おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

サマザマな仕舞いへの途

2020-03-31 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

::::::スミマセン サラッと 読み流してください そんなふうな記事ですので::::::

 

〔法定相続情報証明制度申出代理〕 という業務も 行政書士としての立場

で担当することがあります

法定相続人として 「甥 ・姪」 も登場 などという場面あたりだと おおよそ

相当数の戸籍簿を収集 などとなります

 

国も 相続未登記の不動産問題などでは悩み多きことでしょう

手法としては おおよそ 

「今は姿の見えないあなた の所有権ですが とにかく財産権

なので 尊重に値しますが 今の情況は いろいろと困ります

価値に見合う分は 評価価値分を公的な部署に保管してあります が 

管理・利用面では やむを得ず 立ち入らせていただきます

けれど 決して 所有権を奪い取るなどまでは いたしません」

ということあたりより先には踏み込めず で つまるところ 

所有権絶対の壁は 健在 で 崩しえない というか・・・

この先も おおよその手法は そこらあたりに 落ち着かざるを得ないのだ というか・・・

 

マンション住民においても 相続などあった場合の当事者の確定などスムースに処理して

くれると管理組合としても助かるのだが 現実には 2段のあるいはそれ以上の複雑な

相続処理が そのままで 所有者不分明 つまり 区分所有者未確定 で 議決権行使者不明

それだけでなく 管理費等長期滞納ということも セット であったり・・・

というようなことで 高齢化で アチラの組合員でも コチラでも などとなると 困り果てることとなる

財政のこともありますが

管理組合としての肝心なことを処理したくとも 当事者の確定 というヤッカイナ?ことで 悩まざる

を得ないというようなことにも 遭遇したりするのです

 

あまり詳細に綴ると ある意味 安易な選択に奔ることを推奨している

ようなことと 誤解されるようなことにもなりかねない ので 極く極く 

モヤッとした概念を 記してみます

 

『 みたとおり 比較的小規模な管理組合でありますし ますます 高齢化が

  進み続けるので いわゆる 仕舞い のことをも ボンヤリ 思うことが増えてきた

  法律上の 硬いことを想定しての いわば 正式な終いへの途のためには

  各組合員の サマザマな情況があったりするので

  相続財産管理人 を とか
  不在者財産管理人 を とか
  認知症者(若年認知症患者さんのことも含んで)対応のこと とか
  後見人選任の必要 とか 
  変な表現ですが マジメにやろうとすると 次々と とても手におえないようなことが・・・

  たとえ 一人の権利でも 勝手に弄くることは違法ということらしく
  進めた方策も その都度都度 ゼロ地点に戻るようなことになってしまったり・・・

  なんだか さらにレベルがキツイ さまざまな手続きが必要になったりもするようですし・・・

  いまから このマンションにとって 相応しい 仕舞い というか ケリのつけよう

  があり得るのか

  参考意見など ありませんか ?

  どんなことを言われても 冷静に聞かせてもらいますので 自主管理組合の

  外部者第三者管理人として

  仮に就いた場合なら ということでもいいので 率直に言ってみてくれませんか ? 

  マンションといっても 月とスッポンじゃありませんが こんな侘しい管理組合

  ですが 悩みは それなりにありますもので・・・』

“ とにもかくにも 組織というのは 特に マンション管理組合のような

一国一城の主の集まりでは たとえ 500人 対 二人 というような

争いごとでも その二人の持つ絶対的な部分には たとえ国家でも

口を指し入れることが不可 ということがあり 最近も裁判上もそのような例が

あったりで

要するに 何事を行うにも 正当な権利者 つまり 当事者をハッキリとさせて 

正当な手続で 事を進めなければならないのです

どうにか収まるだろう というようなレベルで取りはからってしまうこと は とてもお勧めできる

ことではないのです とんでもないことをすると 後々 とりかえしのつかない情況に

落ち込んだりするリスクがあるのです 役員の責任追及などということも起こり得るのです

 

そこで そんなふうな考え方もあるのか ということで 驚かせるようなことになるかもですが

要点は 
できる限り クリアーで シンプルに事が進む当事者団体を目指しておいて 組織の
意思決定を 効率よく 問題ができる限り発生することのないように
今からでも 近い将来を見据えておくよう 努める

ということが ポイント だということ

 

お望みの方策の ある意味 極限的な一つの例として

もはや 近い未来には 管理組合の解体も必至であろう という場面などでは

各々の選択する一つに 管理組合法人に 専有部を譲渡(贈与とか 交換清算 とか
極く低額での売買とかで)

専有部所有権者でなくなる(組合員でなくなる)のだから 管理費も 修繕積立金も 
固定資産税の負担も
当然だが 無くなる

そもそも専有部には住んでいない組合員の場合もあるでしょうし

住替え ということだと それまでは 管理組合法人と賃貸借契約(定期賃貸借も考慮)

を結び 多少の猶予のことも想定されたり

というのは

相続人は所有権を放棄したがっているが それは不許 なので 専有部を利用することが

なくとも 賃貸しなども イロイロたいへん なのでしたこともなくとも 長い期間 費用負担

は 重くのしかかっているし これからもそうしたことが続く

などという場面では 管理組合法人に所有権を譲渡するということが 総合的な判断では

有効な手法になり得るかも知れないこともあるだろう ということ

マンション法の保護の下にあったほうが なにかと都合がよいと思うなら 理論的には

とにもかくにも  マンション管理組合法人の極く少数の構成員が専有部所有者として

存在はしていれば ということなので

 

もっとも その手法は 端的に言うと マンション管理運営に関わる者の 統合化 というか

意思決定機構の できる限りのシンプル化 ということで ある意味 ショッキングかも

近隣の第三者への駐車場貸し出しが可能であるような組合ならば 管理組合法人所有の部分を

賃貸し で 収益のことでは できる限りの工夫で財政補填を伴っての運用も可能ではあるが・・・

広い意味で 管理組合法人自体を当事者とする 組合員地位の整理統合というか 例外的な組合員

資格の信託的運用に倣う とでもいうような感覚の手法もあり得ると考える

所有していることからの負担からやむを得ず逃れたいとの組合員への対応として 財政面でも

可能である場面では 考慮には値するかも(理論として 記しています)

建物・設備関係の延命を図りつつ 組織としてスリム化をしておいて より多くの対応が効率的に

なされ得るようにしておく という発想 も 場合によっては 重要なことなのでは

相応しい仕舞い(終い)をしたくとも 身動きできないようなことのないように ”

 

というような話題もでる 某驚くような高齢化率の自主管理組合の相談の概略でした

論点に上がりそうなところは 諸々 続出 ということですが 将来の展望など

マッタク気にしていないような組織でないことは 確かでした

そこに 光明が見えたのです が 前途多難であることは確かで であるので 上記のような

少しばかり夢物語的 ? な手法さえ 一つの理論として披露したのでしたが・・・

実は 
あながち 夢物語と断定しないほうがよいのかな とも 思ってはいるのです

とはいうのも

すくなくとも 滞納がかさんでいくばかり 相続人関係も複雑すぎることとなるだろう というような

場面では

その組合員の存命中に(延滞管理費処理もいっこうに先が見えないし 所有権が散らばったり

して長期不確定になりそう などという場面などでは) その者の意思決定だけで選択可能となる

情況であるうちに 

管理組合法人との間において とても買い手が現れそうも無いマンション専有部を抱えての 

専有部所有者から は はずれる手法を用いることも 有用であるかもしれない
(その者は 管理組合法人から 延滞清算 所有権譲渡後 例えばそこを賃借りするなどとして)

という仮説

一応 念のため 執行決定の要件 とか 税制度のこと等 整理点は 諸々ありますが・・・

 

〔 ということで この記事は 概要というか 単なる想定理論もいいところ 

 という内容になっています

 実務面での 実際の運用は まだまだ 自身の内では 整理途中ですが

 いずれにしても 緊急避難的な場面を想定しての 特殊な情況の組合員と 

 自主管理法人化済み管理組合間においての ひとつの やむを得ず

 管理組合の理解もあるならという 条件付き選択 の 話です 

 あまりに漠然とした記仕方であること ご容赦を

 すぐには参考にできない内容なのですが 走り出すような相談者の方もいたり
 するので 曖昧模糊に 述べています   主旨は理解していただけるかな ?
 と 思いつつ・・・

             

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賃貸借のことなど

2020-03-31 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

 

 

 

いよいよ明日から  新しい民法債権法 施行

賃貸借のことは 今までに積み重ねられた判例を組み込んだ形の変化 

なので 実務上はさほど 影響がないのでは ともいえそうです

〔 しかし あくまで それぞれ契約関係成立時の法規が適用ということですから 
広く 
旧法規にも 
これからも注意 ということは 当然です 〕

存続期間の上限が50年とされたことなどの改正があります が マンション
の専有部の賃貸借関係のことは

借地借家法
(建物賃貸借の期間)

第二十九条 
2 民法604条の規定は、建物の賃貸借については、適用しない。
  
  ということで 上限を設けていません 
 

それと 

(建物賃貸借の対抗力等)
第三十一条 建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、
     その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。
 
で まず 建物賃貸借は保護されています

が あくまで賃借人の保護規定であり 単に引渡しを受けている外形を持つ者のため
の保護ということではありません
そこで日常生活をしているのだから ということだけで適用される ということでは
ありません(不当権限者もいたりしますので 念のためですが)
 
 
 
 
 
 
さて 前々回から述べている 部屋の改装(改造)あたりのことですが
 
『 賃借りしているマンションの部屋のことですが 自由に使ってくれていい 

という約束を持ち主さんからもらっていますから いずれ いろいろトッパラッテ

ワンフロアー式に改造 するつもり 

なので ヨロシク  

大家さん 遠くにすんでいるし
 直接 管理組合さんと よろしくやってくれ ということなので・・・』

 
というような場面が あり得る  というか これから増えていきそうな気配あり
という マンションもあり・・・

 
特に 役員さんは
規約類に キチンと 以下のようなことが 記してあるか 念のため 眺めてください
 
巷の傾向として マンション法律関係に限らずですが 権利主張が よりハッキリと
している方が
増えているのは 確か という 実務上の感触が 自身には あります ?
一概に 困ったことだ とは言えないこと 当然 正当な権利行使は モチロン 
大事にされるべき
こと ですが
 
 
 

 
≪標準管理規約≫                     「以下条文省略あり」 
 
(規約及び総会の決議の効力)
第5条
占有者は、対象物件の使用方法につき、区分所有者がこの規約及び総会
の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。
 
(専有部分の貸与)
第19条 区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、この
規約及び使用細則に定める事項をその第三者に遵守させなければならない。

2 前項の場合において、区分所有者は、その貸与に係る契約にこの規約及
び使用細則に定める事項を遵守する旨の条項を定めるとともに、契約の相
手方にこの規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の誓約書を管理組
合に提出させなければならない。
 
(暴力団員の排除)
第19条の2  区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合に
は、前条に定めるもののほか、次に掲げる内容を含む条項をその貸与に
係る契約に定めなければならない。

一 契約の相手方が暴力団員ではないこと及び契約後において暴力団員にな
らないことを確約すること。

二 契約の相手方が暴力団員であることが判明した場合には、何らの催
告を要せずして、区分所有者は当該契約を解約することができること。

三 区分所有者が前号の解約権を行使しないときは、管理組合は、区分
所有者に代理して解約権を行使することができること。

2 前項の場合において、区分所有者は、前項第三号による解約権の代理
行使を管理組合に認める旨の書面を提出するとともに、契約の相手方に
暴力団員ではないこと及び契約後において暴力団員にならないことを確
約する旨の誓約書を管理組合に提出させなければならない。
 
(義務違反者に対する措置)
第66条  区分所有者又は占有者が建物の保存に有害な行為その他建物の
管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合又は
その行為をするおそれがある場合には、区分所有法第57条から第60条まで
の規定に基づき必要な措置をとることができる。

 
 
≪区分所有法≫
(規約及び集会の決議の効力)
第四十六条 
2 占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、
 区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。
 
 

 
 
 
 
 
ということで 新しい債権法施行ということもあり マンションの部屋の賃貸借のこと
つまりは 占有者等関係のことも いろいろ注視すべきことの一部を 記してみました
 
 
 
     
 
 
 
               

          

      

前記事の 参考

2020-03-29 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

(前回記事 ≪ 持ち主の自由 ≫ の参考として 載せておきます)

 

 


 

[ 標準管理規約 コメント ] 〔 単棟式  省略あり〕

第17条関係
① 区分所有者は、区分所有法 第6条第1項 の規定により、専有部分の
  増築
又は建物の主要構造部に影響を及ぼす行為を実施することはでき
  ない。


② 修繕のうち、第1項の承認を必要とするものは、「共用部分又は他の
  専有部分に影響を与えるおそれのある」ものである。具体例としては、床
  のフローリング、ユニットバスの設置、主要構造部に直接取り付けるエア
  コンの設置、配管(配線)の枝管(枝線)の取付け・取替え、間取りの変     
  
がある。その範囲、承認を必要とする理由及び審査すべき点について
  は、別添2に考え方を示している。

⑦ なお、工事内容が上下左右の区分所有者に対して著しい影響を与える
   おそれがあると判断される場合には、当該区分所有者の同意を必要と
   することも考えられる。

 

 

[ 区 分 所 有 法 ]

(区分所有者の権利義務等)
第六条 区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
     区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
 
 
 

 

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持ち主の自由

2020-03-29 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

大金をナントカ工面して やっとのこと手に入れた専有部

“ どのようにして使おうと 持ち主の自由でしょう ”



<標準管理規約>

(専有部分の修繕
第17条 区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物
に定着する物件の取付け若しくは取替え(以下「修繕」という。)であ
って共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのあるものを行おう
とするときは、あらかじめ、理事長(第35条に定める理事長をいう。以下同じ。)
にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならない。


コメントには 

全面リフォームを行う工事について、壁、床等をはがして耐力壁を撤
去しないか、工事対象を確認する。

というような文言も登場し 共用部との関わりあたりのことも記されています が・・・




 

広く マンションにおける 区分所有者が行う工事 のことに関してトテモ重い相談があったりし 

プロとしては ノラリクラリの弁では申し訳ないので
自身の マンション管理士としての助言(法的なことと 一部自身の個人的思いも含ませていただき)
を述べさせていただきはしましたが・・・

 

本日のメインは 
[改装を控えることをお願いしているマンションである] ということをアピールする
ことの有用性の有無( というか そもそも 所有権絶対ということからすると そのような
提案自体の許否 と 次の条項〔省略あり〕などとの関係をも含んでの諸々のこと )
あたりの話題のこと


  (共用部分の管理)
 第十八条 共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。
      2 前項の規定は、規約で別段の定めをすること 妨げない。
 
 (規約事項)
第三十条 建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する
      区分所有者相互間の事項  は、

      この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。

 
最大の論点 というか そもそも専有部所有者という所有権者の所有物の所有のあり方についての
約束事を設けること(極くシンプルに述べてしまうと “どのようにして使おうと持ち主の自由でしょう”
という盾に囲まれた部分に どのような関与というか干渉 ? が可能であり得るのか どうか?)
 
 
 おおよその管理組合では 工事に関する理事会の承認 と か届出関係の一般的な基準がサラッと
述べられているだけの規約や細則(国交省のコメントも別添も同様レベル ?)
なので 改装問題などで なかなかなやましい思いをしている情況の管理組合も多いと推察されます



 
マンションといっても 規模も 体制も 地域性も 資産価値も サマザマ
 
築年数をそれなりに経て やや お手ごろ
中古専有部を 思いのままに改装して というような謳い文句が散見されるところ
規準設定は困難なことであるのは事実でしょうが 一応の指針が細則等でルール化しているマンショ
であってさえ
実際の運用は どのように行われているのか ? 相談を受けた後も とても気になります

過去のブログからの 関連の一部

2019: 3/3  3/5  4/4 をリンクしておきました

https://blog.goo.ne.jp/toku2184/d/20190303

 

https://blog.goo.ne.jp/toku2184/e/41c42c1c99249ec5f07d27730790bb1a?fm=entry_awc

 

https://blog.goo.ne.jp/toku2184/e/c6ed755d4ad07628ab751d1011567140


「ある相談案件においては 改装工事を企画していた住民さんの申請は

 自身も同席の理事会で説明をしていただいた後 なぜか 自然消滅 ? 

 で ある意味 ことなきを得た ? のでした

 率直に言って 統一規格の 統一共用・共有割合的なマンションであったので 

 自身が想定していた妥当な結果になり

 なぜか ホッとした思いをもったことは確かでした 

マンションには

それぞれの生まれつきの個性がそなわってあるように思われます」

 
                                
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仮想? 空間 人の集まり

2020-03-22 | ■ 業 務 エ ッ セ イ

 

多少 ヤキモキもしているが

外出を控えていることもあり 事務所内で いつもの日常とは

少しばかり違う時の流れの中にいるので いつものことを いつも

とは違った面から思ってみたりすることも やや 多い

 

実空間〔 なんとも哲学的もどきの言葉になってしまうが 〕で 相対しての相談というのが 

原則 という感覚はあるのだが・・・実際には足を運ばない参集 というもの

採りようによっては ある意味 決して虚 ではなく 実 ではあるのだろうが 熱情あたり

のことは 伝わり得ない とまでは言わないが

ヤハリ 伝えにくいということを感じる場面が より あるのだろうな と 



いわゆる人と人 その人の発している波 とでもいうものを 受けとめながら 素面と向かって

ということへの 懐かしさみたいなものを思ってしまって いろいろ 考えさせられる

 

人の集いの サマザマな 場面が 中止 ・ 延期され それに代わる IT ・ AI技術利用など

による Web会議 ・ 会合 のことなどの話題なのだが・・・

 

スカイプを利用しての相談や会合あたりは 以前から実務上も経験していたが それは

いまのところ 最大25名ほどの集まりでも単位の交差というような手法で 可であり 

また その他の手法で より
開催要件が簡易なルートでのIT利用の集まりで50名ほどなら 

幅のある範囲の複数交差 ? の 意見交換あたりも
可能 という類の情報は得ている

広く 双方向対話においても もろもろ差異はあるが いずれにしても そうした利器の世界においては

うなだれているとみえる話し相手に ある場面では席を立って1メートルでも余計に近寄らせていた

だいて 言葉を逃すようなことのないように というような行動は 絶対に 採りえないことを

いまさらながら しょうもないことと思いつつ 空想してみたりしてしまった


そのような サマザマな想定の場面では

仮想 ということばに 仮装 という言葉が クッツイテ 登場したりさえも ときに する

もっとも 確かに 相手の体温までさえも感じるような対話であっても ある意味

仮想 であったり 仮の装い であったりすることもあるのだろうが・・・  

 

過程を辿る間も無く ストン また ストン と 結果だけが 流れ作業のコンベアーに

貌を そっとだけ見せながら 通り過ぎていってしまうようななりわいを思ってみたりして

周りにだれもいないような会話の場 が 本来の参集人の数だけ それぞれに 散らばって

あるはずなのだ という想定には ギクンという感触が 胸に走った

 

自身も 恩恵に与っていることなのだが なんともスゴイ IT・AI技術の進歩などと表現しては

足りないような 革命的とさえとれる連続が予想される これからの〔ある意味それほど遠くではない

のだろう〕世に 率直に言うと 便利をはるかに凌ぐ不気味さ というもの も 覚えている

 

人の情 などというと 漠然としていて 実感がわかないが 利器 と称されるものと なんとか

折り合いをつけて 生きながらえ得るだろうか あたりのこと そうした手強すぎるような手法に 

自身の軸を ときどき 眺めあらためなければならないことも 

あったりするだろうな などと 暫し 何度か 思い続けたりした




とにもかくにも 実際に参集せずとも 50人ほどの人間の意見交換が可能である ということは

確かで おそらく ドンドン この方面の 進化 ? は 果てなく 続くのだろう

アッという間なのだろう 

レベルが異なる段階の 進歩 ? さえ もうすでに 想定内では

あるのだろうか・・・

議事録の電子署名 などというレベルの話ではない マンション管理組合総会の電子的空間での

流れの整理 法的効果の点検 というようなスキームの進化 ? のことは 一部で とっくに なされて

いるのだろう・・・ か・・・

 

〔所為〕 と 〔場〕 と 〔結果〕
〔所為〕 と 〔結果〕 さえあれば 〔場〕は さほどに問われなくとも 可
ということの意味合い

WEB会合 ・ 在宅ワーク

こうしたことを 諸々考え 自身の これからの生業をも思った



とにもかくにも 励みながら 所為に潤滑油を振りかけながらでなければ 自身は歩めないな

と 側頭に コツン と 喰らわせた

 

けっして夢物語への対処 などということではなく 管理組合の総会のことのアレコレという

とても実務にかかわることを イロイロ 思っているうちに 本日のようなブログになっていた

のでした


 

さてと とりあえず 油断するとすぐに錆びついて怠ける所為に 潤滑油をドッサリ降り注ぐ

作業を 開始 です

 

 

                             

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団地における建替え

2020-03-15 | マンション〔団地・複合用途〕

 

団地にお住みの方にとっても

理解が なかなかタイヘンなところとして
 
〔 団地 〕 においての 〔 建替え 〕 というものの
特質 というあたり
 
が挙げられると思うのですが いかがでしょうか ?

 
 
 
 
〔 建替え 〕 と 〔 団地 〕とが 重なる 
 区分所有法69条と70条
 について 
 ほとんど 以前のものの再掲になりますが シンプルに まとめてみます

 
 69条における  4分 の 3  :  5分 の 4 
 70条における  3分 の 2  :  5分 の 4 
 が登場しますが
 
 それぞれに 差異 があります

 
団地内の建物 の 建替え承認決議) 第69条
 
 
建替えを予定している団地内の建物(特定建物)においての62条による
建替え決議
 
の他に 
 
建替え承認決議
 
というものも必要になります
 
土地の持分割合 による議決権の 4分の3以上の多数が必要
〔頭数は問われない〕
 
62条の場合(1棟区分所有建物の建替え)の議決権の内容とは 異なります
 
団地を形成している 土地の 共有者の承諾が必要ですので
 
 
 
・建替え承認決議ができるためには 団地内の建物のうち少なくとも
 
 一棟は 専有部分のある建物(マンションなど区分所有建物)であること
 
 
・団地内建物の所在する 土地が 団地建物所有者の共有・準共有であること

                                         ※ 念のために記しますが
                                                 専有部分のある建物と単独所有の建物とが混在して
                                                 いる団地において 後者のための承認決議もあります
                     
                        
                                                        

 
 
                                                
 
 



団地内の建物の 一括 建替え決議) 第70条
 
 
一括でない場合の69条の承認決議の場合と同様に 団地内土地を
共有し合う者の間での
建替えのこと なので 
 
建物の所在する土地の持分割合を 議決権割合とします
 
そのほかに 各棟ごとの決議として 3分の2 が登場ですが このときの議決権は 
内容が 異なります(土地の共有持分割合ではなく 床面積などによる割合による)し
頭数要件も必要
 
 
 
 
・団地内建物の 敷地 が団地内建物の区分所有者の共有
(あるいは賃借権などの準共有)
 であること
・団地内建物の 全部 が専有部分のある建物であること
 
・団地内建物についての 団地管理規約による一元管理 の定めがあること
 
     ※[ 標準管理規約 団地型 ]は この3個の要件を満たしている団地を想定している



 
 
 
ということで 極々 要点中の要点だけを記してみました


 

〔 これも念のために記すことですが 団地の内に単独所有の建物など
あり得るわけないだろう という問い合わせがあったりしますが [団地]
という区分所有法の章のことの知識と標準管理規約に登場の[団地型]
マンションにおいての団地型ということについての知識は 同一のことで
はありません その団地型というものは 団地という区分所有法に登場の
ものの ある意味 特殊なシンプルな形のもののことです 〕
 
 
                   
 
 
 
          
 

空想のなかの 一戸建てやマンションのある土地

2020-03-14 | マンション〔団地・複合用途〕

 

複雑な法規を 理解しようとする場合 文字だけを追うのではなく

理解の対象となっているであろう 場面・情況を想定してみると

すこしばかりでも 論点がみえやすいのかもしれません

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その 一区画は ドローンでの映像を眺めてみる と

そこには

一戸建てが大小25軒ほど ・ 7階建ての お手ごろ価格マンション3棟 ・

4階建てのシャレタ外壁のマンションが2棟

そうした建物群の真ん中あたりに 集会所 がある

ほぼ 同時期に開発が進んで そんなふうな プチ街並みと呼べるような 

一区画になっている


そのような ある範囲の巷で 住民の入れ替わりも トキドキある 
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第二章 団地

(団地建物所有者の団体)                  
第六十五条                                  区分所有法
一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又は附属施設(これらに関する権利を含む。)が

それらの建物の所有者(専有部分のある建物にあつては、区分所有者)の共有に属する場合には、
それらの所有者(以下「団地建物所有者」という。)は、全員で、その団地内の土地、附属施設
及び専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集
を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。

               ※ 構成される団体は 当然に存在するもので 構成員は
                団体への所属を拒否できず脱退・除名も認められない

                            

 

 


区分所有法の団地規定は どのような場合適用できるのだろうか

 ・ 一団地内に 複数棟の建物がある

 ・ 団地内の土地または付属施設が 複数棟の建物の所有者の共有・準共有になっている

ということが適用の条件 と 65条 にあります

(つまり 団地関係が成立していれば ということ)

この場合の 土地・付属施設は 結びつきの核 ですので 当然 本来の管理対象

そうして

≪ 第1章の 建物の区分所有 の多くの条文を準用できること ≫ が 66条 に
示してあり

 

≪ できるなら 一部の人たちが共有している土地・付属施設も管理対象にしたい ≫ 
ならば 規約を設定することとして

全員での構成の集会での特別決議にプラスして 
管理対象となる土地の全部または付属施設の
全部について それぞれ共有者の4分の3以上 
その持分の4分の3以上を有する者の同意必要
のことが 68条1項1号 に示されています

       ※ 団地内にあるものであっても 
        
: 一部の建物の所有者の単独所有の土地・付属施設は 
          団地建物管理組合の管理対象とすることはできない
          戸建ての所有者のみの共有に属するものも除外される

≪ 専有部分のある建物も管理対象にしたい ≫ 
ならば 規約を設定することとして
 

団地建物所有者全員で構成の集会での
特別決議にプラスして 団地内の全棟について
各々各棟集会で区分所有者および議決権の各
4分の3以上の決議が必要であることが 
68条1項2号 に示されています
           【各棟全部が まとまっていること が 必須です】

       ※ 団地内にあるものであっても 
        : 一戸建て住宅(専有部分のある建物ではないもの)
          は 団地建物管理組合の管理対象とすることはできない

 

        
            

            

≪ 団地内の建物所有者全員の共有に属する付属施設である建物といえるものを
  規約で団地共用部分としたい≫

 という場合などのために 67条 があります

 

ということあたりが 団地の章における 65~68までの条文のポイント
69・70条建替え関係は また 別の面のことで 以前に概略を記したりしました)

 

標準管理規約の <団地型>は ある意味 シンプルな形で 団地規定を適用している姿

・ 建物全部 が 区分所有建物

・ 住民全員 で 敷地・付属施設を共有

・ 団地規約による 一元管理

というものです

 

 

順番が最後になりましたが

団地とは 複数棟の建物が一定の範囲に建てられている場合の 一定範囲の土地 
意味している用語

一定の要件を満たす場合に 区分所有法 第2章の団地の規定が適用されるもの
ということ です


そうして 団地内の共有物の管理と 区分所有建物の共用部分の管理は性質が

似ているので その準用の内容を 66条で示しているのです

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「等」 の 意味

2020-03-13 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

 

 

24時にならんとしている

なぜか 今晩は 布団に入って ラジオドラマか 朗読を楽しもう

というには 早すぎる というような思いがあり 眠気を覚えない

 

そんな具合で ある質問を思い出したので 記してから 寝ようと

考えた

 

 

ある質問とは

『建物の区分所有に関する法律 の  は

どういう意味を持って 付けられているのですか ?』

というものだった

 

たしかに あまり 問われないことだ

 

「マンション法」 とか 「区分所有法」 と 呼ばれたり

民法学者さんあたりには 「建物区分法」 と 記したりする方も

いますが 「建物の区分所有等に関する法律」は <団 地> に関する

法律関係も規律している

それなので 法律名に 「等」が付されているのです


≪ 第1章 建物の区分所有 ≫ に続き

団 地> に関する法律関係 ということで 

とっても 繊細な 手強い ≪ 第2章 団 地 ≫ が含まれています

65条~70条という少ない条数ですが その内容の濃さには ホトホト

やっつけられます

『標準管理規約の 団地型レベル の条文ですよね ?
 区分所有法にある団地の解釈など 特別 ヤッカイナ理解など 全然 必要としない
 簡単なことですよね ?
』 

というような

トンチンカンなレベルの問いをなげかける 自称プロさんがいたりします が
〔 率直に言わせていただくけれど この方は ≪区分所有法 第2章を読んだことが
あるのだろうか ? 法的に 戸建だけの団地などというものは存在し得ない などと
なんの疑問もないように相談者に断言してしまったり・・・≫ しているが 〕
と思ってしまい まして 国家資格合格者である者がそんなことを言ってしまうとは・・・
ザンネンなような・・・ 恥ずかしいような・・・

 

標準管理規約に登場の団地型は スッキリ・シンプルというような

ある意味 それほど理解に困らない姿の団体のこと

第2章 団 地 の 理解は 私にとっては それはそれは タイヘンな 強豪への 

ぶつかり稽古の連続となりますが

(実務では それほど使われる知識ではない

としても マンションの基本法のことであり 

≪第二章 団 地≫についても学習の必要は

あると 考えています

受験者の方にとっては 合格のためには避

けてとおれない途 です)

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〔建物の部分〕のこと など

2020-03-13 | マンション〔共用部分・持分・設備・敷地〕

 

マンションを訪ねると

学習している方から いろいろな質問を受けることがあります

区分所有法 第 1 章 建物の区分所有 の 「建 物」 とは 一棟の建物

ですが

第 2 章 団地 での 「建 物」 には 一戸建てのものも 含みます

一棟の建物(本体)の各部分は 専有部分か共用部分か の どちらか一方です

建物の部分 とは どこのことを表している言葉ですか ?』

附属の建物 ・ 建物の附属物 ・ 付属施設 とは それぞれ どういう意味ですか ?』

 

たしかに なんとも理解しにくい表現が 多いように思われます

                             〔以下 区分所有法の条文・・・省略箇所あり〕

(建物の区分所有)
第一条 
一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物

としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、

それぞれ所有権の目的とすることができる。
           
       【 その各部分 とは  専有部分のこと 】
 
(定義)
第二条 この法律において「区分所有権」とは、前条に規定する建物の部分(第四条第二項の規定

   により共用部分とされたものを除く。)を目的とする所有権をいう。
 
3 この法律において「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいう。
 
4 この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の

 附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。


    【 専有部分以外の建物の部分 とは 廊下・躯体部分(土台、屋根、外壁等)・エレベーター室等
 
     専有部分に属しない建物の附属物 とは エレベーター室の昇降機・
     建物外に設置の共同貯水槽等

      ここにいう附属の建物 とは 集会室・リクリエーション室等(現実に共用に供されることは
     必要でなく マンションの一住戸を賃貸し 賃料共同収受でも可と解する説もある) 】

   (共用部分)
第四条 数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその

    一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならないものとする。

   
           【ここでの 建物の部分 は 専有部分以外の建物部分のこと】

2 第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。
 
  この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。

          【ここでの 建物の部分 は 専有部分となりうる建物部分のこと】


(共用部分に関する規定の準用)
第二十一条 
建物の敷地又は共用部分以外の附属施設が区分所有者の共有に属する場合には、

第十七条から第十九条までの規定は、その敷地又は附属施設に準用する。
 
      【  ・ 7 ・ 26 ・ 30条等にも 附属施設 の語が登場している
      この語の定義規定は特に設けられてないが
      {建物の附属物}・{附属の建物 2条}を含む区分所有建物の
             附属施設指している と 解されている】


(団地建物所有者の団体)
第六十五条 一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又は附属施設がそれらの建物
の所有者の共有に属する場合には、それらの所有者は、全員で、その団地内の土地、附属施設
及び専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、
集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。
 
          【 附属施設 とは 団地集会場 等 】
 
 
 ということで ほぼ条文を並べた概説もどきもいいところですが 
とりあえずの範囲のレベルで 関連のことを記してみました が・・・
 もうすこし 落ち着いてから またの機会に と 考えています
 それにしても パンデミック たいへんなことになってしまっていますね・・・
〈個人的なことでもうしわけないですが 仕事での東京行きも ガマンしています〉
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敷地 ア レ コ レ

2020-03-13 | マンション〔共用部分・持分・設備・敷地〕

 

敷地>のことは それほど質問がありません

しかし マンション建物がのっかっている土地のことも 知っておく必要があるといえます

まず <敷地> は <共用部分> ではありません 

 

共用部分>のことは 次の二つの条文で 範囲と種類が 表されています

敷地>という言葉は登場していません  ので <敷地>は <共用部分>ではありません 
 
                          ※ 以下 区分所有法条文によりますが 省略箇所もあり

(定義)
第二条 
4 この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の
附属物及び
第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。


共用部分
第四条 数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならないものとする。

共用部分の共有関係)
第十一条 共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。
 
 
では <敷地>は <共用部分>ではない となれば
 

敷地>のことは どのような規準で管理運営されることになるのか

このことについて 次の条文が用意されてあります
 
共用部分に関する規定の準用)
第二十一条 
建物の敷地又は共用部分以外の附属施設(これらに関する権利を含む。)が区分所有者の

共有 に属する場合には、
第十七条から第十九条までの規定は、その敷地又は附属施設に準用する
 
共用部分の変更)
第十七条共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、
区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。
 
共用部分の管理)
第十八条共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。
 
 
 
共用部分の負担及び利益収取)
第十九条各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、
    共用部分から生ずる利益を収取する。

 
多くのマンション敷地は 全区分所有者の共有となっているのが通常
ということで 肝心なところは 21条の準用あり と なります
 
敷地に駐車場を新たに設けることは 共用部分の変更〔形状又は効用の著しい変更を伴う〕 という
ことに準じて (組合員全員の共有敷地なら)
17条を準用し 規準にして 検討がなされると考えます
 
準用されるのは 17条~19条 ということで 11条~16条と20条は準用されない
と考えられているようで そうすると13条での・・・各共有者は用法に従って使用できる・・・という
理解が 法上は 認められないと 一応 解される? のですが・・
 
14条に関することですが 専有部分の床面積割合を原則にしているのは 共用部分の持分
割合のこと
敷地についてはこの条文の適用無し 
特別な取り決めがなければ敷地の持分割合は民法の原則どおり 相等しいと推定[民250]
            〔敷地については 準用箇所以外は 一般法である民法の規定を適用〕
ということですが
 共用部分は法律上当然に区分所有者全員の共有になる という理解ですが
敷地共用部分以外の付属施設も)は法律上当然に区分所有者の共有になるものではなくて
所有関係は 分譲契約で決められます

敷地の共有持分割合は 規約によるのではなく 分譲契約で定まります
〔実務上は 専有部分の床面積割合などが考慮されていることが多いでしょうが〕


理事会などでも それほど 論議の対象にならない ? 敷地のこと・・・
21条も ヒッソリと存在しているような条項ですが タイセツな 規定です
                 
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