おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師等が生業の巷の一介の素浪人の日常

例年鋭い質問が発せられるところはおおよそキマッテイテ?

2021-06-29 | マンション管理関連試験等サポート   

 

以前に載せさせていただいたものに関して 鋭い質問があったこと

そうして 学び方にピカッと眩しいような訊きかたをなさる受験者さん

から 同様なことを やや 深く問われ 自身の知識の曖昧さも おおいに

気付かされたことがあったりしたので 以前の記事を援用させていただきな

がら 記させていただきます

 

サーッ と眺めて 格別迷わないようでしたら 一読で 済まし

?マークが 複数ほど 浮かぶようでしたら 少しばかりでも ジックリ

考え 自身のもの として定着させておくと 好いのでは と 思われる箇所

です

特に 受験者の方にとって ですが
(広く 学習者の方 マンション住環境などの知識に興味がある方も どうぞ)

 

 

率直に言わせていただきますが マンション管理士試験(管理主任者も同様) 

出題範囲は 大胆に分類すると

基本的に ソノママ覚えるしかない  
: 標準管理規約 ・ 適正化法

 

過去の出題 あるいはその周辺を手がかりにして覚えるしかない
(というか それ以外の手法では 問われる可能性の膨大な量に対処していく
 エネルギーの
費用対効果の点で 考え込んでしまいそう なので 過去問中心
 が好ましい
のでは と 思われるので)
: 設備系・管理委託関係や登記など管理実務・会計類

 

解釈して理論を探ることも必要となることも多い  
: 民法等 ・ 区分所有法等

とに
3分類
されると 自身は考えています

 

ということで 自身が受験者の方にビジネスとして学習のアドバイスや 

学習の伴走者としてのお手伝いをさせていただいている中心部分は

理論解釈のお手伝い(読み込んでも どうにも 理解できないところに
ついての 考え方を共に学ぶなどの) 
主として 区分所有法等 と 民法等 における それ です
以前から記していますように この二者だけで 出題内容の ホボ40
パーセントに
もなったりしています

 

下の問いのことですが

独習を始めてから 1年ほどの方で 
☆印のポイントを眺めないで問題にあたってみて 特に どうってこと

ない問題と感じるならば スゴイナー と 思います(イヤミではなく 

目の付け所 というか 要点のマトメカタが ベターなのだ と 思わ

れます(自身の場合は 類題学習をしていて法的な理由付けを追っていく過

程で「実務はこのようになっている」とのことを知って ナンダ それ

が ホボ根拠だ という つまり 実務感覚を知っていないがための疑問だった

という面もあったのだ ということなのか ? 

と ガックリしてしまったような覚えがあるもので・・・) 

 

曖昧な点が浮かんでいたのなら

そのうえで ☆印をながめて 問題に 再度 あたってみてください

☆ マンション建物本体には 専有部分と共用部分に分かれ 専有部以外の部分
  が 共用部分となっている

☆ 〔共用部分の持分の割合〕のことは 14条に示され 別段の定めも可

☆ 共用部分は 当然に管理の対象で そのことは<共用部分の管理に関する事
  項は集会の決議で決する>との定め(18条)をもって示されている

☆ 建物の敷地又は共用部分以外の附属施設が区分所有者の共有ならば17~
  19条が準用される(21)ので これらは当然の管理対象になる
  が
  共有でない場合〔分有の敷地・共有でない附属施設(附属物/附属の建物)〕は
  規約を設定することで管理対象にすることも可となる(30①)

☆ 共用部分は法律上当然に区分所有者全員の共有になるのだが 敷地および共
  用部分以外の附属施設は 法律上当然に区分所有者の共有になるものではなく
  て 所有関係と持分割合は分譲契約で決まることになると解する

 

 

〔問〕
マンション(マンションの管理の適正化の推進に関する法律(以下「マンション管理適正化法」
という。)第2条第1号イに規定するマンションをいう。以下同じ。)の区分所有者の共有に属
次のア~エについて、規約でその持分を定めることができるものは、建物の区分所有等に

関する法律(以下「区分所有法」という。)及び民法の規定によれば、いくつあるか。

ア 専有部分以外の建物の部分

イ 規約により共用部分とされた附属の建物

ウ 建物の所在する土地

エ 共用部分以外の附属施設

1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ

 

曖昧に答えることを 少しでも減らしていくためには その判断の根拠を 自分に示す

ことが タイセツになる と 考えます

将来の実務のためにも 大事なことだと 自身には そのように思えるのです
(曖昧に答えるよりは たとえ間違っていたとしても 自分の持つ解答の根拠を示すよう
 努める・・・根拠も無くて曖昧に答えて仮に当たったりするよりは 回答できないとの
 判断で
後の補習を実行するほうがベターと思われるのです
・・・・モチロン 本番では 回答空欄は避ける が)

 

さて 
<共用部分の持分の割合>ときたならば 区分所有法14条(共用部分の持分
の割合・・・
第二節共用部分等に登場)を思ってみる

 

アタリマエのようなことをあえて言わせていただきますが

法令系試験で 最も 頼りになるのは つまるところ条文解釈 と自身には思われます

区分所有法は 71条

1000条前後の 民法・会社法 などと日頃付き合っている連中からすれば 

それこそ ドウッテコトナイ と 外形上は思える分量です
(もっとも 中身は トテモ手ごわい内容が 負けず劣らず多い事は事実ですが)

 


各共有者の持分は 規約で別段の定めが可能 のことが4項にあります
要するに 共用部分(区分所有者全員の共有)における各共有者の持分の割合は 
規約でイロイロと定め得る


共用部分の持分の割合)
第十四条 各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
 
4 前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。



では 区分所有者全員の共有であるとされる共用部分 とは ?
[専有部分以外の建物の部分]
[専有部分に属さない建物の附属物]
[4条2項の規定により共用部分とされた附属の建物]


(定義)
第二条 
4 この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない
       建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。

 

 

ということで この問いは 共用部分でないものはどれか を 見極めることがポイント

ですが 『共用部分』でないものでも 21条〔共用部分に関する規定の準用〕があるの

では ? と考える方もおられるのでは・・・

ですが 14条は準用されていません《準用は 17~19》

 

 と  は それぞれ 共用部分の定義に登場しているもので ズバリあてはまるもの
  なので 共用部分ということ なので 規約で別段の定めが可能

 は 共用部分の定義(2条4項)に登場無し つまり 共用部分ではないので 規約で別段の定
   めが可能 ということにはならない

 共用部分以外の とのことで これも 共用部分ではないので 規約で別段の定めが可能 と
      いうことにはならない

 

ということで 正解は 

 

 

繰り返しになりますが

ある程度学習が進んでいるとみうけられた受験生の方から 『共用部分に関する規定の準用

ということが 21条にありますが そこに 建物の敷地または共用部分以外の附属施設

区分所有者の共有に属する場合には 共用部分に関する規定が準用されるとされている

のですが ウ と エ についても 全員で共有ということで 規約で持分のことを決められる

のではないのでしょうか ?』 との質問が 例年 あります

例年 質問が多く しかも 質問の深さ?が すごいところの範囲は ホボ 決まっています

でも そうしたところに疑問が尽きなく しかも 食らいついていくようであるなら 合格へ

の歩みのスピードは 格段に進む予感を知ることができます

 

独習の方の(特に 他の法文系国家試験合格者ではない方の)問題集のみでの学習は

イロイロ ご苦労が多いことだろうと 思われます(自身の経験からしても)

受験学習関係社等の発行の問題集の解説だけでは ナカナカ 理解が難しいだろうな とは思っています

もっとも 各人の力・進度は 各人のみが知ることで 外部の者の余計な干渉はもってのほか ですね

ゴメンナサイ

 

自身は 試験塾発行のテキストを持っていないので どのように説明がされているのか

ワカリマセン

基本書類しか使用していないものですから

 

 

・・・念のためですが・・・  

[建物の敷地] または [共用部分以外の附属施設]は

区分所有者全員の共有に属している場合もあり(共用部

の管理)など一部規定の準用がなされることもある と

いっても 共用部分ソノモノ ではありません

 


YES/NO で答えデキルカギリ条文も思い浮かべてみる

2021-06-26 | マンション管理関連試験等サポート   

 

当地は 今日は ホボ一日中 蒸し暑い感じがしました

皆さんのところは いかがでしたでしょうか

学習するうえでは 体調管理にも注意せざるを得ませんね

勤めながらの方は 特に タイヘンな季節となりますね

 

さて

只今 22時10分

遅くなってしまいましたが

本日の マンション管理士過去問題 です

 

2016年度 の 共用部分に関しての問題の肢を並べてみました

区分所有法・民法・不動産登記法によればということで

YESNO で 試してみてください

  

 


各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合によるとされ、
その床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積
によるとされているが、これらは規約で別段の定めをすることもできる。


共有者の持分は、規約に別段の定めがない限り、その有する専有部分の
処分に従う。


各共有者は、共用部分の全部について、持分に応じて使用することがで
きる。


管理者が共用部分を所有する場合、共用部分に加え、規約による建物の
敷地も所有することができる。


規約により共用部分とした建物の部分を、区分所有者でない管理者の所
有に属させる場合、管理者は当該共用部分の所有権を登記できる。


規約で、共用部分を特定の区分所有者の所有に属させる場合、当該区分
所有者の区分所有権に係る共有持分権に変動は生じない。


共用部分は、規約の定めにより、区分所有者又は管理者でない者の所有
に属させることができる。



共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)
を行う場合の議決権割合は、規約でその過半数まで減ずることができる。

 

 

YES: ア ・ カ     NO: ア・カ 以外の肢

 

 
 
 
                               条文省略アリ
ア について
   
(共用部分の持分の割合)
第十四条 
各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
3 前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
4 前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
 
 
イ について
 
 専有部分が処分された場合には 共用部分共有持分もその処分に従う(15①)
    ※ 規約で別段の定めをすることはできない(絶対的強行規定)
 (例えば 専有部分に抵当権を設定すれば 常に その共用部分共有持分に
  抵当権の効力が及ぶ)
     
 
 
 共用部分共有持分は 原則として 単独では処分することができない(15②)
 
(共用部分の持分の処分)
第十五条 
共有者の持分は、その有する専有部分の処分に従う。
   
2 共有者は、この法律に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分と分離し
       て持分を処分することができない。

   ※ <法律に別段の定めがある場合>とは

     ・共用部分の管理を円滑に行わせるために 規約によって 共用部分の共有者
     (11①)から他の区分所有者・管理者に共用部分の所有権の名義が付与される
     (11②・27①)ことがあり その場合(管理所有の場合)
     [管理所有は 対外的関係において管理所有者の所有とすることなので 共有部
      分の実質的な処分と見る必要はないのだけれど 形式的には目的の範囲内で共
      有持分が処分される(管理所有者に移る)ので共有持分の処分と見られること
      になり この場合 専有部分と分離しての持分の処分となる]


     ・規約の設定・変更によって共有持分の割合を変更する場合(14④)で
      共有者相互間で共用部分共有持分の全部または一部の処分が専有部分と分離し
      てなされることになる

 
      
ウ について
      
(共用部分の使用)
第十三条 各共有者は、共用部分をその用方に従つて使用することができる。
 


 
エ について
 
(管理所有)
第二十七条 
管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。
 
しかし 管理所有の対象となるのは共用部分なので 敷地を管理所有することはできない
 


 
オ について
 
 共用部分である旨の登記をしたときは 民法177条の適用が排除され(11③)
 表題部所有者の登記又は権利に関する登記を抹消するから 以後 権利に関する
 登記をすることができなくなる
 したがって 管理者は 共用部分の所有権を登記できない
 共用部分については権利の登記はないので 管理所有のため所有者になっても登記
 はされない

不動産登記法
(共用部分である旨の登記等)
第五十八条 
4 登記官は、共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記をするときは、
  職権で、当該建物について表題部所有者の登記又は権利に関する登記を抹消しなけ
  ればならない。
 


 
カ について

 管理所有は 対外的な関係において(例えば官庁に対して共用部分の検査の申請をし
 たり届出をする場合 単独人の所有と定めておくと手続面で簡便であったりする)管
 理所有者の所有とするだけなので 実質的な所有権移転があるわけではない
 管理所有の制度がとられても区分所有者全員が実質的所有者であることは変わらない
 ので 肢の区分所有者の区分所有権に係る共有持分権に変動は生じない
 


キ について
 
(共用部分の共有関係)
第十一条 共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。
2 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
ただし、第二十七条第一項の場合を除いて区分所有者以外の者を共用部分の所有者と
定めることはできない
 
管理所有者となるには 区分所有者であるか 管理者であることが必要となります
(念のためですが 66条は27条を準用していないので 団地管理組合の管理者が
 管理所有をすることはできません)


 
ク について
 
 「議決権割合」については 減ずることができない
 
(共用部分の変更)
第十七条 
共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、区分
所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。
ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる


 

改正の意図 あるいは意味?

2021-06-25 | ◆ マンション管理業務  《 全般 》

 

 

6月22日 報道発表がありました

その一部に関しての 本日のブログ です


 

「マンション標準管理規約」の改正について
(概要)

Ⅰ.「マンション標準管理規約(単棟型)」の改正 (概要)
1.IT を活用した総会・理事会
「IT を活用した総会」 等 の 会議の 実施が可能なことを明確化し、 これに合
わせて 留意事項等を記載

〇「IT を活用した総会」等 の会議を 実施 する ために用いる 「 WEB 会議システ
ム等 」 の 定義を 定義規定 に 追加(第2条)

〇理事長による事務報告が「IT を活用した総会」 等 でも可能なことを記載
(第 38 条関係コメント)

〇「IT を活用した総会」等 の会議を実施する にあたっては、 WEB 会議システム
等にアクセスするための URL を開催方法として通知すること が考えられること を
記載(第 43 条及び同条関係コメント(総会)・第 52 条関係コメント(理事会))

〇IT を活用した議決権の行使は、 総会や理事会の 会場に おいて 議決権を行使する
場合と同様に取り扱うことを記載
(第 46 条関係コメント(総会)・第 53 条関係コメント(理事会))

〇「IT を活用した総会 」等の会議の実施が可能であること及び定足数 を 算出 する
際の WEB 会議システム等を用いて出席した者の取り扱い 等 について記載
(第 47 条及び同条関係コメント(総会)・第 53 条及び同条関係コメント(理事会))

IT を活用した総会・理事会の具体的な開催方法は(一社)マンション
管理業協会が「 IT を活用した総会の実施ガイドライン」を定めています。



また、この IT を活用した総会・理事会については、それを可能とする
ことを明確化する観点から標準管理規約の改正を行っているものである
ため、この改正に伴って各管理組合の管理規約を変更しなくとも、 IT を
活用した総会・理事会の開催は可能です。



 

 

「決議」の 手法 のこと


 
「決議」をするための討論・議決権行使のためなどの参集の  のこと

 との扱いを比較考量した場合 

どちらを 手厚くすべきことでしょうか ?

マダマダ マダマダ どちらかというとITとはホボ縁がないマンション住民が多い
という情況が10年 いや もしかすると それ以上 続くことなどもあるだろうに・・・
 
少なくとも 手法・場 同等に慎重に扱うべき と するべきではないでしょうか ?

区分所有法に 前者のことに関しては法務省令まで動員しての登場がありますが後者
については登場無し です

登場無しの場合は 法的な制限は配慮無用で おおよそ サマザマな解釈が許され 標準管
理規約に通知などの形式で登場させ得ること なんら的に問題なし ということでしょう
か ?
規約の内容は 法に反し得ない のが 大原則 なのですが
 
 
自身の理解では “ エッ 現段階でソコまで言ってしまっていいの ” というレベルの疑
問を持たざるを得ないのです が・・・
概して言うと 区分所有との整合性を考えるからです
 
一言で表すると 絡み合いに多少なりとも疑念がある場合は [法の整備が まずあっての 
標準管理規約改正]でなければ
ということ 
<モチロン 情況からして 改正スケジュールのことなどサマザマな懸案があることは承知
 ですが・・・だからといって 疑念?付きの実務指針ではイケナイ と思われるのです が
 それとも 疑念など ドコニアルノ ということなのでしょうか・・・・?>
 
最近も延べさせていただいたのですが
「法のことは法務省 標準管理規約は国交省」 のことからして モヤモヤ感を覚えてしまい
ます
両者間の協議の連絡調整の場 というようなものは まず あるのでしょうが ?
 
一介の素浪人のタワゴトであることはモチロン承知なのですが ナントモ オカシサを覚えて
しまうところも 自身にはですが あるのです
 
 
しかし 実務家としては それぞれの管理組合の情況をできる限り教えていただき その真の?
利益になるように 相談を受け 今回の改正に関することも援助させていただきたい と 思っ
ております
 
ただ そうした折に 
『こういうあり方というのは 法に反していないの ? 管理組合におけるホボITの無制限の
利用のような流れには
 ついていけない』
などの質問などあった場合は
次のように説明させていただこうと 今は 考えています

《・集会の ということに関しては区分所有法にはナンラ規定は無い
  ということなので 今回の<IT を活用した総会・理事会> という改正は問題ない とする
 のが 国交省のマンション政策担当者の考え方で (一社)マンション管理業協会 の名も
 示すなどしながら 
標準管理規約を参考にしてくださいとしている
 
・法に45条で 集会(総会)での議決権行使など いわば[手法]に関することを強行規定
  として登場させているのにもかかわらず ある意味 本来 手法以上にタイセツとも捉えら
  れるべき 検討・議決のの条項の登場はないということは コレに関することは聖域とも
  考えるべきで 仮想空間での集合などという特則的なことなど 当然 条項設定など不許で
 それに影響を与えるような(反するような運用等の)標準管理規約などあり得ない
  ことだろうとも考えられることだろうが その点は この際 こだわらないとした ?
 
 ・ については IT技術によるところの仮想空間も 集合のと考えることとする(例えば 
 『総会は 市公民館の○○号室で行う』という案内の場合のその○○号室と同レベルのものとして
 IT技術で設定されたものを 集会所 とする』 と考えることに問題はない とするのが
マンション政策担当者の考え方なのだろう
 【印のところで
 ・・・管理規約を変更しなくとも、 IT を活用した総会・理事会の開催は可能 ・・・
  としているのは この箇所で述べさせていただいていることなどを根拠にしているのかも ?)
 
 
 自身は だいぶ以前から サマザマな電子申請・スカイプなどを許される範囲で業務上利用し続け
ていて ITの普及に反対だ などという考えではない
 

利用が難しい立場の者への配慮を持ちながらの実利に沿う進歩には賛同の姿勢をとっている者だ
 
 今まで ブログに数度これらに関しての考えを記させていただいたことでわかっていただける
 と思うが 自身の場合 マンション管理士として登録の実務者としては 今回の改正について
 も 実務指針として 考量させていただきながら 各々の管理組合の実質的な利益を思いながら 
 進もうと考えている》
 
というようなことを 質問があったならば 述べさせていただこうと思っています
 率直に言って 「今回の総会部分の改正ナンラ問題なし そもそも疑問に思うことが不自然 
 そういった方向の心配 ゼンゼン要りません」とのことで 一件落着 とするのは どうも・・
 
 
 繰り返しでモウシワケアリマセンが
 区分所有法に なんら登場なしの<理事会>のこと と 電磁方式のアレコレとか<集会>関連
の手法のこと(場のことの登場は無い)45条などがワザワザ登場の<総会>のこと との
 標準管理規約上でのサマザマな扱いの理の違いは 当然 あるはずなのでは
 
 
 
それにしても ドンドン ドンドン 考え・思い を 送る・受ける 手法は膨張(不気味な鋭敏
さみたいなものも纏って・・?)
その心は 届いていても 伝わっているのか・・・ もしかすると いないのか・・・?
 
そんなふうな思いを持ち合わせながら
だけれども
進みたく さらに 思っております 


 
 
記載中の 考え方は あくまで 私見です    〔当然のことですが 文責は自身に在ります〕
モウシワケアリマセンが あくまで 私的に 自身の考えを述べさせていただいています
〔記していることは ○○○会の公式見解ですか? というような問い合わせも稀にあったりします 
 マンション管理士登録はモチロンしています が 
 マンション管理士としては 現在はいずれの組にも属しておりません
 
<マンション管理士として登録済みでなければ「マンション管理士」と名乗ることはできません>
 
 
 

短文とはいえ 勝負どころ

2021-06-24 | マンション管理関連試験等サポート   

 

 

新訂 民法総則 (民法講義 1)

 著者  我 妻  栄

1930年(昭和 5年) 5月15日  第 1刷 発行
1965年(昭和40年) 5月31日 新訂第1刷 発行
2012年(平成24年) 8月 6日  第49刷 発行

目の前にある 奥付 の内容の一部です

一介の巷の素浪人にとって 独習を始めたときからの 自身にとっても

偉大な師である本です

今日も あることの確認のため 拝見させていただきました

《 任意規定 〔公の秩序に関せざる規定〕
  強行法規 〔公の秩序に関する法規〕

  任意法規と強行法規の区別
  両者の区別は、規定の趣旨を考察し、個人の意思によって排斥することを
  許すものかどうかを判断して決する他はない。》

マンションにおいても 区分所有法のその規定が 強行規定なのかそうではない
のか 説明を要する場合があります

 

さて

マンション関係知識の いわゆる基本書と呼ばれるものには <規約> に関して

次のような文言が 登場します

・必要的〔絶対的〕規約事項 : 規約によらなければ定めることができない事項

   ※ (例) ・規約共用部分の定め(4②) 
         ・管理所有(27①) 

・任意的〔相対的〕規約事項 : 規約以外(たとえば集会の決議)でも定め得る事項

   ※ (例) ・先取特権の目的となる債権の範囲(7①) 
         ・管理組合法人の代表理事または共同代表の定め(49⑤)
              <細かいことでスミマセンが
               理事互選による代表理事 のことは 異なるの
               で文言注意・・・「集会の決議で」とはない>


    

 

さて 上記とは直接の関係はないといえるでしょうが

本日の マンション管理士試験 過去問題

 

長文の問題を 要点をマトメテ 最短の所要時間を目指しての回答

という場面もあれば

問題文の形自体はスッキリ短文なのだが イロイロ疑念が湧き出
きてマトマリがつかず 回答に 見かけからの想定以上に時間を

られてしまう

という場面もありますね

 

例えば 2013年度 平成25年度

問 5

次に掲げる事項のうち、区分所有法の規定によれば、規約で別段の定めをすることが
できる事項はいくつあるか。

 ア 共用部分の保存行為

 イ 管理者の選任及び解任方法

 ウ 集会における議長の選任方法

 エ 解散した管理組合法人の残余財産の帰属

1 一つ

2 二つ

3 三つ

4 四つ

 

1について 18条

2について 25条

3について 41条

4について 56条

各々に 【 別 段 の 定 め 】 のことが登場し

表現の差異[する・ない限り・ある場合]はあっても

4肢すべて 規約で別段の定めをすることができる事項 です

 

答えは 4 

 

41条の 〔別 段 の 決 議〕という文言は 区分所有法内では ここでだけ 
登場 でしょう か ?

 


(共用部分の管理)
第十八条 
共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。
ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。

2 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
 
 
(選任及び解任)
第二十五条 
区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を
選任し、又は解任することができる。
 
 
(議長)
第四十一条 
集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を
除いて、管理者又は集会を招集した区分所有者の一人が議長となる。
 
 
(残余財産の帰属)
第五十六条 
解散した管理組合法人の財産は、規約に別段の定めがある場合を除いて、第
十四条に定める割合と同一の割合で各区分所有者に帰属する。

 

 

『 実務に関しての 小噺 みたいなもの ですが・・・』

 

そのマンション管理組合はどのようなルールで管理運営がなされるのか

をいつでも確認することができるように 《規 約》 が用意してあり

検討すべきことがある場合に 話し合いをし合意をつくることができる

ように 《集 会》 という仕組みをも 持っている

その《集 会》は 区分所有者の団体の最高意思決定機関 なので 

基本ルールともいえる《規 約》を改めることさえ可能な場となっている

・・・・・

という アタリマエみたいなことあたりから おおよそのマンション管理

組合向けのセミナーをスタート が 自身のパターンです

まずは 短くとも 【総論】の部にトップバッターとして 登場してもら

います

(コンパクトに集約されていると思われるので

{マンションの管理の適正化に関する指針}

を参照していただき 説明をさせていただきながら 

総論にかえさせていただくことが多いです

この指針も マンションに関する試験に登場が

タビタビ あるものですね)

                            


確かに そうとう難しいことも訊いている

2021-06-23 | マンション管理関連試験等サポート   

 

以前にも 少々記していることに関してですが

なんらかの資格を持っていて さらに 〔マンション管理士〕 の名称も使用したい

という仕事仲間の方がおられて

 

「宅建士」の方は <都市計画法 宅建業法 あたりの問題が多いとイイノダガ>

「司法書士」の方は <不動産登記 あたりの問題が セメテ2問ならイイノダガ>

「税理士」の方は <会計・税務の問題が より専門性を持ったものならイイノダガ>

「行政書士」の方で特に 特定行政書士の方は <行政法 の出題の検討をシテホシイ>

「弁護士」の方は <サンザン苦労しての弁護士免許なのだから 受験は勘弁して登録サセテホシイ
          知り合いの弁護士は一発で合格できなくて『法令系だけでナントカなるはずだ
          ったけど 区分所有法ってヤハリ独特だね』とか言ってたよ

「建築士」の方は <法令系と建築設備系の出題割合を もう少し 接近サセテホシイ >

と 

あからさまでなくとも 会話のなかで 上記のような心を吐露している ? ような場合も

あるような 無いような ? 
(要するに 得意分野の出題が ひとつでも増えないかなー というあたりの願望 かな ?)

で あらためて サーッと

問題を眺めてみても

率直に言って 

“いくら試験内容に専門性をもたせる とはいっても 受験生時代においては そこまで特化

したことまでの問いは 令や規則類を含むとおおよそ60個前後の法令を範囲に含むのだから 

チョットバカリ

厳しすぎるのでは・・・ ”

と思うこと あります

『あの問題は 参照法令付きでもない試験で チョット細かすぎないかなー
 現役バリバリ○○資格者でも 短時間内の回答など無理のようなことじゃないかなー』

 

ということで

そうとうに厳しいところをついてくる肢も 確かに ありますが ・・・

 

学習環境など イロイロ 差異があることは承知 

ですが 

すくなくとも 当日 試験会場で 2時間 それまでの学習の成果を一定ルールで試しあう

機会を お互い得ている同士 

ということは 確か なので・・・

 

 

 

もうスグ7月
学習スケジュールを検討して 見直しが必要なら 計画予定表の再設定してみるのも

好いのかな ? 

と 余計なお世話を記してしまっています

 

 

体調に クレグレモ 気をつけて

悔いの無いように とまでは 言えない自身 ですが

悔いを できるかぎり残さないですむように

タイヘンなことも多いでしょうが ガンバッテ ください ね

                              

                      

 


矛盾している のかな?

2021-06-22 | ◆ マンション管理業務  《 全般 》

 

『うちのマンションでは 管理会社が管理者の地位に就いて 管理がなされている

 という説明をされているのです が 昨日のブログでは法人は役員になれないと

 の内容であるような それに関してのことがイロイロと説明されているようなので

 すが 専門的すぎるようなことが登場したりして 理解が難しいような・・・


 疑問が少しばかり出てきて チョット心配になってしまったのですが

 結局 どういうことを言いたいがための記事なのですか ?
 
 法人は 役員になれるのかどうか 矛盾しているようなことを言う専門家もいそうで
 ・・・・』
 

 

昨日の記事について 誤解があるといけないので 一応 記させていただくことと

しました

 


 

区分所有法                           《省略 アリ》 
(選任及び解任)

第二十五条 
区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し、

又は解任することができる。

 
・管理者の資格について 法律上 制約は特にありませんので 法人が管理者になる
 ことが制限されているわけではありません
・区分所有者以外の者が管理者となることもできます
・管理者が複数でも 法律上 問題にはなりません
・任期を定めないままの選任も 法律上 問題ありません
 
 
標準管理規約(単棟式)
(理事長)
第38条 

理事長は、区分所有法に定める管理者とする。


 
 
標準管理規約 
35条関係コメント
 
④ 本標準管理規約における管理組合は、権利能力なき社団であることを想
定しているが(コメント第6条関係参照)、役員として意思決定を行える
のは自然人であり法人そのものは役員になることができないと解すべき
である。

したがって、法人が区分所有する専有部分があるマンションにおいて、法
人関係者が役員になる場合には、管理組合役員の任務に当たることを当該
法人の職務命令として受けた者等を選任することが一般的に想定される

外部専門家として役員を選任する場合であって、法人、団体等から派遣を
受けるときも、同様に、当該法人団体等から指定された者(自然人)を
選任することが一般的に想定される

なお、法人の役職員が役員になった場合においては、特に利益相反取引に
ついて注意が必要である
(第37条の2関係参照)。
 
外部の専門家を役員として選任する場合には、その者が期待された能力
等を発揮して管理の適正化、財産的価値の最大化を実現しているか監視・
監督する仕組みが必要である。

このための一方策として、法人・団体から外部の専門家の派遣を受ける場
合には、派遣元の法人・団体等による報告徴収や業務監査又は外部監査
行われることを選任の要件として、第4項の細則において定めることが考
えられる。


 
 
 
 
 
標準管理規約は 参考となる 規約 の 例 です
が 国交省が関与している公的なものとも捉えられるかもしれません

管理組合は 標準管理規約のコメントを参照しながら それぞれの条項を参考にして
マンションに適した管理規約を設定するということ です
 
コメントでは 「法人そのものは役員になることができないと解すべき」とされてい
ます
 
しかし 法人の専有部所有者の多いマンションもあり 法人の役員就任が ダメ と
るとすると 諸々の不都合が生じることが多くなりました
(半数の組合員が法人 というようなマンションでの役員選任の場面を想定してみて
 ください)
そこで 法人はダメだ では 困るので ナントカその対策をコメントに載せたので
すが コメントの文言を見ていただくとわかるように 

職務命令として受けた者等を選任することが一般的に想定される
外部専門家選任の場合も
指定された者(自然人)を選任することが一般的に想定される
 
とあるだけなので 法人そのものは役員になることができないと解すべき と コメ
ントにあるのにもかかわらず どうして そういう手法が採り得るのか 疑問を持つ
組合員さん
おられ 自身も 以前から疑問を抱いて 自分なりに質問に備えて諸々
調べていた
問い合わせをしていたりしていたもので 昨日の記事となったのでした
 
 に関しても 昨日の記載をみていただくとわかることで 疑問とか私見がある
のですが そのことも <法人の役員就任は ダメ> との前提での疑問と私見です


〔もっと早く記す予定でしたが さほどの質問者もおられなかったり 実務者間でも
 ソモソモ問題にしている雰囲気がなかったよう ? なので 今まで掲載はしてい
 ませんでした

 ただ 自身は 特に 法人の就任はダメと解すべき と記しているのに・・ナンダカ 
 少しばかり
 無理なコメント?で済ませているような
 という覚えを抱き続けてはいました が〕
 
ということですので あくまで 標準管理規約コメントに沿って法人の役員就任は
できないとする前提でのこととしての 昨日の記事です
 
ですので 法人就任問題無し と解釈する立場からは ソモソモ 昨日の記事に登場
している アーダコーダは 問題と捉えられることなし で済まされることでしょう
 
 
 
 
結論として 

区分所有に関する解説では 〔法人が管理者になることが制限されているわけではありません
との説明がなされたりしていること
標準管理規約コメントでは 〔法人そのものは役員になることができないと解すべき
とされていること
とが
並走していることは 法的に大きな問題があるということでもないと解することもできるでしょう
か?

〔 多少 「ハテナ」感を 覚えてしまう ことになりそう でしょうが 〕
 
 
 

本日の 追記

2021-06-21 | ◆ マンション管理業務  《 全般 》

順番が逆のような思いもしますが
前回の記事のキッカケとなったよう
なことを 追記させていただきます

 

マンション管理のことで 案内されている担当部署の説明では理解できないので

3度ほど 〔標準管理規約コメントにある[派遣]という言葉のこと・例えばスカ

イプなどでの会議の在り方と それが区分所有法の規定に触れないのかどうか・ など

で) いわゆる本省の担当官にお電話で伺ったことがあります

( “モット上に直接訊いてください ここでは判りかねますので” などと返答

  されてしまうような場合は 試してみるのも好いのでは と思います

  <業務に迷惑をかけてしまうような問い方は モチロン 避けなければいけま

  せんけれど 担当係官として おそらく 最後の回答者は 本省におられるで

  しょうから>

  そうした場合 経験上言えることとして 『標準管理規約には コウありますが』

  とか『区分所有法には ソノヨウニあるのですが』というような表現で問うて

  しまうと 「前者は 国交省 後者は 法務省 に 訊いてください ここでは片方

  だけのことしか答えられませんので」と 言われてしまうので ご注意を・・・

  自身の場合はそうでしたので 一応記しました)

 

 

標準管理規約には 

組合員要件のほか 理事の選任に関して特に規定は設けられていません

欠格条項 のことは 下記青字のことなどもあり 他の組織のあり方の改正などの

こともあるので いずれ変化があるのでは と 思われますが・・・(情報不足でス

ミマセン 既になんらかの動きはあったのかな ? そうであるとすると モウシワ

ケアリマセンが)

 

さて

法人自体が専有部所有者として管理組合員となることも 珍しいことではありません

区分所有者がホボ半数 全員が法人 というマンションもあると 実務上で聞いたこ

ともあります

資力のある法人が 専有部を買い集めている ということを伺うこともあります

 

『法人は 役員になれない というのが おおよその団体組織でのルールですよね ?』

と 専有部所有者で管理組合員だが役員就任を避けられそう(許否の理由付けができそう ?)

と考える法人組合員もおられるでしょうし・・・

『執行部に参加できるチャンスなのですから うちの会社を輪番制ルールから除いてほしくない

 です なにかダメだとの決まりでもあるのですか ? 

 役員として就任し イロイロ活動したいです 
 社長が出席だとしても問題があるのでしょうか 

 会社が登記簿上の名義人だからですか ?

 役員は組合員のなかから という規約なのだし 専有部所有者が組合員なのでしょう ?

 なので 会社が所有者なら組合員で 組合員から役員を なので 会社が役員になる

 ことに問題はないでしょ ? オカシイ言い方 ですか ?』

 ということもあるでしょうし・・・

 

組織のあり方をイロイロ検討する際には サマザマな他の組織の仕組みを参考に思うことが

自身の場合は あります

本来利益追求が目的というもの や 設立の趣旨を問わず広く応用できる仕組み だとか 

団体の性質は サマザマ ですが イロイロ 参考になることが多いです

なにしろ 区分所有法には 役員のことの案内は 「管理者」のことだけですし(法人の形

を採るところは別としても


区分所有法の解釈においては 法人化した管理組合での理事は 自然人に限られ 法人は理

事になることができないと解されていると考えます[ 法人である理事が 管理組合法人を

代表する ]ことは不適切 なので〔区分所有法49条3項〕)


                         以下 条文省略アリ

標準管理規約(単棟式)              

第3節 役員
(役員)
第35条 管理組合に次の役員を置く。

四 理事(理事長、副理事長、会計担当理事を含む。以下同じ。) ○名
五 監事 ○名
2 理事及び監事は、組合員のうちから、総会で選任する。

「外部専門家を役員として選任できることとする場合」
2 理事及び監事は、総会で選任する。
4 組合員以外の者から理事又は監事を選任する場合の選任方法について
は細則で定める。

(役員の欠格条項)
第36条の2 次の各号のいずれかに該当する者は、役員となることができ
ない。
成年被後見人若しくは被保佐人又は破産者で復権を得ないもの
三 暴力団員等(暴力団員又は暴力団員でなくなった日から5年を経過し
ない者をいう。)

 

 

一般社団法人及び一般財団法人に関する法律

(一般社団法人と役員等との関係)

第六十四条 一般社団法人と役員及び会計監査人との関係は、委任に関する規定に従う。

(役員の資格等)

第六十五条 次に掲げる者は、役員となることができない。

一 法人

2 監事は、一般社団法人又はその子法人の理事又は使用人を兼ねることができない。

3 理事会設置一般社団法人においては、理事は、三人以上でなければならない。

 

第六十五条の二 成年被後見人が役員に就任するには、その成年後見人が、成年被後見
人の同意(後見監督人がある場合にあっては、成年被後見人及び後見監督人の同意)を
得た上で、成年被後見人に代わって就任の承諾をしなければならない。

2 被保佐人が役員に就任するには、その保佐人の同意を得なければならない。

4 成年被後見人又は被保佐人がした役員の資格に基づく行為は、行為能力の制限によ
っては取り消すことができない。

 

会社法

(株式会社と役員等との関係)

第三百三十条 株式会社と役員及び会計監査人との関係は、委任に関する規定に従う。

(取締役の資格等)

第三百三十一条 次に掲げる者は、取締役となることができない。

一 法人

2 株式会社は、取締役が株主でなければならない旨を定款で定めることができない。

ただし、公開会社でない株式会社においては、この限りでない。

 

第三百三十一条の二 成年被後見人が取締役に就任するには、その成年後見人が、成年
被後見人の同意(後見監督人がある場合にあっては、成年被後見人及び後見監督人の同
意)を得た上で、成年被後見人に代わって就任の承諾をしなければならない。

2 被保佐人が取締役に就任するには、その保佐人の同意を得なければならない。

4 成年被後見人又は被保佐人がした取締役の資格に基づく行為は、行為能力の制限に
よっては取り消すことができない。


 


組織から遣わされる?

2021-06-21 | ◆ マンション管理業務  《 全般 》

 

標準管理規約には《法人》に関してのことを含んだコメント として

35条関係
④ 本標準管理規約における管理組合は、権利能力なき社団であることを想
定しているが(コメント第6条関係参照)、役員として意思決定を行える
のは自然人であり、法人そのものは役員になることができないと解すべき
である
したがって、法人が区分所有する専有部分があるマンションにおいて、
関係者が役員になる場合には、管理組合役員の任務に当たることを当該
法人
職務命令として受けた者等を選任することが一般的に想定される。


外部専門家として役員を選任する場合であって、法人、団体等から派遣
受けるときも、同様に、当該法人団体等から指定された者(自然人)
選任することが一般的に想定される。
なお、法人の役職員が役員になった場合においては、特に利益相反取引に
ついて注意が必要である
(第37条の2関係参照)。

⑥ 外部の専門家を役員として選任する場合には、その者が期待された能力
等を発揮して管理の適正化、財産的価値の最大化を実現しているか監視・
監督する仕組みが必要である。このための一方策として、法人・団体から
外部の専門家の派遣を受ける場合には、派遣元法人・団体等による報告
徴収や業務監査又は外部監査が行われることを選任の要件として、第4項
の細則において定めることが考えられる。

第36条の2関係
① 選択肢として、役員の資格を組合員に限定することを改め外部の専門家
を役員に選任することができるようにしたことを踏まえ、役員の欠格条項
を定めるものである。なお、暴力団員等の範囲については、公益社団法人
及び公益財団法人の認定等に関する法律(平成18年法律第49号)を参
考にした。
② 外部の専門家からの役員の選任について、第35条第4項として細則で
選任方法を定めることとする場合、本条に定めるほか、細則において、次
のような役員の欠格条項を定めることとする。
ア 個人の専門家の場合
・ マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者から役員を
選任しようとする場合にあっては、マンション管理士の登録の取消し
又は当該分野に係る資格についてこれと同様の処分を受けた者
法人から専門家の派遣を受ける場合(アに該当する者に加えて)
次のいずれかに該当する法人から派遣される役職員は、外部専門家と
して役員となることができない。
・ 銀行取引停止処分を受けている法人
・ 管理業者の登録の取消しを受けた法人

 
職務命令として受けた者
「法人が区分所有する専有部分があるマンションにおいて、法人関係者が役員になる場合
には、管理組合役員の任務に当たることを当該法人職務命令として受けた者等を選任
する」
という コメント について相談があったりしました
そのとき 疑問は持っていましたが 私見は持ちあわせていたような いないような情況
だったのですが
どうしても 一応のものでも好い 自身のものというもので良いから 考えを ということ
でしたので 黙っているよりは好いか ということもあり 
概ね [ 法人そのものは役員にならない というのが標準管理規約の考え
    専有部所有者として管理組合の一員として役員就任も全うすべき義務だ とすると 
    どういう形 というか 手法を採ることが可能かを考える時 その場合選任される
    者は 代理人・代行人・会社法に登場の使用人的なものの類推・準用 と想定して
    みても そうしたものは すべて 本人というか本体があってこそのものの仕組み

    その本人・本体自体が役員にはなれない というのが立論の前提なのだからそうし
    た考え方を採っての説明は どう味付けをしてもいい加減なものになってしまいそう 
    とすると 単純に 職務命令として受けた者 その者が役員だとするしかない
    のでは( 命令者であるところの法人自体は役員ではない 
    というか ソモソモその地位に就けない<役員につい
ての欠格者>)

    そこで 考えたのは いわば みなし役員 というようなものかということ
    みなし ということなので それを許すその根拠は と問われると 上記のとおり
    ○○の代わりに行って効果を発生させている とか ○○と同様の言動をするばかり
    の実質同じものなのだ 
とか そのような仕組みに類したもの だとか 代理とか
    代行といわれるものだというような法的に名づけられる形でもって示すことが率直
    に言って できそうもないことでは
    国の担当機関がそのようにコメントしているからではなく なぜそれで良いのかを 
    とにもかくにもどうしても説明を
ということなら 
    その地位につけない者においてなすべきことが可能となるように その地位に相当
    する者とみなし得る仕組み とでも表現するしかないような・・・] と 答えさ
    せ
ていただいた あくまで私見を述べさせていただいたのです
 
指定された者(自然人)
    に関しては 下線部あたりのことが ナントモ 解釈が難しい  
    要するに 指定された者(自然人) と その者を指定した者との 関係 というか
    どちらが本体 つまり 管理組合との関係において当事者なのかを考えるとき 私見
    では その自然人と捉えるのだと考えます(というか そのように考えるのが妥当と)

    法人が専有部所有者で ゆえに管理組合員 ということの確固たる因縁らしきもの?
    がつきまとうことで しかも果たすべきと考えられる役員としての働き(反面権利で
    もあると捉えられるだろう)のことなどあるがゆえの 苦肉の?説明(法的な説明に
    なっているのかどうかも おおいに怪しいけれど) というあたりのことについてが 
    上記 職務命令として受けた者で記させていただいたアーダコーダでした けれど
    ここ指定された者(自然人)ではモトモトその区分所有権を持つ者の本来的責務に
    も拘ることのない立場の者(そこに専有部を持つということだけで組合員であること
    への選択は 任意)のこと なので 
    つまり外部の者のことで ただ ここでもコメントに登場の法人は役員にはなれない
    と解すべき ということは前提にしな
ければならない ということではあるが・・・
    派遣 という言葉は どうしても 上下の者の存在を覚え 上が下の者を遣わす
    では どうもマズイ(上の者の 遣わす行為は 管理組合との利害関係が生じること
    ともなり得ると考えるのが法的な常套)なので 派遣という表現ではなく紛れがより
    少なく思えることを目指し 端的に 《紹介する・紹介された》あたりの文言のほう
    が
管理組合と その 自然人たる者の法律関係の捉え方にはスッキリ感が多いのでは

    外部専門家の人材は法人等団体に多い ということで イロイロ検討されたのだろう
    が 労働者派遣法 の存在もあり その関係でも要らぬ疑問を生じさせたりすること
    もある
だろう と 余計な心配をしたり 疑問点が増えたり ・・・

    そうした諸々があるので 上記コメントの⑥あたりが ナントモ ?
    その指定された者(自然人)が不都合なことをしてしまった場合 指定した者は ど
    のような責務を負うのか( ソモソモ 負うのか否か )

    要するに 管理組合と委任関係を持つのは その自然人だと理解している(管理組合
    と委任契約について直截相対する当事者なのだから 当然)ので 
    そうであるなら 遣わしたところの その遣わされた者の上位にいて報告徴収や業務
    監査又は外部監査をする者は 道義的 というような 紳士協定上の責務 とでもい
    うような責務に限定されるのか?否 そういったものさえも 管理組合間には生じない
    のか ?これも 参考になるものが無い?ようなので あるのだろうけれどナカ
    ナカ見つからない  (というかコメントが そもそも マンション政策当該担当部の
    究極の説明とも思えるので さらに控える説明は 無いのかな ?)
    ということもあり 問われて私見を述べさせていただきました
           
いずれ考え方に変化があったり 指導をあおぐチャンスを得ることができたりして もう少し 
より整
合性のある明解かつ明快な記事を書けるよう 努めたく思っています(プロとして努める
ということなど 
当然のことではありますが) 

記載中の 考え方は あくまで 私見です    〔当然のことですが 文責は自身に在ります〕
モウシワケアリマセンが あくまで 私的に 自身の考えを述べさせていただいています
〔記していることは ○○○会の公式見解ですか? というような問い合わせも稀にあったりしますが 
 マンション管理士登録はモチロンしています が マンション管理士としては 現在はいずれの組
 
にも属しておりません
 マンション管理士として登録済みでなければ「マンション管理士」と名乗ることはできません

集中質問

2021-06-20 | マンション管理関連試験等サポート   

 

本日は 日曜日 

で おおよその方は 休日なのでしょうか ?

受験予定者の方のなかには 休日こそ 学習日 という方が多いのでは と 思わ

れます 

(もっとも 日曜日こそ 一番忙しい労働日 という方もおられることでしょうが)

自身も 20歳から ズゥーッと 労働者兼学習者 です(今は 自由業者兼学習者)

各自それぞれの いつもの 定番の学習形式も 安定していて良いのかもし

れませんが ビジネスとさせていただいている 受験者応援の場では ときには 

理解度を 各自に知っていただくために 狭い範囲の集中質問をさせていただくこと

があります

 

5問免除を受け得る方もおられるかもしれませんが マンション管理適正化法

関連問題の 主として〔定義〕あたりのことを質問(2010年度以降の肢から

出題順に拘らずに羅列)してみますので よかったら 学習計画に支障が少ない

範囲で YESNOで 試してみてください

〔 いつも述べさせていただいていますが マンション暮らしの方 管理組合役員
  の方 なども ドウゾ 〕

 

 

1・ マンションの区分所有者が、自ら、報酬を得て当該マンションの管理事務
   を行うことは、マンション管理業に該当する。

2・ 2以上の区分所有者が存する建物であっても、住居部分に現に居住している
   者が全て賃借人であれば、マンション管理適正化法上はマンションではない。

3・ マンション管理適正化法上の管理組合とされるためには、管理者が選任され
   ていなければならないが、その管理者はマンション管理業者その他の区分所
   有者以外の者であってもよい。

4・ 区分所有建物の全部を一人で所有している者が、1戸の専有部分を居住用と
   して使用し、他の専有部分の全てを事務所又は店舗用として賃貸していても、
   その建物はマンションである。

5・ マンション管理適正化法上のマンションには、一団地内の土地又は附属施設
   が当該団地内にあるマンション管理適正化法第2条第1号イに掲げる建物を
   含む数棟の建物の所有者(専有部分のある建物にあっては、区分所有者)の
   共有に属する場合における当該土地及び附属施設も含まれる。

6・ 「管理事務」とは、マンションの管理に関する基幹事務(管理組合の会計の
   収入及び支出の調定及び出納並びにマンション(専有部分を除く。)の維持
   又は修繕に関する企画又は実施の調整をいう。)の一部を含むものをいう。

7・ 専有部分のある建物を新築して、分譲しようとする者が建物の専有部分の全
   部を所有し、かつ敷地利用権を単独で有する状態にある場合には、マンショ
   ン管理適正化法の対象から除かれる。

8・ マンションの管理に関する基幹事務には、共用部分及び専有部分の維持又は
   修繕に関する企画又は実施の調整が含まれる。

9・ 全戸が事務所又は店舗の用に供されている建物であっても、非木造3階以上
   の建物はマンションである。

10・「マンション管理士」とは、国土交通大臣(指定登録機関が登録の実務に関
   する事務を行う場合は指定登録機関)の登録を受け、マンション管理士の名
   称を用いて、専門的知識をもって、管理組合の運営その他マンションの管理
   を行うことを業務とする者をいう。

11・住居と店舗とが混在し、それらの区分所有者が異なる建物は、マンション管
   理適正化法の適用を受けない。

12・「管理組合」は、マンションの管理を行う区分所有法第3条に規定する団体
   に限られる。

13・人の居住の用に供される専有部分が1戸あるが、他の専有部分は別の区分所
   有が事務所として使用している建物は、マンションである。

14・複数の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分及び事務所・
   店舗の用に供する専有部分がある場合、それら全ての専有部分が賃貸されて
   いる場合であっても、その建物はマンションに該当する。

15・一部共用部分のみを管理する区分所有法第3条の団体は、マンション管理適
   正化法上の管理組合ではない。

16・2以上の区分所有者が存する建物であるが、人の居住の用に供されていない
   建物の管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で業として行うものは、
   マンション管理業に該当しない。

17・規約が定められていない区分所有法第3条の団体は、マンション管理適正化
   法上の管理組合ではない。

18・マンションの管理に関する事務であって、マンションの維持又は修繕に関す
   る企画又は実施の調整が含まれないものは、管理組合から委託を受けて管理
   に関する事務を業として行うものであっても、マンション管理業に該当しな
   い。

19・マンションに現に居住している者がすべて賃借人である場合は、当該マンシ
   ョンにはマンション管理適正化法上の管理組合は存在しない。

20・2以上の区分所有者が存する居住の用に供する建物であるが、そのすべてが
   賃貸されている建物の管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で業と
   して行うものは、マンション管理業に該当しない。

 

1・ NO  マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものは除かれる
                     (適 2条 7号)

2・ NO  その区分所有者が現に居住している必要はない

3・ NO  管理者の選任は要求されていない
                     (適 2条 3号)

4・ NO  肢の建物には 区分所有者が1人しかいないのでマンションに該当しない
                     (適 2条 1号イ)

5・ YES 当該土地及び附属施設は マンションに該当する (適 2条1号ロ)
       <建物だけがマンション ということではない>

6・ NO  管理事務とは 基幹事務を含むもの(一部が含まれているだけでは足りないが)
       をいう           (適 2条 6号)

7・ YES 肢の建物は 「2以上の区分所有者が存する」ものではないので除かれる
                     (適 2条 1号イ)

8・ NO  専有部分の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整は 含まれない
                     (適 2条 6号)

9・ NO  「人の居住の用に供する専有部分」がないので「マンション」ではない
                     (適 2条 1号イ)

10・NO  マンションの管理自体を行うとは定義されていない
                     (適 2条 5号)

11・NO  人の居住の用に供する専有部分があるし 2以上の区分所有者がいるので
       「マンション」に該当し 適用を受ける     (適 2条 1号イ)

12・NO  区分所有法第3条に規定する団体に限られない
       管理組合法人・団地管理組合・団地管理組合法人もある(適 2条 3号)

13・YES 肢の建物は 2以上の区分所有者がいるし 人の居住の用に供する専有部分
       は1戸あれば足りる ので「マンション」である (適 2条 1号イ)

14・YES 2以上の区分所有者の存在 と 人の居住の用に供する専有部分の存在
       の要件を充たせば 「マンション」 なので全てが賃貸されている場合で
       あっても「マンション」であることにかわりはない (適 2条 1号イ)

15・NO  区分所有法3条に規定する団体であれば 一部共用部分のみを管理する団体
       であっても管理組合となり得る          (適 2条 3号)

16・YES 人の居住の用に供されていない建物は「マンション」とはいえないので
       そのような建物の管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で業として
       行っても マンション管理業には該当しない    (適 2条 1号イ)

17・NO  規約が定められていることは「管理組合」であることの要件でないので
       規約が定められていない区分所有法第3条の団体であっても マンション
       管理適正化法上の「管理組合」に該当する場合もある (適 2条 3号)

18・YES 「マンション管理業」とは 管理組合から委託を受けて「管理事務」を行
       う行為で業として行うもの(区分所有者等が当該マンションについて行う
       ものを除く)                  (2条 7号)
       「管理事務」とは基幹事務を含むものをいう    (2条 6号)
       基幹事務の一部だけを含むだけのものは「管理事務」ではなく それを管
       理組合から委託を受けて業として行ってもマンション管理業に該当しない

19・NO  居住者全員が賃借人の場合であっても 「マンション」となる要件を満たす
       なら 「マンション」といえる          (2条 1号イ)
       その管理を行う区分所有法第3条に規定する団体等は マンション管理適
       正化法上の「管理組合」にあたる

20・NO  肢の建物は 要件を満たすので「マンション」である (2条 1号イ)
       すべてが賃貸されていても肢の建物は「マンション」なので 管理組合から
       委託を受けて管理事務を行う行為で業として行うもの(マンションの区分所
       有者等が当該マンションについて行うものは除く)は、マンション管理業に
       該当する                     (2条 7号)

 


                                       

マンションの管理の適正化の推進に関する法律    ※ 〔適 と略記〕

(定義)

第二条 
この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号の定めるところによる。

 マンション 次に掲げるものをいう。

 二以上の区分所有者(建物の区分所有等に関する法律(昭和三十七年法律第六十九号。以
下「区分所有法」という。)第二条第二項に規定する区分所有者をいう。以下同じ。)が存す
る建物で人の居住の用に供する専有部分(区分所有法第二条第三項に規定する専有部分をいう。
以下同じ。)のあるもの並びにその敷地及び附属施設

 一団地内の土地又は附属施設(これらに関する権利を含む。)が当該団地内にあるイに掲
げる建物を含む数棟の建物の所有者(専有部分のある建物にあっては、区分所有者)の共有に
属する場合における当該土地及び附属施設

 マンションの区分所有者等 前号イに掲げる建物の区分所有者並びに同号ロに掲げる土地
及び附属施設の同号ロの所有者をいう。

 管理組合 マンションの管理を行う区分所有法第三条若しくは第六十五条に規定する団体
又は区分所有法第四十七条第一項(区分所有法第六十六条において準用する場合を含む。)に
規定する法人をいう。

四 管理者等 区分所有法第二十五条第一項(区分所有法第六十六条において準用する場合を
含む。)の規定により選任された管理者又は区分所有法第四十九条第一項(区分所有法第六十
六条において準用する場合を含む。)の規定により置かれた理事をいう。

 マンション管理士 第三十条第一項の登録を受け、マンション管理士の名称を用いて、専
門的知識をもって、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、管理組合の管理者等又は
マンションの区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務(他の法
律においてその業務を行うことが制限されているものを除く。)とする者をいう。

 管理事務 マンションの管理に関する事務であって、基幹事務(管理組合の会計の収入及
び支出の調定及び出納並びにマンション(専有部分を除く。)の維持又は修繕に関する企画又
は実施の調整をいう。以下同じ。)を含むものをいう。

 マンション管理業 管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で業として行うもの
(マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く。)をいう。

 マンション管理業者 第四十四条の登録を受けてマンション管理業を営む者をいう。

 管理業務主任者 第六十条第一項に規定する管理業務主任者証の交付を受けた者をいう。
 

             
                   
                                   
 
    

構造・設備などへの 近づき

2021-06-19 | マンション管理関連試験等サポート   

 

 

〔 架構は、柱と梁で組んだ構造を意味する用語。
  柱と梁のラーメン構造をつくるとき、
 「架構を組む」といういいかたもします。
  架構を単に「構造」ともいう。〕

専門書を読んでいたら 上のような説明が登場したので 《構》 という字の

意味を あらためて調べてみたりしました

<かまえる。組み立てる。しくみ。> という意をもつものだ というようなこと
が示されていました

 

設備系の学習では 文字の羅列だけの教材等では ナカナカ 手ごわすぎる

と思われます

自身は ビル管理的な業務にも 少しばかり関わらせていただいた経験があり 

その折 設備系の知識を持たせていただいたこともあったり 一応 機械系の

学校を出ていることなどのこともあり(勉強はいい加減でしたが)苦手意識は

ない

のですが

それにしても サマザマナ知識を追いかけることはタイヘンなことがあります

 

例えば 本日の マンション管理士過去問題に 登場の Uカットシール ・

外壁複合回収構工法(ピンネット工法)などということ等 例えばUチューブ

を利用しているのなら そのような言葉で検索してみると おおよそのことを

眺められることがあったりするので 知識の積み重ねに 少しでも有効な参考

になることもあるだろうと思われます 
 

学習書を読んでいても 参考映像を眺めていても 独特の工事用語など登場

してしまうタイヘンな設備系範囲への挑戦ですが 時間があるようでしたら 

試してみてください

(私事で恐縮ですが 
 自身も 業務上での知識獲得の一助として イロイロと参照させていただ
 くことがあります  文字物で説明していることを動画面等でみさせてい
 ただくことで ナントカ 理解ができたりすることがあります)

 

 

ということで 平成29年度(2017年度)

〔問 38〕 

マンションの外壁の補修工事に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。

1 
外壁パネル等の目地のシーリング材の補修は、既存のシーリング材を除去して
新規のシーリング材を施工するシーリング再充填工法(打替え工法)が一般的
である。

2 
モルタル塗り仕上げ部分に発生している幅が1.0mmを超えるひび割れで、ひび
割れ幅が変動する場合の補修は、Uカットシール材充填工法とし、充填材にシー
リング材を用いるのが一般的である。

3 
外壁複合改修構工法(ピンネット工法)は、既存のタイルやモルタル等の仕上
げ層を撤去せずに、アンカーピンによる仕上げ層の剝落防止と繊維ネットによ
る既存仕上げ層の一体化により安全性を確保する工法である。

4 
コンクリート部分に発生しているひび割れの補修工事で樹脂注入工法を行う場合、
注入する圧力は、樹脂を行き渡らせるために、できるだけ高圧とすることが一般
的である。


適切でないのは  です

 

 について

 既存シーリング材を除去して シーリング材を再度充填する工法であるシーリング

 再充填工法は 外壁パネル等の目地のシーリング材の補修方法として 最も一般的

 な工法である

 

 について

 Uカットシール材充填工法とは ひび割れに沿ってU字形にカットしてその部分に

 補修材を充填する工法であり ひび割れ幅が1ミリメートルを超えその幅が変動す

 るおそれのある場合の補修では Uカットシール材充填工法とし充填材にシーリン

 グ材を使用するのが一般的

 

 について

 外壁複合改修構工法(ピンネット工法)とは 既存のタイルやモルタル等の仕上げ

 の外側に これと一体化した 剥落防止層繊維ネットと透明樹脂・ポリマーセ

 メントモルタル等によって形成)を施工して さらに既存仕上げ層剥落防止層

 アンカーピンで固定して施工範囲全体の剥落を防止する工法

 

 について

 樹脂注入工法は エポキシ樹脂などの注入材を注入器具を使用してひび割れ深部ま

 で充填させる工法

 高速高圧での注入では ひび割れを広げてしまったり ひび割れ部の隅々まで樹脂が

 行き届かなかったりすることがあるので 注入するときの圧力は低圧で 低速で と

 するのが一般的

 

 

 

 

ということで 本問でも タッタ ? 四個の肢に 10個ほどの専門用語が登場して

いるようにも見えます

 

以下は 未受験か少数回受験の学習期間が短い あるいは独習者さんを想定してのことで 

サマザマな国家試験資格保持者さんなどにとってのマンション管理士試験受験者の方には

無用の記事で 読み飛ばすまでもないことです ので 

どうぞ また お訪ねくだされば サイワイ です 

 

さて ということですが・・・

設備系は 〔試験直前に マトメテ ナントカ済ます〕 手法で乗り切ろうとお考えの

受験者さんも多いのでは ? と思われますが・・・  

どうせ忘れてしまうのだから 

と考えての 直前集中学習ノミで済ます ということも イチかバチか みたいなことにな

ってしまう虞があるので できれば おおよそとにかく理解できた状態を一度は設けて

おくべきなのでは と 考えます(たとえ忘れてしまっているだろう とのことであって

も 理解はできたことなのだ と思えることは 受験上の力になるだろうと思うので)

 

そうであるので 

たとえ ホトンド 忘れるのだから との思いが強くあるとしても とにかく理解は

できていた時期をもっているのと そうではないのとでは

直前 学習深度に 大きな差ができるのでは と考えられるので 工夫して できる

限り 学習スケジュール に ポツン ポツン でも好いと思われるので設備系も眺

めておくように が 良策のような気がしています

(過去問中心で好いの

では ・・

というより それ以上の効率的学習は ヤハリ 相手は膨大 ともいえる強敵なので 

みつけられないのでは と 考えるのですが 皆さんは いかがですか ?)

 

その他の 特に 法律系範囲は 過去問だけでの学習ではナカナカタイヘンで 基礎力

を基本書でジックリ育てるという気構えでないとすると 合格へは遠回りになるのでは

という危惧を 経験上 自身は持っています が・・・どうでしょうか ?

当然のことですが 各人の思いをタイセツに 努める ということにつきるとは思います

長々と スミマセン

 

体調にお気をつけられますよう