おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

〔認定〕マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

かんじんかなめのポイント

2019-12-19 | マンション〔外部専門家・  第三者管理〕

 

『第三者管理というのは 区分所有者以外の者が役員に就けるということですよね

そもそも 第三者管理 とか 外部の専門家 などという言葉は 参考となる規約のどこにも


登場しないのだから 役員は組合員でなくともよいとなると 極端な場合 ドンナ人でもかまわない とも

言えそうなので


外部の専門家でなければ 就けない ということではないですよね

だいいち その外部専門家というのは どういう者を示しているのですか

規約で<役員は総会で選任する>として 今までの<組合員のうちから>

という縛りをはずすのだから 要するに ナンデモアリ ということになってしまうかも

ということ ですか ?


組合員以外からの選任のことは 細則で約束事を決めておくといっても

外部の専門家とは ドンナフウな 定義になるのか

もしかすると それこそ ナンデモアリ に ならないのかなー

だって 専門家か そうでないのかなんて 決め手は何ナノ でしょうね

国家資格者かどうか とか 経歴書を理事会で判断する とか 組合員数名が薦める自称専門家を

どういう具合に吟味するのとか どういう場合は排除できるの か とか? いろいろアッチこっちで

?マークが増えそう

組合員の息子さんが同居していても その方自身は外部者・第三者ですよね

うちのマンションって 立候補できる条件とか 輪番制との絡み とか 配偶者とか一親等親族が代理を超えて役員に

就いてしまうのも可能にする予定だとか で それもたしかに所有者自身ではないから第三者管理 だとか・・・?

考え出すと ポイントが タクサン絡み合って よく 理解できないんです


でも 落ち着いて考えてみると・・・

外部者・第三者 というのは ・・・要するに 専有部所有者(区分所有者)ではない者 というのは理解できそう

だけど

専門家 というところが とっても 曖昧

国の参考資料にも その他の関係団体の説明のようなものにも ハッキリとは示してくれていないようで・・・?

いくつかの 資格保持者とか というあたりは眺めてみたこともあるんですけど・・・

いままでの組合員からの選任に重心を置くとしても 外部専門家との兼ね合いのことなどのルールなど

例えば その外部者が役員になり得る者と理解するとして立候補(自薦する仕組み)も認め得るのか とか 

次期輪番役員の配偶者と一親等の親族の役員就任〔代理ではなく役員としての地位のこと〕にしても

ひとつの 第三者としての役員の場面の問題だろうけれど・・・輪番に関係ないとしたら 夫婦そろって

役員・・・でも 夫婦で共有の部屋なら 二人とも組合員 だから どちらかが外部者 に なるのだろうし?・・

なんだか 表現が難しいなァ



第三者だけでの執行部ではないのだから 組合員からの役員枠とかの確保 とか 逆に言えば 外部者の

枠の限界とか いろいろ 決めないとならないかも とか

トニカク 総会で選任なのだから 一括了承でなく 役員候補者ごとの信任の手続をとる必要があるだろう

とか・・ いろいろあって ナンダカ たいへんそうですね 

エイッ ヤー と 第三者管理に移る なんぞ とてもできそうもナイ のでしょうか ?』

 

もっと アレコレ 疑問点が噴出した相談でしたが 無理もない と 納得してしまいました

自身の 仕事の基本は ジックリ 聞かせていただくということですが 上記の 質問は さほど 時間を

費やしたものではありませんでした  一気に 元気よく 要領よく

鋭い指摘に 勉強家の片鱗を感じさせられました ものごとを 曖昧に処理するのが苦手 という方と

お見受けしました 役員としての重責をズッシリと感じているのでしょう か・・・


今さらながら 論点の未整理が残る 第三者(外部)専門家

活用の仕組み であることは 確か と言えそうです

法に触れない限り

役員選任の方法は 本来 管理組合が それぞれの考えで 自由に決め得ること



周囲の者は アドバイスや参考資料を示し得ても それ以上の干渉は 不可

私的財産の管理運営に関すること である以上 自己責任で ということ

です が

思いを率直にいわせていただくと 参考となる第三者管理細則ルールあたりを より 具体的文言で 示して

ほしいなー との感想を持ち続けています

もっとも プロとしては それこそ 自己責任をもって 援助にかかわらしていただくのですが

 

自身なりの ものは それなりに 構成していますが さらに 研鑽が必要だと 実感させられています






第三者の意義の 捉え方については 繰り返しになりますが 

当該マンション内に居住・非居住に拘わらず 当然 【区分所有者以外の者 : 共有者の場合は

一人を届出するとか考察を要する場合もあり?として】 ということで

さほど 困難はないものと思慮されますが

問題は 専門家 ということについての解釈・定義

・ 簡明な例としては 国のコメントにもあるような一定の国家資格保持者であること

  それと 一定の実務経験年数を要件とする

・ 就任資格判断に必須とされるような 詳細な必要関係経歴書の提出を求め その査定を
 

  本人との面談方式で 理事会で為し 専門性の判定を断行することとする

等々 おおよその方が想定するでしょう

要するに 次期役員候補を 執行部で提案して 総会での選任となる流れとなるのであろうから

総会議案書には 外部専門家候補の必要関係経歴書等専門家判断資料等を添付し

選任議案一括承認ではなく 全候補者一人一人の総会信任を得ることの徹底を図ることとする

各々のマンションに合わせ 役員選任の 立候補制・推薦制・輪番制などのこととの整合性の勘案されたもの

のルールとする

というようなポイントを細則化する

ようなことを骨子とする説明となりましょうが・・・




マンションには 単棟型・団地型・複合用途型などがありますが

役員に関しての 標準管理規約での参考条項としては 同様のもので

次のように示されています

 

  (役員) 第35条 管理組合に次の役員を置く。
一 理事長    二 副理事長     三 会計担当理事 
四 理事(理事長、副理事長、会計担当理事を含む。以下同じ。)    五 監事 

2 理事及び監事は、組合員のうちから、総会で選任する。

3 理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事のうちから、理事会で選任 する。


(外部専門家を役員として選任できることとする場合)の参考
 

2 理事及び監事は、組合員のうちから総会で選任する。
3 理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事のうちから、理事会で選 任する。
4 組合員以外の者から理事又は監事を選任する場合の選任方法について は細則で定める。 


<外部専門家> そのもののことは 規約条文上には 明らかな

形では登場していません

標準規約にある 文言だけから言うと ナンデモアリ という解釈も成り立ち得るともいえます

組合員のうちから という限定が無いので 【総会で選任する】 ということのみの縛り ですので


そもそも 外部専門家 


ということが想定されての参考なのだ との理解もあるでしょうが 

(それは あくまで いわゆる忖度 の範囲に任せる というような手法になり 約束事を定める場面で

とり得る手法とは 思えません)  規約条項文言上には 一切無し  


仮に 外部専門家を選任できる という文言であったとして 運営上重大となる その定義をどうするか・・・

組合員の 親族だとしても 同居の有無を問わず 《第三者》

隣のマンションの 自称専門知識満載の理事も 《第三者》

自称 外部専門家アピールの輩 も 《第三者》

サマザマな ? マンション管理関係団体に属する者も 《第三者》 


とにかく 組合員本人以外は すべて第三者 ということ


問題となるのは やはり マンション管理運営知識の専門家とは を 顕す術 のこと

細則で 明らかにできるだろう とはいえ 外部 は定義できるとして 専門家 とは ?

恐縮ですが


保持している国家資格で 限定しますか 実績報告書で 判断しますか 年齢制限は設けますか ?

資格がなくとも管理運営実務経験で申告してもらい検証しますか 経歴書類と面接応答で 理事会

の場で判断しますか?

標準管理規約どおりの 第三者管理方式だ とばかり 組合員のうちから という縛りをはずせばOK という

ことでもないと考えられることについて 本日は 記してみました





雑駁な記事で 申し訳ありません が 思うところあたりを サッと 記させていただきました
また 折を見て 記させていただきたいと考えております


自身の年末・年始  自己作成の役員選任プログラムの点検を続けなくてはいけません

 

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総論 と 各論

2019-11-26 | マンション〔外部専門家・  第三者管理〕

 

 

 

マンション管理士資格は 2001年施行の「マンション管理適正化法」に基づきつくられたのでした

国土交通省としても マンションの良好な住環境を確保するためには 専門知識を持つ国家資格者

の養成が 諸々の情勢を判断したとき 急務である と 考えたのだと思われます



ということで その当時から マンション管理士の活用のことを 国としても広報しているはず

なのですが なかなか 管理組合におけるマンション管理士活用率は 進みません

他資格専門家の活用も 少ないようです〔 最近注目は 弁護士さんのアピールも多いこと? 〕

 

私自身も組織の役員などであるので 少しでも 多くの機会をもって 専門的知識を有する者

の利用推進を考慮されたいとの訴えはしているつもりなのですが・・・ナカナカ 困難であること

を認めざるを得ません

 

活用が思うように広まっていない一番の理由と考えられるのは 

“ 管理会社がすべてやってくれるのに アドバイス・援助など どこにも
必要無し ”

ということではないかと 想像されます


ではありましょうが  次のリンクを 一度 ながめてみてください お願いいたします

https://blog.goo.ne.jp/toku2184/e/e4832a7346f0f3de6dde3187915c8beb

 

 

 

来年早々からも マンション管理運営に関する講座の講師依頼がきています

そのような機会を有効利用させていただき 専門家活用の必要性と有用性を知っていただこうと

いろいろ案を練っているところです

さまざまなマンション管理運営情況があるので モットモット 寄り添ってアドバイスができる

力を増しながら 努めたいと思っております

 

率直に言わせていただきますが 専門家の活用をするうえでの費用のことですが

規格が定まっているわけではありません(今は どの資格業においても 報酬設定は フリー

であると思われますが)


私自身は 管理組合さんの情況を勘案しつつ 相談にて決定させてもらう場合もあります
〔ホームページに掲載していますが〕

 

 

以上にも関わる

専門家としてのアピールに関連する話題となるのですが

講師担当の場合 率直に言って テーマを指定しての依頼では アレコレ迷うことは無い

のですが “おまかせします” との場合は アレにしようか コレにしようか 吟味時間が

続きます

そうした場合の 決断は まず 総論 でいくか 各論でいくか を エイヤッ と 決める

総論なら おおよそ 構想があるのですが 各論は時機をみて 巷での その管理組合

での そのときの 一番の

関心事にあたる

ということとしています〔ある意味 当然 ? なこと ?〕


限られた時間内に聞いていただくことなので

総論なら マンション管理全体をながめてみるような位置から 広く浅くの説明

各論なら 修繕積立金関連に集中して とか 役員選任ルールと理事会傍聴等

ルールのこと とか 管理規約類の手直し点の検討のこと とか 

自身の住むマンションの将来の姿を想起しあってみる とか リフォームのルールを

学習してみる とか 住民の国際化への対処の仕方・ルールを学ぶ とか 

賃貸率の確認とそれに関することのアレコレの問題提起を探っておく とか 

住民高齢化の実態把握をし第三者管理の基礎知識を一応学んでおく とか 

・・・・・・

次から次へと 論点が 浮かんできます

 

ということで 今も いろいろ 練っているところです

 

 

それにしても 当地は 雨模様続き 

 

(本日は ホボ ? セールス記事となってしまいました ゴメンナサイ)

 

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資産管理団体としての貌と監事

2019-10-03 | マンション〔外部専門家・  第三者管理〕

 

 

 

 

 

組織に関する法律として

会社法

一般法人法

というものもあります

 

ご存知のように 

前者は 営利目的の組織に関するもの

後者は 目的を問われることなしに広く利用される組織に関するもの

管理組合は マンションの管理運営(資産管理も当然含む)のための組織 

 

マンション管理組合組織は 営利を目的とするものではありませんので どちらかというと

一般法人法 が 参考になると思われます

が 

組織の点検役 としての 監査役・監事に関する規定のありかたは 

内容は 似ている  というより ホボ 同一 とも言えそう

 

人の集まりの その組織の見張り役のことに関するので 自ずと

同じ方向を向いての 定め方になるのでしょうか ?

 

 

例えば 標準管理規約 <複合用途型>

 

(監事) 第45条 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告しなければならない。

2 監事は、いつでも、理事及び第42条第1項第二号に規定する職員に対して業務の報告を求め、又は業務及び財産の

 状況の調査をすることができ る。

3 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときは、臨時総会を招集することができる

4 監事は、理事会に出席し、必要があると認めるときは、意見を述べなければならない。

5 監事は、理事が不正の行為をし、若しくは当該行為をするおそれがあると認めるとき、又は法令、規約、使用細則等、

 総会の決議若しくは理事会の決議に違反する事実若しくは著しく不当な事実があると認めるときは、 遅滞なく、その旨を

 理事会に報告しなければならない。

 6 監事は、前項に規定する場合において、必要があると認めるときは、理事長に対し、理事会の招集を請求する

 ことができる。

7 前項の規定による請求があった日から5日以内に、その請求があった日から2週間以内の日を理事会の日とする

 理事会の招集の通知が発せられない場合は、その請求をした監事は、理事会を招集することができる。

 

と あります

3項 には 一定の場合 臨時総会を召集することができる とさえ あります

 

 

店舗部と住居部とで形作られている 複合用途型マンションにあっても 名前だけの監事役員を

おいてある ということでなく ピリッと 役目を果せる監事がいてくれたなら 管理運営上

どれほど好い方向のエネルギーになるだろうか・・・と思うことがあります

 

店舗部の思惑 住居部の想い 

できるだけたくさんお客さんが集まって欲しい のと 居住環境として閑静さを可能な限り求めたい

というような 

ある意味 本来 相反する方向を持ち合っている管理団体とも 言えそうです

 

 

イザコザの多い マンションを眺めて 共通に 思うこと

それは

役員名簿にある名前だけではなく その実効のある 役員の存在の 重要さ

 

 

 

監事 とは

上の条文を眺めるだけでもわかるように とても 重い 役目です

一般の方にとっては なかなかコナセルモノではない という内容です

 

場合によっては何十億を超す ともいう資産管理団体の貌をもつ人の集まりの規定 

なので それはそれで 当然厳しい役目 

誰でもが担当できる と 考えること自体が オカシイコトナノダ とも言えそうです

 

 

外部専門家を その 監事の地位に利用するということも 検討に値する ひとつの

管理運営の手法です

立場として セールス記事となってしまっておりますが どうぞ ご容赦を

もっとも マンション管理士だけが ふさわしい外部専門家ということではありませんが

 

 

管理会社と管理委託契約を結んでいても ナカナカ いわゆる 

リスク管理(コンプライアンス管理を含む) が

妥当に順当に行われているとは 限りません

 

 

 

マンションでお暮らしの方々

一度 ジックリと 日々の管理運営のあり方を 思ってみてください

質すべきところ 正すべきところは ないのかを

 

 

特に心配なのは 

 

[規約類はシッカリとしたものに改訂済みか ? ]

 

[修繕積立金の額は見直され 妥当なものになっているのか ? ]

 

[執行部体制のあり方に改善点はないか ? ]

 

[管理会社にマカセキリで 資産管理団体の貌をも持つ管理組合の管理の主は自分たちであることを

 忘れてしまっていないかどうか ? ]

 

というあたりです

 

こういったことも 外部専門家(当然のことですが ラベルだけではなく 力も 具備している者)

たる監事の存在があることで おおよそ 好い方向へ向くかもしれない事柄です

 

 

 

同じ屋根の下で日々暮らしあっている者同士では まず 互いに批判めいたことはモチロン

チョットシタ意見を表明するにも ブレーキがかかってしまうものです

そういうことを いやというほど 顧問などしていると見聞きしているので

特に 監視役の監事の務めは 外部の者に限るべきだ とさえ 思います

 

同様のことは 理事・理事長に関しても 言えるのですが・・・

 

 

“・・・あの言動と人間性は たまらなく不快で とても役員に適う人物とは思えないが 

そのことを

とても 口には出せない

なんといっても 日々 顔を合わせる人なのだから・・・同じ屋根の下で暮らしているのだし・・”

 

ということで 会社法で言うところの 社外役員 という感覚は おおきな救いになりえるかも

しれないのでは と 

できる限り 提案したりすることも 多しです

 

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外部者の管理運営力も利用してみる

2019-09-27 | マンション〔外部専門家・  第三者管理〕

 

 

・・・<外部専門家> という言葉をよく聞くのですが どのような人たちのことを 

    そう呼ぶのですか ?・・・

 

そうした類の相談も 増えてきました

 

 

例として 複合用途型マンション(店舗と住宅とでできているもの)に関して 国土交通省のコメントの一部

を参照してみますと 次のような説明があります ( 省 略 あ り )

 

 

・・・・・

近年、マンションの高経年化の進行等による管理の困難化やマンションの高層化・大規模化等による管理の高度

化・複雑化が進んでおり、これら の課題への対応の一つとして、外部の専門家の活用が考えられる。

 

以前から、管理組合がマンション管理士等の専門家に対し、相談、助言、指導その他の援助を求めることにつ

いては

規定してきたが、さらに進んで、外部の専門家が直接管理組合の運営に携わることも想定する必要がある。

 

このような外部の専門家には、管理の執行を担うという点から、特に、管理規約、管理の委託、修繕、建替え等

に関する広範な知識が 必要とされ・・・・・・・・・・・

 

 外部の専門家が管理組合の運営に携わる際の基本的なパターンとしては、

(1)理事・監事外部専門家型又は理事長外部専門家型、
(2)外部管理者理事会監督型、
(3)外部管理者総会監督型

の三つが想 定される。

・・・・・

 

 

 

極く 簡潔に 青字のこと について 説明してみます

 

(1)は 理事・監事・理事長という役員を マンションに住んでいない外部者から選んで就任させる

  ということで 例えば 管理運営がうまくいっていないような場合に 専門的な知識で建て直しの

  力になってもらう というような場合  計画的な大規模修繕等の適切な実施 耐震改修・建替え等の

  耐震対策等専門的知見が必要な場合など を想定  <限定的な専門性が求められるケースも>

 

(2)は 区分所有法に 管理者という者のことが登場するのですが 要するに 外部から管理運営

  のプロと言うような者をその立場に就かせ 任せるということ

  理事会は その執行を監督する

  資産価値がそうとうなものとなる高層マンションなどでの利用が想定される

 

  総会は意思決定機関 管理者は知見豊富な執行者 理事会は監視機関 と 分担や責任の明確化 が期待で

  きる

  さらに 専門性が高く 時間的な拘束が強く心理的な負担も大きい管理費回収訴訟 反社会的勢力 

  被災対応等の 特定問題も担当することも 主に想定している と 考えられます

 

(3)は(2)と同様に外部の管理者が就き 役員を選ぶのもタイヘンな情況の 主に小規模な組織が

  想定され 

  総会が監視の役目をする ( 監事は置いたりしますが 原則 役員は置かない )

  要するに 支援的性格が強い手法です

 

 

 

というような シンプルな説明をさせていただくこと 多し です

 

詳細は 標準管理規約のコメントなどを ジックリ 参照していただき その解説をさせていただきながら

解きほぐしてようなことになります(いろいろな言葉が登場し ナカナカ 理解は 困難かもしれませんが)

 

 

 

巷には サマザマな情況のマンション管理組合があり サマザマな助力が必要となることが

増えていくと思われます

情況に合う いろいろな手法を用意する必要もあると考えられます

 

外部専門家が執行したり 執行意思に加わったりする方法も 有用な ひとつの手段だと思います 

 

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専 門 性

2019-09-14 | マンション〔外部専門家・  第三者管理〕

 

 

『 最近は マンション管理に関する仕事だけをしているのですか ?

  ブログも そういった内容のものが多くなっていますネ 』

 

お付き合いをいただいている行政書士さんや弁護士さんや依頼者さんから

上のような言葉をいただくことが 増えてきました

 

マンション管理の法規・法制相談などに関しても マンション管理士資格知識だけで

取計らせていただいているわけではありません

行政書士資格の知識も その他の資格知識も 利用・応用させていただいたりします

要するに 特定の資格知識だけで対応させていただいているわけではありません

 

つまるところ トータルな知識を求められること多し です

 

 

というようなことで 「行政書士資格者」も マンション管理運営業務に係わるという

ことが広まる方向にあることも 期待されているのでは と 考えられます

(既に そういうスタンスで 業務展開している行政書士さんもおられるかもしれませんが)

例えば 広く成年後見関連知識・高齢化に対処する身上監護制度に絡む管理運営のことの相談とか

とにかく 管理組合管理運営に関し 民法の特別法たる区分所有法とか 国交省の標準管理規約など

独特の法規類の理解なども 必要とされるでしょうが・・・

 

 

「 管理組合が支援を受けることが有用な専門的知識を有する者としては、 マンション管理士

のほか、マンションの権利・利用関係や建築技術に関する専門家である、弁護士、司法書士、建築士、

行政書士公認会計士、税理士等の国家資格取得者・・・・などが考えられる。 」    

             

 国交省が示している  <マンション標準管理規約> (単棟式) コメントの一部 です

 

 

 

ということで 行政書士の知り合いの方から マンション管理組合援助業務のことや

マンション管理士試験・管理業務主任者試験のことで相談があったりしたので 

チョッとだけ 顧問経験実務のことなど含め 案内させてもらったりしました

 

 

さて めっきり 秋っぽくなってきました当地

このまま 夏は 終わってしまうのか 

 

なんとなく さみしいような・・・

 

罹災者のみなさまのご苦労が 一日も早く治まりますよう 祈っております

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内部の者 外部の者

2019-06-16 | マンション〔外部専門家・  第三者管理〕

 

 

 

『うちの会社にも マンション管理士資格者が在籍してます

ので

顧問として さらにマンション管理士と契約しても

意味がないのでは と 管理業務主任者資格のフロント

さんが言うのですが・・・』

という質問が あったりします

 

 

国は マンション管理運営の適正化推進行政上に登場の当事者として

当然ともいえますが 管理組合 と 管理会社 を想定

そのほかに 国家試験の仕組みをもって 「マンション管理士」制度 をも設けました

 

なぜ 前二者にプラスして マンション管理士を誕生させたのでしょうか

 

 

管理会社は 管理のプロ  マンションに関する知識を豊富に持つ者

かたや マンション住人団体たる管理組合そのものは いわば素人集団 と言い得るでしょう

 

この2者間の間のいろいろなトラブルが発生 

国も眼をつぶっているわけにはいかない情況になり

(なにしろ 法規知識面 設備運用等の面 どれをとっても 圧倒的な技量の差があることは明白

な当事者間の委託契約ということになるので)

・・・そういったことで 管理組合に寄り添う者 が ぜひ必要 

ということで そのような立ち位置に適うものとして 

マンション管理士制度 を設けた

というのが おおよその経緯です

 

 

そこで 

≪・・・管理会社に籍を置くマンション管理士資格者 と 外部のマンション管理士の

性格〔立ち位置〕の差を思っていただくと 二重のマンション管理士活用になって

しまうか否かの答えは出るのでは・・・

一番判りやすいのは 管理会社在籍の つまり管理会社社員たる内部マンション管理士たる者は 

管理組合との管理運営委託契約料のことで

管理組合側に有益な意見を表明することなど まず 想定できませんが

そこらあたりを 役員としても 管理組合としても 考えてみて欲しいのです・・・≫

と答えさせてもらうのが 常 となっています

 

 

なるほど というか 同じ資格者の二重の関与なんぞ 無駄 

そう考えること モットモ ですね

外形は マッタク同じ <マンション管理士> ですものね

 

 

私自身は 管理会社の有効性を否定するものでは ありません

現況に プラス 外部からの風をとり入れることも とても重要なことであると考えます

 

 

外部からの意見を採り入れ利用する仕組みをつくろうとする場合

管理組合会計上では 顧問料とか役員報酬の出費は避けられませんが

私の経験上からは 結果的には まず プラス情況となるのが おおよそのケースだ

と 言えます

 

( 管理会社にとっては ある意味目障りな存在として その特務員?は映るのでしょうが・・・

<私の場合の経験上では むしろ 管理会社にも おおよそは多少のメリットがあったというケース

も ケッコウあります  外部第三者的立場の者の存在が より重要な働きを行い易い ということもあるので> )

 

 

ホームページやブログにも 今日の記事のことあたりのことを載せています

よろしかったら 参考にしてみてください

         http://toku4812.server-shared.com/ibarakihatakeyama.html


管理会社受託済み ならばOK ?

2019-05-06 | マンション〔外部専門家・  第三者管理〕
 
  
 
『理事会に 管理会社担当者も居て 外部専門家も同席する
これって ナンカヘン ですよね?
特に 管理会社とマンション管理士とのことですが 管理組合との関係で言うと 
互いに 立ち位置が違う者 ですよね ?
 
マンション管理士を外部専門家として活用してみる必要がある という意見が
先日の総会でなされたのですが 既に管理会社が関与しているのに 二重の関与委託
オカシイことにならないでしょうか ?』
 
このことに関しては 以前にも記させていただきましたが
質問が多いので さらに 述べさせていただきます
参考にしていただけると 幸いです
 
 
管理会社が管理委託契約の下 関与していても
例えば顧問として第三者的にも(委任先は 管理組合さんですが) 事を見る立場
にもいる者の存在は そうとうに意味のあることでは ないのか ということ
 
委任者たる管理組合さんの利益優先は 当然 のことなのですが  
第三者的立場視点での言動も担当する
 
 
・ 管理運営に関するさまざまな主張を 法的根拠を持って 説得力を持って 整理
   
・ 議論がかみ合っていないことの調整・整頓 
   
・ 些細な誤解からできてしまうさまざまな関係者間の溝の修復に助力
 
・ 理事会現場で 知識不足役員からの執拗ともいえる口撃に 
  その場で 助言しつつ 指導させていただき 対応
  (いわゆる 声の大きいものの意見に流され 好ましくない方向へと向かってしまい
   管理会社も舵取りの声を抑えてしまう理事会のあり様対策として)
 
・ 管理会社も対応に困る いわゆるクレーマーなどと より第三者的・当事者外立場
   にて対峙 管理組合の主体性を基盤に 落しどころを探索
 
・ 管理会社からの知識だけではなく より適格な視角から 管理運営知識を果敢に採り
   入れる 手助けをする
 
・ プロとしての オリジナル管理運営手法の提案

・ 管理会社とは異なるルートでの 主治医的なファースト・オピニオン  
   セカンド・オピニオン的なことの 随時・適時提供
 
・ 管理会社の受託業務のあり様を拝見させていただき より効率化を図るべき点が
  あるなら 組合員のために その助力をさせていただく
  結果として 管理組合会計の健全化が監視を怠ることなく継続される
 
 などなど
 
 外部専門家 とは ?
ひとつのキーワードとして 
≪より客観的に 第三者的にも管理運営を注視し より妥当策を提示する立場の者≫ 
 
管理委託契約更新確保への配慮のことなどから遠慮して 言いたいことも言えない 
あるいは 言うべきことも諸々の考量から ついつい控えてしまうということがある
管理会社に対し
管理組合とはまた異なる向きから 管理業務委託受任・委任双方の
よりより関係のため 諸々打診することも可 といえる立場にも居る


管理会社さんからも   『 理事会の場に同席していてくれて 助かりました 』 との
言葉をマンション理事会メンバーさんの前で いただけたことが あったりし
とても とっても 嬉しかった経験があります
 
 
管理組合と管理会社の間に存している という立場 どうみたって 利害衝突関係の間に
挟まっているようなことで   顧問というもの さぞや身の置き所に困ること多し なのだろう
と お思いの方が多いのですが つまるところは マンションの管理運営上の妥当な実利
ともいえるものをも追求している(追究している)とも理解される三当事者のお付き合い
なので 私の場合 身の置き所にドギマギ ということを 感じたことはありません 
 
マンション管理組合自身による 管理
マンション管理会社の 管理
管理組合管理人の   管理
第三者管理人の    管理
理事会における    管理
その他 諸々 マンション管理運営上登場する 管理   というもの
これらをジックリと見詰め マンションでの暮らしを全うすることに関与させていただく
ことこそ  マンション管理士としての自身の道であり 努め続けるべきこと
 
 
マンション管理士は
[管理組合の相談に応じ 助言・指導し 管理運営の援助]を業とします
 
 
 
    マンション管理士を関与させてみたいが 報酬出費が心配 
      という組合員さんもおられますが 採用後の管理組合会計は
 
      マイナス どころか プラス になることが多い
 
      というのが 私の経験上からの ほぼ確信に近い 思いです 〕
 
 
 
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報酬出費が心配 決断がにぶる

2019-05-05 | マンション〔外部専門家・  第三者管理〕

 

(委任料による管理組合会計への影響等に関して 質問が多いので

ほぼ 再掲という記事ですが 掲載させていただきました ご容赦を

お願い申しあげます)

 

 

『管理会社が関与している  それでも  顧問というものは必要 ?』

『以前のマンションと違って 今度は管理会社に管理を委託しています 
 
そのうえ顧問として係わっているマンション管理士がいるのですが 

彼は
 
どのような立場で なんのために動いているのですか ?』

『顧問というもの なにをしてくれるのか ワカラナイ のですが・・・

ナンノタメ 委任しているの ?』

 

 

以前にも記していますが
 
管理会社さんが管理委託契約の下 関与なさっていても
 
顧問として第三者的にも(委任先は 管理組合さんですが) 事を見る立場にもいる者の存在は 

そうとうに意味のあることでは ないのか ということ

 

委任者たる管理組合さんの利益優先は 当然 のことなのですが 場合によっては 

第三者的立場での言動も担当する

それも つまるところ 管理組合さんの委任に応えること 

・ さまざまな主張を整理  

・ 議論がかみ合っていないことの整理・調整    

・ 些細な誤解からできてしまうさまざまな関係者間の溝の修復

・ 理事会で 知識不足役員からの執拗ともいえる口撃に 

 その場で

 役員へ助言しつつ 指導として対応 

それと  

・ 管理会社も対応に困る いわゆるクレーマーなどと より第三者的・当事者外立場にて対峙 

  落しどころを探索

・ 管理会社さんからの知識だけではなく より適格な視角から管理運営知識を採り入れる

   手助けをする

・ プロとしての オリジナル管理運営手法の提案

・ 管理会社とは異なるルートでの 主治医的なファースト・オピニオン や セカンド・オピニオン

  の適時提供

 

などなど

 

 

顧問とは ?

ひとつのキーワードとして 

≪より客観的に 第三者的にも管理運営を注視し より妥当策を提示する立場の者≫

管理委託契約更新確保への配慮のことなどから遠慮して 言いたいことも言えない 

あるいは 言うべきことも諸々の考量から ついつい控えてしまうということがある管理会社に対し
 
管理組合とはまた異なる向きから 管理業務委託受任・委任双方の

よりより関係のため 諸々打診することも可 といえる立場にも居る


管理会社さんからも   『 理事会の場に同席していてくれて 助かりました 』 との言葉を

マンション理事会メンバーさんの前で いただけたことが あったりし

とても とっても 嬉しかった

 

 

管理組合と管理会社の間に存している という立場 どうみたって 利害衝突関係の間に

挟まっているようなことで   顧問というもの さぞや身の置き所に困ること多し なのだろう 

と お思いの方が多いのですが つまるところは マンションの管理運営上の妥当な実利ともいえるもの

をも追求している(追究している)とも理解される三当事者のお付き合い

なので 私の場合 身の置き所にドギマギ ということを 感じたことはない

 

マンション管理組合自身による 管理

マンション管理会社の 管理

管理組合管理人の   管理

第三者管理人の    管理

理事会における    管理

その他 諸々 マンション管理運営上登場する 管理   というもの

これらをジックリと見詰め マンションでの暮らしを全うすることに関与させていただくことこそ

マンション管理士としての自身の道であり 努め続けるべきこと

 

 

マンション管理士は

[管理組合の相談に応じ 助言・指導し 管理運営の援助をする]

今も

管理・運営の援助 ということのあるべき姿を アレコレ

思っているところです

 

   

   〔マンション管理士を使ってみたいが 報酬出費が心配 という

   組合員さんもおられますが 管理組合会計はマイナスどころか

   プラスになることが多い というのが 私の経験上からの ほぼ 

   確信に近い思いです〕

 

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住民ではなくて運営するには?

2019-03-13 | マンション〔外部専門家・  第三者管理〕

 

 

 今後 

住民の高齢化での役員のなり手不足 や 建物・設備の老朽化のスピードがあがるが

修理するにも資金的に問題を抱えての管理組合が増加していくので その対応は ?

というようなことから いわゆる 第三者管理 外部専門家による管理 というものも 

今までより より多く 巷に 浮き出てくる だろうし

登場し続けていく ? というような予想が より多く 意見として

出てきはじめているようです

 

住人以外の者が管理に係わるために 参加していく

とは言っても

世にあるマンションすべてが 国で 参考に と 推奨している「標準管理規約」

に基づいて管理運営されているというわけではありません

ルールは ある意味 さまざま

 

住んでいない者が 運営に加わる ということですから 

どんなルールで

なされてきたのか

まず シッカリと見定めなくてはいけません

 

 

国が勧めるルールが登場するそうとう前から既にあったマンションもありますし

この「標準管理規約」以前に 模範とされていた古い型の

規約(マンションで基本となる約束事)

に 未だに 依拠して管理されているマンションも タクサン あります

 

そもそも 規約 という大切なものを 持っていない

などという管理組合さえ あります

 

 

 

以前にも少々記しましたが

仕事の関係上 いろいろな組織に関与させて頂くことが多く

その折に『似てるようで 微妙にちがうなー』と ハッとさせられたり

先入観念はよくない ルールを確かめ ジックリみつめながらの関与に

徹しなければ と 己に言い聞かせたり・・・

物事を決めていくためのルールの 色合い や デザインは さまざま


というわけで 組織論 というか
 
どういう形で どのように流れて ものごとが組織内で固まっていくのか 

ということに
 
とても関心があります

(というか 組織に関与するには自身理解をせざるを得ない

 

 理解しない状態で 関与するなど 怖ろしくて係われません

 行動していく折々に 依頼者さんからも説明を求められること多し 

 ということで)


 

 

自身 組織論(硬い表現でスミマセン)というようなことに強い関心がある理由は

仕事上(マンション管理組合の法)(公法人の法)(営利法人としての各種会社などの法)

(一般法人法)などなど

いろいろなタイプの型の組織の人々との会話に 

各々 独特の物事の決めようの苦労が うかがえるからかもしれません





 
“なんで そんな細かいことまで 知識を整理しなければならないの 

実際 そのあたりが問題になることがあるの?”

という疑問をなげかけられることがあったりするのですが

細かい調べものが多いのは マンション関係業務も同様 



ごく簡潔に説明させて頂くと マンション住人の方たちの理解の下で管理組合法人 

としてスッキリとした?形態で運営なさっている団体では

それなりに 組織の部分にも法律も強行法的に入り込んで整えられる

(例えば 区分所有法49条
  
1.管理組合法人には、理事を置かなければならない。

2.理事が数人ある場合において、規約に別段の定めがないときは、管理組合法人の事務は、

  理事の過半数で決する

3.理事は、管理組合法人を代表する

4.理事が数人あるときは、各自管理組合法人を代表する。)

 決する  代表する


という文言 登場しています

 

法人化されていないマンションさんでは まず 

その正体を

見極めなくてはならない という作業が 

関与の第一関門としてあります



 

 

マンション主催の夏祭り子供大会でのジュースを届けてもらい

お店に後払いを頼むと
 
“ 請求書の宛名は ○○さんでいいですよね

カタイこというようだけど 後でガタガタしたくないんで

あなたが買主ということでお願いします

ケッコウあるんですよ あのマンション 法人じゃないんだから

幽霊団体に売るようなもんだヨ って 忠告されたことあるんですよ

まあ 飲み物代くらいのことで済むんならいいけど

ケッコウな規模の修理代なんぞアヤフヤになって大変だった とか

 

確認しなかった方も不注意だったけど “俺 役員だから 間違いないよ”

という言葉だけで動いたのが いけなかったって 反省してましたよ

その工事業者さん  

そういったこと あり得ない事じゃないなって それ以来 うちも 注意して

いるんです ”



どのような決めごとのあるマンションさんなのか

組合的なのか 法人化はされてないけれど いわゆる権利能力なき社団的なのか 

ほとんどのことが全員集会で決められているような形なのか 

暗黙の了解や明文で 

一戸一票 部屋の大きさ関係無しでの 議決なのか

とにかく 一人の持つ専有部の数が 基準の議決数になるのか

部屋の広さ(複数の専有部ならその合計)での 割合徹底の議決数なのか

成立の定足数 議決のための定足数は 半数なのか過半数なのか

とにかく どんなルールで おおよそ なんとかやってきたのかな ?

これからも その決まりで 運営が続くのか ? 

慣行というものが 大きな威力をもっていたり・・・

 

繰り返しますが

標準管理規約の採用を促すという手法によって おおよそ

ある程度運営ルールの標準化が拡大されてきてはいますが

基本的には 大元の仕組みの検証からスタートしなければなりません


いわゆる 既成の約束事で成り立つマンション として今まできていても

こと 建物設備の減損からの修理などの問題が発生すると
 
“その管理費規約とやらは いつ どこで どういう流れで
 
誰が 
作成したものなの 何時出来上がったものなの ?”

というような 争いごとに登場する常套セリフの出番もあり得るのです





一般法人法の76条に社団法人につき

1.理事は、定款に別段の定めがある場合を除き、一般社団法人の業務を執行する。

2.理事が二人以上ある場合には、一般社団法人の業務は、定款に別段の定めがある

  場合を除き、理事の過半数をもって決定する

77条に

1.理事は、一般社団法人を代表する。

2.原則、二人以上いても 理事は各自、一般社団法人を代表する。

とされています
 



会社法では 選択肢は多いのですが ほぼ強行法的に組織や執行方法などの

細部についても 多くの法的な関与がなされています

例えば

348条

1.取締役は、定款に別段の定めがある場合を除き、株式会社の業務を執行する。

2.取締役が二人以上ある場合には、株式会社の業務は、定款に別段の定めがある場合を

   除き、取締役の過半数をもって決定する。

362条

1.取締役会は、すべての取締役で組織する。

2.取締役会は、次に掲げる職務を行う。

 一 取締役設置会社の業務執行の決定

3.取締役会は、取締役の中から代表取締役を選定しなければならない。





法人法76条3項では重大事は各理事個人に委任できないようにし

会社法348条3項・362条4項でも 同様の規定を置いています




概して言うと

多くの債権者 出資者に影響を与える会社組織などでは

組織機関に多くの強行規定を設け

(そのなかでもできる限り選択肢を増やしてはいるが)

営利行為が比較的少ないけれど 同様に監視体制が必要な団体にも 

同様にしばりをかけるが

区分所有団体(マンション管理組合)など いわば部分社会のような存在で

さほど対第三者との法的な関係が少ないところには

法人化した段階で 縛りをかけ ここで登記で公示させる仕組みをとって

対第三者関係を より明確にするという手段を

用いているのかな と 思われたりします



 

というわけで 何が言いたくての今日の記事か

というと

最近のマンションは おおよそ 姿かたちが見え 

やや安心して仕事上の会話も進む けれど

歴史のあるマンションさんなんかでは その帽子をとりマスクをはずして

お顔までたどり着いて正体に辿り着くのがタイヘンだったり で

契約の当事者として 署名する者をハッキリさせるのも困難な相談事例

があったりして 

 

 

“ あの業者さんに 工事請負頼んだの ?

  誰が どこで 

  どのように決められて 誰が サインしたの

  そもそも サインできる者は誰なの 

ということも・・

 

規範が様々で 形が見えずらい という理由から

いろいろ あり得るのが マンション管理組合 というもの

でもあるのです

 

 

 

 

それにしても鋭い質問が多い

学習意欲にあふれる住民さんも 居られるし

  

 

時間もタクサン持てて 勉強意欲に燃える悠々自適高年齢者の方も

ケッコウ 居られます

 

女性の方の役員立候補も これから増えていきそう ?

重要部分に 鋭い 即実利的なものを目指す発言は 男性よりも多いのでは

というような感もあります が・・・?

 

 


“ 実際のところ わたしのところのマンションの運営は

どのようになされるのですか

執行と 執行を決めることと 代表してイロイロ 外部と交渉

することとは 異なることなんでしょう? ”

 

さまざまな 考え・年齢・生き方・終の棲家の捉え方などなどなどに彩られた

マンション生活ですから

こういった類の質問が 設備の改修の可否・管理費等の値上げなどの場面で多くなるのも

理解でき ついつい 細かいこと?に 眼がいってしまうのです





【業務執行と代表

業務執行は、機関の行為が組織の行為と認められるという面からみたものであり、

代表は機関が組織の名前で第三者とした行為の効果が組織に帰属するという

面からみたもの。

業務執行には、内部的な行為もあり、その場合には代表は問題にならないが、

対外的な業務執行は代表の面をあわせ有する。

 

つまり代表は対外的な業務執行である。】



[業務執行・代表機関

代表取締役(委員会設置会社以外の会社)

会社代表行為は対外的な業務執行である。

 

会社機関の行為を、会社の事務処理の面からみたものが業務執行であり、

会社と第三者との間の法律関係の発生の面からみたものが代表行為である。

 

なお、取締役会の決議によって、代表取締役以外の取締役を業務執行取締役として、

代表権のない内部的な業務執行権限を与えることができる(363Ⅰ②]

 




青と緑で記しましたが

尊敬する二人の商法学者さんの言葉

簡単そうで 私には手強過ぎ 何度も何度も繰り返してみます



 

そんなレベルでの 突っ込みなんぞ マンション理事会で

普通あり得ますか ?

 

 あり得た のです

『執行を決定する ということと 執行する とは異なりますよね ? 』

 

 
鋭いなー と 感心していればいい ということで顧問業務が済むわけはなく

 

相談を受け 助言・指導して 管理運営を援助するのが 役目

 

なので 相談には 理解を得ていただくまで 応え 説明しなければいけません

 

 

 

 

 

事が起きるまでの 平穏なマンション管理運営も 

一旦事が起こると

互いにルール違反指摘の 合戦場 と 化してしまいます

 

まるで想定外の世界に まずは なります

 

 

 

 

 

組織論など 気にしないで済むに越したことはない

のですが 

経験上 なごやかで大雑把よりは どちらかというと細かいぐらい注視

しながらの管理運営が大事 

と 

自身 思っています

すこしでも 後悔のないように・・・

 

 

 (法関係は 概説として記しています おおよその原則論で記しています)

           

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ナンノタメの関与なの?

2019-03-11 | マンション〔外部専門家・  第三者管理〕

 

 

 

東日本大震災から 8年

あのときのこと 鮮明に覚えています

強烈な揺れの感覚 恐怖感 と いうか
 

このままゆれ続けて なるようになるのだろうな

とでもいうような 

心のどこかに 諦観が忍び込んでいくような・・・

 

 

いろいろな面で まだまだ 落ち着くことの出来ない方々が

たくさんおられる

現実というものは これほどに厳しいものなのだ と 被災者の一人としても

打たれ続けています

 

 

 

 

さて 

今日のブログ

『管理会社が関与している  それでも  顧問というものは必要 ?』

『以前のマンションと違って 今度は管理会社に管理を委託しています  

そのうえ顧問として係わっているマンション管理士がいるのですが 彼は 

どういう立場で なんのために動いているのですか ?』

『顧問というもの なにをしてくれるのか ワカラナイ のですが・・・

ナンノタメ 委任しているの ?』

 

 

以前にも記していますが 

管理会社さんが管理委託契約の下 関与なさっていても 

顧問として第三者的にも(委任先は 管理組合さんですが)

事を見る立場にもいる者の存在は そうとうに意味のあることでは

ないのか ということ

 

委任者たる管理組合さんの利益優先は 当然

のことなのですが 場合によっては 第三者的立場での言動も担当する

それも つまるところ 管理組合さんの受任に応えること 

 

・ さまざまな主張を整理
 

・ 議論がかみ合っていないことの整理・調整
 

・  些細な誤解からできてしまうさまざまな関係者間の溝の修復

・ 理事会で 知識不足役員からの執拗ともいえる口撃に その場で

  役員へ助言しつつ指導として対応 

それと
 

・ いわゆるクレーマーなどと より第三者的・当事者外立場にて対峙 落しどころを探索

・ 管理会社さんからの知識だけではなく 別な方面からの管理運営知識を 採り入れる

   手助けをする

 

・ プロとしての 管理運営手法の提案

 

・ 管理会社の受託業務のあり様を拝見させていただき より効率化を図るべき点が

   あるなら 組合員のために その助力をさせていただく

   結果として 管理組合会計の健全化監視を怠ることなく継続される

 

などなど

 

顧問とは ?

ひとつのキーワードとして 

≪より客観的に 第三者的にも管理運営を注視し より妥当策を提示する立場の者≫


管理委託契約更新確保への配慮のことなどから遠慮して

言いたいことも言えない あるいは 言うべきことも諸々の考量から

ついつい控えてしまうということがある管理会社に対し 

管理組合とはまた異なる向きから 管理業務委託受任・委任双方の

よりより関係のため 諸々打診することも可 といえる立場にも居る



管理会社さんからも
 
『 理事会の場に同席していてくれて 助かりました 』 との言葉を

マンション理事会メンバーさんの前で いただけたことが あったりし

とても とっても 嬉しかった

 

 

管理組合と管理会社の間に存している という立場

どうみたって 利害衝突関係の間に挟まっているようなことで
 

顧問というもの さぞや身の置き所に困ること多し なのだろう 

と お思いの方が多いのですが

つまるところは マンションの管理運営上の妥当な実利ともいえるものをも

追求している(追究している)とも理解される三当事者のお付き合い

なので 私の場合 身の置き所にドギマギ ということを 感じたことはない

 

マンション管理組合の 管理

マンション管理会社の 管理

管理組合管理人の   管理

第三者管理人の    管理

理事会における    管理

その他 諸々 マンション管理運営上登場する 管理
 

というもの

これらをジックリと見詰め

マンションでの暮らしを全うすることに関与させていただくことこそ

マンション管理士としての自身の道であり努め続けるべきこと

国交省が示している 標準管理規約・コメント・指針・資料・別添もの などを

再学習しながらの

暴風警報の弥生の第二月曜の朝 

 

マンション管理士は

[管理組合の相談に応じ 助言・指導し 管理運営の援助をする]


今も

管理・運営の援助 ということのあるべき姿を アレコレ

思っているところです

 

〔マンション管理士を使ってみたいが報酬出費が心配 という

組合員さんもおられますが 管理組合会計はマイナスどころか

プラスになることが多い というのが 私の経験上からの ほぼ 

確信に近い思いです〕

 

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