おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

〔認定〕マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

長 に就くと・・・

2019-01-31 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

(一部編集して ほぼ同内容のものを掲載させていただいております)

 

 

自己の職責と権限のあり方について誤解の多い理事長が散見

されるので 

≪役員(執行部)おおよそ一体責任≫の意を正しく認識し

対外的にもそれを より正しく伝える意味合いからも

対内的にも 対外的にも

○○マンション管理組合 理事□□ 

という表記の代わりに

○○マンション管理組合 理事 

という表現のほうが 理に適っている?ような気がすることが多いです

 

執行のあり方は執行部で決め その責任は一体にて負うことが

原則であって

理事長のみにて あるいは 理事長の割り増しの権限で執行方針が決め

られるわけではなく  

責任が理事長に集中 ということではないのですから

 

 

 

世のほとんどの組織の役員会は 基盤を構成する者の集まりによる

総会での選任にその根拠を置く 同位の者たちの 

組織から委任された

受任者組織の一員としての集合という形式

 

 

理事長 なんぞという表記 それは執行者を法的に対外上表現する

一方式に過ぎず(団体そのものを 実際に執行する人としては観念できず

手足を持つ人格観念を採り入れざるを得ないだろう ということは認め得るとしても

それは必須のことなのか) 法理論的にも 一義的に決定しなければならないほどの

絶対的な表記手法なのか? そうしたことに そこまで執着する必要があるのか 

そうではないことを理解しあうべきではないか と

独断的 無知過ぎる役員会のと呼ばれる者の振る舞いを見ていて

そう思う機会が  特に マンション管理組合の一顧問の立場として 多いです

 

 

繰り返しになりますが

組織内での権限のあり方のトラブルのほとんどの場合 その主因は

理事長と理事とは 本来 法的には同位で 理事と呼称・表記され

ても特別な権限と独断権なんぞというものを本来保持できる者ではない

かつ 保持すべきでもない というあたりを理解をできないために

起こってしまっているような・・・

もっとも そのような問題人物は少数であり すばらしい方も多い の

ですが・・・なんとも誤解が絶えず 権限の説明に苦慮します

 

理事長 などと 「」という文字一字がプラスされる途端に 権限の

誤解が始まってしまう人物が 実際 多くみられます

 

もっとも こうした問題は マンション管理組合の役員間の問題というわけではなく

さまざまな組織運営についても 同様に問題になっているのではと思うことですが・・・

組織の不祥事のニュースなどでの いわゆる ドン の存在のことなどに関連しても・・・

 

 

 

 

 

むしろ役員会(理事)とだけの表記のほうが 法理論的にも妥当なのでは

組合員意識からしても 体外的に当事者となる第三者にしても理解しやすい

(安心な)表記形式なのでは?

 

なによりかにより おおよそ一体的責任という意味合いからも 妥当

というより正しいとさえいえるのでは

(繰り返しますが 実際に行動する自然人というものを設定しないと 

団体としての執行

ということを説明できない と 拘泥すべきことなのか?

執行ではなく執行で 可とすべきではないのか)?

 

たしかに、理事長が理事を選ぶ というような通常の法感覚からは

疑問符がつかざるを得ない組織も法律上にはあるが
(例:全国健康保険協会)

それらは 団体の性格上 極めて特殊な場合

そのような場合は

○○協会 理事長□□ という表記も 理解できないこともないだろうが・・・

 

 

ということで 契約相手の当事者の表記として 組織の一例として

マンション管理組合が相手であるなら 皆さんの感覚では

いずれが ピン ときますでしょうか?

 ○○マンション管理組合 ㊞

○○マンション管理組合 理事 □□ ㊞

○○マンション管理組合 理事 ㊞

 

これは マンションに限らず 会社法等関係での例においても

同様ですが

 ○○株式会社 ㊞

○○株式会社 代表取締役□□ ㊞

○○株式会社 取締役会 ㊞

 

念のために申し上げておきますが 例の法務局登録の会社印

(いわゆる、会社の実印)

は 個人名や代表という文字が印鑑上に現れる必要性は無く

そのあたりに関する 明快な規制が無いような ?

{○○株式会社}   というシンプルな彫り方でも 印鑑届は可のはず?

(このことの説明の意味が 上記の考え方の参考になるか否かは 疑問ですが??

なんとなく 考察の一資料になるかも と)

 

もっとも 実務界では 一貫して 一定の表記方式 であること モチロン

ですが なんとなく 首をかしげることが多かったのです

(けっこう 弊害が多かったようなので・・・記してしまいました

マンションの役員さんたちの前で こういう話をすること というか せざるを

得ない場面が多いです

長 という文字が加わっても 基本的には 他の理事さんたちと 権限の差は

ない と いえるのですよ あくまで 同輩中の長 ということですから

という説明をワザワザしなければならない 理事長さんが ケッコウおられます)

どうにもこうにも くどいようですが という文字が付くと 俄然ハリキリ

すぎてわき目も振らずに走り続ける方が 意外と多いので

 

 

総会関係文書のことでも

「代表者特定名(理事長名)での発行」 よりも

 

「役員会(理事 )発行」 のほうが

 

団体による 団体のための行動と理解しやすく 抵抗が無い感じがするのですが

 

いかがでしょうか?

 

役員の一体責任感を表すのに適していると思われますし 役員以外のマンション住民さんにも

 

自分もいずれ具体的に役員会・理事会 という執行部に加わり 執行にかかわるのだ

 

ということを感じる契機になる

 

と思われるのですが 

 

 

 

 

 

 

 

本日の記事のまとめ というか 記事の主旨は

 

対外的な場面では現行の流れでいくしかないでしょうが

少なくとも 対内的な場面においては

理事(役員会)発ではなく理事(役員)発の表現での

つまり 事あるごとに理事長が前面に登場するような管理運営

でないほうが より 好ましいのでは と 考えているということです

あくまで個人的見解ですが

  

 

 

法律上の定義も おおよそ にて使用しています  ご容赦を

  

さて コーヒーをいただいて

本日の 第三ラウンドの ゴングを聴きながら・・・

仕事 学習 へ レッツ・ゴー です

   

 http://toku4812.server-shared.com/ibarakihatakeyama.html


登記すれば法人ですか?

2019-01-30 | ◆ 国家試験受験サポート
 
 
 
厳密に言いますと
 
マンション管理組合の運営・運営は 「組合」的 に為されている場合さえも
 
極く稀には あり得ます
 
 
巷のすべてのマンションが 国で参考に挙げている標準管理規約に登場しているような
 
いわゆる≪権利能力無き社団・法人格無き社団≫であると 断言までしてしまうのは 
 
避けるべきと考えます

(法人化している場合もあります)
 
 
 
 
以下 概略の説明としての言葉を使わせていただきますが 
 
「団体での規約(構成員間の決まりごと)」で管理運営がなされているのか
 
「各個人間の契約(個人責任の約束ごと)」で管理運営しているのかということ

 

極く少なめの戸数で構成されていて 特に 昭和40年代にスタートしたマンションなどでは 

そのような 組合組織という 個人色の強い単位で 個人責任のことも より強く意識しながらの

管理運営方式を採っているマンションも あり得るのです

 

第三者(外部専門家など)管理という管理運営が徐々に広まりそうな高齢化社会なので

自分が想定している お手伝いさせていただくマンションさんには さまざまな運営の

形の歴史があるものも含みますので 本日の記事を思いたちました 

 

 

関連して

改正民法の

第六百七十条の二

各組合員は、組合の業務を執行する場合において、組合員の過半数の同意を得たときは

他の組合員を 代理 することができる。

 

この新しい条項を眺めていて その 組合方式の運営のことを思ってみたりしました

(もっとも 施行日前にあった組合契約については これまでどおりの約束事が基準となることが

経過措置とされていますが)

 

組合は法人格を持たないのですから 組合が第三者(例えば 長年お付き合いしている設備事業者さん等)

と工事契約するときは 全員が署名押印したり 代理人の形をとったりすることになりますが そのあたりのこと

つまり 組合代理の形式に関することを 改正法では明文化しましたね

 

組合契約のことは 以前 当ブログでも 記させてもらったことがありました

       https://blog.goo.ne.jp/toku2184/m/201601(ページの後部)

 

 

関連して マンションの基本となる法  区分所有法

第四十九条 

   管理組合法人には、理事を置かなければならない。
 
 3 理事は、管理組合法人を 代表 する。
 
『 個人では 代理 ですが 法人を 代表する となっていますね 』
 
 
第四十七条 
  
6 管理組合法人は、その事務に関し、区分所有者を 代理 する。
 
 『 区分所有者という個人を 代理する となっていますね 』
  
  ・・・・・
  第十八条第四項(第二十一条において準用する場合を含む。)の規定に  
 よる損害保険契約に基づく保険金額並びに共用部分等について生じた損害賠償金
 及び不当利得による返還金の請求及び受領についても、同様とする。
 
 『 この部分を眺めると 区分所有法の複雑さが なぜなのか ナントナク理解できる
   のではと思います
 
 例えば 共用部分を侵害されて損害賠償金を得た場合
 
 共有権を持分ごとに持つ一人一人の区分所有者である住民が権利を行使することが理論上は原則
 
 そうなると 本来は AはCに BはDに請求・受領を代理させるというようなことも可 
 
 となりそうですが・・・
 
 そのような運営は とても タイヘン
 
 各個人の権利のことですから 代理(代表ではなく)ということになりますが 
 
 一括して管理組合法人が 代理 する
 
 そうしておいて 法人の理事に 代表 させる
 
 
 以前も 記しましたが なにしろ れっきとした 所有権者 が集まっている組織なので
 
 大元の管理組合員の権利者との地位を飛び越えて ストレートに 
 
「管理組合法人の方を優先権利者みたいな形では法律上に登場させ得ない」
 
 できないからでしょうか? 』
   
 
 
 
 
 
 
上のこととは 直接的な関連はない記事になりますが
 
 有限責任事業組合契約に関する法律
という法律があります
 
 有限責任事業組合契約   
 第三条 
   有限責任事業組合契約(以下「組合契約」という。)は、個人又は法人が出資して、
   それぞれの
   出資の価額を責任の限度として共同で営利を目的とする事業を営むことを約し、
   各当事者がそれぞれの出資に係る払込み又は給付の全部を履行することによって、
   その効力を生ずる。
 
 
 第七章 登記
(組合契約の効力の発生の登記)
 第五十七条    
  組合契約が効力を生じたときは、二週間以内に、組合の主たる事務所の所在地において、
  次に掲げる事項を
  登記しなければならない。
 
 
という仕組みがあります
 
 
ご覧のように 組合契約で作られた仕組みですが
 
登記義務 があります
 
しかし このような登記したからといって この共同体というべきものは 法人 
 
ではありません
(出資者として法人が登場したりすることはありますが)
 
 
極端な質問として 『登記すると 法人なのですよね ?』
 
というような質問もあったしますので
 
組合 という話題に関した参考として 記しました
 
 
 
 
 
 
 
少々 専門的な記事が多くなっていますが
 
懲りずに どうぞ ブログに お越しくださいませ
 
 
大好きな 温泉のこと 古典落語のこと 音楽のこと コーヒーのこと 映画のこと 
本のこと 
などなど 
 
趣味のことなども 記したいのですが・・・
 
 
 
同じような質問が重なったような場合に ブログに記しておこうと 考えているもので・・・
 
硬い記事が続いています
 
 
ということで 本日は 硬い話 のまま 失礼をいたします
 
 
 
 
 
まだまだ 風が冷たいですね
 
インフルエンザ こわいですね
 
お体 大切になさってください
 
 
明日から マンション関係の講座講師を務めるため
 
ほぼ 10日ほど 準備と実践の連続の日々です
 
                   
                      はたけやまとくお   
 
 
 
 
 
 
 
 

 


拠って立つこと

2019-01-29 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

調べものが一段落し 軽い体操でもしようかと 

浅めのジャンプを繰り返しながら

事務所の窓から雲の流れを眺めていたら

フッと 最近 特に 気になっていた 

あることに対処していく場合の 拠りどころとなり得るような

キーワードらしいもの探索の 答えらしきものが 

フンワリ と 浮かんできたのでした

 

あること・・・とは 世に生まれ続けるというか巷に溢れる 

もろもろの 

ブツカリごと

解決の仕方

のこと

 

 

中身は小さいが 形は大きいもの 

形は小さいものの 中身は混沌そのもののもの 

いろいろなブツカリごと

 

人 対 人   理論 対 理論    宗教 対 宗教    歴史観 対 歴史観 

倫理観 対 倫理観

国 対 国   派閥 対 派閥    あっちの仲間 対 こっちの仲間

挙げはじめると はてしがないものが次々と・・・

 

硬派の言葉が並んでしまいますが

倫理の違いとか 絶対譲れないような宗教対立とか 政治原理の多様さゆえの争い だとか 

信ずる人生訓やマナー選択での個性の違いだとか 

あらゆる組織での規律の乱れのなじり合い だとか 民族紛争だとか 家庭内不和 だとか 

モンスタークレーマーとの交渉だとか

 

個人間 さらには国家間 総じて 相対立するものの間でのさまざまな考え方の違いみたいなものの

処理に対処する時に すこしなりとも 考える助けになるような 心に浮かばせておくキーワード って??

ないものかなー ?

 

 

私の場合 ブツカリ合い処理の多くの場面は マンション管理士として

顧問先で 

住民間での

トラブル処理での係わりです

過去の経験から言っても クレーマーが関係している場合などは 特殊ともいえる 処理法を

必要とされます

住民も お手上げ

理事会も お手上げ  

管理会社も 四苦八苦

そこで 顧問として アドバイスや直接対応も

(管理組合とともに区分所有者個人のための相談者 という位置にいる

ということでもありますので)

 

互いの倫理観を尊重し合うことが大事です

とか

譲り合うことが ポイントです

とか

広い心を持ち合って

とか

おおよそ どの組織にも当てはまるような価値観を最後の拠りどころにして

とか

・・・・・

でも おおよそ 人類に共通だろう と考えられるような倫理観でさえ

時の流れ や 土地とか民族の違いによって や 人それぞれの生き様によって や 

そうしたものによって これほどまでも異なるのか ということさえあって・・・

いわんや 政治観 宗教観 人生観など 総登場の場面をや

 

 

 

≪より多くの人が快く思う基準というものにさえも さまざまなものがある

そうなのだから 

自分の仕方は もしかすると快く思えない感じを生んでしまっているかもしれない

ということに 気を向けてみるように努める 

 

自分の仕方は もしかすると快く思えない感じを生んでしまっているかもしれない

ということで 相対する自分以外の者の仕方に快く思えない感じを覚えたとしても 

少しばかりなら尺度の幅をみてあげても いいのでは・・・

 

多少の幅を以って 他人の仕方に接することとしよう か な・・・

 

快く思える いや 思えない という針が 右回転 でも 左回転 でも 

心で深呼吸してみる

影響を与える とか 影響される とか 正しい とか そうでない とか という感覚より 

快い あるいは 快くない 思いをさせる させられる

という捉え方のほうが 生身の人間の接触での対処のあり方に ブツカリ度を感じる

度合いが より弱そうで 少しは使えそうな気がする のと

影響を与える 与えない という類の表現だと “ どっちが 点数が多いのか ” という基準を

持ち合い引っ張り合いながらの交渉を当初から想定してしまっているようで・・・少々 息苦しくなってしまう・・・ような感があって

 

 

 

生業がら 物事の処理を必要とすることが多く

クレーマー 転じて モンスタークレーマー という言葉さえ登場した マンション関係集会

があったりしたものだから

これまでにあった クレーマーとの接触時のことを思い出し 

≪毅然とした態度で任に当たる≫

という基準が おおよそ 処理のキーワードでしたが

合意する しないにかかわらず 心構えとして持っておきたいキーワードというか

自身の指針としての あるいは 相手側への自己の考え方のアピール言葉として

色付き文字あたりのことを 意識しておくのも もしかすると 

モンスタークレーマーさんとの会話にも イイカナー と

 

多いところだと 400戸 という顧問の場もありましたから

超個性持ち主住民さんも それなりに おられますので

 

 

快さのバランスの回復

快さの配分への努力

などというような尺度も採用しながら

クレーマー あるいは さらにレベルアップ完全武装のモンスタークレーマー

との初対面のとき

2分間スピーチ風に 

≪一方だけがことさら快よさに浸れるというのは 

不自然すぎる状態 と 考えられないか

快さのバランスの回復を図ってみるために

その配分交渉をする席についてみる≫ことを とにかく提案してみて 

おもむろに

対話スタートにこぎつける

 

そんな風なイメージで まずは ブツカリごと解決の

幕開けを目指す

 

何事も

チャレンジしてみないことには 

歩いてみないことには 

ゴールを眺められない

 

 

 

 

というようなことで 

なんだか 漠然としていて <思い> だけのような記事になってしまっていて

もうしわけありません

 

(もしかすると ホンノ少しでも 参考になることだってあるかもしれないと

思いましたので

記してしまいました   

どうか お赦しを

それにしても さまざまなタイプの 年代を問わない 

レベルアップクレーマー

の 巷へのムクムク出現があるようで 

ナンダカヨクワケガワカラナイナー

という思いを持っています)

             

      http://toku4812.server-shared.com/ibarakihatakeyama.html

 

              


認定マンション管理士のこと

2019-01-28 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

                                                                              

 

以前 認定マンション管理士 に関連して 

「管理組合損害補償金給付制度」

のことに関することを 少々記させていただきました

説明がシンプル過ぎたので 質問があったりしました

失礼いたしました

 

具体的なケースを できる限り示しながら ここで 述べてみます

参考になれば さいわいであります

 

【 Aマンションという 45戸でつくられた管理組合を例にさせていただきます

 

築後 40年以上経過し 入居者平均年齢も70歳前後になろうとしていて

Aマンションでは 建物・設備と住民との いわゆる 二つの高齢化が

そうとうに進んできています

輪番制を採っていますが 役員を務められる方が 年々 減り続けています

そこで 役員を務める者として 住民ではない外部の専門家を起用することを

検討しています

(広く 第三者管理の採用 と呼んだりもします)

 

住人の数人から 次のような不安があるとの意見がだされました

『人間 魔が差す ということもある

出来心で 管理組合のお金をゴマカスことだって あるかもしれない

まして マンションに住んでいない第三者だ

もし 不都合が起きても 特に個人の第三者管理担当者の横領などの

後始末は どうしてもらえるのか・・・ 

とても とても 心配で 

そのような仕組みの採用などに

賛成し辛い』】

 

もっともな心配です

 

国にしても ≪第三者管理≫のことをコメントするときに 当然 このあたりのことを

気にせざるを得ませんでしたでしょう

 

そこで (一般社団法人)日本マンション管理士会連合会では

「管理組合損害補償金給付制度」

を設けました

 

要点を 記してみます

☆ 連合会に登録するマンション管理士に 管理者または理事長・理事・監事等の

  役員を委託する管理組合が 補償の対象 となります

  (そのマンション管理士が管理組合の口座印を管理する場合です)

 

☆ 委託されたマンション管理士が不正行為(横領等の故意による侵害行為)をし

  管理組合が金銭的損害を被った場合に 連合会が その損害を 補償 します

 

☆ 補償金給付は 1億円 を上限とします

 

☆ 管理組合は 補償料を負担しません

  (保険料を払っている被保険者だから保険金を受け得る ということとは

   異なる仕組みです)

 

☆ 〔 マンション管理士賠償責任保険 〕という損害保険契約がありますが

  そうした仕組みとは違う 

  (一般社団法人)日本マンション管理士会連合会独自の

  補償金給付制度 

  です

 

 

注意していただきたいポイントは 

(一般社団法人)日本マンション管理士会連合会に登録していて 

認定マンション管理士とされている者が就任し 

口座印を管理している場合

ということです

 

マンション管理士なら誰でも というわけではありませんし

外部管理あるいは第三者管理に適する国家試験資格者として

国のコメント等に登場している資格者全体に関わる制度では

ありません

 

繰り返しますが

あくまで 

(一般社団法人) 日本マンション管理士会連合会 

の制度です

 

 

私も 認定マンション管理士として この制度を利用できる資格を持つ者です

(他に 損害保険会社の業務過誤賠償責任保険 にも加入しております)

 

 

 

さらに 詳細なことは 今後も広報され続けると思慮されますので

関心のある方は 連合会ホームページなどに注視していただければ 幸いです

(パンフレットもありますが 順次 広報が続けられる 予定 です)

 

以上

説明をさせていただきましたが 今後関連情報が出次第 記していきたい

と考えておりますので どうぞ よろしくお願いいたします

 

                              

      http://toku4812.server-shared.com/ibarakihatakeyama.html

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                                                         

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

      

 

         


試験怪獣くん

2019-01-27 | ◆ 国家試験受験サポート

 

 

マンション関係国家資格試験

マンション管理士試験と管理業務主任者の合格発表は

すでになされています

受験者当人には 当然 ? 既知の情報でしょうが 

受験を考えている方々には 参考になるかもしれないので 

記してみます

 

 

平成30年度

≪マンション管理士≫

受験者 12,389(申込者 14,227)

合格者 975

合格率 7.9 %

合格者平均年齢 46.5(最高年齢 77)

 

〔合格者のうち 女性は 119人 です〕

 

≪管理業務主任者≫

受験者 16,249(申込者 19,177)

合格者 3,531

合格率 21.7 %

合格者平均年齢 44.4(最高年齢 81)

 

〔合格者のうち 女性は 694人 です〕

 

 

 

前者の合格率       7.9  100人中   8名

後者のそれ       21.7  100人中  22名

 

これを  1000人中  79名

     1000人中 217名

試験機関の表記を変えてみて 1000人中 79名

という コンマを含まない表し方だとすると

『タイヘンな試験だなー』という思いを より強く感じるのですが

皆さんの感覚では いかがですか ?

 

受験生さんとの会話

“7.9とコンマがあるとき

 1000分の79と考えると

 「 約 」などという曖昧なものを除けるので

 変な表現ですが「実感が明白」

 で

 ・・・1000人の内の79人・・・

 なんだか スゴイ 手強さですね”

というような 

切実な事情の受験生さんと話題にした記憶があったり

しましたので なんとなく 記してしまいました

 

 

特徴的なのは マンション管理士試験の合格者が 

1000名以下となったこと

最初の試験では 実に 申込者は10万人を超え 受験者96906

合格者7213 

 

 

合格率は 第一回目から ほぼ 7か8 パーセントです 

 

 

このあたりの記事に触れる時 いつも思うのは

『 不思議なものだなー

  なぜ 試験結果情報には

  世がどのように変わっていこうとも

  世のどのような試験であろうが 同様な情況が並ぶのだろう

  ある意味 そのレベルの受験者の全受験者の中での

  幅が ほぼ 確定され続けるものなのだ と 錯覚?するような

  なんともワンダーランドな

  受験 

  という仕組み… 』

  

『 平成○○年度試験では 今までに一度もなかったような

  受験結果情報を眺めることができましたネ

  よほど 受験者の努力が全体的に現実的に発揮され

  たのかもしれない ということなのでしょうか?

  まったくのところ 試験委員も驚いたでしょうね

  “ この問題レベルだと ○○点受験者は △△%

    ほぼ まず そのまま 予想通りの結果が出ます

    から マチガイアリマセン ”

  というような決まり文句みたいなもの ? が 吹き飛んだんですから

  こういう年度も 50年に一度くらいは

  あっても不思議はないですよね

  だって なんだか 受験者事情は おおよそ 宿命

  もどきの魑魅魍魎に差配されている なんて 思いたく

  ないですもの・・・』

 

そんな夢想たぐいのことも 受験者さんたちとの会話の中に登場したりした

こともありましたが

私も 「実に不思議なことではあるなー」

という感想は もっています

 

極く簡単に言ってしまえば

合格基準に見合うレベルの方たちの数が ほぼ 年度年度

実に不思議な世の差配によって 型枠にはめられているような

別な表現を率直に言ってしまえば 合格レベルの人たちの

母数に対する子数と呼べるようなものが 

世の常として 

営々と 

ドカッと居座っているような・・・

 

長いこと いろいろな試験怪獣くんたちに挑戦してきた者として

なんとなく そんなことを 思ってしまうことがあります

 

 

 

 

さて 日曜ですが

作業開始

 

現実は現実

理想は理想

そんな ことを ツブヤキながら

とにかく 出発 進行 です

 

 http://toku4812.server-shared.com/ibarakihatakeyama.html

          

 

 

 

 

 


思いは おおよそ同様?

2019-01-25 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

昨日は 東京にて 

マンション管理士として所属している組織での 

定例合同研修会に参加

 

(一般社団法人)本マンション理士会合会

略称としては ≪  ≫といいますが

(一般社団法人)茨城県マンション管理士会 は

単位会として この日管連に属しています

 

 

東京都・新宿区・千代田区・豊島区の役人さん 有識者さん

などのマンション行政施策などの話を伺ったり

主催者である東京都マンション管理士会の会員さんのさまざまな活動を

伺ったりしました

 

 

お話を 極く大胆に総括させていただき感想を述べさせていただくと

・私有財産(マンションも私有財産所有者の集合体)の管理運営への干渉無用

 とは言っても 

 ケースバイケースの対応があってしかるべきで

 公共の福祉のための最低限度の義務をともなうことがあっても

 妥当であるとも判断できるだろう

 というお話もあり 

 [マンション管理組合に対し 定期的な 管理運営状況の 

  行政への報告届出義務を課す]

ことを 各行政が 同様に 検討している ということでしたが

周辺住民生活の保安保全にも関係するような情況がある場合等はなおさら

必要となる施策だろうと 以前から思っていました

 

・崩壊危険を抱える不全マンションの解体が手付かずに放置され つまるところ

 最後に控えるところの行政の代執行などでの後始末 

 税金という公の財の私財への濫用という構図は 避けなければならない

 

 マンション建築物の終末の解体費用というものを想定しての積み立て

 あるいは そのような趣旨を組み入れた固定資産税制を用意したりする

 などの仕組みのことも 採り入れ必要ではないのか

 

というような施策提言や制度採用の構想が話題としてのぼっていましたが

今まで さほど議論されないできたことに 違和感を抱いてきました

 

 

このブログにおいても 上に述べたことそれぞれに関しての思いを記させていただいた

り インタビューに答えたりしてきましたが・・・

おおよそ いわゆる関係者の思いは ほぼ同様のことだったことに 

巷の一介の素浪人としても なにやら どこかでホッとしたような?気分がしました

(要するに マンション住政策ついて アーダコーダと気をもむものの思いは

 ほぼ 同じような考えに行き着くのだろうかナー ということですが・・・)

 

これらのことの流れや方向に マンション管理士の一人としても

シッカリと眼を向け続けていきたいと考えます

 

 

 

マンション管理士として業務にかかわらせていただいているのですが 

マンション住人だけのことの利益優先という姿勢での活動では 当然 妥当とは言えず 

広く 世間からも認めてもらえ周辺からも安心してもらえる住まいの仕組み作りの援助

でなければならないというこを あらためて 強く思ったりもしたのでした

 

 

 

早い時間に身支度の 風が冷たい東京行きでした

あの この時期相応のピリッとする感に 遠い北国での生活を思い出し

都会の中で少し背を伸ばしたりしました

 

両国での会合でしたので 力士さんの まげ姿に遇えたりもしました 

     http://toku4812.server-shared.com/     

 

 


アンインストール

2019-01-23 | ◆ 業 務 参 考( 総 合 )

 

インストール ⇒ ソフトウエアをコンピューターに組み込むこと

         セットアップともいう

ダウンロード ⇒ 通信回線を経由して遠隔地のコンピューターに

         あるデータを手元のパソコンに送信すること

アップロード ⇒ 手元のパソコンにあるデータなどを遠隔地のコン

         ピューターに送信すること

アンインストール ⇒ コンピューターに組み込まれているソフトウエア

           を削除すること

レジストリ  ⇒ アプリケーションなどの設定情報を一元管理する

         ためのファイル

 

民法などの条文の新旧対照表などを眺め続けていましたら

なぜか 情報処理のコンピューター作業の状景と

基本用語がフッと浮かんで 今さらながらですが 

パソコン用語辞典であらためて それぞれの定義を 探っていたりしました

 

世にある 情報処理という作業に必要な共通項みたいなもの?を なにげなく?

思ってみたりしたのでしょうか・・・

 

 

『 まっさらな情報基地保持者のほうが 情報入れ替え作業の必要

  も無い つまり アンインストール不要ですものネ

  改正部分に関して言えば 今からスタートの受験生のほうが 

  ラッキーな情況 かも ですネ 

  

  実務者にとっても 世に溢れる受験生にとっても 総務の法規担当

  あたりや 契約関係の仕事のサラリーマンの方も 一からやり直し

  条文知識の組み込みを強制されるのだから とってもタイヘンそう』

 

120年ぶりの改正などと言われ 施行も極く間近となって 民法債権法等

の学習については ある意味 中っていそうな上にあるような意見を聞いたり

します

 

考えてみると 実際はアンインストール感覚 ではなく 上書き感覚

に近い ということかな?

 

今までの下地があって 助かると考えると ホンノ少々でも 苦にならない

かも?(余計なお世話のセリフかもしれませんが・・)

 

 

それにしても 

法制構築側にも

その利用側にも

大作業であることは確か と いえるでしょう 

そうとうな部分が100年以上使われてきた条文の群れとの ガラッと

までではないとしても 新しい付き合いを求められるということですから

 

長期間確立していた知識の 同時 大量 切り替え作業ですものネ

 

 

 

積み重ねられてきた判例の内容を明文化している部分が多いことは 少々?

条文知識収得のためには救われる思いがしています(学習不足の判例部分には

おおいに反省させられていますが・・)

まったくのところ グローバル化対策と現時代にマッチした法制の整備ためと 

タクサンの重要判例を無視できずに条文として昇格?させざるを得ないことなど

による改正ということでしょうか・・・

 

    http://www.moj.go.jp/MINJI/minji06_001070000.html

 

まったくのところ

実務者は当然

学生さんも

巷のサラリーマンさんも

いろいろな資格受験者さんも

その他 タクサンの方々にとって

 眺めておくべき条文さんたちの大行進です 

 

再度のお勧めですが 相続関係の条文もですネ

 

   http://www.moj.go.jp/MINJI/minji07_00222.html

 

 

 

とにもかくにも 

迷っている暇はありません

関係者全員にとって

新路線構築 と 重要既設路線ポイント切り替え作業

への挑戦の 行動継続 あるのみ ですネ

 

 

 

 

 

さて

明日は ほぼ一日全部を使っての

東京での マンション関係研修参加です

 

所属させていただいている 

(一般社団法人)日本マンション管理士会連合会

≪第12回マンション管理士合同研修会IN東京大会≫ 

に出かけてまいります

 

メインテーマは 【管理不全にどのように立ち向かうか】

 

管理運営がタイヘンな情況にあるマンション管理組合対策知識などを 

実務に直結することもあることですから・・・

これからの顧問先さんのためにも

シッカリ

学んできます

 

        

 

   http://toku4812.server-shared.com/

 

 

 


合格済み資格

2019-01-22 | ◆ 国家試験受験サポート

 

 

 

 

ホームページ上に 

≪ 講師担当や国家試験受験の応援業務をさせていただくことも可能です ≫

と公開させていただいているので 

ときどき その関係の質問を受けます

 

必ずといって 訊かれるのは

 

『 講師自身は どのような国家試験等(一部合格を含め)

 合格済みなのでしょうか? 』

 

 

「 ・行政書士(特定付記済み)

  ・マンション管理士

  ・海事代理士

  ・管理業務主任者

  ・貸金業務取扱主任者

  ・宅地建物取引士

  ・知的財産管理技能士(著作権)

  ・ファイナンシャル・プランナー技能士(個人資産)

  ・司法試験(一次・二次<短答式>)

  ・日商簿記  です 」

 

  

「 私自身は 生涯受験生でありたいです

  

  もう一点目指して・・ というような資格もありますし

  他にも 体制が整ったなら 更に 挑戦したいものもありますので

  

  もっとも 今の業務を継続していく上でも 学習は必須要件です

  今までのものの再学習

  新しいものの吸収も同時進行で勉めていかないことには 実務に係わる

  資格などあり得ないでしょうし 実際不可能だろうとも考えられますから

  

  現に 民法関係だけをみても 相続範囲・総則範囲・債権範囲での 

  重要な広範囲の改正 (一部は既に施行)という情況です

  

  マンション関係にしても 重要な標準規約改正や各種コメント類登場の

  近年 連続

    という実務環境ですから 

  

  当然ですが 自由業はプロの世界 完全な自己責任の舞台が待つばかり

  試験合格 即 生活の糧の保証 といことでは モチロンあり

  ません 」

 

 「 試験との関わりの人生

   私の場合の特質として 全資格独習受験

   中学校後は普通科ではなく工業系 

   政治・経済・法律に関する系の授業はゼロ

   大卒ではなく法学講座授業経験なし 模擬テスト経験も無し 

   いわんや受験塾経験も無し

   そうであるので それなりの独特の受験感 というか 

  “あの学習法でなく

   もう少し 別の手法も採り入れたほうが有効だったかも?”

   というような思いを 大事に心に残して保管してあります

   

   そういったもののアドバイス 科目別の学習方法などの

   私なりのヒントでよければ ビジネスとして 応対させて

   いただいています」

 

   

   いろいろと受験のことなどで相談したいことなどありましたならば

       http://toku4812.server-shared.com/

 

      

 


業務スタンス

2019-01-21 | ◆ 業 務 参 考( 総 合 )

 

 

 

“弁護士から 挑戦的な文書を送られている”

という趣旨の話を伺うことが 知り合いの資格業者さんから 二三あったような・・・



そのような相談 というか話題をだされたとき 難しい基準がある?のだが

自分の意見を一応述べることにしている

 

 いわゆる 業際 の問題に関することです

つまり 

≪A資格者としては B資格業務範囲のことを業務としてはならない≫

という問題 と ここでは 一応表現させていただきます

 

いろいろと 悩ましい処分を見聞きすること ときどきあります

おおよそ どの資格業者においても?

 

率直に言わせていただくと 業務獲得へのエネルギーのコントロール

の自己調整が難しい時代だということでしょうか・・・

さらに言うと 業務量が減少しているのに 登録業者はさほど減少していない

ということでしょうか? 人口減少 日本国力 というか 経済活動はじめ 

エネルギーは減少傾向連続 という巷ですから

資格業者出番も減少でしょうから おおよそは仕事量減少?でしょうか?

 

従来 合格者数には さほどの変化は無い?

もっとも 合格者数問題などがクローズアップされる資格も ありますが

公認会計士 弁護士 などなど

 

これから マスマス 一人当たりの業務割り当て?は 当然 減少 

ということに・・・

 

 


『個人的には ある分野における指導的な元教授の

業際に関する指針に 

基本的には

拠らせていただいている(モチロン明文規定を手引きにして)

 

細部については 例えば 行政書士法など・連合会の基本姿勢・他

士業界の動向を参考に 自己防衛的な行動指針らしきものを意識しながら

業務を行なっている


さいわい 弁護士さんはじめ どの他士業の先生などからも

クレームを受けたことは 一度も無い』

が・・・心して という思いは 業務者として 日常抱えているつもり

 

どうにも 曖昧すぎる基準で 自己都合中心の基準だけ

の業務行動

(そこまでではなくも 危ない行動指針を疑いも無いように

突っ走る方の業務行動)

を伺うと ヒヤヒヤ感を抑えきれない

 



紛争性(争訟性)/業務性/無償行為性などなどの観点を

慎重に吟味し

依頼者(国民等)の利便の追求のためという視点を怠らないように

心がけながら

< ここらあたりが いろいろと悩ましい 

『お金が無いので報酬もなんとか抑えて

この機会にこれについても 助力してくれませんか

なんとか ワンストップで』 

というような場面も 多い>

 

闇雲な利潤獲得最優先の突っ走りなどは 避けなければいけない

が・・・


弁護士さんたちと いたずらにモメルなんということをして

いる状況では ありませんので

付き合いのある弁護士資格者もいるので 率直に感想を訊いたりすることも有益と考えます

どの業界の方たちとも より好い協働環境を築いていきたいものですので



 

それにしても 詳細に検討すればするほど 曖昧な条文

通達 訓令らしきものが 業際問題に多すぎるような・・・

 

というようなことで

私の場合に 一番悩ましきこと多いのは

街の法律家としての行政書士業務のなかでは どんなことが

弁護士法違反となるのか ということ


確かに 行為基準の確立の部分でもグレーゾーンが頭を

悩ませます 

とにかく 学習しながら 進んでいくより 現状では

いたしかたない感も・・・

AともBともCとも解釈可能 なんぞというのもあるのですから

 

例えば 

<なんらかの争訟に発展する虞の可能性を潜ませる法律案件>

もどきの 極端な表現・主張では

全くの独占 になってしまう

法の実質と 文章にせねばならぬ間に潜む

魑魅魍魎というか・・・

 

 

 

第三者/外部管理者というような立場で マンション住民でなくとも

管理運営執行部候補資格として

国のコメントに 次のような国家資格者関連部分が登場します


≪① ・・・マンションを適切に維持、管理していくためには、法律や建築技術等の

専門的知識が必要となることから、管理組合は、マンション管理業者等第三者に

管理事務を委託したり、マンション管理士その他マンション管理に関する各分野の

専門的知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、

相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりするなど、専門的分野にも適切に

対応しつつ、マンション管理を適正に進めることが求められる。

・・・


② 管理組合が支援を受けることが有用な専門的知識を有する者としては

マンション管理士のほか、マンションの権利・利用関係や建築技術に関す

る専門家である、弁護士、司法書士、建築士、行政書士、公認会計士、税

理士等の国家資格取得者・・・が考えられる。≫

 

 

この場合は 団体内部の役員としての地位の問題 なので

直接 業際のアレコレのことではないと考えられるのですが 

しかし 厳密には 〔その場面の立場と あの場面の立場 の それぞれの場合の

基準〕というようなことの吟味もあり得るわけで・・・ 

資格業者としての自分なりのスタンスを しっかりと 意識すること

利益相反の知識をシッカリと保持することとともに とても肝要なこと と

フッと思うこと タビタビあり です




 

それにしても 弁護士さん 行政書士さん マンション管理士さん

税理士さん 建築士さん

あの方 この方 人も 業務も

 個性 百花繚乱


 

私の場合 

お知り合いの 仲間の 資格業者さんはタクサンいて長いことお付き合いをいただいていますが

実例実務上間接的に依頼し お付き合いを頂いている業務資格者は

今のところ お1人 

とても実直な(私の感想です ○○先生 ゴメンナサイ)弁護士さん

がおられます

 

(乱筆・乱文 スミマセン)



           

http://toku4812.server-shared.com/ibarakihatakeyama.html


いまさらながら という感がありますが

2019-01-18 | ◆ 国家試験受験サポート

 

 

いまさらながら なのですが

相談会において 尋ねられることの多い

マンション管理士> と <管理業務主任者> との

資格の違いについて 参考までに 記してみます

 

特に 管理会社とお付き合いのあるマンションに住んでいる方にとっては 

なにをいまさらという感があるでしょうが 

この マンション関係の二つの国家資格のことをお聞きすると 

“どういう意味があって 二つに分かれているのでしょう ? ご存知ですか”

の問いに 

首を横に振る方のほうが 多いです

 

 

≪マンションの管理の適正化の推進に関する法律≫ 

第一章 総則
 
(目的)
 
第一条 この法律は、土地利用の高度化の進展その他国民の住生活を取り巻く
 
環境の変化に伴い多数の区分所有者が居住するマンションの重要性が増大している
 
ことにかんがみ
 
マンション管理士の資格を定め 
 
マンション管理業者の登録制度を実施する等マンションの管理の適正化を
 
推進するための措置を講ずることにより マンションにおける良好な居住環境の
 
確保を図り
 
もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする
 
 
(定義)
 
第二条 この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は
 
 それぞれ当該各号の定めるところによる
 
 
五 マンション管理士 
 
 第三十条第一項の登録を受け マンション管理士の名称を用いて、
 
 専門的知識をもって 管理組合の運営その他マンションの管理に関し
 
 管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の相談に応じ 助言
 
 指導その他の援助を行うことを業務(他の法律においてその業務を行うことが
 制限されているものを除く)
 
 とする者をいう
 
 
六 管理事務 
 
 マンションの管理に関する事務であって 基幹事務(管理組合の会計の収入
 
 及び支出の調定及び出納並びにマンション(専有部分を除く)の維持又は
 
 修繕に関する企画又は実施の調整をいう 以下同じ )を含むものをいう
 
 
七 マンション管理業 
 
 管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で業として行うもの
 
(マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く)をいう
 
 
八 マンション管理業者 第四十四条の登録を受けてマンション管理業を営む者をいう
 
 
九 管理業務主任者 
 
   第六十条第一項に規定する管理業務主任者証の交付を受けた者をいう
 
   (第五十六条 マンション管理業者は その事務所ごとに
    事務所の規模を考慮して国土交通省令で定める数の成年者である専任の
    管理業務主任者を置かなければならない)
 
 
ということで 
 
マンション管理士は 業務契約の相手は 「マンション管理組合」
 
すなわち マンションにすんでいる人々の団体である管理組合さんが主なもの
 
管理業務主任者は 管理会社と雇用契約を結んだ上で マンション管理組合の
 
管理運営を いわゆるフロントとして 担当するような立場
 
( この フロントさんを直接の上役としてマンションのさまざまな実際の
 
  お手伝いをなさるのが [管 理 人]と呼ばれる方々です )
 
 
 
 
 
 
私の業務の大きな柱にさせていただいているのが マンション管理士としての
 
〔顧問業務〕なのですが
 
昨年11月に 管理業務主任者の試験に 顧問業務等のためにも有益と思い 挑戦して
 
おいたほうがいいかなー
 
と思いたって 受験したのでした
 
本日が 発表日でしたが さいわい 合格しておりました
 
 
 
管理会社さんが どのマンションにもおられるわけではなく 自主管理マンションと
 
いわれる住民団体さんも多く 
 
弁護士・マンション管理士・一級建築士 など という資格保持者による
 
住民高齢化などもあっての第三者管理という方法が増えていくと思われます
 
建物管理知識も 超高齢社会ですので後見人制度の知識も 管理組合住人さんの相続相談
 
に関する知識も 税金のことも そのほか多くのことを学んでおかないことには 究極の
 
第三者管理としてほぼ全分野を受け持つ場合は 特に 任務を果すことが困難になります
 
利用すべき知識は いろいろな方向からも 身につけなければと考えています
 
 
 
 
 
ところで
 
管理人さんの獲得にそうとう苦労している地域が けっこうあるみたいですネ
 
 
今は 月末からスタートする 厚生省・県関係の 【管理人を目指す求職者のための講座】
 
の講師依頼を受け 準備を進めているところです
 
マンション管理運営に関する新しい動きが 最近多いので 前回講習時だけの準備体制では
 
不足する部分があるので 自ら再学習を ということで 基本書の再読を重ねている
 
この頃です
 
 
 
 
 
それにしても 晴天が続く当地
 
例年のごとく 雪国と冬季乾燥地方との生活の差を思うとき
 
北海道でも長年暮らした経験者なのですが
 
零下26度とかというニュースを聞くと 零下20度の冷凍庫経験もあるものです
 
から そういう環境での生活を想像することもできないような自身の体になって
 
いることに 複雑な思いをします
 
もっとも 世界規模で言うと 零下50度などという情況での生活もあるのでしょうネ
 
 
自然状況想定外生活 という類のものの厳しさを どうしても 思ってしまい
 
自分の住むところの感謝せざるを得ない境遇に 
 
ジーン と きたりします
 
                  
 
                         
                  
 
               http://toku4812.server-shared.com/