おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

〔認定〕マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

昨年の今頃の記事

2019-05-28 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

〔 先日 中古マンション購入予定の方から 関連することでやや専門的な質問が続いたり

 ある会合での 自信満々理事長さんの熱弁振りを見ていて 懸命なのは理解できるとして 

 唯我独尊状態になる徴候がみえたりした?ことがあったり 

 “ ・・・述べていること 法的にどうなんだろう 問題をキチンと把握しているのだろうか

 詳細を確認しないと ナントモ断言するわけにはいかないし プロとしては黙認もマズイダロウシ 

 かといって 場が場なので また 今回の自分の立ち位置も勘案せねばならないし

 あまり公然と指摘は 相応しくないだろうし・・・?

 キチンと理解して話しているのかな 管理会社は何も指摘しないのかな

 専属の外部専門家がいるとのことだが その方も 正しい指導をしているのかな・・・ ?”

 と いろいろ 考えるところがありましたので その話題あたりに関しての 

 参考ブログを 掲載時のまま登場させていただきました 〕

 

 

 

 

 

<姿が変わるとき> 平成30・5・22

 

中学校の頃は 自分の最後のことなんぞ

コレッポッチも想像したことがなかったけれど

さすがに年月が経ると・・・

例えが少々?相応しくないかもしれないが

築年数が30以上とか 40をも超えたとかの建物が

増えてきて

マンションの終わり頃のことも 最近は話題にすることが

さすがに少し増えてきた感じがします

私個人は 以前から いつも 気になっていたことでしたが・・・

 

 

マンションに関しては

(今と違う建物になる)

あるいは

(建物が無くなって敷地だけになって 

その敷地からもオサラバ)

というような場面として

現在の仕組みでは

・被災したことによる場面

・耐震基準を満たしていないための除去の場面

・老朽などに関しての場面

・全員合意による場面

あたりが想定できます

(詳細は省きます)

 

最近のマンション学会でも マンションでの生活の終わりのほう

で 被災とかの特別な場合でない 一般的な場面での

[解消] とでもいうようなことについての議論があったりした

ようで・・

 

中古のマンションの売買も増えていくでしょうし

ある程度の知識を持って行動しないとならないのに

と 余計な?心配をしてしまいます

 

でも 解消 に関する一般場面の法制度も これから本腰?? というか

是非必要な時期では  遅れすぎないうちに・・・

 

 

要するに 特別な場合でない場面での 特別多数決でのマンションの

解消の仕組みを築くこと

このあたりのことがハッキリ見えないと 不安に思う人も増えるのは

明らか

中古マンション市場の姿への関心は 巷で如何なものなのか

売買のタイミングの問題など 

難しい内容を含んでいることが想像できますが・・・

 

例えば 築45年以上の老朽マンションで 修繕積立金管理も不健全

とてもとても 解体費用を賄えてあわよくば建替えなどとは・・・

夢のまた夢

というような状況のマンション管理組合への一員としての参加は 

それなりの覚悟が

必要

 

 

仮の話ですが

築55年以上になれば 5分の4以上の賛成で 特別な要件不要で 

解消 可能

というような

法制度が推進されていくとかいかないとかは とても重要なこと

 

 

以上と関連して?

 

“ 耐震基準にあわないマンションは 場合によって敷地を売って

それでオサラバ というような仕組みもあるんですよね

ところで そんなこともできるって どこでわかるんですか

うちのマンションの住民の 今 一番関心があることかも・・・

なんだかよくわかんないけど

この前の理事会で 少々詳しい人が言ってたけど

被災マンション法 とか 

建替え円滑化法 とか

建物区分所有法 とか 

耐震改修促進法 とかなんとか

・・・・・・・

どこをみれば 耐震不足で除去なら最後は敷地を売ってオサラバ

のことがわかるんですか? ”

 

 

耐震性が不足していても 資金不足で 方策を見つけられず 

放置状態のものもあったりします

そういう状態のマンションでも組合員の出入りは

実際

あります

 

 

学習好きな住民さんから 鋭い質問が 突然あったりして

さすがに不安で確認し直しました 

曖昧な理解を反省したりしました

 

 

耐震に関する法制だから耐震改修促進法にあってもおかしくはないでしょうが

マンションの建替え等の円滑化に関する法律(建替え円滑化法)

にあります

(マンション敷地売却決議)

第百八条 第百二条第一項の認定を受けた場合において、要除却認定マンション

に係る敷地利用権が数人で有する所有権又は借地権であるときは、区分所有者集会

において、区分所有者、議決権及び当該敷地利用権の持分の価格の各五分の四以上

の多数で、当該要除却認定マンション及びその敷地(当該敷地利用権が借地権であるときは、

その借地権)を売却する旨の決議(以下「マンション敷地売却決議」という。)をすることができる。

 

 

 

マンション関連法制度も けっこう入り組んでいて判りにくい

と思っていたりしたら

阪神・淡路大震災後の 特別措置法(被災マンション法)のときの なんとも

違和感のある ある議論の経緯を思い出しました

≪ マンションの全部が滅失して建物が存在しなくなったら 建物の権利を通じてのつながりが

無くなり その後は全員合意での要件が必要(民法 251条 他の共有者の同意無くば

共有物の変更不能との原則)の理論 ≫

 

建物の再建は敷地という共有物を変更するものとして 全員合意が無ければ進められない という考え

これには 当時も今も 私には(もっとも一介の素浪人のつぶやきですが)違和感が強い

被災して建物が無くなったら マンション制度を共有していた法関係が敷地という共有物は

未だあるのにもかかわらず一夜にして区分所有法が適用無しになってしまう

(建て替えが5分の4ではNO)とは・・・(ある会合で お付き合いを頂いている著名な弁護士さんから

同様の感想をお聞きした時 とても心強く思ったことなどあったりしました)

個人的には 特措法は必須だったのか? と 今も考えたりします

もっとも なにをいまさら ということは もっともなことでしょうが・・・

 

 

少々? 専門的な話題で スミマセン

 

30度近かったり アッサリ 20度に下がったり

なんとも 体調管理が というこのごろですが

皆さん どうぞ お元気でお過ごしくださいネ

 

長い文章で スミマセン

 

じゃ また 

失礼します

 

本日の記事 マンションのことですが

この方面に限らず 先を見通すことの困難さ

つくづく スピード感のある 宿題になってきていますね どの分野においても

行政書士業においても 広く 資格業の世界においても 変化を見通すことの

難しさを痛感している 一介の素浪人の この頃です

何時の世も同様 かもしれませんが・・・

 

                              

 

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心 の 温 度

2019-05-27 | ■エッセイコラム・ダイアリー

 

 

時期はずれの こんなに暑い事務所での作業の合間に

なぜか ポコッ と 心に湧き出た言葉がありました

 

「 心 の 温 度 」

 

しばし この言葉を なぜか想っていたのでした

 

おそらく 巷では ときに使われる言葉かもしれないし

小説やエッセイなどには 何度か登場の 使いコナサレテイル言葉かもしれませんが

フイ と 心に浮かんだもので 私にとっては 初お目見えのものです 

 

17時を過ぎても30度を超えている 事務所内で

なぜか その言葉に虜になってしまっているようなオジイサンが

こんなふうに巷に居たことに 気恥ずかしさを覚えたりしました

生きながらえてきて どうということでもないかもしれない ひとつの言葉にすぎないことのはず 

なのに・・

なぜか・・・

 

 

遠い昔 中学生の頃

チョットシタはずみで とっても気になる言葉が 数日 自身を包んでいたことがあった?

ようなことがあって 『なんだか あのときの再現のような気がする』 なんぞと 

相変わらず成長ゼロの心の持ち主であることだな と 寂しく想ってしまいました

 

前期高齢者さんにもなっていて なんとも 気恥ずかしいような記事で 申し訳ありません

 

 

「心の温度」

 

その心の持ち主自身が一番 判断できることでしょうが

なぜか 冷え切っているときに限って そのことを自身は気づくことができずに悩み

そんなときこそ 周囲の者が おもん慮ることができるなら さいわいなのでしょうが・・・

 

・・・以前から 「 い の ち の 電 話 」のことも気になっていて 超高齢化社会のためもあって 運営がタイヘンになっている

とのニュースが心に残り続けているので そんなこともあって

「 心 の 温 度 」

という言葉が浮かんだりしたのか・・・ と思えたりしました

 

約2年間の研修とか いろいろ関門はあるとのことですが 微力でも いずれ なんとか 運営に係わらせて

いただきたいものだ というようなことを 思ってもいます

 

とりとめもないような記事で どうぞ ご容赦をください    

                        

 

 


依頼費用 対 効果 のことなど

2019-05-27 | ◆ 業 務 エ ッ セ イ

 

 

報酬は 

依頼者へ与えることができる成果に見合う額の範囲で

自己が費やした労力に見合うもの

妥当な積算基準に適ったものとして できる限り 双方の意向に沿ったもの

 

ということで 示していることとしていますが

特に マンション管理士としての報酬については 実務上の感覚からして

最近 報酬の幅 下限について見直しさせていただきました

 

(以前にも 情況に応じ 変更をさせていただいてはいます

 ホームページ上にも掲載させていただいております)

 

率直に言って 依頼のある管理組合さんは 運営上 会計面でも厳しい状況にある

ところが増えてきている ? という思いがあります

 

築年数40年前後のマンションを例にしますと 管理不全に近いような症状の組合が

散見されます(もっとも 管理不全徴候というもの 築年数との相関関係は 

それほどないのかもしれませんが・・・?)

 

一戸あたりの依頼料は さほどといえなく?とも 管理組合全体での契約になります

月あたり 数万円の依頼料も 組合会計上タイヘンとなる状況の組織も 実際 あります

そのような情況 だからこそ 依頼を と考えるのでしょうから 顧問料等も 

臨機応変に

ということで

下限を さらに下げ 幅を大きく設定するようにしています

 

率直に言って “その額で受けてしまうの”といぶかる同業者さんもある かも?しれませんが

依頼者は 実に サマザマな状況下にあるのでした

せっかくの依頼を 受け得るようにするためにも 幅のある 設定をし 上限も明記しています

○○円 ~  という表示だけでは 上限が無くて 不安 という声ももっともだと考えますので

例を挙げると 「管理組合の法人化援助業務」については

今までの経験上の 自己の投下労力を計って 6万円~25万円

と マンション規模・態様 管理組合の会計状況などを考慮し 裁量できる幅を示させていただいて

います(モチロンのことですが これは 私独自の基準でのことです)

 

 

いずれにしても

<費用対効果についてより徹底した検証を経た後の依頼> 

という感覚は 巷の情況からして どの業界でも厳しくなっていくであろうことがうかがえますので

報酬額設定の見直し ということにも折にふれ 配慮していこう と 考えております

 

もっとも 企業人として守るべき規範には充分注意しつつ

モラル無き と言えそうなしかるべき根拠も大義も無きダンピングもどきは 著しく不当だ

と理解しています

 

 

 

昨日あたりは ビックリするような 暑さが 当地にも突如出現

マンション関係の会合に参加のための外出があり 夏そのもののような日差しにビックリでしたが

なにより驚いたのは 我が第二の故郷北海道の 記録的な猛暑情報

 

異常 と 言わざるを得ない現象

異常現象には その原因があるはず

 

依頼者が述べるマンション管理運営における 異常現象 ? にも その原因があるということ

客観的にうかがい 

原因追究からの スタート です

                              

 

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働き方のこと

2019-05-23 | ◆ 社会保障関連相談業務

 

 

 

令和になる直前 平成31年4月施行分の改正として

 

① 年次有給休暇の取得促進(付与義務)

 

② 時間外労働の上限規制の導入

 

③ フレックスタイム制の見直し

 

④ 高度プロフェッショナル制度の創設

 

があります

 

 

特に注目されるのは 時間外労働の上限規制のこと

 

今までは 強制力の無い「告示」で限度基準を定めていましたが

その内容を厳しくした上で 「法律」に格上げし 

罰則によって強制力を持たせました

 

 

特例(特別条項付き36協定)や 適用除外・中小事業主の事業について 一部その他 各々に 

適用猶予

などがありますが

 

原 則

  1ヵ月  45 時間以内

  1 年 360 時間以内

 

と明記されています

 

 

時間外労働は 労使協定による とされていても 制限があるようで無いようなもの

というイメージが従来ありましたが 過重労働の弊害が重大ニュースとして続いたり

しましたことなどで ? 対策に やや 真剣みが感じられる と思いました が・・・

巷の現場での制限実効力を 注視しなければならないと思います

 

トテツモナイ労働時間制が グレーゾーンの霧に 隠れることなど無いように・・・

 

法のあり方も大事なことですが 現実の運用が問題 なのですから

 

 

 

≪労働基準法 1条2項

     この法律で定める労働条件の基準は 最低のもの であるから・・・

           当事者は・・・向上を図るように努めなければならない≫

 

    

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共同 代表

2019-05-18 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務




マンション管理士として法人化助力業務のときに ときどき 質問が
あったりしますが
「共同代表」について 記してみます


区分所有法
(理事)
第四十九条 管理組合法人には、理事を置かなければならない。

2 理事が数人ある場合において、規約に別段の定めがないときは、管理組合法人の事務は、理事の過半数で決する。

3 理事は、管理組合法人を代表する。

4 理事が数人あるときは、各自管理組合法人を代表する。

5 前項の規定は、規約若しくは集会の決議によつて、管理組合法人を代表すべき理事を定め、若しくは数人の理事が共同して管理組合法人を代表すべきことを定め、又は規約の定めに基づき理事の互選によつて管理組合法人を代表すべき理事を定めることを妨げない。




(A)代表すべき者が複数人いること
(B)複数人が共同して代表する

ということは 異なることです


わかりやすい例で説明すると 修繕工事委託契約書にサインする場合
(A)の場合は 各々の単独サインがあるだけでも代表の行為として有効
   〔各々は 単独で 代表権を有しているので〕

 ですが

(B)の場合は 複数人のサインが揃わないと代表の行為として無効
   〔各々は 単独では代表権を有していないので〕



会社法関係などでは 共同代表という仕組みが 法制度上ありましたが
それほど利用されたことが無いようなこともあって 廃止されています

区分所有法には 管理組合法人における仕組みとして 今も登場しています


登記手続きにおいても 
「共同代表の定めがあるときは その定め」
を登記することとなります (組合等登記令 別表)



共同代表という制度は 今は とても珍しい制度です
(今もってあるかな ? 他にも ?)

代表の暴走などを懸念しての制度と理解されます
単独では代表行為ができない ということですから

マンション管理組合において 
外部専門家等を代表者として活用する場面などには 
管理組合・管理組合員の不安に対処する手法として
利用価値があるかもしれない 
と 考えられます

活用例として
内部代表者(管理組合員の代表者)
外部専門家・第三者的代表者 

双方での共同代表行為が必須となるようにしておく

あるいは 第三者管理者の立場の者相互間に 共同代表制を採用する


単独代表者の トンデモナイ突っ走りを予防・制限するための手法です


その仕組みの登記簿公示で 第三者にも 
当然 認識可となることです



マンション管理組合法人化のときは この制度のことも案内しておく
と好いのでは と思っています

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解体 の 費用(以前のものの要点再掲記事)

2019-05-13 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

管理組合建物の <解体> といえども いろいろな場面での それがある
区分所有法に登場する建替制度シーンに 限定的に登場するものである 
ということではないのだ


全員合意ばかりでなく その他 諸々の条件下で遂行される <解体>費用のことは
規約の 
どこに 謳われているのか ?

 

 

(管理費等) 

第25条

   区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てる ため、次の費用

  (以下「管理費等」という。)

   を管理組合に納入しなければならない。 

   一 管理費 

   二 修繕積立金

 (修繕積立金) 

第28条 

管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるも のとし、積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。

    一  一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕

    二  不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕 

    三  敷地及び共用部分等の変更 

    四  建物の建替え及びマンション敷地売却(以下「建替え等」という。) に係る合意形

            成に必要となる事項の調査 

    五  その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特

             別に必要となる管理

 

 

以前にも 記したことがあるのですが

修繕積立金> という呼称について の考察ですが・・・

 マンション管理士になった当初から 疑問に思っていたこと

『 建物というもの どのような運命を辿ろうとも その時々の最新の工法による維持管理を徹底していたとしても いずれは 解体 という場面がくることだろう

なにゆえ その費用のことの手当てについては 表立った考察を進めないのだろう(あまり議論にならない・・・というか せずに済ます傾向があるのだろう)


予算立てにしても 名称がまずは〔修繕積立金〕 (別名を許さないわけではないが)

しかし すくなくとも修繕に限らぬ広汎な意味で

特別な場合の手当・引当金として積立が必要なお金と

解る呼称が より 相応しいはず なのだ・・・が 』

 

“ 修繕のための積立金なのだから 修繕が一段落して もはや修繕無用とか修繕不要 な

んぞという場面になると 積立金は そのときの組合員に配分 なんということもあり得るの

ですか ? ”

そんなふうな質問を受けたことさえあった

 

 

一介のマンション管理士としては この名称のことを大々的に議論したことはないが 

なんとなく

気になることなので 折にふれて 提案するのも イイカナー などと最近とみに考えている


候補としては 上記の標準管理規約(単棟型) 28条1項五号の文言を参考にするとだが

・特別管理費     特別管理金

・特別積立費     特別積立金

・特別管理積立費  特別管理積立金

とかなんとか

 

 

一般管理費以外のものを総称して 〔修繕積立金〕と呼び括るよりは マンション管理運営には サマザマなことがあって

修繕 ということも モチロン大事だが・・・

たしかに 解体に必要なお金も要ることもある だろう(一時金徴収など さぞかし 

タイヘンだろう)  

と 少々 ピリッとせざるを得ず ? 

管理運営関心率・参加率 向上のためにも益があるのでは ?

 

もっとも

購入のときに <解体費用関係費>という類の説明などあると 構成員になることに

ブレーキがかかりそうで?

という懸念はあるかも ですが・・・

28条の三・五号あたりに マブシナガラ なんとなく 解体費用あたりのことも想定

させるべく類推解釈っつぽく ?

含ませているのかも ? ということかもしれませんが・・・

むしろ <解体>に要する費用だと判る文言があってもいいのでは と マンションの
あるべき締めくくりなどが話題になることも増えた昨今
特に 思える ( とにもかくにも 解体により 管理組合は解消 という理解がされることと
なりましょうが すくなくとも解体のことの決定は 管理組合が行うことですから )

※ 以前にも述べさせていただきましたが 建物消滅=管理組合消滅  という理論自体に 
       一介の素浪人は おおいなる個人的疑問を持っています 

ということで 
単に 解体 といっても各々の場面がありますが とにもかくにも そうした費用を想定内としておくことにも 管理構成員の意識付けの面では意義がある (まったくの無関心層には刺激になる ことでしょう) ことだと理解されるのですが・・・

修繕積立金 という呼称に関しての思いも綴りました)

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初老期の認知症

2019-05-11 | ◆ 社会保障関連相談業務

 

マンション住民の方との相談においても 日常生活に関する

さまざまなことが 話題となります

 

各々の住居は 自己のお城

ですが 同じ屋根の下で日常生活を過ごす人々でできている

お城の集まりが マンション です

 

先日は 介護保険のこと 介護保険が利用できない場合は どのような制度が

他にあるのか というあたりを訊かれたりしました

 

そのマンションは 世帯二人だとしても 200人

100人のうち30人は65歳以上というわが国です

マンション内での徘徊などが 心配の種にもなったりすることがうなずけます

・・・自身の家庭のことと限らずにしても 気になることではあります

行政書士としても 介護保険法 と 後見人制度の関係など それらスタート時の

頃から研修など続いたもので 基本的なことは 知識として持っていたので 

ドキリとはせずに済みました が 内容は深刻な 制度間のあり方の 複雑なことでした

 

参考までに 記してみます

すでにご存知の方も多いかもしれませんが

あらためて 眼にすると 知識が固まり 万が一 念のための備え

にも なるかもしれませんので

 

 

介護保険の申請は65歳以上の方が対象(要介護状態等になった原因は問わずに 保険給付がなされる)

65歳未満で病気や障害に見舞われ介護が必要な状況の方々は 基本的に障害関係の支援制度

( 参考:障害者の日常生活及び社会生活を総合的に支援するための法律     障害者総合支援法)等

が用意されている が 65歳を迎えると介護保険制度が 原因を問われること無く(どのようなことで

介護が必要となったかに関係なく)利用できる  

しかし 

特定疾病に該当する方は 65歳未満でも 40歳以上であるなら 介護申請を行うことができる

要介護認定等が下りれば介護保険制度のサービスを利用することが可

では その 特定疾病とは・・・

 

(特定疾病)
 法 第七条第三項第二号に規定する 政令 で定める疾病は、次のとおりとする。
一 がん(医師が一般に認められている医学的知見に基づき回復の見込みがない状態に至ったと判断したものに限る。)
二 関節リウマチ
三 筋萎縮性側索硬化症
四 後縦靱じん帯骨化症
五 骨折を伴う骨粗鬆しよう症
六 初老期における認知症(法第五条の二第一項に規定する認知症をいう。以下同じ。)
七 進行性核上性麻痺ひ、大脳皮質基底核変性症及びパーキンソン病
八 脊髄小脳変性症
九 脊柱管狭窄さく症
十 早老症
十一 多系統萎縮症
十二 糖尿病性神経障害、糖尿病性腎症及び糖尿病性網膜症
十三 脳血管疾患
十四 閉塞性動脈硬化症
十五 慢性閉塞性肺疾患
十六 両側の膝しつ関節又は股関節に著しい変形を伴う変形性関節症
 
 
 
 
認知症に関する施策の総合的な推進等)
第五条の二 国及び地方公共団体は、認知症(脳血管疾患、アルツハイマー病その他の要因に基づく脳の器質的な変化により日常生活に支障が生じる程度にまで記憶機能及びその他の認知機能が低下した状態をいう。以下同じ。)に対する国民の関心及び理解を深め、認知症である者への支援が適切に行われるよう、認知症に関する知識の普及及び啓発に努めなければならない。
 
 
 
(定義)
第七条 
3 この法律において「要介護者」とは、次の各号のいずれかに該当する者をいう。
一 要介護状態にある六十五歳以上の者
二 要介護状態にある四十歳 以上六十五歳未満の者であって、その要介護状態の原因である身体上又は精神上の障害が加齢に伴って生ずる心身の変化に起因する疾病であって政令で定めるもの(以下特定疾病という。)によって生じたものであるもの
 
4 この法律において「要支援者」とは、次の各号のいずれかに該当する者をいう。
一 要支援状態にある六十五歳以上の者
二 要支援状態にある四十歳 以上六十五歳未満の者であって、その要支援状態の原因である身体上又は精神上の障害が特定疾病によって生じたものであるもの
 
 
 
 
初老(ショ ロウ・ハツ オイ)というものが 40歳 あたりをいうもの という時代もあった
 
ということを 最近知りましたが・・・
 
特定疾病に <初老期における認知症> もあって 四十歳 以上も対象になっている
 
ことに 複雑な思いがしました
 
 
 
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総合調査のこと(再掲)

2019-05-10 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

        

(わが国の 現在のマンション状況)

○現在のマンションストック総数は 約644.1万戸 (平成29年12月末時点)。 

○マンションの居住人口は 約1,501万人 と推計され 、これは国民の 約1割 。

○築40年超のマンションは現在72.9万戸であり、ストック総数に占める割合は 約1割 

 

 


5年に一度の <マンション総合調査結果> が 公表されました

          

アンケート調査 

調査対象 

① 管理組合向け調査4,200 管理組合 

② 区分所有者向け調査8,400 区分所有者 


調査方法  

①管理組合向け調査 (一社)マンション管理業協会会員各社を通じ配布及び(公財) 

 マンション管理センター登録管理組合名簿より無作為抽出し 配布。自主管理型は

 約10% を調査対象

②区分所有者向け調査 ①のマンションについて、理事長及び1名の区分所有者/マン  ション

 


調査結果の主なもの (気になるところを 任意に 選ばせていただいたもの)


・平成25年度と平成30年度を比較すると、70歳代以上の割合が増加する一方、

 30歳代以下の割 合が減少。

 平成11年度から平成30年度の変化をみると、60歳代、70歳代以上の割合が 増加、

 50歳代以下の割合が減少しており、居住者の高齢化の進展がうかがわれる。

 

・平成25年度と平成30年度を比較すると、マンション居住者の永住意識は高まっており、

 平成30 年度は62.8%の区分所有者が「永住するつもりである」としている。 

 

・平成25年度と平成30年度を比較すると、計画期間25年以上の長期修繕計画に

 基づいて修繕積 立金の額を設定しているマンションの割合は増加し、平成30年度

 は53.6%。


・平成25年度と平成30年度を比較すると、月/戸当たりの修繕積立金の額、 

 駐車場使用料等からの充当額を含む修繕積立金の総額ともに増加しており、

 平成30年度の月/戸当たりの修繕積立金 の額の平均は11,243円、

 駐車場使用料等からの充当額を含む修繕積立金の総額の平均は12, 268円。

 

・旧耐震基準に基づき建設されたマンションのうち耐震診断を行ったマンションは34.0%

 となっており、そのうち「耐震性があると判断された」割合は40.8%。

 また、「耐震性がないと判断さ れた」マンションのうち、「耐震改修を実施する予定はない」

 割合は38.1%。

 

・マンションの老朽化問題についての対策の議論を行い、建替え等又は修繕・改修の方向

 性が出た管理組合は21.9%。

 一方、議論は行ったが方向性が出ていない管理組合は16.6%、 議論を行っていない管

 理組合の割合は56.3%

 

・専門家を活用しているマンションは41.8%であり、活用した専門家は、建築士が15.6%

 と最も 多く、次いで弁護士が15.2%、マンション管理士が13.0%

 

・専門家を選任している理由としては、大規模修繕等の実施が43.3%と最も多く、次いで

 知識・ノ ウハウの不足が33.9%、管理費の滞納等への法的措置が32.0%。

 また、選任形式 は単発のコンサルティング業務が61.2%と最も多く、外部役員の就任

 (理事長等への就任)は4. 1%。

 

・外部役員の選任意向は、検討している又は将来必要となれば検討したい意向をもつマン

 ションが2 8.3%。検討理由は、区分所有者の高齢化が37.6%と最も多く、次いで役員

 のなり手不足が36.5%。


・平成25年度と平成30年度を比較すると、特にトラブルがないマンションは23.2%に減少

 しており何らかのトラブルを抱えているマンションが増えている。発生したトラブルについて

 は、居住者間の マナーをめぐるトラブルが55.9%と最も多く、次いで建物の不具合に係

 るトラブルが31.1%、費用 負担に係るトラブルが25.5%。

 

・駐車場使用料等からの充当額を除く月/戸当たりの管理費の額の平均は10,862 円。 

 形態別では、平均は、単棟型が10,970 円、団地型が10,419 円。

 

・計画上の修繕積立金の積立額と現在の修繕積立金の積立額の差は、現在の積立額が

 計画 に比べて不足しているマンションが34.8%となっており、不足がある割合が20%超

 のマン ションが15.5%。

 

・マンション標準管理規約の平成28 年改正および平成29 年改正の認知状況については、 

「改正された標準管理規約を知っている」 が69.4%

「標準管理規約のことを知らない」 が 21.5%。

 

最後の項目での69.4%などは ビックリするような数字です(私にとってはですが)

なにせ 7割近くが標準管理規約の改正に関心を持っていると 読めることとなりますから

スゴイナー と思ってしまいます

 

 

公的調査 ですので 尊重に値するもの とは思います

集められたデータ数のレベルが 1500万人という母数からすると あまりに小さすぎるとは

思いますが・・・

 

住民の声や思いや実体も どれほど反映されるアンケートになっているものか ?

< 区分所有者向け調査   理事長及び1名の区分所有者

となっています


多くの労力と 費用をかけたであろう

参考にすべきデータではありますが この結果のみから マンション管理組合というものの

声がおおよそ想定されるだろう とか 諸々の対策はこれに載っていることに則って という

ような即断は問題がある部分もあるのでは と 考えてもいます

(実務上 参考にさせては頂きますが)

 

統計と集約 というものの難しさを すこしばかりは理解しているつもりですが

いろいろ記してしまいました  失礼いたします

 

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管理会社受託済み ならばOK ?

2019-05-06 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務
 
  
 
『理事会に 管理会社担当者も居て 外部専門家も同席する
これって ナンカヘン ですよね?
特に 管理会社とマンション管理士とのことですが 管理組合との関係で言うと 
互いに 立ち位置が違う者 ですよね ?
 
マンション管理士を外部専門家として活用してみる必要がある という意見が
先日の総会でなされたのですが 既に管理会社が関与しているのに 二重の関与委託
オカシイことにならないでしょうか ?』
 
このことに関しては 以前にも記させていただきましたが
質問が多いので さらに 述べさせていただきます
参考にしていただけると 幸いです
 
 
管理会社が管理委託契約の下 関与していても
例えば顧問として第三者的にも(委任先は 管理組合さんですが) 事を見る立場
にもいる者の存在は そうとうに意味のあることでは ないのか ということ
 
委任者たる管理組合さんの利益優先は 当然 のことなのですが  
第三者的立場視点での言動も担当する
 
 
・ 管理運営に関するさまざまな主張を 法的根拠を持って 説得力を持って 整理
   
・ 議論がかみ合っていないことの調整・整頓 
   
・ 些細な誤解からできてしまうさまざまな関係者間の溝の修復に助力
 
・ 理事会現場で 知識不足役員からの執拗ともいえる口撃に 
  その場で 助言しつつ 指導させていただき 対応
  (いわゆる 声の大きいものの意見に流され 好ましくない方向へと向かってしまい
   管理会社も舵取りの声を抑えてしまう理事会のあり様対策として)
 
・ 管理会社も対応に困る いわゆるクレーマーなどと より第三者的・当事者外立場
   にて対峙 管理組合の主体性を基盤に 落しどころを探索
 
・ 管理会社からの知識だけではなく より適格な視角から 管理運営知識を果敢に採り
   入れる 手助けをする
 
・ プロとしての オリジナル管理運営手法の提案

・ 管理会社とは異なるルートでの 主治医的なファースト・オピニオン  
   セカンド・オピニオン的なことの 随時・適時提供
 
・ 管理会社の受託業務のあり様を拝見させていただき より効率化を図るべき点が
  あるなら 組合員のために その助力をさせていただく
  結果として 管理組合会計の健全化が監視を怠ることなく継続される
 
 などなど
 
 外部専門家 とは ?
ひとつのキーワードとして 
≪より客観的に 第三者的にも管理運営を注視し より妥当策を提示する立場の者≫ 
 
管理委託契約更新確保への配慮のことなどから遠慮して 言いたいことも言えない 
あるいは 言うべきことも諸々の考量から ついつい控えてしまうということがある
管理会社に対し
管理組合とはまた異なる向きから 管理業務委託受任・委任双方の
よりより関係のため 諸々打診することも可 といえる立場にも居る


管理会社さんからも   『 理事会の場に同席していてくれて 助かりました 』 との
言葉をマンション理事会メンバーさんの前で いただけたことが あったりし
とても とっても 嬉しかった経験があります
 
 
管理組合と管理会社の間に存している という立場 どうみたって 利害衝突関係の間に
挟まっているようなことで   顧問というもの さぞや身の置き所に困ること多し なのだろう
と お思いの方が多いのですが つまるところは マンションの管理運営上の妥当な実利
ともいえるものをも追求している(追究している)とも理解される三当事者のお付き合い
なので 私の場合 身の置き所にドギマギ ということを 感じたことはありません 
 
マンション管理組合自身による 管理
マンション管理会社の 管理
管理組合管理人の   管理
第三者管理人の    管理
理事会における    管理
その他 諸々 マンション管理運営上登場する 管理   というもの
これらをジックリと見詰め マンションでの暮らしを全うすることに関与させていただく
ことこそ  マンション管理士としての自身の道であり 努め続けるべきこと
 
 
マンション管理士は
[管理組合の相談に応じ 助言・指導し 管理運営の援助]を業とします
 
 
 
    マンション管理士を関与させてみたいが 報酬出費が心配 
      という組合員さんもおられますが 採用後の管理組合会計は
 
      マイナス どころか プラス になることが多い
 
      というのが 私の経験上からの ほぼ確信に近い 思いです 〕
 
 
 
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報酬出費が心配 決断がにぶる

2019-05-05 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

(委任料による管理組合会計への影響等に関して 質問が多いので

ほぼ 再掲という記事ですが 掲載させていただきました ご容赦を

お願い申しあげます)

 

 

『管理会社が関与している  それでも  顧問というものは必要 ?』

『以前のマンションと違って 今度は管理会社に管理を委託しています 
 
そのうえ顧問として係わっているマンション管理士がいるのですが 

彼は
 
どのような立場で なんのために動いているのですか ?』

『顧問というもの なにをしてくれるのか ワカラナイ のですが・・・

ナンノタメ 委任しているの ?』

 

 

以前にも記していますが
 
管理会社さんが管理委託契約の下 関与なさっていても
 
顧問として第三者的にも(委任先は 管理組合さんですが) 事を見る立場にもいる者の存在は 

そうとうに意味のあることでは ないのか ということ

 

委任者たる管理組合さんの利益優先は 当然 のことなのですが 場合によっては 

第三者的立場での言動も担当する

それも つまるところ 管理組合さんの委任に応えること 

・ さまざまな主張を整理  

・ 議論がかみ合っていないことの整理・調整    

・ 些細な誤解からできてしまうさまざまな関係者間の溝の修復

・ 理事会で 知識不足役員からの執拗ともいえる口撃に 

 その場で

 役員へ助言しつつ 指導として対応 

それと  

・ 管理会社も対応に困る いわゆるクレーマーなどと より第三者的・当事者外立場にて対峙 

  落しどころを探索

・ 管理会社さんからの知識だけではなく より適格な視角から管理運営知識を採り入れる

   手助けをする

・ プロとしての オリジナル管理運営手法の提案

・ 管理会社とは異なるルートでの 主治医的なファースト・オピニオン や セカンド・オピニオン

  の適時提供

 

などなど

 

 

顧問とは ?

ひとつのキーワードとして 

≪より客観的に 第三者的にも管理運営を注視し より妥当策を提示する立場の者≫

管理委託契約更新確保への配慮のことなどから遠慮して 言いたいことも言えない 

あるいは 言うべきことも諸々の考量から ついつい控えてしまうということがある管理会社に対し
 
管理組合とはまた異なる向きから 管理業務委託受任・委任双方の

よりより関係のため 諸々打診することも可 といえる立場にも居る


管理会社さんからも   『 理事会の場に同席していてくれて 助かりました 』 との言葉を

マンション理事会メンバーさんの前で いただけたことが あったりし

とても とっても 嬉しかった

 

 

管理組合と管理会社の間に存している という立場 どうみたって 利害衝突関係の間に

挟まっているようなことで   顧問というもの さぞや身の置き所に困ること多し なのだろう 

と お思いの方が多いのですが つまるところは マンションの管理運営上の妥当な実利ともいえるもの

をも追求している(追究している)とも理解される三当事者のお付き合い

なので 私の場合 身の置き所にドギマギ ということを 感じたことはない

 

マンション管理組合自身による 管理

マンション管理会社の 管理

管理組合管理人の   管理

第三者管理人の    管理

理事会における    管理

その他 諸々 マンション管理運営上登場する 管理   というもの

これらをジックリと見詰め マンションでの暮らしを全うすることに関与させていただくことこそ

マンション管理士としての自身の道であり 努め続けるべきこと

 

 

マンション管理士は

[管理組合の相談に応じ 助言・指導し 管理運営の援助をする]

今も

管理・運営の援助 ということのあるべき姿を アレコレ

思っているところです

 

   

   〔マンション管理士を使ってみたいが 報酬出費が心配 という

   組合員さんもおられますが 管理組合会計はマイナスどころか

   プラスになることが多い というのが 私の経験上からの ほぼ 

   確信に近い思いです〕

 

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