おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

持分の割合 ? 議決権の割合 ?

2021-07-14 | 国家試験受験サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

 

 

「とにかく 本番の問いを解く練習になる問題を載せてください」 とい

う要望もそれなりにありますが

そうもいかない事情もあります(モウシワケアリマセンが 国家試験受験

に関することだけをブログのタイトルとして想定していません ので)

ですが できるだけ多く

ズバリ

マンション管理士試験(管理業務主任者受験の参考にもなるでしょう)

関することも載せ続けたいと 考えています

 

 

学習者さん各々 各自・独自規準で選んだ基本書・問題集を参照しながらの

知識吸収になっていることでしょうが 参考にさせていただき自身の指針と

させていただいている基本書類を参照させていただきながら 私も解説欄を

工夫していきたいと考えております(受験のための理解方法に差し障りある

ような記述は ゼッタイに避けること 当然ですが)

もっとも 規準は なんといっても 関連する条項 だと自身は思っています

学会の重鎮の先生方の場合においても 学説に多少の裁量類を加えることが

きる立場だとしても 明記された条文の一般的な解釈に反する言動はマズイこ

とでしょう

・・・いわんや一介の素浪人をや・・・ というところです

 

 

当然のことのようですが マンション関係記事に訪れていただいているのは

住民の方と 不動産系国家試験受験学習者の方が 圧倒的に多いと思われます

というところで

本日は 

2016年度 (平成28年度)

 

〔問 11〕
 
一団地内に専有部分のあるA棟及びB棟の 2 棟の建物がある
区分所有法第 70 条に基づき、この団地内の建物の一括建替え決議を行おう
とする場合に関する各肢の記述について、区分所有法の規定により、YES
/NOを答えなさい。
ただし、A棟及びB棟が所在する土地は、団地建物所有者の共有に属しており、
その共有者全員で構成する団地管理組合(区分所有法第 65 条の団地建物所有
者の団体をいう。)において、団地管理組合の規約が定められているものとす
る。

              ※ 内容は変えておりませんが 問い方を変えて
                載せさせていただいています


1  
一括建替え決議を行う場合の議決権割合は、団地管理組合の規約に議決権割
合に関する別段の定めがある場合にはその定めによる。


2  
A棟の区分所有者Cが一括建替え決議に賛成しなかったときには、一括建替え
決議に賛成したB棟の区分所有者Dは、Cに対して、区分所有権及び敷地利用
権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。


3  
団地建物所有者の集会において、団地内建物の区分所有者及び議決権の各 5
分の 4 以上の多数の賛成を得るとともに、A棟及びB棟ごとについて、区分所
有者の 3 分の 2 以上の者であつて議決権の合計の 3 分の 2 以上の議決権を有
するものが賛成することが必要である。


4  
一括建替え決議においては、団地内建物の全部の取壊し及び再建団地内建物
の建築に要する費用の概算額に加え、その費用の分担に関する事項を定める
必要がある。

 

 

 

 

 NO

 別段の定めがあっても 当該団地内建物の敷地の持分の割合による

 


 
(団地内の建物の建替え承認決議)
第六十九条 
 前項の集会における各団地建物所有者の議決権は、第六十六条において準用する
第三十八条の規定にかかわらず、第六十六条において準用する第三十条第一項の規約
別段の定めがある場合であつても、当該特定建物の所在する土地(これに関する権
利を含む。)の持分の割合によるものとする。
 
 
(団地内の建物の一括建替え決議)
第七十条 
 前条第二項の規定は、前項本文の各区分所有者の議決権について準用する。この
場合において、前条第二項中「当該特定建物の所在する土地(これに関する権利を含む。)
」とあるのは、「当該団地内建物の敷地」と読み替えるものとする。

 

 

 YES

 区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することは

 団地内建物においてその棟が異なる団地内建物の区分所有者に対しても

 できるので DはCに対し 区分所有権と敷地利用権を時価で売り渡す

 べきことを請求できる

 


 
(団地内の建物の一括建替え決議)
第七十条
4 第六十二条第三項から第八項まで、第六十三条及び第六十四条の規定は、団地
内建物の一括建替え決議について準用する。

 

(区分所有権等の売渡し請求等)
第六十三条 
4 第二項の期間が経過したときは、建替え決議に賛成した各区分所有者若しくは
建替え決議の内容により建替えに参加する旨を回答した各区分所有者(これらの者
の承継人を含む。)又はこれらの者の全員の合意により区分所有権及び敷地利用権
を買い受けることができる者として指定された者(以下「買受指定者」という。)は、
同項の期間の満了の日から二月以内に、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者
(その承継人を含む。)に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきこ
とを請求することができる。建替え決議があつた後にこの区分所有者から敷地利用権
のみを取得した者(その承継人を含む。)の敷地利用権についても、同様とする。
 

 

 

 YES

 条文ソノママの肢ともいえる
 

 団地内の全建物の一括建替え では

 一括建替えのための前提要件(問題文に 登場している)を充たし 
 下線部
のような
 五分の四以上の  
 三分の二以上の 
 要件をも充たさなければならない 

 


 

(団地内の建物の一括建替え決議)

第七十条 団地内建物の全部が専有部分のある建物であり、かつ、当該団地内建物の
敷地(団地内建物が所在する土地及び第五条第一項の規定により団地内建物の敷地と
された土地をいい、これに関する権利を含む。以下この項及び次項において同じ。)
が当該団地内建物の区分所有者の共有に属する場合において、当該団地内建物につい
て第六十八条第一項(第一号を除く。)の規定により第六十六条において準用する第
三十条第一項の規約が定められているときは、第六十二条第一項の規定にかかわらず、
当該団地内建物の敷地の共有者である当該団地内建物の区分所有者で構成される第六
十五条に規定する団体又は団地管理組合法人集会において、当該団地内建物の区分
所有者及び議決権の五分の四以上の多数で当該団地内建物につき一括して、その
全部を取り壊し、かつ、当該団地内建物の敷地(これに関する権利を除く。以下この
項において同じ。)若しくはその一部の土地又は当該団地内建物の敷地の全部若しく
は一部を含む土地(第三項第一号においてこれらの土地を「再建団地内敷地」という。)
に新たに建物を建築する旨の決議(以下この条において「一括建替え決議」という。)
をすることができる。
ただし
当該集会において、当該各団地内建物ごとに、それぞれ
その区分所有者の三分の二以
の者であつて第三十八条に規定する議決権の合計の三分
の二以上の議決権を有する
ものがその一括建替え決議に賛成した場合でなければならない。


※ 69第二項の規定〔土地の持分割合によること〕は、701本文の各区分所有
  者の議決権について準用する。
  70条1項ただし書き部には準用されない。
 
 
(議決権)
第三十八条 各区分所有者の議決権は、規約に別段の定めがない限り、第十四条に定
める割合による。
 

 
 
 
 
4 YES
 
 団地内の建物の一括建替え決議では
 70条
 項  ~ 号のことを定めなければならない
 

 
(団地内の建物の一括建替え決議)
第七十条 
 団地内建物の一括建替え決議においては、次の事項を定めなければならない。
 再建団地内敷地の一体的な利用についての計画の概要
 新たに建築する建物(以下この項において「再建団地内建物」という。)の設計の概要
 団地内建物の全部の取壊し及び再建団地内建物の建築に要する費用の概算額
 前号に規定する費用の分担に関する事項
 再建団地内建物の区分所有権の帰属に関する事項

 

 

 


トニカク理由付けをする と 自己に約束する

2021-07-10 | 国家試験受験サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

 

 

当地 そうとうに気温が上昇

事務所内 30度超(その程度じゃ そうとうに上昇 とは言えないかな?)

クーラーは苦手 でも 扇風機のお世話には マダ ならない

暑い中 お仕事のみなさんに もうしわけない(特に 外での業務の方に)

ような気がするので・・・

 

 

さて

問われたことに

あたっていた 間違っていた だけでは 率直に言って 効率的な知識蓄積

にならないと思います

問題を解いてみる場合は トニカク 理由付けをする習慣をつける

理由付けがされない けれど 答えたら あたった という場合は タマタマ

ということだとも理解されます

たしかに 本番は4肢択一

なので 比較考量で 正解にたどり着くこともあります

一番 答えに近い ラシイモノ で ということばかりでは いつまでも不安

なのでは と

思われるのです

学習時には 理由付けをするのが 力を伸ばすためには必要だと思います

四個から一個を選ぶことは あくまで その四肢の組み合わせ如何によっての

理解になっているので 肢ごとの根拠付けの習慣をするのがベターと思われます

その時点での 自身の持つ根拠 理由付けをすること

アタッタ ハズレタ で 落着させることなく 理由付けが正しかったかどうか

の吟味を徹底することが 力になると 自身の経験から言えます

自身受験体験から ツクヅク思わざるを得なかったことは

[10個の曖昧な知識 よりも 3個のシッカリした頼りになる知識を得ること]

ということでした

 

 

 

さて 本日の マンション管理士過去問

2014年度(平成26年度)

 

                          ※ 内容はソノママですが 肢の並び・問い方
                  を変えて 載せさせていただいています

問7

甲マンションには、4つの専有部分があり、101号室と102号室はAが、201号室はBが、

202号室はCがそれぞれ所有している。

甲の敷地は、A及びBが敷地利用権(AとBの共有)を有しているが、Cは敷地利用権を有して

いない。

この場合に関する次の記述のうち、区分所有法及び民法の規定により、各肢につきYES/NO

で答えなさい。

ただし、甲については、不動産登記法の定めるところにより分離して処分できない専有部分及び

敷地利用権であることが登記され、また、規約に専有部分と敷地利用権とを分離して処分するこ

とができない旨が定められているものとする。

 

 

 

① Aの所有する101号室に係る敷地利用権と102号室に係る敷地利用権の割合は、その割合

  が規約に定められているときはその割合によるが、規約に定められていないときは等しい割合

  による。

 

② A及びBが、Cに対し、区分所有権を時価で売り渡すべきことを請求したときは、その意思

  表示によって、一方的に時価による売買契約成立の効果が生じる。

 

③ Bが死亡して相続人がないときは、Bの敷地利用権は、敷地の他の共有者であるAに帰属する。

 

 

④ Aが、101号室と分離して、101号室に係る敷地利用権について第三者Dのために抵当権

  を設定した場合に、Dがその抵当権設定時にそれらの分離処分が禁止されていることを知らな

  いときは、Aは、その無効をDに主張することができない。

 

 

 

① NO

 各専有部分に係る敷地利用権の割合は 規約に別段の定めがない限り 原則として 専有

 部分の床面積の割合による

 


 

第二十二条 
2 前項本文の場合において、区分所有者が数個の専有部分を所有するときは、各専有部分
に係る敷地利用権の割合は、第十四条第一項から第三項までに定める割合による。
ただし、規約でこの割合と異なる割合が定められているときは、その割合による。
 
(共用部分の持分の割合)
第十四条 各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
2 前項の場合において、一部共用部分(附属の建物であるものを除く。)で床面積を有する
ものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき各区分所有者の専有部分
の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床面積に算入するもの
とする。
3 前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
4 前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
 

 

 

② YES

 権原なく〔敷地利用権である賃借権などがなく〕甲の敷地上に専有部分を有しているC

 に対して 敷地共有者であるA及びBは 収去を請求する権利を有するので 一方的な

 意思表示で法律効果が形成される形成権であるところの(区分所有権売渡請求権)を行

 使できる

 


 
(区分所有権売渡請求権)
第十条 敷地利用権を有しない区分所有者があるときは、その専有部分の収去を請求する権利
を有する者は、その区分所有者に対し、区分所有権を時価で売り渡すべきことを請求すること
ができる。
 

 

 

③ NO

 民法255条を適用してしまうと 敷地利用権の共有者に持分が帰属(共有物弾力性の原則

 により ← 有力な説の根拠)してしまうので

 専有部分  は 特別縁故者 か 国庫へ

 敷地のほう は 共有者へ

 となってしまうので 分離処分が禁止されている場合には 255条を敷地利用権には適用

 しないとされます

 つまり 専有部分とともに 特別縁故者に分与されるか 国庫に帰属することになる

 


 
 
(民法第二百五十五条の適用除外
第二十四条 第二十二条第一項本文の場合には、民法第二百五十五条(同法第二百六十四条に
おいて準用する場合を含む。)の規定は、敷地利用権には適用しない
 
 
第二十二条 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、
その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。
 
 
(持分の放棄及び共有者の死亡
第二百五十五条 
共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は
他の共有者に帰属する
 
 
(特別縁故者に対する相続財産の分与)
第九百五十八条の三 
前条の場合において、相当と認めるときは、家庭裁判所は、被相続人と生計を同じくしてい
た者、被相続人の療養看護に努めた者その他被相続人と特別の縁故があった者の請求によって、
これらの者に、清算後残存すべき相続財産の全部又は一部を与えることができる。
 

(残余財産の国庫への帰属)
第九百五十九条 前条の規定により処分されなかった相続財産は、国庫に帰属する。
 

 

 

④ NO

 不登産登記法によって 専有部分について表示の登記事項としての敷地権の表示

 登記(不登法44①9)がなされ 敷地利用権について土地の登記記録へ敷地権

 である旨の登記(不登法44①9・46)がなされた後 専有部分と敷地利用権

 の分離処分は 相手方が善意であったとしても 絶対的に無効

 

 
(分離処分の禁止)
第二十二条 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有
者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分すること
ができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。
 
 
(分離処分の無効の主張の制限)
第二十三条 前条第一項本文(同条第三項において準用する場合を含む。)の規定に違反
する専有部分又は敷地利用権の処分については、その無効を善意の相手方に主張すること
ができない。
ただし、不動産登記法(平成十六年法律第百二十三号)の定めるところにより分離して処
分することができない専有部分及び敷地利用権であることを登記した後に、その処分がさ
れたときは、この限りでない。
 
 

 
 
 

ポイントに触れていたことがスベテ と言えそうな

2021-07-06 | 国家試験受験サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

 

アレッ という間に 七月 文月六日

久しぶり ? になりますが マンション管理士試験過去問題 です

平成29年度(2017年度)

〔問 28〕 
議決権に関連する次の記述のうち、標準管理規約によれば、適切なものは
いくつあるか。

ア 
専有部分の価値の違いに基づく価値割合を基礎とした議決権割合を定める場
合には、分譲契約等によって定まる敷地等の共有持分についても、価値割合
に連動させることができる。

イ 
専有部分の価値の違いに基づく価値割合を基礎とした議決権割合を定める場
合において、事後的にマンションの前方に建物が建築され、眺望の変化等に
より価値割合に影響を及ぼす変化があったときは、議決権割合の見直しを行
う必要がある。

ウ 
組合員が代理人によって議決権を行使する場合において、その組合員の住居
に同居する親族を代理人として定めるときは、二親等の親族を代理人とする
ことができる。

エ 
組合員が代理人によって議決権を行使する場合において、他の組合員を代理
人として定めるときは、当該マンションに居住する他の組合員の中から定め
なければならない。

1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ

 

 

 

 について

 コメントにあるとおりなので 適切


コメント

第10条関係
① 共有持分の割合については、専有部分の床面積の割合によることとする。
ただし、敷地については、公正証書によりその割合が定まっている場合、
それに合わせる必要がある。
登記簿に記載されている面積は、内のり計算によるが、共有持分の割合
の基準となる面積は、壁心計算(界壁の中心線で囲まれた部分の面積を算
出する方法をいう。)によるものとする。
② 敷地及び附属施設の共有持分は、規約で定まるものではなく、分譲契約
等によって定まるものであるが、本条に確認的に規定したものである。な
お、共用部分の共有持分は規約で定まるものである。
③ なお、第46条関係③で述べている価値割合による議決権割合を設定す
る場合には、分譲契約等によって定まる敷地等の共有持分についても、価
値割合に連動させることが考えられる。


 

イ について

 コメントによると 適切でない


コメント

第46条関係
① 議決権については、共用部分の共有持分の割合、あるいはそれを基礎と
しつつ賛否を算定しやすい数字に直した割合によることが適当である。
② 各住戸の面積があまり異ならない場合は、住戸1戸につき各1個の議決
権により対応することも可能である。
また、住戸の数を基準とする議決権と専有面積を基準とする議決権を併
用することにより対応することも可能である。
③ ①や②の方法による議決権割合の設定は、各住戸が比較的均質である場
合には妥当であるものの、高層階と低層階での眺望等の違いにより住戸の
価値に大きな差が出る場合もあることのほか、民法第252条本文が共有
物の管理に関する事項につき各共有者の持分の価格の過半数で決すると規
定していることに照らして、新たに建てられるマンションの議決権割合に
ついて、より適合的な選択肢を示す必要があると考えられる。これにより、
特に、大規模な改修や建替え等を行う旨を決定する場合、建替え前のマン
ションの専有部分の価値等を考慮して建替え後の再建マンションの専有部
分を配分する場合等における合意形成の円滑化が期待できるといった考え
方もある。
このため、住戸の価値に大きな差がある場合においては、単に共用部分
の共有持分の割合によるのではなく、専有部分の階数(眺望、日照等)、
方角(日照等)等を考慮した価値の違いに基づく価値割合を基礎として、
議決権の割合を定めることも考えられる。
この価値割合とは、専有部分の大きさ及び立地(階数・方角等)等を考
慮した効用の違いに基づく議決権割合を設定するものであり、住戸内の内
装や備付けの設備等住戸内の豪華さ等も加味したものではないことに留意
する。
また、この価値は、必ずしも各戸の実際の販売価格に比例するものでは
なく、全戸の販売価格が決まっていなくても、各戸の階数・方角(眺望、
日照等)などにより、別途基準となる価値を設定し、その価値を基にした
議決権割合を新築当初に設定することが想定される。ただし、前方に建物
が建築されたことによる眺望の変化等の各住戸の価値に影響を及ぼすよう
な事後的な変化があったとしても、それによる議決権割合の見直しは原則
として行わないものとする。
なお、このような価値割合による議決権割合を設定する場合には、分譲
契約等によって定まる敷地等の共有持分についても、価値割合に連動させ
ることが考えられる。


 

 について

 二号では 同居の親族であればよく 親等は問われていないので適切


(議決権)
第46条 
5 組合員が代理人により議決権を行使しようとする場合において、その
代理人は、以下の各号に掲げる者でなければならない。

一 その組合員の配偶者(婚姻の届出をしていないが事実上婚姻関係と同
様の事情にある者を含む。)又は一親等の親族

二 その組合員の住戸に同居する親族

他の組合員


 

 

 について

46条5項3号に[他の組合員]としてあるだけなので 当該マンション

居住する者である必要はないので適切でない

 

ということで 適切なのは  ・  で

正解  です

 

 

いつも記していますが あくまで <標準管理規約>によれば

なので 

シッカリ考えて解くということよりも 条文・コメントに眼が触れて

いたか 知っていたか ということがキーポイント

それなので

説明をさせていただくというより おおよそ コメントと条文の羅列 

ということになってしまいます

なにしろ <標準管理規約>によれば という厳重な枠内で解くのですから・・・

区分所有法によれば とか 民法によれば ということとは 少しばかり?

意味合いが違うと思われるのです

それらは 要するに 法という規準に沿って考察しなさい という意

と理解される と思われるのですが 

<標準管理規約>によれば なので 法に触れない限度でのサマザマな姿の

規約というものの内から<標準管理規約>の文言がスベテと捉えて解きなさい

と厳重な指示をされての回答なのだ とも捉えられるので・・・ナゼか 

ある意味 

シンドイ

(逆に 知っていたことソノママが解く材料になるので 受験者によっては 

 ベターどころかベスト に愛らしい問題に出会えたことになる)

のでは と 思えるのです が ・・・・

いかがなものでしょう ?

 

※ 注意事項に次の記載がありました

〔問題の中で使用している主な法律等の略称及び用語の定義については、
以下のとおりとします。
「標準管理規約」……………… マンション標準管理規約(単棟型)及び
              マンション標準管理規約(単棟型)コメント
 (平成28年3月14日国土交通省土地・建設産業局長・同住宅局長通知 〕

 

 


見出し看板からの想起トレーニング

2021-07-05 | 国家試験受験サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

 

 

 

知識を スッキリとマトメあげようとしても 条文の持つ効果的簡潔さ

を超えるものにはめぐり会えないのではないか と 思われるのです・・?

 

条文には まず 〔見出し〕 が登場します <例外もありますが>

サイワイにも ? 区分所有法は 膨大な条項数ということでもない

ので 〔見出し〕から条項の内容を想起してみて学ぶ手法も 自身の場合

は採り入れたりしました

皆さんは どのような工夫をなさっていますか ?

 

それと 学習に限らず 取り組んでいる相手の全体像というものをオボロゲ

にでも眺めることができるということは 相手の正体を知ることができるか

も という意味で それなりの安心感を覚えることができるのでは と 思

われるのです

自身が闘っている相手がどのようなものかを知りえないほど不気味で怖ろしい

ことはないと思うので(受験に限らないことですが)

 

 

試しに 〔見出し〕を列記してみます  「空欄は 前者と同じ見出し」

〔見出し〕を看板にして どのようなことが登場しているか 述べられている

ことを デキルカギリ想起してみてください

 

第一章

 第一節 総則

 建物の区分所有

2  定義

3  区分所有者の団体

4  共用部分

5  規約による建物の敷地

6  区分所有者の権利義務等

7  先取特権

8  特定承継人の責任

9  建物の設置又は保存の瑕疵に関する推定

10 区分所有権売渡請求権

第二節 共用部分等

11 共用部分の共有関係

12 

13 共用部分の使用

14 共用部分の持分の割合

15 共用部分の持分の処分

16 一部共用部分の管理

17 共用部分の変更

18 共用部分の管理

19 共用部分の負担及び利益収取

20 管理所有者の権限

21 共用部分に関する規定の準用

第三節 敷地利用権

22 分離処分の禁止

23 分離処分の無効の主張の制限

24 民法第二百五十五条の適用除外

第四節 管理者

25 選任及び解任

26 権限

27 管理所有

28 委任の規定の準用

29 区分所有者の責任等

第五節 規約及び集会

30 規約事項

31 規約の設定、変更及び廃止

32 公正証書による規約の設定

33 規約の保管及び閲覧

34 集会の招集

35 招集の通知

36 招集手続の省略

37 決議事項の制限

38 議決権

39 議事

40 議決権行使者の指定

41 議長

42 議事録

43 事務の報告

44 占有者の意見陳述権

45 書面又は電磁的方法による決議

46 規約及び集会の決議の効力

第六節 管理組合法人

47 成立等

48 名称

48の2 財産目録及び区分所有者名簿

49 理事

49の2 理事の代理権

49の3 理事の代理行為の委任

49の4 仮理事

50 監事

51 監事の代表権

52 事務の執行

53 区分所有者の責任

54 特定承継人の責任

55 解散

55の2 清算中の管理組合法人の能力

55の3 清算人

55の4 裁判所による清算人の選任

55の5 清算人の解任

55の6 清算人の職務及び権限

55の7 債権の申出の催告等

55の8 期間経過後の債権の申出

55の9 清算中の管理組合法人についての破産手続の開始

56 残余財産の帰属

56の2 裁判所による監督

56の3 解散及び清算の監督等に関する事件の管轄

56の4 不服申立ての制限

56の5 裁判所の選任する清算人の報酬

56の6 削除

56の7 検査役の選任

第七節 義務違反者に対する措置

57 共同の利益に反する行為の停止等の請求

58 使用禁止の請求

59 区分所有権の競売の請求

60 占有者に対する引渡し請求

第八節 復旧及び建替え 

61 建物の一部が滅失した場合の復旧等

62 建替え決議

63 区分所有権等の売渡し請求等

64 建替えに関する合意

 

第二章 団地

65 団地建物所有者の団体

66 建物の区分所有に関する規定の準用

67 団地共用部分

68 規約の設定の特例

69 団地内の建物の建替え承認決議

70 団地内の建物の一括建替え決議

 

第三章 罰則

71 

72

 

 

あんなことまで 潜んでいたのか  そのようなことも含まれていたのか

と 思わされたことが一つでも記憶に残ると好いのでは と 考えます

特に もの珍しいことはなかった という方は スゴイナー と 思います

[こういうことだったのか]と 自身の不甲斐なさを覚えることの連続だった

日々も受験学習時期にありましたものですので スゴイナー と思うのです

合格して10年以上が過ぎているのですが 未だに そうした場面に出会い

ガックリくることがあったりします

条項のあることは知っていても 内実をシッカリとは捉えていなくて・・・

 

 

ということで 

時間があるときに 

学習の 一定レベルを身につけたはずだ と 思えるときなどにでも 条文集

を前にして 見出しトレーニングをしてみるのも好いのではと思われます

モチロンですが [区分所有法]に限らず 他のところでも 

可能な範囲での試し(験し)です

 

当然のことかもしれませんが 実務においても頼りになる というより 頼りに

すべきは どの分野でも 法 つまり 条文(準用されるもの)及びそれの類推

が許されるもの それらを規準とする行政規則類 なのだと考えます

 

 

 〔管理相談の効果&対価いかほど?〕はたけやまマンション管理士事務所報酬 (server-shared.com)

                           

         


定例の質問

2021-07-01 | 国家試験受験サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

 

 

雨の日 の 連続です

みなさまのところは いかがですか

 

 

前回 鋭い質問がなされるところは オオヨソ 決まっている

ということあたりを記させていただきましたが

その例を記してみますので 受験・学習者の方は お時間があるようなら眺めて

みてください

イジガワルイ ことを問うていることのようですが ガマンシテ 付き合ってみ

てください 

実務でも よく訊かれることです

 

「あくまで 区分所有法を前提にして 考えてみてください

 管理組合法人共用部分のこと の二つのことを 質問させて

 いただきます」



 

「屋上に増築を加えて その増築部分を専有部分とすることは

 総会の普通決議で可能ですか ?」

『共用部分である屋上の変更なので 特別決議が必要だと思います

 ・・・・?? イヤ ? 組合員全員の合意が必要になるのかも

 しれません・・・少し時間をください  ???』

 

「全員合意まで必要となる理由は どこにあると考えるのですか?」

『屋上の空間という共用部分を無くしてしまうというのは 共用

 部分の変更を超えて その廃止 ということなので 特別決議

 でも許されないと考えられます』

「そのとおりですよね   変更前と後とで 共用部分そのもの自体

 としては同一性を保っていないといけないのですから」

 

 

 

「管理組合法人が成立する前は 誰の行為の効果が どこに帰属

 する仕組みになっているといえますか ?」

『管理者の行為の効果が 区分所有者全員に帰属するという仕組み

 になっています』

 

「では その帰属していた効果の法人成立後の帰属先は どこにな

 るかについての条文はありますか ?」

『47条の5項があります 

 管理組合法人につき効力を生ずる とされています』

 

 

「条文の位置まで覚えているとは スゴイですね

 チョット細かいと思うかもしれませんが 

 組合員 と 理事 と 管理組合法人 の関係について答えてみて

 ください

 法人化していない場合は 管理者はその職務に関して区分所有者を

 代理する との条文があって 代理される者に効果が帰属するという

 ことになっているのですが 法人になってからは どのようになるの

 ですか ? 」

『法人になると 管理者に代わって管理組合法人が 代理します』

 

「あなたは 宅建士とか行政書士とかの資格試験に合格なさってい

 ますね 失礼ですが 法律系の学習も進んでいるというか 基本的

 なことは知識として保持されていると思われるのですが管理組合

 が区分所有者を代理する ということを知った時 どう思いまし

 た ?」

ビックリ 仰天しました 

 それまでの学習の知識からすると その法人自体が権利・義務の

 帰属する主体なのであって 代理・代表される側であると理解し

 ていたので 組合員に構成されての存在である法人が その法人

 を構成している者を代理するなんて 逆だろうとしか考えること

 ができなくて 印刷間違いの文章だ とまで思いました』

「私も 同様でした 不思議で不思議で そうとう長い時間 参照

 できそうなものを調べまくりました

 そのあたりのこと どのように考えていますか ?」

『一般的な法人とは違って 管理組合員は管理組合法人の構成単位と

 して集会を通じて意見を法人に反映させ得る以上に レッキとした

 所有権などの保持者であって 例えば株式会社の社員である株主

 が配当を受け得るというような位置にあることとは いわばその立場

 というか 権利のレベルというか質が違うからではないのかと思っ

 ています   自分としては そのように理解しています

 そのように考えると 共用部分に関する職務とも考えられることなの

 になんでコトサラに損害賠償金請求などという事のことを独立させ

 て登場させている場面の条項があるのかなど 諸々の疑問に ナント

 ナク対処・理しやすいように思われたりするものですから』

 

 

「それでは 全体的に 法人化後の執行の仕組みのあり方などについて

 説明しててくださいますか ?  理事のことを中心にお願いします」

『管理組合法人の目的のための事務を執行し 管理会社との交渉とか工事

 業者との契約などの場合に対外的に法人を代表する機関として 実際の

 行為をする者が必要になるので 理事を必ず置かなければなりません

 区分所有者を代理するとされる管理組合法人の 機関としてその法人

 を代表する地位に就くのが 理事ということです

 同様のことですが 表現を変えてみると

 理事が代表しての行為の効果は その被代表者である管理組合法人に帰

 属することになるのですが その管理組合法人は区分所有者の代理人な

 ので つまるところ理事の行為からの法的効果は 各区分所有者に帰属

 する ともいえるのでは ということです

 下の ⇒を 想起して考えています

 <理事行為の効果 ⇒ 管理組合法人へ ⇒ 法人組合員(区分所有者)へ>』




「マンションでは 共用部などに保険をつけることが一般的だと思われ

 ますが その場面を想定して 上記のことをあてはめて説明してみてく

 れませんか ?」

『集会の普通決議で 共用部分について損害保険を付ける場合ですが

 管理組合法人が 区分所有者を代理して契約を結びます

 その効果は 代理される本人であるところの各区分所有者に帰属し

 ますので各区分所有者が保険金額の請求とか受領の権限を持って

 いるのですが 管理組合法人は区分所有者を代理して損害保険契約

 に基づいての保険金額の請求と受領をできることになっているので

 そのことを 理事が 管理組合法人を代表して行う ということに

 なるでしょう』

 

「その答えのなかに 18条4項・47条6項・49条3項 などが

 含まれているのですが そうとうに学習なさっていることが窺い知

 れるようなお答えですね

 問わせていただいている場合ではなくて こちらが教えていただき

 たいほどです 

 ありがとうございました」

 

 

 

法人化のお話をさせていただくと
おおよその管理組合の方は 役員さんを中心に 前準備として
サマザマ学習している方がおられるので・・・ 

『理事長が法律に登場の管理者だと思えばいいのですよね ? 

 その管理者は区分所有者の代理をするのですよね ?

 法人化した後は 理事という者が必ずいなければならない

 ということなのですが ? その理事は 区分所有者の代理

 をする者ではないのですよね ? 

 それでは 代理は 誰がするのですか ?』

というようなことを 必ずといっていいほど訊かれます

そんなことまで訊く組合員がいるなんて よほど珍しいマンション

なんだね という同業者がいたりしますが・・・

難問質問に チョット待ってください

とお願いせざるを得ない細部を問われ

プロとして おおいに反省させられるレベルの学びをなさっている

方を前にし 反省しきり のこともあったりします

質問することの エネルギーの熱さ 役員の務めとしても真摯過ぎるので

は ?

と思ってしまうほどの真摯さ というものさえもときに覚えることもあり 

自身にとってりがたい刺激になったりします

 

学習ということへのエネルギーを感じさせられることが 増えている

ような思いがします

人生100年時代 などといわれ 65歳で定年としても そうとうな

年数の人生をツトメアゲル?こととなるのですものね

 

今 70歳 ときいても オオヨソ老人 という印象を持ちますでしょう

か ?

 

皆さん は イカガデスカ ?

                            


例年鋭い質問が発せられるところはおおよそキマッテイテ?

2021-06-29 | 国家試験受験サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

 

以前に載せさせていただいたものに関して 鋭い質問があったこと

そうして 学び方にピカッと眩しいような訊きかたをなさる受験者さん

から 同様なことを やや 深く問われ 自身の知識の曖昧さも おおいに

気付かされたことがあったりしたので 以前の記事を援用させていただきな

がら 記させていただきます

 

サーッ と眺めて 格別迷わないようでしたら 一読で 済まし

?マークが 複数ほど 浮かぶようでしたら 少しばかりでも ジックリ

考え 自身のもの として定着させておくと 好いのでは と 思われる箇所

です

特に 受験者の方にとって ですが
(広く 学習者の方 マンション住環境などの知識に興味がある方も どうぞ)

 

 

率直に言わせていただきますが マンション管理士試験(管理主任者も同様) 

出題範囲は 大胆に分類すると

基本的に ソノママ覚えるしかない  
: 標準管理規約 ・ 適正化法

 

過去の出題 あるいはその周辺を手がかりにして覚えるしかない
(というか それ以外の手法では 問われる可能性の膨大な量に対処していく
 エネルギーの
費用対効果の点で 考え込んでしまいそう なので 過去問中心
 が好ましい
のでは と 思われるので)
: 設備系・管理委託関係や登記など管理実務・会計類

 

解釈して理論を探ることも必要となることも多い  
: 民法等 ・ 区分所有法等

とに
3分類
されると 自身は考えています

 

ということで 自身が受験者の方にビジネスとして学習のアドバイスや 

学習の伴走者としてのお手伝いをさせていただいている中心部分は

理論解釈のお手伝い(読み込んでも どうにも 理解できないところに
ついての 考え方を共に学ぶなどの) 
主として 区分所有法等 と 民法等 における それ です
以前から記していますように この二者だけで 出題内容の ホボ40
パーセントに
もなったりしています

 

下の問いのことですが

独習を始めてから 1年ほどの方で 
☆印のポイントを眺めないで問題にあたってみて 特に どうってこと

ない問題と感じるならば スゴイナー と 思います(イヤミではなく 

目の付け所 というか 要点のマトメカタが ベターなのだ と 思わ

れます(自身の場合は 類題学習をしていて法的な理由付けを追っていく過

程で「実務はこのようになっている」とのことを知って ナンダ それ

が ホボ根拠だ という つまり 実務感覚を知っていないがための疑問だった

という面もあったのだ ということなのか ? 

と ガックリしてしまったような覚えがあるもので・・・) 

 

曖昧な点が浮かんでいたのなら

そのうえで ☆印をながめて 問題に 再度 あたってみてください

☆ マンション建物本体には 専有部分と共用部分に分かれ 専有部以外の部分
  が 共用部分となっている

☆ 〔共用部分の持分の割合〕のことは 14条に示され 別段の定めも可

☆ 共用部分は 当然に管理の対象で そのことは<共用部分の管理に関する事
  項は集会の決議で決する>との定め(18条)をもって示されている

☆ 建物の敷地又は共用部分以外の附属施設が区分所有者の共有ならば17~
  19条が準用される(21)ので これらは当然の管理対象になる
  が
  共有でない場合〔分有の敷地・共有でない附属施設(附属物/附属の建物)〕は
  規約を設定することで管理対象にすることも可となる(30①)

☆ 共用部分は法律上当然に区分所有者全員の共有になるのだが 敷地および共
  用部分以外の附属施設は 法律上当然に区分所有者の共有になるものではなく
  て 所有関係と持分割合は分譲契約で決まることになると解する

 

 

〔問〕
マンション(マンションの管理の適正化の推進に関する法律(以下「マンション管理適正化法」
という。)第2条第1号イに規定するマンションをいう。以下同じ。)の区分所有者の共有に属
次のア~エについて、規約でその持分を定めることができるものは、建物の区分所有等に

関する法律(以下「区分所有法」という。)及び民法の規定によれば、いくつあるか。

ア 専有部分以外の建物の部分

イ 規約により共用部分とされた附属の建物

ウ 建物の所在する土地

エ 共用部分以外の附属施設

1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ

 

曖昧に答えることを 少しでも減らしていくためには その判断の根拠を 自分に示す

ことが タイセツになる と 考えます

将来の実務のためにも 大事なことだと 自身には そのように思えるのです
(曖昧に答えるよりは たとえ間違っていたとしても 自分の持つ解答の根拠を示すよう
 努める・・・根拠も無くて曖昧に答えて仮に当たったりするよりは 回答できないとの
 判断で
後の補習を実行するほうがベターと思われるのです
・・・・モチロン 本番では 回答空欄は避ける が)

 

さて 
<共用部分の持分の割合>ときたならば 区分所有法14条(共用部分の持分
の割合・・・
第二節共用部分等に登場)を思ってみる

 

アタリマエのようなことをあえて言わせていただきますが

法令系試験で 最も 頼りになるのは つまるところ条文解釈 と自身には思われます

区分所有法は 71条

1000条前後の 民法・会社法 などと日頃付き合っている連中からすれば 

それこそ ドウッテコトナイ と 外形上は思える分量です
(もっとも 中身は トテモ手ごわい内容が 負けず劣らず多い事は事実ですが)

 


各共有者の持分は 規約で別段の定めが可能 のことが4項にあります
要するに 共用部分(区分所有者全員の共有)における各共有者の持分の割合は 
規約でイロイロと定め得る


共用部分の持分の割合)
第十四条 各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
 
4 前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。



では 区分所有者全員の共有であるとされる共用部分 とは ?
[専有部分以外の建物の部分]
[専有部分に属さない建物の附属物]
[4条2項の規定により共用部分とされた附属の建物]


(定義)
第二条 
4 この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない
       建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。

 

 

ということで この問いは 共用部分でないものはどれか を 見極めることがポイント

ですが 『共用部分』でないものでも 21条〔共用部分に関する規定の準用〕があるの

では ? と考える方もおられるのでは・・・

ですが 14条は準用されていません《準用は 17~19》

 

 と  は それぞれ 共用部分の定義に登場しているもので ズバリあてはまるもの
  なので 共用部分ということ なので 規約で別段の定めが可能

 は 共用部分の定義(2条4項)に登場無し つまり 共用部分ではないので 規約で別段の定
   めが可能 ということにはならない

 共用部分以外の とのことで これも 共用部分ではないので 規約で別段の定めが可能 と
      いうことにはならない

 

ということで 正解は 

 

 

繰り返しになりますが

ある程度学習が進んでいるとみうけられた受験生の方から 『共用部分に関する規定の準用

ということが 21条にありますが そこに 建物の敷地または共用部分以外の附属施設

区分所有者の共有に属する場合には 共用部分に関する規定が準用されるとされている

のですが ウ と エ についても 全員で共有ということで 規約で持分のことを決められる

のではないのでしょうか ?』 との質問が 例年 あります

例年 質問が多く しかも 質問の深さ?が すごいところの範囲は ホボ 決まっています

でも そうしたところに疑問が尽きなく しかも 食らいついていくようであるなら 合格へ

の歩みのスピードは 格段に進む予感を知ることができます

 

独習の方の(特に 他の法文系国家試験合格者ではない方の)問題集のみでの学習は

イロイロ ご苦労が多いことだろうと 思われます(自身の経験からしても)

受験学習関係社等の発行の問題集の解説だけでは ナカナカ 理解が難しいだろうな とは思っています

もっとも 各人の力・進度は 各人のみが知ることで 外部の者の余計な干渉はもってのほか ですね

ゴメンナサイ

 

自身は 試験塾発行のテキストを持っていないので どのように説明がされているのか

ワカリマセン

基本書類しか使用していないものですから

 

 

・・・念のためですが・・・  

[建物の敷地] または [共用部分以外の附属施設]は

区分所有者全員の共有に属している場合もあり(共用部

の管理)など一部規定の準用がなされることもある と

いっても 共用部分ソノモノ ではありません

 


YES/NO で答えデキルカギリ条文も思い浮かべてみる

2021-06-26 | 国家試験受験サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

 

当地は 今日は ホボ一日中 蒸し暑い感じがしました

皆さんのところは いかがでしたでしょうか

学習するうえでは 体調管理にも注意せざるを得ませんね

勤めながらの方は 特に タイヘンな季節となりますね

 

さて

只今 22時10分

遅くなってしまいましたが

本日の マンション管理士過去問題 です

 

2016年度 の 共用部分に関しての問題の肢を並べてみました

区分所有法・民法・不動産登記法によればということで

YESNO で 試してみてください

  

 


各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合によるとされ、
その床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積
によるとされているが、これらは規約で別段の定めをすることもできる。


共有者の持分は、規約に別段の定めがない限り、その有する専有部分の
処分に従う。


各共有者は、共用部分の全部について、持分に応じて使用することがで
きる。


管理者が共用部分を所有する場合、共用部分に加え、規約による建物の
敷地も所有することができる。


規約により共用部分とした建物の部分を、区分所有者でない管理者の所
有に属させる場合、管理者は当該共用部分の所有権を登記できる。


規約で、共用部分を特定の区分所有者の所有に属させる場合、当該区分
所有者の区分所有権に係る共有持分権に変動は生じない。


共用部分は、規約の定めにより、区分所有者又は管理者でない者の所有
に属させることができる。



共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)
を行う場合の議決権割合は、規約でその過半数まで減ずることができる。

 

 

YES: ア ・ カ     NO: ア・カ 以外の肢

 

 
 
 
                               条文省略アリ
ア について
   
(共用部分の持分の割合)
第十四条 
各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
3 前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
4 前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
 
 
イ について
 
 専有部分が処分された場合には 共用部分共有持分もその処分に従う(15①)
    ※ 規約で別段の定めをすることはできない(絶対的強行規定)
 (例えば 専有部分に抵当権を設定すれば 常に その共用部分共有持分に
  抵当権の効力が及ぶ)
     
 
 
 共用部分共有持分は 原則として 単独では処分することができない(15②)
 
(共用部分の持分の処分)
第十五条 
共有者の持分は、その有する専有部分の処分に従う。
   
2 共有者は、この法律に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分と分離し
       て持分を処分することができない。

   ※ <法律に別段の定めがある場合>とは

     ・共用部分の管理を円滑に行わせるために 規約によって 共用部分の共有者
     (11①)から他の区分所有者・管理者に共用部分の所有権の名義が付与される
     (11②・27①)ことがあり その場合(管理所有の場合)
     [管理所有は 対外的関係において管理所有者の所有とすることなので 共有部
      分の実質的な処分と見る必要はないのだけれど 形式的には目的の範囲内で共
      有持分が処分される(管理所有者に移る)ので共有持分の処分と見られること
      になり この場合 専有部分と分離しての持分の処分となる]


     ・規約の設定・変更によって共有持分の割合を変更する場合(14④)で
      共有者相互間で共用部分共有持分の全部または一部の処分が専有部分と分離し
      てなされることになる

 
      
ウ について
      
(共用部分の使用)
第十三条 各共有者は、共用部分をその用方に従つて使用することができる。
 


 
エ について
 
(管理所有)
第二十七条 
管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。
 
しかし 管理所有の対象となるのは共用部分なので 敷地を管理所有することはできない
 


 
オ について
 
 共用部分である旨の登記をしたときは 民法177条の適用が排除され(11③)
 表題部所有者の登記又は権利に関する登記を抹消するから 以後 権利に関する
 登記をすることができなくなる
 したがって 管理者は 共用部分の所有権を登記できない
 共用部分については権利の登記はないので 管理所有のため所有者になっても登記
 はされない

不動産登記法
(共用部分である旨の登記等)
第五十八条 
4 登記官は、共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記をするときは、
  職権で、当該建物について表題部所有者の登記又は権利に関する登記を抹消しなけ
  ればならない。
 


 
カ について

 管理所有は 対外的な関係において(例えば官庁に対して共用部分の検査の申請をし
 たり届出をする場合 単独人の所有と定めておくと手続面で簡便であったりする)管
 理所有者の所有とするだけなので 実質的な所有権移転があるわけではない
 管理所有の制度がとられても区分所有者全員が実質的所有者であることは変わらない
 ので 肢の区分所有者の区分所有権に係る共有持分権に変動は生じない
 


キ について
 
(共用部分の共有関係)
第十一条 共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。
2 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
ただし、第二十七条第一項の場合を除いて区分所有者以外の者を共用部分の所有者と
定めることはできない
 
管理所有者となるには 区分所有者であるか 管理者であることが必要となります
(念のためですが 66条は27条を準用していないので 団地管理組合の管理者が
 管理所有をすることはできません)


 
ク について
 
 「議決権割合」については 減ずることができない
 
(共用部分の変更)
第十七条 
共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、区分
所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。
ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる


 

短文とはいえ 勝負どころ

2021-06-24 | 国家試験受験サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

 

 

新訂 民法総則 (民法講義 1)

 著者  我 妻  栄

1930年(昭和 5年) 5月15日  第 1刷 発行
1965年(昭和40年) 5月31日 新訂第1刷 発行
2012年(平成24年) 8月 6日  第49刷 発行

目の前にある 奥付 の内容の一部です

一介の巷の素浪人にとって 独習を始めたときからの 自身にとっても

偉大な師である本です

今日も あることの確認のため 拝見させていただきました

《 任意規定 〔公の秩序に関せざる規定〕
  強行法規 〔公の秩序に関する法規〕

  任意法規と強行法規の区別
  両者の区別は、規定の趣旨を考察し、個人の意思によって排斥することを
  許すものかどうかを判断して決する他はない。》

マンションにおいても 区分所有法のその規定が 強行規定なのかそうではない
のか 説明を要する場合があります

 

さて

マンション関係知識の いわゆる基本書と呼ばれるものには <規約> に関して

次のような文言が 登場します

・必要的〔絶対的〕規約事項 : 規約によらなければ定めることができない事項

   ※ (例) ・規約共用部分の定め(4②) 
         ・管理所有(27①) 

・任意的〔相対的〕規約事項 : 規約以外(たとえば集会の決議)でも定め得る事項

   ※ (例) ・先取特権の目的となる債権の範囲(7①) 
         ・管理組合法人の代表理事または共同代表の定め(49⑤)
              <細かいことでスミマセンが
               理事互選による代表理事 のことは 異なるの
               で文言注意・・・「集会の決議で」とはない>


    

 

さて 上記とは直接の関係はないといえるでしょうが

本日の マンション管理士試験 過去問題

 

長文の問題を 要点をマトメテ 最短の所要時間を目指しての回答

という場面もあれば

問題文の形自体はスッキリ短文なのだが イロイロ疑念が湧き出
きてマトマリがつかず 回答に 見かけからの想定以上に時間を

られてしまう

という場面もありますね

 

例えば 2013年度 平成25年度

問 5

次に掲げる事項のうち、区分所有法の規定によれば、規約で別段の定めをすることが
できる事項はいくつあるか。

 ア 共用部分の保存行為

 イ 管理者の選任及び解任方法

 ウ 集会における議長の選任方法

 エ 解散した管理組合法人の残余財産の帰属

1 一つ

2 二つ

3 三つ

4 四つ

 

1について 18条

2について 25条

3について 41条

4について 56条

各々に 【 別 段 の 定 め 】 のことが登場し

表現の差異[する・ない限り・ある場合]はあっても

4肢すべて 規約で別段の定めをすることができる事項 です

 

答えは 4 

 

41条の 〔別 段 の 決 議〕という文言は 区分所有法内では ここでだけ 
登場 でしょう か ?

 


(共用部分の管理)
第十八条 
共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。
ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。

2 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
 
 
(選任及び解任)
第二十五条 
区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を
選任し、又は解任することができる。
 
 
(議長)
第四十一条 
集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を
除いて、管理者又は集会を招集した区分所有者の一人が議長となる。
 
 
(残余財産の帰属)
第五十六条 
解散した管理組合法人の財産は、規約に別段の定めがある場合を除いて、第
十四条に定める割合と同一の割合で各区分所有者に帰属する。

 

 

『 実務に関しての 小噺 みたいなもの ですが・・・』

 

そのマンション管理組合はどのようなルールで管理運営がなされるのか

をいつでも確認することができるように 《規 約》 が用意してあり

検討すべきことがある場合に 話し合いをし合意をつくることができる

ように 《集 会》 という仕組みをも 持っている

その《集 会》は 区分所有者の団体の最高意思決定機関 なので 

基本ルールともいえる《規 約》を改めることさえ可能な場となっている

・・・・・

という アタリマエみたいなことあたりから おおよそのマンション管理

組合向けのセミナーをスタート が 自身のパターンです

まずは 短くとも 【総論】の部にトップバッターとして 登場してもら

います

(コンパクトに集約されていると思われるので

{マンションの管理の適正化に関する指針}

を参照していただき 説明をさせていただきながら 

総論にかえさせていただくことが多いです

この指針も マンションに関する試験に登場が

タビタビ あるものですね)

                            


確かに そうとう難しいことも訊いている

2021-06-23 | 国家試験受験サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

 

以前にも 少々記していることに関してですが

なんらかの資格を持っていて さらに 〔マンション管理士〕 の名称も使用したい

という仕事仲間の方がおられて

 

「宅建士」の方は <都市計画法 宅建業法 あたりの問題が多いとイイノダガ>

「司法書士」の方は <不動産登記 あたりの問題が セメテ2問ならイイノダガ>

「税理士」の方は <会計・税務の問題が より専門性を持ったものならイイノダガ>

「行政書士」の方で特に 特定行政書士の方は <行政法 の出題の検討をシテホシイ>

「弁護士」の方は <サンザン苦労しての弁護士免許なのだから 受験は勘弁して登録サセテホシイ
          知り合いの弁護士は一発で合格できなくて『法令系だけでナントカなるはずだ
          ったけど 区分所有法ってヤハリ独特だね』とか言ってたよ

「建築士」の方は <法令系と建築設備系の出題割合を もう少し 接近サセテホシイ >

と 

あからさまでなくとも 会話のなかで 上記のような心を吐露している ? ような場合も

あるような 無いような ? 
(要するに 得意分野の出題が ひとつでも増えないかなー というあたりの願望 かな ?)

で あらためて サーッと

問題を眺めてみても

率直に言って 

“いくら試験内容に専門性をもたせる とはいっても 受験生時代においては そこまで特化

したことまでの問いは 令や規則類を含むとおおよそ60個前後の法令を範囲に含むのだから 

チョットバカリ

厳しすぎるのでは・・・ ”

と思うこと あります

『あの問題は 参照法令付きでもない試験で チョット細かすぎないかなー
 現役バリバリ○○資格者でも 短時間内の回答など無理のようなことじゃないかなー』

 

ということで

そうとうに厳しいところをついてくる肢も 確かに ありますが ・・・

 

学習環境など イロイロ 差異があることは承知 

ですが 

すくなくとも 当日 試験会場で 2時間 それまでの学習の成果を一定ルールで試しあう

機会を お互い得ている同士 

ということは 確か なので・・・

 

 

 

もうスグ7月
学習スケジュールを検討して 見直しが必要なら 計画予定表の再設定してみるのも

好いのかな ? 

と 余計なお世話を記してしまっています

 

 

体調に クレグレモ 気をつけて

悔いの無いように とまでは 言えない自身 ですが

悔いを できるかぎり残さないですむように

タイヘンなことも多いでしょうが ガンバッテ ください ね

                              

                      

 


集中質問

2021-06-20 | 国家試験受験サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

 

本日は 日曜日 

で おおよその方は 休日なのでしょうか ?

受験予定者の方のなかには 休日こそ 学習日 という方が多いのでは と 思わ

れます 

(もっとも 日曜日こそ 一番忙しい労働日 という方もおられることでしょうが)

自身も 20歳から ズゥーッと 労働者兼学習者 です(今は 自由業者兼学習者)

各自それぞれの いつもの 定番の学習形式も 安定していて良いのかもし

れませんが ビジネスとさせていただいている 受験者応援の場では ときには 

理解度を 各自に知っていただくために 狭い範囲の集中質問をさせていただくこと

があります

 

5問免除を受け得る方もおられるかもしれませんが マンション管理適正化法

関連問題の 主として〔定義〕あたりのことを質問(2010年度以降の肢から

出題順に拘らずに羅列)してみますので よかったら 学習計画に支障が少ない

範囲で YESNOで 試してみてください

〔 いつも述べさせていただいていますが マンション暮らしの方 管理組合役員
  の方 なども ドウゾ 〕

 

 

1・ マンションの区分所有者が、自ら、報酬を得て当該マンションの管理事務
   を行うことは、マンション管理業に該当する。

2・ 2以上の区分所有者が存する建物であっても、住居部分に現に居住している
   者が全て賃借人であれば、マンション管理適正化法上はマンションではない。

3・ マンション管理適正化法上の管理組合とされるためには、管理者が選任され
   ていなければならないが、その管理者はマンション管理業者その他の区分所
   有者以外の者であってもよい。

4・ 区分所有建物の全部を一人で所有している者が、1戸の専有部分を居住用と
   して使用し、他の専有部分の全てを事務所又は店舗用として賃貸していても、
   その建物はマンションである。

5・ マンション管理適正化法上のマンションには、一団地内の土地又は附属施設
   が当該団地内にあるマンション管理適正化法第2条第1号イに掲げる建物を
   含む数棟の建物の所有者(専有部分のある建物にあっては、区分所有者)の
   共有に属する場合における当該土地及び附属施設も含まれる。

6・ 「管理事務」とは、マンションの管理に関する基幹事務(管理組合の会計の
   収入及び支出の調定及び出納並びにマンション(専有部分を除く。)の維持
   又は修繕に関する企画又は実施の調整をいう。)の一部を含むものをいう。

7・ 専有部分のある建物を新築して、分譲しようとする者が建物の専有部分の全
   部を所有し、かつ敷地利用権を単独で有する状態にある場合には、マンショ
   ン管理適正化法の対象から除かれる。

8・ マンションの管理に関する基幹事務には、共用部分及び専有部分の維持又は
   修繕に関する企画又は実施の調整が含まれる。

9・ 全戸が事務所又は店舗の用に供されている建物であっても、非木造3階以上
   の建物はマンションである。

10・「マンション管理士」とは、国土交通大臣(指定登録機関が登録の実務に関
   する事務を行う場合は指定登録機関)の登録を受け、マンション管理士の名
   称を用いて、専門的知識をもって、管理組合の運営その他マンションの管理
   を行うことを業務とする者をいう。

11・住居と店舗とが混在し、それらの区分所有者が異なる建物は、マンション管
   理適正化法の適用を受けない。

12・「管理組合」は、マンションの管理を行う区分所有法第3条に規定する団体
   に限られる。

13・人の居住の用に供される専有部分が1戸あるが、他の専有部分は別の区分所
   有が事務所として使用している建物は、マンションである。

14・複数の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分及び事務所・
   店舗の用に供する専有部分がある場合、それら全ての専有部分が賃貸されて
   いる場合であっても、その建物はマンションに該当する。

15・一部共用部分のみを管理する区分所有法第3条の団体は、マンション管理適
   正化法上の管理組合ではない。

16・2以上の区分所有者が存する建物であるが、人の居住の用に供されていない
   建物の管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で業として行うものは、
   マンション管理業に該当しない。

17・規約が定められていない区分所有法第3条の団体は、マンション管理適正化
   法上の管理組合ではない。

18・マンションの管理に関する事務であって、マンションの維持又は修繕に関す
   る企画又は実施の調整が含まれないものは、管理組合から委託を受けて管理
   に関する事務を業として行うものであっても、マンション管理業に該当しな
   い。

19・マンションに現に居住している者がすべて賃借人である場合は、当該マンシ
   ョンにはマンション管理適正化法上の管理組合は存在しない。

20・2以上の区分所有者が存する居住の用に供する建物であるが、そのすべてが
   賃貸されている建物の管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で業と
   して行うものは、マンション管理業に該当しない。

 

1・ NO  マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものは除かれる
                     (適 2条 7号)

2・ NO  その区分所有者が現に居住している必要はない

3・ NO  管理者の選任は要求されていない
                     (適 2条 3号)

4・ NO  肢の建物には 区分所有者が1人しかいないのでマンションに該当しない
                     (適 2条 1号イ)

5・ YES 当該土地及び附属施設は マンションに該当する (適 2条1号ロ)
       <建物だけがマンション ということではない>

6・ NO  管理事務とは 基幹事務を含むもの(一部が含まれているだけでは足りないが)
       をいう           (適 2条 6号)

7・ YES 肢の建物は 「2以上の区分所有者が存する」ものではないので除かれる
                     (適 2条 1号イ)

8・ NO  専有部分の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整は 含まれない
                     (適 2条 6号)

9・ NO  「人の居住の用に供する専有部分」がないので「マンション」ではない
                     (適 2条 1号イ)

10・NO  マンションの管理自体を行うとは定義されていない
                     (適 2条 5号)

11・NO  人の居住の用に供する専有部分があるし 2以上の区分所有者がいるので
       「マンション」に該当し 適用を受ける     (適 2条 1号イ)

12・NO  区分所有法第3条に規定する団体に限られない
       管理組合法人・団地管理組合・団地管理組合法人もある(適 2条 3号)

13・YES 肢の建物は 2以上の区分所有者がいるし 人の居住の用に供する専有部分
       は1戸あれば足りる ので「マンション」である (適 2条 1号イ)

14・YES 2以上の区分所有者の存在 と 人の居住の用に供する専有部分の存在
       の要件を充たせば 「マンション」 なので全てが賃貸されている場合で
       あっても「マンション」であることにかわりはない (適 2条 1号イ)

15・NO  区分所有法3条に規定する団体であれば 一部共用部分のみを管理する団体
       であっても管理組合となり得る          (適 2条 3号)

16・YES 人の居住の用に供されていない建物は「マンション」とはいえないので
       そのような建物の管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で業として
       行っても マンション管理業には該当しない    (適 2条 1号イ)

17・NO  規約が定められていることは「管理組合」であることの要件でないので
       規約が定められていない区分所有法第3条の団体であっても マンション
       管理適正化法上の「管理組合」に該当する場合もある (適 2条 3号)

18・YES 「マンション管理業」とは 管理組合から委託を受けて「管理事務」を行
       う行為で業として行うもの(区分所有者等が当該マンションについて行う
       ものを除く)                  (2条 7号)
       「管理事務」とは基幹事務を含むものをいう    (2条 6号)
       基幹事務の一部だけを含むだけのものは「管理事務」ではなく それを管
       理組合から委託を受けて業として行ってもマンション管理業に該当しない

19・NO  居住者全員が賃借人の場合であっても 「マンション」となる要件を満たす
       なら 「マンション」といえる          (2条 1号イ)
       その管理を行う区分所有法第3条に規定する団体等は マンション管理適
       正化法上の「管理組合」にあたる

20・NO  肢の建物は 要件を満たすので「マンション」である (2条 1号イ)
       すべてが賃貸されていても肢の建物は「マンション」なので 管理組合から
       委託を受けて管理事務を行う行為で業として行うもの(マンションの区分所
       有者等が当該マンションについて行うものは除く)は、マンション管理業に
       該当する                     (2条 7号)

 


                                       

マンションの管理の適正化の推進に関する法律    ※ 〔適 と略記〕

(定義)

第二条 
この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号の定めるところによる。

 マンション 次に掲げるものをいう。

 二以上の区分所有者(建物の区分所有等に関する法律(昭和三十七年法律第六十九号。以
下「区分所有法」という。)第二条第二項に規定する区分所有者をいう。以下同じ。)が存す
る建物で人の居住の用に供する専有部分(区分所有法第二条第三項に規定する専有部分をいう。
以下同じ。)のあるもの並びにその敷地及び附属施設

 一団地内の土地又は附属施設(これらに関する権利を含む。)が当該団地内にあるイに掲
げる建物を含む数棟の建物の所有者(専有部分のある建物にあっては、区分所有者)の共有に
属する場合における当該土地及び附属施設

 マンションの区分所有者等 前号イに掲げる建物の区分所有者並びに同号ロに掲げる土地
及び附属施設の同号ロの所有者をいう。

 管理組合 マンションの管理を行う区分所有法第三条若しくは第六十五条に規定する団体
又は区分所有法第四十七条第一項(区分所有法第六十六条において準用する場合を含む。)に
規定する法人をいう。

四 管理者等 区分所有法第二十五条第一項(区分所有法第六十六条において準用する場合を
含む。)の規定により選任された管理者又は区分所有法第四十九条第一項(区分所有法第六十
六条において準用する場合を含む。)の規定により置かれた理事をいう。

 マンション管理士 第三十条第一項の登録を受け、マンション管理士の名称を用いて、専
門的知識をもって、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、管理組合の管理者等又は
マンションの区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務(他の法
律においてその業務を行うことが制限されているものを除く。)とする者をいう。

 管理事務 マンションの管理に関する事務であって、基幹事務(管理組合の会計の収入及
び支出の調定及び出納並びにマンション(専有部分を除く。)の維持又は修繕に関する企画又
は実施の調整をいう。以下同じ。)を含むものをいう。

 マンション管理業 管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で業として行うもの
(マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く。)をいう。

 マンション管理業者 第四十四条の登録を受けてマンション管理業を営む者をいう。

 管理業務主任者 第六十条第一項に規定する管理業務主任者証の交付を受けた者をいう。