おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

〔認定〕マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

制度の普及

2019-06-27 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

 

資格業者の一日の業務のスタート時

只今も 事務所内

少々 待ち時間が有るので 思いつくことをランダムに記してみます

 

 

以前に 「団地」 についての学習のことを記したことがありました

 

『 一戸建て住宅などだけから成り立つ団地

というものは あり得ますか ?』

 

「マンションなどを含まないものでも 団地 なのか ということですか ?

・・・・そういう形のものは 団地 ではあり得ないと考えますが・・・ 

ダイイチ 区分所有のことに関する法という条文に マンションを含まない一戸建て住宅など

から成り立つ仕組みに関することなど 

そもそも 登場することもないでしょうし・・・」

 

 

どのような学習においても 

定義というのは 大事なものです

 

区分所有法の 「第2章 団地」 に登場の団地規定は

   ・  団地内に 複数棟 の 建物 がある

   ・  団地内の土地 または 付属施設が 複数棟の建物の所有者の

      共有または準共有に属する

という2つの要件を満たせば適用されます(65条)

 

建物 とされているだけであって  区分所有建物 とされているわけではありませんので

 

ということで 定義にシッカリこだわって読み込むと

一戸建て住宅だけで成り立つ団地もあるのだ と 理解できます

 

 

残念なことですが いわゆるプロといわれる方にも そのあたりの知識に 疎い

というか <実務には トンと 縁のないことだから>とばかり たった数条の 団地規定

のことは ホボ 眼を通すこと無し状態 の方も 散見されたりします

 

けっして 縁のない部分というわけではなく 標準管理規約の団地型の説明や 

その8章 棟総会 あたりに関して 説明を求められたり 関連する区分所有法上のことも

参考として説明したり 質問されることもあります

 

適正化指針 は  告示 

標準管理規約 は 告示ではない   住宅局長 通知

 

標準管理規約そのままの 団地型マンション規約 ということもありましょうが

そうではない形もモチロンあり得 区分所有法の団地の知識も 底にないと 業務上

シンドイこともあるのでは ?

とも思えます(参考知識など 組員さんからの さまざまな角度から 諸々鋭い質問があったりします)

 

学習に熱心な組合さんあたりから 準用の絡み合った 複雑な区分所有法団地条項の

説明を求められたりした場合に 右往左往するようでは 自身が困ることになると

思われます

 

モチロンのこと 自身も その都度その都度 あらためて団地条項の再学習

まったくのところ 奥の深い箇所だということ 毎度 思い知らされています

何度も 何度も 読み返さないことには 理解困難 という部分だと思われます

(私の場合は ということです 

それほどエネルギーを使わずとも 脳内に整理整頓されている方も おられるでしょうが 

ウラヤマシイカギリ です)

 

 

 

平成13年に告示され 平成28年に改正のあった 国の「マンション管理適正化指針」

を眺めていて 国あたりの<マンション管理士制度> への期待のほどは

次の文を読めば うかがい知れると思いました

 

要するに すくなくとも 立案者 マンション制度関係者間らにおいては マンション管理士制度への

期待感は 当時 そうとうなものであったという雰囲気があります

 

 

五 マンション管理士制度の普及と活用について

 

マンションの管理は、専門的な知識を要する事項が多いため、国、地方公共団体

及びマンション管理適正化推進センターは、マンション管理士制度が早期に定着し、

広く利用されることとなるよう、その普及のために必要な啓発を行い、マンション管理士に

関する情報提供に努める必要がある。

なお、管理組合の管理者等は、マンションの管理の適正化を図るため、必要に応じ、

マンション管理士等専門的知識を有する者の知見の活用を考慮することが重要である。

 

と 謳われていることを思い その時からおよそ二昔(ふたむかし) 経た現状を思い なんとも

ヤリキレナイ 心になってしまうことがあります

( 地域差もありますが 担当役人さんあたりから “管理会社とマンション管理士と管理組合の

立ち位置あたりって いまだに ピンとこないような・・・” というようなセリフをうかがったりすると

ギャフン 悲しい )

 

自分たちの 力の足りなさも あるのでしょうが いわゆる寄り添いの力の価値の売り込み

営業力も 乏しすぎるのかなー

とも思っています

 

国家試験資格は持たずともコンサルタントと称し 活動なさっている方たちからすると 

管理組合あたりに対するアピール度

が なんとも こころもとないものに とどまっている のか・・・?

なんとしても 管理組合さんからの需要が増えるよう 努めなければなりません

 

 

上記 指針に示されている

・・・マンション管理士制度が早期に定着し、

広く利用されることとなるよう、その普及のために・・・

より以上の切磋琢磨を意識して 管理組合に寄り添い マンション管理運営の援助者の務めの

充実に励みたいと思っております

 

プロとして 学習を欠かさずに 一日一日 シッカリと

 

いわゆる マンション管理運営コンサルタント専門家として

当然のこと というべきことですが あらためて 意識しなおして 進みたいと思います

 

 

さて 業務 再開

梅雨空連続の当地です

が もう少々で ダイスキナ 夏

 

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昨日の 続編

2019-06-23 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

昨日の記事は 【 業務エッセイ 】 ということで

マンション管理運営の 奥深さ? と 疑問を持つ方への説明

ということの重要さと 困難さあたりをテーマにしたつもりなのでしたが

「実務」としての回答 みたいなものを 載せておくべきでは と感じたものですので

概略 記させていただきたく思います

 

 

整理すべきポイントは

   「敷地は共用部分ではない」

ということを基点にして 

しかし 敷地が区分所有者の共に属するケースでは

部分と同じく 集会の決議によって管理を行うこと(区分所有法21条・18条1項)

それと 規約によって敷地の管理に関することを定めることができる(18条2項)

ということ

 

の敷地と そうではない敷地とがありますが マンションの敷地が区分所有者(管理組合員)

の共なら 当然の管理対象になる(21条) ので いろいろ約束事を作っておくことができる

ということです

 

でない敷地の場合は 当然には管理対象にはなりませんが 規約で 対象とすることが可能

(30条1項)ということ

 

以上が 実務上の回答あたり と 考えられます

概略で スミマセン

≪ナントナク 当然っぽい ことを述べているような感じがする≫ とお思いの方

が多いのでは 

しかし イザ 根拠は 条文は と問われると ナカナカ シンドイ部分ではあります(私にとっては)

“ そういったことになっております ” 式の回答では その質問者さんからすると

イエローカードどころか 一発で レッドカードもの でしょうか・・ 

「専門に助言・指導をする援助者 として その程度の説明で済ます のですか ?

敷地は共用部分ではない ・・・ その  というあたりが どうも アヤフヤナ 感じで・・

とにかく 当然のようなこと だとしても 根拠は 条文としては どこに ? 」 

というわけです

 

 

 

条文などを示しての説明や記述は どうしても 専門的過ぎて硬い ということになってしまいますが

説明を求める方は サマザマな方向から質問し しかも納得できるまで 根拠・裏づけを示すこと

も求め そうしたうえで はじめて安心する ということも 多々ありますでしょう

(実際 そうとう学習していて 管理運営に熱心で 知識を積むことをマンション生活のエネルギーに

なさっている ? ような雰囲気の方も 増えてきているような・・・ いかにも 安定年金生活者という

年齢層の団塊の世代の方あたりの登場の連続 かな ? というような・・・)

ありきたりな説明などでは とても タチウチできないほどの知識層の方たちも 

広い年代層に ケッコウ 多いです

むしろ そのような管理組合の将来のほうが 無難なのかな ? とも思えたりします が

そうとも限らず プライド合戦の派閥抗争 なんぞという情況が ムズムズとできあがっていく

なんてこともあります ので 曖昧な説明が傷を拡げるようなこととなっては タイヘン申し訳ない

こととなります

 

ということで 昨日の補足のような記事になりました

 

よろしく お願いいたします

 

 

繰り返しになりますが                 

理事会・総会などでは 『そのアドバイスの根拠は どこにあるのですか』という類の発言が

突如出現 などということもあります

以前から申しあげていますが おおよその裏づけを述べさせていただいて 詳細は速やかに示す

というような対応を そうした場ではさせていただくことも あり得ます

 

              

難解部分が モゾモゾ と 生起し続け 学習を迫ってきます

そうしたものに立ち向かうということ さほど 苦にならない(もっとも それが我が仕事 ですが)性分

そうしたモチベーションを持続する方法は 調べごと済みの褒美の 諸々の趣味を思うこと

(読みかけの文庫本に また出会えること その読後の 一杯のコーヒーの香りと妙味のこと

であったり・・・)

              

実に シンプルな人間なのだな と あきれてしまう日常でもあります

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共用部分 持分に応じ ?

2019-06-22 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

夏が近づいています

 

400戸を越すマンションの敷地に  幼い子の 遊び場として いわゆるビニール製?の

大型浮き袋式のプールを設営したい 

と 住人の一部が 考えた

 

近くの幼稚園の子どもたち や 学校からの声が とても気になり 生活に支障がある

とか 毎度毎度のストレスから 体にも異常が とか そうしたことが事件のキッカケであった

のかも ? と いうあたりがニュースになったりしましたが

 

 

 

 

「ともに持ち合う とはいっても 持分が多いのだから

利用する権利にも差があって当然

民法 にだって そういう条文あるでしょう 

コレだけの敷地の一部 それも 年中というわけでも無し

利用することのどこに支障があるの ?」

この発言者たる住人は 数個の専有部(部屋)を持ち なおかつ 各々が そのマンション

を構成している部屋のうち最大級の広さの床面積を持つもの

 

〔各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた

使用をすることができる。〕 <共有物の使用> 249条

 

法学部出身という理事長さんは なかなかの能弁 ? ですが

どちらかというと 暴走気味で 心配 

アッサリと相手の提案を受け入れることには その都度 プライドが絡みつくこと多し 

一対一 の 場合もそうですが  多数人の場になると さらに自己アピール度も

上昇してしまうようです

 

いわゆるリーガルマインドに心配なところがあり まずは とにもかくにも文言重視

という方 です ので

マンションの共同生活での大事なことを説明させていただく場合に

このタイプの方には まず 条文を見てもらうことが有効 

あれこれ情況整理に助力する入り口として マンションの法たる 

区分所有法を眺めてもらいました

 

〔各共有者は、共用部分を その用法に従って 使用することができる。〕

<共用部分の使用> 13条 

 

『 持分に応じた という言葉は登場せず 用法に従って と なっています 

マンションにおける共同利益のとらえ方を考えさせられるような表現になっている

ようですが・・・

いかがでしょう・・・』

 

というようなことで プライドを できる限り尊重して?申しあげてみましたが

肝要なのは 理解していただくこと 

無用なイサカイなど起きてしまわないよう 努めが必要 となります

 

 

目下の実務に直接は関しない法律論争を理事会の場でなすことなどモッテノホカ とは

思いますが 有用な鋭い質問には 理事さんたちのために有効な学習にもなるので

簡潔に話させていただくことがあったりします

いずれ時機をみて ということでマンション関連資格受験準備中という理事さんから

の質問

<分離して処分するとか 処分できないとか そのようなことに

関しての条文が マンションに関する区分所有法とやらに

15条 と  22条 と あると思うのですが なぜ 二箇所に分けてあるのでしょうか ?>

 

≪15条は共用部分の持分の処分のことを述べているのですが 

敷地は

共用部分 では ない

とされているのです

 

専門的過ぎることは避けますが

区分所有法をながめてみてください( 2条4項 ・ 4条2項 )

 

分離処分 ということについて 同様のことではあるのですが

敷地に関してのことについては 建物と土地という重要な箇所の

ことでもあり 22条でもって 別な切り口で述べているとも理解できるのでは

と思いますが≫ 

 

≪自分の部屋に接している庭を 専用使用権の対象にして利用してもらう

ということもありますが・・・

このマンションの敷地は 共有所有地です

共用部分でないとされる敷地を 上屋を載せるための敷地という目的外に 

設営式のビニール製プール置き場として 一部の者の専用目的に使うことは

いかがなことになるのか・・・シッカリ 検討してみましょう≫

 

率直に言わせていただくと 専門書の記述にも オヤッと思える 矛盾するような ? 記述があったりします

   共用部分は、区分所有者全員の共有に属する ( 区分所有法 11条 )

という条文もあるので そのこととの整合性のことなどから 敷地は共用部分でない

という表現になったりするのか・・・

たしかに 敷地は 共有 に属する とは限りませんでしょう

( 敷地利用権の仕組み  所有権 ・ 地上権 ・ 賃借権 ・ 使用借権 )

 

 

(・・・・・専門用語にも なんとも統一性が乏しい というようなものさえ・・ 

共有 なの 準共有 なの ?

敷地については 本来 ? 区分所有者全員に使用する権利がある ?

が 敷地は共用部分ではない ? ?・・・・)

 

もう少し専門性のある詳細な記述が欲しい と思われる箇所に 一級の専門書といえども説明が施されていない 

ということ 多々あり

(もっとも 私の理解力の足りなさが原因であることも おおいに考えられるのですが・・・さらに努めなければ・・)

 

 

敷地の利用に関すること

いろいろな論点が 想起される さまざまなケース

自分の好き嫌いを 些少なりとも基準にしてしまうことなど 顧問としての判断を行う場で モッテノホカ であること 当然

なんらかの後ろ楯となる理論をもたないことには 一歩も進めません

ひとつの案件に いろいろな方面からの質問が続いたりもします

持分が増えれば その保持者の意見も強くなるのかな ? と考える住人さんは 持分の集中

などというあたりの話にまで 興味を示し 進展して欲しく思うのも無理も無い かも ・・・

 

が 

落としどころも 想定していなければなりません

 

例えば 前記の案件では

個人的にではなく 共同の設営としてはどうか ?

水遊びを楽しみにして利用するかもしれない幼児は どれほど住んでいるのか ?

設営期間   設営場所(棟順に輪番とか)  週あたり日数   設営時間(午前・午後 各1時間) 

などの条件を検討することは いかがか ?

あたりからを糸口に 

つまるところ 区分所有法第30条 あたりを糧にして 細則などで なんとか収束(集束)に努める

 

 

 

というようなことで 実務とは を 折々に応じて 

考えながらの 日々であります

 

                              

   (法律論は 概略です ご容赦をください)                    

 

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マンション登記簿

2019-06-20 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

マンション関係の相談 や マンション管理組合を訪問してのセミナー

の場で 住民さん自身の「マンション登記簿」を 参考までに 持参していただくことが

あります

マンション制度というものの理解の一助になることもあるからです

 

 

 

区分所有建物の登記簿に登場の 主なもの

≪マンション全体の建物に関して≫

・(一棟の建物の表示) 

  所在   建物の名称 ( (例) ○○マンション )    構造    階ごとの床面積  

・(敷地権の目的たる土地の表示)

  所在及び地番   地目   地積

 

≪それぞれの所有者の専有部に関して≫

・(専有部分の建物の表示)

 不動産番号  家屋番号   建物の名称((例) 105 )   種類  構造  床面積  原因及びその日付 

・(敷地権の表示)

 敷地権の種類   敷地権の割合((例) 10万分の3512)   原因及びその日付  

 

〔 所 有 者 〕 ← (分譲業者の名前)

 

・権利部(甲区)  (所有権に関する事項)

 順位番号  登記の目的  受付年月日:受付番号  原因   権利者その他の事項

 

住民(所有者)さんの氏名と住所は の文字 のところに 登場します

 

 

 

区分所有建物の登記簿の表題部は 通常のそれと 記載の仕方が大きく違っています

マンションについては 専有部分とそれに対応している敷地権を別々に処分できず

一体化して扱うこととされていること などからです

(詳細を述べると 例外があったりして 解りづらい専門的なことになってしまうので 

一般的な原則的なケースで述べています)

 

 

不動産登記法の一部改正(昭和59年1月1日施行)以前には 一体化に関する規定

(専有部と敷地権は別々に処分しないことにする)はありませんでした

順次 登記簿の改製がなされて ほとんどのマンションでは 一体化していると思われますが

今も 以前のままの登記状態になっているものもあります

 

相談があって 昭和時代のマンションであると 特に まず 敷地関係のことが気になりますので

登記簿を調べることからはじめることが多いです

以前にも述べましたが 『理解しがたい?敷地の権利関係』 に出会い 率直に言うと

手がつけられない ? という思いが先行してしまうものもあったりします

絡み付いている権利関係を ナントカカントカ解きながら の 相談になることもあります

 

 

自分の大切な資産である専有部の 登記簿を眺めたことがない という方が多いです

法務局で だれでも 取得可能です(公に示すための 登記簿制度ですから)

登記簿がお手もとにある方は ジックリと眺めてみることも 有意義であると思われます

 

インターネットなどに 登記の仕組みの説明が載っていたりしますので 参考にしながらでも

 

 

登記簿を持参しあって ユックリと説明させていただきながら話を進めることができると

規約・ルールを大事にすることの大切さも マンションで生活するということの仕組み

共有者であるということ などを 公簿上でも 視覚を持って確認することができ

セミナーの効果にも影響することがありました

 

セミナーなどで 全員が持参でなくとも 参考にして 登記簿を眺めながらお話させていただく方法を 

できる限り採用するようにしています(もっとも セミナーの趣旨に沿う形にてですが)

 

                                                             

 

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内部の者 外部の者

2019-06-16 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

 

『うちの会社にも マンション管理士資格者が在籍してます

ので

顧問として さらにマンション管理士と契約しても

意味がないのでは と 管理業務主任者資格のフロント

さんが言うのですが・・・』

という質問が あったりします

 

 

国は マンション管理運営の適正化推進行政上に登場の当事者として

当然ともいえますが 管理組合 と 管理会社 を想定

そのほかに 国家試験の仕組みをもって 「マンション管理士」制度 をも設けました

 

なぜ 前二者にプラスして マンション管理士を誕生させたのでしょうか

 

 

管理会社は 管理のプロ  マンションに関する知識を豊富に持つ者

かたや マンション住人団体たる管理組合そのものは いわば素人集団 と言い得るでしょう

 

この2者間の間のいろいろなトラブルが発生 

国も眼をつぶっているわけにはいかない情況になり

(なにしろ 法規知識面 設備運用等の面 どれをとっても 圧倒的な技量の差があることは明白

な当事者間の委託契約ということになるので)

・・・そういったことで 管理組合に寄り添う者 が ぜひ必要 

ということで そのような立ち位置に適うものとして 

マンション管理士制度 を設けた

というのが おおよその経緯です

 

 

そこで 

≪・・・管理会社に籍を置くマンション管理士資格者 と 外部のマンション管理士の

性格〔立ち位置〕の差を思っていただくと 二重のマンション管理士活用になって

しまうか否かの答えは出るのでは・・・

一番判りやすいのは 管理会社在籍の つまり管理会社社員たる内部マンション管理士たる者は 

管理組合との管理運営委託契約料のことで

管理組合側に有益な意見を表明することなど まず 想定できませんが

そこらあたりを 役員としても 管理組合としても 考えてみて欲しいのです・・・≫

と答えさせてもらうのが 常 となっています

 

 

なるほど というか 同じ資格者の二重の関与なんぞ 無駄 

そう考えること モットモ ですね

外形は マッタク同じ <マンション管理士> ですものね

 

 

私自身は 管理会社の有効性を否定するものでは ありません

現況に プラス 外部からの風をとり入れることも とても重要なことであると考えます

 

 

外部からの意見を採り入れ利用する仕組みをつくろうとする場合

管理組合会計上では 顧問料とか役員報酬の出費は避けられませんが

私の経験上からは 結果的には まず プラス情況となるのが おおよそのケースだ

と 言えます

 

( 管理会社にとっては ある意味目障りな存在として その特務員?は映るのでしょうが・・・

<私の場合の経験上では むしろ 管理会社にも おおよそは多少のメリットがあったというケース

も ケッコウあります  外部第三者的立場の者の存在が より重要な働きを行い易い ということもあるので> )

 

 

ホームページやブログにも 今日の記事のことあたりのことを載せています

よろしかったら 参考にしてみてください

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ひとりの学習者としても

2019-06-10 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

マンションに関しての実務者となるべく そのための活動を始めてからは 

それまで 主に<区分所有法>を民法の特別法と意識しただけの学習態度

とは ある意味そうとうな違いで より専門的な知識を得るべく 即戦力とするべき参考書籍

を漁りながら 業務と付き合っています

 

あらためて 法の条文にも さらに注意するように心がけています

 

 

 

それにしても   当初から 不思議だなー と思い続けていること

それは・・・

〔 肝心なことは 意外にも区分所有法自体には登場していない と言える 〕

ということ

 

例えば 

・集会(総会) の 出席資格 のこと

・法人格のない管理組合における 役員および機関 に関すること

 

というような 団体というものの基本中の基本のことさえ 法には登場無しである

 

 

(区分所有者の団体)
 
第三条 区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、
 
    この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置く ことが できる
 
    ・・・・・・・
 
 
・・ことが できる(can)・・・ であって   ・・・なければならない(must) ではないのだ
 
 
 
 
 
 
 
【 団 体 】 ということから考えると いつも対比して考えてしまうのは 会社の仕組み
 
これは 出資者がいて その者らに任される者がいて 経済活動を通して社会に影響を与える立場
 
会社法等の膨大な条項による詳細な縛りのうえでの企業行為が許され いろいろな角度からの行動監視も 
 
受忍しなければならない    
 
いわば経済社会における公器 ともとらえられるということで 厳しい眼を向けられての行動に
 
ならざるを得ない ということだと
 
 
 
 
 
マンション管理組合に対する法制 においては 最小限度の強行法規が登場するのみ
 
総資産価値何十億 いや はるかにそれ以上の一等地超高層マンション管理運営のことといえども
 
公法上の干渉は とても 遠慮がち というより 無である といって間違いないであろう情況
 
 
 
 
 
管理組合員は レッキトシタ 所有権所持者の集合体
 
所有権絶対 私的自治の尊重
 
というあたりが 諸々の扱いの違いの理由なのだろうか・・・?
 
 
企業体 と 所有権者団体としての住人団体 との差異・・ 
 
という 前提からの 当然導かれそうな視点は モチロン 勘案しなければならないが
 
それにしても 公的干渉の色合いは異なりすぎている
 
というより 繰り返しになるが 後者へのなんらかの干渉さえ ゼロだ とも言える
 
 
 
 
出資者として 会社営業活動からの利潤を基準としての配当を期待し いわば条件付権利を持つ者の集合体 
 
 
その企業活動を託された者たちへの監視対象となる仕組み
 
 
つまるところ所有権絶対という原則に包れた自己責任住民団体への
 
干渉 
 
ということの配慮の差
 
というあたりのことか・・
 
 
しかし マンションという仕組みも 国民の住環境に多大なる影響を持つ機構として 
 
一種の公器とまでは言えないとしても ある意味 それに準ずる存在である
 
とも言えそう (すくなくとも 大規模マンションなどは)
 
 
 
 
 
 
国としては 「標準管理規約」などをもって 強制を加えない形で助力に努めるという 干渉 ??
 
にとどめるしかないのであろう が
 
なんとも 心もとない手法ではあるな と思えるのだ
 
 
 
『 売り切られてしまえば たとえ 超高層マンションであろうと  その後は 所有者さんたちで
 
管理を・・・
 
素人だけ 玄人がゼロであろうが そういったこととは 関係なく・・・他人がドウノコウノ言えること
 
ではない
 
所有者が所有物を管理運営していくという アタリマエノコト なのだから 』
 
 
 
それが 日本国における マンション政策の原則 なのだろう
 
 
 
 
等価交換などという文字が登場しようも無い 取引対象候補に挙がりにくいような敷地 の
 
築50年60年を過ぎこれまた取引価値ゼロに近い高経年建物の解体 
 
管理組合の解消
 
などの場面に どうにもこうにもお金が足りず 解体費用の捻出など到底無理
 
そこで 初めて 行政の前に “ 周囲からすると住環境に多大なる影響を与える 負の 公器 である ”
 
と認識されざるを得ないような クタクタのほころび姿をさらしての始末のこととなり・・・
 
 
 
 
とは言っても つまるところ 最後に控える たのみ ? の行政といえど 赤字情況増加の世
 
 
 
 
この先に連なり生起されそうな そんなふうな オドロオドロした場面が想起されることさえ
 
なんとも 不気味に思えてしまうのです
 
 
 
極々 少ない行政庁の動きとして 管理運営情況の届出制度
 
管理運営情況の把握に行政の視察があり得る というようなニュースが やっと 
 
聞けるようになってきてはいますが・・・
 
そうしたことの 実効性は やや 疑問符がつくような気がしてしまいます
 
 
対象や要件が あまりに限定的過ぎる ような・・・)
 
 
完全な無干渉よりは まだ マシ  動きが無いよりはマシ  とは言えるでしょうが
 
 
 
 
 
なによりかにより重要なことは 現実の巷にある 管理不全ではないかと疑われるマンションへの
 
まずは実態調査の敢行のこと 
 
であると
 
個人的には 考えています
 
 
 
潜んでいる憂いに できる限り近づくよう努めることの重要さを 認識すべきだと思います
 
 
 
それこそ 
 
安全にも関する住環境のこと 
 
社会的資産 
 
公器というべきこと の ことなのですから 
 
 
                                  
                  
            
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改正情報を注視

2019-06-09 | ◆ 国家試験受験サポート

 

どのような国家試験においても 最新の改正情報は シッカリと注視すべきです

判例にも同様なことが言えますが 

≪改正(あるいは 重要判例がなされた) 即出題 は まず ナイダロウ≫ と

ノンビリはいけません(実務においても モチロン 同様に注意せねばなりませんが)

 

 

 

前年の 管理業務主任者試験の問題です

 

【問31】理事会に関する次の取扱いのうち、標準管理規約によれば、最も適切なも のはどれか。

 

1. 出席が予定されていた理事が急病になったので、理事会の決議によって、その配偶者の出席を認め、

  議決権を代理行使してもらった。

 

 

2. 組合員から、給排水管の改修を伴う浴室の改修工事についての「専有部分修繕等工事申請書」が
   提出されたので、

   理事の過半数の承諾を得て、電磁的方法により承認の決議をした。

 

3. 海外出張のため出席できない理事に対して、理事会の決議によって、議決権行使書により議決権を

   行使してもらった。

 

4. 不正が明らかになった会計担当理事の役職を解くため、入院中で出席できない理事に対して、理事会

   の決議によって、委任状により議決権を行使してもらった。

 

 

 

<標準管理規約によれば>ということで 最近の改正をシッカリ学習した方には 考え込まずに答えが出た

でしょうが

判例の要点を学習済みの方などにとっては 考えすぎて そちらを重要視し過ぎたりし 

ワザワザ<標準管理規約によれば> としていることに必要以上に抗い 手間取った ? のでは 

と 思われます

 

 

受験生さんに限らず 組合員にとっても理事会のあり方を考えるときの 参考になるものと思います

なぜ 最も適切とはいえない のかを考えてみるとよい と思います

 

           

 

標準管理規約の理事会関係のコメント(一部省略)を記してみますので 

参考になさってください

 

① 理事は、総会で選任され、組合員のため、誠実にその職務を遂行するもの とされている。

 このため、理事会には本人が出席して、議論に参加し、議決権を行使することが求められる。

 

 ② したがって、理事の代理出席(議決権の代理行使を含む。以下同じ。)を、 規約において認める旨の

  明文の規定がない場合に認めることは適当でない。

 

③ 「理事に事故があり、理事会に出席できない場合は、その配偶者又は一親等の親族(理事が、

 組合員である法人の職務命令により理事となった者である場合は、法人が推挙する者)に限り、

 代理出席を認める」旨を定める規約 の規定は有効であると解されるが、あくまで、やむを得ない場合の

 代理出席 を認めるものであることに留意が必要である。

 

④ 理事がやむを得ず欠席する場合には、代理出席によるのではなく、事前に議決権行使書又は

  意見を記載した書面を出せるようにすることが考えられる。これを認める場合には、理事会に

  出席できない理事が、あらかじめ通知 された事項について、書面をもって表決することを認める旨を、

  規約の明文の規定 で 定めることが必要である。

 

 

                 ちなみに 答え(最も適切)は  でした 

 

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アレコレ質問・学習

2019-06-06 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

{ マンション管理組合関係の 最近の主な相談の概略を 記してみます }

 

 

 

・ 定期借地権付住宅の種類としての分譲マンションのこと

 

  一般定期借地権として 最短では50年の借地期間の専用部所有者だということ

  所有者ではなく敷地を借りるということなので 一時金として保証金(敷金)とか権利金ということも

  勘案する必要あり

  戸建住宅に対して 権利金の割合が高い場合が多い傾向にあること

  とにもかくにも 通常の敷地共同所有者の場合とは異なるので よりシッカリ 検討すべきこと

 

 

 分離処分可能を公示する登記手続きの有無あたりのこと

 

  分離処分可能規約が設定されていても 区分建物と敷地利用権を分離処分できるということ

  (区分所有法22・32等)を登記記録として公に示すときの手続きは設けられていないこと

  <その理由は 専門的過ぎるので 省略    要するに 登記された敷地権が敷地権でなく

    なった場合の「非敷地権」の登記が法的に設けられているだけなので>

 

  専有部分につき敷地権の登記 敷地利用権につき土地の登記記録に敷地権である旨の登記

  がされた後は 部屋と敷地利用権を分離して処分して 相手方がそのような処分は違反である

  ことを知らなかったとしても 無効(区分所有法 23) であること

 

  分離処分の禁止あたりのことは 1983年改正法で初めて採用されたことなので 以前築の

  中古マンションの購入などの場合は 特に 敷地関係にも注視すること

  登記簿を見ると トンデモナイ権利関係が絡み合って 羅列してあって 情況を把握するにしても 

  現実にはホボ不能に近い というか 処理をどのように進めるべきか モノスゴイエネルギーが必要

  とされるのでは・・・

  というようなマンションもあったりするので 不動産業者等仲介者にも ヨクヨク確認すること

 

  曖昧な理解などでもって購入してしまうようなことは 避けること

 

 

 

 書面投票と書面による決議などのこと

 

  議決権行使書<標準管理規約46条> 

  書面による決議(書面決議・持回り決議)<区分所有法45>

  書面による合意(全員書面合意)<区分所有法45> 

 

 この三者は 各々 異なることであること (詳細省略)

  

  標準管理規約に登場の理事の過半数承認での書面による決議<単棟 53>は 

  特別に簡易な方法を許したもので

  限定的 例外的なもの

  役員として管理組合から委任された立場の者であるので 会議の場に集まって為すべき

  理事会活動の原則を誤解し 

  拡大解釈してこの方式を採用するようなことがあってはいけない ということ

 

   参考:当ブログ 前ページ ・・・<使い勝手抜群の制約無し持ち回り決議方式理事会>・・・

 

 

・ 電子投票や電子議事録ということあたりのこと

 

  総会議事録・理事会議事録を電子方式でというような考えもあろうが メールさえなかなか使い

  こなせない組合員も多い という実情もある

  電子署名ということまで要求される場面もあり さらに検討を重ねてからの採用が妥当と考えられる

 

  (これは まったくのところ 当職独自の 感触からの言 です ご容赦を

  ということで 広くIT化を検討していくことに反対しているということでは ありませんが)

 

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   (概略を記しています ご容赦をお願い申しあげます) 

  

 

 


それぞれの選択 だが

2019-06-03 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

先日 マンション住民さんたちの ある会合に同席したことがありました

多くの発言の中に あらためて “現実は やはり そういったことなのだろうか・・・”

と 思い至ることがあり 複雑な思いをしました

 

『マンションというもの これほどまでにイロイロと制約がともなう住処だとは

考えもしなかった』 

そのように発言なさった方は 意見交換の場で なるほど と ウナヅカサレル知識を披露なさる

穏やかな 良識派的な 実直な シッカリ屋さん と 見うけられる方でした

マンション購入時には さぞかし 念入りに自ら検討し 業者との交渉においても

ジックリ資料をも ほぼ 理解なさってうえで 管理組合の一員になったのだろうな と思わせられる

おそらく 定年後 四 五年 という雰囲気の方でした が・・・ 

 

 

マンションを 〔終の棲家〕と考えるという方が 前回調査時より増えている

というデータが 先日公表された マンション総合調査に 示されていました

 

住環境選択をどのようにするかにおいて どの年代においても まず最大の検討事項は 

「一戸建て持ち家」 「マンション」 「一戸建て賃貸」 「マンション・アパートタイプ賃貸」 

のいずれにするか

ということあたりだと考えられますが

選択の基準は まさしく 各人各様

 

当然といえば当然ですが 

≪これがベスト≫ などと おおよその場面に適用断言できるアドバイスなど 

あり得ない

 

が 諸々の情況を伺って 注意点を 述べることは 可能です

 

 

不動産業を営む方にとっては 重要事項説明などで マンションの特性など 充分説明なさる

のでしょうが どうにも 不可解なケースもあったりして・・・?

すくなくとも 購入者は そのマンションの規約上での重要な制約のことあたりのことは 

絶対的に説明を受ける というか 受けているはず なのですが・・・

 

そうだとすると ≪ これほどまでに制約だらけの住環境に自ら加わったのだから ナントモ 

不注意というか 残念というか・・今からでも マンション知識 学習しようと思っています

輪番で もはや 理事長なんぞになってしまいましたし 終の棲家と考えての購入ですから 

後 20年以上は

過ごすことになるかもしれない住み家ですから ≫ との類の発言は 

そう 多くは出ることはないはず 

なのですが・・・

 

<管理組合 ってなんですか? 参加しなくてもいいのですか ?>

という問いが 相談に頻繁にでるようでは まだまだ マンションという住み場所のことの理解は

なされていないことが多いのだな と 思わざるを得ません

 

どう考えても 不思議なことです

とにもかくにも 誰にとっても おおよそ 人生最大の買い物 のこと なのに・・・

 

 

 

マンション関係知識 たしかに 理解がタイヘンだろうな と 思う点が多くあることは 確かです

 

自信満々の 自称知識満載理事長さんと話していて 

“ 不安を隠しきれない思いをする ”こと

多々あります

そういった方に共通な言は 

≪そんなに悩むほどの専門知識なんぞ このマンションでは 役員にも不用だし 不要ですよ

私が中心となって 執行部がシッカリ こなしていますから

外部専門家 といっても 私どもと どれほどの差がありますかね・・まず 無いでしょう ≫

直言はせずとも そのような雰囲気を モロに 醸し出されます

 

管理会社においても “知っていて 黙認しているのか そもそも フロントが理解していないのか”

ヒヤヒヤ運営も散見

 

規約にはモチロン無い <使い勝手抜群の制約無し持ち回り決議方式理事会>などでの決め事が 

重要事項の場で闊歩したりしていることがあったりします

 

いったん 事が起きて いろいろ調整が必要になったときの 諸々の修羅場を見ている立場の者から

すると そうしたヒヤヒヤモヤモヤ執行部体制 ケッコウ見聞きしました

 

 

あなたの マンション住環境は いかようになっていますか ?

 

いつも言うことですが 

< ナナントナクオカシイナ という言動をみかけたら 規約を一度は確認してください

事が紛れないうちに 手当てが是非必要なこともありますので>

くれぐれも 管理不全状態が進まぬうちに

 

建物の管理不全もおおいに不安ですが 管理運営執行体制の不全にも注視を続けるべきです

 

まずは 現実に 総会に参加してみることも 大切なこと と 思います

 

《自分の そうして 管理組合員全員の資産》 のことであります

それと 周囲の住環境にも関すること でもあります

広くは 社会資産 のこと でもあります

 

 

マンションにおいて 

どのような管理運営がなされているのかを 

シッカリ見つめることは 

住人の責務でもあります

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