おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

理解シヨウトシナイ人も 時に 存在する

2020-06-24 | マンション〔トラブル〕

 

昨日の続きのような記事になりますが

メモ的に 記してみます  

 

 

マンション生活での とても迷惑な行為に対して 行為の停止や 結果の除去について

判決を得ても その強制執行がうまくいかない場合もあります

置いてはいけない邪魔な物を一旦はどけても その後 以前のように勝手に置き続けるとか

そうなると 次の段階としては 「強制立退きの制度」が 二つのレベルで 用意されています

<58条の 使用禁止請求> と <59条の 区分所有権の競売請求> 

必ずしも 段階を踏んでということではありません が 慎重を期すため 2段構成になっています

シンプルに言うと 『強烈なことは できる限り避けながらる進める』という感覚です

裁判を起して 司法審査を経て 慎重に進めます

 

 

前者のことをメモ的に記してみます

・ 相当の期間 迷惑者が自分の専有部分を使うことを禁止します

・ 第三者に貸すことは できます

・ その専有部を共有している場合は 判決を受けたその迷惑者だけが 使用禁止です

・ 一緒に住んでいた家族などの扱いは問題となるところで 説がわかれたりしますが
  その者の居住権を尊重すべきと思われます

 

後者のこともメモ的に記してみます

・ 共同生活への影響が著しいので 行為の停止等(57条)・専有部分の使用禁止(58条)で
  の手段では解決になりそうもない場合 区分所有権と敷地利用権を競売して その者を
  管理組合から排除してしまうという請求です

・ 一時的な排除では足りない場合での対応のことで マンション法の制定過程当時から検討
  されていた仕組み ということで マンション生活の特質と内在的な制約の厳しさの面を感
  じさせる請求であることを つくづ く思い知らされそうです

・ 判決確定で競売権が形成され 民事執行法によって執行裁判所に競売申立てをします

・ 競売代金は 競売費用を控除して その迷惑者に渡されます〔この仕組み自体は財産の獲得
  という目的の競売ではなく 共同利益を犯す者の排除ということが目的なので〕

・ 判決確定の後 任意に第三者に譲り渡されると その場合は判決効力が譲受人に及ばない
  ので競売申し立てはできなくなります【立退きが目的なので 競売申立は無用となり 管理組合
  の手間がなくなります】 

・ 判決確定した日から6ヶ月を過ぎてしまうと競売申立はできません(ノンビリとはできません)

・ 区分所有者の一人 とか 区分所有者の全員〔規約共用部にするなどのため〕が競売に参加
  して買い受けることも 可です

 

 

6条3項 ・ 57条4項 ・ 60条 も 大事な規定です

専有部を賃借りしているなどの占有者の 迷惑行為については 《使用禁止》 という制度は設け

られていませんが 契約の解除・専有部の引き渡し という仕組みの制度があります(60)

集会(総会)の決議で 訴えをもって(裁判を起して司法審査を経て慎重に) 行います 

使用とか収益の契約を解除して専有部の引渡しを求めるので 迷惑者の契約相手当事者も共同被告

になります(勝手に占有している者の場合は その者だけが被告 で 転借人が迷惑者ならば

転貸人だけが共同被告人になります)

迷惑者が管理組合に引渡し それから 管理組合が本来占有すべき者に戻します

迷惑者から直接だと 戻されても引渡しを拒んだりズルズルとしていたりして 引渡しという目的

が達成されないことにもなってしまうからです

 

 

というようなことで 実際にイロイロと問題になり 今住んでおられるマンションでも 超迷惑者対策

として これからも起こり得ること

など メモ書き程度に 記してみました

 

 

さすがに梅雨空が続きます

夏という季節が好きなので 待ち遠しい と 心のどこかで思ってはみますが 今年は 

さすがに 心がはやる という言葉を使う気になれない情況です

 

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はたけやまとくお事 務 所

 


迷惑 と 言い分

2020-06-23 | マンション〔トラブル〕

 

『・・・ところで その停止除去要請とかナントカって 住民全員の意見として言っているのですか ?

理事長と有志一同との合意だとしても このマンションの全員の声としての意見じゃないんでしょ

そういう請求に応じるつもりはないですよ  何度来られたとしても気持ちは絶対変わりません 』

 

 

マンション生活における ルール違反者対策 といっても サマザマな場面と

ソレゾレの対処手法があり どの方法を どの場面で登場させても良いという

わけではありません

生活観の差異・価値規準の多様さ・国際化・ある意味年代間によるものともいえそうな

経済力較差 

などなどから

実務相談に上るマンション制度上のトラブルも 複雑化しているともいえ 裁判提起やそれ

以前の時点での後ろ盾となる考え方のアレコレも 議論がある箇所も少なくないように思われること

があります

質問も ナカナカ 複雑錯綜するところでもあります

 

マンション法の 57条に 次のようなことが示されています   <省略箇所あり>

(共同の利益に反する行為の停止等の請求)
  第五十七条 
区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれが
 ある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益
 のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要
 な措置を執ることを請求することができる。
 
 
上の条文だけからすると 区分所有者の全員 の一致がなければ この迷惑組合員への
対応には対策のたてようがないのか ? とも思えますが
いかにも身勝手な言い分に屈することとなって妥当性を欠くのでは ということなどから
マンション法26条1項においての 管理者〔理事長〕の
「 規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う 」
との規定で対応できるのでは というような
理解をする学者さんがいたりしています
 
(権限)
第二十六条 
管理者は、共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地
及び附属施設
を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利
を有し、義務を負う
 
 
 
理事長の勧告及び指示等)
第67条
区分所有者若しくはその同居人又は専有部分の貸与を受けた者若
しくはその同居人
(以下「区分所有者等」という。)が、法令、規約又は使用細則等に違反したとき、
又は対象物件内における共同生活の秩序を乱
す行為を行ったときは、理事長は、
理事会の決議を経てその区分所有者等
に対し、その是正等のため必要な勧告又は
指示若しくは警告を行うことが
できる。          【標準管理規約】
 
 
 
57条は 強行規定とされています
当該の違反行為が 規約の定めで『区分所有者の総意による』義務違反行為と解釈され得るように
しておかなければなりません
対抗できる規約を シッカリと整備しておかないと 超個性的学習意欲満載的性向ともうかがえ
そうな超迷惑住人との対応は一悶着アリアリとなってしまうので・・・注意しなければいけません
実務経験上 上記のような住人さんとのヤリトリで なんともタイヘンな経験をしたことがあります
 
 
 
 規約義務違反であっても 共同利益(6・Ⅰ項)背反行為には該当しない程度のもの もあったり
 するでしょう
〔 ベランダに布団を干してはいけないという約束事がないがしろにされると 即 共同利益に反す
ること
となるべきなのか
 それほど重大ではないレベルのところの いわば単なる規約義務違反なのか ?
 前者であるとすると 最悪 マンションからの排除もあり得る違反だ というようなことを 超迷惑者
 住民に主張したくもなりそう・・・ ? 57条~60条 〕
 
 
 共同利益背反行為とまではいかないという規約違反の場合 26条4項で 管理者(理事長)は
 規約によって 規約で定めた行為の実行に関して訴訟を提起できるとしていることから
 57条~60条の場面のような個別の集会(総会)までは必要ない と 理解されているとも
 されますが
 
 
 法人の場合は 52条1項ただし書を根拠にして
(事務の執行)
第五十二条 
管理組合法人の事務は、この法律に定めるもののほか、すべて集会の決議によつて行う。
ただし、
この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項及び第五十七条
 第二項に規定する事項を除いて、規約で、理事その他の役員が決するものとすることができる
 
 
 ということで ルール違反に対する訴訟を起すといっても 集会(総会)の決議が必須となる
 ということでもないのだ とも理解され
 〔迷惑者に与える不利益に関し その迷惑行為の違法性が小さいものであるのなら というか
  それであるのであればこそ 慎重な手続がとられるべきで 集会の決議を要すべき という
  ように理解されるべき というような ? 主張をなさる説もみられるようですが・・・ 
  要するに 単なる規約上の義務違反行為に対する訴訟提起にも個別の集会決議を要する
  とする説もあり〕
 
 
国で示している 標準管理規約では
上のあたりのことが 第8章 雑則 に 
:66条 [義務違反者に対する措置] として マンション法の57~60条で措置されること
:67条 [理事長の勧告及び指示等] として 集会(総会)不要で 管理者(理事長)を中心とした
                        違反行為に対する機動的な対応の手段のことあたり
が示されています
 
 
念のために記しておくことにしますが
以上のことは 団体としての管理組合の行動に関してのことであって 隣の物がベランダ部分に
度々越境してしまい困っている などという場面で 組合員個人個人が 独立して自分の権利
(区分所有権・共用部分共有持分・人格権など)に基づいて 迷惑者に その是正を求めるなど
という場合は また 別のことです
                  
マンション法 《 第7節 義務違反者に対する措置 》は 詳細は ナカナカ手強い点が多くあり
学習においてもひとつの難所ともいえるでしょうが まずは 条文をジックリ眺めるしかないと思
われます
 
 
受験者の方は 将来の実務のためにも できるだけコンメンタールの利用が好い箇所のひとつ
なのでは と考えられます
が なにしろ その類のものは 高価なものが多い ので 困りますよね
自身には 実務上 コンメンタール携帯は必須ともいえるのですが・・・
 
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根 と 枝木葉

2019-12-21 | マンション〔トラブル〕

 

 


遠い昔 空き地管理を任されていた時期があった

ケヤキの木が その 四辺形の土地の一角にあったのだが いつのまにか 大木になってしまって・・・

うかつといえば というより うかつすぎた(当時 周辺に住宅など無く 長いこと ノンビリしてしてしまっていたのだ)

撤去せざるを得なくなり その 工事規模の大きさに 驚いた(費用も 想像以上だった)

枝葉だけではない なんといっても その根の堅固さとビッグさに ビックリした


そのことと 某マンション敷地の植栽管理上の大問題になった 大木の悪戯のことなどが

「根と枝葉」 のことの 私の二つの大きなメモリー だ


そのマンションは 敷地一杯の緑の木々が売り物だった らしい

顧問として伺って しばらくは気付かなかったが いろいろと問題がニョキニョキと

一つは 大木の根による 敷地内排水設備などへの侵入破壊のこと

一つは 想像以上に ふくれあがった枝木葉による 眺望妨害 と 日陰部分の増大・日照遮蔽

ある意味 調整に苦労するのは 

一方から “なんと好い 日除けと目隠しなんでしょう”  木々のおかげだわ

もう一方からは “なんと邪魔な 枝葉なんでしょう”  高い階に住めるなら まだしも 
                                  木なんて鬱陶しいし いらないわ

 

 

『大きめな木 暑い盛りに駐車場の日除けにもなったりして助かっていたのに・・・

団地の敷地のアチコチで 何本か伐採されてしまっているけれど 

いつの間に 誰が どんな権限でやってしまったのですか ?』

 

伐採といっても サマザマな 情況があると思われますが

その木の 大きさ 位置 周囲の住人の意向 維持するうえでの管理上の問題の有無と程度 など・・・


伐採実行の権限と手続きについての判断も 手ごわいこと ? かもしれません

 

法的には 共用部分の管理ということで 変更行為・管理行為・保存行為に分類して考える として

大々的に 敷地の大木・中木のほとんどを伐採 などという場面では 変更だとして総会の特別決議が必要

となる 場合もあり と 考えます

形状とか効用の著しい変更までは伴わないものであるとの判断であると 管理行為ととらえられて 総会普通

決議で と いうことも


(ただし 規約で 特別な定めをしているような場合<例 : ・・・定例的な管理に必要となる工事等で○○円以内の

事柄の執行意思の決定と執行は 理事会の権限にて可とする> は 別論ですが)


伐採しないと他の保存・育成すべき樹木に影響がありすぎる とか 倒れる危険があって日常生活に大きな

不安がある場合


などには これを避けるために必要となる範囲で伐採することは 「保存行為」にあたる ともいえそうで 

総会議決までは不要とも言えそう





植栽費などとの項目で予算の承認を事前に受けている管理組合が ほとんどであると思います

事業計画の一環として例年のように伐採などをしているなら 予算案の承認を受けることで 伐採などを承認

することの決議が
含まれていると理解することも できるのでは とも 考えられますでしょう
(モチロン 事業計画でも 具体化されているのがベストですが)

総会で予算を決議するとともに 伐採計画の内容を示しておいての事業計画決議も大切で そうするのが

ベスト ということは 
当然と言えば 当然のことです が



というようなことで ある意味 利害関係というより そうとう広い敷地の団地など棟単位での事情もあったり 

枝木葉切り落とし

ひとつとっても アッチには 好都合


コッチには 都合悪い などという場面で アーダ コーダで 中途半端な採決は余計に溝を深めそうなど

という場面では・・・ 《マッタクのところ 人というものの好みと感覚 判断の拠りどころ などは 
                                       まことに微妙なものなのかも ですね》


規約で 総会以外の場(まず 理事会)での決済可の運用も可能にしておくことが 有用であったりすることも

あります



規約で (区分所有法 30) 

いわば 定例となっているようなこと あるいは そのように理解され得る管理行為

であって 総会にて設定された限度額以下の支出で済む範囲に関することは理事会執行に委ねる

(要するに 区分所有法30条にいう 

建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項

について 執行部である理事会に 一定の範囲の 概括的な権限を規約で与えるという趣旨)

などと 定めておくことも マンションの個性 〔特に 執行部の技量〕 にもよりますが 効率のよい管理運営

となる場合もあります



理事会が任されての 大木伐採の顛末は いかがなものに ? なったのか・・・

総会で あくまで数的な決着で 亀裂を残すかもしれないようなことよりは つまるところの個人ではなく 

[理事会]という 別なところ ?に在った ? 組織処理

で事を済ます


ということにより マズマズ 収まるということもあるだろう という  お話  でした

 

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インターネットの利用なんぞ ?

2019-12-02 | マンション〔トラブル〕

 

 

 

相談事項として ときどき 登場する質問

『インターネット利用料とかなんとか なんのことかわからないけど 予算にのっていて

それなりの数字を毎年払っていることに ビックリ

自分たち全員の管理費から払われているのだろうけど

パソコンなんぞ 利用したことも無いのに なんとなく 合点がいかない

どういう理屈で こういうことがまかりとおるのかな ? マンションというところでは』

 

どちらかというと やはり 年配の方に多い 苦情ですね

 

<・・・インターネットサービスにかかるLAN配線機器などの設備そのものは 共用部分と

いうことができるので その保守・管理に要する費用は 資産価値の維持・保全に資する

もの ということができる

そうすると その費用は各区分所有者が一律に負担すべきものとなる>

特に 問題なのは 接続回線契約やプロバイダ契約関係での費用 で

そこのところは たしかに 実際に使用しているか否かは 判断のポイントになりそうですが・・

<各戸に対するサービスに関して 一律提供のことも 手続のことなど全体を総合して

判断すると 合理性があるので 利害の衡平が図られていないのだから無効だ とまでは

いえない>

そういったようなことを

概要としているような 判例があります [広島地裁平成24年11月14日]
(あくまで シンプルに まとめての文言ですので 詳細は 精査ください)

 

「12階マンションの一階に住んでいるというのに なぜに エレベーター関係の管理費を平等

に負担しなければならないのか」

というあたりのことで 以前にも 理由となるかもしれないこと(総合的に判断すると つまるところ 

マンション全体の資産価値に貢献している設備なのだ ということ

使用頻度規準による費用負担額査定徴収となると 実際問題 非常に困難な作業を必要として

しまうこと など) と同様な説明になるのですが どうしても 合点がいかない相談者さんには 

判例の要旨を そのまま 読み・眺めていただき 説明を加えさせてもらう手法も 有効かな 

とも考えています

〔実務上参考としているおおよその基本書には 重要な判例も載っていることが多い ので〕

実際 巷で 他のマンションで 争いになったことの判例にも 説明役を担ってもらうのも 有効かも ?

ということですが・・・

 

というようなことですが 本日は 今回の 《マンション管理士試験》 の問題を 少々 眺めたり

一部 自身でも 解いてみたりしました

そうとうに考えさせられる問題もありますが 実に シンプルなものもあり 決め手は

おおよその受験生が解けるものを 絶対にうっかりミスしないこと

それと つまるところ 頼りになるのは 条文解釈(単なる文言暗記 ということではない)かな と 

ツクヅク 思ったことでした


それにしても 申込済みだが 試験会場には現れない方が 今回も そうとういました

さまざまな事情があるのでしょう

約1万2千人が 実際受験   申込者100人のうち14人は 欠席 でした

 

昨日は 業務管理主任者試験

出題傾向は マンション管理士試験に 毎年 似る との情報もありますが

いかがだったのか ?

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当事者になる前段の対策

2019-08-21 | マンション〔トラブル〕

 

 

ものごとは 特定した当事者として相対するような時点に到ってしまうと

なかなか 落としどころに苦労することとなろう

 

でき得れば 一般的な事例を参考にしつつ 互いに当事者として特定されない

うちに 《もしかすると 当方が迷惑の原因になってしまっているのかも ?》

と 気付いてくれるのが ベターな流れだ と 考えられます

 

マンションなどの いわば 特定集合住居密接居住生活者間においては

特に 自分の為している行動が 他者に どのように影響しているのか

なかなか 捉え難いものです・・・極く 近くで生活しあっているのに

 

 

某マンションで 日常困っていることについて 匿名でのアンケートを採った

「上階の騒音が気になって困っている お子さんの走り回るような音が特に」

という類のものが 数件あった

 

今までの実務から思うことだが 苦情を受ける住民 申し立てた住民 という間で

双方当事者主導で 人為作為的?に 諸々助力を利用し科学的実験データを集めることまでも為し お金や労力 

精神力を費やし 

そうとうのエネルギーを使いあっても 好ましい解決には まず 辿り着けることは 望めないことが多いように

思われる

 

 

シンプルに ひとつの案として

マンション内に 専有部の上下が接触している部分で 状況を体験できるような

環境を得られると 有意義かな と 思われる

3階と4階の 304 と 404 の部屋を 一時借りきり マンション内の音に不安を

抱いている方(音を出している側 受けている側 双方)に 時機を選んで体験してもらう

 

304室と404室が タマタマ 管理運営に積極的で なおかつ 役員を担当中 などと

いうようなら 企画の実行可能性 大 かもしれない

例えば夫婦揃って体験会に参加し  駆け回ったり ベッドから勢いよく降りる

とか 食卓椅子を乱暴にズラスしたりするような音を 上階下階で交互に 体験しあう

アンケートの結果を受け 時宜にかなった企画をしてみる

 

というようなことで マンションの騒音に関する相談があったとき ひとつのケースとして

上記のことを話題にしてみるのも いいかな と 考えられます

 

自己の専有部には上下左右4部屋が接触しているとして 圧倒的に多いのは 上の階からの

音への不満でしょう 

フロアー部と天井部のホボ接触 という状況下の箇所ですから どうしても・・・苦情が多い

 

 

ということで ものごとが トガッタ状況で接触する前に ヤンワリと円滑ボールベアリング状況で

触れ合っているうちになんらかの手立てが為され 

特定された当事者登場相対 となってしまうことのない以前に解決に向かうなら   ラッキー ですネ

 

 

いろいろ工夫しあって すこしでも 温かいマンション管理運営に向かいますよう

微力ながら コンサルタントとしても 活動していきたいと思っています

 

                 

 

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“管理の手遅れ”って?

2019-04-26 | マンション〔トラブル〕

 

ホームページの検索関連に 

〔マンション管理相談 手遅れにならぬうち〕

という言葉を登場させているので

 

“管理相談にも 手遅れ なんぞということがあるのですか ?”

と 率直な意見 ? をいただいたりする 

経験から言わせていただくと

手遅れと 申しあげざるを得ないこともあります

 

相談を拒否したわけではないのですが

状況を把握後 「ここにいたっては 人体で言えば 延命措置の検討 

というべき

レベルの管理不全下にあるので 手遅れという表現も避けられません」

と 率直に申しあげざるを得なかった

もちろん そのような状況下であっても 要請があるならなんらかの

善後策

提案だけでもさせて

頂きますが・・・

そのマンションにおいては

二棟のうち一棟に 躯体のあり方から あきらかな倒壊の兆候がみられ 

海岸線へ直角に向かう位置付けで建つ ほぼ全専有部が空き部屋

各々に所有者は存在しているわけではありますが 管理費等滞納は

当然のごとく ? 年々増加

(おおよそ 利用されていない ホッタラカシにされてもいて

<モチロン

空けておこうが 使用しようが 所有者として費用支払義務はあるのだが>) 

そうなると “ なにゆえ 我々だけが納入義務を果さざるを

得ないのか 皆で負担すべき共用設備費を半数者のみにて支えているような

そんな理不尽を許せない マンションというもの 使用頻度で納入義務の有無 

負担の程度が調整されるわけであるはずがないだろう

住む 住まないも 勝手 でも 支払義務は同等なはず なのに どうして・・”

 

そのようにして

残る一棟専有者にもさらなる未納者増加に歯止めがきかなくなり・・・

 

合意しながらの諸々の対策も 総会参加者も減り続け 委任状獲得さえ

ままならず 4分の3合意もまままらず 5分の4は夢のまた夢 

加えて 専有者死亡後の相続処理が不明の案件もジワジワ発生し で 

督促の相手さえ掴め得ず(そうした調査依頼費がかさんだり)・・・

総会開催さえ 理事会定足数充たさず招集手続中断で 危うくなり 

通常決議も いつか 著しく困難になって・・・ 

周辺住民からの また 行政からの 壁面落下危惧への対処要請で

いっそ 建物解体も視野に入れようとても その費用などトテモトテモ

なにせ 組合管理費・修繕積み立て合計残が

1000万円にも足りない 

一戸建ての建替えにも足りないような額 

おはなしにも なんにも ホト ホト

頼みの敷地価値などさぐるも虚しいほど で 

建物自然消滅までの 組合延命の後の消滅のみが全て であるような

 

ここにいたって 

≪ 手 遅 れ ≫ 

という表現の登場も いたしかたなし・・・とはなりて

昭和50年代前半販売のマンション

 

自主管理に移行してどのような知識で運営がなされていたものやら

それにしても なにゆえ これほどまでの状況に流れていったのやら

 

通常管理状況下での運営の 法制 手法

非常災害等下での運営の 法制 手法

アドバイスやコンサルタント という存在にさえ 疎かったのだろうか・・

ドン的な人物の存在が 曖昧な知識と権限で 暴走し続けたのだろうか

いずれにしても 

住民の無関心を背景にして・・・ 

 

おおきな転換期は 販売者関係企業であった管理会社の撤退時

であったろうと思われた

今も関与している?某資格保持援助者は 滞納金処理に尽力したわけではなく

素人でもアッサリできそうな 管理費・修繕費の帳簿付けに

年間数十万円も受け取り続けた ・・続けている ? そうで・・

依頼する方もするほうだが 受任者も受任者で 何をかいわんや

相談者の言のとおりだとすれば

プロとして 恥ずかしいと思ってしまう が それもこれも 契約自由の原則

というものナノダ

 

『どうして こんなことになるまで 管理を放っておいたのですか?』

手遅れになる前に 一言欲しかったなー

と つくづく 思うことでした

全国に そうしたマンションが いかほどあるのだろう・・

隠れ管理不全マンションの存在も おおいに気にかかる

 

それにしても 私の知る限り そもそも 域内管理組合数の把握自体にさえ

ノータッチ というような?都府県もあるようで

かと思えば 運営状況定期届出と 不全マンションへの訪問の制度を用意 と

動き出した都県も登場で さまざまです

 

〔定期届出〕と 不全マンションへの〔訪問助力〕 のことは 某放送局

インタビューでも述べさせていただいていたことでした

 

同志プロには 同じような思いが 自ずと形成されるよう です

同様な提言があったと思われます

顧問などしていると 同じような心配事が なぜかジワジワ湧いていくようです ので

とんでもない管理不全になるようなこと無きよう

マンション住人さん ときには 現行管理を 見つめて下さいませ

 

手遅れなどに 決してなりませぬよう

あえて 本日の記事になりました

{モデルとさせていただいた管理組合のことは ほぼ事実に基づいています

 特定を避けるよう 注意し記しました 

 ことさら 他意のある主旨の内容ということではございませんが

 

 その後 いかが運営なさっているか そのことは とても気になりますが・・

 いずれ コンタクトがあり得る ? かも・・・というところと理解しています}

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リノベーションの 限界?

2019-04-04 | マンション〔トラブル〕

 

≪中古マンションをリノベして アナタのものとなるお城を

アナタ好みに 変身させてしまおう≫

 

という類のコマーシャルに出会うことが増えてきた?ので

今さらながら という感もありますが

極くシンプルに 伝えたいポイントだけを記させていただきます

  

手に入れて 専有部を改造して住もう という場面で 

注意すべきこと ?

以前に何度か述べさせていただきましたが

なんといっても 購入前に専有部状況を実際に眼でたしかめること

このことが 絶対的な重要ポイント

当然といえば当然なことで それこそ なにをいまさら

ということですが 意外と それほど気にしていない方もいたり・・

 

仕切り といっても 躯体構造上の重要な

役目を負っている仕切りもあります

動かせない 勝手に加工はできない仕切り壁もあったりします

基本構造のこと 動かせない仕切り や 各種配管位置などのこと

 

その物件で希望の間取りが実現可能かどうか 総じて希望に沿う改造が

できるのか

自身では判断がつかないような場合は 経費は多少かかっても 

充分なアドバイス

を利用すべきでしょう

 特にトラブルになりやすいのが改造後の防音の変化

 

『これまでは なんの不都合もなく生活できていたのに

お宅は どこをどのように変えてしまったのですか

あなたの財産だとしても そこまで勝手にされては・・・』 

天井を上げたり床材を変えるといった場合は 

上下階への防音効果への影響確認が必要となるでしょう

業者まかせっきりではなく 今後そこで住むことになる自身が

改造後の専有部のことを シッカリと認識しなければなりません

団体の一員としての立場で 他組合員との共同生活ともいえる

暮らしが始まり 住人として 管理組合員として関わるすべての事柄の

決断者になるのですから

 

工事が可能な時間 日程なども大切なこと

ということで 

規約上で どのようなことが制限されているかの確認は必須です

(規約 つまり 住民間の約束事の基本文書ですので

そこにある決め事からして 想定しているリノベーション(改造)

は認められない などということもあり得ます ので)

 

工事内容を伝え 管理組合の了解を得 影響あると思われる住民へ

周知(場合によっては同意)は おおよそのマンションでも行われることと

考えますが

これからは 特に<より具体的な 改造(改修も)の制限条項>に配慮する規約が

増えていくのでは

とも考えられます

 

自治規範である規約というものの約束事を守り ある意味それに守られ 住むと同時に

管理組合の構成員となり 規約での約束事を契約人としての立場でも遵守する

そういう世界への参加です

 

約束事である改造許可条件の厳格化を模索して

実質的に 改造はまずあり得ない というようなマンションも登場

というようなことさえ ? 既に そのような管理組合も登場している?

(マンションにもさまざまな個性があります 建物そのものにも 住民にも)

 

以前も述べましたように マンション内で想定もしなかったような

改修・改造が続いてしまってからでは間にあわないので 

それこそ 想定外の住環境にならないように

『改造の無い 安堵感あるマンション』 を謳う管理組合もあるかも?

 

マンション内で オールフリー的な改造が競合する場面が頻繁にある

ようでは

そのマンション資産価値評価がどのようになるのか?

という問題もあると思われますので

 

念のため申しあげますが あくまで 〔改造〕のことで 〔修繕〕の

ことではありません

 

≪修繕とは 元に戻す

改修とは 修繕+改良

改造とは 変更

というような意で用いています

 

リフォームが改修

リノベーションが改造

(仕切りを無くしてワンフロアーにしてしまう・

ファミリー用から1人暮らし用の機能・設備に変えてしまう 等)

というような用い方で記しています

 

定まった言葉用法は見つかりませんでしたので

上記のようにさせていただいています≫

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保存・利用改良・変更

2019-03-05 | マンション〔トラブル〕

 

 

公平 と 公正

意味するところは なんとなく ではなく ハッキリと 違う のでしょうね ?

 

「公正 ではあるけれど 公平 でない」

「公平 ではあるけれど 公正 でない」

「公平 ではないかもしれないけれど 公正 である」

「公正 ではないかもしれないけれど 公平 である」

 

マンションのエレベーター使用のことですが 

1階住人と上階の住人とが同一負担であるとすると

不公平か?


 

『どう考えても 1階の方はエレベーターとの縁は薄いだろうさ 

それでも同様の負担なの?』

という発言が ときどき あります

・エレベーターがあるので屋上の諸設備の保守管理も可となる

 というように つまるところ共同の利益を共有していることは

 どの階に住もうと同様

・当初の売り出しの時に そのあたりを多少勘案しての売買価格設定

 になっていることがある

などなど 理由付けは いろいろあるでしょうが

多少ポイントを外した回答 であるような?ないような?


 

おそらく 

使用頻度で負担料を決める という基準設定は 現実的でなく 

 無理がある 

 エレベーター負担も 共有者全体で使うものの負担と考え 

 専有部分割合等での基準を貫くしかない

 それが 公正ということ ではないのか・・』

 という説が 説得力としては ありそう ?・・・






それと

トイレを 最新機能式に変えるのは

広い意味では 改装なのか それとも 修繕ともいえるのか という類の問題

マンションによっては 「修繕」工事 と 「改装」工事への対応を ルール化しているような

ところもあり得ます


概していうと 

好みの装いに変える ということと 

今までの状態を保存するために修繕する 

ということの意味の差異


修繕となると 工事届けを出しさえすれば 

しかし 改装となれば それだけではすまない

というような理解も

使用細則などで 別扱いになっているかもしれません



生活に必須部分であるトイレなのだから そこまで こだわらなくとも

という感じはあります が 念には念をいれた細則を

というマンションもあります

 

もちろん トイレだけのことではありません

 

なにしろ さまざまな個性の集合体組織ですので

トラブルは 起きないに越したことはありません

 

某理事会で

『そこまで突っ込む住人がいるの ? まるで クレーマーだね』

という評価をしてしまうようなことは 避け

“今後のこともあるので シッカリしたルール作りのキッカケにしましょう”

という発言

とても 大切なものであると 私は思います

 

お国柄というか?

どちらかというと わが国では ≪そんな細かい理屈 いやだなー≫

という雰囲気になってしまう場面が多い?

と感じますが マンション組合員の国際化

ケッコウ進んでいますし お国柄の違いのトラブルは ナカナカたいへん

ですので ルールは より明確なほうが良いことは確か と言えるでしょう

 

 

 

ということで 広義の管理 と 狭義の管理 のこと とか

その行為が  変更・管理(利用 / 改良)・保存  の どれにあたるのか 

あるいは

修繕なのか 改修なのか 改装なのか

その解釈も けっこう微妙だったり・・・(硬い話でスミマセン)

 

争いになりそうなときには 私個人の解釈ではなく 客観的な基準が必要

考えをまとめていくための調査と学習の連続です

プロとしては 当然のことですが

 

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部屋の仕様を変えること

2019-03-03 | マンション〔トラブル〕

 

 

「マンション住人というのは

 好みの雰囲気の部屋にするために 

 勝手に

 室内の仕様をイジクルことができるの

 ですか?

 仕切り壁などを取り払ったりして 

 もかまわないのですか ? 」

 

 

Aさんは とあるマンションに住んでいる

彼はリベラリストだと 自身思っている


自身 常に自由でありたい
そうして
他の者の自由も尊重する

自由を標榜する者にとって そのことは自明の理だ

自己の自由だけを大事にすればそれでOKでは 真のリベラリスト ではない

単なる 自己中心主義者 individualist であるにすぎない

自己中心的な行動は リベラリストとしての自己の価値に傷をつけることになる

と 考える

マンション住人だ

 

 

 

 

 

(ある日のAさんの心のツブヤキ)

“ どうやら上の階の住人 改装工事をしているらしい

上の階のことだから なんら通知が来なかったのか?

たしか ルールでは ? 両隣なら工事のことの知らせが届いたのだろうが・・・

せっかくの平日の休日 ユックリ過ごそうとしていたが この様子では

ほぼ一日 工事音の虜にされそうだ


まあ リベラリストとしては 他人の自由も 尊重しなければならない

改装の自由もお互い 限度はあるだろうが 認めあうべきことではあろうな 

建築時期からして 修理時期にあるということは


あまり考えにくいので 好みの改装かな・・?


ン どうやら 隣の左隣 でも 改装 工事 始まったな ?

通知はきていたような いなかったような・・・さほど 気にしていなかったが・・

 



そうか 通知はきていたようだな 忙しかったから詳しくは読まなかった

そうなのか 今日からだったのか ケッコウ振動も音もすごいものだな


そうか 売り出し当初は同じ間取りで それが気に入って というか一種の

安心感があったりしたので購入を決断したりしたが・・・ 

それにしても どんな具合の改装にするつもりなのだろう

まさか 仕切り壁類を全て取り払って 完全なワンフロアーなんぞには・・ 

それでなくとも 気になる音が多いのに


工事後には ドンナ変化が起こるのだろう

 

なんとなく 落ち着かない ・・ ”





(さらに 数日後の Aさんの心のツブヤキ)

”リベラリストは 自己の宝だけを宝とするだけではなく

他者が宝と思うところを 宝として尊重してやる

その心こそが リベラリストか否かのリトマス試験紙なのだ


・・・それにしても

 


しかし この イライラ感 面白くない感 期待裏切られ感

は なんなのだ

このマンションの住人は おおよそ 皆が 改装を目指しているとでも

 

いうのか

アチラでも コチラでも
 
なんなのだ このレース的状況は

まさに 競い合う とでもいえそうな 

修繕じゃない 

改装 なのだ



己の尊重 それとともに 他者をも尊重
己の自由  他者の自由

・・・・・
それにしても
なんなのだ  この頃 朝晩 カーテンを開け閉めするとき感じる
息苦しさは

どの部屋も 同じようなつくりだ ということに ナントモイエナイ安心感が

あったりしたのだけれど・・・今の情況では ナントモココロモトナイ ”



自己の 自己の為の 自己による 自由を求めて
マンション生活を始めたのだが

そもそも・・・マンションというスタイルでの日々とは・・・・
こういうものだったのか


まさに このマンションは 日々とまでは言わないけれど 変化している

住人も そして それぞれの部屋も なのだろうな

まさか これほどまで 棟内の状況が変わるとは・・

それぞれ 自分のものだから どう使おうと自由 とはいっても
ここまで 各々のイジクリ が 起こるとは・・・ 


今の工事ルールのままで これからもヨシとしてヨイノダロウカ ?


我が愛するマンションよ お前はどこまで 変わっていくのだ ”

 

 

 

 

買ったときのマンションの仕様で住み続けられる と 終の棲家とするべく 手に入れた

 

としても 他の住人も 同じ契機で 同じ思いの下で それぞれの城を定めた とは 

限らないのです

 

マンションは 住人のメンバー構成も 部屋の扱いも 不変ではなく 

普遍の仕様と使用がなされるとは限らない 各人の所有物の集まりなのです

 

 

 

これから購入の方

 

 

規約をジックリ調べて 細則もシッカリ眺めて購入を決めてください

 

 

 

 

さまざまな事由で これから 二度目三度目のマンション生活を決断しようと

なさる方 

マンションで生活するということを さらに再確認してみてください

 

(本日の記事 言われないでも とうに知っていたよ と お思いの方も

 多いでしょうが・・・)

 

 

マンションを愛するマンション管理士として

余計なお世話かもしれませんが 長々と申しあげました

 

≪購入後 好みに合わせて リフォームをどうぞ≫というキャッチ文句を

眼にすることが 最近多いな ? と感じるものでして

改装工事に関するトラブルの関連相談事も多く

<各々の所有物 の 改装なのだ> ということで

私有財産への干渉など無用 ということが前面に楯としてたちはだかることなので・・

 

 

マンションの躯体に影響を及ぼすような改変は 当然 できないこと

というあたりは争いのない自明のことですが

なかなか 拠って立つ 基準というものが 見つけにくいことでもあり

住人各々の改装工事の限度というのは扱いが難しいことなのです

修繕工事と性質が異なるので なかなか タイヘンなのです

 

つい 念のため いろいろな面からクドクド記してみたのでした

 

ということで

充分に 考慮のうえ 行動を

 

くどいようですが

すでに お住みの方は 規約や細則で 工事届出ルールを確認されますよう

 

私の個人的意見としては 

できる限り詳細な改装ルールをもって 手をつけてはいけない改装禁止部分(範囲)の特定

や改装用部材の点検の徹底を図るため ありきたりでない工事仕様書提出厳守 と その

厳格審査を尽しての 許可と 工事後の 点検の徹底(場合によっては 違反行為には

元の状態へ を徹底させ)

ということかな と 考えます(つまるところ おおよそ このような表現に

落ち着かざるを得ないかな と)   


実行体制をどのように構えるのかが最大の課題ではありましょう


改装全面禁止 という約束事は なかなか議題に載せ得ないと思いますので

 

とにかく いろいろ タイヘンなことです

 

以前顧問をしていたマンションにおいては 同様の事案で さて どのようにしたら

と相談をされ まず“ありきたりでない詳細な工事予定書を”と要求すべき 

それと

同じ階の全室 上下階の全室への通知をしなければならないとのルールを書面で告げることを

忘れずに

とアドバイスしましたら 

なぜか 改装申請の取り下げがなされたのでした

なぜ 取り下げたのか までは 伺うことなく 一件落着ということで落ち着いたのでした

 

ただ 理事会においては 一概にマンションといっても さまざまな形があり

いわゆるアパート仕様とでもいうような 均一物件売出しで おおよそ 改装を

想定していないと思われるもの(買い手も 安心感を求めて そのあたりを評価して 

というような)

躯体の仕様などからして また 建物全容からしての売り出し個数の少なさからして 

経年後の改装をおおよそ当初から予定してのものなど が あり得 

そのマンションは

ほぼ前者であろう とは 述べましたが・・・

 

改装全面禁止 というマンションには 今まで伺ったことがありません

ルールとしては 工事届出の必要 というあたりで なんとか運用している

という現状でしょう

 

とてつもない改装は 登場していない のかも・・・ということでしょうか

率直に言って 自身 いろいろ検討することあり と 考えていますが

 

 

                          

 

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争いごとというもの

2018-06-28 | マンション〔トラブル〕

 

        

 

前回のブログの 続編のような 本日のブログです

 

 

平成29年12月18日に最高裁で重要な判決がなされ それに関しては

私も 以前 2017・12・21ブログに掲載させていただきました

 

会社法に 会社の組織に関する訴えの規定( 無効事項 と 取消し事項 等々)

という部分があります

第7編 雑則 第2章 訴訟  第一節 会社の組織に関する訴え

 

一般社団法にも同様の規定があります

第6章 雑則 第二節 訴訟 第一款 一般社団法人等の組織に関する訴え

組織に関する行為の無効の訴え  社員総会等の決議の取消しの訴え

 

第二百六十六条 次に掲げる場合には、社員等は、社員総会等の決議の日から三箇月以内に、

訴えをもって

当該決議の取消しを請求することができる。当該決議の取消しにより社員等

(第七十五条第一項(第百七十七条及び

第二百十条第四項において準用する場合を含む。)又は第百七十五条第一項の規定により

理事、監事、清算人又は

評議員としての権利義務を有する者を含む。)となる者も、同様とする。

一 社員総会等の招集の手続又は決議の方法が法令若しくは定款に違反し、又は著しく不公正なとき。

二 社員総会等の決議の内容が定款に違反するとき。

三 社員総会の決議について特別の利害関係を有する社員が議決権を行使したことによって、著しく

不当な決議がされたとき。

2 前項の訴えの提起があった場合において、社員総会等の招集の手続又は決議の方法が法令又は

定款に違反するときであっても、裁判所は、その違反する事実が重大でなく、かつ、決議に影響を及ぼ

さないものであると認めるときは、同項の規定による請求を棄却することができる。

 

 

争いといっても見過ごすことが一切できないような重大な瑕疵が原因のものと

そうでないものとがあることを示す条文と理解されます

 

これらの全体を眺めると

無効に関すること 取消しに関すること

行使要件とか効果要件が 微妙な差異をもって述べられたりしています

 

 

どの世界も 争いになると 手続の重箱の隅の瑕疵まで総登場

マンション管理組合組織においても例に漏れず というところです

区分所有法上に管理組合法人の部分がありますが そこにでさえ 組織に関する争いごと

に関する記述はすくなくとも明確には登場しません

他の範囲で 一般社団法人法の準用があったりしてますが

 

マンション管理組合組織に一番近い法体系は一般社団法人法だとおもわれますが 

前記の最高裁判例は 

その準用?あたりのことをどのように述べているのかハッキリしません

 

役員の任期からして 訴えの利益は残っているのか?それもハッキリしません

一年任期の役員に関して訴訟を 5年もかけて争う場合の訴訟の利益とは?

もっとも 名誉毀損への損害賠償とか 謝罪文掲載要求とかであれば また別のこと

でしょうが・・(未だ結審していない?ことと 私の学習不足でハッキリしないことが

多々ありますが)

 

任期の定めがあるなら 平成25・26年頃のゴタゴタなので?どうなのか?

 

この判決にしても 高裁に差し戻すとなっていて 確定ではないはず?ですが

そうとうなエネルギーと財産を使っての長期戦

いずれにしても 争いのどちらかが 当該マンションから撤退などしないでしょう

(引っ越したとなると 引き下がったととらえられる可能性もある以上 住み続ける相手方に 

一方的にどのように批判・非難されるとも限りませんし・・)

 

いずれにしても マンション組織に関する訴訟について

区分所有法の規定は そのあたりのことはシンプルすぎるというか 

管理組合法人の部分にさえも登場はありません(選任・解任の25条49条があるが)

会社法や一般社団法人法に比し 基本的に また 本来的には任意団体

(法人化管理組合も存在しますが)

としての性格上からのことでしょうか?

 

争いの審判担当の一番の主は 自治規範たる 

「規約」

ということになり・・・

 

平成29年判決は 各々の管理組合の規約準拠一本やり のようにもみえ

 

 

この最高裁判例案件にしても

つまるところ 現執行部対反対派 前執行部対現執行部 などの争いの類かと

判決の法的効果は管理組合組織に及ぶとしても 一部意思対一部意思の争い

訴訟の流れに管理組合構成員の意思は登場していないともいえる

 

そうであるなら

総役員辞職 (後任ができるまで 職務続行可というか続行義務ありとの規約が 

おおよその管理組合にはそなえてあるはず)

新規 出直し が もしかすると面子やプライド争いを発端とした重箱の隅の問題の

過去を引きずらない 

あるいは 少しでも 軟着陸を見通したベターな手法では?

 

新体制構築の要である新役員選出の場面において

すくなくとも 全員に新しい門出への 自己の意思の行使の機会は与えられる

 

 

 

今 我が事務所内気温は 30度超え 昨日も同様でした

そんななか

仕事の合間に アーダ コーダとマンション内紛争を思って心に浮かんだことを

雑ぱくですみませんが 記してみました

 

オヤ ? というようなことを サッと書いてしまっているかもしれません

どうぞ 電話でもメールでも結構です 教えてください

自分の学習にもなりますので どうぞ よろしくお願いいたします

 

長々とした 思いつき文を

お読みくださり

ありがとうございます

感謝もうしあげます

 

いずれまた 時間がとれたなら もう少し読み良いように改めて と

思ってはいますが・・・

 

 

さて 

予定の仕事にかかります

 

 

16時を過ぎました

 本日も 暑い

 

                                  

 

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