おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

氏名公表の許否

2020-01-31 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

 

 

 

管理費等の 長期(多額)滞納者対策に そうとう悩んでいる管理組合さんも

残念なことですが あります

訴訟などもやむを得ないことあり ということですが 

2020.01.06のブログで 滞納者の<氏名公表>の許否等のことに関しても

極くシンプルに記したりしました

 

言うまでも無いことですが <氏名公表> は

プライバシー侵害のこと と 名誉毀損ということにも 該当してしまうかもしれない

繊細な問題です

 

 

滞納ということは他人には知られたくない私生活上の事実 ということで

事実であっても公表の仕方によっては プライバシー権(私生活をみだりに公開されない

権利)の侵害として賠償責任を負う場合もあるということ 

内容が真実で公共性があると証明されても 名誉毀損の場合とは 法的な扱いが違うと

考えられている ということなど いろいろと 検討すること多しです

 

公表のための要件・手続き(公表の規準や方法 など)については 

滞納者個別に 各々その都度 その折の総会での決議で公表の許否を決めることを避け

すべての区分所有者が同様の義務〔 場合によっては 滞納事実の氏名を明らかにしての

公表をされるということ 〕を

一様の規準で負うこととするため 集会決議ではなく 規約で重要な点を定め より詳細な

ところは細則で補う

という手法が必要だ と 思われます

(かたよった不公平な処理になってしまうようなことは できる限り避け得るように 同じ判断基準で

事が遂行されるように)

 

滞納者の全てを公表ということでもありませんでしょう

いわゆる 公表も止む無き という事情にある者については ということ と理解されます

 

要は

公表という行為が 納入を促すための 正当な管理組合としての管理運営行為なのかどうか 

ということなので 公表まで至った経緯(真摯に説得などを重ねたが 長期滞納があるにもかかわらず

誠意ある対応がみられなかった等)公表の目的・公表内容・公表方法について より妥当な評価が

得られるように より慎重な規準での運用が大事 


《情報開示を正しくし 透明性を確保し 説明責任を果たす》 という会計基本原則からすると 

戸別の明細を示さないことは 説明責任に問題のある会計報告となってしまっているとも

言えそうです

そうしたことからしても 多額滞納者のことの公表はやむを得ないこと

と捉えられたり

もともと払う意思の無いような確信的な滞納者が 氏名公表に対する異議をすることは

いかがなものか

というような考え方もあることでしょう

 

どこまで 個人を特定できないような配慮が必要となるのか

個人情報保護法の妥当な運用ということからしても 複雑な議論になるところ

ですが・・・

 

 

今のところは 相談者さんには 上のように答えて 具体的な規約等の定め方 細則のことなど 

アドバイスが可能な準備はそれなりに用意あり ということですが・・・

さらに 研鑽を積まねばと考えております

 

 

<氏名公表> というショッキングな手法を好む者など まず いないだろう とはいえ

おおよそ賛同者などあり得ない理由事情下でも 平然と滞納を続けてしまう者もあり得るので
 
それぞれのマンションの情況によっては 公表制度のことの検討

必要かな 

とも

思われます

                      

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電子化のこと など

2020-01-29 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

 

実際の運用の実態は 未だ掴みきれていないのですが

マンション管理運営においての 電子化等のことを 法・規則で

見てみますと                    [省略あり] 
            

 

                         < 区 分 所 有 法 >

(規約事項)

第三十条 
 
5 規約は、書面又は電磁的記録(電子的方式、磁気的方式その他
 
人の知覚によつては認識することができない方式で作られる記録であつて、
 
電子計算機による情報処理の用に供されるものとして法務省令で定めるもの
 
をいう。以下同じ。)により、これを作成しなければならない。
 
 
 
(規約の保管及び閲覧)

第三十三条
 
規約は、管理者が保管しなければならない。ただし、管理者がないときは
 
建物を使用している区分所有者又はその代理人で規約又は集会の決議で
 
定めるものが保管しなければならない。

2 前項の規定により規約を保管する者は、利害関係人の請求があつたときは、
 
正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧(規約が電磁的記録で作成されて
 
いるときは、当該電磁的記録に記録された情報の内容を法務省令で定める方法
 
により表示したものの当該規約の保管場所における閲覧)を拒んではならない。
 
 
(議事録) 

第四十二条
 
集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成
 
しなければならない。

第二項の場合において、議事録が電磁的記録で作成されているときは、

 当該電磁的記録に記録された情報については、議長及び集会に出席した

 区分所有者の二人が行う法務省令で定める署名押印に代わる措置を執ら

 なければならない。

 
 5 第三十三条の規定は、議事録について準用する。
 
 
 
(議事)

第三十九条 
 
3 区分所有者は、規約又は集会の決議により、前項の規定による書面による
 
議決権の行使に代えて、電磁的方法(電子情報処理組織を使用する方法その他の
 
情報通信の技術を利用する方法であつて法務省令で定めるものをいう。以下同じ。)
 
によつて議決権を行使することができる。
 
 
 
(書面又は電磁的方法による決議)

第四十五条 
 
この法律又は規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者全員
 
の承諾があるときは、書面又は電磁的方法による決議をすることができる。ただし、
 
電磁的方法による決議に係る区分所有者の承諾については、法務省令で定めるところ
 
によらなければならない。
 
2 この法律又は規約により集会において決議すべきものとされた事項については、
 
区分所有者全員の書面又は電磁的方法による合意があつたときは、書面又は電磁的
 
方法による決議があつたものとみなす。
 
3 この法律又は規約により集会において決議すべきものとされた事項についての書面
 
又は電磁的方法による決議は、集会の決議と同一の効力を有する。

 
4 第三十三条の規定は、書面又は電磁的方法による決議に係る書面並びに第一項
 
及び第二項の電磁的方法が行われる場合に当該電磁的方法により作成される電磁的
 
記録について準用する。
 
5 集会に関する規定は、書面又は電磁的方法による決議について準用する。


 
 
 
 
 
            < 建物の区分所有等に関する法律施行規則 >       (省略あり)
 
建物の区分所有等に関する法律第30条5項、33条2項、39条3項、42条4項及び45条1項
 
の規定に基づき、建物の区分所有等に関する法律施行規則を次のように定める
 
 
(電磁的記録) 1条
法30条5項に規定する法務省令で定める電磁的記録は、磁気ディスクその他これに準ずる方法
により一定の情報を確実に記録しておくことができる物をもって調製するファイルに情報を記録した
ものとする。
 
 
(電磁的記録に記録された情報の内容を表示する方法) 2条
法33条2項に規定する法務省令で定める方法は、当該電磁的記録に記録された情報の内容を
紙面又は出力装置の映像面に表示する方法とする。
 
(電磁的方法) 3条
法39条3項に規定する法務省令で定める方法は、次に掲げる方法とする。
一 送信者の使用に係る電子計算機と受信者の使用に係る電子計算機とを電気通信回線で接続
した電子情報処理組織を使用する方法であって、当該電気通信回線を通じて情報が送信され、受
信者の使用に係る電子計算機に備えられたファイルに当該情報が記録されるもの
二 第一条に規定するファイルに情報を記録したものを交付する方法
 
2 前項各号に掲げる方法は、受信者がファイルへの記録を出力することにより書面を作成する
ことができるものでなければならない。
 
 
(署名押印に代わる措置) 4条
法42条4項に規定する法務省令で定める措置は、電子署名及び認証業務に関する法律2条1項の
電子署名とする。

   電子署名及び認証業務に関する法律
(定義)
第二条 この法律において「電子署名」とは、電磁的記録(電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によっては認識することができない方式で作られる記録であって、電子計算機による情報処理の用に供されるものをいう。以下同じ。)に記録することができる情報について行われる措置であって、次の要件のいずれにも該当するものをいう。
一 当該情報が当該措置を行った者の作成に係るものであることを示すためのものであること。
二 当該情報について改変が行われていないかどうかを確認することができるものであること。
2 この法律において「認証業務」とは、自らが行う電子署名についてその業務を利用する者(以下「利用者」という。)その他の者の求めに応じ、当該利用者が電子署名を行ったものであることを確認するために用いられる事項が当該利用者に係るものであることを証明する業務をいう。
3 この法律において「特定認証業務」とは、電子署名のうち、その方式に応じて本人だけが行うことができるものとして主務省令で定める基準に適合するものについて行われる認証業務をいう。
 
 
(電磁的方法による決議に係る区分所有者の承諾) 5条
集会を招集する者は、法45条1項の規定により電磁的方法による決議をしようとするときは、
あらかじめ、区分所有者に対し、その用いる電磁的方法の種類及び内容を示し、書面又は
電磁的方法による承諾を得なければならない。
 
2 前項の電磁的方法の種類及び内容は、次に掲げる事項とする。
一 第三条第一項各号に規定する電磁的方法のうち、送信者が使用するもの
二 ファイルへの記録の方式
3 第一項の規定による承諾を得た集会を招集する者は、区分所有者の全部又は一部から
書面又は電磁的方法により電磁的方法による決議を拒む旨の申出があったときは、法45条
1項に規定する決議を電磁的方法によってしてはならない。
ただし、当該申出をしたすべての区分所有者が再び第一項の規定による承諾をした場合は、
この限りでない。


 
 
 
 
ということで 電子化が進むマンションも増えていくことでしょうが 一般化されるまでには
 
そうとうな時間を要するのでは ? と思われるのですが
 
予想もできないような変化が多い昨今の各分野の様相 
IT進化の影響も想定外というような感がありますが
 
いかがなことになりますか・・・
 
 
情報格差 というか・・・さまざまな情況もあり・・・ 
電子メールなど縁が無い 
パソコン類は これまで利用したことがないし これからも
惑わされるだけだろうと思われるので できれば近寄りたくない
という組合員さんも 多い と思われる ので・・・
 
 
 
ということで 〔 規約・議事録・総会・決議に関する電子化など 〕のことが

法的にどのように示されているかを あらためて眺めてみました
 
 
実際の運営上では 細かいところの理解も要求されることとなりそうです
 
 
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雀 の 集い

2020-01-26 | ▽ タワイモナイようなお話も あるけれど

 

 

明日の仕事の準備をしながら ときどき 事務所の窓から雲の流れなど

眺めながら 眼などの疲れ対策として休息タイムをとる

 

そうした折 裏庭の様子も眺めたりするので 枯れ枝に集まっている雀の群れ

の動きを観察して 楽しんだりする

15羽ほどのその集団においても ナカナカの個性派がいたり(さかんに止まり枝を

変えたりして 落ち着きないヤンチャ君もいたりする)

移動のキッカケの飛行を開始するのは 誰か 15羽の引越しの様は どのような

グループ分けで行われるのか あるいは ホボ一斉飛立ち行動になるか

興味を持って眺めると それはそれで 楽しいとも感じられる

 

北海道にいた頃も 子供を連れ 雪の中でさえも野鳥観察をしたりした

当地と違い 年中 楽しめた  なにしろ 夏でさえ 蛇の心配がなかったので

当地では ナカナカ そうはいかない(いわき市の山の麓で小学校時代を過ごし その頃は

さほど苦手でなかった蛇類 なのだが 今は ダメ)

 

室蘭にいた頃だが 雪の降りかかる幹を頭を先頭にして垂直下降したゴジュウカラの独特さを

眺めさせてもらったり

登別にて 母の職場であった養老施設の近くで眺められた 渡り鳥キレンジャクの群れの美しさに

感動したり

金比羅さんの参道で眺めた ヤマガラの群れの茶系の妙に感心したり

などなど その背景もセットで 思い出されます

 

鳥さんたちにしたって 生活というものがいつもピッタリくっついていて 眺める側よりも苦労が

絶えないのかもしれません ? が いつも 勝手ながら 楽しませてもらっています

今年は まだ 雉さんには逢えていません(当地 セミの種類も減り 鳴き声もそれほど聴くことが

できなかったような ? なんとなく 寂しい夏で 終わってしまった感があるし 秋の虫の声も

おとなしすぎたような ? いつもより早く 気がつかないうちに そっと 出番を終えていた ような・・・)

 

自然界のこと なんとなく 変 ? と思えること多し

 

みなさんの地では いかがですか

 

                                             

 

                                                              

                    

         (我が庭に以前訪ねてくれた雉さん)

             

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40パーセント

2020-01-25 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

マンション管理員への就労を希望する方のため

就職活動応援の 公的な講習の講師を務めて ほぼ 3年度目なのですが

特筆すべきは 今回 女性が初参加 しかも 参加者の40パーセントであったこと

きわめて 小ぢんまりした集いですが 初日を終え 今までになかった感触も覚えました

 

仕事に就きたいがための受講 そうであれば 眼光鋭く という雰囲気は そうした会場では

当然 ともいえるかもしれませんが 実際は ナカナカそうはいかず 苦行の? 一日5時間の

日々が

続き

気力・体力ふりしぼって ということになる こと 多し というところ・・・でしょうが

特に 女性陣のガンバリに 率直に言って どこかに抱いていた ある意味での懸念というような

ものは スタート日 3時限目あたりに

消し飛んでいました (女性管理員さんも増えて欲しいなー という思いが より膨らんだ)

 

限られた日数内の学習なので 2時限目あたりには専門用語続出の内容とならざるを得ないのですが

区分所有法をはじめとする 申し訳ないような硬い話にも喰らいつく姿勢には ある感動をさえ

覚えたり・・・

 

ということで 講師もさらに研鑽しつつ 最終日まで お相手をさせていただけるシアワセを味わいつつ

かつ 割り当て時限時間のオーバーに注意しながら(ついつい 説明に夢中になると 時間超過になって)

前年度までは 『オーバーしてますよ 』 と 注意されたこと 3度ほど

それで 今回は 携帯の タイマー 機能を利用して お叱り?を受けること無きよう 注意しています


マンション管理員としての実務に関することがメインですが 標準管理規約のこと 法令のことなども

それなりの分量で登場するし 附属施設のこと 組合運営の円滑化なども学ぶので 受講生さん

タイヘンでしょうが

ファイト と 心で声をかけさせていただいています

(もちろん 男性チームにもですが)

 

                 

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大規模修繕 代理者〔CM〕方式

2020-01-20 | マンション〔修繕・修繕計画〕

 

 

 

例えば 修繕工事契約を結ぶことを代理された者が その契約の当事者になることを

「自己契約」といいますが 現行のもの 4月からの改訂の民法にも 108条で登場して

います

 

大規模修繕工事に関して 「設計管理方式」 と 「責任施工方式」 のことは 比較的

知られていると思いますが 「代理者(CM)方式」ということについても 最近は話題に

なることがあります

マンションにおける工事に限ることではなく 広い意味の参考 としてなのでしょうが

< CM(Construction Management)方式とは > というようなことを 国交省も

インターネットで広報したりしています

 

昨日は マンション管理組合関係のセミナーの講師を担当させていただいたのですが

他の担当者講義でも CM方式に関する資料が 登場したりしました

セミナー講師の経験をさせていただくことは 自身の知識の確認や より広い範囲の

情報の獲得などで とても 貴重な経験を自身も頂けることもあるので そうした意味もあって

できる限り機会を増やさせていただけるよう 努めています

 

 

さて 

マンション大規模修繕工事における 「代理者(CM)方式」ですが 広く行われている手法では

今のところないので

一義的には 申しあげられ難い

のですが 簡潔に記しますと

一つの形としては 管理組合が工事請負契約を代理者(元請業者でもある)と結び

施工会社への発注は代理人からとなる というような形

管理組合は施工会社の選定と工事の発注金額の決定ができる(代理制度を利用している

本人の意思の尊重)

というようなことで 

元請業者による監理と工事保証がされて 窓口の一本化も

図ることもでき 効率的で円滑な流れを構成できる 

という説明があったりします



行為をする者と その法律効果の帰属を受ける者とが 通常なら同一人なのですが

分かれているのが 代理の特色

そうしたことを活用する


シンプルに表すとすると 「設計管理方式」 「責任施工方式」 双方においては

つまるところ 契約行為者は 管理組合そのもの ですが 専門知識を持つ者を

代理人として登場させ(代理人の行為結果は本人にその法的な効果が及ぶ)て

大修繕事業を遂行する方式 と 言えましょう

(一部では そうした手法による工事も為されているとの情報もありますが 自身

の掴んでいる知識の範囲で 上記のような説明で お許しを乞うております)

 

率直にいって つまるところは それぞれの メリット・デメリットはあるだろう

ということですが 要は いかにして 信頼関係が良好に保てそうな者を代理権授与側が

選別できるか否か というところあたりが この方式においても 肝要なこと

事の本質は どうしても そこらあたりに行きつくように思えます

 

 

いわゆる 《契約自由・・・・・・・ :契約の内容決定の自由 :契約の方式の自由》 ということ

があって 一義的に 「○○○○方式とは」 と 固定・断言しての説明は避けています

説明を求められれば できるだけ詳細な事柄を伝えるべきは当然なので さらに

知識を点検し 増やしていかねばと 思っております

 

                                  

 

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定義 と 説明

2020-01-18 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

 

 

『 タウンハウス は マンション だけれども テラスハウス は マンション ではない

という説明を不動産に詳しい知人がしてくれたのですが どうも ピンとこないのです

彼が言っていることは 正しいのでしょうか ?』 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
●共同住宅 ⇒  1つの建築物(1棟)内に2戸以上の住宅があって 廊下や階段などの一部を共用するもの  
           アパートやマンション 団地がこれに含まれる

●長   屋 ⇒  2つ以上の住宅を1棟に建て連ねたもので各住宅が壁を共通にしてそれぞれ別々に玄関を
           有しているもの 

           テラスハウスやタウンハウスもこれに含まれる
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 というようなことが印刷されたチラシを持参して マンションの敷地のことなどについても 訊かれた

 

 仕事がら 「定義」というものを重視しなければならないので 相談によっては

質問者さんが使っている言葉の確認からスタートしなければならない

曖昧な理解で 説明を済ますと 後に トンデモナイ 誤解をさせてしまうようなことも あり得るので

 

以前

いわゆる テラス式の住居というものに関しての相談があったりした

仕事上では < タウンハウス >という表現で示される住居の形があることはマンション関係専門書に登場していること

があり理解していたので それを頼りに 質問の意図を探ろうとしたこともあったりした が・・・

テレビは まず 観ることがないので 知らなかったが <テラスハウス> というドラマがあって その影響もあってか?

< テラスハウス > という言葉は 超有名 ? だったらしいが 知らなかった ので 慌てて調べたりしたこともあった

 

 

仕事がら 専門用語を確認した上で プロとしての説明をせねばならない ので まずは 内容を

ということで そのチラシに登場の 定義を持つであろう文言をば注視しつつ 数度読み返したが 

どうにも 文章理解が スムースにいかない

建築関係の法律など探ってはみたのだが 法上の定義まではないことがあったりで どうにも

ビシッとした説明ができそうもない

 

ならば 確実に 法律的な定義で 説明できる範囲を守っての回答に徹しよう ということで

某マンション登記の権威の示す

《・・・棟割長屋やタウンハウス形式の区分建物の場合、敷地利用権は、各区分所有者ごとの

単独の所有権であることが多い。》 という説明あたりのこと

某マンション学の権威が示す

《タウンハウス方式においては、一棟の建物の敷地を各専有部分ごとに区画して一筆とし、各専有

部分の所有者がその区画について所有権、地上権、賃借権などの権利を単独で有する(分有形式)

ことが多い》 という説明あたりのこと

を示して それを拠りどころにして その範囲で 話をさせていただいた

 

“ いわゆる ○○○○ ということ ”  という表現での説明にならざるを得ないことを やむなく認めなければ

ならないこともある 

なにしろ その言葉の定義 というものが 法的には無い あるいは 無いも同然 ?で ソモソモ 曖昧なこと

もあるのだから

 

ということで < タウンハウスも テラスハウス というものも  要件を満たしているなら

マンションである >

というような主旨の答えにならざるを得なく その限度での 相談終了とはなったのだった

 

『マンション』とは

【マンション 次に掲げるものをいう。

二以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分のあるもの並びにその敷地及び附属施設
                           :マンションの管理の適正化の推進に関する法律:    (省略あり) 】
 
と 答え
 
 
それで
 
< いわゆる タウンハウス も テラスハウスも
 
二以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分のあるもの
 
というものであるなら マンションである > というあたりを軸にして 関連して敷地利用権の説明させて

いただいたのだった

関連して それでは <テラスハウス と タウンハウス の 差異は ?>

敷地利用権が それらの者 全員の共有なのか それが 分有なのか が 区分のポイント
 
であろう か というような 説明
 
なにせ < タウンハウス > という説明に 敷地が全員共有 と あったり 分有のもの であったりと
 
なんとも心もとない 権威の無い説明が ネットなどでは なされていたりするので・・・
 
 
 
というようなことで 厳格な説明 というものは なんともヤヤコシイ流れになってしまうこともあるな と 

あらためて 思ってしまった


“ い わ ゆ る ” という表現の メリット と デメリット を しきりに思いながら ナントカ説明を終えたりする





ということで 

定義というものが 明確でないことの説明は ナントモ 厄介なものであることよ
 
という お話 でした



それなりの不動産関係団体の説明に [ タウンハウスはマンションといえるが テラスハウスは
 
マンションではない ]という類の説明が載っていたりしましたが 

エッ・・ と 思ってしまいます

(それこそ “いわゆる テラスハウス” という言葉についての把握規準に 差異があるためなのか・・・?)





 
 
さて 明日は 某所で セミナー講師を務めなければならない
 
説明に必要となる <定義> は キチンと復習しておかねばならない
 
 
布団のなかでウカガウ古典落語を楽しみに もう少々 講義リハーサルを続行だ
 
 
 
 
                 
 
 
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役員のことの整理整頓 

2020-01-16 | マンション〔実務に到るまでをも含む 相談アレコレ〕

 

 

役員のことについては 以前から 折にふれて記してきたつもり ? ですが

自身も それこそ 折にふれて 気になっていることの一つです

 

役員選任の方法は、本来、管理組合が自由に決め得ること (東京地判平成16.8.31)

おおよそのマンション規約には 任期・人数・役職などについてのこと と 役員選任が

総会議決事項であることは載っているといえましょうが 選任方法のことあたりは

<理事及び監事は、組合員のうちから、総会で選任する。>

という文言あたりがあるのみ・・・なのでは

 

『我がマンションの役員は 輪番制 です』

この 輪番制 という言葉

・ 就任 そのもの の 輪番制   

 それとも    

・ 候補者選出における 輪番制

繰り返しますが
役員選任の方法は、本来、管理組合が自由に決め得ること (東京地判 平成16.8.31)


ひとつの考え方にすぎないかもしれませんが 就任することが確定 という意を含む輪番制ということなら

総会で選任 ということの意味は 確認としての意味 ?  多少とも ? 不可解  ともなりそうで

通常は 次期候補者リストが総会議案として出され 議決されて 選任 

という理解が 当然のように ? なされている と 考えます が



立候補制・推薦制・輪番制の優先順位のことなどの実際の運用のこと など

どのように調整しているのか 不思議でならないような管理組合が多いです

先日の訪問先は 300戸を超す管理組合でしたが 役員選任規定は無く

規約に [ 総会で選任する ]という主旨が述べられているだけ

長い間の 運営において なんらトラブルはなかったのか 不思議でなりません

(後に 確認してみたところ 少なくても この3ヵ年は 8人ほどの役員が

連続で選任されている ということで 輪番制ではなく 立候補制なのか ?

その 立候補制の仕組みは どのようなものなのか   推薦制かも ?

ということで 役員交代のことが いずれ 議題にあがることもありそうですが

どのような流れになるのか 議論の際の根拠たり得るものは いわゆる 

“慣例としてきたことによる” 

という仕組みあたりなのか・・・

 

ということで 自身は 相談を受けたときには 自身なりの決め事を示してみて

アドバイスをさせていただいていますが・・・

とにもかくにも 一年制輪番の是非が問題になることが多いですが それ以前の

こと ? として 選任ルールの暗黙の了解の存在みたいなものによる運営の

不思議さを 思わざるを得ないことが 多いです

 

『立候補者として名乗りをあげる組合員が登場した以上 その者を最優先で議案として候補者

名簿に載せることになるのでしょうから 輪番制で明らかな候補者と目されていた方だ

としても 定員オーバーの場合には 一年は待機していてもらうしかないですよね ?』

という質問があったりしますが 

選任細則などありますか ? の 問いに 相談者さんは まず 首を傾げて しばし無言です



 

輪番制が行われていたのでしたが 特定組合員(Y氏とします)の順番になる前に規約を変え 総会での

信任投票を必要としたことに対して Y氏が裁判を起こした ということがありました

当人にとっては “ タイミングがなんとも不可解 自分を狙い定めたのだ ” と 思わざるを得なかった

ということだったのか ?

それまでは 輪番名簿どおり 時期がきたら 即 役員 ということだったと解されるのに 一種の村八分

の扱いではないか ということあたりが 訴えの理由だったようです 


《 従前から輪番制で理事に選任されてきたとしても、選任される権利を有していたわけではない。

 候補者選出を輪番としたうえで、それらの者について信任投票を行うこととした規約の変更が

Y氏に特別の影響を及ぼすものでもない 》 というような判決でした(東京地判平成19.7.26)

詳細を知ることができていなく もうしわけありません

 

 

役員に関する相談というもの 内部では なかなか表だった議論をし辛いところがあるともいえるので

第三者的立場で 率直に アドバイスを試みますが ナカナカ 選任の仕組みを より明確にするべく

キッカケとなる発言をする というまでの組合員さんの登場は ほぼ 無い ? ということなのかな と 

考えたりしてしまいます(たしかに 行動を起しづらい面はあるでしょうね なにせ イロイロヤッカイナ 人事

に関する扱いのこと ですので)

 

いずれにせよ 選任ルールを検討しておくべき というのが 自身の考えです

すくなくとも 立候補と輪番制の調整のことあたり については 


1年制輪番制の 管理組合などでは どうしても継続性のある運営が難しいので 特に

専門の委員会などを諮問先として検討してもらい それを理事会で議論し 総会議案として

提出できるように 2年がかりになったとしても 申し送りしてでも まとめておくべき と 思われます

役員適任者?不足 ・ 高齢化 ・ 外部役員推進のことなどありますので その意味でも 役員関係ルール 

曖昧規準にしておくことなく 整理整頓整すべき と 考えます

 

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上映開始のブザー

2020-01-14 | ▽ タワイモナイようなお話も あるけれど

 

 

 

超個人的なことで 申し訳ありません

趣味は ありすぎるほどで 挙げるのに 30秒ほど要する ? ほど ですが

3大趣味は モダンジャズ・温泉・古典落語

5大趣味は 上のもの プラス 読書・映画

6大ということだと プラス COFFEE

となります

 

本日は どうしても また楽しみたくなった映画があったので 

某講師のお仕事の打ち合わせを終え 休憩を兼ねて 上映会

 

『椿 三十郎』

今まで 何度観たのか わからないほどだが 定期的に逢いたくなる

ジャズ も 温泉 も 落語 も 本 映画 も 好みのものには 不思議に 定期的に 逢いたくなってしまう

 

お気に入りシーンの台詞は 覚えるつもりなどないのだが ホボ 記憶に残ってしまっていた

『用 心 棒』 も好いが どちらかというと 私は 『椿 三十郎』

 

幕開け後の 最上級テンポの話の流れ  それに お別れを告げる文字がスクリーンに現れるまで続く 

幕引き間際の 極上の緊張感  

荒唐無稽 と リアルさ の間で 急坂道発進の半クラッチを続けているような展開の 研ぎ澄まされた脚本の冴え

なんとも粋な演技をこなす 形 と 言葉をもつ 役者さん

絶妙な 殺陣   程好く洒落た台詞のこれまた 程の好い多さ

とにかく 幾度観ても 時に どうしても眺めたくなる 雰囲気に浸りたくなる

 

観たことがない方にとっては あらすじなど ヨケイナオセワ になってしまいそうなので やめときますが・・・

ということで 黒澤監督もののなかで 『七人の侍』 につづく 自身の大好物 であります

 

そうとうな数のDVDを購入した時期がありましたが 昨今は ダウンロードで サマザマな作品に

好きなタイミングでシーンで出会うことが可能で ナントモ シアワセ という思いがしています

なかなかチャンスがなくて逢えないでいたものにも ラッキーにもあえて スゴイ時代になったものだ

と つくづく 思ったりします

 

というあたりで

またの上映会を楽しみに お仕事 再開

        ( 何度も登場していますが・・・小学校時代まで楽しませてもらった
                  故郷 いわき市にあった 〔今も 建物はあるかも?〕 映画館 )

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攻防を知ること は べストの教材 

2020-01-13 | 国家試験受験サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

 

 

以前に載せた ブログです( 2019 ・ 7 ・ 21 記 )

https://blog.goo.ne.jp/toku2184/d/20190721

 

ブログに登場した 平成28年 12月 の 判例です (主文 事実・理由 も 知ることができます)

http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail4?id=86398情報開示等請求控訴・同附帯控訴事件

全文 の 欄 を 参照できます

 

 

マンションにおける サマザマなトラブルの処理において 裁判例は 実際の諸々の後始末

の手本ともなりますので とても 参考になることがあります

 

この案件は その後 どのような情況になっているのか 残念ながらつかめていませんが

おそらく 最高裁に上告されている ? のでは と 思われるのですが・・・

 

全文を読み直すと そのたびに ある意味 ズッシリと重い内容とその攻防に  感慨のようなものを

覚えてしまいそうになったりします(関係当事者さまには 不謹慎なこと 申し訳もないことですが・・・)




渦中にある(あった)当事者の方 関係者の方には 申し訳ない言い方になってしまいますが

マンション管理運営における 実務上の重要性からして 読み返すに値するもので

あろうことは 確かとして 特に 勝訴側の熱意・645条登場の背景というもの( おそらくですが

つまるところ 私的自治の要めたる規約よりも そこには登場していない645条を引き出して

決着の重要な役どころとして使ったという事情<それまでの管理運営上の疑義の解明の必要性?>

あたりのこと)・管理組合というものの法的性格・個人の事情と執行部のスタンスと管理会社の

あり方と管理全体の実質的な益との比較考量などの 総決算の論理 が 洗いだされている

ように 思え 自身にとっては 大きな指針とも思う判例(確定か否か不明ですが)のひとつです

 

ということで 今も 読み返しているのです

難解なところもありますが 区分所有法・標準管理規約・場合によっては民事訴訟法の学習者にも

とっても魅力ある攻防場面を示しての ケースブックであるような 【主文  事実及び理由】です

 

省略しているところも在ります   判決に登場の以下の部分は 特に いろいろ考えさせられました
< 主張 や 断判 など が 混じっています       
   本来は 全文 を参照するのがベストであろうこと 当然 です >


::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::

(なお,以下の本判決で は,建物の区分所有等に関する法律を「区分所有法」,マンションの管理の

適正化の推進に関する法律を「適正化推進法」,一般社団法人及び一般財団 法人に関する法律を

一般法人法」といい,適正化推進法3条所定のマンシ ョンの管理の適正化に関する指針を

マンション管理適正化指針」という。)。

ということで青字の法律の学習にもなると考えます

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

〔 ・・・各区分所有者から金銭(管理費)を徴収しこれを保管しているが,その金銭は各区分所有者から

保管を委託された金銭にほかならない。したがって,各区分所有者と管理組合との間には少なくとも

金銭管理に関する準委任関係がある。

そして,管理組合は,各区分所有者との関係で,団体固有の機密情報というものをおよそ保有しても

いないから,各区分所有者と管理組合の間では,透明性のある管理費会計が行われることこそが

最重要課題である。

したがって,各区分所有者と管理組合との間の法律関係は,区分所有法28条が管理者について

民法の委任に関する規定を準用していることからも明 らかなとおり,民法の委任に関する規定により

規律されると解される。すなわち,個々の区分所有者と管理組合との間の法律関係に対しては,民法645条

(受任者の報告義務を定めた規定)又は民法656条(受任者の保管物引渡義務を定めた規定)が準用される。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

団体自治の名の下に閲覧請求権を著しく制限する原判決の説示に従えば, 規約が裏付資料の閲覧に関する規定

を置かない限り,管理組合は裏付資料を秘匿することが可能となるが,これが管理組合の適正な運営を阻害し,

不当な結果を招くことは明らかである。

・・・・・・・・・・・

裏付資料を含めた管理組合保管文書の閲覧請求が認められる根拠が, 管理組合の適正な運営を担保するためで

あること,写真撮影は作業内容が閲覧と異ならないこと,写真撮影をさせても被控訴人の費用負担の問題が生じ

ないことに照らせば,閲覧の際の写真撮影も「閲覧」に含まれると解釈すべきである。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・

被控訴人の組合員の住所氏名や連絡先は,被控訴人という団体の成り立ちを知るための最も基本的な情報で

ありながら,不動産登記記録からは必ずしも明らかにならない情報であるから,これを知るためには本件名簿の

閲覧によるしかない。

社員名簿に関する一般法人法32条,株主名簿に関する会社法125条が, 個々の社員や株主による閲覧

請求権を認めていることからも明らかなとおり, 合理的な理由に基づく本件名簿の閲覧請求は,組合員の

プライバシーに優越する。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

適正化推進法3条所定のマンション管理適正化指針は,管理組合と個々の区分所有者との間の法律関係を

直接的に規律するものではないものの,両者間の法律関係のあり方を検討する上で当然に考慮しなければ

ならないものであり,その実効性を損なうような法令の解釈適用は避ける必要がある。

管理組合の区分所有者に対する情報開示義務に関し,法令の解釈適用をするに当たっては,このように,

適正化推進法が施行されて長年が経過し,上記のような内容のマンション管理適正化指針が公表されている

という経過を踏まえて行うべきである。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

社団の内部関係に対しては,社団法人に関する法律の規定が類推適用されるというのが法律学の通説である


一般法人法が上記のとおりの情報開示を保障しているのに,社団である管理組合にあっては同様の保障が及ば

ないと考える合理的な根拠は見出し難い。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

国土交通省が定めた標準管理規約64条は,個々の区分所有者に対し組合員名簿の閲覧請求権を認めている。

一般法人法32条は,一般社団法人の個々の社員に対し社員名簿の閲覧謄写請求権を認め,会社法125条は,

株式会社の個々の株主に 対し株主名簿の閲覧謄写請求権を認めている。一般法人法と会社法は,いず れも

個人情報の保護に関する法律が平成15年5月30日に施行された後に立法され施行された法律であるが,

これら法律は,個人情報保護の観点から, 人的団体の構成員が他の構成員が誰であるかを知る権利を制限しよう

とはしていない。・・・ 〕

::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::


ということで 重要な判例について より詳しい内容を 載せさせていただきました

                  

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結果発表

2020-01-12 | 国家試験受験サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

 


令和元年度
マンション管理士試験の結果が公表されています

 

一部を 記してみました

受験申込者数   13,961 名 (14,227 名)
受験者数      12,021 名 (12,389 名)
受験率        86.1 %   (87.1 %)
合格者数        991 名 (975 名)
合格率                8.2 % (7.9 %)

( )内の数値は平成30年度の実績


合格最低点    50問中37問以上正解 (試験の一部免除者は45問中32問以上正解)


合格者の平均年齢    46.2歳
                     最高年齢 77歳

男女別 区分
     受験申込者数      受験者数       受験率    合格者数        合格率
男性 12,122(  86.8%)   10,482(  87.2%)    86.5%    865(  87.3%)     8.3%
女性  1,839( 13.2%)    1,539(  12.8%)    83.7%    126(  12.7%)     8.2%
合計 13,961(100.0%)   12,021(100.0%)     86.1%     991(100.0%)       8.2%



例年思うことですが よくもまァ 合格点 と 合格率の 整合性 というようなものが うまくできているものだ

具体的に言うと  よくもまァ このような結果に収まるような ? 出題がなされるものだ と


以前にも記しましたが 受験者のレベルを見通して ほぼ 例年 定数に近い 結果の公表となる

アタリマエノコト ? 

あえて言わせていただくと 

“このレベルの問題を何題 それ以上のを何題 それ以下のものを残り全部” と 結果をホボ 見通せて

50問 を作っている(出題側の権威をもってすれば どうということない ことなのかな ?)

 

 

某国家試験で 60点以上を全員合格とする仕組みをとっているが 例年 ホボ10%以下 であったものが

3 % 以下 となったり 約20 % になってしまったことなどありました が・・・


他の資格試験においても 合格点 合格率 合格人数の絡みの予想困難さが話題になったり しますが

今のところですが マンション管理士試験では ほぼ 点数 と 合格率  落ち着いた数字で推移していること

その出題問題レベル配分などの差配が おおよそ スマートであることなどには ある意味 感心させられもします


それにしても あの内容の濃い問題(私には そのように思われます)で 50問のなか 13問のミスで

収められる力は スゴイモノダ と 思います

 

100人中 に わずか 8人  たしかに 難関ですね

受験申込者を分母とすると 7% の合格率 です

 

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