おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

偽の快さ・楽さ の 裏側

2022-07-29 | マンション〔実務に到るまでをも含む 相談アレコレ〕

 

 

スパイラル とは

渦巻を描くように状態が進みブレーキがかからない様子のこと という意 も あるようですね

 

〔ブレーキがかからない〕
という言葉が 何度か登場する相談案件
長期ワンマン理事長に ご苦労様でした と 退陣をほのめかしたいが どのように行動すれば
よいのだろうか?

 

: マンション管理組合のために 惜しみなく 動き回ってくださる 実際 アリガタイコトダ

: あそこまで 独断専行的に事を進めるようになると まったくのところ 実にアリガタメイワクダ

 

という 両極端の評価がある場面は ある意味 紙一重の評価の差の下での善後策を講じなければ

ならないことへの避けることのできない 入り口 

というようなことでもあるかもしれませんね

 

任せきる ということは 楽で 快い ことは おおいに理解できます

デメリットを無視してならば という 条件付のことであること 当然 ですが

 

どちらかというと 同一人の 長期理事長体制は どうしてもマイナス面が目立っていくように思わ

れます

役員立候補方式の管理組合での そうした理事長さんには まず いわゆる  取り巻きさん がお

られる(極く 少数の 概して 気弱そうな<断りきれないで仕方なく ? という雰囲気で・・>)

ようだ

そのようなマンションを訪れる機会があった場合 まず かの理事長さんの行動としては おおよそ 

『うちのマンションには 防災対策として このような設備があります 見てみませんか ?』

というような類の おススメを なさる(自己の業績・成果の先制パンチの意を込めた披露 ということ
であるのだろう か?)

丁重に 「ありがとうございます でも 今回は おもむきが違う役目での訪問ですのでケッコウです」

と述べると さも 残念そうに

『・・・そう です か・・・』と 自己アピールのチャンスを受け入れない 私を 不満そうに

眺め 続ける   ( というような経験を 何度か した )

 

 

なんとか現状を改革 との 意思は持っても 一人 独自にて役員立候補 するということについては

おやしろに向けた挑戦状をモロニ示している初めての奴だ との感覚をそうした相手は持つ だろうから

その衝撃を少しでも抑える手法が好ましいのでは と 思われる(なんといっても 現実に 双方 従来

のように 同じ屋根の下で生活し続けてていくのだろうから・・・ホボ 毎日 顔を合わせるかもしれない・・

この点が 実は 改革を為すうえでの最大の諦め〔今のままでも マア いいか ゴタゴタするのはイヤだ〕

の要因であるように思える) 

 

管理組合運営に モロモロ 心配を抱いている住民さんにあたり 一人でも同志を多くしていくこととして

チャンスが到来した折に 三人ほど 同時に 役員立候補 というあたりが 好いのか とも思う

そこまでがタイヘン ということだろうが・・・ 自身の経験からすると そのようなアドバイスしか

できない 情況であることが そうした独断専行型役員対処においては ホトンド の流れ であった

 

共通していた最大の難所は

独断専行型になってしまっている 現理事長さんは 『自身が連続して役員に立候補し その都度 理事長

に互選されているのは 自身の今までの言動を評価して信任していてくれている明らかな証左なのだ』と

思い続けているのだろう というところ

この 要塞に どのようにすれば 対抗でき得るだろうか 

できうる限り 穏やかに 紛れることなどあってはならない と思うので 最初の一歩から どうしても

躊躇してしまう ということだろう

 

 

率直言わせていただくと 客観的な資料から 独断専行の不当管理運営の事実を収集し その事実をもって

顧問 あるいは その件のみの援助の役目をおおせつかって 自身が業務上 当人と懇談でもしてみる と

いう手法も考えられることだ と 申し上げても つまるところ 委任者は誰なのだ との詮索が現実には

管理組合において避けられないので よほどの事例でない限り 採りえないであろう策で終わる

では 果敢に 同志組合員が 直接 当該理事長に 具体的に退陣を促してみる ということの結果も おおよそ

予測がつく

(ソモソモ 長期受任には どうしても不当な結果が生じやすいので 厳しく自身を見ながら事を

図らなければならない と 気付ける理事長さんであれば ヤッカイな場面は生じないだろうし

意見を受けて自己の言動を正せることのできる方なら ば モトモト 独断専行を繰り返すようなことは

ない のでは・・・)

 

ということで

ソレゾレの管理組合の 役員選任に関する問題も 個性があり 事実関係をシッカリ確認の上でのアドバイス

でなければならないことは 当然

 

最近の事例からの 一つのこととして

《一人でも同志を多くしていくこととして

チャンスが到来した折に 三人ほど 同時 に 役員立候補 

というあたりが 好いのでは と 考える》

ということを記させていただいた ということで・・・

 

 

当世

なにしろ 60歳定年時代の方で マダマダ 時間をもてあまして 張り切りすぎて わき目も振らず

マンション管理組合のスター と 思っているような性格の方のようで ナントモ 疑問を持たずに

ドンドン ドンドン 走るような対応が得意な役員さんへの対処も 善意丸出し思い込み なのか あえて 

そう装ってブレーキをかけられないようにしているのか 自分に与えられた使命のためには 残された生涯

ベストを尽くし続ける のみだ

みたいなことで ・・・ 超 ヤッカイ  これほど対処の難しそうなものもない ような・・

要するに 善意でのこと への 向き合い方に費やされるエネルギーは そうとうなものだ

つまるところ 面倒だし マァ いいとするか・・・ と 流れていってしまう

 

 

今日もまた

《一人でも同志を多くしていくこととして

チャンスが到来した折に三人ほど 同時に 役員立候補 

というあたりが 好いのでは と 考える》の 回答の 周辺のことを 繰り返すしかなかった

のでした

 

ということですが

日頃の 管理組合参加の大切さ   

まかせきり というものに潜んでいる 危険すぎる賭け  

無関心というものの偽の快さ と その快さというものの正体 と 回復の想定外の困難さ

そんなことを アレコレ 話し合ったのでした

 

でも

当然のことですが 

ヤルベキとき どうしてもヤラナケレバならない場合 というのも 厳然として 在るのです

厳しく提言する 場面が 必須 ということもあるのです

 

 

 

                 はたけやまとくお事 務 所
 
 
 
 
 
 
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その折折に説明はさせていただいている けれど・・・

2022-07-11 | マンション〔実務に到るまでをも含む 相談アレコレ〕

 

 

機会あるごとに お話をさせていただいてはいるのですが

管理組合の法人化のことは ナカナカ 改革へのキッカケが 作りにくい ?

のか 実現へのエネルギーが膨らむまでには至らないこと 多し という情況

自身の思いでは そのように言わざるを得ません

 

以前に 次のブログ をはじめ 何度か載せさせておりますが 法人化の意義(加えて

マンション組織機構の改革)を理解していただくことの難しさを感じています

マンションにおける生活の情況(建物と住人の高齢化 などなど)からしても 有用な

仕組みの案内なのでは と思うことなど 今までの繰り返しの説明ともなってしまうで

しょうが・・・途中まででも まずは 眺めてみてくださることを願っております

 

 

法人化関連記事のなかでも 是非 一度でも 眺めてみて欲しい投稿 なのですが・・・

よりシッカリと印象づけて - おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み (goo.ne.jp)

 

 

 

さて 本日の マンション管理士試験過去問題学習 ですが 管理組合法人に関してのもの

 

2011年度

 

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                      問い方を変え 利用させていただいております

                      条文は 区分所有法 です

【問 6】 

管理組合法人の理事に関する規約の定めについての次の各肢について、区分所有法の規定による正誤を
答えよ。

1 理事が数人ある場合の管理組合法人の事務について、規約によって、理事の過半数ではなく、
  理事全員の合意で決する旨を定めることはできない。


2 理事が数人ある場合の管理組合法人を代表すべき理事の選定について、規約によって、理事
  の互選により選出する旨を定めることはできない。


3 理事が数人ある場合の理事の任期について、規約によって、半数の理事の任期を2年とし、残
  りの半数の理事の任期を3年とする旨を定めることはできない。


4 理事の行為の委任について、規約によって、理事は包括的に理事の行為を他人に委任すること
  ができる旨を定めることはできない。

 
////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////
 
 
1  について             誤っている
 
 49条に

 2 理事が数人ある場合において、規約に別段の定めがないときは、管理組合法人の事務は、
   理事の過半数で決する。
 
 とあるので 理事全員の合意で決する という旨の別段の定めを 定め得る
 
 
 
 について            誤っている
 
 49条に
 
  4 理事が数人あるときは、各自管理組合法人を代表する。
 
とあるが
 
  5 前項の規定は、規約若しくは集会の決議によつて、管理組合法人を代表すべき理事を定め、
    若しくは数人の理事が共同して管理組合法人を代表すべきことを定め、又は規約の定めに
    基づき理事の互選によつて管理組合法人を代表すべき理事を定めることを妨げない
とある
 
 
 
 
 について           誤っている
 
 49条に

  6 理事の任期は、二年とする。ただし、規約で三年以内において別段の期間を定めたときは、
    その期間とする。
 
 とあるので 半数の理事の任期を2年とし、残りの半数の理事の任期を3年とする旨を定めること
 も 可能である 
 
 
 
 について          正しい
 
 49条の3に

(理事の代理行為の委任)
 理事は、規約又は集会の決議によつて禁止されていないときに限り特定の行為の代理を他人に委任
 することができる。
 
 とあるので 包括的に理事の行為を他人に委任することができる旨を定めることはできない。 
 

 

 

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

(理事)
第四十九条 
管理組合法人には、理事を置かなければならない。

2 理事が数人ある場合において、規約に別段の定めがないときは、管理組合法人の事務は、
理事の過半数で決する。

3 理事は、管理組合法人を代表する。

4 理事が数人あるときは、各自管理組合法人を代表する。

5 前項の規定は、規約若しくは集会の決議によつて、管理組合法人を代表すべき理事を定め、
若しくは数人の理事が共同して管理組合法人を代表すべきことを定め、又は規約の定めに基づき
理事の互選によつて管理組合法人を代表すべき理事を定めることを妨げない。

6 理事の任期は、二年とする。ただし、規約で三年以内において別段の期間を定めたときは、
その期間とする。

7 理事が欠けた場合又は規約で定めた理事の員数が欠けた場合には、任期の満了又は辞任に
より退任した理事は、新たに選任された理事(第四十九条の四第一項の仮理事を含む。)が就任
するまで、なおその職務を行う。

8 第二十五条の規定は、理事に準用する。
 
(理事の代理行為の委任)
第四十九条の三 理事は、規約又は集会の決議によつて禁止されていないときに限り、特定の行為
の代理を他人に委任することができる。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
 
 
ということで 正誤は 上記のとおりとなります


 
           はたけやまとくお事 務 所


 
 
 
 
 
 
 
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寒い時期でも肌をさらしつつ まして春夏ともなれば・・

2022-01-02 | マンション〔実務に到るまでをも含む 相談アレコレ〕

 

 

今年も どうぞよろしくお願いいたします

 

新しい一年となり さっそくですが 学習の開始となるべくというタイミングで 質問・

相談がありました

 

 

タトゥーは 日本においては特に ? イロイロと物議を醸し 賛否両論の隔たりが大きい
ように思え 処置の難しい問題といえるでしょう

それに関するルールについて 裁判になっているものもあります

マンション建物内に あるいは敷地内に トレーニングルーム・プールあるいは水遊びがで
きる施設・場所などがある場合には 特に 問題になったりするようです

 

タトゥーというもの いったんほどこしたなら簡単に消すことのかなわぬ「戻れなさ」とで
もいわれることが 
決意や強いメッセージといった気持ちを表すキッカケともなっていることも 文化人類学
などの研究で明らかになっている というようなことを聞いたりもして いろいろ考えさ
せられたりします

〔 ソモソモ どうしていけないの なにか不都合でもあるの?
 一流サッカー選手あたりでも 今や普通にしていること ともいえそうでしょ 
 というような思いが 特に 若人さんあたりにはあるのかも
 知れませんね ? 〕

 

今ではタトゥープリンターの登場さえあるとのことで タトゥーのひとつの転換点になる
かもしれない などともいわれているようです(ファッションのひとつだ との考え方も
あるの でしょうか? ほどこすことも 消すことも さほどのエネルギーを要しない?)
そうしたこともあって これからもさらに マンション生活においても問題になり得るこ
とだ
ともいえるでしょう

 


共同の空間でのルール(建物・敷地内共用部分での 特に視的な接触機会の多いであろう
共同利用施設内でのルール設定が考えられる場合の 紳士協定的なマナーを超えるルール
として
約束違反を法的にも問える規準を設けるかどうか?)

マンション建物・敷地内(専有部内を除く)では 一切
タトゥー部をさらしてはならない(年間を通して)
トレーニングルーム・プール・水遊び場における付添い人や監視役等として施設に入る場
合も含めての特例無しのルールとする

というようなルールを 設けることとするか否か


裁判例としては 
タトゥーをほどこしている者について 一定の施設の利用禁止条項を設けることは
<受忍限度を超えたものとは認め得ない>
として その者の同意は必要とされない 
というものがあります〔東京地判平成23・8・23〕

※ この判例にも関連することですが
  《規約の設定においては 特別の影響を及ぼされる者の承諾 ということが問題にな
  る(区分所有法31①)けれども 使用細則の設定の場合は特別の影響を及ぼされる
  者の承諾は不要だ》 
   との解釈の仕方もあります が
   集会決議をもって使用細則で共用部分の管理に関して決議する場合も 特別の影響
   を及ぼされる者の承諾 
は必要となる(17②・18①③)

   とのこともあるのだから 直接に規約の設定・変更等による場合だけでなく 規約
   の定めに基づき集会の決議をもっての事項についての使用細則の設定決議の場合で
   も そうすること(類推適用して承諾必要とする)が妥当なのでは との説明をな   
   さる試験委員の方もおられます》 

 

今のところ そのマンションでは 議案とまでは成らず 検討課題 ということらしいの

ですが・・・

自身の思い・考え方は伝えてあります が

どのように扱われるか ??

というところです

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

区分所有法

(共用部分の変更)
第十七条 
2 前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、
その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

 
(共用部分の管理)
第十八条 
共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行
為は、各共有者がすることができる。
 
3 前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。

 
(規約の設定、変更及び廃止)
第三十一条 
規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決
議によつてする。
この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼ
すべきときは、その承諾を得なければならない。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
 
                         

                      

     はたけやまとくお事 務 所


当事者をシッカリ把握しておく

2021-12-09 | マンション〔実務に到るまでをも含む 相談アレコレ〕

 

 

海辺にある リゾートマンション

華やかかりし頃の面影をさがしても 今は・・・そうしたものは どこにもうかがえない ような・・

 

相談を受けて アレコレ 質問をうけていても 心のなかでは 『ナント無謀な案の はかない質問なのだろう』

と思っていても 質問は 各々の組合員独自のタイセツな質問 なのだから 少しでも納得できるように説明

はさせていただく

仮に 建替え資金など ドコをどうさぐっても 捻出できない 借り入れも どう考えても無理

というような情況であっても

 

建物全体全部が 自分の あるいは 我々のもの という状況であるなら

『所有権絶対の下での 私的自治』という天下〔伝家でしょうがアエテ〕の宝刀が使いやすくなり 

処理・始末というか

対処がしやすくなる(アタリマエのことですが)

ところが [自分のものではないものを 共に所有している部分もある]ということなので 

事はヤッカイ 

たとえ どんなにささやかなホンノ一部の共有持分であっても その所有権の他者による

決済は無効 なのだ(これも いまさら アタリマエのことですが)

 

ならば デキルカギリ [自分(自分たち)のもの]に近づける手法として

[買取請求][売渡請求]という仕組みが 区分所有法にも登場している

さらに

買取請求][売渡請求]というものの登場もあったりしている

 

第八節 復旧及び建替え
(建物の一部が滅失した場合の復旧等)
第六十一条
7 第五項の決議があつた場合において、その決議の日から二週間を経過したときは、次項の場合を除き、その決議に賛成した区分所有者(その承継人を含む。以下この条において「決議賛成者」という。)以外の区分所有者は、決議賛成者の全部又は一部に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。この場合において、その請求を受けた決議賛成者は、その請求の日から二月以内に、他の決議賛成者の全部又は一部に対し、決議賛成者以外の区分所有者を除いて算定した第十四条に定める割合に応じて当該建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。
 
14 第五項に規定する場合において、建物の一部が滅失した日から六月以内に同項、次条第一項又は第七十条第一項の決議がないときは、各区分所有者は、他の区分所有者に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。
 
 
 
(区分所有権等の売渡し請求等)
第六十三条 
5 第三項の期間が経過したときは、建替え決議に賛成した各区分所有者若しくは建替え決議の内容により建替えに参加する旨を回答した各区分所有者(これらの者の承継人を含む。)又はこれらの者の全員の合意により区分所有権及び敷地利用権を買い受けることができる者として指定された者(以下「買受指定者」という。)は、同項の期間の満了の日から二月以内に、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者(その承継人を含む。)に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。建替え決議があつた後にこの区分所有者から敷地利用権のみを取得した者(その承継人を含む。)の敷地利用権についても、同様とする。
 
7 建替え決議の日から二年以内に建物の取壊しの工事に着手しない場合には、第五項の規定により区分所有権又は敷地利用権を売り渡した者は、この期間の満了の日から六月以内に、買主が支払つた代金に相当する金銭をその区分所有権又は敷地利用権を現在有する者に提供して、これらの権利を売り渡すべきことを請求することができる。ただし、建物の取壊しの工事に着手しなかつたことにつき正当な理由があるときは、この限りでない。
 
 
 
というようなことで
全員合意ではなくとも 法の許す決議方法でもって
その各場面で採り得る次のような手法をさぐりながら なんとか 処理を進めなければならない
ことになる

・耐震改修計画の認定制度利用(建築物の耐震改修の促進に関する法律 17)
・要耐震改修認定建築物(同 25③)
・小規模復旧(61①)決議
・大規模復旧(61⑤)決議
・建替え(62)決議
・団地内の建物の建替え承認(69)決議
・団地内の建物の一括建替え(70)決議
・建物取壊し(被災マンション法11)決議
・建物取壊し・敷地売却(被災マンション法10)決議
・建物・敷地売却(被災マンション法9)決議
・マンション敷地売却(マンションの建替え等の円滑化に関する法律 102・108)
・マンション建替組合設立(同5・6)
・再建決議(被災マンション法4)決議
・敷地売却決議(被災マンション法5)決議
 
 
 
 
いずれにしても その場面での法的な当事者となる者の把握が まず スタートとなる
当然のことだが 真の当事者でない者の合意・決議では 意味がない
 
自身の場合 相談を伺ってまず為すべきこと(一番に気になること)は 法的な決裁権を持つ当事者を
シッカリ ハッキリ と確認すること 
 
 
 
以上のようなお話をさせていただいたあとで

先日も 学習熱心な組合員さんから 建替えについて次のような質問があったのでした

 『建替えの条文や実務に関してのことなのですけれど
  再売渡しの代金は利息は計算しないで 売り渡した代金と同額 ということらしいのですが・・・
    細かいことですが気になってしかたないので質問しますが
  63条での再売渡請求がなされるとすると 64条の建替え参加者以外の者が所有権を持つこと
  になってしまうということなので 建物の取壊しができなくなってしまうのでは ? 』

 「そのとおりです」

 『そうすると建替えの計画の実現はできないということですよね ? 
  ソレデハ どうすればいいのですか ? 』

 「どうしても建替えを進めたいとなると その再売渡しの請求をした者との合意にベストを尽く
  す ということになりますね そのように答えるよりほかないのです
  そうしたことも起こり得るので そのような状況にならないように努めなければならない と
  いうことですね」

 

                                  


通常総会は トウに終えていても

2021-11-22 | マンション〔実務に到るまでをも含む 相談アレコレ〕

 

 

総会を終えても モヤモヤ感が残り続け いまや それを超え 疑念が膨らん

でしまっている というようなことも あるようで・・・

『 ○○○○ というような処理が 総会議事進行中になされたのですが その

手法というか 判断は 妥当だったのでしょうか ?

妥当かどうかということなどの問題ではなく 違法 というようなことだった

のではないのか ? と 今も思い返したりしているのですが

あの時 あの場で 管理会社の為した 総会運営への補助的な説明などに疑念

をもっていたのです・・ ヤハリ おかしな流れだったのではないでしょうか

△△△△△ というようなことが □□□□ とうような手法で議決されたので

すが どうにも納得できないのです 』

 

 

何度もブログに登場させていただいていますが 

平時 と 争い時との差 というものは これほど異なるものなのか

ということを思い知らされる場面の登場は マンション管理運営において ある日

突然 たった一人の内心から 現実の発言・主張となって 現われ 他者にも 疑

念が波及し膨らんでいく

ということもあり得ます

溜まっていたものが噴き出すというようなことなので 少々 荒っぽい主張として

受け取られがちなので 初動 つまり起こり始めの行動に デキルカギリ 冷静に

対応することが とても大事になると思われます

常套として理事会に招いての意見表明 それに対する説明 ということが考えられ

ますが 真っ向対峙し続ける位置取りなどからの発言交差は避け いわゆる 円卓

会議式で まず 互いの第一声は サッソク論点を披露するなど避け 挨拶(自己

紹介)を交わす というようなことも とってもタイセツなことと思います(人間 

感情の動物 ということを 身に沁みて感ジル機会は 多いものですね・・・みな

さんは いかがですか ?

( 普段は理性を元にして話したり考えたりしていても いざ行動をしようとする
  時には
  感情が出やすくなってしまう
  それなので あらたまっての問題提起の対話のシーンなどでも感情の部分が理
  性よりツイ優勢となってしまっている
  人は感情の動物なのだ と言われるのも なんとなく ウナヅケソウ? かな)

 

 

総会に関することで 最近も相談があったこと 今までに経験したりしたことを 極

く簡潔に 

参考になるかもしれないことを中心に〔再掲のことも多いですが〕 記してみます

(原則 標準管理規約を基にしています が 会議原則などというものをも参考に
 したことも 少々含みます ので より実務的なものです)

 

・ 議長には 

  議事を進行させ 整理する権限(議事整理権)

  と 

  議場の秩序を維持する権限(議場の秩序維持権)

  があります

  質疑のために必要と判断した場合には 出席の資格がない者であっても出席を認

  めることもできる(理事会の決定が無くとも 議長の裁量の範囲内で議長が第三

  者の傍聴や発言を認めることも可能)とする考え も あります

  が

     ※ (出席資格)
      第45条 
      組合員のほか、理事会が必要と認めた者は、総会に出席する
      ことができる。

  と 標準管理規約には示されています

 

  議長という立場は それなりの権限を持つ(反面 重責でもある)ので 誰が担

  当するかは 会合が充実したものになるかどうかの重要なポイントです

         ※ 標準管理規約では [総会の議長は、理事長が務める。]
           と あります(42⑤)



・ 正当な招集でなければいけないので 役員の定数が一名足りない状態での

  臨時総会招集決議後の総会決議は無効とされたりします
                     (東京地判平成26・11・27)

  争いある状態でのマンションにおいては特に このようなことも起き得るので 

  定員は守らなければならないのです

   

  事の重大さを蹴散らし たかが一名ごときの不足 なんの問題があるのだとばかり 

  無視して強引に進めようとする方がおられたりしましたが・・・

  長年の知己 ほぼ 顔を見知った者の集まりだ としても お気楽な?茶飲み会など

  ではケッシテナイのです(レッキトシタ 資産管理団体の会合なのですから)

  後々 現実に 重箱の隅をさらいあうような事態にもなりかねないのです

  とにもかくにも 瑕疵がないように 進める必要があります



・ 招集の通知の方法について 区分所有法と標準管理規約に制限はありませんので必

       ずしも文書でなくとも 口頭や電話でも可 とはされますが 文書が望ましいこと

  は当然です

 

・ 一定の重要事項の決議の場合は 議題のほかに 議案の要領の通知も必要です

  議題とは 話合いの対象となる事柄のタイトル 例えば「管理費値上げの件」など

  と示され 会議の目的 といわれるもの

  議案とは 決議内容の案   議案の要領とは 決議内容の案の要約

  

  ここらあたりも 後々 問題として追求されることがあり得ます

  「管理費値上げの件」であった場合 管理費値下げの動議が出されたとしても

  これを討議することはできないと判断されるでしょう

  (通知外のことは決議できません 47⑩)
     [総会においては、第43条第1項によりあらかじめ通知した事項につい
      てのみ、決議することができる。]

  内容を縮小する方向の(値上げ幅を小さくする)動議なら許される場合もあります

 

・ 複数の住戸を持っている1人の区分所有者(マンション住人さん)が議決権を使う時

  分割して行使すること(いわゆる不統一行使)は 認められないとされてはいます

  が 少々専門的過ぎる話題ですが 信託の対象となっている場合は やむを得ないと

  判断されると思います

 

・ 景気の好い時代のリゾートマンションなどでは 別荘用になどということで 使用時期を

  調整しながらの いくつかの法人間で共有制度を採ったような場合もあったりします

  専有部分が共有の場合で一の組合員とみなされる場合は議決権行使者1人を決めなければ

  なりません(区分所有法40)

  民法の特別法である区分所有法にはそのあたりのことの規定がないので つまるところは 

  共有者の持分の価格の過半数で決めることになるでしょう(民法252)

 

・ 総会には出席しないけれども 開催前に議案について賛成・反対を記した

  書面(議決権行使書)を招集者に提出することがあります

  出席者としてカウントされるので 総会運営上重要な方法ですが 

  [賛否の記載のない場合でも 賛否いずれかの意思表示とみなすこととする]

  とされていたりしていても そのような扱いはつまるところ意思を明らかにできない

  ので不適切であって 効力は認められません

  が 定足数の扱いなどで 出席組合員として取り扱うこと自体は可能とも考えられる

  でしょう

 

・ 代理人による議決権行使についてですが

  代理権授与は 総会ごとであり 将来の総会まで含めて 包括的に代理権限を授与

  することはできないとされているのが多数説 ? だと理解されます

  が 

  限定期間や特殊限定ケースを勘案して 規約での特別例外があってもよいのでは
 (総会での委任状獲得に苦労している役員さんが 意外と多く 今後マスマス そ
  のエネルギーを必要とされるような印象があるので

  妥当な運営・運用なら 可としても よいのでは )?

  という思いを 自身は抱いています(巷の素浪人マンション管理士のツブヤキ
  にすぎないこと ではありますが・・・)

  判例には 事前に包括的に 許すというものがあったりしています
                        (東京地判平成23年・7・6)

  

 

  念のための記述ですが 

  議決権行使書と委任状は どちらも本人が総会には出むかないで議決権を使う方法ですが

  前者は自らが賛否の意思を決定し 後者は それを代理人に委ねるものです

  代理人は 委ねられているとしても 本人の権限授与の意義を尊重することは重要ですが

 

 

・ 規約に限定が無ければ 未成年者でも代理人に就けます 

  関連して 

  区分所有者が未成年であるというような 特殊?な場合もあり得ます(近頃は資産のある

  未成年者さんも増えているのかも?)

  この場合 成年後見人がついていたり 親権者であるような場合は 規約に代理人の資格

  制限を定められていても 法定代理人であるのですから 規約の制限には縛られないと解

  されます



・ ある事項を 総会での特別決議が必要である対象としようとする場合のその決議自体は

  特別決議であることまでは必要でなく 普通決議で可 とされます



・ 管理費等の支払を猶予する場合も 総会の決議を経る必要があると解されます

  (東京地判平成20・4.24)

 

 

 

 

争い事が起きた時 つまるところは 裁判で ということにもなりますが

その判定を考えるとき 極端な話ですが 大法廷判決も いつ どのような事情で

変わるかもしれませんし

そもそも 判定の基準は条文だとも限りません

公共の福祉 というような 広い幅をもつものであったり 最後の最後は

一般常識的なもので エイヤーと決めざるを得ない といっても

時代とともに微妙に捉え方が曖昧になったり 

場合によっては事情判決 などというような

ある意味 法以上の武器?が基準となって法廷に現われたり

ということで 

一番無難なのは 疑義がある場合は 議長さんは ≪ その都度 総会意思を確認しながら

進めておく ≫ ということに つきると考えます

 

“マァ いいか  とか  議長たる俺の権限でいいのだ”などと走ることは禁物

動議などが重なる とか 突然 規約や細則でも エイヤー といかないような

輪番優先役員候補と 突然の立候補者の乱立 とかが入り乱れるとか 

とても複雑に入り乱れた動議の提案の嵐の迷いの森に

深く入り込みそうな場合は 

“皆さん これでいかがでしょう”

と 多数決合意を確認しながら総会を進めることが 肝要

 

つまるところ 私的所有者の団体であるマンション管理組合なのですから 

国といえでも それぞれの私的事項に対しては 自治を認め 究極的には尊重せざる
を得ない

 

自分たちのことを自分たちで了承して運営しているのだから 多少法的に疑義があっ

ても そのこと(私的財産に関することの私的自治)を尊重すべきであって

あまり干渉すべきではない いや 干渉してはいけない

という気配? そうした流れがある判決も多く眺められるのですから  

 

 

もう少しだけ 総会関連のお話を続けさせていただきますが

・長期修繕計画を策定する議案と 計画に基づく工事を実施する議案は別のもので

 前者が議決済みだからといって そのまま 工事実施もオーケーということには

 なりません 

 特別の管理であるものの あるいは それ以外の管理の実施であるものの決議が

 各々必要

 だと理解されます

 『長期修繕計画の変更のための出費は どこから出すことになるのですか ? 管

  理費からでしょうか ? 修繕積立金からでしょうか ?

  標準管理規約と ホボ同じ規約になっているはずなのですが ハッキリとしない

  ので・・・』
 という質問もあったりします

 このことにも関することとして
 劣化診断(建物診断)についてですが 
<長期修繕計画の作成・変更に関してのもの> と <修繕工事実施の前提としてのもの> 
 があると理解されます

コメント 第32条関係 には 次のように示されています

長期修繕計画の作成又は変更 及び 修繕工事の実施の前提 として、劣化診断
 (建物診断)を管理組合として併せて行う必要がある。

長期修繕計画の作成又は変更に要する経費 及び 長期修繕計画の作成等のための
    化診断(建物診断)に要する経費の充当については、管理組合の財産状態等に応じ
   て管理費又は修繕積立金のどちらからでもできる
    ただし、修繕工事の前提としての劣化診断(建物診断)に要する経費の充当につい
 ては、修繕工事の一環としての経費であることから、原則として修繕積立金から取
 り崩すこととなる。


・最後に 質問の多い事項ですが

 総会の議事録が区分所有法や規約に則って作られていないとしても 総会の手続に

 瑕疵がなければ 総会の決議の有効性に影響することはない とはされています

 (福岡簡判27・5・19  東京地判平成26・7・10)

 

 

以上 総会関係のこと それに関して 特に質問があったあたりを 少々ですが 記

してみました

 

 

〔念のためですが 

 受験を間近に控えているのに 実務的過ぎる記事《チョットわけがあり 本日 
 載せさせていただいております》

 ですので

 受験生の方は トニカク 今は 条文明文に沿っての理解に徹底くださるよう 

 どうぞ  

 お願いいたします〕

 


信頼し合うことを目指しての同士

2021-11-16 | マンション〔実務に到るまでをも含む 相談アレコレ〕

 

 

 

自身の場合 業務上で まず関心を持たざるを得ない債権条項部分は「委任」 

のところ

なにしろ 中心業務であるマンション管理士業務はじめ 他の業務でも 委

任され受任の契約の下で ベストを尽くさせていただくということですので



マンション管理組合自身においても 「委任」 の範囲の知識は 重要なも

のとなります

管理会社との委託契約 ・ 請負契約ばかりではなく工事や点検業者などと

の各種委任準委任契約 ・ 外部専門家との顧問契約 など ありますので

 

 



ゼロ状態から三年かかって マンションコミュニティのことの整理 自治会

会計と 管理組合会計の峻別を終え さらに 法人化など検討し 改革をと

目していたところ 輪番制の運命の悪戯 ? によって トンデモナイ ?

暴走理事長の出現などで 理事会内部などもギクシャクし 一年制輪番の弊

害の典型と思われるあたりを タップリ 味あわされたりもしたので・・・

そのようなことで・・・事を為すためには 1年ではどうにも足りないこと

が多い

是非とも為すべきことのスケジュールが明白な場合などには 最小限度の数

年間においては双方解除権放棄を契約条項に加えることを提案させていただ

くことなどもやむを得ない ? と 考えさせられたりしたのでした

とにもかくにも 次期事業計画と予算案に専門家活用のことが載せられない

と すべて エンド 

です

現執行部 場合によっては次期執行部の一存で どうとでもなってしまう

(管理組合は ナンノタメニ あるのか というあたりを ほとんど理解で
 きない役員候補もいたり そうした方に限って 声高に 有無を言わせず
 合議の場を仕切る風潮があると感じたりすること 残念ですが 多しです)





さて その タイセツな 委任条項のこと

<改正前民法> (委任の解除) 第651条

1.委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができる

2.当事者の一方が相手方に不利な時期に委任の解除をしたときは、その当事

  者の一方は、相手方の損害を賠償しなければならない。

  ただし、やむを得ない事由があったときは、この限りでない

 

いつでも 解除できる とはありますが・・・

受任者の利益をも目的とする委任については 委任者からは原則として解除する

ことはできないが

やむを得ない事由がある場合とか それがなくとも 委任者が解除権自体を放棄

したものとはみなされない事情があるときは 委任者は解除できる とか 重要

な判例も あったり・・・

 

有償であるというだけでは受任者の利益をも目的とするものとは言えないという

判例の趣旨 など も 

とり入れたりして 次の 新しい条文 と なりまして


(委任の解除) 第651条

1.<改正前民法651条1項の通り>

2.前項の規定により委任の解除をした者は、次に掲げる場合には、相手方の損
  害を賠償しなければならない。

  ただし、やむを得ない事由があったときは、この限りでない

一 相手方に不利な時期に委任を解除したとき。

二 委任者が受任者の利益(専ら報酬を得ることによるものを除く。)をも目的
  とする委任を解除したとき。




いずれにしても 651条は 〔任意規定〕 です

なので 当事者間で ジックリと 特約などを検討することが大事

ということ

上に述べたように 例えば3年ほどの解除権放棄を謳ってもらうことの検討も必
要な場合もあるのでは とも 思われます


というようなことで マンション管理組合役員さんからも質問の多い 民法改正
にからんだ委任解除あたりのことを 極く シンプルに ポイントだけを記して
みました

 

 

委任〔準委任〕の解除に関連して 

管理組合さんへのアドバイスを 極く 
シンプルに 言い切ってしまうならば 

[ 解除権放棄の条項などなければ 解除申し入れは 理由を問わず まず 

  可能    その解除により相手に対し責を負うなら それについては 

  損害賠償を為す ]

つまり 解除はおおよそフリーに しかし いかがなものかと思慮される場
合は損害賠償をして

と 理解されましょう



ということなので

改正後 も
651条に関して実務上の取り扱いが大きく変わることはないのでは 
と 考えられる 
と 
いうことです



管理会社からの 委託契約解除 が増えているとのニュース イロイロと考え
させられています

管理会社間の熾烈な委託費削減リプレイス合戦も 一因である ? のでしょうが 
人件費のこと等で採算がとりづらいとのことも大きな理由となっているのでしょう 

それと
強引な要求をする管理組合 ・ 対管理会社クレーマーにお手上げ ということも
増えているようです が・・・
経験上のことですが そうした傾向があると いえないこともありません(たしか
に アレじゃ 管理会社も撤退を考えるかも ? というケースもありました)


サマザマな実務実態と そのあるべき真の実体のところを シッカリと見つめてい

きたい と 思っております

   

                   はたけやまとくお事 務 所


どこが どうちがうの ?

2021-11-15 | マンション〔実務に到るまでをも含む 相談アレコレ〕

 

<質問が多いところなので 再掲 というようなことですが 載せてみます>

専門的な説明が どうしても 加わってしまいますが どうぞ 疑問点をお持ちの

方は 参考までに 眺めてみてください

 

 

題を設けるとすると

【マンション管理費等滞納者に対する請求訴訟で要した弁護士費用を 損害賠償 
 として請求できるのか】

というようなことになります



相当因果関係にある損害(そのようなことが起きてしまった場合 それに関して費
やされ生じたものだとして滞納金同様に請求できることに問題は無い と 捉える
ことが 一般的に認められるべきもの)なのか どうなのか ?


不法行為の場合は <相当な範囲の額ならば 弁護士費用を含めての請求も可>

というのが 判例です

 要旨の一部 
[ 訴訟活動において、一般人は十分に訴訟追行をなし得ない。
  不法行為の被害者が損害賠償請求訴訟を弁護士に委任した場合の弁護士費用は、事案
  の難易、請求額、認容された額その他諸般の事情を斟酌して相当と認められる額の範  
  囲内で、相当因果関係に立つ損害といえる。    最高裁判決 昭和44・2・27]

 

では 債務不履行 の場合は 認められないのか ということですが 要件を満たす場合は

認めてもいい という判例も 出ていたりします 

 要旨の一部
[ 労働者が、使用者の安全配慮義務違反を理由とする債務不履行に基づく損害賠償を請
  求するために訴の提起を余儀なくされた場合弁護士費用について、事案の難易、請
  求額、認容された額その他諸般の事情を斟酌して相当と認められる額の範囲内のもの
  に限り、安全配慮義務違反と相当因果関係に立つ損害である。  
                           最高裁判決 平成24・2・24]

 

 

 

“ ナンデ 滞納金のほかに弁護士費用の分 マデモ 払わなければならないんだ ”

というような ゴタゴタを避ける意味 ? からも 標準管理規約では 60条に  

【 違約金 としての弁護士費用 】として 登場させています

 

金銭債務の特質から 損害賠償金としての弁護士費用は認められないのか

それとも

弁護士費用は 損害賠償請求に係る通常生ずべき損害とは認められないからなのか

ということあたりの説明が 関連判例の位置付けのことあたりも含めて ハッキリとせ

ず ??

基本書あたりでもナンダカ 根拠が曖昧なのではないかなー ? と 自身は思ってい

るのです が( あくまで 私見 です )

 

 

金銭を目的とする債務の履行遅滞による損害賠償の額は、本条(民419)の反面とし
、たとえ約定又は法定の利率以上の損害が生じたことを立証しても、その賠償を請求
することはできず、弁護士費用その他の取立費用も請求できない。
:同事件の別掲載要旨:
金銭債務の履行遅滞を理由とする損害賠償は、損害の証明を要しない反面として、約定
または法定の利率による額を超える損害が生じたことを立証しても、その賠償を請求す
ることはできない。(弁護士費用その他の取立費用の賠償を否定)。
                      (最判昭48・10・11)

 

ともかく
 
損害賠償としての弁護士費用の請求

違約金としての弁護士費用の請求は異なるのだ

という理論で 事は進められていますよう ですので・・・

 

それでは 違約金 とは ?


(賠償額の予定)
第四百二十条 
当事者は、債務の不履行について損害賠償の額を予定することができる。
2 賠償額の予定は、履行の請求又は解除権の行使を妨げない。
3 違約金は、賠償額の予定と推定する。

             ※ 改正前には 「裁判所は、その額を増減することができない」
               という文言も登場していました が 削除されています
               けれども 解釈に今までとの変化はないとの解説が多いです
               相手の弱みにつけこんだような公序良俗違反などにあたるよう
               な違約金などについては 減額が認められることもありました
               ので


ということで
繰り返しになりますが 

請求額に含めてしまっていいのかダメか
(その不履行に通常発生する損害とはいえないのか

その不法行為によって生じた損害と認めてよいのかダメなのか

419条の金銭債務の特則があるから弁護士費用は請求できないのか )
というような議論をもしなくていいように 

標準管理規約 には 違約金(賠償額の予定)として組み込まれています

 

金銭債務の不履行による損害賠償として 債務者に対し弁護士費用その他の取立費用を
請求することはできない(最判昭和48・10・11)というものがあるので 別途に
請求できる違約罰賠償金ではなく 制裁金のようなものとして弁護士費用を請求す
ることができるとして 標準管理規約に定められた と解されているようです
                      参照 (東京高判平成26・4・16)

(東京高判平成26・4・16)は 〔管理規約の文言も「違約金としての弁護士費用」
とするよりも 「管理組合が負担することになる一切の弁護士費用(違約金)」との
文言とするほうが望ましいといえよう〕 とも 述べています

 

 

ということで

『弁護士費用を請求するにも その根拠に イロイロと 配慮 というか 工夫 という
 か そこらあたりのことが 少しは ワカッタような気がする』

とオッシャッテ いただけるかどうか 

一応 説明 させていただきました けれど・・・? ヤハリ シックリこない
でしょうか ?

 

 

以前から記していますが 

相談があった場合

「弁護士さんなどに頼まなくても 裁判所の広報などを見ながらでも ナントカ 訴状
 なども できあがってしまうものですし 実際の追行することなど ということもでき
 てしまうものですよ
 それに どうみても 滞納側が争う理由付けなどできないことが ホトンド なので」

と 自身は 説明させていただいています

                      


ポツポツ と 続く相談

2021-11-12 | マンション〔実務に到るまでをも含む 相談アレコレ〕

 

 

ブログを読んでくださっている マンション暮らしの方から

今のところは 少数 ですが でも ポツ ポツ と継続し

ている [質問 と 相談] があります

 

『 ○○ ○○ の記事を見たのですが 少しばかり 専門的というか 
 解釈が難しいと
ころがあるので チョット 質問したいのですが ? 』 
 という類の [質問 と 相談]


その主なものとしての
以前の記事の 

一部 は 
次のものです

 

:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::


・・・・・・
・・・・・・・・・・マンション住人さんとお話をさせていただくとき

『 どのような管理組合の姿が 管理運営のためにはお勧めですか ?』

という趣旨のお訊ねをうかがうことがある

そうした折には おおよそ 次のようなお話もさせていただいている

 住人の方たちの総意に沿う管理運営 というものが 当然大事なことは アタリマエの

コトとしてですが 

できれば法人化して 法に明文で登場している条項を効率的に活用する とともに 組織を

誰からも見えやすく 自らにもヨリ見えやすくする

組織のあり方についても 52条あたりを検討してみる

52条というのは


(事務の執行)

第五十二条 

管理組合法人の事務は、この法律に定めるもののほか、すべて集会の決議によつて行う
ただし、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項及び第五十七条
第二項に規定する事項を除いて、規約で、理事その他の役員が決するものとすることが
できる

2 前項の規定にかかわらず、保存行為は、理事が決することができる。


という条文なのですが 一定の事項を 理事その他の役員 で決めることができる と
 
明文で示されています
 
事務(建物・敷地・付属施設の管理を行う上での団体として必要な一切の事務のこと)は
 
集会(総会)の決議で進める ということが基本なのですが 一定の事を除いては総会の
 
決議によらなくとも可能と 明文で示されています
 
その他の役員 ということについては 例えば 階ごとに あるいは 棟ごとに 代議員
 
とか 評議員(名称はどのようなものでも相応しいものを考えて)とかを選び 一定の事項
 
については 総会招集・議案決議という流れを採らなくとも 例えば代議員会とか評議委員会
 
などの 合議体で決めることができる という仕組みを検討してみたりするのも好いのでは・・・
(そのように 規約で理事以外の者に委任されたなら その事務については理事には決定権
 がないとするけれど 最高意思決定機関である総会にまかせることは許される)

 
役員のなり手に関して いろいろと運営が困難になってきている(特に 輪番制の維持がタ
 
イヘンだというような)折 事務について決められる 決議機関としての総会の代替となる
 
ような手法を設けておくのも 好いのでは 
 
そうすれば 平時と異なる情況の場合にも 管理運営についての安心度が すこしでも 
 
ちがってくるのでは ”
 
というような 話をさせていただいています

(もっとも 法人化をしなくとも この52条で示されているような仕組みは可能だとも思える
 
 のですが ただ 明文でシッカリと示されていることの力強さは 自身には魅力的なのです)
 
 
というようなことで 
サマザマな相談ごとが あります
 
法人化した場合 法的には 理事 も 監事 も  1人 いるならば 可 です
                           

:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::

 

ということで [質問 と 相談] などございましたら

どうぞ

        はたけやまとくお事 務 所

 

 

参考 《以前の記事 全文》

よりシッカリと印象づけて - おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み (goo.ne.jp)


法人として専有する部屋

2021-10-04 | マンション〔実務に到るまでをも含む 相談アレコレ〕

 

 

 

住民の国際化も進み 価値観の違いなどから 思わぬ方向へ その摩擦が拡大してしまう など

ということさえ あるのです

 

〔いかに微細な攻撃材料であっても それを使用しないで済ますことはむしろ悪なのだ〕
というようなお国柄

〔それくらいの不当には 事を荒立てないことこそ美徳とすべきだ〕
とのお国柄

では

考え方に隔たりがあり  収束は ナカナカ困難になったりします

 

 

例えば

法人区分所有者が ある程度?多いマンションにおいて モロモロの場面について規約

での関連事項の定めが一応在るとしても 不文律のような一般的な法常識のようなものもあ

ったりするので 明文規約とそうした規準とがブツカッテしまい 一義的な解釈が困難すぎ 

イロイロ 摩擦の起きることさえあり得ます(まして 特に法人についてのこと 特殊な

扱い[法人の役員就任可否/要件等・法人組合員の議決権行使者のこと・法人に対する管理費

増し額の特例規準の規定・ など]明文での登場など一切無い規約などでは特に

私的自治の規準 とはいっても 各人において 理解が異なっていたりするのです

慣例のようなもので ナントカ過ごしてきた とか その慣例さえあるのか無いのか ?

というようなことで・・・

 

 

「法人は役員になることができない」ということ一つとってみても

考え方 それぞれの立場の違いなどもあって

“ 役員にならなくて済むので安心ノンビリ ” 

と 

“ 役員としての立場で意見を表明できるチャンスがヤットきた ”

との思いがあったりします

 

『 法人として専有部を三個保持してきたのですが いろいろと規約改正というか

  一部はハッキリとさせるべきだというようなことで今まで以上に細かい明文化

  の作業がなされそうで 好い面もあるのですが 不都合も起きそうなのです 』

 

「 そういうことなら ○○○と○○○○のことなどでは

 その法人の役員さんあたりの方 あるいはそれと同等の関係者の方に お持ちの物

 の共有者になってもらう という方法も 一考の価値があるかもしれません

 極く小さな持分であったとしても 共有者は共有者ですので・・・

 共有名義になったことの登記などの手続きなどありますが そうしたこともワザワザ

 お金を費やすことなくあなたの知識で自らナントカなるようなことと思われますし・・・

 例えば 
 議決権行使者としての自然人であるその方が共有者として管理組合に届け
ればすむ

 とですから 

 モチロン あなた自身が自然人の立場で共有すればよいことでもありますけれど

 そのような情況では そうした手法も止むを得ないと思われますヨ 」



(議決権行使者の指定)
第四十条 
専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者一人を定め
なければならない。
                               ※《強行規定》

 

というような相談もあったりする

ナントカ技 という感じで あまり推奨したくないことではあったが 偽装そのもの

というようなことではないので・・・

                         


模様替え など

2021-07-23 | マンション〔実務に到るまでをも含む 相談アレコレ〕

 

 

マンション専有部の改造に関しての相談が 増えているよう ? 

でもあるような・・・

サマザマな模索が広がっている世の情況などあり 中古マンションを購

入し 自己の好みに合わせ改造をも目しての 大都市圏から多少なりと

も離れて住処を求めることを検討してみようという方なども これから

は より増えていくのでは と 思われたりします

 

 

『 自分のものである専有部を 

  どのようにして使おうと 

  所有者の自由 ですよね

  どのような根拠で この工事がダメだ というのですか ? 』

という方もおられたりしますが 

例えば <建築基準法>などの規定に違反するような工事ができないことは 

当然のことです

 

区分所有法にも


(区分所有者の権利義務等)
第六条 
区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者
共同の利益に反する行為をしてはならない。

と あります
 
 
管理組合員の約束事の規約に 専有部の修繕等に関しての決まりごとを設けている
場合は その内容を 互いに尊重する必要があります
 

さらなる規準として 根拠をあげるように求め続けるような方に対しては 
民法の 次の条項が 相応しいのではないか と 思います



(所有権の内容)
第二百六条 
所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする
権利を有する。

 

ということで 法令の範囲内で マンション管理組合は 改修工事での約束事を定

めておくこともできます

 

 

 

改造等に関したものの一つに

リノベーションの 限界? - おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み (goo.ne.jp)

というものを載せさせていただいております

 

 

 

標準管理規約 と そのコメント には 関連したものとして


                             省略アリ

〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕
(ア)電磁的方法が利用可能ではない場合

(専有部分の修繕等)
第17条
区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着す
る物件の取付け若しくは取替え(以下「修繕等」という。)
であって共用

部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのあるものを行おうとすると
きは、あらかじめ、理事長(第35条に定める理事長をいう。以下同じ。)
にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならない。

(イ)電磁的方法が利用可能な場合

(専有部分の修繕等)
第17条 区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物
に定着する物件の取付け若しくは取替え(以下「修繕等」という。)であ
って共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのあるものを行おう
とするときは、あらかじめ、理事長(第35条に定める理事長をいう。以
下同じ。)にその旨を申請し、書面又は電磁的方法による承認を受けなけ
ればならない

 

2 前項の場合において、区分所有者は、設計図、仕様書及び工程表を添付
した申請書を理事長に提出しなければならない。

3 理事長は、第1項の規定による申請について、理事会(第51条に定め
る理事会をいう。以下同じ。)の決議により、その承認又は不承認を決定
しなければならない。

4 第1項の承認があったときは、区分所有者は、承認の範囲内において、
専有部分の修繕等に係る共用部分の工事を行うことができる。

5 理事長又はその指定を受けた者は、本条の施行に必要な範囲内において、
修繕等の箇所に立ち入り、必要な調査を行うことができる。この場合にお
いて、区分所有者は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない。

6 第1項の承認を受けた修繕等の工事後に、当該工事により共用部分又は
他の専有部分に影響が生じた場合は、当該工事を発注した区分所有者の責
任と負担により必要な措置をとらなければならない。

7 区分所有者は、第1項の承認を要しない修繕等のうち、工事業者の立入
り、工事の資機材の搬入、工事の騒音、振動、臭気等工事の実施中におけ
る共用部分又は他の専有部分への影響について管理組合が事前に把握する
必要があるものを行おうとするときは、あらかじめ、理事長にその旨を
け出なければならない。

 

コメント

 

第17条関係

① 区分所有者は、区分所有法第6条第1項の規定により、専有部分の増築
又は建物の主要構造部に影響を及ぼす行為を実施することはできない。

② 修繕等のうち、第1項のを必要とするものは、「共用部分又は他の
専有部分に影響を与えるおそれのある」ものである。具体例としては、
のフローリング、ユニットバスの設置、主要構造部に直接取り付けるエア
コンの設置、配管(配線)の枝管(枝線)の取付け・取替え、間取りの変
更等がある。その範囲、承認を必要とする理由及び審査すべき点について
は、別添2に考え方を示している

③ 本条は、配管(配線)の枝管(枝線)の取付け、取替え工事に当たっ
て、共用部分内に係る工事についても、理事長の承認を得れば、区分所有
者が行うことができることも想定している。

④ 専有部分の修繕等の実施は、共用部分に関係してくる場合もあることか
ら、ここでは、そのような場合も想定し、区分所有法第18条第1項の共
用部分の管理に関する事項として、同条第2項の規定により、規約で別の
方法を定めたものである。
なお、区分所有法第17条第1項の共用部分の変更に該当し、集会の決
を経ることが必要となる場合もあることに留意する必要がある。

⑤ 承認を行うに当たっては、専門的な判断が必要となる場合も考えられる
ことから、専門的知識を有する者(建築士、建築設備の専門家等)の意見
を聴く等により専門家の協力を得ることを考慮する。
特に、フローリング工事の場合には、構造、工事の仕様、材料等により
影響が異なるので、専門家への確認が必要である。

⑥ 承認の判断に際して、調査等により特別な費用がかかる場合には、申請
者に負担させることが適当である。

⑦ 工事の躯体に与える影響、防火、防音等の影響、耐力計算上の問題、他
の住戸への影響等を考慮して、承認するかどうか判断する。考え方につい
ては別添2を参照のこと。なお、承認の判断に当たっては、マンションの
高経年化に伴い専有部分の修繕等の必要性が増加することも踏まえ、過度
な規制とならないようにすること、修繕技術の向上により、新たな工事手
法に係る承認申請がされた場合にも、別添2に示された考え方を参考にす
ればよいことに留意する。なお、工事内容が上下左右の区分所有者に対し
て著しい影響を与えるおそれがあると判断される場合には、当該区分所有
者の同意を必要とすることも考えられる

⑧ 承認の申請先等は理事長であるが、承認、不承認の判断はあくまで理事
会の決議によるものである(第54条第1項第五号参照)。

⑨ なお、老朽化が進む等、近い将来に、建替え若しくはマンション敷地売
却(以下「建替え等」という。)が想定されるマンションにおいて、高額
な費用をかけて専有部分の大規模な修繕等を行う区分所有者がいた場合に
は、その工事から数年後に建替え等の検討が始まると、当該区分所有者に
とって二重の出費ともなりかねないほか、合意形成に支障が生ずる可能性
がある。このため、近い将来に建替え等の検討の可能性があるマンション
においては、修繕等について理事長の承認を求めてくる区分所有者に対し
て、近い将来に建替え等が検討される可能性がある旨の注意喚起を行うこ
とが望ましい。なお、注意喚起があった上で、実際に修繕等を行うか否か
あくまで当該区分所有者の判断である。

⑩ 第5項の立入り、調査に関しては、施工状況を確認する必要があるもの
について、工事中の現場で管理組合の理事等(又は組合から依頼を受けた
技術者)が立ち会って確認することが考えられる。人手や工期などにより
実際に立ち会うことが難しい場合には、抜き打ちで検査することをアナウ
ンスしたり、工事業者に写真等の記録を取らせ報告させたりすることが考
えられる。施工状況を確認する場合、図面の読み方や工事の進め方を知っ
ている外部の専門家の協力が必要になる。確認が必要なものとしては、例
えば、次のようなものが考えられる。
・ 全面リフォームを行う工事について、壁、床等をはがして耐力壁を撤
去しないか、工事対象を確認する。
・ 躯体コンクリートにスリーブをあける際やアンカーを打ち込む際に、
鉄筋を探査してから穴をあけているか、手順を確認する。

⑪ 第6項は、第1項の承認が、修繕等の工事の結果、共用部分又は他の専
有部分に生じた事後的な影響について、当該工事を発注した区分所有者の
責任や負担を免責するものではないことを確認的に定める趣旨である。
なお、工事を発注する場合には、工事業者と協議した上で、契約書に事
後的な影響が生じた場合の責任の所在と補償等についても明記することが
適切である
また、管理組合等が専有部分の修繕の記録を保管しておくため、工事業
者から工事完了報告書等を提出させることも考えられる

⑫ 第7項は、第1項の承認を要しない修繕等であっても、工事の実施期間
中において、共用部分又は他の専有部分に対し、工事業者の立入り、工事
の資機材の搬入、工事の騒音、振動、臭気等の影響が想定されることか
ら、管理組合が事前に把握する必要があるため、事前に届出を求めるもの
である。なお、第1項の場合と異なり、工事の過程における影響を問題と
するものであり、工事の結果による事後的な影響を問題とする趣旨ではな
いことに留意する。また、他の居住者等に影響を与えることが考えられる
ため、上記届出に加えて工事内容等を掲示する等の方法により、他の区分
所有者等へ周知を図ることが適当である。
なお、上記届出を要する工事の範囲等の考え方は、別添2を参照のこと。

⑬ 本条の承認を受けないで、専有部分の修繕等の工事を行った場合には、
第67条の規定により、理事長は、その是正等のため必要な勧告又は指示
若しくは警告を行うか、その差止め、排除又は原状回復のための必要な措
置等をとることができる。第5項の立入り、調査の結果、理事長に申請又
は届出を行った内容と異なる内容の工事が行われている等の事実が確認さ
れた場合も、同様である。

⑭ 本条の規定のほか、具体的な手続、区分所有者の遵守すべき事項等詳細
については、使用細則に別途定めるものとする。その際、上述した別添2
の内容についても、各マンションの実情に応じて、参考にするとともに、
必要に応じて、専門的知識を有する者の意見を聴くことが望ましい。

⑮ 申請書及び承認書の様式は、次のとおりとする。

 


と してあります

 

 

 

コメント においては

例えば[専有部の工事] とはいっても

<届け出も不要の工事> <届け出が必要な工事> <理事会承認の必要な工事>

というようにされていて それぞれの例として

温水洗浄便座の取替え は  <届け出も不要 の 工事>

給水工事 は        <届け出が必要 な 工事>

夜間電力を利用した給湯器を設置する工事 は <理事会承認 の 必要な工事>

というような考え方が示されたりしています

 

それぞれのマンションの事情などあり 専有部に関する工事等の細則を設ける場合 

念入りなルール作りが

さけられないこととなるでしょう

規準というものが格別ないとすると 関係トラブルの処理が とても困難になって

しまいます

 

あくまで 情況によりますが 特殊事情などあることにより 

規約に [修繕工事のみを認める 改造は認められない]としてあるのなら その

意を理解しての(売主・媒介者等の重要事項説明などあり)それを承知のうえでの

棲み処の取得として 一概に不当な仕組みでもないように思われます
( 特に 戸数の多い団地で 全定型均質の専有部にて分譲されたようなところでは 

上下左右の改造を心配しながらの生活をせずに済む というメリットさえ 考えら

れることがあるかも また そうしたマンションへの需要さえもあるかもしれない )

 

たしかに 区分所有者というものは 専有部分を独占的・排他的に使用する権利を持つ

といえるでしょう

しかし

区分所有建物には一つの建物を共同で利用するという特性をももっています

専有部所有者の専有部分に対しての権利といえども 区分所有者間での あるいは

居住者間の利害の関係を調整するために制約をも伴うものなのだともいえ そのこと

を述べる判例もあります

 

築後そうとうな年数を経て

躯体部分のことなどから 改造を禁止する必要が強い事情がある などの 事例に

おいては 特に 改修までの工事ということで自制し合い 改造は慎むことも情況

によってはあり得る とする調整は 規約上に設定可能と思われます ← (自身

の実務経験上からの あくまで私見 ですが)