おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

〔認定〕マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

一安心

2014-10-24 | ■エッセイコラム・ダイアリー

 

気になっていた インターネットプロバイダー変更が一段落し ホッと安心

当事務所のチッポケなホームページですが たいした知識もない状態で(もっとも今だに

それほどのIT知識は増えませんで 乏しいですが)ゼロから一人で コツコツ作ったもの

なので 愛着がとてもあるもの なので 心配で心配で 

 

ブログ移動といい今回のインターネット環境の変化といい 提供側さんの都合によるもの

致し方ないとは思うけれど 困っている方がけっこう世にはいるのでは・・・

ほぼ そのもの自体は無償提供とはいえ なんだかんだで 対価を得ていたのでは?と

思うので・・・少々 素直に同意できないようなところが少々ありますが・・・

 

ということで いままでのものそのままの様子での引っ越しとはならなかったので 閲覧に

来ていただいた方にご迷惑などかかっていないか 心配ですが どうぞ ご理解のうえ 

今まで同様のお付き合いを お願い申し上げる次第です

 

それにしても 知識のそれほどない方(私もその仲間ですが)には重荷作業の引っ越しでした

 

 

さて 明日は土曜日ですが 朝からお仕事

農地法の一般的な説明等の案件になりそうです ですが 実際のところは面談スタートしてみないと・・・

まずは お客様のご要望・意向の確認が肝要となりそうです

このことは 常々気を付けていることです

当職がなすべきことは どこに どのくらいあって いつまでに 為すのか などなど

このあたりの明確化は 当然のことのはずなのですが 現実には ついつい曖昧であったりしますので

気を付けていることであります

                                    

 


曖昧 推定 

2014-10-24 | ◆〔特定〕 行 政 書 士   業務

ようやくのこと おおよそ ブログ環境のほうは 一段落

外は 秋晴れの絶好の行楽日和 ですが ブログとホームページ引っ越し作業に追われ

久しく 青空とおてんとうさんを眺めていなかったような感じ・・

 

さてと これから ホームページ対策

 

 

 

話変わって 近年の相談者さんは 多くの方が高等教育ともいうべきコースを修了して 

あるいは それなりの自己努力で知識を仕入れてから事務所に来られる方が多いので 

質問内容も ドキッとするほど 高度といえるものが増加

加えて 団塊の世代の人が60歳をとうにすぎ 65歳頃になり 自分時間十分保持者が多い

ので ビッチリと前準備オーケー状態で臨まれること多く 街の法律家たるわが事務所相談

テーブル傍に二三種類の六法備えて臨戦態勢?

いちいち 過去の職業 学歴 などをお聴きしてから相談を始めるわけではないのですが

相談が終わった後に 『・・学校は ○○大学法学部なのでしたが・・』なんぞとおっしゃられ

いわゆる難関大学法学部系の方に私ごときが相談ごとを伺っていいものなのか なんぞと

妙に恐縮してしまったりしたことがあったが・・・

 

とにもかくにも 相談事は 自身の知識点検にも 大いに力になること多く お金を戴き かつ 

学習までさせていただくようなことで ありがたいことであるやら 感謝尽きないことであるやら 

今までの活動の成果を すこしでもアウトプットできたことの嬉しさやらで 目頭辺りが つい 

潤うことあり

 

 

 

まったく権利がない人が 勝手に他人の物を売ってしまったような場合の 買主保護のために

民法の192条≪即時取得≫という仕組みがあるのですが 保護されるためには 要件があって

取引関係上の善意・平穏・公然そして無過失 とうことが問題になります

前三者は 186条で推定されるので 立証はほとんどの事件では免れることになりますが 無過失は

この条文では救えなくて 自分つまり買主の側で立証必要なのかというと 別の条文188条で

救われるという判例があります

このことを 不意に聞かれて つい 『・・無過失は推定されないので 立証が必要・・』と言いかけて

≪・・アレッ 推定されない ではなく 186条の明文では無過失のことは示されていないだけで・・・?≫

と 冷や汗  大事な昭和41年判例を ほとんど 意識していませんでしたので 危機一髪状態

 

188条関連では次のようなことを 質問されること 稀にあり

土地の占有者は その土地の所有者だと主張する者から明渡しを請求されたとき 

『あなたから所有権を譲り受けたのですよ それなのに 明け渡せなんて』

と主張する場合

【占有者が占有物について行使する権利は 適法に有するものと推定する】

というこの条文を盾にできるのか というと この規定を援用するだけでは足りなくてやはり自分側の立証が必要

とされる

どうしてかというと 適法に有するものと推定するとして権利の存在は推定されるが 権利の変動 つまり所有権

譲り受けに係る事実 が推定されるわけではないからなのだ ということ

存在 と 変動   少々? ムムー とはきそうですが ??

 

これに関連して 他人の土地に 自分は地上権があると主張して登記に協力することまで要求する場合 この

188条の条文を利用して『占有物について行使する権利は適法に有するものと推定されるのだから 地上権の設定

登記を求めることになんの支障もないでしょう だって 適法に有するって推定されているのだもの』 というのは

どうだろう

たしかに 188条によって占有者は訴訟上占有の事実を立証すれば占有を正当とする本権(この場合は地上権)

があると一応の立証があることになるけれど(推定されるのだから)  相手方がこの推定を破る立証に成功する

までは適法に権利を有するしていることとしようというにすぎないのだから それ以上のこと つまり登記を請求する

などということまでの積極的なものを得ている段階ではない ということ 

あくまで防御的な立証であるから 積極的な登記請求権まで立証済みとはならないので

『あなたには登記に協力する義務があるのだから 地上権登記に協力しなければならないんだよ』

とのことまでは 認められない

 

判例がある ということは 

その件の解決のための条文上の解釈が 残念ながら一義的で無い

ということ

 

 

 

 

 

相談者の方への連絡方法は まず確保しておくのですが 電話でこれからすぐ行きます などで

始まり 相談終わり次第領収書を差し上げて お別れ などというばあい 住所も 電話番号も聞

かずじまい

なんていうことさえあり そのようなケースで 曖昧な答えをしていたり 誤解をうむような答えを

してしまっていて 後で シマッタ と感じた時の後味の悪さと 申し訳なさ は 独特なものがある

 

要は キチンと連絡方法を確認する習慣付けをすることに尽きるのですが 一番困るのは 無料

相談会などでの 匿名(個人情報ゼロ状態)相談のようなケース 

これはどうにもならないことになるので ある意味 より 緊張 緊張 緊張 

なにしろ 後日の訂正・補正方法を確保していない状態ですから

 

間違ったこと 曖昧なこと を答えるよりは 匿名相談のような場合は 確認後 後日

名刺にある電話への連絡を乞うたりします(さいわい このようなことは至極稀れですが)

 

 

 

さて 午後からは 集中的に某定期総会の立会人的な作業の準備

先日も記しましたが 営利企業的仕組みではないので ほぼ 利益相反ということに

本来はあまり意を注がなくてもすむであろう組織なのに 近年は いろいろあってというか 

率直に言うと 権利意識がより強くなってきているというか ほぼ 株主総会屋的存在が

現れたり? クレーマー的な方が出没したり 暇を持て余して?そのような活動を生きがいと

する定年さん組が増加していたり・・・

なかなか 大変な状況にある組織さんも 増加しているのでは?

もっとも 権利意識に目覚めて より良い方向に進むことは もちろん好ましいことではあり

ます

長年の不合理な慣行などが幅を利かす ドン支配のいまわしい組織であることよりは 断然

このましいことではあります

       

    《上記法的解釈は 私の微力な概要作業によるものであります   各自 精査をお願い申し上げます》

                                           http://toku4812.server-shared.com/


お願いです

2014-10-23 | ■エッセイコラム・ダイアリー

 

ブログの引っ越しは ナントカカントカ 一応 切り抜けた?

ようなのですが 文字が不鮮明になってしまったり

背景との相性で どうにも不自然だったり・・・

全記事を点検すればよいのでしょうが ナカナカ 困難

 

いかにも おかしい  不都合な内容になってしまっている

なんぞというたぐいのことなどありましたときは 是非 ご一報

いただければ おおいに助かります

 

また 万一 ご迷惑をかけてしまっているような場合は いつ

なんなりとも お申し付けください

 

どうぞ ヨロシク お願い申し上げます

私のホームページ内に記事と連結して掲載してありましたブログも 不都合などでご迷惑をおかけしたりすることを

    避けるため リンクを解除させていただきました

    勝手ながら どうぞ ご理解のほど よろしくお願いもうしあげます


お引越し

2014-10-22 | ■エッセイコラム・ダイアリー

 

ブログが お引越ししました

 

今までの 場の提供者の都合 なので いたしかたありませんが・・・

少しずつ 手をいれたく思っていますが  どうなりますか ?

今まで同様 よろしくお付き合い 

お願い申し上げます            


トラブル

2014-10-21 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

先日来 数個の定例的な会合があり そのなかの話題に上ったのが なぜか 共通して
《 組織内の運営に関するトラブルの頻度が 明らかに増えてきている 》 との報告・感想の類


立場上 何個かの組織の運営にも直接参加するのですが 私自身も同様の感慨を抱いていたところなので おおいに というか なんとなくと言うべきか 少々迷いますが 納得できたことでした

諸々 思い当たる原因というか 背景とでもいうか 思い巡らした結論は 某組織の多くを担当している年代層が 
いわゆる 
定年組団塊の世代 
という事実
このあたりに なにかありそうという? 感じ ?!?

私自身も この 
団塊の世代 であるのですが・・


《・・この度 勤め上げまして 自由時間満載の身になりました
この組織の運営のあり方に おおいに関心があるのです
皆のため 全力を挙げ 改善に尽くしていきたい
なんとなく 最近 今後の人生の目標ができた感じで まことに
充実感がある
今までの サラリーマン生活で培われた知識などを大いに活用しつつ 役員を 全うしたい
なんなら 一年と言わず あらたに担当部会を増やしていただいてそこに籍を置きたいものだ
とにもかくにも 発言の場を確保できるようにならないものか
任期を倍にしては それと 役員は立候補制にしてはいかがか

組織充実・改革のことは 経歴を見ていただければ解ると思うが・・・任せていただけるなら 継続的に任期を更新続けても結構です・・役員の成り手も少ないようだし どうでしょう・・》



組織のために いろいろ尽くしたい という思いは尊重に値する事かもしれないし おおよその方は 有り難いと 思うかもしれない??が 一方的に 自分の過去の押し売り状態での組織運営に参加では なにかと イザコザ発生
そういった御仁が 数名 その組織内に重なると なかなか面倒なことになり お互いの コキオロシ と 自慢合戦となり 収拾がつかないほどの主張の嵐が吹き荒れ 不協和音が増幅し続けないともかぎらず・・・


定年後の 特に それなりのいわゆる社会的地位にあった方などは なかなか 肩書きから逃れることが困難で(特に どちらかというと男性に多い かな?)
各人の献立メニューの独特さなどで 運営主張などが交錯してしまい
その組織の基本的な運営上の約束事・法規類までおかまいなしに突っ走るようなことなると
収拾に 一苦労も 二苦労も
ついには 執行部内 大分裂
三会派の乱れに乱れた 誹謗中傷合戦に 突入
無関心層 ともいえる大多数は さらに 運営に ノータッチ


現実に このような組織の回復に すこしばかり携わったこと等ありましたが 中途半端な知識を振り回しての舵取りには ホトホト困り それを止めるようにとの説得にも 多大なるエネルギーを費やさざるを得なかったのでした
こういった方は 〇〇法 なにするもの 何十年にもわたって組織重鎮の立場でやってきた手法に おおよそ従えば間違いなし
とのことで 突っ走る傾向有り
皆が役員就任を敬遠している状況のままこういう方が理事長さんにでも就くと
プライド満載の 激走トラック暴走 というか 思いがけない多重トラブルに増殖して なんてことにも・・・

“ なんとも 煩わしい団塊の世代の定年後 ネ 
  有名大学卒・官僚出身だかなんだかしらないけど
  メンツ大事のプライドごてごて飾り
  中途半端な自己流学識教養人層が多くて
  ヤリズライ 
  
  定年後の暇つぶし感覚で運営されるんじゃ 
  この組織の先も 見えてしまいそうネ
  ああいう人が数人も組織運営に関わっているんだもの
  トラブルが増えるのも 当然 ”
なんぞと 陰口向けられないように 己を律して
であります



この記事の最初の部分
《 組織内の運営に関するトラブルの頻度が 明らかに増えてきている 》  との報告・感想の類
の 主たる原因が こうしたことによるのかどうかは それぞれの感覚で判断することでしょうから
もちろんのこと ここに記載のことは 私個人の まったくの推論にすぎませんけれど・・・


素敵な団塊の世代の方だって もちろん タクサン おられるのですが・・・









ここで
本題?からは 少々横道に入りますが
本来 資格業は国民の利便のためのものなのだろうから ワンストップサービスを可能にするような資格試験(法・建築・税・登記・不動産・会計等を一般的にはこなせる程度の新制度試験)を 検討すべきではないかと考えています
以前にも記しましたが
“ 〇〇はこちらへ △△はあちらへ ◆◆はむこうへ □□のことは また別の資格の方にご依頼を願います ”という不便さ
このあたりは改善の余地が 大いにあると思うのですが
一般的な実務案件すべてが 専門的知識を深く要求されるもの
というわけではないのですから



おおよそ いざというときに運営責任を追求されかねない立場の者は
税のこと 建物保全のこと 全体的な法規類のこと 一般的な組織運営上の常道ともいうようなこと 等々
それなりの知識が必要となるし 
単なる愛好会もどきの役員ではいられないのだとしたら 組織のスタッフにほぼ必須とされる範囲を網羅する分野カバーの 資格試験制度も必要だと思うのです

なかなか ちょうどいい按排の力を持った方は いるようでおらず 建築のことは まずまずだが 基本的な法的思考は ほとんどダメ の方  税のことはお任せだが これもまた 法的思考は苦手というか “・・そのあたりのことは マアマア の線で進めてしまっていいのでは・・そんなに窮屈に拘らずとも・・・” と 肝心なところで法にこだわりが無さすぎる方であったり・・・必要条件を満たす人は 現実にはナカナカ

先日も 某集会で
『区分所有法も知らない弁護士さんもワンサカ
建築設備・不動産法規なんぞ チンプンカンプンの税理士さんでは話にならないし 建築士さんて ほとんど民法関係は無理なんでしょうか?』 の類の ことが話題になっていたりしました
もちろん ■■のことなら行政書士・マンション管理士がベストなんぞとは けっして言えませんが
実務の内容次第では 都合の好い資格の組み合わせはあるようで なかなか 難しいことがありそうです

とにかく 建築のことも 設備のことも 税のことも 人間に必須のマナーのことも 基本的なリーガルマインドも なんとか増やしていきたいものだと 日頃 意識はしているつもりですが・・・
これが なかなか・・・手ごわくはありますが


というわけで
私自身は 組織運営に基本必要とされる 諸々の知識を 最低限 必須として 身に着けるべく 努めているつもりではあるのですが・・・実態は いかがなものか・・・?自身を できる限り定期点検せねば と思っています

ここぞというときには 厳しい判断を自己自身に加え 出処進退を決めなければいけません



いろいろ言ってしまいました

ゴメンナサイ






学習 またも学習 だが

2014-10-20 | ◆ 業 務 エ ッ セ イ

昨日は 水戸マンション管理組合ネットワークのセミナーに出席
〔交流の場の確保/ゆるやかなネットワーク/スムーズな解決〕などの 言葉が マンション住人間のもろもろの処方箋としての鍵になるような思いがして おおいに参考になりました

また マンション生活においての共同利益に反する行為を繰り返す者への差し止め請求・競売請求などの知識の整理として
最近の最高裁の判例等解説していただき おおいに 学習をさせていただきました


講師の方お二人は 日本マンション学会にてもご活躍なさっている大学名誉教授及び弁護士の方でした
まだまだ小規模な組織の設立時また1周年記念にと 多忙なところ遠方から ボランティアで加わっていただいていることに 関係者とも言える者の一人として 頭が下がる思いの連続です
               


これからも 『 大規模修繕の進め方・・
12月3日開催 』
など いろいろな企画がある予定とのこと
マンション管理組合ネットワークに興味のある方 是非 参加してみてくださるよう願っております
※ 隔月で開催されている交流会もあります

事務局 (029) 231-6433(茨城県マンション管理士会内)







マンション関連法(区分所有法等)に限らず 日々 法文との関わりの多い私の職業なのですが 読みの浅さ 記憶力の減退はいかんともし難く
“この条文は こんな部分も含まれていたかな??”
“この基本書 こんな重要な記述箇所が あったのか?! ”
は 日常茶飯事
今さらながら 己の力の乏しさに 哀しくもなり ガッカリもしますが
とにかく メゲナイデ 知ることを継続していかなければ・・・

というわけで お仕事 スタート であります



今朝も 玄関を開けたときの 大気とコーヒーが美味しい


とにもかくにも 健康で 自分の行動をまがりなりにも遂行できる
幸せを想い 感謝して 涙してしまうほどのことも 度々ある
我が日常
です

                           

明日 21日は 水戸市での定例マンション相談日( 茨城県マンション管理士会が担当 ・ 毎月第3火曜日 13時~16時 )となっております




秋の土・日

2014-10-19 | ◆ 業 務 エ ッ セ イ

当地は ようやく ? 連日の 秋晴れの朝です

昨日は 茨城県立図書館にて 行政書士会の無料相談会担当
13時から16時までの設定でしたが 時間オーバーとなってしまいました
我が 単日相談会記録になる 怒涛の9件担当
まさに 数秒の寸断もなく ? という感じ でした

お天気も好いせいもあったのでしょう
まさに 暑くもなく寒くもなく という 絶好の散歩日和でしたし
もっとも 近隣の方のみではなく他市からの方もおられましたが

県立図書館・県庁・各市町村役場等にて 匿名式など プライバシー保護には 最善の方法を目指して 行わさせていただいています


圧倒的に多い内容は 相続・遺言
他に
法人設立 
扶養
自動車移転登録
相隣関係
後見人選任
遺産分割協議
家事調停・審判
等々
の法規・法制相談でした
お一人で 数件の内容という方もおられたり
脳内整理 タイヘン という状態でしたが なんとか遂行





本日は マンション管理士としての活動の一環として
〔水戸市マンション管理組合ネットワーク 
            設立1周年記念セミナー〕
 へ 出席
日本マンション学会 監事(前副会長) 大学名誉教授
同            前会長       弁護士
の方が
《マンション高齢化とコミュニティの役割》
《最近のマンショントラブル及びマンション関連法の動向》
という内容で セミナーをなさってくださいます

会場 ・ 茨城県立青少年会館 中研修室2(水戸市緑町1)
参加費 ・ 無料 (資料をご希望の方は資料代500円)
後援 ・ 水戸市 / 茨城県マンション管理士会
     一般社団法人日本マンション学会
本日 19日(日) 午後2時~5時
です
ブログ掲載が遅くなってしまって 反省しています
ゴメンナサイ

ご都合がつき 興味のある方は 是非 ご参加を
マンションにお住みになっていない方も モチロン オーケーです



さて 諸々の整理完了後 茨城県立歴史館隣の県立青少年会館に向かいます

                        





さらに 緊張

2014-10-14 | ◆ 業 務 エ ッ セ イ

台風一過の 青空 ではあるのですが 過ぎ去っているわけではないのか 風が やや 強いです

あいにくの 連休ごとの 台風 
予定が狂った方も多いのでは

地震・噴火・台風
最近は 特に 自然の前の人類の 驕りなどそもそも持ち得ないことを意識させられる ある意味のチッポケさ? 危うさ を思ってしまいます




さて 連休が多く 官庁関係の仕事は なにかと不便?で 今日は いろいろと調べもの 急ピッチ

それにしても 不動産関係の 取引に関する相談事は 一段落した後 毎度 ズキーン と脳の芯が疲れるような感じで・・・


都市計画
開発行為
建築許可 
線引き・非線引き
用途地域・地区地域
高度利用
再開発
風致地区
・・・・
いろいろな言葉が脳内を巡ったりすることがあり 濃度の密な作業になること多し
その都度 おおいなる緊張感
(もっとも この感じは 不動産関係に限ったことではなく おおよそ依頼された業務全般に感じることですが)
その都度 その都度 初心者の心に 否が応でも戻っていること多し
法理論と 実務との 乖離
なんぞと おおげさな言い様だとは思うのですが
たしかに その都度の点検は必須 とも思うので
緊張 また 緊張 ということになるのでしょうか・・・
慣れきった 定型作業 ということが ありそうで思うほどないような 我がお仕事 であります




さて コーヒーをいただきながら 本日は 行進曲なんぞを聴かせていただきながら 業務再開


それにしても いつの間にか 神無月も半ば

いつも思うことですが
時が 速すぎる

追いつけない 想い


                                              


2014年秋の雑感

2014-10-05 | ■エッセイコラム・ダイアリー

昨日 本日 マンション顧問としての業務で 二つの理事会に連日の出席
一方の管理組合さんとは 今季限りで顧問契約終了
いろいろな事情が重なり そのようになりましたが ある事情があって後任として急きょ担当した 茨城県においては最大級のマンション団地での約2年間は
自分にとって とても 貴重な経験となりました
今後に活かしていくべく 鋭意 努めることを 改めて思った今日の午後の事務所



事務所内気温19度
台風接近
朝から 風をともなう 秋の雨
夏とは すっかりサヨウナラ の気配
来年の夏を楽しみに 残りの3ヶ月 2014年の 締めに向かってのスパートです



仕事の合間の 読書
再読していた ホイジンガーの ホモ・ルーデンス を読了
私には難解すぎるところが多いこの本だけれども
最終コーナーあたりの ヒットラー時代への警鐘を思わせる部分には 体のこわばりを覚えるほど
人間の驕りへのいら立ち とも とれそうな 
静かな 厳しい憤りとでも言えそうな 
つまらないほど意味の無く内実の無い けばけばしく品の無い虚構の権力との 哀しいほどの 個の闘い


それと
第二次大戦にも題材をとっている とも理解できる 映画を 最近 2作
DVDで 何度目かの鑑賞

1976年 イタリア映画 
スキャンダロ
(シャンダル ではなく この題で封切られた? と 記憶しています)
フランコ・ネロ(マカロニウェスタンで活躍した俳優さん)らが ブルジョアと いわゆる知識層への痛烈な訴えを ヒットラー侵攻目前のフランス プロヴァンスを舞台に 政治への虚無感・無力感とともに けだるさを 独特の雰囲気で スクリーン一杯に漂わせ 表しています

30歳代 近くの映画館で 某試験前に チョット 気分転換にと
H度の多少あるこの映画を 街なかに貼ってあった広告を眼にして 行ったのでした が その作品度のインパクトは 今も思出せるほどです


もうひとつは 1953年 アメリカ映画 
グレン・ミラー物語
彼も 戦争という嵐に 人生のネジを止められた 人間の一人
とも 言えそうです
平和の 有り難さを しみじみ思わざるを得ないお話

映画館で刻み込まれたジューン・アリスン の 笑顔は 今だに思い出すたびに 素敵
キャステングの妙 役柄に ピッタリ という感じがします






話変わって
最近 ドキリ とした文字
《・・・
知識の精度・・・》

学習していて 基本部分の理解が足りないのか 読みが浅すぎるのか・・・
何度も 誤った理解にたどりついていることがあって
この 文字に出会ったとき 強烈なドキリ感? を味あわされました
知識の曖昧さのままでは肝心なときにも オドオドしなければならない ことを 痛切に思い知らされたことがありました
今後は できる限り この 
知識の精度 にもこだわって 学習していかねば と 思い知らされたことです






というわけで 本日 日曜ながら
もうひとがんばり です



雨脚が 強くなってきました




それにしても 人生は どこでどう転換するか 
まったくもって 
ある意味 味のある ドキュメンタリーそのもの

実は 担当している仕事上で 《・・・これは どう考えても ヤッカイ度 ウルトラDクラス・・》 と思い悩んでいたことが 何事もなかったかのように  好ましすぎるほどの青空に 本日 急展開
悩んでいたことが 嘘みたい

そんなふうなことも 人生 ときには ありますのでしょうか・・・