おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

〔認定〕マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

コメント も タイセツ

2019-09-30 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

 

標準管理規約 の コメントも とても重要なものだと思います

実務者にとっても 受験者にとっても

 

受験者の方は “ マンション政策関与者は なぜ コメントに その

文言を載せたのか 載せる必要があったのか ”

を思いつつ ジックリ 読んで ?マークが付くようなら ジッと 眺めて見る必要あり 

と 考えられます

 

当然のことですが 標準管理規約は 区分所有法を盾にしての決め事

ナンノことを ゴチャゴチャと言っているのだろう と 思われるときは

区分所有法の 「第2章 団地」の条文と 格闘する機会を 設けてみても

好いのでは と 思います

《団地建物所有者》というような言葉が標準管理規約9条・25条などに登場する必要性など 

思いながら

 

とにかく 区分所有法65条を理解・暗記し 66条も 最後まで眺めてみる

モンスターのような条文ですが 全体像が ボンヤリでも見るようになったら

シメタモノ ということかもしれません(自身の経験から言うと ですが)
・・・準用される側の条文 も シッカリと眺めることとなるでしょうから・・・

 

 

 

 

<団地型> と それと<複合用途型>からも 気になるコメントを 抜粋してみました

省略部分もありますが

 

 

マンション標準管理規約(団地型)コメント

 全 般 関 係

この団地型標準管理規約が対象としているのは、一般分譲の住居専用の

マンションが数棟所在する団地型マンションで、団地内の土地及び集会所

等の附属施設がその数棟の区分所有者(団地建物所有者)全員の共有とな

っているものである。各棟及び各住戸についてはその床面積、規模等が、

均質のものもバリエーションのあるものも含めている。

なお、この規約の対象となる団地の単位は、敷地が共有関係にある棟の

範囲である。団地型マンションで土地の共有関係が数棟ごとに分かれてい

る場合には、それごとに一つの管理組合を構成し、規約を作成することと

なる。

 

この規約では、団地建物所有者の共有物である団地内の土地、附属施設

及び団地共用部分のほか、それぞれの棟についても団地全体で一元的に管

理するものとし、管理組合は団地全体のものを規定し、棟別のものは特に

規定していない。ただし、区分所有法で棟ごとに適用されることとなって

いる事項(義務違反者に対する措置、復旧及び建替え)については、棟ご

との棟総会で決議するものである。

 

第10条関係

① 土地、団地共用部分及び附属施設の共有持分の割合については、各棟の

延べ面積の全棟の延べ面積に占める割合を出した上で、各棟の中での各住

戸の専有部分の床面積の割合によることとし、棟の共用部分の共有持分の

割合については、各棟の区分所有者の専有部分の床面積の割合によること

とする。ただし、土地については、公正証書によりその割合が定まってい

る場合、それに合わせる必要がある。

② 土地及び附属施設の共有持分は、規約で定まるものではなく、分譲契約

等によって定まるものであるが、本条に確認的に規定したものである。な

お、共用部分の共有持分は規約で定まるものである。

③ なお、第48条関係③で述べている価値割合による議決権割合を設定す

る場合には、分譲契約等によって定まる土地等の共有持分についても、価

値割合に連動させることが考えられる。

 

第25条関係

① 管理費等の負担割合を定めるに当たっては、使用頻度等は勘案しない。

② 管理費については、棟の管理に相当する額とそれ以外の管理に相当する

額とに、実費等を考慮してあらかじめ按分した上で、それぞれの共有持分

に応じて算出するものである。

 各棟の構造、設備、グレード等があまり異ならないときは、団地建物所

有者の土地の共有持分の割合によることもできる。

 

第28条及び第29条関係

③ 本規約の対象とする団地(コメント全般関係③参照)の建替えは、団地

全体の一括建替え決議による場合、棟ごとの合意及び団地の建替え承認決

議による場合の2つの方法がある。一括建替え決議を選択できるのは、区

分所有法第70条第1項の要件を満たす団地型マンションのみであり、管

理組合においては、各マンションの実態に応じて、規約を定めることが重

要である。

 

第37条関係

⑥ 本標準管理規約における管理組合は、権利能力なき社団であることを想

定しているが(コメント第6条関係参照)、役員として意思決定を行える

のは自然人であり、法人そのものは役員になることができないと解すべき

である。したがって、法人が区分所有する専有部分があるマンションにお

いて、法人関係者が役員になる場合には、管理組合役員の任務に当たるこ

とを当該法人の職務命令として受けた者等を選任することが一般的に想定

される。外部専門家として役員を選任する場合であって、法人、団体等か

ら派遣を受けるときも、同様に、当該法人、団体等から指定された者(自

然人)を選任することが一般的に想定される。なお、法人の役職員が役員

になった場合においては、特に利益相反取引について注意が必要である

(第39条の2関係参照)。

⑧ 外部の専門家を役員として選任する場合には、その者が期待された能力

等を発揮して管理の適正化、財産的価値の最大化を実現しているか監視・

監督する仕組みが必要である。このための一方策として、法人・団体から

外部の専門家の派遣を受ける場合には、派遣元の法人・団体等による報告

徴収や業務監査又は外部監査が行われることを選任の要件として、第4項

の細則において定めることが考えられる。

 

第50条関係

規約の変更の際には以下の点に留意する必要がある。

1 団地内の棟が数期に分けて分譲され、新たに分譲された棟が従前の棟

とその敷地等が同じ共有関係にある場合には、団地全体で管理する対象

を再度決める必要があり、この場合は、従前の棟も含めた各棟の棟総会

で、それぞれ各棟の区分所有者及び議決権の各4分の3以上で決議し、

かつ団地総会で、団地建物所有者及び議決権の各4分の3以上で決議

し、団地の規約に位置づける。

2 団地全体で管理することとしていた棟の管理を各棟で管理することに

する場合は、団地総会で、団地建物所有者及び議決権の各4分の3以上

で決議し、団地の規約を変更した上で、各棟でその棟の管理のための規

約を制定する。

3 団地全体で管理する対象の管理の方法について変更する場合は、団地

総会で、団地建物所有者及び議決権の各4分の3以上で決議し、団地の

規約を変更する。

 

第68条関係

① この団地型標準管理規約では、区分所有法で各棟ごとに適用されること

となっている事項についても、一覧性を確保する観点から、各棟固有の事

項について意思決定を行うことが必要になった場合の棟総会について、本

条から第75条において規定したものである。

なお、第69条及び第74条については、団地総会に関する第45条関係

及び第51条関係のコメントを参考にする。

② 棟総会に関する管理規約の変更は、棟総会のみで議決できる。各棟によ

って棟総会に関する管理規約に差異が生じた場合は、第8章を団地管理規

約から分離し、各棟の規約を別に定めることが望ましい。

③ 各棟においては、日常的な管理は行わず、管理者は選任しないことか

ら、棟総会は、区分所有法第34条第5項の規定に基づき、招集すること

としている。

④ 事前に棟総会を招集する場合の世話人的な役割の人を決めておくことが

望ましい。世話人は、当該棟より選任された団地管理組合の役員が兼ねる

ことも考えられるし、理事とは別の区分所有者に定めることも考えられ

る。

 

第71条関係

① 棟総会における議決権については、棟の共用部分の共有持分の割合、あ

るいはそれを基礎としつつ賛否を算定しやすい数字に直した割合によるこ

とが適当である。

② 各住戸の面積があまり異ならない場合には、住戸1戸につき各1個の議

決権により対応することも可能である。

また、住戸の数を基準とする議決権と専有面積を基準とする議決権を併

用することにより対応することも可能である。

 

第72条関係

① 棟総会の議決事項については、団地総会の議決事項とすることはできな

い。

② 棟総会の議決事項は、団地全体や他の棟に影響を及ぼすことも考えられ

るので、計画段階において他の棟の意見を取り入れるといった方法や棟総

会で決定する前に理事会又は団地総会等に報告するといった方法で、団地

全体の理解を得る努力をすることが適当である。

 

第76条関係

区分所有法第57条から第60条までの規定は、団地関係に準用されて

いないことから、これらの措置は各棟ごとに実施することとなる。

 

以前から記していますが

標準管理規約〔団地型〕 は

・全部の棟が区分所有建物

・敷地共有

・団地規約による各棟一元管理

の団地ということで 区分所有法70条1項の 〔一括建替え決議〕が可能な型の団地です

 

 

マンション標準管理規約(複合用途型)コメント

全 般 関 係

④ 店舗や事務所が併設されているマンションであっても、その併設比率が

小さく、店舗一部共用部分、住宅一部共用部分がない場合は、必ずしも複

合用途型ではなく、単棟型又は団地型のマンション標準管理規約を参考に

して、管理規約を定めることも考えられる。いわゆる等価交換により特定

の者が多数の住戸又は店舗を区分所有する場合、管理組合を法人とする場

合、複合用途型でも数棟のマンションが所在する団地型マンションの場合

等は別途考慮するものとする。

⑤ この規約は、区分所有者全員の共有物である敷地、全体共用部分及び附

属施設のほか、一部の区分所有者の共有物である一部共用部分についても

全体で一元的に管理するものとし、管理組合は全体のものを規定し、一部

管理組合は特に規定していない。

 

第10条関係

① 敷地並びに全体共用部分及び附属施設の共有持分の割合については、専有部分の床面積

(一部共用部分(附属の建物を除く)のうち床面積を有す

るものがあるときは、その一部共用部分の床面積をこれを共用すべき各区

分所有者の専有部分の床面積割合により配分して、それぞれの区分所有者

の専有部分の床面積に算入する。)の割合によることとする。また、一部

共用部分の共有持分はこれを共用すべき各区分所有者の専有部分の床面積

の割合によることとする。

ただし、敷地については、公正証書によりその割合が定まっている場合、

それに合わせる必要がある。

登記簿に記載されている面積は、内のり計算によるが、共有持分の割合

の基準となる面積は、壁心計算(界壁の中心線で囲まれた部分の面積を算

出する方法をいう。)によるものとする。

② 敷地及び附属施設の共有持分は、規約で定まるものではなく、分譲契約

等によって定まるものであるが、本条に確認的に規定したものである。な

お、共用部分の共有持分は規約で定まるものである。

 

第25条関係及び第26条関係

① 全体管理費等の各区分所有者の負担額は、住戸部分及び店舗部分のため

に必要となる費用をあらかじめ按分した上で、住戸部分のために必要とな

る費用分については住戸部分の区分所有者の全体共用部分の共有持分の合

計に対する各区分所有者の共有持分の割合により算出し、店舗部分のため

に必要となる費用分については店舗部分の区分所有者の全体共用部分の共

有持分の合計に対する各区分所有者の共有持分の割合により算出すること

とする。

住戸部分及び店舗部分のために必要となる費用の按分は、費用項目を分

けた上でその項目ごとに費用発生の原因を勘案し、費用負担として振り分

けることが適当である。

 

第30条及び第31条関係

① 対象物件の経済的価値を適正に維持するためには、一定期間ごとに行う

計画的な維持修繕工事が重要であるので、全体修繕積立金、住宅一部修繕

積立金及び店舗一部修繕積立金を必ず積み立てることとしたものである。

 

第50条関係

① 議決権については、全体共用部分の共有持分の割合、あるいはそれを基

礎としつつ賛否を算定しやすい数字に直した割合によることが適当である。

② 住戸部分、店舗部分それぞれの中で持分割合があまり異ならない場合は、

住戸、店舗それぞれの中では同一の議決権により対応することも可能である。

また住戸又は店舗の数を基準とする議決権と専有面積を基準とする議決

権を併用することにより対応することも可能である。

③ ①や②の方法による議決権割合の設定は、各戸が比較的均質である場合

には妥当であるものの、高層階と低層階での眺望等の違いにより各戸の価

値に大きな差が出る場合もあることのほか、民法第252条本文が共有物

の管理に関する事項につき各共有者の持分の価格の過半数で決すると規定

していることに照らして、新たに建てられるマンションの議決権割合につ

いて、より適合的な選択肢を示す必要があると考えられる。これにより、

特に、大規模な改修や建替え等を行う旨を決定する場合、建替え前のマン

ションの専有部分の価値等を考慮して建替え後の再建マンションの専有部

分を配分する場合等における合意形成の円滑化が期待できるといった考え

方もある。

このため、各戸の価値に大きな差がある場合においては、単に共用部分

の共有持分の割合によるのではなく、専有部分の階数(眺望、日照等)、

方角(日照等)等を考慮した価値の違いに基づく価値割合を基礎として、

議決権の割合を定めることも考えられる。

この価値割合とは、専有部分の大きさ及び立地(階数・方角等)等を考

慮した効用の違いに基づく議決権割合を設定するものであり、各戸内の内

装や備付けの設備等各戸内の豪華さ等も加味したものではないことに留意

する。

 

第60条関係

① 住宅部会及び店舗部会は管理組合としての意思を決定する機関ではない

が、それぞれ住宅部分、店舗部分の一部共用部分の管理等について協議す

る組織として位置づけるものである。

② 住宅、店舗おのおのから選出された管理組合の役員が、各部会の役員を

兼ねるようにし、各部会の意見が理事会に反映されるような仕組みが、有効で

あると考えられる。

 

 

 

 

 

受験生の皆さん 試験日が近くなってきました

体調管理に気をつけ 無理のありすぎる努力に注意し 悔いの無いように

 

好い結果を 祈っております

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