おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

10月 に なってしまいました

2022-10-01 | マンション管理士試験 等サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

 

土曜日ですが 調べものがあり 事務室にカンヅメ というところ です

 

本日の マンション管理士試験過去問題学習です

2019年度 
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〔問 32〕           ※ 問い方を変え 利用させていただいております
                  現行の標準管理規約で 答えてください


専有部分のある建物であるA棟、B棟及びC棟並びに集会所からなる団地における
総会決議に関する次の記述のうち、「マンション標準管理規約(団地型)及びマ
ンション標準管理規約(団地型)コメント」による適切・不適切を答えよ。


1 集会所を大規模に増改築する場合には、各棟の棟総会での決議が必要である。


2 A棟の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査の実施及びその経費に
充当する場合のA棟の修繕積立金の取崩しをするときは、団地総会での決議が
必要である。


3 B棟の階段室部分を改造し、エレベーターを新たに設置する場合には、B棟
の棟総会での決議が必要である。


4 計画修繕工事によりC棟の外壁補修を行う場合には、団地総会での決議が必
要である。

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1  について                不適切

 土地 附属施設及び団地共用部分の変更 は 団地総会の決議を経る必要がある

 

(議決事項)
第50条 次の各号に掲げる事項については、団地総会の決議を経なけれ
ばならない。

第28条第1項又は第29条第1項に定める特別の管理の実施(第
72条第三号及び第四号の場合を除く。)並びにそれに充てるための
資金の借入れ及び団地修繕積立金又は各棟修繕積立金の取崩し

 

(団地修繕積立金)
第28条 管理組合は、各団地建物所有者が納入する団地修繕積立金を積み
立てるものとし、積み立てた団地修繕積立金は、土地、附属施設及び団地
共用部分の、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に
限って取り崩すことができる。
三 土地、附属施設及び団地共用部分の変更

 

団地総会の会議及び議事)
第49条 
3 次の各号に掲げる事項に関する団地総会の議事は、前項にかかわらず、
組合員総数の4分の3以上及び議決権総数の4分の3以上で決する。
一 規約の制定、変更又は廃止(第72条第一号の場合を除く。)
土地及び共用部分等の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わな
いもの及び建築物の耐震改修の促進に関する法律第25条第2項に基づ
く認定を受けた建物の耐震改修を除く。)

 

 

 について                不適切

(議決事項)
第72条 次の各号に掲げる事項については、棟総会の決議を経なければな
らない。
建替え等に係る合意形成に必要となる事項の調査の実施及びその経費
に充当する場合の各棟修繕積立金の取崩し

 

 

 について                不適切

 棟の共用部分の変更は 団地総会の決議を必要とする

(議決事項)
第50条 次の各号に掲げる事項については、団地総会の決議を経なけれ
ばならない。
十 第28条第1項又は第29条第1項に定める特別の管理の実施(第
72条第三号及び第四号の場合を除く。)並びにそれに充てるための
資金の借入れ及び団地修繕積立金又は各棟修繕積立金の取崩し

 

(各棟修繕積立金)
第29条 管理組合は、それぞれの棟の各区分所有者が納入する各棟修繕積
立金を積み立てるものとし、積み立てた各棟修繕積立金は、それぞれの棟
の共用部分の、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合
に限って取り崩すことができる。
棟の共用部分の変更

 

 

 について                適 切

棟の共用部分について一定年数の経過ごとに計画的に行われる修繕の実施は
団地総会の決議を経る必要がある

(議決事項)
第50条 次の各号に掲げる事項については、団地総会の決議を経なけれ
ばならない。
十 第28条第1項又は第29条第1項に定める特別の管理の実施(第
72条第三号及び第四号の場合を除く。)並びにそれに充てるための
資金の借入れ及び団地修繕積立金又は各棟修繕積立金の取崩し

 

(各棟修繕積立金)
第29条 管理組合は、それぞれの棟の各区分所有者が納入する各棟修繕積
立金を積み立てるものとし、積み立てた各棟修繕積立金は、それぞれの棟
の共用部分の、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合
に限って取り崩すことができる。
一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕

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《 参 考 》


マンション標準管理規約(団地型)コメント 
全般関係                        (省略アリ)

この団地型標準管理規約が対象としているのは、一般分譲の住居専用の
マンションが数棟所在する団地型マンションで、団地内の土地及び集会所
等の附属施設がその数棟の区分所有者(団地建物所有者)全員の共有とな
っているものである。
なお、この規約の対象となる団地の単位は、敷地が共有関係にある棟の
範囲である。団地型マンションで土地の共有関係が数棟ごとに分かれてい
る場合には、それごとに一つの管理組合を構成し、規約を作成することと
なる。

③ 団地の形態の典型的なものとして、「団地内の土地全体が全団地建物所
有者の共有となっている形態」(図1)と「土地の共有関係は各棟ごとに
分かれ、集会所等の附属施設が全団地建物所有者の共有となっている形
態」(図2)とがあるが、本規約の対象としては、団地型として最も一般
的な前者の形態であり、特に、
ア)団地内にある数棟の建物の全部が区分所有建物であること
イ)ア)の建物の敷地(建物の所在する土地と規約により敷地と定められ
た土地の両方を含む。)がその団地内にある建物の団地建物所有者の共
有に属していること(建物の敷地利用権が所有権以外の権利である場合
は、その権利が準共有に属していること)
ウ)団地管理組合において、団地内にある区分所有建物全部の管理又は使
用に関する規約が定められていること
の三つの要件を満たしている団地(図1)とした。

後者の形態の場合には、基本的に各棟は単棟型の標準管理規約を使用し、
附属施設についてのみ全棟の区分所有者で規約を設定することとなる。
図1 団地内の土地全体が全団地建物所有者の共有となっている形態(マン
ション標準管理規約(団地型)の対象とする形態)
図2 土地の共有関係は各棟ごとに分かれ、集会所等の附属施設が全団地建
物所有者の共有となっている形態(マンション標準管理規約(団地型)
対象としない形態


この規約では、団地建物所有者の共有物である団地内の土地、附属施設
及び団地共用部分のほか、それぞれの棟についても団地全体で一元的に管
理するものとし、管理組合は団地全体のものを規定し、棟別のものは特に
規定していない。
ただし、区分所有法で棟ごとに適用されることとなっている事項(義務違
反者に対する措置、復旧及び建替え)については、棟ご
との棟総会で決議
するものである


 規約敷地を定める規約に関する 区分所有法5①
  管理所有に関する 区分所有法27・11②   と
    第三節 敷地利用権 22~24 

   は 団地管理組合に準用されません

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

〔区分所有法〕

(規約による建物の敷地)
条 
区分所有者が建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用をする庭、
通路その他の土地は、規約により建物の敷地とすることができる。

 
(共用部分の共有関係)
十一条 
2 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
ただし、第二十七条第一項の場合を除いて、区分所有者以外の者を共用部分の
所有者と定めることはできない。
(管理所有)
二十七条 管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有する
ことができる。
2 第六条第二項及び第二十条の規定は、前項の場合に準用する。
 
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
 
                      はたけやま・とくお事務所(goo.ne.jp)  
 
 

追い込みのためには アリガタイ気温 ?

2022-09-29 | マンション管理士試験 等サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

 

 

国家試験のなかには 夏の真っ盛りの時期に行われるものもあり 当然のことだが

追い込みの時期も真夏日の連続 のようなことで 体力勝負でもあるということを 

痛感させられるものもある〔合格率も厳しく おそらく10度ほどは 例年 そのよ

うな思いを強いられる受験者さんも多いのだろうな と 想像されるが・・・〕

 

10月も間近

さすがに 秋めいてきている当地 

事務所での調べものも ようやく はかどるようになってきて アリガタイ

皆さんのところの様子はいかがですか ?

 

さて 本日の マンション管理士試験過去問題学習

2019年度

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〔問 29〕               ※ 問い方を変え 利用させていただいております
                    

管理組合の総会及び理事会の決議に関する次の記述のうち、標準管理規約[単棟型]
による適切・不適切を答えよ。

1 
理事会において総会に提出する規約変更案を決議する場合には、理事総数の
4分の3以上の賛成が必要である。

2 
総会の前の日に共用部分の漏水で緊急に工事が必要となった場合、理事長が、
総会当日に理事会を開催し、工事の実施等を議案とする旨の決議を経て総会に
提出したとしても、その総会で緊急の工事の実施を決議することはできない。

3 
各戸の議決権割合が同一である管理組合で、書面決議をすることにつきあら
かじめ全員の承諾を得ている普通決議事項の議案は、総戸数の過半数の賛成書
面が集まらなければ可決とはならない。

4 
理事長は、通常総会を、毎年1回新会計年度開始以後1か月以内に招集しな
ければならない。

///////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

                          ※ 現行条文を載せております

1 について             不適切

(理事会の会議及び議事)
第53条
理事会の会議(WEB会議システム等を用いて開催する会議を含む。)は、理事の
半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決
する。

 

 

 について             適 切

(総会の会議及び議事)
第47条
10 総会においては、第43条第1項によりあらかじめ通知した事項につい
てのみ、決議することができる。

(招集手続)
第43条
総会を招集するには、少なくとも会議を開く日の2週間前(会議の目的が
建替え決議又はマンション敷地売却決議であるときは2か月前)までに、
会議の日時、場所(WEB会議システム等を用いて会議を開催するときは、
その開催方法)及び目的を示して、組合員に通知を発しなければならない。

 

 について             不適切

(書面による決議)
第50条
規約により総会において決議をすべき場合において、組合員全員の承諾が
あるときは、書面による決議をすることができる。

3 規約により総会において決議すべきものとされた事項についての書面
による決議は、総会の決議と同一の効力を有する。


5 総会に関する規定は、書面による決議について準用する。

(総会の会議及び議事)
第47条 
2 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。

 

 

 について             不適切

 (総会)
第42条
3 理事長は、通常総会を、毎年1回新会計年度開始以後2か月以内に招集
しなければならない。

 

 


※・・・・・・ 
⑧ WEB会議システム等を用いて総会に出席している組合員が議決権を行使
する場合の取扱いは、WEB会議システム等を用いずに総会に出席している
組合員が議決権を行使する場合と同様であり、区分所有法第39条第3項
に規定する規約の定めや集会の決議は不要である。ただし、第三者が組合
員になりすました場合やサイバー攻撃や大規模障害等による通信手段の不
具合が発生した場合には、総会の決議が無効となるおそれがあるなどの
課題に留意する必要がある。・・・

との標準管理規約コメントがあったりするのですが・・・

《 標準管理規約による適切・不適切 》 ということなので 国交省が規約の参考に 
  と提示していることでもあるので 改正されたものも含み 現行条文を 
  ソノママ 載せています


 <区分所有法は 法務省から  標準管理規約は 国交省から 誕生した>
  率直に言って 整合性は 図られているのかナ ? 
  巷の一人の思いにすぎません ?? というところがないことを祈っているのです が
  ・・・
  

  受験者としては とにもかくにも 標準管理規約 の習得(修得)あるのみ ですよネ
  受験者として 現行条文をマスターして がんばってくださいネ




::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::

 参考チェック 

 

*肢関連

(敷地及び共用部分等の管理)
第21条
6 理事長は、災害等の緊急時においては、総会又は理事会の決議によらずに、敷地
及び共用部分等の必要な保存行為を行うことができる。

(議決事項)
第54条 理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる
事項を決議する。

十 災害等により総会の開催が困難である場合における応急的な修繕工事
の実施等

2 第48条の規定にかかわらず、理事会は、前項第十号の決議をした場合
においては、当該決議に係る応急的な修繕工事の実施に充てるための資金
の借入れ及び修繕積立金の取崩しについて決議することができる。

 

 


*肢関係

 (議事)
区分所有法 
第三十九条 
集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権
の各過半数
で決する。

 


 

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はたけやまとくお の 守備範囲

2022-09-28 | ◆ 業 務 参 考( 総 合 )

 主な仕事を 自己紹介してください 
 との ありがたいお言葉を 最近特に?いただくことが多いので ここにも載せていただきたく思い
 記させていただきます

 自身にとっては苦手な営業部門記事なのですが どうぞ ご容赦くださるよう お願いいたします

 携わさせていただいている業務は広範囲なのですが ギュッと絞って主としてのものを申し上げますと

  *遺言作成 の  相談・助力  〔遺言執行者としてのお手伝いもさせていただいております〕
  *相 続   の 相談・助力
  *マンション管理組合管理運営 の 相談・援助 
  *法規・法制 の 相 談
  *国家試験受験学習協力    〔主に マンション管理士試験・行政書士<記述式>試験〕

 というようなことですが あまりにシンプル なので

 参考までに

 下記のものを載せさせていただいておきます  


                    


     はたけやま・とくお事務所::::::::::::::::::日常生活の   マンション管理組合   

                      相談相手を担当させていただきます 


     マンション管理士  ・  〔特定〕 行政書士  & some licenses and qualifications


     
TEL 0296-77-5701  090-6045-8471   メール toku4812@star.ocn.ne.jp

   
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 マ ン シ ョ ン 管 理 士 業務     
                                                        
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            マンション住人でなくしがらみもない当職が 会社法で言う
           ところの社外取締役というような立場で理事に就き 社外
           役員というべき形で理事会に加わり より客観的・率直かつ
           効率ある運営を推進するスタイル 




     〔代表権を有する役員就任型    月額 3万5000円 ~ 15万5000円〕 
                     

   
 
理者として/管理組合法人の理事として 区分所有者〔マンション住人の方々〕
    のために 
裁判上原告・被告となることができる立場に就くこともできるようにして
    おく関与の場合 〔通常の表現で言う 代表権有る理事等への就任〕
    (状況により 区分所有法第26条4項 / 同法第47条8項 の立場での関わりもある場合)  




 
監事就任方式 (理事会へ出席有り)    月額 2万円 ~ 6万円
                      
           #管理組合管理運営上の総合的点検役として助力 




  〔第三者管理者方式          月額 2万7000円 ~ 17万8000円
                            〔自主管理特例 あり〕
                        
第三者 とは 管理組合員以外の者〕
         
 マンション住人に選ばれた 「管理者」 という立場で管理運営にあたる
        役員を置かず〔 監事を置くにとどめる型・監視役としての理事会を設ける型等もあり 〕

          
マンション 管理組合運営 全 面 的 に進める

      
特に 管理会社委託無し 自主管理式 マンション における 
       高齢化による
役員不足対策等
に 有効な仕組み

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・


法規・法制相談 :証明  :  相続関連  :  マンションでのアレコレ などなど どうぞ お声をかけてくださ                                                                                     

Ⅱ   行 政 書 士 業務
     

      [特定]  行政書士 関係業務 
                                        
       
内 容 証 明                             1万円 ~ 25万5000円 

       〔全国 何処の住所地表示にても発信  何処の住所地へも送達〕
       《 全国 どこからでも どこへでも 》
                   的確な 内容証明書 一通で 思いがけないほどの効率的処理
                   想定を超える効果を生むことあり

  法務(法規・法制)相談            30分あたり 3000円

  
株式会社設立                 9万円 ~ 15万円
  合同会社<LLC>設立             5万円  ~ 7万円

       
 一般社団(財団)法人・ 社会福祉法人・任意団体 など 5万円 ~ 40万円

  法定相続情報証明制度申出代理       2.5万円~4万円
  遺言書作成                2万円 ~ 20万円 (調査業務等含む)
   
遺産分割協議書作成           万円 ~ 30万円(調査業務等含む)
  
遺言書作成助力(遺言執行者就任等も)   10万円 ~ (調査業務等含む
  相続                  5万円 ~ 50万円

   契約書作成                 2万円 ~ 17万円 (調査業務等含む)

  行政手続行政不服審査関係等 ( 聴聞・弁明・審査請求代理 など)
                       
万円 ~ 20万円
         
* 2015年12月4日 行政書士 登録 特定 行政書士 である旨の付記 *


                                 

   国 家 試 験 受 験 サ  ポー ト 業務 
           未来に向かい 死角無きよう 視角を広く据え 生涯用資格


        
/////////////////////
         
人生100年時代 生涯学習案内係・サポート役
         
〔学習の伴走者〕として 利用ください

        /////////////////////
                                

      100年時代の生涯生活設計のために    資格獲得を目指すために 

      広く 学習することを人生のエネルギーとするために  
                  マンション住人としての管理運営の知識習得のためなどにも  

      有意義・効率的な学習手法を提案
         
 学習総合アドバイス 面談   
              疑問点解明特化 アドバイス
  
                 独習者用適切基本書選択アドバイス

     随時学習相談          年間 1万円 ~ 3万円
     受験前2ヶ月 集中助力等       2万円 ~ 5万円 
                 ※ サマザマな助力スタイルがあり協議により報酬を定めます
                 ※ マンション管理士試験・行政書士[記述式]の相談が多いです                                                                                   


     
 講師自身の合格済み国家試験 一部合格含む )
   マンション管理士 ・ 行政書士 ・ 海事代理士 ・ 管理業務主任者 ・ 宅建士 ・ 貸金業務取扱主任者
   知的財産管理技能士 ・ ファイナンシャルプランナー技能士 ・ 司 法 試 験 ( 一次 / 二次 〔短答式〕 )
   〔公的資格〕 日商簿記 ・ 防災管理 / 甲種防火管理講習課程修了


    
   
……………………………………………………………………………………………………………  

  

 


  

  暮らしのヒントになるようなことも  サマザマ登場
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毎度  の  台詞

2022-09-27 | マンション管理士試験 等サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

 

サマザマな [ マンション 管理規約 ] が あります

それらは 〔建物の区分所有等に関する法律〕 に違反するような内容のもので

あってはいけません が

ソレゾレが 上記の法律に導かれて辿りついた到着点 で ソレゾレ 個々のマンション生活

の規準となっているものといえます

「標準管理規約」も 規準の例として登場し その 多くの中での 個性を持った規約のひとつ 

である とも 解されるでしょう 

なので その個性ソノママ 覚えてしまうしかありません( 法には適っている範囲の事柄であ

っても 《標準管理規約によれば》 と あるなら 標準管理規約に登場しているそのままを規準

にして 答えを出すしかないのですから )

 

毎度 同じことを記して ゴメンナサイ

「標準管理規約」に関しての質問もありますが 上記のことを 何度も言わせてもらいながらの

共同学習になってしまうのが通例です

 

 

さて 本日の マンション管理士試験過去問題学習

2017年度

問題の中で使用している主な法律等の略称及び用語の定義については、以下のとおりとします。
・「区分所有法」………………… 建物の区分所有等に関する法律(昭和37年法律第69号)
・「マンション管理適正化法」… マンションの管理の適正化の推進に関する法律
(平成12年法律第149号)
・「標準管理規約」……………… マンション標準管理規約(単棟型)及びマンション標準管理規約
(単棟型)コメント
 (平成28年3月14日国土交通省土地・建設産業局長・同住宅局長通知)
・「マンション」………………… 「マンション管理適正化法第2条第1号イに規定するマンション」をいう。
・「管理組合」…………………… 「区分所有法第3条に規定する区分所有者の団体」をいう。

問 28                ※ 問い方を変え 利用させていただいております

//////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

〔問 28〕 議決権に関連する次の記述のうち、標準管理規約による適切・不適切を答えよ。

ア  専有部分の価値の違いに基づく価値割合を基礎とした議決権割合を定める場
   合には、分譲契約等によって定まる敷地等の共有持分についても、価値割合に
   連動させることができる。

イ  専有部分の価値の違いに基づく価値割合を基礎とした議決権割合を定める場
   合において、事後的にマンションの前方に建物が建築され、眺望の変化等によ
   り価値割合に影響を及ぼす変化があったときは、議決権割合の見直しを行う必
   要がある。

ウ  組合員が代理人によって議決権を行使する場合において、その組合員の住居
   に同居する親族を代理人として定めるときは、二親等の親族を代理人とするこ
   とができる。

エ  組合員が代理人によって議決権を行使する場合において、他の組合員を代理
   人として定めるときは、当該マンションに居住する他の組合員の中から定めな
   ければならない。

////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

 

 

ア について          適 切

 

コメント 
第10条関係
③ なお、第46条関係③で述べている価値割合による議決権割合を設定す
る場合には、分譲契約等によって定まる敷地等の共有持分についても、価
値割合に連動させることが考えられる

第46条関係
③ ①や②の方法による議決権割合の設定は、各住戸が比較的均質である場
合には妥当であるものの、高層階と低層階での眺望等の違いにより住戸の
価値に大きな差が出る場合もあることのほか、民法第252条本文が共有
物の管理に関する事項につき各共有者の持分の価格の過半数で決すると規
定していることに照らして、新たに建てられるマンションの議決権割合に
ついて、より適合的な選択肢を示す必要があると考えられる。これにより、
特に、大規模な改修や建替え等を行う旨を決定する場合、建替え前のマン
ションの専有部分の価値等を考慮して建替え後の再建マンションの専有部
分を配分する場合等における合意形成の円滑化が期待できるといった考え
方もある。
このため、住戸の価値に大きな差がある場合においては、単に共用部分
の共有持分の割合によるのではなく、専有部分の階数(眺望、日照等)、
方角(日照等)等を考慮した価値の違いに基づく価値割合を基礎として、
議決権の割合を定めることも考えられる。
この価値割合とは、専有部分の大きさ及び立地(階数・方角等)等を考
慮した効用の違いに基づく議決権割合を設定するものであり、住戸内の内
装や備付けの設備等住戸内の豪華さ等も加味したものではないことに留意
する。
また、この価値は、必ずしも各戸の実際の販売価格に比例するものでは
なく、全戸の販売価格が決まっていなくても、各戸の階数・方角(眺望、
日照等)などにより、別途基準となる価値を設定し、その価値を基にした
議決権割合を新築当初に設定することが想定される。ただし、前方に建物
が建築されたことによる眺望の変化等の各住戸の価値に影響を及ぼすよう
な事後的な変化があったとしても、それによる議決権割合の見直しは原則
として行わないものとする。
なお、このような価値割合による議決権割合を設定する場合には、分譲
契約等によって定まる敷地等の共有持分についても、価値割合に連動させ
ることが考えられる

 

 について            不適切

第46条関係
③ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
また、この価値は、必ずしも各戸の実際の販売価格に比例するものでは
なく、全戸の販売価格が決まっていなくても、各戸の階数・方角(眺望、
日照等)などにより、別途基準となる価値を設定し、その価値を基にした
議決権割合を新築当初に設定することが想定される。ただし、前方に建物
が建築されたことによる眺望の変化等の各住戸の価値に影響を及ぼすよう
な事後的な変化があったとしても、それによる議決権割合の見直しは原則
として行わないものとする。
なお、このような価値割合による議決権割合を設定する場合には、分譲
契約等によって定まる敷地等の共有持分についても、価値割合に連動させ
ることが考えられる。

 

 

 について             適 切

 5項二号では 一号とは異なり一親等である必要はない

(議決権)
第46条 
4 組合員は、書面又は代理人によって議決権を行使することができる。
5 組合員が代理人により議決権を行使しようとする場合において、その代
理人は、以下の各号に掲げる者でなければならない。
一 その組合員の配偶者(婚姻の届出をしていないが事実上婚姻関係と同
様の事情にある者を含む。)又は一親等の親族
その組合員の住戸に同居する親族
三 他の組合員

 

 について             不適切

 三号において 組合員がマンションに居住する者であることとの要件はない

(議決権)
第46条 
4 組合員は、書面又は代理人によって議決権を行使することができる。
5 組合員が代理人により議決権を行使しようとする場合において、その代
理人は、以下の各号に掲げる者でなければならない。
一 その組合員の配偶者(婚姻の届出をしていないが事実上婚姻関係と同
様の事情にある者を含む。)又は一親等の親族
その組合員の住戸に同居する親族
他の組合員 

 

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

規約部が 33 P   コメント部 40 P  それ以外  20 P

と 分量が多いですが とにかく デキルカギリ多く 眺める回数を増やすしか

ありませんネ

標準規約条文第1~4章まで (mlit.go.jp)

 

                    はたけやまとくお事 務 所 


 

        

 
 
 
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士業を 選ぶ 相談

2022-09-25 | ◆ 業 務 参 考( 総 合 )

       〔この記事は 以前に 載せたブログを基にして ホボ再掲という形で登場利用させていただいています〕

学習についての相談もありますが 資格業というものそのものについて さらに
行政書士 マンション管理士 としてスタートして間もない方からの相談もあったりします

面談の時間がとれないような場合は 『もうしわけないですが 以前の 質問に関連するブログを載せてもおりますので
それを参考にしておいてくださるとありがたいです 詳しいことは スケジュールを調整して 後ほど』
というようなことで お許しをいただいたりしています


さて
以前にも 何度か 同様なことを記させていただいていますが
私の主な職業は 〔特定〕行政書士 と マンション管理士
行政書士の扱う分野は と聞かれると こまってしまうほど
つまり 広すぎるのです
細分化を尽くして さらに尽くして 報酬額統計調査の項目設定に努めても 
まずは 200種 以上になるでしょう か・・・


そういうことなので お客さんが突然見えたときに 何でも一応こたえられるか
というと とても とても ということになりそう
ですが 
私は 次のような 手法で なんとかやらせていただいています

どのような業務においても 
大知識 ⇒ 中知識 ⇒ 詳細知識 という必要な武器の保管庫があるようなもの
だと考えていますが

大知識の おおよそをつかめさえすれば なんとか 中知識
時によっては 詳細知識も その場で覗くことができそうなことが多い
ということ

『この事案の答えは どのような体裁で何処らあたりに
出来上がって用意されてあるかな?』
と 自身にササヤイテみたりもする 
が・・・
そのような手法も交えながらナントカひとつひとつ一問一答式の答えを探す作業で日々の業務の大半を費やしているばかりでは とても 身が持たないのでは とも 考えたりもします

そういう意味で 私が重要視しているのは
法規でも 通達でも 訓令でも その他業務関連知識の 
いわば 法規でいえば1条~3条あたりに登場の 主旨・目的
そのあたりに触ることさえ出来さえすれば あとはそれに沿った
解釈をしてみて 一応の考えを出す
おおよそ この手法です
『・・とにもかくにも 基本が大事・・・』に通じることのように
思われることなのですが・・・

例えば・・・
贈与税の最大のポイントは
生前に財産を継がせることで相続税の負担を避けようとする手法に干渉すること 
それと 
贈与を受けることは いわば偶然の理由で不労所得を手に入れたということでも
あるので そういうチャンスを持ち得ない人との不合理な?不平等への干渉
ということでしょうか

である とすると・・・
この場合は おおよそ こんな扱いを受けそう・・・   
というような視点で考えると なんとなく 曖昧なシーンでも贈与税の扱いが 
少しは見えてくる


離婚のときに 夫は妻に財産分与をしたりもする 
ということで
不動産というものを考えつつ
『・・分与する物を何にしようと 与える側は いわば財産を失う側
なのだから
まさか 予想外の出費負担などあり得ない
貰う側が 何らかの出費はやむを得ないこともあるだろうけど・・・・』
ところが
現金での場合と 不動産で 扱いが違うのだった
民法の比較的有名な判例
〔夫が不動産を分与したら思いもよらぬ高額の譲渡所得税がかかってビックリした
奥さんは分与を受ける自分のほうが無償で財産を手に入れるので贈与税でも負担す
ると思っていたし 夫は まさか与えるほうの側に税金がかかってくるとは考えて
なかった 
それで 要素の錯誤でこの財産分与はつまるところ無効主張が許された〕

要するに金銭分与の場合との扱いの差は 不動産は手に入れた時と 手離すときの
価値の差の精算が必要ということでの差と考えられる のだ
このあたりのことは 税における 不動産関係の 一種の
おおよそ不動産関係の税扱いのいわば共通の流れ のようなもの


当節の士業受任には 否応なく オールラウンド的なアドバイスを要求されることが多い
おおよそ 答えは こんなふうな あんなふうな 流れだろう
ということを頭の隅っこに想定できるであろうからこそ
なんとか かんとか さほど冷や汗をかかずに受任ができてはいる・・・が
(モチロンのことですが 税:会計関係のプロは税理士さんや公認会計士さん
私が記しているのは 書類作成業務に関わるうえでの 必要な一般的な知識のアドバ
イスとしての税関係知識だけ の説明の話です)

ときどき おおまかな鳥瞰図さえもたずに業務をなさっているような方をお見受けし 
大海の上で 航路をほとんど持たず よくもまあ と
逆な意味で スゴイなー と 一種の賞賛?を覚えてしまうことがあります 
悩まないのかなー 胃潰瘍にならないのかなー
と余計なお世話もいいところですが
だって やみくもに 手さぐり手さぐりでお客様と答えの受け答えをしつつの毎日み
たいなものなのでしょう けど
冷や汗の連続で イヤにならないのかなー
など と 

歩き初めの頃は 
“どんな質問をされるのやら ” のビクビク ゾクゾクの心臓にも胃腸にも大悪の
日々でした が
今でも ときに そのような日々はあります
冷や汗の連続の日常だったり したが 
今どきの方は 度胸がいい のかな?
(ほぼ 当初から自分なりの鳥瞰図を背負っている
優秀な方が多くなっているのでしょうネ)


御同業の先生方の相談にも できるかぎりの答えを用意し すこしでもお役にたてば 
と努めているつもりですが・・・〔質問を受けていただき 助けていただくこともありますヨ〕
ところが 登録後けっこうな年月が過ぎていても なにやら その都度 論点をやや
はずしたような疑問点をぶつけてくるご同輩もおられ そのような方にかぎって ど
うしても理解してほしいところの説明を自己中心採点でアッサリ不問で通過してしまう
ようなことで(場合によっては 条文のやみくも解釈を頑固に固執し
なんのために私に問いを発してきたのか理解しかねるようなことで・・・)
少々 残念 に思ってしまうこともあったりはします が

とにもかくにも
見習うべきところは 参考にして
というところで
めげずに 学習を続けます
効率よい 大知識 ・ 中知識 ・ 詳細知識の流れを一つでも多く
掘っていけますように



少々 どころでないような 生意気なことを記してしまいました

資格業というものの雰囲気(自身という個人的なの思いからの範囲のことだけですけれど)
のホンノ一部についての お話でした

どうぞ お気を悪くされませんよう 
もし そのように感じられた方には 心よりお詫びもうしあげます ご容赦をお願い申
し上げます

当然のようなことですが
合格後も 学習の連続 です(というか 仕事の基である法規類がドンドン姿を変えて
いったりするので 学びの姿勢をストップできない というか立ち止まっていては 報酬
などいただけるわけがないだろうナー ということな
のです)


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迷惑 を 処理すること等

2022-09-23 | マンション管理士試験 等サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

 

専有部分とはいえ あまりに不当な リフォーム

払えない理由などありそうもない管理組合員 の 管理費等滞納

マナーなど無視 の マイペース過ぎる ペット飼育

頻繁な 不正駐車・駐輪

廊下にさえも の 種々の私物放置

バルコニーでの 気遣いの無さ過ぎるコッソリ喫煙繰り返し

深夜でもおかまいなし 生活騒音

ルール違反の 専有部分についての非住居使用

などなど 

 

規約 や 集会(総会)での決議を 守らない とか 多くの区分所有者の共同の利益に反する言動を

繰り返す とか

義務違反者に対する対応の手段となり得るのは

・管理規約に基づく措置をとる

・裁判外で 行為の停止・是正の勧告・指示 を為す

・裁判によって 行為の停止・結果を除去・行為に対し予防措置 など請求する

など

 

区分所有法は 区分所有者に対しての裁判による請求として
: 行為差止(停止)請求 〔57②〕  
: 使用禁止請求     〔58①〕 
: 競売請求       〔59①〕
を 定めています

 

 

 

本日の マンション管理士 過去問学習は 上記に関することをも含む

2017年度

 問 8            ※ 問い方を変え 利用させていただいています
//////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

集会の決議及び規約の定めに関する次の記述のうち、区分所有法の規定による
正誤を答えよ。

1 管理組合法人の解散は、建物の全部滅失及び専有部分がなくなった場合を除
き、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数の集会の決議によることが
必要であり、規約で集会の決議以外の方法で決するものと定めることはできな
い。

2 管理者の選任及び解任は、集会の決議によるほか、規約で別段の定めをする
ことができる。

3 共同の利益に反する行為の停止の請求についての訴訟の提起は、集会の決議
によるほか、規約で集会の決議以外の方法で決するものと定めることができる。

4 管理者がない場合の規約の保管については、建物を使用している区分所有者
又はその代理人のうちから、規約又は集会の決議で定められたものがこれに当
たる

////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////


1 について            正しい

  三号について 規約で集会の決議以外の方法で決するものとは定め得ない(強行規定)  

(解散)
第五十五条 管理組合法人は、次の事由によつて解散する。
一 建物(一部共用部分を共用すべき区分所有者で構成する管理組合法人にあつては、その共用部分)の全部の滅失
二 建物に専有部分がなくなつたこと。
三 集会の決議
2 前項第三号の決議は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数でする。
 
 

 

2 について             正しい

(選任及び解任)
第二十五条 
区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し、又は解任することができる。

 

 

3 について             誤 り  

 集会の決議によらなければならないとされ 規約によっても これを変更することは許されない
                                     (強行規定)           

(共同の利益に反する行為の停止等の請求)
第五十七条 
区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。

2 前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない

 

 

4 について           正しい

(規約の保管及び閲覧)
第三十三条 
規約は、管理者が保管しなければならない。
ただし、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者又はその代理人で規約又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない。

 

 

 

《参 考》

肢3関連チェック事項
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

* 制裁・措置の度合いの低いもので足りる場合に その強いものを採用することは
  許されないが 段階を踏んで進めることを要求されるわけではない(59条の
  競売請求の前段階として58条の使用禁止請求を踏んでから というような制約
  があるわけではない

* 制裁・措置を受ける側に 弁明の機会を与えなければならない場合があります
  (58③・59②・60②)

* 使用禁止の請求(58)での決議では 制裁・措置を受ける側も議決権を行使で
  きるので 義務違反者である区分所有者が4分の1を超える議決権を有するなら
  その訴えの提起は 不可能となってしまう(特別多数決議)

*  59条競売は 制裁・措置を受ける者の区分所有権の剥奪が目的となっていて
  配当を予定しているわけではない(強制競売等とは異なって)ので 剰余を生
  ずる見込みがなくても 競売手続は取消されない
  競売代金は 競売費用を控除し 当該の区分所有者に渡されることになる

* 59条の競売の請求に対して判決するためには 口頭弁論終結時において制裁
  措置を受けるべき者が区分所有権を有している必要があるのであって 既に第
  三者に譲渡してしまっていたならば訴えは却下されてしまう

* 区分所有者に対して認められる58条(使用禁止の請求)の制度は 占有者に
  対しては設けられていません〔賃料支払債務は維持されているのに専有部分を
  使用できないというのは妥当でない と されようから〕

* 60条の占有者(賃借人等)に対する解除・引渡し請求については 契約の解除
  を求めるので 賃貸人と占有者(賃借人)が訴えの共同被告人です
  占有者(賃借人)が転借人なら転貸借契約が解除の対象となります
  無権限不法占拠者なら 解除の必要など無いので その者を相手として 引渡
  しだけを求めることになる
  
  管理者や区分所有者が判決に基づいて引渡しを受けたなら 遅滞なく 本来の占有
  権限者(通常は 専有部分の区分所有者)に引き渡すことになる(直接 本来の占
  有者に引き渡されるわけではない・・・60③)

* 団地管理組合には 57~60条の準用がありません

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

   

 

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オカシイナー と思えても ドギマギせずに進む

2022-09-14 | マンション管理士試験 等サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

 

管理組合さんを訪問すると ときには [マンション敷地]のことも質問されることが

あります

『 自分は 土地については どのような権利を持っているのだろう・・・

 15年も住み続けているのに マンションをノッケテイル敷地のことは 気にしていなかった

 のだけど フト 心配になってしまって・・・』

という類の質問を受けたりします

 

 

本日の マンション管理士試験過去問題学習 です

//////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

2014年度

【問 2】              ※ 問い方を変え 利用させていただいております
A所有の甲地に所在するマンションの専有部分をA及びBが所有している場合の敷地利用権に関する次の記述のうち、区分所有法、民法及び不動産登記法の規定による正誤を答えよ。ただし、規約に別段の定めはないものとする。


1 Aが第三者Cのため甲地に賃借権を設定し、A及びBがCから賃借権の譲渡を受けその持分が各1/2である場合、A及びBのそれぞれの賃借権の準共有持分が敷地利用権となる。


2 AがBのため甲地に地上権を設定し、BがAの専有部分所有のための甲地の使用を認容する場合は、Aの敷地利用権は、地上権者Bとの間の契約上の利用権である。


3 AB問の使用貸借契約により、AがBの専有部分所有のための甲地の使用を認容する場合のBの敷地利用権は、使用借権であるが、登記することにより敷地権となる。


4 Aが甲地をA及びBの所有する各専有部分の底地ごとに区画して分筆し、Bの専有部分の底地部分に賃借権を設定し敷地利用権とした場合、Bは、専有部分と敷地利用権とを分離して処分することができる。
 
////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////
 
 
1  について        正しい

 
(定義)
第二条 
6 この法律において「敷地利用権」とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいう。
 
敷地利用権として 所有権・地上権・賃借権・使用借権 がある
肢の場合 AとBは賃借権を準共有(所有権以外の財産権の共有)しているので その準共有持分が
敷地利用権となっている
 
 
 
 
 
2 について       正しい
 
 地上権を設定した者は 所有権に基づいて土地を使用することができなくなるので AB間の契約
 に基づいて専有部分を所有することになる
 つまり Aの敷地利用権は 地上権者であるBとの間の契約上の利用権である(自己の所有権に基づく
 利用ではない)。
 
 
 
 
3 について       誤り
 
 敷地権(敷地利用権ではなく)とは 登記された敷地利用権 のことなので 敷地権となるためには
 登記が必要だが 使用借権 は登記できない


(建物の表示に関する登記の登記事項)
第四十四条 建物の表示に関する登記の登記事項は、第二十七条各号に掲げるもののほか、次のとおりとする。
九 建物又は附属建物が区分建物である場合において、当該区分建物について区分所有法第二条第六項に規定する敷地利用権(登記されたものに限る。)であって、区分所有法第二十二条第一項本文(同条第三項において準用する場合を含む。)の規定により区分所有者の有する専有部分と分離して処分することができないもの(以下「敷地権」という。)があるときは、その敷地権
 
(登記することができる権利等)
第三条 登記は、不動産の表示又は不動産についての次に掲げる権利の保存等(保存、設定、移転、変更、処分の制限又は消滅をいう。次条第二項及び第百五条第一号において同じ。)についてする。
一 所有権
二 地上権
三 永小作権
四 地役権
五 先取特権
六 質権
七 抵当権
八 賃借権
九 配偶者居住権
十 採石権(採石法(昭和二十五年法律第二百九十一号)に規定する採石権をいう。第五十条及び第八十二条において同じ。)
 
 
 
 
4 について       正しい
 
 肢の場合 Bは その所有する専有部分の底地部分の賃借権を単独で有している〔数人で有して
 いる場合ではない〕
 ので 専有部分と敷地利用権とを分離して処分することができることになる
 
 
(分離処分の禁止)
第二十二条 
敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。

 

 

 

 

《参考になるかもしれないメモ》

:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::

土地所有者自らが借地権者となることは,混同の法理により原始的に不可能とされています
〔所有権者自らが その自分の土地を借りるなどすることは 本来 オカシイこと ですよね
 自分が自分のものを借りる ?? ですよね〕


民法179条1項本文(地上権につき)
 (混同)

第百七十九条 
同一物について所有権及び他の物権が同一人に帰属したときは、当該他の物権は、消滅する。
ただし、その物又は当該他の物権が第三者の権利の目的であるときは、この限りでない。

2 所有権以外の物権及びこれを目的とする他の権利が同一人に帰属したときは、当該他の権利は、消滅する。この場合においては、前項ただし書の規定を準用する。
3 前二項の規定は、占有権については、適用しない。


民法520条本文(賃借権につき)
第五款 混同

第五百二十条 
債権及び債務が同一人に帰属したときは、その債権は、消滅する。
ただし、その債権が第三者の権利の目的であるときは、この限りでない。

 

原則論どおりに自己借地権を認めない場合には 建物が共有である場合に不都合が生じます
典型例は区分所有建物(分譲マンション)ですね〔これに限りませんが〕
いずれにしても 借地借家法は 民法の 混同 の例外として一定の範囲で
自己借地権 を 認めました。

(自己借地権)
第十五条 
借地権を設定する場合においては、他の者と共に有することとなるときに限り、借地権設定者が
自らその借地権を有することを妨げない。
2 借地権が借地権設定者に帰した場合であっても、他の者と共にその借地権を有するときは、
その借地権は、消滅しない。

 
肢1 で “ 自分の土地を自分が借りるというようなことなど あり得ないはず 
何か得体の知れないヒッカケを含んでいる肢なのかな ??? ”
というような感覚になってしまって ペースを崩してしまいそうになった方も おられたのでは・・
そういうことが その後の思考の流れにイタズラをしてしまうようなことが 受験においては
あり得ますね 
オソロシイコトデス けれど・・・
 
そんなときは 一旦 斜め前方などを眺め 心で深呼吸してみる など ペースを混乱させないように
自分流儀で工夫するべき でしょう ね
少しでも早く 落ち着くようにしないと・・・実力が出せないことにもなってしまいます

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MY秩序 と 公秩序

2022-09-02 | ■ 業 務 エ ッ セ イ

 

受験生の方 学習は順調でしょうか ?  なにしろ 暑い時季の学習は大変なことでしょう

過去問掲載をしたくてムズムズしているのですが なかなかマトマッタ時間をつくれないような

情況なので 申し訳なく思っています

近日中に 落ち着くはずですので・・・

 

さて

そのマトマッタ時間での掲載ではなく 合間での記事なので サッと 流し読みいただけると サイワイなのですが・・・

マンション管理士の業務として管理組合を訪問していても 行政書士としての知識を問われることが ケッコウ多

いです

 

 

《オヤジの具合が 近頃おかしい  なんとなくだけれど 我々が全然知らない数人の人物との交際

 が深い らしい ような・・・

 気前のよすぎる面があるオヤジ なので とても心配

 我々 4人の子としては 連合して 次のような策を講じておくのは どうだろう

 豪華好きのオヤジ用に 少々高価な新しい印鑑を持たせて それを実印にすることを4人で説得する

 そうしておいて なんとか策を練って 実印の使用の履歴を できる限り監督する

 トンデモない自筆の遺贈遺言書など作られても そこにある印が実印以外なら 偽物であろうことが

 一応推測できるかも・・・そうしたことなど 判明しやすいようにしておく》

 より安心のための 4人の子さん らの MY秩序を整えておこう というわけでしょう・・・けれど

 

昨今は 多くの分野での 押印廃止が進んでいます

民法の改正がありましたが 自筆証書遺言 への押印のことは そのままで 変更がありませんでした

作成日付・署名を自筆 加えて 押印が必須 です〘 モットモ 認印で可 ですが・・・このことは 

以前からナントナク? でしたが 昨今の流れからすると とても不思議に思えてしまうのですが・・・〙

 

ということで 前記の子さんたちの策は 実り多い成果は期待できないことでしょうね

作成日付 が 自筆   署名はモチロン自筆(住所は必須ではありませんが)  全文が自筆 ならば 

印は認印であろうが とにかく押印があれば 遺贈だらけでも自筆証書遺言 完成

(もっとも 内容が 公序良俗違反のようなことならば つまるところ それは無効 ですし

 遺留分 という砦も あります が)

 

というようなことで 区分所有法でも 〘押印〙 に関しての改正があったりしたので 少々 印鑑のことなど 話題に

なったのでした

 

                 

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あらためて ポイントを掴む

2022-08-25 | マンション〔法 令・判 例〕


マンションにおける 電力 に関しての相談もあります

諸事情の説明は 餅屋は餅屋 で 技術的なこと・改めに必要な総費用のこと など

専門知識を有する方々の解説などを参考にしつつ 疑問点を解決しながらの決断になる

と考えます( アイマイな知識のままでの決断は 厳禁 ですね )

そうした折に まず話題にあがるのは 次の重要な判例です

総戸数544戸のマンション での 圧倒的多数での推進情況下における 反転でした

案件としては 損害賠償等請求 の 裁判です

「高圧受電方式」の採用 に 関する判例です
〔この判決については 以前にも 載せさせていただいています〕

相談の多いことなので あらためて 載せさせていただくこととしました

マンションでお暮らしの方 各種受験者の方 などの参考にしていただければ好いのでは と

考えます

 

裁判例結果詳細 | 裁判所 - Courts in Japan

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

平成30年(受)第234号 損害賠償等請求事件
平成31年3月5日 第三小法廷判決
 
主 文
 原判決を破棄し,第1審判決を取り消す。
 被上告人の請求をいずれも棄却する。
 訴訟の総費用は被上告人の負担とする。

 理 由
上告代理人平田直継の上告受理申立て理由(ただし,排除されたものを除く。)
について

1 原審が適法に確定した事実関係等の概要は,次のとおりである。
(1) 上告人ら及び被上告人は,いずれも札幌市内の区分所有建物5棟から成る
総戸数544戸のマンション(以下「本件マンション」という。)の団地建物所有
である。

(2) 本件マンションにおいて,団地建物所有者又は専有部分の占有者(以下,
これらを併せて「団地建物所有者等」という。)は,個別に北海道電力株式会社
(以下「電力会社」という。)との間で専有部分において使用する電力の供給契約
(以下「個別契約」という。)を締結し,団地共用部分である電気設備を通じて
力の供給を受けている。

(3) 平成26年8月に開催された本件マンションの団地管理組合法人(以下「本件団
地管理組合法人」という。)の通常総会において,専有部分の電気料金を削減するた
,本件団地管理組合法人が一括して電力会社との間で高圧電力の供給契約を締結し,

団地建物所有者等が本件団地管理組合法人との間で専有部分において使用する電力の
供給契約を締結して電力の供給を受ける方式(以下「本件高圧受電方式」という。)
への変更をする旨の決議がされた。
本件高圧受電方式への変更をするためには,個別契約を締結している団地建物所
有者等の全員がその解約をすることが必要とされている

(4) 平成27年1月に開催された本件団地管理組合法人の臨時総会において,本件
高圧受電方式への変更をするため,電力の供給に用いられる電気設備に関する団地
共用部分につき
建物の区分所有等に関する法律(以下「法」という。)65条に基

づく規約を変更し,上記規約の細則として「電気供給規則」(以下「本件細則」と
いう。)を設定する旨の決議(以下,上記(3)の決議と併せて「本件決議」という。)
がされた。本件細則は,本件高圧受電方式以外の方法で電力の供給を受けてはなら
ないことなどを定めており,本件決議は,本件細則を設定することなど
により団地
建物所有者等に個別契約の解約申入れを義務付けるもの
であった。


(5) 本件団地管理組合法人は,平成27年2月,本件決議に基づき,個別契約を締結
している団地建物所有者等に対し,その解約申入れ等を内容とする書面を提出する
よう求め,上告人ら以外の上記団地建物所有者等は,遅くとも同年7月までに上記
書面を提出した。しかし,本件決議に反対していた上告人らは,上記書面を提出せず,
その専有部分についての個別契約の解約申入れをしない。

2 本件は,被上告人が,上告人らがその専有部分についての個別契約の解約申入れ
をすべきという本件決議又は本件細則に基づく義務に反して上記解約申入れをしない
ことにより,本件高圧受電方式への変更がされず,被上告人の専有部分の電気料金が
削減されないという損害を被ったと主張して,上告人らに対し,不法行為に基づく損
害賠償を求める事案である。

3 原審は,前記事実関係等の下において,要旨次のとおり判断して,被上告人の請求
を認容すべきものとした。

 本件マンションにおいて電力は団地共用部分である電気設備を通じて専有部分に
供給されており,本件決議は団地共用部分の変更又はその管理に関する事項を決す
るなどして本件高圧受電方式への変更をすることとしたものであって,その変更を
するためには個別契約の解約が必要である。したがって,上記変更をするために団
地建物所有者等に個別契約の解約申入れを義務付けるなどした本件決議は,法66
条において準用する法17条1項又は18条1項の決議として効力を有するから,
上告人らがその専有部分についての個別契約の解約申入れをしないことは,本件決
議に基づく義務に反するものであり,被上告人に対する不法行為を構成する。

4 しかしながら,原審の上記判断は是認することができない。その理由は,次
のとおりである。

(1) 前記事実関係等によれば,本件高圧受電方式への変更をすることとした本件決議
には,団地共用部分の変更又はその管理に関する事項を決する部分があるものの
本件決議のうち,団地建物所有者等に個別契約の解約申入れを義務付ける部分は,
専有部分の使用に関する事項を決するものであって,団地共用部分の変更又
はその
管理に関する事項を決するものではない
したがって,本件決議の上記部分は,法
66条において準用する法17条1項又は18条1項の決議として効力を有
するも
のとはいえない。
このことは,本件高圧受電方式への変更をするために個別契約の

解約が必要であるとしても異なるものではない

(2) そして,本件細則が,本件高圧受電方式への変更をするために団地建物所有者等
に個別契約の解約申入れを義務付ける部分を含むとしても,その部分は,法
66条
において準用する法30条1項のを定めた
ものではなく,同項の規約として効力を
有するものとはいえない。
なぜなら,団地
建物所有者等がその専有部分において使用する電力の供給契約を解
約するか否か
は,それのみでは直ちに他の団地建物所有者等による専有部分の使用
又は団地共用
部分等の管理に影響を及ぼすものではないし,また,本件高圧受電方
式への変更は
専有部分の電気料金を削減しようとするものにすぎず,この変更がさ
れないことに
より,専有部分の使用に支障が生じ,又は団地共用部分等の適正な管

理が妨げられることとなる事情はうかがわれないからである。
また,その他上告人らにその専有部分についての個別契約の解約申入れをする義
務が本件決議又は本件細則に基づき生ずるような事情はうかがわれない。

(3) 以上によれば,上告人らは,本件決議又は本件細則に基づき上記義務を負うもの
ではなく,上告人らが上記解約申入れをしないことは,被上告人に対する不法行為
を構成するものとはいえない。

5 これと異なる原審の判断には,判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違反が
ある。論旨はこの趣旨をいうものとして理由があり,原判決は破棄を免れない。そ
して,以上に説示したところによれば,被上告人の請求はいずれも理由がないから,
第1審判決を取り消し,同請求をいずれも棄却すべきである。
よって,裁判官全員一致の意見で,主文のとおり判決する。
・・・・・・・・・・

///////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

あらためて読んでみても

・・・その変更をするためには個別契約の解約が必要である。したがって,上記変更
をするために団
地建物所有者等に個別契約の解約申入れを義務付けるなどした本件決
は,法66
条において準用する法17条1項又は18条1項の決議として効力を有する

とする

理由 3 のところなどは やはり ムリのある展開を述べているのでは という感が

うかがえそうですね

皆さんは いかがですか ?

17条 は [共用部分の変更]

18条 は [共用部分の管理]

ですからね

(規約事項)
第三十条 建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。

 

 

シンプルに言ってしまうと

 各専有部分所有者にとって より合理的な電力の利用方法というものが在ると考え

 られる場合に その利用方法採用への協力義務を課すことが「団地建物所有者相互

 間の事項」に該当することであり 規約で専有部分所有者へのなんらかの制約の発生
 
 も止むを得ないことがある 

 とするか 

 そうではなく

 専有部分所有の各区分所有者の 私的所有権絶対自分の財産のことについて 他から

 の干渉を受けない 

 たとえ 一般的には多くの他者にとって経済性の点で負担が軽くなることについてのこ

 とであるとしてもの尊重の優位を認めるべき場面なのだ と捉えるか  

 という 

 両者においての比較考量のこと なのかな と 

 自身は解しています

(結論からいうと 法的には 妥当な判決であると 一介の素浪人である自身には思えます・・・

 多数ではありますが 各専有部分所有者負担の料金のことであって 共用部分について

 の直接的な料金軽減のことではない と 判決文での概要から読めるので・・・つまると

 ころ 個人における電力利用対価のことで 圧倒的多数であっても他者がアーダコーダ指図

 するのは オカシイ

 というところに落ち着きざるを得ない のでは と・・・)

ただ   電力利用の形は サマザマであろう と 考えられるので 各々の案件を ジックリ 

検討し

各マンション管理組合の対応も サマザマ でしょうから 判例の結論部だけが 先走りする

ことには 注意が必要なこと 当然ですので 誤解の無いようにしなければなりませんね

          はたけやまとくお事 務 所  

 
 
 
 
 
 
 
 
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データをとるまでもないことでは?

2022-08-23 | ◆ 業 務 参 考( 総 合 )

 

 

世の流れを 少しながらでも掴んでおくために サマザマな情報にあたることに努めてはいるつもりです

 

最近も眺めた情報の一つに 

〔経済力を圧倒的に 短期間でアップさせているのは 独裁制 あるいは それに準じる国家体制の国だ〕

という論が 権威のある?発信元から示されたりすることがあります

その論を掴むための 最新のデーター収集IT手法から得られた数字・最高の専門知識保持者の言などの裏付

け(今風に言うと エビデンス)も披露されていたりします

でも・・・

「ナニを今さら」 という感を 自身の場合は抱いてしまうのが 常です

経済政策のことに限らず 一人(あるいは極く少数人から成る執行権限保持団)の下の施策でおおよそのこと

を進め得る(立法・行政・さらに司法権さえ駆使?し得ながら)なら それ以上即効性を持ちつつの効率的な

進行はあり得ないだろうから です

案を立法府に上げ 立法府で時間をかけアーダコーダとサンザン審議し あくまでその決定に基づいて行政府の執行がスタート だけれども サマザマな想定外の情況など生起し 目した結果にはナカナカたどりつけなく 改めのための脚本が練られ出されたり 場合によっては行政府スタッフのリセットまでもなされたり 実
行が進まないなど 珍しいことではないのだから・・・

ワンコースを 直線で 一気に駆け抜けることのできるレーサー 

コースさえ安定しない コーナーだらけの行程を 加速さえできないで走り終えない者の

勝負の結果は 明白 ともいえる

よほどの愚作 よほどの愚策の連続で 率直に表現してしまうが独裁者のチェンジの連続でもないかぎり 一握りの為政者連の執行のほうが とにかく策を進めることの効率性が優れるだろうこと(世のための実質の効率の上昇と呼べるものかどうかは別にして) 当然

モドカシサは たしかに 多くある

しかし 民主制の下では ある意味 非効率を承知で 三権分立は タイセツに守っていかなければならない

のだ

要するに 効率性を前面に出して つまるところ民主制よりも独裁制のほうが マシだろう

というようなことを 暗に言いたくて?の というような情報には 注意しなければならないし 安易に 吹聴してほしくないものだ と 思ってしまう( “ イヤ 私は 単に データ上は そのようになっている ということを申し上げているダケなのです ” ということなのだろうが・・・立場というものを考えて その影響力というあたりのことを気にしつつ 発言すべき だと思うのだ )

 

というようなことは スケールは異なる ? けれど マンションの管理運営上でも 注意していかなければならないことなのでは と 考えます

あの3人に任せておけば よほどのことがない限り トンデモナイ 流れには進まないだろうから 楽なほうの観客の立場 で このまま済ませ策の詮索などせずに 住みつづけさせてもらおう

 

国 の場合も マンション管理組合の管理運営の場合も 執行部(特に その体制の長 が 一応のケジメが

あるうちは なんとかなるのですが どこかで 一旦 コースを外れると その結果は・・・・

世界中の歴史が そうしたことを 教えてくれています

 

マンション管理運営上でも その  コースを外れているかな・・ あるい・・・は  と その虞を 

ときどき 思ってみる必要があるのでは と 感じてしまう組織も 実務上 ありましたね

 

 

 

さて 
試験のことが 示されています

公益財団法人マンション管理センター|マンション管理士試験 実施要領 (mankan.org)

 

 

 

本日の マンション管理士 過去問題訓練 です (管理業務主任者試験にも参考となります)

//////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

2016年度

問 2                                         ※ 問い方を変え 利用させていただいております

【問 2】
 区分所有法第3条に規定する区分所有者の団体(この問いにおいて「3条の団体」という。)又は管理者に関する次の記述のうち、区分所有法の規定による正誤を答えよ。


1 3条の団体は、区分所有法によって設立が認められる法人である。


2 3条の団体は、区分所有法の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことが義
  務づけられている。


3 管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。


4 管理者は、集会の決議により、その職務に関し、区分所有者のために、原告又は被告となったときは、遅
  滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならない。
 
/////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

 

 

 について               誤り

 
  肢の団体は 法人 ではない(法人化することはできるが)

 

 について               誤り

  集会を開き 規約を定め 及び管理者を置くことが義務づけられているわけではない

(区分所有者の団体)
第三条 
区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる
 
 
 
3 について               正しい
 
 条文に ソノママ で 登場している

(権限)
第二十六条 
2 管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。
 
 
 
 
4 について               誤り
 
 規約で 一般的に訴訟追行について授権されている場合は 原告または被告に いつ なったのか
 知り得ないことだろうけれど 集会の決議による場合は容易に知ることができるであろうから通知
 の必要はない と されている
 
(権限)
第二十六条 
4 管理者は、規約又は集会の決議により、その職務(第二項後段に規定する事項を含む。)に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる。
5 管理者は、前項の規約により原告又は被告となつたときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならない。
 
 
 
。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。
《 関連 メ モ 》
 
(権限)
第二十六条 
4 管理者は、規約又は集会の決議により、その職務(第二項後段に規定する事項を含む。)に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる。
 
 
第七節 義務違反者に対する措置
(共同の利益に反する行為の停止等の請求)
第五十七条 区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。
2 前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。
3 管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第一項の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。
。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

 

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