おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

追加合格 !

2021-02-28 | 国家試験受験サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

 

 

 

https://www.mankan.org/pdf/R02_goukakusyagaiyo2.pdf

マンション管理士試験の指定試験機関である 
公益財団法人マンション管理センターホームページに 
【追加合格】に関しての記事があります

 

合格率などが変更となっています

: 合格率   8.6 %

: 最低合格点  50問中 36問以上正解

(試験の一部免除者は 45問中31問以上正解)

問23 の正解については、当初発表の 3 に加えて 1 も正解

 

 

<複数の選択肢が正解肢と なっていた設問があったため採点を し 直し 
新たに合格 最低 点に達した者(73名)を追加合格者として決定>

 

問23 を検討し 1なのか3なのか どちらにするか ? トッテモ悩み

そうとう時間も思考力も使ってしまった方

そうしたことが影響して いっそ 1と3を除いて選択しよう などという

流れに沿って選択肢の決断を という方もおられたかもしれません

追加合格者のケースなのですが これが正解肢の交換というような

ケースだとすると・・・ 

その場合の措置の質と影響者の量などの関係でのことを想定してみると・・・

より大きな衝撃を覚えることになるのだろう と 受験者の心をアレコレ探り

暫くナントモ整理がつかない心持の自身がいました

 

今 国家試験は 問題は持ち帰りもできることがホトンド かつ 問題・正解

を公表 

指摘について 無視できないレベル?の過誤の判定によっては手当てが必至

と実施機関は判断せざるを得ない

という ある意味 当然の 義務 処理

とても珍しいケースでした が 絶対にあってはならないこととも言えること

モチロンです 

 

 

その 正解が2個となった問題とは

〔問 23〕 
共同住宅の管理について権原を有する者(この問いにおいて「管理権原者」という。)、
防火管理者等に関する次の記述のうち、消防法(昭和23 年法律第186 号)の規定に
よれば、誤っているものはどれか。

1 高さ31 m を超える共同住宅で、その管理について権原が分かれているもの
のうち消防長又は消防署長が指定するものの管理権原者は、当該建築物の全体
について防火管理上必要な業務を統括する防火管理者を協議して定めなければ
ならない。

2 防火管理者は、消防計画を作成し、所轄消防長又は消防署長に届け出るとと
もに、これに基づいて消火、通報及び避難の訓練等を定期的に実施しなければ
ならない。

3 防火管理者は、共同住宅の廊下、階段、避難口その他の避難上必要な施設に
ついて避難の支障になる物件が放置され、又はみだりに存置されないように管
理し、かつ、防火戸についてその閉鎖の支障になる物件が放置され、又はみだ
りに存置されないように管理しなければならない。

4 延べ面積が1,000 m2 以上の共同住宅のうち、消防長又は消防署長が火災予
防上必要があると認めて指定するものの関係者は、当該共同住宅における消防
用設備等について、機器点検は6ヵ月に1回、総合点検は1年に1回、消防設
備士免状の交付を受けている者又は総務省令で定める資格を有する者に実施さ
せなければならない。

正解 1 あるいは 3

 

 

つい最近 2日間にわたり 防災管理者関係 とともに 甲種防火管理者の講習を

終了したばかりで そこでも上記問題と関連したことを学んだので この種の法令の

複雑さ 文言の微妙さ繊細さ との格闘のことなどを あらためて思ってしまったのでした

                      

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聴講チャンス

2021-02-24 | ■ 業 務 エ ッ セ イ

 

受けておきたい講習として 〔防火管理者・防災管理者 講習〕 というものがあり

以前から 気にかけてはいたのですが ナカナカ都合がつかずにいたのでした

防火管理者・防災管理者の資格取得のための受講です

明日から おおよそ9時~17時の 2日間 受講できることになっていて ホッとしています

 

『エッ もはや 終了』 という苦い経験があるので 受付については 受付開始日の

0:00分めがけて インターネット申し込みをしたのでした

全国的には開催中止のところが多く ヤキモキしていたのですが さいわい 決行 

 

ということで


防火管理者とは 多数の者が利用する建物などの「火災等による被害」を防止するため
防火管理に係る消防計画を作成し 防火管理上必要な業務(防火管理業務)を計画的に
行う責任者


防災管理者とは 大規模・高層の建築物等において 地震その他の被害を軽減するため
防災管理に係る消防計画を作成し 防災管理上必要な業務(防災管理業務)を計画的に
行う責任者
消防法では 防災管理対象物の管理権原者は 有資格者の中から防災管理者を選任して
防災管理業務を行わせなければならないとされている
防火管理と防災管理の消防法上の相違点は「火災による被害の防止・軽減」と「地震等
火災以外の災害による被害の軽減」にあるといえる
なお 防火対策と防災対策の一元化を図るため 防災管理対象物においては「防火管理
者が行うべき防火管理業務は防災管理者が行うこと」とされている


 

というようなことで あらためて シッカリと学んでこようと 準備しているところです

業務上で必要となるだろうということもありますが 知識それ自体も身につけておくべきと考えての

受講となりました

 

お話を聴かせてもらうことは 幼い頃から ダイスキ でした

今も 主に寝床で聴く 古典落語・ラジオドラマ・朗読 は 大の楽しみ

[講師のお話を 集中して聴く] ということも ダイスキなほうなので 楽しみでもあります

〔 もっとも 話術というか 話し方 というか 聴講時間に比例してストレスの度合いが増すという
  感覚さえ覚えてしまう という講義も有り得 特に気になるのは 口ごもっているように伝わっ
  てしまう発音発声 とか イエスか ノーなのか を掴み取るためにも肝心な語尾がハッキリとしない 
  とか
  なぜか語尾の部分が他と比較し早口が過ぎたり しかも ひとつのセンテンスというか一続きの言葉
  内のスピードが不安定過ぎて聴き手はまどわされ続ける ということもあったりするので・・・・ 
  チョットばかり気になっているというのが 率直なところ です(そうとうな時間の連続聴講 なので)
  お話されている内容はステキなのだろうな と思われても 話しの全体を掴みきれず とても残念な
  思いをすることがあり 

    受講生は まず 講師を選べない
  講師の出処は判明しても 実際に当日の担当者までは把握できそうもないし 知り得ても その方の
  講義スタイル・話の手法(発声なども含めて)などは おおよそ というか 表現が悪いが めぐりあいは
  丁半勝負?の様相 のような・・・

  全国的な規模の資格に関するような講義だと 内容は おおよそテキストに沿う講話なのだろうが 
  しかし テキスト内の範囲の朗読的な講義もあろうし 講師自身の独特の内容を含むこともあるだろうし
  いっそのことテキストで独習できることなら テキスト配布必至ならそれに頼ったほうがマダ マシ という
  ような講義もあったり
  するし・・・
  仕事がら そのような サマザマな 残念な 未知との遭遇体験 があったりするので 心は 複雑
  いずれにしても モチロン 講義は とにもかくにも 聴きこむつもりですが

  一言一句でも聞き漏らすと ナントモ 不快になってしまうほう なので 周囲からゴチョゴチョと私語が流れ
  っぱなしでも 講師も主催者から ナンノ注意もないような講座は ウンザリ
  某 資格者の集いの中では 組織の役員だろうが その輩に 直接 諫言してしまったようなことも 数度
  ありました〔その程度の 常識のようなことさえ理解できていない役員・会員など モッテノホカ〕 
  本来 そのようなことをしなくてすむのに敢えてツマラナイ注意などしなければならない一介の素浪人の
  身にもなってくれー と 心の中で叫んでいたことでした 

  『 講師は 自分自身で 自分の話し声の特徴や口調やスピードなどを体験したことはあるのだろうか 』 
  という思いをしてしてしまうこともあります
  <率直に 話し方についての感想を述べてくれる方は おられない ナカナカ いないのでは・・>
 
  自身は 講師としての話しぶりをゼミナール録画とかで体験して 自らは少しも理解していなかった
  気付いていなかったことに とても ビックリ という経験をしました

  これはマズイナー と 率直に思いました それらを認識するチャンスを得て さいわいだった と
  とても感謝しました
  年齢と共に 口調も スピードも 発声の質も量も その他モロモロ変わり続けていることでしょう
  ということで  
  業務上などで人前で話すことが多いほう なので さらに さらに 気をつけなければいけない
  のですが・・・≪トキドキ ですが オクサンからの 率直な鋭い意見ももらったりしています≫ 〕

 

 

                                   

 

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身分 ? 証明書

2021-02-23 | ◆行 政 書 士〔全 般〕

 

建設業法関係の仕事で 業務許可更新に身分証明書が必要になり その関係の調べ

ものをしているうちに 

“ そもそも 身分という言葉は どのように世に登場したのか  ?”

などと マタマタ 余計なことまで漁るという悪い癖がでてしまい 手持ちの参考本を

見比べたり

巷で話題になっている 例の 女性差別 などのことも イロイロ 考えさせられたり・・・

 

それにしても

・・・ソモソモ男性のほうが諸々優秀なのだ・・・ などと思っている輩もいるのだろうか ?

自身には とても信じられないことなのだが・・・

 

 

相続関係のこともあり 広い意味で 身分とは ?

旧戸籍法のことなども 調べたりしたので チョット 休憩をしなければならないほど

考え込んで 〔 旧体制にも それなりの整合性があったのだろうが いかにも不思議な

制度であったりするので 〕しまって・・・

 

たしかに 戦前の民法では 女性が結婚すると 夫の同意がなければ 契約できない

部分があったりしたけれど 一方 妻ではない成年女性には 広く契約を結ぶことは許さ

れていた

ということで 同意がなければ契約できないこともあったことの理由付け というのが 

「とにかく 一般に 女性は判断能力が劣っているから」 ということではなかった とは

言えそう

要するに 家というものに 主は一人でよいということから 夫の権力に従がわせるため

に 契約に制限を との 妻への差別ということと理解されよう・・・

が 未婚の女性のほうが 少なくとも契約締結の範囲の部分では既婚女性より 権利が

認められていたとも言える というようなことで・・・それはそれで ナンダカヨクワカラナイ ??

いずれにしても 戦前の旧体制の合理性の無さ過ぎる仕組みには いまだにオドロキの

連続 だったりする

家督相続だとか 同性の間においてでも 長男と二男以下の差別だとか

 

 

自身は 女性蔑視などという観念はとても持ち得ないので 未だに蔑みの心を持つ男性

がいるらしいことに いまさらながら 唖然

 

さて

日常 あまり 出くわすことのないであろうことですが

禁治産者(成年被後見人)や準禁治産者(被保佐人)でないことを証明するためには

  • 市町村役場の交付する「身分証明書」(2000年3月31日までに登記されていないこと)
  • 法務局の交付する「登記されていないことの証明書」(2000年4月1日から証明日まで
    に登記されていないこと)

の2通が実質的に必要
ただし 2000年4月1日以降に出生した人については 法務局の 
「登記されていないことの
証明書」 のみで良い

 

 

『どうして おなじような制度のことなのに 別々の証明が必要なのですか?』

という質問もあったりするので 参考までに記しておきますので 興味がある方はどうぞ

『身分証明書』と『登記されていないことの証明書』の関係は

 平成12年3月31日以前は禁治産者(成年被後見人とみなされる者)・準禁治産者
(被保佐人とみなされる者)については その内容は本人の戸籍への記録という方法
で公示されていましたが 平成12年4月1日以降は 新しい成年後見制度の施行に
より その公示方法が戸籍への記録から後見登記等ファイルへの登記に変更されました

そのため 平成12年3月31日以前に いわゆる欠陥条項に該当しないこと
(禁治産者(成年被後見人とみなされる者)・準禁治産者(被保佐人とみなされる者)
に該当していない)の証明は 従前どおり本籍地の市区町村が発行する『身分証明書』
によって行うこととなり 
平成12年4月1日以降は その証明は成年後見人・被保佐人等に該当していないことを
証明する『登記されていないことの証明書』によって行うことに

その結果 いずれの時点においても欠格事由に該当していないことを証明するためには
『身分証明書』 及び 『登記されていないことの証明書』 の両方が必要となります

なお『破産者』でないことの証明につきましては 従前どおり『身分証明書』によってのみ

証明されることになります

 

 

 

『禁治産者』

取引行為のなかには不動産や株式の売買などのようにむずかしいものから日用品の購入に至るまで

種々のものがある

ところが なんらかの継続的な精神的欠陥のため どんなにやさしい取引行為であっても これを行う

ことが通常は困難であるというほどに重症の者

 

『準禁治産者』

心神耗弱(こうじやく) 浪費癖のため 一定の者からの請求によって 家庭裁判所から準禁治産の
宣告を受けた者

 

『成年被後見人』

精神上の障害により事理を弁識する能力(判断能力)を欠く常況のある者で 家庭裁判所の後見開始
の審判を受けた者

 

『被保佐人』

精神上の障害により事理を弁識する能力(判断能力)が著しく不十分な状況にある者で 家庭判所の保
佐開始の審判を受けた者のこと

 

『破産者』

裁判所の破産宣告を受けた人のこと

 

『破産者で復権を得ない者』

破産者であって 免責許可の決定の確定 破産手続廃止の決定の確定等による復権を得ていない者

 

 

                                               

                                                            はたけやまとくお事 務 所

 


インターネット環境のための負担など

2021-02-18 | マンション〔共用部分・持分・設備・敷地〕

 

 

インターネット環境にかかる費用の 一律負担制度の採用のことなど

最新の防犯・防災・エコ・エネルギー設備などなど

そうした 次々と登場の新しい設備・仕組みなどのことに関しての検討のこと 

についての相談もある

 

最近は 当然のごとく 当初から そうした設備等を想定してのコンセンサスの下

においての管理組合が多いのだが

築30年前後のマンションなどで 中途から そうしたサービスの採用の可否・

検討を議論する場面をむかえている情況とでは 考え方もサマザマで 差異も

当然 ? あろうというもの だろう

 

 

いつも言うことですが (判例) とうものが 争い事があった場合の考え方の参考に

なることを否定はしませんが 結論だけを ズバッと盾にして一件落着という

ような流れの処理では 真の解決にはほど遠く 妥当な処理にはならない と 思います

裁判は それぞれの争い事の内容に個性があり あくまで その事例での 判断なの

ですから

 

 

 

『 パソコンを持っていようがいまいが インターネットを利用しようがしまいが

各組合員の自由 

だけど それなりの規模のLAN配線機器などの全体的なインターネット設備

そのものは 今や 重要な共用部分といえるだろうから その保守管理の費用を 

組合員が一律に負担することの規約を設けようとすることに 問題はないと思う

判例も おおよそ そういう内容のものが多いはずです 』

との某 理論派 ? 若手理事さん の言

 

一方 2年後は後期高齢者 しかし ハツラツ女子理事さん の言

「 判例といえば どこから電力を買うかは 個々の組合員が決め得ること で

たとえ管理組合員の圧倒的大多数の意見と違っていても 一人の権利者として 自分に

関することを自身が決め得るという大事なことを あらためて思わせてくれたような 

例の 平成31年 ? の最高裁の判断もありましたよね

パソコンなど持っていない者にも 一律の負担を負わせるなどは マンション全体

で高圧受電方式を採用することに反対の個別契約の優先を認めたその最高裁の考え

方からしても 問題があると 思うのですが・・・

インターネットをしようがしまいが それこそ 各人が各人の意思で決め得ることなのでは

ないでしょうか いかに インターネット環境とやらをキチンとしておくことが 団体としての

管理組合の資産価値を上げるためにもなること だとしてもです 」

 

ということで 

管理組合 といっても 居住専用であるもの も 事務所も混じっているものも 

ホボ企業関係の専有者が多いところも パソコン利用者がホボ6割5分 というもの かたや

3割 にも満たないだろう集まりのところ など

サマザマ

 

個々の居住者がプロバイダーとの間で契約を交わし 自身の費用で 共用部分を通して

専用部まで配線をして というような方法であるうちは さして問題はなかったとしても

現状は ? 巷の I T環境の変化のメマグルシサの驚き 圧倒的?情報格差 のこと などなど・・・

 

 

インターネットの利用がおおよそ不可欠 という情況の管理組合なのか どうか ?

そうしたことも 充分 検討し 議論を重ねての処置を 

ということで 

≪判例もあるのだし トニカク 利用の有無にかかわらず一律負担≫

というような 結論ありき風な 短絡的な手法は避けなければならないと考えます

 

ここでも 特に 少数者のための 聴聞と弁明的な場を必ず置くこと

そして 

当事者として係わる者の実利益のため 結論への妥当な手続を尊重し合うこと

 

ということで 自身も 意見の調整の仕方を アレコレ整理中 です

 

それにしても もう きさらぎ 半ば

速すぎる 〔毎年 同じことを 言ってしまっている〕

 

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今さらながら ですが 管理運営の学習のこと

2021-02-15 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

〔専門用語の正しい意味 とか ことの流れのおおよその相場 とかの類のことを

スッキリと省いて 一気に記して 概ねのことを述べてみますので どうぞ 容赦を

お願いいたします〕

 

 

管理組合における一大行事として 大規模修繕工事の実行 というものがあります

そこで登場するのが どのような工事を どのくらいの出費で どこへ頼むか という

課題です

 

 

ある管理組合執行部の言葉

『 ○○工事会社に 任せるにしても ヤハリ心配なので その工事会社を見張るという

意味合いからも △△設計監理事務所と契約して 設計監理方式とやらにしようかと・・ 

 

それにしても 大規模修繕とはソモソモ ドンナ流れで どのような課題があるのかさえ

わかっていない執行部

なのだから そのあたりの手ほどきを 管理会社に訊いてみようかとも 考えています
(委託契約の項目外なら その分の別契約料を払ってもよいから)

 

・・・ デモ あらためて考えてみると その最終的な監視役という立場の設計監理事務所

に マカセキリ というのも

・・・・ナンダカ 心配 ? 最終監視役を さらに監視する仕組みって ないのかなー

 

関係するさまざまなこと イロイロ 疑問が浮かんでくるし 

クレーマーのことで相談したことがあるマンション管理士にでも とにかく 訊いてみようか ?

ということで 大勢でスミマセンが 訪問しました 』

 

当事者の登場ごとに その新登場者を 監視監理する立場の者を据付ける必要がある ?

というような 心配の循環 ? が あるような ないような・・・

 

こういう相談をされると 思われてくるのは 頻繁に改正が続いた(これからも それが続くであろう)
会社法

あたりの歴史です

株主総会・監査役・監査役会・会計参与・会計監査人・社外取締役・執行役・指名委員会等設置会社

監査等委員会設置会社・親子会社関係監視

○○を置くなら□□ をも置かねばならない 式の 変遷の連続 の ような・・・

例えば 
公開会社になるなら ⇒ 取締役会を置かねばならない⇒ 取締役会を置くなら 指名委員会等設置
あるいは監査等委員会設置でない限り 監査役を置かねばならない・・・・ というような

ようするに 組織内の監視体制のあり方は どうあるべきかの検討の連続です 

 

より好い体制をつくるために A は 必須だ 

では そのAの言動のあり方が妥当かそうでないか監視・看視するには どういう仕組みが必要なのだ 

というようなことの循環 みたいな・・・

でも ソモソモの大元は というと 役員を選ぶ株主総会 そして それを構成している各々の株主

ではないのか  たとえ これでもか これではどうだ と 機関のあり方の改めの行動が連続しよう

がしまいが

であるなら 株主各自が それなりの務めと努めをしつつ 監視/看視の要であり続けるのが 本流なの

ではないのか とも言えそうな・・・

 

 

管理組合についても 同じようなことが問われるのではないのかなー と 思ってしまうのです

基本は 管理組合員各々の 管理運営能力の向上の心を育み継続することこそが 全ての要だ

と思われるのです が・・・
〔理想論 ではありましょうが 理想とされているということは それが つまるところの目標であろうこと

とも 思われもするのです〕

 

資産管理(監理)団体構成員集合の形をとって できる限りの 正当妥当監視・看視の姿をとることも 

タイセツなことだ

と考えます
( どのような依頼体制を採用し契約を交わそうとも 言うまでもなく 正当に妥当に契約履行を看視の
 団体としての
姿勢を保つことは 必要なことです     
 そのためにも サマザマな学習 とても有意なことと思われるのです(可能な限り であったとしても)
 大規模修繕の場面でも 当然 あてはまることだと考えます

 < 何億円というレベルの大規模修繕工事というような大行事に 個々の組合員自体がどのように
  関わるべきかなどと そもそも 議論することこそ オコガマシイ >
 などとの心であるなら 資産
  管理団体の一員として すこしばかり 淋しすぎるのではないでしょうか ? 
  いかがでしょう ?

  モチロン 学習意欲の高い方も 多くおられる管理組合もあるのでしょうが・・・・ 

  実務上 いろいろ考えさせられたりしたことがありましたので おおまかでスミマセン が 述べて

  みました

 

  ということで 極くシンプルに言ってしまうと これ以上はないと決断して これはと思える どのよ

  うなコースを選んだとしても

  選定終了で一件落着とはいかず 資産管理団体として シッカリと見詰め続ける必要は どんな

  場面でも求められるべき であるし そのための力となるような学習も必要なのではないか とい

  うこと です

  

 今さらながら ですが

  管理組合は 自己責任の 私的自治原則の団体 です
  管理運営の知識は サマザマな手法で 各々 可能な限り まず自身が育んで それらを結集して
  いくべきが 本来の姿 なのでは
 ( そもそもが 私的自治を採る
  人の集まり 
  つまり 私的 団体
 
  なのですから ) 

 


サービスエネルギーの価額を計る

2021-02-09 | マンション〔実務に到るまでをも含む 相談アレコレ〕

 

マンション管理組合は ≪ 資 産 管 理 団 体 ≫ でもあります

 

ナンノ動きも無いような執行部について 比較的若い世代の組合員さんから 

軽い ? 憤りめいた 相談があったりします

年金生活者 といっても サマザマな姿があります

安定した年金で(蓄えもそれなりに)の生活者がホトンド大半を占める 

というようなマンションにおいては 率直にいって ぬるま湯的管理運営

の連続というところも 稀に ? あったりし 

このような情況の巷では 厳しい経済状況下 そういった緩慢さを許しがたい 

と 感じる方も 

それなりに ? おられても不思議なことはありませんでしょう ・・・

 

 

管理会社と管理組合における 管理委託契約関係の支払額に関しての参考として

標準管理委託契約に登場するものの 一部を載せてみました (省略部アリ)

 


(管理事務に要する費用の負担及び支払方法)
第6条
甲は、管理事務として乙に委託する事務(別表第1から別表第4までに定める
事務)のため、乙に委託業務費を支払うものとする。


甲は、前項の委託業務費のうち、その負担方法が定額でかつ精算を要しない費用
(以下「定額委託業務費」という。)を、乙に対し、毎月、次のとおり支払うものとする。
定額委託業務費の額
合計月額 ○○円
消費税及び地方消費税抜き価格  
       ○○円

消費税額及び地方消費税額(以下、本契約において「消費税額等」という。)
       ○○円
内訳は、別紙1のとおりとする。

二 支払期日及び支払方法
毎月○日までにその○月分を、乙が指定する口座に振り込む方法により支払う。

三 日割計算
期間が一月に満たない場合は当該月の暦日数によって日割計算を行う。(1円未
満は四捨五入とする。)


第1項の委託業務費のうち、定額委託業務費以外の費用の額(消費税額等を含む。)
別紙2のとおりとし、甲は、各業務終了後に、甲及び乙が別に定める方法により精
算の上、乙が指定する口座に振り込む方法により支払うものとする。


甲は、第1項の委託業務費のほか、乙が管理事務を実施するのに伴い必要となる水
道光熱費、通信費、消耗品費等の諸費用を負担するものとする。

 

別紙 1

【内訳明示 例1】
第1号から第4号までの各業務費には一般管理費及び利益が含まれておらず、第5号
で別に表示されているもの

定額委託業務費月額内訳
一 事務管理業務費 月額 円
二 管理員業務費 月額 円
三 清掃業務費 月額 円
四 建物・設備管理業務費 月額 円
ア ○○業務費 月額 円
イ ○○業務費 月額 円
ウ ○○業務費 月額 円
五 管理報酬 月額 円
消費税額等 月額 円

【内訳明示 例2】
第1号の管理手数料に事務管理業務費、一般管理費及び利益が含まれており、第2号
から第4号までの各業務費には一般管理費及び利益が含まれていないもの

定額委託業務費月額内訳
管理手数料 月額 円
二 管理員業務費 月額 円
三 清掃業務費 月額 円
四 建物・設備管理業務費 月額 円
ア ○○業務費 月額 円
イ ○○業務費 月額 円
ウ ○○業務費 月額 円
消費税額等 月額 円

 

別紙 2

【内訳明示例】 第1号から第4号までの各業務費に一般管理費及び利益が含まれて
いるもの
定額委託業務費以外の業務費
一 ○○業務費 円(消費税額等を含む。)
二 ○○業務費 円(消費税額等を含む。)
三 ○○業務費 円(消費税額等を含む。)
四 ○○業務費 円(消費税額等を含む。)

 

第6条関係  コメント
① 第2項で定額委託業務費の内訳を明示することにより、第3条に規定する管理事
務の範囲・内容と定額委託業務費の関係を明確化することとしたものである。
ただし、適正化法第72 条に基づき管理委託契約締結前に行う重要事項説明等の際
に、マンション管理業者が管理組合に対して見積書等であらかじめ定額委託業務費
の内訳を明示している場合であって、当事者間で合意しているときは、管理委託契
約に定額委託業務費の内訳を記載しないことができる。

② 第2項第2号で定める支払方法以外の方法で、委託業務費の支払いをする場合に
は、同号を適宜修正するものとする。
③ 甲は、管理事務として乙に委託する事務(別表第1から別表第4までに定める事
務)のため、乙に委託業務費を支払う。この委託業務費は、実施する業務の性格に
よって、第2項で定める定額委託業務費(その負担が定額でかつ実施内容によって
価格に変更を生じる場合がないため精算を要しない費用)と、第3項の定額委託業
務費以外の費用(実施内容によって価額に変更が生じる場合があるため各業務終了
後に甲乙で精算を行う費用)とに分けられる。

④ 第3項の定額委託業務費以外の業務費とは、例えば、業務の一部が専有部分内で
行われる排水管の清掃業務、消防用設備等の保守点検業務などが想定される。
なお、管理委託契約上定額委託業務費以外の業務費が存在しないときは、本項は
不要である。

⑤ 契約期間が1年で3年ごとに実施する特殊建築物定期調査のように、契約期間を
またいで実施する管理事務の取扱いについては、本契約と別個の契約とする方法、
定額委託業務費以外の業務費とする方法又は定額委託業務費に含める方法とし、定
額委託業務費に含める場合は、実施時期や費用を明示し、管理事務を実施しない場
合の精算方法をあらかじめ明らかにすべきである。

⑥ 契約期間内に実施する管理事務であっても、消防用設備等の点検のように1年に
1、2回実施する管理事務の取扱いについては、定額委託業務費以外の業務費とす
る方法又は定額委託業務費に含める方法とし、定額委託業務費に含める場合は、実
施時期や費用を明示し、管理事務を実施しない場合の精算方法をあらかじめ明らか
にすべきである。


 

 

繰り返しますが

マンション管理組合は ≪ 資 産 管 理 団 体 ≫ でもあります

 

一般管理費及び利益 というものを 管理組合として シッカリと把握することがタイセツ

なのですが 数学を読み取る(相場として妥当なのかどうかなど)ことは たしかにナカナカ

難しいものと言えましょう

が 

定期的に アドバイスなど受けながら点検してみることも必要な場合があります

そうとうな期間 ナリユキにマカセキリで なんらの手当てをしないことは 執行部として

いかがなことか と 思われるのです

単に 慣例として 検討も無き委託契約合意の連続では 問題あり というほかない

といえるでしょう

 

『 どうなのでしょうか ? この項目の金額は 近隣のというか平均的な一般的な相場とし

て納得できる枠内の数字なのでしょうか ?』 

という問いかけなどをしてみることは 資産管理団体として トテモ有意義なことだと思われ
る のですが・・・
〔それなりの準備としての学習・調査などを経て 参考とできる資料などを取得できると なお有効に 

根拠らしきものを持たないままで 徒に 『とにかく 委託額を下げることありき』 という姿勢など

の声高交渉は 誠実をモットーとすべき契約当事者のあり方としても イカガナモノカ ですが

 

一般管理費及び利益のことを訊ねることに 委託側として躊躇することなど無用 であり 

なんらの行動が無く ともすると 5年・10年と 無投票当選で ドンがはびこる温床となるような

組織のままのような 総会議案一括承認で 安穏と過ごすばかり という資産管理組織というのも 

淋しすぎるものではないでしょうか ?   輪番制 立候補制 に拘わらず です

 

私的自治管理 というものをタイセツに育てるためにも 学習しながら努める場面も必要

なのではないのか と 言わせてもらわずにはおられない組織も ときに あります
[マンション管理組合に限らず ですが]

 

委託管理費断固値下げ  管理会社チェンジを目指せ などということを申すのではケッ

シテなく あまりの無関心による不合理な財務管理では 事を知った折に いかにも

無念であることだろうと 危惧するからに他ならず 

この記事に 他意はありません

 

以前 管理会社変更のことあたりで相談を受けた折 トテツモナイ値下げ案を間髪を

入れず示してきた管理会社などあったことの例を思い出しての記事です

そういう金額で受託可能なら 今までの長い 長ーい 期間 その5分の1レベルの譲りの

み寄りの改革案であったとしても 提示できなかったのか ? と どうしても思ってしま

います

〔企業の窮極の目的は利得獲得に尽きる のだから としても・・・〕

 

なんの問い合わせも無いのに やぶ蛇になるような行動は 相手側としては 採りづらい 

ナンラ相手に異議はない支払と理解できるから 余計な波をたたせるようなことは控えるべき ?

との 計らい 忖度 ? 

なんとも 怪訝な ビックリ値下げ委託費の 即時的 ? “この数字で赤字にならないで済むの”

と心配せざるを得ないような 提案 でした

なんというか 支払が減少でウレシイ ということよりも 長いこと必要以上の支払を

ムザムザ 認めてしまっていた ということなのか・・・ というようなケダルサ感

 

 

かつて 一度も 委託料関係のことを訊く機会などもっていない管理組合執行部ならば 

〔輪番制 立候補制 その他 役員候補議案規準のあり方に拘わらず〕 

ソロソロ 『この額の根拠を 一応説明してくだい』 という言葉くらい 発してみることが

あっても よいのでは と 思われてならない のです・・・

 

巷には 今までの慣例のまま 何十年間も 定額委託料を払い続ける個人・組織が ケッコウ

あるだろうことを つい 想像してしまいます

以前も記したことがありますが どう考えても 対価に 到底値しない業務の高額委託料金を 

延々と 代々の執行部が なんら検討も無く 払い続ける

そうした管理組合も管理組合ですが 受領し続ける相手側受託者も いかがなものか と 思

わざるを得ないことなど あります 

〔自己だけの財布とは異なり みんなの財布 
だから 
ホトンド 痛みを感じることなど無し〕 ということなどあるのかな ?

そうした場面にも 私的自治の原則 という盾があり ナカナカ 助力にも限界を感じて

しまうことががあったりします が プロですから 依頼者の実質的利益のために 蠢きます 

 

 

                             http://toku4812.server-shared.com/


生涯現役を目指しつつ

2021-02-06 | ◆ 業 務 参 考( 総 合 )

 

このたび 一身上の都合などあり

マンション管理士業務における所属グループを卒業させていた

だきました

私事で 申し訳ゴザイマセンが この場もお借りし ご報告させ

いただきました

 

 

国家資格保持者であるところの <マンション管理士> は

その名称を用いるのなら 5年毎の法定講習をして 登録を

受けながら その業務をさせていただくこととなっています

 

所属する会 は ゼロ となり 無所属となっても 国家資格

登録を受けている限り

<マンション管理士> であり 

その名称を名のっての業務を許されます


マンションの管理の適正化の推進に関する法律

(講習)
第四十一条 
マンション管理士は、国土交通省令で定める期間ごとに、次条から

第四十一条の四までの規定により国土交通大臣の登録を受けた者
(以下この節
において「登録講習機関」という。)が国土交通省令で
定めるところにより行
う講習(以下この節において「講習」という。)を
受けなければならない。
 
      第三節 マンション管理士の講習    (施行規則)
         (法第四十一条の国土交通省令で定める期間)
           第四十一条 法第四十一条の国土交通省令で定める
                  期間は、
五年とする。
 
(名称の使用制限)
第四十三条 マンション管理士でない者は、マンション管理士又はこれ
       に紛らわ
しい名称を使用してはならない。

 

 

所属させていただいてまいりました組織の方などには たいへん

お世話になり

心から感謝申しあげます

 

生涯現役の心で業務を続けさせていただくことについて 今までと

いささかの変化もありません

今までど同様 あいかわらずのお付き合い・ご指導を 心よりお願い

申しあげます

 

〔 ノレンをたたんでしまうのですか ? 〕 という類の ご心配など頂い
たりしましたので マンション管理士業務など 今までと 実質 マッタク
変わらない業務のありようで
活動させていただくこと 念のため 案内さ
せていただいた次第であります


心新たにして 勤めさせていただきたく どうぞ よろしく お願い申します

 

                      はたけやま とくお 事務所

                         hatakeyamaマンション管理士事務所  

 


役員選出のありよう のこと

2021-02-05 | マンション〔実務に到るまでをも含む 相談アレコレ〕

 

 

[役員のこと] については 何度か記させていただいております

 

顧問として あるいは 単発的に 相談を受けている経験上感じることは

執行部の充実を図っていくために まず 考えなければならないのは

役員選出のあり方も検討するべき ということだろうということ

 

という表題を掲げると 『輪番制が 諸悪の根源』 という意見が多いことは

たしか ? だとも思われるが 必ずしも そうともいえないようなところもあり

シンプルに 相談された場合の応え方を 自身も 探ってみたりする

 

あくまで 自身の実務経験上などから得たものなどの概ねを ポイントをしぼって記し
てみると

輪番制のメリットとして 一応考えられそうなこと 

・順番に 個性や一身上の都合等というものに拘わらず担当するとする仕組み
 であるのだから 組織として これ以上の公平な仕組みは創り得ないかもし
 れない

・自ら 執行部として管理運営に係わることになるのだから 考察力・事務
 処理能力を涵養できる機会も順番に得られるし しいては管理組合の利益と
 もなる
だろう

・不意に選出ということではなく 心の準備や 執行のための知恵を育てる
 用意も可能であるので 妥当な手法であるともいえる

・区分所有者の一人としての「共同の利益」 と 役員としての立場としての
 「共同の利益」 など サマザマな思いを抱く契機にもなり得る 調法な仕組み
 だと考えてよいのかもしれない

 

推薦制 などもあり得るのだが・・・

輪番制とは ある意味対極にあるかもしれない仕組みとして 立候補制を
挙げてみて そのメリットと一応思われそうなことを記してみると

・管理運営体制の継続性を計ることがより可能となり その都度スタートラ
インに着き直してからの企画の徒な中途反復などを避けられるだろう

・自らの志で位置に就こうとする者の活動であるのだから 費やされるべき
 エネルギーの不足に対しての不安を おおよその組合員は持つことはな
 く過ごせるだろう

・他人のエネルギーに任せ 自己が割かなくてはならないはずの時間・エネ
 ルギーなどを確保
できる制度なのだから 受任・委任双方の意思の合致
 に摩擦というものが
まず少ない 組合員総体としての潤いが得られやすい 
 
いわば合理的・効率的な手法ともいえそうである

・情況に合わせ 自身が執行体制に加わろうとするなら すくなくとも役員候
 補になり得る立場の確保のチャンスが各期において設けられるのだから
 その意思がありながらしかし執行部メンバーにはそれなりの待機を必要と
 されざるを得ないような制度より
は 合理的だろう

 

細かい点は マダマダ ありますが 以上のように記しておきますが それぞれ

の 【逆というか 向きを変えた場合】 を想定してみると おおよそ それらの

デメリット の 面も種も 眺められそうです

 

 

『ほぼ 10年間 理事長です 
立候補をせがまれるものですから・・
だれも名のらない・・ので 仕方なく・・』 

という方が ときどき 訪問先に おられました

『他に 理事長になってくれる人がいないので 立候補は無く 無投票再選の

連続です』 と タメライナク 妙に明る過ぎる口調で スゴイデショウ という雰囲気

さえ覚えさせてしまうような方もおられましたが・・・

<立候補などしようものなら 俺にハムカウのか というふうにとられてしまいそう

なので トテモ トテモ・・・ 

理事候補も例年 手下さんみたいな同じ顔が登場

なので 変化など 求め得ない と なかば 諦め です 他の方もハッキリとは言いま

せんが・・この組合のドン というか そんな存在ですね>

というような 意見というか 愚痴 というか・・・

というようなことも ないことも ない・・ふうな ??

 

ということで 

問われたならば 輪番制と立候補制などの整合性・調整のことなど 

自身の意見も述べさせていただいて

≪ 輪番式であろうと 立候補式であろうと 総会において 候補者一人一人についての

  役員としての品性というか資質というか(表現としてキツ過ぎるとも思えるので文言と

  しては明示できないであろうことは理解できます  ですが) 異議の無いこと つまり

  役員候補議案について一括式採否ではなく 

  各候補者毎の 総会においての信任の確認

  をすべき では ≫ と 参考意見として 申しあげるようにはしています

 

                                 はたけやま とくお 事務所

 


管理委託契約のこと

2021-02-03 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

現状の管理委託契約の内容で 支障はないだろうか

という相談もあります

国交省は 標準的な管理委託契約 と それに関してのコメント等を示しています

 

ご存知の方も多いと思われますが 参考までに示し

リンクも示しておくこととさせていただきます

 

予想もつかなかったような情況が続く現状は 管理人業務の内容の再確認などが 多くの

管理組合でなされたりしているようで それらなどに関連し 委託費の見直しに関する参考

意見を求められたり

サマザマな質問があったりします 

お住みのマンションにおける管理委託の契約が どのような内容になっているのか
まず 役員間で確認・検討などしてみるのも タイセツなことではないか と 思われます

緑字あたりのことは どのような文言の契約がなされていますか ?


                                            <省略部アリ>

                 ○○マンション管理委託契約書

○○マンション管理組合(以下「甲」という。)と○○マンション管理会社(以下「乙」という。)とは、

○○マンション(以下「本マンション」という。)の管理に関し、次のとおり管理委託契約

(以下「本契約」という。)を締結する。

(総 則)

第1条 甲は、本マンションの管理に関する業務を、次条以下に定めるところにより、

乙に委託し、乙はこれを受託する。

(本マンションの表示及び管理対象部分)

第2条 本マンションの表示及び管理事務(本マンションの管理に関する業務のうち、
甲が乙に委託する業務をいう。以下同じ。)の対象となる部分は、次のとおりである。

五   管理対象部分

イ  敷 地

ロ  専有部分に属さない建物の部分(規約共用部分を除く。)

エントランスホール、廊下、階段、エレベーターホール、共用トイレ、屋上、

屋根、塔屋、ポンプ室、自家用電気室、機械室、受水槽室、高置水槽室、パイプ

スペース、内外壁、床、天井、柱、バルコニー

ハ  専有部分に属さない建物の附属物

エレベーター設備、電気設備、給水設備、排水設備、テレビ共同受信設備、消

防・防災設備、避雷設備、各種の配線・配管

ニ  規約共用部分

管理事務室、管理用倉庫、清掃員控室、集会室、トランクルーム、倉庫

ホ  附属施設

塀、フェンス、駐車場、通路、自転車置場、ゴミ集積所、排水溝、排水口、外

灯設備、植栽、掲示板、専用庭、プレイロット

 

(管理事務の内容及び実施方法)

第3条 管理事務の内容は、次のとおりとし、別表第1から第4に定めるところにより

実施する。

一 事務管理業務(別表第1に掲げる業務)

二 管理員業務(別表第2に掲げる業務)

三 清掃業務(別表第3に掲げる業務)

四 建物・設備管理業務(別表第4に掲げる業務)

(第三者への再委託)

第4条 乙は、前条第1号の管理事務の一部又は同条第2号、第3号若しくは第4号の

管理事務の全部若しくは一部を、第三者に再委託することができる。

2 乙が前項の規定に基づき管理事務を第三者に再委託した場合においては、乙は、再

委託した管理事務の適正な処理について、甲に対して、責任を負う。

(善管注意義務)

第5条 乙は、善良なる管理者の注意をもって管理事務を行うものとする。

(管理事務に要する費用の負担及び支払方法)

第6条 甲は、管理事務として乙に委託する事務(別表第1から別表第4までに定める

事務)のため、乙に委託業務費を支払うものとする。

2 甲は、前項の委託業務費のうち、その負担方法が定額でかつ精算を要しない費用
(以下「定額委託業務費」という。)を、乙に対し、毎月、次のとおり支払うものとする。

一  定額委託業務費の額

合計月額○○円

消費税及び地方消費税抜き価格 ○○円

消費税額及び地方消費税額(以下、本契約において「消費税額等」という。)

○○円

内訳は、別紙1のとおりとする。

二  支払期日及び支払方法

毎月○日までにその○月分を、乙が指定する口座に振り込む方法により支払う。

三  日割計算

期間が一月に満たない場合は当該月の暦日数によって日割計算を行う。(1円未満は
四捨五入とする。)

3 第1項の委託業務費のうち、定額委託業務費以外の費用の額(消費税額等を含む。)は
別紙2のとおりとし、甲は、各業務終了後に、甲及び乙が別に定める方法により精算の上、
乙が指定する口座に振り込む方法により支払うものとする。

4 甲は、第1項の委託業務費のほか、乙が管理事務を実施するのに伴い必要となる水道
光熱費、通信費、消耗品費等の諸費用を負担するものとする。

(管理事務室等の使用)

第7条 甲は、乙に管理事務を行わせるために不可欠な管理事務室、管理用倉庫、清掃
員控室、器具、備品等(次項において「管理事務室等」という。)を無償で使用させるもの
とする。

2 乙の管理事務室等の使用に係る費用の負担は、次のとおりとする。

一 ○○○○費 甲(又は乙)の負担とする。

二 ○○○○費 甲(又は乙)の負担とする。

三 ○○○○費 甲(又は乙)の負担とする。

四 ○○○○費 甲(又は乙)の負担とする。

(緊急時の業務)

第8条 乙は、第3条の規定にかかわらず、次の各号に掲げる災害又は事故等の事由に
より、甲のために、緊急に行う必要がある業務で、甲の承認を受ける時間的な余裕がない
ものについては、甲の承認を受けないで実施することができる。この場合において、乙は、
速やかに、書面をもって、その業務の内容及びその実施に要した費用の額を甲に通知し
なければならない。

一 地震、台風、突風、集中豪雨、落雷、雪、噴火、ひょう、あられ等

二 火災、漏水、破裂、爆発、物の飛来若しくは落下又は衝突、犯罪等

2 甲は、乙が前項の業務を遂行する上でやむを得ず支出した費用については、速やか
に、乙に支払わなければならない。ただし、乙の責めによる事故等の場合はこの限りでない。

(管理事務の報告等)

第9条 乙は、甲の事業年度終了後○月以内に、甲に対し、当該年度における管理事務
の処理状況及び甲の会計の収支の結果を記載した書面を交付し、管理業務主任者をし
て、報告をさせなければならない。

2 乙は、毎月末日までに、甲に対し、前月における甲の会計の収支状況に関する書面
を交付しなければならない。

3 乙は、甲から請求があるときは、管理事務の処理状況及び甲の会計の収支状況につ
いて報告を行わなければならない。

4 前3項の場合において、甲は、乙に対し、管理事務の処理状況及び甲の会計の収支
に係る関係書類の提示を求めることができる。

(管理費等滞納者に対する督促)

第10 条 乙は、第3条第1号の業務のうち、出納業務を行う場合において、甲の組合
員に対し別表第1 1(2)②の督促を行っても、なお当該組合員が支払わないときは
その責めを免れるものとし、その後の収納の請求は甲が行うものとする
2 前項の場合において、甲が乙の協力を必要とするときは、甲及び乙は、その協力方
法について協議するものとする

(有害行為の中止要求)

第11 条 乙は、管理事務を行うため必要なときは、甲の組合員及びその所有する専有
部分の占有者(以下「組合員等」という。)に対し、甲に代わって次の各号に掲げる行
為の中止を求めることができる

一 法令、管理規約又は使用細則に違反する行為

二 建物の保存に有害な行為

三 所轄官庁の指示事項等に違反する行為又は所轄官庁の改善命令を受けるとみら
れる違法若しくは著しく不当な行為

四 管理事務の適正な遂行に著しく有害な行為

組合員の共同の利益に反する行為

前各号に掲げるもののほか、共同生活秩序を乱す行為

2 乙が、前項の規定により中止を求めても、なお甲の組合員等がその行為を中止しな
いときは、乙はその責めを免れるものとし、その後の中止等の要求は甲が行うものとする

(通知義務)

第12 条 甲及び乙は、本マンションにおいて滅失、き損、瑕疵等の事実を知った場合
においては、速やかに、その状況を相手方に通知しなければならない。

2 甲及び乙は、次の各号に掲げる場合においては、速やかに、書面をもって、相手方
に通知しなければならない。

一 甲の役員又は組合員が変更したとき

甲の組合員がその専有部分を第三者に貸与したとき

三 乙が商号又は住所を変更したとき

四 乙が合併又は会社分割したとき

五 乙がマンションの管理の適正化の推進に関する法律(平成12 年法律第149 号)の規定
に基づき処分を受けたとき

六 乙が第18 条第2項第1号及び第2号に掲げる事項に該当したとき

(専有部分等への立入り)

第13 条 乙は、管理事務を行うため必要があるときは、甲の組合員等に対して、その専有
部分又は専用使用部分(以下「専有部分等」という。)への立入りを請求することができる

2 前項の場合において、乙は、甲の組合員等がその専有部分等への立入りを拒否した
ときは、その旨を甲に通知しなければならない。

第1項の規定にかかわらず、乙は、第8条第1項各号に掲げる災害又は事故等の事
由により、甲のために緊急に行う必要がある場合、専有部分等に立ち入ることができる。
この場合において、乙は、甲及び乙が立ち入った専有部分等に係る組合員等に対し、事
後速やかに、報告をしなければならない。

(管理規約の提供等)

第14条 乙は、宅地建物取引業者が、甲の組合員から、当該組合員が所有する専有部分
の売却等の依頼を受け、その媒介等の業務のために、理由を付した書面又は電磁的方
法により管理規約の提供及び別表第5に掲げる事項の開示を求めてきたときは、甲に代
わって、当該宅地建物取引業者に対し、管理規約の写しを提供し、及び別表第5に掲げる
事項について書面をもって、又は電磁的方法により開示するものとする。
甲の組合員が、当該組合員が所有する専有部分の売却等を目的とする情報収集のため
にこれらの提供等を求めてきたときも、同様とする。

2 乙は、前項の業務に要する費用を管理規約の提供等を行う相手方から受領することが
できるものとする。
3 第1項の場合において、乙は、当該組合員が管理費及び修繕積立金等を滞納している
ときは、甲に代わって当該宅地建物取引業者に対しその清算に関する必要な措置を求
めることができるものとする。

(乙の使用者責任)

第15 条 乙は、乙の従業員が、その業務の遂行に関し、甲又は甲の組合員等に損害を及
ぼしたときは、甲又は甲の組合員等に対し、使用者としての責任を負う。

(守秘義務等)

第16 条 乙及び乙の従業員は、正当な理由がなく、管理事務に関して知り得た甲及び甲の
組合員等の秘密を漏らしてはならない。この契約が終了した後においても、同様とする。

2 乙は、甲の組合員等に関する個人情報について、その適正な取扱いの確保に努めなけ
ればならない。

(免責事項)

第17 条 乙は、甲又は甲の組合員等が、第8条第1項各号に掲げる災害又は事故等(乙の
責めによらない場合に限る。)による損害及び次の各号に掲げる損害を受けたときは、その
損害を賠償する責任を負わないものとする。

一  乙が善良なる管理者の注意をもって管理事務を行ったにもかかわらず生じた管理対象
部分の異常又は故障による損害

二  乙が、書面をもって注意喚起したにもかかわらず、甲が承認しなかった事項に起因する
損害

三  前各号に定めるもののほか、乙の責めに帰することができない事由による損害

(契約の解除)

第18 条 甲及び乙は、その相手方が、本契約に定められた義務の履行を怠った場合は、相
当の期間を定めてその履行を催告し、相手方が当該期間内に、その義務を履行しないときは、
本契約を解除することができる。
この場合、甲又は乙は、その相手方に対し、損害賠償を請求することができる。

2 甲は、乙が次の各号のいずれかに該当するときは、本契約を解除することができる。

一 乙が銀行の取引を停止されたとき、若しくは破産、会社更生、民事再生の申立てをしたとき、
又は乙が破産、会社更生、民事再生の申立てを受けたとき

二 乙が合併又は破産以外の事由により解散したとき

三 乙がマンション管理業の登録の取消しの処分を受けたとき

(解約の申入れ)

第19 条 前条の規定にかかわらず、甲及び乙は、その相手方に対し、少なくとも三月

前に書面で解約の申入れを行うことにより、本契約を終了させることができる

(本契約の有効期間)

第20 条 本契約の有効期間は、○○年○月○日から○○年○月○日までとする。

(契約の更新)

第21 条 甲又は乙は、本契約を更新しようとする場合、本契約の有効期間が満了する

日の三月前までに、その相手方に対し、書面をもって、その旨を申し出るものとする。

2 本契約の更新について申出があった場合において、その有効期間が満了する日まで

に更新に関する協議がととのう見込みがないときは、甲及び乙は、本契約と同一の条

件で、期間を定めて暫定契約を締結することができる

(法令改正に伴う契約の変更)

第22 条 甲及び乙は、本契約締結後の法令改正に伴い管理事務又は委託業務費を変更

する必要が生じたときは、協議の上、本契約を変更することができる。

ただし、消費税法等の税制の制定又は改廃により、税率等の改定があった場合には、

委託業務費のうちの消費税額等は、その改定に基づく額に変更する。

(誠実義務等)

第23 条 甲及び乙は、本契約に基づく義務の履行について、信義を旨とし、誠実に行
わなければならない。

2 本契約に定めのない事項又は本契約について疑義を生じた事項については、甲及び
乙は、誠意をもって協議するものとする。

(合意管轄裁判所)

第24 条 本契約に起因する紛争に関し、訴訟を提起する必要が生じたときは、本マン
ションの所在地を管轄する○○地方(簡易)裁判所を第一審管轄裁判所とするものとする。

本契約の成立の証として契約書2通を作成し、甲及び乙が記名押印したうえ、各自1
通を保有するものとする。

○○年 月 日

甲 住 所
名 称
代表者  印

乙 住 所
商 号
代表者  印
管理業務主任者  印


 

 

リンク

https://www.mlit.go.jp/common/001173202.pdf
                                                          〔省略部無し〕

https://www.mlit.go.jp/common/001141068.pdf
                           〔省略部無し〕


建物 の  延 命

2021-02-01 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

 

率直に述べさせていただくと

自身は ホボ常に ? 次のような心境になってしまってもいる

普通高校レベルで得られる知識を持ち合わせいるだろうか ? という不安のような心理状態を 

ある分野で 持ち続けている

工学系の学校を終えたのが20歳 で 文系の授業を受け得たのは中学どまり というような思い

を持っていて

普通科の授業を受けたい という願望も いまだにある ので・・・
(以前にも記したことがあるが 普通科高校教科書のいくつかを購入したりしている)

いまも 普通科 工業科 などと呼ぶのかな ?

 

今日も 今朝 ネットサーフィンをしていて 素敵な言葉を見つけて うれしくなったりしたのだ

けれど・・・〔 こんなとき思ってしまうのだ “この言葉は 普通高校で授業を受けた者にとっとは 

ナンテコトハナイ言葉 なんだろうか ?” と 〕

 

某国家試験受験で ≪大学卒レベルの知識・教養を問う≫という試験があり ナントカ合格した

のだが その折の 「とってもうれしい気持ち」 は長い年月変わらないのだが・・・それにしても 

知識の量は まず追いついていないのだろうな という恐れのような感を覚えてしまうことが いま

だにつきまとっている

反面 普通科では得られなかったレベルの知識を得られたはずではあったのだが(恥ずかしいこ

とだが なにしろ その得られたはずの5年間ほどは 某バンドやJazzに心奪われていて遊んでし

まい)工学系専門知識や数学などは特に おおよそ記憶に残っていない のだ

 

というような他愛も無いようなことかもしれないこと?を記してしまっているが・・・ とにかく 本日の

業務開始

ありったけの知識に召集令状を出し ナントカ動員して ガンバルゾー

 

 

リゾートマンションの延命措置 ということあたりのアドバイスに関してなのだが

以前訪問させていただいたマンションの物的なものの相談で 延命措置 の 特に 

≪延命≫ 

という表現 を思い返してみたりしている ( 識別につながる個性などを記すことは避けなければ

ならないことに注意しながら )

 

業務上で 某 海岸沿いのリゾートマンションの情況を知った時に

【現状で為すべきは というより 為し得ることは延命のためのいろいろな措置です 建替の提案

などが可能な情況にもあるとは

トテモ言えそうもありません

修繕したり改良したりして 延命を・・といっても 資金ゼロに近い情況の下では

その 延命のことにしても・・率直に言って 無理だろうといわざるを得ませんが・・】

との言葉がスンナリと出てしまった

 

耐震性不十分のものなどのマンション敷地売却制度などもない頃のことでした

〔もっとも その跡地を手に入れて利用する者の登場があり得るだろうか?
 と思ってしまうような敷地の位置取りの物件ですが〕

 

多額の費用負担を必要とし 2度の引越しも想定しなければならない建替えのこと

あたりなどを 相談するために どうやら声をかけてくれたようなのだったが・・・

自身の説明で盛んに用いるしかなかったのは 

延 命

という言葉だった

 

そのマンションは 

<蓄え資金なし ・ 立地情況価値なし ・ 個々の住人の資産状況もいかにも?芳しくないというふう ・

組合員ホボ超高齢化 ・ 設備関係に手を着けるべきところ多すぎ かつ 防災装置関係にかけるお金

などよりまず給排水系統に眼をむけるべき ・ その給排水管工事にしたって とうてい満足なことなど不能

でその一部工事を終えたら蓄え金ゼロ ・ 管理体制は不全そのもの> 

“ そのようなアドバイス業務の際に 延命 などという言葉を用いても許されるのだろうか? 相応しい表

現と言えるのだろうか? ” などなどの思いはあったのだろう  とてもそのことでは迷った

延命 などという グサッとした言葉を使っても許されるだろうか ? というその折の呻吟の心は いまも

覚えている が 思わず発してしまってハッと してしまったほどだったが・・・

住民さんから『その表現は いかにも 失礼なのでは・・・延命 などと』と オシカリでもあるだろうか・・

と 覚悟したような ? 思い出

 

さすがに怪訝な顔をされたような  ? 特別に顔色をうかがっていたわけでもないので・・・記憶が無い

・・・海容 してくれたのかもしれない

『このマンションは もう どうにかしたくても手に負えない 延命処置をしながら最後を迎えるしかない』 

という 突き放す とでもいうような言葉 を 海容してくれたのだろう か・・・

しかし いずれにせよ そのように表すしかない という情況であったことは 確かだった

外の より適切な表現を 自信の語彙からは選び得なかった

 

ドンナ状況になろうが 最後は行政頼みがデキルノサ  とでもいうような雰囲気であったりしたが 

マンション組織は私的自治の世界

私的財産の後始末に 公 が支出する などということを 世は許してくれるはずもない

ということは ハッキリと 述べさせていただいた が 

“ そんなような見棄てかたを公ができるものではないでしょう するはずがないでしょう ” 

と言いたそうな雰囲気の役員さんもいたりしたが

 

 

繰り返すが とにかく 延命 という言葉しか浮かばなかった

修繕積立金 などとは言える額のレベルではない乏しすぎる金額がかろうじて預金通帳に

記載があるだけ 滞納者も滞納額も

負の数字がジワジワとレベルを超え増えていて ヨクモマー こうした情況を放っておけたものだ と思った

『利用していないのだから 管理費なんぞ払う必要はないでしょう』

と 賃借 と 分譲の区別さえ もしかすると判っていないのか 使う使わないの規準などマッタク関係の

ないところのレッキトシタ所有者なのだから その所有者としての義務があるのだ 

住んでいるか否かにかかわらず 固定資産税も当然支払義務は続く

いや 判っているにもかかわらずゴマカシテいるつもり なのか ? というような いわゆる上級国民もど

きの態度で挑戦してくる者もいたりした

2棟の団地の海岸により近いほうは ボロボロ

もう一棟も ナントカカントカ 立ち姿を一応保っている という風情でもあった

言うべきことは言うしかないので その言うべきことは 言った

 

 

ということで 本日のブログは 海容 と 延命 という二つの言葉のこと 

でした

 

最近眺めたマンション系学者さんの著している専門書にも 【延命】という表現が用いられていて 

どのマンションにおいても いずれは 最終章でのあり方のことを考えていくことを避けるわけ

にはいかないのだ というような説明の流れでの 【延命】 という形の 登場 であった

 

それにしても

・・・建物の延命・・・

延命の情況もサマザマ ともいえそうで
修繕も 改良も する意味もないような情況なのだ 
とも解釈するしかないような意味合いさえうかがえ得るような?
そうした場面での 延命 とは

悲しい言葉でありすぎる と 思われてしかたありません

 

とりとめもないようなことまで記してしまって スミマセン

 

 

かいよう【海容】 :  海のように広い寛容な心で、相手の過ちや無礼などを許すこと。

 

 

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