おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

〔認定〕マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

アピールを続けます

2019-03-29 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

極論過ぎるだろう との批判もあるかもしれません

が 記すこととします

 

 

国の力も 行政の力も 巷の力も 少子高齢化の急速な進行の下での

この国においては 当てにすることはできません

基本的に自己責任のさらなる徹底化社会が 容赦なく 続くことは

ホボ 間違いない と思われます


行政自体が破産する ということさえ 現実化しているのですから

 

 

100億の総資産ともなり得る超高層マンションといえども

マンション購入者団体(管理組合)の構成員各人が 最終的には責任を負う

約束の下に成り立っています(モチロン 対外的 法的にも)

他に 責任を負う者など 現実に存在しません

要するに 所有権者個々が 責任者です

 

一戸建ての戸主と 根本的なところでは 一所有権者として なんら差異はありません

 

建築許可を受け 建物竣功し売買があって 各々の専有部の所有者が確定し 

その者たちによる

管理運営責任の下で 

所有物が保持されていく

 

たとえ 100万円の一戸建て であろうが 総資産100億のマンションであろうが

事の道理は同じこと

 

 

なんども なんども 同様のことを 機会があるたびに申しあげてきている

つもりですが マンション知識の普及進歩 危うし という感が 未だ強くあります

自省を込めて 記します

 

 
『国家試験であるマンション管理士試験合格者の集まりとして マンション管理士会

というのは 世に どんな貢献ができるのですか? なにができたのでしょう?

いままでのところ なにか 施策としてやってきたこと あったのでしょうか?

行政の我々に対するかかわりかたも 以前住んでいたところとは段違いなのですが

こんなノンビリ雰囲気でいいんですかね 

 

となりのマンション 管理会社も係わっているようですけど いろいろタイヘンなこと

になっているようですよ

なんでも 修繕積立金 あれほどの規模なのに ○○○万円ですって 20年も経っていて

大修繕なんぞ

マダらしいのに どうするんでしょうかね

一時金を集めるとかなんとか 今どき 高齢者が多いマンションで 一時金○○万円

と なんとか抑えたとしても 意見がマトマル と思えますか ?

終の棲家として 今さら手をかけるつもりなどナイ と考えている人たちが多いのに

・・・誰か アドバイスに加わることができる立場の者って いないのですか

マンション管理士さんは どうなんです ? 無償でもだめなんですか

 

そうなんでしょうね 人の物に 勝手に口は出せませんもんネ』 

 

 

結論から先に述べますが これから先 今までとは違ったレベルで マンション管理運営に

関する苦情・訴訟などが増えていくことと思われます

 

築 40年くらいの建物のパーセントがドンドン大きくなっていき 高齢化は進み

問題山積だったものが 一気に 現実化していくだろうと考えられるからです

 

これらのことに関して 自身は 今まで機会を捉えては話をさせてもらってりしましたし

ブログでも 再三 諸々言わせていただきましたが・・・

 

 

 

先を見越して諸々の施策を遂行していた行政もありますが 国内ほとんどの

地区では 最後の拠りどころとならざるを得ないだろう? 行政さえ

本腰になるほどの手はつけていません

 

つくづく思うことは マンション購入後となると管理組合員になってしまってからですので

マンション関連法規法制のことなど 気にも留めない住民がホトンドです

購入時に不動産業者から重要事項説明などあったとしても 説明側も それを

受ける側も どれほどの関心と理解度があってのことでしょう ?

(なかには 真摯に説明する仲介者 案内を乞う購入者もおられるでしょうが・・・)

 

 

某所での情報では 購入時の修繕積立金の5倍近くまでのアップの議案が

ほとんど無知の住民の間で議論されることもなく 管理会社主導で 決められて

しまっている それらが 管理会社系列の工事請負金に流れ

というようなことさえあるのです

修繕時期が早期に過ぎるのでは などとの主張も 立証はタイヘン

そのような場合に 常套として言われるのが

『私有財産の管理は所有者が自己責任で ということ

 行政といえども どこに干渉の権限がありますか?

 訴訟といえど どこに 不手際や妥当性にかけるところがありますか?

 法的にも 規約上からも 不自然不手際な箇所などありませんよ

 いかがです 私どもは 住民さんから依頼されている立場の者

 管理運営の直接の責任者などでは そもそもありませんでしょ

 管理士さんなら そこらあたり ご理解済みでしょ

 

 もっとも いざとなったら 当社としては 撤退 すればすむことですけれど・・』

 

一番相応しいと考えられる行政が主催して 

≪マンションにおける居住について≫ とでも謳って 

マンション購入予定者に

定期的に(せめて 購入前に一回でも)半強制的に参加していただく説明会

など開催すべきでは 

ということさえ 私は考えるのです

 

いくら 私的自由 所有権絶対 の尊重 管理運営に不可侵が前提 とはいえ

すくなくとも 周囲住環境への影響度などのそうとうな差からしても 戸建とマンションとでは

住政策のあり方に合理的範囲での差異があってもいいのでは と思うのです

というより あってしかるべき情況だと思うのです

 

事が 複雑に絡み合うような事態を予防する意味からも 行政の最低限の干渉も

やむを得ないと思うのです

以前から申しあげているように 管理運営状況の定期的な行政への届け

不全マンションへの 最低限の干渉たる状況把握権限の付与さらなる付与 

最低限でも 運営アドバイスの提供に努めること

 

 

自身のホームページにも 

マンション購入時に必要となる様々な知識・マンション関係の法規法制の相談をお受けします 

 ご連絡ください


と書き入れています(個人プロの立場でですが)

 

 

 

『賃貸マンションのときは 管理の苦労なんて全然思ってもみなかったのに
自分のものになった途端 アーダこーだ と・・・
一時金徴収もあり得るなどとは 
妻も私も 考えてもみなかった

あんなに夢見た分譲マンションというものなのに
自分の城を持ったら 逆に 不自由になってしまった みたいな・・・』

 

 

 

 

一マンション管理士として

マンション制度を愛する者として

いろいろ率直に述べました

 

 

基本的な知識を得てから購入する

このことを 大事に守ってスタートしたマンション暮らしならば 

未来はケッコウ見えるはずです

 

 

 

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100年時代

2019-03-25 | ■エッセイコラム・ダイアリー

 

 

 

最近のこと

事務所で依頼者さんとお話させていただいていて

次のような会話になったのでした

『あと数十年も 生活費が必要な日常をおくらなければならないってことですよね

 あらためて それを考えると 不安で不安で・・・

 
 なんといっても ホントウに 人生100年 ということ なのですかね

 なんだか 気付かないうちに 100 という数字が ヌーッ と忍び込んできた
 
 みたいで・・・』 

 

 

そう言えば

行政書士会連合会の一覧式年間暦にも

「人生100年 あなたに寄り添う 行政書士」

という

キャッチフレーズが登場していたりしました

 

 

≪2017年の日本人の平均寿命は女性が87.26歳、男性が81.09歳で、ともに過去最高を更新した 

 ことが、厚生労働省の調査で分かった。≫

 

≪財政均衡期間とは公的年金の財政において、収入と支出のバランスをとる期間のこと。

 現在の財政検証では 

 おおむね100年間を
 
 財政均衡期間としている。≫


上は平均寿命に関しての記事

下は 年金関係の記事

 

 

よく見る数字として  87 歳 や 81 歳 や 100 年間 が登場しています

が 出生率にしても 平均寿命にしても 実はいわば概説的な数字で 単純平均というような

捉え方や説明は 正式な統計上の視点からすると誤解のおそれがある ということも言われては

いますが・・

(詳細は 公的な記事をみてください)

 

 

とにもかくにも 100年 という数字が 氾濫しすぎて 煽り過ぎ 

という感があるような・・・

ナントナク気になったので 記してしまいました

 

想定していたこの世での生活が伸びて さらに伸びて あと何年も生活費の心配 

ということを思うだけでも 当然 

消費意欲は減ることでしょうね

どうしても 貯蓄傾向が強まるでしょう(モチロン 預金に回せる方たちについてはですが)

 

 

 

 

今にして思えば 

年金制度のことを今以上にいろいろアーダ コーダと検証していた頃

財政均衡期間 100年 ということ自体から 人生100年時代ということを

ことさらには

私自身は さほど 想起することができていませんでした が

皆さんはいかがでしたか


政府も マスコミも? そのあたりのことは あまり巷に触れさせないように

していたような・・・ ?

 

 

 

最近 ヤケニ 一斉に ? いろいろな場面で 人生100年 ということを

見聞きするような

気がしています が 

皆さんの感覚では いかがですか

 

だからどうしたの どうするの ということですが

とにもかくにも このあたりのこと 大きな変革のときであることを 今更ながら想起させ

られています  

なにを 此処に到って と 叱られそうですが

 

 

生きとし生けるもの の寿命が長くなることに なんの問題があるのだ

よろこばしいことではないか

ということかもしれませんが

 

イロイロなことを あらためて 考えさせられたものですから

記させていただきました

 

 

『攻めの投資が必要です 
 
 これから 医療費のことだけでも こんなにも心配なことがあるのですよ

 当然 保険も見直さなければイケマセン なんといっても 

 100年時代

 なのですからね』

 

 

どうなのでしょうか


ただ 100 という数字にとらわれ過ぎることには 意識して

注意する必要があると考えます

元気はつらつ だった方が 妙にションボリ顔なのは とても

心配になりました

 

妙に煽り過ぎっぽい 100を殊更前線にたたせるような

セールス類にも 注意しなければ と 身構えてしまいます

 

 

 

 

確定申告時期が過ぎ

定例の報告もの業務がある事務所内での午前中

 

桜並木の下を歩いてみたりできる日を夢想したりしています


 

            

         

 

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危機感

2019-03-24 | ◆ 業 務 エ ッ セ イ

 

 

 

IT技術の 予想もつかないような

驚異の そして 脅威の 進展


ある分野での激変振りは想定外のもの らしい

一例を挙げると 出版関連業界

特に 印刷された文字による知識などの普及を営業目的

の柱としていた分野

文字ではなく 情報そのものを直接インターネットなどで

取得できる時代になってしまい

活字集合体として情報を売っていた企業は大打撃


もっと具体的に一例を挙げると

各種許認可申請書式 解説 等の業務を主体にしていた

出版社ならびにその関連企業



書式はダウンロードで

解説は各種のホームページからの情報で

ほとんど O・Kというものも多し

当然?書籍購買数は 減


嘆いている社員さんを 励ます言葉もなく

われわれにとっても 危機感を覚える状況です

ある意味





最終的には 提供手段についての優劣もあるが

その者が保有している 知識・総合力そのものの価値

だけが

クライアントの依頼の判断基準になる という感じ


そのような表現がピッタリとは言えずとも

当たっているかな・・・



もっとも このことは 以前から当然至極の理論であるような

そのような見方もできますが



今扱っているある分野の業務をしながら

とてつもない変化の時代であるような


そうではなく 芯の部分は それほどの変わりようではない

とも言えそうな・・・





でも これだけは 言えそう

シッカリと時代をそして流れを見つめ

できる限り 揺らがなくともよい自分を創り続けていくしかない






極簡単に 雑感を記しました


               
                 

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(憂慮と悪夢の連鎖)

2019-03-24 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

2016.3.19ブログ

ほぼ 三年前のブログを 手を入れずそのまま 

文字を大きくして 載させていただきました

 

 

 

硬すぎる表現だとは思いながら

心が どうしても そのような口調で というものだから

そのまま記し 頒布してしまったのだが・・・

そのものをブログでも訴えたかったので

お許しください

 

 

【 当然のことであるが、マンション住人の生活の本拠たる

 個々の部屋も

 共有物たる躯体も、

 公的財産ではない。

 ゆえに、その管理は私有財産所有者自体が為していくことが

 大前提たる公理。

 

 ではあるが、トータルすると莫大な規模になる資産の管理を、

 本来的に素人集団が遂行していく仕組みであることに

 なんら干渉無用・私的自治尊重原則を侵してまでの干渉不許

 を貫くことが、住政策を国家規模として捉えてみたとき、

 妥当なシステムと言えるものなのであろうか?

 

 周辺地住環境への影響力(場合によっては管理不全に拠る

 諸々の不都合、物理的な重度の危害さえ想定されること

 ありともいえよう  なのに・・)

 を 思うとき、そこには、戸建住宅に対するものとは

 趣旨の異なる、

 相応の関与の仕方があってしかるべきではないのか? 】

 

 

 

昨今 なにかにと話題に上ること多しの

空き家問題

管理不全住宅の増加による 近隣の環境悪化・防災施策

への影響 等々

のことが耳目に触れるたび

『・・・近隣を圧倒する 

あの 老朽化プラス管理不全急進行中の

マンション群は

どんなふうに 生きながらえていくのだろう・・・』

と ここ数年 特に 思ってしまうのです

 

 

某県の住環境関係担当を訪ねたときの

“ マンション管理会社というのは どのようなことを

どのような立場でしている企業なのですか ?

マンション管理士さん? とは どういう立場というか

位置にあるべき・・・かたなのですか? ”

という問いに 重要ポストにいる役人さんさえ という

すくなからず 落胆を感じてしまったので

おおよそ 行政の熱のあり方を感じとることが

できます(当然?のごとく 地域差による熱の多寡は 驚くほど

もっとも マンション密集地では 後付けであったとしても

事がありそうな背景には さすがに 公も動き出す必要に

迫られますでしょう が・・・?)

 

そもそも 私のようなマンション管理士という国家資格を設けた

きっかけというか 趣旨・目的こそ 現状の危惧を すこしは

気配を感じたからこそ 国として創設に至ったものではなか

ったの? そういうことでは なかったのでしょうか??

 

 

 

管理会社もなく 乏しい知識の高齢役員が 

いくら老朽化進行のとはいえ 足し算すると 数億にもなる

資産の管理を 

茶飲み仲好しメンバー町内会の数万円の年度会計報告を

暇つぶしにしているような感覚で 長い年月 会議記録も

ほとんど無いような状態で 運営などという表現がし辛いまま

続けてきている ・・・

(誤解があっては無念なので 念のため申し添えますが 
管理会社が加わっているなら安心
高齢だと役員不適
資産の多寡が危惧の判断基準
町内会を軽視してよい
というわけでは けっしてありません)

 

 

修繕積立金など 当然のごとく ほぼ 無関心

というか ほぼ無知ゆえ 危うさと惧れを感じとっていない

その預金口座の 住人数との比較での想定金額での

数字の桁が二つも足りない状況での終末を思うと

給排水設備機能不全 というより 機能麻痺

外壁屋上防水不全度 限界レベル

なにより 身の危険を感じる

震度5ほどでの崩壊さえ 想定できないわけではない

レベル

生活の本拠という場の維持不能

住替え可能な住人は 各々の才覚で 判断し 

なんとかあきらめの 管理組合総会の議案書を眺めた

ことさえなかった自分を叱咤しての決断で引越し作業

しかし

そのようなことを実行することが許されざる者は ・・・

どうしていたらいいのだろう・・

空き家がたくさんあるのだから サッサと住替えて

でも 高齢の私が一人で住めるところのあつらえは

意外に 苦労

売れないマンションの空き家の管理費を払う義務にも

追っかけ続けられるし 固定資産税もかかり続けるし・・・

二重生活なんて 無理もいいところ

なによりかにより 一歩踏み出す エネルギーなんて

いまさら・・・どこにあるやら・・・

 

そうこうしているうちに 躯体の崩れの兆候の散見が

 

解体費用工面など 遠い夢物語で調達可能かもしれない? 

戯言

どうにもこうにもならぬうちに 外壁の欠片落下の連続

 

近隣の いや たまたまの隣県の通行人が負傷 一人は重症

行政も さすがに 近隣住民からの怒声 そうして 前面公道

への通行妨害というか危害まで現実化となったところで 

最後の手段 行政強制・即時強制にて 

マンション取り壊し

【・・・なんと 数人は どうにもならぬ事情から 生活の場として

居続けるしかなく ということで 現住していたが

今も 作業場で 声高に 叫んでいて・・

即時強制的? に という仕組みを 理解するなど 

とうていできない かもしれない・・・・・】

費用徴収は ? 

求償 ? ・・・・(底地関係は どんなふうになっているやら・・

最低条件として 住人の共有地であってほしいが

なにしろ 約半世紀前築のマンションなんぞには 

上屋関係人外の しかも 正体不明の?

法人が絡んだ 数人の権利関係者がかかわっているような 

継ぎ接ぎの数筆の地主連からの借用物だったりするのが

あるのだから)

 

夢にまで 出てくることさえある

仮想空間 とは とても言って済ますわけにはいかない

現実あり得る空間 での物語り

 

これらに関した業務で 

数日後には 

某マンションさんとの 

最初の真剣勝負の幕明け

をひかえている

土曜日の弱い雨の春の日

 

 

私は つけかえたばかりの蛍光灯の妙に明る過ぎる事務所で

本心を言うとウイスキー というか バーボンを舐めりながら

というわけにはいかないので

せめて コーヒーをいただきながら 

1950年代のJAZZと

本日は 伊東ゆかりさんのボーイ・ハント と 渚のデイトと

ハイファイセットの フィーリングと

ちあきなおみさんと 大橋純子さんと 八神純子さんを

聴きながら 

専門書とニラメッコしながら 

缶詰めになっている

のです

 

せめて 北斗星でも ながめさせてもらおうっと                            

             

               また お借りします(よろしくお願いします

                                    スミマセン) 

                         (北海道 うちうら湾?にての図)    

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思いを現実にするための格闘

2019-03-23 | ◆ 国家試験受験サポート

 

 

『こんな私でも 挑戦は可能でしょうか・・・』

 

受験の相談を受けたので そのかたには 一行ものの リンクを示させていただきました

こんな具合のものとの格闘ですよ  いかがですか と 一言添えて

 

(相談者のかたを 常に一様の対応で迎えさせていただくわけではありませんが)

 

安易な案内はできない というより為すべきでないと考えているので

率直な応対を心がけています

 

 

≪ 健康保険 という制度は どのような方たちを対象に どのような給付をする
  ために設けられているのですか ? 
  この制度のことについて どのようなことでもいいので 説明してみてください ≫

 

 

『 一つの方向からの説明になりますが おおよその国家試験は このような類の 条項との闘い

が おおよその内実といえるものです

これは あなたの目指す社会保険労務士試験に関しての ホンノ 一部分の法律条文ですが 

いかがですか 』

 

https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=211AC0000000070#2

1~3条 

たった3個の条文の中に 重要な言葉が ワンサカ と 詰まっています

 

 

 

 

条文だけでの学習 あるいはそれをほぐして解説文章としたものとの格闘

そういったものに付き合い

勉めているうちに 次第に慣れ親しみ 

いつか学習が習慣に

というレベルに辿り着けるか否かが 受験生活でのターニングポイントです

苦痛の途に煩わされはじめるか・・・ わずかでも親しみが続くか

 

学習手法もサマザマですが やはり 重要なポイントになることは あるだろう と 思われます

 

 

〔率直に言わせていただくと 

出題者としては 法文そのままの出題 という型が 

出題ミスを避ける手法としては

一番安全策だ と 考えていると思われます

 

ただし 受験者としては 漫然と条文頼み というわけにもいきません

(もっとも 法・条文の理解自体 タイヘンな作業ですが)

それらあたりのことに対する 力添えをさせていただくことが 国家試験等資格塾講師 

としての 私の務めです

                   

                       

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繰り返し さらにアピール

2019-03-22 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

 

今朝 私のできる唯一の家事? であるゴミ出しをして

帰り道(といっても 200メートルほどしかありませんが)ジョギングを

したら 

“大気に ホンモノの春の感じあり” と 覚え チョッピリ 浮き浮きしてしまいました



まだまだ 春が遠いところでお暮らしの方たちには 浮かれすぎでしょう と

注意されそうなことかもしれませんが・・・

 

 

 

マンション管理運営の相談を受ける場合

できる限り [管理組合の法人化]を勧めるようにしています

増加しているとは聞いていますが 実感としては 

マダ マダ

 

 

以前から述べさせていただいていますが 

メリットとして

・第三者からも内部からも 組織の姿かたちが見え易くなる

 (標準管理規約に基づくとされていても内実は各々の独自のスタイル

  での管理運営が多いのだが 法人化によって ほぼ定型基準のもので

  管理運営・取引できるという安心・安定感を得られる)

・管理組合名義の銀行口座を持てる

・管理組合名義の所有権名義等登記も可能になる

・法人が当事者 なので契約がし易い(大規模修繕時などの融資を受け易くなる)

・法人が当事者 なので訴訟がし易い(滞納回収訴訟での当事者適格などで悩まなくて済む)

・「共同代表」という手法も 法律上の明文で可能となる 

 などなど

 

 

 

『法人化すると 組合員個々人に法的な責任が発生してしまう』 などとの意見が

ときどきありますが

法人化しようがしまいが

いわゆる 工作物責任(外壁落下など) や 代表者の取引行為に関しての組合員の責任

(理事長の為した建物修理依頼の契約上の責任などに関し)は 各々の住民(専有部分の所有者)

が それぞれの団体の法的な性格からの責任のあり様からしての 責任を追求されることです

 

デメリットとして

そもそも手間がかかる と いわれたりしますが

もともと 管理組合としての団体は存在して それを法人化

ということ なので 新たに団体を設立というゼロからのスタートではありませんから 

さほどの手間はかかりません

行政庁の許可も不要です

登記費用がかかる などとの声もあがったりしますが

設立時も 役員変更時も 登録免許税はかかりません

2~3年ごとの変更登記も 定型的な作業であり 資格業者に依頼するほどの

ことでもありません

アドバイスを受けたり 学習したり 法務局で案内を受けたりすることで 対応可能なことです



通常 法人設立などというと 定款認証を要し 公証人費用も発生となったりしますが

そのようなことはなく 規約改正自体は 法的には設立登記には要求されていません

(もっとも 規約改正も並行して進めることでしょうが・・・)


法人住民税は 減免の申請を検討すべき

仮に課せられたとしても 一戸あたりの負担を思ってみてください

 

総じて デメリットといわれるものとメリットを比して 考えてみていただけると

おおよそ 法人化の有意義さを ほぼ理解できるのでは と 考えます

 

 

第六節 管理組合法人

 

(成立等)
第四十七条 第三条に規定する団体は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で
 法人となる旨並びにその名称及び事務所を定め、かつ、その主たる事務所の所在地において
 登記をすることによつて

 法人となる。
 
5 管理組合法人の成立前の集会の決議、規約及び管理者の職務の範囲内の行為は、管理組合法人につき
  効力を生ずる。
6 管理組合法人は、その事務に関し、区分所有者を代理する。
8 管理組合法人は、規約又は集会の決議により、その事務(第六項後段に規定する事項を含む。)に関し、
  区分所有者のために、 
  原告又は被告となることができる。

 

 

 

(区分所有者の責任)

 

第五十三条 管理組合法人の財産をもつてその債務を完済することができないときは、区分所有者は、
 第十四条に定める割合と同一の割合で、その債務の弁済の責めに任ずる。 
 ただし、第二十九条第一項ただし書に規定する負担の割合が定められているときは、その割合による。

 

<区分所有法 抜粋> 
 
 
 
 
最後に 法人化における最大のメリットは 
 
≪法人化することによって 管理運営のあり方への住民意識が変わる
 キッカケになるだろう
 法的な組織の一員なのだ ということが より明確になることで≫ 

ということです

 

 

 

登記をし法人となり 公簿にシンプルに登載され 内外に 組織を視覚でも確かめてもらえ

ることとなります

 

機会がありましたなら 住民間で検討し 総会などで意見を出してみることに 賛成です

 

                     

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先入(潜入?)観念

2019-03-20 | ◆ 業 務 エ ッ セ イ

 

 

 

(以前にも ホボ 似たようなことがありましたが・・・)

 

先日 依頼に関する電話あり

『事務所はドチラなのか』 とのこと
.

.

.

『 笠間です 』

              “・・・・”

『 笠間稲荷の笠間ですが 』

               
              “・・・・”
『 茨城の 』

              “・・・イ バ ラ キ ノ・・・ですか ”

『 茨城の笠間です 』
 
              “・・・イ バ ラ キ ノ・・・カ サ マ・・・”


このあと数回 わが仕事場の確認に関し問答あり


この方には とてもすまないことをしてしまい

何度もお詫びしました



不手際の理由

私の先入観念

その一  この方は近隣の方 か 同県か

      少なくとも関東の方あたり と なぜか 思ってしまった

その二  この方の声からして 少なくとも60歳くらいかな

      (であれば 水戸黄門とか笠間のお稲荷さん

      とかは知っているかな)ぐらいの感覚でのスタートになり

その三  関西に茨木市があること ウッカリしていて注意を怠った

その四  とても おとなしい方で 会話は どちらかというと

     苦手で 好きではない ?方だった ということへの 意を尽くせなかった

その五  いろいろな事情というものがあり しかも
 
     インターネットで私を知っていただいたケースでは

     特に?

     北海道であれ沖縄であれ何所からでも

     個々の独特の特殊な依頼があり得るということを

     ハッキリとは意識していなかった

     (自らそのようなアピール手法をホームページでも採っていながら)
 


この方は 

あまり他人に言えない相談事(同じフロアーのマンション住人の言動のこと)を
 
できるだけ知られること無く
 
できる限り遠くの
 
面識の無い 開扉可能な相手に

コッソリと 話してみたかった ? タブン ?

しかも 確認には確認を要する性格で・・・

遠慮がちに さらに遠慮がちに・・・・ 


(それにしても 関西訛り とでもいうもの

 独特の言葉の綾とかが マッタク感じられなかったけれど・・?)

 

 

音だけでの 視覚をともなわない 会話
 
相手の様子をホボうかがえない会話は 特に

勘違い ありますね

それと 会話のスピード

おおいに気をつけねばと 反省しました

とにかく 申し訳ないくらい 相手を気遣うかたでした




このことに やや関連して想起されたこと・・・

 

先輩や同輩には注意しづらいが

相手は新人だから 年若だし 自分のほうが大先輩だから

この手の相手は言いやすいから 

 
ハッキリとはしないものでも大義名分らしきものがあるから

味方の者が大勢居るから

 
反論はまず無いだろうなどと

相手を見て態度を選ぶような対応は

大嫌い


それとの比較で

おとなしくて 自分の権利を必要以上に控えるような振る舞いの方には

余計にすまない対応をしてしまったと

自責の念に打たれることが多々あります


自分の つたない説明で 少しでも心が片付いたのか

どうか
 
あの方の 本当に遠慮がちな


(もっともっと納得いくまで聞き続けてくれればと思うのに

そういう方にかぎって)
 
とても相手を思いすぎるというか 優しすぎるというか
 
悲しいぐらいの謙虚さ



結論


謙虚な方には それ以上の謙虚さに勉めねば
 
曖昧な情報で 先々を勝手に読みすぎることなく

謙虚に モチロン正確に

肝に銘じて 行動するようにいたしたいと思います



どうなることやら などと言っていないで 

シッカリとした 核心に触れる回答をしなければいけない

『依頼者が 真に求めているところの相談の実相は 何処にあるのか・・・』

 

謙虚すぎる方の その謙虚さに甘えてしまうような対応であっては

モチロン いけない

先入観念で 走ってしまっても 絶対にいけない

 

個々の相談を受け それに 一番相応しい個々の対応に務める

難しいものだなー

 

まだまだ 修行途中の日々

 

 



(今日のブログは 感情論ムラムラの 超個人的
   反省ものとでもいうべき記事  ゴメンナサイ)

  

 


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言葉の意味

2019-03-15 | ■エッセイコラム・ダイアリー

 

 

行政書士として 支部主催の無料相談会担当員として 名を連ねさせて

いただいてきましたが

最後の担当を終えさせていただきました

 

(マンション管理士としての (一社)茨城県マンション管理士会としての

無料相談会では もう少々 ? 任務続行ですが)

 

 

無料相談の他 事務所での相談などもありますが

行政書士業務関係で圧倒的に多い相談は 遺言・相続関係

なのですが 近頃は妙に? 珍しいもの も 並びます

 

・退職後を見通し生涯現役希望者に相応しい国家資格試験選択のこと

・法定相続情報証明制度のこと

・行政訴訟についての法規法制のこと

・委任契約当事者間のアレコレ

・相続時精算課税のこと

・不在者財産管理人のこと と 後見人のこと と 相続財産管理人のこと

・認知症の方のための施設の 利用知識

 

許認可申請と違って

相談業務は 単発的なものが多く 

一件一件 説明が済むと 多少空き時間が出来

本日は 小津監督の 「小早川家の秋」を 合間に観させていただいた

 

映画のなかに 原節子さんの『・・・品行は直せても品性は直らないもの・・』

というセリフが登場   

・・・妙に ドスン と  心に響いて・・・

 

小津監督の言葉に

≪ 人間はすこしくらい品行は悪くてもよいが、品性は良くなければいけないよ。 ≫

というのがあるらしい

 

 

品性 と 品行 という言葉を いろいろ調べたりしてしまった

おおよそ 意味は思っていたとおりだったが・・・ 

 

 

自分のこれまでの人生の中での

さまざまな場面での さまざまな人の立ち振る舞いを偲んでみて


そうして 今の巷を思いながら・・

 

 

特に 品性 ということを 少し長い間 考えてみたりしていました

         自分のことは棚に上げながら・・・ 

 

 

 (品性というところでは ほぼ申し分がないのだろうけれど・・・

 どうも 好きだとは 言いきれなくて・・・)

 

 好きと嫌い ということには なんとも不思議な色やら形があるように思えて・・・

 

 

人の思いとやら 

なんとも愛おしい と

 

                         


住民ではなくて運営するには?

2019-03-13 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

 今後 

住民の高齢化での役員のなり手不足 や 建物・設備の老朽化のスピードがあがるが

修理するにも資金的に問題を抱えての管理組合が増加していくので その対応は ?

というようなことから いわゆる 第三者管理 外部専門家による管理 というものも 

今までより より多く 巷に 浮き出てくる だろうし

登場し続けていく ? というような予想が より多く 意見として

出てきはじめているようです

 

住人以外の者が管理に係わるために 参加していく

とは言っても

世にあるマンションすべてが 国で 参考に と 推奨している「標準管理規約」

に基づいて管理運営されているというわけではありません

ルールは ある意味 さまざま

 

住んでいない者が 運営に加わる ということですから 

どんなルールで

なされてきたのか

まず シッカリと見定めなくてはいけません

 

 

国が勧めるルールが登場するそうとう前から既にあったマンションもありますし

この「標準管理規約」以前に 模範とされていた古い型の

規約(マンションで基本となる約束事)

に 未だに 依拠して管理されているマンションも タクサン あります

 

そもそも 規約 という大切なものを 持っていない

などという管理組合さえ あります

 

 

 

以前にも少々記しましたが

仕事の関係上 いろいろな組織に関与させて頂くことが多く

その折に『似てるようで 微妙にちがうなー』と ハッとさせられたり

先入観念はよくない ルールを確かめ ジックリみつめながらの関与に

徹しなければ と 己に言い聞かせたり・・・

物事を決めていくためのルールの 色合い や デザインは さまざま


というわけで 組織論 というか
 
どういう形で どのように流れて ものごとが組織内で固まっていくのか 

ということに
 
とても関心があります

(というか 組織に関与するには自身理解をせざるを得ない

 

 理解しない状態で 関与するなど 怖ろしくて係われません

 行動していく折々に 依頼者さんからも説明を求められること多し 

 ということで)


 

 

自身 組織論(硬い表現でスミマセン)というようなことに強い関心がある理由は

仕事上(マンション管理組合の法)(公法人の法)(営利法人としての各種会社などの法)

(一般法人法)などなど

いろいろなタイプの型の組織の人々との会話に 

各々 独特の物事の決めようの苦労が うかがえるからかもしれません





 
“なんで そんな細かいことまで 知識を整理しなければならないの 

実際 そのあたりが問題になることがあるの?”

という疑問をなげかけられることがあったりするのですが

細かい調べものが多いのは マンション関係業務も同様 



ごく簡潔に説明させて頂くと マンション住人の方たちの理解の下で管理組合法人 

としてスッキリとした?形態で運営なさっている団体では

それなりに 組織の部分にも法律も強行法的に入り込んで整えられる

(例えば 区分所有法49条
  
1.管理組合法人には、理事を置かなければならない。

2.理事が数人ある場合において、規約に別段の定めがないときは、管理組合法人の事務は、

  理事の過半数で決する

3.理事は、管理組合法人を代表する

4.理事が数人あるときは、各自管理組合法人を代表する。)

 決する  代表する


という文言 登場しています

 

法人化されていないマンションさんでは まず 

その正体を

見極めなくてはならない という作業が 

関与の第一関門としてあります



 

 

マンション主催の夏祭り子供大会でのジュースを届けてもらい

お店に後払いを頼むと
 
“ 請求書の宛名は ○○さんでいいですよね

カタイこというようだけど 後でガタガタしたくないんで

あなたが買主ということでお願いします

ケッコウあるんですよ あのマンション 法人じゃないんだから

幽霊団体に売るようなもんだヨ って 忠告されたことあるんですよ

まあ 飲み物代くらいのことで済むんならいいけど

ケッコウな規模の修理代なんぞアヤフヤになって大変だった とか

 

確認しなかった方も不注意だったけど “俺 役員だから 間違いないよ”

という言葉だけで動いたのが いけなかったって 反省してましたよ

その工事業者さん  

そういったこと あり得ない事じゃないなって それ以来 うちも 注意して

いるんです ”



どのような決めごとのあるマンションさんなのか

組合的なのか 法人化はされてないけれど いわゆる権利能力なき社団的なのか 

ほとんどのことが全員集会で決められているような形なのか 

暗黙の了解や明文で 

一戸一票 部屋の大きさ関係無しでの 議決なのか

とにかく 一人の持つ専有部の数が 基準の議決数になるのか

部屋の広さ(複数の専有部ならその合計)での 割合徹底の議決数なのか

成立の定足数 議決のための定足数は 半数なのか過半数なのか

とにかく どんなルールで おおよそ なんとかやってきたのかな ?

これからも その決まりで 運営が続くのか ? 

慣行というものが 大きな威力をもっていたり・・・

 

繰り返しますが

標準管理規約の採用を促すという手法によって おおよそ

ある程度運営ルールの標準化が拡大されてきてはいますが

基本的には 大元の仕組みの検証からスタートしなければなりません


いわゆる 既成の約束事で成り立つマンション として今まできていても

こと 建物設備の減損からの修理などの問題が発生すると
 
“その管理費規約とやらは いつ どこで どういう流れで
 
誰が 
作成したものなの 何時出来上がったものなの ?”

というような 争いごとに登場する常套セリフの出番もあり得るのです





一般法人法の76条に社団法人につき

1.理事は、定款に別段の定めがある場合を除き、一般社団法人の業務を執行する。

2.理事が二人以上ある場合には、一般社団法人の業務は、定款に別段の定めがある

  場合を除き、理事の過半数をもって決定する

77条に

1.理事は、一般社団法人を代表する。

2.原則、二人以上いても 理事は各自、一般社団法人を代表する。

とされています
 



会社法では 選択肢は多いのですが ほぼ強行法的に組織や執行方法などの

細部についても 多くの法的な関与がなされています

例えば

348条

1.取締役は、定款に別段の定めがある場合を除き、株式会社の業務を執行する。

2.取締役が二人以上ある場合には、株式会社の業務は、定款に別段の定めがある場合を

   除き、取締役の過半数をもって決定する。

362条

1.取締役会は、すべての取締役で組織する。

2.取締役会は、次に掲げる職務を行う。

 一 取締役設置会社の業務執行の決定

3.取締役会は、取締役の中から代表取締役を選定しなければならない。





法人法76条3項では重大事は各理事個人に委任できないようにし

会社法348条3項・362条4項でも 同様の規定を置いています




概して言うと

多くの債権者 出資者に影響を与える会社組織などでは

組織機関に多くの強行規定を設け

(そのなかでもできる限り選択肢を増やしてはいるが)

営利行為が比較的少ないけれど 同様に監視体制が必要な団体にも 

同様にしばりをかけるが

区分所有団体(マンション管理組合)など いわば部分社会のような存在で

さほど対第三者との法的な関係が少ないところには

法人化した段階で 縛りをかけ ここで登記で公示させる仕組みをとって

対第三者関係を より明確にするという手段を

用いているのかな と 思われたりします



 

というわけで 何が言いたくての今日の記事か

というと

最近のマンションは おおよそ 姿かたちが見え 

やや安心して仕事上の会話も進む けれど

歴史のあるマンションさんなんかでは その帽子をとりマスクをはずして

お顔までたどり着いて正体に辿り着くのがタイヘンだったり で

契約の当事者として 署名する者をハッキリさせるのも困難な相談事例

があったりして 

 

 

“ あの業者さんに 工事請負頼んだの ?

  誰が どこで 

  どのように決められて 誰が サインしたの

  そもそも サインできる者は誰なの 

ということも・・

 

規範が様々で 形が見えずらい という理由から

いろいろ あり得るのが マンション管理組合 というもの

でもあるのです

 

 

 

 

それにしても鋭い質問が多い

学習意欲にあふれる住民さんも 居られるし

  

 

時間もタクサン持てて 勉強意欲に燃える悠々自適高年齢者の方も

ケッコウ 居られます

 

女性の方の役員立候補も これから増えていきそう ?

重要部分に 鋭い 即実利的なものを目指す発言は 男性よりも多いのでは

というような感もあります が・・・?

 

 


“ 実際のところ わたしのところのマンションの運営は

どのようになされるのですか

執行と 執行を決めることと 代表してイロイロ 外部と交渉

することとは 異なることなんでしょう? ”

 

さまざまな 考え・年齢・生き方・終の棲家の捉え方などなどなどに彩られた

マンション生活ですから

こういった類の質問が 設備の改修の可否・管理費等の値上げなどの場面で多くなるのも

理解でき ついつい 細かいこと?に 眼がいってしまうのです





【業務執行と代表

業務執行は、機関の行為が組織の行為と認められるという面からみたものであり、

代表は機関が組織の名前で第三者とした行為の効果が組織に帰属するという

面からみたもの。

業務執行には、内部的な行為もあり、その場合には代表は問題にならないが、

対外的な業務執行は代表の面をあわせ有する。

 

つまり代表は対外的な業務執行である。】



[業務執行・代表機関

代表取締役(委員会設置会社以外の会社)

会社代表行為は対外的な業務執行である。

 

会社機関の行為を、会社の事務処理の面からみたものが業務執行であり、

会社と第三者との間の法律関係の発生の面からみたものが代表行為である。

 

なお、取締役会の決議によって、代表取締役以外の取締役を業務執行取締役として、

代表権のない内部的な業務執行権限を与えることができる(363Ⅰ②]

 




青と緑で記しましたが

尊敬する二人の商法学者さんの言葉

簡単そうで 私には手強過ぎ 何度も何度も繰り返してみます



 

そんなレベルでの 突っ込みなんぞ マンション理事会で

普通あり得ますか ?

 

 あり得た のです

『執行を決定する ということと 執行する とは異なりますよね ? 』

 

 
鋭いなー と 感心していればいい ということで顧問業務が済むわけはなく

 

相談を受け 助言・指導して 管理運営を援助するのが 役目

 

なので 相談には 理解を得ていただくまで 応え 説明しなければいけません

 

 

 

 

 

事が起きるまでの 平穏なマンション管理運営も 

一旦事が起こると

互いにルール違反指摘の 合戦場 と 化してしまいます

 

まるで想定外の世界に まずは なります

 

 

 

 

 

組織論など 気にしないで済むに越したことはない

のですが 

経験上 なごやかで大雑把よりは どちらかというと細かいぐらい注視

しながらの管理運営が大事 

と 

自身 思っています

すこしでも 後悔のないように・・・

 

 

 (法関係は 概説として記しています おおよその原則論で記しています)

           

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本番用と予行用の脚本

2019-03-12 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

 

相談を受けていて 桁外れの出費項目を眼にすることがある

もっとも 費用基準の目盛りは コンサルタントを仕事に

している者の間でも 各々 考え方に違いがあるだろうが

それにしても・・・

 

一例として

長期修繕計画見直し時の 建物・設備診断のこと

 

一概に 診断 といっても 目的が異なるものもあり

築 7年後での 長期修繕計画の見直しのための診断 もあり得るだろうし

築24年後での 大規模修繕の本番工事費用査定のための それもあるだろう

 

そもそも 診断までは要しない 計画変更のケースもある

 

例えば 15年先の大規模修繕を想定しての修繕計画の見直しのための診断の

大きな目的は その時点での建物・設備の様子からはじき出せ得る工事等費用の

数字を基に 修繕積立金のあり方をも検討をするためであろう

あくまで その時点での 参考資料に基づいての 予想

 

本番の大規模修繕前の診断とは 費用対効果の点からして 精度にある程度の

密度の差があっても 可と 私は考えている

繰り返すが 

本番用の診断 と 予行用の診断は 

異なるものだから

 

誰もが考え得ることだが

人件費 ・ 資材費 ・ 設備改修の基準 ・ 住民の意向 ・ デフレ傾向インフレ傾向

などなどに どれひとつ確約されていて不変である項目など 無いと言ってよい

本番時 と 予行時 とは いろいろな意味でのズレを避けられないだろう

 

ということで 

『長期修繕計画を頼んだら 片や ○○万円  一方 ○○○万円 

場合によっては ○万円・・・

桁が違いすぎるのですが どういうわけで こんなに違う数字が登場したりする

のでしょう ? 』

 

管理組合の皆さん 特に 役員さん

目的と手法を考えて 費用対効果をも考えて

一概に精度の高いものがベストなどとの固定観念を持たずに行動するべきだ

と 私は思っています

 

長期修繕計画の見直し相談でのお話を伺いながら マンションの規模などから

しても どういう経緯で どういった目的で これほどまでの経費をかけてまで

の診断が必要だったのか 理解に苦しむことがあります

もっとも  『計画変更の資料としたいので ジックリ 細かい診断を』

というような 概略しか依頼の向きを聞いていないとすると 

経費はいくらかかっても

と 依頼された側は判断したのでしょうから 

責められない ような気もしますが

もしもマンション管理運営にそれなりの知識をもっているはず という者であったと

すると 診断レベルについて アドバイスすべきことがあったでは と 

首を傾げざるを得ないケースもあります

 

 

長期修繕計画ソフト などで それほどエネルギーを使わずに作業が終わりそうな

こともあるので 何百万円もかけたような長期修繕計画見直しを知って 複雑な

思いをすることがあり このブログとなりました

 

 

・・・築後年数 ・ 修繕周期 ・ 耐用年数 などなどのことからして・・・

まさか 診断無しでの計画見直しアドバイス費用が こんな大きな額になるとは思えない

そもそも 診断が必要な場合だったのだろうか ?

管理会社は ? 関与していないのだろうか・・・

 

 

“こんなときに 相談してほしいものだなー    

知識があれば ビックリするような費用で管理組合の財産を減らすことなどなく

済んだものを・・・”

 

一介のプロとしては

そのような気持ちを 抑えることができずに その相談の場を去ることになり 

残念な思いを引きずったりするのです

            

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