おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

ひな型 と 参考 の差 と 改正ノンビリ派とヤキモキ派

2021-04-10 | マンション〔規 約 類〕

 

 

マンションでも 住民の入れ替わりが多いのは春ではないかと思われます が 

ここ10年で 何世帯がチェンジしましたか ? マンションの個性というものあたりに 

変化を感じていませんか?

 

マンションで暮す方々のために 国がお手本として示している「標準管理規約」ですが 

いつも言うことですが そうとうに古い規約が ホボそのままで という組合もあります


昭和57年に示されたものは指針・モデル(ひな型)として利用されていました が

平成16年改正のものは 「 規約の制定、変更の 参考 」と 表現されています

ひな型 というと ナントナク 『できる限りそれに沿ったものを』というイメージがありま

すがそれぞれのマンションに適したものとなるよう 参考 にしてください ということで

位置付けられています

 

 

不都合があるとかないとか という以前に 面倒だし手を加える必要性などサホド無いだろ

うから というノンビリ・オックウ住民さんが多いことが最大の理由なのでは? と 思われま

すが 

ホントウニ見直すべき条項などは無いのでしょうか?

 

 

以下の条文 あるいは 条文にある文言は 現行の〔 マンション標準管理規約 (単棟型)
[お店なども一緒の(複合用途型)や 複数の棟の(団地型)も 基本的には 同様の内容の
手本が示されています] 〕

に登場しているものでしょうか ? 

それとも無いものでしょうか ?

 

 

お時間があるなら 眺めてみてください        ≪省略部分アリ≫

 

 

(専有部分の範囲)

第7条2 前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。

一 天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。

二 玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。

三 窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。

 

(専有部分の用途)

第12条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に

供してはならない。

2 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行って営む同

法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用してはならない。

 

(バルコニー等の専用使用権)

第14条

2 一階に面する庭について専用使用権を有している者は、別に定めるところにより、管理

組合に専用使用料を納入しなければならない。

 

(駐車場の使用)

第15条 管理組合は、別添の図に示す駐車場について、特定の区分所有者に駐車場使用

契約により使用させることができる。

3 区分所有者がその所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又は貸与し

たときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

 

(専有部分の修繕等)

第17条 区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の

取付け若しくは取替え(以下「修繕等」という。)であって共用部分又は他の専有部分に影響を

与えるおそれのあるものを行おうとするときは、あらかじめ、理事長(第35条に定める理事長

をいう。以下同じ。)にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならない。

2 前項の場合において、区分所有者は、設計図、仕様書及び工程表を添付した申請書を理事

長に提出しなければならない。

3 理事長は、第1項の規定による申請について、理事会(第51条に定める理事会をいう。以下

同じ。)の決議により、その承認又は不承認を決定しなければならない。

4 第1項の承認があったときは、区分所有者は、承認の範囲内において、専有部分の修繕等に

係る共用部分の工事を行うことができる。

5 理事長又はその指定を受けた者は、本条の施行に必要な範囲内において、修繕等の箇所に

立ち入り、必要な調査を行うことができる。

この場合において、区分所有者は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない。

6 第1項の承認を受けた修繕等の工事後に、当該工事により共用部分又は他の専有部分に影

響が生じた場合は、当該工事を発注した区分所有者の責任と負担により必要な措置をとらなけ

ればならない。

7 区分所有者は、第1項の承認を要しない修繕等のうち、工事業者の立入り、工事の資機材の

搬入、工事の騒音、振動、臭気等工事の実施中における共用部分又は他の専有部分への影響

について管理組合が事前に把握する必要があるものを行おうとするときは、あらかじめ、理事長

にその旨を届け出なければならない。

 

(専有部分の貸与)

第19条2 前項の場合において、区分所有者は、その貸与に係る契約にこの規約及び使用細則

に定める事項を遵守する旨の条項を定めるとともに、契約の相手方にこの規約及び使用細則に

定める事項を遵守する旨の誓約書を管理組合に提出させなければならない。

 

〔※専有部分の貸与に関し、暴力団員への貸与を禁止する旨の規約の規定を定める場合〕

(暴力団員の排除)

第19条の2 区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、前条に定めるものの

ほか、次に掲げる内容を含む条項をその貸与に係る契約に定めなければならない。

一 契約の相手方が暴力団員(暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律(平成3年

法律第77号)第2条第六号に規定する暴力団員をいう。以下同じ。)ではないこと及び契約後

において暴力団員にならないことを確約すること。

二 契約の相手方が暴力団員であることが判明した場合には、何らの催告を要せずして、区分

所有者は当該契約を解約することができること。

三 区分所有者が前号の解約権を行使しないときは、管理組合は、区分所有者に代理して解約

権を行使することができること。

2 前項の場合において、区分所有者は、前項第三号による解約権の代理行使を管理組合に認

める旨の書面を提出するとともに、契約の相手方に暴力団員ではないこと及び契約後において

暴力団員にならないことを確約する旨の誓約書を管理組合に提出させなければならない。

 

(敷地及び共用部分等の管理)

第21条 敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれ

を行うものとする。

ただし、バルコニー等の保存行為(区分所有法第18条第1項ただし書の「保存行為」をいう。

以下同じ。)のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任

と負担においてこれを行わなければならない。

2 専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理

と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。

6 理事長は、災害等の緊急時においては、総会又は理事会の決議によらずに、敷地及び共用

部分等の必要な保存行為を行うことができる。

 

(窓ガラス等の改良)

第22条 共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良

工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するものについては、管理組

合がその責任と負担において、計画修繕としてこれを実施するものとする。

2 区分所有者は、管理組合が前項の工事を速やかに実施できない場合には、あらかじめ理事長

に申請して書面による承認を受けることにより、当該工事を当該区分所有者の責任と負担におい

て実施することができる。

 

(修繕積立金)

第28条 管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるものとし、積み立てた

修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩す

ことができる。

一 一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕

二 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕

三 敷地及び共用部分等の変更

四 建物の建替え及びマンション敷地売却(以下「建替え等」という。)に係る合意形成に必要と

なる事項の調査

五 その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要

となる管理

2 前項にかかわらず、区分所有法第62条第1項の建替え決議(以下「建替え決議」という。)又

は建替えに関する区分所有者全員の合意の後であっても、マンションの建替え等の円滑化に関

する法律(平成14年法律第78号。以下「円滑化法」という。)第9条のマンション建替組合の設立

の認可又は円滑化法第45条のマンション建替事業の認可までの間において、建物の建替えに

係る計画又は設計等に必要がある場合には、その経費に充当するため、管理組合は、修繕積立

金から管理組合の消滅時に建替え不参加者に帰属する修繕積立金相当額を除いた金額を限度

として、修繕積立金を取り崩すことができる。

3 第1項にかかわらず、円滑化法第108条第1項のマンション敷地売却決議(以下「マンション敷

地売却決議」という。)の後であっても、円滑化法第120条のマンション敷地売却組合の設立の認

可までの間において、マンション敷地売却に係る計画等に必要がある場合には、その経費に充当

するため、管理組合は、修繕積立金から管理組合の消滅時にマンション敷地売却不参加者に帰

属する修繕積立金相当額を除いた金額を限度として、修繕積立金を取り崩すことができる。

4 管理組合は、第1項各号の経費に充てるため借入れをしたときは、修繕積立金をもってその償還

に充てることができる。

 

(専門的知識を有する者の活用)

第34条 管理組合は、マンション管理士(適正化法第2条第五号の「マンション管理士」をいう。)その

他マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンショ

ンの管理に関し、相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができる。

 

(役員の任期)

第36条

4 役員が組合員でなくなった場合には、その役員はその地位を失う。

        ※ 外部専門家を役員として選任できることとする場合

4 選任(再任を除く。)の時に組合員であった役員が組合員でなくなった場合には、その役員は

その地位を失う。

(役員の欠格条項)

第36条の2 次の各号のいずれかに該当する者は、役員となることができない。

一 成年被後見人若しくは被保佐人又は破産者で復権を得ないもの

二 禁錮以上の刑に処せられ、その執行を終わり、又はその執行を受けることがなくなった日から

5年を経過しない者

三 暴力団員等(暴力団員又は暴力団員でなくなった日から5年を経過しない者をいう。)

 

(役員の誠実義務等)

第37条

2 役員は、別に定めるところにより、役員としての活動に応ずる必要経費の支払と報酬を受けること

ができる。

 

(利益相反取引の防止)

第37条の2 役員は、次に掲げる場合には、理事会において、当該取引につき重要な事実を開示し、

その承認を受けなければならない。

一 役員が自己又は第三者のために管理組合と取引をしようとするとき。

二 管理組合が役員以外の者との間において管理組合と当該役員との利益が相反する取引をしよ

うとするとき。

 

(理事長)

第38条

6 管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は、代表権を有しない。この場合

においては、監事又は理事長以外の理事が管理組合を代表する。

 

(理事)

第40条

2 理事は、管理組合に著しい損害を及ぼすおそれのある事実があることを発見したときは、直ちに、

当該事実を監事に報告しなければならない。

 

(監事)

第41条 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告しなけ

ればならない。

2 監事は、いつでも、理事及び第38条第1項第二号に規定する職員に対して業務の報告を求め、

又は業務及び財産の状況の調査をすることができる。

3 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときは、臨時総会

を招集することができる。

4 監事は、理事会に出席し、必要があると認めるときは、意見を述べなければならない。

5 監事は、理事が不正の行為をし、若しくは当該行為をするおそれがあると認めるとき、又は法令、

規約、使用細則等、総会の決議若しくは理事会の決議に違反する事実若しくは著しく不当な事実が

あると認めるときは、遅滞なく、その旨を理事会に報告しなければならない。

6 監事は、前項に規定する場合において、必要があると認めるときは、理事長に対し、理事会の招

集を請求することができる。

7 前項の規定による請求があった日から5日以内に、その請求があった日から2週間以内の日を

理事会の日とする理事会の招集の通知が発せられない場合は、その請求をした監事は、理事会を

招集することができる。

 

(議決事項)

第48条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。

十二   区分所有法第62条第1項の場合の建替え及び円滑化法第108条第1項の場合のマンシ

     ョン敷地売却

 

 

外にもイロイロあるのですが 上記のことあたりは 住んでいるマンションの約束事では どのように

なっているかお時間があるときにでも 眺めてみてください

全部 現行の標準管理規約に含まれている 〔 選択して適用するようになっている箇所もあったりします

が 〕 ものです

 

 

 

 

4月も ズンズン と進んでいきます

一年の3分の1が 終わりそう

速いなー

                                          


除 名

2021-01-19 | マンション〔規 約 類〕

 

 

 

『どうしても解決がつかないので 除名 ということまで考えているのですが・・・』

 

実質的には 除名 ということと近い制度も用意されている ともいえますが(59条)

 

 

標準管理規約とは異なる内容の規約を持つこと自体には なんらの問題もありません

何度も申し上げてきたことですが あくまで 参考 ですし モデル(ひな型)というもの

でも

ありませんので

 

ただし 

≪区分所有法で 定めることができる と 明文で示されている事項≫

≪区分所有法30条1項にあるとおり 区分所有者相互間の 管理運営上の事項≫

が 自治規範たる 規約 で定め得ることになります

 


( 規 約 事 項 )                                   【省略アリ】

第三十条 
建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、
この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。

 前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設
(建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。)につき、これらの形状、面積、位置関係、
使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払つた対価その他の事情を総合的に考慮して、
区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。

 第一項及び第二項の場合には、区分所有者以外の者の権利を害することができない


 

 

規約は自主的なルール です

ただ 

自治規範であり管理組合員間の 約束事 という性質のもので法規そのものではないとしても

法の範囲で

公序良俗に反しない範囲で

の決まりごと でなければならないことは 当然 です

 

なので 念のためですが いくらサマザマナ 複雑な処理困難な事情が管理運営上あるのだとしても

: 日本国籍を持たない者のみによる居住は認められない

: 専有部を譲渡する場合は 事前に管理組合の同意を得ることとする

: 管理組合は 総会決議により 組合員の除名をすることができる

 

などのことは 許されないこと 当然 です

 

 

                                 はたけやま とくお 事務所


古くからの規約

2021-01-11 | マンション〔規 約 類〕

 

いまさらながら ですが

現行の標準管理規約では


(総会の会議及び議事)

第47条 総会の会議は、前条第1項に定める議決権総数の半数以上を有す

る組合員が出席しなければならない。

2 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。

3 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合

員総数の4分の3以上及び議決権総数の4分の3以上で決する。

一 規約の制定、変更又は廃止

二 敷地及び共用部分等の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わな

いもの及び建築物の耐震改修の促進に関する法律第25条第2項に基づ

く認定を受けた建物の耐震改修を除く。)


となっているのですが

青字の部分あたりが 1983(昭和58)年改正法に準拠していた1997(平成9)年の
<中高層共同住宅標準管理規約←住宅宅地審議会答申>にならって 一般的には特別多数が必要

と解釈されていた頃の条項そのままの規約であったりします

 

ときに 「著しく多額の費用を要するものの共用部分の変更」は4分の3以上の特別多数決が必要とさ
れるような文言が そのまま残っているものがあったりします

 

現行のものは 大修繕に多額の費用が必要であっても 特別多数までは必要とされていません
つまり 大修繕における費用の多寡は問われていません

 

以前のままの<中高層共同住宅標準管理規約>の頃の条項であっても  平成15年施行法の

意図からすると普通決議での大修繕が可能とされるとの解釈もとり得るとする考えもあるよう

ですが

法改正の経緯を知ってはいるが 大修繕にはいずれにしても特別決議が必要としようと考え 

当時の執行部は あえて そのまま特別多数が必要となる条文文言のままにして その後も

そのままの組合もあるかもしれないですし 

そのような意識的な放置?

なのか 

事情を知らないことによる放置 ? 

なのか

いかにも曖昧などちらともとれるようなことになりそうなので 【大修繕には費用との関係で

特別決議が必須】

とされているような場合は 改めて 総会で確認すべきと考えます

建物の維持保全のための定期的な修繕であっても特別決議を要するとなると 円滑な実施

が困難となってしまうことにもなりかねませんので (区分所有法18条1項・39条1項) 

 

これら関係部分だけでも シッカリ 確認してみてください

多額の管理組合資産のことですし イザコザがあってはならない とてもタイセツなことです 

 

 

平成15年施行≪改正区分所有法≫ 以前からのマンション(築 約 20年以上 となる)におい

ては特に 

現行の標準管理規約 と 自らの規約

に どれほどの差異があるか 確認の機会を持つべきと思われます

単棟型 複合用途型(店舗等を含むもの) 団地型 にかかわらず です

大修繕関係にかかわらず です

 

 

マンションにはモチロン適用されるものである区分所有法には

昭和37年制定

昭和58年に大幅な改正

平成14年12月公布 同15年6月施行

などの歴史があります

 

                      hatakeyamaマンション管理士事務所  


強行規定が控えている

2021-01-09 | マンション〔規 約 類〕

 

 

規約は 

“所有権者であるマンション住人を主な対象として自治規範として設けるのだから 自由に作成できるはず”

という盾を持って

干渉を一切排除しながら改正等を終え得てしまう というわけにはいかないこともあります

 

区分所有法をはじめとして 法に反する内容を入れ込むことは できません

 

硬いことをいうよう ですが 法で許される範囲内の決め事であることを求められます

 

 

 

枝番号を含めて [建物の区分所有等に関する法律]には たしか90個の条文があるはず ですが 

その 約半分は 自由裁量の幅を認め得ない ≪強行規定≫ です

 

条文のなかの

・「規約で別段の定めをすることを妨げない」

・「規約で その過半数まで減ずることができる」

・「規約で伸縮することができる」

・「規約で伸長することができる」

・「規約に別段の定めがあるときは この限りでない」

・「規約に別段の定めがない限り」

・「規約に特別の定めがあるときは」

・「規約に別段の定めがないときは」

・「規約若しくは集会の決議によって」

・「規約又は集会の決議によって禁止されていないときに限り」

・「規約に別段の定めがある場合を除いて」

というような類の言葉にまどわされないかのように

 

【 強 行 規 定 】 として

 

次のような条文らが ドッシリ と 控えています

1条 建物の区分所有

2条 定義

3条 区分所有者の団体

6条 区分所有者の権利義務等

7条 先取特権

8条 特定承継人の責任

9条 建物の設置又は保存の瑕疵に関する推定

10条 区分所有権売渡請求権

12条 共用部分の共有関係

13条 共用部分の使用

15条 共用部分の持分の処分

21条 共用部分に関する規定の準用

23条 分離処分の無効の主張の制限

24条 民法第255条の適用除外

30条 規約事項

31条 規約の設定 変更及び廃止

32条 公正証書による規約の設定

33条 規約の保管及び閲覧

36条 招集手続の省略

40条 議決権行使者の指定

42条 議事録

43条 事務の報告

44条 占有者の意見陳述権

45条 書面又は電磁的方法による決議

46条 規約及び集会の決議の効力

47条 成立等(管理組合法人)

48条 名称

48条の二 財産目録及び区分所有者名簿

51条 監事の代表権

54条 特定承継人の責任

55条 解散

57条 共同の利益に反する行為の停止等の請求

58条 使用禁止の請求

59条 区分所有権の競売の請求

60条 占有者に対する引渡し請求

62条 建替え決議

63条 区分所有権等の売渡し請求等

64条 建替えに関する合意

65条 団地建物所有者の団体

66条 建物の区分所有に関する規定の準用

67条 団地共用部分

68条 規約の設定の特例

69条 団地内の建物の建替え承認決議

70条 団地内の建物の一括建替え決議

71条・72条 罰則

 

 

 

 

必ずしも【標準管理規約】のとおりでなくとも良いことはそのとおりなのですが

しかし ときに エッと思わずにいられない というか 曖昧な なんともグレーな

内容のものが何度かの改正を潜りぬけて潜んでいたりするので 役員の交代の都度 是非 学習を兼ね 
再度の点検をしてみることもタイセツ と 思われます(新役員の 最初の業務として 恒例の行事とする)

 

 

 

マンションにお住みの 管業・マン管受験者さんなどは特に ジックリと自身のマンションの規約に向合って
みることも いい経験になると思われます

意味不明な というか 一義的な理解がなされなくて 混乱の要因になりそうな規定が雑じり込んでいたりし
ていませんか ?

 

法人化後となっていてさえ・・・にもかかわらず 

監事を最初の役員会で決める などという決め事になっていたりして・・いないでしょうね ?

 

 

 

自主管理で 長い間 少数の特定人物に任せっぱなし というような組織では特に 規約が
あるのかどうかも

定かでない(らしきものを拝見しても それが成り立った経緯がハッキリしない というような
情況も)ままであったりで・・・

 

規約に関する サマザマな情況が サマザマな事情から起きてしまっていて・・・・
まずは とにかく 当然の一歩目ですが 事情を伺うために通うことからの日々 です

 

はたけやまとくお事 務 所


臨機応変の仕組みとは?

2020-07-06 | マンション〔規 約 類〕

今さらながらですが
国にも 憲法という最上位のルールがあり その下に 法律をはじめとして サマザマな
守るべき手法のこと等の決まりがあります

どのような組織においても おおよそ
特別な情況での例外的な扱いが必要となることなどが あり得るでしょう 

マンション管理組合においても 情況によっては 臨機応変に 機動的に ということで 
理事会の決議だけで 管理運営上の懸案を進める場合のことについての考え方が標準
管理規約54条のコメントに登場したりしています
でも それは 応急的な共用部修繕等のことに関してのものです

 

例外的な特別な処置を必要とすべきと思われることであっても 組織の一部の機関だけ
の判断だけで 特例ルールを設定し 執行してしまう というわけにはいきません

当然のことですが ルールを作るものとそれを執行するものを分けて考えることの大切さ
は 理解されなければなりません 〔 組織において ここが 肝心要となるところ です 〕

ルールは マンション管理組合員全体で設定するのが基本 です
それに則って 委任された執行部である理事会が実行します

 

マンション管理組合においてのルールのことを 標準管理規約で あらためて眺めて
みると                                        《条文 省略アリ》

(使用細則)
第18条  対象物件の使用については、別に使用細則を定めるものとする。

   「 ・ 総会の普通決議で定める
     ・ 理事会で決めることはできない(48Ⅳ) 」

(議決事項)
第48条  次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。

 三  管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
 四  規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止

 

(議決事項)
第54条  理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる事項を
       決議する。
   二  規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止に関する
   四  その他の総会提出議案
   九  総会から付託された事項

 

(細則)
第70条 総会及び理事会の運営、会計処理、管理組合への届出事項等につ
      いては、別に細則を定めることができる。

(規約外事項)
第71条
             規約及び使用細則等に定めのない事項については、区分所有法そ
       の他の法令の定めるところによる。

         2  規約、使用細則等又は法令のいずれにも定めのない事項については、
             総会の決議により定める。

                  ※ 規約は 区分所有法という法律の範囲内で成立するものです
                     当然のことですが 法に抵触するものは無効です

                          

(共用部分の管理)
 第十八条 共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。
       2 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
 
 
 
(規約事項)
第三十条 建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、
        この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。
 
   3 前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設につき、
      これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払つた対価その他
      の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。
                                                              [区分所有法 省略アリ]
 
                                                                        

 

上記に関して 特別な情況での例外的な扱いが必要となることなどあり [管理費の支払猶予] が
可能かどうかということに関して 

「管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法には 管理費等の支払を猶予する場合も含ま
れるので 総会の決議を経る必要がある 

との判例(東京地判平成20年4月24日)があります

あくまで 一判例であり 判決の理由の詳細内容はつかめていません(スミマセン)

 

ということで 緊急の事態下の処理だから 「理事会権限で規則等をつくり」「管理費等支払猶予」
という手法は どうですか という 相談には OK とは答えられませんでした
「猶予」 を超え 「免除」 となると 法的な理解からするなら 「管理組合全員の合意」となってしまう
のでは と思われるので・・・いくら緊急時の特殊執行と理解するとしても理事会権限ではあり得ない
と答えるしかないので・・・なにせ 規約の許しも 総会意思の許しも 無いところでの執行なので
イロイロと考えてみるのですが・・・ 現行の理解からすると そのように答えることとなりそう です

そうしたことについて 緊急時の 【物】 についての処置だけではなく 【権利・義務】 の特例処置
についても マンションにおける憲法たる規約で認めておく手法があってもよいのではと考えました

今後 規約の 再点検 というか 見直し というか より充実 というか 可能な範囲の臨機応変の
力の付与 ということあたりのことについて 研鑽していかなければ と 自身にも 強く思われました

 

                                      hatakeyamaマンション管理士事務所

 


いつもと異なる日常にて

2020-04-13 | マンション〔規 約 類〕

 

いつもと異なる というか 違う日常では いつもと違う顔が窺えたりするようです

 

『 いつまでも ここ住んでいるとは限らないし 今年一年の役員の

  おつとめ

  こんな情況なんだから そんな硬いこと言わずに エイ ヤッ と

  片付けてしまいませんか 』

 

というような場面もあるよう ? ですが・・・

いつもと異なる日常での疑問には イロイロ重大な疑義が重なったりするので

いつもとは異なって 基本に戻って点検してみよう というような雰囲気も 緊急

会合に登場したりすることもある ようです

 

『 たしかに特殊緊急な事態ですけど そんなふうなルールを この管理組合に

設けてしまって いいものでしょうか ? 』

 

 

マンション住人が 管理・使用において守るべきルール(規範)には 
3種類ある

と考えられています
                   ※ 主なものについては法文に付してあるカッコにある文言
                      を参考に 示してみます
                           ( ちなみに 12条の条文には表題部とでもいう( )が 
                                                  法文上 付してありませんね )

第一
区分所有法にある強行規定 ⇔ 規約や集会決議でも異なる定めは不許

1条
2条
3条       区分所有者の団体
6~10条   区分所有者の権利義務等・特定承継人の責任 等
12条
13条     共用部分の使用
15条     共用部分の持分の処分
21条     共用部分に関する規定の準用
23条
24条
30~33条  規約事項・規約の変更 等
36条     招集手続の省略
40条     議決権行使者の指定
42~48条の2   議事録・書面又は電磁的方法による決議 等
51条
54条
55条      解散
57~60条  区分所有権の競売の請求 等
62~70条  建替え決議・団地建物所有者の団体・団地内建物の建替え承認決議 等
など

 

第二
規 約     ( 《必要的・絶対的規約事項》 と 規約以外でも たとえば集会の決議でも可
           のもの《任意的・相対的規約事項》もあり )

4条2項           共用部分  
5条1・2項    
11条2項
14条4項          共用部分の持分の割合
17条1項・21条  共用部分の変更
18条2項・21条  共用部分の管理
19条・21条     共用部分の負担及び利益収取
22条1項      分離処分の禁止
22条2項
25条1項      管理者の選任及び解任
26条1項・28条   管理者の権限 等
27条1項
29条1項      区分所有者の責任等
34条3項      集会の招集
35条1項4項    集会の通知
37条2項      
38条・39条1項  議決権・議事 
49条5項・6項但書・50条4項   理事・監事 等
52条1項
59条

61条4項
62条4項      建替え決議
<集会決議でも可のもの>
7条1項       
26条4項・47条8項   管理者権限・管理組合法人権限
33条1項・42条5項・45条4項
39条3項
49条5項          代表理事・共同代表 

 

第三
集会の決議によってのルール(規範) ⇔ 第一のもの と 規約でと定められている事項以外は
                           原則として集会の決議で定めること可

                                                                          「特別決議事項」は規約によってしても集会決議以外の方法
                               では決し得ない

 

ということで ルールの根拠について 記してみました

 

 

実務上の経験からすると

いろいろと 約束事に関する制限もあるということをも 考えて欲しいなー

と 思えてしまう役員さんの言動 や 残念なことですが あまり その方面を気にしなさすぎる

プロの方もいたりするので 

 

後々 要らぬ紛争など発生しないように

トラブルは 物事を決める手続と決められる内容の不完不備をめぐるイザコザに

集約される ということ ですので

異常情況でも ・・・いや そういった情況だからこそ 要注意だと思われますので

いろいろと たいへんなことでしょうが 決まりごとの限度は守らなければなりません

 

みんなの資産にも関わる ルール ということだけではなく

社会的な資産という意味をも持つ マンションを守る 約束事のこと ですので

 

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法よりも 規約が強いの?

2020-04-11 | マンション〔規 約 類〕

 

<今日の話題も 少々 ? 理屈っぽいところです

実務上のことって おおよそ そうしたものですが・・・>

 

 

 

『法人化しているところは少し違うのでしょうけど うちみたいなところの

理事とか監事とか理事会とかの機関に関することって 区分所有法のどこにも

示されていませんよね ? それでも 規約で そうしたところのことを決めても

かまわないんですか ?  

規約は 区分所有法の範囲内で成立なのですよね ? 

法にマッタク登場しないことなのに 規約でもって決めてしまっていいのですか ?

どうにも 不思議で仕方がない というか 気になっていたことなのですが・・・』

 

 

自身も そうした 同じ疑問を持ったものでした 

たしかに とても不思議に思いました〔マンションの組織というものが多種多様

というか 型式があって無いような? 個性がイロイロというような ことで捉え

がたいようなところがあるので あえて 入り込まなかったのか ? 込めなかった

のか・・・せめて 管理者という位置付けだけのところには介入しておいたのか?

 

≪規約というものは 区分所有法という法の範囲内で成立しているもの≫

なのであるのに・・・法にゼンゼン登場しないことを 規約で決め得るのか ?

 

 

法人格の無い管理組合〔おおよそのマンション管理組合〕における役員・機関に
関することは

区分所有法が モトモト予定している と考えられる事

なので それに関する規約規定を設けることも許されるし また 法意に反しないものならば

その規定には効力がある との理解がされているといえましょう

〔多少 強引ともいえそうな理論である ような ないような ですが〕

 

 

原則論になりますが

区分所有法と規約の関係を 極く マトメテしまうと

規約で定めなければならないこと・定めることができること〔規約事項〕は

・区分所有法が 規約での定めを個別に認めている事柄

   ※ 法が原則を定め 規則にそれと異なる定めをすることを認めている事項

      【例  共用部分の持分割合の定め14条4項】

・区分所有法の一般的な原則を具体的にしている事柄

   ※  【例  専有部分の用途 や 専用使用権の ルール】

・区分所有法には登場していないけれど 規約になることが予定されている事柄

   ※  【例  合意管轄に関する事項】

 

区分所有法に触れる規約事項は無効 なので 自治規範としての規約 といえども

そもそも そのような条項を 規約に盛ることはできない

 

 

ということで

本日の記事の意味は 前回の記事などの関係で 法に登場しない事項のことは 規約

になっていなくとも問題はなく つまり 制約の無いオールフリー との捉え方には 大きな

疑問を持たざるを得ないことからでした〔ネット総会・理事会の仕組み採用は 規約に許容要件

のことなどの条項が無くともなんら問題無し というような主張もあるようだ・・・

ということなどについて〕

 

法文上に登場していないとしても 規約になることが予定されている事があり 法人格の無い

管理組合〔おおよそのマンション管理組合〕における役員・機関に関することは それの一つ

であるので 規約に登場させてもさしつかえはないと考えられる ということ

かといって 規約の内容として 法文上にも登場している電磁的方法による決議(45条)よりも 

ある意味 重大なことであろうネット集会(総会)・理事会等を 規約での許容も問われずに行っ

てしまうのは いかにも問題だろう ということ 

 

 

ということで アッサリとネット総会・理事会あたりを断行してしまうことは いかがなものかと 疑問を

発するだけでいるのは なんとも ある意味勝手すぎるかも と思い 理由付けを一応してみたのです

とにもかくにも反対 という手法は どうも プロとしては特に こころもとなさすぎるし 無責任すぎるだ

ろうと思われるので・・・

 

 

 

実務人の一人としては できる限り早期に インターネット技術によるネット会議等への見解・指針を

公的立場から マンション管理組合にも示していただきたいものだ と 願っているのですが・・・

 

組織というところでは 前例の威力 というものに 充分に注意しなければならないので 

自身は 硬いといわれようと アイマイな妥協はしていません 

というより “どうにかなるでしょうから OKです”  なんて イロイロな 管理手続き上の流れへの

評価の齟齬に端を発したイザコザを眼にしたりしているので とても言えません 

 

 

 

 

 

全世界的なこと で 日本でのこともモチロンそうですが

たとえばアメリカという超大国での コロナウイルスとの これほどまでの闘い 

想像だにできないことでした

なんとなく いまだに ほんとうのところの実感というものが掴めないでいたりしています

オドロキそのものの 現実 です

 

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あなたの規約 今時のもの?

2019-12-13 | マンション〔規 約 類〕

 

 

 

『・・・マンションに関連する法律では 迷惑をかけまくる困った住人

に対しての究極の手段の裁判のこととか 建替えのことなどは それぞれの棟で

決まりをつける というようなことらしいですが・・・

     ※ 前回のブログhttps://blog.goo.ne.jp/toku2184/e/97fa420050f6d2ee3ecf12d1c650aa73

そういったことについて 

実務上 現実に直接に手本となりやすいのは 国で示している標準管理規約だ 

と ブログで読んだことがあるのですけれど 

団地の場合 その手本の規約では 法律に登場している棟単位での行動が必要

なことあたりについて とか それぞれの棟の費用負担のこととか 棟関係のことは 

ドンナ文章で記されているのでしょうか ? 』

 

前回のブログに 直接関連するところのことは 標準管理規約 〔団地型〕に 次のように

登場しています 


(議決事項)
第72条

次の各号に掲げる事項については、棟総会の決議を経なければな らない。

一 区分所有法で団地関係に準用されていない規定に定める事項に係る規約の制定、変更又は廃止

二 区分所有法第57条第2項、第58条第1項、第59条第1項又は第 60条第1項の訴えの提起及び
これらの訴えを提起すべき者の選任

三 建物の一部が滅失した場合の滅失した棟の共用部分の復旧

四 建替え等に係る合意形成に必要となる事項の調査の実施及びその経費に充当する場合の
各棟修繕積立金の取崩し

五 区分所有法第62条第1項の場合の建替え及び円滑化法第108条第 1項の場合のマンション敷地売却

六 区分所有法第69条第7項の建物の建替えを団地内の他の建物の建替えと一括して建替え承認決議に付すこと





他に [] という表現が登場しているところの主なものを並べておいてみます<省略部分もあり>

 
(管理費等)
第25条

団地建物所有者は、土地及び共用部分等の管理に要する経費に充 てるため、

次の費用を管理組合に納入しな ければならない。

一 管理費   二 団地修繕積立金   三 各修繕積立金

2 管理費の額については、の管理に相当する額はそれぞれのの各区分所有者の
の共用部分の共有持分に応じ、それ以外の管理に相当する額は 各団地建物所有者の
土地の共有持分に応じて算出するものとする。

3 団地修繕積立金の額については、各団地建物所有者の土地の共有持分に応じて算出
するものとする。

4 各修繕積立金の額については、それぞれのの各区分所有者のの共用部分の
共有持分に応じて算出するものとする。


(各修繕積立金)
第29条

管理組合は、それぞれのの各区分所有者が納入する各修繕積立金を積み立てるものとし、
積み立てた各修繕積立金は、それぞれのの共用部分の、次の各号に掲げる特別の管理に
要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。

一 一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
二 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
の共用部分の変更
四 建替え等に係る合意形成に必要となる事項の調査
五 その他の共用部分の管理に関し、そのの区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理




(区分経理)
第30条

管理組合は、次の各号に掲げる費用ごとにそれぞれ区分して経理 しなければならない。

一 管理費   二 団地修繕積立金   三 各修繕積立金

2 各修繕積立金は、ごとにそれぞれ区分して経理しなければならな い。




(議決事項)
第50条

次の各号に掲げる事項については、団地総会の決議を経なければ ならない。

六 第28条第1項又は第29条第1項に定める特別の管理の実施並びにそれに充てるための資金の
借入れ及び団地修繕積立金又は各修繕積立金の取崩し

七 第28条第2項若しくは第3項又は第29条第2項若しくは第3項に定める建替え等に係る計画又は設計等
の経費のための団地修繕積立金又は各修繕積立金の取崩し

八 団地修繕積立金及び各修繕積立金の保管及び運用方法


 

特別な場合のこととはいえ 災害が続いていたり 突発的な事故が起こったり 団地に住むうえで

アッサリとでも 知っておいたほうが好ましいことは 確かです


あなたの団地の 規約は どの程度まで 国で奨める現行のもの(標準管理規約は あくまで 参考資料

ですが

区分所有法という強制的に守らなければならないことを含んでいるものに反しているようなことは 

示されてはいないことは 当然 で 安心


ということなので それぞれのマンションの事情に合わせ 見直しなどの手本とするのに ふさわしいもの

であることは マチガイアリマセン) に近いですか ?


緊急時の役員の権限のこと それに必要な費用のことなど 重要な改正も 近年ありました



チャンスがあったなら というより 是非一度 そのような時間をつくって 確認しておくことも

互いにとって タイセツなことだと 思われます

 

 

(団地型に限らず 店舗を含むもの モチロン 一棟だけのマンションであろうと 規約の確認

ということは 住人全体にとって 重要なことです) 
 

マンションに住みながら 規約のことなど 知らない などということは アリマセンヨネ ?

あなたの資産の管理運営のことなどの タイセツな約束事が収まっているのですから


                           

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主張 と 根拠

2019-11-28 | マンション〔規 約 類〕


マンションの規約は 要するに 大事な約束事を記すもの

4分の3以上等要件で集会決議で設定ならば 守るべきものとして 

成立するわけです


法に反する内容のものは無効となること 当然 ですが



規約・細則類など

マンション管理組合において 決まりごとを定める場合のポイントを 極く シンプルに述べると

☆  その決まりごと は そもそも 管理組合として 個々の組合員に守らせ得ることなのか否か

☆  決め得るとして 定めるための要件は どのようなものになるか

ということであると考えられます

《 指定された場所以外での喫煙は禁止する

 各階ごとに 指定の喫煙場所を設けることとし 

 そこでのみ 喫煙可とする 》

 

そのような 決まりごとが定められようとしている マンションを想定してみてください

組合員間において どのような主張と その根拠が登場しそうですか ?


『 住む前に 自分なりに調べたことなのだけど 買った部屋のことで気をつけなきゃならない

こととして 不当な使用はダメ  使用や立入りを認めなきゃならないこともあり得る

規約で用途や用法の制限もあり得る  工事申請などの義務もある ということなどは

注意しなきゃと考えていたけど 自分の部屋であってもタバコ吸えないって タイヘンなこと

部屋さえダメ ならば 当然 バルコニーでもダメ ということでしょ ? 困るなー 』

 

『どのような決まりごとができようが 自分の専有部での喫煙は オールフリーであることは

当然でしょ ? 自分のお城の内で煙をだすことは かまわないでしょ

エッ それもダメで いちいち 各々の階にある指定場所まで 行かないといけないの

それを守らないと 吸えないって 言うの ? 

子どもたちのためなど思うと 絶対に反対 というわけではないけど・・・階の両側に設けてくれる

のならともかく 

なにしろ 長い長い 廊下なんだから このマンションは  うちは 端っこなんだから 東側なの

西側なの 喫煙場は ドッチにする予定なの』

 

『広い意味で管理の対象となるのは 建物〔本体) と 敷地 と 附属施設 と

区分所有法の3条 とかなんとかにありますよね ?

私の専有部分は 私の所有物なのだから 管理の対象にはならないのでしょう 

対象外で管理から干渉無しなのだから そこで どのように暮らそうと フリーでしょう

リフォームも自由   部屋で どれほど タバコを吸おうが 自由でしょう 

バルコニーだって 専用的に利用できるところなんだから 同様に フリーでしょう・・・ 

・・・・たしかに 煙が流れて 子どもたちにも 周囲にも影響はありそう だけど・・・

一歩譲って バルコニーではダメとしても まさか 自室内では フリーというのが本来の

あり方ですよね ? 

指定場所以外ということだけど マンション敷地の範囲の上の全部空間で 完全に 禁止

ということさえ あり得るの ? 指定を外すとか あり得るの 防災上のこともあるからなの ?

それにしても 文言が 少々 ? 曖昧だよね 』

 

『 内在的な制約 などと難しいことを言う人もいるけど 専有部分の使用制限は

大問題なんだから 総会普通決議ではだめで 規約に決める となると 4分の3以上 ということじゃないの ?

規約でとか限定があったり 集会では決められないこともあるとか ? ヤヤコシイネ

でも・・・今は 受動喫煙防止も問題になっているから 意外と ? 決まっちゃうかも ネ

たしかに マンションは それぞれの部屋が くっついているわけだしね

・・・

専有部分とはいっても 諸々の規準で 制限はあり得るだろう けれど

共同利益違反 と言われるほどに バクバク吸って 迷惑を掛けまくっている住民が 実際 いるの ?

・・・・

・・・そういえば 玄関が開いていたりしている場合に通ると スゴイたばこ臭気を発している部屋も あるね 

火事なんかも 恐ろしいしね』



『専有部であっても喫煙禁止とするということは 要するに 専有部の使用方法の制限ということで

その制限に 納得できる必要性があって 喫煙自体を禁止するのではなくて 吸える場所は設ける

のだから 住民の多数が理解を示すなら 約束事にしても いいんじゃないかな ? 好きなものを辞めろ 

ということではなくて 嗜好品をとる場所を限ってくれ ということなのだから・・・ 

とにかく 議案を 理事会が提案することは できるんでしょ ?』


参考: 区分所有法 〔省略あり〕  判例要旨

(区分所有者の団体)
第三条 区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、

この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。

第六条 区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の

共同の利益に反する行為をしてはならない。


(規約事項)
第三十条 建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、

この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。


第四十五条 
2 この法律又は規約により集会において決議すべきものとされた事項については、・・・・

・ 専有部分といえども物理的には一棟の建物の一部にすぎず、良好な状態に維持することが必要で
 あり、共同の利益に反する行為をすることは、専有部分に対する区分所有者の権利の範囲内の行為

 と認められるものであっても許されない。これは、区分所有の性質上当然のこと。 〔大阪高判平成14・5・16〕

・ 区分所有法30条1項は、規約事項について、共有部分に限定していないから、専有部分についても規約

 事項とすることができる。 〔東京地裁平成23・7・28〕

 
バルコニーにおける喫煙禁止のことは 総会の普通決議で 認められると考えますが
 
専有部での喫煙を禁止して 喫煙場所を指定するという決まりごとは どうか ということです
 
今後 そのようなマンションが 増えていきそうな? 動きも見えますが

いかがでしょうか ?
 
指定場所さえ設けない 全面禁止 となると さらに重要な論点を整理しなければならないでしょうね


皆さんは どのように お考えですか

マンションで生活なさっている方 は 特に 考えてみる価値多し ? と 思えることなのですが
 

管理運営の援助をする立場の者として 私も アレコレより好ましい流れを検討しつつ 説明資料を 

整理しています
 
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理事会についての細則

2019-11-04 | マンション〔規 約 類〕

 

 

 

連休ですが いろいろと業務があり 相談もあり 本日は学習日です

 

理事会関連の相談のなかで 思ったこと 何度か考えさせられたこと など

簡潔に 3項目だけ 記してみます

 

<おおよそ 標準管理規約に則って運営している管理組合 や それに近い

マンションを想定しての記事です

 

 

 

 

〔 役員以外の者は 理事会に出席できるのか ? 〕

議決権行使は理事のみで 監事は議決権無しは当然として

役員以外の者は その場に 同席することが可能か(理事会側から 出席するように

求めることについてはどうか) ということについて 細則で 明らかにしておくのが 好ましい

守秘義務などを負わせる場合があることとして 組合員・占有者・専門的知識を有する者・利害関係人

などの関係者等についての約束事(発言権の有無など)があると ベターと考えます

 

穏やかな風が吹いているうちはなんともないことが いざ 嵐になると ドンナコトデモ

論争の種になってしまうのです

理事会の傍聴についても 検討に値する情況下の管理組合もあります 

 

 

 

 

〔 理事会の議決事項のことでの疑問 ? 〕

総会で決められた事しか執行できないとすると 運営は硬すぎて 機動性に欠けるものと

なってしまいます

かといって 執行部の長の権限が広すぎても 問題です

理事会を 審議・決議機関として 設けてあるのが 標準管理規約での仕組みです

理事会は 執行意思を決める機関です

 

<総会から付託された事項を 理事会は決議する>という文言が 標準管理規約に登場します

事業計画と その執行のための予算が承認されることは必須としても その執行行為の全てを総会で

決めることは 困難です 

執行部として 最高議決機関である総会の意思を尊重しつつ 実際の執行を決めながら進むこととなるのが

通常といえるでしょう が どこまでが裁量も許され得る限度なのか

例えば 修繕工事(大規模は別論として)にしても業者選定までも総会での承認が必須とすべきなのか ?

実務では 率直に言って 微妙なケースもあります 執行の対象の規模のこと 費やされる額のこと

諸々の情況があり得ます

できる限り 総会の付託は 理事会が執行しやすいように具体的な権限を示すべきです

そうでないと つまるところ その都度 執行部の臨時総会招集止む無しという結論になって

しまいそう ? ですので 


機動的な執行が要請される場合などでの足かせにならないようにすべきです

執行部も 曖昧な形の議案での総会にならないよう 留意すべきです

繰り返しますが

特定の行為については 基本的な内容は総会で決議し 執行についての細目等は包括的に

理事会に一任できることを明確にしたり その他の執行については 権限について

一任する範囲・項目・内容等についてトラブルの無いように付託することとしておく とか

たしかに 諸々の実務上は なかなか微妙な問題もありますので・・・

(一定額以下の工事については 事業計画及び収支予算の範囲内なら 施工業者の特定等は

 理事会に一任できることとする等 規約や細則で示しておくことも有用である とも考え

 られるでしょう)

 

 

 

〔 専門委員会を設けるのは 理事会議決だけで良し とするのか ? 〕

標準管理規約では 理事会の責任と権限の範囲内で 専門委員会を設置できるとされて

いますが 諮問をするだけの組織とはいえ 修繕委員会などは 長い期間 重要な事項を検討する

など 重責 でもあります(規約改正のための委員会なども同様) 

それなりの予算も必要になる場合もありそうですし 活動のための約束事も必要となったり 人選の

ための決まりが必要となったりしますので 設置には 当初から 総会の承認を経たほうがベターと

考えます(理事会だけではなく 管理組合総体にも 認知しておいてもらうべきと考えます)

 

 

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