おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

〔認定〕マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

特別管理積立費

2019-04-29 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

 

(管理費等)

第25条

      区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てる ため、次の費用(以下「管理費等」という。)

     を管理組合に納入しなければならない。

   一 管理費

   二 修繕積立金

 

(修繕積立金)

第28条

     管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるも のとし、積み立てた修繕積立金は、

     次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。

    一  一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕

    二  不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕

    三  敷地及び共用部分等の変更

    四  建物の建替え及びマンション敷地売却(以下「建替え等」という。) に係る合意形成に必要となる事項の調査

    五  その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理

 

 

以前にも 記したことがあるのですが

修繕積立金> という呼称について の考察ですが・・・

 

マンション管理士になった当初から 疑問に思っていたこと

『 建物というもの どのような運命を辿ろうとも その時々の最新の工法による維持管理を徹底していたとしても

いずれは 解体 という場面がくることだろう

なにゆえ その費用のことの手当てについては 表立った考察を進めないのだろう(あまり議論にならない

というか せずに済ます傾向があるのだろう)

 

予算立てにしても 名称がまずは〔修繕積立金〕 

しかし すくなくとも修繕に限らぬ広汎な意味で

建物の維持管理においての特別な場合の手当・引当金として積立が必要なお金と解る呼称が

より 相応しいはず なのだ・・・が 』

 

“ 修繕のための積立金なのだから 修繕が一段落して もはや修繕無用とか修繕不要 なんぞという

場面になると 積立金は そのときの組合員に配分 なんということもあり得るのですか ? ”

そんなふうな質問を受けたことさえあった

 

一介のマンション管理士としては この名称のことを大々的に議論したことはないが なんとなく

気になることなので 折にふれて 提案するのも イイカナー などと最近とみに考えている

候補としては 上記の標準管理規約(単棟型) 28条1項五号の文言を参考にするとだが

・特別管理費     特別管理金

・特別積立費     特別積立金

・特別管理積立費  特別管理積立金

とかなんとか

 

一般管理費以外のものを総称して 〔修繕積立金〕と呼び括るよりは マンション管理運営には

サマザマなことがあって

たしかに 解体に必要なお金も要るのだ  

と 少々 ピリッとせざるを得ず ? 

管理運営関心率・参加率 向上のためにも益があるのでは ?

 

 

もっとも

購入のときに <解体費用関係費>という類の説明などあると 構成員になることにブレーキがかかりそうで?

という懸念はあるかも ですが・・・

28条の三とか五号あたりに マブシナガラ なんとなく 解体費用あたりのことも想定させるべく類推解釈っつぽく

含ませているのかも ? ということかもしれませんが・・・

 

 

単に 解体 といっても 各々の場面がありますが とにもかくにも そうした費用を想定内としておくことにも 

管理構成員の意識付けの面では意義がある(まったくの無関心層には刺激になることでしょう)

ことだと理解されますので・・・

 

 

というようなことを ボンヤリ 思っていました

ということで 連休は 当職には関係なしです

 

ミナサマは どのようなスケジュール ですか

私は ひねもす コーヒーをいただきながら 学習です

 

こういってはなんですが そんなような日々が 最上級の喜び なのです 私にとっては ですが

 

一種の 変わっている人 ?  というより 立派に?変人 なのかもしれませんネ

 

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形振り

2019-04-26 | ◆ 業 務 エ ッ セ イ

 

 

昨年末 某マンション管理業関連のわが国有数の会社の担当者お二人

が 粗末な我が事務所を訪ねてきてくれ 講師依頼 あるいは その予約

のようなものを残して 去ったのだった

今にして思うと ソソクサ という 風情で・・・

 

講演のテーマは マンション管理運営に関してのことであれば 自由選択で 

ということだったが 受けるからにはそれなりに準備が必要と アレコレ想定を

済ませていたのだった

 

その業界においては広く名の通った会社のすることでもあるし

そう言ってはなんだが 打ち合わせもどきとしても おおよそ行き違いもなかろう と

そうしたことの おおよその慣例のようなことから推測される予定日などを想定して

当方 念のためスケジュールの差配も 多少は済ませておいたのだが 

2月か あるいは3月頃に開催予定のことだったにもかかわらず いっこうに連絡が無い

もうすぐ 5月 だ

 

仮に 事情が変わったとか 不都合なことが生じてしまったゆえ だとして

仮にも業界に活きるプロとして 相手方に 一報 ことわりを入れるのが筋 というものだと

昭和生まれの私などには思われるのだが

そうした配慮などというものも 昨今は無用なことになっている巷なのか

と 妙に侘しく思われたのだった

 

時は移ろうもの 人の思いのあり方も そうしたもの


・・・そうしたもの・・・になってしまっているのだろうか

 

組織の基本は 人

そこに属する人の形振りを見れば その組織のあり様も自ずと判る 

というもの だろう か

 

マンション住人さんの援助に関した場面でも その会社のことが俎上に

登場したとして

いかがな形振りにて我が覚書に浮かび上がることになろうか・・などと

思い巡らしてみたり

こうした一事で以って 事を決め付けるようなことは いかがなことか と

自身をいぶかってみたり 戒めたり

 

 

というようなことだが 自分は自分の生き様を 

自分なりの生業スタイルを貫き

迷惑をかけるようなことなど極力避け 

いつの日かまで 生きながらえさせていただきたいもの と 思った 今日だった

 

 

さて

自由業ゆえ ことさら 10連休もどうということのないいつもの日常になりそうなのだが

遊興よりミッチリと業務知識の研鑽に励む予定を編んでいる

 

それにしても 昨日と今日とでは 当地 最高気温に10度を超える差がある

5月も間近というに 今 このブログを記しつつ ストーブの世話になっている

みなさまの地はいかがですか ?

 

さて 某マンション管理人さんから訊かれたことだが

≪時間外労働の上限について 今までは強制力の無い「告示」に限度基準を決めていたけれど

4月施行の改正で 内容を厳しくしたうえで「法律」に格上げし 罰則で強制力を持たせた≫

というあたり 改めて 再度 整理しなければいけない

キチンと理解を広めていかなくてはならない

やっとのこと 強制力のある限度があるべきことが肝要なのだ ということに 

眼を向けられてきたのだから

すくなくとも 今までの あって無いような時間外労働への規制が 実効性をもつようになるだろう

いや 人生を蝕むような甚だしい長時間労働にむかって より実効性のある対応強化がなされて

いかなくてはならないと思う

先日 埼玉にての研修会ヘの車内での若人の会話 長時間労働の実経験の話が隣席の私の耳に

どうやら IT関係機器の現場対応業務 ? らしかった(要請場所に向かい 緊急作業終了まで

帰られない というような 終了後のわずかな睡眠の後 翌日の勤務に 即 向かうというような・・・

そうしたサイクルの連続 らしい  特殊といえば特殊ではあろうが) 

その内容の凄まじさに圧倒されたのだが・・・月 時間外が200時間などということも あったとかなんとか

想像もできないような現実の勤務体制 

そういったことが 巷では 歴然とした事実でもあるということに 体が強張ったのだった

 

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“管理の手遅れ”って?

2019-04-26 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

 

ホームページの検索関連に 

〔マンション管理相談 手遅れにならぬうち〕

という言葉を登場させているので

 

“管理相談にも 手遅れ なんぞということがあるのですか ?”

と 率直な意見 ? をいただいたりする

 

 

 

経験から言わせていただくと

手遅れと 申しあげざるを得ないこともあります

 

相談を拒否したわけではないのですが

状況を把握後 「ここにいたっては 人体で言えば 延命措置の検討 

というべき

レベルの管理不全下にあるので 手遅れという表現も避けられません」

と 率直に申しあげざるを得なかった

 

もちろん そのような状況下であっても 要請があるならなんらかの

善後策

提案だけでもさせて

頂きますが・・・

 

 

そのマンションにおいては

二棟のうち一棟に 躯体のあり方から あきらかな倒壊の兆候がみられ 

海岸線へ直角に向かう位置付けで建つ ほぼ全専有部が空き部屋

各々に所有者は存在しているわけではありますが 管理費等滞納は

当然のごとく ? 年々増加

(おおよそ 利用されていない ホッタラカシにされてもいて

<モチロン

空けておこうが 使用しようが 所有者として費用支払義務はあるのだが>) 

そうなると “ なにゆえ 我々だけが納入義務を果さざるを

得ないのか 皆で負担すべき共用設備費を半数者のみにて支えているような

そんな理不尽を許せない マンションというもの 使用頻度で納入義務の有無 

負担の程度が調整されるわけであるはずがないだろう

住む 住まないも 勝手 でも 支払義務は同等なはず なのに どうして・・”

 

そのようにして

残る一棟専有者にもさらなる未納者増加に歯止めがきかなくなり・・・

 

 

合意しながらの諸々の対策も 総会参加者も減り続け 委任状獲得さえ

ままならず 4分の3合意もまままらず 5分の4は夢のまた夢 

加えて 専有者死亡後の相続処理が不明の案件もジワジワ発生し で 

督促の相手さえ掴め得ず(そうした調査依頼費がかさんだり)・・・

 

総会開催さえ 理事会定足数充たさず招集手続中断で 危うくなり

 

通常決議も いつか 著しく困難になって・・・

 

周辺住民からの また 行政からの 壁面落下危惧への対処要請で

いっそ 建物解体も視野に入れようとても その費用などトテモトテモ

なにせ 組合管理費・修繕積み立て合計残が

1000万円にも足りない 

一戸建ての建替えにも足りないような額 

おはなしにも なんにも ホト ホト

 

 

頼みの敷地価値などさぐるも虚しいほど で 

建物自然消滅までの 組合延命の後の消滅のみが全て であるような

 

 

ここにいたって 

≪ 手 遅 れ ≫ 

という表現の登場も いたしかたなし・・・とはなりて

 

昭和50年代前半販売のマンション

 

自主管理に移行してどのような知識で運営がなされていたものやら

それにしても なにゆえ これほどまでの状況に流れていったのやら

 

通常管理状況下での運営の 法制 手法

非常災害等下での運営の 法制 手法

アドバイスやコンサルタント という存在にさえ 疎かったのだろうか・・

ドン的な人物の存在が 曖昧な知識と権限で 暴走し続けたのだろうか

 

いずれにしても 

住民の無関心を背景にして・・・ 

 

 

おおきな転換期は 販売者関係企業であった管理会社の撤退時

であったろうと思われた

 

今も関与している?某資格保持援助者は 滞納金処理に尽力したわけではなく

素人でもアッサリできそうな 管理費・修繕費の帳簿付けに

年間数十万円も受け取り続けた ・・続けている ? そうで・・

依頼する方もするほうだが 受任者も受任者で 何をかいわんや

相談者の言のとおりだとすれば

プロとして 恥ずかしいと思ってしまう が それもこれも 契約自由の原則

というものナノダ

 

『どうして こんなことになるまで 管理を放っておいたのですか?』

手遅れになる前に 一言欲しかったなー

と つくづく 思うことでした

 

 

全国に そうしたマンションが いかほどあるのだろう・・

 

隠れ管理不全マンションの存在も おおいに気にかかる

 

それにしても 私の知る限り そもそも 域内管理組合数の把握自体にさえ

ノータッチ というような?都府県もあるようで

 

かと思えば 運営状況定期届出と 不全マンションへの訪問の制度を用意 と

動き出した都県も登場で さまざまです

 

〔定期届出〕と 不全マンションへの〔訪問助力〕 のことは 某放送局

インタビューでも述べさせていただいていたことでした

 

同志プロには 同じような思いが 自ずと形成されるよう です

同様な提言があったと思われます

顧問などしていると 同じような心配事が なぜかジワジワ湧いていくようです ので

 

とんでもない管理不全になるようなこと無きよう

マンション住人さん ときには 現行管理を 見つめて下さいませ

 

手遅れなどに 決してなりませぬよう

あえて 本日の記事になりました

 

{モデルとさせていただいた管理組合のことは ほぼ事実に基づいています

 特定を避けるよう 注意し記しました 

 ことさら 他意のある主旨の内容ということではございませんが

 

 その後 いかが運営なさっているか そのことは とても気になりますが・・

 いずれ コンタクトがあり得る ? かも・・・というところと理解しています}

 

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情報開示関連判例

2019-04-20 | ◆ 国家試験受験サポート

 

高等裁判所のものですが

学習にも実務にも

重要な判例

と考えますので 載せておきたいと思いました

 

【 大阪高裁  平成 28 ・12 ・9  

 判例集未掲載

 保管文書の閲覧及び写真撮影を請求する権利 】

 

<判決要旨>

管理組合の文書開示義務に関して、権利能力なき社団であるマンション管理組合

その構成員たる各区分所有者との間のマンション管理に関する法律関係には、

委任契約に関する民法645条(受任者の報告義務に関する規定)が類推適用されるのが相当であり、

この場合において,各区分所有者は,マンション管理規約に明文の定めがない場合であっても

民法645条に基づき,管理組合に対して管理組合がマンション管理業務について保管している文書

(会計帳簿の裏付けとなる原資料等)の閲覧及び閲覧の際の当該文書の写真撮影を請求する権利を有する。

 

 

参考までに

おおよそ 一般的な?理解では

・準用  本質の異なることに修正しながらあてはめること

・適用  本質の同じことにあてはめること

・類推  拡充して類似の事柄に推し及ぼすこと

(法規上明文が無い場合にも 解釈によって準用するときは類推適用といわれる場合が多い

 準用は類推適用よりも 関係が近い場合に用いられる傾向がないでもないが ハッキリした

 区別は無い)

 
 
 
判決要旨の
 
・・・権利能力なき社団であるマンション管理組合と

その構成員たる各区分所有者との間のマンション管理に関する法律関係・・・

あたりを理解するため すこしでも解りやすくなるか?と 私が参考にしたのは

次の条文でした

 

 
区分所有法 四十七条
 
6 管理組合法人は、その事務に関し、区分所有者代理する。
 
 
法人に関した条文ですが 権利能力なき社団 との差は ある意味 
 
登記があるか否か というあたりが大きなところですが 
 
<団体としての基本的な本質と 法的な扱われ方
 
というあたりでは 実質的な意味においては
 
さほど差異が無い とも理解できるので・・・
 
 
 
代理者 代理の効果を受ける者(本人)  受任者 受任者の行為結果を受ける者(委任者)
 
 
 
 
 
民法645条が 大事な役目を果しています
 
参考として 条文を載せます
 
 
第六百四十五条 受任者は、委任者の請求があるときは、いつでも委任事務の処理の状況を報告し、委任が終了した後は、遅滞なくその経過及び結果を報告しなければならない。
 
 

 

 

閲覧などについて

区分所有法上には

(規約の保管及び閲覧)
 
第33条
 
2 前項の規定により規約を保管する者は、利害関係人の請求があつたときは、正当な理由がある場合を除い
 
  て、規約の閲覧を拒んではならない。
 

(集会(総会)議事録)

第42条

5 第三十三条の規定は、議事録について準用する。

 

という条項があります (省略あり)

 

閲覧請求に 書面が必要とはされていません

 

 

参考までに 

標準管理規約の 閲覧等関連条項(一部省略ありの要点 単棟型)を載せておきます

 

議事録の作成、保管等)

 第49条

  総会の議事については、議長は、議事録を作成しなければなら ない。 

  3 理事長は、議事録を保管し、組合員又は利害関係人の書面による請求 があったときは、

  議事録の閲覧をさせなければならない。

 

理事会の会議及び議事)

 第53条

 4 議事録については、第49条の規定を準用する。

 

(帳票類等の作成、保管)

 第64条

 理事長は、会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿及びその他の帳票類を作成して保管し、

 組合員又は利害関係人の理由を付した書面による請求があったときは、これらを閲覧

 させなければならない。

 2 理事長は長期修繕計画書、設計図書 修繕等の履歴情報を保管し、組合員又は利害関係人の

 理由を付した書面による請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。

 3 理事長は、閲覧の対象とされる管理組合の財務・管理に関する情報については、組合員又は利害関係人の

 理由を付した書面による請求に基づき、当該請求をした者が求める情報を記入した書面を交付することが

 できる。

 

(規約原本等)

 第72条 

 2 規約原本は、理事長が保管し、区分所有者又は利害関係人の書面による請求があったときは、

    規約原本の閲覧をさせなければならない。 

 4 区分所有者又は利害関係人の書面による請求があったときは、理事長は、規約原本、

    規約変更を決議した総会の議事録及び現に有効な規約の内容を記載した書面

   並びに現に有効な第18条に基づく使用細則及び第70条に基づく細則その他の細則の内容を

   記載した書面の閲覧をさせなければならない。

 

 

        

                

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御用達 ? ということでは・・

2019-04-15 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

<マンション管理士>の登録は 平成21年3月にしました

ので

<マンション管理士>という名称をもっての業務をスタート

させていただいて 

10年というところです

 

マンション管理運営コンサルタントに関しての ポイント というか

顧問として係わらせていただいていて 自身の指針としていることは

どういうところか と 自問してみました

反省点の集約のようなものが浮き出てきました

 

極くシンプルにまとめてしまうと

・後悔の無いように 

 率直に 

 主張すべきところは躊躇せず 助言・指導しておくべき

ということに尽きるようです(モチロン 私の自身への指針にすぎません)

 

顧問料をいただいて プロとして 管理運営の援助をする身として あるべき姿

はどのようなものなのか・・・

今思っても 『もっと 率直に 助言・指導を徹底するべきだった』 と それらのシーンを

思い出したりします

そうして 諸々の事情で 顧問契約が終了し 

“今は どんな管理運営の下で ことが進んでいるのかな ?”

と そのマンションを通り過ぎるたびに 気になります

 

 

受任者という立場を思うと 良好な関係の追求が大事 と思うばかり 遠慮が

入ってしまうようなときもあり その後の執行部の流れを見ていて おおいに反省

したことが 数度 あります

執行部としての 理事会 その代表者である理事長からお呼びがかかり

そうしたことがスタートで顧問契約に至ったのは事実 

としても 執行部のための契約の当事者になる ということではありません

契約相手は <管理組合> です

 

理事会面々の方たちのためのコンサルタント として 契約する

契約当事者は その方たちのみ

ということも 形としては あり得る(契約自由の原則)のは確かですが・・

 

誰のための顧問なのか を あらたまって考えてみるときのため このことを

記しておきました

 

 

 

≪もう少し うまく捌いて 愛想をよくして 理事会の風向なども計って≫

ということあたりを 言われたりすることがありましたが・・・自身の業務スタンス

とやらは 営業向きでないことは確かなようで 要するに 硬すぎるのだろう

とは 自身も認識しています が なかなか難しいものです

 

問題がある というあたりのことは 顧問として 指摘しないわけにはいきません

明らかに違法 著しく妥当でない ということを

問われていないからといって 見逃してそのまま というわけにはいきません

本来は というか 監事という立場も そのようなものなのですが・・・現実には

そこまでの機能を果たすことを 監事を担当する構成員さんに求めるのはタイヘンです

管理会社にしても それこそ 委託契約を頂いている当事者の執行部へ 

いわゆる〔硬いこと〕を上申してみるなどということを まずは しません

 

 

繰り返しになりますが

契約相手は <管理組合>  

対価は 管理組合管理費会計から頂きます 

顧問は理事会ご用達の立場になる者 ではありません 

ましてや 理事長が一番のお得意さん ということでもなく

あくまで 

<管理組合>のため 実質的な利益を図るという目的に沿う役目を持つ立場の者

として 顧問の椅子が用意されるのです

 

 

管理会社とのかかわりのことで

住民全体とのかかわりのことで

役員とのかかわりのことで

生まれる諸々のことのコンサルタントといったような仕事が顧問の役目であり 

つまるところ マンション管理組合の

実質的な益

のための契約の下に控えている者です

 

『契約をしていただいた役員の方たちのためにあるべきなのだから

その方たちの言動に対し たとえ拙いことであるとしても 

そこまでは言えない』

というようなことでは それこそ 受任者としての 善管注意義務違反になります

専有部分を持つ マンション管理組合構成員全体の実質的な益を 保っていく

ために助言・指導すべきことが マンション管理士として 顧問として与えるべき 

報酬への対価 なのです

 

繰り返しますが

理事会面々(特に 理事長個人)の ご用達 であってはいけません

 

 

次期総会議案の 事業計画・予算案に 外部専門家との契約が掲載無しとなること 

必至かな?

というような雰囲気下で

契約終了となることを避けたい とも思うことでしょうが あくまで委任契約というもの 

当然のことですが 決めるのは相手方

なので 委任者(総会議案作成提出者は その時の執行部)の意思次第 

 

できる限り 自身の契約スタンスをアピールし その方向こそが管理組合の益のために

有効であるということ それが理解してもらえないときはいたしかたない ということ

 

総会にまで登場していって そのあたりを更にアピールすることは 通常許されず(総会に参加する

権限までは 顧問としてはないのが通常 参加の了承を得なければならないでしょうから)

 

“どうして今期限りなのですか?”

それまでにお付き合いいただいた多くの住民さんから お声がかかったりしますが

一年毎の役員交代 さまざまな個性の役員さんの登場 などなど

顧問の地位も 雲の流れ次第 なんという感があったり しますが・・・

 

それも この世の習い ?

 

 

ということで 顧問契約当事者の実務上のあり様あたりのことを 記してみました

 

マンション管理組合さんの発展を祈りながら

プロとして 契約を継続するのに 自身のスタンスとの格闘もあるだろう

というような 思いを記させていただきました

 

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特定 付記

2019-04-11 | ◆ 業 務 エ ッ セ イ

 

 

『 特定行政書士というのは 行政書士 と どこかちがうところが

  あるのですか ? 』

 

 

行政庁に対する不服申立ての手続について代理>することができる

というところに

違いがあります

 

行政書士の登録において <特定行政書士である>ことの付記がされている

者もいる 

ということです

 

 

 

ときどき質問がありますが

ブログには 極く簡単に記しただけでした

条文を眺めると よりハッキリするのでは と思いましたので

参考までに 行政書士法の関連部分を載せさせていただきます(一部 省略部分も)

(目的)
 
第一条 この法律は、行政書士の制度を定め、その業務の適正を図ることにより、

    行政に関する手続の円滑な実施に寄与し、あわせて、国民の利便に資することを目的とする。
 
(業務)
 
第一条の三 行政書士は、前条に規定する業務のほか、他人の依頼を受け報酬を得て、
      次に掲げる事務を業とすることができる。
 
 二 前条の規定により行政書士が作成した官公署に提出する書類に係る許認可等に関する
  審査請求、再調査の請求、再審査請求等行政庁に対する不服申立ての手続について代理し、
  及びその手続について官公署に提出する書類を作成すること。
 
 2 前項第二号に掲げる業務は、当該業務について日本行政書士会連合会がその会則で定めるところにより
  実施する研修の課程を修了した行政書士(以下「特定行政書士」という。)に限り、行うことができる。
 
 
(特定行政書士の付記)
 
第七条の三 日本行政書士会連合会は、行政書士が第一条の三第二項に規定する研修の課程を修了したときは、
      遅滞なく、当該行政書士の登録に特定行政書士である旨の付記をしなければならない。
 
 
 
 
 
研修を受け その後 試験がありました
 
ケッコウ 手ごたえがあるものでした 

(新しい制度ができたとき 初年度の試験でしたこともあり 試験会場では とても緊張しました)
 
2015.12.4 に付記を得ることができたのでした
 
 
 
いずれ マンション管理組合関係のことなどでも 行政のことで この付記の権限を活用する
 
場面があるかもしれない ? ので
 
今日は 久しぶりに <行政不服審査法>を中心に 行政法関係を学習したりしました
 
 
大事なところが曖昧になっていたりして おおいに反省させられました
 
 
 
 
 
 
それにしても 行政の要の内閣においても 安定性を欠くことが多すぎる ような

心配になることが たくさんあるような

・・・適材適所に適う人材って それほどまでに 見つからないもの
 
なのですかね


 
世には タクサン 優秀な方たちがおられるように思われるのですが・・・
 
学歴がポイント などとはモチロン思いもしませんが
 
それにしても 最高学府で 多くを学んできた方たちが ワンサカとおられると
 
思うのですが・・・いい具合には いかないものだなー
 
 
一部の情報では 政治家志望者が減っていく兆候があるとか ?
 
 
デタガリ屋さん ? が 増えていく政界って とっても イヤダナー
 
 
以前記させていただいたことですが この人なら と期待をもってみさせて
 
頂いた方は 結局 要職を辞したり 
 
そういう方って 謙虚すぎるようで・・ 
 
残念な思いをしましたが
 
 
すこしでも 実(じつ)のある 民意尊重の 好ましい政治がなされますよう
 
 
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夏の日

2019-04-09 | ☆ 一 句  &  一 文 

 

 

『たしかに あの子の言いようは スパッとしているわね』 

 

「そうなのさ いかにも・・・自分中心・・という言い方で さ」

 

 

『そうなの そんなふうに感じるの ?』

 

「チョットばかり 苦手さ」 

 

 

『相手のことをできるだけ傷つけないように 

 言葉を選び抜いて

そうした話し方も それはそれでいいンでしょう けど

それは できるだけ テイネイに言えばケンカも少なくて

自分も傷つかなくてすむだろう ってことでもあって

結局は ひとつの自己中なのかもしれないわよ ね』

 

「・・そうか・・そうだね・・そうとも・・言える かも・・・」

 

 

『スパッと言っている というのも 実はいろいろあの子の心の中

 で自分を差配っていうのか 見張っていてのことで

相手のことを慮ってしていることかもしれない

 

 

クドクドとは説明しない言い方もあって それはそれで

その人の個性というか・・ 


思いやりの無い心の持ち主 だとも決めつけたらいけないし・・ 

判ってくれる人は判ってくれる 誤解されると

しても それはそれで仕方が無い 

と キッパリ覚悟しているような ある意味 潔い人だとも言える

ンじゃないかなー と思うのだけれど・・

 

いろいろあるけれど

とにかく 苦手と思いすぎないで 話をしてみたらどうかなー』

 

「・・そうだね・・ そうしてみることにするよ

夏休みが終わったら キット そうする」

 

 

入道雲と故郷の山がいてくれて

 

おとっつァん は 村の小さな炭鉱に

おっかさん は ズリ山で石炭屑拾い

小学校四年生の少年は 夏休みで 昼寝

 

遠い遠い 昔

苫屋の天井を眺めているうちに居眠りしながらの空想

登場したお話し相手のヤンチャそうな女の子との内緒話

 

その女子に 自分の持っていないものを見つけて・・ 

とても とっても

あこがれたりしていて・・・

 

二人とも なぜか中学2年生くらいの姿で 二人だけの教室に登場していた

 

 

あの夢は どれくらいの時をかけたものだったンだろう・・・

 

 

           

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自治規範・コンプライアンスのあり様

2019-04-07 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

自身は さほど ジックリと気にしたことがないような(へんな表現ですが)

ことなのですが

以前に 少々 記したことがありましたが・・・

 

マンション管理組合さんに係わらせていただき

【相談を受け 助言・指導させていただき 援助を為す】ということが

マンション管理士の 法律の明文上の立場なのですが

この記事の主題は 端的に言うと 

 

『管理組合とマンション管理士の実務上の接点は どのよう流れで設けられるべきなのか』

ということ

 

 

できるだけ具体的に ということで 例を挙げると 

『管理会社との信頼関係上に影響を与えそうな重大な疑義があるのですが

法的なことも含めて 相談したいのです が 役員の一部から < 事業計画に載せて

いないのだから そのようなことはできないのでは ? >という指摘があったのですが・・・』

 

 

記事が抽象的になりすぎないようにするため

区分所有法などの法律に沿うように 国が示している【標準管理規約】も採り入れながら

記してみたいと思います

 

参考になる というか 参考にしなければならないものとして おおよそ挙げられるものは

 (管理費)

第27条  

 管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。

  八 委託業務費

  九 専門的知識を有する者の活用に要する費用

  十 管理組合の運営に要する費用 

 

 (専門的知識を有する者の活用)

第34条


 管理組合は、マンション管理士(適正化法第2条第五号の「マン ション管理士」をいう。)

 その他マンション管理に関する各分野の専門的 知識を有する者に対し、管理組合の運営その他

  マンションの管理に関し、 相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができる


(理事長)

第38条

 理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか、次の各号に掲げる業務を遂行する。

 一 規約、使用細則等又は総会若しくは理事会の決議により理事長の職務として定められた事項

 2 理事長は、区分所有法に定める管理者とする。


(理事)

 第40条  

 理事は、理事会を構成し、理事会の定めるところに従い管理組合の業務を担当する。

 

(議決事項)

第48条

 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければなら ない。

 一 収支決算及び事業報告   二 収支予算及び事業計画 

 十三 役員の選任及び解任並びに役員活動費の額及び支払方法

 十五 その他管理組合の業務に関する重要事項

 

 

できるだけ シンプルに記したいと思います

例えば マンション管理士を活用して といっても ケースが イロイロ あり得る

・役員になったので 知識を できるだけ身につけておきたい

・急なことでもあるが まずは 数度 理事会に同席させ 参考意見を聞きたい

・一定の期間 事あるときだけ 理事会同席以外も含めて 助力 を得ることとする

・当初から 顧問として 更新制度を設けての契約を締結したい 

 

 

稀な例も含むが 話をできるだけ具体的に ということで

管理組合ではなく 個人としての依頼もある(経費は個人負担)

その場合は そもそも 管理組合が当事者ではなく 複雑な理論整理は不要と考えられる

(当然ともいえますが 念のため記しました)

問題は 主として 当事者が管理組合であり管理組合会計から出費のケース

 

 

定期総会ごとの承認の下で 総合的な援助役として 当初から顧問に就くケースでは 

収支予算及び事業計画 双方の総会決議を要して関与となる これに異論はないと考えます


しかし 単発的な 想定外の緊急な執行のための専門的アドバイスを 理事会として必要とする場合

など

では 執行機関としての 必要と判断した執行にともなう やむを得ない活動のため 

執行部裁量で 予備費(役員活動費 さらには 会議費など)からの支出 

というような流れも

あり得るのでは

と 考えます

当事者としての管理会社変更の検討などを進めようとしているのだが 諸々の事情で自力だけでは

困難すぎ援助や指導が欲しい けれど 総会後でなければそのスタートも切れない という事態など

想定してみてください

 

総会後でなければコンタクト不可 たとえ 無償でも というレベルになると さらに いかがなものか 

ということに

なろうが・・・

 

マンション管理組合というのは 基本的に自治規範組織

(区分所有法で一部 絶対に曲げてはいけない強行規定もありますが)

 

諸々の判断基準に 有償・無償は 本来関係ありません(無償だからといって 

事業計画に載せていないことを

執行部独断で遂行してしまうことは不可 

もっとも なにからなにまで載せよ ということではありませんけれど)

 

 

管理組合活動 明確な行動指針が敢然として行えるように用意されている ということでもありません

もっとも このことは ほぼ どのような組織にも見えること

 

もしものときは 追認を得ることに努める 原状回復を図る 金銭的なことも元に戻す 

なおかつ 損害を与えたときは賠償する 心から陳謝する

ドンナ組織でもそういったもの です

 

私にしても 同様

迷惑をかけてしまったら 事の経緯を説明させていただくとともに心から謝り 

いただいたものをお返しし 

場合によっては 賠償もさせていただく

そういうこと です

 

ということで 

≪専門家活用のスタート時は 絶対に 総会後となる ≫ という運用しかないというのは 

妥当でないと考えます

 

 

いずれ関連記事を と 思っています

法的なことを中心に と思いましたが 今日は 結論部を主として概要的に 記しました

あくまで 私の実務上のスタンスからの記事です 

(モチロン 自己責任を基にしたものですが)

ご容赦ください

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卯月の一日

2019-04-06 | ■エッセイコラム・ダイアリー

 
・・・太った豚になるより痩せたソクラテスになれ・・・
というような訓示を1960年代 某大学総長が 卒業式に した とか・・?
 
いやな感じで耳に残るような そうでもないような
複雑な 文字列
自分は ちょうど多感な十代半ばだったせいもあり・・・


ときどき 過去を思う

事情もあり 生意気にも幼いころから思想上の悩み 
なんぞというと高尚で大げさだが 
政治上の催しなんぞに連れていかれたりした記憶から どうにも政治アレルギー?
みたいなものがあって
そうとうな年齢になっても 選挙にさほど興味が持てなかった
“政治なんぞ なんぼのもんじゃ”というのが
幼い頃からの一貫したイメージ

そうなった要因は いろいろ思い当たることがあります

そうして
多感な頃に ちょうど学生運動がはなやかになり いわゆる急進左翼と
機動隊との衝突は日常茶飯事

その頃 なにが一番カチンときたかといって
“人間 もっと
高潔な生き方なるものを目指さねばならない
日々 食べていければいいなんぞと 次元の低いところに
縮こまっていては進歩なんぞ無い”
と ある部分社会の人間が 上から目線でのたまわっていたこと

貧しくても チャブ台をかこみ 父ちゃん母ちゃん弟たちの笑顔のなかで生きるよりの幸せが 
この世にあるか
イデオロギーでは至高の人生は作り得ない
なんぞと 生意気にも確信していました 
多分 小学生低学年時代から・・・


自己にとっては至高の 世のため 人民の理想のためとはいっても 
他家の畳の上にも思索のなかにもヅカヅカ入る権利なんぞは だれにもありはしないし 
余計なお世話も甚だしい ということ
10冊の教典より 一枚の粗末な絵の具画の思い出が その人間にとっての宝物・導きであること
だったりするのですから

“あなたたちに 我々のこの至高の思想が理解できないから そんなもったいないことを
ホザイテいるのだ
我々が手取り足とり補ってあげるから学習して至高の世の建設の道の理解に努めよう”

根本的に その日暮らしの人民は高等イデオロギーなんぞ理解は無理 
という前提で 大仰にのたまわっていた連中がいたり・・・ それこそ上から目線で

そうでもないのです その日暮らしのニコヨンさんでも
人生哲学はあるのでした

「わからなくて 無知で こんな人生を送っているのではない
どうせ 人生こんなものかもしれない でも 愛しさを覚えてもいるんだ 
大仰な知識より 惚れたあの子の笑顔のほうが 人生に何倍もインパクトがあること
を知ったことだって大事なこと そう考えることのどこが劣っているというのだ  
高尚 低俗 そんなことアーダコーダと他人に誂えてもううことなど ゴメンこうむる
そういうことさ」
焼酎をあおりながらチャブ台を軒先にあつらえて 夏の夕餉に
話を聞かせてくれた 愛しいオッチャン

学歴も 財産も 誇れる家柄も 名声も 肩書きも 何一つ持たないような人だったが 
どこか威厳があった  大人の
 
 
子供の頃 登場してくれた多くの オジサン オバサン
人生の彩りとして 自分の前に現れてくれた 大人


ほんまもんの大人にはなれないかもしれませんが
‘ せめて この世におさらばしても すこしばかりは記憶に残れるような付き合いを
いろんな巷の人たち子たちともさせてもらいたいものだなー ’
なんてことを 久しぶりの上野の雑踏のなかで 思ったりするのです

健康で つつましくも自分なりの時を過ごせそうなことに感謝しながら・・・
                     
    
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あらためてのお願い です

2019-04-05 | ■エッセイコラム・ダイアリー

 

 

いつも ありがとうございます

 

 

私のブログは 10個のカテゴリー で 参加させていただいています

 

なにしろ いろんなことに興味を持つ男で なおかつ 業務カテゴリーも

数種もたせて頂いているものですから みなさまに マッタク興味の無いかも

というような

範囲のものまでも

登場させてしまいます

 

私事で まことに恐縮ですが

マンション管理士業務をキャプテンに という傾向がありますので

ブログも そこらあたりを集中して

そうすれば ミナサマに ご迷惑でないかも とも思うのですが

今のところ そこまでの 特化を考えておりません

 

ブログの定席を カテゴリー毎に持つようにすれば よいのでしょうが・・・

 

以前にも なんどか お願いいたしたことがあるのですが

どうか 右肩の カテゴリーを まず チラッと眺めていただいて・・

またの機会に しよう とか ・・・


勝手を言ってスミマセンが

そこらあたりを よろしく

お願い申しあげます

 

ありがとうございました  失礼いたします 

           

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