おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

拘束の力 と 議決権

2022-01-17 | マンション〔規 約 類〕

 

 

日本のマンションにおいての 管理組合の平均戸数は ホボ 60戸

この場合 標準管理規約によると 30人以上の区分所有者が参加して 

その過半数である16名が賛成すると 総会の議案(普通議案)が成

立することになる

16人以上の意思であれば 60人の団体を拘束できる力が生れるの
です
(以上は 一人一議決権でのことで 一人で多くの議決権を持つ者が
 参加の例などでは より極く少数人( 四 五人で 議案成立とい
 うことも・・・)

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

(総会の会議及び議事)
第47条
総会の会議(WEB会議システム等を用いて開催する会議を含む。)は、
前条第1項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しな
ければならない。
2 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

特別多数での議案成立の場面では 当然のことですが普通決議よりも

要件が厳格になっています

組合員の自由を過度に制約しないような仕組みになっているともいえる

でしょう

〔約束事が普通決議でできあがってしまっては自由度が必要以上に損な

われてしまうことにもなるので つまり 団体的な拘束力を緩めるため

の特別決議の仕組みであるとも考えられましょう〕

議決要件を厳格にすることは拘束を緩めるのが目的で 議決要件を緩く

することは 団体の拘束力を強くするのが目的となってもいるのだ と

いうことに注意です

 

 

ということで 標準管理規約と区分所有法に基づいての記事です

さて 

管理組合員の誰しもが 特に強く関心を持つのは おそらく次の条項でしょうか

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

(議決事項)
第48条
次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。

六  管理費等及び使用料の並びに賦課徴収方法

          ※ 管理費等の具体的な金額は規約で決められていない
            限り総会で決まることになります
            (この号のことは 標準管理規約47条での特別決議
             事項にはなっていない)

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

(管理費等)
第25条
区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の
費用(以下「管理費等」という。)を管理組合に納入しなければならない。
一 管理費
二 修繕積立金
管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて
算出するものとする。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

裁判になったものの例として 次のようなものがあります
                《判例を探しました  詳細は不明なのですが》

[ ・修繕維持積立金の額の一覧表が規約の別表として添付されている形式であ
   った

  ・<管理費等及び専用使用料の額並びに賦課徴収方法、規約の変更及び使用
    細則の制定又は変更については、総会の決議を経なければならない>

 という規約の条項があった ]

この場合に 総会において修繕積立金の増額決議がなされたのですが 規約変更

という形は採用していませんでした(決議はあったとしても 規約変更 という

手続はしていないではないか という点が問題となったと解されます

規約変更案議決成立 と 総会提示議案の議決成立 とは異なることではあります)

この 東京地判平成21・12・14 では 次のような理由で増額決議を有効

としました

【管理規約が、規約の変更とは別に修繕維持積立金について規定していることか
 らすると、修繕維持積立金の額の一覧表が管理規約の別表として添付されていると
 しても、修繕維持積立金の額の変更規約の変更に当たるとは解されない】
 という判断でした

 別表 とはいえ 規約に添付なのだから規約だ というような主張であったのでし
 ょうか ?

       ※ 管理組合員の守るべき規準として 規約・集会の議決 がありま
         すが
         共用部分の持分割合(区分所有法14条④)のように 規約で
         定めることが認められ 集会で決することはできない という
         約束ごともあります

 

 

 

 

ちなみに 総会決議ということに関して 相談があったことですが

次のような場合はどうでしょうか 

[管理費等の支払を猶予して欲しい との滞納者からの要望があった]

この場合 管理費等の支払を猶予するということは 標準管理規約での

・・・
(議決事項)
第48条
次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。

六  管理費等及び使用料の並びに賦課徴収方法
・・・

の 
管理費等及び使用料の並びに賦課徴収方法 にあたるのだから

総会の決議を必要とするとの判例があります〔東京地判平成20・4・24〕

 

あくまで 一判例ですが・・・原則としては そのような理解になると

考えられます が・・・

実務的に考えると サマザマな情況下での債権一部免除などのことの執行部

対応に関することなどの相談

などとの比較考量あたりを思ってみると

区分所有法に 次のような条項もあります ので

規約を受けた細則等で 執行部に交渉一任の免除要件及び限度割合額などの条項

があれば好いのにな(情況によって 猶予・一部債権免除(放棄)あたりまでの

扱いも可能とするような規準)と思えたりする場合もあり得ます が・・・

/////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

(共用部分の管理)
第十八条 
共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。
ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
2 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
/////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////
 
 
 
 
あわせて 総会決議に関して もうひとつ

 ある事項(例えば 債権回収規準)の設定・改変については  特別決議が
 必要となると定めるための決議は 特別決議までは不要で 普通決議で足り
 ると解釈されているようです〔特別決議事項とする決議には 特別決議が必
 要とされるわけではない ということ〕
 
 
 
                     

解釈に悩みながら・・・けれど ?

2021-10-05 | マンション〔規 約 類〕

マンションでお暮らしの皆さんにも 比較的なじみがあるであろう 

<標準管理規約>のお話です

 

以前から ? のつく条項だな と 考えていて いろいろ調べていて

自身なりの解釈のままでいたのでしたが

学習者の方から 同じような疑問を伺ったので 記してみます



(役員の任期)
第36条
役員の任期は○年とする。ただし、再任を妨げない。

2 補欠の役員の任期は、前任者の残任期間とする。

3 任期の満了又は辞任によって退任する役員は、後任の役員が就任するま
での間引き続きその職務を行う。

4 役員が組合員でなくなった場合には、その役員はその地位を失う。

《外部専門家を役員として選任できることとする場合》
4 選任( 再任を除く。)の時に組合員であった役員が組合員でなくなっ
場合には、その役員はその地位を失う。

標準管理規約上 役員に就くための要件(資格)としては 

組合員 であること

組合員 あるいは 外部専門家であること

ということで これが現行の標準管理規約での役員就任要件(資格) と解釈
されます

 

外部専門家というのは 組合員以外の者 ですよね
選任の時に 組合員ではないからこそ 外部専門家 なのですよね

外部専門家である当該役員が役員に選任された後に組合員となった場合の当該役員
外部専門家
なのですか ? 
そうではないでしょうね
外部専門家ではないけれど 役員の地位は失われない ということと解されます
(組合員 になったのですし)

外部専門家○○ というのは 役職名ではないですよね あくまで 役員就任要件の
ひとつ 


という 当然のこと ? を 念のため 一応 整理して・・・

条文にある (再任を除く。) というのは どのような意義というか役目
をもって登場しているのでしょうかね

そもそも 再任 とは ?(アタリマエすぎる解釈ですが 再び選任される と
いうことなのでしょうね〔継続して か?〕 任期満了と就任との間に隙間がな
いなら[重任]という表現
がなされたりしますが 
以前に役員経験がありさえするなら[再任]ではこの場合はいかにも不自然な解
釈になってしまうでしょうし・・・?)
細かいところは省略しての解釈ですが 任期を終え再び選任された組合員ならそ
の後専有部を無くし組合員でなくなっても役員から退かないということなのでし
ょうか ?

(外部専門家と同等とみなす というか 再任されるということは いわば役員
に相応しいとの判断が組合員からなされ 外部専門家と同等の資質を持
っている
と扱われるというか捉えられるというか そういった意味なのでしょうか ?)

ナントモ 解釈が難しい文言であるなと思われるのです
〔いかにも 規準の趣旨が伝わらなさ過ぎる条項だ と 思わざるを得ない〕
<標準管理規約も ひとつの 規約
 単なる自治規範以上の特別の意義・効力を与えられているものが規約ですが>

 

 

コメント36条関係③の文言は あまりに アタリマエ という内容なのでは

と思われてしまいます

〔組合員ではなかったときに選任されたので 外部専門家
 それにプラス組合員という役員要件を具えた者が組合員
 でなくなったとしても 外部専門家としての要件は保っ
 ていると解釈できるでしょうし 当然理解され得ること〕


・・・・・・・
外部の専門家として選任され
た役員は、専門家としての地位に着目して役
員に選任されたものであるか
ら、当該役員が役員に選任された後に組合員
となった場合にまで、組合員
でなくなれば当然に役員としての地位も失う
とするのは
相当でないためで
ある。


 

 


ということで
(再任を除く。)についての立案者の見解なども コメントでさらに述べていただけた
なら と 思われます
イロイロ調べたのですが 格別のことを述べてある資料に出会えないでいます

 

 

(こういった疑問のときは 以前は 本省の担当部に電話で確認などしたのですが
 ・・・ナントナク チョットバカリ そのエネルギーが足りません
 理由は 省略させていただきます・・・以前 そのあたりのことを記したことが
 ありましたが)

 

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コメント

第36条関係
① 役員の任期については、組合の実情に応じて1~2年で設定することと
し、選任に当たっては、その就任日及び任期の期限を明確にする。
② 業務の継続性を重視すれば、役員は半数改選とするのもよい。この場合
には、役員の任期は2年とする。

第4項は、組合員から選任された役員が組合員でなくなった場合の役員
の地位についての規定である。第35条第2項において組合員要件を外し
た場合には、「外部専門家を役員として選任できることとする場合」のよ
うな規定とすべきである。それは、例えば、外部の専門家として選任され
た役員は、専門家としての地位に着目して役員に選任されたものであるか
ら、当該役員が役員に選任された後に組合員となった場合にまで、組合員
でなくなれば当然に役員としての地位も失うとするのは相当でないためで
ある。

④ 役員が任期途中で欠けた場合、総会の決議により新たな役員を選任する
ことが可能であるが、外部の専門家の役員就任の可能性や災害時等緊急時
の迅速な対応の必要性を踏まえると、規約において、あらかじめ補欠を定
めておくことができる旨規定するなど、補欠の役員の選任方法について定
めておくことが望ましい。また、組合員である役員が転出、死亡その他の
事情により任期途中で欠けた場合には、組合員から補欠の役員を理事会の
決議で選任することができると、規約に規定することもできる。
なお、理事や監事の員数を、○~○名という枠により定めている場合に
は、その下限の員数を満たさなくなったときに、補欠を選任することが必
要となる。

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本日の記事 もしかすると(オソロシイのですが)

自身の オオイナル 勘違い もいいところ

と いうものかもしれません

そうであるなら 心から陳謝しなければなりません

「 相談者の方には 一応の自身の解釈を説明させていただいております
  さらに 調べながら 進みたいと考えております
  曖昧な説明は 慎みながら・・・ 」

 


約束を守らない住民

2021-07-27 | マンション〔規 約 類〕

 

ペットが逃げ出してのトラブルのニュースが より多くなっている ようです

 

次のような事例問題が問われたことがあります

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

規約で小鳥・鑑賞用魚類以外の動物の飼育を禁止しているマンションにおいて、

区分所有者Aから専有部分を賃借しているBが、室内で体長約65cmの雑種犬

2匹を飼育し、敷地内で犬を散歩させて通行人に吠えかかって恐怖感を与えたり、

抜け毛や悪臭を発せさせたりする等居住者に多大の迷惑をかけている

この場合において、管理組合としてとり得る措置に関する次の記述のうち、区分

所有法の規定及び標準管理規約によれば、適切でないものはどれか。

 

① 理事長は、理事会の決議を経れば、規約に違反しているとして、Bに対し、犬

  の飼育を止めるよう勧告することも、犬の飼育の差止めを裁判所に請求するこ

  ともできる。

 

② 理事長は、Bの犬の飼育行為が再三の注意勧告にもかかわらず止まないため、区

  分所有者の共同の利益に反する行為に当たるとして、総会の決議に基づき、その

  差止めを裁判所に請求することができる。

 

③ 理事長は、Aに対し、規約を遵守して犬の飼育を止めるようBに働きかけをする

  よう要請したが、これにAが従わない場合にはA自身の規約違反行為の責任を追及

  することができる。

 

④ 管理組合は、Bの犬の飼育状況を確認するため、Bに対し専有部分内への立入りを

  請求することができ、Bは、正当な理由がない限りこれを許否することができない。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

 

 

適切でないものは ④ なのですが ナカナカ 手ごわい設問だと思われます

 

多大の迷惑をかけている
 規約に違反しているとして
 再三の注意勧告にもかかわらず止まないため
 共同の利益に反する行為に当たるとして

などの表現を登場させ 適切でないもの は と 問うています

誤っている<違法>か 正しい<適法>か という問い方ではなく)

 

論点においての明文の有無などの点からの他肢との比較考量においても ④ が適切

でないとされるでしょう

 

④が 不適切とされています
2012年度の マンション管理士試験の問題 です

管理組合においても とても参考になると思います

 

 

①について

理事長は 理事会の決議を経れば 規約に違反しているとしてBに対し

犬の飼育を止めるよう勧告ができ 犬の飼育の差止めを裁判所に請求する

こともできます


標準管理規約 
(理事長の勧告及び指示等)
第67条

区分所有者若しくはその同居人又は専有部分の貸与を受けた者若しくは
その同居人(以下「区分所有者等」という。)が、法令、規約又は使用
細則等に違反したとき、又は対象物件内における共同生活の秩序を乱す
行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経てその区分所有者等
に対し、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うこと
ができる。


区分所有者等がこの規約若しくは使用細則等に違反したとき、又は区分
所有者等若しくは区分所有者等以外の第三者が敷地及び共用部分等にお
いて不法行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経て、次の措
置を講ずることができる。
一  行為の差止め、排除又は原状回復のための必要な措置の請求に関し、
   管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行すること


 

 

② について

理事長は Bの行為が区分所有者の共同の利益に反する行為に当たるとして

総会の決議に基づいて その差止めを裁判所に請求できます


 

(義務違反者に対する措置)
第66条
区分所有者又は占有者が建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は
使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合又はその行
為をするおそれがある場合には、区分所有法第57条から第60条まで
の規定に基づき必要な措置をとることができる。

 

区分所有法 
第七節 義務違反者に対する措置
(共同の利益に反する行為の停止等の請求)
第五十七条 
区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれ
がある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同
の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予
防するため必要な措置を執ることを請求することができる。

2 前項の規定に基づき訴訟を提起するには集会の決議によらなければならない。
3 管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第一項
の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。

4 前三項の規定は、占有者が第六条第三項において準用する同条第一項に規定す
る行為をした場合及びその行為をするおそれがある場合に準用する。

 

 

③ について

Aは 専有部所有者である自身の そして専有部分の貸与を受けているBの言動にも

区分所有者・当該専有部貸主としての責を負う立場にありますので Bに犬の飼育を

止めるよう働きかけなければならず 理事長の要請にAが従わないのであれば 理事

長は A自身の規約違反行為の責任を追及できることになります

 


 

(専有部分の貸与)
第19条
区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、この規約及び
使用細則に定める事項をその第三者に遵守させなければならない

(理事長の勧告及び指示等)
第67条 

区分所有者は、その同居人又はその所有する専有部分の貸与を受けた者
若しくはその同居人が前項の行為を行った場合には、その是正等のため必
要な措置を講じなければならない。


 

 

④ について

管理する上で 必要な範囲内において 専有部分や専用使用部分への立入りを

請求することが可能な場合はあります


(必要箇所への立入り)
第23条
前2条により管理を行う者は、管理を行うために必要な範囲内において、他の者
が管理する専有部分又は専用使用部分への立入りを請求することができる。

   (敷地及び共用部分等の管理)
    第21条 

   (窓ガラス等の改良)
    第22条


 

ほかに

区分所有法に

(占有者に対する引渡し請求)
第六十条 ・・・当該行為に係る占有者が占有する専有部分の使用又は収益を目的
とする契約の解除及びその専有部分の引渡しを請求することができる・・・・
 
というような請求もあります が

Bの犬の飼育状況を確認するため Bに対し専有部分内への立入りを請求する と
ことは そのような場面で許されるとする根拠をみつけ難く そうした請求をBは 
拒否できることとなると考えられるので
④肢は適切でないものといえる

 

 

 



<再 掲>

 

標準管理規約

(義務違反者に対する措置)
第66条
区分所有者又は占有者が建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用
に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合又はその行為をする
おそれがある場合には、区分所有法第57条から第60条までの規定に基づ
き必要な措置をとることができる。

 

(理事長の勧告及び指示等)
第67条
区分所有者若しくはその同居人又は専有部分の貸与を受けた者若しくはその
同居人(以下「区分所有者等」という。)が、法令、規約又は使用細則等に
違反したとき、又は対象物件内における共同生活の秩序を乱す行為を行った
ときは、理事長は、理事会の決議を経てその区分所有者等に対し、その是正
等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことができる。


区分所有者は、その同居人又はその所有する専有部分の貸与を受けた者若し
くはその同居人が前項の行為を行った場合には、その是正等のため必要な措
置を講じなければならない。


区分所有者等がこの規約若しくは使用細則等に違反したとき、又は区分所有
者等若しくは区分所有者等以外の第三者が敷地及び共用部分等において不法
行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経て、次の措置を講ずるこ
とができる。

一  行為の差止め、排除又は原状回復のための必要な措置の請求に関し、
   管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行すること
二    敷地及び共用部分等について生じた損害賠償金又は不当利得による返
       還金の請求又は受領に関し、区分所有者のために、訴訟において原告又
       は被告となること、その他法的措置をとること


前項の訴えを提起する場合、理事長は、請求の相手方に対し、違約金として
の弁護士費用及び差止め等の諸費用を請求することができる。


前項に基づき請求した弁護士費用及び差止め等の諸費用に相当する収納金は、
第27条に定める費用に充当する。


理事長は、第3項の規定に基づき、区分所有者のために、原告又は被告となっ
たときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならない。この場
合には、第43条第2項及び第3項の規定を準用する。

 

 

区分所有法
 

第七節 義務違反者に対する措置
(共同の利益に反する行為の停止等の請求)

第五十七条 
区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれ
がある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同
の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予
防するため必要な措置を執ることを請求することができる。

2 
前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。

3 
管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第一項
の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。

4 
前三項の規定は、占有者が第六条第三項において準用する同条第一項に規定す
る行為をした場合及びその行為をするおそれがある場合に準用する。




ひな型 と 参考 の差 と 改正ノンビリ派とヤキモキ派

2021-04-10 | マンション〔規 約 類〕

 

 

マンションでも 住民の入れ替わりが多いのは春ではないかと思われます が 

ここ10年で 何世帯がチェンジしましたか ? マンションの個性というものあたりに 

変化を感じていませんか?

 

マンションで暮す方々のために 国がお手本として示している「標準管理規約」ですが 

いつも言うことですが そうとうに古い規約が ホボそのままで という組合もあります


昭和57年に示されたものは指針・モデル(ひな型)として利用されていました が

平成16年改正のものは 「 規約の制定、変更の 参考 」と 表現されています

ひな型 というと ナントナク 『できる限りそれに沿ったものを』というイメージがありま

すがそれぞれのマンションに適したものとなるよう 参考 にしてください ということで

位置付けられています

 

 

不都合があるとかないとか という以前に 面倒だし手を加える必要性などサホド無いだろ

うから というノンビリ・オックウ住民さんが多いことが最大の理由なのでは? と 思われま

すが 

ホントウニ見直すべき条項などは無いのでしょうか?

 

 

以下の条文 あるいは 条文にある文言は 現行の〔 マンション標準管理規約 (単棟型)
[お店なども一緒の(複合用途型)や 複数の棟の(団地型)も 基本的には 同様の内容の
手本が示されています] 〕

に登場しているものでしょうか ? 

それとも無いものでしょうか ?

 

 

お時間があるなら 眺めてみてください        ≪省略部分アリ≫

 

 

(専有部分の範囲)

第7条2 前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。

一 天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。

二 玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。

三 窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。

 

(専有部分の用途)

第12条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に

供してはならない。

2 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行って営む同

法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用してはならない。

 

(バルコニー等の専用使用権)

第14条

2 一階に面する庭について専用使用権を有している者は、別に定めるところにより、管理

組合に専用使用料を納入しなければならない。

 

(駐車場の使用)

第15条 管理組合は、別添の図に示す駐車場について、特定の区分所有者に駐車場使用

契約により使用させることができる。

3 区分所有者がその所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又は貸与し

たときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

 

(専有部分の修繕等)

第17条 区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の

取付け若しくは取替え(以下「修繕等」という。)であって共用部分又は他の専有部分に影響を

与えるおそれのあるものを行おうとするときは、あらかじめ、理事長(第35条に定める理事長

をいう。以下同じ。)にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならない。

2 前項の場合において、区分所有者は、設計図、仕様書及び工程表を添付した申請書を理事

長に提出しなければならない。

3 理事長は、第1項の規定による申請について、理事会(第51条に定める理事会をいう。以下

同じ。)の決議により、その承認又は不承認を決定しなければならない。

4 第1項の承認があったときは、区分所有者は、承認の範囲内において、専有部分の修繕等に

係る共用部分の工事を行うことができる。

5 理事長又はその指定を受けた者は、本条の施行に必要な範囲内において、修繕等の箇所に

立ち入り、必要な調査を行うことができる。

この場合において、区分所有者は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない。

6 第1項の承認を受けた修繕等の工事後に、当該工事により共用部分又は他の専有部分に影

響が生じた場合は、当該工事を発注した区分所有者の責任と負担により必要な措置をとらなけ

ればならない。

7 区分所有者は、第1項の承認を要しない修繕等のうち、工事業者の立入り、工事の資機材の

搬入、工事の騒音、振動、臭気等工事の実施中における共用部分又は他の専有部分への影響

について管理組合が事前に把握する必要があるものを行おうとするときは、あらかじめ、理事長

にその旨を届け出なければならない。

 

(専有部分の貸与)

第19条2 前項の場合において、区分所有者は、その貸与に係る契約にこの規約及び使用細則

に定める事項を遵守する旨の条項を定めるとともに、契約の相手方にこの規約及び使用細則に

定める事項を遵守する旨の誓約書を管理組合に提出させなければならない。

 

〔※専有部分の貸与に関し、暴力団員への貸与を禁止する旨の規約の規定を定める場合〕

(暴力団員の排除)

第19条の2 区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、前条に定めるものの

ほか、次に掲げる内容を含む条項をその貸与に係る契約に定めなければならない。

一 契約の相手方が暴力団員(暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律(平成3年

法律第77号)第2条第六号に規定する暴力団員をいう。以下同じ。)ではないこと及び契約後

において暴力団員にならないことを確約すること。

二 契約の相手方が暴力団員であることが判明した場合には、何らの催告を要せずして、区分

所有者は当該契約を解約することができること。

三 区分所有者が前号の解約権を行使しないときは、管理組合は、区分所有者に代理して解約

権を行使することができること。

2 前項の場合において、区分所有者は、前項第三号による解約権の代理行使を管理組合に認

める旨の書面を提出するとともに、契約の相手方に暴力団員ではないこと及び契約後において

暴力団員にならないことを確約する旨の誓約書を管理組合に提出させなければならない。

 

(敷地及び共用部分等の管理)

第21条 敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれ

を行うものとする。

ただし、バルコニー等の保存行為(区分所有法第18条第1項ただし書の「保存行為」をいう。

以下同じ。)のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任

と負担においてこれを行わなければならない。

2 専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理

と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。

6 理事長は、災害等の緊急時においては、総会又は理事会の決議によらずに、敷地及び共用

部分等の必要な保存行為を行うことができる。

 

(窓ガラス等の改良)

第22条 共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良

工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するものについては、管理組

合がその責任と負担において、計画修繕としてこれを実施するものとする。

2 区分所有者は、管理組合が前項の工事を速やかに実施できない場合には、あらかじめ理事長

に申請して書面による承認を受けることにより、当該工事を当該区分所有者の責任と負担におい

て実施することができる。

 

(修繕積立金)

第28条 管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるものとし、積み立てた

修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩す

ことができる。

一 一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕

二 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕

三 敷地及び共用部分等の変更

四 建物の建替え及びマンション敷地売却(以下「建替え等」という。)に係る合意形成に必要と

なる事項の調査

五 その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要

となる管理

2 前項にかかわらず、区分所有法第62条第1項の建替え決議(以下「建替え決議」という。)又

は建替えに関する区分所有者全員の合意の後であっても、マンションの建替え等の円滑化に関

する法律(平成14年法律第78号。以下「円滑化法」という。)第9条のマンション建替組合の設立

の認可又は円滑化法第45条のマンション建替事業の認可までの間において、建物の建替えに

係る計画又は設計等に必要がある場合には、その経費に充当するため、管理組合は、修繕積立

金から管理組合の消滅時に建替え不参加者に帰属する修繕積立金相当額を除いた金額を限度

として、修繕積立金を取り崩すことができる。

3 第1項にかかわらず、円滑化法第108条第1項のマンション敷地売却決議(以下「マンション敷

地売却決議」という。)の後であっても、円滑化法第120条のマンション敷地売却組合の設立の認

可までの間において、マンション敷地売却に係る計画等に必要がある場合には、その経費に充当

するため、管理組合は、修繕積立金から管理組合の消滅時にマンション敷地売却不参加者に帰

属する修繕積立金相当額を除いた金額を限度として、修繕積立金を取り崩すことができる。

4 管理組合は、第1項各号の経費に充てるため借入れをしたときは、修繕積立金をもってその償還

に充てることができる。

 

(専門的知識を有する者の活用)

第34条 管理組合は、マンション管理士(適正化法第2条第五号の「マンション管理士」をいう。)その

他マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンショ

ンの管理に関し、相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができる。

 

(役員の任期)

第36条

4 役員が組合員でなくなった場合には、その役員はその地位を失う。

        ※ 外部専門家を役員として選任できることとする場合

4 選任(再任を除く。)の時に組合員であった役員が組合員でなくなった場合には、その役員は

その地位を失う。

(役員の欠格条項)

第36条の2 次の各号のいずれかに該当する者は、役員となることができない。

一 成年被後見人若しくは被保佐人又は破産者で復権を得ないもの

二 禁錮以上の刑に処せられ、その執行を終わり、又はその執行を受けることがなくなった日から

5年を経過しない者

三 暴力団員等(暴力団員又は暴力団員でなくなった日から5年を経過しない者をいう。)

 

(役員の誠実義務等)

第37条

2 役員は、別に定めるところにより、役員としての活動に応ずる必要経費の支払と報酬を受けること

ができる。

 

(利益相反取引の防止)

第37条の2 役員は、次に掲げる場合には、理事会において、当該取引につき重要な事実を開示し、

その承認を受けなければならない。

一 役員が自己又は第三者のために管理組合と取引をしようとするとき。

二 管理組合が役員以外の者との間において管理組合と当該役員との利益が相反する取引をしよ

うとするとき。

 

(理事長)

第38条

6 管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は、代表権を有しない。この場合

においては、監事又は理事長以外の理事が管理組合を代表する。

 

(理事)

第40条

2 理事は、管理組合に著しい損害を及ぼすおそれのある事実があることを発見したときは、直ちに、

当該事実を監事に報告しなければならない。

 

(監事)

第41条 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告しなけ

ればならない。

2 監事は、いつでも、理事及び第38条第1項第二号に規定する職員に対して業務の報告を求め、

又は業務及び財産の状況の調査をすることができる。

3 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときは、臨時総会

を招集することができる。

4 監事は、理事会に出席し、必要があると認めるときは、意見を述べなければならない。

5 監事は、理事が不正の行為をし、若しくは当該行為をするおそれがあると認めるとき、又は法令、

規約、使用細則等、総会の決議若しくは理事会の決議に違反する事実若しくは著しく不当な事実が

あると認めるときは、遅滞なく、その旨を理事会に報告しなければならない。

6 監事は、前項に規定する場合において、必要があると認めるときは、理事長に対し、理事会の招

集を請求することができる。

7 前項の規定による請求があった日から5日以内に、その請求があった日から2週間以内の日を

理事会の日とする理事会の招集の通知が発せられない場合は、その請求をした監事は、理事会を

招集することができる。

 

(議決事項)

第48条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。

十二   区分所有法第62条第1項の場合の建替え及び円滑化法第108条第1項の場合のマンシ

     ョン敷地売却

 

 

外にもイロイロあるのですが 上記のことあたりは 住んでいるマンションの約束事では どのように

なっているかお時間があるときにでも 眺めてみてください

全部 現行の標準管理規約に含まれている 〔 選択して適用するようになっている箇所もあったりします

が 〕 ものです

 

 

 

 

4月も ズンズン と進んでいきます

一年の3分の1が 終わりそう

速いなー

                                          


除 名

2021-01-19 | マンション〔規 約 類〕

 

 

 

『どうしても解決がつかないので 除名 ということまで考えているのですが・・・』

 

実質的には 除名 ということと近い制度も用意されている ともいえますが(59条)

 

 

標準管理規約とは異なる内容の規約を持つこと自体には なんらの問題もありません

何度も申し上げてきたことですが あくまで 参考 ですし モデル(ひな型)というもの

でも

ありませんので

 

ただし 

≪区分所有法で 定めることができる と 明文で示されている事項≫

≪区分所有法30条1項にあるとおり 区分所有者相互間の 管理運営上の事項≫

が 自治規範たる 規約 で定め得ることになります

 


( 規 約 事 項 )                                   【省略アリ】

第三十条 
建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、
この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。

 前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設
(建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。)につき、これらの形状、面積、位置関係、
使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払つた対価その他の事情を総合的に考慮して、
区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。

 第一項及び第二項の場合には、区分所有者以外の者の権利を害することができない


 

 

規約は自主的なルール です

ただ 

自治規範であり管理組合員間の 約束事 という性質のもので法規そのものではないとしても

法の範囲で

公序良俗に反しない範囲で

の決まりごと でなければならないことは 当然 です

 

なので 念のためですが いくらサマザマナ 複雑な処理困難な事情が管理運営上あるのだとしても

: 日本国籍を持たない者のみによる居住は認められない

: 専有部を譲渡する場合は 事前に管理組合の同意を得ることとする

: 管理組合は 総会決議により 組合員の除名をすることができる

 

などのことは 許されないこと 当然 です

 

 

                                 はたけやま とくお 事務所


古くからの規約

2021-01-11 | マンション〔規 約 類〕

 

いまさらながら ですが

現行の標準管理規約では


(総会の会議及び議事)

第47条 総会の会議は、前条第1項に定める議決権総数の半数以上を有す

る組合員が出席しなければならない。

2 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。

3 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合

員総数の4分の3以上及び議決権総数の4分の3以上で決する。

一 規約の制定、変更又は廃止

二 敷地及び共用部分等の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わな

いもの及び建築物の耐震改修の促進に関する法律第25条第2項に基づ

く認定を受けた建物の耐震改修を除く。)


となっているのですが

青字の部分あたりが 1983(昭和58)年改正法に準拠していた1997(平成9)年の
<中高層共同住宅標準管理規約←住宅宅地審議会答申>にならって 一般的には特別多数が必要

と解釈されていた頃の条項そのままの規約であったりします

 

ときに 「著しく多額の費用を要するものの共用部分の変更」は4分の3以上の特別多数決が必要とさ
れるような文言が そのまま残っているものがあったりします

 

現行のものは 大修繕に多額の費用が必要であっても 特別多数までは必要とされていません
つまり 大修繕における費用の多寡は問われていません

 

以前のままの<中高層共同住宅標準管理規約>の頃の条項であっても  平成15年施行法の

意図からすると普通決議での大修繕が可能とされるとの解釈もとり得るとする考えもあるよう

ですが

法改正の経緯を知ってはいるが 大修繕にはいずれにしても特別決議が必要としようと考え 

当時の執行部は あえて そのまま特別多数が必要となる条文文言のままにして その後も

そのままの組合もあるかもしれないですし 

そのような意識的な放置?

なのか 

事情を知らないことによる放置 ? 

なのか

いかにも曖昧などちらともとれるようなことになりそうなので 【大修繕には費用との関係で

特別決議が必須】

とされているような場合は 改めて 総会で確認すべきと考えます

建物の維持保全のための定期的な修繕であっても特別決議を要するとなると 円滑な実施

が困難となってしまうことにもなりかねませんので (区分所有法18条1項・39条1項) 

 

これら関係部分だけでも シッカリ 確認してみてください

多額の管理組合資産のことですし イザコザがあってはならない とてもタイセツなことです 

 

 

平成15年施行≪改正区分所有法≫ 以前からのマンション(築 約 20年以上 となる)におい

ては特に 

現行の標準管理規約 と 自らの規約

に どれほどの差異があるか 確認の機会を持つべきと思われます

単棟型 複合用途型(店舗等を含むもの) 団地型 にかかわらず です

大修繕関係にかかわらず です

 

 

マンションにはモチロン適用されるものである区分所有法には

昭和37年制定

昭和58年に大幅な改正

平成14年12月公布 同15年6月施行

などの歴史があります

 

                      hatakeyamaマンション管理士事務所  


強行規定が控えている

2021-01-09 | マンション〔規 約 類〕

 

 

規約は 

“所有権者であるマンション住人を主な対象として自治規範として設けるのだから 自由に作成できるはず”

という盾を持って

干渉を一切排除しながら改正等を終え得てしまう というわけにはいかないこともあります

 

区分所有法をはじめとして 法に反する内容を入れ込むことは できません

 

硬いことをいうよう ですが 法で許される範囲内の決め事であることを求められます

 

 

 

枝番号を含めて [建物の区分所有等に関する法律]には たしか90個の条文があるはず ですが 

その 約半分は 自由裁量の幅を認め得ない ≪強行規定≫ です

 

条文のなかの

・「規約で別段の定めをすることを妨げない」

・「規約で その過半数まで減ずることができる」

・「規約で伸縮することができる」

・「規約で伸長することができる」

・「規約に別段の定めがあるときは この限りでない」

・「規約に別段の定めがない限り」

・「規約に特別の定めがあるときは」

・「規約に別段の定めがないときは」

・「規約若しくは集会の決議によって」

・「規約又は集会の決議によって禁止されていないときに限り」

・「規約に別段の定めがある場合を除いて」

というような類の言葉にまどわされないかのように

 

【 強 行 規 定 】 として

 

次のような条文らが ドッシリ と 控えています

1条 建物の区分所有

2条 定義

3条 区分所有者の団体

6条 区分所有者の権利義務等

7条 先取特権

8条 特定承継人の責任

9条 建物の設置又は保存の瑕疵に関する推定

10条 区分所有権売渡請求権

12条 共用部分の共有関係

13条 共用部分の使用

15条 共用部分の持分の処分

21条 共用部分に関する規定の準用

23条 分離処分の無効の主張の制限

24条 民法第255条の適用除外

30条 規約事項

31条 規約の設定 変更及び廃止

32条 公正証書による規約の設定

33条 規約の保管及び閲覧

36条 招集手続の省略

40条 議決権行使者の指定

42条 議事録

43条 事務の報告

44条 占有者の意見陳述権

45条 書面又は電磁的方法による決議

46条 規約及び集会の決議の効力

47条 成立等(管理組合法人)

48条 名称

48条の二 財産目録及び区分所有者名簿

51条 監事の代表権

54条 特定承継人の責任

55条 解散

57条 共同の利益に反する行為の停止等の請求

58条 使用禁止の請求

59条 区分所有権の競売の請求

60条 占有者に対する引渡し請求

62条 建替え決議

63条 区分所有権等の売渡し請求等

64条 建替えに関する合意

65条 団地建物所有者の団体

66条 建物の区分所有に関する規定の準用

67条 団地共用部分

68条 規約の設定の特例

69条 団地内の建物の建替え承認決議

70条 団地内の建物の一括建替え決議

71条・72条 罰則

 

 

 

 

必ずしも【標準管理規約】のとおりでなくとも良いことはそのとおりなのですが

しかし ときに エッと思わずにいられない というか 曖昧な なんともグレーな

内容のものが何度かの改正を潜りぬけて潜んでいたりするので 役員の交代の都度 是非 学習を兼ね 
再度の点検をしてみることもタイセツ と 思われます(新役員の 最初の業務として 恒例の行事とする)

 

 

 

マンションにお住みの 管業・マン管受験者さんなどは特に ジックリと自身のマンションの規約に向合って
みることも いい経験になると思われます

意味不明な というか 一義的な理解がなされなくて 混乱の要因になりそうな規定が雑じり込んでいたりし
ていませんか ?

 

法人化後となっていてさえ・・・にもかかわらず 

監事を最初の役員会で決める などという決め事になっていたりして・・いないでしょうね ?

 

 

 

自主管理で 長い間 少数の特定人物に任せっぱなし というような組織では特に 規約が
あるのかどうかも

定かでない(らしきものを拝見しても それが成り立った経緯がハッキリしない というような
情況も)ままであったりで・・・

 

規約に関する サマザマな情況が サマザマな事情から起きてしまっていて・・・・
まずは とにかく 当然の一歩目ですが 事情を伺うために通うことからの日々 です

 

はたけやまとくお事 務 所


臨機応変の仕組みとは?

2020-07-06 | マンション〔規 約 類〕

今さらながらですが
国にも 憲法という最上位のルールがあり その下に 法律をはじめとして サマザマな
守るべき手法のこと等の決まりがあります

どのような組織においても おおよそ
特別な情況での例外的な扱いが必要となることなどが あり得るでしょう 

マンション管理組合においても 情況によっては 臨機応変に 機動的に ということで 
理事会の決議だけで 管理運営上の懸案を進める場合のことについての考え方が標準
管理規約54条のコメントに登場したりしています
でも それは 応急的な共用部修繕等のことに関してのものです

 

例外的な特別な処置を必要とすべきと思われることであっても 組織の一部の機関だけ
の判断だけで 特例ルールを設定し 執行してしまう というわけにはいきません

当然のことですが ルールを作るものとそれを執行するものを分けて考えることの大切さ
は 理解されなければなりません 〔 組織において ここが 肝心要となるところ です 〕

ルールは マンション管理組合員全体で設定するのが基本 です
それに則って 委任された執行部である理事会が実行します

 

マンション管理組合においてのルールのことを 標準管理規約で あらためて眺めて
みると                                        《条文 省略アリ》

(使用細則)
第18条  対象物件の使用については、別に使用細則を定めるものとする。

   「 ・ 総会の普通決議で定める
     ・ 理事会で決めることはできない(48Ⅳ) 」

(議決事項)
第48条  次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。

 三  管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
 四  規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止

 

(議決事項)
第54条  理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる事項を
       決議する。
   二  規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止に関する
   四  その他の総会提出議案
   九  総会から付託された事項

 

(細則)
第70条 総会及び理事会の運営、会計処理、管理組合への届出事項等につ
      いては、別に細則を定めることができる。

(規約外事項)
第71条
             規約及び使用細則等に定めのない事項については、区分所有法そ
       の他の法令の定めるところによる。

         2  規約、使用細則等又は法令のいずれにも定めのない事項については、
             総会の決議により定める。

                  ※ 規約は 区分所有法という法律の範囲内で成立するものです
                     当然のことですが 法に抵触するものは無効です

                          

(共用部分の管理)
 第十八条 共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。
       2 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
 
 
 
(規約事項)
第三十条 建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、
        この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。
 
   3 前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設につき、
      これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払つた対価その他
      の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。
                                                              [区分所有法 省略アリ]
 
                                                                        

 

上記に関して 特別な情況での例外的な扱いが必要となることなどあり [管理費の支払猶予] が
可能かどうかということに関して 

「管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法には 管理費等の支払を猶予する場合も含ま
れるので 総会の決議を経る必要がある 

との判例(東京地判平成20年4月24日)があります

あくまで 一判例であり 判決の理由の詳細内容はつかめていません(スミマセン)

 

ということで 緊急の事態下の処理だから 「理事会権限で規則等をつくり」「管理費等支払猶予」
という手法は どうですか という 相談には OK とは答えられませんでした
「猶予」 を超え 「免除」 となると 法的な理解からするなら 「管理組合全員の合意」となってしまう
のでは と思われるので・・・いくら緊急時の特殊執行と理解するとしても理事会権限ではあり得ない
と答えるしかないので・・・なにせ 規約の許しも 総会意思の許しも 無いところでの執行なので
イロイロと考えてみるのですが・・・ 現行の理解からすると そのように答えることとなりそう です

そうしたことについて 緊急時の 【物】 についての処置だけではなく 【権利・義務】 の特例処置
についても マンションにおける憲法たる規約で認めておく手法があってもよいのではと考えました

今後 規約の 再点検 というか 見直し というか より充実 というか 可能な範囲の臨機応変の
力の付与 ということあたりのことについて 研鑽していかなければ と 自身にも 強く思われました

 

                                      hatakeyamaマンション管理士事務所

 


いつもと異なる日常にて

2020-04-13 | マンション〔規 約 類〕

 

いつもと異なる というか 違う日常では いつもと違う顔が窺えたりするようです

 

『 いつまでも ここ住んでいるとは限らないし 今年一年の役員の

  おつとめ

  こんな情況なんだから そんな硬いこと言わずに エイ ヤッ と

  片付けてしまいませんか 』

 

というような場面もあるよう ? ですが・・・

いつもと異なる日常での疑問には イロイロ重大な疑義が重なったりするので

いつもとは異なって 基本に戻って点検してみよう というような雰囲気も 緊急

会合に登場したりすることもある ようです

 

『 たしかに特殊緊急な事態ですけど そんなふうなルールを この管理組合に

設けてしまって いいものでしょうか ? 』

 

 

マンション住人が 管理・使用において守るべきルール(規範)には 
3種類ある
と考えられています
           ※ 主なものについては法文に付してあるカッコ
                                         にある文言など
を参考に 示してみます
             ( ちなみに12条の条文には表題部とでもいう( )
                                                 が 
法文上 付してありません)

第一
区分所有法にある強行規定 ⇔ 規約や集会決議でも異なる定めは不許

1条                   建物の区分所有
2条      定義
3条        区分所有者の団体
6~10条   区分所有者の権利義務等・特定承継人の責任 等
12条
13条     共用部分の使用
15条     共用部分の持分の処分
21条     共用部分に関する規定の準用
23条     分離処分の無効の主張の制限
24条     民法255条の適用除外
30~33条  規約事項・規約の変更 等
36条     招集手続の省略
40条     議決権行使者の指定
42~48条の2   議事録・書面又は電磁的方法による決議 等
51条     監事の代表権
54条     特定承継人の責任
55条       解散
57~60条  区分所有権の競売の請求 等
62~70条  建替え決議・団地建物所有者の団体・団地内建物の建替え承認決議 等

など

 

第二
規 約     ( 《必要的・絶対的規約事項》 と 規約以外でも 
                    たとえば集会の決議でも可のもの《任意的・相対的規約事項》
                    もあり )

4条2項           共用部分  
5条1・2項     規約による建物の敷地
11条2項      共用部分の共有関係
14条4項          共用部分の持分の割合
17条1項・21条  共用部分の変更
18条2項・21条  共用部分の管理
19条・21条    共用部分の負担及び利益収取
22条1項      分離処分の禁止
22条2項         
25条1項      管理者の選任及び解任
26条1項・28条  管理者の権限 等
27条1項      管理所有
29条1項      区分所有者の責任等
34条3項      集会の招集
35条1項4項    集会の通知
37条2項                 決議事項の制限      
38条・39条1項  議決権・議事 
49条5項・6項但書・50条4項   理事・監事 等
52条1項              事務の執行
61条4項     建物の一部が滅失した場合の復旧等
62条4項     建替え決議
<集会決議でも可のもの>
7条1項      先取特権       
26条4項・47条8項   管理者権限・管理組合法人権限
33条1項・42条5項・45条4項  規約の保管及び閲覧・議事録・書面又は
                   電磁的方法による決議
39条3項     議事
49条5項     代表理事・共同代表 

 

第三
集会の決議によってのルール(規範) ⇔ 第一のもの と 規約でと定められている
                                                                事項以外は
原則として集会の決議で定める
                                                                こと可

                                                                          「特別決議事項」は規約によってしても集会決議以外
                                                                              の方法では決し得ない

 

ということで ルールの根拠について 記してみました

 

 

実務上の経験からすると

いろいろと 約束事に関する制限もあるということをも 考えて欲しいなー

と 思えてしまう役員さんの言動 や 残念なことですが あまり その方面を

気にしなさすぎるプロの方もいたりするので 

 

後々 要らぬ紛争など発生しないように

トラブルは 物事を決める手続と決められる内容の不完不備をめぐるイザコザに

集約される ということ ですので

異常情況でも ・・・いや そういった情況だからこそ 要注意だと思われます

ので

いろいろと たいへんなことでしょうが 決まりごとの限度は守らなければなり

ません

 

みんなの資産にも関わる ルール ということだけではなく

社会的な資産という意味をも持つ マンションを守る 約束事のこと ですので

 

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法よりも 規約が強いの?

2020-04-11 | マンション〔規 約 類〕

 

<今日の話題も 少々 ? 理屈っぽいところです

実務上のことって おおよそ そうしたものですが・・・>

 

 

 

『法人化しているところは少し違うのでしょうけど うちみたいなところの

理事とか監事とか理事会とかの機関に関することって 区分所有法のどこにも

示されていませんよね ? それでも 規約で そうしたところのことを決めても

かまわないんですか ?  

規約は 区分所有法の範囲内で成立なのですよね ? 

法にマッタク登場しないことなのに 規約でもって決めてしまっていいのですか ?

どうにも 不思議で仕方がない というか 気になっていたことなのですが・・・』

 

 

自身も そうした 同じ疑問を持ったものでした 

たしかに とても不思議に思いました〔マンションの組織というものが多種多様

というか 型式があって無いような? 個性がイロイロというような ことで捉え

がたいようなところがあるので あえて 入り込まなかったのか ? 込めなかった

のか・・・せめて 管理者という位置付けだけのところには介入しておいたのか?

 

≪規約というものは 区分所有法という法の範囲内で成立しているもの≫

なのであるのに・・・法にゼンゼン登場しないことを 規約で決め得るのか ?

 

 

法人格の無い管理組合〔おおよそのマンション管理組合〕における役員・機関に
関することは

区分所有法が モトモト予定している と考えられる事

なので それに関する規約規定を設けることも許されるし また 法意に反しないものならば

その規定には効力がある との理解がされているといえましょう

〔多少 強引ともいえそうな理論である ような ないような ですが〕

 

 

原則論になりますが

区分所有法と規約の関係を 極く マトメテしまうと

規約で定めなければならないこと・定めることができること〔規約事項〕は

・区分所有法が 規約での定めを個別に認めている事柄

   ※ 法が原則を定め 規則にそれと異なる定めをすることを認めている事項

      【例  共用部分の持分割合の定め14条4項】

・区分所有法の一般的な原則を具体的にしている事柄

   ※  【例  専有部分の用途 や 専用使用権の ルール】

・区分所有法には登場していないけれど 規約になることが予定されている事柄

   ※  【例  合意管轄に関する事項】

 

区分所有法に触れる規約事項は無効 なので 自治規範としての規約 といえども

そもそも そのような条項を 規約に盛ることはできない

 

 

ということで

本日の記事の意味は 前回の記事などの関係で 法に登場しない事項のことは 規約

になっていなくとも問題はなく つまり 制約の無いオールフリー との捉え方には 大きな

疑問を持たざるを得ないことからでした〔ネット総会・理事会の仕組み採用は 規約に許容要件

のことなどの条項が無くともなんら問題無し というような主張もあるようだ・・・

ということなどについて〕

 

法文上に登場していないとしても 規約になることが予定されている事があり 法人格の無い

管理組合〔おおよそのマンション管理組合〕における役員・機関に関することは それの一つ

であるので 規約に登場させてもさしつかえはないと考えられる ということ

かといって 規約の内容として 法文上にも登場している電磁的方法による決議(45条)よりも 

ある意味 重大なことであろうネット集会(総会)・理事会等を 規約での許容も問われずに行っ

てしまうのは いかにも問題だろう ということ 

 

 

ということで アッサリとネット総会・理事会あたりを断行してしまうことは いかがなものかと 疑問を

発するだけでいるのは なんとも ある意味勝手すぎるかも と思い 理由付けを一応してみたのです

とにもかくにも反対 という手法は どうも プロとしては特に こころもとなさすぎるし 無責任すぎるだ

ろうと思われるので・・・

 

 

 

実務人の一人としては できる限り早期に インターネット技術によるネット会議等への見解・指針を

公的立場から マンション管理組合にも示していただきたいものだ と 願っているのですが・・・

 

組織というところでは 前例の威力 というものに 充分に注意しなければならないので 

自身は 硬いといわれようと アイマイな妥協はしていません 

というより “どうにかなるでしょうから OKです”  なんて イロイロな 管理手続き上の流れへの

評価の齟齬に端を発したイザコザを眼にしたりしているので とても言えません 

 

 

 

 

 

全世界的なこと で 日本でのこともモチロンそうですが

たとえばアメリカという超大国での コロナウイルスとの これほどまでの闘い 

想像だにできないことでした

なんとなく いまだに ほんとうのところの実感というものが掴めないでいたりしています

オドロキそのものの 現実 です

 

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