おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

前回の 続き です

2021-10-25 | 国家試験受験サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

 

《 前回の続きです 》

マンションの建替え等の円滑化に関する法律

 


                                      省略アリ

 

(分配金取得計画の決定及び認可)
第百四十一条 組合は、第百二十三条第一項の公告後、遅滞なく、分配金取得計画を定めなければならない。この場合においては、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事等の認可を受けなければならない。
2 組合は、前項後段の規定による認可を申請しようとするときは、分配金取得計画について、あらかじめ、総会の議決を経るとともに、売却マンションの敷地利用権が賃借権であるときは、売却マンションの敷地の所有権を有する者の同意を得なければならない。ただし、その所有権をもって組合に対抗することができない者については、この限りでない。
 
 
 
(分配金取得計画の内容)
第百四十二条 分配金取得計画においては、国土交通省令で定めるところにより、次に掲げる事項を定めなければならない。
一 組合員の氏名又は名称及び住所
二 組合員が売却マンションについて有する区分所有権又は敷地利用権
三 組合員が取得することとなる分配金の価額
四 売却マンション又はその敷地に関する権利(組合員の有する区分所有権及び敷地利用権を除く。)を有する者で、この法律の規定により、権利消滅期日において当該権利を失うものの氏名又は名称及び住所、失われる売却マンション又はその敷地について有する権利並びにその価額
五 第百五十五条の規定による売却マンション又はその敷地の明渡しにより前号に掲げる者(売却マンション又はその敷地を占有している者に限る。)が受ける損失の額
六 補償金の支払に係る利子又はその決定方法
七 権利消滅期日
2 売却マンションに関する権利又はその敷地利用権に関して争いがある場合において、その権利の存否又は帰属が確定しないときは、当該権利が存するものとして、又は当該権利が現在の名義人(当該名義人に対して第百八条第十項において準用する区分所有法第六十三条第四項又は第百二十四条第一項の規定による請求があった場合においては、当該請求をした者)に属するものとして分配金取得計画を定めなければならない。
 
 
 
 
(分配金取得計画に基づく組合の処分)
第百四十七条 組合は、分配金取得計画若しくはその変更の認可を受けたとき、又は分配金取得計画について第百四十五条の国土交通省令で定める軽微な変更をしたときは、遅滞なく、国土交通省令で定めるところにより、その旨を公告し、及び関係権利者に関係事項を書面で通知しなければならない。
2 分配金取得計画に基づく組合の処分は、前項の通知をすることによって行う。
3 分配金取得計画に基づく組合の処分については、行政手続法第三章の規定は、適用しない。
 
 
 
(権利売却の登記)
第百五十条 組合は、権利消滅期日後遅滞なく、売却マンション及びその敷地に関する権利について必要な登記を申請しなければならない。
2 権利消滅期日以後においては、売却マンション及びその敷地に関しては、前項の登記がされるまでの間は、他の登記をすることができない。
 
 
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建替え等円滑化法の 問題に登場 などの条文

2021-10-25 | 国家試験受験サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

 

過去10年ほどにおける マンション管理士試験に登場の
[マンションの建替え等の円滑化に関する法律]
の条文です
前後の項号など 関連の箇所をも掲載しているものもありますが
必要があれば 参考になさってみてください
〔掲載外のものにも 眼をとおすべきなのですが まず 今まで
 の傾向を確認してみるためには有効な のではないかと考え
ます〕

                                                                                                                      省略部アリ
(設立の認可)
第九条 区分所有法第六十四条の規定により区分所有法第六十二条第一項に規定する建替え決議(以下単に「建替え決議」という。)の内容によりマンションの建替えを行う旨の合意をしたものとみなされた者(マンションの区分所有権又は敷地利用権を有する者であってその後に当該建替え決議の内容により当該マンションの建替えを行う旨の同意をしたものを含む。以下「建替え合意者」という。)は、五人以上共同して、定款及び事業計画を定め、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事(市の区域内にあっては、当該市の長。以下「都道府県知事等」という。)の認可を受けて組合を設立することができる。
2 前項の規定による認可を申請しようとする建替え合意者は、組合の設立について、建替え合意者の四分の三以上の同意(同意した者の区分所有法第三十八条の議決権の合計が、建替え合意者の同条の議決権の合計の四分の三以上となる場合に限る。)を得なければならない
 
(区分所有権及び敷地利用権の売渡し請求)
第十五条 組合は、前条第一項の公告の日(その日が区分所有法第六十三条第二項(区分所有法第七十条第四項において準用する場合を含む。)の期間の満了の日前であるときは、当該期間の満了の日)から二月以内に、区分所有法第六十三条第四項(区分所有法第七十条第四項において準用する場合を含む。)に規定する建替えに参加しない旨を回答した区分所有者(その承継人を含み、その後に建替え合意者等となったものを除く。)に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。建替え決議等があった後に当該区分所有者から敷地利用権のみを取得した者(その承継人を含み、その後に建替え合意者等となったものを除く。)の敷地利用権についても、同様とする。
2 前項の規定による請求は、建替え決議等の日から一年以内にしなければならない。ただし、この期間内に請求することができなかったことに正当な理由があるときは、この限りでない。

(役員の資格、選挙及び選任)
第二十一条 理事及び監事は、組合員(法人にあっては、その役員)のうちから総会で選挙する。ただし、特別の事情があるときは、組合員以外の者のうちから総会で選任することができる。
 
(総会の決議事項)
第二十七条 次に掲げる事項は、総会の議決を経なければならない。
三 借入金の借入れ及びその方法並びに借入金の利率及び償還方法
五 予算をもって定めるものを除くほか、組合の負担となるべき契約
七 権利変換計画及びその変更
九 組合の解散
 
(総会の議事等)
第二十九条 総会は、総組合員の半数以上の出席がなければ議事を開くことができず、その議事は、この法律に特別の定めがある場合を除くほか、出席者の議決権の過半数で決し、可否同数のときは、議長の決するところによる。
 
(特別の議決)
第三十条 第二十七条第一号及び第二号に掲げる事項のうち政令で定める重要な事項並びに同条第八号及び第九号に掲げる事項は、組合員の議決権及び持分割合(組合の専有部分が存しないものとして算定した施行マンションについての区分所有法第十四条に定める割合(一括建替え合意者のみにより設立された組合にあっては、組合の持分が存しないものとして算定した施行マンションの敷地(これに関する権利を含む。)の持分の割合)をいう。第三項において同じ。)の各四分の三以上で決する。
2 権利変換期日以後における前項の規定の適用については、同項中「組合の」とあるのは「組合及び参加組合員の」と、「施行マンション」とあるのは「施行再建マンション」とする。
3 第二十七条第七号に掲げる事項は、組合員の議決権及び持分割合の各五分の四以上で決する。
 
(経費の賦課徴収)
第三十五条 組合は、その事業に要する経費に充てるため、賦課金として参加組合員以外の組合員に対して金銭を賦課徴収することができる。
3 組合員は、賦課金の納付について、相殺をもって組合に対抗することができない。
 
(施行の認可)
第四十五条 第五条第二項の規定によりマンション建替事業を施行しようとする者は、一人で施行しようとする者にあっては規準及び事業計画を定め、数人共同して施行しようとする者にあっては規約及び事業計画を定め、国土交通省令で定めるところにより、そのマンション建替事業について都道府県知事等の認可を受けなければならない。
2 前項の規定による認可を申請しようとする者は、その者以外に施行マンションとなるべきマンション又はその敷地(隣接施行敷地を含む。)について権利を有する者があるときは、事業計画についてこれらの者の同意を得なければならない。ただし、その権利をもって認可を申請しようとする者に対抗することができない者については、この限りでない。
3 前項の場合において、施行マンションとなるべきマンション又はその敷地(隣接施行敷地を含む。以下この項において同じ。)について権利を有する者のうち、区分所有権、敷地利用権、敷地の所有権及び借地権並びに借家権以外の権利(以下「区分所有権等以外の権利」という。)を有する者から同意を得られないとき、又はその者を確知することができないときは、その同意を得られない理由又は確知することができない理由を記載した書面を添えて、第一項の規定による認可を申請することができる。
 
(権利変換手続開始の登記)
第五十五条 施行者は、次に掲げる公告があったときは、遅滞なく、登記所に、施行マンションの区分所有権及び敷地利用権(既登記のものに限る。)並びに隣接施行敷地の所有権及び借地権(既登記のものに限る。)について、権利変換手続開始の登記を申請しなければならない。
一 組合が施行するマンション建替事業にあっては、第十四条第一項の公告又は新たな施行マンションの追加に係る事業計画の変更の認可の公告
二 個人施行者が施行するマンション建替事業にあっては、その施行についての認可の公告又は新たな施行マンションの追加に係る事業計画の変更の認可の公告
2 前項の登記があった後においては、当該登記に係る施行マンションの区分所有権若しくは敷地利用権を有する者(組合が施行するマンション建替事業にあっては、組合員に限る。)又は当該登記に係る隣接施行敷地の所有権若しくは借地権を有する者は、これらの権利を処分するときは、国土交通省令で定めるところにより、施行者の承認を得なければならない。
 
(権利変換を希望しない旨の申出等)
第五十六条 第十四条第一項の公告又は個人施行者の施行の認可の公告があったときは、施行マンションの区分所有権又は敷地利用権を有する者は、その公告があった日から起算して三十日以内に、施行者に対し、第七十条第一項及び第七十一条第二項の規定による権利の変換を希望せず、自己の有する区分所有権又は敷地利用権に代えて金銭の給付を希望する旨を申し出ることができる。
 
(権利変換計画の決定及び認可)
第五十七条 
2 施行者は、前項後段の規定による認可を申請しようとするときは、権利変換計画について、あらかじめ、組合にあっては総会の議決を経るとともに施行マンション又はその敷地について権利を有する者(組合員を除く。)及び隣接施行敷地がある場合における当該隣接施行敷地について権利を有する者の同意を得、個人施行者にあっては施行マンション又はその敷地(隣接施行敷地を含む。)について権利を有する者の同意を得なければならない。ただし、次に掲げる者については、この限りでない。
一 区分所有法第六十九条の規定により同条第一項に規定する特定建物である施行マンションの建替えを行うことができるときは、当該施行マンションの所在する土地(これに関する権利を含む。)の共有者である団地内建物の区分所有法第六十五条に規定する団地建物所有者(第九十四条第三項において単に「団地建物所有者」という。)
二 その権利をもって施行者に対抗することができない者 
3 前項の場合において、区分所有権等以外の権利を有する者から同意を得られないときは、その同意を得られない理由及び同意を得られない者の権利に関し損害を与えないようにするための措置を記載した書面を添えて、第一項後段の規定による認可を申請することができる。
 
(権利変換計画に関する総会の議決に賛成しなかった組合員に対する売渡し請求等)
第六十四条 組合において、権利変換計画について総会の議決があったときは、組合は、当該議決があった日から二月以内に、当該議決に賛成しなかった組合員に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。
3 組合において、権利変換計画について総会の議決があったときは、当該議決に賛成しなかった組合員は、当該議決があった日から二月以内に、組合に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で買い取るべきことを請求することができる。
 
(審査委員の関与)
第六十七条 施行者は、権利変換計画を定め、又は変更しようとするとき(国土交通省令で定める軽微な変更をしようとする場合を除く。)は、審査委員の過半数の同意を得なければならない。
 
(敷地に関する権利の変換等)
第七十条 権利変換期日において、権利変換計画の定めるところに従い、施行マンションの敷地利用権は失われ、施行再建マンションの敷地利用権は新たに当該敷地利用権を与えられるべき者が取得する。
2 権利変換期日において、権利変換計画の定めるところに従い、隣接施行敷地の所有権又は借地権は、失われ、又はその上に施行再建マンションの敷地利用権が設定される。
  
(施行マンションに関する権利の変換)
第七十一条 権利変換期日において、施行マンションは、施行者に帰属し、施行マンションを目的とする区分所有権以外の権利は、この法律に別段の定めがあるものを除き、消滅する。
2 施行再建マンションの区分所有権は、第八十一条の建築工事の完了の公告の日に、権利変換計画の定めるところに従い、新たに施行再建マンションの区分所有権を与えられるべき者が取得する。
 
(権利変換の登記)
第七十四条 施行者は、権利変換期日後遅滞なく、施行再建マンションの敷地(保留敷地を含む。)につき、権利変換後の土地に関する権利について必要な登記を申請しなければならない。
2 権利変換期日以後においては、施行再建マンションの敷地(保留敷地を含む。)に関しては、前項の登記がされるまでの間は、他の登記をすることができない。
 
(占有の継続)
第七十九条 権利変換期日において、第七十一条第一項の規定により失った権利に基づき施行マンションを占有していた者及びその承継人は、次条第一項の規定により施行者が通知した明渡しの期限までは、従前の用法に従い、その占有を継続することができる。第七十条第二項の規定により、権利を失い、又は敷地利用権を設定された者及びその承継人についても、同様とする。
 
(施行マンション等の明渡し)
第八十条 施行者は、権利変換期日後マンション建替事業に係る工事のため必要があるときは、施行マンション又はその敷地(隣接施行敷地を含む。)を占有している者に対し、期限を定めて、その明渡しを求めることができる。
2 前項の規定による明渡しの期限は、同項の請求をした日の翌日から起算して三十日を経過した後の日でなければならない。
  
(施行再建マンションに関する登記)
第八十二条 施行者は、施行再建マンションの建築工事が完了したときは、遅滞なく、施行再建マンション及び施行再建マンションに関する権利について必要な登記を申請しなければならない。
2 施行再建マンションに関する権利に関しては、前項の登記がされるまでの間は、他の登記をすることができない。
 
(マンション敷地売却決議)
第百八条 第百二条第一項の認定を受けた場合において、要除却認定マンションに係る敷地利用権が数人で有する所有権又は借地権であるときは、区分所有者集会において、区分所有者、議決権及び当該敷地利用権の持分の価格の各五分の四以上の多数で、当該要除却認定マンション及びその敷地(当該敷地利用権が借地権であるときは、その借地権)を売却する旨の決議(以下「マンション敷地売却決議」という。)をすることができる。
2 マンション敷地売却決議においては、次に掲げる事項を定めなければならない。
一 買受人(第百二十条第一項の規定により組合(第百十六条に規定する組合をいう。以下この号において同じ。)が設立された場合にあっては、組合から要除却認定マンションを買い受ける者)となるべき者の氏名又は名称
二 売却による代金の見込額
三 売却によって各区分所有者が取得することができる金銭(以下「分配金」という。)の額の算定方法に関する事項
 
(名称の使用制限)
第百十九条 組合は、その名称中にマンション敷地売却組合という文字を用いなければならない。
 
(設立の認可)
第百二十条 第百八条第十項において読み替えて準用する区分所有法第六十四条の規定によりマンション敷地売却決議の内容によりマンション敷地売却を行う旨の合意をしたものとみなされた者(マンションの区分所有権又は敷地利用権を有する者であってその後に当該マンション敷地売却決議の内容により当該マンション敷地売却を行う旨の同意をしたものを含む。以下「マンション敷地売却合意者」という。)は、五人以上共同して、定款及び資金計画を定め、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事等の認可を受けて組合を設立することができる。
2 前項の規定による認可を申請しようとするマンション敷地売却合意者は、組合の設立について、マンション敷地売却合意者の四分の三以上の同意(同意した者の区分所有法第三十八条の議決権の合計がマンション敷地売却合意者の同条の議決権の合計の四分の三以上であり、かつ、同意した者の敷地利用権の持分の価格の合計がマンション敷地売却合意者の敷地利用権の持分の価格の合計の四分の三以上となる場合に限る。)を得なければならない。
 
(組合員)
第百二十五条 売却マンションのマンション敷地売却合意者(その承継人(組合を除く。)を含む。)は、全て組合の組合員とする。
2 マンションの一の専有部分が数人の共有に属するときは、その数人を一人の組合員とみなす。
 
(役員)
第百二十六条 組合に、役員として、理事三人以上及び監事二人以上を置く。
2 組合に、役員として、理事長一人を置き、理事の互選によりこれを定める。
3 第二十一条から第二十五条まで(同条第一項後段を除く。)の規定は、組合の役員について準用する。この場合において、第二十二条第一項中「三年」とあるのは、「一年」と読み替えるものとする。
 
(総会の決議事項)
第百二十八条 次に掲げる事項は、総会の議決を経なければならない。
一 定款の変更
三 借入金の借入れ及びその方法並びに借入金の利率及び償還方法
五 予算をもって定めるものを除くほか、組合の負担となるべき契約
六 賦課金の額及び賦課徴収の方法
七 分配金取得計画及びその変更
八 組合の解散
 
(総会の招集及び議事についての規定の準用)
第百二十九条 第二十八条の規定は組合の総会の招集について、第二十九条の規定は組合の総会の議事について、それぞれ準用する。
(特別の議決)
第百三十条 第百二十八条第一号に掲げる事項のうち政令で定める重要な事項及び同条第八号に掲げる事項は、組合員の議決権及び敷地利用権の持分の価格の各四分の三以上で決する。
 
(総代会)
第百三十一条 組合員の数が五十人を超える組合は、総会に代わってその権限を行わせるために総代会を設けることができる。
2 総代会は、総代をもって組織するものとし、総代の定数は、組合員の総数の十分の一を下らない範囲内において定款で定める。ただし、組合員の総数が二百人を超える組合にあっては、二十人以上であることをもって足りる。
 
(議決権及び選挙権)
第百三十三条 組合員及び総代は、定款に特別の定めがある場合を除き、各一個の議決権及び選挙権を有する。
2 組合員は書面又は代理人をもって、総代は書面をもって、議決権及び選挙権を行使することができる。
3 組合と特定の組合員との関係について議決をする場合には、その組合員は、議決権を有しない。
5 代理人は、同時に五人以上の組合員を代理することができない。
 
(審査委員)
第百三十六条 組合に、この法律及び定款で定める権限を行わせるため、審査委員三人以上を置く。
2 審査委員は、土地及び建物の権利関係又は評価について特別の知識経験を有し、かつ、公正な判断をすることができる者のうちから総会で選任する。
 
(解散)
第百三十七条 組合は、次に掲げる理由により解散する。
一 設立についての認可の取消し
二 総会の議決
三 事業の完了又はその完了の不能
2 前項第二号の議決は、権利消滅期日前に限り行うことができるものとする。
3 組合は、第一項第二号又は第三号に掲げる理由により解散しようとする場合において、借入金があるときは、解散について債権者の同意を得なければならない。
4 組合は、第一項第二号又は第三号に掲げる理由により解散しようとするときは、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事等の認可を受けなければならない。
5 都道府県知事等は、組合の設立についての認可を取り消したとき、又は前項の規定による認可をしたときは、遅滞なく、その旨を公告しなければならない。
6 組合は、前項の公告があるまでは、解散をもって組合員以外の第三者に対抗することができない。

⇒ ≪ 続く ≫
  
                                                                                                   
 

意表をつく問い方 の 登場があっても

2021-10-23 | 国家試験受験サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

 

当地は 寒さのランクが急上昇中

みなさまのところは いかがですか

 

 

本日の マンション管理士試験過去問題

 

                                                              ※ 改題し かつ 問い方を変えての利用を
                      させていただいております

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2011年度

【問 11】 

下記の状況で、専有部分のある建物であるA~D棟等がある。

区分所有法の規定による団地関係(この問いにおいて、区分

所有法第65条の団地建物所有者の団体をいう。)は、いくつ

成立するかを答えよ。

ただし、規約に別段の定めはないものとし、団地関係は重層

して成立するものとする。

なお、それぞれの土地は長方形をなしている。

             記

ア : A・B・C・Dの通路の一筆の土地

イ : アの土地の一辺に接して アの真北側にA・Bの一筆の敷地

ウ : アの土地の一辺の一部に接して アの真南側に Cの一筆の敷地

エ : アの土地の一辺の一部及びウの一辺に接して アの真南側に Dの一筆の敷地

 

以下の施設がある

オ : イの土地に、A・B・Cの立体駐車場

カ : エの土地に、C・Dの立体駐車場

キ : エの土地に、B・C・Dのごみ集積所

ク : イの土地に、Aのごみ集積所

[例えば、Aのごみ集積所 とは、A棟の区分所有者全員で共有するごみ集積所で

 あることを意味し、その他の通路、敷地、立体駐車場及びごみ集積所も、その例

 による。]

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意表をつくような問い方が登場したとしても まず 落ち着いて
本問題のような場合は 図を描いてみることも 有効でしょう(さほど時間は要しないはず)
 
 
ポイントは 65条の条文を掴んでいるか否か です
 
(団地建物所有者の団体)であることの要件はなにか ということ
 

 
 
第二章 団地
(団地建物所有者の団体)
第六十五条 
一団地内に棟の建物があつて、その団地内の土地又は附属施設(これらに関する権利を含む。)
それらの建物の所有者(専有部分のある建物にあつては、区分所有者共有に属する場合には、
それらの所有者(以下「団地建物所有者」という。)は、全員で、その団地内の土地、附属施設及
び専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を
開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。


 

いわゆる基本書では 団地 の要件として 二つのことが示されています

・ 団地内の複数棟の建物

・ 団地内の土地または附属施設が複数棟の建物の所有者の共有・準共有

 


複数
の建物
所有者の共有になっている土地又は附属施設 ということが 調うと
団地関係が成立する
という理解でも好いと考えます

 
 : A・B・C・Dの通路の一筆の土地
は A~Dの建物の その区分所有者全員の共有 の 通路(土地) と そろっている

 
 : アの土地の一辺に接して アの真北側にA・Bの一筆の敷地
は AとBの建物の その区分所有者全員の共有 の 敷地(土地) と そろっている
 
 
 /  / 
は それぞれ 建物 と それぞれの区分所有者全員の共有 の それぞれの附属施設 
と そろっている
 
 
ということで 団地関係が成立するのは

複数の建物(その区分所有者全員)で共有する土地として
① A、B、C、Dの通路
② A、Bの敷地
 
複数の建物(その区分所有者全員)で共有する附属施設として
③ A、B、Cの立体駐車場
④ C、Dの立体駐車場
⑤ B、C、Dのごみ集積所 
 
Aのごみ集積所は Aの区分所有者のみの共有なので 複数の建物(の区分所有者全員)で
共有する附属施設とは なっていません
 
ということで
五つ 

 
[ 念のためですが 
 団地関係の成立において 複数の建物の所在は 同じ筆(土地の一区画単位)に在る場合 
 が前提になる とかということではありません ので 混乱のないように 感覚を整理し
 ておくと好いと思われます 

 〔団地〕とは 複数棟の建物が 一定範囲に建築されている場合 の 一定範囲の土地を
  意味します
 〔団地〕という言葉についての定義はありません
  一定の要件を満たすと【区分所有法 団地の章 第2章】が適用になるという構成をと
  っている ということになりますので ]
 
 
                          

議事録作成

2021-10-22 | 国家試験受験サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

 

 

本日のマンション管理士試験 過去問 は 平成23年度のものです

 



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問 31

 
甲管理組合の総会終了後、議長が議事録を作成したが、議長が総会で指名した議事録署名人

の一人Aが修正の必要があるとして署名押印を拒否した。

この場合におけるB~Eの各理事の意見として、区分所有法、標準管理規約及び民法の規定

による適切・不適切を答えよ。ただし、電磁的方法が利用可能ではない場合とする。

                                                    ※ 問い方を変えて利用させていただいています
                 令和3年4月1日の時点においてにて 答えてください

 
 B理事「議事録の作成権限は議長にありますから、Aの修正要求の内容にかかわらず、応
  じる必要はないと思います。」


 C理事「総会で議事録署名人に指名した以上、Aの署名押印がないと議事録そのものが無
  効となりますよ。」


 D理事「議事録の作成期限は決まっていないので、時問がかかってもAが折れるまで、議
  事録の作成を見合わすべきでしょう。」


 E理事「Aの署名押印を得られないからといって、議長が議事録を作成しないときは、過
  料に処せられることもありますよ。」
 

 

 について

  議長の指名する2名の総会に出席した組合員がこれに署名押印しな
  ければならないとしているのは 議事録の記載が正確であることを
  作成者以外の者に確認させるため

  なので 少なくとも 議事の経過の要領やその結果に誤りがある場
  合には 議長(作成者)は修正要求に応じる必要がある


 
区分所有法(議事録)
第四十二条 
集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。

2 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。

 
(議事録の作成、保管等)単棟型
第49条
総会の議事については、議長は、議事録を作成しなければならない。

2 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、議長及び
議長の指名する2名の総会に出席した組合員がこれに署名押印しな
ければならない。

 

 

 について

 署名押印を欠くような議事録だとしても 作成の権限を持つ総会の
 議長によって作成されたものである限りは 議事内容を証する証拠
 としての効力はあるので 記載内容の真実性について疑われるよう
 な場合を除いて 議事録そのものが無効となってしまうものではな
 いと解される

 

 

 について

 作成期限に関して 特に規定は無い

 しかし 議事録は閲覧に供されるものであることからしても 作成に
 いくら時間がかかってもよいとは解し得ないので議長は速やかに議事
 録を作成すべきと解される


 
区分所有法(議事録)
第四十二条 
5 第三十三条の規定は、議事録について準用する。
 
(規約の保管及び閲覧)
第三十三条 
2 前項の規定により規約を保管する者は、利害関係人の請求があつたときは、正当な理由があ
る場合を除いて、規約の閲覧(規約が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記
録された情報の内容を法務省令で定める方法により表示したものの当該規約の保管場所における
閲覧)を拒んではならない。

 
第49条   単棟型
3 理事長は、議事録を保管し、組合員又は利害関係人の書面による請求
があったときは、議事録の閲覧をさせなければならない。この場合にお
いて、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。

 

 

 について

 議長は総会の議事録作成する義務があり その違反には罰則がある

 


 
(議事録)
第四十二条 
集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない
 
 
第三章 罰則
第七十一条 
次の各号のいずれかに該当する場合には、その行為をした管理者、理事、規約を保管する者、
議長又は清算人は、二十万円以下の過料に処する。

三 第四十二条第一項から第四項まで(これらの規定を第六十六条において準用する場合を
含む。)の規定に違反して、議事録を作成せず、又は議事録に記載し、若しくは記録すべき
事項を記載せず、若しくは記録せず、若しくは虚偽の記載若しくは記録をしたとき。

 

//////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////
 
 
 
ということで
 
1 ・ 2 ・ 3 は 不適切
 は 適切
 
区分所有法42条 は 強行規定です
規約をもってしても 適用排除することはできません
                                                     

自身にとっては疑問 ?けれど?そうしたことではないのかな?

2021-10-22 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

前回のブログでは サマザマ 意見を述べさせていただいたのですが

そこでの 大きなポイントとして

[標準管理規約 は 法 規 ではない]

ということが 絡んでいます

 

 

昭和二十五年建設省令第四十号
建築基準法施行規則
建築基準(昭和二十五年法律第二百一号)及び建築基準法施行令(昭和二十五年政令第三百三十八号)
を実施するため、建築基準法施行規則を次のように定める。
 
(○○○)
第一条 ○○○○
 
例として
建築基準法関係の 施行令 と 施行規則 のことを載せました
 
なんのために ? と 思われるでしょう

 
長い間の 大きな ? 疑問 なのですが
 
『・・・なぜ 区分所有法には 施行令 は無いし ? 施行規則も ほんの
 
 技術的な事に関しての登場だけで 

 済んでいるんだろう ? というか 済ませているのだろう・・・ 


 それらをより登場させることで 法に沿った管理基準を迅速に補えることもあり
 得るだろう また それに沿った標準管理規約など実質準法規類ともいえそ
 うなものの改正も よりスムースに迎えられることがあるだろう・・・



 ・・? サマザマな緊急時にも それらに働いてもらって より迅速な手当
 てのための指針を示すことができて より明確な法的効果を国民に示すこと
 ができ マンション住民 や 関係するものにも 管理遂行の方向を法的な
 楯でもって保護し得るだろうに・・・・?
 
 国会など通させなくとも 内閣と連携をとりつつ 省独自でも規則でもって立法
 できることを 活用してみ
るといいのではないかなー(区分所有法にも その
 ようなことで 特に 緊急時での対応可の範囲があるのでは
?)
 
 ・・・やはり 体制上の問題があるのかな ? 独特な理由が どこかに
 在るのだろうか ? 関連法との 法的な理論上 のことなのかなー ?
 
 
 
 そんなふうなことを
 事があるたびに思っていたのです
 
 
 
『標準管理規約は 法 ではない  
 管理規約の参考になるものを示している 
 標準管理規約担当部署は<立法>あるいは その立案作業を直接担当して
 いるわけではない と 解されましょうが
 マンション政策部門の方たち
 幾人ほどでモロモロの作業にあたっておられるのだろうか
(法案担当部署・標準管理規約担当部署は各々なのだろうか
 そもそも 前者は機構図のなかに登場しているのだろうか)?


 率直に言って 
 法の直下にある というか 法を補うランクに位置どる政令や規則がないよう
 なまま<技術論的な面ではさておき 組織・機構・各種手続のアレコレの面で>
(つまり 緩衝部 とでもいうものがないような)状態で 一手に 即 いわば
 法のカ
バー(標準管理規約では 参考となるものを示すことに関わるというこ
 となの
だろうが)を任され ・・・ 
 法の範囲内とはいっても どの程度まで示すことが許されるのだろう など
 と逐一検討しながらの作業なのだろうかな ?  タイヘンなお仕事だろう


 
 
 今日もあらためて 改正の標準管理規約を 必要に応じて眺めていたのです
 が 今回の改正などでは 言葉の歯切れがよくないなー というか 表現に
 苦労をなさっているなー
(緊急時対策などに追われ アチラコチラからの声に最前線での対応を強いられ
 たのだろうな   なんらかの方向を示さなければ ということで
 日々 そうとうなご苦労をなさったことだろう)
 と感じてしまう部分が アチコチ に 少なからずある ? という印象を 
 自身は拭えないでいます


 
 区分所有法施行令 ・ 区分所有法施行規則 類を より活用するとしたなら 
 
 法的効力のある指針を 迅速・臨機応変に示すことができ 
 
 しいては 法規類の内容範囲に従うべき「標準管理規約(コメントも)」
 
 の改正も 歯切れよく 曖昧さのない よりスッキリとした姿で示すことが
 
 できる場合が増えるように思ってしまうのだけれど・・・
 
 
 
と 
本日は ツブヤイテしまいました 
 
一介の素浪人の ブツブツ 呟き
(どうぞ お許しを くだされ)               
             
 
                
 
 

自身は その手法にヒヤヒヤ感を拭えません

2021-10-21 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

[管理者は、毎年1回一定の時期に行うべき管理者の事務に関する報告を、集会

 においてではなく、電磁的方法により行うことができる。]

 これは 2011年度のマンション管理士試験での肢として登場し 正誤を問わ

 れたものでしたが 現時点でも 自身としては 誤り と答えざるを得ないと考

 えています(標準管理規約コメントによると ?? となってしまう受験生もおられ

 るかもしれませんが < もっとも 令和3年6月にだされたコメントによれば 

 なので 4月にはコメントにないことでしたが>

 

 

ということで 法文にある[集会において 決議する・報告する]ということなど

に関してですが マンション管理においての法的なよりどころのことですので 管

理組合から 相談がなされることが続いている情況でもあり 再び(以前に何度か

係る記事を載せておりますが)関連することを記させていただきたいと思い 本日

の記事となりました

 

 

 

たしかに 

[標準管理規約] は [管理規約の制定、変更をする際の 参 考]となるもの

であって

指針あるいはモデル(ひな型)]というものではないとされています

区分所有という基本となるに基づく内容のものでなければならないことは 

当然

のことです(条規に限らずコメントも)

 

 

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

「マンション標準管理規約」の改正について
(概要)
Ⅰ.「マンション標準管理規約(単棟型)」の改正(概要) 
1.IT を活用した総会・理事会
「IT を活用した総会」等の会議の実施が可能なことを明確化し、これに合
わせて留意事項等を記載
〇「IT を活用した総会」等の会議を実施するために用いる「WEB 会議システ
ム等」の定義を定義規定に追加(第2条)
〇理事長による事務報告が「IT を活用した総会」等でも可能なことを記載
(第 38 条関係コメント)
〇「IT を活用した総会」等の会議を実施するにあたっては、WEB 会議システ
ム等にアクセスするための URL を開催方法として通知することが考えら
れることを記載(第 43 条及び同条関係コメント(総会)・第 52 条関係コ
メント(理事会))
〇IT を活用した議決権の行使は、総会や理事会の会場において議決権を行
使する場合と同様に取り扱うことを記載(第 46 条関係コメント(総会)・
第 53 条関係コメント(理事会))
〇「IT を活用した総会」等の会議の実施が可能であること及び定足数を算
出する際の WEB 会議システム等を用いて出席した者の取り扱い等につい
て記載(第 47 条及び同条関係コメント(総会)・第 53 条及び同条関係コ
メント(理事会))
 ※ IT を活用した総会・理事会の具体的な開催方法は(一社)マンション
管理業協会が「IT を活用した総会の実施ガイドライン」を定めています。
※ また、この IT を活用した総会・理事会については、それを可能とする
ことを明確化する観点から標準管理規約の改正を行っているものである
ため、この改正に伴って各管理組合の管理規約を変更しなくとも、IT を
活用した総会・理事会の開催は可能です。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

上記は 6月に出されたものの一部ですが そこには

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

6.その他所要の改正
 改元に伴う記載の適正化、書面・押印主義の見直しや近年の最高裁判決等
に伴う改正 等
 ※ 総会の議事録への区分所有者の押印を不要とする改正(第 49 条(ア)第
2項(イ)第3項関係)については、今般のデジタル社会形成整備法による
区分所有法の改正が令和3年9月1日施行であることを踏まえ、同日まで
は引き続き押印が必要であることにご留意ください。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

と 法に沿っての 施行があるまでの留意の必要のことが 示してあり 法
に支えられての標準管理規約であることが こうした文言によっても理解され
ます
(要するに 法に基づく標準管理規約であることの ひとつの証左と捉えられ
 ます)

押印無用 という 率直に言って サホド 重要とも思えない?ような事項につ
いてさえ

いわんや [業務執行報告・総会招集] をや と思わざるを得ません

マンション管理においての法的なよりどころの 集 会 に関することです

いろいろとありますが 2点(区分所有法34・43)にしぼって できるだけ

シンプルに記してみます


(理事長)
第38条 
3 理事長は、通常総会において、組合員に対し、前会計年度における管理組合
の業務の執行に関する報告をしなければならない。

【コメント】
第 38 条関係

第3項について、WEB 会議システム等を用いて開催する通常総会に

おいて、理事長が当該システム等を用いて出席し報告を行うことも
可能であるが、WEB 会議システム等を用いない場合と同様に、各組
員からの質疑への応答等について適切に対応する必要があること
留意すべきである。

 

区分所有法(事務の報告)
第四十三条 
管理者は、集会において、毎年一回一定の時期に、その事務に関する報告を
しなければならない。
 

 

(総会)
第42条 

理事長は、通常総会を、毎年1回新会計年度開始以後2か月以内
に招集しな
ければならない。

【コメント】
第42条関係
(第3項関係)
災害又は感染症の感染拡大等への対応として、WEB 会議システム等を
用いて会議を開催することも考えられるが、やむを得ない場合におい
ては、通常総会を必ずしも「新会計年度開始以後2か月以内」に招集
する必要はなく、これらの状況が解消された後、遅滞なく招集すれば
足りると考えられる。

区分所有法(集会の招集)
第三十四条 
2 管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。


 
 
 
上記のように 法43・34 においては 
( 30条 規約事項 ・ 
  33条 規約の保管及び閲覧 ・ 
  39条 議事 

  42条 議事録 ・ 
  45条 書面又は電磁的方法による決議 
にあるような
電磁的記録・電磁的方法電子的方式・電子計算機というような文言が 一切 
登場していません
このことは 何を意味するのでしょう
要するに アタリマエともとれることですが 電磁的な手法などは とり得ない
ということだと解さざるを得ないと思います
〔当然のことですが 改正の必要があれば 粛々と国会で議決すればよい
 ことです が 法に触れる扱いを安易に?表現してしまうことには 違和感
 というか 著しい不当感 を覚えてしまいます〕
法の範囲内で成立つべきコメントに
報告を行うことも可能であるが  会議を開催することも考えられるが
というような表現の登場には ??? です


 
このことは 以前にも 何度か記載させていただいています
担当官と電話でお話をさせていただいたりしました(自身としては 1人の実務
者として 管理組合員さんへの説明に 曖昧なことは言えないこともあって)
 
組織の一員として このような記事の掲載には 率直なところ迷うところでしょう
しかし 現在 自身は マンション関係業務においては どの集団・組織にも属し
ていません(だからといって 好き勝手なもの言いができる したい というこ
とではありません ただ受任者としての職席上ならば 言うべきことを 言わない
とすると 
債務不履行にもなり得ますでしょう・・・) 
(モチロン マンション管理士登録は済ませております)


 
ということで IT総会の開催について相談をされた場合などにおいては 
『おすすめできない』
と答えさせていただいています
理由は やはり 違法 あるいは どう解釈しても不当性が著しい と考えるから
です
 
 
集会の議事についての議決権の行使に関する電磁的方法さえ 法の明文があってこ
そ可能なのです(いやんや 集会の開催そのもののこと をや です)
例えば 45条 について考えてみてください
電磁的方法によるといういわば例外的な決議をする という以前の そうした手法
を採ることができるのか否かということにさえ 全員の承諾が必須(強行規定)と
いう手当てがなされているのです
そのことを 電磁的方法 という文言を登場させて規定しているのです
ところが 43・34条では そうした登場は許されていないのです
 
 
コメントというものも 大きな影響力を持つことは事実です
要するに 数年にわたる全世界における災禍でのモロモロの不都合など経験して
いるのですから それをサマザマ検討し 43・34条など区分所有法を改正する
そうして 標準管理規約がそれに速やかに追随して整合性をはかるべきと考えます
なんとなく ウヤムヤに ? ことを運んで現状追認をせまるような手法?には自
身は賛成できません(曖昧なもの言いですましていて 断言はしていない イロイロ
事情はあるのだろう としても)
(45条があっても [集会をした][事務に関する報告をした]と同一の効力を
 得られるものでもありませんし)

おそらく ? 全員合意で そのような電磁式で集会をした・事務報告をした とい
うことを指して 
報告を行うことも可能であるが  会議を開催することも考えられるが
との表現をしているのかな ? とも思われるのですが 参考というものであるのだ
から
とはいえ標準管理規約上に披露してしまうことには 後に問題発生の要因ともな
ることなので 自身は賛同できませんし ましてや管理組合にグレーというかブラック
紛いの手法を薦めることには抵抗がありすぎる というか できません

 
法改正(巷の情況など思うとき 挙党一致で済むのでは とも考えられる?) 
そして 標準管理規約改正 という ありきたりの途を望んでいます
なし崩し的な手法には やはり 賛同できませんし 為すべきではないことと考えます

 
 
 
念のため記しますが 
集会(総会)のことと 理事会でのことは 別論です
区分所有法に 理事会 というものは登場していませんので 成文法上では法違反と
いうことまでは
そもそもないのでは とも 言えるでしょうか・・・
それと 組合員同士間の連絡の手法として電磁機器を利用することなども モチロン
なんの障碍もないでしょう (利用外の あるいは利用不能の組合員の殊更の隔たりを
醸成しているというような異常な情況でない限り) ですが

自身もIT機器など利用させていただいて ネット会議やネット談話などさせていた
だいていますし そうした手法の採用に反対の立場の者ではありません
ただ 法をはじめとし ルールは守るべき と 考えるので(そうして IT弱者
とでもいうような方たちのことも 十分に配慮が必要と考えるので)す
 
                  
 
                  
                             
 
 
 


予算オーバーしてしまった

2021-10-20 | 国家試験受験サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

 

 

これからの過ごし方のありようが おおきな分岐点となるのでしょうか・・・

一日の時間の ホボ全部を使える ということが これほど貴重なことなのか

と フト 思ってしまっている ? ような時期となってきました

受験日が 間近になってきた受験者の方たちの 心境を思ってみたのです
(もっとも 自身の経験からの想像ですが)

受験者の方たち と 一括りにはできないサマザマな背景を持つ 各々の事情

を持つ一人一人がおられます

その方たちとの集合舞台での ある意味 スポーツマンシップにくるまれたパフォ

ーマンス〔発出・実験というような意味合いで〕の競い合い とも捉えられるかな 

と 

いつの日からか [受験とは]

を思うようになった自身の経験上のことがあります

[試験というものの総体]という壁にナントモいえない怖れを抱いてしまって 合格と

いうものの可能性など心に描けそうもない時間が続くとき・・・ 

真の相手は 正体の見えない不気味な総体というものなどではなく 実は 日々研鑽し

あっている 一人一人の同士 がその実体なのであって その方たちとの正々堂々の努

め合い・競い合いこそが 試験当日の またその時までの 自分の為すべきことなのだ 

 

要するに 
現実の競い合いの相手は何者なのか 自分の心のうえで整理してみることも無意味

ではないのでは・・・? というあたりの心持のこと ですが

 

 

さて 話は変わって

「理事会における理事長および理事の発言としては」とか 「組合員に説明する議長

の発言としては」とか の類の出題形式は 自身にとっては好ましく思えるのです

( より実効・実利性を持ち得るために 机上の空論的なものより実務的にという意

  味で・・・もっとも どれもがつまるところ法規に基づく出題ですので 実務に

  マッタク無関係な遊びのような理論が問われる ということでもない のですが 

  ・・・ )

 

 

 

さて 本日の マンション管理士過去問題

2011年度 

 

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問 7

震災によるマンションの修繕工事が予算を大幅にオーバーし多額の債務を負担することと

なった管理組合法人の理事会でのA~Dの各理事の次の発言について、区分所有法及び民

法の規定による正誤を答えよ。ただし、規約に別段の定めはないものとする。

                   ※ 問い方を変えて利用させていただいています

 A理事「大変なことになりましたね。ただ、管理組合法人の場合は、法人としての責

  任ということになりますから、管理組合法人の総資産の有限責任の範囲での債務の負

  担ということになるでしょう。」

 

 B理事「いいえ、もし管理組合法人の総資産でも弁済額に足りない場合には、我々区

  分所有者の個人財産をもって、専有部分の床面積の割合で分割された責任範囲で負担

  しなければならないですよ。」

 

 C理事「いやいや、管理組合法人の場合は、総資産でも弁済額に足りない場合には、

  管理組合法人の解散ということになると思います。その場合は、区分所有者全員が連

  帯して債務を負担することになりますよ。」

 

 D理事「結論には時間がかかりそうですね。私は、近々、専有部分を売って引っ越し

  することが決まっています。買受人には、十分伝えておきますので、もし、区分所有

  者が負担すると決まっても、その時は区分所有者ではないはずの私には責任はありま

  せん。」

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                                 条文省略アリ

1  について

 管理組合法人の総資産で債務を完済できない場合は 区分所有者が持分割合に従った責任

 を負い 管理組合法人の総資産の有限責任の範囲での債務負担ということにはならない



(区分所有者の責任)
第五十三条 
管理組合法人の財産をもつてその債務を完済することができないときは、区分所有者は、第十四
条に定める割合と同一の割合で、その債務の弁済の責めに任ずる。ただし、第二十九条第一項た
だし書に規定する負担の割合が定められているときは、その割合による。
 
(共用部分の持分の割合)
第十四条 
各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
2 前項の場合において、一部共用部分(附属の建物であるものを除く。)で床面積を有する
ものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき各区分所有者の専有部分
の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床面積に算入するもの
とする。
3 前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
4 前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。


 

 

 について

 条文にあるとおり で B理事の発言のとおり となる(53・14)



(区分所有者の責任)
第五十三条 
管理組合法人の財産をもつてその債務を完済することができないときは、区分所有者は、第十四
条に定める割合と同一の割合で、その債務の弁済の責めに任ずる。ただし、第二十九条第一項た
だし書に規定する負担の割合が定められているときは、その割合による。
 
(共用部分の持分の割合)
第十四条 
各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による
2 前項の場合において、一部共用部分(附属の建物であるものを除く。)で床面積を有する
ものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき各区分所有者の専有部分
の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床面積に算入するもの
とする。
3 前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
4 前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
 
 
 
(区分所有者の責任等)
第二十九条 
管理者がその職務の範囲内において第三者との間にした行為につき区分所有者がその責めに任
ずべき割合は、第十四条に定める割合と同一の割合とする。ただし、規約で建物並びにその敷
地及び附属施設の管理に要する経費につき負担の割合が定められているときは、その割合による。


 

 

 について

 肢にある[管理組合法人の総資産が弁済額に足りない]場合は 解散事由とはなっていない

 

 肢の場合は解散するわけではないし また 区分所有者全員が連帯(民436 債権者は

 全ての連帯債務者に全部の履行を請求することも可)して債務を負担することになるという

 わけでもない


 

(解散)
第五十五条 

管理組合法人は、次の事由によつて解散する。
一 建物(一部共用部分を共用すべき区分所有者で構成する管理組合法人にあつては、その共用
部分)の全部の滅失
二 建物に専有部分がなくなつたこと。
三 集会の決議

 
(区分所有者の責任)
第五十三条 
管理組合法人の財産をもつてその債務を完済することができないときは、区分所有者は、第十四
条に定める割合と同一の割合で、その債務の弁済の責めに任ずる。ただし、第二十九条第一項た
だし書に規定する負担の割合が定められているときは、その割合による。
 
(共用部分の持分の割合)
第十四条 
各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
 
 




 
 について
 
 肢の場合 特定承継人も責任を負うが 前区分所有者も引き続き当該責任を負う
 (不真正連帯債務債務の関係に立っての責任<債務者相互間の負担部分が無いとされる>)


  
 
(特定承継人の責任)
第五十四条 
区分所有者の特定承継人は、その承継前に生じた管理組合法人の債務についても、その区分所有者
が前条の規定により負う責任と同一の責任を負う。
 
(区分所有者の責任)
第五十三条 
管理組合法人の財産をもつてその債務を完済することができないときは、区分所有者は、第十四
条に定める割合と同一の割合で、その債務の弁済の責めに任ずる。ただし、第二十九条第一項た
だし書に規定する負担の割合が定められているときは、その割合による。
2 管理組合法人の財産に対する強制執行がその効を奏しなかつたときも、前項と同様とする。
3 前項の規定は、区分所有者が管理組合法人に資力があり、かつ、執行が容易であることを証
明したときは、適用しない。



///////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

 
1・3・4 は 誤り
 は 正しい
                                   
                            
 
 
 
 
 

専用使用も可 である ベランダ

2021-10-17 | マンション〔共用部分・持分・設備・敷地〕

 

雨の日曜日の当地です

予報では 最高気温 16度

肌寒い というより 本物の ? 寒さ

でも 室内の学習という点では 小雨音がナントナク好い感じ そして 通りで

自動車が通い合う気配もしばらくの間 マッタク無く 好きな学習環境のパター

ンです(贅沢なことを言ってしまっていますね)

実務にも自身の学習にも浸ることのできる環境をいただけているだけで 感謝の

心はいっぱいなのです が

 

 

さて

本日の マンション管理士過去問題

2011年度 

問 14 です

[昨年度の問2も 不法行為の問題でした
 選択するという形式であるので 個数問題での答えを導くことに比するとさほどのエネル
 ギーを要しない方もおられたでしょうが 問い全体を総合しての知識は濃い内容を問われ
 ていると自身には思われました

 同じ不法行為問題であっても 本日の問題はいかがでしょう
 当然のことですが 不法行為といってもサマザマだ ということなので まずはシッカリ
 と問われていることを捉え 場面状況を読み間違わないことがタイセツと考えられます
 モチロン どのような問題においてもなのですが 問われていることを先入観念で勝手に
 想定してしまうことなどないように 注意 が必要です
 共用部に関しての不法行為のこととはいえ 外壁と専用使用権を有するベランダとでは
 それと登場する者の法的な位置の差異などあるなら法的処理も異なるかもしれないとい
 うことです ]

 

問 14

甲マンションの202号室の区分所有者Aは、202号室(Aが専用使用権を有するベランダ

を含む)をBに賃貸している。B宅を訪れたBの知人Cが、ベランダの手すりにつかまったと

ころ、手すりと一緒に落下して負傷した。手すりの落下の原因は、ベランダの留め金部分の支

持力の不足によるものであった。この場合の損害賠償責任に関する次の記述のうち、民法及び

区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。

 

 Aは、損害の発生を防止するのに必要な注意をしていたことを証明できなければ、土地工

  作物の占有者としての損害賠償責任を負う。

 

 Bは、損害の発生を防止するのに必要な注意をしていたことを証明できなければ、土地工

  作物の占有者としての損害賠償責任を負う。

 

 甲マンションの管理組合は、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしていたこ

  とを証明できたときは、土地工作物の所有者に代わって損害賠償責任を負う。

 

 甲マンションの区分所有者全員は、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をして

  いたことを証明できたときは、土地工作物の所有者としての損害賠償責任を負う。 

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1  について

  717条1項本文においての[占有者]には 間接占有者を含むとする判例が

  あります


  有している専用使用権をBに使わせているので Bを通じてベランダを間接占

  有をしていると解されるので Aは [損害の発生を防止するのに必要な注意

  をしていた]との証明ができないのであれば占有者としての損害賠償責任を負

  います

  



(土地の工作物等の占有者及び所有者の責任)
第七百十七条 
土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物
の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。
ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償
しなければならない。


 

 

 について

 Bは 202号室の占有者であるから [損害の発生を防止するのに必要な注意をした]こと

 の証明ができなければ 土地工作物の占有者としての損害賠償責任を負う(707①)

 土地の工作物ということについては 土地への接着性は直接的でなくともよく 建物に取り付

 けられて一体化したものも 土地工作物に当たる(本問のベランダもそのような物と解釈される)

 

 

 

 について

 占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしていたときは 所有者が賠償する

 問いにあるベランダは共用部分であり 共用部分の所有者は区分所有者全員であるので 甲マ

 ンションの区分所有者全員が賠償責任を負う(管理組合が代わって負うのではない

 〔念のためだが 
  共用部分の管理をすべき立場にある管理組合としての管理上の過失などがあるとして709
  条に基づく請求があり得るとしても そのことに関しては 717条に基づくこととは別論
  のこと〕


 
(共用部分の共有関係)
第十一条 
共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。
 
 
(土地の工作物等の占有者及び所有者の責任)
第七百十七条 
土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物
占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。
ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償
しなければならない。


 
 
 
 
 について
 
 占有者が 損害の発生を防止するのに必要な注意をしていたことの証明ができたのならば 甲
 
 マンションの区分所有者全員が717条1項による土地工作物の所有者としての損害賠償責任
 
 を負うことになる

 
/////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////
 
 
 
誤り は 
 
                       
                        

挑戦する日々の朝

2021-10-14 | 国家試験受験サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

 

当地は 朝晩 ヒンヤリ感 を

ハッキリと 覚えるようになりました

皆さまのところは いかがですか・・・

 

 

若かりし頃 自身には手ごわすぎる理論との格闘の前夜の読み疲れの

ボヤーンとした脳内疲労の渦のなかで

こんな夢うつつの願望を持ちながらも ナントカ 朝の床を離れるということ

が 

しばしば ありました(特に 外での勤めの連続の 厳寒の吹雪の朝など

には・・)

〔・・・今日は 本当はお休みの日 だったなんて・・・知らなかったー

 思いがけなく 自由に時間がつかえる 神さまからのプレゼントかも ?

 そうにちがいない 

 思いがけない 突然の休日 

 挑戦している目標に向かって 一日いっぱい机に座っていられて とき

 どき大好きなコーヒーをいただきながら 朝から深夜まで 学ぶことだけ

 のスケジュールのなかで息をつけるんだ 

 なんという ウレシイ朝 なのだろう・・・〕

 

というような 夢現 のことでした

 

 

 

さて 

タイヘンでしょうが 挑戦者の方は 特に

時間があるようでしたら 自身のスケジュールを

崩さぬようにしながら

試してみてください

 

 

2010年度 マンション管理士試験 過去問題

問 29

管理組合の役員の選任に関する次の各肢について、標準管理規約の規定による、適切

・不適切を答えよ。

なお、外部専門家を役員として選任できることとした場合については考慮しなくてよい。

                     ※ 改題し 答え方も変えて利用
                       させていただいております


 30階建てマンションの役員の選任について、役員選任細則で「1階から10階、
   11階から20階、21階から30階の三層ごとの組合員から、それぞれ推薦によ
  り選出された役員候補を総会で選任する。」と定めることができる。

 

 役員が任期中に欠けた場合には、理事会が決定した補欠役員候補について賛否を
  問う回覧板を回し、反対者がいても組合員数の過半数の賛成があれば補欠の役員
  とすることができる。

 

3 総会では、その合計人数に相当する役員を、役員の職務を決めずに選任し、その
  役員の互選により理事長、会計担当理事、理事及び監事を決定することができる。

 

 総会で、定員より多い役員候補者を被選挙人として、各組合員一票の選挙を行い、
  得票数の多い者から順に定員に達するまで、比較多数を得た者を役員として選任
  することができる。

/////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

 

                                                                                     条文省略アリ

 について

役員については 総会での選任ということが定められている(35・48)

標準管理規約70条 と そのコメントからすると 肢にあるような内容を定める
ことは可となる


標準管理規約<単棟型>
(細則)
第70条
総会及び理事会の運営、会計処理、管理組合への届出事項等については、別に細則を
定めることができる。

第70条関係 コメント
細則は他に、役員選出方法、管理事務の委託業者の選定方法、文書保存等に関するも
のが考えられる。


 

 

 

 について

(役員の選任は 本来 総会で決議すべき事項 です)


(議決事項)
第48条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければなら
ない。
役員の選任及び解任並びに役員活動費の額及び支払方法

(役員)
第35条 
2 理事及び監事は、総会の決議によって、組合員のうちから選任し、又は
解任する。



 そもそも 書面による決議(集会を開催しない決議方法)をするためには組
 合員全員承諾が必要になります(50条)

(この承諾は 書面決議をすることについて承諾であって その承諾があっ
 たことだけをもって総会の決議があったということではなくて 開票作業の
 類というか各々の書面での賛否数から決議成立か否かが判断されることにな
 る)

肢におけるような [賛否を問う回覧板を回し]式の形において 組合員全員

書面による合意があるなら 50条2項でそれは書面による決議があったも

のとみなされ そうすると

50条3項[ 規約により総会において決議すべきものとされた事項について
書面による決議は、総会の決議と同一の効力を有する。]で 総会の決議
と同一の効力を得ることになる

けれど 肢においては 反対者がいる(たとえそれが1人であっても)
組合員全員の書面による合意ではないので書面による決議があったものとみなさ
れることはない 

過半数の賛成があっても 組合員全員承諾があっての書面による決議の場合
ではない

なので 当該補欠役員候補を役員とすることはできない


繰り返しにもなりますが 

そもそも書面による決議に必要な組合員全員の承諾が得られていない
(得られているのなら 肢にあるところの 組合員数の過半数の賛成 
 というものが意味を持つのだが) 

組合員全員の書面による合意もない

(組合員全員の合意 ということならば 書面による決議 という方法をとる
 ことについても承諾がなされている と 解釈されることになるのだろう)


 ※ 念のためですが
   集会が前提の 議決権を書面で行使するときの[書面投票]の制度と
   [書面決議]の制度とは 当然ですが 異なる 仕組みのことです

    (このことをはじめとして 上記の 合意 ・ 承諾 についても 
     相談にみえる方の多くが 誤解なさっておられるといえますね)

   総会(臨時総会についても)の招集を省略して 集会において決議す

   るとされている事項ならどのようなことでも決議が可能ということで 
   すので 有用な手法でもあるということを 相談にみえた方に伝えて
   おくようにしています
   ただし 総会の決議と同一の効力を有する(50条3項)ということ
   であって 総会が招集・開催されたものとされるというわけではない

   ので 毎年1回の集会招集義務(区分所有法34条2項)が果たされ
   るということにはなりませんし 管理者(理事長)の事務報告(同4
   3条)も準用されません
   


 
(書面による決議)
第50条
規約により総会において決議をすべき場合において、組合員全員の承諾があるときは、
書面による決議することができる

2 規約により総会において決議すべきものとされた事項については、組合員全員の書
面による合意があったときは、
書面による決議あったもみなす

(以上に関し参照すべき) : 区分所有法45条


 

なお [補欠(の)役員]という言葉が登場しているので 36条(コメントを含み)
を載せておきます                     省略アリ
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
(役員の任期)
第36条
補欠の役員の任期は、前任者の残任期間とする。

第36条関係
④ 役員が任期途中で欠けた場合、総会の決議により新たな役員を選任する
ことが可能であるが、外部の専門家の役員就任の可能性や災害時等緊急時
の迅速な対応の必要性を踏まえると、規約において、あらかじめ補欠を定
めておくことができる旨規定するなど、補欠の役員の選任方法について定
めておくことが望ましい。また、組合員である役員が転出、死亡その他の
事情により任期途中で欠けた場合には、組合員から補欠の役員を理事会の
決議で選任することができると、規約に規定することもできる

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

 

 

 について

 監事は 総会で選任するものであって 役員の互選での選任は許されない

 (監査される者が 監査する者を選任しての監査では 妥当な監査など望
  み得ないことになるでしょう)


(役員)
第35条 管理組合に次の役員を置く。
一 理事長
二 副理事長 ○名
三 会計担当理事 ○名
四 理事(理事長、副理事長、会計担当理事を含む。以下同じ。) ○名
五 監事 ○名
2 理事及び監事は総会の決議によって、組合員のうちから選任し、又は
解任する。
3 理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事会の決議によって理事の
うちから選任し、又は解任する。


 

 

 

 について 

 総会の議事は 出席組合員の議決権の過半数で決定するので 比較多数(比較すると
 他よりは多いが過半数には至っていない)によっての選任はできないとされる


 

(総会の会議及び議事)
第47条
総会の会議(WEB会議システム等を用いて開催する会議を含む。)は、前条第1項に
定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。           
                           ※ 現在の条規には青部あり

2 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する


//////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

 

ということで

 は 適切

2 ・ 3 ・ 4 は 不適切 です

 

                                                                       


難解 か そうでもないか ?

2021-10-13 | 国家試験受験サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

 

 

ヒヨドリ が ピーヨ ピーヨ と 鳴いています

その鳴き声 から ピーヨ鳥 が ヒヨドリ と

名づけられた というような ボンヤリとした記憶がありますが・・・?

 

野鳥観察が大好きで 北の地では 山歩きも タクサンしました

北の地では 苦手なもの ? に出くわすことがなかったので・・・

本州にきてからは 里山歩きにも ほんの少ししか行けていません

その大きな理由は 以前にも白状しましたが スネーク です

いわき市生まれで 山のすそで小学校時代を過ごしたような

ことなのですが なぜか 本州に戻ってからは 大の苦手になってし

まって 晩秋にならないと どうも山里に足が向かなくなってし

まったのでした

木の上に トグロをまいて 何匹もカタマッテ集まっているのを

みたりしたときなど それこそ 足がすくんで体全体に水をかけ

られたように ヒャッ と してしまいました

 

 

 

さて

マンション管理士試験 過去問題

おおよその感覚でいうとしたなら ですが
例年
50問のうち 難度が高いと思われる出題が 10個ほど
50~70パーセントの受験者が正解するだろうと思われるもの 20個ほど
70パーセントを超す方が正解するだろうと思われるもの    20個ほど

ということかな ? という思いをもっていますが・・・ ?
皆さんの感覚では いかがですか ?

 

本日は

2011年度

問 12

甲マンション(管理者)の1室は、マンション業者からに分譲され、1年後、

転売された。は譲受後すぐに入居したが、その際、品質に関して、CD間の契約に適合

しない欠陥があった。この欠陥は、BC間の契約締結時にすでに存在しており、BC間の

契約にも適合しないものであった。この場合に関する次の各肢について、民法及び区分所

有法の規定による正誤を答えよ。

                  ※ 改題のうえ 利用させていただいております

 

 その欠陥が共用部分にあるか、専有部分にあるか不明であるときは、共用部分にある
  ものと推定して、AがBに対して債務不履行による損害賠償責任を追及することとな
  る。

 

 その欠陥が専有部分にあるときは、DはCに対し、CはBに対し、債務不履行による
  損害賠償責任を追及することとなる。

 

3 Dは、Cの特定承継人として、直接、Bに対し債務不履行による損害賠償責任を追及
  することはできない。

 

 その欠陥が共用部分にあるときでも、Aは、法律上当然には、Cを代理して、Bに対
  して債務不履行による損害賠償責任を追及することができない。

 

/////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

 

 

 について

  共用部分の設置又は保存にあるものと推定される旨の規定は [工作物責任に関する
  規定] であるので 売主の債務不履行による損害賠償責任については この規定は
  適用されない

  区分所有法9条は 民法717条の特則規定であって 賠償請求権者の立証責任の軽減
  が図られている


 
(建物の設置又は保存の瑕疵かしに関する推定)
第九条 
建物の設置又は保存に瑕疵かしがあることにより他人に損害を生じたときは、その瑕疵かしは、共用
部分の設置又は保存にあるものと推定する。
 
(土地の工作物等の占有者及び所有者の責任
第七百十七条 
土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作
物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。
ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠
償しなければならない。

 

 

 

 について

 売買契約においての売主の債務不履行による損害賠償責任は 売買契約当事者間で生じる
                                  (民 415)
 契約は BC間 と CD間 で行われているので CはBに DはCに対して責任を
 追求することになる


 
 
(債務不履行による損害賠償)
第四百十五条 
債務者がその債務の本旨に従った履行をしないとき又は債務の履行が不能であるときは、
債権は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。
ただし、その債務の不履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照ら
して債務者の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。

 
 
 
 
 
 について
 
 BはDにとっての当事者ではないので Dが直接Bに対して債務不履行による損害賠償責任を
 追及することはできない 
 
 
 
 
 について
 
 欠陥が共用部分にある場合は 区分所有者を代理して売主に債務不履行による損害賠償
 責任を追及できるけれど Cは区分所有者ではなくなっているので Aは 法律上当然
 にはCを代理できない
 なお 損害賠償金 とは不法行為に基づくもの 契約に基づくもの などです
 

 
(権限)
第二十六条 
管理者は、共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設
次項及び第四十七条第六項において「共用部分等」という。)を保存し、集会の決議を実
行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。

2 管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。第十八条第四項(第二十一条に
おいて準用する場合を含む。)の規定による損害保険契約に基づく保険金額並びに共用部
分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領についても、同
様とする。
 

 

ということで

 

2 ・ 3 ・ 4  は正しい     1 は誤り です

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