おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

〔認定〕マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

ほんとうのところは?

2015-08-26 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

秋が到着して もはや居座り続けてしまったような陽気?

ですが どうしちゃったんでしょう

おてんとうさんは しばらく 夏季休暇なのかな・・・

と思ってしまう 当地の今朝の夏

事務所内気温 20度くらい?

涼しい というか 寂しいくらいに涼しすぎる

と 夏大好き人間が あまりの暑さに グズグズしていたくせに

それがないと おてんとうさんに注文をつけ始めたり

まったく わがまま オジイサン そのものの私めです

 

 

さて またまた マンション関係の仕事が続きますが

フト 感じたこと

《マンション管理組合の法人化》 という話題になって 『わがマンションでは

法人化済みです』などの報告があると “ススンデマスネー”との賞賛の声?

が圧倒的であったような思いをしていましたが

冷静に考えると そうでもない・・・ような・・・

 

たしかに実務上は 法人化してようがいまいが それほどの差異はない

という感覚が見て取れますが

私は 法人化賛成派・推進派 です

一番の理由は なんといっても 管理組合の姿を どの方向からもジックリ見据えられる

体制作りには必須で そうすることによって 内部関係も 対第三者・外部関係においても

客観的・法的に より安定した形での運営も交渉もできるということ

 

法人化の意味無し とおっしゃる方が言われる

・ もしかすると 法人住民税がかかる

・ 登記手続きに注意をし続けねばならない

・ 一部 罰則規定適用の備えまで心配しなければならない

などなどですが これらは ある意味欠点とまでは言えない 止むを得ない事情からのこと

 

要は 『法人化しよう』という合意作りさえスタートできれば ほぼ 山を越し

登記手続きは 法務局の案内ページでリードしてくれています(それほどの登記項目ではありません)

代表権ある者の交代時等のそれも 同様 さほどの事務量ではありません

 

5月25日のブログも ご覧になってみてください

 

さて 話し 戻って

どうやら 法人化への動機には やむにやまれないような ほぼ共通の事情があった

< 専有部分を 管理組合自身が所有者になるべきときに 法人化していないと移転登記上

新所有権者(登記簿上 権利者)になることができない >ので 成り行き上の法人化

滞納者所有の専有部分を 代物弁済的に 所有名義を交換する

とか・・・

店舗部分の撤退必須状況になり ほぼ止むを得ない事情から管理組合が取得し貸し出す

などなど

 

 

ということで 法人化済みマンション管理組合 といえども 一概に ススンデルー

と 誉め言葉一辺倒の応対だと “ 実情も知らず 空気が読めない管理士だなー ”

と評価されかねないので 注意 さらに注意 というところです

 

 

それと 最近特に目立つのは 理事会内対立構図ガチガチ の組織 のジワジワ 増加?

過去の地位だとか 勲章もどきの数の多寡 だとか 男社会のしがらみ(セクハラになってしまう かな?)

なんぞがあったり? ・・・そういえば ご夫婦でお暮らしでも なぜか 理事には

圧倒的に旦那さん登場 ??(厳密に言えば 管理組合員は専有部分所有者つまり区分所有者自身 

というシバリが大原則だから という 理由からかな? )

規約で工夫して 配偶者の範囲なら理事会出席オーケー という選択を活用 というあたりのことを

検討していくのも有意義かも・・

もちろん スムースに流れている男社会理事会も たくさん 存在していること確かですが

 

いずれにしても

理事会における代理出席

ここの整理も それぞれのマンション管理組合にて

判例など 規約 などで確認しておくことが大事

いったん ことがコジレルと 《 あのとき あの理事の母親が 代理で来たといって議決に

加わっていたけど まずかったんじゃないの 》

なんぞと スムースに行っていた頃には考えられもしなかった発言が 突如噴出してきたり

します

 

そんなことにならないように 私としては 『 硬すぎる顧問であること 』を 貫くべきときには貫いている?

つもりですが・・・

とにかく いろいろあるのが マンション管理組合の日常

だって 400戸 住人1000人超え という程度にもなると

サモアリナン ということも理解できる気がします

そこまでいかない規模でも サマザマな人模様があるのですから・・・

 

                                  

                                                         

 

                    hatakeyamaマンション管理士事務所


椅子

2015-08-17 | ◆ 業 務 エ ッ セ イ

 

 

8月も半ばを過ぎ 朝晩には 秋の気配まで感じ始め

そのようにして・・・

 

猛暑の後 珍しく ? 弱い雨が続く日々の当地

しのぎやすいといえば そうであって嬉しいのだろうが

どこかで 寂しいと感じる 老いぼれっぽい素浪人が独りいて

贅沢を言っていて・・・

 

 

集中して マンション関係のことを調べている最中なのだが

(この範囲の決議は 集会でなのか それとも 理事会決議でも可なのか

管理組合会計上で いくらほどの範囲の額の支出なら集会決議までは要らず

理事会決議で可なのか<総会で承認を得ている予算項目予算額内のことであっても>

規約上にその点あたりの規準ごとが明記されている場合と それが無い場合との差異

法人の場合と そうでない場合の執行上の委任の扱いの差異(区分所有法第49条の3:

【理事の代理行為の委任】  第52条【事務の執行】 等に絡んで・・)

どうもスッキリとまとまらないで シックリとこない部分があって

学習不足を痛感

・・・・なんて言っていられない

顧問料までいただいて 相談相手に私を選んでくれているクライアントさんがいるのだ

甘えていてはいけないのだ

 

 

それにしても “ なんとも座り心地の悪い椅子だな 長時間利用していると

良し悪しがハッキリするように思えるが・・・ ”

なんぞと 贅沢な文句をノタマッテイル自分がいるが

そんなとき ふと 今朝思った

《思えば あの 小学校時代の椅子 転校先の北の地の椅子 中学校の椅子 その上の学校の時だって 

けっして上等とはとてもいえない粗末なものだった

それでも 毎日毎日 何時間も何時間も ジッと? 座らせてもらってお世話になった

それを思えば・・・ 多少安楽さに註文どおりいかないところがあったとしても

なんと勝手な贅沢な文句を言っていることか・・・椅子に謝れ》

 

 

さて 朝一番の反省をすませ

お仕事 続行

 

 

それにしても 悲しいほど 根気力が減退 記憶力はそれに輪をかけて

でも とにもかくにも 椅子に座らせてもらって 集中読 続行

わからなかったら もう一度 それでだめなら もう一度

いつだって そうしてきた 

自分には それしかない

 

それでもなんでも 自己の意志でそのようにしてもいいとされている そのことに

まず  感謝

                        

  hatakeyamaマンション管理士事務所


遠き日への呟き

2015-08-14 | ■エッセイコラム・ダイアリー

 

 

お盆の朝に 不吉なことを?

なんと迷惑な

と思われそうだが 思い立ったが吉日

私にだって 何が起こるか わからない

可能ならば 言いたいこと 記しておきたいことの万分の一でも

言い 記して

チャンスを逃さないように これからの日々 生きながらえたい

勝手を承知で かきなぐってしまいます

どうぞ どうぞ お慈悲を





以前 ほんの少し記したことがある(間接的な表現で)?

そのように記憶しているが
 

少年の頃 よく 思っていたことを起点にして 思いつくままに記します






このおじいさんの ボンクラ少年時代からの 生涯最大の疑問??は

おおよそ 次のようなことだった

≪存在のスタート? 宇宙空間のスタート点?は
この世の始まりは 何処からどのように姿を現せたの?
無から有とは どういうこと?

仮に この世の始まりは こんなぐあいで 等と表現されても
では その始まりを認識できる 場 とでも言うべき 場は
どのように存在できていたの?

無と いうことを認識できたとして その認識できている 場は
どこから登場できたの 
無から無が できあがるの 生まれるの??≫

少年は 日々 こんな具合に 可哀そうに?

幼い悶えを抱え続けていたのでした(悶々としていたであろう?

中学時代の夏休みを なぜか特別に 妙に愛おしく思い出します)


無から無? とりようによっては なんとも 幼稚な
いや 深遠な・・・そう 少年にとっては 不思議で不思議で不思議で
(不思議が一兆個ならぶくらいの疑問)

・・・おじいさんになっても いまだに 

答えは  おそらく ≪ワカラナイ≫
ということになるのでしょう

どんなに どんなに どんなに 科学や哲学や あらゆる分野が
想像もできない単位で進歩し続けたとしても

答えは ≪永遠に    ワカラナイ≫




あるとき こう思いました
ワカラナイ からこそ 生きていける
人間 ワカラナイことがあってもいいのではないか




逆に すべてが そういうことか と理解できたとして そのような状況のなかで 

人間 生存していける?

人間 ワカラナイことがあるから生きていけるのじゃないのかな

この世にある魑魅魍魎の正体がなにもかもワカッテ

不条理の正体がなにもかも 見え尽くせる状況で

逆に言うと なにもかもが条理にかなっていることなのだよ

ワカラナイものなど 何一つない世界なのだよ

とだれかに教えられて

そうすれば 生きていけそう?

この世にあること それらは ご覧のとおり

すべて条理にかなって起こっているものなんだよ

という状況で 生きていけそう?


うまくいえないけど

やはり 人間 ワカラナイことがあってもいいんじゃないの?

無から無 ? ワカラナイ ワカラナイ 不思議で不思議で・・・

でも

だからこそ 生きていけるのじゃないの?

どうにもワカラナイ でも
 

それだからこそ 呼吸をし続けていけそう

あなたなら どう?


何もかもわかる世界って なんだか その・・・

スキッと 賛成の挙手ができそうもない

人類の いや この世の スタートボタンを押してくれた人も

場所も そのボタンの製造者も なにもかも 調べると

調べ上げれて 疑問をゼロにできる・・・
 

のは いいことなんだろう けど・・・

(でも 疑問ゼロの世の始まりは???また 振り出し?)

 


疑問ゼロの 条理に溢れた(つまり 生起していることすべてが

なんらかの条理に裏付けられ尽くされているとされる)世

そんなところ 息苦しくて息苦しくて とても とても

ボンクラ私めは 生きられるとは思えない











というような問答 会話の相手をしてくれる人

いそうで いなかったなー


酒食らって パチンコに通って つまらないお笑い芸人の笑いに

自分をごまかしてるようで

世の 大人なんて・・・くだらない連中

オレが こんなにも いろいろと悩んでいるのに

1人でも おれのモヤモヤに付き合ってくれる

大人はいないのか

・・・ ワカラナスギル世のことを シャベリたいだけなのに・・・

誰かに ブッツケタイ


何を読んでも 何を聴いても 正体がみえない

友達にも コンナこと 訊けそうで 訊けないし・・

あの生臭坊主

こっちが本気なのに テンデ相手にしてくれなくて

“そんなつまらないこと気にするより

とにかく 生きること” だって

それじゃ 答えになってないっていうのになー  











ワカラナイことは ワカラナイ と

とにかく 話の相手には なろう

自分も 同じように悩んでいるし 君と同じように

子供のころから悩み続け この年齢になっても

ホラ このとおり 悩み続け

大人だって 君と同じようなもの
 
酒食らって 意味なくドローッと生きているように見えるかもしれないけれど 

ケッコウ これで 懸命に生きているんだよ


そんなふうな具合に流れるだけの会話だとしても

誰かの 不気味な怒りの相手にならないよりはマシかな?

なんぞと 思うのです






今朝は なんだか いろいろと 人の悩みが身に迫って

相談も いろいろ まったくのところ いろいろ なのです

大人にしたって それ以上に? いろいろ いろいろ さらに いろいろ


とにかく

少年も 青年も 壮年も

今の世に 生きとし生けるもの
 
タイヘンダナー と 妙に 思えてしまって

(もちろん いつの世も生きていくのは至難の業なんだろうけど)


繰り返しますが
 
少年の頃 よく 思いました

“大人なんてサ なんで あそこまで気楽に生きていけるんだろう
 
この 少年の 哲学的な悩み? の話し相手になれそうな奴

いるわけないか

あんなふうに 酒食らって ボヤーン と

生きていやがるんだからナ”

 

 

親にも 先生にも 友達にも 誰にもブッツケラレナクテ絶望する前に

話して欲しかったなー

と思うこと
 
度々 あります





乱雑な文章で ゴメンナサイ



幼い けれど 実は とてもとてもとても

生きていくうえでの決定的な深遠な悩みでもあり

幼い悩み なんぞでは決してない

この世の英知でさえ どうにも手強過ぎる悩み

そうしたものを 抱え続ける少年少女

いや おじいさんも 大人も タクサンタクサンいるのです

私も その一人

心は 永遠の少年のまま でしょう おそらく





まとめるということを度外視し 思うままを書き流しました



繰り返しになるけど

もしかして ツマラナイ大人にこう言いたくて

腹を立てている少年少女さんへ

要するに言いたかったこと

『 大人なんて 
と言われても仕方ないかもしれないけど
大人も けっこう いろいろ悩みながら生きているんだヨ

悩みながら という点では
仲間でもあるんだ

チャンスがあったら とにかく 話してみてくれヨ 














さて 心だけ永遠の少年は 仕事と行事を片づけたならば・・・

なにをして 楽しもうかな  

いやまてよ 大事な大事な片付けごとが

ドッサリ 残っているんだった

これだから ぼんくらオジイサンは困るんだよ まったく 

永遠の 

悩ましき人生劣等国筆頭候補生なんだから

 

 

        《以前に ほぼ同様のことを記したのですが とても気になることがあり ほぼ再掲となりました 
     ご容赦をお願い申し上げます》

                         心の宝もの 

                                 故郷の山 の図です

                    http://toku4812.server-shared.com/


予定表とニラメッコ

2015-08-11 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

                          

 

新しい部門の業務の打ち合わせがあったり

やや遠方での会合のスケジュール合わせがあったり

兄弟家族との遠出があったり

我が事務所への来客が急遽予定表に組み込まれたり

などなどで お盆前(もう その時期突入なのかな? そういったことに

疎いので…) やや 輻輳

13日は 埼玉県に近接のマンション管理組合訪問があったりしています

先日 墓参をすませていてよかった というところです

故郷の地では ミンミンゼミ ツクツクホウシも啼いていました

 

 

 

忙しいような そうでもないような 込み入った案件に囲まれているような

いや 実は それほど入り組んだ問題では無いような という塩梅の

なんだか 魑魅魍魎ワンダーランドにいる感じ? の この頃です

そんなふうに思えてしまった原因のひとつは 己の持つ業務知識の精度の

無さ からくるものでした

 

法人法における監事 & 会社法の監査役

後者のうちの権限限定の範囲の者を例外として かつ 特殊ケースを除いて

各々 理事会 & 取締役会への出席は 義務 なのでした

決して 出席は任意というものではありません(法人法101条・197条  会社法383条)

この ある意味簡潔な大原則を曖昧にしていたばかりに 余計な辿り道の回路

に入ってしまったことで 余分な調査が増え 非効率な作業になってしまっていた

のでした 

典型的な単純ミスの一種

このような部分の知識が やや 不安定になっているとは 自身 ガッカリ でした

おおいに反省 さっそく 数種の基本書で 再確認 周辺知識も整理

それにしても 今さらながら 知識の定着への努めを油断することの恐ろしさを

味あわされた 先日 

恥ずかしいやら

情けないやら・・・

 

 

さて マンション関係のことでも 調べもの発生

管理会社と顧問先管理組合の業務委託契約内容の再々確認です

通常は おおよそ 標準的内容でほぼ統一されている という感ありますが 

ここでも 単純ミスは厳禁  先入観念は禁物

顧問としては 念入りに 更に 契約内容を読破しなければなりません それも

重要な顧問業務の基礎部分ですから

 

マンション住人さんの中には [ 管理会社さんは マンション内の住人間のトラブル

処理も当然してくれるものだ ] との独断的理解の下に 「なんとか解決のため尽力

してよ お仕事のうちなんでしょ 当家の代わりに相手さん部屋に申し入れてきてヨ」と

トラブル現場で喚くような方がいたりして 

そんな場合 私は 『 受任者として できることとできないこと なすべきことと 

なすことがマンション管理組合にとってむしろマイナスとなることを見極め 

最初の対応が肝心 』 と 

率直に言うことにしています

 

管理会社間の競争が激しく 住人さんの機嫌を損なっては営業上得策ではない

との配慮し過ぎからか いわゆるクレーマー的住人さんからの いかがなものか

と思われるような無理難題 要求に 毅然として

明確に『そこまでのことは当社は関与義務はありません というか 介入できません 

本来 管理組合さん 住人さん間で 自らが処理解決していくべきことです』 

と 言える方が少なく 

クレーマーさん独特の無理難題要請に掻き回されることが担当管理会社社員さんに

散見されるのでしたが こうしたことは けっして 関係者間に 好い結果を生まないこと

多しです

もっとも 顧問としては 問題解決のため 解決者としてよりも まずは解説者 

つまり 区分所有法やマンション管理適正化関係の法規・法制知識をもって 

徒に誤解の絡む問題に広がることの無いように尽力したり また 妥当な解決

のための可能な限りの知識を参考資料として示したり 

話し合いの進行役を第三者的公平に担ったり 

妥当範囲の関与でお付き合いさせていただくことはあります

もちろん 要請があって 徹底的に第三者的立場を貫きながら

その場合 決め手は まずは双方主張していることの事実の確認 & 

情報の共有 & 聴聞・弁明ともいう

べきことの平等機会付与

なにより 単に言葉のやりとりではなく ≪妥当な解決を双方ともが意識し続けての≫ 

会話 であること

できるかぎりの理性を保ちながらの 会話

それらが肝要 

現実には そうとう困難なことではありますが でも これらに尽きる と 思っています

ごくまとめて言うと 着地点を意識して 情報を共有して 理性を保つよう努力しながら 

会話を徹する

そんなことなんだろう と しみじみ思っています

 

さて 明後日の新規訪問の準備もあるし 作業開始

すこしだけ 事務所内気温も下がっていますが

それにしても 暑いー

真夏なんだから 当然

ですが 凡人は いくつになっても 悟りきれないどころか

悟ろうとする気構えを持ち合わせることもできないでいます

 

 

皆さま 体調管理 お気をつけなさってください

 

   (一部 以前の記事を参考にしている箇所があります ご容赦をお願いいたします)

 

hatakeyamaマンション管理士事務所


寒々としてしまうのだが・・・

2015-08-07 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

猛暑日が 当地も 続いています

夏は大好きなのですが・・ それでも チョッピリ? 

『 いつまでつづくのかな この猛烈さ 手ごわすぎるな 』

と つい弱気に??

でも ヤッパリ 私にとっては 大好き サマーです

明日は 真夏の故郷の山の近くに 墓参の予定

 

 

話し変わって 本日も マンション管理に関するお話あり

管理運営に関わるとか否かとかという段階のことではなく

辿り口付近の立ち話みたいなレベル

だが 

少々 寒々しい思いをせずにはいられなかった

 

《・・・おかげさまで 管理費削減のため 自主管理を貫いています

さほど 心配なことはなく・・・素人集団でもナントカナルモノ ですね

プロといわれる方々と知識量も管理運営の力量も 差異は 無いので

はと 時々 理事会の場での話題になることもあったり

アッ 失礼 先生も マンション管理士でした ネ 》

 

 

一専有部分が仮に2千万円だとして 50戸の集合体のマンションの価値は

ザッと10億円 この数字は 単価×戸数 の各々のあり方で さらにビックリする

ような総資産に アッサリとなる

私が関与している 一例を挙げると おおよそ60億円

こういった具合の財の管理を いわゆる素人さんがなさっている

管理会社さんが関わっていても 実態は 言うべきことを言ってないケースが

けっこう多い(あまりウルサク理事会などで不当・違法を指摘すると 契約を更新して

もらえない とかの思惑なんぞが悪戯をしたり???して・・・)

 

“ あまりやりたがる人がいないので 私がスタート時

から 頼まれて やっているんですよ

皆 感謝していると思いますよ

理事長として もう 7年近く 

誰も異議をとなえないし

特別 不都合はないんだから いいんじゃないの

妥当性だとか適法性 だとか そんなこと イチイチ

かまっていられないもの・・・ ”

 

ほんとうのところ 住人さんは 感謝しているのだろうか

不安感はもっていないのだろうか?

今さら なにも言い出せない状態なのではないのだろうか

当人さんにしたって もしかすると 管理運営責任を法的に追及され得る

ことだってあることを ご存知のうえでのことなのだろうか・・・

仮に 無償の善意からのことであったとしても・・・

・・・いつまでも 今のままのメンバーが住人さんとして固定されているわけで

なく いつ何時 徹底的にマンションの価値を上げること至上主義

というような超個性的で憐憫の情なんぞほぼ持ち合わせ無しの方登場 

なんてことなんぞあり得ない とも限らないのに・・・

 

「 なにしろ 当人は “ このマンションの 頼れる理事長さん で ヒーロー

なのだ ” だと思っているフシ? があるし・・・今さら 毎日顔を合わせる住人

同士 閉じ込められた空間でナンダカンダと嵐なんぞ吹かせたくないし・・ 」

 

 

今までに何度か記してきたことですが 国のマンション関連政策には

諸々の疑問があります

記したように 数十億円の管理運営を 私的財産管理における私的自由の尊重・私的

財産自由処分主義

つまり私的自治に介入不要・介入不能?

とはいえ 対象財価値の膨大さからしても

現状のままでいいのか??

もっとも 管理適正化法などで 専門家活用方針のアピールはしているだろうが 

どこまでマンション住人に周知されているのか

いずれ そのとき が襲来したときの行政の慌て様が 一関与者としては とても

気になっている昨今です

 

管理不全 築40年超マンションの 大挙襲来

なんてことが コトサラニ?現実化しませんように・・・祈るばかりです 

個人的には アチラコチラでお仕事をさせていただくたびに 少々??

寒々としてしまう のです ( この猛烈な夏の日々においてさえ なおもって・・・) 

 

 

とにもかくにも 自己力のアップのため 日々鍛錬あるのみ かもしれない

ということで

グダグダ グズグズ と 強敵たる案件への考えがまとまらない己を叱咤激励

しながら この記事を載せさせていただきました

 

皆さま 熱風何するものぞ の 心で

がんばりましょう ( 過ぎるほどのガンバリは 逆効果かも? しれませんけどネ)

お体大切に

                                   

  hatakeyamaマンション管理士事務所