おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

〔認定〕マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

どこかで つながっている

2020-02-14 | ■ 業 務 エ ッ セ イ

 

 

ときには マンションの建物・設備関係の相談が続くこともあります

 

建築関係の資格はもっていません が 相談は受けることがあり

仕事上 その関連の知識の吸収も必須

ですので 可能な限り調べて答え さすがに専門性ガチガチのところは 

建築士さん 設備関係実務知識の豊富な方などに 協力をあおぐことなどとします

 

 

学校は 国立高専の機械工学科を卒業しました

その頃の時間割を思い出してみると 浮かんだものは 機械工学 ・ 材料力学 ・ 機構学 ・ 

製図 ・ 熱力学 ・ 水力学 ・ 電子工学(日本においては登場したての時代?

だったので卒業間際ホンノ少々という記憶がある)・ 機械関係実習(旋盤・ガス アーク溶接・鋳型?等)

などなど

その他 一般教養科目として 数学・漢文・英語・ドイツ語・公民?・体育 というあたり

 

 

 

ほぼ 遊びほうけていた 15歳の春からのあの5年間のことも ときに思い出す

20歳の春 就職先は 東京日本橋に本社があった某財閥系建設会社だった

よくもマァ 採用試験に合格したものだ と 不思議でならなかったが ただ

筆記試験を終え 面接日 問われたことのひとつは 「君 知っている建設機械

を述べてみたまえ」

前夜 なんとなく 建設機械カタログ(トンネル掘削機 とか さく岩機 油圧ショベル とか)を

コジンマリシタ宿の部屋で眺めていたのだった  おそらく そのラッキーがすべてだったのでは・・・

 

 

そうして感じることは 好きではなかった範囲の工学科の学びだったが 今の生業に

どこかでつながっているような ホンワカとした感覚

設備のことも 建築のことも ナントナク 理解の仕方というあたりでは 工学

感覚みたいなもののDNAは一緒なのかなというような・・・?

 

 

ということで

母校の今の カリキュラムはどのようになっているのか と みてみると

https://www.hakodate-ct.ac.jp/subject

さみしいことに <機械工学科>という文字は 登場していません

 

 

 

 

とにもかくにも 建物・設備関係の学習もドンドンしなければならないので 春季自主トレ

もサボってはいられません

 

ダイスキナ法学系の自主学習も 生業に必要な 建物・設備関係を中心とする理系の

自主学習も あの5年間の遊びほうけていたことの無念さをはらすための自主授業である

ような心持が この年齢になっても しています

でも 遊びほうけることができ そのことで それまでの自分のある部分の補修改修も多少できた

ような思いがあるので ゼイタクな話でもありますが後悔はなく そのような環境を与えてくれた

いろいろな方に 感謝の気持ちで 一杯
(苦しい中なのに 学費の使い込みにも一切みてみぬふりの親には 今さら

なんの言葉も見つけられませんけれど) 

 

で その頃の悪友からの 法律系・広い意味で理系にかかわる仕事依頼もあり そのための

調べものもあり 

本日の自主授業開始 です

 

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管理問題 の 根っこ

2020-02-12 | ◆〔認定〕マンション管理士業務  《 全般 》

 

 

先日 「管理員に就業するための 必要となる知識」の講座の講師を

担当させていただいたことを記しました

その折 講座のスター時に述べさせていただいたことは マンション管理

に関することの 諸々のことの理解に必要なこととして

<私的所有権絶対の原則> と <私的自治の原則> 

という 二つの原則 のことについてでした

 

講義の頭から なんとも硬い言葉の話だな と 受講生さんは思うだろうな とは

考えたのですが この二つの原則が マンション管理に関する諸々の課題の

根っこである と ツクヅク 思えるからです

 

マンションは 分譲が済めば 売主は 立場としては いわばお役御免

あとは 購入者団体で 管理しなさいね 自分たちのことですから というところの 

所有者(共有者)の集まりでの 私的自治の世界

その 私的自治の世界内で 貫かれるのは 所有権絶対という原理での

サマザマな ある意味 凌ぎ合い


 

<・・・適切管理を促す仕組みができる
 国交省は修繕費用の積み立てや管理組合の活動を
 計画通り実施する物件の認定制度を2022年までに 
 創設

 認定物件に税制上の優遇措置等を検討
 老朽化したマンションをそのまま放置しないように
 する狙いあり

 20年後には築40年を超えるマンション現在の4.5倍
 約370万戸に・・・>

というようなニュースが流れていましたが・・・

 

 

何度も繰り返した言葉ですが 所有権絶対ということから 国家といえども

マンションの管理のあり方に干渉など許されない

とはいっても なにしろ 物理的にも 社会資産という面からの意味でも 周辺環境への影響という

点からしても 他者としては無関心ではいられない

ということあたりが マンション制度をアレコレいう場合の前提でもあろうところ

国としても さすがに このままでは管理異常事態マンションが増える惧れ強しという感があり

そうしたとき 行政としての対応などを想定すると・・・現況とこれからの日本の力量?などを思うとき

ホットイテハ マズイ という思いを強く しつつあるようで・・・

 

ということで

適切に管理している物件を認定する「管理計画認定制度」のマンション管理適正化法

改正案への盛り込みの動きあり 

 

私的所有権絶対 とはいえ どのような制度にも 実社会との絡みでの 内在的制約 という

ものがあるべきと思われるので 以前から個人的には言い続けてきたことですが 公的な組織

(最たるものは
国家)による 社会の実質的利益のための干渉は 必要度と比例原則を徹底しつつも

むしろ もっと積極的であって好いのでは と
考えられることから なにもしないよりは マシ 

ということで 「管理計画認定制度」 のこと シッカリと見つめていかなければ と 考えています

 

それにしても 分譲してしまえば 責任無しオサラバ ということで トンデモナク低い額の修繕積立金で

スタートさせてしまう売主側の戦略に なんら異議も 干渉も無い ともみえる 担当官庁官署の姿勢

にも どうにも

納得できないこと多し です 

 

なによりも 資産管理団体としての 管理組合員としての 自覚を持つ住人であって欲しいものだ

との思いを うったえ続けなければとも考えています                                               

    

            

 

                                 

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事務所の窓から

2020-02-09 | ■エッセイコラム・ダイアリー

 

 

                                       

本日 日曜日  朝

窓から おてんとうさんの光が タクサン 射し込んでくれている

 

この地に来て 約 35年

北の地から移ってきて 住居を構えるとき 崖地と川の近くだけは避けたが あとのことは

ナリユキ

先のことは見通せない運不運 周囲の環境がどのように変わろうと ソレハソレ

と 思っていたのだが 幸いなことに 南東からの陽光は いつのときも充分

三方向すぐ隣には 建物が建たず 特に 裏庭側先では更地同様の状況が続いてくれているのだ

 

 

仕事の小休止などに この窓から 雲の流れを眺めたり 裏庭の枝に集う雀や 百舌などの小さめ

の野鳥の姿を楽しんだり

我が家の裏庭 大木ではないので枝では休めそうもなく 庭を這う重めのツグミ・ムクドリ・ヒヨドリを

覗き込んだり

それぞれの季節の来訪者を楽しむ

雉・アオジなども よく 来てくれていたのだが・・・先日も記したが この数年 特に 少ないように思える

 

 

朝一番の事務所机に座るとき おてんとうさんさえあれば 事務所内には陽光を感じることができ

とても 気分が温かくなる

 

ということで 本日も 燦燦とそそいでくれる光の中で本を読め 仕事を進めることができる幸せを

感謝しつつ

グランド・セントラル・ステーション と ゴッホの<ナイト・カフェ>のポスターを眺めながら

コーヒーをいただけている

 

 

 

 

ほぼ25年いた北海道では 5月初旬までは どこかに 冬 という感あり

ほぼ雪のなかの日常多し  当地とは 大違い

この時期の当地 過ごすには さすがに 楽 ではある

が・・・ 春がきてくれるまでのあの巷の暮らしのいろいろな場面で感じるピリッとした鋭い

大気感のことなどは 

とても懐かしく思い出される

 

友らは どうしているかな・・・

まだ まだ まだ まだ まだ 春は遠い  

 

 

さて 調べものが待っているので 机に向かいます

 

 

 

5日の 逗子市 マンションの敷地の一部崩れでの 重大事故ニュース

悲しいこと限りなし です

 

管理会社は 所有者と契約し マンション建物の保守業務をしており

崩れた斜面に関しての専門的な保守業務は契約に含まれておらず

月1回以上 目視による点検をしていた ということだが・・・

 

 

ほぼ 同様な情況ともみえる 心配なマンションのことが どうしても心に

浮かんできて

いろいろ考えてしまいます

 

    “ ・・・理事会は その後 なんとか機能しているのだろうか ? 

            総会招集は できているのだろうか・・・ それとも ・・・ ”

 

                                        

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団地内で建物の建替え

2020-02-07 | ◆〔認定〕マンション管理士業務  《 全般 》



                                   

 

共有地上に複数の建物がある場合 その一つの建物で建替えをすることは

共有物である土地の変更行為であるとされるので共有者全員の合意必要(民法251条)

 

そうであるとすると

区分所有法の団地で 団地内の建物の建替えは事実上不可能 ということに ?

そこで

全員の合意ではなく 団地管理組合の集会で4分の3以上で建替えの承認決議を得ることで

建替えをすることを可能にしたのが 69条〔区分所有法〕

 

特定建物(建替えの対象となる土地上の建物)の建替えには

区分所有者および議決権の各5分の4以上の多数による 特定建物の建替え決議
(または全員の同意)

土地の持分割合による議決権の4分の3以上の多数による 土地についての建替え承認決議
(または全員の同意)

とが

必要になるということ

 

皆で持っている土地の上の建替えということなので 土地に関しての承認も必要になる

ということ 

 

 

要件として ① と ②

① 全部又は一部が専有部分のある建物

「一団地内にある数棟の建物(団地内建物)の全部又は一部が専有部分のある建物であり、

かつ、特定建物の所在する土地が当該団地内建物の第65条に規定する団地建物所有者の

共有に属する場合」 に 建替え承認決議をすることができる

 

すべて一戸建てという場合には この建替え承認決議は問題になりません

 

最低一つは区分所有建物でないといけないけれど 一戸建てが含まれてもかまいません

専有部分のある建物以外の建物だけで成立する団地もありますが そのような場合は

民法の共有の例外を認める必要性などないとされています

(親族で土地を共有していて 各々が建物を単独所有している場合 等)

でも 専有部分のある建物と単独所有の建物が交じっている団地で 単独所有の建物を特定建物

(建替えの対象となる建物)としての建替え承認決議も可能(69条①2号)ですが

 

② 土地が共有(準共有も含む)に属している

次に 「特定建物の所在する『土地』が団地建物所有者の共有」 に属する場合ということ

「土地」を共有していることが要件(筆数は問いません)

団地というのは 土地だけでなく 附属施設を共有している場合にも成立しますが

建替え承認決議を行うのは 「土地」が共有の場合だけ

特定建物の所在する土地なので 土地といっても通路を共有しているだけでは要件を充たしません

特定建物の敷地の共有者・準共有者ではない団地建物所有者は承認決議からは除外です
(適用外になる)

土地を共有しているのであれば 従来の土地とは別の筆の土地の上に区分所有建物を再建すること

も可です

建替え承認決議の議決権割合は 特定建物の所在する土地 の持分割合(69条2項) 

区分所有者の頭数は問題にされていません

これは建替え承認決議は 土地が共有の場合のみ認められ 通常の管理の決議でなくて

土地の利用に関することだから

これについては 規約で別段の定めをすることができません

 

 

特定建物の建替えは

特定建物の建替え決議(5分の4)

建替え承認決議(4分の3)

が必要

特定建物の所有者は たとえ特定建物の建替え決議において反対していたとしても

棟として建替えの意思決定がなされた以上 建替え承認決議においては 賛成する旨の議決権

の行使をしたものとみなされます(69条3項)

 

建替え承認決議は 建替え決議と同様に 2月前に招集通知を発し この期間は規約で伸長は可

短縮は不可

建替え決議と異なり 建替え承認決議のための説明会の必要との規定は無し

 

 

特定建物の建替えが 他の建物の建て替えに特別の影響を及ぼすときは 建替え承認決議において

その影響を受ける建物の区分所有者の議決権の4分の3以上の賛成が必要

例えば 特定建物が より大きな容積率の建物に建て替えるなら 団地全体の容積率が制限されて

いるような場合は 特定建物の建替えが他の建物に配分される容積率を侵し 今後の建替え支障が

生じる可能性があるような場合

建替えによる日照 騒音被害等は これに該当せず 別途差止め 損害賠償請求等の対応で解決

されることになると考えられています



 

特定建物が2つ以上ある場合 それぞれの特定建物について建替え承認決議を受けて建替えを

してもかまいませんが 複数の特定建物をまとめて建替え承認決議にかけるというのが
一括建替え承認決議

(少々混乱しそうですが 70条の 全部建替え決議<団地内の全建物の一括建替え>のこと
ではありません)

これは隣接する建物が建替えを行う場合には 相互に統一して調和の取れた再建建物にした方が
いいわけなので

1棟1棟建替え承認決議だけではなく このような一括建替え承認決議を認める意味があり

特定建物の建替え決議が成立すれば 当該特定建物の区分所有者は建替え承認決議においては

建替え承認決議に「賛成」したものとみなされますので 複数の特定建物を一括して承認決議にかけ

れば 承認決議が成立しやすくなります

この一括建替え承認決議は強制されているのではなく 個々の特定建物ごとに建替え承認決議を

得ても
可ではありますが


 

一括建替え承認決議を行うには 特定建物の団地建物所有者の「合意」が必要

区分所有者から個々にこの同意を取り付けるのは大変ですので 特定建物が区分所有建物である

場合は 建替え決議の際に「一括して建替え承認決議に付する旨の決議」も併せて行うことができ 

この決議があれば 特定建物の団地建物所有者の「合意」があったものとみなされる(第7項)



 

 

ということで

団地内の建物の建替えのこと やや 複雑なこととなりますが 説明を求められること

もあります

 

同じ場所に 同じものを建替えるとしても 工事に他の敷地部分を使うことがあったり

耐用年数が大幅に延長されるだろう等 敷地の利用関係に重要な変更が生じます

共用部分の変更(17条)の場合の4分の3以上あたりの感覚が相当ということで

承認は4分の3以上 となったのか ? 

 

団地建物所有者(団地関係が存在する場合の 建物の所有者・区分所有者)以外の

共有者・準共有者(団地管理組合の構成員ではない)については 

承認決議とは別に 個別に建替えの
同意を得なければなりません

《団地内の共有物は 土地・付属施設でも構わないのですが その共有者は複数棟の

建物の所有者と完全に一致する必要はない

建物の所有者の中に共有物の所有者でない者がいる場合や 共有物が建物の所有者と第三者

の共有となっている場合であっても 団地規定が適用される

が その第三者には団地規定は適用されないので 第三者との関係では区分所有法の定めに

従うのではなく 民法の共有の規定に従うことになる》

 

 

団地型標準管理規約には

50条(議決事項)に 団地総会の決議に関して 10・11号に
72条(議決事項)に 棟総会の決議に関して 5・6号に
上記関連のこと登場しています

両議決権割合の比較(土地の共有持分の割合等 と 棟の共有持分の割合等)
にも注視です〔コメント48・71条関係〕

 

団地内での建物の建替えのこと

受験者の方にとっても  注意を要する箇所となるようです

                           

                      

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<管理組合とは> 鋭く 指摘もあったりして

2020-02-02 | ◆〔認定〕マンション管理士業務  《 全般 》

 

 

『登場している 言葉や専門用語の意味というか 定義を掴んだうえで討論に入ること 

そうでないと議論が噛み合わないようなことになってしまう ということですが それにしても 

講師の掴んでいる<管理組合の定義>は なんだか 一定していないような・・・

アヤシイ理解 ? なのではないでしょうか ?』

 

セミナー講師などをしていて いつも 注意していることは 特殊な範囲のことであっても

聴いてくださる方々が できる限り理解しやすいような説明をこころがけること

そこで大事なことは 度々登場する 言葉の定義のようなものを シッカリと説明しきる

ことだとも 思っています

 

 

マンション関係のセミナーなどで登場する言葉で 頻度ナンバーワン候補 であろうものは

<管理組合>という言葉 ではないかと思われます

 

この言葉には 3つ の意味で 用いられています

 当然成立区分所有者団体  
 管理適正化定義内容団体 
 区分所有者設立任意団体

とでも表現できそうな 3つの意味を持つ言葉なのです

 

以下 簡略に説明させていただくとすると     《条文等 省略アリ》

 当然に成立する区分所有者団体(区分所有法3条の団体)

(区分所有者の団体)
第三条 
区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、
この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。

 

  ①のうちマンション管理適正化法に定義されている内容をもつものでマンションの管理を
    行う団体

(定義)
第二条 
三 管理組合  マンションの管理を行う区分所有法第三条若しくは第六十五条に規定する団体
          又は区分所有法第四十七条第一項(区分所有法第六十六条において準用する
          場合を含む。)に規定する法人をいう。
 
 
 区分所有者が 自らの意志に基づいて設立総会を経て 組織化される任意的な団体
 
    ・・・管理組合の設立は任意的(義務的ではない)
       区分所有者の団体は構成されるけれども 管理組合という組織体が
       当然に設立されるわけではない・・・
   というような説明に登場する場合の<管理組合>
 
 
 
 
 
 
区分所有法の解説などで
「3条の定める区分所有法の団体は 区分所有法に基づいて法律上当然に設立され
(団体設立の特別な手続きは要らない)一般には<管理組合>という名称で本条の団体が
設立される」
とあったり
標準管理規約の6条で 区分所有法3条を確認するという意味で
「区分所有者は・・・全員をもって <管理組合>を構成する」などという文言があったりする
ので 構成設立? というあたりも 気になってしまうことでしょう
 
 
 
 
 
ということで セミナー参加者さんのなかには 受験生さん(定義に敏感な方もおられる)なども
おられ 指摘
というか確認を求められたりすることも ないではありません
 
自身としては むしろ そのような感覚で聴いていただけたほうが 講師としては 安心 ? する 
というのが 
率直な思いです
 
 
<管理組合>という言葉が登場する際に 上記の区別をシッカリしてから説明させていただくのが
正しい とは 思うのですが
つい
ということで 稀ではありますが 鋭い指摘 があったりします
 
ドキン とするとともに ある意味 講師としては うれしいことでも あるのです が・・・
 
 
 
 
というようなことで マンション学の奥の深さのようなものを タビタビ 思い知らされます
 
 
もっとも 力のある方は いちいち ドキンなどという場面はないのでしょうけれど
 
 
トニカク 研鑽に努めさせていただきます (当然のことですね ゴメンナサイ)
 
 
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