おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

大規模修繕 代理者〔CM〕方式

2020-01-20 | マンション〔修繕・修繕計画〕

 

 

 

例えば 修繕工事契約を結ぶことを代理された者が その契約の当事者になることを

「自己契約」といいますが 現行のもの 4月からの改訂の民法にも 108条で登場して

います

 

大規模修繕工事に関して 「設計管理方式」 と 「責任施工方式」 のことは 比較的

知られていると思いますが 「代理者(CM)方式」ということについても 最近は話題に

なることがあります

マンションにおける工事に限ることではなく 広い意味の参考 としてなのでしょうが

< CM(Construction Management)方式とは > というようなことを 国交省も

インターネットで広報したりしています

 

昨日は マンション管理組合関係のセミナーの講師を担当させていただいたのですが

他の担当者講義でも CM方式に関する資料が 登場したりしました

セミナー講師の経験をさせていただくことは 自身の知識の確認や より広い範囲の

情報の獲得などで とても 貴重な経験を自身も頂けることもあるので そうした意味もあって

できる限り機会を増やさせていただけるよう 努めています

 

 

さて 

マンション大規模修繕工事における 「代理者(CM)方式」ですが 広く行われている手法では

今のところないので

一義的には 申しあげられ難い

のですが 簡潔に記しますと

一つの形としては 管理組合が工事請負契約を代理者(元請業者でもある)と結び

施工会社への発注は代理人からとなる というような形

管理組合は施工会社の選定と工事の発注金額の決定ができる(代理制度を利用している

本人の意思の尊重)

というようなことで 

元請業者による監理と工事保証がされて 窓口の一本化も

図ることもでき 効率的で円滑な流れを構成できる 

という説明があったりします



行為をする者と その法律効果の帰属を受ける者とが 通常なら同一人なのですが

分かれているのが 代理の特色

そうしたことを活用する


シンプルに表すとすると 「設計管理方式」 「責任施工方式」 双方においては

つまるところ 契約行為者は 管理組合そのもの ですが 専門知識を持つ者を

代理人として登場させ(代理人の行為結果は本人にその法的な効果が及ぶ)て

大修繕事業を遂行する方式 と 言えましょう

(一部では そうした手法による工事も為されているとの情報もありますが 自身

の掴んでいる知識の範囲で 上記のような説明で お許しを乞うております)

 

率直にいって つまるところは それぞれの メリット・デメリットはあるだろう

ということですが 要は いかにして 信頼関係が良好に保てそうな者を代理権授与側が

選別できるか否か というところあたりが この方式においても 肝要なこと

事の本質は どうしても そこらあたりに行きつくように思えます

 

 

いわゆる 《契約自由・・・・・・・ :契約の内容決定の自由 :契約の方式の自由》 ということ

があって 一義的に 「○○○○方式とは」 と 固定・断言しての説明は避けています

説明を求められれば できるだけ詳細な事柄を伝えるべきは当然なので さらに

知識を点検し 増やしていかねばと 思っております

 

                                  

 

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管理運営のこと 雑感

2019-10-31 | マンション〔修繕・修繕計画〕

 

 

自主管理マンションからの相談を受け

この管理組合の管理は どのようにして こんな状態になってしまっているのか

と イブカルしかない(変な表現ですが)ありさまに 驚くことがあります



さっそく訪ねてみて トッサに 『築年数をそうとう経ていますが 給排水関連の工事を なされたこと 

ありますか ?』

の質問を発してしまったりする

屋上・外壁・ベランダの様子などもモチロン気になるが 水が支障なく配られている・排水径路が

一応働いている

ということが 私の場合は まず 気になる(そもそも そういったことが気になってしまう外貌の

マンションが

これから ドンドン 増えていく と 思われる)

 

言うまでもなく

水をシッカリ管理することは 何処においても 生活の タイセツな要

 

 

修繕工事積立費残高が 建物規模からして トテモトテモ僅少 という情況

だけれども

『防火扉を まず 換えたいのです』 

と 虎の子のお金を使おうとする理事長

私は 率直に 進言した『モチロン安全に関する設備も大事 おっしゃるように人命に関すること 

ですが このような情況では

給水関係と 扉と どちらに使って 貯金通帳 ホボ ゼロ円にすべきでしょう ?』

どうみても なんとかかんとか マンションの延命を図るより方法が無い状態

役目を果せそうもなくなりそうな給水設備に眼を向けるか それとも 

どこもかしこも要補修なのに それなりの工事規模になる防火扉の交換か どの懸案を優先すべきなのか・・・

 

会計のありさま ・ 建物現況 ・ 土地を含めた資産価値 どれを眺めてみても

とても 融資を計画してみるような材料は見当たらない(融資先など 思い浮かばないような・・・

返済の見込みも

たたない ような・・・)

よくもまあ ここまで 未納入組合員を増やし続けた理由は と 驚かざるを得ない 出納

税理士事務所が 一応 関与していたというのだが “ドンナ内容の関与で年間50万円以上も

受け取り続けて

きたのか ?” 当然の事として そうしたことも聞き質した が

 

いずれ(というか おそらく 極く近い未来に) この建物設備にも 終末 が来るだろう

そのことと 人の生活の終末とは また 別なこと(当然だけれど)

理論としては 建替え・耐震不足による除去による敷地売却・全員合意下での任意処理などの方法も検討する

などなど 案としては 一応のカタログがあることは あるだろう が・・・

いずれにしろ 避けられない終末を見据えて 住民各々が覚悟して それなりの心構えが必要なのだが

事 ここに到っても(とんでもない情況にあるにもかかわらず)日々平安というような気配さえ 漂っている

“何も知らされてはいないのだろうか? それとも ホボ管理について諦めの日々の連続に慣れきって

しまっての

平穏なのか ?”

 

 

 

特に 自主管理の 率直に言って 管理に無知(というかイイカゲン というか 

あまりにおそれを知らなすぎる というか)の 一応理事長や執行部の行動には 

おそろしさを覚えること

多し

 

 

・・・マンション管理組合というもの・・・ 


所有者集団ゆえの自己責任による

自主規範による  

何人も干渉無用(干渉不許)による 

仕組みの不気味さについて 

知ることがあまりに遅くなると 《延命措置》さえ 採ることができないまま

アタフタとしてしまう

 

そういったマンション管理組合が あちらこちらで(率直に言って 特に 敷地資産価値をホトンド

あてにできないような地域での管理不全マンションが築年数の関係で ドッと 現実として 表に) 

連続出現しそうで 

とても

気がかりだ

 

自主管理組合の方 は 特に

自身の住処をジックリ観察し 手遅れにならないように まず管理運営知識に触れてみてくださることを

一人のマンション関連業務者として 強く 思います


自身も

今までより より積極的に 実効性のある管理運営のあり方について アピールしていくべき と 思って

います

 

自主管理だけが心配なわけではなく 管理会社が関与していても 彼らも修繕積立金の増額検討などは

なかなか提案に踏み切れないでいたりすること多し です(受託契約者の立場としては あまり頻繁には 

進言しづらいものです)

外部の第三者的立場の者の存在は マンション管理運営にとって マスマス キーポイントになっていくのでは

ないかと 思われます

客観的な眼で 率直に進言しやすい者が執行部に加わる という仕組みが タイセツなことだ と 考えます

 

住民が 住民に提案 進言する ということは 思っているよりも ブレーキがかかってしまうことでしょう

発言者としては おうおうにして 先鋒になる責任 を 感じてしまうものです

まして イカガナモノカということを眼にしても 思うばかりで 口には出せないこと多しでしょう

 

それと

第三者と言っても 執行権限のあるそれと そうではないそれとは エネルギーの質が違うと思われます

受託管理会社は 管理組合の執行部のメンバー ではありません

 

住民の おおよそ8割は 管理組合役員には就きたくない と 思っているとのレポートがあります

社外取締役的な外部専門家の活動が より 増えていきそうにも思われるのですが 

いかがなりますか・・・

 

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コンサルタント or アドバイス・サポート

2019-07-05 | マンション〔修繕・修繕計画〕

 

 

『ホームページに 大規模修繕工事の アドバイス・サポート業務 と掲載していますが

コンサルタントとして設計事務などまでする ということではないのですか ?

マンション管理士さんでも 大規模修繕コンサルタント と名乗っている方も

いるようですが・・・コンサルタントというのは 実際のところ どういうことを

する方たちなのですか ?』

 

たしかに 紛らわしいことでしょうね

 

 

極く簡潔に おおよその を記させていただきます

 

 

大規模修繕工事関係に登場するところの管理組合の契約としては 

  設計管理方式であると  設計・管理会社 に  

     調査診断、改修設計、資金計画、工事監理 などを 委託

                       〔設計管理委託契約締結〕

                  <工事会社との工事請負契約も締結>

 

                                    

  責任施行方式であると  工事施行会社 に    

     調査診断、改修設計、資金計画から実際の工事まで ほぼ全てを委託

                        〔工事請負契約締結〕

 

 

設計・管理会社も工事施行会社も 大規模修繕工事に係る契約の当事者ですが

マンション管理士である私は それらの契約の当事者ではなく 全体を通しての(あるいは部分の)

管理組合へのアドバイス・サポート業務を担当する者(顧問として・単発依頼を受け)です

 

上記の大規模修繕工事契約当事者外の 管理組合に寄り添う外部第三者として

具体的には

・大規模修繕工事に関する相談を受け 知識を回答

・大規模修繕工事に関する 事前からの継続勉強会の開催担当

・大規模修繕委員会を考慮しているなら 設立の助力

・設計管理会社の選定の助力

・工事施行会社選定の助力

・総会への出席 説明及び質疑対応

・修繕委員会及び理事会の会議への出席及びアドバイス等

・必要となる連絡調整 

・全工程(行程)における アドバイス・サポート役としての 見守り

 

 

ということですが そもそも大規模修繕とは ? という 入り口での案内講師役

として係らせていただくことも 重要ではないかと考えられます

やみくもにスタートするのではなく できる限り多くの組合員間で 学習していく姿勢が

とても大切 と 思います

 

その期の執行部だけが苦労すれば済んでしまう というような雰囲気で事が終始してしまうようでは

財政的なことだけではなく 管理組合運営のあり方 という点においても 大きな損失となって

その歴史に残ってしまうことになる

のでは と 思われるのです

 

 

           [参考までに 国交省 の記事を 掲載(リンク)させていただきます]

  http://www.mlit.go.jp/common/001230147.pdf

   設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の 相談窓口の周知について(通知)


  http://www.mlit.go.jp/common/001234283.pdf
    
    マンション大規模修繕工事に関する実態調査

 

            

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解体 の 費用(以前のものの要点再掲記事)

2019-05-13 | マンション〔修繕・修繕計画〕

 

管理組合建物の <解体> といえども いろいろな場面での それがある
区分所有法に登場する建替制度シーンに 限定的に登場するものである 
ということではないのだ
 
 
全員合意ばかりでなく その他 諸々の条件下で遂行される <解体>費用のことは
規約の 
どこに 謳われているのか ?

 

 

(管理費等) 

第25条

   区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てる ため、次の費用

  (以下「管理費等」という。)

   を管理組合に納入しなければならない。 

   一 管理費 

   二 修繕積立金

 (修繕積立金) 

第28条 

管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるも のとし、積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。

    一  一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕

    二  不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕 

    三  敷地及び共用部分等の変更 

    四  建物の建替え及びマンション敷地売却(以下「建替え等」という。) に係る合意形

            成に必要となる事項の調査 

    五  その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特

             別に必要となる管理

 

 

以前にも 記したことがあるのですが

修繕積立金> という呼称について の考察ですが・・・

 マンション管理士になった当初から 疑問に思っていたこと

『 建物というもの どのような運命を辿ろうとも その時々の最新の工法による維持管理を徹底していたとしても いずれは 解体 という場面がくることだろう

なにゆえ その費用のことの手当てについては 表立った考察を進めないのだろう(あまり議論にならない・・・というか せずに済ます傾向があるのだろう)

 

予算立てにしても 名称がまずは〔修繕積立金〕 (別名を許さないわけではないが)

しかし すくなくとも修繕に限らぬ広汎な意味で

特別な場合の手当・引当金として積立が必要なお金と

解る呼称が より 相応しいはず なのだ・・・が 』

 

“ 修繕のための積立金なのだから 修繕が一段落して もはや修繕無用とか修繕不要 な

んぞという場面になると 積立金は そのときの組合員に配分 なんということもあり得るの

ですか ? ”

そんなふうな質問を受けたことさえあった

 

 

一介のマンション管理士としては この名称のことを大々的に議論したことはないが 

なんとなく

気になることなので 折にふれて 提案するのも イイカナー などと最近とみに考えている

 

候補としては 上記の標準管理規約(単棟型) 28条1項五号の文言を参考にするとだが

・特別管理費     特別管理金

・特別積立費     特別積立金

・特別管理積立費  特別管理積立金

とかなんとか

 

 

一般管理費以外のものを総称して 〔修繕積立金〕と呼び括るよりは マンション管理運営には サマザマなことがあって

修繕 ということも モチロン大事だが・・・

たしかに 解体に必要なお金も要ることもある だろう(一時金徴収など さぞかし 

タイヘンだろう)  

と 少々 ピリッとせざるを得ず ? 

管理運営関心率・参加率 向上のためにも益があるのでは ?

 

もっとも

購入のときに <解体費用関係費>という類の説明などあると 構成員になることに

ブレーキがかかりそうで?

という懸念はあるかも ですが・・・

28条の三・五号あたりに マブシナガラ なんとなく 解体費用あたりのことも想定

させるべく類推解釈っつぽく ?

含ませているのかも ? ということかもしれませんが・・・

むしろ <解体>に要する費用だと判る文言があってもいいのでは と マンションの
あるべき締めくくりなどが話題になることも増えた昨今
特に 思える ( とにもかくにも 解体により 管理組合は解消 という理解がされることと
なりましょうが すくなくとも解体のことの決定は 管理組合が行うことですから )

※ 以前にも述べさせていただきましたが 建物消滅=管理組合消滅  という理論自体に 
       一介の素浪人は おおいなる個人的疑問を持っています 

ということで 
単に 解体 といっても各々の場面がありますが とにもかくにも そうした費用を想定内としておくことにも 管理構成員の意識付けの面では意義がある (まったくの無関心層には刺激になる ことでしょう) ことだと理解されるのですが・・・

修繕積立金 という呼称に関しての思いも綴りました)

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特別管理積立費

2019-04-29 | マンション〔修繕・修繕計画〕

 

 

 

(管理費等)

第25条

      区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てる ため、次の費用(以下「管理費等」という。)

     を管理組合に納入しなければならない。

   一 管理費

   二 修繕積立金

 

(修繕積立金)

第28条

     管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるも のとし、積み立てた修繕積立金は、

     次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。

    一  一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕

    二  不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕

    三  敷地及び共用部分等の変更

    四  建物の建替え及びマンション敷地売却(以下「建替え等」という。) に係る合意形成に必要となる事項の調査

    五  その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理

 

 

以前にも 記したことがあるのですが

修繕積立金> という呼称について の考察ですが・・・

 

マンション管理士になった当初から 疑問に思っていたこと

『 建物というもの どのような運命を辿ろうとも その時々の最新の工法による維持管理を徹底していたとしても

いずれは 解体 という場面がくることだろう

なにゆえ その費用のことの手当てについては 表立った考察を進めないのだろう(あまり議論にならない

というか せずに済ます傾向があるのだろう)

 

 

予算立てにしても 名称がまずは〔修繕積立金〕 

しかし すくなくとも修繕に限らぬ広汎な意味で

建物の維持管理においての特別な場合の手当・引当金として積立が必要なお金と解る呼称が

より 相応しいはず なのだ・・・が 』

 

“ 修繕のための積立金なのだから 修繕が一段落して もはや修繕無用とか修繕不要 なんぞという

場面になると 積立金は そのときの組合員に配分 なんということもあり得るのですか ? ”

そんなふうな質問を受けたことさえあった

 

 

一介のマンション管理士としては この名称のことを大々的に議論したことはないが なんとなく

気になることなので 折にふれて 提案するのも イイカナー などと最近とみに考えている

候補としては 上記の標準管理規約(単棟型) 28条1項五号の文言を参考にするとだが

・特別管理費     特別管理金

・特別積立費     特別積立金

・特別管理積立費  特別管理積立金

とかなんとか

 

 

一般管理費以外のものを総称して 〔修繕積立金〕と呼び括るよりは マンション管理運営には

サマザマなことがあって

たしかに 解体に必要なお金も要るのだ  

と 少々 ピリッとせざるを得ず ? 

管理運営関心率・参加率 向上のためにも益があるのでは ?

 

 

 

もっとも

購入のときに <解体費用関係費>という類の説明などあると 構成員になることにブレーキがかかりそうで?

という懸念はあるかも ですが・・・

28条の三とか五号あたりに マブシナガラ なんとなく 解体費用あたりのことも想定させるべく類推解釈っつぽく

含ませているのかも ? ということかもしれませんが・・・

 

 

 

単に 解体 といっても 各々の場面がありますが とにもかくにも そうした費用を想定内としておくことにも 

管理構成員の意識付けの面では意義がある(まったくの無関心層には刺激になることでしょう)

ことだと理解されますので・・・

 

 

 

というようなことを ボンヤリ 思っていました

ということで 連休は 当職には関係なしです

 

ミナサマは どのようなスケジュール ですか

私は ひねもす コーヒーをいただきながら 学習です

 

こういってはなんですが そんなような日々が 最上級の喜び なのです 私にとっては ですが

 

一種の 変わっている人 ?  というより 立派に?変人 なのかもしれませんネ

 

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本番用と予行用の脚本

2019-03-12 | マンション〔修繕・修繕計画〕

 

 

 

相談を受けていて 桁外れの出費項目を眼にすることがある

もっとも 費用基準の目盛りは コンサルタントを仕事に

している者の間でも 各々 考え方に違いがあるだろうが

それにしても・・・

 

一例として

長期修繕計画見直し時の 建物・設備診断のこと

 

一概に 診断 といっても 目的が異なるものもあり

築 7年後での 長期修繕計画の見直しのための診断 もあり得るだろうし

築24年後での 大規模修繕の本番工事費用査定のための それもあるだろう

 

そもそも 診断までは要しない 計画変更のケースもある

 

例えば 15年先の大規模修繕を想定しての修繕計画の見直しのための診断の

大きな目的は その時点での建物・設備の様子からはじき出せ得る工事等費用の

数字を基に 修繕積立金のあり方をも検討をするためであろう

あくまで その時点での 参考資料に基づいての 予想

 

本番の大規模修繕前の診断とは 費用対効果の点からして 精度にある程度の

密度の差があっても 可と 私は考えている

繰り返すが 

本番用の診断 と 予行用の診断は 

異なるものだから

 

誰もが考え得ることだが

人件費 ・ 資材費 ・ 設備改修の基準 ・ 住民の意向 ・ デフレ傾向インフレ傾向

などなどに どれひとつ確約されていて不変である項目など 無いと言ってよい

本番時 と 予行時 とは いろいろな意味でのズレを避けられないだろう

 

ということで 

『長期修繕計画を頼んだら 片や ○○万円  一方 ○○○万円 

場合によっては ○万円・・・

桁が違いすぎるのですが どういうわけで こんなに違う数字が登場したりする

のでしょう ? 』

 

管理組合の皆さん 特に 役員さん

目的と手法を考えて 費用対効果をも考えて

一概に精度の高いものがベストなどとの固定観念を持たずに行動するべきだ

と 私は思っています

 

長期修繕計画の見直し相談でのお話を伺いながら マンションの規模などから

しても どういう経緯で どういった目的で これほどまでの経費をかけてまで

の診断が必要だったのか 理解に苦しむことがあります

もっとも  『計画変更の資料としたいので ジックリ 細かい診断を』

というような 概略しか依頼の向きを聞いていないとすると 

経費はいくらかかっても

と 依頼された側は判断したのでしょうから 

責められない ような気もしますが

もしもマンション管理運営にそれなりの知識をもっているはず という者であったと

すると 診断レベルについて アドバイスすべきことがあったでは と 

首を傾げざるを得ないケースもあります

 

 

長期修繕計画ソフト などで それほどエネルギーを使わずに作業が終わりそうな

こともあるので 何百万円もかけたような長期修繕計画見直しを知って 複雑な

思いをすることがあり このブログとなりました

 

 

・・・築後年数 ・ 修繕周期 ・ 耐用年数 などなどのことからして・・・

まさか 診断無しでの計画見直しアドバイス費用が こんな大きな額になるとは思えない

そもそも 診断が必要な場合だったのだろうか ?

管理会社は ? 関与していないのだろうか・・・

 

 

“こんなときに 相談してほしいものだなー    

知識があれば ビックリするような費用で管理組合の財産を減らすことなどなく

済んだものを・・・”

 

一介のプロとしては

そのような気持ちを 抑えることができずに その相談の場を去ることになり 

残念な思いを引きずったりするのです


            


[参考]
長期修繕計画標準様式 長期修繕計画作成ガイドライン 長期修繕計画作成ガイドラインコメント
平成20年6月 国土交通省
       
           http://www.mlit.go.jp/common/001172730.pdf


                                      http://toku4812.server-shared.com/ibarakihatakeyama.html   

                         

 

 

 

      


心配です

2019-02-12 | マンション〔修繕・修繕計画〕

 

 

平成28年に 閣議決定によって

「新たな住生活基本計画(全国計画)」の策定がなされました

 

先日 マンション管理士としての義務として 5年毎の法定の

講習に参加してきたのですが その講義録に マンション関係の

データとして 驚くべき数字を見ました

 

・ 25年以上の長期修繕計画に基づく修繕積立金を設定している     

  分譲マンション管理組合の割合 ⇒ 46 % (平成25年現在)

 

ということで 

平成37年までには 70 % を目指す

指標が示されていました

 

 

平成20年には 国から

●長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント

                       (平成20年6月策定)

http://www.mlit.go.jp/common/001172730.pdf

が示されたりし 今もホームページ上に載せられているのですが・・・

 

 

25年の期間を設定したものでない計画ということであれば

修繕積立金の扱いにも疑問符が打たれ 不安感が募ります

 

マンションにお住みの方は 是非とも 規約などで その辺りの情報を

確認し 疑義があるときは 執行部に検討を具申すべきだと考えられます

 

一年でも早く 共有資産管理の充実した体制づくりに着手すべきです

 

資金不足が明白 という管理組合さんの情況を知るたびに

管理業者との委託契約がありながらも進言がないままに過ぎてしまったのか ?

あるいは

進言を無視したまま 一年交替役員でのマアマア式管理に甘んじてきてしまったのか ?

 

指摘を受けたときには もはや 手遅れ状態

などということのなきように・・・

 

                

              

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