おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

〔認定〕マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

初回理事会有能アピールプライド合戦

2019-02-28 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

(自身の業務姿勢というのは さほど 変わらないのでは

と 思っている

ということで 同様なことを 繰り返し 記しているようなことにも なるのですが・・・)

 

 

法や規約をもろにブッツケ合って

主張し合うことも止む無し ということも ありましょうが 

そのような基準に頼るだけでは 物事の進みは鈍すぎることとなるし

争いごとになってしまうことも


その後 真の収拾までには なかなか辿り着けず・・・



人間界には 感情のシコリという大きな壁が立ちはだかることが

けっこう 多い

 


案件そのものの精算が済んで 清算がつき これで成算の可能性大

となっても

最後の壁は それまでの行きがかり上の言動による 気持ちのモツレの始末

これが シンドイ

 

われわれ士業者も立ち入れない? 隙間ができてしまい

できれば 全面的仲介整理 といきたいが

なかなか 困難



発言者同士の気持ちが どうにも・・互いに収まらない

という厄介なものですので 



 

感情もつれ分野での橋渡し役は可能業務ではあります

当たって砕けろ式の設定の出会いのほうが 

用意周到の法や規約類を前面出しの解決方法より

とても効果的だったりします


 

いつも思うこと

どうして 穏やかな第一声をきっかけにできないのだろう

率直な意見もけっこうですが 伝えたい内容は同じものでも 

要は 話し方と タイミング


マンションの理事会などで いつのまにか アレヨ アレヨ

という間に 派閥などできたり 特定理事さんが孤立無援状態になってしまっていたり

そうなると なにかにつけて 反対 とにかく 反対 ということになっていたり・・・

 

 

人は まったくのところ 感情の生きもの


主張を最初から100%ブッツケあわないで

静かなアイサツからスタートしていれば 早期の手打ちの場の情況も

出現 ということだったかもしれないのに・・・今となっては もう

 

そんな折に 理事会訪問の依頼があったりすることもあります



人生観 広く生い立ち 県民性 などなどが要因 なのか ?

人と人との行き違い

なかなか 思い通りにはいかないこと多し



芸がない会合だな と思うこと 大いにありますね

最初から 向かいテーブルに双方一列に並び

なおかつ その平行テーブルの間隔5メートル以上

なんてものが

それでは 最初から ディベート会場みたいで・・戦場そのもので

芸がなさすぎるなーと感じてしまう

(正直なところ 外部の者が 机の配置までに注文をいれるのは

 できにくいことですね) 

基本は なにごとも誠心誠意が大事

それは誰もが言う当然のことですが 雰囲気作りも必要

と つくづく思うのです


 

顧問として 会議に同席させていただくと おおよそ その組織の現状を垣間見ることが

できます



真意を すこしでも多く聞いてもらうことの難しさ身に沁みています



 

マンションの理事会とかでの 役員同士のプライド合戦

職歴だの 職位のことだの 学歴のことだの 

出身大学の それとなくならまだしも ミエミエの自慢話だとか・・・

圧倒的に 男性特有 ? の問題


定年後の悠々自適生活なら もう少し 心のゆとり 大人のゆとり が

あってもいいのでは と 思ってしまうのですが

概して 女性にはあまりみられない場面での 人格のミミッチサ が 見え隠れして

情けなくなるときがあります


マンション住人から受任の理事という立場の任務があるのに・・・

 

言動に出ますね その人格のサイズが

 

 


 

 

みなさんの 職場 マンション生活の場での会議のあり方は いかがですか

 

妙なプライド合戦 は ありませんか

 

モチロン 自身も しっかりと気をつけなきゃ と 思っております

 

妙なことを クドクドと言っていたりしていないように・・・

自身を注視しつつ ですね

 

 

 

私は 会話は大好きなほうです

職業上の会議でも 有意義であることはモチロンとして

自然で 楽しいほうが当然好ましいものなのですが

そのような会合には なかなか めぐりあえません
(ごめんなさい 贅沢なことですね)

 

とにもかくにも 仕事上の会合では 依頼者の正当な利益のため

モチロン がんばります・・・

実効的で しかも共同の利益に貢献する 

自然な調子のリズムに乗る会議を目指しながら

 

というようなことで

依頼のあるマンション理事会の修復 活性化に 力を尽くさせて

もらう所存です

 

本日も マニアックそのものという話題で オソレイリマス               

        

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後見人になるとして・・

2019-02-28 | ◆ 業 務 参 考( 総 合 )

 

 

国のコメントに マンション住民さんへの管理運営アドバイス担当資格者として 

「行政書士」

も 登場します

 

私の場合は

マンション管理士として あるいは 行政書士として

マンション住民さんの中へ 第三者管理者として

係わらせていただくには 

できる限り ワンストップで 物事に対処できるように

しておくこととしよう ということで

住民さんの高齢化のこともあり

いろいろと 学習すべきこと多し です

超専門的(でもないかな)? なことであっても プロであれば 

知識として持っているに

こしたことはないでしょうから

 

 

 

統合失調症により心神喪失の奥さんに対して夫が

離婚訴訟を という場合
 

特別代理人による手段ではなく後見人制度を使うべき

とされているはず



その訴訟限りの いわば臨時の法定代理人ともいえる特別代理人制度では 

被告とされる奥さんの保護に不十分だし

広い意味の監護を任務とする者に 訴訟をまかせるべきだし

離婚訴訟は もともと代理に親しまないこと が その理由として

挙げられています


つまり
 

後見人さんは
 

訴訟担当

も 務めの一場面になり得るのです

(安易に? 後見人を引き受けさせてもらうなんぞ

とても 決断できそうもないことを再確認

とにかく 重責ある役目 ではあります)



以前にも このあたりのこと いろいろ 考えて記していたことが

あったような・・・

そんなこんなあたりを確認していると

≪・・・不在者に裁判を起こす場合は・・・?

不在者って  
住んでいたところに帰ってきそうもない人

で 

裁判を起こしたいときには

そうか・・・公示送達の方法でもいいんだナ・・・?

アレ 不在者の財産管理人は訴訟上も法定代理人に・・ナレルンダナ・・? 

硬いこと言うと

民法上の特別代理人だから訴訟上も法定代理人になれる者の仲間に 

不在者の財産管理人だって入れていたはず(民法の25~29条)だったな?

代理人がいるからって本人には不可というわけじゃないんだろうから 

公示送達で本人にブツケルのも可だし

不在者財産管理人の方へ ・・? という場合も

訴訟の種類によってはあり得るンだな?・・どうなのだろう


併用はマズイとしても どちらか優先的に選択しなければならない?

?というわけでは・・・

あーあ また確認作業に時間をとられるハメになりもうした ≫



なんぞと 次から次と とりあえず を超えて

脇道っぽい ところへ ノソノソと 入っていってしまう癖が出て

余計な作業がフツフツと湧き上がり

( これも 曖昧な知識と 力不足のなせるわざ )


とにかく ブツブツ言っていないで

確かな知識を 掴まなきゃ

 

 

ということで 2月 如月の 最終日です

 

それにしても 高齢化に限らず 多くの人が住むマンション

相談も 対応も ナンデモアリ くらいの構えをとっていないことには

外部専門家としての第三者管理者の役目 務まりそうもありません

 

でも 挑戦 さらに 挑戦です

 

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商い(事業)の形

2019-02-28 | ◆ 業 務 参 考( 総 合 )

 

 

 

以前にも 記したことがあるのですが

最近にもあった質問 なので

ほぼ そのまま 載せてみます

 


“ 外国の方との共同出資で チョットした事業をしたいのですが

LLCLLPいうのを耳にするんですけど これって

株式会社とかと どう違っているのでしょう

私みたいな立場の者は どんな形がピッタリなんでしょうネ ”

 


株式会社だと 要するに 議決権や利益の関係の基本は

 


出資額が すべてを仕切る ようなことに 結果的になる


お金がないけどノウハウなら 

ノウハウがなくても 出資ならなんとか

という企業人が多少自由に しかも 個性を出し合いながら

団結する仕組みには どちらかと言うと向かない
 


種類株式で そのあたりのことを補うこともあるが

大げさすぎる? ような気がするし もうすこし簡易に まずは個性をも

だしやすい仕組みがいい


とすると LLC(合同会社)やLLP(有限責任事業組合)の説明もさせてもらう

ことになりそう



《 もっとも 他には 個人企業・民法上の組合・商法の匿名組合・

特別法による投資事業有限責任組合などもあるし

この場面ではお勧めできないが 稼いだ利益を分配することに

あまりニーズがない場合には 一般社団法人・一般財団法人 という

ことさえあるし 

各種の協同組合組織(中小企業協同組合法によるものと

農協・生協など特別法によるものがあるが)

保険事業をするには相互会社(保険業法の定めによる・・会社とはなっているが

正確には中間法人的なもの)の形もあるし


最近よく聞く 信託という仕組み(信託法による)もあって 会社や

組合と同じような形として利用できそうになっていることも 一応話題になることもある


もちろん 会社法で合同会社(LLC)の他に株式会社・合名会社・合資会社も控えている

が・・ 》

とにかく 商い(事業)の形は サ マ ザ マ





というようなことで

いろいろ話をするうちにたどり着くところは

“ そのLLCLLPて どこがどうちがうんですか? ”



★ LLP要するに 組合 

  構成員全員が有限責任

  構成員間の契約自由

  組合だから私法上の法人格はない


☆ LLCは要するに 会社

  だから社員と呼ぶことになって社員全員の有限責任

  会社組織だから定款が登場して定款で自治
  
    会社だから法人格がある
  

“いざというとき有限責任って取り立ての範囲が区切ってあって

身ぐるみはがれることはないってことですよね ?

それじゃ 全員有限責任で ある程度自由自治があって ということだと 

ホトンド 同じじゃないんですか? どこが違っていて  と  の違いなの?”


最大のポイントは 税の関係あたり
 

日本では 私法上の法人格の有り無しと 法人課税がされるか

どうかが関連して判断される

どうしても所得税の累進課税と 法人税の税率が一定の扱いの差が気になる

企業を立ち上げて初めの頃の損失が多そうなベンチャーだと

組合の仕組みなどを利用することで組合の損失を組合員の所得と相殺

できそうなことになりそう・・個人課税だとできそうだけど法人課税だと 

こうはいかないことになりそう

(でも 税務署も さまざまな方向から眺めているからネ)・・・

ということあたりで 結論めいたことを言わないといけなくなり

要するに LLCLLPの大きな違いの一つは

会社課税か 組合員個人課税か というところあたり

裏話?では 合同会社のみでもOKともいえそうなのに

なんでLLPまで登場したかというと LLCで個人課税をという

流れがあったのだけれど膨大な監視費用がかかりそうであって

つまるところ法人格のある合同会社(LLC)に構成員課税はまずいだろう
 
ということで 個人課税を可能にする形としてLLP誕生

となったらしい?・・

というようなお話まですることもあったりで・・・

ナントナク “よーし その形で 商売をします”

という声をきかせてもらって ひとまず会談終了 と 流れて行ったりする・・・








それにしても 人生どんな場面でも 選択肢が多いということは

いいような ある意味 都合が悪いような・・・

株式会社のことの話は省きましたが 役員体制などどんなふうにするかを考えると 

株式会社だけでも ビックリするほどの形があるのですからね・・・

選ぶのも 楽しいやら? 苦しいやら



企業なんてあり得ない と 今は 思っている方でも

いつ どんな ハズミで あるいは事情で ? 商売でも始めよう 

夢想しないとも限りません(やむを得ず事業開始に進むかも)から・・

人生100年時代に突入ともなって

もしかすると今までよりも多くの場面で

誰にでも 一応 あり得る噺 とも言えそうなこと?です?から



ということで 本日は 仕事の仕組みの形 に関するおはなしでした

 

 

 

当地は 春が グングンと近づいてきてくれているのを感じますが

みなさまのところは いかがですか・・・

 

 

 

(いつものことですが 法律論に関しては概要を記しただけです
どうぞ ご容赦をお願い申し上げます)

                       
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総務大臣指定試験機関のこと

2019-02-27 | ◆ 国家試験受験サポート

 

 

知り合いの方が 今年度の行政書士試験に

合格しておられました

心から その 努力に 敬服したのでした

 

 

あらためて 関係の記事を載せておこうと思います

 

受験申込者 と 受験者 双方1300人ほど減でしたね

受験申込者 50926人

受験者   39105人

申込はしていても 実際に受験場には向かわなかった人が

けっこういるのですね いろいろな事情はあるのでしょうが

それにしても 1万人以上の受験者がリングにあがってない

ことは 驚きです

 

合格率は 12.7% 

合格者を申込者で割ると 9.8%

(私自身は 後者の数字のほうを 受験者実情を表すものとして
 より 注視してしまいます)

 

合格者年代  40代 1300人 

       30代 1500人

       20代 1100人

       その他 1000人

男性     3600人

女性     1300人  (いずれも 概数)

 

最年長合格者 77歳  最年少合格者 16歳

申込者最年長 94歳  申込者最年少 13歳 

 

 

記述式 60点 というのが やはり 大きな決め手になったのでしょうか

今年度の場合は 特に 行政法の記述式を まとめられたか否か

が 勝負だったかな ?

 

昨年もそうだったと思うのですが 民法記述式は 手堅く処理しなければならない

ところでしたね 

基本的なところは シンプルな 素直な思考に努める

記述式なのだから と 必要以上に身構えることをしない

ということの大切さを思いました が・・・

 

 

出題ミスで 全員に4点を配点したとのこと

こういうことって 合否に 微妙に というより 影響が大きいですよね

大いに迷って この問題に時間をかけすぎたとか

あれこれ考えすぎて 判断エネルギーの損失が大きくなってしまった

とか・・・

 

答えは一つ という前提で闘っているのですから 

そうとうに葛藤があったことでしょう

 


 

 

出題ミス 絶対に避けなければならないことだと 思います

 

点検に点検をかさねてはいるのでしょうが・・・残念なことです

 

範囲においての足きりは設定されていますが 6割獲得で 合格

前年度 合格率15.7% 本年度 12.7%

ということで 次回は 問題の難しさを やや強める のでは ?

というような感がありますが・・・いかがでしょうか ?

 

 

あっという間に 3月に突入 

少しピッチをあげて 作業進行しなくては・・

 

当地は あちらこちらで 梅が美しいです

 

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明治の文に触れてみたり

2019-02-26 | ■エッセイコラム・ダイアリー

 

 

 

久しぶりに たわいもないような 肩の凝らない ものを

 

 

仕事がら 古い手書き文書にお目にかかる ということもあり

四苦八苦しながら なんとかかんとか 意を探る などということもあります

 

なぜか そうした折に 

どういう加減なのか

明治の大家さんの本を眺めたくなったりして・・・

 

久しぶりに 一葉さまの 【大つごもり】を手にしたので・・・

リバイバル 編集記事で ゴメンコウムリマス

 

 



 

[・・・よき事には大旦那が甘い方ゆえ、少しのほまちは無き事も有るまじ、

厭やに成ったら私しの所まで端書一枚・・・・]

2003年に手に入れなおした岩波文庫版

独特の味があるなあ  明治の文(もちろん その当時そのものの表記

というわけにはいかないが・・・第一 自分には読めないだろう)

なんて思いながら 読み始めて 

“ ン   なんか  ひっかかっているな  ・・・そうか  あのときの

あの言葉 ”

                ほまち

   主人に内密で家族・使用人が開墾した田畑、また、たく  
   わえた金
   役得
   へそくり
   個人の所有となる臨時収入


20歳代 公務員であった頃 ある夜 勤務を終えて帰ろうと

役所の外塀を曲がろうとするとき

闇から 若い? 男の声

“どうです 
ほまち なんですが  どうです・・・ ほまち  ”

とかなんとか そうか   もしや  

彼はあの時 
ほまち 

と言ったのでは・・・


あきらかに 独り者の役所勤め男の帰りを待ち伏せていたようなシーン

カードか写真か よくわからなかったが そのようなものを片手にチラツカセ

こちらの気を誘っていました


闇の中で男に勧めるもの  たぶん あのてのもの ? だったのでしょう か・・・

そんなところで お硬い実務参考書はセールスしないでしょうから

わたしも まだまだ初心(うぶ)でしたね

“ こんな寒い 暗い場所で しかもヒソヒソ声で 変わったセールスなんだな

もっとハッキリ 売り物を眺めさせてくれればいいのに ”

なんてことを心の中で呟いていたのでした


想像ですが 小遣いに困っていたのか 親分への上納金が足りなかったのか
 
惚れた娘さんとの駆け落ち代をつくろうとしていたのか・・・


まだ 雪道だったかもしれません  いかにも薄い 大きめの背広だけで

寒かっただろうなあー

とにかく お金が要だったんでしょうね

相手が悪すぎました よりによって野暮な貧乏書生に

もっと機転を利かして察してあげればよかったのだけれど・・・・なにしろ
 
わたしときたら  30年以上後に ァ そうだったのかな

ですもんね

ゴメンナサイね  オア兄さん  

そういえば オア兄さんの その場からの去り台詞

『どうしょうもない 世知らず男め』 という感じだったなアー 

でも わからないな  素人の男さんだったかも



遠い昔の記憶が ひょっこり と 登場しました

ありませんか 皆さんにも

ん十年来の ?



それにしても

いい題ですね


 大つごもり 
   

これだけで 小さな文机と一葉さん と 明治の巷が浮かんできそうな・・・

 

他にも とても素敵なタイトル ありますね


私のお気に入りを 二つ


  
≪ 私 鉄 沿 線 ≫
    
            ある歌謡曲の題(映画にもなりました)

            この
4文字 だけで 絵になりそう

            街並と 巷の人々の声 と 遠く汽笛が聞こえて きそうな


                       




  
≪ 中 世 の 秋 ≫ 
    
            20世紀最高といわれる歴史家

            ホイジンガの傑作

            
4文字 
だけで

            幽かな灰色の大気


            騎士に降りかかる落ち葉を感じます

 

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ガンガン変わる

2019-02-22 | ◆ 業 務 エ ッ セ イ

 

 

 

以前 「ドンドン変わる」 というタイトルで 法の改正に関して 

記したことがありました

 https://blog.goo.ne.jp/toku2184/d/20150314

 

ところが 極く最近の変わりよう あるいは これから数年内に変わることは 

ドンドン どころではありません

ガンガン という表現を使いたいほどのものです

 

量の大きさ

質の深さ

分野の広さ

日常に密接で身近なものの多さ

 

どの基準においても タイヘンなレベルのチェンジです

 

民法関係
 

 総則
  意思能力・意思表示・代理・債権の消滅時効 
 債権法
   法定利率・債務不履行損害賠償・契約解除・危険負担・保証・債権譲渡

   相殺・定型約款・売買・賃貸借・請負・委任・組合 など 
 
 相続における重要なこと

 
 遺言における重要なこと

   https://blog.goo.ne.jp/toku2184/e/44b180f5e55f6f59ddec2cd63e711087

   https://blog.goo.ne.jp/toku2184/e/3c21aa4e2a85f9e7d987f57c41d4efb4

 


労働法関係
 
  雇用対策法
 
  労働基準法

  
  36協定による時間外労働時間に絶対的上限規制

  
  中小企業の月60時間超の時間外労働に対する割増賃金率(5割)猶予措置廃止

  
  10以上年次有給休暇の5日について使用者時季指定付与

  
  フレックスタイム制清算期間上限3カ月に延長

  
  高度プロフェッショナル制度の創設

  
  パート労働法・労働契約法の改正

  
  労働者派遣法の改正

  
  など

 

 

 

「ドンドン変わる」の記事のときは 会社法関係の変化で 日常一般生活には 

直接降りかからない?ものでしたが

今回の変化は 日々の生活においても まさに ガンガンと鳴り響くような

動きを伴うものです

生活に直結の民事の基本的法の 民法  

サラリーマン自身 そして労働する者を雇う側にも関係する 労働基準法 

などの変化ですから

 

巷の人も 資格塾講師さんも 国家試験受験者さんも お役所の窓口担当さんも

法整備担当最前線公務員さんも 専門書改定本に追われる出版編集者さんも 法学生さんも

いわゆる法律顧問さんも 旧条文知識ガンジガラメ詰め込み済みの老学者さんも

みんな みんな タイヘーン

 

 

本日の記事は 法の変化のこと  

法は世につれ というところでしょうか

 

変化は さまざまなシーンで 進行を早めている ような・・・

 

 

 

変化の時代 という言葉は 少年の頃から 度々聞かされてきたように思えるのですが 

最近の世の様子を思うと 実感をともなって 今までにないレベルで 

その言葉の響きに肯けるような気がしています

 

様変わり という言葉が これもまた今までに無いほどに 世の模様の変化のシーンで

使われ続けることだろうと考えてしまう 

そんな思いを強く持つ この頃です

 

 

世の変化の要因は その各々の変化により さまざま ではあるでしょうが・・・

震撼の 少子・高齢化 

おとなしすぎる経済の世 

そのあたりが そうとうな契機になっているのでしょう か・・・ ?

 

 

国内に限らず 世界全体で様変わりエネルギーが どこでどんなふうになるのか

予測困難すぎ

という感があるように思えるのですが

皆さんはいかがお思いですか ?

 

 

でも いずれにしても

動くことなく いつまでもそこにいればよい というわけにもいきません ネ

変化に 徒にオドオドせず とにかく 歩いていかなくては・・・と 

背筋を 今 伸ばしたところです 

 

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住民としても学習

2019-02-22 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html

 

硬い話で もうしわけありません

上記は 

国交省 ホームページトップ⇒住宅・建築⇒マンション政策⇒マンション管理について

と辿り着くところの リンク です

そのページの最初に登場するのが 

「マンション管理の適正化に関する指針」

です

 

この指針は なぜ ページのトップバッターとして登場するのか?

シンプルに言わせていただくと 

<マンションの管理運営に大切なことが ビッシリと しかし簡潔に 載せられている>

からではないかと思われます (私個人の 感想ですが)

 

限られた時間に マンション住民さんに できる限り多くの大事なことを

伝えようとする場合に

私としては一番多く選択して利用させていただくページです

 

その指針の中に 

 ≪三 ・・・・・マンションの快適かつ適正な利用と

 資産価値の維持

 を図るため、・・・・・

 定められた管理規約、集会の決議等を遵守する必要がある。

 そのためにも、マンションの区分所有者等は、マンションの

 管理に関する法律

 等に関する理解を深める

 必要がある。・・・≫

という箇所があります。

こういう場合の表現として 法文などに多いのは

〔努めることとする〕

とか 

〔努める必要がある〕

などが多く使われるのですが 必要 と言い切っています

 

 

マンション管理士として 顧問業務等を任される身として 最近特に思うことは

この 法律 に関する理解 という部分のことです

 

法律 などというと 『面白みなどには全く無縁の あまり係わりたくない知識だ』

という感想をお持ちの方が多いことでしょうが マンション管理組合員の一員として 

自分の財産価値を維持していく立場にいる以上は 基本的な法律知識は 

是非とも必要なのでは と つくづく思うのです

 

お忙しい日常でしょうが どうか できる限り 知識と触れ合う機会を少しでも多く 

お持ちください

まずは 自身の住む マンションの 管理規約 を 一読 できればジックリ 見てみること

そのうえで 知識を さらに広めたいとするなら 国交省のホームページや 

インターネットでも見られる 

<標準管理規約>

親分格にあたる 

<マンション法> ( 建物の区分所有等に関する法律( 区分所有法 ))

をも眺めてみてください

 

 

そのようにして 

住民さんたちの学習も一度くらいは必要と思われたときは

役員さん どうぞ 国でも推奨している私たち資格業者を 呼んでみてください

 

というわけで つまるところ アピール記事にもなってしまっていて申し訳ありません

 

役員さんたちと理事会などでお話させていただいていて どうにも 

法律的感覚が乏しすぎる方が

おられたりして・・・ 説明は尽くしたつもりでも なかなか 規約や法の真意を

理解していただけない

ことが多々あったりするものですから・・・思い切って 本日のブログになりました

どうぞ ご容赦を

 

 

 

プロ自身が言うのもおかしいのですが

たしかに マンション関係法は 独特の複雑さを含んでいて 

民法をそれなりに学んだ者にとっても

なかなか手強いところがあります

私などは その手強さと 特殊な部分が多いところに惹かれたような

魅せられたような感をもっています

この分野への受験当初からの学習熱は 醒めることがありません

とにかく トップレベルで 興味も読み甲斐も尽きない分野です 

(業務における好き嫌いレベルや順位のことは 相応しい表現ではないでしょうが・・・

 どうぞ ご寛容ください)

 

 

 

 

日一日と 春を感じるときが 多くなり

ホンワカ と うれしくなります

今日は私の唯一の家事手伝い ゴミ出し日だったのですが

ゴミ置き場からの帰り途 ジョギングしたら なぜか 北国の中学校の卒業式日の

帰り道風景を

思い出したりしました

なんとも懐かしい 私にとっての永遠のシーンなのです

 

皆さんの 卒業シーンは どんなものですか

 

そうそう 今朝知ったのですが 北海道の地震

この季節に さらに たいへんですね

北海道で 約25年暮らしましたが さほど自然災害の記憶はないのですが・・・

変化が起きているのでしょうか ?

 

災害などに縁などあり得ない という地が 日本から無くなっていくような・・・

 

               

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最高裁でOKなのだから ?

2019-02-21 | ◆ 業 務 エ ッ セ イ

 

 

(質問があったりしたので 以前記した部分などを基にして 

あらためて記してみます)

 

録音されていることを認識しないで 思いのたけをブチマケ

それらが 相手方にコッソリと保持され ある朝突然公開される

諸々の場面を想定するだけでも ゾットスル

自身に置き換えると 
日常の場で 業務の場で 
自己の信念や 
自己のプロとしての規準で

考えを述べているのだから それが どのように披露されようとも

改変とか ことさらに悪意ある使用をされない限り いたしかたない 

ともいえそうだ

(想定内の披露の形ならば 自身も想定しながら 

行動するしかない と 覚悟をしている)

 

 

顧問業務等をしていて 発言が秘密裡に録音されていたことも

今までに あったかもしれない ?

本意ではないが いろいろとこ込み入った複雑にからんだ状況に

至ってしまった事例

もあったので そんなことを 思ってみたりした

 

 

秘密録音(ここでは その定義を 

シンプルに 

相手方の明示の同意のないまま

音声を記録すること 

とする)

については 

敢えて述べると

原則合法 原則違法 からはじまり 限定合法 比較考量説

などなど きりがないほど?の考え方があり

「違法収集証拠」 とか 刑法の「公共の利害に関する場合の特例

230条の2」 とか 

「正当行為 35条」 

等々にも絡み得る

とても やっかいな議論になるところ


 

・・・最高裁では合法とされているはずだから・・・

などということで 

シンプルに割り切って気にしないで録音してしまえ

という基準での行動は アブナッカシイ と考えられます

 

判例というのは あくまで その案件自体についての判断

その後 一貫して どのようなケースにおいても 秘密録音OKなどと

断言できるようなものではありません(モチロン 考えかたは参考になりましょうが)

 

≪・・・録音の経緯・内容・目的・必要性・法益利益の権衡などを考慮し

具体的状況のもとで相当と認められる限度で可能・・・≫というような

表現でしか述べられない と理解される としても 無理もない?のか

 

ということで けっして 『 相手方にナイショで録音すること なんら

法的に問題なし 』 という単純なことではないのです


(今までの経験からすると 一部にそのように 軽く考えている方も そうとう
いたような記憶がありますが・・・)

 

 

もっとも 自身は 相手方の同意を得ての録音も 秘密録音も記憶にありません

そのような行為を必要としなかった ということですし

なにより 録音を意識しての討論・会話というものの 息苦しさ?みたいなもの

が どうにも苦手

というか 性に合わない とでもいうような・・・

 

 

今にして思うと 発言の内容には後悔はナイ が つい声量がいつもより

大きくなったり 止む無き討論の場で つい 互いの連続攻撃?もどき に

なってしまっていたりしたことは

あったような記憶もある ? が それもこれも 自身の自己責任 というか

己そのもの なんら 嘘はないのだから(だからなんでも許される という

ことではケッシテないが) 潔くすべてを請ける とも言えそう・・・

だけれども そうしたいわばワケノワカラナイ特殊な御仁への 特殊な発言部分だけを 

集中的に 編集し

見計らったように公開され得るかも 

となると・・・話は複雑にならざるを得なくなる

 

 

ということで 内容は 一応まともでも 声量とか甲高い声調 とか

そういったものには 業務上では特に 注意しよう などと 思っている

本意でない解釈をされるのは やはり 残念至極

プロとしても 無駄な誤解はされたくないので

 

 

ということで

自己への注意を含め このブログを記してみました

 

 

 

いかなる行動も つまるところは 自己責任下の判断にて

というところに着地点があるようですね・・・

当然といえば 当然のことですが(特にプロの業務上のことで言えば)

あまりにもワケノワカラナイ役員などの説明には 声量がジワジワ上昇して

しまっているようなことがありそうで・・・ 

注意のうえにも注意です ネ

 

                  

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どれにしようか?チョット迷う

2019-02-21 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

 

どれが争いのほぼないところの 正当な あるいは 妥当な

 説なのだろう

 一応 あらためて検討してみようか ?




管理組合を法人化しているマンションにおいて

滞納対策処理の一環として滞納者の専有部分を合意取得し

所有権移転登記を経由し

管理組合法人を所有権登記名義人としての所有物件とした

 

その後

この区分所有権を売却して新たに組合員を迎え入れる場面で 

この区分所有権売却処分要件として

 

一応 広く あり得るだろうとの考え方としては・・

 

 

 

概略羅列してみると

 

 ☆ 組合員の全員合意(実質的にも共有物変更と捉えられるから民法での原則処理で慎重に)

 ☆ 区分所有法の趣旨から第17条あるいはそれに準じて 4分の3要件

 ☆ 民法252条を軸に考え 過半数

 ☆  区分所有法39条(区分所有者・議決権の 各過半数)

 ☆ 執行権を有する理事による執行として理事專権遂行(区分所有法原則:理事過半数)

                 <規約で理事会ありの場合 出席理事過半数など>

 ☆ 公序良俗に反しない範囲の特殊要件を規約設定しておくことで可とする 

                (臨機応変な滞納対策処理という特殊事情を勘案して)

 ☆ その他の手法 ?

 

 

 

滞納金対策執行機関の一連の行為と捉えることができると判断し

理事会決議 理事長執行 ということでも可 とするか・・・

総合的に判断すると 総会普通決議 あたりが妥当か とも・・・

 

 

 

行政書士業務においても マンション管理士業務においても その他業務においても

スンナリ遂行方針決定ということは ほぼ無く 

チョットばかり選択に迷う という場面多し です

 

ズバッと この手法で と 断言できるようなことは それほど無いのでは 

という思いがあります

だからこそ 依頼を受け 報酬を頂けるような実務に係わることができる立場に

いさせてもらえているのだ

アッサリと解決できるような内容なら 一般の方からの依頼などないだろうから

 

定説 というものがあるようでないようで 堅固な理論というのには 

プロとしてもさほどめぐり合えない

というような気もしています

 

 

ということで いろいろ 調べものと 検討をしております

講師やら 定期業務やら 管理診断やら 

スケジュールが ジワジワ 浮き上がってきて・・・

 

 

春の予感 の 漂う 本日 9時25分の事務所にて

 

                 

             

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海辺の丘にて

2019-02-20 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 (以前の記事を参考にしたものです)

 

 

 

築40年以上経過マンションが増えてきていて
 
マンション管理士として 経験上 

最近 頓に考えさせられること

マンションにおける管理費等滞納問題の深刻さは

いわゆるリゾート型のそれに 多くみられるようだ

 

理由は 

利用頻度が おおよそ 意外と少ないことにもよるのか


自己所有物たるマンションの管理運営の把握に


さほど熱心でないことが多く 


管理費請求書を眺めたことなどを契機に 


例年とは違う時季に久しぶりに訪れてみて


海辺の丘に立つ経年の所有物件を


あらためてジックリ眺めて


≪・・・こんな価値低下物に いまさら 管理費なんぞ


マトモニ払い続けていられるものか・・・


今さら こんな様子のものをリゾート用・投資用


として欲しいと思う者も まず いないだろうし 


買い手などいまさら・・・

手放すことも まず だめだろう・・・≫ と

呟き

 

共同所有部分を抱えるマンション管理組合員としては

当然のこととして 管理費等を払い続けるべきことは


必然の義務


年に一度の利用であろうが

管理会社に管理組合業務を委任していようがいまいが


自主管理で 渋々受けている役員に対し有償であろうが


無報酬であろうが


とにもかくにも


最終的管理運営責任の所在は 個々の管理組合員の


総体たるもの と 捉えられよう



最後の最後まで 共同使用部分をも抱える所有者責任


を全うしなければならない


価値がどれほど下がろうと

共同で構成している形をたたむまで より正確に言うと 


建物解体後であろうと 個々の関連債務は残り 分割債務


としてであろうとも 


負の遺産として 


完済まで 引き継がれ続けることになる

 

 

 

 

専有部分の建物の表示

家屋番号・建物の名称などを提示 滞納管理費等を


権利として示すなどして 


区分所有法7条 先取特権(民法303) 


という 心強い手段が 一応ある

なによりも 法定担保権 なので まず裁判所の力を借りて

債務名義(判決書等)を得て そうして強制競売手続 


というような場面をカットできる


抵当権実行と同様に ただちに競売手続(担保不動産


競売の手続)が可能(民事執行法 180・181等)

もっとも 競売などという物騒な?手段は差し控えたいが

どうにもこうにも現状を理解していただけない場面では


マンション管理運営における共同の利益遂行のために


はやむを得ないケースもあろう

 

区分所有権が 甲から乙 乙から丙に移った場合

<甲⇒乙⇒丙>


乙は中間取得者で現在の区分所有者ではなくっているが


甲が滞納した管理費支払義務があるのか


特定承継人の立場(区分所有法8)の問題ですが


地裁判例ですが 丙も支払い義務ありとされているよう

 

そのようなことで 今さらながら? 当初からの住人さんに

も マンションの一員になるということの意味?というような


ことの説明を 40年後に 初歩スタートコースからしなければならない


ため 


顧問として


うごめいていたりしていることもあったりする 

 

他の仕事もあるが まずは 滞納問題のアドバイスに

ベストをつくさねば と思う 


 

海を従えて景観は40年前とさほど変わらないのだろうが

老い寂れたマンションを前にしての 思いは複雑 

 

 

              以前撮ったもの

                         この記事との関連はありません)  

          http://toku4812.server-shared.com/ibarakihatakeyama.html