おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

〔認定〕マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

入り組んだ 権限

2016-08-30 | ◆ 業 務 参 考( 総 合 )

 

 

なんとなく 忙しいような そうでもないような そんな感じの

今年の八月

明日も 会議があり 東京行き 台風の具合が心配だが
準備は終えてある
それにしても 集中的台風情報連続の日々
被害にあわれている方を思うと 心痛む
特に 幼い子達のお顔に雨がプチプチどころかブチブチ
と あたっているシーンなどを
ジーンと思い浮かべてしまっていたりすることが多い

 

 

マンション管理組合も 総会・理事会・理事・理事長といった
各部の組織総合で管理運営しているともみえるので それぞ
れの権限内容その範囲等の絡みが明確でないことがあり 
悩むこともある

 

区分所有法・規約・集会(総会)議決・理事会議決間の整合性
などと アーダ コーダと考えるが より上位規範から下っていって
自身納得した範囲で 顧問としての意見を述べる
というより 
入り組んだ基準事例
例えば
管理規約に
総会議決事項として ≪その他管理組合の業務に関する重要事項≫
並行して
理事会議決事項として ≪総会提出議案・総会から付託された事項≫ 
などとあると この案件は理事会議決だけで執行できる範囲のものか
という点で 悩むこと多い

繰り返しになるが より上位規範から下っていって
自身納得した範囲で 顧問としての意見を述べる それしか方法がない
というのが 現実
モチロン より具体的な関連判例など調べるが 見当たらないことが多い

 

総会で承認された事業計画・予算書の範囲で支出とはなっていても 
保守・修繕費予算の具体的実行内容が微細にまでは明確になって
いない段階で総会決議もやむを得ないことが多い
というより 現場では そのようであることがホトンド 

どのような条件の業者に どれほどの金額を支出できるか について
個別業者選定も 最終金額設定も 総会決議の枠はついていても
つまるところ 具体的執行は理事会任せ
このように 修繕積立金会計外の一般保守費的な予算にしても
総会内で 業者選定 修繕範囲 契約金額等を前もって 詳細に
決め得てあるケースは 少ない

当該項目予算内金額であっても 200万円以上の契約なら
臨時総会を開いてでも集会決議が必要とする との規則が
用意してある
などという場合もあり得ようが・・・
そうした規則において 金額だけでの基準も あまり合理性
が弱く 説得にかけることも多く・・・
臨時総会まで必要なものか? ある程度許容の幅がある処理が可能か
・・・などなど


ついつい 会社法における 執行方法と比較して考えたり
してしまうが
あちらは 営利行為追及の組織で 色合いが違うし
やはり 一番近いのは 法人法(一社・一財・公社・公財)に
おける執行の姿であろうと いろいろ 探ってみるが
ここでも 同様の疑問が起きてきて・・・

 

管理組合に緊急に整理すべき問題が発生し 相談役として
当職に問い合わせがあった
理事会に参加したところ 
『報酬という問題があるのに
総会にもかけずこのような対応は
問題すぎるのでは』
と 一部理事から 発言があったことがある

“ 執行部としての判断で 懸案解決のための助力をマンション
管理しに依頼した 
あなたの解釈では 事業計画にも収支予算にも登場していないこと
の実行は 管理組合として不能 
つまり
その執行は理事会決議であるとしても根拠不足
総会決議を要する ということと理解できますが そうであると
断定することには疑問があります
まず すべての業務執行を事業計画に載せることは そうとうな
困難と労力を要しても まず 不可能と言えるでしょう
予算立ても 同様
どの組織体としても 予測困難な執行すべきことは そうとうの分量
で有ります

執行部判断で相談相手を探し選んで やむを得ない状況下で利用したこと
は必要とされる執行決定の義務を負う理事会に許容されること で 
その関連支出が予備費から あるいは 会議費等から出されたことに
も違法性はないのでは と考えます
行為の内容から捉えても 理事会混乱状態の整理 
つまるところ 管理組合運営健全化としての 組織としての保存行為 
とでも捉え得るようなことの 執行のための行為ですので


これが 継続的になり 顧問として年度単位で係るようになれば
事業計画に顧問委託契約をうたい 予算の手当も明確にすべき
と考えますが 
いかがでしょう ”

 

なんとなく 納得いただいたような そうでないような その方の
顔つきだったが
疑問点を 率直に発言していただいたことについては 敬意を
とまでは 言いにくいが その理知的な?行動は 仕事上
好い経験をさせていただいた と 今も思っている

 

そのマンション管理組合も 
現状は というと 
[ 役員が変わると 状況がこれほどまで変わってしまうものか ]と
嘆くほど 

一年毎の輪番制
役付けは理事会内で決定
希望して理事長 副理事長になる方も
悪いことではないが 運命の悪戯で 相応しくない方も登場して
しまっていたり その 悪弊が連鎖して 病巣が肥大しすぎると
手遅れ状態に (表現がキツイでしょうが そのような事例もあり
そのような状況下の管理組合運営の手直しは そうとうなエネルギー
が必要になってしまいます)

それまでの輪番制の内容を規約で変え 選出された者について
信任投票を行うということに関しての判例(東京地判平成19年)が
あったりしました
(輪番制を一概に否定しているわけではありませんが)

 

ということで 組織内の権限の絡み合いの整理を 今後も さらなる
整理・学習して
いかなければならない と 切に 思っています

                                       

                                         

                                          


困り者組合員

2016-08-10 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

特定行政書士・海事代理士・著作権/ファイナンシャル・プランニング技能士
としての業務が ほぼ並行することもあるのですが
近年は 特に マンション管理士としての労働エネルギー消費が増えてきました

今までの積み重ねの知識が つまるところ総合的に 発露されるべき現場
とでも言い得そうなのが このマンション管理顧問業務あるいは 執行部
への参加業務では という思いがしています
私の業務のなかでは 労力発揮度一位クラス
なにしろ ケースによっては 400軒を超える住人組織との付き合いになり
“その分野は NO”  “このあたりのことは なんとかYES”
などとノタマッテイテハ
理事会へのアドバイスなど とても とても かないませんので

行政書士としての業務知識(マンション建物の手入れの建設業許可業者のこと等)
ファイナンシャル・プランニング技能士知識(修繕積み立て会計のあり方等)
学習していてよかった ということ 多し です

地域的な特色からか? 博学知識者住民ワンサカ というマンションも
あったり・・・それを超えるような知識を抱えていないと アッサリとお役
御免となりそうですし

 

法的組織管理知識 会計管理知識 建物・施設・共有地管理知識等を
総合関連したようなことを問われることが多々あり 某試験受験経験で
自然と貯まっていた?知識が ほぼ有用であることに 救われています
今までのことが 無駄ではなかった という思いです

もっとも 昨今 どの資格業においても 総合的なアドバイスが求められる
ことが多いのでは ということを いろいろな場で 感じていますが・・・
特化知識だけでは なかなか・・・その特化を 何個かもちあわせていないと
苦労すること多し ではと 余計なお世話ですが・・

 

 

 

特に 自主管理マンションにおいて
いわゆる物知り?住民さんに意外と多い考え方として
≪こんなに管理に問題があるようなマンションの管理費など 
 払うつもりなどない
 そもそも 週末しか利用していないのだから そのことを
 管理費設定に反映すべきだ≫
というような発言から 即 連想されることは
賃借人的な発想 が優先していて
所有者的な発想 は意外と持ち合わせていない
ということで まぎれもなく自分のものの持ち主であるというのに
不思議なことです

リゾート型マンションに 特に この傾向が強い
と言えそう


仮に 管理会社に委任していようと
自主管理で 役員がほぼ無報酬であろうと
専有部分所有者たる全住人が最終的管理権限者団体の一員である
という大原則について 
意外と無頓着であることが多い

こんなマンション管理組合
こんなマンション建物・設備
になってしまっているのは
誰の責任なのか ??

たしかに 管理会社の能力が足りなかったせいかもしれない
歴代の理事会の執行力不足が要因であるかもしれない
が そうだとしても 
つまるところは 

<管理組合の責任>
<組合構成員たる全専有部所有者一人一人の責任>

なのだ

所有物は所有者が
共有物は共有者が
権利と義務を有している

この理を 説明するのに そうとうなエネルギーを要することが
増えている と 最近 感じること多し
昭和50年代に築造されたマンションが 40歳を超えることになり 
今まで以上の いろいろな手入れを という場面が増えてきている
から? かな・・・

さすがに コンクリート部の劣化の大きさ 
排水・給水管関係の延命続行してきたことへの不安
エレベーターの寿命 新規化は いや いまさら・・・
などなど

劣化がひどい
資産価値弱く 売買も困難
とはいっても 
管理費支払は所有者(共有者)としての 義務
皆 多少のわだかまり?を あるいは持ちながらも? 
合理性に首をかしげながらも?
団体の一員の 運命共同体としての責務を と 
困難であろうと 義務遂行
を継続しているのです

 

本来なら 建物解体という最期の途を全うできる資金を
携えていなければならないはずなのに
そこのところを意識して存続してきている管理組合の
割合とは 全国では どの程度の%なのだろう

そんなことを ふと考えていることの多い 今日この頃です

 

 

さすがに猛暑の連日は堪える

だけど ダイスキな 夏

一歩一歩 

今年の夏も 頑張らせて頂く

 

                               

 

                                     http://toku4812.server-shared.com/ibarakihatakeyama.html


隙の無いような契約条項を?

2016-08-04 | ◆ 業 務 参 考( 総 合 )

 

以前から 自分の説明は 同じ事を繰り返しすぎ
そのことが かえって論点と説明との緊密度を緩め
すぎるという欠点 となっている

との指摘を受けることが ときにあった

性分なのか 是非とも理解してもらいたいことを
自身 気付かないうちに クドイほどの程度まで
繰り返しているらしい 
具体的回数としては 三度ほど 繰り返している・・・
らしい・・・

一度しか言わない というくらいのほうが 相手は
集中して聞くだろう という理由らしいことを 指摘して
くださった方は言うのだが・・・

でも このあたりの匙加減が 自分には苦手だ
でも 参考にはなる いや 参考にする勉めをしよう

 

どんな場合にも 共通して 心しておかねば
ならないこと
それは 依頼者と受任者は 本来同位というべき当然
のこと
と 依頼者のほうでも下調べなどしてきているのが
昨今は通常のことで 曖昧知識など 決して断言
口調で説明してしまうことなどは当然控え 
不明なことは 不明
調査を要してからの返答は それを乞い 
つまるところ 飾ることなく 利益追求ばかりに奔る
ようなことは 厳に さらに厳に慎み 
依頼者の正当な利益に貢献させて
いただいてこその資格業 ということの徹底

 

法テラス関係での某資格業者の当初からの弁明に
違和感を抱きながらいたが 依頼者側からの追究
行動が報道されたりしていて 
なにゆえ プロとして
先を読めなかったのか 理解に苦しんでいる
不当な利益追求手法と おおよそ捉えられようこと?
なにゆえ 指摘されたとき 心して見返すことをしなか
ったのか 粛々と補正しなかったのか

もっとも いわゆる “ホントウのところ”という姿は
さらに表に出てくるわけだろうが・・・

 

自身も 仕事上 報酬や契約内容について ときに
つい 曖昧なまま業務遂行してしまったりして 反省を
したりしたことがないわけではないともいえそう だが

 

以上のことと 直截の関連があるわけではないが

概して 近年頓に思うのは
 <ものごとの徹底さへの容赦なき追窮>
という感覚の持ち主の増加

相手の失策を トコトン 追及する
自分も そのような立場におかれている反動?
なのかどうか 
善意に解釈すると  生真面目・みあげるほどの理想追求
悪意も含めて解釈すると  容赦ない・余裕の幅など一切
                  持たないような 手段を選ばぬ
                  徹底した 当事者への責任追及

一文で表現するなら

かつてないような窮屈な対人世相
での部分社会の存在

そんなふうに言えそうな
≪部分社会の増幅の予感≫
なんぞと 大げさに記してしまっているが
くだけて言うと

注文が 微細すぎる 
責任追及の箇所と程度の限度が読みきれない

というような 特に 中高年者(私の勝手な印象です ご容赦を)が 
仕事上のことで登場
という機会が散見される 当職の日常 

とにもかくにも 自身の業務上の というより生きていく上での
信条にたよるしかなく そのように 粛々と・・・対応は続けますが

 

昨今の業務現場での 特に牽引役世代のストレス感は 小生のその
年齢世代時代の比ではない 
ということらしいのですが・・・
なんとも 想像しただけで 胃がビクン としそうです

ストレスチェック制度 のことや 平成26年三月の東芝うつ病事件の
判決など からして ますます繊細な労務関係運用が求められていく
のでしょうね・・・

 

 

今週は  任意整理の知識の整理

      マンション専有部共有者の管理費支払責任の
      不可分債務性の確認

      顧問業務範囲制限申し入れへの法的な対応
      

 

 

というような つばめさりづき(燕去月)はづき(葉月) の 朝です