おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

難解思考の整理・整頓

2017-09-27 | 国家試験受験サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

 

前回の 団地に関する記事は それなりに参考になった
というご意見もあったりしたので 今回は 第二弾 として

もう一箇所 難解部分への思いを記してみたいと思います

若々しい あるいは そうでなくても心が若い?受験生たる
知人もいますので 少しでも参考になれば

もちろん マンション住人さんのために 参考になれば 
幸いです

前回の箇所 「団地」のことは
< 制度目的のなかの 対象 の複雑さ >
というようなことの記事とも言えそうですが

今日のそれは 
< 制度目的の 区別 の複雑さ >
というような・・・ことではないか と

マンション(正確には区分所有制に関わるもの全体)での
特殊ケース?の学習範囲のことなのですが

これに関係するのは

・耐震改修促進法 ・建替え ・建替え円滑化法 ・復旧 ・被災マンション法

のことあたりだと考えます

どのような目的で どんな姿をしている制度なのか
なぜに 似ているような事例に対して いろいろな制度が
用意されなければならないのだろうかナー? と疑問を
持つことが多い 私のマンション管理士受験時代でした

ひとつの整理方法として
一番特殊な場面を想定してみるのも 理解の手助けとなる
ような気がします

そこで 被災マンション法の全体像から 他の制度と比較し
て考えてみる というのも 効果的な学習になるのでは と
思われました

【被災マンション法】のこと

マンションの全部が災害によって跡形も無くなってしまった
という極端な場合を思うとき マンション住人間には建物
を持ち合っていたつながりが切れて 敷地に関しての権利
が残るだけになってしまって 区分所有法上の団体的な
決め事が基準とならずに 民法の原則に戻ってしまって・

繰り返しになりますが

「このような場合のマンション再建は 建物は既に無く
(ということは 建物を通じたつながりがあるからこその区分
所有法の適用は許されないということ) 
皆で持ち合っている
敷地の利用だけ
に関する変更をすること 
なのだから 
再建には
マンション規約上の決議方法は使えず 民法上の
共有物の変更に必要な 
全員の合意
によらなければならない」

という大きな制約がムクムクと発生

(もっとも ここのあたりのことですが 例えば 大地震で
一日にして
マンション建物が消失した
として 管理組合関係にとってかわって民法原則共有関係
だけが基準になる というか なってしまう という理論に 
おおいなる違和感があって 
それ以前から尊敬もうしあげていたマンション学界での著名な
弁護士さんにある会合でその点をお伺いしたことがあるの
ですが 
その方も 同様な感想を述べられたことがあって 今も 私の
大切な記憶になっていたりしているのですが・・なぜ そのよう
な解釈が一義的になされなければならないのか?
とはいっても そのように 学者さんも官僚さんも理解されるの
だから 私ごときのホザキなど ということですが・・・ヤハリ 
個人的には 未だに不思議 
もしも違った理解なら 法制も ある部分では どんなに より
シンプルにできたであろうか と この記事の赤字に関するあたり
のことですが・・・動かぬ前提となってしまっていますので もう

異論は止めることとしますが・・・ ゴメンナサイ)

そのようなことに対応するために 全員合意ではなく
5分の4以上の多数決で その敷地に再建する決議が
できるようにした制度 それが 被災マンション法

さらに 土地を売ってしまう決議
(敷地売却決議)
も可能
となりました
建物再築以外の途もつくられたのです
全部滅失でなくとも大規模一部滅失の場合にも
・建物取壊し(11条)
・建物取壊し・敷地売却(10条)
・建物・敷地売却(9条)
の いずれかも可能になりました

なによりも 被災地の健全な復興のための制度

ここで認識しなければならないことは この制度は 
政令で指定された災害のための制度
だということ

繰り返しますが 大規模一部滅失の場合も適用可であったり 
(平成25年にも改正がなされています)
ということですが
指定されない一般の場合(個別災害)には 
全部が滅失した
としても 区分所有者であった者のうち一人でも
再建などに反対

なら 話は別 で これらの制度は適用できません
今のところは ということですが・・・どうなりますか?

{ 念のため ここで
もうひとつの 敷地売却制度について 記しておきます }
【耐震改修促進法】 も関係します

いわば平常時の対応のひとつとして
平成26年に「建替え円滑化法」が改正されて 耐震性が
不足しているという認定
耐震改修促進法 の 要除却認定マンションの認定]
を受けると 多数決(区分所有法での許容を超える
処理になってしまうので 本来なら民法共有の規定から
して<251条共有物の変更>全員合意が必要となるところ
だが)マンションと敷地を売却できる特例ができました


【 区分所有法上の「建替え」「復旧」 】のこと

ということで 被災マンション法は いわば平常時用の
「建替え」「復旧」の制度とは違いがありますネ

それまでの建物を取り壊して建物を築くのは
「建替え」
   ※ (マンションの全部が滅失したり 朽廃の場合は
      区分所有法の建替えの規定は適用されない
      ことになる<理由は 上の赤字のこと>)

建替え前の敷地と離れた土地のみを建替え後の建物の
敷地とするような建替えは認められません
簡潔に言うと 一部でも以前の敷地を含む形なら可
ということで 一般的な建替えというものを考える時
遠く離れた場所での建替えなどでは いろいろと不都合
(制度の悪用も考えられる)や関係者の思惑にそぐわない
ことなどがあり得るだろうから ということです
通常は 同一場所での建替えを希望することが多いで
しょうか・・・

この 「建替え」が決議された後の共同事業について その
さまざまな流れの処理の円滑化を狙ったのが
【 建替え円滑化法 】 

なにしろ 区分所有法自体には 建替え事業についての
具体的な規定が無いのですから

この法の適用があるのは 
マンション
つまり 2以上の区分所有者がいる建物で人の居住の用
の専有部分のあるもの
(ちなみに 被災マンション法 では マンションという言葉
が法律名にありますが 実は 適用は マンションに限りません
例えば 事務所だけの区分所有建物など全般に適用があります)

ここで言ってしまいますが
実は 建替え事業の多くは(といっても事業件数は予期されたものより
かなり少なめ とのことですが) 各区分所有者が権利を
ディベロッパーに譲渡し 建替え建設後に再び分譲を受けると
いう事業代行方式<いわゆる全部譲渡方式>によることが
多かったし 円滑化法の制定後もこの方式が依然見られる
とのことらしいです

つまり 建替えは 円滑化法の利用を強制されるということ
ではありません

ですが
知識として一応 記しますと

・区分所有法での建替え該当部分 ⇒ 建替え決議までの手続
                         決議の内容    等
・円滑化法 ⇒ 建替え決議を事業として実施する段階の手続
          やルール

を扱っていて 一部共通する内容(反対者への売渡請求権等)も
ありますが
前者は いわゆる 私法  後者は 行政処分であるところの
権利変換システムを基軸としている開発法・事業法
ということで 性格は同じとはいえません

少々どころか かなり専門的過ぎた記事で申し訳ありませんが
なかなか わかりやすいようには 工夫ができかねるような具合で・・・
すみません

上に記したように 建替え事業が建替え円滑化法に拠ら
なければならないというわけでもありません が    

(目的)
第一条  この法律は、マンション建替事業、除却する必要のある
マンションに係る特別の措置及びマンション敷地売却事業について
定めることにより、マンションにおける良好な居住環境の確保並びに
地震によるマンションの倒壊その他の被害からの国民の生命、身体
及び財産の保護を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の
健全な発展に寄与することを目的とする。
という目的があって
先にも記してあるマンション敷地売却決議に関しては
≪・・マンションを除却する必要・・102条≫とか≪敷地利用権の持分の
価格・・108条≫などというような 聞きなれない言葉も登場しています
注意しなければならない言葉として
・マンション建替組合(都道府県知事や市長の設立の認可が必要)
・再建マンション(建替えによって新たに建築されたマンション)
・施行マンション(建替え事業を施行する現に存するマンション)
・組合施行(法人格を有するマンション建替組合が建替事業の主体)  
・個人施行(この方式は 基本的に全員合意式 
        事業計画等を定めて 建替事業について市町村長を
        通じて都道府県知事の認可を受ける必要があります
        ディベロッパー等の法人も この個人施行者
        になる場合が多いと考えられます このケースも可です
        組合施行 ということではありませんから)
・権利変換( このシステムによって 再建マンションの区分所有権と敷地
        利用権を得 担保権は再建マンションのそれらの権利上に
        移り 借家権を持っていた者は再建マンションに対応する
        借家権を得ることになることが 73条等にあります )          
など 重要な用語が登場します

 

さて 「建替え」に対し
それまでの建物の一部が滅失した場合に
それを 修復 するのが
    「復旧」
   ※( ここでも 建物が全部滅失なら復旧の対象には
     ならないことになります )

ここで一応述べますが 「滅失」とは物理的に消滅する
ということだけではなく 要は本来の効用を保っているか
確定的に失っているか否か
ということだと理解されるので 「朽廃」
という場合も建物としての寿命がなくなったか否かという
基準で 
同様に判断し扱うことでよいと 考えられます(学者さんに
よって微妙に違う表現だったりしますが・・)

「復旧」は建物の価格の2分の1以下に相当する部分のか
あるいはそれを超える部分の滅失なのかで 
小規模復旧 か 大規模復旧
に分類されます

いずれにしても 自分の持ち物である専有部分の復旧は
自分の力で 各自がします

大規模 というほどのものですから
①特別決議を要する
②議事録に組合員の賛成・反対を記すこと
③復旧前の建物と構造・用途が異なっても可
④集会決議によらない各区分所有者の復旧は不可
⑤法規定と異なる規約は定め得ない
⑥復旧決議後 反対者などに買取請求権あり
⑦復旧決議・建替え決議がないときの買取請求可

ということで 特殊ケースの 極々 概要を記しましたが

今回は このあたりで 止めときます


・耐震改修促進法 ・建替え ・建替え円滑化法 ・復旧 ・被災マンション法

以上の決まりの 極々一部のことでも 参考になったとしたら
とても うれしいです

お住みなっているマンションの姿に関心を深め 少しなりとも いつもと
違う方向から眺めてみることも いいのではないか と  

       いつものことですが 法律の精査は各自お願い申し上げます
       
概略を記しているつもり 
       ですので・・・書き足らない部分と承知のところもおおいにあります
       ゴメンナサイ            
       ヨロシクお願いいたします 
前回と同様 おかしいところを 連絡してください
       (私の学習にも 当然のごとくなります 参考になりますので)  

          


極めて硬い?「第2章団地」を学ぶ会

2017-09-21 | 国家試験受験サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

 

今日は 完璧に マンションに関する話題

ですので 関心の薄い方は スルーを

 

マンション管理士試験は 毎年 11月中に行われる

こと多し というか 定例になっていると思います

本年は11月26日です

 

受験者の方は これからナーバスさがマスマス募っていく 
というところ

でしょうか

私も 受験者の方向けの情報を発信をさせていただいている側で

いろいろと 同様に アレコレ 思い巡らすことがあります

この時期は 特に 受験時代を思い返したりします

受験直前の 自前の模擬試験では例年の合格ラインに届いていない
感覚だったので
合格確定のときは うれしさと同じくらい
ラッキー と思ってしまう心理状況 でした

確かに 独特な分野の 難解な出題もあり の 国家資格試験

そのなかでも トップクラスの理解困難部分は 

区分所有法
第2章≪団地≫ 

ではないかな? と思われますが・・・

1棟の建物の区分所有の場合は 権利者同士で 
1棟の建物を区分所有するという核
があるので 同じ屋根の下で 共有する物を抱えながらの
者たちを団体的に規律する合理性があるとも言えそうです

区分所有法は それに加えて 
1棟の建物を通じて結びつくということではなく 
土地や設備などの共有物を核
として結びついている場合も
権利者間に同じ規律を求めることに理由があるのではということで
「団地」 という規定を 第2章として置いています

 

定義から入り込むのを基本としている私としては

“団地とは” と 進みたいのですが区分所有法では団地
という言葉は使われてはいますが その定義はありません

一定の要件があったら団地の章(第2章)を適用する
ということ

ということで 団地とは 複数棟の建物が一定範囲に建築
されている場合の一定範囲の土地を意味する用語と言え
そうですが・・・

(ここらあたりで ナンノコッチャ となりそうですが?・・・) 

 

・65条の要件を通過すると団地関係が成立して
・団地建物所有者の団体である団地管理組合が当然に成立する
こういったことなのですが 今日のところは 概論もいいところに
なるかもしれませんが 述べてみます

国交省での標準管理規約に登場する 「団地型」規約は
一番理解しやすいであろうところの 優等生型のあまり込み入ってない
スッキリ型ともいえるではないか(これにしても なかなかスッキリ
整列しては脳内に
収めきれないとも言えそうですが)

法文上は それほど単純な姿ではない と 言えます

 

私の受験時代(とはいっても 初回受験でなんとか合格しましたが)
一番の悩みは 
問題文にあるところの 

[区分所有法によると] と [標準管理規約によると]

という 脳内切り替えがシックリしなかったことでした

それまでの自身の学習経過からして 民法の特別法という
位置付けの 区分所有法を あくまでも法律ではないところの
国交省推薦?約束事のお手本とも言える  標準管理規約 
と並立させる
ことが
どうにも 苦手 というか 納得しにくい というか
(当然のことですが 標準管理規約自体も法に則っている
こと なのですが・・・)

変に考えすぎて コネクッテ 自分勝手に 徒に
難しくしていたような・・・

 

まず 標準管理規約の団地型に登場のものだけが 団地 
というわけではありません

これが まず スタート ではないかと思われます

<  この団地型標準管理規約が対象としているのは、一般分譲の
住居専用の
マンションが数棟所在する団地型マンションで、団地内
の土地及び集会所
等の附属施設がその数棟の区分所有者
(団地建物所有者)全員の共有
とな
っているものである。← 国交省の団地型のコメント 

 

「区分所有法によると」 というような問われ方をした場合
の対処
その思考回路は 格段のレベルアップを要求されると
思われます
たった6条の旗印の軍ですが

: 65条 区分所有法での団地規定

① 団地内に複数棟の建物があること
     

         (単に 建物 としており 区分所有建物とはしてません)
    (区分所有建物以外の建物だけから成り立つ団地もあります)

     ここで 言っておくことにしますが
      【 団地関係が成立している・団地規定の適用がある 
       ということから 
       その団地内にあれば管理対象になる 
       ということを結論できるとは限りません 】

       ※ 受験時代というか 今でも ときどき
         “ なんのための第2章団地規定があるのだ
          団地内にあるものを管理対象とする
          というか ある意味 管理対象になるべきだから
           だろうが ” と 思い込んでいたりしました が・・・

② 団地内の土地または付属施設が複数棟の建物の所有者の共有
   または準共有に属すること

             (単に 建物 としており 区分所有建物とはしてません)   

この65条の要件を満たし団地関係が成立している場合の
建物の所有者・区分所有者を団地建物所有者といいますが
これらの者の団体(団地管理組合)は 当然に存在する団体で
構成員は所属を拒否できませんし 脱退・除名も認められません

法人化することもできます 

: 66条

65条で記した①②を満たす団地(団地関係が成立している場合)

区分所有法
第1章「建物の区分所有」の規定を
第2章団地 は準用しているのです

第2章団地 は第1章での管理の規定の 特則 という面もあります

個別の棟の管理組合 も 存続して団地管理組合の
管理対象になっていない物の管理

団地規定で準用されていない規定に基づく規約
の設定・変更・廃止や集会決議を行うことになります

ほとんどが準用されるので
そうでないもの(準用されないところ)をインプットするのが有効

イ)規約敷地の規約 5条1項
ロ)敷地利用権 22~24条 
        (戸建については建物と敷地の分離処分を禁止できないので)

ハ)管理所有  27条・11条2項
ニ)義務違反者措置 57~60条 
       (棟を同じくする密接な者の判断を重視すべきであるから等)

ホ)復旧・建替え  61~64条
        (棟を同じくする者で費用負担をすべきであるから等)

など

: 68条
団地管理組合は 団地建物所有者全員の共有の団地内の
土地や附属施設(敷地や集会設備など)を管理しますが 
これが
本来の管理対象 当然の管理対象です


団地建物所有者の一部の共有の団地内の土地や付属施設

団地内の専有部分のある建物(代表的なものはマンション)
も 規約によって管理の対象にできます

一方で 団地内にあっても 一部の建物の所有者の単独所有
に属している土地・付属施設や一戸建て住宅(専有部分のある
建物以外の建物)については団地管理組合の管理対象と
はできません

再掲しますが
 【 団地規定の適用がある・団地関係が成立している 
      ということから 
      その団地内にあれば管理対象になる 
      ということを結論できるとは限りません 】

 

ということで 繰り返しになりますが 国が標準管理規約で紹介
している「 団地型 」は

いわば 規格品型用の決め事の例 のようなもの

なぜかと言うと

再掲させていただきますが
<  この団地型標準管理規約が対象としているのは、一般分譲の
住居専用の
マンションが数棟所在する団地型マンションで、団地内
の土地及び集会所
等の附属施設がその数棟の区分所有者
(団地建物所有者)全員の共有
とな
っているものである。← 国交省の団地型のコメント 

 

どの箇所の文言が 特徴的 でしょうか?

太い文字あたりですネ
ということで 一番一般的 とも言えましょうが 他の形も あるヨ
ということを 
ワザワザ
注意しているようなことですネ

いわゆるマンション団地にお住まいの方

一度 管理規約を眺めてみてはいかがでしょう ?
もっとも それどころではない忙しさかもしれませんが
でも チャンスがあったら 是非
とにもかくにも 挑戦してみる価値はあると考えます
自己の 大切な 生活の財 のことなのですから

 

ここで 70条「一括建替え決議(全部建替え決議)」の要件
を記しておきます
      
       ※69条 (A)特定建物の建替え
           =特定建物の建替え決議
           +土地についての建替え承認決議
         や
             (B)一括の建替え承認決議
         とは異なります

       
・団地内建物の敷地が団地内建物の区分所有者の共有・準共有
・団地内建物の全部が専有部分のある建物
・団地内建物についての団地管理規約の定め
    
なので
   (専有部分の建物以外の建物が混在なら全部建替え決議はできない)
   (団地内建物管理を棟別の管理組合で行う仕組みであるならその規約
    改正が前提になる)  ※ それと 70条1項但書も大事

: 67条の「団地共用部分」のことは 第1章の4条2項と 同様の考えで
  例えば 団地内の区分所有建物の専有部分を 本来は専有部分
  なのだけれども 団地の共用部分として使用する ようなことに
  関する決まり
  (例えば 専有部分を管理人室として利用する必要のため等) 

 

ここまでで 第2章 団地 の 65条から70条を 極々 簡潔に述べた
のですが ナンノコッチャ と お思いでしょう か?

私も同感 です

 

でも 受験生の方 マンション団地にお住まいの方 などは
一読なりとも 経験して 無駄は無いのではないかと・・・

たったの6ヶ条ですが

とても手ごわい 奥の深い かつ 受験生の方にとっては
民法の共有などの絡みを思いながら 堪えて数度読みを
継続すると おおいなる 自信になるのでは・・・
もっとも 自身も 繰り返し繰り返しても ??との疑念の
湧くところでもあり 自身の力量を嘆かざるを得ないところ
でもありで・・・

でも 嘆きながらも その仕組みのあり方に 魅力を感じる
ところでもあります

もっとも 仕事上の要請から逃げていられないことも
おおいなる尻たたきになってくれているから とも言えますが

 

また 機会をみて 改めて難関部分を記すことにして

今日は このあたりで 止めときます

少々 頭が ボヤーン としてきましたので

まったくのところ 相変わらず コンガラカル ところです

 

でも 次のことだけは どうぞ もう一度 目を通してみてください

<  この団地型標準管理規約が対象としているのは、一般分譲の
住居専用の
マンションが数棟所在する団地型マンションで、団地内
の土地及び集会所
等の附属施設がその数棟の区分所有者
(団地建物所有者)全員の共有
とな
っているものである。← 国交省の団地型のコメント 
 

世の 団地と言われる マンション棟群 には

単純な構成でないものもあり

そのようなものの管理規約変更などというものは ナカナカ

シンドイはず

新しいマンションは それほど不定形のものはなく ほぼ
国交省の標準型準拠団地かもしれませんが
実は 区分所有法は昭和37年4月4日成立 38年4月1日
施行の法律で 世には いろいろと複雑型あり と思われます
実務で訪問したところも 権利関係が複雑すぎ
というか 理解に苦しむ形であったり どういう経緯で存在
できたのか そうして 存在できているのか不明?
というようなマンションもありで・・・

それと プロとして 講師等を担当する場合は どんな質問を
受けるかわからないので オドオドと 学習に励まなければ
なりません
答えられない苦しみよりは 苦しんでも理解しておいたほうが
楽であろうと 思うので・・・とにかく 学習の連続です
(半分は 冗談? ですが 半分は ほぼ 本気の言)

 

突然ですが このあたりで

コーヒーとJAZZと艶歌で頭をボケーッとさせようっと

来月 悪友たちと北の地で会える クラス会があります

それをも楽しみにして

さらに一読せねばならない本が ドッサリ控えています 

                

        (本日の記事は専門的過ぎと自分も思います
         法的におかしいのでは と 思われる部分もあろう
         かと そのときは どうぞ 電話・FAX・メールで
         お知らせしてください 勝手で申し訳け
         ありませんが 自身の学習にもなることですので
         お願い申し上げます 
         ホームページは 「はたけやまとくお」で検索してください)

                        

                    

 


相談業務 あれこれ

2017-09-17 | ◆ 業 務 参 考( 総 合 )

 

 

『心身障害者の面倒を見ている 唯一の扶養をしてきた方が

予期せず 存在しないことになってしまって・・・

そうしたことも あるだろう 

そんな場合 その方を頼りに扶養を受けてきたのそれからは 
どうなってしまうのだろう

 

保護している側の諸々の突然の不都合
気がかりでしかたのない愛しい者を残して 亡くなったり 
自らも重度の障害を負ったり

扶養を受けている側の その後の生きながらえることに
避けられない問題

いわゆる <親亡き後の問題> に代表される 悩ましき事柄

直接関係する者も 間接的に係わる者にも

そうして 広く この世の実生活において

数多くの人にとって

とても とても 悩ましい 課題のひとつ

 

 

【 心身障害者扶養共済制度 】 というものがあります

心身障害者の扶養者が 毎月一定の掛け金を払い
扶養者が亡くなったり重度障害者になったりした場合等に
被扶養者である心身障害者へ
一定の金額の年金を終身で支給 
心身障害者の生活の安定を図るもの
の一助とするもの 
です
場合によっては 年金管理者をあらかじめ決めておきます

ご存知の方もありましょうが 概略だけでも 
念のため記しておこうと

 

父母を筆頭とするであろう 心身障害者さんを扶養している
保護者さんたちが

掛け金(一口 年齢によって9千円から2万円台
で 二口まで可)をし 

一口 2万円 二口なら月額4万円 支給を受け得る

というのが 今のところの概要 といえます
( 制度の存在のアピールですので 詳細は 省きます )

 

こういう制度もあるということを知るだけでも 
少しは

安堵できるかもしれないですからネ・・・

 

障害者総合支援法関連の業務を抱え なにやかにやと

学習にせまられること多し 

それにともなって いろいろ相談を受けます

障害者の方達が労働体験ができる仕組みに なんとか
係わってみたい という方への 助力 それらに関すること
諸々の知識

社会保険にかかわることなので 社会保険労務士さんが

ふさわしいのでしょうが 相談・指導は 行うことができますし

組織作りのお手伝いをはじめとし 行政書士としても 関与
できる分野が いろいろあります

 

 

 

マンションでの管理運営上での高齢者問題の点でも

社会福祉・保険関係知識は 必要なことあり とも言えそうです

率直に言って いざとなると 居住者の支払い能力等さえ管理運営上

勘案され得ることでしょうから・・・

何を質問・相談されても 驚いてはいられません

ハッキリとその場で断言できないことは 慎重に調べなおしながら・・・

 

 

 

さて

[民泊問題]のことでは

住宅宿泊事業法の

第 2条3項 (・・・旅館業法・・・に規定する営業者以外の者が
         宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる事業・・)

第11条1項2号 (届出住宅に人を宿泊させる間、不在(・・・)と
          なるとき住宅宿泊事業者が自己の生活の
          本拠として使用する住宅と届出住宅との距離
          その他の事情を勘案し、住宅宿泊管理業務を
          住宅宿泊管理業者に委託しなくてもその適切な
          実施に支障を生ずるおそれがないと認められる
          場合として国土交通省令・厚生労働省令で定める
          ときを除く。)

というあたりが いわゆる家主居住型・家主同居型の区別等での
マンション管理規約での許可に関しての議論での重要条項に
なりそうです が・・・

このあたりの議論ですが 
家主居住型 とか 家主同居型
などとあっても 法文条項だけからは ピンとはこないでしょうネ

よほど 以前から事の成り行きを追ってきたもの以外は 無理も
ないことと理解されます

 

それとともに この法律の成立によって というか これを契機として

☆ 宿泊事業以外の『事業』の扱い

  例えば 専有部分での教養・趣味・同好会各種レッスン
       講座の開講

☆ 無償で行う善意事業 の扱い

   例えば マンション近隣居住外国の方のための日本語教室
        活発なる態様での活動 週3回ばかり 
        専有部分教室で日本語発音共同訓練など
        にぎやかに?和気あいあい?ときに夜間も繰り返される
        が 日中なら可とすべきか?

の可否等々がマンション管理組合運営上 今まで以上に関心事・提案に
登場する機会が増えそうであることも 事実だと考えます

“ マンション内で 不特定者が 宿泊できる形態さえ まして事業として
認められ得るのだから いわんや このくらいのことも 寛容の
対象になるのは 当然なのでは ? ” ということ に なるか 否か 
??

 

 

さてさて 調査検討作業も 尽きることが ないような情況で
自身は 連休なんぞ オアズケ であります

 

せめて コーヒータイムを ゆっくりととらせていただいて

行動開始 という 

日曜日の午後でしたが・・・

 

皆さまは いかが お過ごしでしょう

 

                           

 

 

  

 

                         

 

 

                          

 

                  

          


「民泊問題」のこと

2017-09-11 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

住宅宿泊事業法(民泊新法)という法律が出番を待っています

 

これにて

(旅館業法) (住宅宿泊事業法) (民泊条例)という
宿泊事業に関する法令が 一応 ? 出揃いましたようで・・

民泊条例は いわゆる国家戦略特区がらみのものですが

 

マンションの各部屋も 民家 ですので 
一軒家と同様に あるいはそれ以上に 民泊問題は
地域によって扱いの温度差が大きいだろうと思われますが

どのマンションもさけてとおれないはずの なかなか 
難しい問題

要するに マンション内において 事業 をすることについて 
容認するのか 否か 
ということですので

 

案の定 法文には

『住宅』とは

『宿泊』とは

『住宅宿泊事業』とは

『同 事業者』とは

『住宅宿泊管理業務』とは

『住宅宿泊管理業』とは

『同 業者』とは

『住宅宿泊仲介業務』とは

『住宅宿泊仲介業』とは

『同 業者』とは

さっそく 定義の羅列が登場します

もっとも こうしたものがないと法令の理解と説明は

できませんのでいたしかたありませんが
(プロといわれる方の プロへの 定義に基づかない説明は 
仕事柄
苦手です 
聴いていて とても 疲れます 
おおよそ 説明に整合性・一貫性
を欠いていることが 多い と 経験上 思われます
自身も おおいに 注意せねばならないこと 当然ですが)

 

・宿泊に関する親分である?旅館業における 簡易宿所営業
 のこと
 と民泊のこと

・住宅宿泊事業法での 家主居住型・家主不在型の差異のこと
 

・参考までに 農家民泊と農家民宿のこと

・一部地域での特区民泊の条例扱いのこと

・いわゆるホームスティのこと

・特に オリンピックを控え 外国の方への無償善意宿泊
 提供行為への対応のこと

・マンションに限らず 空き家対策への実効性のこととの絡み
 などなど

考え出すと なかなか ビシッとは捉えきれないような面が
いろいろ ありそう ?

 

行政への届出などの関係で 自身としては 行政書士業務
にもおおいに関係の深いことなので さらに理解を深める
必要にせまられていますが・・・

特に マンションにおいては 管理規約の見直しにも関係する
重要なことで 
単に 

『標準管理規約における 
(専有部分の用途)
 
区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するもの
 とし、他の用途に供してはならない』
という部分の解釈だけの問題とは捉えきれないところの 
そのマンションの基本的な性格を定める分岐点になるような問題
ではないのか と理解しています

極く端的に言うと 現時点でのマンションの管理運営を起点として
より居住性の追求に重きをおくのか 
あるいは 
居住空間としての財からの収益性への配慮を 膨らませて行く方向
を採択するのか・・・財としての経済面を優越させるのか

極く概略的な問題定義ですが
民泊事業届けを認める基準を
規約改正でなら4分の3
総会決議だけなら 過半数で
とか・・・?(専有部分の使用に関することなので使用細則の範疇のこと
だから??とか)
という考えがありますが
マンションという性格の基幹に関する重大なことで
使用することは認められていてその使用形態への干渉である
という概念を超えているところの・・・
そもそも その使用を許すか否かの問題
と捉えるべきこと 
なので 敢えて言えば 使用のあり方というより
そもそも そのマンションにおける本来の意味の使用なのか 
とでも
いうような・・・
(やや 抽象的過ぎる分類かもしれませんが ここでの記述は
簡略に控えます)

 

マンションとは 法律上 次のもの

① 区分所有の建物であって ②2以上の区分所有者が存し 
③ 人の居住の用に供する専有部分がある

居住用 と 相対するものが 事業用 
と 位置付けられると思います

 


まだまだ 疑義を含む重要な手続論部分もあるように考えられます

施行までには まだ時間が有ることはありますが
ノンビリとはしていられません

 

当然のことでしょうが オリンピック対策宿泊施設の問題というような
一過性のことではけっしてないと理解されることで 住宅政策に
関する重要事項 
なので 
ジックリ 学習も重ねなければと考えています

 

さて 明日は 東京へ

マンションの保険に関することの研修です

 

秋風を感じるこの頃

今年の夏は アレッ いつの間に というような終わり方になりそう
な 当地ですが 

皆さまのところは いかがですか ?