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こんにちは、若松です。
昨日は、土地選びの具体的な手順の話でした。
１ 地域を決定する。
２ その地域の売り情報をすべて集める
３ 興味のある土地情報だけを資料請求する。
４ 買ってもよさそうな土地だけを見に行く。
５ ３か所に絞り建築のプロと見に行く。
６ プロのアドバイスに基づき１か所に決める。
この順番を間違えると、自分にふさわしい土地に巡り合えなくなります。
では、土地が見つかったら、次は業者選び。
しかし、この業者選びが、また大変なんです。
なぜかと言うと、業者の数が多いからです。
私の住んでる香川県でも、
家を建てることができる業者は約１０００社あります。
人口は約１００万人ですから、
１０００人に１社の業者が存在してることになります。
その１０００社の中から自分にふさわしい１社を選ぶことになるわけです。
だから、それは至難の技なんですね。
例えば、外食するとしましょう。
その時、予算、好み、用途、人数などわからないとお店が決められませんよね。
予算が、１人１０００円、５０００円、１万円では行くところが全然違うでしょう。
もし、予算が１０００円だったら、
うどん屋かラーメン屋ということになりますね。
また、好みもあります。
中華料理、日本料理、フランス料理、イタリア料理などいろいろあります。
そして、誰とどういう目的で。
家族、友人、お客さんでは行く所が違ってきませんか？
このように、それらが決まってはじめて行くお店が決まるわけです。
家も同様です。
それぞれの条件を決めないと、どの業者へ行くかがわからないんです。
工務店と一口に言っても、それぞれ特徴が違います。
材料にこだわってる、技術にこだわってる、デザインにこだわってる。
また、とにかく安い、アフターメンテナンスにこだわっている。
など色々あります。
だから、その業者さんの特徴を把握してないと、
違うところに行くことになるんですね。
しかし、実際、その業者の特徴を見極めるのは非常に難しいです。
では、どういう風にそれを見分けたらいいのか？
一つは、その業者さんの特徴を知ることですね。
それから二つ目は、企業としての安定感です。
面白いことに、小さいところほど潰れにくいです。
なぜなら、ＯＢ客からのリフォームなどで食いつなぐことができ、
頑張りがきくからです。
しかし、規模が大きいと、受注減が会社経営に直接影響します。
また、急激に業績を伸ばしているところは要注意ですね。
それは、分譲業者も同じです。
業者は売りやすい土地を選んで分譲してますが、
それでも売れ残る物件もあります。
それが在庫として増えてくると、経営を圧迫します。
銀行からお金を借りて分譲しているので、その支払いが負担になってくるんです。
数多くやっている分譲業者は、そう言うことも考えてくださいね。
どちらかと言うと、小さいほど潰れにくい。
その町で何代にも渡って工務店をやっている所は安心です。
なぜなら、ＯＢさんがたくさんいるからです。
新築の需要がなくてもリフォームの仕事ありなかなか潰れません。
また、広告宣伝などをしないので、余分な経費がかかりません。
今日は、業者の特徴を知ることが業者選びの第１歩と言う話でした。
また、経営が安定しているかどうかは会社の規模に関係ありません。
むしろ大きいところほど気をつけなければいけません。
だから、堅実なところを選んでくださいね。
たくさんの営業マンがいて、派手に宣伝しているところは要注意です。
次回は、業者を選ぶ際の具体的なポイントを話します。
では、また。
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こんにちは、若松です。
前回は、不動産流通の仕組み、建築条件の外し方の話でした。
知らずに土地選びをすると損することになります。
今日は、土地選びの具体的な手順を話しますね。
実際に土地を選ぶ時の順番ですが、
動き出す前に決めておくことがあります。
まず、不動産価値をどう見るかです。
それによって探す場所が変わってきます。
不動産価値を気にしないのであれば、どこでもいいです。
単に安いところを選んでください。
しかし、財産として考えるなら、需要の多い地域から選んでください。
なぜなら、売り易い、すなわち不動産としての価値があるということですから。
次に、夫婦の価値観をすり合わせておくこと。
奥さんは生活の便を優先させたい。
しかし、ご主人は環境重視。
逆もありますが、そういう場合、どのように意見調整するかですね。
前もって十分話し合っておかないと、後でもめることになります。
ですから、土地選びを始める前に、
夫婦の価値観をすり合わせておいてください。
そして、誰を中心に土地を選ぶか？
子供、ご主人、奥さん、誰を中心に選ぶかで場所が変わってきます。
子供中心なら、学校区を考えますよね。
ご主人中心なら、職場に近いところ。
奥さん中心なら、生活の便かもしれませんね。
誰を中心に考えるかによって選ぶ場所がまったく違ってきます。
だから、前もって決めておいてください。
さらに、建物と土地のバランス。
よくあるのが、建物のことをあまり考えず、
土地を買ってしまうことです。
その場合、欲しい所は高いので、少々無理してでも買ってしまう。
そうすると、建物にかけられる予算が限られることに・・・。
順番が逆なんです。
こんな家に住みたいから、それにはこのくらいの予算が必要。
だから、土地の予算はこれだけ。
土地だけ買うわけではないので、土地と建物はセットで考えてください。
そして、建物にこだわりをもって、土地選びを進めてくださいね。
では、これから土地選びの具体的な手順を話します。
まず、先ほどの不動産価値、夫婦の価値観、誰中心、予算配分。
その結果、絞られた地区、地域がありますね。
その地域の売り物件を、全部拾い出してください。
次に、その集めた中で、
もっと詳しく知りたいと思う土地だけ選び出してください。
それらを不動産屋さんに全部資料請求してください。
そして、資料請求した中で
実際に見に行きたいなと思えるところをピックアップしてください。
そのピックアップしたところを、実際見に行ってください。
その中から、ここだったらというのを３つぐらいに絞ってください。
３つに絞りこんだ段階で、プロと一緒にそこへ見に行きます。
プロと言うのは、建築のプロのことです。
なぜ、建築のプロと一緒に見に行かなければいけないのか？
それは、不動産屋さんは、土地についてはプロですが
建物は素人の方が多いからです。
不動産屋さんは、建物について良くわからないんです。
もちろん、法律上のことは、プロですから分かります。
しかし、その土地にどんな建物が建つかというアドバイスはできません。
土地だけ買う場合は別ですが、
通常、その土地に建物を建てるわけですよね。
だから、そこにどんな建物が建つかを
その場で助言できる人と一緒に見に行く必要があるんです。
そうしないと、どの土地を買って良いかの判断がつきません。
そこで、建物のプロと一緒に行き、それぞれを比較検討するわけです。
そして、その中から１番ふさわしいところを選べば、
最もふさわしい土地が買えます。
多くの場合、土地は不動産屋さん任せで、言われるまま決めています。
だから、後でいろいろ困ることがでてくるんです。
これが、土地を買う時の手順です。
今日は、土地選びの具体的な手順を話しました。
１ 地域を決定する。
２ その地域の売り情報をすべて集める
３ 興味のある土地情報だけを資料請求する。
４ 買ってもよさそうな土地だけを見に行く。
５ ３か所の絞り建築のプロを見に行く。
６ プロのアドバイスに基づき１か所に決める。
順番を間違えると、自分にふさわしい土地に巡り合えません。
次回は、業者の選び方です。
では、また。
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前回は、土地は探すのではなく選ぶものと言う話でした。
そして、土地を買うときは値切らないと損。
遠慮せず、まずは、値切ってみて下さい（笑）。
なぜなら、値切っても土地は変わらないからです。
今日は、不動産流通の仕組み、建築条件の外し方についての話です。
土地を色々調べている時、掘り出し物があるんじゃないかって皆思いますよね。
でも、掘り出し物は出てきません。
なぜか？
それは、不動産流通の仕組みを考えれば納得できます。
ご存知だと思いますが、不動産屋さんは、売り主と買い主の両方から手数料が入ってきます。
売買金額の３.１５％＋６３，０００円。
例えば、金額が１，０００万円の場合、３.１５％で３１５，０００円。
それに事務手数料６３，０００円加えた３７８，０００円が、売り主、買い主、両方から入ってきます。
では、もし、売り主から直接依頼されているとしたら、
他の不動産屋さんに買い主を探してもらわないでしょう。
まず、自社の見込み客で買いそうな人のところに、その話持っていきますよね。
なぜなら、両者から３７８，０００円入ってくるんですから。
情報を公開する前に、自分で客を見つけようとするでしょう。
だから、表に出てこないんです。
特に、人気のある場所ほど売り情報は出てきません。
逆に、表に出てくる情報は、売りづらい物件です。
人気のない場所や、いわくつきの土地など、
誰も欲しがらない土地情報が表に出てくるわけです。
ただ、例外があります。
それはおとりの情報です。
すでに買い手が決まっているのに、見込み客を呼び込むために広告を出します。
そう言う悪徳不動産屋もいるので、気をつけて下さいね。
問い合わせると、
「ああ～、すいません、もう決まっちゃったんです」
って言われ、
「ところでお客さん、どちらでお探しですか？」
って、他の物件を売り込んでくるんです。
中には、そういう人もいるので気をつけて下さい。
ですから、優良な物件っていうのは無いと思って下さい。
それでも、お買い得な土地がほしいのであれば、
まず、信頼できる不動産屋を決めてください。
そして、その不動産屋に１週間か２週間に１度、顔を出してください。
そうすれば、不動産屋さんの記憶に残ります。
そうなれば、本気度が伝わり、売り土地情報は１番に教えてくれます。
この地区でこのくらいの広さで、予算はこのくらいまででと、条件を提示してれば、
そういう案件が出たら１番に知らせてくれます。
前回、安く買う方法を話しましたが、
分譲地の売れ残りも狙い目です。
何年も売れ残っている土地は、値段交渉が出来ます。
また、これは難しいんですが、
売り急いでいるかどうかを確認することです。
そう言う人からは、値切りやすいですね。
それから、競売物件。
しかし、これはあまりお勧めめできません。
いろんな問題を抱える場合があるので、専門家に任せたほうがいいです。
それと補足ですが、不動産屋さん自身が売り主という場合。
その場合は手数料がいりません。
これ、意外と知らない人が多いですね。
以前、私が相談に乗った方の話です。
売主でない不動産屋さんからの売り土地情報でした。
それを見ると、売主が別の不動産屋さんでした。
たまたま、私の知り合いの不動産屋さんでしたから、
その方にご紹介しました。
ですから、３.１５％＋６３，０００円、払わなくて済みました。
１，５００万円でしたから、５３５，５００円得したわけです。
売り主から買っただけでのことなんです。
売主でない不動産屋から買うと手数料が要り、
売主の不動産屋から買うと手数料がゼロ。
そう言うこともあるので、物件情報の詳細を見てください。
そして、同じ買うんだったら売り主から（笑）。
それを覚えておいてくださいね。
あと、よくあるのが建築条件がついている土地。
これも、交渉次第です。
建築条件は外れないと思っているでしょうが、外すことは可能です。
それには、
「建築条件を外すことは可能ですか？」
と、尋ねることです。
聞かなければ、外れませんからね（笑）
何年も売れ残っている土地は、建築条件は外れ易いです。
また、売りにくい区画も同様です。
それから、奥の手があります。
それは、人間関係を利用することです。
売り主の知り合いからお願いしてもらうと、案外うまくいきます。
その不動産屋さんが、普段お世話になっている人にお願いして、
条件を外してもらうんです。
意外と人間関係っていうのは影響力あるんですね。
そういう方法もあることを覚えていてください。
今日は、不動産流通の仕組み、建築条件の外し方の話でした。
この話は知ってないと損しますよ。
次回は、土地選びの正しい手順について話します。
では、また。
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追伸で重要なお知らせがあります。
前回は、本当のことを知るための質問法でした。
「この家の問題点を敢えてあげるとしたら何でしょう？」
ぜひ活用してくださいね。
また、子供部屋の位置、照明も重要だと言うことでした。
これまで
「失敗しない住まいづくりの秘訣」シリーズをお届けしてきましたが、
最初に話した、間違い覚えていますか？
何も準備せず、いきなり展示場や見学会に出かけていくことです。
まず、資金計画が必要でしたね。
次に、自分を知ることでした。
そして、病気になりにくい家を考えました。
さらに、良い子に育つ家についても考慮しました。
これらの準備ができて、やっと展示場や見学会に行くことができます。
それまでは、見たいでしょうが、我慢してくださいね。
今日は土地の選び方です。
土地選びは、建物以上に難しいです。
なぜなら、同じ土地は一つしかないからです。
と言うことで、早速土地選びの話を始めましょう。
ちなみに、「選ぶ」と「探す」は意味が違います。
「探す」というのは、辞書では、
「見つけ出そうとして方々見たり歩き回ったり、人に聞いたりする」
「落し物を探す」というふうに使います。
では、「選ぶ」の意味です。
「多くの中から目的や基準に適うものを取り出す」
「贈り物を選ぶ」というふうに使います。
どうですか？
まったく違うでしょう。
探すものが何かがわかってないと、見つけられません。
だから、土地の場合、漠然と探しているうちは見つからないんです。
しかし「選ぶ」という基準であれば、自分のふさわしい土地が見つかります。
具体的な土地選びの手順は最後に言いますが、
まず目的と基準を決めてくださいね。
さて、今から得する話をしますね。
それも１００万円以上得する話です。
どうすればいいか？
結論から言います。
「値切る」
たったこれだけで、安くなります。
土地の値段は、いくら値切っても良いんです。
なぜなら、現物が変わらないからです。
安くなっても、まったく同じ土地が手に入ります。
建物のように値切ったからと言って、品質を落とされたり、手抜きされることはありません。
土地は、同じものが手に入ります。
実際、１００万円位は安く出来ます。
ただ、土地の値段が２００万円では無理ですが、
１０００万円の土地なら１００万円の値引きは可能です。
土地の値段は、定価じゃありません。
あくまでも、売値は、売り主が希望する金額のことですから
売値で買うのは損ですよね。
ですから、目一杯値切って下さい（笑）。
ただ、値切り方があります。
それを、今から話しましょう。
値切り方ですが、
買値が、あなたにとって妥当な値段であることを説明するんです。
ただ単に１００万円安くして欲しいでは、なかなか値段は下がりません。
しかし、現在の年収が４００万円で、建築予算は２５００万円です。
そして、建物に最低１６００万円必要なので、土地代は９００万円、これが限界なんです。
だから是非、９００万円で譲って下さい。
９００万円であれば今すぐ契約します。
このように交渉すれば、
単に１００万円引いてと言うより、安くなりやすいです。
重要なことは、理由を設けることです。
しかも、相手が納得できるような理由、
根拠のある理由を示せば良いんです。
先日私がアドバイスした方は、
不動産屋と交渉して、１５００万円が１３００万円になりました。
交渉で、２００万円安くなりました。
遠慮してたらだめです。
まずは、値切ってみて下さい。
それは、値切っても土地は変わらないからです。
言値で買うのは最後、
どうしてもそこが欲しいんなら仕方ないですが。
今日は、土地は探すのではなく選ぶものと言う話でした。
そして、土地は値切らないと損。
土地の値段は目一杯値切ってくださいね（笑）。
次回は、不動産流通の仕組み、建築条件の外し方についてです。
では、また。
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昨日は、子供を良い子に育てる６つポイントについて話しました。
建材を吟味する。
間取りを考える。
教育方針を決める。
夫婦の寝室を快適にする。
洗面・バス・トイレを寝室に隣接させる。
父親の権威は、書斎と大黒柱で。
今日は、営業マンにどんな質問をすれば本当のことが分かるかについてです。
ちょっと面白い質問があります。
見学会に行くと、そこに営業マンがいますよね。
では、その営業マンに何を質問したらいいか？
「この家の問題点を敢えてあげるとしたら何でしょう？」
こう聞いてください。
その答えが、
「ありません」
だとすると、その営業マンは信用できません。
相手にしてはいけない人です。
逆に、良い点だけでなくデメリットも話してくれる人は信頼は出来ます。
それは、住宅展示場でも同じです。
実際、正直な人はなかなか居ないですけどね。
では次の質問です。
もし子供部屋を作るとしたら、どこに配置すればいいか？
マンションなどでよくあるのが、玄関に隣接した部屋。
また、玄関脇に階段があって、２階にあがるとすぐの部屋。
このような間取りでは、子供が帰ってきたかどうか、居るかどうかも分かりません。
子供が非行に走る要因のひとつです。
だから、親の目の届くところ、気配が感じられる所に子供部屋を設けてください。
さらに、考えてほしいことがあります。
木は、南側よりも環境の厳しい北側で育ったほうが硬くて丈夫です。
人間も自然界の一部です。
北向きの部屋の方が集中力や根気強さなど色んな面で優れています。
ですから、もし、子供部屋を作るのであれば、北側。
ちなみに、昔、跡取りの部屋は、南に面した部屋ではなく北側に取ってました。
それから、全体の間取りですが、
家族が中心になるように子供部屋も配置してください。
そして、遊びの空間も取り入れてください。
廊下や縁側のような場所です。
そういうところで走り回ったり、かくれんぼしたり。
でも今、合理性ばかり追求し、廊下のない家が多くなっています。
しかし、一見無駄なようなんですけども、それがゆとりを産みます。
ですから、そういうのも予算の許す限りで考慮してくださいね。
どうしても考えてほしい問題は照明です。
特に蛍光灯です。
蛍光灯は、害を及ぼしてます。
ちなみに、蛍光灯は、日中の明かりを再現したものです。
昼の光なんです。
もし、寝室の照明が蛍光灯だと、脳は常に昼間だと意識しています。
だから、電気を消してもすぐには寝れません。
ちなみに、オーリングテストでは、蛍光灯は良くありません。
オーリングテスト：http://k.d.combzmail.jp/t/8yl9/80psfcz03fy26l496s
そこでお勧めなのが、夕方の灯りを再現した白熱灯です。
白熱灯は体に優しいので、すんなり眠れるようになります。
しかし、残念ながらその白熱灯は製造中止になります。
そのかわり、ＬＥＤ照明が登場してきました。
ＬＥＤ照明には、いろいろな色があります。
高いですが、これからの照明器具としてはお勧めです。
次に考えてほしいのが、照明の位置です。
先日、超高級ホテルの話をしましたが、そういうホテルの照明を是非見て下さい。
まず、真上からの照明はありません。
それから、目線の位置にも照明はないです。
立った目線位置、座った目線位置にはありません。
それ以外に照明が取り付けられています。
だから、直接目に入らないので居心地が良いんです。
と言うことで、照明の取り付け位置も考えてくださいね。
ところで、照明が上からになったのはいつ頃だと思いますか？
江戸時代には、上からの光はありませんでした。
その頃は行灯（あんどん）で、下からの灯りでした。
それが上からの灯りになったのは、
石油ランプが登場した明治になってからです。
そして、今では天井に直付けの照明が主流です。
さて、照明は太陽や月の代わりです。
では、太陽の位置を考えてください。
太陽は、朝、東の空から昇り、夕方、西の空に沈んでいきます。
一番高くなるのが夏至の正午。
それでも、真上にはきません。
だから、真上からの照明は不自然なわけです。
また、真上から照らすと均一になり、
明暗の変化がなく、奥行き感が出ません。
明るいところ、暗いところがあり、それで空間に変化を持たせることができます。
それで、下、斜め下、横、斜め上に照明を取り付けると
より自然に近い明かりになります。
だから、超高級ホテルでは、真上からの光がないんです。
もちろん、蛍光灯も使われていません。
これで、子供の話は終わりです。
「失敗しない住まいづくりの秘訣」シリーズでお届けしていますが、
最初に話した、間違い覚えていますか？
何も準備せず、いきなり展示場や見学会に出かけていくことです。
まず、資金計画が必要でしたね。
次に、自分を知ることでした。
そして、病気になりにくい家を考えました。
さらに、良い子に育つ家についても考慮しました。
ここまで準備して、やっと展示場や見学会に行くことができます。
それまでは、見たいでしょうが、我慢してください。
分からないまま行くと、
業者の情報に影響され、間違った方向へ行くことになります。
本当はワンボックスカーが欲しいのに、
スポーツカーや乗用車のところへ行ってしまうわけです。
それでは、必要ない情報に惑わされ、かえって混乱するだけです。
住まいづくりには、正しい手順があります。
順番を間違えないでくださいね。
今日は、本当のことを知るための質問法でした。
「この家の問題点を敢えてあげるとしたら何でしょう？」
ぜひ活用してくださいね。
また、子供部屋の位置、照明も重要だと言うことでした。
次回は、自分にふさわしい土地選びについてです。
では、また。
