おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

模様替え など

2021-07-23 | マンション〔実務に到るまでをも含む 相談アレコレ〕

 

 

マンション専有部の改造に関しての相談が 増えているよう ? 

でもあるような・・・

サマザマな模索が広がっている世の情況などあり 中古マンションを購

入し 自己の好みに合わせ改造をも目しての 大都市圏から多少なりと

も離れて住処を求めることを検討してみようという方なども これから

は より増えていくのでは と 思われたりします

 

 

『 自分のものである専有部を 

  どのようにして使おうと 

  所有者の自由 ですよね

  どのような根拠で この工事がダメだ というのですか ? 』

という方もおられたりしますが 

例えば <建築基準法>などの規定に違反するような工事ができないことは 

当然のことです

 

区分所有法にも


(区分所有者の権利義務等)
第六条 
区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者
共同の利益に反する行為をしてはならない。

と あります
 
 
管理組合員の約束事の規約に 専有部の修繕等に関しての決まりごとを設けている
場合は その内容を 互いに尊重する必要があります
 

さらなる規準として 根拠をあげるように求め続けるような方に対しては 
民法の 次の条項が 相応しいのではないか と 思います



(所有権の内容)
第二百六条 
所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする
権利を有する。

 

ということで 法令の範囲内で マンション管理組合は 改修工事での約束事を定

めておくこともできます

 

 

 

改造等に関したものの一つに

リノベーションの 限界? - おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み (goo.ne.jp)

というものを載せさせていただいております

 

 

 

標準管理規約 と そのコメント には 関連したものとして


                             省略アリ

〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕
(ア)電磁的方法が利用可能ではない場合

(専有部分の修繕等)
第17条
区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着す
る物件の取付け若しくは取替え(以下「修繕等」という。)
であって共用

部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのあるものを行おうとすると
きは、あらかじめ、理事長(第35条に定める理事長をいう。以下同じ。)
にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならない。

(イ)電磁的方法が利用可能な場合

(専有部分の修繕等)
第17条 区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物
に定着する物件の取付け若しくは取替え(以下「修繕等」という。)であ
って共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのあるものを行おう
とするときは、あらかじめ、理事長(第35条に定める理事長をいう。以
下同じ。)にその旨を申請し、書面又は電磁的方法による承認を受けなけ
ればならない

 

2 前項の場合において、区分所有者は、設計図、仕様書及び工程表を添付
した申請書を理事長に提出しなければならない。

3 理事長は、第1項の規定による申請について、理事会(第51条に定め
る理事会をいう。以下同じ。)の決議により、その承認又は不承認を決定
しなければならない。

4 第1項の承認があったときは、区分所有者は、承認の範囲内において、
専有部分の修繕等に係る共用部分の工事を行うことができる。

5 理事長又はその指定を受けた者は、本条の施行に必要な範囲内において、
修繕等の箇所に立ち入り、必要な調査を行うことができる。この場合にお
いて、区分所有者は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない。

6 第1項の承認を受けた修繕等の工事後に、当該工事により共用部分又は
他の専有部分に影響が生じた場合は、当該工事を発注した区分所有者の責
任と負担により必要な措置をとらなければならない。

7 区分所有者は、第1項の承認を要しない修繕等のうち、工事業者の立入
り、工事の資機材の搬入、工事の騒音、振動、臭気等工事の実施中におけ
る共用部分又は他の専有部分への影響について管理組合が事前に把握する
必要があるものを行おうとするときは、あらかじめ、理事長にその旨を
け出なければならない。

 

コメント

 

第17条関係

① 区分所有者は、区分所有法第6条第1項の規定により、専有部分の増築
又は建物の主要構造部に影響を及ぼす行為を実施することはできない。

② 修繕等のうち、第1項のを必要とするものは、「共用部分又は他の
専有部分に影響を与えるおそれのある」ものである。具体例としては、
のフローリング、ユニットバスの設置、主要構造部に直接取り付けるエア
コンの設置、配管(配線)の枝管(枝線)の取付け・取替え、間取りの変
更等がある。その範囲、承認を必要とする理由及び審査すべき点について
は、別添2に考え方を示している

③ 本条は、配管(配線)の枝管(枝線)の取付け、取替え工事に当たっ
て、共用部分内に係る工事についても、理事長の承認を得れば、区分所有
者が行うことができることも想定している。

④ 専有部分の修繕等の実施は、共用部分に関係してくる場合もあることか
ら、ここでは、そのような場合も想定し、区分所有法第18条第1項の共
用部分の管理に関する事項として、同条第2項の規定により、規約で別の
方法を定めたものである。
なお、区分所有法第17条第1項の共用部分の変更に該当し、集会の決
を経ることが必要となる場合もあることに留意する必要がある。

⑤ 承認を行うに当たっては、専門的な判断が必要となる場合も考えられる
ことから、専門的知識を有する者(建築士、建築設備の専門家等)の意見
を聴く等により専門家の協力を得ることを考慮する。
特に、フローリング工事の場合には、構造、工事の仕様、材料等により
影響が異なるので、専門家への確認が必要である。

⑥ 承認の判断に際して、調査等により特別な費用がかかる場合には、申請
者に負担させることが適当である。

⑦ 工事の躯体に与える影響、防火、防音等の影響、耐力計算上の問題、他
の住戸への影響等を考慮して、承認するかどうか判断する。考え方につい
ては別添2を参照のこと。なお、承認の判断に当たっては、マンションの
高経年化に伴い専有部分の修繕等の必要性が増加することも踏まえ、過度
な規制とならないようにすること、修繕技術の向上により、新たな工事手
法に係る承認申請がされた場合にも、別添2に示された考え方を参考にす
ればよいことに留意する。なお、工事内容が上下左右の区分所有者に対し
て著しい影響を与えるおそれがあると判断される場合には、当該区分所有
者の同意を必要とすることも考えられる

⑧ 承認の申請先等は理事長であるが、承認、不承認の判断はあくまで理事
会の決議によるものである(第54条第1項第五号参照)。

⑨ なお、老朽化が進む等、近い将来に、建替え若しくはマンション敷地売
却(以下「建替え等」という。)が想定されるマンションにおいて、高額
な費用をかけて専有部分の大規模な修繕等を行う区分所有者がいた場合に
は、その工事から数年後に建替え等の検討が始まると、当該区分所有者に
とって二重の出費ともなりかねないほか、合意形成に支障が生ずる可能性
がある。このため、近い将来に建替え等の検討の可能性があるマンション
においては、修繕等について理事長の承認を求めてくる区分所有者に対し
て、近い将来に建替え等が検討される可能性がある旨の注意喚起を行うこ
とが望ましい。なお、注意喚起があった上で、実際に修繕等を行うか否か
あくまで当該区分所有者の判断である。

⑩ 第5項の立入り、調査に関しては、施工状況を確認する必要があるもの
について、工事中の現場で管理組合の理事等(又は組合から依頼を受けた
技術者)が立ち会って確認することが考えられる。人手や工期などにより
実際に立ち会うことが難しい場合には、抜き打ちで検査することをアナウ
ンスしたり、工事業者に写真等の記録を取らせ報告させたりすることが考
えられる。施工状況を確認する場合、図面の読み方や工事の進め方を知っ
ている外部の専門家の協力が必要になる。確認が必要なものとしては、例
えば、次のようなものが考えられる。
・ 全面リフォームを行う工事について、壁、床等をはがして耐力壁を撤
去しないか、工事対象を確認する。
・ 躯体コンクリートにスリーブをあける際やアンカーを打ち込む際に、
鉄筋を探査してから穴をあけているか、手順を確認する。

⑪ 第6項は、第1項の承認が、修繕等の工事の結果、共用部分又は他の専
有部分に生じた事後的な影響について、当該工事を発注した区分所有者の
責任や負担を免責するものではないことを確認的に定める趣旨である。
なお、工事を発注する場合には、工事業者と協議した上で、契約書に事
後的な影響が生じた場合の責任の所在と補償等についても明記することが
適切である
また、管理組合等が専有部分の修繕の記録を保管しておくため、工事業
者から工事完了報告書等を提出させることも考えられる

⑫ 第7項は、第1項の承認を要しない修繕等であっても、工事の実施期間
中において、共用部分又は他の専有部分に対し、工事業者の立入り、工事
の資機材の搬入、工事の騒音、振動、臭気等の影響が想定されることか
ら、管理組合が事前に把握する必要があるため、事前に届出を求めるもの
である。なお、第1項の場合と異なり、工事の過程における影響を問題と
するものであり、工事の結果による事後的な影響を問題とする趣旨ではな
いことに留意する。また、他の居住者等に影響を与えることが考えられる
ため、上記届出に加えて工事内容等を掲示する等の方法により、他の区分
所有者等へ周知を図ることが適当である。
なお、上記届出を要する工事の範囲等の考え方は、別添2を参照のこと。

⑬ 本条の承認を受けないで、専有部分の修繕等の工事を行った場合には、
第67条の規定により、理事長は、その是正等のため必要な勧告又は指示
若しくは警告を行うか、その差止め、排除又は原状回復のための必要な措
置等をとることができる。第5項の立入り、調査の結果、理事長に申請又
は届出を行った内容と異なる内容の工事が行われている等の事実が確認さ
れた場合も、同様である。

⑭ 本条の規定のほか、具体的な手続、区分所有者の遵守すべき事項等詳細
については、使用細則に別途定めるものとする。その際、上述した別添2
の内容についても、各マンションの実情に応じて、参考にするとともに、
必要に応じて、専門的知識を有する者の意見を聴くことが望ましい。

⑮ 申請書及び承認書の様式は、次のとおりとする。

 


と してあります

 

 

 

コメント においては

例えば[専有部の工事] とはいっても

<届け出も不要の工事> <届け出が必要な工事> <理事会承認の必要な工事>

というようにされていて それぞれの例として

温水洗浄便座の取替え は  <届け出も不要 の 工事>

給水工事 は        <届け出が必要 な 工事>

夜間電力を利用した給湯器を設置する工事 は <理事会承認 の 必要な工事>

というような考え方が示されたりしています

 

それぞれのマンションの事情などあり 専有部に関する工事等の細則を設ける場合 

念入りなルール作りが

さけられないこととなるでしょう

規準というものが格別ないとすると 関係トラブルの処理が とても困難になって

しまいます

 

あくまで 情況によりますが 特殊事情などあることにより 

規約に [修繕工事のみを認める 改造は認められない]としてあるのなら その

意を理解しての(売主・媒介者等の重要事項説明などあり)それを承知のうえでの

棲み処の取得として 一概に不当な仕組みでもないように思われます
( 特に 戸数の多い団地で 全定型均質の専有部にて分譲されたようなところでは 

上下左右の改造を心配しながらの生活をせずに済む というメリットさえ 考えら

れることがあるかも また そうしたマンションへの需要さえもあるかもしれない )

 

たしかに 区分所有者というものは 専有部分を独占的・排他的に使用する権利を持つ

といえるでしょう

しかし

区分所有建物には一つの建物を共同で利用するという特性をももっています

専有部所有者の専有部分に対しての権利といえども 区分所有者間での あるいは

居住者間の利害の関係を調整するために制約をも伴うものなのだともいえ そのこと

を述べる判例もあります

 

築後そうとうな年数を経て

躯体部分のことなどから 改造を禁止する必要が強い事情がある などの 事例に

おいては 特に 改修までの工事ということで自制し合い 改造は慎むことも情況

によってはあり得る とする調整は 規約上に設定可能と思われます ← (自身

の実務経験上からの あくまで私見 ですが)

 

 


総会関連相談も サマザマだけれど

2021-05-20 | マンション〔実務に到るまでをも含む 相談アレコレ〕

 

 

マンション管理組合定期総会の多い時季です

 

本日の マンション管理士過去の問題 です

生涯学習などを目指す一般の学習者さん の他 受験者の方の参考に との記事

なのですが マンション住民の方も お時間があれば 眺めてみてください

 

マンション管理士試験 2015年度 (平成27年度)

〔問29〕管理組合で行う次のア~キの各工事のうち、標準管理規約によれば、総会

で組合員総数及び議決権総数の各4分の3以上の決議が必要なものはいくつあるか。

ア   防犯カメラの設置工事

イ   集会室の延べ床面積を2倍に増築する工事

ウ   不要となった高置水槽の撤去工事

エ   耐震改修工事に関し、柱やはりに炭素繊維シートや鉄板を巻き付けて補修す

    る工事

オ   玄関扉の一斉交換工事

カ   バリアフリー化工事に関し、階段室部分を改造し、エレベーターを新たに設

    置する工事

キ   計画修繕工事で行う給水管更生・更新工事

1 一つ

2 二つ

3 三つ

4 四つ

 

イ ・ カ  が 標準管理規約・コメントからすると組合員総数の4分の3
以上及び議決権総数の4分の3以上で決する ことになるので

正解肢は 2

 

 

 

《共用部分の著しい変更 なのか ? どうなのか ?》というのが一つの考え方の
 ポイントであることはそのとおり
 なのですが “ ・・・玄関扉の外側は共用部分・・ で その一斉の工事なのだから
 それなりの規模の工事ともいえそうだし・・著しい変更 ?
 一斉 と 交換 ということをワザワザ用いて問題文としている と すると ? 

 試験場では 通常以上にイロイロと比較考量 アレコレ ・・と なって・・・
 でも 
 とにかく 基本的には各工事の具体的内容に基づく 個別の判断によることとなる

 との【標準管理規約によれば】なのです
 ・・・標準管理規約及び同コメントによれば・・・との説明がより好ましいとも思われるが・・・
 
 

 


第47条関係  コメント
・・・・
 ⑤ このような規定の下で、各工事に必要な総会の決議に関しては、例えば 次のように
考えられる。ただし、基本的には各工事の具体的内容に基づく 個別の判断によることとなる

ア)バリアフリー化の工事に関し、建物の基本的構造部分を取り壊す等の加工を伴わずに階段
にスロープを併設し、手すりを追加する工事は普通決議により、階段室部分を改造したり、建
物の外壁に新たに外付けした りして、エレベーターを新たに設置する工事は特別多数決議によ
り実施可能と考えられる。


イ)耐震改修工事に関し、柱やはりに炭素繊維シートや鉄板を巻き付けて補修する工事や、構
造躯体に壁や筋かいなどの耐震部材を設置する工事で基本的構造部分への加工が小さいものは
普通決議により実施可能と考えられる。


ウ)防犯化工事に関し、オートロック設備を設置する際、配線を、空き管路内に通したり、建
物の外周に敷設したりするなど共用部分の加工の程度が小さい場合の工事や、防犯カメラ、防
犯灯の設置工事は普通決議により、実施可能と考えられる。


エ)IT化工事に関し、光ファイバー・ケーブルの敷設工事を実施する場合、その工事が既存
のパイプスペースを利用するなど共用部分の形状に変更を加えることなく実施できる場合や、
新たに光ファイバー・ケーブルを通すために、外壁、耐力壁等に工事を加え、その形状を変更
するよ うな場合でも、建物の躯体部分に相当程度の加工を要するものではなく、外観を見苦し
くない状態に復元するのであれば、普通決議により実施可能と考えられる。


オ)計画修繕工事に関し、鉄部塗装工事、外壁補修工事、屋上等防水工事、 給水管更生・更新
工事、照明設備、共聴設備、消防用設備、エレベータ ー設備の更新工事は普通決議で実施可能
と考えられる。


カ)その他、集会室、駐車場、駐輪場の増改築工事などで、大規模なものや著しい加工を伴う
ものは特別多数決議により、
窓枠、窓ガラス、玄関扉等の一斉交換工事既に不要となった
ストボックスや高置水槽等
撤去工事
普通決議により、実施可能と考えられる



:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::

(総会の会議及び議事)

第47条
総会の会議は、前条第1項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席し
なければ
ならない。


2 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。

3 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合員総数の4分の3
以上及び議決権総数の4分の3以上で決する。

一 規約の制定、変更又は廃止

二 敷地及び共用部分等の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの及び建築物の
耐震改修の促進に関する法律第25条第2項に基づく認定を受けた建物の耐震改修を除く。)

五 その他総会において本項の方法により決議することとした事項

:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::

 

 



なお この前年の本番試験にも この問題とホボ同様 ともいえそうな 出題が問31に登場

していました

連続出題はまず無い とも言えないことの見本 のようなことでした

出題の肢 と 要点のみを記してみます
<2014年度(平成26) 問 31>

「標準管理規約によれば 適切なものはどれか」というもので 「適切」と判断される 以下の
 肢が そのままの文言でではありませんが 登場していました

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

::::::::

2 計画修繕工事に関し、外壁補修工事給水管更新工事及びエレベーター設備更新工事は普通

  決議で実施できる

3 バリアーフリー化工事に関し、階段部分を改造エレベーターを新たに設置する工事は、特別

  多数決(組合員総数の4分の3以上及び議決権総数の4分の3以上による総会決議)で実施

  できる

4 窓枠、玄関扉の一斉交換工事は、普通決議により実施できる

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

 

以前にも記していますが 標準管理規約関連問題は 標準管理規約に

いかにタクサ
触れる学習をしているか が ポイント としか言えません

標準管理規約というもの 解釈が難解 という部分も無いとは言いませんが・・・

 

区分所有法はじめ法には反してはいない内容であることもそのとおり で あくまで

規約の参考

そのような性格のもの なので強行規定でないところでは標準管理規約どおりでないも

のの登場が許されることも実務では多くみられる 

そういった いわば緩い規範の範囲についての出題であっても クドイヨウデスガ 

あくまで【標準管理規約によれば】であれば 他の規範での回答は不許

なので 
各人の感覚では ムムム と感じるところがあった
としても ソノママ 多くの機会をもって触れ
その【標準
管理規約によれば】に 馴染むことの徹底が 
受験のためには 肝要 と思われるのです

〔毎度 オナジコトバカリ 言ってしまって ゴメンナサイ〕

 


サービスエネルギーの価額を計る

2021-02-09 | マンション〔実務に到るまでをも含む 相談アレコレ〕

 

マンション管理組合は ≪ 資 産 管 理 団 体 ≫ でもあります

 

ナンノ動きも無いような執行部について 比較的若い世代の組合員さんから 

軽い ? 憤りめいた 相談があったりします

年金生活者 といっても サマザマな姿があります

安定した年金で(蓄えもそれなりに)の生活者がホトンド大半を占める 

というようなマンションにおいては 率直にいって ぬるま湯的管理運営

の連続というところも 稀に ? あったりし 

このような情況の巷では 厳しい経済状況下 そういった緩慢さを許しがたい 

と 感じる方も 

それなりに ? おられても不思議なことはありませんでしょう ・・・

 

 

管理会社と管理組合における 管理委託契約関係の支払額に関しての参考として

標準管理委託契約に登場するものの 一部を載せてみました (省略部アリ)

 


(管理事務に要する費用の負担及び支払方法)
第6条
甲は、管理事務として乙に委託する事務(別表第1から別表第4までに定める
事務)のため、乙に委託業務費を支払うものとする。


甲は、前項の委託業務費のうち、その負担方法が定額でかつ精算を要しない費用
(以下「定額委託業務費」という。)を、乙に対し、毎月、次のとおり支払うものとする。
定額委託業務費の額
合計月額 ○○円
消費税及び地方消費税抜き価格  
       ○○円

消費税額及び地方消費税額(以下、本契約において「消費税額等」という。)
       ○○円
内訳は、別紙1のとおりとする。

二 支払期日及び支払方法
毎月○日までにその○月分を、乙が指定する口座に振り込む方法により支払う。

三 日割計算
期間が一月に満たない場合は当該月の暦日数によって日割計算を行う。(1円未
満は四捨五入とする。)


第1項の委託業務費のうち、定額委託業務費以外の費用の額(消費税額等を含む。)
別紙2のとおりとし、甲は、各業務終了後に、甲及び乙が別に定める方法により精
算の上、乙が指定する口座に振り込む方法により支払うものとする。


甲は、第1項の委託業務費のほか、乙が管理事務を実施するのに伴い必要となる水
道光熱費、通信費、消耗品費等の諸費用を負担するものとする。

 

別紙 1

【内訳明示 例1】
第1号から第4号までの各業務費には一般管理費及び利益が含まれておらず、第5号
で別に表示されているもの

定額委託業務費月額内訳
一 事務管理業務費 月額 円
二 管理員業務費 月額 円
三 清掃業務費 月額 円
四 建物・設備管理業務費 月額 円
ア ○○業務費 月額 円
イ ○○業務費 月額 円
ウ ○○業務費 月額 円
五 管理報酬 月額 円
消費税額等 月額 円

【内訳明示 例2】
第1号の管理手数料に事務管理業務費、一般管理費及び利益が含まれており、第2号
から第4号までの各業務費には一般管理費及び利益が含まれていないもの

定額委託業務費月額内訳
管理手数料 月額 円
二 管理員業務費 月額 円
三 清掃業務費 月額 円
四 建物・設備管理業務費 月額 円
ア ○○業務費 月額 円
イ ○○業務費 月額 円
ウ ○○業務費 月額 円
消費税額等 月額 円

 

別紙 2

【内訳明示例】 第1号から第4号までの各業務費に一般管理費及び利益が含まれて
いるもの
定額委託業務費以外の業務費
一 ○○業務費 円(消費税額等を含む。)
二 ○○業務費 円(消費税額等を含む。)
三 ○○業務費 円(消費税額等を含む。)
四 ○○業務費 円(消費税額等を含む。)

 

第6条関係  コメント
① 第2項で定額委託業務費の内訳を明示することにより、第3条に規定する管理事
務の範囲・内容と定額委託業務費の関係を明確化することとしたものである。
ただし、適正化法第72 条に基づき管理委託契約締結前に行う重要事項説明等の際
に、マンション管理業者が管理組合に対して見積書等であらかじめ定額委託業務費
の内訳を明示している場合であって、当事者間で合意しているときは、管理委託契
約に定額委託業務費の内訳を記載しないことができる。

② 第2項第2号で定める支払方法以外の方法で、委託業務費の支払いをする場合に
は、同号を適宜修正するものとする。
③ 甲は、管理事務として乙に委託する事務(別表第1から別表第4までに定める事
務)のため、乙に委託業務費を支払う。この委託業務費は、実施する業務の性格に
よって、第2項で定める定額委託業務費(その負担が定額でかつ実施内容によって
価格に変更を生じる場合がないため精算を要しない費用)と、第3項の定額委託業
務費以外の費用(実施内容によって価額に変更が生じる場合があるため各業務終了
後に甲乙で精算を行う費用)とに分けられる。

④ 第3項の定額委託業務費以外の業務費とは、例えば、業務の一部が専有部分内で
行われる排水管の清掃業務、消防用設備等の保守点検業務などが想定される。
なお、管理委託契約上定額委託業務費以外の業務費が存在しないときは、本項は
不要である。

⑤ 契約期間が1年で3年ごとに実施する特殊建築物定期調査のように、契約期間を
またいで実施する管理事務の取扱いについては、本契約と別個の契約とする方法、
定額委託業務費以外の業務費とする方法又は定額委託業務費に含める方法とし、定
額委託業務費に含める場合は、実施時期や費用を明示し、管理事務を実施しない場
合の精算方法をあらかじめ明らかにすべきである。

⑥ 契約期間内に実施する管理事務であっても、消防用設備等の点検のように1年に
1、2回実施する管理事務の取扱いについては、定額委託業務費以外の業務費とす
る方法又は定額委託業務費に含める方法とし、定額委託業務費に含める場合は、実
施時期や費用を明示し、管理事務を実施しない場合の精算方法をあらかじめ明らか
にすべきである。


 

 

繰り返しますが

マンション管理組合は ≪ 資 産 管 理 団 体 ≫ でもあります

 

一般管理費及び利益 というものを 管理組合として シッカリと把握することがタイセツ

なのですが 数学を読み取る(相場として妥当なのかどうかなど)ことは たしかにナカナカ

難しいものと言えましょう

が 

定期的に アドバイスなど受けながら点検してみることも必要な場合があります

そうとうな期間 ナリユキにマカセキリで なんらの手当てをしないことは 執行部として

いかがなことか と 思われるのです

単に 慣例として 検討も無き委託契約合意の連続では 問題あり というほかない

といえるでしょう

 

『 どうなのでしょうか ? この項目の金額は 近隣のというか平均的な一般的な相場とし

て納得できる枠内の数字なのでしょうか ?』 

という問いかけなどをしてみることは 資産管理団体として トテモ有意義なことだと思われ
る のですが・・・
〔それなりの準備としての学習・調査などを経て 参考とできる資料などを取得できると なお有効に 

根拠らしきものを持たないままで 徒に 『とにかく 委託額を下げることありき』 という姿勢など

の声高交渉は 誠実をモットーとすべき契約当事者のあり方としても イカガナモノカ ですが

 

一般管理費及び利益のことを訊ねることに 委託側として躊躇することなど無用 であり 

なんらの行動が無く ともすると 5年・10年と 無投票当選で ドンがはびこる温床となるような

組織のままのような 総会議案一括承認で 安穏と過ごすばかり という資産管理組織というのも 

淋しすぎるものではないでしょうか ?   輪番制 立候補制 に拘わらず です

 

私的自治管理 というものをタイセツに育てるためにも 学習しながら努める場面も必要

なのではないのか と 言わせてもらわずにはおられない組織も ときに あります
[マンション管理組合に限らず ですが]

 

委託管理費断固値下げ  管理会社チェンジを目指せ などということを申すのではケッ

シテなく あまりの無関心による不合理な財務管理では 事を知った折に いかにも

無念であることだろうと 危惧するからに他ならず 

この記事に 他意はありません

 

以前 管理会社変更のことあたりで相談を受けた折 トテツモナイ値下げ案を間髪を

入れず示してきた管理会社などあったことの例を思い出しての記事です

そういう金額で受託可能なら 今までの長い 長ーい 期間 その5分の1レベルの譲りの

み寄りの改革案であったとしても 提示できなかったのか ? と どうしても思ってしま

います

〔企業の窮極の目的は利得獲得に尽きる のだから としても・・・〕

 

なんの問い合わせも無いのに やぶ蛇になるような行動は 相手側としては 採りづらい 

ナンラ相手に異議はない支払と理解できるから 余計な波をたたせるようなことは控えるべき ?

との 計らい 忖度 ? 

なんとも 怪訝な ビックリ値下げ委託費の 即時的 ? “この数字で赤字にならないで済むの”

と心配せざるを得ないような 提案 でした

なんというか 支払が減少でウレシイ ということよりも 長いこと必要以上の支払を

ムザムザ 認めてしまっていた ということなのか・・・ というようなケダルサ感

 

 

かつて 一度も 委託料関係のことを訊く機会などもっていない管理組合執行部ならば 

〔輪番制 立候補制 その他 役員候補議案規準のあり方に拘わらず〕 

ソロソロ 『この額の根拠を 一応説明してくだい』 という言葉くらい 発してみることが

あっても よいのでは と 思われてならない のです・・・

 

巷には 今までの慣例のまま 何十年間も 定額委託料を払い続ける個人・組織が ケッコウ

あるだろうことを つい 想像してしまいます

以前も記したことがありますが どう考えても 対価に 到底値しない業務の高額委託料金を 

延々と 代々の執行部が なんら検討も無く 払い続ける

そうした管理組合も管理組合ですが 受領し続ける相手側受託者も いかがなものか と 思

わざるを得ないことなど あります 

〔自己だけの財布とは異なり みんなの財布 
だから 
ホトンド 痛みを感じることなど無し〕 ということなどあるのかな ?

そうした場面にも 私的自治の原則 という盾があり ナカナカ 助力にも限界を感じて

しまうことががあったりします が プロですから 依頼者の実質的利益のために 蠢きます 

 

 

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役員選出のありよう のこと

2021-02-05 | マンション〔実務に到るまでをも含む 相談アレコレ〕

 

 

[役員のこと] については 何度か記させていただいております

 

顧問として あるいは 単発的に 相談を受けている経験上感じることは

執行部の充実を図っていくために まず 考えなければならないのは

役員選出のあり方も検討するべき ということだろうということ

 

という表題を掲げると 『輪番制が 諸悪の根源』 という意見が多いことは

たしか ? だとも思われるが 必ずしも そうともいえないようなところもあり

シンプルに 相談された場合の応え方を 自身も 探ってみたりする

 

あくまで 自身の実務経験上などから得たものなどの概ねを ポイントをしぼって記し
てみると

輪番制のメリットとして 一応考えられそうなこと 

・順番に 個性や一身上の都合等というものに拘わらず担当するとする仕組み
 であるのだから 組織として これ以上の公平な仕組みは創り得ないかもし
 れない

・自ら 執行部として管理運営に係わることになるのだから 考察力・事務
 処理能力を涵養できる機会も順番に得られるし しいては管理組合の利益と
 もなる
だろう

・不意に選出ということではなく 心の準備や 執行のための知恵を育てる
 用意も可能であるので 妥当な手法であるともいえる

・区分所有者の一人としての「共同の利益」 と 役員としての立場としての
 「共同の利益」 など サマザマな思いを抱く契機にもなり得る 調法な仕組み
 だと考えてよいのかもしれない

 

推薦制 などもあり得るのだが・・・

輪番制とは ある意味対極にあるかもしれない仕組みとして 立候補制を
挙げてみて そのメリットと一応思われそうなことを記してみると

・管理運営体制の継続性を計ることがより可能となり その都度スタートラ
インに着き直してからの企画の徒な中途反復などを避けられるだろう

・自らの志で位置に就こうとする者の活動であるのだから 費やされるべき
 エネルギーの不足に対しての不安を おおよその組合員は持つことはな
 く過ごせるだろう

・他人のエネルギーに任せ 自己が割かなくてはならないはずの時間・エネ
 ルギーなどを確保
できる制度なのだから 受任・委任双方の意思の合致
 に摩擦というものが
まず少ない 組合員総体としての潤いが得られやすい 
 
いわば合理的・効率的な手法ともいえそうである

・情況に合わせ 自身が執行体制に加わろうとするなら すくなくとも役員候
 補になり得る立場の確保のチャンスが各期において設けられるのだから
 その意思がありながらしかし執行部メンバーにはそれなりの待機を必要と
 されざるを得ないような制度より
は 合理的だろう

 

細かい点は マダマダ ありますが 以上のように記しておきますが それぞれ

の 【逆というか 向きを変えた場合】 を想定してみると おおよそ それらの

デメリット の 面も種も 眺められそうです

 

 

『ほぼ 10年間 理事長です 
立候補をせがまれるものですから・・
だれも名のらない・・ので 仕方なく・・』 

という方が ときどき 訪問先に おられました

『他に 理事長になってくれる人がいないので 立候補は無く 無投票再選の

連続です』 と タメライナク 妙に明る過ぎる口調で スゴイデショウ という雰囲気

さえ覚えさせてしまうような方もおられましたが・・・

<立候補などしようものなら 俺にハムカウのか というふうにとられてしまいそう

なので トテモ トテモ・・・ 

理事候補も例年 手下さんみたいな同じ顔が登場

なので 変化など 求め得ない と なかば 諦め です 他の方もハッキリとは言いま

せんが・・この組合のドン というか そんな存在ですね>

というような 意見というか 愚痴 というか・・・

というようなことも ないことも ない・・ふうな ??

 

ということで 

問われたならば 輪番制と立候補制などの整合性・調整のことなど 

自身の意見も述べさせていただいて

≪ 輪番式であろうと 立候補式であろうと 総会において 候補者一人一人についての

  役員としての品性というか資質というか(表現としてキツ過ぎるとも思えるので文言と

  しては明示できないであろうことは理解できます  ですが) 異議の無いこと つまり

  役員候補議案について一括式採否ではなく 

  各候補者毎の 総会においての信任の確認

  をすべき では ≫ と 参考意見として 申しあげるようにはしています

 

                                 はたけやま とくお 事務所

 


解任を検討 ?

2020-12-18 | マンション〔実務に到るまでをも含む 相談アレコレ〕

 

 

それなりの管理運営がなされていたマンションからリタイアを機に棲み処を変えてみて・・・ 

少人数組合員で いわゆるドンが差配しているようなところでは 散見されることだが 数年間 総会での年一回の
報告さえなされずに過ぎていっている〔 区分所有法の強行規定さえ守られていない 〕

マンション組織もあるようで ・・・
話を伺って ビックリ というような場面にも出会わすことがあります

 

責任ある者なのに必要な活動についてなんら実行してくれない場合 ただ一人であっても改善の意思がある者の希
望を伝える手段が団体組織内に用意されているべき

ということで およそ どのような組織においても いわゆる少数者保護の定め というものがある といえるでしょう

 

区分所有者にも いざという時のために そうしたものが用意されています
役員の解任についての規定( 区分所有
法25 ・ 標準管理規約48 )などもありますが 

自分の思いをブツケてみたい ということよりも より好い管理運営体制にして 自己をも含む 資産管理団体の姿
をキチンと改める ということが目的となるべきと考えられますから 争いは可能な限り避け 話し合いの場を通して
改善されるべき なのですが ナカナカ その思いは届かないことが多い

 

サマザマな情況もあるし 一様なアドバイスなどあるはずもないのですが 知識として持っていて欲しい以下の
ような法文などのことは 必ずお伝えすることにしています

 


                                        区分所有法・・・省略アリ

(事務の報告)

第四十三条 管理者は、集会において、毎年一回一定の時期に、その事務に関する報告を
         しなければならない。

(集会の招集)

第三十四条 集会は、管理者が招集する。

 管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。

 区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、
  会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、
  規約で減ずることができる。

 前項の規定による請求がされた場合において、二週間以内にその請求の日から四週間
  以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした区
  分所有者は、集会を招集することができる。

 管理者がないときは、区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するもの
  は、集会を招集することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。

 

                                  標準管理規約<単棟式> ・・・省略アリ

(理事長)

第38条

2 理事長は、区分所有法に定める管理者とする。

3 理事長は、通常総会において、組合員に対し、前会計年度における管理組合の業務の執行
 に関する報告をしなければならない。

 

(組合員の総会招集権

第44条 組合員が組合員総数の5分の1以上及び第46条第1項に定める

議決権総数の5分の1以上に当たる組合員の同意を得て、会議の目的を示

して総会の招集を請求した場合には、理事長は、2週間以内にその請求が

あった日から4週間以内の日(会議の目的が建替え決議又はマンション敷

地売却決議であるときは、2か月と2週間以内の日)を会日とする臨時総

会の招集の通知を発しなければならない。

2 理事長が前項の通知を発しない場合には、前項の請求をした組合員は、

臨時総会を招集することができる


 

 

集会招集の行動などのためには 組合員名簿が必要

各専有部に同居人がいたとしても 行動は とにもかくにも区分所有者自身に向けるもので

なくては法的には意味をなしません 

管理運営団体の意思をつくりあげていくための表明ができる権利者に事態を解ってもらわな

くてはなりませんので 

現状を説明したり 意見を求めたり 集会通知を出したり・・・

 


(帳票類等の作成、保管)

第64条 理事長は、会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿及びその他の帳

票類を作成して保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面による

請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。


 

 

東京地裁平成29年の裁判 では 閲覧請求を正当な理由も無いのに拒否した管理組合の対応を 

『言語道断』という表現もまじえて 厳しくとがめています

争いの場合は サマザマな対抗主張も登場するようで・・・

閲覧の範囲についてですが 組合員の氏名・部屋番号・送付先住所に限定すべき との主張に対しても 
目的の重要さからしても個人情報が混じっているとして閲覧の範囲を限定することは慎重な検討が必要 

ということで この裁判の場合は名簿の閲覧の範囲を限定することは認められませんでした

 

ということで どうにもならないとあきらめることなく 正当な権利行使をして管理運営の正常化に向かう
姿勢を貫くjことはいろいろタイヘンだと理解されますが 管理組合としてあるべき管理運営・資産保持団
体のため 是非必要なことだと思います  社会的資産ともとらえられることからしても トンデモナイ独裁
者的
言動をしている理事長などを放任しているとしたなら つまるところ区分所有法3条団体としてミットモナイ

とさえ思われてしまい 自ら資産価値さえも低めている張本人連ととらえられてしまうことでしょう
そのようなマンション物件に 買い手さんの眼が向くはずもありません
ドンドン 資産価値が削られていきます

 

そうした類の相談では “ 同志の方を増やしながら なんとか 頑張ってくださいね ” とお伝えします

今回は その後 特に 相談はないので 好い方向に進んでいるのだろう とは思っているのですが・・・
どのように進んでいるのか ヤハリ 気になります
かといって 特に権限を持っているわけではないので 直接訪問させていただくわけにもイカズ・・・
〔いつも言うことですが 行動組合員は ケッシテ執行部の一員として動いているのではなく まして 
自身への相談も管理組合意思でなされているわけではなく 一匹狼的な立場からの蠢きのスタートとも
いえるので その改造のための行動は いつ途切れても仕方がない というようなものかも という悩み
がつきそいます〕

長年 声高ドン支配にマカセキリ 〔こうしたドンは 我は住民から任せられている と信じているので
自分の管理運営手法に ホトンド 疑問など抱く機会というものがない
つまり 意見も通じない というか 意見というものが 組合員から そもそも出ることがない〕


相談者の方には 思うようにいかないときは 連絡ください とは 伝えています が・・・

 

繰り返しのようになって恐縮ですがどの組織においても ドン的者の存在は 困ったことです
法的権利はないことでも 事実上の壁として 長い間 批判もなくその壁ともども増長してしまう
ことが 常 なので・・・

自身の業務において およそなにが一番つらいかというと 管理組合自体そのものからの助力

要請でなければ 

改善のためのより好い意思形成の場であるべき管理組合執行部そのものとは接触できない ということ

通常 相談に見える方は 一人の あるいは複数の組合員さん

つまり 当然の事なのだが 管理組合 そのものではない 

ので 相談料の負担者は おみえになった個々人

管理組合の経費を後ろ盾にしての相談とはなり得ないと まず 考えられます
(一定の金額なら 組合のためになることなら 執行部員でなくともよい知恵の
収集のための手数料を補助します などとする管理組合が登場することなど 夢のまた夢 なのだろうか・・・)

自腹を切ってまでの相談というものは ナカナカできにくいのは道理であろう・・・か

以前から言っていることですが ジレンマとして 執行部がサマザマ気付いて築いていかない限り 

好い案であったとしても管理組合としての意見や思いにまで育つことは 至難の業

個々人の熱情がいかに高まろうとも 団体意思とまではいかなくとも 執行部意思にまで育てない

と 改めのためのエネルギーとは言えず

いかんともしがたい という 思いがしてならない

団体組織 というものの宿命 なのか ?

 

なんとか個々人を超えるエネルギーになる工夫を見つけていきましょうと 呼びかけてはいるが・・・

 

とにかく 歩むしかない

 

 

はたけやまとくお事 務 所

                                  

                             


基地局

2020-12-15 | マンション〔実務に到るまでをも含む 相談アレコレ〕

 

携帯電話の基地局設置として利用するためのアンテナ・通信機等設置のために マンション
屋上について(あるいは その一部)の賃貸借契約を為し 使用させてもいいものかどうか

 

この関係の裁判があり 
地裁では 
「 本来共用部分は 区分所有者の共同の利益のために設置されているものであり 第三者
  に賃貸することは本来の目的に従うものとは言い難い 」
という考えなどから 使用を許すには 「 区分所有者の全員の合意が必要 」 と いうことなどの
判決がありました (平成20年5月)

が 高裁では
「 全員の合意までは不要で 決議も総会普通決議で可 」という判断が そのマンションについては
なされました

 (平成21年2月) 10年ばかり前 と表現できそうな 裁判所の判断でした
<この 10年ばかり前 という言葉から “ つい最近のことですね ” “そんなに以前のことなの
 ですか” と
 どちらの感慨を持つか マンション管理組合員さんの反応は実に サマザマ なのですが・・・>

争いの内容として 
管理組合として可能な管理行為としての賃貸借とは ・ 民法の602条の短期賃貸借のこと・
民法特別法としての区分所有法の性質のこと ・ 共用部分の形状又は効用の著しい変更の捉え
方のこと

など 解決に必要となるイロイロな整理すべき点について 論争されたのでした

 

 

現行の≪標準管理規約≫における関連条文としては 次のものがあるといえます


                                    : 単棟式 : 省略アリ

(敷地及び共用部分等の第三者の使用)
第16条 管理組合は、次に掲げる敷地及び共用部分等の一部を、それぞれ
当該各号に掲げる者に使用させることができる。
一 管理事務室、管理用倉庫、機械室その他対象物件の管理の執行上必要
な施設   管理事務(マンションの管理の適正化の推進に関する法律(平
12年法律第149号。以下「適正化法」という。)第2条第六号の
「管理事務」
をいう。)を受託し、又は請け負った者

二 電気室  対象物件に電気を供給する設備を維持し、及び運用する事業
三 ガスガバナー   当該設備を維持し、及び運用する事業者

2 前項に掲げるもののほか、管理組合は、総会の決議を経て、敷地及び共
用部分等(駐車場及び専用使用部分を除く。)の一部について、第三者に
使用させることができる。

 

(総会の会議及び議事)
第47条
2 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。

3 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合
員総数の4分の3以上及び議決権総数の4分の3以上で決する。
一 規約の制定、変更又は廃止
二 敷地及び共用部分等の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わな
いもの及び建築物の耐震改修の促進に関する法律第25条第2項に基づ
く認定を受けた建物の耐震改修を除く。) 

 

コメント
第16条関係
① 有償か無償かの区別、有償の場合の使用料の額等について使用条件で明
らかにすることとする。
② 第2項の対象となるのは、広告塔、看板等である。


 

私的自治団体であるマンション管理組合の憲法ともいうべき≪管理規約≫ は 

当然のごとく 
裁判所の判断の規準として 区分所有法などとともに この裁判におい

ても 判断の要として働きました

お住まいのマンションの規約は このあたりのこと どのような文言になっていますか ?

そもそも そのあたりの条項が設けられていない管理組合も 散見されたりするのですが・・・

 

 

携帯電話会社等から打診があると

おそらく サマザマな議論が沸騰することでしょう・・・か ?

屋上に限らず 管理対象となっている箇所について起こりうる問題です

電磁波による健康への影響のニュースのことの意見 

賃貸料発生で営利行為として収入を得 税務面での配慮が必要になるだろうことも

などなど 組合執行部は シッカリと対応し 当初から 賛成ありき あるいは反対ありき 

の行動などを慎み

禍根が残ってしまい 組合員間亀裂などを生んではいけないこと 当然です が・・・

 

ということで 基地局に限らず 広く 第三者利用の是非の相談も アレコレあったりします


(当地及び周辺地方では今のところ さほどの件数ではありません ? が 
 電波帯のさらなる有効利用・5G基地局などの 公も推進するような施策に
 関した動きも継続していくでしょうし それぞれの課題であることは確かとも
 いえそうなので 相談に対応できるよう 動向に マンション管理士としての
 
注視はしております
 それにしても 通信分野の技術力競争もスゴイものがありますね[粗末な
 専門知識しか持ち合わせないので 残念ながら技術面の開発競争の内容
 などには トテモトテモ ついていけませんが]
 国単位の熾烈な競争でもあるようですね)

 

はたけやまとくお事 務 所


組織としての あるいは個人としての 相談

2020-08-25 | マンション〔実務に到るまでをも含む 相談アレコレ〕

〔以前掲載の記事の一部を ホボそのまま 事情があり 再掲させて
いただきます ご容赦をお願いいたします〕

 

管理組合関係の相談で 多く聞かれること

『個人的には 管理運営のことで イロイロ気になっていることがあるのですが

なにせ 団体というか組織としては 執行部が何の疑問も持たないメンバーな

ので ナントモ 動きようがないのです 

管理組合自体としての相談というものができないままの その繰り返しの情況

なのです』

 

< 今後 老朽化や管理組合の担い手不足が顕著な高経年マンションが急増する見込み
   老朽化を抑制し 周辺への危害等を防止するための維持管理の適正化や老朽化が進み
     維持修繕等が困難なマンションの再生に向けた取組の強化が喫緊の課題 >
というような マンション政策における 行政の言葉が 最近もだされたりしていますが・・・

 

ということで

さすがに マンション政策 サマザマな危機感を 少しは現実として見据えてきたのか?

という感を覚えたのですが・・・今後 どのように推移していくのか マンションというものに

関わるもの全体の本気度あたりを シッカリと 見つめていきたいと思っています

 

 

管理運営の現場は どのような情況なのか それを把握する というか 当事者が どんな

ふうに自覚しているのか そのあたりを知ることが 要になることは明白 だ と 思われるの
ですが・・・

 

おそらく トンデモナイ運営がなされているのではないのかな ? と思える現場があったとしても

依頼(要請)が無い限り 近寄ることもできない ということ 
つまり 〔私的自治への 正当な手続なしの干渉は 所有権絶対の意味からも 許されない〕 という
アタリマエということに向かい合うとき 
いたしかたないことと思いつつも いつも ヤキモキさせられます
≪マンション政策に限らず 世には この類の悩みが サマザマな場面で見られることですが・・・≫

 

一部有志がモヤモヤしていても 執行部がそのような思いでないとすると 管理組合の意思 としての

『より好い管理運営のためにイロイロと相談・検討してみよう』

という波は 生まれようも無いのです

組織機構というものの 性(さが) を 思ってしまいます

 

残念なことですが 外部専門家のアドバイスなど利用してみようか などということの実現には とても

大きな ≪発案を担う執行部の壁≫ということの突破 が 必要なのです

特に 一年制輪番という体制の 管理の途絶の連続下の管理組合組織の心に 

『より好い管理運営のためにイロイロと相談・検討してみよう』 というような波が生まれようも無い

だろうことも ある意味 当然 なのか・・・ と 思わざるを得ません

 

では どのようにするか するべきなのか・・・

住み続けるうえで特に問題はないのだから “ベツニ ナニモフツゴウアルワケジャナイシ 
イインジャナイ”  ということかもしれませんが 実務上の経験から申すと 気付きが無さ過ぎる
とも言えるのです

組織内に溜まっているモヤモヤの発露を実現できるまでには 届かず 少しばかり未到達である 

ということあたりのレベルの連続で収まってしまっている というような感が 強くあるのです が・・・

こうしたことは 執行部外の 組合員個人のサマザマな相談事は パラパラとでもあり続ける

ということからも 理解できます

組合員各人の波と 管理組合の波 の 違いは あまりに大きすぎます

その管理組合自体の波は まず 執行部の波 である必要があるのです

相談を実行しよう としても 個人単位のそれではなく それを管理組合の行動として決議で

きるのは まず執行部発案なのであり 決して 個々の組合員では無いのです (当たり前すぎる
ことで スミマセンガ)

 

ナンノ疑問も持たない執行部から より好い管理運営のサマザマな試みなど 生まれるわけが

ないのです

つまり 組織としての悩みとか不安には 成り得ないまま 一年毎あたりで その都度 

過ぎて行ってしまうのです

執行部のメンバー内で モヤモヤを 同志ではなくとも 同士 として まず 語り合い 

なんとか 管理組合の行動の心にまで育てていってくれないものかな と 思うことが 

多々あります

 

 

自身も 考えながら 一歩一歩               hatakeyamaマンション管理士事務所

                                 

               http://toku4812.server-shared.com/ibarakihatakeyama.html


誠 実 義 務 などのこと

2020-07-08 | マンション〔実務に到るまでをも含む 相談アレコレ〕

 

 

『この記事に関連することは 以前 何度か記したことですが・・・』

 

 

いわゆる クレーマーと称される組合員だとしても その者の主張を聴いて 弁明の

チャンスを設けたり 理事会で一種の聴聞のような場をも設けなければならないことも 
あるだろうと思われます
(自身も 顧問として そうした場に参加したことがあります)

一概に 主張などを閉じ込めたり 排除することは 慎まなければならない と思われる
のです(余計 トンデモナイ情況になってしまったりするので)

物事双方の言い分を訊かないうちは 憶測による一方的判断などあってはならない と考えます

たとえ 組合員のおおかたが その者を 組合に超クレーマー登場 と 判断してしまっている場面

であって 修羅場のケースであっても・・・

 

そもそも 管理組合執行部が言うような 〔いわゆる クレーマー〕 なのかどうかが 問題で

顧問としてのスタートは そのことの判断を なんとかすることあたりとなるのでしょう

 

 

〈マンションの管理の適正化の推進に関する法律〉 という法に

(定義)
第二条 この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号の定めるところによる。
 五 マンション管理士 
第三十条第一項の登録を受け、マンション管理士の名称を用いて、専門的知識をもって、
管理組合の運営その他マンションの管理に関し、管理組合の管理者等又はマンションの
区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務とする者をいう。
 
 
という条文(省略アリ)があり この内容にて 自身も マンション管理士としての業務をさせていただいて
いるわけです
 
 
<・・・管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の相談に応じ、
    助言、指導その他の援助を行うことを業務とする・・・>
 
ということで 管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の援助 なので 
私が助言・指導その他の援助を行う相手は マンション管理組合等 あるいは 区分所有者等 という
こととなりそうです
 
できる限りシンプルにのべさせていただきますが 自身の業務上の立場は  援助ということでの
法律行為・事務をなす 無償あるいは有償の委任契約の 受任者 と理解されます
 
 
管理組合 と顧問契約を結ばせていただいている情況では 誠実義務・善管注意義務・忠実義務 という類
のことは 管理組合 に負うものであって 個々の組合員は義務の相手方にはなっていない と 理解され
ます
(会社法の諸々の場面では 会社から委任されている立場にある取締役の忠実義務は 会社に
負うのか 株主に負うのかなど論点になったりします<この点 一義的な解釈がハッキリしているわけでは
ないといえます>が 会社の利益を図るということは 基本的には その実質的所有者である株主の利益を図
ることなのだ ともいえそうで それと同様の考え方をとると その管理運営上の実質的な成果の受け手である 
個々のマンション管理組合員の利益を図ることも 管理組合と契約した顧問としての善管義務に含まれるとも
言えそうです が・・・もっとも 営利法人か否かという違いがあることは確かなことではありますが・・) 
 
 
仮に 個々の組合員さんからの依頼があっての場合は 自身の受任行為を為すにおいての義務の相手方に
管理組合はなっていない ということ ですし
 
仮に 双方から相談を受けて 互い(管理組合 対 個々の組合員)の利益が相反するような場面では 双方
の了解を得ない限り どちらかを選ぶか 双方へ辞退を告げなければならない と 考えます
 
 
 
以前 クレーマー問題で 管理会社も管理組合も処理に悩み 自身が矢面に立たざるを得なくなったことがあ
りました
サマザマな手法で 理論武装をもしているような組合員でしたが そのとき 
『管理組合と契約している顧問であるなら 個々の組合員の相談にも応ずるのが当然で 
契約者としての誠実義務があるのだから 自分の言い分をも理解するよう努めるのが義務だ』
という主張の電話を受けたりしました
 
そういう折には 上記のような説明をします つまり
 
管理組合と顧問契約を結ばせていただいている情況では 誠実義務・善管注意義務・忠実義務 という類
のことは管理組合に負うものであって 個々の組合員は義務の相手方には 基本的にはなっていない と 
理解される ということ
〔理解してもらえるかどうかは別にして〕
 
 
 
ということで 争いごとは 生来 好みません(おおよその人はそうでしょうけれど・・・)が
やむを得ず ディスカッションをはるかに超えた ディベート以上 になってしまうことも あったりします
 
 
 
顧問というお仕事 法的にも長けている手練手管技能者とのサマザマな闘争みたいなものである
こと でもあります
 
クレーマーといわれる方たちに 納得させるに近い理由付けを見つけ得ないと そこでマスマスのエスカレート
した振る舞いが 連続登場したりしてしまいます
 
 
 
以前にも記しましたが 経験をしないと理解してもらえないほどの 理不尽さ 不条理さ を忍ばなければ
ならないようなことにもなるリスクがあるのが 今の 超クレーマー行動対処のありよう ともいえます
 
いわゆる 古きよき時代に人生の大半を過ごせた方にしてみると特に とても理解不能の場面が 突如 
マンション生活に発生
したりするのですから
 
 
というわけで つまるところ できる限りの説得性のある言葉での対応が決め手 となり 決して 暴言
ともとれる発言や 暴挙と捉えられそうな行動をしてはならない ということも トッテモ気をつけなければ
ならないこと(言うまでもないことでしょうが・・・)
 
 
それこそ ≪弁論の全趣旨≫で事が済まされそうなときは ある意味 判決の理由の有無より暴言的
なことが発せられたか否かというようなことが ゼロ か パーフェクト か 裁判を拒否できない裁判官
としての心証を決めなければならない民事裁判の結果になったりする しかないようなこととなるのです
から
 
 
 
今日は 対策に少々悩んでいるようなことがあり 過ぎた日の事案を思い出したりしたものですから
 
関連した このような 記事になってしまいました
 
 
 
とんでもない情況にある日常の巷 寝つかれない夜が続いている方もおられることでしょうが
どうぞ お静かな 夕べと 朝が 続きますように・・・ 
 
                               
 
 
 

駐車場化は全員合意?

2020-06-12 | マンション〔実務に到るまでをも含む 相談アレコレ〕

 

マンションの芝生部分を駐車場にするとなると・・・・

 
                             <区分所有法  省略アリ>
(共用部分の変更)
第十七条 共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、
区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。

 
ということで 敷地が共用部分ならば その変更は 全員合意でなくとも可能ということです 
が・・・・
 
 
(定義)
第二条 
4 この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない
建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。

 
ということで 「敷地」という言葉は ここに登場していないので 敷地 は共用部分ではありません


 
すると 例えば マンションの敷地のなかの芝生がある部分を舗装して来客者用などに駐車場と
する変更などは 全員の共有地だとしても 一般法民法〔251条〕適用となって 全員の合意が
ない限り不可能 ということになるのでしょうか・・・?
 
 
 
(共用部分に関する規定の準用)
第二十一条 建物の敷地又は共用部分以外の附属施設(これらに関する権利を含む。)が
区分所有者の共有に属する場合には、
第十七条から第十九条までの規定は、
その敷地又は附属施設に準用する。
 
ということで 敷地が区分所有者の共有に属する場合には 第十七条を準用できるので 
全員合意でなくとも 4分の3要件で ナントカナル 
ということになります


 
 
マンション管理組合において 4分の3要件も厳しいですが 全員合意となると 想像以上の
厳しい情況 となってしまいます
 
 
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求める側の責任

2020-05-16 | マンション〔実務に到るまでをも含む 相談アレコレ〕

 

 

『 マンションの上階に住む某役員住人の言動をどうしても 許せないので 
 訴えを起したいのです

 仮に 裁判に敗れると 得るものがない結果に終わって残念という思いに

 包まれるかも ということですが いずれにしても請求する側なのだから 

 裁判を起したということを理由に そのことだけの理由でもって 違法

 だとか不当だとか言われてなんらかの負担を相手に負うなどということは 

 あり得ませんよね

 紛争の解決を求めて裁判所の判断を求めることができる ということは 

 たしか 憲法でも守られていることですものね ? 』

 

 

 法規法制相談というと硬い表現になってしまって恐縮ですが マンション組合員

 さんから 住民間の管理運営の考え方の隔たりなど複雑に絡み合った事例で 

 そのような質問があったりしました

 

 

 世相の変化を以前から感じることが増えていたのですが 世の現況を眺めてみても

 人々の行動指針のようなものに 権利行使がよりハッキリとした形でなされる というような

 気配を覚えることが 多いような気がします

 国際化の実体験の増加 とか 生活していくうえでのさらなる合理化追求の加速 とか 

 人生100年時代などというキャッチフレーズに呼び起こされるような蓄財指向のためも

 多少 あるのかな ? とか

 とにかく 変化の兆しを 自身は 感じることが増えています 

 

上記の問いについては 

<訴え提起が裁判制度の主旨目的に照らして著しく相当性を欠くときは違法な行為となり 
 損害賠償の義務を負う・・・ 最判昭和63・1・26> 

という判例があったりします

 

『原告の立場 なので 裁判を起すことによって得ることはあっても とにもかくにも失うものは無い』 

ということでもない ということ です

 

 

実務上は 一方的に 非がある という事例は ほぼ見聞したことがない

とも言えそう

〔例外というものがあり 何百戸超マンション管理組合ともなると トンデモナイ 問題言動者

さんも登場 などということもあり得・・・でも 組合員数に比例して とばかりはモチロン言えません

でしょうネ

なぜか小規模組合住民間でも 激烈な派閥抗争があったりして ?

複雑な 団体住民心理の綾があったりするような・・・ 個性が際立って目立つレベル

の会合人数などというものがあるのでしょうか ?

15戸 50戸  100戸 200戸 400戸  団体規模による サマザマな心理傾向

などということも 一応 あったりするのかな ? 行動心理学 というあたりの

そんなことにも 少しばかり興味を覚えたりすることがあります〕 

 

 

さて 当地などの コロナ対策を充分確認しながら 実務行動可能範囲の検討開始 です

 

 

訴訟に進展すること 必至 などという場面では 関与することは問題あり(弁護士法あたりのことで)

ですが

まずは イラダツ心の双方の言い分を シッカリと聴きとめることから 動いてみようか

というか 動かなければなりません( 利益相反ということもあったりするが サイワイ双方

からの相談要請 ということで 希望はもてます  管理運営援助者としての立場にて )

 

一方的な主張での判断は もってのほか 

ドンナ組織においても 聴聞・弁明 の手法は 必ず施すべき 用意されるべきものだと思います

そもそもが 互いの 法規法制の理解の齟齬が 争いの原因になっていること多し です

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