おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

インターネット環境のための負担など

2021-02-18 | マンション〔共用部分・持分・設備・敷地〕

 

 

インターネット環境にかかる費用の 一律負担制度の採用のことなど

最新の防犯・防災・エコ・エネルギー設備などなど

そうした 次々と登場の新しい設備・仕組みなどのことに関しての検討のこと 

についての相談もある

 

最近は 当然のごとく 当初から そうした設備等を想定してのコンセンサスの下

においての管理組合が多いのだが

築30年前後のマンションなどで 中途から そうしたサービスの採用の可否・

検討を議論する場面をむかえている情況とでは 考え方もサマザマで 差異も

当然 ? あろうというもの だろう

 

 

いつも言うことですが (判例) とうものが 争い事があった場合の考え方の参考に

なることを否定はしませんが 結論だけを ズバッと盾にして一件落着という

ような流れの処理では 真の解決にはほど遠く 妥当な処理にはならない と 思います

裁判は それぞれの争い事の内容に個性があり あくまで その事例での 判断なの

ですから

 

 

 

『 パソコンを持っていようがいまいが インターネットを利用しようがしまいが

各組合員の自由 

だけど それなりの規模のLAN配線機器などの全体的なインターネット設備

そのものは 今や 重要な共用部分といえるだろうから その保守管理の費用を 

組合員が一律に負担することの規約を設けようとすることに 問題はないと思う

判例も おおよそ そういう内容のものが多いはずです 』

との某 理論派 ? 若手理事さん の言

 

一方 2年後は後期高齢者 しかし ハツラツ女子理事さん の言

「 判例といえば どこから電力を買うかは 個々の組合員が決め得ること で

たとえ管理組合員の圧倒的大多数の意見と違っていても 一人の権利者として 自分に

関することを自身が決め得るという大事なことを あらためて思わせてくれたような 

例の 平成31年 ? の最高裁の判断もありましたよね

パソコンなど持っていない者にも 一律の負担を負わせるなどは マンション全体

で高圧受電方式を採用することに反対の個別契約の優先を認めたその最高裁の考え

方からしても 問題があると 思うのですが・・・

インターネットをしようがしまいが それこそ 各人が各人の意思で決め得ることなのでは

ないでしょうか いかに インターネット環境とやらをキチンとしておくことが 団体としての

管理組合の資産価値を上げるためにもなること だとしてもです 」

 

ということで 

管理組合 といっても 居住専用であるもの も 事務所も混じっているものも 

ホボ企業関係の専有者が多いところも パソコン利用者がホボ6割5分 というもの かたや

3割 にも満たないだろう集まりのところ など

サマザマ

 

個々の居住者がプロバイダーとの間で契約を交わし 自身の費用で 共用部分を通して

専用部まで配線をして というような方法であるうちは さして問題はなかったとしても

現状は ? 巷の I T環境の変化のメマグルシサの驚き 圧倒的?情報格差 のこと などなど・・・

 

 

インターネットの利用がおおよそ不可欠 という情況の管理組合なのか どうか ?

そうしたことも 充分 検討し 議論を重ねての処置を 

ということで 

≪判例もあるのだし トニカク 利用の有無にかかわらず一律負担≫

というような 結論ありき風な 短絡的な手法は避けなければならないと考えます

 

ここでも 特に 少数者のための 聴聞と弁明的な場を必ず置くこと

そして 

当事者として係わる者の実利益のため 結論への妥当な手続を尊重し合うこと

 

ということで 自身も 意見の調整の仕方を アレコレ整理中 です

 

それにしても もう きさらぎ 半ば

速すぎる 〔毎年 同じことを 言ってしまっている〕

 

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複数共有者の 複数所有

2021-01-07 | マンション〔共用部分・持分・設備・敷地〕

 

 

甲マンションには 

100戸 専有部があります

 

Cさん Dさん Eさん Fさん Gさん5人の共有名義の専有部が 全部で 98

Aさん Bさん は 各々 1 戸 の専有部所有者 です

 

C・D・E・F・Gさんたちは 階段の改修・エレベーターの増設などの大規模な工事を検討し 議案として

次回総会に提出の予定です

Aさん・Bさん の二人は 現状のままが好ましく 資産価値増加を目論んでの工事までは必要ないと
考えています

 

 

区分所有法の次の条文どおりの規約を持っているとして


(共用部分の持分の割合)

第十四条 各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。

 

(議決権)

第三十八条 各区分所有者の議決権は、規約に別段の定めがない限り、第十四条に定める割合による。

 

(共用部分の変更)

第十七条 共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、区分所有者
及び議決権の四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、
規約でその過半数まで減ずることができる


(議決権行使者の指定)

第四十条 専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者一人を定めなけ
ればならない。


 

38条に関して 別段の定めはない として

 

議案は 総会を通過できるでしょうか ?

オレンジ色部 のただし書きの有無で 結果は変わり得るでしょうか ?

 

 

現状

C・D・E・F・Gさんたちの頭数としては 5人 ですが区分所有者としては 一人 なので 

一人 対 二人 

この議案はとおりません

議決権数では圧倒的優位 ですし

頭数の延べ人数であるなら 5×98=490 との解釈も可では と思いたくもなる かもしれません?

人数ということではなく あくまで 単位は 区分所有者 

 

人数ではなく 人格(5人で構成される一個の人格を持つ一人の区分所有者)と捉えると

少々 理解できそうですが・・・ いかがでしょう

専有部をいくつ持とうが 専有部権利保有単位のための人格の個数としては 1

 

「複数の共有者が 複数の専有部分を持っている場合 にも 区分所有者としては 1 となる」

との判例があります                       <神戸地判平成13年・1・31>

 

 

ここで 次の 考えが フッと浮かびます

区分所有物管理意思を操作できる 人格 こそが 区分所有者 と考えると・・・
構成員の組み合わせをアレコレ操作すれば 区分所有者の造形が可能では ??
(つまり 専有部毎の意思決定メンバーの組み合わせを自由に組みかえられるような一蓮托生メンバー
による 売却のための資産価値増加だけの目的の購入組合員などの団結力ならば そのような方策を
も 採るかもしれません・・・そのような行動をどのように評価するかは別論として)

 

 

≪あくまで 実務上での事例をそうとうに脚色した 学習のための一例ですが
  理論的に オカシイ ところなどがありましたなら どうぞ ご教示をお願い申しあげます
  もうしわけありませんが ヨロシク お願いいたします≫

 

                                                                     はたけやまとくお 事 務 所


処分・廃止・変更

2020-06-13 | マンション〔共用部分・持分・設備・敷地〕

 

 

『共用部分の変更のことは 集会室を有料で管理組合の使用に差しつかえない程度に

組合員以外にも貸し出すことについては 効用の著しい変更を伴わないということなので 

4分の3での決議までは必要無く 普通決議でよいのでは ということなのですが・・・

 

その検討の折に 変更という意味と 売却等の処分・廃止 とは異なることで 共用部分の処分

とか廃止には4分の3でもダメで 全員合意 が必要だとの情報が示されたりしました

が ホントウなのでしょうか ? 』

 

 

「集会室の件については その理解でOKだと思われます

処分・廃止のことなのですが これから特に 築年数をそうとう経たマンションが増えて

いくので タイセツな論点だと思います

例えばですが さほど規模の大きくない5階建てのマンションなのですが なんとかガンバッテ

さらなる管理運営の充実を目指して 高齢化対策もありエレベーターを新規に設けました

エレベーター利用により 既設の階段一部廊下のところの利用状況を見据え 可能な限り

で専有部にはできないかと検討したところ 比較的工事はシンプルに 可能かもとのことで 

さらに検討を続けようとのことなのですが 

既設の共用部の処分・廃止は変更というレベルを超えているので 17条での4分の3要件

では処置できなく 全員合意必須 

とのブレーキがかかりそうです が 

共用部の処分・廃止とはいっても その内容は一概に同質とは捉えきれないと考えます

「処分・廃止」にあたる そうであるから 絶対に全員合意 という処置も いかがなものかと

思われるのですが・・・

 

組合員の共同利益(実質的な)を追究していくべき組織が管理組合

なので 定義だけで 即 問答無用の答えを出してしまい 検討することソモソモ無駄 とする

のではなくして 内容を吟味して 話し合い 合意を目指していくべきと考えます」

 

 

 

《変更とは その前後で 形状・用途・効用が共用部自体として 同一性を保っていることが必要》

そうであるので それを超えるケースでは 変更としての扱いは できかねる

という理解が 一般的にはなされていると考えられます

たしかに 一般的な理解では 共用部分を存在しなくしたり 専有部分に変えたりすることは 廃止

ということで 廊下を改造して専有部分とすること  屋上で増築工事をしてそれを専有部分とすること

は 廊下や屋上の空間を廃止すると捉えられることなので 共用部分の廃止であり また 共用部分

を売ることはその処分といえるでしょう 

ということで 「変更」 と 「廃止・処分」 は 異なるとの理解はされると考えます 

かといって それらのもののなかにも その実際の内容によっては 全員の合意までは必要無く 

17条特別決議でも可とすべきレベルのものもあるのでは と 個人的には思われるのです が・・・

 

相談員の一人としては 「廃止・処分」に関しての説明としては 以上のことあたりとさせていただいています

 

民法での共有の理解では 「変更 251」 それが既に 全員合意 なので ある意味 シンプルかも

なのですが 特別法のマンション法では 全員合意ではナカナカ管理運営がたいへん という意味合いも

含んでの理解が必要だとの要請もあるはず なのでしょうが・・・

 

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〔建物の部分〕のこと など

2020-03-13 | マンション〔共用部分・持分・設備・敷地〕

 

マンションを訪ねると

学習している方から いろいろな質問を受けることがあります

区分所有法 第 1 章 建物の区分所有 の 「建 物」 とは 一棟の建物

ですが

第 2 章 団地 での 「建 物」 には 一戸建てのものも 含みます

一棟の建物(本体)の各部分は 専有部分か共用部分か の どちらか一方です

建物の部分 とは どこのことを表している言葉ですか ?』

附属の建物 ・ 建物の附属物 ・ 付属施設 とは それぞれ どういう意味ですか ?』

 

たしかに なんとも理解しにくい表現が 多いように思われます

                             〔以下 区分所有法の条文・・・省略箇所あり〕

(建物の区分所有)
第一条 
一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物

としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、

それぞれ所有権の目的とすることができる。
           
       【 その各部分 とは  専有部分のこと 】
 
(定義)
第二条 この法律において「区分所有権」とは、前条に規定する建物の部分(第四条第二項の規定

   により共用部分とされたものを除く。)を目的とする所有権をいう。
 
3 この法律において「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいう。
 
4 この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の

 附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。


    【 専有部分以外の建物の部分 とは 廊下・躯体部分(土台、屋根、外壁等)・エレベーター室等
 
     専有部分に属しない建物の附属物 とは エレベーター室の昇降機・
     建物外に設置の共同貯水槽等

      ここにいう附属の建物 とは 集会室・リクリエーション室等(現実に共用に供されることは
     必要でなく マンションの一住戸を賃貸し 賃料共同収受でも可と解する説もある) 】

   (共用部分)
第四条 数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその

    一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならないものとする。

   
           【ここでの 建物の部分 は 専有部分以外の建物部分のこと】

2 第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。
 
  この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。

          【ここでの 建物の部分 は 専有部分となりうる建物部分のこと】


(共用部分に関する規定の準用)
第二十一条 
建物の敷地又は共用部分以外の附属施設が区分所有者の共有に属する場合には、

第十七条から第十九条までの規定は、その敷地又は附属施設に準用する。
 
      【  ・ 7 ・ 26 ・ 30条等にも 附属施設 の語が登場している
      この語の定義規定は特に設けられてないが
      {建物の附属物}・{附属の建物 2条}を含む区分所有建物の
             附属施設指している と 解されている】


(団地建物所有者の団体)
第六十五条 一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又は附属施設がそれらの建物
の所有者の共有に属する場合には、それらの所有者は、全員で、その団地内の土地、附属施設
及び専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、
集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。
 
          【 附属施設 とは 団地集会場 等 】
 
 
 ということで ほぼ条文を並べた概説もどきもいいところですが 
とりあえずの範囲のレベルで 関連のことを記してみました が・・・
 もうすこし 落ち着いてから またの機会に と 考えています
 それにしても パンデミック たいへんなことになってしまっていますね・・・
〈個人的なことでもうしわけないですが 仕事での東京行きも ガマンしています〉
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敷地 ア レ コ レ

2020-03-13 | マンション〔共用部分・持分・設備・敷地〕

 

敷地>のことは それほど質問がありません

しかし マンション建物がのっかっている土地のことも 知っておく必要があるといえます

まず <敷地> は <共用部分> ではありません 

 

共用部分>のことは 次の二つの条文で 範囲と種類が 表されています

敷地>という言葉は登場していません  ので <敷地>は <共用部分>ではありません 
 
                          ※ 以下 区分所有法条文によりますが 省略箇所もあり

(定義)
第二条 
4 この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の
附属物及び
第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。


共用部分
第四条 数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならないものとする。

共用部分の共有関係)
第十一条 共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。
 
 
では <敷地>は <共用部分>ではない となれば
 

敷地>のことは どのような規準で管理運営されることになるのか

このことについて 次の条文が用意されてあります
 
共用部分に関する規定の準用)
第二十一条 
建物の敷地又は共用部分以外の附属施設(これらに関する権利を含む。)が区分所有者の

共有 に属する場合には、
第十七条から第十九条までの規定は、その敷地又は附属施設に準用する
 
共用部分の変更)
第十七条共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、
区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。
 
共用部分の管理)
第十八条共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。
 
 
 
共用部分の負担及び利益収取)
第十九条各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、
    共用部分から生ずる利益を収取する。

 
多くのマンション敷地は 全区分所有者の共有となっているのが通常
ということで 肝心なところは 21条の準用あり と なります
 
敷地に駐車場を新たに設けることは 共用部分の変更〔形状又は効用の著しい変更を伴う〕 という
ことに準じて (組合員全員の共有敷地なら)
17条を準用し 規準にして 検討がなされると考えます
 
準用されるのは 17条~19条 ということで 11条~16条と20条は準用されない
と考えられているようで そうすると13条での・・・各共有者は用法に従って使用できる・・・という
理解が 法上は 認められないと 一応 解される? のですが・・
 
14条に関することですが 専有部分の床面積割合を原則にしているのは 共用部分の持分
割合のこと
敷地についてはこの条文の適用無し 
特別な取り決めがなければ敷地の持分割合は民法の原則どおり 相等しいと推定[民250]
            〔敷地については 準用箇所以外は 一般法である民法の規定を適用〕
ということですが
 共用部分は法律上当然に区分所有者全員の共有になる という理解ですが
敷地共用部分以外の付属施設も)は法律上当然に区分所有者の共有になるものではなくて
所有関係は 分譲契約で決められます

敷地の共有持分割合は 規約によるのではなく 分譲契約で定まります
〔実務上は 専有部分の床面積割合などが考慮されていることが多いでしょうが〕


理事会などでも それほど 論議の対象にならない ? 敷地のこと・・・
21条も ヒッソリと存在しているような条項ですが タイセツな 規定です
                 
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まず 気になるところ

2020-02-25 | マンション〔共用部分・持分・設備・敷地〕

 

学習スタート時に 圧倒的に質問が多いところ

マンションのそれぞれの部屋相互間の壁など境界について どこまでが専有部分なのか

ということ

配管設備の保守・取替え とか リフォーム とか 保険などのことでも重要なポイントになるところ 

ですが 区分所有法には定め無し です

役員になりたての方も 受験を思いたって学習をスタートさせた方も

おおよそ とても関心をもって理解しようとする言葉

<壁芯> <内法(内壁)> <上塗り>という文字

それらの文字に《○○計算》 《○○説》 という具合に付くところの 計算 ・  という文字

 

ところで

共用部分の持分割合を定めることに関する専有部分の床面積算定

と 専有部分の範囲を定めることとは 別のことです

(ソンナコト 当然でしょ という思いが 即 登場していることでしょうが 意外と混乱している

方がおられます) 

前者に登場は 通常  壁芯計算 ・ 内法(内壁)計算 のこと  
後者に登場は 通常  壁芯説 ・ 内法(内壁)説 ・ 上塗 のこと

 

専有部分の床面積算定のことは  内法(内壁) つまり内側線で囲まれた部分の面積とされ

ています(区分所有法14) が それを原則とする ということで 壁芯計算の方法をとった場合

であっても 登記簿には内法(内壁)計算での登記面積が載ります

マンションの実際の販売面積とか共有部分の割り振りは 建物の完成前になされ 分譲の時は

工事の途中で区画の内側の線が未確定なので 壁芯計算での床面積が利用され 登記面積から

の共用部分の持分割合の比率とは異なっています

 

さて 
専有部分 共有部分とは それぞれ どこからどこまでなのか ということですが

専有部分と共有部分の境界部分の考え方として大きく分けて「壁芯説」と「上塗説」

の2つの説があります   標準管理規約は「上塗説」の立場に立っています〔7条〕

〔 内法(内壁)説は 境界をすべて共用部分とみて 専有部分は空間だけということに
なってしまい所有権の意味がなくなってしまうような感覚になるし 区分所有者が自由に
壁紙替えなどの内装を変える工事ができないという理解をせざるを得ず 実情に合わな
いので 〕

 

概ね

壁芯説はお部屋の床・天井・壁のコンクリート製の躯体部分の厚みの中央までが

専有部分という(境界は共用部分ではないとする)説

上塗説は天井・床・壁のコンクリート製の躯体部分は共用部分だが その上塗り部分

(例えば部屋の空気に触れているクロス)は専有部分であるとする(境界を上塗部分と

躯体部分に分ける)説

壁紙の張替などが 上塗り部分なので 自由にできる

火災保険を加入する際は境界部分が分かりやすく火災事故時にトラブルになりにくい

「上塗説」で加入することを保険会社は奨めるようです

 

区分所有者が火災保険をかける場合の基本的な形は その区分所有されている

専有部分建物や収容されている家財道具・什器等に保険をかける

専有部分以外の共有部分は管理組合で加入するということ

躯体(簡単に言うと 建物全体の骨格・境界の骨格部分 と理解される部分)が共用部分としての

損害保険の対象となりますが 壁芯説に基づく損害保険契約だと躯体は専有部分なので理論上は

共用部分としての損害保険の対象とはならなくなってしまいます

もっとも 契約時に 保険会社の案内もあるでしょうし 慎重にチェックするでしょうが 知識

として知っておくべきと思います

もっとも 保険内容をシッカリ検討することでしょう けれど・・・

 

ということで 細かいところですが マンション生活者としては とても気になる知識でしょうし

受験生の方にしても あまりにポピュラーな論点で いまさら ということでも ありましょうが

大事なことですので あらためて 記してみました

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住む処 の 仕組み

2019-12-01 | マンション〔共用部分・持分・設備・敷地〕

 

 

『 水洗トイレの槽には 必要な量の水が蓄えられていて

使われたら 次の回に必要となる量が また 貯まっていて

いい具合に 水の補給がサイクルされていて・・・・・・

でも 便器に水が流れ続けてしまい困ってしまったこともあるけど・・

レバーを動かせば流れて あとはほっといても キチンと

貯まっていて 直ぐにヒッソリと静かな トイレ室に戻っていて・・・

ドンナ 仕組みにナッテイルンダロウ 』

 

『 台所などからの管の高圧洗浄をするので その時間には居てください

と 連絡がきたけど メンドウだなー

でも トイレでも 洗濯機でも お風呂でも水を使うけど そういうものって

うちのマンション250戸もあるけど どこを どう通って どこに行き着いているんだろう・・

そうとうな量になると思うけど・・・


南棟の3・4階で 緊急に 特別に 給水管と配水管の点検をするとかいってたけど

どこが どうなってしまったのだろう・・・うちの棟は 大丈夫なのかな ?

屋上に 貯水槽があるけれど あの貯水槽に貯める水も いい具合に 必要な分の

判断をどっかでしているんだろうけど 送り込むポンプを止めたり 働かせたり

ドンナ具合の仕組みで キチンと役目を果してくれているんだろう・・・

でも 屋上に槽らしいものが見えないマンションも近くにあるのだけれど 飲み水やら

他に使う水

どこからやってきて各部屋まで届いているんだろう・・・ ?』

 

 

住居の設備は シンプルに考えると 戸建も マンションも 同様と言える と 考えます

基礎を造り 外壁と屋根と床などを設け 内部の設備を整えて 給水と雨水や雑排水や

汚水などの排水関係の回路を確保する 空調などの 設備関係も 基本は同様

その構造を 一戸で設けるか 一戸単位を集合したもので 共同で使う部分は まとめて

連結して設ける とかで 規模が大きくなっているのが 集合住宅であるところの マンション 

 

集合で 共同で 持ち合って 使いあっているので < ドゥ イット ユア セルフ >

と 勝手にイジルわけには いかない(皆のためにもなるのだから OKだろう とは いかない)


 

5年間ほど 縁があって ビル管理に関した仕事もしていました

年季が入った建物で 賃貸事務所の集合体建物でした いろいろ 勉強になりました

オーナーは 電気工事業を主体とするグループの方でした

電気工事関係社員さん 関係設備機器関連の社員さん などから さまざまな工事実務を教えていた

だいたり 屋上のコーキング(隙間を目地材などで充填すること)を自身もしたり 設備の異常点検 とか 

人通りある箇所の外壁タイルの監視 とか 地下と屋上の貯水槽の点検とか 旧式ボイラーや冷却塔

方式だと思われる いわゆる当時の空調設備関係なども 一通り眺める日常でした

その頃は マンション管理士業務を意識していませんでしたが 最初の就職先が建設会社であったことと

この5年間のビル管理関係業務経験は 今の業務との縁を感じざるを得ません


 

ということで 本日は 建物・設備に関した記事でした

ときどき 法律系○○ とか 設備系○○ とかの自己紹介方式があり 自身も どちらかというと法律系

かな ? とも思われますが いずれにしても 双方の知識を蓄えないと 実務にはならない と 思われます

“ 設備や建物のことは 関知できません ” では 仕事になりませんので

 

マンション管理士試験も 管理業務主任者試験も ビッシリと広範囲の建物・設備関係出題があります

 

実務においても 新しい設備のことの知識にふれておくことの大事さを ときに 痛感させられています

学校時代の知識との隔絶を 圧倒的に意識させられてしまうのは やはり I T というものの 驚異的な進展です

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集会室など 欲しい・・けれど・・

2019-11-30 | マンション〔共用部分・持分・設備・敷地〕

 

 

マンションに関する相談には よく 〔附属〕 という言葉に関連するものが登場したりします

 

附属施設 :  建物の附属物 と 附属の建物 <2④>

 

建物の附属物 :  エレベーター設備・電気設備・排水設備・集合郵便受け箱 等 
             (専有部分に属するもの・属しないもの 共有のもの・そうでないもの あり)  

 

附属の建物  :  マンション本体外部の 集会室・貯水槽・焼却炉 等

 

附属専有部分 :  電気配線のうち純粋専有部分(独立用途部分)に附属する支線部分

             上下水道・ガス供給配管のうち純粋専有部分に附属の支管部分 等



これらの言葉は もちろんのことですが 意味も無く登場するわけではなく 管理の対象のこと

とか 管理運営の方法のこととかの関連などで 知識として必要なことだから あるわけです 




まぎらわしいのですが

「附属建物」 という言葉は 主要な建物を 主たる建物と呼び それに付き従う 例えば物置のような

建物を指す言葉で 不動産登記関係で使われる表現です 

数字を付けて特定はされますが 主たるものと同一の登記簿に載せられ その効果を受け処理される

仕組みです

 

登記のことも 管理運営アドバイスに必要なことがあります

(ちなみに 不動産関係の国家試験などには 
 
登記知識も出題されること 多し です)



登記のことが 登場しましたので 自前の集会室を持っていないマンション管理組合の相談が

あったことに関連して

規約共用部分<4②>の登記 のことを 記しておきたいと思いました

特別決議<31①>での規約設定で 専有部を 規約共用部としてしまう手法があります

所有権の登記名義人等に限って この登記の申請人になれます<不登法58②>

共用部となってしまうので 登記名義人が いなくなります

(もっとも 必ずしも 共用目的でなくて賃貸しして その益を 管理組合のために使うという
 ことも あり得ます)


登記は規約共用部分を設定するための要件ではない のですが 登記をしないままでは

共用部分であることを第三者には対抗すること〔主張すること〕ができません


 

管理組合を法人化し 所有権登記名義人になれるようにして 専有部をいずれかの方法

により取得し 管理組合法人を専有部所有権登記名義人とすることによって

そこを 集会室などとして 利用する という手法 も 検討に値すると考えられますが・・・



昨今は 所有物を整理しておいて スッキリとした態勢で老後をすごしたいものだ

とお考えになるような方もジワジワと増えているようで・・・

それと 現実には利用していない場合もあり 持っているだけで固定資産税や 管理費等を払い

続けるのは 考えもの

というわけで 「ナントカ 処分してしまいたい」 という場面もあり

そのような場合 いままで専有部であったところを 集会室とか 場合によっては 管理人室

マンション管理組合のための多目的予備室 として

使うために 共用部としてしまう ということも あったりすると思われますので

専有部分を 規約で 共有部分に変えてしまうということです 

 

 

顧問として 訪問したり 単発的なアドバイス要請があったりして 訪ねるわけですが

200戸以上のマンションであっても 理事会等のための〔集会室〕 を持っていなかったりします

諸々の管理組合への来訪者があっても 座って会話もできない トイレの用意もない ということも 

あったりします

小規模自主管理マンションにおいても 自由に使える部分があると いろいろ便利であることは確か 

だと思われますが そういったスペースをマンション内に設けることができていなかったりします


いつもいつも 集まりの度に 特定住民の部屋を使わせていただくのも いかがなことか となります

でしょう

 

おおよそは 最初に専有部の全部を所有する者が公正証書により規約を設定するのでしょうが<32>

途中からでも 共用部設定は可能です

そんなことで 規約共用部 などという 極く 稀にしか訊かれないことですが 載せました

少々 専門的過ぎるかもしれませんが マンション管理運営というもの イロイロ と 奥が深いなあ と 

つくづく 思うこと 多し です



上記のことは 概略です

さらに 諸々 確認・検討を要するのですが シンプルに 記しました

 

マンションのこと 全面的に 援助となると 実際 さまざまな 論点が 浮かび上がるものです

管理運営に関わっていない というか 関わりたくなどない 考えている方は マッタク興味なし 

という思いもあるかもしれませんが

ほんとうのところは 自分の持ち物のことなのですから モロに 自身に関係あることなのですけれど・・・

 

 (登場の数字は 区分所有法条項です)


                             

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駐車場のこと 専用使用権のこと など

2019-11-19 | マンション〔共用部分・持分・設備・敷地〕

 

 

 

 

敷地や共用部分等の一部につき 専ら特定の区分所有者に排他的な使用が認められる場合の

区分所有者の権利が 専用使用権 です

 

(定義) 第2条 この規約において、次に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。

八 専用使用権   敷地及び共用部分等の一部について、特定の区分所有者が排他的に使用できる権利をいう。

九 専用使用部分   専用使用権の対象となっている敷地及び共用部分等の部分をいう。

 

ということですが 以上の記述は <標準管理規約> を土台にしているもので

一般には 

建物の共用部分または敷地を特定の区分所有者 または 特定の第三者が排他的に使用する権利


を 専用使用権 と表現していると考えられます

 

そこで 特に 駐車場に関してのことですが 区分所有者に 共用部分である駐車場の使用を認める形として

ア) 分譲方式 : マンション分譲の際に 専有部分とは別に 専用使用 を購入者に分譲する

イ) 留保方式 : マンション分譲業者・旧地主等が 専用使用 を留保し 自らが利用あるいは賃貸しする

ウ) 賃貸方式 : 管理組合と特定の区分所有者間の 賃貸借契約 により 専用使用 を認める

があるとされましょうが 

ウ) の方式が望ましいとされています


区分所有権に随伴するものと考えず 専有部分を譲渡または貸与すれば消滅する 利用契約上の権利 

と 捉える
わけです




標準管理規約〔単棟式)を見てみますと 

14条に バルコニーや 専用庭 などのことの 専用使用権 のことが登場しますが

15条に 駐車場について 管理組合が 特定の区分所有者に 駐車場使用契約により使用させること

ができる と規定されていて [ 専用使用権 ]  という言葉を登場させていません 

 

 

築40年 50年 というマンションあたりに 特に多いと思われますが 上記の ウ)以外の

方法での 専用使用権なのかどうか 問題になることがあるので 事実確認をシッカリとすることが

アドバイスの スタートになる場合もあります

 

駐車場の使用に関する判例が ワンサカあります


マンション分譲初期の時代?の情況の さまざまなパターンは 複雑怪奇とも思えるものもあり

それらの様相を眺めることは


マンション管理運営実務力をより多く育てるのには 格好の材料になるだろうと いつも思わされます

極端な場合は その頃から徴候としてあった トラブルの芽のふくらみを 観察できたりするからです    

今の規準から眺めると よくもまあ このような管理を通すことができたものだ と 唖然とする

ことも・・・



規約共用部分〔区分所有法 4〕に関する トラブルごとなども 一つひとつの事案は アレもコレもと論点が絡み 

法的な考えの検討の入り口に辿り着くまでの事実経緯確認のためのエネルギーは そうとうなもの

になってしまう(自身の力不足であるためでもあるのですが)というのが 

事案に使えそうな判例研鑽の いつもの流れになります

それにしても 住居用専有部を 登記をそのままにして 集会室として管理組合で共用部として利用継続

してきた ということのみでは 規約共用部分登記を経てないので その部屋の持ち主として登場した者が

専有部所有権を主張することもあり 対抗関係そのものでは 負ける という流れは おおよそ 予想できる

ことと思われるのですが・・無知すぎたのか あるいは 知らなすぎる ということにさえ 気付くことは 無理

なのか・・・  

 

というようなことで 本日は 専用使用権のことやら 規約共用部分関係のことやら 質問があったりしました


究極の第三者管理〔特に 自主管理マンションの)についての実務力を 少しでも増しておこうと思うので 

長い歴史を持つ小規模自主管理マンションのスタート時の様相などを伺うことは 手強くもあり ある意味 

それぞれ 個性のある 未経験の世界への 興味も尽きない途への一歩にもなります



それにしても 特に敷地関係の そこに至るまでの路の複雑なことといったら・・・

そういったとき

分離処分禁止 ・ 敷地権 の 制度登場のアリガタサを ズシッ と 感じます

 

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マンション の 1階

2019-10-13 | マンション〔共用部分・持分・設備・敷地〕

 

 

 

以前 顧問として通っていたマンションの低階層に いわゆる

クレーマーさん が おりました

管理組合さんからの情報などで とにかく 上層階の住民

とくに いわゆる 高所得者層が多いとされる職業の方への サマザマな形での

誹謗中傷を繰り返すような方だそうで なんとも困っているので という相談があったのでした

 

管理組合(特に 役員さんたち)も管理会社も 対処に そうとう苦しんでおられたのでした

 

管理会社へも 常識ではトテモ考えられないような長時間クレーム電話が あったりしたそうです

それらのことを聞いたときの感想は 「 なぜに このクレーマー夫婦に そこまでの忍耐・無策の構えが

必要だったのか 

理解できない 」

という思いでした

 

一方当事者からだけの情報で 事に当たるのは 自身おおいに気をつけてはいますが

率直に言って さもありなん という言動で 顧問にも 尋常でない言動で ブツカッテきました

 

管理会社フロントも管理員さんも マンション役員さんも 

ホトホト 手をこまねいていたのでしたが 毅然とした対応を貫き

理事会への出頭を求めたり 電話で直接会話したり サマザマな対処の時間経過とともに

そうした情況から脱出することができたのでした・・・(顧問だけの力ということでは

ありません ジンワリと 管理組合を中心に 総体の力を持って 努めた成果 でした)

 

とにかく 統一性のある 一貫性のある 毅然とした 応対での 言動を続けることがポイントである

ことを 述べ続けましたし 顧問自身としても 直接 対処にあたりました

相手方が 直接当たってくるので 避けてはいられないのです

執行部でも 住民でもないのですが 一人の外部当事者的な立ち位置に就かざるを得ないのでした

 

 

 

おおよそ そうした 不当に問題を起こす人というのは 弱いところ 自己主張を聞いてくれそうな

より弱いところ 

は 今 何処なのか 何処にいるのか 

鋭敏にアンテナをはりつつ 迫ってきます

 

 

 

一種の 低層階住民のヒガミ のようなことが クレームの発生元の大きな要因であったことが 

うかがわれるような 案件でした

そのことを否定はできないかな と 思いました

 

(根底のところは つかめません 人間性そのものが

 なせたクレームなのか どうなのか・・・)

 

それにしても

いわゆる高層マンションの 最低階における日常 ということが よほど 気にさわっていた ? 

のでしょうか ?

 

 

 

 

顧問として そうしたことも経験したのですが

さて 1階での日々の メリットとデメリットを おおよそ眺めてみますと

 

< メ リ ッ ト >

・外出時の移動距離が少なく 行動しやすい

・エレベーター無用の日常 ともいえ 災害時の非難も比較的容易

・専用庭がある場合 利用できることも多い

 

< デ メ リ ッ ト >

・日当たりが悪く 湿気が高い ことが心配

・低階であることから 外部の目線からのプライバシーのこと や 防犯面で 心配がある

・虫になやまされる頻度が 比較的多い

 

などなど

 

 

 

比較的 特に1階は人気がない といわれることが多いですが

高齢化社会ともなり 移動距離の短さなどから 高齢者が好み

逆に言えば 高階層では暮らしづらいこと多しであろうこと

小さい子を抱える家庭にとっては 比較的 転落などの生活上のリスクが少ないこと

専用庭でのガーデニング需要などもあったりし

以前よりも 一階の人気が 上昇傾向にある

という情報もあります

 

 

今回の台風で 川崎市の マンションの一階部分での浸水による死亡のニュースには

驚きました

 

詳細は まだ つかめませんが

避難することも適わない状況だったのか ? と とてもショックを受けました

 

災害には比較的強いのでは と 考えれられているマンションでの 浸水による 死亡 とは・・・・

 

 

あらためて 自然災害などの恐ろしさ と マンションでのことに限らぬこと 当然ですが 防災対策の

重要さを あらためて思いました

 

 

 

詳しい被害情況は これから ですが

やはり そうとう大型の台風でした 

 

当地では 雨もそうですが 長い時間 風の強さに とても脅威を感じました

東日本地震のときの 揺れを つい 思い出してしまったりしました

 

 

被害にあわれた方の すこしでも早い回復を 祈っております

 

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