おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

〔認定〕マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

好きな科目大事な科目

2019-03-01 | マンション〔コミュニティ ・  自治会〕

 


 

 

 

 

法分野では どの科目にもおおよそ興味あり

ですが

業務上の専門科目では

民法が一番関わりが深く

そのなかでも

行為主体責任主体に関する範囲に 特に関心があります

(正確に言うと 興味がある無しの問題ではなく

 此処らあたりを より正確に捉えないと さまざまな

 相談にも キッチリとは 答えられないし 仕事にならない)


 

 

 

広い意味で

個人組織

契約による組合組織

法人化されてない いわゆる権利能力なき社団組織

法人組織

の区分基準の問題


 

それと 分類上は同系でも

社団(人の集まり)にはさまざまな形があり

なかには 純粋な個人組織では?と捉えたほうが正確か

と思えるような組織

そうは断言することもできない かといって組合という契約上の組織

ともいえないような


そもそも 社団なのかそうでないのか曖昧な形態もあったり


 

法人 でも実質法人とはとらえきれないものや

法人ではなくも 実質法人との差異がほとんどない

機構・運営の 人の繋がりがあるもの

 

だったり

ほんとうに 奥が深い 複雑怪奇な分野です


 




法の問題は つまるところ

誰が 誰に 

どのような権利を

主張できるのか(主張されるのか)

ということ

この 誰が 誰に という部分が 
 
大問題である権利義務の主体の問題



 

いま

マンションの仕事の関連も少々あり

その町内会の会館の生い立ちなど
 
その歴史を調べたりしていますが
 
地域の履歴調べ 

そのもの です



地縁団体

(町内会・自治会など 地縁に基づいて形成された団体で 

 不動産登記関係で独特な能力を持てたりします)

 

「マンションが 町内会・自治会も

兼ねて長いこと運営されてきているけれど 

それぞれが今使えるお金も これからも続く行政からの

交付金みたいなものの使いみちも 慎重に考えなければ

ならないこと

なぜって 行政からのそのお金 マンションの設備の入れ替えに使って

問題なし とすると 変 と思いませんか ?

 

マンションって 住人の個人資産の集合体 ですよね

その価値の向上のために使えるとしたなら いかにも オカシイ 

でしょう ? おおもとは自治体住民の税金から出ている交付金とか

補助金みたいなもんでしょう

 

とにかく 財布が一緒じゃ 管理がタイヘン

町会の会館を地縁団体として 自治体のお墨付きをもらって

個人の集まりの共有名義から地縁団体の名前に変えるにしても

いろいろ整理が必要だし・・

 

第一 皆が強制的に 全員で両方に加わっている必要もないもので

自治会とか町内会とか区会って 任意参加です

仕組みというか なんのための組織なのか とか 性質の違いもあるのだから・・・

そんなに簡単に エイヤー と処理が済むことじゃないんですよ

あの 会館のことにしても・・・

 

『硬すぎる考えで好きじゃない』 なんて言ってますが

私に そのように愚痴るのは かまわないとして 理事長さん

として 立候補するということは そうした厄介なことを背負うことでも

あるんです

特に 若い住人さんの多くからも 鋭い 質問が出てるでしょう

理事長さん 団塊の世代ですよね

世代間の考え方の違い けっこう ありますよね

今の時代 無償での管理役員といえども 損害賠償請求の対象に 現実にされ得るのです

 

≪管理組合から脱退はダメ でも 町会からの脱退は OKですよね≫

先日も 言われてましたでしょう

ゴチャゴチャと問題が絡みすぎないうちに

短期任期の理事会では 事が進みそうもないときは 委員会みたいな

ものを設けることを総会でわかってもらったりしながら とにかく 一歩づつ 

前に

進みましょう

私でよければ 援助させていただきます

 

国交省はじめ お役所さんも さすがに いろいろとコメントして

きています 管理組合・地域・町内会のコミュニケーションのあり方のことなど

 

一つ一つ 整理していく必要はあるのです

自治会の予算での繰越金 そうとうな額になっているでしょう

あれ これから どういうふうに処理していく予定なのですか 管理組合

と 自治会の予算って そもそも どんなふうに扱ってきたのですか ?」

 

 

某マンションで まずは 管理組合と自治会の会計の仕組みを分別

することだけに 3年近くの時間を要しました

上に記したあたりの説明を 繰り返し 別の視点からも繰り返し その連続

だった経験をしています

 

硬い表現になりますが 

団体の組織の性格の違いのこと 

組織が重なる場合の会計峻別のこと などの 説明です

 

整理が必要とは思いつつも いわゆる 先送りの弊害に負けてしまうことが

多いのです

 

なにしろ 一年輪番 役員さん 

なので < 年季奉公 > ? が済むまで 厄介なことを持ち出さないでネ

ということの おおよそ 繰り返しになってしまう?のです

 

けれど どうやらこうやら 会計部分には手を入れることができたのでした

が・・・

本来は それぞれの管理運営の 分別の徹底の仕事が残っていたのですが

輪番次期体制に向けての契約は 理事会決議と総会決議の差異が理解できない

ような理事長の下で 顧問契約に支障ができてしまったのでした


理事会での 一役員の『顧問は 必要無し』との問答無用姿勢に 全員?

すくんでしまったのでした


管理組合員は なんといっても 一つ屋根の下の住人同士 

日常の生活を思うと なかなか 顔を突き合わせての場で『異議あり』の声を

発することは できないようで・・・?モジモジしながらも マンション管理運営

知識の理解度という点では 一番 問題ありともみえる御仁に ヒッパラレテ

しまっていました

 

総会前 それまで知己の組合員さんたちから 

『どうして顧問を辞めるのですか』という質問を タクサンいただいたりしましたが

なにしろ 総会案に載せるか否かは 執行部判断

委任契約の基本は ≪いつでも どのような事由であっても 契約終了自体は

任意選択 事由に不法があるときは損害賠償で解決≫という判例のスタンスなので・・・

 

ということで 私自身にも とてもよい経験となったのでした

 

 

本日は 特に受験者さん向けに 実際の実務のホンノ一例の披露をさせていただきました

 

それと 

マンション住民さんへ 役員任期制のあり方 や 

大事な懸案事項の解決をすることの気の持ちようを考える

ヒントになれば ということで

 

       

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《本日の記事は 法上の概念からいうと 定義づけの混乱が
あるやもしれませんが 大枠での分類ということでご容赦を》

         




コミュニティ調整の参考

2016-04-19 | マンション〔コミュニティ ・  自治会〕

 

 

これからスケジュールをこなさなければならない身なので 極くシンプルに 
(いずれまた あらためて 時間をとって投稿を とは考えていますが・・・)

 

新しい標準管理規約や 指針などが出て 一段落か と思いきや

相変わらず?いろいろと 訊ねられること多し

『・・・結局 どのように変えていけばいいのでしょう ? 自治会とのこと
ですけれど 会計とか 組織とか のありかた
とくに 例の コミュニティ条項とかの 付き合い方
というか 扱いの工夫 とか ? ?

 

《例えば 
ここに A町内会(自治会)という組織があります
その地域内にBマンション管理組合があり
この組合は15軒世帯で 特に別個に自治会をという要請も
見出せなかったので 
各々(あるいはBとして)A町内会の
構成員(会員)として加わることにしています

一方 
仮に この15軒のマンションが 独立してC 町内会(自治会)を運営して
いるとしたなら・・・

この二つのあり方の 違い ? を思ってみてください

 

二つのあり方のどちらにしても 
概して言うと 地域の生活環境のより良好化を目指して 行政と協働していく組織
としての 自治会活動をする という 当然といえば 当然の前提があります
が A町内会に所属している場合 それは あくまで その会の運営方針に従って

独自に 独立してC 町内会(自治会)を運営している場合も 活動の
内容は 地域の生活環境のより良好化を目指して 行政と協働していく 
こと ですので 同じこと

つまり
町内会(自治会)の本来の存立意義からは 
同化され構成員としての立場であろうが 独立している組織での行動で
あろうが
異なることとなるわけではないと考えられます


しかし 個別マンションだけで独立した町内会(自治会)として行動し これに
プラスされることのマンション管理組合という組織がピッタリ重なっている
ように
見える場合だと・・・
どうでしょう・・・

まず 構成員も異なる
(町内会(自治会)の構成員は基本的には住人全体 ⇒もっとも議決権
の基本は世帯単位とする等の手法を採ったりすることでしょうが)
存立の趣旨が異なる 会計の扱いも異なる
(マンション管理組合は 極く簡潔に言うと 私的資産の管理運営団体)
退会の自由が強行法規的にあり得ないものとしての管理組合 と 
片や 町内会(自治会)は退会自由
との差異もある

というようなことを 充分慎重に理解しなければいけない

性格上の制約は無視し得ない 
ので 
自分たちだけで管理組合活動と自治会活動とを進めていく場合 
組織が重なって見えているが その運用は基本的に区別が必要
ということを充分に意識した行動をする
しかし マンション管理運営団体としてのコミュニティと地域生活良好化を目指す団体
としてのそれとが 双方の同調活動として目指すところほとんど同等評価・同等価値の
ものがあると
いうことを了解しあうことに なんら 不法性も 不当性も 不合理性も
見い出し得ない

より実務的・具体的に言うなら 対費用効果を勘案しながら会計支出をし合って 
マンション内の災害対策活動をする とか より効率的な備蓄品を再検討し合う とか 
近隣の生活環境整備の一環として緑化活動のいっそうの推進へ管理組合も参加する 等 
あり得る話である

組織性格の差がある 構成員にも差がある 当然会計も同じではおかしい
という立論から 
<双方の行動の場も 当然 別々であるべき>
 
という一義的な指針がそなえられるべき というものでもないだろうから 》

 

というような 今朝もまた 緊急のアドバイスをしました
時期的に 管理組合の定期総会(集会)の多い季節です

 

 

というわけで 相談会担当 その他 諸々 本日のお勤めに馳せ参じて
まいります


まだまだ 春が続きます(これも また 嬉しいことですが) が
先日 夏の近づきを知らせるかのように 蛙の声が 幽かに・・
私は 夏が大好きなので これまた 嬉しくなりましたが・・

 

震災被害の方へは申し訳ないようなことですが
どうぞ どうぞ 御気を落とされること無く お元気で なんとか・・・

このように 言わせていただくほか 言葉もありません が・・・

                               

 

                                   

 

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シンプル問題提起

2016-03-30 | マンション〔コミュニティ ・  自治会〕

 

 

 

マンションにおける 新しい 標準管理規約などが発表

されています

念のため申し上げますが

決して 強行法規的なものではなく 

『 指針 』 も 『 規約』 も

あくまで お手本 とも言うべきもの です が

 

そうはいっても 現実には 大事に扱わなければならない

全国的に すみやかに波及すべき内容を含んだ 

行政法で言うと いろいろと理解するに 扱いにヤッカイナ?
【行政指導】 とでもいうようなもの・・・でしょうか?

 

とにもかくにも 今まで 自身が顧問先さんに伝え述べてきた
方向と同趣旨のものだったので 安堵しています
“言っていることと 色合いが 違いすぎませんか ?”とでも
鋭い住民さん?たちから
指摘されたら 説明してきたところの
真意をゼロから説明し直し
そんなことになると シンドイナー 
と 正直なところ考え込むことさえ
ありました(プロとして 幕を開けた以上 とても残念な場面で
あったとしても 役付きである以上 舞台を踏み 打ち上げまで 
務め続けなければ
なりませんので)

 

 

特に 
コミュニティー関係の自治会の活動との絡み合いの説明
において シンプルに問題を投げかけ続けた部分があり
ました

<助成金・補助金・援助金などなど名目を問わないのですが
行政から 町内会活動用・自治会活動のため などとして
受けている金銭 ございますよね?>

“ 年間 数十万もいただき続けています
なにしろ 大所帯 ですので ”

<仮に の例ですが あの金銭を このマンションの資産価値
アップのため と判断され得ることに使うとしたら 
例えば共有部分の修理 さらには近隣生活における眺望保護
のための活動支援というような対象とするには無理のある 
外部からの眺望の対象とはとても言えそうもない
専用使用部分
である庭の手入れに支出したような場合 
さらに極端な場合は専有部分にも関連を持つ設備費用に投入
されてしまうような使いみちの場合

そうした場合に行政からのお金を使うこと
どうでしょう どこか不自然さ
感じること ありませんか? >

“もしかすると・・・いわば公金を 私用に・・・
とでもいうような・・こと・・・ ですか?”

<そのとおりです そのあたりのことが 管理組合と自治会
とのことを考える際
おおいにヒントになることと思います

何度か説明させていただきましたが
どういう目的のための組織か? 
どういう目的のために使われるべきお金の会計か?
どういう人たちが集まって活動して行ける
あるいは 行くべき組織なのか? 

 

残念ながら 国の姿勢の曖昧さ 不手際さ?もあると言わざるを
得ず
一概に <即刻 改善の行動開始を>という言動は 避けざるを
得ないような状況下の管理組合さんが ホトンド(私の関与先は 
ですが)

ただ 現場での現実の問題として これから先 管理組合と
自治会の組織・会計の分離明確化を進めていくべきと
従来からの
私が理解してもいた指針を語らせていただき続けてはいきますが
・・・・・・
現状で 一番先に手をつけておくべきことは と問われると

<会計処理 
特に 持ち出しきり方式で 
ワンサカと溜まっている
個別財布状態にある自治会費 を
管理組合財布への還流
とでもいえる作業に手をつけるべきか 

並行して考えていかなければならないことは
そのような処理が 妥当か より正確に言うと 合法の範囲か?

一例を挙げると

管理費会計 雑収入     400万円    
                 摘要 自治会費の剰余による戻り金】

他会計へ繰入       400万円    
                 摘要 修繕積立金会計へ      】

【修繕積立金会計 他会計より繰入
                400万円     

                 摘要 管理費会計より        】

というような・・・・処理が妥当か 
このことに手をつけないままで
会計の明確分離化(別財布化・別予算化徹底)を断行してしまうか

還流をせずに断行なら
もはや 一段落のホッとの気持ち後 人事も お金も
活動も 各々別推進 継続 ・・・
とある頃
自治会から管理組合への 寄付?
とかなんとか なんてェことは 現実には不可能でしょう?から

もっとも 原則 行政からのお金の正当妥当な使いみち範囲
以外のものの分は 還流などというものの対象外でしょうが・・・>

 

現場には 以上のような問題も 現実にあります

 

 

さて これからの 定期 マンション管理組合総会(集会)
に向け 
新 指針・標準管理規約・コメントなどを 

もう 一睨み二睨み せねばなりません

 

                          

             [今の言葉で言うとすると サックリと

              書き散らしてしまいました

              細部は 各人 ご検討ください

              あくまで 理事会席上の発言ではなく

              チョットした参考にすぎません ので・・]

 

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繰り返し 繰り返し

2015-11-26 | マンション〔コミュニティ ・  自治会〕

 

今日は すっかり 冬のような一日? でした
ついつい 厚着 と 懐炉のお世話になってしまった

こんなことを言うと さっそく零下20度になったところもあると

いう北の地に住む人々に笑われそうだけれど・・・

約30年ほど前には 北の地で過ごしていた身としては

さっそく 鼻をグスングスン と 恥ずかしいような気分です が・・・

 

 

以下は マンション関係の記事です

あまり 関心をお持ちでない方は どうぞ 素通りなさってください

せっかく おいでくださったのに 失礼きわまりないことですが・・・

少々 というか 間違いなくクドイ文章であること 筆者が承知のうえの中身ですので 

ゴメンナサイ

 

 

 

まとめの マトメ を念のため 

最初に

述べさせていただきます

≪ マンション住民間としてのコミュニティ条項は必要

  マンション管理組合組織と自治会・町内会組織は峻別すべき

  その会計も峻別すべき≫

 

 

 

いろいろと論点は絡み合っているようですが

マンション標準管理規約のコミュニティ条項問題の契機の一つは

以下の判例群であると思われます・・・? が

最高裁判例平成17年4月26日

東京簡裁平成19年8月7日判決

東京高裁判決(平成19年9月21日付け産経新聞)

 

要は 再三述べさせていただいていることですが

標準管理規約上の

地域コミュニティにも配慮した・・・・」の 地域 との文言 あたりに

引っ掛かりの

大元があると思われるのですが

 

 

管理組合の活動として 「地域住民」とのかかわりのものとして

でないところの

資産管理団体としての資産管理運営上のコミュニティ行動

というものも想定されるのだから

マンション住民コミュニティ

という具合の文言での条項ならば

さらに いっそのことマンション資産管理コミュニティ

とでもいうような文言での条項なら

コミュニティ条項一切削除対象とする必要まではないのでは と 考えます

 

 

 

 

構成員存立趣旨 も異なる団体を 重ね合わせて

議論しているから?論点がハッキリしない無駄な?長考

となってしまっている と考えられるのですが

どうなのでしょう・・・

 

マンション管理組合 と 町内会・自治会の性格を明確にすること

なしに 議論をしているような気配があるような ないような

すなわち 構成員も会計も曖昧な形で重なっている組織を想定して

議論しているようなこと自体が 無理な

かつ 要らぬトラブルの根源であると 今の状況が示しているとも

いえそうなことからも

この両組織の

明確な分離を推進していく

方向こそが つまるところ 正しい途なのでは と 考えます

 

改正指針・改正条項・コメントを読んでも

「正しく理解して運営していけば両組織が重なっていても可とされよう

・・・」という意味合い?

での表現が散見されるような気がします が 

(そうでもありませんか)?

(私の理解の仕方が不味いのかもしれませんが 誤解を生む虞れが

ある表現でもあるともとれます)

管理組合コミュニティ と 自治会・町内会コミュニティ

の共存もあり得てもけっこうですよ 慎重に運営をしていきさえすれば

組織も会計も同一体でも可能 などという議論の筋道こそが新しい条項

を生み出している担当お役人さん等スタッフの共有しているものところ

のものだとするなら

それこそ 私には理解できないことです 

 

私の抱いているようなことは 要らぬ心配 という方も相当数いるので

しょうが 実務上の経験からすると 顧問先から次のような

質問がでることが必至のような気がします

 

「うちの管理組合には 組合員は自治会に入会することとする

規約条項があるし 管理会計予算項目に自治会費が設けられて

いて 自治会活動も管理組合活動もさほど意識的な区別なく 

問題なく可能のようなことになっています

でも 自治会って入退会自由 それに 自治会は住人が単位の組織で

うちら家族全員が自治会を作っているメンバーなんですよね

だけれども 管理組合員になっているのは所有者である私だけ

 

赤い羽根の募金を管理組合として全戸分 一括してお金を出した

ようだけど 私 反対だったんですよ

 

なんとなく どこか違和感があるのは たしかなような?

マンション管理組合 と 自治会・町内会の 

それぞれのコミュニティ・・って

人と人の関わりあいの形のことなんでしょう

なんとなく 両方 一緒のことだ とも思えない

ってことは わかるような気がするんだけど・・・

こういう状況と 今度の国で推進しようとしているような 手本としなさい

としている管理規約の改正問題って どういうふうな絡みの事なのか 

説明してもらえませんか  

どうにも なにが そもそも問題なのか 見えにくい というより 

今のままだと うちの管理組合で なにが問題になるんですか?

ボンヤリとは見えているような そうでないような・・・

 

プロとして どういう考えを持って私たちの理解を助けてくれるのですか 

? 先生自体は この問題 どこに

一番大きな疑問を持っているのですか? 

私なんかには なんだか お役人さんたち 学者さんたち 弁護士さん

たちの コミュニティって言葉をかき混ぜた解釈合戦遊びみたいにも 

思えたりするものですから?

 

 

というようなことですので

今のコミュニティ条項問題を説明する時に 自治会・町内会のことを絡めないで

説明するなど 自分には 到底できそうもありません

 

『資産管理団体としてのコミュニティがあるのだから そのための

活動のコミュニティ条項があって なにもおかしくないし 

自治会コミュニティと別の意のものとして表現を見つけなおすなら 

削除する必要はないと考えていますよ

例えば マンション住人コミュニティ あるいは 

いっそのこと マンション資産管理団体コミュニティ

とかなんとかとして そうすれば 地域コミュニティとは違う

すくなくとも 資産とか財産に関係したつながりの触れ合い

のことなんだろう くらいのことは判りますよね

 

それと 会計もモチロン分けなきゃ 

だって そもそも団体として出来あがっている理由も

入退会の自由の有り無しも お金の使いみちだって管理組合と一緒に

なるわけがないんですから 

資産管理が目的のもの 片や 住民同士の行政上のとか暮らしのとかの

協力の形作りの組織だという違いがあるんですからね 

極論を言えば 自治会って住民間の絆を行政も絡んで育てていくための組織

なんだろうから お宅の娘さんの赤ちゃんだってメンバーといえそうなん

ですよ でも 管理組合のメンバーとみるのは どう考えても ? でしょ

 

区分所有法にも登場していることで 区分所有者が自然発生的に 強制的に

組織されているものが 管理組合というものだと  今まで何度も

繰り返して説明させてもらっていますが それは共同で物を持ち合っている

人間同士に必要とされる仕組みだからでしょう

どうみたって そうしたものと町内会は一緒に出来ませんよね

そのあたりこと どうお思いですか 

 

何度もいうように 存立の意味合いも 組織員の資格も 会計の

あり方も 入会退会の自由の有無も 異なるものの一緒くたの

コミュニティ扱い条項は 当然 無理でしょう

だからといって いろいろあってメンドウ 判例もいろいろあって 今後 

イザコザ発生 必至 

いっそ全面削除 

という流れ かもしれないとしたら すこしどころか 

乱暴すぎませんか

同じ土俵上に登場できないコミュニティなのだから 分けて考えれば

いいことだ と 私は思っていますよ

 

同居できるシステムなんぞあり得ないでしょう どう思います?

四角と三角のコミュニティのあり方を ピッタリひとつの図形に収められない

のだから そんなもの削除してしまえ 

でも 乱暴すぎるだろうから 指針と言うところになんとか収めて あとは

うまい具合に調整して シッカリ区別しながら 同一の規約上で 同一の会計上で

同一の予算上で なんとか かんとか やっていくということもアリ みたいな

曖昧ともとれるような表現の 指針 とやらも 大いに問題あり と思っています

 

結論から言うと 明確な峻別が正解 というか わかりやすい 

実効性も 効率性もある 管理組合運営にとっても 自治会運営にとっても

スッキリする途だと思います

どんな具合の国際交流マンションになろうが 

判例解釈超得意技のクレーマー住民チームがリングに上がってこようが

イザコザ発生率に そんなにおどおどしないですみそうですよね

マンション管理組合のコミュニティのことは その規準で

自治会・町内会のコミュニティのことは それはその規準で

それぞれの土俵で解決すればいいということなのですから

例えば 赤い羽根共同募金のことなどをマンション管理組合コミュニティの

土俵上で検討するなどということは そもそも見当違いもはなはだしい

ということですし 仮に その関係のお金の出所がマンション管理組合会計

なんというのも 理解しがたいことですね

 

つまり 管理組合と自治会・町内会組織を 重ねない ことがベスト と思うので

というか 別々にしないと運営実務上も法的にも問題がありすぎることになると

理解しなければならないので

今の規約を変え 自治会関連条項を削除して 改めて 自治会規約を別に作成し

財布も完全に分ける のが ベスト 

で それが究極の姿だと 思います

なぜかというと

曖昧さを残せば、管理組合運営にグレーゾーンどころか

ブラックゾーン

が積もるようなことになりそう? だから・・

(例えば 市町村からの自治会助成金がマンション管理組合に

交付され その組合は規約上に組合員は自治会に参加するものとする

との条項があり かつ 管理会計上の予算項目に自治会費などという

科目があるような状況の場合 仮に区分会計されていても つまるところ

同一組織内の会計ならば 極論を言えば個人資産の集合体たる共用

部分の修理にその交付金が使用されることだってあり得るかもしれない

極端な場合には 各々の専有部分にさえ・・・

これは どのように理解しようと 問題ありすぎ と私は思うのです

なぜかというに 行政との協働作業のような自治会活動のためのお金が

個人資産維持のために使われた ということになってしまうのですから

 

私の結論

やはり管理組合組織と町内会・自治会の明確な分離を進めるのが

正しい途だと考えますよ 』

 

というような答え方を すくなくとも4年ほど前から 言い続けています

 

 

そもそも マンション管理組合活動と 自治会・町内会活動と 各々の組織も会計も

峻別されている状況なら コミュニティ条項問題がどのような流れになろうと

さほど 各々の運営状況に影響ほとんど無い ともいえましょう

おそらく 資産管理運営団体と自治会・町内会活動の重なりの場面というものが

あったとしても

さほど トラブル発生以前に調整で済みそうな状況下ではないのかと

推測されるからですが・・・

それぞれの組織は別で それぞれの活動規準と それぞれで掌握できる会計がある

のですから

もっとも 両活動の重なりや 掌握範囲が曖昧なまま流れているマンションもあり得る

ことでしょう が・・・

場合によっては マンション住民が 周囲の住人も構成員としている自治会の構成員

であって マンション管理組合イコール自治会・町内会という図式ではないケースも

あるでしょうし そうしたところでは おそらく 管理組合と自治会・町内会の組織の同一

会計の同一という形はないものと理解されます

もっとも どのような形であろうと マンションコミュニティというべきものの尊重が考慮される

べきということ(同様に自治会・町内会コミュニティも尊重されるべきことも当然のこと)

と 自治会・町内会コミュニティとの峻別の必要という問題提起は避けられ

ないことで 意識して峻別を目指して行動していくべきことだと考えますが・・・

 

なかなか理解し辛い顔をなさるマンション管理組合役員さんが多いのですが

これ以外の考え方答え方を私は知らないので 率直にこうした説明・対応を

続けるしかありません

 

 

今日の記事以上の 繰り返しの言葉で 同様の言葉を 何度も何度も多用し

それでも なかなか 判ってもらえないこと多し

ですが プロとして 繰り返し 繰り返し さらに 繰り返します

それが 自分に課せられた 尽くすべき任務であり 契約上の顧問としての

履行行為でもありますので

 

というわけで

標準管理規約は どのような形になろうと あくまで 参考としての標準モデル

強行法規に反するような説明は 断じてご法度 ですが

管理組合コミュニティに関しては 一貫して 上記のような説明にならざるを

得ない 私めであります

 

もっとも 最終的には マンション管理組合様が判断して 規約をジックリ眺め

直すなり よりよいものにするなり そのまま温存するなりするだけのこと

しかし プロとして 将来にイザコザ必須 というような状況であるのなら

意見を控えてばかりいるのは 顧問契約上の善管注意義務違反・忠実義務

違反になることも必至 だと理解して 覚悟しているつもりです

 

長文 しかも 繰り返し多用の 困ったチャンの記事になってしまっていますが

くどいほど 言わないと なかなか理解してもらえないことが多いこのテーマ

なので

ついつい

ゴメンナサイ

 

 

 

さて 明日あたりから 当地は おてんとうさんが 久しぶりに多少多めに

登場してくれそう

それが とてもうれしくなるほど 曇りどころか秋雨の連続のこの頃でした

 

明日は 陽光を 体全体に浴びさせてもらって 

また ガンバロウっと

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組織の差異

2015-11-06 | マンション〔コミュニティ ・  自治会〕

 

 

マンションコミュニティ条項問題において

問題の所在に大いなる関連があるところの

いわゆる自治会・町内会について

思い違い? があるような方がおられる ? ので 

念のため 述べてみたいと思います

 

 

概していうと

マンション管理組合の構成員は 区分所有者 です

(専有部分所有者たる者との関わりから同居人<広く占有者>

などへの管理組合からの干渉も及び得ますが 決め事に関わる

ことが可能なのは あくまで 区分所有者各々自身の

共同で管理運営していくという 権原から生まれるもの)

 

自治会・町内会の構成員は   単位地域の 住人

生活を営んでいる者全員(捉え方によっては 赤ちゃんも)で

あったり・・・

決め事に参加する単位を 世帯 としている

地域もあったりするかも知れません

(参考 : 地方自治法において法人格付与の対象となる

【地縁による団体】においての表決権や構成員に関する

諸々の考え方)

建物の持ち主だけでなく 家族も 借り人も 

とにかく その地域を生活の場としている者 といった感覚

 

 

 

後者においては 行動規範は 存在するなら 自治会・町内会規約

とでもいうべきもの

前者においては 言うまでもなく  マンション管理組合規約

 

組織の根拠となるものは 

前者は 区分所有法によって 構成する というか実質は強行的

しばりに基づいて 内実のあり方はともかく とにもかくにも

存在しなければならない組織

 

後者は 実は 行政上の慣例による ? ような・・・

すくなくとも 存在根拠は ? なければならないものなの ?

行政とのかかわりは必須なの ?   行政はどこまで活動指針を

与えることができるの ?  全国おおよその行政におおよそ共通のあり様

を持つ組織なの? 拠りどころとなる共通の考えや 指針は 

実は 法的な意味においては 無いということなの ?

組織に参加は自由意思によるところのもので そういったものに

行政が関与すること自体 不自然なことなの ?

政治的なこと 宗教観を漂わせていることへのお金をつかうことなど

たとえ特別な多数決でも 絶対 NG なの ?

マンション管理組合は そもそも 資産管理運営維持が主たる目的の

人の集まりなのだろうから なんとなく してはいけないことと そうでもない

ことが すこしだけ見えやすいような そうでないような??

 

などなど あきらかに マンション管理組合とは性格が異なりすぎるもの

 

すくなくとも ここらあたりのことも考えに入れて 論じなければならないと

思うのですが 

なんとなく 議論がかみ合わなさ過ぎる方もおられたりするので・・・

 

 

誤解を恐れずに記しておきますと

マンション管理組合と自治会の性格の違いを意識しての議論が必要と

言っているだけのことで(もっとも このこと自体問題とするにたりない

という方には 意味のない議論でしょうが・・・)

 

 

マンション管理組合としてのコミュニティ

自治会・町内会としてのコミュニティ

双方 大事に検討するべき と 私は思っております

ピッタリ重ねあっていても問題無し

一つで二つを兼ねるのも問題無し では・・・

やはり問題が大きすぎると 思っているのです

 

 

 

 

 http://toku4812.server-shared.com/ibarakihatakeyama.html

 

 


コミュニティのこと

2015-10-21 | マンション〔コミュニティ ・  自治会〕

 

 

 

行事が続いていたことや クラス会などで新潟・山形に遠出していたことで

久々のブログになってしまった

 

 

旅先で 折に触れ 考えていたことを記させていただく

 

「論争もいいけれど 論点を整理してほしいものだ」

という思いを 紅葉の旅路で持ち続けていたので

 

 

 

『マンション標準管理規約にコミュニティ条項は必要か否か』ということに絡んでなのだが

☆ マンション管理組合の主たる存在意義は マンションという資産の管理運営組織であるということ

   ゆえに 資産管理運営関係を持つものとは捉えられないところの住人の触れ合いに関する条項は削

    除すべき

      という命題は どうなのだろう 

マンションに関わる人々の間の触れ合い行動をコミュニティに関することと捉えた場合 

このことに関する諸々の行動は資産管理運営に全く影響の無い全く別のカテゴリーのことなのだろうか

住人間の人的な触れ合い(管理組合組織員としての協力等を推進していくための諸活動)には 結果として資産管理運営に影響を及ぼしていく行動であるものも散見されるのではないのか

であれば 純然たる資産管理運営に関する条項と いわゆるコミュニティ条項とは隔絶というわけではないのでは

というあたりのこと

 

☆ 他の面から 具体的な事例を検討してみるとして 

  社会福祉関係募金にマンション管理組合として合同一括方式で賛同することを

  決めることは 本来資産管理運営団体としてのマンション管理組合の法的な性格

  (いわば自然発生的に  団体が構成されるという仕組み)からしても  

   組合員個々の意思を超越して一存で強制できることではない

  なぜならば それらのことは いわゆる自治会・町内会として 

  マンション構成員としての立場でないところの地域住民として

  行政と係わりつつ地域住民間コミュニティの構成員としてのカテゴリーの問題として

  各個人の思想・信条で決するべきことなのだから

 

 

総務省と国交省の認識のズレがあるとかないとか そんなこんなで会合が

数年間滞っているとか

いわゆる学識経験者さんたちの行動には首を傾げざるを得ないようなことで・・・

一言で言うと 論点が整理されているのかなー という思い

 

極論すると

《 マンション管理組合の統一意思をもっての地域住民コミュニティ活動としての共同募金活動は そぐわないことが判例でも表明されている

つまり マンション管理組合においては 法的性格からして コミュニティ活動である共同募金活動は相応しくない

よって 疑義を生じること多いコミュニティ条項は削除すべき》

とでも言っているように聞こえてしまう 状況?

 

 

自治会としてのコミュニティ

マンション管理組合のコミュニティ

各々の存立意義に基づいた各々のコミュニティがあるはずなのに 一緒くたに

あまりに広い内容での コミュニティという言葉 での議論

 

それと 自治会としての行動なら一括統一共同募金は不当とはいえないが

一方 

マンション管理組合としては 不当

というような曖昧な議論

自治会の行動であっても 共同募金に応じるか否かは 一人一人の思想信条が決定すること(あるいは 自治会に加入するか否かも各人が決定権を持っていること)ということであって 自治会ならオーケー

マンション管理組合なら ノー

という論理ではないのに

 

 

マンション管理組合と自治会・町内会がタマタマ構成員及び加入員が全く重なっているとしても理論的には別組織 もちろん 会計も別会計

が問題の基本的な対処法だと私は考えています

 

現行標準管理規約上の いわゆるコミュニティ条項もそのような理解と対応でよく 

要は 管理組合として住人の方への統制できるものとして許されている範囲を誤らない対応が大事なのだ と 説明させていただいています・・・ポイントは 【管理組合というのは含まれている共同資産を共同管理運営している組織であり その存在意義にカバーされている範囲で組合員に対する統制力を有するにすぎないものだ という自制も要求されるということ】

 

 

結論を言うと

自治会としてのコミュニティ

マンション管理組合のコミュニティ

それぞれがあり 標準管理規約上から コミュニティ条項を排除する必然性はなく また コミュニティ関係費用を管理費会計上に設けることに支障はないと考えています(もっとも 以上のような論点を整理し 条項の表現をより明確にしていくことは有意義と思いますが)

 

この問題は また 近いうちに記したいと思います

本日は まず 切っ先だけを述べさせていただきました

 

 

旅の先々で会えた紅葉は それなりに美しいものでしたが

以前も記しましたが 10年ほど前?に出会えた当県 大子の街道での錦絵のような紅葉には

程遠いものでした(山形の旅館の方のお話ですと 原因がハッキリとはしないが 更なる紅葉をと期待しているうちに幕が閉じかかってしまっている感じ ということでしたが・・・)

 

 

 

さて 明日から お仕事再開

来年のクラス会を楽しみに また 努めさせていただきます