おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

〔認定〕マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

集会室など 欲しい・・けれど・・

2019-11-30 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

マンションに関する相談には よく 〔附属〕 という言葉に関連するものが登場したりします

 

附属施設 :  建物の附属物 と 附属の建物 <2④>

 

建物の附属物 :  エレベーター設備・電気設備・排水設備・集合郵便受け箱 等 
             (専有部分に属するもの・属しないもの 共有のもの・そうでないもの あり)  

 

附属の建物  :  マンション本体外部の 集会室・貯水槽・焼却炉 等

 

附属専有部分 :  電気配線のうち純粋専有部分(独立用途部分)に附属する支線部分

             上下水道・ガス供給配管のうち純粋専有部分に附属の支管部分 等



これらの言葉は もちろんのことですが 意味も無く登場するわけではなく 管理の対象のこと

とか 管理運営の方法のこととかの関連などで 知識として必要なことだから あるわけです 




まぎらわしいのですが

「附属建物」 という言葉は 主要な建物を 主たる建物と呼び それに付き従う 例えば物置のような

建物を指す言葉で 不動産登記関係で使われる表現です 

数字を付けて特定はされますが 主たるものと同一の登記簿に載せられ その効果を受け処理される

仕組みです

 

登記のことも 管理運営アドバイスに必要なことがあります

(ちなみに 不動産関係の国家試験などには 
 
登記知識も出題されること 多し です)



登記のことが 登場しましたので 自前の集会室を持っていないマンション管理組合の相談が

あったことに関連して

規約共用部分<4②>の登記 のことを 記しておきたいと思いました

特別決議<31①>での規約設定で 専有部を 規約共用部としてしまう手法があります

所有権の登記名義人等に限って この登記の申請人になれます<不登法58②>

共用部となってしまうので 登記名義人が いなくなります

(もっとも 必ずしも 共用目的でなくて賃貸しして その益を 管理組合のために使うという
 ことも あり得ます)


登記は規約共用部分を設定するための要件ではない のですが 登記をしないままでは

共用部分であることを第三者には対抗すること〔主張すること〕ができません


 

管理組合を法人化し 所有権登記名義人になれるようにして 専有部をいずれかの方法

により取得し 管理組合法人を専有部所有権登記名義人とすることによって

そこを 集会室などとして 利用する という手法 も 検討に値すると考えられますが・・・



昨今は 所有物を整理しておいて スッキリとした態勢で老後をすごしたいものだ

とお考えになるような方もジワジワと増えているようで・・・

それと 現実には利用していない場合もあり 持っているだけで固定資産税や 管理費等を払い

続けるのは 考えもの

というわけで 「ナントカ 処分してしまいたい」 という場面もあり

そのような場合 いままで専有部であったところを 集会室とか 場合によっては 管理人室

マンション管理組合のための多目的予備室 として

使うために 共用部としてしまう ということも あったりすると思われますので

専有部分を 規約で 共有部分に変えてしまうということです 

 

 

顧問として 訪問したり 単発的なアドバイス要請があったりして 訪ねるわけですが

200戸以上のマンションであっても 理事会等のための〔集会室〕 を持っていなかったりします

諸々の管理組合への来訪者があっても 座って会話もできない トイレの用意もない ということも 

あったりします

小規模自主管理マンションにおいても 自由に使える部分があると いろいろ便利であることは確か 

だと思われますが そういったスペースをマンション内に設けることができていなかったりします


いつもいつも 集まりの度に 特定住民の部屋を使わせていただくのも いかがなことか となります

でしょう

 

おおよそは 最初に専有部の全部を所有する者が公正証書により規約を設定するのでしょうが<32>

途中からでも 共用部設定は可能です

そんなことで 規約共用部 などという 極く 稀にしか訊かれないことですが 載せました

少々 専門的過ぎるかもしれませんが マンション管理運営というもの イロイロ と 奥が深いなあ と 

つくづく 思うこと 多し です



上記のことは 概略です

さらに 諸々 確認・検討を要するのですが シンプルに 記しました

 

マンションのこと 全面的に 援助となると 実際 さまざまな 論点が 浮かび上がるものです

管理運営に関わっていない というか 関わりたくなどない 考えている方は マッタク興味なし 

という思いもあるかもしれませんが

ほんとうのところは 自分の持ち物のことなのですから モロに 自身に関係あることなのですけれど・・・

 

 (登場の数字は 区分所有法条項です)


                             

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主張 と 根拠

2019-11-28 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務


マンションの規約は 要するに 大事な約束事を記すもの

4分の3以上等要件で集会決議で設定ならば 守るべきものとして 

成立するわけです


法に反する内容のものは無効となること 当然 ですが




規約・細則類など

マンション管理組合において 決まりごとを定める場合のポイントを 極く シンプルに述べると

☆  その決まりごと は そもそも 管理組合として 個々の組合員に守らせ得ることなのか否か

☆  決め得るとして 定めるための要件は どのようなものになるか

ということであると考えられます

《 指定された場所以外での喫煙は禁止する

 各階ごとに 指定の喫煙場所を設けることとし 

 そこでのみ 喫煙可とする 》

 

そのような 決まりごとが定められようとしている マンションを想定してみてください

組合員間において どのような主張と その根拠が登場しそうですか ?


『 住む前に 自分なりに調べたことなのだけど 買った部屋のことで気をつけなきゃならない

こととして 不当な使用はダメ  使用や立入りを認めなきゃならないこともあり得る

規約で用途や用法の制限もあり得る  工事申請などの義務もある ということなどは

注意しなきゃと考えていたけど 自分の部屋であってもタバコ吸えないって タイヘンなこと

部屋さえダメ ならば 当然 バルコニーでもダメ ということでしょ ? 困るなー 』

 

『どのような決まりごとができようが 自分の専有部での喫煙は オールフリーであることは

当然でしょ ? 自分のお城の内で煙をだすことは かまわないでしょ

エッ それもダメで いちいち 各々の階にある指定場所まで 行かないといけないの

それを守らないと 吸えないって 言うの ? 

子どもたちのためなど思うと 絶対に反対 というわけではないけど・・・階の両側に設けてくれる

のならともかく 

なにしろ 長い長い 廊下なんだから このマンションは  うちは 端っこなんだから 東側なの

西側なの 喫煙場は ドッチにする予定なの』

 

 

『広い意味で管理の対象となるのは 建物〔本体) と 敷地 と 附属施設 と

区分所有法の3条 とかなんとかにありますよね ?

私の専有部分は 私の所有物なのだから 管理の対象にはならないのでしょう 

対象外で管理から干渉無しなのだから そこで どのように暮らそうと フリーでしょう

リフォームも自由   部屋で どれほど タバコを吸おうが 自由でしょう 

バルコニーだって 専用的に利用できるところなんだから 同様に フリーでしょう・・・ 

・・・・たしかに 煙が流れて 子どもたちにも 周囲にも影響はありそう だけど・・・

一歩譲って バルコニーではダメとしても まさか 自室内では フリーというのが本来の

あり方ですよね ? 

指定場所以外ということだけど マンション敷地の範囲の上の全部空間で 完全に 禁止

ということさえ あり得るの ? 指定を外すとか あり得るの 防災上のこともあるからなの ?

それにしても 文言が 少々 ? 曖昧だよね 』

 

『 内在的な制約 などと難しいことを言う人もいるけど 専有部分の使用制限は

大問題なんだから 総会普通決議ではだめで 規約に決める となると 4分の3以上 ということじゃないの ?

規約でとか限定があったり 集会では決められないこともあるとか ? ヤヤコシイネ

でも・・・今は 受動喫煙防止も問題になっているから 意外と ? 決まっちゃうかも ネ

たしかに マンションは それぞれの部屋が くっついているわけだしね

・・・

専有部分とはいっても 諸々の規準で 制限はあり得るだろう けれど

共同利益違反 と言われるほどに バクバク吸って 迷惑を掛けまくっている住民が 実際 いるの ?

・・・・

・・・そういえば 玄関が開いていたりしている場合に通ると スゴイたばこ臭気を発している部屋も あるね 

火事なんかも 恐ろしいしね』



『専有部であっても喫煙禁止とするということは 要するに 専有部の使用方法の制限ということで

その制限に 納得できる必要性があって 喫煙自体を禁止するのではなくて 吸える場所は設ける

のだから 住民の多数が理解を示すなら 約束事にしても いいんじゃないかな ? 好きなものを辞めろ 

ということではなくて 嗜好品をとる場所を限ってくれ ということなのだから・・・ 

とにかく 議案を 理事会が提案することは できるんでしょ ?』



参考: 区分所有法 〔省略あり〕  判例要旨

(区分所有者の団体)
第三条 区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、

この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。

第六条 区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の

共同の利益に反する行為をしてはならない。


(規約事項)
第三十条 建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、

この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。



第四十五条 
2 この法律又は規約により集会において決議すべきものとされた事項については、・・・・


 
・ 専有部分といえども物理的には一棟の建物の一部にすぎず、良好な状態に維持することが必要で
 あり、共同の利益に反する行為をすることは、専有部分に対する区分所有者の権利の範囲内の行為

 と認められるものであっても許されない。これは、区分所有の性質上当然のこと。 〔大阪高判平成14・5・16〕

・ 区分所有法30条1項は、規約事項について、共有部分に限定していないから、専有部分についても規約

 事項とすることができる。 〔東京地裁平成23・7・28〕

 
 
バルコニーにおける喫煙禁止のことは 総会の普通決議で 認められると考えますが
 
専有部での喫煙を禁止して 喫煙場所を指定するという決まりごとは どうか ということです
 
今後 そのようなマンションが 増えていきそうな? 動きも見えますが

いかがでしょうか ?
 
指定場所さえ設けない 全面禁止 となると さらに重要な論点を整理しなければならないでしょうね



皆さんは どのように お考えですか

マンションで生活なさっている方 は 特に 考えてみる価値多し ? と 思えることなのですが
 

管理運営の援助をする立場の者として 私も アレコレより好ましい流れを検討しつつ 説明資料を 

整理しています
 
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リングに登場できる幸せ

2019-11-28 | ◆ 国家試験受験サポート

 

 

以前にも記させていただいたことがあることですが

「資格試験」における 自身が挑戦している相手 というものの正体

試験制度 も その相手ではありましょうが つまるところは

リングに登場した 栄冠を目指し合っている 受験者

つまり 

〔試験制度〕 というものだけではなく  

〔 個々の  〕 というものが 真の相手

なのではないのか ということです

 

栄冠を望む人が 栄冠を勝ち得る枠を超えている場合

そこに 競争 というものが避けられない

 

人と人の 力量の競い合い

それが 〔 試 験 〕

ものすごい 壁 に感じられるかも知れない 制度 への挑戦ということよりも 

つまるところ 実は 

受験者同志間の 人と人との 努力合戦 であろうということ

 

 

《 壁にぶち当たってしまって 学習継続の断念を余儀なくされた 》 と感じてしまって

いる方

その 得体を見ることができそうも無い壁 というものを ジックリ思うとき 上記のこと

をも 想ってみてください

 

自身の 受験というものに対しての 経験上の 思いを 述べてみました

 

 

 

 

ということで 12月 1日  管理業務主任者試験 ですね

まずは 体調管理

マンション管理試験の際に記したことを リンクさせていただきます
https://blog.goo.ne.jp/toku2184/e/5197cafeb56263e516bbaf58fa9b5f26

 

 

行政書士試験  マンション管理士試験   管理業務主任者試験 など資格試験受験

へのアドバイスなども自身の業務の一部なのですが 例年のごとく 年内最後は 

管理業務主任者試験 です




受験申込はしているのだけれど 当日 試験会場へは向かわない という方が そうとう数

おられることに ある感慨を持たされます

さまざまな事情があることでしょうが・・・

そうしたことが 例年あり 上記のようなことを記してしまいました

 

 

 

 

どれもこれも 年々 難関度を増しますが

マンション管理運営関連知識獲得への 修練度・努力の成果を量る意味合いからも

ベストを尽くされますよう      祈っております

                               

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総論 と 各論

2019-11-26 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

 

マンション管理士資格は 2001年施行の「マンション管理適正化法」に基づきつくられたのでした

国土交通省としても マンションの良好な住環境を確保するためには 専門知識を持つ国家資格者

の養成が 諸々の情勢を判断したとき 急務である と 考えたのだと思われます



ということで その当時から マンション管理士の活用のことを 国としても広報しているはず

なのですが なかなか 管理組合におけるマンション管理士活用率は 進みません

他資格専門家の活用も 少ないようです〔 最近注目は 弁護士さんのアピールも多いこと? 〕

 

私自身も組織の役員などであるので 少しでも 多くの機会をもって 専門的知識を有する者

の利用推進を考慮されたいとの訴えはしているつもりなのですが・・・ナカナカ 困難であること

を認めざるを得ません

 

活用が思うように広まっていない一番の理由と考えられるのは 

“ 管理会社がすべてやってくれるのに アドバイス・援助など どこにも
必要無し ”

ということではないかと 想像されます


ではありましょうが  次のリンクを 一度 ながめてみてください お願いいたします

https://blog.goo.ne.jp/toku2184/e/e4832a7346f0f3de6dde3187915c8beb

 

 

 

来年早々からも マンション管理運営に関する講座の講師依頼がきています

そのような機会を有効利用させていただき 専門家活用の必要性と有用性を知っていただこうと

いろいろ案を練っているところです

さまざまなマンション管理運営情況があるので モットモット 寄り添ってアドバイスができる

力を増しながら 努めたいと思っております

 

率直に言わせていただきますが 専門家の活用をするうえでの費用のことですが

規格が定まっているわけではありません(今は どの資格業においても 報酬設定は フリー

であると思われますが)


私自身は 管理組合さんの情況を勘案しつつ 相談にて決定させてもらう場合もあります
〔ホームページに掲載していますが〕

 

 

以上にも関わる

専門家としてのアピールに関連する話題となるのですが

講師担当の場合 率直に言って テーマを指定しての依頼では アレコレ迷うことは無い

のですが “おまかせします” との場合は アレにしようか コレにしようか 吟味時間が

続きます

そうした場合の 決断は まず 総論 でいくか 各論でいくか を エイヤッ と 決める

総論なら おおよそ 構想があるのですが 各論は時機をみて 巷での その管理組合

での そのときの 一番の

関心事にあたる

ということとしています〔ある意味 当然 ? なこと ?〕


限られた時間内に聞いていただくことなので

総論なら マンション管理全体をながめてみるような位置から 広く浅くの説明

各論なら 修繕積立金関連に集中して とか 役員選任ルールと理事会傍聴等

ルールのこと とか 管理規約類の手直し点の検討のこと とか 

自身の住むマンションの将来の姿を想起しあってみる とか リフォームのルールを

学習してみる とか 住民の国際化への対処の仕方・ルールを学ぶ とか 

賃貸率の確認とそれに関することのアレコレの問題提起を探っておく とか 

住民高齢化の実態把握をし第三者管理の基礎知識を一応学んでおく とか 

・・・・・・

次から次へと 論点が 浮かんできます

 

ということで 今も いろいろ 練っているところです

 

 

それにしても 当地は 雨模様続き 

 

(本日は ホボ ? セールス記事となってしまいました ゴメンナサイ)

 

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とにかく 素直に読む

2019-11-23 | ◆ 国家試験受験サポート

 

 

マンション管理士試験の受験生の皆さん

明日が試験日ですね

 

試験前日 そろそろ知識の詰め込みはストップし 休むことが大事 と 私は思います

本番用の思考力と体力のために 前日からの温存も 大事なことと考えています

眼が充血気味な方は 眼に休んでおいてもらうことも 必要なのではないか と 思います

 

ということで 余計なことは ホドホドニして 次のことを記して お邪魔をストップします

 

 

問題文をアッサリ読み済まし

” シメタ あの過去問と同じ事を訊いている ” 

などと 決め付けることをしない

〔問題文を 素直に読む    先入観念をのけて 文言に集中する〕


 

ということで  余計なお世話かもしれませんが極くシンプルに 自身の経験からの

反省を込めた提言を させていただきました


〔問題文を 素直に読む    先入観念をのけて 文言に集中する〕

 

 

                              

 

ベストを尽くせることを お祈りいたしております

 

                       

                             

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駐車場のこと 専用使用権のこと など

2019-11-19 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

 

 

敷地や共用部分等の一部につき 専ら特定の区分所有者に排他的な使用が認められる場合の

区分所有者の権利が 専用使用権 です

 

(定義) 第2条 この規約において、次に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。

八 専用使用権   敷地及び共用部分等の一部について、特定の区分所有者が排他的に使用できる権利をいう。

九 専用使用部分   専用使用権の対象となっている敷地及び共用部分等の部分をいう。

 

ということですが 以上の記述は <標準管理規約> を土台にしているもので

一般には 

建物の共用部分または敷地を特定の区分所有者 または 特定の第三者が排他的に使用する権利


を 専用使用権 と表現していると考えられます

 

そこで 特に 駐車場に関してのことですが 区分所有者に 共用部分である駐車場の使用を認める形として

ア) 分譲方式 : マンション分譲の際に 専有部分とは別に 専用使用 を購入者に分譲する

イ) 留保方式 : マンション分譲業者・旧地主等が 専用使用 を留保し 自らが利用あるいは賃貸しする

ウ) 賃貸方式 : 管理組合と特定の区分所有者間の 賃貸借契約 により 専用使用 を認める

があるとされましょうが 

ウ) の方式が望ましいとされています


区分所有権に随伴するものと考えず 専有部分を譲渡または貸与すれば消滅する 利用契約上の権利 

と 捉える
わけです




標準管理規約〔単棟式)を見てみますと 

14条に バルコニーや 専用庭 などのことの 専用使用権 のことが登場しますが

15条に 駐車場について 管理組合が 特定の区分所有者に 駐車場使用契約により使用させること

ができる と規定されていて [ 専用使用権 ]  という言葉を登場させていません 

 

 

築40年 50年 というマンションあたりに 特に多いと思われますが 上記の ウ)以外の

方法での 専用使用権なのかどうか 問題になることがあるので 事実確認をシッカリとすることが

アドバイスの スタートになる場合もあります

 

駐車場の使用に関する判例が ワンサカあります


マンション分譲初期の時代?の情況の さまざまなパターンは 複雑怪奇とも思えるものもあり

それらの様相を眺めることは


マンション管理運営実務力をより多く育てるのには 格好の材料になるだろうと いつも思わされます

極端な場合は その頃から徴候としてあった トラブルの芽のふくらみを 観察できたりするからです    

今の規準から眺めると よくもまあ このような管理を通すことができたものだ と 唖然とする

ことも・・・



規約共用部分〔区分所有法 4〕に関する トラブルごとなども 一つひとつの事案は アレもコレもと論点が絡み 

法的な考えの検討の入り口に辿り着くまでの事実経緯確認のためのエネルギーは そうとうなもの

になってしまう(自身の力不足であるためでもあるのですが)というのが 

事案に使えそうな判例研鑽の いつもの流れになります

それにしても 住居用専有部を 登記をそのままにして 集会室として管理組合で共用部として利用継続

してきた ということのみでは 規約共用部分登記を経てないので その部屋の持ち主として登場した者が

専有部所有権を主張することもあり 対抗関係そのものでは 負ける という流れは おおよそ 予想できる

ことと思われるのですが・・無知すぎたのか あるいは 知らなすぎる ということにさえ 気付くことは 無理

なのか・・・  

 

というようなことで 本日は 専用使用権のことやら 規約共用部分関係のことやら 質問があったりしました


究極の第三者管理〔特に 自主管理マンションの)についての実務力を 少しでも増しておこうと思うので 

長い歴史を持つ小規模自主管理マンションのスタート時の様相などを伺うことは 手強くもあり ある意味 

それぞれ 個性のある 未経験の世界への 興味も尽きない途への一歩にもなります



それにしても 特に敷地関係の そこに至るまでの路の複雑なことといったら・・・

そういったとき

分離処分禁止 ・ 敷地権 の 制度登場のアリガタサを ズシッ と 感じます


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共用部分からの収益を頂きたい ?

2019-11-15 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

 

役員になって 法というものに 初めて具体的な条文などで接するチャンスを

得ることがあると

いろいろと 疑問が湧き 興味を持ち それをキッカケに 学習するようになる方も 

多いです(お見受けするに もともと 学習するということが 好きなような方 なのかも

しれません)

 

 

 

そのような組合員さんから

『 駐車場などから上がる収益は 持分に応じて 一人ひとり 組合員がもらえる

 というわけではないのですか ? 共有者なのですから権利はありますよ ね・・・ ? 』

と 質問

疑問に思うのも ある意味 モットモ ? とも言えそうな・・・

 

 

 

区分所有法

(共用部分の負担及び利益収取)
第十九条 

各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、


共用部分から生ずる利益を収取する
 
 
 
次のような 裁判がありました

駐車場からの収入をエレベーターのための修繕積立金・補修工事用に充てるとするため

規約の変更をしたところ 反対した組合員が 駐車場収入について 持分による自己への

収益金分配を主張したのでした

 

< 各々の組合員が 当然に具体的な請求権というものを行使できる ということでは
 
なく 団体的な拘束から自由というわけではない(団体の事業として 一連の団体的な

意思形成と業務執行で得られる 収益 というものなのだから)ので 共用部分から生じた

利益は いったん 団体に合有的に帰属し 団体の財産を構成し 集会決議などで諸々

決められて初めて 具体的に行使ができる権利としての収益金分配請求権が発生する > 

との要旨の 判例があります 〔 千葉地裁 平成8年9月4日 〕

 
 
 
参考までに
 
標準管理規約(単棟)には 

(使用料) 第29条

駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料(以下 「使用料」という。)は、

それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。 
 
 
とする条項があります
 
 
 
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ご案内申しあげます

2019-11-15 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

本日 当地 最低気温 6 ℃


さすがに 秋 本番 が やってまいりました


今のところ 日曜日(17日)は 晴れ 最低気温 3 ℃ との報

県南では 5 ℃ あたり と なるでしょうか ?

 

 

セミナー と 相談会の ご案内です

 

日  時 :  令和元年 11月 17日 (日)

会  場 :  牛久市 エスカード生涯学習センター

      (茨城県牛久市牛久町280/ 牛久駅西口駅前 エスカード牛久4階)

対  象 :  マンション管理組合・・区分所有者・・分譲マンションにお住まいの方 など

マンション管理セミナー  

「今、管理組合は何をなすべきか?」 

    
     (講 師/マンション管理士  片山 整)

   10:30 より ( 10:00 開 場 )    第2講座室  

相  談  会 (マンションでのお悩み相談)  

   13:00 ~ 16:00            第3講座室

 

主催 ⇒  一般社団法人 茨城県マンション管理士会 https://www.ibaraki-mankan.net/   

 

 

後援 : 茨城県 / 牛久市 / 公益財団法人マンション管理センター
     一般社団法人日本マンション管理士会連合会 

 

マンションの管理運営に関する セミナー と 相談会です

どうぞ ご参加ください   お待ち申しております

 

〔念のため申し添えますが 参加資格として 牛久市内在住の方に限る等の限定は ございません〕

                     

                              (一社) 茨城県マンション管理士会  理事長  畠山 徳男


昨今は特に 無償でも 責任追及 ?

2019-11-13 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務



役員に 報酬を与える管理組合が 徐々に 増え始めてきているとの情報があります

管理組合の運営に要する費用として 役員活動費も挙げることも可能だと理解されます

監事も役員ですので 定めがあれば必要経費と報酬を受けることが可能です


マンションにお暮らしの方 報酬のことあたりについて 規約などでは どのような決め事になっていますか ?

関連することを 標準管理規約から抜き出して示してみました

 

(議決事項)

第48条

次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。

 十三 役員の選任及び解任並びに役員活動費の額及び支払方法



(役員の誠実義務等)

第37条 

2 役員は、別に定めるところにより、役員としての活動に応ずる必要経費 の支払と報酬を受けることができる。

 

(管理費)

第27条 管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。

十 管理組合の運営に要する費用





理事に対して 月 額 1万円 の報酬を支給することになり それに充てるため 一議決権当たり 

月 額 5,000円を徴収する という総会決議が有効かどうか 裁判になったりしました

特殊なケースでしょうが 決議の効力が肯定されたということです(東京地判平成25年4月15日)

 

 

自身の意見としては 規模に見合う役員報酬の支払について どちらかというと 賛成です


職務を執行しなければならないという法律上の義務を負い 責任問題が生ずる場合もあることを

覚悟しての 行動を 組織のために遂行する立場に就くのですから


もっとも 受任者としては 無償であろうとも 誠実にその職務を遂行しなければならないのですが
〔民法 644〕

無償であろうとなかろうと 責任追及は あり得ます

役員とマンション管理組合との間に委任の法律関係が成り立つことを 明言 した判例もあります
〔東京地判平成20年4月8日〕

 

ということで 役員の必要経費請求は当然の権利(民法649・650

組合としての支払規準のルール作りは 大切なことと思われます)ですが
  

報酬のことも

今後 検討をするマンションが 増えていくのでは と 思われます


役員の為すべき役割ということについて 少しでも考え いろいろ気付かせる チャンスを持たせるためにも

報酬というもの ひと働きしてくれのでは と 思われます

 

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お声がかかり 即 マンション訪問 ?

2019-11-12 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

 

『こみいった懸案のことで マンション管理士の専門的な意見を訊いて

 みるのもありかな と 理事会で検討しているのですが


 有償であるなら たとえ 相談料が2万円であっても 総会の承認を

 得る前には 
管理組合支出では 利用できないのですよね ?』

以前にも このあたりの扱いについてのことをブログにて述べさせていただいた

ことがありましたが ゴタゴタと説明しすぎてしまいましたので できる限り

シンプルに 私の考えを ここでも 記してみます




現行の 標準管理規約(当然 民法・区分所有法に則ったものです)を参照

していただくために(実務上は さまざまなものがあるでしょうが この規約

を手本に 論を進めさせていただきます) 

参考になる部分(省略あり)を載せておきます

 

(専門的知識を有する者の活用)

第34条

管理組合は、マンション管理士その他マンション管理に関する各分野の専門的知識

を有する者に対し、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、

相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができる。

 

(管理費)

第27条

管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。

九 専門的知識を有する者の活用に要する費用

十 管理組合の運営に要する費用

 

(議決事項)

第48条

次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。

  二 収支予算及び事業計画

十三 役員の選任及び解任並びに役員活動費の額及び支払方法

十五 その他管理組合の業務に関する重要事項

 

結論から申せば 必ずしも いかなる場合も総会の承認を得る前には 専門的知識を

有する者の活用は許されない とするのは 妥当でない と 考えます

率直に申せば

規約に 34条のような類の決め事があり あるいは事業計画にそうした内容の

提案が見え 収支予算に27条の九 あるいは 十 のような類の決め事があるなら


執行部裁量で 適宜 機動的に そのような者を利用することは 可 であると考えます

たとえば 計画と予算がオーケーなら マンション規模に合った植栽業者の特定選定などは 

執行部裁量でなされていることが多いのでは・・・ ということと 

同列に 考えられるのでは ということですが



更に申せば 執行部としての緊急行為の意味合いの施策を有効・機動的に遂行するため

妥当な資格者への相談を利用するような場面では

執行のための包括的な意味の活動費 予備費等が計上してある場合等では  

マンション規模により

50万円までは とか 30万円までは とか 小口現金会計的感覚も採り入れ 

執行部のみでの相談事項の決定・相談相手の特定を為し その関連支出をしていても 

不当
とまでは 言えないと 考えます

(事後の 総会への報告は 当然必要ですが)

 

異論もあるとは思われますが 自身の実務は そのような方針での活動を継続させて

いただきました


というようなことで

いわゆる 単発的な相談・援助を求める行為は 必ずしも 総会を経てから

とまでは拘泥せずとも オーケーと理解されると考えます


もっとも いわゆる 継続的顧問契約などの場合は 備考欄などに特定名入りの顧問契約料

として予算案に加え 事業契約にも載せての総会処理が必要になるとは思います

(契約料がさほどでなくとも 年間を通して顧問の業務力・個性・費用対効果をより重視して

の採用となりますでしょうから そのような処理が順当な形 と 考えます)



〔現時点での考えを 極く シンプルに述べさせていただきましたが
 少々ゴチャゴチャしてしまっている内容のものですが 以前のものを
 参考までに

 そのまま 載せさせていただきます よろしければ眺めてみてください〕
https://blog.goo.ne.jp/toku2184/m/201612

 

以上 あくまで 以前からの自身の方針です
問われれば 上記のような主旨を説明させていただいております



                 

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