おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

〔認定〕マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

健康第一 で モチベーションを確認

2020-04-05 | 国家試験受験サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

 

 

 

大変な事態になっています

率直に言うと ここまで深刻な情況は とてもとても 予想できないことでした

というか 予想していないことでした(恥ずかしく おおいに反省すべきことですが

・・・・なんだかんだいっても そのうち 収束して あの騒ぎはナンダッタノダロウ 

というあたりに落ち着き 人のうわさも75日 いや 45日もすぎれば・・・などと)

 

そんな折に 多少 なんともいえない わだかまりもありますが 日常は日常

それぞれの人生は 厳としてあります ので 歩んでいくしかないことですね

 

 

ということで 久しぶりに 受験関係のことを

 

マンション管理士試験 あなどってはいけません ( モチロン 管理業務主任者試験も)

弁護士さんも 手こずるらしく(弁護士さんも ワザワザ 受験する方が けっこういます) 

法律の最高峰専門家なのに それはないだろう ということですが 現に 不合格者にも

なってしまっている 不気味な試験です

自身も受験者であったわけなので それなりのワケを思いつけたり します

その不気味なワケ(私の独断ですが) 二つだけを記してみます

 

まず

区分所有法・標準管理規約・民法 という条文ものが 脳内で絡み合いすぎること
がある

つまり 

: 規準でマゴマゴすることがある〔 ある程度法的知識豊富な方にあり得るリスク 〕
 <問題文には  標準管理規約によれば  などとコトワリがあったりするが>

それと

: 設備関係は その質量に向かうと ある意味 運任せ対処になってしまうことが多い
  が それもやむを得ない と 失点を覚悟しつつ 運を無視できないが  さりとて
  というような モドカシサ に襲われ ナヤマサレ 踊らされる

 

ということで 自身の経験からいうと 以前から申しあげていることですが

区分所有法と標準管理規約は さほど条分数が多いわけではないので

文言そのままとともに 理解しきるよう勉める

民法は とにもかくにも およそどのような資格試験にも また いずれくる

であろう実務の上でも 必須の知識なので それなりのエネルギーをそそぎ 

敵は強大なので 質量70パーセントあたりの理解を目指し とにかく ブツカり

続ける

 

建物・設備関係は 過去問解説を眺めておく (近年の大きな規制改正部分

などには概要だけでもいいので できれば眼をとおすこと)

この部分は 無視することはできない が さりとて 学習時間配分は

気をつけなければいけないところです 心にケリをつけなければならない と

思われます( ダラダラと 出題範囲予想などに時間をとられるようなことをしない )

(この建物・設備関係で 差をつけるためにとはいえ 理解すればほぼ確実さを増して

の点数獲得の対象とはなり得る法律分野を超えての時間配分を断行することは 

ドウ考えても無謀すぎる と 考えられますので)

どうかんがえても 敵の本丸に向かうには 法律関係攻略を目指す心が必須

 

結論的なことをいわせていただくと 区分所有法 と 標準管理規約 と 民法

の範囲で いかに点数を 確実にとれるか (絶対に間違ってはいけない問題に

どれだけ集中できるか) が 最大のポイントだと思われます

そのための 最大の武器は ≪区分所有法・標準管理規約の条文文言徹底理解

と 民法重要部の条文文言70パーセント理解≫

ほんとうは 民法重要部の条文文言100%理解 をも などとすべきなのでしょうが
そこまでは サスガに 生涯受験生であろう私ごときには 叫べません

 

 

というような

本日は 広く 緩い コメントで 収めさせていただきます

 

 

くれぐれも 健康第一で 途を歩まれますよう

 

   http://toku4812.server-shared.com/ibarakihatakeyama.html 

 


2020-4-3 マイ ホームページ

2020-04-03 | ホームページ情報

 

〔すみませんが 事情により 本日現在のホームページを紹介させていただきます〕

 

 

 

はたけやまとくお事務所::::::::::::::::::暮らし & マンション管理組合 の 相談相手 

〔認定〕 マンション管理士  ・  〔特定〕 行政書士  & some licenses and qualifications  畠山 德男 

 TEL 0296-77-5701    090-6045-8471          toku4812@star.ocn.ne.jp     
  ご自宅・事務所への訪問も可

  受任地に限定はありません 
  首都圏に限らず  全国可           

          初回 30分以内の マンション管理運営関連相談 〔電話にての相談〕 無料
   ::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::

  ⇒ 自主管理マンション援助 特例 
                〔 管理組合自身 管理会社への委託無しの自力で管理運営なさっている場合
            訪問による 時間以内のマンション管理運営相談について 初回相談無料 〕
          :::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::: 

                        ☆ 業 務 案 内

Ⅰ 〈認 定〉 マンション管理士業務

 :::::::::::::マンションに関すること どのようなことでも 当管理士事務所に相談ください::::::::::::
            〔 現場は全国  より多くの地へ 助力をめざし行動します 〕

       〔 なぜ 国は マンション管理士 を国家資格とし マンション管理士制度を設けたのでしょうか
                ご覧ください ⇒  〔マンション管理士 を活用してみることの参考ブログ・・・〕


        マンション管理組合の相談相手として係わるのが基本の形 ですが 一歩進んで
        街の法務系専門職を 理 事 として就任させる形で活用する仕組もあります
        マンションにおける様々な懸案処理その他対策等のため より客観的に 慣れあい運営

        に流されず意見を言えるように いわば 住人組合員外役員 の位置に就ける手法を利用する

         また より一歩進んだ 客観性・効率性を推進するため区分所有法上の管理者〔同法第25条〕
         の位置に就かせ訴訟追行権(訴訟当事者として法廷でも)・民事執行権等をも行使させる形も 
         検討に値する場面があります
         第三者管理者方式のいわば究極の形として 合議する執行部を置かず
         「管理者」 を総会で選任する最狭義の第三者管理者方式もあります

                    ( 役員を選ぶことも困難すぎる場合などへの対応策として
                   
#マンション管理組合 運営 を 全面的 に遂行する仕組みもあり 

                特に 管理会社委託無し 自主管理式マンション における
                 組合員高齢化による 役員不足対策等 に 有効な仕組み 〕

 ★☆★  首都圏に限らず 各都道府県 それぞれの管理組合さまの状況に最適な方式で 

                                  ンション管理運営の相談を伺います ★☆★
 
                 《国家試験資格者登録番号 第0009030516号》 〔認定〕マンション管理士


     マンションに住むということ』 をテーマに サマザマな疑問について質問をお受けするため 
      お伺いします

 理事長・理事・監事など マンション管理組合の役員に就いた場合

         円滑な管理運営のための基本知識の習得が必要
         重要知識習得のためにも当職を活用ください

     ★☆★  マンション #管理組合 法 人 化 相談ください  ★☆★
     https://blog.goo.ne.jp/toku2184/e/338e9fa30d929810bdd5d27795b18537

             ラジオインタビュー                        
         再 生 (IBS茨城放送 #茨城県 /平成29年3月15日(水)17:15~放送/制作・著作)  
           ・・・・マンション制度などについて・・・・

         :::::::::::::マンションに関すること どのようなことでも 
              当管理士事務所に相談ください::::::::::::

                           〔 現場は全国  より多くの地へ 助力をめざし行動します 〕


    《 自主管理組合の場合の第三者管理者報酬額例   月 額  万円~15万円 + ( 戸数 × 700円)
              [25戸の場合の一例] →1万+(25×700)=2万7500円     < 年 間 33万円 > 》

 


     暮らし & マンション管理組合 の 相談相手   仕 事 場  &  報  酬 など  ⇒ クリック


 
    

 

Ⅱ 特定〉  行政書士 業務

         内 容 証 明
               《 全国どこからでも  相談ください 》

                   的確な 内容証明書 一通で 思いがけないほどの効率的処理
                   想定を超える効果を生むことがあります
                   事情が絡み合うことの無いうちにお声をかけてください

  民事法務〔法規・法制〕相談

  
法定相続情報証明制度申出代理

  企業〔個人・法人〕 全般リスク管理

           
  合意後示談書 作成

  相 続 ・ 遺 言

  法 人 設 立

  契約書作成

  定 款 作 成

  議事録作成

  自賠責保険請求書類作成

  農 地 法 許可


  行政不服審査関係 ( 聴聞・弁明・審査請求代理 )
      
特定 行政書士 である旨の付記済 *2015年12月4日


                              #行政書士        #内容証明 おまかせください
                                    

 

 Ⅲ  国家試験受験サポート業務

        マンション管理士 / 管理業務主任者 / 等
      ★ 自宅/事業所出向訪問学習・貸教室等学習・スカイプ利用学習・等


   (合格済み国家試験 〈一部合格含む〉)
#マンション管理士  / #行政書士  /   海事代理士 
  管理業務主任者  /   宅建士  /  貸金業務取扱主任者 
 知的財産管理技能士   /   ファイナンシャルプランナー技能士  
  司法試験 ( 一次 & 二次〔短答式〕 )  /   日商簿記(公的資格)

        /////////////////////
         人生100年時代を迎え 生涯学習 の案内係・サポート役
         〔学習の伴走者〕としてのお手伝いも致します・連絡ください
                                        /////////////////////

                                   ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

    ※ お住みになっているマンション内で 学習同志〔マンション管理士・管理業務主任者受験予定者〕を
      合計3名以上確保できましたならば 連絡ください   定期的訪問サポート講師 いたします 
      ( 詳細は相談のうえ )

 マンション住人として将来の管理運営のため 100年時代の生涯生活設計のため 資格獲得を目指す方 にも 
 広く 学習することを人生のエネルギーとする方 にも 有意義・効率的な学習手法を提案します

       ※ より充実の自主管理を目指し 管理組合単位で あるいは有志仲間で 管理運営学習
          を企画しようとする場合 当職に 相談ください (助言・指導・援助に努めます)





  〔認定〕 マンション管理士                 〔特定〕 行 政 書 士
   (一社)日本マンション管理士会連合会  登録08-000001      日本行政書士会連合会  登録 第91110470号
     (一社)茨城県マンション管理士会                      茨 城 県 行 政 書 士 会 

       国家試験等資格塾講師 (state examination etc. Qualification instructor lecturer)


                                            リンクの場は閉鎖となりました 
                                            長い間 大変お世話になりました 
                                            感謝いたしております アリガトウゴザイマシタ

                   ブログ  おてんとうさんのつぶやき&月の光の思案 +入道雲の笑み 


                         お 願 い
     このホームページ及びブログの利用(閲覧及び一切の利用形態を含む)は 法の範囲内において自由
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            最後までお読みくださり ありがとうございます
                               感謝いたします



        暮らし & マンション管理組合 の 相談相手    
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ネット 集会

2020-04-02 | ◆〔認定〕マンション管理士業務  《 全般 》

 

今さら ですが

マンション生活をなさっている方たち 年代も 生活様式も 大事にしている

人生指針なども それぞれ 人生サマザマ

ITの知識が溢れている方にとっては  革新的ともいえるスペックの新顔登場でも 

どうということなくその手法を サッと採り込んで 事を進めて行ける ということなのでしょうが

コンピューター・電子メール などには マッタク 縁が無い という方も おられることも

確かです

 

集会(総会)を開催しない 決議方法 として 法には

電磁的方法による決議(いわゆるネット決議) 45条1項本文

電磁的方法による合意(いわゆる全員ネット合意) 45条2項

というものが登場しています

これは あくまで 決議方法 に関してのこと

 

念のためですが

そもそも 集会(総会)自体を

いわゆる ネット集会・WEB会議・テレビ会議 などという形で設け得るか

ということは 上記とは別のこと 

 

マンション管理組合の人の集まりの場のこととして 単なる 会合

というものあたりには ネット集会等という手法をとることもさしつかえないで

しょうが 『 総会 理事会 もネットで』 という言葉が アッサリと賛同されるようなこと

では問題であると思われるので 本日の記事としました

いずれにしても 近いうちに 公的な手当てがなされるべきことでしょうが

ネット決議という手法採用ということの場面で 全員の承諾 ということですので

集まりの場のことも 公的に 検討されるなら

同様の要件あたりになるのだろうか とも思われたりしますが・・・

 

巷で いろいろなことが 起きて いろいろな手配が必要になっていきます

 

ということで 

現実参集の集会(総会)等 と IT技術に支えられて表出される集い

というものに関してのことを シンプルに 述べてみました

 

 

<関連記事>

https://blog.goo.ne.jp/toku2184/e/d4c41ffe38a9276202809e3f43942097

https://blog.goo.ne.jp/toku2184/e/5509305a31108f10a04e81425eb96d24

https://blog.goo.ne.jp/toku2184/e/c828b9b9f9aed0744c636aa29eb13b75

 

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サマザマな仕舞いへの途

2020-03-31 | ◆〔認定〕マンション管理士業務  《 全般 》

 

::::::スミマセン サラッと 読み流してください そんなふうな記事ですので::::::

 

 

〔法定相続情報証明制度申出代理〕 という業務も 行政書士としての立場

で担当することがあります

法定相続人として 「甥 ・姪」 も登場 などという場面あたりだと おおよそ

相当数の戸籍簿を収集 などとなります

 

国も 相続未登記の不動産問題などでは悩み多きことでしょう

手法としては おおよそ 

「今は姿の見えないあなた の所有権ですが とにかく財産権

なので 尊重に値しますが 今の情況は いろいろと困ります

価値に見合う分は 評価価値分を公的な部署に保管してあります が 

管理・利用面では やむを得ず 立ち入らせていただきます

けれど 決して 所有権を奪い取るなどまでは いたしません」

ということあたりより先には踏み込めず で つまるところ 

所有権絶対の壁は 健在 で 崩しえない というか・・・

この先も おおよその手法は そこらあたりに 落ち着かざるを得ないのだ というか・・・

 

 

マンション住民においても 相続などあった場合の当事者の確定などスムースに処理して

くれると管理組合としても助かるのだが 現実には 2段のあるいはそれ以上の複雑な

相続処理が そのままで 所有者不分明 つまり 区分所有者未確定 で 議決権行使者不明

それだけでなく 管理費等長期滞納ということも セット であったり・・・

というようなことで 高齢化で アチラの組合員でも コチラでも などとなると 困り果てることとなる

財政のこともありますが

管理組合としての肝心なことを処理したくとも 当事者の確定 というヤッカイナ?ことで 悩まざる

を得ないというようなことにも 遭遇したりするのです

 

 

 

あまり詳細に綴ると ある意味 安易な選択に奔ることを推奨している

ようなことと 誤解されるようなことにもなりかねない ので 極く極く 

モヤッとした概念を 記してみます

 

 

 

『 みたとおり 比較的小規模な管理組合でありますし ますます 高齢化が

  進み続けるので いわゆる 仕舞い のことをも ボンヤリ 思うことが増えてきた

  法律上の 硬いことを想定しての いわば 正式な終いへの途のためには

  各組合員の サマザマな情況があったりするので

  相続財産管理人 を とか
  不在者財産管理人 を とか
  認知症者(若年認知症患者さんのことも含んで)対応のこと とか
  後見人選任の必要 とか 
  変な表現ですが マジメにやろうとすると 次々と とても手におえないようなことが・・・

  たとえ 一人の権利でも 勝手に弄くることは違法ということらしく
  進めた方策も その都度都度 ゼロ地点に戻るようなことになってしまったり・・・

  なんだか さらにレベルがキツイ さまざまな手続きが必要になったりもするようですし・・・

  いまから このマンションにとって 相応しい 仕舞い というか ケリのつけよう

  があり得るのか

  参考意見など ありませんか ?

  どんなことを言われても 冷静に聞かせてもらいますので 自主管理組合の

  外部者第三者管理人として

  仮に就いた場合なら ということでもいいので 率直に言ってみてくれませんか ? 

  マンションといっても 月とスッポンじゃありませんが こんな侘しい管理組合

  ですが 悩みは それなりにありますもので・・・』

 

 

“ とにもかくにも 組織というのは 特に マンション管理組合のような

一国一城の主の集まりでは たとえ 500人 対 二人 というような

争いごとでも その二人の持つ絶対的な部分には たとえ国家でも

口を指し入れることが不可 ということがあり 最近も裁判上もそのような例が

あったりで

要するに 何事を行うにも 正当な権利者 つまり 当事者をハッキリとさせて 

正当な手続で 事を進めなければならないのです

どうにか収まるだろう というようなレベルで取りはからってしまうこと は とてもお勧めできる

ことではないのです とんでもないことをすると 後々 とりかえしのつかない情況に

落ち込んだりするリスクがあるのです 役員の責任追及などということも起こり得るのです

 

そこで そんなふうな考え方もあるのか ということで 驚かせるようなことになるかもですが

要点は 
できる限り クリアーで シンプルに事が進む当事者団体を目指しておいて 組織の
意思決定を 効率よく 問題ができる限り発生することのないように
今からでも 近い将来を見据えておくよう 努める

ということが ポイント だということ

 

お望みの方策の ある意味 極限的な一つの例として

もはや 近い未来には 管理組合の解体も必至であろう という場面などでは

各々の選択する一つに 管理組合法人に 専有部を譲渡(贈与とか 交換清算 とか
極く低額での売買とかで)

専有部所有権者でなくなる(組合員でなくなる)のだから 管理費も 修繕積立金も 
固定資産税の負担も
当然だが 無くなる

そもそも専有部には住んでいない組合員の場合もあるでしょうし

住替え ということだと それまでは 管理組合法人と賃貸借契約(定期賃貸借も考慮)

を結び 多少の猶予のことも想定されたり

というのは

相続人は所有権を放棄したがっているが それは不許 なので 専有部を利用することが

なくとも 賃貸しなども イロイロたいへん なのでしたこともなくとも 長い期間 費用負担

は 重くのしかかっているし これからもそうしたことが続く

などという場面では 管理組合法人に所有権を譲渡するということが 総合的な判断では

有効な手法になり得るかも知れないこともあるだろう ということ

マンション法の保護の下にあったほうが なにかと都合がよいと思うなら 理論的には

とにもかくにも  マンション管理組合法人の極く少数の構成員が専有部所有者として

存在はしていれば ということなので

 

もっとも その手法は 端的に言うと マンション管理運営に関わる者の 統合化 というか

意思決定機構の できる限りのシンプル化 ということで ある意味 ショッキングかも

近隣の第三者への駐車場貸し出しが可能であるような組合ならば 管理組合法人所有の部分を

賃貸し で 収益のことでは できる限りの工夫で財政補填を伴っての運用も可能ではあるが・・・

広い意味で 管理組合法人自体を当事者とする 組合員地位の整理統合というか 例外的な組合員

資格の信託的運用に倣う とでもいうような感覚の手法もあり得ると考える

所有していることからの負担からやむを得ず逃れたいとの組合員への対応として 財政面でも

可能である場面では 考慮には値するかも(理論として 記しています)

建物・設備関係の延命を図りつつ 組織としてスリム化をしておいて より多くの対応が効率的に

なされ得るようにしておく という発想 も 場合によっては 重要なことなのでは

相応しい仕舞い(終い)をしたくとも 身動きできないようなことのないように ”

 

というような話題もでる 某驚くような高齢化率の自主管理組合の相談の概略でした

論点に上がりそうなところは 諸々 続出 ということですが 将来の展望など

マッタク気にしていないような組織でないことは 確かでした

そこに 光明が見えたのです が 前途多難であることは確かで であるので 上記のような

少しばかり夢物語的 ? な手法さえ 一つの理論として披露したのでしたが・・・

実は 
あながち 夢物語と断定しないほうがよいのかな とも 思ってはいるのです

とはいうのも

すくなくとも 滞納がかさんでいくばかり 相続人関係も複雑すぎることとなるだろう というような

場面では

その組合員の存命中に(延滞管理費処理もいっこうに先が見えないし 所有権が散らばったり

して長期不確定になりそう などという場面などでは) その者の意思決定だけで選択可能となる

情況であるうちに 

管理組合法人との間において とても買い手が現れそうも無いマンション専有部を抱えての 

専有部所有者から は はずれる手法を用いることも 有用であるかもしれない
(その者は 管理組合法人から 延滞清算 所有権譲渡後 例えばそこを賃借りするなどとして)

という仮説

一応 念のため 執行決定の要件 とか 税制度のこと等 整理点は 諸々ありますが・・・

 

 

〔 ということで この記事は 概要というか 単なる想定理論もいいところ 

 という内容になっています

 実務面での 実際の運用は まだまだ 自身の内では 整理途中ですが

 いずれにしても 緊急避難的な場面を想定しての 特殊な情況の組合員と 

 自主管理法人化済み管理組合間においての ひとつの やむを得ず

 管理組合の理解もあるならという 条件付き選択 の 話です 

 あまりに漠然とした記仕方であること ご容赦を

 すぐには参考にできない内容なのですが 走り出すような相談者の方もいたり
 するので 曖昧模糊に 述べています   主旨は理解していただけるかな ?
 と 思いつつ・・・

 

             

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賃貸借のことなど

2020-03-31 | ◆〔認定〕マンション管理士業務  《 全般 》

 

 

 

 

いよいよ明日から  新しい民法債権法 施行

賃貸借のことは 今までに積み重ねられた判例を組み込んだ形の変化 

なので 実務上はさほど 影響がないのでは ともいえそうです

〔 しかし あくまで それぞれ契約関係成立時の法規が適用ということですから 
広く 
旧法規にも 
これからも注意 ということは 当然です 〕

存続期間の上限が50年とされたことなどの改正があります が マンション
の専有部の賃貸借関係のことは

借地借家法
(建物賃貸借の期間)

第二十九条 
2 民法604条の規定は、建物の賃貸借については、適用しない。
  
  ということで 上限を設けていません 
 

それと 

(建物賃貸借の対抗力等)
第三十一条 建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、
     その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。
 
で まず 建物賃貸借は保護されています

が あくまで賃借人の保護規定であり 単に引渡しを受けている外形を持つ者のため
の保護ということではありません
そこで日常生活をしているのだから ということだけで適用される ということでは
ありません(不当権限者もいたりしますので 念のためですが)
 
 
 
 
 
 
さて 前々回から述べている 部屋の改装(改造)あたりのことですが
 
『 賃借りしているマンションの部屋のことですが 自由に使ってくれていい 

という約束を持ち主さんからもらっていますから いずれ いろいろトッパラッテ

ワンフロアー式に改造 するつもり 

なので ヨロシク  

大家さん 遠くにすんでいるし
 直接 管理組合さんと よろしくやってくれ ということなので・・・』

 
というような場面が あり得る  というか これから増えていきそうな気配あり
という マンションもあり・・・

 
特に 役員さんは
規約類に キチンと 以下のようなことが 記してあるか 念のため 眺めてください
 
巷の傾向として マンション法律関係に限らずですが 権利主張が よりハッキリと
している方が
増えているのは 確か という 実務上の感触が 自身には あります ?
一概に 困ったことだ とは言えないこと 当然 正当な権利行使は モチロン 
大事にされるべき
こと ですが
 
 
 

 
≪標準管理規約≫                     「以下条文省略あり」 
 
(規約及び総会の決議の効力)
第5条
占有者は、対象物件の使用方法につき、区分所有者がこの規約及び総会
の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。
 
(専有部分の貸与)
第19条 区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、この
規約及び使用細則に定める事項をその第三者に遵守させなければならない。

2 前項の場合において、区分所有者は、その貸与に係る契約にこの規約及
び使用細則に定める事項を遵守する旨の条項を定めるとともに、契約の相
手方にこの規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の誓約書を管理組
合に提出させなければならない。
 
(暴力団員の排除)
第19条の2  区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合に
は、前条に定めるもののほか、次に掲げる内容を含む条項をその貸与に
係る契約に定めなければならない。

一 契約の相手方が暴力団員ではないこと及び契約後において暴力団員にな
らないことを確約すること。

二 契約の相手方が暴力団員であることが判明した場合には、何らの催
告を要せずして、区分所有者は当該契約を解約することができること。

三 区分所有者が前号の解約権を行使しないときは、管理組合は、区分
所有者に代理して解約権を行使することができること。

2 前項の場合において、区分所有者は、前項第三号による解約権の代理
行使を管理組合に認める旨の書面を提出するとともに、契約の相手方に
暴力団員ではないこと及び契約後において暴力団員にならないことを確
約する旨の誓約書を管理組合に提出させなければならない。
 
(義務違反者に対する措置)
第66条  区分所有者又は占有者が建物の保存に有害な行為その他建物の
管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合又は
その行為をするおそれがある場合には、区分所有法第57条から第60条まで
の規定に基づき必要な措置をとることができる。

 
 
≪区分所有法≫
(規約及び集会の決議の効力)
第四十六条 
2 占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、
 区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。
 
 

 
 
 
 
 
ということで 新しい債権法施行ということもあり マンションの部屋の賃貸借のこと
つまりは 占有者等関係のことも いろいろ注視すべきことの一部を 記してみました
 
 

前記事の 参考

2020-03-29 | ◆〔認定〕マンション管理士業務  《 全般 》

 

(前回記事 ≪ 持ち主の自由 ≫ の参考として 載せておきます)

 

 


 

[ 標準管理規約 コメント ] 〔 単棟式  省略あり〕

第17条関係
① 区分所有者は、区分所有法 第6条第1項 の規定により、専有部分の
  増築
又は建物の主要構造部に影響を及ぼす行為を実施することはでき
  ない。


② 修繕のうち、第1項の承認を必要とするものは、「共用部分又は他の
  専有部分に影響を与えるおそれのある」ものである。具体例としては、床
  のフローリング、ユニットバスの設置、主要構造部に直接取り付けるエア
  コンの設置、配管(配線)の枝管(枝線)の取付け・取替え、間取りの変     
  
がある。その範囲、承認を必要とする理由及び審査すべき点について
  は、別添2に考え方を示している。

⑦ なお、工事内容が上下左右の区分所有者に対して著しい影響を与える
   おそれがあると判断される場合には、当該区分所有者の同意を必要と
   することも考えられる。

 

 

[ 区 分 所 有 法 ]

(区分所有者の権利義務等)
第六条 区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
     区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
 
 
 

 

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持ち主の自由

2020-03-29 | ◆〔認定〕マンション管理士業務  《 全般 》

 

大金をナントカ工面して やっとのこと手に入れた専有部

“ どのようにして使おうと 持ち主の自由でしょう ”



<標準管理規約>

(専有部分の修繕
第17条 区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物
に定着する物件の取付け若しくは取替え(以下「修繕」という。)であ
って共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのあるものを行おう
とするときは、あらかじめ、理事長(第35条に定める理事長をいう。以下同じ。)
にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならない。


コメントには 

全面リフォームを行う工事について、壁、床等をはがして耐力壁を撤
去しないか、工事対象を確認する。

というような文言も登場し 共用部との関わりあたりのことも記されています が・・・




 

広く マンションにおける 区分所有者が行う工事 のことに関してトテモ重い相談があったりし 

プロとしては ノラリクラリの弁では申し訳ないので
自身の マンション管理士としての助言(法的なことと 一部自身の個人的思いも含ませていただき)
を述べさせていただきはしましたが・・・

 

本日のメインは 
[改装を控えることをお願いしているマンションである] ということをアピールする
ことの有用性の有無( というか そもそも 所有権絶対ということからすると そのような
提案自体の許否 と 次の条項〔省略あり〕などとの関係をも含んでの諸々のこと )
あたりの話題のこと


  (共用部分の管理)
 第十八条 共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。
      2 前項の規定は、規約で別段の定めをすること 妨げない。
 
 (規約事項)
第三十条 建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する
      区分所有者相互間の事項  は、

      この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。

 
最大の論点 というか そもそも専有部所有者という所有権者の所有物の所有のあり方についての
約束事を設けること(極くシンプルに述べてしまうと “どのようにして使おうと持ち主の自由でしょう”
という盾に囲まれた部分に どのような関与というか干渉 ? が可能であり得るのか どうか?)
 
 
 おおよその管理組合では 工事に関する理事会の承認 と か届出関係の一般的な基準がサラッと
述べられているだけの規約や細則(国交省のコメントも別添も同様レベル ?)
なので 改装問題などで なかなかなやましい思いをしている情況の管理組合も多いと推察されます



 
マンションといっても 規模も 体制も 地域性も 資産価値も サマザマ
 
築年数をそれなりに経て やや お手ごろ
中古専有部を 思いのままに改装して というような謳い文句が散見されるところ
規準設定は困難なことであるのは事実でしょうが 一応の指針が細則等でルール化しているマンショ
であってさえ
実際の運用は どのように行われているのか ? 相談を受けた後も とても気になります

過去のブログからの 関連の一部

2019: 3/3  3/5  4/4 をリンクしておきました

https://blog.goo.ne.jp/toku2184/d/20190303

 

https://blog.goo.ne.jp/toku2184/e/41c42c1c99249ec5f07d27730790bb1a?fm=entry_awc

 

https://blog.goo.ne.jp/toku2184/e/c6ed755d4ad07628ab751d1011567140


「ある相談案件においては 改装工事を企画していた住民さんの申請は

 自身も同席の理事会で説明をしていただいた後 なぜか 自然消滅 ? 

 で ある意味 ことなきを得た ? のでした

 率直に言って 統一規格の 統一共用・共有割合的なマンションであったので 

 自身が想定していた妥当な結果になり

 なぜか ホッとした思いをもったことは確かでした 

マンションには

それぞれの生まれつきの個性がそなわってあるように思われます」

 
                                
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仮想? 空間 人の集まり

2020-03-22 | ■ 業 務 エ ッ セ イ

 

多少 ヤキモキもしているが

外出を控えていることもあり 事務所内で いつもの日常とは

少しばかり違う時の流れの中にいるので いつものことを いつも

とは違った面から思ってみたりすることも やや 多い

 

実空間〔 なんとも哲学的もどきの言葉になってしまうが 〕で 相対しての相談というのが 

原則 という感覚はあるのだが・・・実際には足を運ばない参集 というもの

採りようによっては ある意味 決して虚 ではなく 実 ではあるのだろうが 熱情あたり

のことは 伝わり得ない とまでは言わないが

ヤハリ 伝えにくいということを感じる場面が より あるのだろうな と 



いわゆる人と人 その人の発している波 とでもいうものを 受けとめながら 素面と向かって

ということへの 懐かしさみたいなものを思ってしまって いろいろ 考えさせられる

 

人の集いの サマザマな 場面が 中止 ・ 延期され それに代わる IT ・ AI技術利用など

による Web会議 ・ 会合 のことなどの話題なのだが・・・

 

スカイプを利用しての相談や会合あたりは 以前から実務上も経験していたが それは

いまのところ 最大25名ほどの集まりでも単位の交差というような手法で 可であり 

また その他の手法で より
開催要件が簡易なルートでのIT利用の集まりで50名ほどなら 

幅のある範囲の複数交差 ? の 意見交換あたりも
可能 という類の情報は得ている

広く 双方向対話においても もろもろ差異はあるが いずれにしても そうした利器の世界においては

うなだれているとみえる話し相手に ある場面では席を立って1メートルでも余計に近寄らせていた

だいて 言葉を逃すようなことのないように というような行動は 絶対に 採りえないことを

いまさらながら しょうもないことと思いつつ 空想してみたりしてしまった


そのような サマザマな想定の場面では

仮想 ということばに 仮装 という言葉が クッツイテ 登場したりさえも ときに する

もっとも 確かに 相手の体温までさえも感じるような対話であっても ある意味

仮想 であったり 仮の装い であったりすることもあるのだろうが・・・  

 

過程を辿る間も無く ストン また ストン と 結果だけが 流れ作業のコンベアーに

貌を そっとだけ見せながら 通り過ぎていってしまうようななりわいを思ってみたりして

周りにだれもいないような会話の場 が 本来の参集人の数だけ それぞれに 散らばって

あるはずなのだ という想定には ギクンという感触が 胸に走った

 

自身も 恩恵に与っていることなのだが なんともスゴイ IT・AI技術の進歩などと表現しては

足りないような 革命的とさえとれる連続が予想される これからの〔ある意味それほど遠くではない

のだろう〕世に 率直に言うと 便利をはるかに凌ぐ不気味さ というもの も 覚えている

 

人の情 などというと 漠然としていて 実感がわかないが 利器 と称されるものと なんとか

折り合いをつけて 生きながらえ得るだろうか あたりのこと そうした手強すぎるような手法に 

自身の軸を ときどき 眺めあらためなければならないことも 

あったりするだろうな などと 暫し 何度か 思い続けたりした




とにもかくにも 実際に参集せずとも 50人ほどの人間の意見交換が可能である ということは

確かで おそらく ドンドン この方面の 進化 ? は 果てなく 続くのだろう

アッという間なのだろう 

レベルが異なる段階の 進歩 ? さえ もうすでに 想定内では

あるのだろうか・・・

議事録の電子署名 などというレベルの話ではない マンション管理組合総会の電子的空間での

流れの整理 法的効果の点検 というようなスキームの進化 ? のことは 一部で とっくに なされて

いるのだろう・・・ か・・・

 

〔所為〕 と 〔場〕 と 〔結果〕
〔所為〕 と 〔結果〕 さえあれば 〔場〕は さほどに問われなくとも 可
ということの意味合い

WEB会合 ・ 在宅ワーク

こうしたことを 諸々考え 自身の これからの生業をも思った



とにもかくにも 励みながら 所為に潤滑油を振りかけながらでなければ 自身は歩めないな

と 側頭に コツン と 喰らわせた

 

けっして夢物語への対処 などということではなく 管理組合の総会のことのアレコレという

とても実務にかかわることを イロイロ 思っているうちに 本日のようなブログになっていた

のでした


 

さてと とりあえず 油断するとすぐに錆びついて怠ける所為に 潤滑油をドッサリ降り注ぐ

作業を 開始 です

 

 

                             

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団地における建替え

2020-03-15 | マンション〔団地・複合用途〕

 

団地にお住みの方にとっても

理解が なかなかタイヘンなところとして
 
〔 団地 〕 においての 〔 建替え 〕 というものの
特質 というあたり
 
が挙げられると思うのですが いかがでしょうか ?

 
 
 
 
〔 建替え 〕 と 〔 団地 〕とが 重なる 
 区分所有法69条と70条
 について 
 ほとんど 以前のものの再掲になりますが シンプルに まとめてみます

 
 

 
団地内の建物 の 建替え承認決議) 第69条
 
 
 
土地の持分割合 による議決権の 4分の3以上の多数が必要
 
62条の場合(団地でない場合)の 議決権の内容とは 異なります
 
団地を形成しているといっても 土地の共有者の承諾が必要ですから
 
建替え決議の他に 
 
建替え承認決議
 
というものも必要になります
 
 
次の要件も必要となります
 
・建替え承認決議ができるためには 団地内の建物のうち少なくとも
 
 一棟は 専有部分のある建物(マンションなど区分所有建物)であること
 
 
・団地内建物の所在する土地が 団地建物所有者の共有・準共有であること

                                         ※ 念のために記しますが
                                                 専有部分のある建物と単独所有の建物とが混在して
                                                 いる団地において 後者のための承認決議もあります
                     
                        
                                                        

 
 
                                                
 
 



団地内の建物の 一括 建替え決議) 第70条
 
 
 
一括でない場合の69条の承認決議の場合と同様に 団地内 の
建替えのこと なので 
 
建物の所在する土地の持分割合を 議決権割合とします
 
(そのほかに 各棟ごとの決議も必要なのですが このときの議決権は 
 内容が 異なります
 土地の共有持分割合ではなく 床面積などによる割合 によるものです)
 
 
次の3個の要件が必要となります
 
・団地内建物の 敷地 が団地内建物の区分所有者の共有
(あるいは賃借権などの準共有)
 であること
・団地内建物の 全部 が専有部分のある建物であること
 
・団地内建物についての 団地管理規約による一元管理 の定めがあること
 
     ※[ 標準管理規約 団地型 ]は この3個の要件を満たしている団地を想定している



 
 
 
ということで 極々 要点中の要点だけを記してみました


 

〔 これも念のために記すことですが 団地の内に単独所有の建物なぞ
あり得るわけないだろう という問い合わせがあったりしますが [団地]
という区分所有法の章のことの知識と標準管理規約に登場の[団地型]
マンションにおいての団地型ということについての知識は 同一のことで
ありません その団地型というものは 団地という区分所有法に登場の
ものの ある意味 特殊なシンプルな形のもののことです 〕
 
 
                   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

空想のなかの 一戸建てやマンションのある土地

2020-03-14 | マンション〔団地・複合用途〕

 

複雑な法規を 理解しようとする場合 文字だけを追うのではなく

理解の対象となっているであろう 場面・情況を想定してみると

すこしばかりでも 論点がみえやすいのかもしれません

::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::

その 一区画は ドローンでの映像を眺めてみる と

そこには

一戸建てが大小25軒ほど ・ 7階建ての お手ごろ価格マンション3棟 ・

4階建てのシャレタ外壁のマンションが2棟

そうした建物群の真ん中あたりに 集会所 がある

ほぼ 同時期に開発が進んで そんなふうな プチ街並みと呼べるような 

一区画になっている


そのような ある範囲の巷で 住民の入れ替わりも トキドキある 
::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::

 

第二章 団地

(団地建物所有者の団体)                  
第六十五条                                  区分所有法
一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又は附属施設(これらに関する権利を含む。)が

それらの建物の所有者(専有部分のある建物にあつては、区分所有者)の共有に属する場合には、
それらの所有者(以下「団地建物所有者」という。)は、全員で、その団地内の土地、附属施設
及び専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集
を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。

               ※ 構成される団体は 当然に存在するもので 構成員は
                団体への所属を拒否できず脱退・除名も認められない

                            

 

 


区分所有法の団地規定は どのような場合適用できるのだろうか

 ・ 一団地内に 複数棟の建物がある

 ・ 団地内の土地または付属施設が 複数棟の建物の所有者の共有・準共有になっている

ということが適用の条件 と 65条 にあります

(つまり 団地関係が成立していれば ということ)

この場合の 土地・付属施設は 結びつきの核 ですので 当然 本来の管理対象

そうして

≪ 第1章の 建物の区分所有 の多くの条文を準用できること ≫ が 66条 に
示してあり

 

≪ できるなら 一部の人たちが共有している土地・付属施設も管理対象にしたい ≫ 
ならば 規約を設定することとして

全員での構成の集会での特別決議にプラスして 
管理対象となる土地の全部または付属施設の
全部について それぞれ共有者の4分の3以上 
その持分の4分の3以上を有する者の同意必要
のことが 68条1項1号 に示されています

       ※ 団地内にあるものであっても 
        
: 一部の建物の所有者の単独所有の土地・付属施設は 
          団地建物管理組合の管理対象とすることはできない
          戸建ての所有者のみの共有に属するものも除外される

≪ 専有部分のある建物も管理対象にしたい ≫ 
ならば 規約を設定することとして
 

団地建物所有者全員で構成の集会での
特別決議にプラスして 団地内の全棟について
各々各棟集会で区分所有者および議決権の各
4分の3以上の決議が必要であることが 
68条1項2号 に示されています
           【各棟全部が まとまっていること が 必須です】

       ※ 団地内にあるものであっても 
        : 一戸建て住宅(専有部分のある建物ではないもの)
          は 団地建物管理組合の管理対象とすることはできない

 

        
            

            

≪ 団地内の建物所有者全員の共有に属する付属施設である建物といえるものを
  規約で団地共用部分としたい≫

 という場合のために 67条 があります

 

ということあたりが 団地の章における 65~68までの条文のポイント
69・70条建替え関係は また 別の面のことで 以前に概略を記したりしました)

 

標準管理規約の <団地型>は ある意味 シンプルな形で 団地規定を適用している姿

・ 建物全部 が 区分所有建物

・ 住民全員 で 敷地・付属施設を共有

・ 団地規約による 一元管理

というものです

 

 

順番が最後になりましたが

団地とは 複数棟の建物が一定の範囲に建てられている場合の 一定範囲の土地 
意味している用語

一定の要件を満たす場合に 区分所有法 第2章の団地の規定が適用されるもの
ということ です


そうして 団地内の共有物の管理と 区分所有建物の共用部分の管理は性質が

似ているので その準用の内容を 66条で示しているのです

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