おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

マンションだって国際化

2015-03-31 | マンション〔トラブル〕

 

 

時々思うのです

“ ほんとうは とてもとても 恐ろしい ? 立場なのだ それに気づかないでいるだけ ”

 

なんのことかというと

[マンション管理組合の役員]さんたちのこと

無償であろうが 有償であろうが 法律からいうと 《基本的に 委任契約》

ならば もしかすると 責任追及も あり得る

実際に 裁判にもなっていたり・・・

 

 

顧問という立場で マンション管理組合の運営に関わらさせていただいているが

このことの説明には つい 力が入る (どうしても 理解しておいていただかなくてはならないことだから)

 

実は 数億 あるいは 数十億 場合によってはそれ以上の資産管理を している組織の役員 なのだから

(この点については 自主管理が基本的立場であると理解せざるを得ない法制度なのであろうから

ある意味 ひとつの欠陥 とも捉えられよう と個人的は思っている のだが・・・

なぜかと言うに おおよその管理組合構成員は法律知識にも建設知識にも素人の集団といえるのだから

そういう立場の者が 組織上の日々のあらゆる問題 建物管理のあらゆる問題を処理していかなければならない というのだから・・・)

 

 

日本人は基本的に 穏やか 寛容

それは理解できる しかし・・・ちょっとばかり 今まで以上に気になっていることが

いくつかの事例から 肌で感じること  

【国際化がより進んでいくとき 現状でのあり方では いろいろ 厄介なことがおきないとも限らない】

 

ルールがあって それにソグワナイ行動をした住人さんに対し 徹底して償いをさせる

ことを求める ということが私の関与のマンションで起きた

「 違反者に ルールどおりのペナルティを与えること 当然でしょ 与えないほうがおかしい

無罪放免 私の国では理解できないことだ 絶対に許しがたい どうしても理解できない 」

 

外国といってもさまざま 

日本といっても 地方地方 物事の解決に対する手法の色合いが違うこともあるくらいだもの

 ルール違反で 結局 その違反者は居辛くなって 転居

私が着任する前からの案件であって おおよその流れが固まっていたのでとき既に遅くの感があり 直接には関与することを控えていたのだった

あの程度の違反であれほどまでの叱責とは・・・ 日本では 考えにくいことだが・・・と いくらか?後悔している 某外国国籍の方の執拗なる要求に管理会社はじめ 関係者は対処に苦慮したそうだ

 

さまざまな国の方がマンション生活に加わり さまざまな形の不具合?が起きてきたり

(けっして 外国排除などということの主張ではないことを 明確にしておきます

日本の国で生きつづけてきた者同士でさえ 同じ屋根の下で生きることはそれなりの困難が

あるとも言える)

 

 

こんなこともあるという一例

 

・・・日本語をほとんど使えない方 細かいニュアンスまで要求はできない外国の方に役員をなんて

といっても 我が管理組合のあり方は 立候補なければ輪番制・・・

《もっとも 同国人同士であっても このあたりの事情は同様?かもしれません》

私が関与している某マンション管理組合の理事会は 平均3時間 休憩なく運営を検討し合います

会話力が乏しい外国の方にとって 少々の日本語力では まずもって 同席・決議事項了承・責任を自覚 のうえの役員就任は とても無理 ということになりそう

その場合の役員選任は どう扱うのか

理事長さんは無理すぎるので かといって 外国籍の方で日本語での会話力理解力乏しい方は全面的一括お役御免 と 決め込むことも大いに問題 

とにもかくにも

協働して責任全うに対処していく姿勢も 共同生活に自ら加わったものとして求められるべきこと

担当肩書き無き理事ならなんとか努めながら務めるべき

 

いくつかの顧問をしていて つくづく思うのは 意外に?思うこと

それは 役員の選任に関する総会の関与は規約上にあってもおおよそそこまで

具体的な選任細則はなく 立候補・輪番制・推薦制の優先順位や理事会での役員候補の総会上程議案のあり方などのことも いわば 慣例があるのみ

 

とにもかくにも 話題に上っているどこかの家具会社の株主総会の運営の胃が痛くなるような議事進行なぞを想起するまでには及ばずとも 手続きの細部を つい あーだ こーだ と想定している今日この頃です

 

ごく簡潔にまとめて言うと 住民の国際化 ということも 高齢化対策とともに大いに検討していかなければ

ならなくなりそう であります

 

 

自分のマンション管理組合との関わりは 今は 顧問的立場がほとんど

しかし 今後に見えてくるのは 第三者管理という形の役員への参加

究極は どうしても ということで理事長という代表権ある立場で 訴訟などにもかかわる形

顧問としての立場との最大の違いは 受任者といっても内容の量と質?が違う

住人さん 顧問 管理会社 理事・監事 と責任の分散化を図ったとしても 最終第一次責任は・・・

概して言うと

管理組合と直結の立場としての役員の重責が法的にもある(他のものも 法的責任あり得るということでは同様だろうが 内容の差は当然のごとくあることに・・・)

 

 

明日は 四月 なのですね

なんて速いのでしょう 

毎年同じ愚痴?が ついつい 出てしまいます

 

さて 我が愛する鞄トリオ君たちとともに 今週の外遊?の準備でもします

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春の日曜日に

2015-03-29 | ■ 業 務 エ ッ セ イ

 

ときどきですが

ファイナンシャル・プランニングの相談もあります

まだまだ 補うべき知識だらけ
奥が深い というか 学習すべき範囲は広大

相続の相談に附属して 改正法施行の時節柄当然のごとく? 

税金のことも
話題になること多し

“ 相続税関係の 節税ポイントは どのあたりにあるん
でしょう わかりやすく 話してもらえませんか税理士さん

でなくとも 税制とかの話はかまわないんでしょう ”

『そうですね 私自身の感触では
要は 課税対象の評価額を下げる工夫
例えば更地のままでの相続を避ける(賃貸住宅を建てる等)
です』

“その方法は定番ですか?”

『 定番といえばそうですが
でも よく考えてみてください
どんどん家賃が入り 親が長生きしたら 将来の相続財産
が とんでもない額になる可能性もあるということですよ
せっかく 相続税の評価額を下げようと考えたのにね
絶対に間違いの無い節税対策とは言い切れないと言えますよね

そこでね 財産の一極集中を避け分散化を目指す
硬い表現になりましたが 要するに 課税の対象を小分けにする

というようなこと
例えば 親が賃貸住宅を建てた後 相続時精算課税を利用して 子に

建物を生前贈与してしまう
土地は使用貸借しておく すると 賃貸収入は子のものとなるので 親の

相続財産の蓄積を防ぎ得る 
かも知れない というような例です 』

私の知識の範囲で答えていますが
こういった相談のときは 必ず 付け加える言葉

『でもね 世の中 こうしておけば絶対安心ということは
まず ありません 相続問題に限らず
つまるところはケースバイケース

この方法が絶対なんてものがあるなら それなりの知識のある人は 

皆同じことを まずはするでしょう
ところが 世の中 人生 いろいろ 価値基準もいろいろ
当局も さすが という理論武装 対抗策?を工夫してきますから』

“なるほどね”
『納税者にしたって 小細工の上手い?人だけが
ほくそ笑んでいるような仕組みなら 嫌になるでしょう
悪知恵のある人にだけの節税方法なんて 許せないでしょう

上の定番にしたって 賃貸住宅を建てて間もなく親が亡くな
るということを想定しての対策なんです 本来は

子に建物を贈与するにも 完成して直ぐの贈与だと
建築資金の贈与とみなされてしまったり
なかなか 思うようには簡単理論では ものごと進みません
逆な言い方をすると 節税理論を駆使できる人と
できない人とで とんでもない格差が起こらないよう
課税当局も こう来れば そうする そう来れば こうする
感心するほど 操作するもんです たいていの場合はね
なんとなく そう感じられます

とにかく 公平感や 課税の意義の合理性がなくてはいけないでしょうから 』


ご存知の方も多いでしょうが 今までは
基礎控除 5000万円+相続人一人当たり1000万円
配偶者さんのケースなら 1億6000万円以下の
財産の場合などの扱いがあったり
実際は 相続税が生じる相続はそれほど多くありませんが・・・・
まったく 資産家さんは 資産家さんなりの
いろいろの苦労があったり・・・・

基礎控除の数字が変わろうと 状況は同様 でしょう

シアワセにも いろいろな色があります

とにかく ファイナンシャル・プランニングの勉強
続けていきます
私の場合
学習を続けていかないと 仕事になりませんから

 

さてさて 当地は ようやく 本物の春らしい陽気 かな?

北海道からのニュースでは 数日前 異常な暖気到来だったそうな

地球上 大気の様子が どこか不安

とんでもない飛行機事故があったり あちらでもこちらでも 宗教上・政治上の嵐が

途切れなく吹きまくっていたり・・・

悲しすぎること多し

ですが 春は来てくれています

 

 今日は今年の弥生に来てくれた最後の日曜日 

 希望を持ちつつ過ごしたいと思います

 

 

       

 

                                              


《 上記 税関系の諸ケースは 概説的な税理論で記してます
                   ご了解くださいませ 各自 ご点検を 》


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ドンドン変わる

2015-03-14 | (特定)行政書士 〔法規 ・ 法制〕

 

もうすぐ 改正会社法施行

 

企業統治に関する改正

:社外取締役を置いていない場合の理由の開示

:監査等委員会設置会社制度

:社外取締役及び社外監査役の要件

:会計監査人の選任等に関する議案の内容の決定

 

親子会社等に関する改正

:多重代表訴訟

:企業集団の業務の適正を確保するために必要な体制の整備

 

M&Aに関する改正

などなど

というわけで 大きな会社とは付き合い無いから 影響なし というわけにもいかず

とにもかくにも ついていかなきゃなー という感じと 

それほどの需要は?我が事務所では ?

でも プロとしては 知らずにいるのは 不味い ?

必ずしも持ち合わせなくとも済む範囲? と 

モジャモジャ 疑問ながら・・・

学習はせねば というところか

 

毎年のように 基本書そのものを買い換えないといけないような・・・

それでも ここ二年ほどは? なんとか無理に買い換えないでも と思えたが?

さすがに 今年は おおよそ 会社法に係わる仕事関係者全員買い替えを余儀なくされるだろうなー

知識として 一応の理解は・・・

 

今日 ブログを書き始めながら

ふと

 “ あれ このブログの主題 というか

  どうして ブログも備えたほうがいいと考えたのかな

  あのとき ”


 と  動機が気になり始めました



そうでした 独断的自己中心的 主な目的は


《 行政書士などの業務を進めるのに

お客様に前もってつかんでおいてもらえればありがたい法令改正点 

どうしても伝えておきたい重要法令の要点

身近な 新法令・重要改正条項の施行期日などを

簡潔明瞭に お知らせできたらいいなア 》

というようなこともひとつの動機 だった


それにしても いまさらながら だが


いまのように ドンドン どんどん 猛スピードで目まぐるしく

事が動くのでは 

さすがに ・・・・どうせ また 変わるんだから お知らせも 本気の学習も ナンダカナー

 

ある程度固定化して
そんなに変化は無いだろう と いえるものが 見つけずらいような世


とくに ここ数年来 民商法関係の改正は すごい すごすぎる
それにともない 当然 関連他の法規も 実務も変化
行政の指導要綱などもすべて変化 だろうナー

おおもとは 『 我が 日本国の活性化(国際化の推進をともなう) 』 なんでしょうけどね
でも こんなに専門的すぎると 一般企業人からの感覚からして 『これほどまでに 詳細複雑な会計理論とか入り組み過ぎる組織理論が必須なのだろうか』 と つい 愚痴ってしまいそう

会社法関係の改正なんぞの流れを 私から見ると 

会社の組織の在り方なんでもあり時代 から 複雑怪奇超難解絡みに絡んだ運用式の会社法の時代

への招待 という感じ

この流れ 良いのか 悪いのか

ハッキリ言って  わかりません

 

もともとは 企業取引の国際化 企業会計の国際化 あたりから止むを得ない? 改正さらに改正の連続

がなした宿題というか いろんな方向の要求を正確に捉えきれず 公約数をいたずらに増やすみたいな・・・

ことの結果 ということ なんだろうなー

活性化 というけれど ドンドン複雑になっていて 現実の世の巷の企業体は活性化できるんだろうか

改正の連続で 不都合がまた追っかけてきて あとでいろいろとやっかいなことが ゾロゾロ出ないのかなー と

余計なことも考えてしまいます



よく変わる 硬い ? 法律

少なくとも今よりは シンプル ほどほどにシンプル 悪賢い企業屋連と 徒にはイタチゴッコし過ぎない

昭和の商法 が みょうに 懐かしく 愛らしく思える

鈴木竹雄先生時代の 商法基本書をときどき 本棚から取り出してみる 

 

またまた すぐに 民法大改正も控えていて・・・

 

我妻榮先生の自分の民法基本書もときどき 本棚から取り出してみる

そういえば このお二人の基本書は いまだに 売れている 驚きというほかないが・・

自分の持っている鈴木先生のものは 初版は 昭和29年5月  

我妻先生の民法総則は 第1刷は 昭和5年5月

 

必要にせまられ 学習に用いさせていただいた専門書は 何冊になるのだろう?

おおよそ 買い換え またまた 買い換え の連続 

 

著名学者著作者さん と 著名出版社さん と 大手の書店さんあたりが ホクホク顔 

という構図 かな?

そういう 意地の悪い 品の良くない?想像による愚痴は 自分の好むところじゃないけど

ついつい ボヤイテしまっています 

とにもかくにも 改正会社法 懲りずに 眼を通し続けなきゃ

                             

                          

 

   

                                                                     


本日も 格闘

2015-03-08 | ◆ 業 務 参 考( 総 合 )

 

 

マンション管理組合法人の登記事項は 組合等登記令 によることとなる はず?

・目的及び業務

・名称

・事務所の所在場所

・代表権を有する者の氏名、住所及び資格

・共同代表の定めがあるときは、その定め (登記令 別表)

等 その他は略します

 

参考として

一般社団法人等登記規則は

記録すべき事項は 多岐にわたり 事項も格段に多くなり?

・理事会を置く法人である旨 (法人状態区)

・監事を置く法人である旨 (法人状態区)

というものも

 

ご存知の方も多いと思いますが

管理組合法人において 執行機関は 理事 

区分所有法上は 理事会 という組織の定めはありません 

 

そこで 一般社団法人において理事会設置型一般社団法人との差異をボヤーっと考えていたら

業務の意思決定場面は つまるところ 理事の過半数で執行方針決定ということで

理事会 という形であろうがなかろうが 要は過半数要件で ほぼ 同様の流れになると思うのですが・・・

業務執行という場面では ・・・

理論上は 個々の理事は 代表理事・業務執行理事に選定されない限り理事会のメンバーを構成するというに過ぎず それぞれが業務執行権限を有しているとはいえない という違いがでるのだから 業務の意思決定を行うメンバーの一人であるだけという枠で縛られる者ができるかできないかという点で 理事会 という組織の存在意味が大きくなると考えられます

 

こんなことを参考に考えると

気になるのは 法人化している管理組合においての 理事会 が在る場合のこと

そもそも 法のあり方(条文文言上・登記公簿上は一切不登場)からすると あくまでも理事会存在の根拠は自主規範・内規であって 対第三者には 双方向としての法的効力をともなうものとしては そのような組織であることは主張できないのか? 

特に問題なのは 《業務執行権限》の制約があるような運用(法人法における91条1項2号)の場合かな?

でも つまるところは 区分所有法第49条の2 とか 表見代理理論 とか 信義誠実原則 とか で 実際の案件は [ 円く収まる ]ことになるのだろうが・・・

 

一般社団法人と管理組合法人との法規制のあり方をなんぞをながめていて・・・

・・・法人格のない管理組合では 管理者がそんざいすればその者が区分所有者を代理するが・・・

47条1項6号  管理組合法人は・・・区分所有者を 代理 する

49条3項     理事は 管理組合法人を 代表 する

49条の2     理事の 代理 権に加えた制限は・・・・

というような語群に囲まれたら 余計 ボヤーっとして そんなところまで考えなくてもいいんじゃないの

と おてんとうさんに言われそうで・・・ でも とっても肝心なところのような気もして

とにかく 依頼者さんに 明確に 答えなければならない ノダ

 

法務省で公開している 管理組合設立登記関して出している参考規約なんかでも このあたりをあまり気にしていない?という感じで・・・

 

とにもかくにも 管理組合法人における理事会の扱い について 一応自分なりに さらに整合性をつけることとする のだ

 

それにしても 代理とか代表 という捉え方自体に 学者さんにも個性があるような

 

 

 

今晩は 日本酒より バーボン か ジン という感じかな ?

                        

                         

 (自分自身も ナントナク 論点をはずしすぎているか 根拠を整理していないか?やや不安 

    という箇所 

    なので・・・

    とてもとても参考にはなりませんでしょうが・・・

    万が一 参考にしていただけるとしても 各自 再点検してお読みくださいませ ネ)


動議

2015-03-08 | ◆ 業 務 参 考( 総 合 )

 

 

昨日は 某 マンション管理組合での理事会参加で やや 遠出

マンション管理士関連の仕事が それも ややシンドイ案件が重なり

珍しく首の周りの違和感が 

 

最近は 行政書士他の業務より マンション関連業務多し それも難解なものが・・・

 

本日は 体操をしっかりし 体調を整えようと思っておりますが・・・(ジョギングでもすれば

いいんだろうけど 連日の雨模様 もっとも雨であろうと外での運動やる気さえあれば という

ことなんですが)

 

これからの時期 会議体の定期的な総会が数件あります

[会議体の一般原則]というものがあるようですが これの正体がなかなかつかめず

(もっとも そもそも 慣例や慣習の集合体で どこまでの権威をもつものであるかさえ

曖昧模糊としてものだと思われるのですが・・・)会社法304条のように明文があるものはさておき

他の会議などで特に気を遣うのは 《動議》というものの扱い

 

大まかに記すと ですが

「・・我が会の規約では 総会では招集通知事項についてのみ決議ができる。」

となっているだけで いわゆる議題提案権・議案提案権などについてもなんら規定が無い場合

それでも この [会議体の一般原則] を登場させて 『動議あり』となった場合

議長権限

手続動議

修正動議

動議による決議の有効変更範囲

などなどとの絡みがあり 

つまるところ 解釈にも争いある部分多く

: 動議として扱うかどうか & 動議採決と原案採決の順序をどうするか

を 総会決議の要件にて採決する : として 権威無き?解釈論争せず シンプルに?進行してしまう

という 一般的流れ?に沿って処理するのが 無難 ということになるのかなー

と 自分なりの一応の想定を持っています 

 

ということで さらに 会議体の一般原則を 意識しながら 一連の会議に臨みたいと考えています

 

それと 先日の理事会での話に

“ 修繕積立金 という表現からすると 誤解をする方がいて マンションから離脱するとき 「私の積立金は戻るのですよね」という住民さんもいて いっそ 修繕管理金 とでも呼ぶようにしたほうが 個人の自由になるお金ではけっしてないということを少しは理解しやすく説明できるのでは? ” との発言

多少 的を得ているかな ? とも・・・言えなくもないが・・・

修繕積立金 を 修繕管理金 と呼ぶようにする   けっこう広まるかな???

 

それにしても 天候不順 ?

もっとも ○○心と秋の空 どころでなく 春の空も こんな具合でしたか?

 

というところで お仕事 お仕事

今も 急な用件での電話あり

まったくのところ 日曜日は週の営業初日 というわけ でありますようで・・・

 

                   

      


見えやすいマンション組織

2015-03-03 | マンション〔法 人〕

 

 

マンションに関する相談についてなのですが 
実は 基本の基本にあたるような部分の理解が手強いのです
未だに 組織のあり方が独特すぎるような形態もあるようで
なかなか 実体調査自体が進まないことも・・・

特に 標準管理規約などが手本となっていないもの

    あるいは 標準管理規約があったときのものでも

    それによらない個性強きもの

そういうものは 今もって とても手ごわい全体像を現し さまざまな

難問をブッツケテきます

そんな場合に 提案のひとつとして [法人化] を検討していただくことも

稀に ? あります

どうせ整理するなら 外からも内からも できる限り 形が見えやすいものを

というわけで・・・

 




 

法人成り前の 事務処理基準は 組合型か社団型かなど

 困難さはありますが おおよそ権利能力無き社団扱いが

 多いと思われますが 法人成り後の 事務処理基準は52条

であり 

 理事が規約あるいは集会の決議にしたがって法人の事務を

 執行します
(原則論で述べます 理事複数場合などの諸場面省略)

 

集会と規約がおおきな役割を果たします

 区分所有法で集会の決議についての特別の定めの事項(特別決

議事項)と57条2項は必ず集会の決議を必要とし 規約によっても

 理事に決定を任せることはできず
[例えば 55条1項3号解散決議]

 また 

 規約という方法で定めることだけを認める場合
[例えば 規約共用部分・規約敷地を定める4条2項・5条1項]

 などに注意しながらも 財産処理関係の場面で 理事が決する

範囲ももちろんあり得 

つまるところは管理組合法人の自治方針によることになると考えられます

ので “・・・法人化前と あまり 変化はないんじゃないの・・”と思われること多し

ですが 

とにもかくにも 明確な法制下での組織の形 という心強さ

とでも表現される部分があることが 最大の利点 だと

私自身は考えています

 厳密には 差異はもちろんありますが 会社法上の機関・事務執行

 のありかたなどと ほとんど重なる理解になると考えられます

 財産関係の事務といっても 一定の枠の範囲の処理は 理事会

に一任という形態もとり得る形態であります

 

 

というような法人化関連短文報告書を作成したのですが 神経をおおいに使います

ほんものの知識が乏しいからでしょう・・・ ← おてんとうさんからのメッセージ )


というわけで マンション学の深さ 自分の学習の浅さを またまた思い知らされた 

本日の反省の巻でした

今晩は 燗酒とビール 両方挑戦しちゃおう
“  ああツカレター ”と言ってますので 脳の芯が さっきから盛んに

(マンション学にも諸説がある箇所が多く 上記は私の理解に基づく 
権威乏しきものであること どうぞご了承を)

                                  

                             

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