不動産流通の仕組みを知ることは重要です。

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こんにちは、若松です。

前回は、土地は探すのではなく選ぶものと言う話でした。
そして、土地を買うときは値切らないと損。
遠慮せず、まずは、値切ってみて下さい（笑）。
なぜなら、値切っても土地は変わらないからです。


今日は、不動産流通の仕組み、建築条件の外し方についての話です。

土地を色々調べている時、掘り出し物があるんじゃないかって皆思いますよね。
でも、掘り出し物は出てきません。
なぜか？
それは、不動産流通の仕組みを考えれば納得できます。

ご存知だと思いますが、不動産屋さんは、売り主と買い主の両方から手数料が入ってきます。
売買金額の３.１５％＋６３，０００円。
例えば、金額が１，０００万円の場合、３.１５％で３１５，０００円。
それに事務手数料６３，０００円加えた３７８，０００円が、売り主、買い主、両方から入ってきます。

では、もし、売り主から直接依頼されているとしたら、
他の不動産屋さんに買い主を探してもらわないでしょう。
まず、自社の見込み客で買いそうな人のところに、その話持っていきますよね。
なぜなら、両者から３７８，０００円入ってくるんですから。
情報を公開する前に、自分で客を見つけようとするでしょう。
だから、表に出てこないんです。
特に、人気のある場所ほど売り情報は出てきません。

逆に、表に出てくる情報は、売りづらい物件です。
人気のない場所や、いわくつきの土地など、
誰も欲しがらない土地情報が表に出てくるわけです。

ただ、例外があります。
それはおとりの情報です。
すでに買い手が決まっているのに、見込み客を呼び込むために広告を出します。
そう言う悪徳不動産屋もいるので、気をつけて下さいね。

問い合わせると、
「ああ～、すいません、もう決まっちゃったんです」
って言われ、
「ところでお客さん、どちらでお探しですか？」
って、他の物件を売り込んでくるんです。
中には、そういう人もいるので気をつけて下さい。
ですから、優良な物件っていうのは無いと思って下さい。

それでも、お買い得な土地がほしいのであれば、
まず、信頼できる不動産屋を決めてください。
そして、その不動産屋に１週間か２週間に１度、顔を出してください。
そうすれば、不動産屋さんの記憶に残ります。
そうなれば、本気度が伝わり、売り土地情報は１番に教えてくれます。
この地区でこのくらいの広さで、予算はこのくらいまででと、条件を提示してれば、
そういう案件が出たら１番に知らせてくれます。

前回、安く買う方法を話しましたが、
分譲地の売れ残りも狙い目です。
何年も売れ残っている土地は、値段交渉が出来ます。

また、これは難しいんですが、
売り急いでいるかどうかを確認することです。
そう言う人からは、値切りやすいですね。

それから、競売物件。
しかし、これはあまりお勧めめできません。
いろんな問題を抱える場合があるので、専門家に任せたほうがいいです。

それと補足ですが、不動産屋さん自身が売り主という場合。
その場合は手数料がいりません。
これ、意外と知らない人が多いですね。

以前、私が相談に乗った方の話です。
売主でない不動産屋さんからの売り土地情報でした。
それを見ると、売主が別の不動産屋さんでした。
たまたま、私の知り合いの不動産屋さんでしたから、
その方にご紹介しました。
ですから、３.１５％＋６３，０００円、払わなくて済みました。
１，５００万円でしたから、５３５，５００円得したわけです。
売り主から買っただけでのことなんです。

売主でない不動産屋から買うと手数料が要り、
売主の不動産屋から買うと手数料がゼロ。
そう言うこともあるので、物件情報の詳細を見てください。
そして、同じ買うんだったら売り主から（笑）。
それを覚えておいてくださいね。

あと、よくあるのが建築条件がついている土地。
これも、交渉次第です。
建築条件は外れないと思っているでしょうが、外すことは可能です。
それには、
「建築条件を外すことは可能ですか？」
と、尋ねることです。
聞かなければ、外れませんからね（笑）
何年も売れ残っている土地は、建築条件は外れ易いです。
また、売りにくい区画も同様です。

それから、奥の手があります。
それは、人間関係を利用することです。
売り主の知り合いからお願いしてもらうと、案外うまくいきます。
その不動産屋さんが、普段お世話になっている人にお願いして、
条件を外してもらうんです。
意外と人間関係っていうのは影響力あるんですね。
そういう方法もあることを覚えていてください。

今日は、不動産流通の仕組み、建築条件の外し方の話でした。
この話は知ってないと損しますよ。

次回は、土地選びの正しい手順について話します。
では、また。