おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

サマザマな情況下でも 運営と調整

2022-02-23 | マンション〔トラブル〕

 

 

想像もできなかった情況が数年も継続していて

サマザマな活動も たしかに 抑えられているような ? 雰囲気に包まれている

ことは 否定できないように思えます

しかし それぞれの組織内で なすべき運営は継続されなければなりませんし その

ための調整は 場面ごとに ヨリ好い手法でなされなければなりません

困難な情況下ですが 組織内の人心に余計な亀裂が生れないうちに 整理整頓してい

いく課題に追われるサマザマな団体さんもおられます

 

というような 抽象的な文言が続くブログで すみません

匿名でのぶろぐではないので どうしても 慎重に 特定を探られないような記述を

するべきなので 事案をホンワカ綿でシッカリ包んで載せる必要に 迫られます

 

 

さて 最近の相談の中の ひとつの例

それは 次のような言葉で始まったドラマでした

 

<・・・・・

『 長いこと望んでいたマンション暮らしが始まった途端に 行動にストップをかけ

られる とは

思ってもみませんでした

 なにがって マンションでの日々を始めるわけですから イロイロ 知識を吸収しな

ければと マンション関係に登場の法規ものも そうとうに眺めてきたつもりです

それなのに・・・

自分のお城になった生活の場となった専有部というものを どのように改造して使おう

と 持ち主の自由であるのは 当然のことだと理解していたのですが

所有権の絶対ということも 誰も否定できないはずの大原則ですよね

どうして この夢の計画に ストップがかかるのですか ?

そもそも 干渉できるとして管理組合が根拠にしているのは どのような 法的な理屈 

というか モット率直な表現で言うと なんという法律の どの条文なのですか ? 

規約でイロイロ決められている ということですけれど それぞれの組合員個人が所有

権者として持っている自分の城のことまで干渉指図されるということの根拠とは ドコに

示されているのですか ? 』

というようなことを主張している 最近加わった組合員さんなのです

理屈を聞くつもりは無い ズバリ その条文を示せ というわけなのです

どのように 対応したらよいでしょうか ? >

 

「 ズバリ ということでしたら そのかたのそうした言動からして まず

 条文を見てもらうことからスタートしたほうが シンプルな手法で ゴチャゴチャせず

 タイプからしても好いかもしれないのでは と 思われます

 次の条文です

(規約事項)
第三十条 
建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、
この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。


[建物]について 共用部だけではなく専有部分についても その管理や使用が区分所有者
全体に影響を及ぼすようなことについては 規約で定めることができる ということです
 
[使用]に関する事項というのは 使用方法のことも当然含まれます
 
専有部分の用途や用法の制限は 建物である専有部分の利用に関する区分所有者相互間で
サマザマな利害を調整することなので 規約によって専有部部分の用途や用い方を制限す
ることができる ということです
 
ということですので 規約をみていただいて ルールの根拠として 区分所有法30条がある
まずは 説明してみてください
 
さらに 詳細に ということでしたなら 自身が伺わせていただいてもけっこうです 」
 
と お話させていただいたのでした
 
 
 
 
《エビデンス》というカタカナ語
管理組合理事会などで登場することがあったりしますが
この 『トニカク 根拠を示してくれ』と迫っていた新組合員さんも
執行部面々への第一声は 『細かい理屈はいいから トニカク エビデンスを示してくれ』
だった とのことでした
 
 
エビデンス 
スマホで確認の意味であらためて眺めましたら : 証拠 根拠 証明 検証結果 
というような言葉が
並んでいました
 
 
 
ということで
しばらくぶりのブログは
専有部の サッソク アッサリ改造にとりかかろうとしていた組合員さんの対応にアタフタと
してしまった方たちの質問に関してのことでした
 
 
規約上に <・・・工事については 上下・左右専有部組合員間との 通知・了承を・・・> 
などという文言についての解釈について 〔所有権絶対〕をエビデンス とする新入居者さん
と 過去のトラブルのいきさつからケッコウ詳細な改造条件を規約として有する歴史ある管理
組合さんとの エビデンス に関するアレコレのことでした
 
 
・・・上下・左右 の 暮らしの場 ・・・
どこか
・・・向こう三軒両隣 の 暮らしの場・・・ のような・・・
 
 
 
忙しいような そうでもないような日々を過ごしているうちに ひと月近く ブログを休んで
しまいました
 
関係する国家試験類が一段落して ホボ四半期が過ぎようとしていますので 少しずつ 過去
問題訓練など
もスタートさせていただこうかな と 考えております
 
 
 
それにしても いつまでも 寒~い ですネ
厳寒の地でお暮らしの方に笑われそうで 恥ずかしいし負けてはいられないのです けれど・・・
北海道で25年ばかり過ごした者として 耐寒力の衰えがなさけないです
 
 
                             
 
                   はたけやとくお事 務 所

 

 

 


滞納金に関してのこと

2021-10-12 | マンション〔トラブル〕

 

マンション関係の試験に出題されている事項というものは 
実務にも 直結し 役立つことが多いです

マンションに関しての サマザマなことを題材にしている
のですから

当然 といえば 当然のこと と言えるでしょうが・・・・

 

ということで 

マンション管理士の過去問題 ということで載せていただいておりますが

サマザマな相談においても 登場することであること

つまり 実務上の資料として 有用なことが 多く含まれています

受験者の方だけのための一連の掲載 というわけでは モチロンありません

 

 

 

さて

本日は 2010年度 マンション管理士試験

問 7 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 参考 として 重要判例 を示しておきます
( 既知のことで参照の必要はないとする方は 先にお進みを )

管理費等の支払請求権の消滅時効に関しての重要な判例が 最高裁から平成16年に

だされていますので その当時の条文とともに 要点と考えられるところを示してお

くこととします

 管理費等の債権は管理規約の規定に基づいて区分所有者に対して発生するもので

  あり、その具体的な額は総会の決議によって確定し、月ごとに所定の方法で支払

  われるものである。

  このような本件の管理費等の債権は、基本権たる定期金債権から派生する支分権

  として、民法169条所定の債権に当たるものというべきであるから 5年間の

  短期消滅時効を認めることができる。

                           最判平成16・4・23

  <旧 民法169条> (定期給付債権の短期消滅時効)
  年又はこれより短い時期によって定めた金銭その他の物の給付を目的とする債権
  は、五年間行使しないときは、消滅する。
  [改正後に これに対応する規定はありません]

  <新 民法168条>  省略アリ
  (定期金債権の消滅時効)
  第百六十八条 定期金の債権は、次に掲げる場合には、時効によって消滅する。
  一 債権者が定期金の債権から生ずる金銭その他の物の給付を目的とする各債権
    行使することができることを知った時から十年間行使しないとき。
  二 前号に規定する各債権を行使することができる時から二十年間行使しないとき。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

 

滞納管理費の消滅時効に係る次の記述のうち、区分所有法及び民法の規定並びに判例に

よる正誤を、各肢について答えよ。

          ※ 現行法により答えることになりますので改題(問題の内容を変える)
            しての利用をさせていただき また 答え方も変えさせていただいて
            おります

 長期にわたり管理費を滞納している区分所有者に対して、管理組合が月々累積
  する滞納額全額について、毎月、内容証明郵便をもって支払の請求をしている
  場合には、滞納管理費に係る債権が時効により消滅することはない。

 

 管理規約の規定に基づいて区分所有者に対して発生し、その具体的な額は総会
  の決議によって確定し、月ごとに支払われるものである管理費に係る債権は、
  定期金債権として、最後の弁済期から10年間行使しないときは、時効により
  消滅する。

 

 管理組合が管理費を滞納している区分所有者に対して滞納管理費を請求する訴
  訟を提起して勝訴した場合には、滞納管理費に係る債権は、確定判決のときよ
  り新たに従前と同様5年の消滅時効期間が進行する。

 

4 管理費を滞納している区分所有者が「滞納管理費支払合意書」により、滞納管
  理費全額を分割して毎月定額で支払うことを管理組合と合意した場合、そのこ
  とによる時効の更新の効力は、区分所有権を譲り受けた特定承継人に及ぶ。

 

////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

                          条文省略アリ

1  について

 再度の催告は 時効の完成猶予の効力を有していない(150①)

 肢にある支払の請求は催告であり 2度目以降の催告は時効の完成猶予の効力が

 生じない(最初の催告があったその時から6か月を経過するまでの間は時効は完

 成しないということだが)

 なので [請求をしている場合には、滞納管理費に係る債権が時効により消滅する

 ことはない。] とはならず 時効による消滅ということがある

 また 本肢において [内容証明郵便をもって]ということが 各別の意味をも

 つということはありません



(催告による時効の完成猶予)
 
第百五十条 催告があったときは、その時から六箇月を経過するまでの間は、時効は、完成しない。

 

 

 について

 肢にある[月ごとに支払われるものである管理費に係る債権]は 定期金債権にはあたりません

 改正前に 定期給付債権 と捉えられていたものです
 (旧169条に対応する規定は 現行法にありません)

 166条の規準で時効により消滅することになります



(債権の消滅時効)
第百六十六条 

債権は、次に掲げる場合には、時効によって消滅する。

一 債権者が権利を行使することができることを知った時から五年間行使しないとき。
二 権利を行使することができる時から十年間行使しないとき。
 
  ※ 債権 となっています( 一項は <債権> のことです  他の財産権は 二項)

 

 

 

 について 

 滞納管理費に係る債権ついて 確定判決の時から新たに10年の消滅時効期間が進行する

 ことになります



(判決で確定した権利の消滅時効)
第百六十九条 

確定判決又は確定判決と同一の効力を有するものによって確定した権利については、十年
より短い時効期間の定めがあるものであっても、その時効期間は、十年とする。

2 前項の規定は、確定の時に弁済期の到来していない債権については、適用しない。

 

 

 

4 について

 肢の合意は 債務の承認にあたりますので 時効が更新することになります(152①)

 肢の合意による時効の更新の効力は その当事者の承継人の間においても効力を有します
                                   (153③)



(承認による時効の更新)
第百五十二条 
時効は、権利の承認があったときは、その時から新たにその進行を始める。

 
(時効の完成猶予又は更新の効力が及ぶ者の範囲)
第百五十三条 
3 前条の規定による時効の更新は、更新の事由が生じた当事者及びその承継人の間におい
てのみ、その効力を有する

 

 

ということで

1 ・ 2 ・ 3 は誤り     は 正しい

////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

 

 

 

気になる
ワンポイントとして


催告による時効の完成猶予)
第百五十条 
催告があったときは、その時から六箇月を経過するまでの間は、時効は、完成しない。

2 催告によって時効の完成が猶予されている間にされた再度の催告は、前項の規定
による時効の完成猶予の効力を有しない


協議を行う旨の合意による時効の完成猶予)
第百五十一条 
権利についての協議を行う旨の合意が書面でされたときは、次に掲げる時のいずれか
早い時までの間は、時効は、完成しない。
一 その合意があった時から一年を経過した時
二 その合意において当事者が協議を行う期間(一年に満たないものに限る。)を定
めたときは、その期間を経過した時
三 当事者の一方から相手方に対して協議の続行を拒絶する旨の通知が書面でされた
ときは、その通知の時から六箇月を経過した時
2 前項の規定により時効の完成が猶予されている間にされた再度の同項の合意は、
同項の規定による時効の完成猶予の効力を有する
ただし、その効力は、時効の完成が猶予されなかったとすれば時効が完成すべき時か
ら通じて五年を超えることができない。
 催告によって時効の完成が猶予されている間にされた第一項の合意は、同項の規
定による時効の完成猶予の効力を有しない。同項の規定により時効の完成が猶予され
ている間にされた催告についても、同様とする


 

ということで

催告にも時効の完成猶予の効力が認められています(新150条1項)

けれど

権利についての協議を行う旨の合意催告とは同等ということではありません
権利についての協議を行う旨の合意を繰り返すことによって時効の完成を数度先延ばし
にすること可能ですが 催告によって時効完成が猶予されている間に権利についての協
議を行う旨の合意をしたり それとは逆に権利についての協議を行う旨の合意によって
時効完成が猶予されている間に催告をしたりしても 時効の完成の先延ばしが再度生じ
るということはありません(新151条3項)

 

 

                                                               


専有部分に立ち入る

2021-09-04 | マンション〔トラブル〕

 

以前に 次のブログを記しました

エッというような相談 だが - おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み (goo.ne.jp)

 

残念なことですが 一つ屋根の下で暮らしあう住民さん同士でも 気の合う方もいれば

どうにも シックリとしない面持ちでの付き合いになる方もおられ・・・

 

専有部分へ 上階からと思われる漏水があり その事故の原因を調べるとか修理するために

どうしても専有部分への立入りが必要という場合には それを拒むことはできないことに

なっています


 
 区分所有法 
(区分所有者の権利義務等)            ※ 条文に省略部アリ
第六条 

2 区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、又は改良するため必要な範囲内
において、他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属しない共用部分の使用を請求す
ことができる。
この場合において、他の区分所有者が損害を受けたときは、その償金を支払わなければな
らない。

 
 
使用請求権 は 規定によって当然に認められる法定請求権です
 
この<使用権>は 区分所有者同士が相互に持っているもの 
 
 
ところで 法定請求権 なのだから とはいえ 
 
突然訪問し 

『権利があるので立ち入らせてもらうよ』

式では イカガナモノカ と 誰しも思うことでしょう
 
[権利]などというものを得ると なぜか いつもと違う言動をしてしまうようなことも
ありそう ですが
他人の生活を妨害するおそれがあるのですから 行使にも 当然 マナーが必要

 
最も迷惑にならないように行使するべき
なので  
使用の範囲・時期・方法などについて 具体的に話し合う つまり事前協議というような
ことを済ましてから訪ねる ということを実行するのが スムースにいくコツかなと思え
ます
 
立入りに どうしても応じない場合は 裁判を起こしたうえでの使用となるのも止むを得
ない と 理解されているといえましょう(自力で強行するのは 違法とされますので)
 
 
なんらかの行き違いがあった結果 なのでしょうけれど 
給水管からの漏水事故について下の階に住む者が給水管の点検・修理のために住戸に立ち
入ること求めたのですが 上の階の者が強絶した場合に 不法行為だと判断され損害賠償
責任を負わされた裁判もあります(大阪地判昭和54・9・28)
 
 
 
ところで
区分所有法に 規定が置かれる以前には 次の民法の条文が 状況が似ているということ
で類推適用されていました

 
民 法(隣地の使用請求)
第二百九条 
土地の所有者は、境界又はその付近において障壁又は建物を築造し又は修繕するため必要
な範囲内で、隣地の使用を請求することができる。
ただし、隣人の承諾がなければ、その住家に立ち入ることはできない

2 前項の場合において、隣人が損害を受けたときは、その償金を請求することができる。

 

・・・承諾がなければ、その住家に立ち入ることはできない。
 
となっているので
 
区分所有者が他の区分所有者の専有部分に立ち入る場合には 〔承諾〕が必要となるのか
と 今も 質問があったりします
 
民法隣地使用権の場合 住戸への立入りは 承諾がなければ判決によっても許されるべ
きではない と 一般に理解されているようなのです が・・・
 
学者さんのなかには 区分所有建物というものの 特別な性質を考えると その者の承諾
がないのなら承諾に代わる判決を得ることで 立ち入ることができるとすべき という考
を持つ方もおられます
 
 
ということで 〔使用請求権〕 の行使 クレグレも 慎重に ということに尽きます 
 
 
それにしても [立ち入り] という言葉のニュアンスが どうもいただけないような ?
(どういうわけか ズカズカ という言葉を連れているような 連想をしてしまう)
思いをしているのですが 皆さんは いかがな印象をお持ちですか
 

 


理解シヨウトシナイ人も 時に 存在する

2020-06-24 | マンション〔トラブル〕

 

昨日の続きのような記事になりますが

メモ的に 記してみます  

 

 

マンション生活での とても迷惑な行為に対して 行為の停止や 結果の除去について

判決を得ても その強制執行がうまくいかない場合もあります

置いてはいけない邪魔な物を一旦はどけても その後 以前のように勝手に置き続けるとか

そうなると 次の段階としては 「強制立退きの制度」が 二つのレベルで 用意されています

<58条の 使用禁止請求> と <59条の 区分所有権の競売請求> 

必ずしも 段階を踏んでということではありません が 慎重を期すため 2段構成になっています

シンプルに言うと 『強烈なことは できる限り避けながらる進める』という感覚です

裁判を起して 司法審査を経て 慎重に進めます

 

 

前者のことをメモ的に記してみます

・ 相当の期間 迷惑者が自分の専有部分を使うことを禁止します

・ 第三者に貸すことは できます

・ その専有部を共有している場合は 判決を受けたその迷惑者だけが 使用禁止です

・ 一緒に住んでいた家族などの扱いは問題となるところで 説がわかれたりしますが
  その者の居住権を尊重すべきと思われます

 

後者のこともメモ的に記してみます

・ 共同生活への影響が著しいので 行為の停止等(57条)・専有部分の使用禁止(58条)で
  の手段では解決になりそうもない場合 区分所有権と敷地利用権を競売して その者を
  管理組合から排除してしまうという請求です

・ 一時的な排除では足りない場合での対応のことで マンション法の制定過程当時から検討
  されていた仕組み ということで マンション生活の特質と内在的な制約の厳しさの面を感
  じさせる請求であることを つくづ く思い知らされそうです

・ 判決確定で競売権が形成され 民事執行法によって執行裁判所に競売申立てをします

・ 競売代金は 競売費用を控除して その迷惑者に渡されます〔この仕組み自体は財産の獲得
  という目的の競売ではなく 共同利益を犯す者の排除ということが目的なので〕

・ 判決確定の後 任意に第三者に譲り渡されると その場合は判決効力が譲受人に及ばない
  ので競売申し立てはできなくなります【立退きが目的なので 競売申立は無用となり 管理組合
  の手間がなくなります】 

・ 判決確定した日から6ヶ月を過ぎてしまうと競売申立はできません(ノンビリとはできません)

・ 区分所有者の一人 とか 区分所有者の全員〔規約共用部にするなどのため〕が競売に参加
  して買い受けることも 可です

 

 

6条3項 ・ 57条4項 ・ 60条 も 大事な規定です

専有部を賃借りしているなどの占有者の 迷惑行為については 《使用禁止》 という制度は設け

られていませんが 契約の解除・専有部の引き渡し という仕組みの制度があります(60)

集会(総会)の決議で 訴えをもって(裁判を起して司法審査を経て慎重に) 行います 

使用とか収益の契約を解除して専有部の引渡しを求めるので 迷惑者の契約相手当事者も共同被告

になります(勝手に占有している者の場合は その者だけが被告 で 転借人が迷惑者ならば

転貸人だけが共同被告人になります)

迷惑者が管理組合に引渡し それから 管理組合が本来占有すべき者に戻します

迷惑者から直接だと 戻されても引渡しを拒んだりズルズルとしていたりして 引渡しという目的

が達成されないことにもなってしまうからです

 

 

というようなことで 実際にイロイロと問題になり 今住んでおられるマンションでも 超迷惑者対策

として これからも起こり得ること

など メモ書き程度に 記してみました

 

 

さすがに梅雨空が続きます

夏という季節が好きなので 待ち遠しい と 心のどこかで思ってはみますが 今年は 

さすがに 心がはやる という言葉を使う気になれない情況です

 

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はたけやまとくお事 務 所

 


迷惑 と 言い分

2020-06-23 | マンション〔トラブル〕

 

『・・・ところで その停止除去要請とかナントカって 住民全員の意見として言っているのですか ?

理事長と有志一同との合意だとしても このマンションの全員の声としての意見じゃないんでしょ

そういう請求に応じるつもりはないですよ  何度来られたとしても気持ちは絶対変わりません 』

 

 

マンション生活における ルール違反者対策 といっても サマザマな場面と

ソレゾレの対処手法があり どの方法を どの場面で登場させても良いという

わけではありません

生活観の差異・価値規準の多様さ・国際化・ある意味年代間によるものともいえそうな

経済力較差 

などなどから

実務相談に上るマンション制度上のトラブルも 複雑化しているともいえ 裁判提起やそれ

以前の時点での後ろ盾となる考え方のアレコレも 議論がある箇所も少なくないように思われること

があります

質問も ナカナカ 複雑錯綜するところでもあります

 

マンション法の 57条に 次のようなことが示されています   <省略箇所あり>

(共同の利益に反する行為の停止等の請求)
  第五十七条 
区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれが
 ある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益
 のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要
 な措置を執ることを請求することができる。
 
 
上の条文だけからすると 区分所有者の全員 の一致がなければ この迷惑組合員への
対応には対策のたてようがないのか ? とも思えますが
いかにも身勝手な言い分に屈することとなって妥当性を欠くのでは ということなどから
マンション法26条1項においての 管理者〔理事長〕の
「 規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う 」
との規定で対応できるのでは というような
理解をする学者さんがいたりしています
 
(権限)
第二十六条 
管理者は、共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地
及び附属施設を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利
を有し、義務を負う
 
 
 
(理事長の勧告及び指示等)
第67条
区分所有者若しくはその同居人又は専有部分の貸与を受けた者若しくはその同居人
(以下「区分所有者等」という。)が、法令、規約又は使用細則等に違反したとき、
又は対象物件内における共同生活の秩序を乱す行為を行ったときは、理事長は、
理事会の決議を経てその区分所有者等に対し、その是正等のため必要な勧告又は
指示若しくは警告を行うことができる。          【標準管理規約】
 
 
 
57条は 強行規定とされています
当該の違反行為が 規約の定めで『区分所有者の総意による』義務違反行為と解釈され得るように
しておかなければなりません
対抗できる規約を シッカリと整備しておかないと 超個性的学習意欲満載的性向ともうかがえ
そうな超迷惑住人との対応は一悶着アリアリとなってしまうので・・・注意しなければいけません
実務経験上 上記のような住人さんとのヤリトリで なんともタイヘンな経験をしたことがあります
 
 
 
 規約義務違反であっても 共同利益(6・Ⅰ項)背反行為には該当しない程度のもの もあったり
 するでしょう
〔 ベランダに布団を干してはいけないという約束事がないがしろにされると 即 共同利益に反す
ることとなるべきなのか
 それほど重大ではないレベルのところの いわば単なる規約義務違反なのか ?
 前者であるとすると 最悪 マンションからの排除もあり得る違反だ というようなことを 超迷惑者
 住民に主張したくもなりそう・・・ ? 57条~60条 〕
 
 
 共同利益背反行為とまではいかないという規約違反の場合 26条4項で 管理者(理事長)は
 規約によって 規約で定めた行為の実行に関して訴訟を提起できるとしていることから
 57条~60条の場面のような個別の集会(総会)までは必要ない と 理解されているとも
 されますが
 
 
 法人の場合は 52条1項ただし書を根拠にして
(事務の執行)
第五十二条 
管理組合法人の事務は、この法律に定めるもののほか、すべて集会の決議によつて行う。
ただし、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項及び第五十七条
 第二項に規定する事項を除いて、規約で、理事その他の役員が決するものとすることができる
 
 
 ということで ルール違反に対する訴訟を起すといっても 集会(総会)の決議が必須となる
 ということでもないのだ とも理解され
 〔迷惑者に与える不利益に関し その迷惑行為の違法性が小さいものであるのなら というか
  それであるのであればこそ 慎重な手続がとられるべきで 集会の決議を要すべき という
  ように理解されるべき というような ? 主張をなさる説もみられるようですが・・・ 
  要するに 単なる規約上の義務違反行為に対する訴訟提起にも個別の集会決議を要する
  とする説もあり〕
 
 
国で示している 標準管理規約では
上のあたりのことが 第8章 雑則 に 
:66条 [義務違反者に対する措置] として マンション法の57~60条で措置されること
:67条 [理事長の勧告及び指示等] として 集会(総会)不要で 管理者(理事長)を中心とした
                        違反行為に対する機動的な対応の手段のことあたり
が示されています
 
 
念のために記しておくことにしますが
以上のことは 団体としての管理組合の行動に関してのことであって 隣の物がベランダ部分に
度々越境してしまい困っている などという場面で 組合員個人個人が 独立して自分の権利
(区分所有権・共用部分共有持分・人格権など)に基づいて 迷惑者に その是正を求めるなど
という場合は また 別のことです
                  
マンション法 《 第7節 義務違反者に対する措置 》は 詳細は ナカナカ手強い点が多くあり
学習においてもひとつの難所ともいえるでしょうが まずは 条文をジックリ眺めるしかないと思
われます
 
 
受験者の方は 将来の実務のためにも できるだけコンメンタールの利用が好い箇所のひとつ
なのでは と考えられます
が なにしろ その類のものは 高価なものが多い ので 困りますよね
自身には 実務上 コンメンタール携帯は必須ともいえるのですが・・・
 
                   http://toku4812.server-shared.com/ibarakihatakeyama.html
                       
         
 
                       はたけやまとくお事 務 所
   

根 と 枝木葉

2019-12-21 | マンション〔トラブル〕

 

 


遠い昔 空き地管理を任されていた時期があった

ケヤキの木が その 四辺形の土地の一角にあったのだが いつのまにか 大木になってしまって・・・

うかつといえば というより うかつすぎた(当時 周辺に住宅など無く 長いこと ノンビリしてしてしまっていたのだ)

撤去せざるを得なくなり その 工事規模の大きさに 驚いた(費用も 想像以上だった)

枝葉だけではない なんといっても その根の堅固さとビッグさに ビックリした


そのことと 某マンション敷地の植栽管理上の大問題になった 大木の悪戯のことなどが

「根と枝葉」 のことの 私の二つの大きなメモリー だ


そのマンションは 敷地一杯の緑の木々が売り物だった らしい

顧問として伺って しばらくは気付かなかったが いろいろと問題がニョキニョキと

一つは 大木の根による 敷地内排水設備などへの侵入破壊のこと

一つは 想像以上に ふくれあがった枝木葉による 眺望妨害 と 日陰部分の増大・日照遮蔽

ある意味 調整に苦労するのは 

一方から “なんと好い 日除けと目隠しなんでしょう”  木々のおかげだわ

もう一方からは “なんと邪魔な 枝葉なんでしょう”  高い階に住めるなら まだしも 
                                  木なんて鬱陶しいし いらないわ

 

 

『大きめな木 暑い盛りに駐車場の日除けにもなったりして助かっていたのに・・・

団地の敷地のアチコチで 何本か伐採されてしまっているけれど 

いつの間に 誰が どんな権限でやってしまったのですか ?』

 

伐採といっても サマザマな 情況があると思われますが

その木の 大きさ 位置 周囲の住人の意向 維持するうえでの管理上の問題の有無と程度 など・・・


伐採実行の権限と手続きについての判断も 手ごわいこと ? かもしれません

 

法的には 共用部分の管理ということで 変更行為・管理行為・保存行為に分類して考える として

大々的に 敷地の大木・中木のほとんどを伐採 などという場面では 変更だとして総会の特別決議が必要

となる 場合もあり と 考えます

形状とか効用の著しい変更までは伴わないものであるとの判断であると 管理行為ととらえられて 総会普通

決議で と いうことも


(ただし 規約で 特別な定めをしているような場合<例 : ・・・定例的な管理に必要となる工事等で○○円以内の

事柄の執行意思の決定と執行は 理事会の権限にて可とする> は 別論ですが)


伐採しないと他の保存・育成すべき樹木に影響がありすぎる とか 倒れる危険があって日常生活に大きな

不安がある場合


などには これを避けるために必要となる範囲で伐採することは 「保存行為」にあたる ともいえそうで 

総会議決までは不要とも言えそう





植栽費などとの項目で予算の承認を事前に受けている管理組合が ほとんどであると思います

事業計画の一環として例年のように伐採などをしているなら 予算案の承認を受けることで 伐採などを承認

することの決議が
含まれていると理解することも できるのでは とも 考えられますでしょう
(モチロン 事業計画でも 具体化されているのがベストですが)

総会で予算を決議するとともに 伐採計画の内容を示しておいての事業計画決議も大切で そうするのが

ベスト ということは 
当然と言えば 当然のことです が



というようなことで ある意味 利害関係というより そうとう広い敷地の団地など棟単位での事情もあったり 

枝木葉切り落とし

ひとつとっても アッチには 好都合


コッチには 都合悪い などという場面で アーダ コーダで 中途半端な採決は余計に溝を深めそうなど

という場面では・・・ 《マッタクのところ 人というものの好みと感覚 判断の拠りどころ などは 
                                       まことに微妙なものなのかも ですね》


規約で 総会以外の場(まず 理事会)での決済可の運用も可能にしておくことが 有用であったりすることも

あります



規約で (区分所有法 30) 

いわば 定例となっているようなこと あるいは そのように理解され得る管理行為

であって 総会にて設定された限度額以下の支出で済む範囲に関することは理事会執行に委ねる

(要するに 区分所有法30条にいう 

建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項

について 執行部である理事会に 一定の範囲の 概括的な権限を規約で与えるという趣旨)

などと 定めておくことも マンションの個性 〔特に 執行部の技量〕 にもよりますが 効率のよい管理運営

となる場合もあります



理事会が任されての 大木伐採の顛末は いかがなものに ? なったのか・・・

総会で あくまで数的な決着で 亀裂を残すかもしれないようなことよりは つまるところの個人ではなく 

[理事会]という 別なところ ?に在った ? 組織処理

で事を済ます


ということにより マズマズ 収まるということもあるだろう という  お話  でした

 

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インターネットの利用なんぞ ?

2019-12-02 | マンション〔トラブル〕

 

 

 

相談事項として ときどき 登場する質問

『インターネット利用料とかなんとか なんのことかわからないけど 予算にのっていて

それなりの数字を毎年払っていることに ビックリ

自分たち全員の管理費から払われているのだろうけど

パソコンなんぞ 利用したことも無いのに なんとなく 合点がいかない

どういう理屈で こういうことがまかりとおるのかな ? マンションというところでは』

 

どちらかというと やはり 年配の方に多い 苦情ですね

 

<・・・インターネットサービスにかかるLAN配線機器などの設備そのものは 共用部分と

いうことができるので その保守・管理に要する費用は 資産価値の維持・保全に資する

もの ということができる

そうすると その費用は各区分所有者が一律に負担すべきものとなる>

特に 問題なのは 接続回線契約やプロバイダ契約関係での費用 で

そこのところは たしかに 実際に使用しているか否かは 判断のポイントになりそうですが・・

<各戸に対するサービスに関して 一律提供のことも 手続のことなど全体を総合して

判断すると 合理性があるので 利害の衡平が図られていないのだから無効だ とまでは

いえない>

そういったようなことを

概要としているような 判例があります [広島地裁平成24年11月14日]
(あくまで シンプルに まとめての文言ですので 詳細は 精査ください)

 

「12階マンションの一階に住んでいるというのに なぜに エレベーター関係の管理費を平等

に負担しなければならないのか」

というあたりのことで 以前にも 理由となるかもしれないこと(総合的に判断すると つまるところ 

マンション全体の資産価値に貢献している設備なのだ ということ

使用頻度規準による費用負担額査定徴収となると 実際問題 非常に困難な作業を必要として

しまうこと など) と同様な説明になるのですが どうしても 合点がいかない相談者さんには 

判例の要旨を そのまま 読み・眺めていただき 説明を加えさせてもらう手法も 有効かな 

とも考えています

〔実務上参考としているおおよその基本書には 重要な判例も載っていることが多い ので〕

実際 巷で 他のマンションで 争いになったことの判例にも 説明役を担ってもらうのも 有効かも ?

ということですが・・・

 

というようなことですが 本日は 今回の 《マンション管理士試験》 の問題を 少々 眺めたり

一部 自身でも 解いてみたりしました

そうとうに考えさせられる問題もありますが 実に シンプルなものもあり 決め手は

おおよその受験生が解けるものを 絶対にうっかりミスしないこと

それと つまるところ 頼りになるのは 条文解釈(単なる文言暗記 ということではない)かな と 

ツクヅク 思ったことでした


それにしても 申込済みだが 試験会場には現れない方が 今回も そうとういました

さまざまな事情があるのでしょう

約1万2千人が 実際受験   申込者100人のうち14人は 欠席 でした

 

昨日は 業務管理主任者試験

出題傾向は マンション管理士試験に 毎年 似る との情報もありますが

いかがだったのか ?

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当事者になる前段の対策

2019-08-21 | マンション〔トラブル〕

 

 

ものごとは 特定した当事者として相対するような時点に到ってしまうと

なかなか 落としどころに苦労することとなろう

 

でき得れば 一般的な事例を参考にしつつ 互いに当事者として特定されない

うちに 《もしかすると 当方が迷惑の原因になってしまっているのかも ?》

と 気付いてくれるのが ベターな流れだ と 考えられます

 

マンションなどの いわば 特定集合住居密接居住生活者間においては

特に 自分の為している行動が 他者に どのように影響しているのか

なかなか 捉え難いものです・・・極く 近くで生活しあっているのに

 

 

某マンションで 日常困っていることについて 匿名でのアンケートを採った

「上階の騒音が気になって困っている お子さんの走り回るような音が特に」

という類のものが 数件あった

 

今までの実務から思うことだが 苦情を受ける住民 申し立てた住民 という間で

双方当事者主導で 人為作為的?に 諸々助力を利用し科学的実験データを集めることまでも為し お金や労力 

精神力を費やし 

そうとうのエネルギーを使いあっても 好ましい解決には まず 辿り着けることは 望めないことが多いように

思われる

 

 

シンプルに ひとつの案として

マンション内に 専有部の上下が接触している部分で 状況を体験できるような

環境を得られると 有意義かな と 思われる

3階と4階の 304 と 404 の部屋を 一時借りきり マンション内の音に不安を

抱いている方(音を出している側 受けている側 双方)に 時機を選んで体験してもらう

 

304室と404室が タマタマ 管理運営に積極的で なおかつ 役員を担当中 などと

いうようなら 企画の実行可能性 大 かもしれない

例えば夫婦揃って体験会に参加し  駆け回ったり ベッドから勢いよく降りる

とか 食卓椅子を乱暴にズラスしたりするような音を 上階下階で交互に 体験しあう

アンケートの結果を受け 時宜にかなった企画をしてみる

 

というようなことで マンションの騒音に関する相談があったとき ひとつのケースとして

上記のことを話題にしてみるのも いいかな と 考えられます

 

自己の専有部には上下左右4部屋が接触しているとして 圧倒的に多いのは 上の階からの

音への不満でしょう 

フロアー部と天井部のホボ接触 という状況下の箇所ですから どうしても・・・苦情が多い

 

 

ということで ものごとが トガッタ状況で接触する前に ヤンワリと円滑ボールベアリング状況で

触れ合っているうちになんらかの手立てが為され 

特定された当事者登場相対 となってしまうことのない以前に解決に向かうなら   ラッキー ですネ

 

 

いろいろ工夫しあって すこしでも 温かいマンション管理運営に向かいますよう

微力ながら コンサルタントとしても 活動していきたいと思っています

 

                 

 

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“管理の手遅れ”って?

2019-04-26 | マンション〔トラブル〕

 

ホームページの検索関連に 

〔マンション管理相談 手遅れにならぬうち〕

という言葉を登場させているので

 

“管理相談にも 手遅れ なんぞということがあるのですか ?”

と 率直な意見 ? をいただいたりする 

経験から言わせていただくと

手遅れと 申しあげざるを得ないこともあります

 

相談を拒否したわけではないのですが

状況を把握後 「ここにいたっては 人体で言えば 延命措置の検討 

というべき

レベルの管理不全下にあるので 手遅れという表現も避けられません」

と 率直に申しあげざるを得なかった

もちろん そのような状況下であっても 要請があるならなんらかの

善後策

提案だけでもさせて

頂きますが・・・

そのマンションにおいては

二棟のうち一棟に 躯体のあり方から あきらかな倒壊の兆候がみられ 

海岸線へ直角に向かう位置付けで建つ ほぼ全専有部が空き部屋

各々に所有者は存在しているわけではありますが 管理費等滞納は

当然のごとく ? 年々増加

(おおよそ 利用されていない ホッタラカシにされてもいて

<モチロン

空けておこうが 使用しようが 所有者として費用支払義務はあるのだが>) 

そうなると “ なにゆえ 我々だけが納入義務を果さざるを

得ないのか 皆で負担すべき共用設備費を半数者のみにて支えているような

そんな理不尽を許せない マンションというもの 使用頻度で納入義務の有無 

負担の程度が調整されるわけであるはずがないだろう

住む 住まないも 勝手 でも 支払義務は同等なはず なのに どうして・・”

 

そのようにして

残る一棟専有者にもさらなる未納者増加に歯止めがきかなくなり・・・

 

合意しながらの諸々の対策も 総会参加者も減り続け 委任状獲得さえ

ままならず 4分の3合意もまままらず 5分の4は夢のまた夢 

加えて 専有者死亡後の相続処理が不明の案件もジワジワ発生し で 

督促の相手さえ掴め得ず(そうした調査依頼費がかさんだり)・・・

総会開催さえ 理事会定足数充たさず招集手続中断で 危うくなり 

通常決議も いつか 著しく困難になって・・・ 

周辺住民からの また 行政からの 壁面落下危惧への対処要請で

いっそ 建物解体も視野に入れようとても その費用などトテモトテモ

なにせ 組合管理費・修繕積み立て合計残が

1000万円にも足りない 

一戸建ての建替えにも足りないような額 

おはなしにも なんにも ホト ホト

頼みの敷地価値などさぐるも虚しいほど で 

建物自然消滅までの 組合延命の後の消滅のみが全て であるような

 

ここにいたって 

≪ 手 遅 れ ≫ 

という表現の登場も いたしかたなし・・・とはなりて

昭和50年代前半販売のマンション

 

自主管理に移行してどのような知識で運営がなされていたものやら

それにしても なにゆえ これほどまでの状況に流れていったのやら

 

通常管理状況下での運営の 法制 手法

非常災害等下での運営の 法制 手法

アドバイスやコンサルタント という存在にさえ 疎かったのだろうか・・

ドン的な人物の存在が 曖昧な知識と権限で 暴走し続けたのだろうか

いずれにしても 

住民の無関心を背景にして・・・ 

 

おおきな転換期は 販売者関係企業であった管理会社の撤退時

であったろうと思われた

今も関与している?某資格保持援助者は 滞納金処理に尽力したわけではなく

素人でもアッサリできそうな 管理費・修繕費の帳簿付けに

年間数十万円も受け取り続けた ・・続けている ? そうで・・

依頼する方もするほうだが 受任者も受任者で 何をかいわんや

相談者の言のとおりだとすれば

プロとして 恥ずかしいと思ってしまう が それもこれも 契約自由の原則

というものナノダ

 

『どうして こんなことになるまで 管理を放っておいたのですか?』

手遅れになる前に 一言欲しかったなー

と つくづく 思うことでした

全国に そうしたマンションが いかほどあるのだろう・・

隠れ管理不全マンションの存在も おおいに気にかかる

 

それにしても 私の知る限り そもそも 域内管理組合数の把握自体にさえ

ノータッチ というような?都府県もあるようで

かと思えば 運営状況定期届出と 不全マンションへの訪問の制度を用意 と

動き出した都県も登場で さまざまです

 

〔定期届出〕と 不全マンションへの〔訪問助力〕 のことは 某放送局

インタビューでも述べさせていただいていたことでした

 

同志プロには 同じような思いが 自ずと形成されるよう です

同様な提言があったと思われます

顧問などしていると 同じような心配事が なぜかジワジワ湧いていくようです ので

とんでもない管理不全になるようなこと無きよう

マンション住人さん ときには 現行管理を 見つめて下さいませ

 

手遅れなどに 決してなりませぬよう

あえて 本日の記事になりました

{モデルとさせていただいた管理組合のことは ほぼ事実に基づいています

 特定を避けるよう 注意し記しました 

 ことさら 他意のある主旨の内容ということではございませんが

 

 その後 いかが運営なさっているか そのことは とても気になりますが・・

 いずれ コンタクトがあり得る ? かも・・・というところと理解しています}

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リノベーションの 限界?

2019-04-04 | マンション〔トラブル〕

 

≪中古マンションをリノベして アナタのものとなるお城を

アナタ好みに 変身させてしまおう≫

 

という類のコマーシャルに出会うことが増えてきた?ので

今さらながら という感もありますが

極くシンプルに 伝えたいポイントだけを記させていただきます

  

手に入れて 専有部を改造して住もう という場面で 

注意すべきこと ?

以前に何度か述べさせていただきましたが

なんといっても 購入前に専有部状況を実際に眼でたしかめること

このことが 絶対的な重要ポイント

当然といえば当然なことで それこそ なにをいまさら

ということですが 意外と それほど気にしていない方もいたり・・

 

仕切り といっても 躯体構造上の重要な

役目を負っている仕切りもあります

動かせない 勝手に加工はできない仕切り壁もあったりします

基本構造のこと 動かせない仕切り や 各種配管位置などのこと

 

その物件で希望の間取りが実現可能かどうか 総じて希望に沿う改造が

できるのか

自身では判断がつかないような場合は 経費は多少かかっても 

充分なアドバイス

を利用すべきでしょう

 特にトラブルになりやすいのが改造後の防音の変化

 

『これまでは なんの不都合もなく生活できていたのに

お宅は どこをどのように変えてしまったのですか

あなたの財産だとしても そこまで勝手にされては・・・』 

天井を上げたり床材を変えるといった場合は 

上下階への防音効果への影響確認が必要となるでしょう

業者まかせっきりではなく 今後そこで住むことになる自身が

改造後の専有部のことを シッカリと認識しなければなりません

団体の一員としての立場で 他組合員との共同生活ともいえる

暮らしが始まり 住人として 管理組合員として関わるすべての事柄の

決断者になるのですから

 

工事が可能な時間 日程なども大切なこと

ということで 

規約上で どのようなことが制限されているかの確認は必須です

(規約 つまり 住民間の約束事の基本文書ですので

そこにある決め事からして 想定しているリノベーション(改造)

は認められない などということもあり得ます ので)

 

工事内容を伝え 管理組合の了解を得 影響あると思われる住民へ

周知(場合によっては同意)は おおよそのマンションでも行われることと

考えますが

これからは 特に<より具体的な 改造(改修も)の制限条項>に配慮する規約が

増えていくのでは

とも考えられます

 

自治規範である規約というものの約束事を守り ある意味それに守られ 住むと同時に

管理組合の構成員となり 規約での約束事を契約人としての立場でも遵守する

そういう世界への参加です

 

約束事である改造許可条件の厳格化を模索して

実質的に 改造はまずあり得ない というようなマンションも登場

というようなことさえ ? 既に そのような管理組合も登場している?

(マンションにもさまざまな個性があります 建物そのものにも 住民にも)

 

以前も述べましたように マンション内で想定もしなかったような

改修・改造が続いてしまってからでは間にあわないので 

それこそ 想定外の住環境にならないように

『改造の無い 安堵感あるマンション』 を謳う管理組合もあるかも?

 

マンション内で オールフリー的な改造が競合する場面が頻繁にある

ようでは

そのマンション資産価値評価がどのようになるのか?

という問題もあると思われますので

 

念のため申しあげますが あくまで 〔改造〕のことで 〔修繕〕の

ことではありません

 

≪修繕とは 元に戻す

改修とは 修繕+改良

改造とは 変更

というような意で用いています

 

リフォームが改修

リノベーションが改造

(仕切りを無くしてワンフロアーにしてしまう・

ファミリー用から1人暮らし用の機能・設備に変えてしまう 等)

というような用い方で記しています

 

定まった言葉用法は見つかりませんでしたので

上記のようにさせていただいています≫

 http://toku4812.server-shared.com/ibarakihatakeyama.html