おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

19.4パーセントでした

2022-01-21 | 国家試験受験サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

 

 

令和3年度 管理業務主任者試験 結果が出されました

受験者   16,538人
合格者    3,203人
合格率    19.4% 
合格基準点  50問中35問正解  (試験の一部免除者 45問中 30問正解)


○ 申 込 者 ; 19,592 人 (男性;15,032人、女性;4,560人)
○ 受 験 者 ; 16,538 人 (男性;12,721人、女性;3,817人)
○ 受 験 率 ; 84.4 %


○ 合 格 者 ; 3,203 人 ( 男性 ; 2,462人、 女性 ; 741人 )
○ 合 格 率 ; 19.4 % ( 男性 ; 19.4%、 女性 ; 19.4% )
○ 平均年齢 ; 42.8 歳 ( 男性 ; 44.5歳、 女性 ; 36.9歳 )
○ 最高年齢 ; 82 歳 ( 男性 ; 82歳、 女性 ; 74歳 )
○ 最低年齢 ; 17 歳 ( 男性 ; 17歳、 女性 ; 18歳 )

詳細は 
国土交通大臣指定試験機関
 一般社団法人 マンション管理業協会 ホームページにて どうぞ

 

   合格の方 おめでとうございます 
   残念な結果だった方 次の朗報をお祈りいたしております
                      

                            

 


通常は甘受すべきこと ?

2022-01-20 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

遠隔地への通勤の往復時間

ということが話題になる場合 おおよそ 何時間までの通勤であれば 通常は甘受すべき
かな ? 
と 
あなたなら考えるでしょうか ?


『 片道 1時間半 なら・・・なんとかして通える だろうから 我慢して

 勤め続ける・・かな ?』 

『 ギリギリ 片道 2時間かな ? それ以上は トテモトテモ・・・

 そのような通勤距離だと まちがいなく 誰しもが遠隔地からの通勤だと認めることに

 なるのではないでしょうか・・・? 』

 

 

実務をするうえで <通常の感覚> ということに敏感でなくてはいけないな
と 強く反省させられることが トキドキ あります

例えば [妥当な通勤時間とは どの程度のことをさしているのか]という問いに

対して 自身は 往復何時間と答え得るだろうかナ?

遠隔地 という表現をする場合に 通勤のための往復時間としてどれくらいなら 遠隔地

すぎる勤務は無理 という結論につながることに なるのだろうか・・・

 

 

 

常時介護を必要とする親族と同居する労働者が 概ね往復5時間以上を要する遠隔地に転勤を
命じられたことにより離職した場合 当該転勤は労働者にとって通常甘受すべき不利益であ
るから特定受給資格者にはならないのかどうか ?

特定受給資格者 というのは 簡潔に言うと 離職によって失業した場合の生活保障のために
支給される基本手当について 一般の受給資格の方よりも長い日数の支給がなされるという資
格を持っている方のことです(例えば 一般の方が120日数のところ 270日数とか)

 

 

権利濫用に当たるような事業主の配転命令がなされた場合には特定受給資格者に該当する
ということで
家族的事情(常時本人の介護を必要とする親族の疾病・負傷等の事情がある場合をいう)を抱える
労働者が 遠隔地に転勤を命じられた場合等  権利濫用に当たるような事業主の配転命令がなされた
場合には「 事業主が労働者の配置転換等に際して 当該労働者の職業生活の継続のために必要な配
を行っていないこと 」に該当し  特定受給資格者に該当するとされています


この場合の「遠隔地」とは 通常の交通機関を利用し又は自動車・自転車を用いる等通常の方法に
より通勤するために 概ね 往復4時間以上要する 場合をいう
とされているようです〔雇用保険分野のこととしてですが〕

 
 
管理人さんの通勤のことが話題になった時に 自身の 遠隔地 ということの捉え方のことで おお
いに反省させられたことがあったりしました
実務感覚のためのアンテナを シッカリと立てていないといけないな と 気付かされたりしたので
した
実務における常識といえるような規準に あまりに隔たるような言動には 充分注意しなければなら
ない 
と 思ったことでした
 
 
 
“そんなに遠くから通勤為されていたのですか ? オドロキ です”
と 
率直な感想を マンション管理員さんに伝えたことがあったりしました

まさか それほどまでの時間をかけての通勤であるとは 想像していなかったので
自身の感覚の甘さを 痛感させられたのでした
 
 
 
 
さて
あなたの通勤距離・通勤時間は どれくらいですか ?
週何度の マンション集会室でのワークですか?
お部屋でのテレワークと どちらが 好ましいことですか ?
エントランスホールでのテレワークを認めるかどうか のことは どうなりましたか ?
多少の混乱は 通常甘受すべきこととして 規準が曖昧であっても仕方ない こととして済ませますか?
いつまで こうした管理運営上の非常特例的な処理を続行しますか ? 
というか続行していても良いのですか ? 

[ 利用の仕方として どうなのか どうすべきなのか ? 
 共用部分の管理なのだから集会で決めるということだと考えますが 利用が先行してしまっているよ
 うですけれど 緊急時とはいっても 管理執行の流れが整理されていないと ヤハリ マーイイカ式
 な判断行動を許してしまう雰囲気が膨らんでいってしまうのではないか と 心配しているのですが
 ・・・? ]
 
 
まだまだ 通常ではない日常が続きそうで イロイロと 自身の考え方を整理しておく必要もあり
そうに思えています(規約や細則の改変を より具体的に提案すべきか否か・・・ などなど)
 
マンションにおける 今までの通常感覚 と 通常ではない情況での今のそれをシッカリとみきわめて 
管理援助を尽くさなければならない と 
あらためて 広い範囲で 
サマザマなことを より 真に実利的・効率的な実務を目指しつつ 思っているのです
 
 
                
               はたけやとくお事 務 所                  

 


拘束の力 と 議決権

2022-01-17 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

 

日本のマンションにおいての 管理組合の平均戸数は ホボ 60戸

この場合 標準管理規約によると 30人以上の区分所有者が参加して 

その過半数である16名が賛成すると 総会の議案(普通議案)が成

立することになる

16人以上の意思であれば 60人の団体を拘束できる力が生れるの
です
(以上は 一人一議決権でのことで 一人で多くの議決権を持つ者が
 参加の例などでは より極く少数人( 四 五人で 議案成立とい
 うことも・・・)

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

(総会の会議及び議事)
第47条
総会の会議(WEB会議システム等を用いて開催する会議を含む。)は、
前条第1項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しな
ければならない。
2 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

特別多数での議案成立の場面では 当然のことですが普通決議よりも

要件が厳格になっています

組合員の自由を過度に制約しないような仕組みになっているともいえる

でしょう

〔約束事が普通決議でできあがってしまっては自由度が必要以上に損な

われてしまうことにもなるので つまり 団体的な拘束力を緩めるため

の特別決議の仕組みであるとも考えられましょう〕

議決要件を厳格にすることは拘束を緩めるのが目的で 議決要件を緩く

することは 団体の拘束力を強くするのが目的となってもいるのだ と

いうことに注意です

 

 

ということで 標準管理規約と区分所有法に基づいての記事です

さて 

管理組合員の誰しもが 特に強く関心を持つのは おそらく次の条項でしょうか

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

(議決事項)
第48条
次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。

六  管理費等及び使用料の並びに賦課徴収方法

          ※ 管理費等の具体的な金額は規約で決められていない
            限り総会で決まることになります
            (この号のことは 標準管理規約47条での特別決議
             事項にはなっていない)

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

(管理費等)
第25条
区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の
費用(以下「管理費等」という。)を管理組合に納入しなければならない。
一 管理費
二 修繕積立金
管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて
算出するものとする。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

裁判になったものの例として 次のようなものがあります
                《判例を探しました  詳細は不明なのですが》

[ ・修繕維持積立金の額の一覧表が規約の別表として添付されている形式であ
   った

  ・<管理費等及び専用使用料の額並びに賦課徴収方法、規約の変更及び使用
    細則の制定又は変更については、総会の決議を経なければならない>

 という規約の条項があった ]

この場合に 総会において修繕積立金の増額決議がなされたのですが 規約変更

という形は採用していませんでした(決議はあったとしても 規約変更 という

手続はしていないではないか という点が問題となったと解されます

規約変更案議決成立 と 総会提示議案の議決成立 とは異なることではあります)

この 東京地判平成21・12・14 では 次のような理由で増額決議を有効

としました

【管理規約が、規約の変更とは別に修繕維持積立金について規定していることか
 らすると、修繕維持積立金の額の一覧表が管理規約の別表として添付されていると
 しても、修繕維持積立金の額の変更規約の変更に当たるとは解されない】
 という判断でした

 別表 とはいえ 規約に添付なのだから規約だ というような主張であったのでし
 ょうか ?

       ※ 管理組合員の守るべき規準として 規約・集会の議決 がありま
         すが
         共用部分の持分割合(区分所有法14条④)のように 規約で
         定めることが認められ 集会で決することはできない という
         約束ごともあります

 

 

 

 

ちなみに 総会決議ということに関して 相談があったことですが

次のような場合はどうでしょうか 

[管理費等の支払を猶予して欲しい との滞納者からの要望があった]

この場合 管理費等の支払を猶予するということは 標準管理規約での

・・・
(議決事項)
第48条
次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。

六  管理費等及び使用料の並びに賦課徴収方法
・・・

の 
管理費等及び使用料の並びに賦課徴収方法 にあたるのだから

総会の決議を必要とするとの判例があります〔東京地判平成20・4・24〕

 

あくまで 一判例ですが・・・原則としては そのような理解になると

考えられます が・・・

実務的に考えると サマザマな情況下での債権一部免除などのことの執行部

対応に関することなどの相談

などとの比較考量あたりを思ってみると

区分所有法に 次のような条項もあります ので

規約を受けた細則等で 執行部に交渉一任の免除要件及び限度割合額などの条項

があれば好いのにな(情況によって 猶予・一部債権免除(放棄)あたりまでの

扱いも可能とするような規準)と思えたりする場合もあり得ます が・・・

/////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

(共用部分の管理)
第十八条 
共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。
ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
2 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
/////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////
 
 
 
 
あわせて 総会決議に関して もうひとつ

 ある事項(例えば 債権回収規準)の設定・改変については  特別決議が
 必要となると定めるための決議は 特別決議までは不要で 普通決議で足り
 ると解釈されているようです〔特別決議事項とする決議には 特別決議が必
 要とされるわけではない ということ〕
 
 
 
                     

9.9パーセント でした

2022-01-14 | 国家試験受験サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

 

 

マンション管理士試験の合格発表がなされました

 

合格率      9.9%

合格点      38点(免除者 33点)

合格者平均年齢  47.7歳(最高年齢 82歳)

 

とのことでした

詳細は 指定試験機関〔公益財団法人 マンション管理センター〕の掲載を
ご覧になってください

 

絶妙の 合格率 ? [10パーセント には ギリギリのところ]
という結果でしたが 受験者の方々の力の差は 紙一重 というか 
力量の接近度はマスマス密になり 1点の重さをズシリと あらた
めて実感させられた という感想を持ちました
この合格点は 自身の予想外のもので
問題の難化が より進むであろうな と思ったりもしました

 

合格者の皆さま すばらしいですネ
(高得点で通過されたことに スゴイナーと思ってしまいます)

 

                       

残念な結果の方  ガンバッテくださいネ  次回の好い結果を  お祈りいたしております


コチラも アチラも 第三者ではある

2022-01-11 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

質問と相談にも 前提となる下地のようなものがある程度示されないと 

ナカナカ 歩にスピード感を増すことができずに グルグル回りの繰り

返しになってしまいそうな場面もありそうだ

 

『第三者管理というのは 区分所有者以外の者が役員に就けるということ

そもそも 第三者管理 とか 外部の専門家 などという言葉だけからは 
極端な場合 相応しいと思えるなら ドンナ人でもかまわない ? との

解釈もありそうで 枠など無い とも言えそう なので・・・』



『 専門家でなければ 就けない ということではないですよね

だいいち その外部専門家というのは どういう者を示しているのですか

規約で<役員は総会で選任する>として 今までの<組合員のうちから>

という縛りをはずすのだから 要するに ナンデモアリ ということになっ

てしまうかも

ということ だったり・・・そんなようなことにもなってしまうのですか ?』




「 専門家か そうでないのかなんて 決め手は何ナノ でしょうね

国家資格者かどうか とか 経歴書を理事会で判断する とか 組合員数名

が薦める自称専門家をどういう具合に吟味するのとか どういう場合は候補者

からの排除ができるの か とか?

 

組合員の息子さんが同居していても その方自身は外部者・第三者ですよね

所有者ではない場合はスベテ ということだとすると・・・枠というものは

専門家といえるかどうか ということ・・・?

配偶者とか一親等親族が代理を超えて役員に就いてしまうのも可能にする予定

だとか そういうことならば専有部の所有者自身ではないのだから とにかくあの方も

こちらの方も 第三者管理人

候補ではある だとか・・・プラスことの 専門家とそうでない方の区別・規準とは ?

考え出すと ポイントが タクサン絡み合ってしまうようで よく 理解できないんです


<専門家> というところがボンヤリしすぎて形が捉えきれないので とにかく曖昧で 

ナンノコトダロウ

国の参考資料にも その他の関係団体の説明のようなものにも ハッキリとは示して
くれていないようで・・・?

夫婦で共有の部屋で 二人ともお手本にしたいくらいの組合員で どちらが管理人になって

くれるとしても

とにかく

第三者管理人ではない

ということ

だろう けれど・・・そうか 管理者は一人である必要はないのだし 第三者管理人ではない

のだから 専門家でなくとも・・・アレッ それにしても グルグルめぐっているけれど

専門家のラベルみたいなものは どこでどのように見つけたら

いいのかな?」




[第三者だけでの執行部という仕組みは構想外なので 組合員からの役員枠とかの確保

とか 逆に言えば 外部者の枠の限界とか いろいろ 決めないとならないかも とか

トニカク 総会で選任なのだけれど 第三者管理人については 一つの議案 他の役員

については 監事を除いて一括了承で可 とか・・・ この機会に今後は役員候補者ご

との信任の手続をとる必要もある とするべきなのだろうか

とか・・ いろいろあって ナンダカ たいへんそう 

エイッ ヤー と 第三者管理に移る なんぞ とてもできそうもナイ のでしょうか ?]

 

 

 

もっと アレコレ 疑問点が噴出した相談が 数件 でしたが 

いろいろ迷うのも無理もないだろうな と 納得してしまいました

ジックリ 話を伺うことに徹しましたが 案の定 質問がグルグル回転状態になっていく

のでした

 

 

法に触れない限り

役員選任の方法は 本来 管理組合が それぞれの考えで 自由に決め得ること

ですが

今さらながら 論点の未整理が残る 第三者(外部)専門家活用の仕組み であることは 確か 

とも言えそうです









第三者管理者の意義の 捉え方については 繰り返しになりますが 

当該マンション内に居住・非居住に拘わらず  区分所有者ではない者を示すということで

さほど そのこと自体説明に困難はないものと思慮されますが 問題は 専門家 ということ

についての解釈・定義

・ 簡明な例としては 国のコメントにもあるような一定の国家資格保持者であること

  それと 一定のマンション管理実務経験年数を要件とする とか・・・

・ 就任資格判断に必須とされるような 詳細な必要関係経歴書の提出を求め その査定を
 
  本人との面談方式で 理事会で為し 専門性の判定を断行することとする とか・・・

などなど これらのことは おおよその方が想定することでしょう

要するに 次期役員候補を 執行部で提案して 総会での選任となる流れとなるのであろうから

総会議案書には 外部専門家候補の必要関係経歴書等専門家判断資料等を添付し

選任議案一括承認ではなく 第三者関係では 全候補者一人一人の総会信任を得ることの徹底を

図ることとする

各々のマンションに合わせ 役員選任の 立候補制・推薦制・輪番制などのこととの整合性の勘

案されたもののルールとする

というようなポイントを 明文細則化し スタート時に規約・細則の案

と同時に 第三者管理方式スタート時の幕開け候補者議案を 双方 総会にかけることとする
〔あるいは 制度設計案のほうだけ を先行させておく〕

というようなことがポイントとなる のでしょうが・・・




 

 

  


<外部専門家> そのもののことは  明らかな形では登場していません

標準規約にある 文言だけから言うと ナンデモアリ という解釈も成り立ち得るともいえます

組合員のうちから という限定が無いので 【総会で選任する】 ということのみの縛り ですので

 

 





組合員の一親等親族だとしても 同居の有無を問わず 専有部所有者でなければ《第三者》

隣のマンションの 自称専門知識満載の理事 も 《第三者》

自称 外部専門家アピールの輩 も 《第三者》

サマザマな ? マンション管理関係団体組織に属する者 も 《第三者》 

とにかく 組合員本人以外は すべて第三者 ということ なのです


問題となるのは やはり マンション管理運営知識の専門家とは を 顕す術 のこと



保持している国家資格で 限定しますか 実績報告書で 判断しますか 年齢制限は設けますか ?

資格がなくとも管理運営実務経験で申告してもらい検証しますか 経歴書類と面接応答で 理事会

の場で判断しますか?

 

ということで

標準管理規約どおりの 第三者管理方式だ とばかり 組合員のうちから という縛りをはずせば

OK という
ことでもないと考えられる ? ことについて 本日は 記してみました

 

自身としては 質問・相談があったばあいの一応の構想はあるのですが

いろいろ検討なさっている管理組合の皆さま間で

前提の下地作りのための入り口として 次の掲載を眺めておいていただくと 好いな

と思われます

参考になさってみてください


外部専門家の活用ガイドライン  001189183.pdf (mlit.go.jp)

 

                           はたけやとくお事 務 所 

 

                             

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妥当な行使をする

2022-01-10 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

以前にも記しています が 

サホドの件数ではないとしても

類似の相談がポツポツとあるので オオヨソ常識? のようなことかもしれませんが 

要点だけを 

記させていただきます


専有部分へ 上階からと思われる漏水があり その事故の原因を調べるとか修理する

ためにどうしても他の専有部分への立入りが必要となるという場合には それを認め

なければならず 拒むことはできないことになっています

 

\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\
 区分所有法 
(区分所有者の権利義務等)            ※ 条文に省略部アリ
第六条 

2 区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、又は改良するため必要な範囲内
において、他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属しない共用部分の使用を請求す
ことができる。
この場合において、他の区分所有者が損害を受けたときは、その償金を支払わなければな
らない。
////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////
 
ということで
 
使用請求権 は 規定によって当然に認められる法定請求権です
 
この<使用権>は 区分所有者同士が 相互に持っているものです 

 
 
法定請求権 とはいっても 
 
『 権利があるので立ち入らせてもらうよ 』 というような突然の訪問であっては
「 権利濫用だろう 」 といわれても仕方ないかもしれませんネ
 
[権利]などというものを得ると なぜか いつもと違う言動をしてしまうような方が
なぜか 多くなる ? のでしょうか ?
 
他人の生活を妨害するおそれがあるのです 
権利の行使にも 当然 マナーが必要とされると考えなければなりません(当然のことですネ)

 
少しでも迷惑にならないように行使するべき
なので 権利使用の範囲・時期・方法などについて 具体的に話し合う つまり事前協議と
いうようなことを済ませてから本番の訪問を設定するという流れを守るのが スムースにいく
ための心構え となるでしょう(アタリマエ のようなことですが・・・)
 
 
立入りに どうしても応じない場合は 裁判を起こしたうえでの使用となるのも止むを得
ない と 理解されているといえます
(ケッシテ 自力で強行してはイケマセン  違法行為とも判断されてしまいますので)
妥当な権利行使に徹しなければいけないと考えます
 
<参考判例>
マンションの給水管からの漏水事故につき 階下の居住者が右給水管の点検修理のための
立ち入りを求めたのに対し 階上居住者が拒絶したことが修理妨害にあたるとして 損害
賠償責任が認められています (大阪地判昭和54・9・28)
 
 
 
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[所有者不明]のことなど

2022-01-04 | 〔法規 ・ 法制〕

 

 

■民法等の一部を改正する法律                (令和3年法律第24号)
■相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律 (令和3年法律第25号)

のことについては 以前にブログに載せさせていただいたのですが 施行期日 が明らかに

なっているものもあります


\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\

所有者不明土地関連法の施行期日について

001360807.pdf (moj.go.jp)

////////////////////////////////////////////////////////////////////////

 

 

業務上必須の知識であり 来年度スタートと同時に施行 のものもあるので 要点を

中心において それを掴めたなら把握すべきことを周辺にも膨らませながら進めて

いくことを意識しての学習に 今から努めておこうと考えています

 

それにしても サマザマな 制度改革・刷新とさえも思える動きが 民事でも

社会保険関係にも その他多くの分野においても 続きますね

世が そうした動きを為さざるを得ない情況にある ということでもあるので

しょうね?

 

当然のことですが 条規の改変が そうした動きに伴なってアチラで コチラ

でも という感があるので(いつの時代も そうしたものではあるのでしょうが)

ウッカリしていて 改正情報を見逃しているというようなままで事を進めてし

まっている

ようなことをしていないか ハッと ドキッとすることも あったりします

実務のなかでうごめく者のサダメ とでもいえましょうか ?

 

 

というようなことで

実務上 絶対的ナンバーワン装備すべきもの である 

最新六法 は 10月中購入(あるいは予約)を定例としています

 

                  はたけやまとくお事 務 所

 

               

 


寒い時期でも肌をさらしつつ まして春夏ともなれば・・

2022-01-02 | マンション〔実務に到るまでをも含む 相談アレコレ〕

 

 

今年も どうぞよろしくお願いいたします

 

新しい一年となり さっそくですが 学習の開始となるべくというタイミングで 質問・

相談がありました

 

 

タトゥーは 日本においては特に ? イロイロと物議を醸し 賛否両論の隔たりが大きい
ように思え 処置の難しい問題といえるでしょう

それに関するルールについて 裁判になっているものもあります

マンション建物内に あるいは敷地内に トレーニングルーム・プールあるいは水遊びがで
きる施設・場所などがある場合には 特に 問題になったりするようです

 

タトゥーというもの いったんほどこしたなら簡単に消すことのかなわぬ「戻れなさ」とで
もいわれることが 
決意や強いメッセージといった気持ちを表すキッカケともなっていることも 文化人類学
などの研究で明らかになっている というようなことを聞いたりもして いろいろ考えさ
せられたりします

〔 ソモソモ どうしていけないの なにか不都合でもあるの?
 一流サッカー選手あたりでも 今や普通にしていること ともいえそうでしょ 
 というような思いが 特に 若人さんあたりにはあるのかも
 知れませんね ? 〕

 

今ではタトゥープリンターの登場さえあるとのことで タトゥーのひとつの転換点になる
かもしれない などともいわれているようです(ファッションのひとつだ との考え方も
あるの でしょうか? ほどこすことも 消すことも さほどのエネルギーを要しない?)
そうしたこともあって これからもさらに マンション生活においても問題になり得るこ
とだ
ともいえるでしょう

 


共同の空間でのルール(建物・敷地内共用部分での 特に視的な接触機会の多いであろう
共同利用施設内でのルール設定が考えられる場合の 紳士協定的なマナーを超えるルール
として
約束違反を法的にも問える規準を設けるかどうか?)

マンション建物・敷地内(専有部内を除く)では 一切
タトゥー部をさらしてはならない(年間を通して)
トレーニングルーム・プール・水遊び場における付添い人や監視役等として施設に入る場
合も含めての特例無しのルールとする

というようなルールを 設けることとするか否か


裁判例としては 
タトゥーをほどこしている者について 一定の施設の利用禁止条項を設けることは
<受忍限度を超えたものとは認め得ない>
として その者の同意は必要とされない 
というものがあります〔東京地判平成23・8・23〕

※ この判例にも関連することですが
  《規約の設定においては 特別の影響を及ぼされる者の承諾 ということが問題にな
  る(区分所有法31①)けれども 使用細則の設定の場合は特別の影響を及ぼされる
  者の承諾は不要だ》 
   との解釈の仕方もあります が
   集会決議をもって使用細則で共用部分の管理に関して決議する場合も 特別の影響
   を及ぼされる者の承諾 
は必要となる(17②・18①③)

   とのこともあるのだから 直接に規約の設定・変更等による場合だけでなく 規約
   の定めに基づき集会の決議をもっての事項についての使用細則の設定決議の場合で
   も そうすること(類推適用して承諾必要とする)が妥当なのでは との説明をな   
   さる試験委員の方もおられます》 

 

今のところ そのマンションでは 議案とまでは成らず 検討課題 ということらしいの

ですが・・・

自身の思い・考え方は伝えてあります が

どのように扱われるか ??

というところです

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区分所有法

(共用部分の変更)
第十七条 
2 前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、
その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

 
(共用部分の管理)
第十八条 
共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行
為は、各共有者がすることができる。
 
3 前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。

 
(規約の設定、変更及び廃止)
第三十一条 
規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決
議によつてする。
この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼ
すべきときは、その承諾を得なければならない。

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     はたけやまとくお事 務 所


少しばかり?? ドキリと かもしれない条文

2021-12-30 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

特に滞納する理由というか事情がないようにみえる住民が 滞納常習状態になってい
るということで 

『こんな決まりもあるのですよ』

と その決まりなども 眺めてもらったことなどあった

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(共有物に関する負担)
第二百五十三条 
各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。

2 
共有者が一年以内に前項の義務を履行しないときは、他の共有者は、相当の償金を支払
ってその者の持分を取得することができる。
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共同で利用し 管理していく部分もあるのだから キチンと約束事を守っていかなけれ
ばならないことを 多少なりとも気にして欲しいので
〔もっとも これは民法の規定であって 特別法である区分所有法には登場しないので
 管理の費用を払わない組合員がいても 他の区分所有者が共用部分の共有持分を得て
 しまうことはできないのですが マンションで暮すことのルールの重さというものを
 知って欲しく 共有ということは このような面も本質としてあるのだろう という
 ことを参考として説明させていただいたりするのですが・・・〕
 
 
 
 
関連して
こんなことを 訊ねさせていただいたりもします

『20の区分された部屋を全員の共有にして それぞれの部屋を 一人一人が一室利用
 しながら住む ということ
 個別的に利用できる20の部屋を 一人一人の持ち物として その他の部分は共有と
 しながら住む ということ
同じことでしょうか ?』
と訊ねてみたりしたこともある
これも 共に利用するとともに 共に暮す部分もあるといえそうなマンション暮らしの
仕組みのことを 少しな
りとも思ってみて欲しい との気持ちからですが・・・

 
そんなことあたりをボツボツと話題にしながら 滞納していることをどのように考える
か と 事情を伺ってみるということも

あながち無駄にはならないことが 意外とあったりするのです
・・・・
《 払えない 》のではなく《 払いたくない 》という情況が 滞納者側にあったり
する場合など
では 
特に
 
 
 
 
自身の目指すマンション管理運営に関しての助言・助力・援助は ワンストップサービス 
つまり
ルールのことも 会計のことも 住民の日々の生活上のこと 建物・設備などのこと サ
マザマ
な多くのことでの実務的な接点をより多く持つことができる顧問とか第三者管理人
という姿であり
たい ということ(部門ごとに相談先が分かれるのでは 管理組合もサゾ
ヤご苦労なさ
ることでしょう)

 
最近特に思うのは 住民の高齢化に関してのこと〔これからは 夫婦二人だけ世帯という
よりは
単身者世帯のほうが多くなっていくという状況がドンドン進むと想定される〕で場
合に
よっては 行動がままならない方に後見制度について考慮が必要となり後見の事務の
利用
も避けられないという場面も増えそうだ ということなどもある
 
ということで マダマダ 自身もいろいろチャレンジ続行の来る年となりそうです
 
 
 
 
 
本年も ブログにタクサンの方々が訪れてくださり 感謝 さらに 感謝いたしております
ありがとうございました
 
 
 
 
みなさまにとって
穏やかな年末・年始でもありますこと 来る年もそのようでありますこと
お祈りいたしております
 
本年のブログは ここまでで 失礼させていただきます
 
ありがとう ございました
 
 
                        

        はたけやまとくお事 務 所        


各人が と 区分所有者全員で との差

2021-12-25 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

マンションでのお話です

本日の記事に関しての質問・相談も 少ないですが あります

 

 

管理組合の理事長の不始末についての対応のあり方も 組合員個々に 考え方が

異なるのも 無理もないかもしれません

それぞれの 人生観・価値観などがあります

《他の組合さんはどうであろうと 私は 許すことができません》

という声もあり得ます

 

 

理事長の任務に背くようなことを為して 管理組合に損害を与えてしまった

損害賠償を請求するために訴訟を起こす という場面でも マンション管理組合

という法的な性格上 次のような問題があります
(いつも述べさせていただいていますが 専有部所有者各人が レッキとした
 所有権者で構成されているので 団体 とはいっても その性格が特殊だと
 考えられます)

被害者 つまり 裁判を起こすのは(原告になるのは) 

[管理組合][個々の組合員の全体(総体)][持分を持つ個々の組合員各々]

のうち どれなのか ? どれであっても 問題なく 可とされるのか

既判力 とか 当事者適格 とか 法的な言葉は抜きにして・・・

先に 追行されたものが 法的には 同一の訴えのなかで唯一有効 となると
いうことなのか?


そのあたりは 特に執行部としては知っておくべき知識でもあるのでしょうか・・・

争いごと とはいっても

『裁判上での追及までは必要ないのでは』という考えもあるでしょうし

権利意識が マスマス 強くなっている ? といわれる昨今

『私一人であっても 納得できるまで訴訟を追行します』という組合員がいること

も さほど珍しいことではないのかもしれません

 

 

理事長の不法行為に対しての損害賠償のことですが 区分所有者が請求すると

いうことが許されるかについて 区分所有者が単独で請求することはできないと

いう判決があります(東京地判平成17・6・8)

 

そもそも [管理組合]の権利義務というのは どのようなものなのでしょう ?

規約に違反している区分所有者が与えた損害が発生したとき その損害賠償を

受け取る権利を持つのは [管理組合]という団体でしょうか それとも その

違反者以外の[個々の組合員] あるいは [組合員全体]なのでしょうか ?

規約というのは管理組合内部の規範であり それを守る義務は管理組合に対する

義務であると解されるので その義務に対応する権利というものは法人格のない

社団としての管理組合が持つことになるのだ ということなのでしょうか ?


持分を持つ共有者の団体でもあるのがマンション管理組合なので 一般的な団体

というものとは法的に扱いが異なる点があって当然であるとも解されるのであって 

大元の持分所有者である区分所有者自体が権利者なのだから 管理組合そのもの

の権利というもの以前に 区分所有者が 責任追及者で判決を受け取る者なのだ

という考え方もあるでしょうし・・・

 

というようなことが 問題になるのですが 理論は一義的に明確とはいえないよう

で 裁判においても サマザマです(端的言うと [管理組合]を前面に登場さ

せる か [区分所有者全体]を あるいは [個々の管理組合員]を 権利者

として 訴訟追行をも許すか

 

ということあたりのことですが

不法行為についての損害賠償請求 とか 不当利得返還請求については 管理者

(理事長)の権限を明確にしています

  (権限)
  第二十六条 
  2 管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。第十八条第四項(第二十一条
  において準用する場合を含む。)の規定による損害保険契約に基づく保険金額並びに共
  用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領について
  も、同様とする。
 
  (成立等)
  第四十七条 
  6 管理組合法人は、その事務に関し、区分所有者を代理する。第十八条第四項(第二
  十一条において準用する場合を含む。)の規定による損害保険契約に基づく保険金額並
  びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領に
  ついても、同様とする。
 
 
 
 
 
権利 ということが問題になる 反面
責任 のことも 
同様に問題になります
 
工作物責任(民法717)では 共用部分に起因した損害のことでは[管理組合]が責任を
負担するとの判例(漏水事故について 管理組合が水道管の占有者であるからとして東京
地判平成23・5・24)があったり
管理組合で管理すべき共用部分が原因となって個々の区分所有者に損害があった場合 最終
的には全区分所有者でその持分に応じてとなるとしても 先ずは管理組合は管理規約に基づ
いて あるいは工作物の不法行為責任を免れない との判例(福岡高裁平成12・12・27)
があったり
 
債務不履行責任では マンションの共用部分の修繕・保全を怠っていたために発生した専有部
への漏水による被害について[管理組合]への債務不履行責任追及が認められていたりしてい
ます(東京
地判平成22・2・12)
 
ということで [管理組合]への追及です
ゴミ置き場などへの不法占拠を是正することを怠ったことの追及を[管理組合]に為したこと
では マンションの共用部分の維持管理が管理組合の管理業務であったとしても その責務は
区分所有者全体に対して負うのであって 個々の区分所有者との関係においてその義務を負う
趣旨とは解されないので不法行為を構成しない とされた判例(東京地判平成21・1・28)
があったりし そこにおいては[管理組合]が責任の主体ではないとされています
 
 
 
 
では 関連して
区分所有者の責任は 
というと
 
(共用部分の負担及び利益収取)
第十九条 
各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部
分から生ずる利益を収取する。
 
とされているので [管理組合] が 工作物責任・債務不履行責任などの責任を負担する場合
には 区分所有者にも 持分に応じて負担が生じます

また 管理者の行為については
(区分所有者の責任等)
第二十九条 
管理者がその職務の範囲内において第三者との間にした行為につき区分所有者がその責めに
任ずべき割合は、第十四条に定める割合と同一の割合とする。ただし、規約で建物並びにそ
の敷地及び附属施設の管理に要する経費につき負担の割合が定められているときは、その割
合による。
 <管理組合法人>
(区分所有者の責任)
第五十三条 
管理組合法人の財産をもつてその債務を完済することができないときは、区分所有者は、第
十四条に定める割合と同一の割合で、その債務の弁済の責めに任ずる。ただし、第二十九条
第一項ただし書に規定する負担の割合が定められているときは、その割合による。
 
各区分所有者の負担の割合は 規約に別段の定めがあるのなら 規約の定めに従うことになる
 
となっています
 
 
 
マンションでお暮らしの方などには 参考になることかもしれません
 
受験者の方にとっても 参考になる知識だと 思われます
(一義的な解釈がなされない範囲のこととしても 適切か不適切か という問い方での
 出題などは考えられることでしょう)