おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

〔認定〕マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

繰り返し 繰り返し

2015-11-26 | ◆業務参考(マンション管理士)

 

今日は すっかり 冬のような一日? でした
ついつい 厚着 と 懐炉のお世話になってしまった

こんなことを言うと さっそく零下20度になったところもあると

いう北の地に住む人々に笑われそうだけれど・・・

約30年ほど前には 北の地で過ごしていた身としては

さっそく 鼻をグスングスン と 恥ずかしいような気分です が・・・

 

 

以下は マンション関係の記事です

あまり 関心をお持ちでない方は どうぞ 素通りなさってください

せっかく おいでくださったのに 失礼きわまりないことですが・・・

少々 というか 間違いなくクドイ文章であること 筆者が承知のうえの中身ですので 

ゴメンナサイ

 

 

 

まとめの マトメ を念のため 

最初に

述べさせていただきます

≪ マンション住民間としてのコミュニティ条項は必要

  マンション管理組合組織と自治会・町内会組織は峻別すべき

  その会計も峻別すべき≫

 

 

 

いろいろと論点は絡み合っているようですが

マンション標準管理規約のコミュニティ条項問題の契機の一つは

以下の判例群であると思われます・・・? が

最高裁判例平成17年4月26日

東京簡裁平成19年8月7日判決

東京高裁判決(平成19年9月21日付け産経新聞)

 

要は 再三述べさせていただいていることですが

標準管理規約上の

地域コミュニティにも配慮した・・・・」の 地域 との文言 あたりに

引っ掛かりの

大元があると思われるのですが

 

 

管理組合の活動として 「地域住民」とのかかわりのものとして

でないところの

資産管理団体としての資産管理運営上のコミュニティ行動

というものも想定されるのだから

マンション住民コミュニティ

という具合の文言での条項ならば

さらに いっそのことマンション資産管理コミュニティ

とでもいうような文言での条項なら

コミュニティ条項一切削除対象とする必要まではないのでは と 考えます

 

 

 

 

構成員存立趣旨 も異なる団体を 重ね合わせて

議論しているから?論点がハッキリしない無駄な?長考

となってしまっている と考えられるのですが

どうなのでしょう・・・

 

マンション管理組合 と 町内会・自治会の性格を明確にすること

なしに 議論をしているような気配があるような ないような

すなわち 構成員も会計も曖昧な形で重なっている組織を想定して

議論しているようなこと自体が 無理な

かつ 要らぬトラブルの根源であると 今の状況が示しているとも

いえそうなことからも

この両組織の

明確な分離を推進していく

方向こそが つまるところ 正しい途なのでは と 考えます

 

改正指針・改正条項・コメントを読んでも

「正しく理解して運営していけば両組織が重なっていても可とされよう

・・・」という意味合い?

での表現が散見されるような気がします が 

(そうでもありませんか)?

(私の理解の仕方が不味いのかもしれませんが 誤解を生む虞れが

ある表現でもあるともとれます)

管理組合コミュニティ と 自治会・町内会コミュニティ

の共存もあり得てもけっこうですよ 慎重に運営をしていきさえすれば

組織も会計も同一体でも可能 などという議論の筋道こそが新しい条項

を生み出している担当お役人さん等スタッフの共有しているものところ

のものだとするなら

それこそ 私には理解できないことです 

 

私の抱いているようなことは 要らぬ心配 という方も相当数いるので

しょうが 実務上の経験からすると 顧問先から次のような

質問がでることが必至のような気がします

 

「うちの管理組合には 組合員は自治会に入会することとする

規約条項があるし 管理会計予算項目に自治会費が設けられて

いて 自治会活動も管理組合活動もさほど意識的な区別なく 

問題なく可能のようなことになっています

でも 自治会って入退会自由 それに 自治会は住人が単位の組織で

うちら家族全員が自治会を作っているメンバーなんですよね

だけれども 管理組合員になっているのは所有者である私だけ

 

赤い羽根の募金を管理組合として全戸分 一括してお金を出した

ようだけど 私 反対だったんですよ

 

なんとなく どこか違和感があるのは たしかなような?

マンション管理組合 と 自治会・町内会の 

それぞれのコミュニティ・・って

人と人の関わりあいの形のことなんでしょう

なんとなく 両方 一緒のことだ とも思えない

ってことは わかるような気がするんだけど・・・

こういう状況と 今度の国で推進しようとしているような 手本としなさい

としている管理規約の改正問題って どういうふうな絡みの事なのか 

説明してもらえませんか  

どうにも なにが そもそも問題なのか 見えにくい というより 

今のままだと うちの管理組合で なにが問題になるんですか?

ボンヤリとは見えているような そうでないような・・・

 

プロとして どういう考えを持って私たちの理解を助けてくれるのですか 

? 先生自体は この問題 どこに

一番大きな疑問を持っているのですか? 

私なんかには なんだか お役人さんたち 学者さんたち 弁護士さん

たちの コミュニティって言葉をかき混ぜた解釈合戦遊びみたいにも 

思えたりするものですから?

 

 

というようなことですので

今のコミュニティ条項問題を説明する時に 自治会・町内会のことを絡めないで

説明するなど 自分には 到底できそうもありません

 

『資産管理団体としてのコミュニティがあるのだから そのための

活動のコミュニティ条項があって なにもおかしくないし 

自治会コミュニティと別の意のものとして表現を見つけなおすなら 

削除する必要はないと考えていますよ

例えば マンション住人コミュニティ あるいは 

いっそのこと マンション資産管理団体コミュニティ

とかなんとかとして そうすれば 地域コミュニティとは違う

すくなくとも 資産とか財産に関係したつながりの触れ合い

のことなんだろう くらいのことは判りますよね

 

それと 会計もモチロン分けなきゃ 

だって そもそも団体として出来あがっている理由も

入退会の自由の有り無しも お金の使いみちだって管理組合と一緒に

なるわけがないんですから 

資産管理が目的のもの 片や 住民同士の行政上のとか暮らしのとかの

協力の形作りの組織だという違いがあるんですからね 

極論を言えば 自治会って住民間の絆を行政も絡んで育てていくための組織

なんだろうから お宅の娘さんの赤ちゃんだってメンバーといえそうなん

ですよ でも 管理組合のメンバーとみるのは どう考えても ? でしょ

 

区分所有法にも登場していることで 区分所有者が自然発生的に 強制的に

組織されているものが 管理組合というものだと  今まで何度も

繰り返して説明させてもらっていますが それは共同で物を持ち合っている

人間同士に必要とされる仕組みだからでしょう

どうみたって そうしたものと町内会は一緒に出来ませんよね

そのあたりこと どうお思いですか 

 

何度もいうように 存立の意味合いも 組織員の資格も 会計の

あり方も 入会退会の自由の有無も 異なるものの一緒くたの

コミュニティ扱い条項は 当然 無理でしょう

だからといって いろいろあってメンドウ 判例もいろいろあって 今後 

イザコザ発生 必至 

いっそ全面削除 

という流れ かもしれないとしたら すこしどころか 

乱暴すぎませんか

同じ土俵上に登場できないコミュニティなのだから 分けて考えれば

いいことだ と 私は思っていますよ

 

同居できるシステムなんぞあり得ないでしょう どう思います?

四角と三角のコミュニティのあり方を ピッタリひとつの図形に収められない

のだから そんなもの削除してしまえ 

でも 乱暴すぎるだろうから 指針と言うところになんとか収めて あとは

うまい具合に調整して シッカリ区別しながら 同一の規約上で 同一の会計上で

同一の予算上で なんとか かんとか やっていくということもアリ みたいな

曖昧ともとれるような表現の 指針 とやらも 大いに問題あり と思っています

 

結論から言うと 明確な峻別が正解 というか わかりやすい 

実効性も 効率性もある 管理組合運営にとっても 自治会運営にとっても

スッキリする途だと思います

どんな具合の国際交流マンションになろうが 

判例解釈超得意技のクレーマー住民チームがリングに上がってこようが

イザコザ発生率に そんなにおどおどしないですみそうですよね

マンション管理組合のコミュニティのことは その規準で

自治会・町内会のコミュニティのことは それはその規準で

それぞれの土俵で解決すればいいということなのですから

例えば 赤い羽根共同募金のことなどをマンション管理組合コミュニティの

土俵上で検討するなどということは そもそも見当違いもはなはだしい

ということですし 仮に その関係のお金の出所がマンション管理組合会計

なんというのも 理解しがたいことですね

 

つまり 管理組合と自治会・町内会組織を 重ねない ことがベスト と思うので

というか 別々にしないと運営実務上も法的にも問題がありすぎることになると

理解しなければならないので

今の規約を変え 自治会関連条項を削除して 改めて 自治会規約を別に作成し

財布も完全に分ける のが ベスト 

で それが究極の姿だと 思います

なぜかというと

曖昧さを残せば、管理組合運営にグレーゾーンどころか

ブラックゾーン

が積もるようなことになりそう? だから・・

(例えば 市町村からの自治会助成金がマンション管理組合に

交付され その組合は規約上に組合員は自治会に参加するものとする

との条項があり かつ 管理会計上の予算項目に自治会費などという

科目があるような状況の場合 仮に区分会計されていても つまるところ

同一組織内の会計ならば 極論を言えば個人資産の集合体たる共用

部分の修理にその交付金が使用されることだってあり得るかもしれない

極端な場合には 各々の専有部分にさえ・・・

これは どのように理解しようと 問題ありすぎ と私は思うのです

なぜかというに 行政との協働作業のような自治会活動のためのお金が

個人資産維持のために使われた ということになってしまうのですから

 

私の結論

やはり管理組合組織と町内会・自治会の明確な分離を進めるのが

正しい途だと考えますよ 』

 

というような答え方を すくなくとも4年ほど前から 言い続けています

 

 

そもそも マンション管理組合活動と 自治会・町内会活動と 各々の組織も会計も

峻別されている状況なら コミュニティ条項問題がどのような流れになろうと

さほど 各々の運営状況に影響ほとんど無い ともいえましょう

おそらく 資産管理運営団体と自治会・町内会活動の重なりの場面というものが

あったとしても

さほど トラブル発生以前に調整で済みそうな状況下ではないのかと

推測されるからですが・・・

それぞれの組織は別で それぞれの活動規準と それぞれで掌握できる会計がある

のですから

もっとも 両活動の重なりや 掌握範囲が曖昧なまま流れているマンションもあり得る

ことでしょう が・・・

場合によっては マンション住民が 周囲の住人も構成員としている自治会の構成員

であって マンション管理組合イコール自治会・町内会という図式ではないケースも

あるでしょうし そうしたところでは おそらく 管理組合と自治会・町内会の組織の同一

会計の同一という形はないものと理解されます

もっとも どのような形であろうと マンションコミュニティというべきものの尊重が考慮される

べきということ(同様に自治会・町内会コミュニティも尊重されるべきことも当然のこと)

と 自治会・町内会コミュニティとの峻別の必要という問題提起は避けられ

ないことで 意識して峻別を目指して行動していくべきことだと考えますが・・・

 

なかなか理解し辛い顔をなさるマンション管理組合役員さんが多いのですが

これ以外の考え方答え方を私は知らないので 率直にこうした説明・対応を

続けるしかありません

 

 

今日の記事以上の 繰り返しの言葉で 同様の言葉を 何度も何度も多用し

それでも なかなか 判ってもらえないこと多し

ですが プロとして 繰り返し 繰り返し さらに 繰り返します

それが 自分に課せられた 尽くすべき任務であり 契約上の顧問としての

履行行為でもありますので

 

というわけで

標準管理規約は どのような形になろうと あくまで 参考としての標準モデル

強行法規に反するような説明は 断じてご法度 ですが

管理組合コミュニティに関しては 一貫して 上記のような説明にならざるを

得ない 私めであります

 

もっとも 最終的には マンション管理組合様が判断して 規約をジックリ眺め

直すなり よりよいものにするなり そのまま温存するなりするだけのこと

しかし プロとして 将来にイザコザ必須 というような状況であるのなら

意見を控えてばかりいるのは 顧問契約上の善管注意義務違反・忠実義務

違反になることも必至 だと理解して 覚悟しているつもりです

 

長文 しかも 繰り返し多用の 困ったチャンの記事になってしまっていますが

くどいほど 言わないと なかなか理解してもらえないことが多いこのテーマ

なので

ついつい

ゴメンナサイ

 

 

 

さて 明日あたりから 当地は おてんとうさんが 久しぶりに多少多めに

登場してくれそう

それが とてもうれしくなるほど 曇りどころか秋雨の連続のこの頃でした

 

明日は 陽光を 体全体に浴びさせてもらって 

また ガンバロウっと

                       http://toku4812.server-shared.com/ibarakihatakeyama.html

                      

 


個人的な 今年のキーワード

2015-11-25 | ◆業務 エッセイ

 

 

当地は 突然のように ? 季節に見合った寒さ ?になって

しまった

事務所内気温は穏やかな機能の暖房にささえられながら

16度ほど 

オイルヒーターに ここ数年前からお世話になっています

おとなしすぎる力だけれど 自分には ちょうどいい

冬の暑すぎは苦手(夏が大好き人間なのに整合性がなさ過ぎる?)

お客さんが相談にお見えになる場所としては

やや ? 申し訳ないような 涼しさで・・・ゴメンナサイですが

 

 

もう少しで 師走ですか

言うまいと思えど・・・  速いなー まったく 速いいーー

速すぎる あれも未完  これも未刊 

 

 

 

仕事上も私的にも いろいろと学習にせまられること多し

で この分野 あの分野 と並行して実務書・学習基本書を

読み続けなければならない身なのですが

なにしろ 最初の一歩からの 根っからの独学 

なにからなにまで 自分だけで選んだ文字と格闘し 自己

分析のみで 生きてきたので 

そのせいもあるのかどうだか  どうにも 進歩がないなー

力がつくどころか減退の歯止めがナサスギルという分野が

あったりして

いろいろ考えていたら 今年 あるとき 

とあることに接した経験から 

これだ と思えることに出会えた

 

《 判例を重視して進んでいってみたら 》 

 

実務にも学習にも 実際あったことをもとにしての事例を

頭にたたきこみながら 自分だったらの処理を 貧しいもの

であっても一応想定しながら

判例集を 改めて最新版を調べ求め集め 手本にしていく

ようやく ここに辿り着いた という感がした

 

たまたま Uチュウブ上の某コマーシャル講座 タダで勝手に

参考にさせてもらって

この 超個人的結論 を出せたのでした  

 

アリガトウ(Uチュウブの宣伝タントウマン ではありませんが)

けっこう 便利な 有効な というか ありがたいシロモノ

ではありますネ こうした類のものというのは

3日前埼玉での会合の帰りの列車内では

コルトレーンの演奏シーンと 昭和の艶歌の練習用に 藤圭子

さんと ちあきなおみさんを聴きくらべさせてもらったり

2時間近く 楽しませてもらいました その1964年の艶歌の歌詞も

バッチリ 覚えさせてもらった

いつの日にか たそがれ時の 苫屋風の巷の一杯飲み屋

さんかなんぞで 口ずさんでみたりしてみようかな・・・)

それにしても もだーんJAZZと 身に沁みる艶歌 を ほぼ

30分おきに耳にする

我ながら ある意味超不思議人間 かも・・・

それと ときどき 仕事の合間に 戦前の映画なんぞも観賞でき

たり

先日 1930年代の日本映画を見ていて 思ったことだけれど

内容からすると 自分が思っていたより以上に 封建制に

対するハッキリとした批判などが庶民の間にも窺えたりして 

裏返せば

そういう自由主義的な雰囲気なんぞ アッと言う間に 完全といえる

程度までに 一掃

なんということが歴史の真実と言うものなのか と 背中が

寒くなったり・・・

 

 

ということで 自分の今年の 超個人的流行語大賞は

《おじいさんは 判例に 寄りかかってみることにした》

に決定

 

それと 

佳作は

《 おじいさんは 

この途を歩いていくのがお似合い 

なのだろうか 》

でした 

 

という

お粗末の一席の 小噺

 

失礼いたしました

 

                          

 
          hatakeyamaマンション管理士事務所 メールtoku4812@star.ocn.ne.jp

 

 

                     

 

                         

 

 

 


ファイティングポーズ

2015-11-18 | ◆業務 エッセイ

 

 

長いこと 仕事上からの必要もあり また 嫌いでないことも

あって法律関係の学習をしているつもり の 身ですが

一貫して忘れられない(風変わりな表現ですが) 

未だ棘を心から抜くことができないままの判例があります

 

 

【・・・単に事態の真相を告白し陳謝の意を表明するに

止まる程度のものにあっては、これが強制執行も代替

作為として民訴733条(現民執171条)の手続による

ことを得るものといわなければならない。・・・

  良心の自由と謝罪広告の強制 (最高裁 昭和31年大法廷)

 

 

「良心の自由」とは? とういうような憲法上の論点は

さておき いつもいつもヒッカカルところは 

ほぼ 40年間 同じ

 

 

《19条の「良心」には謝罪の意思表示の基礎としての道徳的

の反省とか誠実さというものを含まない

 

《・・謝罪する意思が伴わない謝罪広告 といえども、法の

世界においては被害者にとって意味がある。》

 

《・・「謝罪」とは自発的意思表示がふさわしく、謝罪広告

を命ずる判決もその限度で認められ、強制執行は許され

ない。したがって、敗訴者は謝罪広告を強制されておらず

違憲の主張はその前提を欠く

 

これらは著名な裁判での数名の最高裁裁判官の補足意見でした

 

反対意見は割愛しています 

 

 

考え方は実にサマザマ

物事の理解の仕方の複雑さと困難さを 読むその都度実感

せざるを得ないという意味で 街の法律関係者の端くれ 

巷の一介の素浪人にとっての 

バイブル とさせてもらっている判例です

 

個人的には おおよそですが こんなふうに考えています

実行の費用は負担せざるを得ない立場の者 だが 誠実さ

も謝罪する意思も伴わない謝罪広告の価値とは どんなもの

なのだろうか? 

 

そのような場面に 代替的執行(敗訴者当人のメッセージ作出

関与は一切無く 第三者振り付け台本で本人の内心の表情など

のあり様の検討などは そもそも問題としなくてよい)

であるとはいえ 『・・真実に相違して居り・・陳謝の意を表します・・・』

というような

本人自身の文言が自らの発意の如く新聞紙上に現れるようなことに

国家が関与することが 内心の自由に関する行為という繊細な

人権の中でも 歴史的に見ても間違いなく 重要 要保護権利事件の

後始末として 潔く 相応しいことなのかどうか?

 

裁判における勝者になれた ということをもって

神のみぞ知る真実に対しての この世の真実追究の限界?

としての裁判という仕組みを利用して挑戦した対価として理解し 

充分とはいえないとしても 勝者の地位を手に入れることができた

ことについて

どうにか納得に努め 戦果として受け入れるべく理解すべき 

なのではないだろうか?

 

そもそも 民法723条における「・・・名誉を回復するのに適当な

処分・・」といものを 特別にあつらえている ことが 妥当なことなの

だろうか? 

なぜにこの形態の不法には特別に用意されるのだろう?

誤解を恐れずに言わせていただくと 名誉侵害以上に許しがたい

不法な行いともいえるものが この世には散見されるとも思えるのだが

・・・?

 

というような解釈を 最初に出会ったときから 自分なりに 

相変わらず 持ち続けています

 

 

 

 

さて 現世の実務世界に戻り

一介の素浪人は 襟をチョッピリ正しなおして 粗末な事務机に

戻り 粗末な しかし 好みのコーヒーを啜りながら 知識整理を

なすことにします

 

それにしても マンション標準管理規約に関する指針等に関し

国交省と総務省の折り合いはどのようにつくのか・・・

コミュニティ条項関連はどんな姿を現すことになるやら それとも

削除なんてェ ことにでも なんぞと とても気になります

 

 

例えば 大規模修繕計画の見直しに関しての検討会を

マンション管理組合が開こうにもマンション内に集会所がなく 

いたしかたなく 近場の会場を借り まずは組合員の討論の

下準備としての相互理解を図るべく 

心ほぐしの懇親会的なことをも企画し 

必要にせまられた 実務的・実利的・効率的対話の円滑のため 

よりよい資産管理団体としての行動遂行のため 

議題として現実に提示され一定の結果を求められた状況下での

管理事項検討の場作りの円滑化のため

(しいては資産団体としての管理のためのづくりの係わり合い

(まさしくコミュニティ)

づくりというべきものを想定しながら・・・)

結果としての有効性ある議決をも目指す

一石二鳥の効果をも目指したような集い

(例え区分所有法上の「集会」とは区別される場合 であったとしても)

 

行政との連関をはずせない自治会・町内会行動とは質の違う

ある意味 実務をも指向しての管理者団体としてのスケジュールを

こなしたというような場合の費用を考えてみたとき 

 

この支出の部分を

マンション管理組合としての(つまり 資産維持管理団体としての

面を持つ団体)コミュニティ活動としての面をも有するものと捉えて

みることに 

それほどの つまり大議論になるほどの疑義がうまれるのだろうか?

 

以前から記させていただいているように

《マンション管理組合として 

いわゆるコミュニティ活動があること 

これに関した条項があること 

予算設定支出があることは 

問題となる》

というような問題提起自体に 問題への整理整頓が不足しすぎという感を

拭いきれないでいます

どうにもこうにも 議論に 必要最小限の整理整頓さえなされていない ような?

もしかすると 国交省 総務省 学識経験者 という 

そうそうたる中央官庁役人さん 高名な学者さん

弁護士さん あたりにさえも ・・・

 

整理整頓なんぞそもそも必要としないほど 聡明すぎるのかな・・・

 

要は 各個人の自治の分野として扱うべきで管理組合の縛りから干渉を

受けるべきではないところの範囲の明確化を図って 

各個人意思優先ともいうべき町内会・自治会管轄問題と

資産管理団体としての管理統制の範囲で疑義のあるところの整理をし

町内会・自治会への移譲の必要があればその徹底化を図っていくという

指針を明確にすればよい

ということに尽きる と思うのですが・・・

 

 

これまで 近日 特に述べてきたことの繰り返しになりますが

管理組合としてのコミュニティ

町内会・自治会としてのコミュニティ

各々が尊重に値する 

が 組織の性格が異なる 

それにともない会計も

同一では混乱必至 である ということを 理解するかどうか

一考察: 各市町村から交付されるところの自治会・町内会活動援助交付金

のような性格の金員が 個人資産の集合体たるマンション管理組合

(仮に 自治会・管理組合の双方の活動が規約上も会計も

同一組織下で遂行されている状況にある)に交付された場合

その金員が管理対象の共有部分 さらには 専有部分の修理に費やされ

てしまっているというような状況を想定すると 問題点が浮き彫りになると

思うのですが いかがですか?  いわば 税金を原資とする公金が 

個人資産保持管理に 直接的に使用されるも可というようなことに

なっている状況なのですが

  ・・・・問題なし といえるでしょうか ??

    

 ということで 一個人として いろいろ述べてしまいました

詳細は 各自 ご検討くださいませ( 余計なお世話を申してしまっておりますが

どうぞご容赦を・・・)     

 

 

もし お時間がございましたら

当職の

最近の 本ブログ掲載   (10月21日 <コミュニティのこと>)  

                 (11月 6日 <組織の差異>)

を眺めてみてください

 

 

そうして

 

民法改正にも眼を向けるべく 条文新旧対照表など

ときどき 折をみつけ 眺めたりなどしております

会社法といい 民法といい 基本書買い替え代に 小遣いが

ドンドン減っていきます

そうして 今までの 乏しい知力でどうにか減退を抑えつつ蓄えて

きた知識も 即戦力にはできなくなる 悲しさ 侘しさ・・・

 

チョッピリ ? 悲しい

でも ノックダウンなんぞしないぞ 

もしも 強烈パンチを浴びたって

また ナインカウント目で リングで しっかりとファイティングポーズ

とってやるんだからな

 

                               

 

 

           

 

  マンション管理  受験実務養成 講座
                             
つくば学園教室

     hatakeyamaマンション管理士事務所 メールtoku4812@star.ocn.ne.jp

 

                     

 


記念セミナーのご案内

2015-11-08 | ◆業務 エッセイ

 

 

 

 

 賛助会員として参加させていただいている

「 水戸市マンション管理組合ネットワーク 」

の記念セミナーについて 

ご案内をさせていただきます

 

日 時  :  平成27年11月14日(土) 午後1時45分より

       (午後1時30分開場 / 午後4時30分終了予定)

場 所  :  茨城県立青少年会館  中研修室2

内 容  : ● 入門編 「これだけは知っておきたいはじめての

                マンション管理」

          (講師 藤本佳子氏(千里金蘭大学名誉教授/

                                  日本マンション学会監事(元副会長)))

        ●  法律の知識編 「いつかは来るマンションの終活」

          (講師 折田泰宏氏(弁護士/日本マンション学会元会長)

                          

 

  会員でない方でもご参加いただけます

                どうぞ お越しください

 

 


組織の差異

2015-11-06 | ◆業務参考(マンション管理士)

 

 

マンションコミュニティ条項問題において

問題の所在に大いなる関連があるところの

いわゆる自治会・町内会について

思い違い? があるような方がおられる ? ので 

念のため 述べてみたいと思います

 

 

概していうと

マンション管理組合の構成員は 区分所有者 です

(専有部分所有者たる者との関わりから同居人<広く占有者>

などへの管理組合からの干渉も及び得ますが 決め事に関わる

ことが可能なのは あくまで 区分所有者各々自身の

共同で管理運営していくという 権原から生まれるもの)

 

自治会・町内会の構成員は   単位地域の 住人

生活を営んでいる者全員(捉え方によっては 赤ちゃんも)で

あったり・・・

決め事に参加する単位を 世帯 としている

地域もあったりするかも知れません

(参考 : 地方自治法において法人格付与の対象となる

【地縁による団体】においての表決権や構成員に関する

諸々の考え方)

建物の持ち主だけでなく 家族も 借り人も 

とにかく その地域を生活の場としている者 といった感覚

 

 

 

後者においては 行動規範は 存在するなら 自治会・町内会規約

とでもいうべきもの

前者においては 言うまでもなく  マンション管理組合規約

 

組織の根拠となるものは 

前者は 区分所有法によって 構成する というか実質は強行的

しばりに基づいて 内実のあり方はともかく とにもかくにも

存在しなければならない組織

 

後者は 実は 行政上の慣例による ? ような・・・

すくなくとも 存在根拠は ? なければならないものなの ?

行政とのかかわりは必須なの ?   行政はどこまで活動指針を

与えることができるの ?  全国おおよその行政におおよそ共通のあり様

を持つ組織なの? 拠りどころとなる共通の考えや 指針は 

実は 法的な意味においては 無いということなの ?

組織に参加は自由意思によるところのもので そういったものに

行政が関与すること自体 不自然なことなの ?

政治的なこと 宗教観を漂わせていることへのお金をつかうことなど

たとえ特別な多数決でも 絶対 NG なの ?

マンション管理組合は そもそも 資産管理運営維持が主たる目的の

人の集まりなのだろうから なんとなく してはいけないことと そうでもない

ことが すこしだけ見えやすいような そうでないような??

 

などなど あきらかに マンション管理組合とは性格が異なりすぎるもの

 

すくなくとも ここらあたりのことも考えに入れて 論じなければならないと

思うのですが 

なんとなく 議論がかみ合わなさ過ぎる方もおられたりするので・・・

 

 

誤解を恐れずに記しておきますと

マンション管理組合と自治会の性格の違いを意識しての議論が必要と

言っているだけのことで(もっとも このこと自体問題とするにたりない

という方には 意味のない議論でしょうが・・・)

 

 

マンション管理組合としてのコミュニティ

自治会・町内会としてのコミュニティ

双方 大事に検討するべき と 私は思っております

ピッタリ重ねあっていても問題無し

一つで二つを兼ねるのも問題無し では・・・

やはり問題が大きすぎると 思っているのです

 

 

 

 

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そこに もはや 来ている危険

2015-11-02 | ◆国家試験受験

 

 

私は 行政書士会にも加入しているのですが 会組織のお知らせ欄に

【マンション管理士試験】に関することが載っていたことがあって 

珍しいなー と思いました

が 以前からそのような案内はあって 見落としていただけなのかも・・・

 

さて

昨今の マンション関係の事故については 仕事柄 顧問先などで

訊かれることが続いています

 

マンション管理士試験の出題科目は 概していうと

:区分所有法 :民法 :借地借家法 :不動産登記法 :被災マンション法 

:建替え円滑化法 :建築基準法 :都市計画法 :消防法 :標準管理規約 

:会計 :建築材料 :大規模修繕

:耐震改修法 :給水設備 :マンション管理適正化法 :民事訴訟法 :換気設備 

:コンクリート :建物調査 :宅建業法 :消費者契約法 :個人情報保護法 

:各判例 :品確法 :警備業法

:関係税務 :電力設備 :郵便法 :建築士法  などなど

 

ご覧になってお分かりのとおり 法的な分野と 設備関係の分野と 会計分野 等 

そうとうな範囲の知識を求められます

もっとも これだけの分量ですので 濃淡こもごも ではありますが

 

何が言いたいのかといいますと

法的な裁量 と 理工的な裁量 と 経済感覚的な裁量 と 一応? なんでもあり屋さん

みたいなものなのです

そこで   弁護士・司法書士・行政書士というような法的な資格知識だけでも足りないし

       建築士資格の知識だけでも足りないし

       税理士資格の知識だけでも足りないし

つまるところ マンション問題に一番近い距離にいるのは マンション管理士かなー?と

思えたのです

もっとも チームを組んで行動すると よりベターなのでしょうが なかなか管理組合さんの

事情もあり 難しいというところです

 

お付き合いのある弁護士さんが おおよそ おっしゃることは

《 マンション関係 や 行政法関係 など 特化した分野の先生というのは 

思っているより

そうとう少ない

のが実情かもしれない 》

 

何が心配かというと 都市圏ではさほどでないのですが 地方では 

マンション問題に関われる知識を持つものが 少なすぎるのでは ということ

現時点ではさほど表に出ていない いわゆる 2020年問題関連の危険

組合員(住人)の超高齢化・建物設備の著しい老朽化・管理不全の顕在化

・大規模修繕のさらなる困難化 などなど

このような局面が予想されるのに おそらく最後の砦になる というか

ならざるを得ないであろうところの行政・国は やっと 腰を上げだした 

という感もあるのが 

おおよその実態(私の判断)

とにもかくにも 人的にも整備しておいて 対応する必要のことを 

さらに熱を入れて

考えるべきでは と 個人的には 強く思っています

 

もっと早めに相談してくれていれば 

ここまでグシャグシャナ管理運営状況にはならないようアドバイスができたろうに・・・

と 思うことも 実務上 シバシバ

なにしろ 素人が 何億という資産の管理をし続ける体制(仮に管理会社が

関与していようが執行の基は つまるところ素人の集合から成り立っている

ものです)

いわゆる理事会がそれなりに協力体制が整って 一定の合理性の下にある

ならまだしも

過去の威光を後ろ楯にし 取締役会きどり 行政の幹部会きどりで 仕切り

内部抗争の果てに各派閥で理事長の椅子を争い 名誉毀損問題までに発展し

なんてことも もとをただせば 

管理運営の基本の無理解からきていたりしていて・・・

ガッカリしてしまう というか 残念無念 というか

 

というわけで いざというときに 専門的に力になる仲間が 

もう少し増えてほしい

というのが私の勝手な思い(マンションの数に比例してのことで 

地方での専業マンション管理士が少なすぎる

のは 致しかたないのかもしれませんが・・)

念のために記しますが こう言っていながら 現時点では マンション管理士

の資格を得て その立場だけで生計を維持できるほどの効率的?資格では

ないと言えそう

(もっとも 都市圏などでは事情が違いましょうし つまるところ各人のなせる

ところに因る

ということでもあるのでしょうが・・)

 

とにもかくにも いろいろな知識を持ち寄り 広い意味で 大きな社会資本の

一つであることは間違いないマンションの有効性のある存在に少しでも寄与

できるよう これからも

努めるつもりです

 

今まで 自分なりに重ねてきた知識を 自分なりに発揮できる一番の場所は マンション

管理組合のお手伝い ではないかと 昨今は思い続けています 

 

一応は 法的知識資格としての:行政書士

一応は 理工的な経験として建設会社勤務とビル管理業務経験 

一応は 経済にも関係する資格として:ファイナンシャル・プランニング技能士

一応は 知的財産管理的発想による運営に関して:知的財産管理技能士

一応は :宅地建物取引士試験合格者

一応は マンション関係国家試験として:マンション管理士

これらを少しでも活かし 周りの有用な知識を持つ仲間と共に 務めさせて頂ける

幸せを思い

進んでいきます

 

 

くい打ち工事の これからの流れは と よく訊かれるのですが

極く ポイントだけを述べれば

団体的な意思の関与を利用する仕組みとしては(あり得ないケース

とは思いますが

念のため言うと 全員合意の 全員参加の私的財産一括処理的手法さえ 

法理論的

にはあります 

共有部分があろうと 全員合意なら 個別意思集合の結果ということで

すが これは 団体的意思の合意でのものとは異なるものです)

区分所有法上の建替え(話題に上っているマンションは 団地型でしょうから

特定建物の建替えに関し 特定建物の建替え決議や土地についての建替え

承認決議が問題となり 全部建替え決議 つまり団地内の全建物の一括建替え

なら区分所有者の頭数と議決権の両方の要件を満たした決議<規約に別段の

定めがあろうが建物の所在する土地の共有割合による議決権割合>と 

各棟ごとの

適法な 頭数・議決権の要件が必要)

 

建替え円滑化法の利用 (この法制度の利用は いわゆる被災マンション法におけると

異なり

区分所有建物というだけでは利用不可で マンション

<人が数軒共同で住むために存在するというマンションというものだけが区分所有建物

ということではありません>

であるゆえに使えるもので マンション建替え組合 というものを構成し 権利変換等の

手法を用いながら建て替えを遂行したりします)

 

あたりが まず 考慮されましょう が ・・・

 

もっとも 責任を負う側が 各区分所有者との個別の契約で所有権をまとめていく

(私的財産の処理はその所有者がいかようにもできるという発想です このことは

マンションという集合・共同住宅を構成する立場にある者であっても 当然に有する

権利ですが 団体的処理に組み込まれることを承認した段階ではそうはいきません

それを許すということは 団体的処理不能ということですから)

という手法で関係者の合意をより作りやすくしていく手法(数百軒の合意形成の苦労

よりも99軒の合意なら すこしばかりは楽で可能性あり ということ)で という別な

流れを用いながら

ということも 大いに考えられるところですが

 

極く簡潔には 以上の如し です

 

 

 

今は 充分な情報を欠かすことなく 住人の方の個々の思案をジックリと待ち

よりよい選択を得られることを 心から願うばかりです

 

一番の問題は 各住人の方の思いが 専有部分一個ごとに異なるものである

ということかも知れません

『今さら いじられたくない せいぜい 後数年の 独り身の生きる場だ』

『職場のこと 学校のこと 家族のそれぞれの合意作りのこと

そうなのだ 各専有部分者の合意 団地内一棟ごとの合意 全体の合意より

なにより

私が背負っているのは家族内部での合意 

もっと言えば まずは 夫婦間の・・・

対処合意作り・・さえ 

とても 

とても

つらいことなのだ・・・』

 

共同住宅とは こういうこともあるのです

 

 

個別住宅との決定的な違い

誰しもがわかっていること 

そうなのです <共同で持って共同で使っているものがあり

自分だけでは決められない>のです

 

 

マンションとは

【2以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分のあるもの】

                <建替え円滑化法 2条1項一号>

 

 

  

    いつものごとく 今 ザッと自分の記憶だけで書きなぐっているところが

      あります

      申し訳ありませんが 興味を持ったところ 疑義をもったところは 各自 

      再確認を 

      勝手ながら お願い申しあげます

                                   スミマセン