おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

〔認定〕マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

共同利益擁護のための究極武器

2016-04-22 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

なんとも ショッキングな記事名になってしまいました

もっとも これくらいの表現でなければマンション空間における
現実のドロドロ感を解っていただけない のではと・・・

もちろんのこと 極く稀なケースではありますが どうにも困った
いわゆるクレーマー登場の場面でのこと

『 なんのかんのいったって マンションに今も住んでいる持ち主を
 建物から 追い出すなんてェ ことは 絶対にできないでしょう
 
 持ち主を自分の住み家から追い出すなんてこと 
 建築担当大臣だろうが
 総理大臣だろうが できませんもんね』

「 そうとも言えません
 そのマンションに住む他の持ち主に とんでもない不利益をブツ
 ケ続ける者との共同生活ともいえることを強いることは 理不尽
 すぎますから 

 

 

クレーマー と表現される人たちにも 様々なタイプ?があり

今までの経験から言うと
(もちろん 私の 勝手な分類です ご容赦あれ・・
このような類のものに嫌悪感を抱きそうなかたは どうぞスルーを
してくださるよう お願いいたします)

・ とにかく 目だちたい 舞台に登場して衆目を浴びたいゆえの
  とりあえず反抗型

・ 自分の感覚・思考(嗜好/志向/指向)基準に徹底固執型
  (世に 諸々の尊重しあうべき考え方がある ということを
   理解できない)

・ 対話しながら問題解決という手法に適応性が無く意思交渉
  (交通)能力を持ち合わせない型  
   (一方的に 自己主張が断固として連続してしまう 
   相手の発言チャンスをも設定しなければ対話にはならない 
   ということさえ理解不能
   あるいは 理解無用 と作意的に?かと思えるほどの威圧で
   まくしたてる)

・ 課題解決のための討論・対話を “勝負” 
  と心得ていて? とにもかくにも 負けたくない という
  思いに まず 支配される型

・ 過去の地位の栄光?を引っ剥がすことができず ことあるごと
  集会などで牽引する立場側に就かないことには 自らの
  名誉履歴とも言うべきものからして自己を収めきれない という型

・ この世への不満?とでもいうものを 管理組合運営における
  諸々の場面で 遠慮会釈なくぶつけてしまう型

・ 自己基準の <利・獲得物・財>を手に入れることが人生における
  最高の価値基準であり それら価値の自己所有化ためには 
  人としての名誉を守る とか 恥を思う というような類の形而上学的の
  ような価値(表現が硬すぎてもうしわけありません 他に 都合のよい
  言葉を見つけられなくて・・・)などは 
  
そもそも判断材料としてさえ登場させ得ない というか それらにとらわること
  こそ自己の価値を下げることだ というような思考の持ち主(もちろん
  ことの是非は 各々が決め得ること でしょうが・・・露骨過ぎると・・
  わたしのような巷の人間は 率直に言うと 対話し辛くなって・・・) 

などなど あるのでは

 

マンションにおいて 散々手を尽くして どうにもこうにも という場面に出くわす
ことあり

では 『それでは どうすれば よいものか・・・
このまま ホッテオイテモ どうにも こうにも

このマンションの未来は 早晩なくなるようなもの』

というような言葉を聴くようなことさえ・・・

 

 

区分所有法に [義務違反者に対する措置] という節があります

(共同の利益に反する行為の停止等の請求)  57条
(使用禁止の請求)                   58条
(区分所有権の競売の請求)                           59条
(占有者に対する引渡し請求)            60条

というようなことが 各項を伴って第57条~第60条に記されています

つまり いろいろ手を尽くしても どうにも共同生活とも言えることをしていくには
困難がありすぎる者へは 究極の仕組みとして 
【 区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる 】
として マンションから出て行ってもらう ことさえ法律で決められています

さすがに 立法者も マンションというものにはこのような場面さえ あり得る
ことを想定していた のでした

裏返せば 少々 寒々としてしまいそう? でも 致し方ないこと
最後の 究極の手法 というものをば手当てしておくとき
どのような組織にも < 排 除 > という手法が付き物でしょうから 

全体の利益のためには 不合理な・理不尽な・不条理な不都合は取り除かれる
べき ということ
(そんなことにならないよう 日頃から 病巣{とてつもなく すごいレベルの
クレーマーがいたりするので あえて この表現を選びました} 
ともいえるものへの
注意も もちろん必要なこと 心得ざるを得ないこと

そうすることが ある意味 クレーマーさんのため とも 言えそう・・
どう対処しょうにも 亀裂が修復できない段階までことが進んでしまっては 
顔を見るのも苦痛 
ということになり とても 住民同士の付き合いは ほぼ 不能となってしまいます
そうならないために 事を放って無視したままで済ましているのも限度があるの
ですから

住民としては マンション新住人への入居段階での干渉をすることなど 
暴力団など反社会的勢力に対しての場合などの極々例外を除いて できない・・
住民の選択などできない という現実がありますし)

 

 

専有部分の一室が 賃貸としてあり そこの占有者によって 室内がゴミ屋敷
状態 
さんざん 諸々試みたが 効無し
やむなく 所有者・占有者 排除の究極手法検討 57条から60条をジックリ見詰める

管理費滞納額が 甚大 よって 他に手立てがない状況で この区分所有法上の
競売を検討  

施設共同利用に物的損害を与えること等だけではなく 滞納ということも 
共同の利益に反する行為


実務において 一般社会人の想像もできないような行動をする あるいは現に一部
しつつある
そうとうなレベルのクレーマー

対策学習に 顧問として 判例を紹介せざるを得ない
ことなどあり・・・ 
なんとも せつないことではあります  が ・・・・
さらに 断固として遂行の形を具体的に説明する段階へ 
行かざるを得ないことも覚悟せねばならない

 

というような 話も チラホラ の マンション総会が多い季節であります

 

高齢化ばかりではなく 

価値基準の多様化
住人の国際化
生活規模格差進行の実態 実感
世代間考え方の差異と隔絶?
などなどから 顧問として 学習の深度のさらなる徹底を図る必要あり
という日常であります

さらに マンション関係業務だけではなく
他の資格業業務も並行あり
感謝しつつ

自分が選んだ道を 全うすべく 晩餐のウイスキーのダブルを楽しみに
背を伸ばします

                              

                           http://toku4812.server-shared.com/

 


コミュニティ調整の参考

2016-04-19 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

これからスケジュールをこなさなければならない身なので 極くシンプルに 
(いずれまた あらためて 時間をとって投稿を とは考えていますが・・・)

 

新しい標準管理規約や 指針などが出て 一段落か と思いきや

相変わらず?いろいろと 訊ねられること多し

『・・・結局 どのように変えていけばいいのでしょう ? 自治会とのこと
ですけれど 会計とか 組織とか のありかた
とくに 例の コミュニティ条項とかの 付き合い方
というか 扱いの工夫 とか ? ?

 

《例えば 
ここに A町内会(自治会)という組織があります
その地域内にBマンション管理組合があり
この組合は15軒世帯で 特に別個に自治会をという要請も
見出せなかったので 
各々(あるいはBとして)A町内会の
構成員(会員)として加わることにしています

一方 
仮に この15軒のマンションが 独立してC 町内会(自治会)を運営して
いるとしたなら・・・

この二つのあり方の 違い ? を思ってみてください

 

二つのあり方のどちらにしても 
概して言うと 地域の生活環境のより良好化を目指して 行政と協働していく組織
としての 自治会活動をする という 当然といえば 当然の前提があります
が A町内会に所属している場合 それは あくまで その会の運営方針に従って

独自に 独立してC 町内会(自治会)を運営している場合も 活動の
内容は 地域の生活環境のより良好化を目指して 行政と協働していく 
こと ですので 同じこと

つまり
町内会(自治会)の本来の存立意義からは 
同化され構成員としての立場であろうが 独立している組織での行動で
あろうが
異なることとなるわけではないと考えられます


しかし 個別マンションだけで独立した町内会(自治会)として行動し これに
プラスされることのマンション管理組合という組織がピッタリ重なっている
ように
見える場合だと・・・
どうでしょう・・・

まず 構成員も異なる
(町内会(自治会)の構成員は基本的には住人全体 ⇒もっとも議決権
の基本は世帯単位とする等の手法を採ったりすることでしょうが)
存立の趣旨が異なる 会計の扱いも異なる
(マンション管理組合は 極く簡潔に言うと 私的資産の管理運営団体)
退会の自由が強行法規的にあり得ないものとしての管理組合 と 
片や 町内会(自治会)は退会自由
との差異もある

というようなことを 充分慎重に理解しなければいけない

性格上の制約は無視し得ない 
ので 
自分たちだけで管理組合活動と自治会活動とを進めていく場合 
組織が重なって見えているが その運用は基本的に区別が必要
ということを充分に意識した行動をする
しかし マンション管理運営団体としてのコミュニティと地域生活良好化を目指す団体
としてのそれとが 双方の同調活動として目指すところほとんど同等評価・同等価値の
ものがあると
いうことを了解しあうことに なんら 不法性も 不当性も 不合理性も
見い出し得ない

より実務的・具体的に言うなら 対費用効果を勘案しながら会計支出をし合って 
マンション内の災害対策活動をする とか より効率的な備蓄品を再検討し合う とか 
近隣の生活環境整備の一環として緑化活動のいっそうの推進へ管理組合も参加する 等 
あり得る話である

組織性格の差がある 構成員にも差がある 当然会計も同じではおかしい
という立論から 
<双方の行動の場も 当然 別々であるべき>
 
という一義的な指針がそなえられるべき というものでもないだろうから 》

 

というような 今朝もまた 緊急のアドバイスをしました
時期的に 管理組合の定期総会(集会)の多い季節です

 

 

というわけで 相談会担当 その他 諸々 本日のお勤めに馳せ参じて
まいります


まだまだ 春が続きます(これも また 嬉しいことですが) が
先日 夏の近づきを知らせるかのように 蛙の声が 幽かに・・
私は 夏が大好きなので これまた 嬉しくなりましたが・・

 

震災被害の方へは申し訳ないようなことですが
どうぞ どうぞ 御気を落とされること無く お元気で なんとか・・・

このように 言わせていただくほか 言葉もありません が・・・

                               

 

                                   

 

                    http://toku4812.server-shared.com/ibarakihatakeyama.html


敬意を表し

2016-04-03 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

先日は 久しぶりに 自身との体力勝負 という感の一日
でした

7時過ぎに事務所をスタート
9時より 某マンション管理組合理事会に顧問として同席

14時まで ビッシリ 管理運営事項の検討・整理
5時間の熱論継続です
(次期役員候補さんの紹介などもありましたが)

いっさいの飲食なしで というのが会場のルール?らしく
日頃 事務所にて コーヒーと補助者さん作の我が家独自茶
お代わりオールフリーということに慣れきっている自身は 
やや悪戦苦闘?止む無し と思いきや 熱論に集中し喉の
渇きも忘れ 
最近とみにチカクナッタ トイレタイムもガマンでき
没頭状態というのは スゴイものだ と 思いました

そうして 一件終え 事務所に急ぎ足で戻っての 外国籍の方
の婚姻の案件の面談ということ でした
その面談前の 補助者さんが淹れてくれたコーヒーの美味しかった
ことといったら・・・なにしろ 日頃ほぼ1時間おきのものが 
9時間の
インターバル後
でしたので・・・

 

 

さて 今年の 某マンション管理組合においての私の判断での
より重要な成果は
管理組合と自治会との峻別 
ということについて 顧問先において 一定の方策と成果をみた
ことではないか
そのように思えたのでした

国の発表による マンション管理の新しい指針や標準管理規約
お目見え というタイミングもあり
それと 自身が一貫して示してきた行動ともほぼマッチした内容
のものだったこともあり・・・

 

管理組合と自治会とのあるべき姿の問題

理論的にも 理解に少々どころか おおいに時間を必要とする
テーマであることを実感させられること多しの どちらかというと
『何が問題なのですか? 両者の関係ってどのような形でもいい
ことで 不法とか不当とかどうとか そんなの メンドウだから 
今のままで いいです』
という雰囲気がモロに見え隠れすることが おおよそ どの理事
会にもあることなのですが 
先日の顧問先管理組合理事会の粘りには敬意を表するに値する 
熱を感じ続けていました
なにしろ 無報酬で 華の土曜日の貴重時間を割いての 毎回の
務め
全う の成果でしたので・・ 


最近特に なによりも思うことは 管理会社さんが関与なさってい
ても 私のように 顧問として第三者的に(委任先は 管理組合さん
ですが)
事を見る立場にもいる者の存在は そうとうに意味のあることでは
ないのか ということです
例を挙げると 
究極的には 当然 委任者たる管理組合さんの利益優先は 当然
とものことなのですが 場合によっては 第三者的立場で 双方の
主張を整理し 
議論がかみ合っていないようなことの整理 
些細な誤解からできてしまう溝の修復
それと 
いわゆるクレーマーと より第三者的・当事者外立場にて対峙する
場に立つことが必要とされる場面に控えとしてブルペンで準備している
者がいることの有効・有用性
また
率直に言って 同じく受任の立場にあるが契約更新のことなどから
言いたいことも言えない あるいは 言うべきことも諸々の考量から
ついつい控えてしまうということがあるであろう管理会社に対し 管理
組合とはまた異なる向きから直訴することも可 といえる立場に居る者
でもあること・・・

などなど

 

 

いつだったか 管理会社さんからも 
『 理事会の場に同席していてくれて 助かりました 』 との言葉を
マンション理事会メンバーさんの前で いただけたことが あったりした
   とても とっても 嬉しかった

 

管理会社が既にいるのに そこへ管理組合顧問が登場
あるいは 顧問が居る場面に 管理会社就業 等
ということについての 顧問というもののあり方に関して

管理組合と管理会社の間に存している という立場
どうみたって 利害衝突関係の間に挟まっているようなことで 
さぞや
身の置き所に困ること多し と お思いの方が多いのですが
実のところ つまるところは マンションの管理運営上の実利
ともいえるものをも追求している(追究している)とも理解される 
三当事者のお付き合い
なので 私の場合 違和感というものを まず 感じたことがない
というのが 実感

 

マンション管理組合の 管理

マンション管理会社の 管理

管理組合管理人の   管理

第三者管理人の    管理

理事会における    管理

その他 諸々 マンション管理運営上登場する 
管理 
というもの

これらの管理をジックリと見詰め
管理・運営を全うすることに関与させていただくことこそ
マンション管理士としての 自身の生きる道であり 
努め続けるべきこと

国交省が新たに示した 標準管理規約・指針を再学習しながら
弥生の小雨の日曜の朝 今 管理という言葉の意味を
しみじみと 思っているところです

                

 

 

北海道新幹線

 

五年間出席番号一つ前だった同期の友が 力を尽くして
取り組んでいたことでした

その友は 残念なことに 一番列車を見ることなしに 逝って
しまった


その友を偲びながら 感謝しながら

 
乗車の機会をつくらせてもらおう と 思っているのです

 

 

 

                       
               この路線で 春休み 夏休み 冬休み
                など 
                 函館の寮や下宿と苫屋との行き来を
                  したのでした