おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

念のため

2018-10-19 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

早速の ご指摘がありましたので 記します

本日の投稿での 標準管理規約条文の表記ですが

受験生の方にもご覧頂いているので より正確さを期しますが

国が示している マンション管理組合のための「標準管理規約」

には 概略説明ですが 

3種類

☆ 単棟型   →  文字どおり 一つの棟だけのマンション管理組合用

☆ 団地型   →  二つ以上の棟で成り立つマンション管理組合用

☆ 複合型   →  商業施設などと合わさっている(住居だけではない)

              マンション管理組合用

があります    (法人化している管理組合には 別な意味での独特の規約を持つ必要が

            ありますが)

 

本日の記事に登場させたのは 単棟型(法人化していない)の規約です

同様の範囲のことを示していても 条文位置が 型により ずれていたりしますが 

特にことわらない場合は 単棟型を代表としていることが 多いです

(型を示して表記するように 注意したいと思いますが)

どうぞ ご了解ください

 

念のため 記しました

 

                        


重責ある役員なのだが

2018-10-19 | マンション〔機関アレコレ〕

 

最近は マンション管理に関することばかりで 申し訳ありません

が・・・

マンションの管理組合運営状況の診断も私の仕事なのですが

訪問して お話を伺う中で目立つのは

「監事」さんの選任 と その役目についての誤解が多い

ということです

 

任期交替時期になり 総会で役員さんの大枠である人数分を選び

各々の役職は すべて 最初の役員会などで決めている というケースが

散見されますが

理事さんのなかで 理事長・副理事長・会計担当理事など を 互選(選任)し

各々の役を付け合う

ということまでは 良いかな という流れなのですが

理事にならずに残った者 あるいは 役付けの場で 監事立候補をした者を

そのまま(つまり 総会の意思に関係無く)監事に就任させる ということは 

間違いです

監事については あくまで総会で 監事役付きでの選任としなければなりません

これも 重責であることの ひとつの 証左だとも言えましょう

 

おおよその管理組合では 国で示している 「標準管理規約」に依っている

と思われますが そこで そのように明記されています

ということで 今日の記述は 「標準管理規約」に基づいてのことです

(個人的には せめて理事長も 理事長としての役付きでの 総会の場での選任

とするのが 好ましいと思っていますが・・・)

 

どの役員さんも重責を担うことになりますが

管理組合員さんから委任されてなるのですから たとえ 無報酬でも

覚悟を決めて 務めなければならないことになります

 

監事さんは 重責に見合うように 権限も大きく保持しています

 

いまだに誤解が一番多いのは 

“ 監事は 会計の部門を見張っていればいいんでしょう ?”

という点

 

監事は、管理組合の 業務の執行及び財産の状況 を監査するのです

けっして 会計・財産の状況だけをみていればオーケー  とは なりません

 

監事には 重責に見合う権限(反面 義務でもある)があるのです

                 (標準管理規約 38条40条41条)

・業務及び財産状況調査権及び職員に対する業務報告請求権

・不正があると認めるときの臨時総会招集権

・理事会出席義務及び発言義務(権利であるとも理解されましょう)

・理事に対する監督権及び理事会への不当事実等報告義務(理事会招集請求・

 理事会招集権

・管理組合と理事長利益相反の場合の管理組合代表権

・著しい損害事実発見報告を理事から受理する権限

 

 

“ 監事に立候補しちゃえばオーケー  なんといっても 一番楽そうだもの ”

ということでは ケッシテナイのです

 

理事会に出席することは 義務 であり

必要ある場合は 発言義務 もあります

 

ということで 一度 あなたの管理組合の規約を是非ながめてみるのも

有意義だと思います

 

エッと 首を傾げるようなことさえ記されているかもしれませんよ

 

 

驚かすつもりで記しているわけではありませんが マンション購入時に

確認を終えているはずなのに 

“ ペットを飼えないなんて知らなかったもので ”

というようなセリフがトラブルの原因になったりするのですから 

監事等という役員のことに限らないことは当然ですが

気になるときは 基本的な情報は なんといっても規約や細則などで

あらためてでも 早めに眼を通しておくべきと 強く思います

 

ということで 本日は 監事さんのことを中心に 規約や 細則への 関心の

重要さについて記してみました

 

 

 

話は変わり

先日は 任意後見制度のことで いろいろ再学習をせまられたことが

あったりしました

 

当然のことですが

高齢化が圧倒的スピードで進んでいることは 

築年数相当に経過のマンションにお住まいの方における特有のこと

ではモチロンありません

そういった背景があったりで

行政書士としての仕事 と マンション管理士としての仕事が

並走したりすること多しの この頃 です

 

 

                 

 

雲を眺めるのも 私の趣味のひとつ です

事務所の窓からの様々な流れを 自然に ボケーッっとボンヤリ眺めることが

けっこう 頭を涼しくしてくれたりします

 

なぜか 入道雲を見ると 故郷の小学校時代がサッと脳裏に浮かぶのが

常なのですが・・・

 

今年の夏は 終わってしまいました

 

               はたけやまとくお事 務 所

 

  

 

                         

 

 

                          


認定マンション管理士

2018-10-14 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

 

『認定マンション管理士って マンション管理士とは 違う資格ですか?』

という問いかけを受けたりしたので 極く概略を述べさせていただきます

 

世には 認定○○士  特定○○士 など 

国家試験資格名の前に付する 独特の

呼称があったりしていますが

極く最近登場の 認定マンション管理士 というのは 

(一般社団法人)本マンション理士会合会

においての 部内における制度で誕生した呼称です

 

極く簡潔に表しますと 

<マンション管理組合のために 業務上の償いをより強化された仕組みで

為す制度を利用可となり得る対象の マンション管理士>

ナンノコトダロウ と 首を傾げるような表現で 恐縮です

できる限り 端的に というと・・・こんな表現になってしまい 

申し訳ありません

 

依頼を受けて マンション管理組合から管理運営を任されて それに伴ない

お金の管理も託されて 金融機関届出の管理組合の印鑑などを預かるような

場合(いわゆる 区分所有者ではない外部の者による第三者管理の特別な場合

とでもいうような場合) 

万が一 マンション管理士が不正をはたらいてしまって管理組合に損害が発生し

管理組合に賠償責任を負うような場合のために 

その者に代わり 前記連合会(略称 日管連)が 管理組合に発生してしまった

金銭的損害を 給付する という仕組みです

あくまで 日管連に加入しているマンション管理士に係る制度です

 

つまり

補償金給付対象となる外部・第三者管理を行うマンション管理士(補償対象

になり得る業務を行えるマンション管理士)を表す呼称です

 

研修を受け 部内試験を経て 認定されます

私も 合格し認定されましたので そのような重責(報酬をいただきながらの士業ですから

すべて重責であること 当然ですが)任務も可能となりました

 

また あらためて 記したいと思いますが 先日 NHKなどで紹介されてもいましたので

まずは 概略を述べさせていただきました

 

専有部をもたない ・ 住民の方でない 第三者が役員となるケースが増えて

いく気配(経年による建物劣化増大と管理組合員の高齢化等々による管理運営

困難化の理由などの)が窺えますが

マンション問題 いろいろと検討の余地があることは間違いないと考えられます

 

水戸市 青少年会館にて

11月24日(土)  水戸市マンション管理組合ネットワーク主催

12月 8日(土)  (一社)茨城県マンション管理士会主催

のマンション管理運営に関するセミナーが行われます

あらためて ご案内させていただく予定ですが どなたでも参加可ですので

どうぞ カレンダーにメモでもしておいていただければ と 思います

 

日増しに 本格的秋の気配

そのうち 歳末雰囲気が 一気に加速 というこの頃になってしまいました が・・・

 

ミナサマ お元気で

                          http://toku4812.server-shared.com/

          

          

 

    

 

                   

               

       

          

        

 

                         

       

            

    

                                                                                                                                                   

 

                         


とっても特異な仕組み

2018-10-02 | 国家試験受験サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

 

以前にも 述べた話題ですが 「管理組合法人」のことについて

 

まず 「管理組合」 という言葉ですが 世には この言葉が

登場する分野は 相当数あり得るような感がありますが

私の知る限り 一般的に 法的には 

≪管理組合 という場合は マンション管理組合のこと≫

と言えそうですし 

登記関係でも 「管理組合法人登記」という場合は マンション

管理組合のために用意されている登記制度です

 

私自身も 管理組合の法人化のお手伝いに係わらせて頂いています

極く簡単に述べると

イ) 法律関係が明確になり 管理組合が法人名義で銀行口座を開設

   することなどもできる

ロ) 法人名義そのものでの 不動産登記ができるようになる(組合等登記令)

ハ) 取引の相手は 理事など 公示される事項があるので より安全な取引が

   できることになる

 

役員登記の変更などを定期的にする必要があることなどをデメリットとして

捉える見方もあるようですが そういったことにかかわらず

今後 増えていきそうな感じがします

 

自己の住むマンションを 少しなりとも公式に 説明したい時など 

管理費・修繕積立金滞納回収の裁判・強制執行など 

大規模修繕での金融機関との融資交渉など 

将来の建替えのときなど の サマザマな場面で

法人化しておいたことの利益を実感するのでは と 考えます

 

 

法人化に際して いろいろ訊ねられたりした経験上で 記憶に残る

ことがあるので 記してみることにします

  

管理組合法人 管理組合の事務に関して 区分所有者

代理する 

・・・・・これって ナンカヘン ですよね 間違いじゃないんですか

一般に 法人の代表者がした行為の効果って 法人に帰属するんですよね

区部所有者側に 法律的な効果が付くんですか

 

普通 法人のほうが 代理される という立場じゃないんでしょうか

会社という組織だって 代表者らに代表されて というか 代理されて

代表者が行った行為の効果が法人のものとなる つまり会社のものとなる

という仕組みで成り立っているんでしょう ??

管理組合法人というんだから独立した法人格が会社と同様に認められている

はずなのに・・・ おおよそ というか 法人って 代表代理される側ですよね 

普通の形では 

 

繰り返しになるけど 

ヤヤッコシイから 同じようなことを言わせてもらうけど

構成員である区分所有者の代理人が管理組合法人という仕組みって 

要するに法人の行為の効果が管理組合法人に発生しないで代理されている 

区分所有者に発生するんだ ということですよね

区分所有者でつくられている団体のほうが代理人って

なんだか 変な法律ですよね 』 

という そうとうに学習してきていた住人の

鋭い問いかけへの説明の場面

 

というか 私自身も 最初 その条文(区分所有法47条6項)に出会ったとき

“ これ 間違いじゃないの・・・でも 国がおかしな法文を作るわけがないか

・・それにしても なんと不思議な文章なんだろう ” と その理論構成が

理解できませんでした

 

まったくの第三者間において 自然人と団体の間で 団体同士の間で

代表関係 代理関係 があることは もちろん 極く 普通のこと

 

ですが 組織の 極く密接な というか ほぼ同一のもの というような

基幹の間のこととなると 話は複雑になり・・・ 

 

このあたりのことを 高名なマンション法学者さんが 法人格がある場合と

ない場合とで 効果の差異が設けられないようにするための配慮からの法理論

であろう

というような考えというか思いを述べられています(区分所有法26条には

法人組織でない場合の管理者<いわゆる 理事会と理事長さんがいる仕組みでの理事長さん>

に関して【 管理者は その職務に関して 区分所有者を代理する 】とあります)

 

私の 勝手な解釈ですが 会社法での株主と 管理組合の区分所有者には

決定的な差異があると思います(少々? この記事の場合の比較対象に据えること自体 

法律的に は 妥当でないかもしれませんが・・?)

前者は 出資者であり利益があったら配当を受け得るという いわば 条件付受益者

区分所有者のような 確固たる所有権者ではありません

例えば 共用部分等を損傷されて発生した損害賠償請求権は 所有者(共有者)

としての住人が共同で持つものであって

持分を有する共有者たる各区分所有者に分割的に帰属する(全員に団体的に帰属するのではなく)

もの

と理解するのが妥当

本来は 各人の代理になるべきで 一括しての団体の代理人ではない

そうすると とても煩雑な仕組みになるので あえて26条が設けられたりしている

とすると 法人化した場合は この管理者の立場に 管理組合法人自身が登場する

(管理組合法人の理事が 管理者の立場で登場するので 管理者の仕組みは

採用できない<管理者に関する区分所有法1章4節は管理組合法人には適用なし>) 

というあたりが この 相当に不思議な 特異な仕組みがある理由なのかな???

 

極く端的に言うと 法人の構成員各自が もともと 所有権(共有権)保持者であるので

構成員である管理組合員のほうが いわば上位にある本人で  それらの者で

構成されている管理組合法人のほうが 直接の権利保持者としての登場を控えざるを

得ず(というか登場できずに) 上位者(というか本来権利者)である管理組合員の代理人

としての登場をせざるを得ない

このあたりが  

首をひねってしまいそうな 法律構成の 訳なのかもしれない

 

という あくまで 試論で 私論です (参考にもならない程度のものでしょうから

小噺として サッとお読みを・・勝手ですが スミマセン)

 

 

 

マンション管理士試験 管理業務主任者試験は これからですよね

受験生の方には なんとなく お勧めできないような内容ですネ

条文を素直に 覚えておいたほうが ベターでしょうね

ただ 将来 実務では 役に立つことがあるかもしれない(記述の内容のうちの私論や

勝手な試論は除くとして) マンション法 やはり ケッコウ奥深いなー と 

自身が “ エッ なんだこれは ” と思うことは おおよそ 第三者も

疑問に思っていることでしょう

突然 訊ねられたりします

 

少なくとも 珍しい条文だなー と思うだけでも 気になって いろいろ

調べまくったりするだろうと思うので 

そういう意味で 役に立つことがあるかも  と・・・

〔繰り返しで申し訳ありませんが エッと感じた方は いろいろと調べてみてください

あまり こだわった書きかたをしている参考文書が 意外と見つけられないでいます

時間があったら いろいろ読み流してみるのも いいかも

いろいろな論点が絡むので 手強いでしょうが 地力は付く気がします

上記は あくまでも 一介の巷の素浪人の 私論 ですので ゴメンナサイ〕

 

 いずれ 時間がとれるとき もう少し 落ち着いた記述ができるように

 考えようと思っています                

 

                                               はたけやまとくお事 務 所