おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

〔認定〕マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

コメント も タイセツ

2019-09-30 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

 

標準管理規約 の コメントも とても重要なものだと思います

実務者にとっても 受験者にとっても

 

受験者の方は “ マンション政策関与者は なぜ コメントに その

文言を載せたのか 載せる必要があったのか ”

を思いつつ ジックリ 読んで ?マークが付くようなら ジッと 眺めて見る必要あり 

と 考えられます

 

当然のことですが 標準管理規約は 区分所有法を盾にしての決め事

ナンノことを ゴチャゴチャと言っているのだろう と 思われるときは

区分所有法の 「第2章 団地」の条文と 格闘する機会を 設けてみても

好いのでは と 思います

《団地建物所有者》というような言葉が標準管理規約9条・25条などに登場する必要性など 

思いながら

 

とにかく 区分所有法65条を理解・暗記し 66条も 最後まで眺めてみる

モンスターのような条文ですが 全体像が ボンヤリでも見るようになったら

シメタモノ ということかもしれません(自身の経験から言うと ですが)
・・・準用される側の条文 も シッカリと眺めることとなるでしょうから・・・

 

 

 

 

<団地型> と それと<複合用途型>からも 気になるコメントを 抜粋してみました

省略部分もありますが

 

 

マンション標準管理規約(団地型)コメント

 全 般 関 係

この団地型標準管理規約が対象としているのは、一般分譲の住居専用の

マンションが数棟所在する団地型マンションで、団地内の土地及び集会所

等の附属施設がその数棟の区分所有者(団地建物所有者)全員の共有とな

っているものである。各棟及び各住戸についてはその床面積、規模等が、

均質のものもバリエーションのあるものも含めている。

なお、この規約の対象となる団地の単位は、敷地が共有関係にある棟の

範囲である。団地型マンションで土地の共有関係が数棟ごとに分かれてい

る場合には、それごとに一つの管理組合を構成し、規約を作成することと

なる。

 

この規約では、団地建物所有者の共有物である団地内の土地、附属施設

及び団地共用部分のほか、それぞれの棟についても団地全体で一元的に管

理するものとし、管理組合は団地全体のものを規定し、棟別のものは特に

規定していない。ただし、区分所有法で棟ごとに適用されることとなって

いる事項(義務違反者に対する措置、復旧及び建替え)については、棟ご

との棟総会で決議するものである。

 

第10条関係

① 土地、団地共用部分及び附属施設の共有持分の割合については、各棟の

延べ面積の全棟の延べ面積に占める割合を出した上で、各棟の中での各住

戸の専有部分の床面積の割合によることとし、棟の共用部分の共有持分の

割合については、各棟の区分所有者の専有部分の床面積の割合によること

とする。ただし、土地については、公正証書によりその割合が定まってい

る場合、それに合わせる必要がある。

② 土地及び附属施設の共有持分は、規約で定まるものではなく、分譲契約

等によって定まるものであるが、本条に確認的に規定したものである。な

お、共用部分の共有持分は規約で定まるものである。

③ なお、第48条関係③で述べている価値割合による議決権割合を設定す

る場合には、分譲契約等によって定まる土地等の共有持分についても、価

値割合に連動させることが考えられる。

 

第25条関係

① 管理費等の負担割合を定めるに当たっては、使用頻度等は勘案しない。

② 管理費については、棟の管理に相当する額とそれ以外の管理に相当する

額とに、実費等を考慮してあらかじめ按分した上で、それぞれの共有持分

に応じて算出するものである。

 各棟の構造、設備、グレード等があまり異ならないときは、団地建物所

有者の土地の共有持分の割合によることもできる。

 

第28条及び第29条関係

③ 本規約の対象とする団地(コメント全般関係③参照)の建替えは、団地

全体の一括建替え決議による場合、棟ごとの合意及び団地の建替え承認決

議による場合の2つの方法がある。一括建替え決議を選択できるのは、区

分所有法第70条第1項の要件を満たす団地型マンションのみであり、管

理組合においては、各マンションの実態に応じて、規約を定めることが重

要である。

 

第37条関係

⑥ 本標準管理規約における管理組合は、権利能力なき社団であることを想

定しているが(コメント第6条関係参照)、役員として意思決定を行える

のは自然人であり、法人そのものは役員になることができないと解すべき

である。したがって、法人が区分所有する専有部分があるマンションにお

いて、法人関係者が役員になる場合には、管理組合役員の任務に当たるこ

とを当該法人の職務命令として受けた者等を選任することが一般的に想定

される。外部専門家として役員を選任する場合であって、法人、団体等か

ら派遣を受けるときも、同様に、当該法人、団体等から指定された者(自

然人)を選任することが一般的に想定される。なお、法人の役職員が役員

になった場合においては、特に利益相反取引について注意が必要である

(第39条の2関係参照)。

⑧ 外部の専門家を役員として選任する場合には、その者が期待された能力

等を発揮して管理の適正化、財産的価値の最大化を実現しているか監視・

監督する仕組みが必要である。このための一方策として、法人・団体から

外部の専門家の派遣を受ける場合には、派遣元の法人・団体等による報告

徴収や業務監査又は外部監査が行われることを選任の要件として、第4項

の細則において定めることが考えられる。

 

第50条関係

規約の変更の際には以下の点に留意する必要がある。

1 団地内の棟が数期に分けて分譲され、新たに分譲された棟が従前の棟

とその敷地等が同じ共有関係にある場合には、団地全体で管理する対象

を再度決める必要があり、この場合は、従前の棟も含めた各棟の棟総会

で、それぞれ各棟の区分所有者及び議決権の各4分の3以上で決議し、

かつ団地総会で、団地建物所有者及び議決権の各4分の3以上で決議

し、団地の規約に位置づける。

2 団地全体で管理することとしていた棟の管理を各棟で管理することに

する場合は、団地総会で、団地建物所有者及び議決権の各4分の3以上

で決議し、団地の規約を変更した上で、各棟でその棟の管理のための規

約を制定する。

3 団地全体で管理する対象の管理の方法について変更する場合は、団地

総会で、団地建物所有者及び議決権の各4分の3以上で決議し、団地の

規約を変更する。

 

第68条関係

① この団地型標準管理規約では、区分所有法で各棟ごとに適用されること

となっている事項についても、一覧性を確保する観点から、各棟固有の事

項について意思決定を行うことが必要になった場合の棟総会について、本

条から第75条において規定したものである。

なお、第69条及び第74条については、団地総会に関する第45条関係

及び第51条関係のコメントを参考にする。

② 棟総会に関する管理規約の変更は、棟総会のみで議決できる。各棟によ

って棟総会に関する管理規約に差異が生じた場合は、第8章を団地管理規

約から分離し、各棟の規約を別に定めることが望ましい。

③ 各棟においては、日常的な管理は行わず、管理者は選任しないことか

ら、棟総会は、区分所有法第34条第5項の規定に基づき、招集すること

としている。

④ 事前に棟総会を招集する場合の世話人的な役割の人を決めておくことが

望ましい。世話人は、当該棟より選任された団地管理組合の役員が兼ねる

ことも考えられるし、理事とは別の区分所有者に定めることも考えられ

る。

 

第71条関係

① 棟総会における議決権については、棟の共用部分の共有持分の割合、あ

るいはそれを基礎としつつ賛否を算定しやすい数字に直した割合によるこ

とが適当である。

② 各住戸の面積があまり異ならない場合には、住戸1戸につき各1個の議

決権により対応することも可能である。

また、住戸の数を基準とする議決権と専有面積を基準とする議決権を併

用することにより対応することも可能である。

 

第72条関係

① 棟総会の議決事項については、団地総会の議決事項とすることはできな

い。

② 棟総会の議決事項は、団地全体や他の棟に影響を及ぼすことも考えられ

るので、計画段階において他の棟の意見を取り入れるといった方法や棟総

会で決定する前に理事会又は団地総会等に報告するといった方法で、団地

全体の理解を得る努力をすることが適当である。

 

第76条関係

区分所有法第57条から第60条までの規定は、団地関係に準用されて

いないことから、これらの措置は各棟ごとに実施することとなる。

 

以前から記していますが

標準管理規約〔団地型〕 は

・全部の棟が区分所有建物

・敷地共有

・団地規約による各棟一元管理

の団地ということで 区分所有法70条1項の 〔一括建替え決議〕が可能な型の団地です

 

 

マンション標準管理規約(複合用途型)コメント

全 般 関 係

④ 店舗や事務所が併設されているマンションであっても、その併設比率が

小さく、店舗一部共用部分、住宅一部共用部分がない場合は、必ずしも複

合用途型ではなく、単棟型又は団地型のマンション標準管理規約を参考に

して、管理規約を定めることも考えられる。いわゆる等価交換により特定

の者が多数の住戸又は店舗を区分所有する場合、管理組合を法人とする場

合、複合用途型でも数棟のマンションが所在する団地型マンションの場合

等は別途考慮するものとする。

⑤ この規約は、区分所有者全員の共有物である敷地、全体共用部分及び附

属施設のほか、一部の区分所有者の共有物である一部共用部分についても

全体で一元的に管理するものとし、管理組合は全体のものを規定し、一部

管理組合は特に規定していない。

 

第10条関係

① 敷地並びに全体共用部分及び附属施設の共有持分の割合については、専有部分の床面積

(一部共用部分(附属の建物を除く)のうち床面積を有す

るものがあるときは、その一部共用部分の床面積をこれを共用すべき各区

分所有者の専有部分の床面積割合により配分して、それぞれの区分所有者

の専有部分の床面積に算入する。)の割合によることとする。また、一部

共用部分の共有持分はこれを共用すべき各区分所有者の専有部分の床面積

の割合によることとする。

ただし、敷地については、公正証書によりその割合が定まっている場合、

それに合わせる必要がある。

登記簿に記載されている面積は、内のり計算によるが、共有持分の割合

の基準となる面積は、壁心計算(界壁の中心線で囲まれた部分の面積を算

出する方法をいう。)によるものとする。

② 敷地及び附属施設の共有持分は、規約で定まるものではなく、分譲契約

等によって定まるものであるが、本条に確認的に規定したものである。な

お、共用部分の共有持分は規約で定まるものである。

 

第25条関係及び第26条関係

① 全体管理費等の各区分所有者の負担額は、住戸部分及び店舗部分のため

に必要となる費用をあらかじめ按分した上で、住戸部分のために必要とな

る費用分については住戸部分の区分所有者の全体共用部分の共有持分の合

計に対する各区分所有者の共有持分の割合により算出し、店舗部分のため

に必要となる費用分については店舗部分の区分所有者の全体共用部分の共

有持分の合計に対する各区分所有者の共有持分の割合により算出すること

とする。

住戸部分及び店舗部分のために必要となる費用の按分は、費用項目を分

けた上でその項目ごとに費用発生の原因を勘案し、費用負担として振り分

けることが適当である。

 

第30条及び第31条関係

① 対象物件の経済的価値を適正に維持するためには、一定期間ごとに行う

計画的な維持修繕工事が重要であるので、全体修繕積立金、住宅一部修繕

積立金及び店舗一部修繕積立金を必ず積み立てることとしたものである。

 

第50条関係

① 議決権については、全体共用部分の共有持分の割合、あるいはそれを基

礎としつつ賛否を算定しやすい数字に直した割合によることが適当である。

② 住戸部分、店舗部分それぞれの中で持分割合があまり異ならない場合は、

住戸、店舗それぞれの中では同一の議決権により対応することも可能である。

また住戸又は店舗の数を基準とする議決権と専有面積を基準とする議決

権を併用することにより対応することも可能である。

③ ①や②の方法による議決権割合の設定は、各戸が比較的均質である場合

には妥当であるものの、高層階と低層階での眺望等の違いにより各戸の価

値に大きな差が出る場合もあることのほか、民法第252条本文が共有物

の管理に関する事項につき各共有者の持分の価格の過半数で決すると規定

していることに照らして、新たに建てられるマンションの議決権割合につ

いて、より適合的な選択肢を示す必要があると考えられる。これにより、

特に、大規模な改修や建替え等を行う旨を決定する場合、建替え前のマン

ションの専有部分の価値等を考慮して建替え後の再建マンションの専有部

分を配分する場合等における合意形成の円滑化が期待できるといった考え

方もある。

このため、各戸の価値に大きな差がある場合においては、単に共用部分

の共有持分の割合によるのではなく、専有部分の階数(眺望、日照等)、

方角(日照等)等を考慮した価値の違いに基づく価値割合を基礎として、

議決権の割合を定めることも考えられる。

この価値割合とは、専有部分の大きさ及び立地(階数・方角等)等を考

慮した効用の違いに基づく議決権割合を設定するものであり、各戸内の内

装や備付けの設備等各戸内の豪華さ等も加味したものではないことに留意

する。

 

第60条関係

① 住宅部会及び店舗部会は管理組合としての意思を決定する機関ではない

が、それぞれ住宅部分、店舗部分の一部共用部分の管理等について協議す

る組織として位置づけるものである。

② 住宅、店舗おのおのから選出された管理組合の役員が、各部会の役員を

兼ねるようにし、各部会の意見が理事会に反映されるような仕組みが、有効で

あると考えられる。

 

 

 

 

 

受験生の皆さん 試験日が近くなってきました

体調管理に気をつけ 無理のありすぎる努力に注意し 悔いの無いように

 

好い結果を 祈っております

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記 憶 を 辿って

2019-09-28 | ▲ タワイモナイ ? お話

 

 

 

少々 調べものに疲れたので 趣味のひとつである映画鑑賞を というわけで

1962年の 【 破 戒 】  監 督 市川 崑さん  

 

雷蔵さんや 藤村志保さん(この映画でデビュー ということです)ら ステキな豪華な俳優さんが 

大勢 出演

(今の方には ご存じないことでしょうが ゴメンナサイ)

志保さんは 原作者と役どころから この芸名になったそうで・・・

 

 

 

水墨画を思わせるような 独特な画面で いつもの雷蔵さんでは無いような 新劇の俳優さんのような

演技に 見とれてしまいました

 

雷蔵さんは こういう雰囲気の映画の方を 本来は演じてみたかったのでは ? と 勝手に思って

みたりしてしまうほどでした

 

陸軍中野学校  眠狂四郎  若親分もの などのシリーズなどからは想像できないような役どころで

ビックリしました (37歳で逝ってしまうなんて ガッカリしたものでした)

 

 

実は この映画 以前に 観た記憶が なんとなくあったりしたのですが(三國連太郎さんとの

絡みのあたりが 

ナントナク と 雪 の 多い 画面

覚えがあるような・・・) 

もし そうであれば 記憶が薄れるほどの感動しか思えなかったのか と 考えてみたり 

そういうことではなく 感動はあったが 何十年か後の今日のそれとは 較べようもないレベルだった

のだろうか と

 

観たときの 年齢や 境遇によって 印象というもの それほど異なるのか ? と しばし 

記憶と感動のことなどを思ったりしました

 

 

内容は ご存知のように 重いテーマですが また 何年後かに いや 数ヵ月後に また 是非 

観させていただこうと 思うほど 引き込まれました

 

 

 

 

 

個人的なことで恐縮ですが

私の6大趣味  モダンJAZZ・温泉巡り・古典落後・読書・映画・コーヒー の

映画の部の 5大お気に入りは 

〔 七人の侍 ・ ゴッドファーザー Ⅰ Ⅱ ・ サウンドオブミュージック ・ 汚れなき悪戯 〕

なのですが 好きな映画は タクサン あります

 

 

 

 

 

 

ということですが またの映画鑑賞を楽しみに 調べもの 再開

 

 

 

 

それにしても ダイスキナ映画も いつでも どこでも 鑑賞可能 という 今の世

ですが

山の麓から バスに乗り トボトボ歩き やっとこさ映画館に という 小学生時代を思うと 

夢のよう

 

 

親が 映画とか 音楽とか 演劇・レビューとか そういったものがスキナ人だったので

小さい頃から  そうした遊びのことも 妙に覚え知り 特に長男だったせいか ? 私は 

貧乏な家だったワリに 一人で映画館にも行かせてもらえたり(ワガママでした 今でもですが)

したのでした

東映 「赤胴鈴之助」 とか 日活の裕次郎(裕ちゃん)もの とか 洋画も 

アンソニー・クイーンのノートルダムの・・・男 

とか

今でも そのシーンが

浮かぶものも

あったりします

 

 

 

 

    山の麓から  映画館(まだ建物は残っているかも?) 

  

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外部者の管理運営力も利用してみる

2019-09-27 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

・・・<外部専門家> という言葉をよく聞くのですが どのような人たちのことを 

    そう呼ぶのですか ?・・・

 

そうした類の相談も 増えてきました

 

 

例として 複合用途型マンション(店舗と住宅とでできているもの)に関して 国土交通省のコメントの一部

を参照してみますと 次のような説明があります ( 省 略 あ り )

 

 

・・・・・

近年、マンションの高経年化の進行等による管理の困難化やマンションの高層化・大規模化等による管理の高度

化・複雑化が進んでおり、これら の課題への対応の一つとして、外部の専門家の活用が考えられる。

 

以前から、管理組合がマンション管理士等の専門家に対し、相談、助言、指導その他の援助を求めることにつ

いては

規定してきたが、さらに進んで、外部の専門家が直接管理組合の運営に携わることも想定する必要がある。

 

このような外部の専門家には、管理の執行を担うという点から、特に、管理規約、管理の委託、修繕、建替え等

に関する広範な知識が 必要とされ・・・・・・・・・・・

 

 外部の専門家が管理組合の運営に携わる際の基本的なパターンとしては、

(1)理事・監事外部専門家型又は理事長外部専門家型、
(2)外部管理者理事会監督型、
(3)外部管理者総会監督型

の三つが想 定される。

・・・・・

 

 

 

極く 簡潔に 青字のこと について 説明してみます

 

(1)は 理事・監事・理事長という役員を マンションに住んでいない外部者から選んで就任させる

  ということで 例えば 管理運営がうまくいっていないような場合に 専門的な知識で建て直しの

  力になってもらう というような場合  計画的な大規模修繕等の適切な実施 耐震改修・建替え等の

  耐震対策等専門的知見が必要な場合など を想定  <限定的な専門性が求められるケースも>

 

(2)は 区分所有法に 管理者という者のことが登場するのですが 要するに 外部から管理運営

  のプロと言うような者をその立場に就かせ 任せるということ

  理事会は その執行を監督する

  資産価値がそうとうなものとなる高層マンションなどでの利用が想定される

 

  総会は意思決定機関 管理者は知見豊富な執行者 理事会は監視機関 と 分担や責任の明確化 が期待で

  きる

  さらに 専門性が高く 時間的な拘束が強く心理的な負担も大きい管理費回収訴訟 反社会的勢力 

  被災対応等の 特定問題も担当することも 主に想定している と 考えられます

 

(3)は(2)と同様に外部の管理者が就き 役員を選ぶのもタイヘンな情況の 主に小規模な組織が

  想定され 

  総会が監視の役目をする ( 監事は置いたりしますが 原則 役員は置かない )

  要するに 支援的性格が強い手法です

 

 

 

というような シンプルな説明をさせていただくこと 多し です

 

詳細は 標準管理規約のコメントなどを ジックリ 参照していただき その解説をさせていただきながら

解きほぐしてようなことになります(いろいろな言葉が登場し ナカナカ 理解は 困難かもしれませんが)

 

 

 

巷には サマザマな情況のマンション管理組合があり サマザマな助力が必要となることが

増えていくと思われます

情況に合う いろいろな手法を用意する必要もあると考えられます

 

外部専門家が執行したり 執行意思に加わったりする方法も 有用な ひとつの手段だと思います 

 

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重責の監査担当

2019-09-26 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

会社法・一般法人法等 その他 さまざまな組織の 監査体制の仕組みの規定は

そうとうに厳しい内容となっている とも言えるでしょう

 

さまざまな組織において コンプライアンスを求めることの進化が続いている と 感じます

 

実際の運用がどのようになっているかは 別としても・・・

 

 

どの実務界も コンプライアンス重視の要請が強いといえるでしょう

 

 

 

 

 

 

 

マンションの標準管理規約の監事の規定も 権限強化が進んでいます

とても重責の役職です

 

現行の内容を示しておきます

 

あなたのお住みのマンションの規約では どのように定められていますか ?

ゼンゼン異なる内容のまま では ありませんか ?

改訂を図るべき情況ではありませんか ?

 

とてもタイセツな役員であり 『 名前だけ 貸す とか 借りる 』で済ませられる立ち位置

なんぞでは

もうとうありません ヨ

     

単棟型

 (監事)

第41条 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告

    しなければならない。

 

2 監事は、いつでも、理事及び第38条第1項第二号に規定する職員に対して業務の報告を求め

 又は業務及び財産の状況の調査をすることができる

 

3 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認 めるときは、

 臨時総会を招集することができる。

 

4 監事は、理事会に出席し、必要があると認めるときは、意見を述べなけ ればならない

 

5 監事は、理事が不正の行為をし、若しくは当該行為をするおそれがあると認めるとき、又は法令、規約、

 使用細則等、総会の決議若しくは理事会の決議に違反する事実若しくは著しく不当な事実があると認めると

  きは、遅滞なく、その旨を理事会に報告しなければならない。

 

6 監事は、前項に規定する場合において、必要があると認めるときは、理事長に対し、

 理事会の招集を請求することができる。

 

7 前項の規定による請求があった日から5日以内に、その請求があった日 から2週間以内の日を理事会の日

 とする理事会の招集の通知が発せられない場合は、その請求をした監事は、理事会を招することができる。

 

                              

         <  複合用途型では 45条     団地型では 43条 を参照ください >

 

                 ※ 国交省のホームページに掲載されています          http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html

 

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日々の 業 務

2019-09-25 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

 

 

『 植栽の管理のことなのですが 駐車場の四つ角にある 高木というか 中木 というか

その一部の枝が 少々邪魔という感じがしたということで 理事長が 自身の判断で 

数箇所の枝を切断した

というのです

 

そうしましたら 日除けにもなっていたし 駐車場の出入りの運転中眩しくもなくて

敷地内の交通安全のためにも チョウドよかったのに

・・・

だいいち あの木にしたって みんなのものでしょう

独裁者みたいで 勝手すぎる 

と 

一部住民から ショッキングな言葉での 苦情がありました

 

マズカッタでしょうか ネ ?

 

理事長としては 良かれと思ってしたことなのだそうですけれど 

苦情の対処に困惑気味で・・・ショボンとして 元気がないのです・・・』

 

 

『 管理組合から委任されている者として 我々 役員にも 損害賠償請求なんぞもあり得ること

なのでしょうか ? 

今どきの 特に 若い威勢のいい人は 率直で 是は是 非は非だ と 実にハッキリしているようで 

なんとも 心配で 心配で・・・ 

理事長だけでなく 執行部員としての理事や 全体の見張り役の監事 それぞれも 

それなりに責任問われたりするものでしょうか ? 

 

そういえば 業務執行の監視 監督も 理事会の職務なんですよね・・・』

 

 

 

どうも 私のブログは 少々専門的なことの記載が多めで 実際のマンション管理の具体策

には どうも 遠すぎる理論が見うけられる との 意見も伺ったりします・・・

 

 

 

でも 諸々のケースの 一つ一つに答えるのも必要でしょうが そうした答えを出す 基盤の考え方

こそ大事なことで その理解に努めれば おおよその具体的案件の答えは 自ずと見える と思うので

硬めの理論も載せさせていただいているのです  

要するに 細かいことを100項目述べるより 肝心なところの基を 10個示すほうが応用が利くと 

考えられます ので

 

いずれにしても

受験者さんのためのブログをも兼ねているので 硬すぎる傾向については 申し訳ないとは 

思っておりますが

 

 

 

さて

理事長の職務として 標準管理規約【単棟式】には

(理事長) 第38条

理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか、次の各号に掲げる業務を遂行する。

規約、使用細則等又は総会若しくは理事会の決議により、理事長の職務として定められた事項

二 理事会の承認を得て、職員を採用し、又は解雇すること。

 

と あります

 

 

 

 

日常的な植栽の枝の剪定については 集会(総会)承認の予算の範囲内で  執行意思決定を担当する

理事会に諮るまでもなく 理事長が業務執行に及ぶことは可 と思われます

組合員間で賛否が分かれるかも と 疑義がある場合 あるい諸々の配慮が必要とされることありとの

場合は 

自身だけの判断での執行は 避けるべきと考えます 

 

ということから 広く 組合員の意向を探るべきだとする場合

ベストな途は と 問われれば 総会決議を経ることだ と するのが より妥当となるでしょう

 

 

<規約、使用細則等又は総会若しくは理事会の決議により、理事長の職務として定められた事項 >

とあるのですが 実際には 微妙な解釈を必要とする場面が多いです

 

 

よく訊かれることなのですが

日常的な事項(このことの意味も 一義的に決まっていることではありませんが 一応 

明確な範囲が文言では規定されていない

示されていない事柄のことであって いわゆる 定型的な およそ一般的な判断基準での処理で

結果も許容されること とでも言えそうな事項のこと 

と表現されるようなこと でしょうか)

については

執行部である理事会で執行意思を決めることができるとされるでしょうが 理事会は

なにせ招集によって会合する機関

なので なんでもかんでも 招集会合で ということではなく 一般的には そういった

ことの決定は理事長に委譲されていると考えるべきでしょう

 

 

 

 

相関連することとして

理事会のことにしても

(理事会) 第51条

2 理事会は、次に掲げる職務を行う。

一 規約若しくは使用細則等又は総会の決議により理事会の権限として定められた管理組合の

  業務執行の決定

 

とあります

 

総会のことにしても

(議決事項)

・・・・・・

・・・・・・

十五 その他管理組合の業務に関する重要事項

 

とあります

 

 

 

総会の決定 と 理事会の権限のことで 次のような判例があったりします

《 修繕工事に関し 実施するとの総会の議決があっても 執行部において 議決されたこと

すべて実施(執行)する義務があるということでなくて 実施の権限が与えられた という意味

であるので 一定の裁量が 理事会には認められているというべきである 》 

 

このような理解がされることもあるのです

 

 

 

 

 

ということで 総会・理事会・理事長という機関の いわば守備範囲のこと  

総会の議決・執行意思の決定・執行権限のこと 

あたりのことの解釈のことでの断言は 少々 勇気が必要となることがあります

 

モチロン 回答担当する者として プロとしてベストを尽くして 諸々の事情を確かめながら 

求めに応じ 助力に努めること 

当然のことですが

 

 

念のためですが 

条文中の 職員 は 管理組合自身が採用する対象者のことであり 管理会社の雇用者たる管理員

のことを指しているわけではありません

 

 

ということで 

マンション管理組合管理運営の実際の執行場面での諸々の判断は シンプルな定型作業とはいかない

こと多し

という 本日の 記事でした

 

 

 

今までの実務上の具体例について これまでより多く 示すこと 

できる限り心して増やしていきたい と 考えてはおります 

 

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繰り返し 挑んでみる

2019-09-24 | ◆ 国家試験受験サポート

 

 

 

細かいこと だとしても 重要なことを含むこともあるので

つまずいたら調べなおす

 

そういう学習姿勢になれたら しめたもの

合格は間近いだろう との 雰囲気を感じます

 

 

 

受験者さんや マンション住人さんと

最近 

話したこと 訊かれたこと

 

・  ある事項を 総会において特別決議が必要であると決めるための決議は

  特別決議である必要は無く 普通決議で可と考えられる

 

・  区分所有法58条から60条の裁判の場合 訴訟追行をする者を選ぶ場面では

  普通決議で可

  訴訟提起そのものについては そうはいかず 特別決議である

  しかし 議案の要領の通知までは要求されていない

 

・  標準管理規約上は 監事に理事会出席義務があるが 手続上瑕疵が無ければ 

  監事欠席であっても 理事会決議の有効性には影響しない

 

・  区分所有法における集会招集通知は 発信主義である

  到達主義ではない

 

 

 

 

・標準管理規約団地型でいうところの <団 地 型> 

 と

区分所有法に登場の <団 地> についての考え方が ゴチャゴチャのままでいる

 

(つまり そもそも条文を眺めていないので拘わりようが無い か 差異の質をさほど

 

気にしていない というか その差異にゼンゼン気付いていない)ようだと

 

受験者としては マダマダ とは言いませんが 条文読みを最初からカットしないで欲

 

しいな とは 思ったりします(実務家になると 何時 何を訊ねられるかも知れませ

 

んし)

 

専門家といわれる人のなかにも まるで理解していない そもそも 区分所有法団地の章 

などは と 学習から除いているのか と思わざるを得ないような トンチンカンなことを 

平気で説明する方もいたり 唖然としたことがあります

 

残念なことですが・・・

 

 

 

<団 地>といえば 数棟のマンションが敷地を共通にしている関係をいうのが一般的

なのだろうけれど 区分所有法の2章に登場の <団 地> とは 本来 数棟の単

 

独所有(いわゆる戸建て)の建物が敷地を共通にしている関係を言い その場合に区分所有

法の第1章の規定の一部を準用するために そこに登場していると説明されているようだ 

 

そうした形式が適切か ?[ 自身も 学習当初は特に 戸建だけの団地もあり得る

というのに なぜに区分所有法にワザワザ登場しているのだろう と 疑問に思い続けた ]

とは

思われるが・・・

 

 

 

なにをゴチャゴチャ言っているのか と 訝る 特に 受験者の方は

65条を何度も何度も眺めたり( 建物 と言っているのであって 区分所有建物だけが関

 

係している条文ではない《そのことだけからも標準管理規約の団地型の場面とは異なることなのだ》 

というあたりに注意しながら )

 

もしよければ

リンク[以前のブログ]を参照したりして みてください

 https://blog.goo.ne.jp/toku2184/e/909d773b7a173b97de11e0754ad92484

 

第二章 団地

団地建物所有者団体

第六十五条 一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又は附属施設

(これらに関する権利を含む。)がそれらの建物の所有者(専有部分のある建物にあつては、

区分所有者)の共有に属する場合には、それらの所有者(以下「団地建物所有者」という。)は、

全員で、その団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成し、

この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる

 

(建物の区分所有に関する規定の準用)

第六十六条            「省 略」

 

 

 

 

 

 

 

 

もちろんのことですが 私自身にしたところで 生涯学習者 です

眺めても 眺めても 疑問がつきないところ挑んでみるべきことが 続きます

 

深くて 広くて まったく マンションに関する学習というもの スゴイ分野だな と 

考えさせられること頻りですし

力不足を 素直に感じること 多しです

 

でも そうしたものだろう と 甘えていてはいけないな とは 思っています

自己責任そのものを背負う プロ なのですから

 

そうしたものを生業とさせていただいているのですから

 

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所属団体のことなど

2019-09-23 | ◆ 業 務 エ ッ セ イ

 

 

 

三連休中ですが

お出かけでなく 家で 休養も兼ねて いろいろと 

という方もおられるかも

 

ということで 

ネットサーフィン という時間も おありかも ? しれませんね

 

かく言う私も いつもより 多く いろいろ情報収集タイム中 です

 

 

 

 

 

自分の主力業務は 〔認定〕マンション管理士業務 と 〔特定〕行政書士業務 です

それぞれ 就業のための 機関への登録は必須です 

 

行政書士業務のためには 所属団体への帰属が必須となっています

 

マンション管理士業務のためには 所属団体として 

 (一社)茨城県マンション管理士会 <上部団体として (一社)日本マンション管理士会連合会> 

に属させていただいています

 

 

参考までに 

(一社)茨城県マンション管理士会 のホームページ と リンクさせてただきます 

         http://www.ibaraki-mankan.com/

 

                            

 

 

10月26日 (土) 水戸市での 共催セミナー 

と 

11月17日 (日) 牛久市での セミナー ・ 相談会

 

の 案内も 掲載されております

 

 

お時間がございましたなら 我々のホームページを どうぞ 訪ねてみてください

 

お願い申しあげます

 

             (一社)茨城県マンション管理士会 理事長 畠山徳男    

              http://www.ibaraki-mankan.com/

                 

                                

                 

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構想 の 土曜日

2019-09-21 | ◆ 国家試験受験サポート

 

 

 

『 マンションの役員なんぞ みんな バカみたいなもの ですから

  規約のことなど 理解しようともしない 

 

  基になっている区分所有法のことなど 

  とても 理解できそうもないでしょうが 』

と 

超過激な住民さんもおられる ようで

 

 

よほど 管理運営に対しての 自分の思いが一方通行 

そうしたことがなせる言動なのか

よほど 考え方が異なる役員などいるのか どうか ?

 

もうすこし 冷静に 思いが通うようなスキームを工夫してはいかがか

などと思ってもしまうのだが・・・

 

 

 

 

いわゆる超高等教育を受けた方々の多い 研究都市地域あたりなどでは

特に そうした イライラ感を募らせた住人さんもいました

 

 

顧問である 私に 強烈なボディブローやジャブなど 連続攻撃して

きたりすることも ありました

 

矛先を 外部者である 顧問にぶつける というわけです

 

 

『 区分所有者の規約遵守義務の違反について

 債務不履行に基づく損害賠償請求が認められた判例

 ありますよね 』

 

「はい」

 

『 債権があるから債務があって その不履行をしたら損害賠償請求される

 ということですね ?』

 

「 はい そのように理解されると思います 」

 

『 債権の発生原因というもののこと 知ってますか ? 』

 

「 契約 と 事務管理 と 不当利得 と 不法行為 だと思います 」

 

『 規約遵守義務違反を問うている判例ですが 規約というものは 

  集会の特別多数で決められたもので 当事者の合意によりできあがるところの

  契約 という性質のものではないですよね 』

 

「 そのように理解されると思います 」

 

『 契約の成果ではない規約を遵守する義務に違反した というのが根拠となって

  債務不履行

  となる? なれるのですか ? 契約関係下のことではないけれど 債務 不履行 ですか ? 

 

 

 

関係者一同が揃う理事会御目見えの場で まずは 先制攻撃の 一種の顧問力量見定めの

儀式の一幕でした

 

質問としては とてつもなく 唐突なことではない とは思われましたが

なかなか 一義的な回答は シンドイところの 自分の力量では 自信満々で断言するなど

とても とても というようなことでした 

 

 

 

区分所有者(マンションの専有部分の所有権者)は 規約が定められていれば

専有部分の利用や共用部分の使用・管理に当たっては 規約に基づく義務を負担

します<規約義務>

 

それと

専有部分や共用部分を使用するには ほかの区分所有者や居住者に対する

配慮が不可欠となります

ほかの区分所有者や居住者の使用権限との調整のため 規約の有無にかかわらず

当然に負担する義務を 内在的義務といいます<6条義務>

 

そんなことも下敷きになっていますが・・・

 

 

「一定の 契約類似の関係下と捉えて 遵守義務を問う債権といえるものあたりを観念して

 それに基づいて その遵守違反という債務不履行と捉えることができるあたりの責任を問う

 損害賠償請求が認められた 

 というようなことか と・・・・

 

 判例全体を把握できていませんし チャンスがあり次第 有識者さんあたりに

 教えを乞い 全体を把握しておきたいものだと 考えています

 率直に言って 整理できていないところであり スミマセン 」

 と その場では 答えておいたりしましたが・・・

 

 繰り返しになりますが

 マッタク唐突な質問でもない とは 思いましたが 問い掛けのタイミングには

 おおいに 面喰いました

 

 

 

 

 

 

というようなことで 住民さんのなかには 法学部出身者の方など 逆に専門知識を乞いたい

ほどの面々がワンサカ というような地域もあります

茨城で言うと 特に 国立の研究機関などが集中しているつくば市近辺のマンション管理

組合が そのような感じ で 理事会などは 5時間連続が通常 みたいな時期が

あったりしました

 

そうしたところでの管理運営のことでは 管理会社フロント担当者も苦労なさっていました

なにしろ 学究肌の方も多いですが 超個性派さんも それなりにおられたので

 

 

 

 

とにかく 奥が深いなー と つくづく思わされる マンション学 ではあります

 

でも 好き なのです

 

もっとも そうでなければ 顧問など とても務まらないかも ? しれませんが

 

 

 

 

 

学習熱心な住民さんが多そうなマンションでは 特に マンション

関係国家資格を目指しての

定期的な学習の伴走者の役目もさせていただいて

いずれ 自身が住んでいるマンション管理にかかわったり 生涯学習の一環にしたり 

退職後のための資格取得のサポートの場とする というのも ある意味 好ましい手法なのでは と 

考えたりしています

 

例えば 理事会後の場を 受験講座の場として活用し 1時間半から2時間程度 

国家資格試験受験の講習の場

として利用させていただく(もちろん 集会場利用料金をお払いして)

私は 受験伴走講師として使っていただく

 

 

 

 

200戸以上のマンションなどでは 5名くらいは 受験学習など そうしたことを

ボンヤリとでも 考えている住民さんも

いるかも ? と 構想などしている 本日 三連休初日です

 

 

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区分所有者単独での管理のこと

2019-09-20 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

事務所内で チョット 休憩

 

ふと 

共用部分の管理 ということに関しての マンション管理組合員さんの

鋭い質問を思い出したりしました

 

マンションの憲法 ともいわれる 管理規約ですが 区分所有法という 法律 に

反することを

定めることはできません

区分所有法の範囲内で 成立します

 

 

 

『・・・ということは 共用部分の塗装工事なども 

   保存工事として 

   集会の決議を要せずに 区分所有者が単独で

   することも可能なのですか ?

   私一人の権限でも できてしまうのですか ?

   そんなことって あり得ませんよ ネ 』

 

 

さて

誤解をさけ 理解の一助とするために 区分所有関係の〔 管 理 〕 という

言葉について 

記しておきます                 <条文は 区分所有法>

 

広い意味 と 狭い意味 と 2種類に用いられているといえます

 

広い意味では

  ・保存行為( 18・1但書 )

  ・狭い意味の管理( 18・1本文 )

  ・変更行為( 17・1  18・1本文 )

を含んだもの

 

狭い意味では

  保存行為 と 変更行為を除いたもの

 

※ 変更行為のうちの 著しく形状・効用を変えない変更を 狭い意味の管理に含ませている分類法

  もみられます

 

 

 

共用部分の保存行為 とは 

《 共用部分を維持する行為 (滅失・毀損を防止して現状の維持を図る行為) 》

と理解されているといえます

 

共用部分の保存行為をする権限は 原則 

各区分所有者と 管理者が 並存して有しています ( 18 ・ 26 )

 

『ということは 共用部分の塗装工事なども 保存工事として 集会の決議を要せずに 

 各区分所有者が

 単独ですることも

 可能なのですか ?』

 

 

鋭い質問があったりしますが 結論的には 

【集会の決議が無くとも各区分所有者が単独でなし得る】ということから

比較的軽度の維持行為ならば という 限定付きの行為に限る と 解されています

 

修繕積立金を取り崩すほどの規模の修繕は 保存行為ではなく 狭い意味の管理行為 と 

解される

と考えられます

 

『ナントナク スッキリ しませんが 確かに 単独で 塗装工事などできてしまう というのも

とてもオカシイ かな 

限定が付く 保存行為 ?

という解釈をしなければならない というあたりに どうも 法律の解釈というものの

七変化の微妙さ みたいなものを

感じてしまうんですよね・・・

条文の文言からは 限定のことなど そんなこと うかがえないですよ ネ』

 

 

ということで 学習熱心なマンション住民さんからの質問を 思い出しながら 

サッと 記してみました

詳細は 省かせていただきました

 

 

さて

少子高齢化 とか 急速なIT技術進行 とか ロボットによる作業の代替 とか

さまざま要因による 思いもよらないような変化が 進みそうな 昨今

 

マンション管理業界においても さらなる 効率化・集約化が進みそう ? で

管理員についても フロント的な業務も付加して いわゆる プレーイング・マネージャー的な

働き方も検討されている というようなことも 聞きます

 

管理員さんに <管理業務主任者試験>に挑戦してもらう ということも検討する管理会社が

増えていくかも

というようなことも耳にしました

 

ビックリするようなことが アレッという間に できあがる時代であるのかも知れません

 

というようなことですが

いずれにせよ 自分の努めることは 

スキルアップ につきるので

情況は情況として 坦々と歩む日常です

 

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人 対 人

2019-09-19 | ■エッセイコラム・ダイアリー

 

 

 

日常の 一般的な お付き合い  実務上の 限られた範囲における お付き合い

さまざまな 人 対 人 のシーンがあった

 

記憶に残る スバラシイ 場面も タクサン経験させていただいたが

残念ながら そうではない思いをしたことも 何度かは ある

 

 

会合を開いて その場に 講師をお呼びしてお話を伺う催しがあった

講師に質問をするときに 椅子に座ったままは 通常あることだし 特に

言うべきことではないかもしれない として フンゾリ返って 足を組んだまま では

話が違うのでは 

まして 初対面で 貴重な時間を遠方から無報酬で参加して

いただいた 高名な弁護士に相対しての 振る舞いだった

 

講師の そのような背後事情を知っていたかどうか等は別として(もっとも

その御仁は 某組織の長だったので いろいろ その腰の低い弁護士さんの

ことなど 会合全般の事情を知っていたかもしれない) いわゆる ミットモナイ

振る舞いだった

 

弁護士に対する対応だからというような いわゆる上下関係だとか そんな わけのわから

ない ツマラナイこだわり・シキタリ 巷のくだらないちり芥論 みたいなことを言っているのでは

ない

人 対 人 としての マナーを言っているのだ

 

案の定 その御仁のその後の振る舞い(すべてということでは ないが)

 “ そのようなことを 当人の面前で よく 言えるものだな 何様のつもりなんだろう

いい歳をして ”

と思わざるを得ないことを言われ 唖然 としたことがあったりした

 

要するに 肌が合わない

お付き合いなど 願い下げ   もっとも 顔が合ったときは マナーとして 会釈は さすがに するが

 

 

 

 

相手に関する資料など無くて 初対面のときは 相手のことをマッタク知らない情況なのだから

どのような場合も 徒に 当初から敵対心など用意することなど無用 というより 相手に失礼だと

思うのだが 

“ 話をするという場面は 相手との いわば闘争以外のなにものでもない ”

というような雰囲気を モロに感じざるを得ないような人に ときには 出会うこともある

特に 実務上 それも 相談の場面で

 

案の定 こうした人は おおよそ タイプが似てる というか なぜか 経歴が似ているというか

こうした人とも その後の付き合いは すくなくとも自分の方から近づくことは ない

全然 会話の意義を見出せないこともあり

相談にもなににも なり得てない と思うので   ダイイチ 全然 人 対 人の ふれあいを

感じ得ないこともあり・・・

 

 

 

と記しながら 遠い昔 若い頃特に 職場などで どんな折に どのような 人としての不始末を

してしまっているか

神のみぞ知る ということで 自分のことは棚に上げ 記してしまっている

 

人生の4分の3は とうに過ぎたであろう 今にしたって 人として 人に対して ドンナ無礼をして

しまっているものやら・・・

とにかく 心して ホドホドに生きながらえさせていただきたいものだ とは思っているが・・・

 

 

ただ 必要以上に 謙遜したり 忖度したり どうにもガマンならないことを ほぼ一方的に謝るような

ことは さすがに ゴメンこうむりたく思う年齢になった

 

要するに キライな者は どうにも好きにはなれない というのが 自分の拙い人生での 実感だ

勝手で ゴメンナサイ でも この好き嫌い という規準というのは 各々 どうにもこうにも

手強い規準らしいのでは と 思われる    その人にとっての ものごとすべてにおける最終判断規準

みたいなものではないか と 思われるので ナントモ とっても不思議なことのようにも思える

 

最後の最後は もっとも妥当な理論とか 総合的判断とか そういったものではなく 

要するに 好きか 嫌いか で 決断されてしまっているような・・・

また そうすることで収まっていることが 結果的には 他の規準よりは 納得しやすいような・・・

 

 

 

でも とにかく 人に迷惑をかけることは できる限り 避けることを 当然の義務として

 

 

 

ということで アーダコーダと 勝手なことを 

 

ご容赦を願うばかりです

 

 

 

当地 朝など めっきり 秋に近づいている雰囲気あり(暦の上では 秋そのものなのでしょうけれど)

 

 

というようなことで

大仰でなく できれば 粋に 一介の素浪人をヒッソリと生きてゆきたいものだ

必要以上の 我慢はせず 

という思いを ナンダカワカラナイケレド 今朝 突然 記しておきたくなってしまったのでした

 

 

 

 

ダイスキナ 向日葵の花

今年は あまり 見ることができない

それだけ 外出が減っているということかな・・・?