おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

〔認定〕マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

あなたの規約 今時のもの?

2019-12-13 | マンション〔規 約 類〕

 

 

 

『・・・マンションに関連する法律では 迷惑をかけまくる困った住人

に対しての究極の手段の裁判のこととか 建替えのことなどは それぞれの棟で

決まりをつける というようなことらしいですが・・・

     ※ 前回のブログhttps://blog.goo.ne.jp/toku2184/e/97fa420050f6d2ee3ecf12d1c650aa73

そういったことについて 

実務上 現実に直接に手本となりやすいのは 国で示している標準管理規約だ 

と ブログで読んだことがあるのですけれど 

団地の場合 その手本の規約では 法律に登場している棟単位での行動が必要

なことあたりについて とか それぞれの棟の費用負担のこととか 棟関係のことは 

ドンナ文章で記されているのでしょうか ? 』

 

前回のブログに 直接関連するところのことは 標準管理規約 〔団地型〕に 次のように

登場しています 


(議決事項)
第72条

次の各号に掲げる事項については、棟総会の決議を経なければな らない。

一 区分所有法で団地関係に準用されていない規定に定める事項に係る規約の制定、変更又は廃止

二 区分所有法第57条第2項、第58条第1項、第59条第1項又は第 60条第1項の訴えの提起及び
これらの訴えを提起すべき者の選任

三 建物の一部が滅失した場合の滅失した棟の共用部分の復旧

四 建替え等に係る合意形成に必要となる事項の調査の実施及びその経費に充当する場合の
各棟修繕積立金の取崩し

五 区分所有法第62条第1項の場合の建替え及び円滑化法第108条第 1項の場合のマンション敷地売却

六 区分所有法第69条第7項の建物の建替えを団地内の他の建物の建替えと一括して建替え承認決議に付すこと





他に [] という表現が登場しているところの主なものを並べておいてみます<省略部分もあり>

 
(管理費等)
第25条

団地建物所有者は、土地及び共用部分等の管理に要する経費に充 てるため、

次の費用を管理組合に納入しな ければならない。

一 管理費   二 団地修繕積立金   三 各修繕積立金

2 管理費の額については、の管理に相当する額はそれぞれのの各区分所有者の
の共用部分の共有持分に応じ、それ以外の管理に相当する額は 各団地建物所有者の
土地の共有持分に応じて算出するものとする。

3 団地修繕積立金の額については、各団地建物所有者の土地の共有持分に応じて算出
するものとする。

4 各修繕積立金の額については、それぞれのの各区分所有者のの共用部分の
共有持分に応じて算出するものとする。


(各修繕積立金)
第29条

管理組合は、それぞれのの各区分所有者が納入する各修繕積立金を積み立てるものとし、
積み立てた各修繕積立金は、それぞれのの共用部分の、次の各号に掲げる特別の管理に
要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。

一 一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
二 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
の共用部分の変更
四 建替え等に係る合意形成に必要となる事項の調査
五 その他の共用部分の管理に関し、そのの区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理




(区分経理)
第30条

管理組合は、次の各号に掲げる費用ごとにそれぞれ区分して経理 しなければならない。

一 管理費   二 団地修繕積立金   三 各修繕積立金

2 各修繕積立金は、ごとにそれぞれ区分して経理しなければならな い。




(議決事項)
第50条

次の各号に掲げる事項については、団地総会の決議を経なければ ならない。

六 第28条第1項又は第29条第1項に定める特別の管理の実施並びにそれに充てるための資金の
借入れ及び団地修繕積立金又は各修繕積立金の取崩し

七 第28条第2項若しくは第3項又は第29条第2項若しくは第3項に定める建替え等に係る計画又は設計等
の経費のための団地修繕積立金又は各修繕積立金の取崩し

八 団地修繕積立金及び各修繕積立金の保管及び運用方法


 

特別な場合のこととはいえ 災害が続いていたり 突発的な事故が起こったり 団地に住むうえで

アッサリとでも 知っておいたほうが好ましいことは 確かです


あなたの団地の 規約は どの程度まで 国で奨める現行のもの(標準管理規約は あくまで 参考資料

ですが

区分所有法という強制的に守らなければならないことを含んでいるものに反しているようなことは 

示されてはいないことは 当然 で 安心


ということなので それぞれのマンションの事情に合わせ 見直しなどの手本とするのに ふさわしいもの

であることは マチガイアリマセン) に近いですか ?


緊急時の役員の権限のこと それに必要な費用のことなど 重要な改正も 近年ありました



チャンスがあったなら というより 是非一度 そのような時間をつくって 確認しておくことも

互いにとって タイセツなことだと 思われます

 

 

(団地型に限らず 店舗を含むもの モチロン 一棟だけのマンションであろうと 規約の確認

ということは 住人全体にとって 重要なことです) 
 

マンションに住みながら 規約のことなど 知らない などということは アリマセンヨネ ?

あなたの資産の管理運営のことなどの タイセツな約束事が収まっているのですから


                           

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主張 と 根拠

2019-11-28 | マンション〔規 約 類〕


マンションの規約は 要するに 大事な約束事を記すもの

4分の3以上等要件で集会決議で設定ならば 守るべきものとして 

成立するわけです


法に反する内容のものは無効となること 当然 ですが




規約・細則類など

マンション管理組合において 決まりごとを定める場合のポイントを 極く シンプルに述べると

☆  その決まりごと は そもそも 管理組合として 個々の組合員に守らせ得ることなのか否か

☆  決め得るとして 定めるための要件は どのようなものになるか

ということであると考えられます

《 指定された場所以外での喫煙は禁止する

 各階ごとに 指定の喫煙場所を設けることとし 

 そこでのみ 喫煙可とする 》

 

そのような 決まりごとが定められようとしている マンションを想定してみてください

組合員間において どのような主張と その根拠が登場しそうですか ?


『 住む前に 自分なりに調べたことなのだけど 買った部屋のことで気をつけなきゃならない

こととして 不当な使用はダメ  使用や立入りを認めなきゃならないこともあり得る

規約で用途や用法の制限もあり得る  工事申請などの義務もある ということなどは

注意しなきゃと考えていたけど 自分の部屋であってもタバコ吸えないって タイヘンなこと

部屋さえダメ ならば 当然 バルコニーでもダメ ということでしょ ? 困るなー 』

 

『どのような決まりごとができようが 自分の専有部での喫煙は オールフリーであることは

当然でしょ ? 自分のお城の内で煙をだすことは かまわないでしょ

エッ それもダメで いちいち 各々の階にある指定場所まで 行かないといけないの

それを守らないと 吸えないって 言うの ? 

子どもたちのためなど思うと 絶対に反対 というわけではないけど・・・階の両側に設けてくれる

のならともかく 

なにしろ 長い長い 廊下なんだから このマンションは  うちは 端っこなんだから 東側なの

西側なの 喫煙場は ドッチにする予定なの』

 

 

『広い意味で管理の対象となるのは 建物〔本体) と 敷地 と 附属施設 と

区分所有法の3条 とかなんとかにありますよね ?

私の専有部分は 私の所有物なのだから 管理の対象にはならないのでしょう 

対象外で管理から干渉無しなのだから そこで どのように暮らそうと フリーでしょう

リフォームも自由   部屋で どれほど タバコを吸おうが 自由でしょう 

バルコニーだって 専用的に利用できるところなんだから 同様に フリーでしょう・・・ 

・・・・たしかに 煙が流れて 子どもたちにも 周囲にも影響はありそう だけど・・・

一歩譲って バルコニーではダメとしても まさか 自室内では フリーというのが本来の

あり方ですよね ? 

指定場所以外ということだけど マンション敷地の範囲の上の全部空間で 完全に 禁止

ということさえ あり得るの ? 指定を外すとか あり得るの 防災上のこともあるからなの ?

それにしても 文言が 少々 ? 曖昧だよね 』

 

『 内在的な制約 などと難しいことを言う人もいるけど 専有部分の使用制限は

大問題なんだから 総会普通決議ではだめで 規約に決める となると 4分の3以上 ということじゃないの ?

規約でとか限定があったり 集会では決められないこともあるとか ? ヤヤコシイネ

でも・・・今は 受動喫煙防止も問題になっているから 意外と ? 決まっちゃうかも ネ

たしかに マンションは それぞれの部屋が くっついているわけだしね

・・・

専有部分とはいっても 諸々の規準で 制限はあり得るだろう けれど

共同利益違反 と言われるほどに バクバク吸って 迷惑を掛けまくっている住民が 実際 いるの ?

・・・・

・・・そういえば 玄関が開いていたりしている場合に通ると スゴイたばこ臭気を発している部屋も あるね 

火事なんかも 恐ろしいしね』



『専有部であっても喫煙禁止とするということは 要するに 専有部の使用方法の制限ということで

その制限に 納得できる必要性があって 喫煙自体を禁止するのではなくて 吸える場所は設ける

のだから 住民の多数が理解を示すなら 約束事にしても いいんじゃないかな ? 好きなものを辞めろ 

ということではなくて 嗜好品をとる場所を限ってくれ ということなのだから・・・ 

とにかく 議案を 理事会が提案することは できるんでしょ ?』



参考: 区分所有法 〔省略あり〕  判例要旨

(区分所有者の団体)
第三条 区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、

この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。

第六条 区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の

共同の利益に反する行為をしてはならない。


(規約事項)
第三十条 建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、

この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。



第四十五条 
2 この法律又は規約により集会において決議すべきものとされた事項については、・・・・


 
・ 専有部分といえども物理的には一棟の建物の一部にすぎず、良好な状態に維持することが必要で
 あり、共同の利益に反する行為をすることは、専有部分に対する区分所有者の権利の範囲内の行為

 と認められるものであっても許されない。これは、区分所有の性質上当然のこと。 〔大阪高判平成14・5・16〕

・ 区分所有法30条1項は、規約事項について、共有部分に限定していないから、専有部分についても規約

 事項とすることができる。 〔東京地裁平成23・7・28〕

 
 
バルコニーにおける喫煙禁止のことは 総会の普通決議で 認められると考えますが
 
専有部での喫煙を禁止して 喫煙場所を指定するという決まりごとは どうか ということです
 
今後 そのようなマンションが 増えていきそうな? 動きも見えますが

いかがでしょうか ?
 
指定場所さえ設けない 全面禁止 となると さらに重要な論点を整理しなければならないでしょうね



皆さんは どのように お考えですか

マンションで生活なさっている方 は 特に 考えてみる価値多し ? と 思えることなのですが
 

管理運営の援助をする立場の者として 私も アレコレより好ましい流れを検討しつつ 説明資料を 

整理しています
 
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理事会についての細則

2019-11-04 | マンション〔規 約 類〕

 

 

 

連休ですが いろいろと業務があり 相談もあり 本日は学習日です

 

理事会関連の相談のなかで 思ったこと 何度か考えさせられたこと など

簡潔に 3項目だけ 記してみます

 

<おおよそ 標準管理規約に則って運営している管理組合 や それに近い

マンションを想定しての記事です

 

 

 

 

〔 役員以外の者は 理事会に出席できるのか ? 〕

議決権行使は理事のみで 監事は議決権無しは当然として

役員以外の者は その場に 同席することが可能か(理事会側から 出席するように

求めることについてはどうか) ということについて 細則で 明らかにしておくのが 好ましい

守秘義務などを負わせる場合があることとして 組合員・占有者・専門的知識を有する者・利害関係人

などの関係者等についての約束事(発言権の有無など)があると ベターと考えます

 

穏やかな風が吹いているうちはなんともないことが いざ 嵐になると ドンナコトデモ

論争の種になってしまうのです

理事会の傍聴についても 検討に値する情況下の管理組合もあります 

 

 

 

 

〔 理事会の議決事項のことでの疑問 ? 〕

総会で決められた事しか執行できないとすると 運営は硬すぎて 機動性に欠けるものと

なってしまいます

かといって 執行部の長の権限が広すぎても 問題です

理事会を 審議・決議機関として 設けてあるのが 標準管理規約での仕組みです

理事会は 執行意思を決める機関です

 

<総会から付託された事項を 理事会は決議する>という文言が 標準管理規約に登場します

事業計画と その執行のための予算が承認されることは必須としても その執行行為の全てを総会で

決めることは 困難です 

執行部として 最高議決機関である総会の意思を尊重しつつ 実際の執行を決めながら進むこととなるのが

通常といえるでしょう が どこまでが裁量も許され得る限度なのか

例えば 修繕工事(大規模は別論として)にしても業者選定までも総会での承認が必須とすべきなのか ?

実務では 率直に言って 微妙なケースもあります 執行の対象の規模のこと 費やされる額のこと

諸々の情況があり得ます

できる限り 総会の付託は 理事会が執行しやすいように具体的な権限を示すべきです

そうでないと つまるところ その都度 執行部の臨時総会招集止む無しという結論になって

しまいそう ? ですので 


機動的な執行が要請される場合などでの足かせにならないようにすべきです

執行部も 曖昧な形の議案での総会にならないよう 留意すべきです

繰り返しますが

特定の行為については 基本的な内容は総会で決議し 執行についての細目等は包括的に

理事会に一任できることを明確にしたり その他の執行については 権限について

一任する範囲・項目・内容等についてトラブルの無いように付託することとしておく とか

たしかに 諸々の実務上は なかなか微妙な問題もありますので・・・

(一定額以下の工事については 事業計画及び収支予算の範囲内なら 施工業者の特定等は

 理事会に一任できることとする等 規約や細則で示しておくことも有用である とも考え

 られるでしょう)

 

 

 

〔 専門委員会を設けるのは 理事会議決だけで良し とするのか ? 〕

標準管理規約では 理事会の責任と権限の範囲内で 専門委員会を設置できるとされて

いますが 諮問をするだけの組織とはいえ 修繕委員会などは 長い期間 重要な事項を検討する

など 重責 でもあります(規約改正のための委員会なども同様) 

それなりの予算も必要になる場合もありそうですし 活動のための約束事も必要となったり 人選の

ための決まりが必要となったりしますので 設置には 当初から 総会の承認を経たほうがベターと

考えます(理事会だけではなく 管理組合総体にも 認知しておいてもらうべきと考えます)

 

 

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コメント も タイセツ

2019-09-30 | マンション〔規 約 類〕

 

 

 

標準管理規約 の コメントも とても重要なものだと思います

実務者にとっても 受験者にとっても

 

受験者の方は “ マンション政策関与者は なぜ コメントに その

文言を載せたのか 載せる必要があったのか ”

を思いつつ ジックリ 読んで ?マークが付くようなら ジッと 眺めて見る必要あり 

と 考えられます

 

当然のことですが 標準管理規約は 区分所有法を盾にしての決め事

ナンノことを ゴチャゴチャと言っているのだろう と 思われるときは

区分所有法の 「第2章 団地」の条文と 格闘する機会を 設けてみても

好いのでは と 思います

《団地建物所有者》というような言葉が標準管理規約9条・25条などに登場する必要性など 

思いながら

 

とにかく 区分所有法65条を理解・暗記し 66条も 最後まで眺めてみる

モンスターのような条文ですが 全体像が ボンヤリでも見るようになったら

シメタモノ ということかもしれません(自身の経験から言うと ですが)
・・・準用される側の条文 も シッカリと眺めることとなるでしょうから・・・

 

 

 

 

<団地型> と それと<複合用途型>からも 気になるコメントを 抜粋してみました

省略部分もありますが

 

 

マンション標準管理規約(団地型)コメント

 全 般 関 係

この団地型標準管理規約が対象としているのは、一般分譲の住居専用の

マンションが数棟所在する団地型マンションで、団地内の土地及び集会所

等の附属施設がその数棟の区分所有者(団地建物所有者)全員の共有とな

っているものである。各棟及び各住戸についてはその床面積、規模等が、

均質のものもバリエーションのあるものも含めている。

なお、この規約の対象となる団地の単位は、敷地が共有関係にある棟の

範囲である。団地型マンションで土地の共有関係が数棟ごとに分かれてい

る場合には、それごとに一つの管理組合を構成し、規約を作成することと

なる。

 

この規約では、団地建物所有者の共有物である団地内の土地、附属施設

及び団地共用部分のほか、それぞれの棟についても団地全体で一元的に管

理するものとし、管理組合は団地全体のものを規定し、棟別のものは特に

規定していない。ただし、区分所有法で棟ごとに適用されることとなって

いる事項(義務違反者に対する措置、復旧及び建替え)については、棟ご

との棟総会で決議するものである。

 

第10条関係

① 土地、団地共用部分及び附属施設の共有持分の割合については、各棟の

延べ面積の全棟の延べ面積に占める割合を出した上で、各棟の中での各住

戸の専有部分の床面積の割合によることとし、棟の共用部分の共有持分の

割合については、各棟の区分所有者の専有部分の床面積の割合によること

とする。ただし、土地については、公正証書によりその割合が定まってい

る場合、それに合わせる必要がある。

② 土地及び附属施設の共有持分は、規約で定まるものではなく、分譲契約

等によって定まるものであるが、本条に確認的に規定したものである。な

お、共用部分の共有持分は規約で定まるものである。

③ なお、第48条関係③で述べている価値割合による議決権割合を設定す

る場合には、分譲契約等によって定まる土地等の共有持分についても、価

値割合に連動させることが考えられる。

 

第25条関係

① 管理費等の負担割合を定めるに当たっては、使用頻度等は勘案しない。

② 管理費については、棟の管理に相当する額とそれ以外の管理に相当する

額とに、実費等を考慮してあらかじめ按分した上で、それぞれの共有持分

に応じて算出するものである。

 各棟の構造、設備、グレード等があまり異ならないときは、団地建物所

有者の土地の共有持分の割合によることもできる。

 

第28条及び第29条関係

③ 本規約の対象とする団地(コメント全般関係③参照)の建替えは、団地

全体の一括建替え決議による場合、棟ごとの合意及び団地の建替え承認決

議による場合の2つの方法がある。一括建替え決議を選択できるのは、区

分所有法第70条第1項の要件を満たす団地型マンションのみであり、管

理組合においては、各マンションの実態に応じて、規約を定めることが重

要である。

 

第37条関係

⑥ 本標準管理規約における管理組合は、権利能力なき社団であることを想

定しているが(コメント第6条関係参照)、役員として意思決定を行える

のは自然人であり、法人そのものは役員になることができないと解すべき

である。したがって、法人が区分所有する専有部分があるマンションにお

いて、法人関係者が役員になる場合には、管理組合役員の任務に当たるこ

とを当該法人の職務命令として受けた者等を選任することが一般的に想定

される。外部専門家として役員を選任する場合であって、法人、団体等か

ら派遣を受けるときも、同様に、当該法人、団体等から指定された者(自

然人)を選任することが一般的に想定される。なお、法人の役職員が役員

になった場合においては、特に利益相反取引について注意が必要である

(第39条の2関係参照)。

⑧ 外部の専門家を役員として選任する場合には、その者が期待された能力

等を発揮して管理の適正化、財産的価値の最大化を実現しているか監視・

監督する仕組みが必要である。このための一方策として、法人・団体から

外部の専門家の派遣を受ける場合には、派遣元の法人・団体等による報告

徴収や業務監査又は外部監査が行われることを選任の要件として、第4項

の細則において定めることが考えられる。

 

第50条関係

規約の変更の際には以下の点に留意する必要がある。

1 団地内の棟が数期に分けて分譲され、新たに分譲された棟が従前の棟

とその敷地等が同じ共有関係にある場合には、団地全体で管理する対象

を再度決める必要があり、この場合は、従前の棟も含めた各棟の棟総会

で、それぞれ各棟の区分所有者及び議決権の各4分の3以上で決議し、

かつ団地総会で、団地建物所有者及び議決権の各4分の3以上で決議

し、団地の規約に位置づける。

2 団地全体で管理することとしていた棟の管理を各棟で管理することに

する場合は、団地総会で、団地建物所有者及び議決権の各4分の3以上

で決議し、団地の規約を変更した上で、各棟でその棟の管理のための規

約を制定する。

3 団地全体で管理する対象の管理の方法について変更する場合は、団地

総会で、団地建物所有者及び議決権の各4分の3以上で決議し、団地の

規約を変更する。

 

第68条関係

① この団地型標準管理規約では、区分所有法で各棟ごとに適用されること

となっている事項についても、一覧性を確保する観点から、各棟固有の事

項について意思決定を行うことが必要になった場合の棟総会について、本

条から第75条において規定したものである。

なお、第69条及び第74条については、団地総会に関する第45条関係

及び第51条関係のコメントを参考にする。

② 棟総会に関する管理規約の変更は、棟総会のみで議決できる。各棟によ

って棟総会に関する管理規約に差異が生じた場合は、第8章を団地管理規

約から分離し、各棟の規約を別に定めることが望ましい。

③ 各棟においては、日常的な管理は行わず、管理者は選任しないことか

ら、棟総会は、区分所有法第34条第5項の規定に基づき、招集すること

としている。

④ 事前に棟総会を招集する場合の世話人的な役割の人を決めておくことが

望ましい。世話人は、当該棟より選任された団地管理組合の役員が兼ねる

ことも考えられるし、理事とは別の区分所有者に定めることも考えられ

る。

 

第71条関係

① 棟総会における議決権については、棟の共用部分の共有持分の割合、あ

るいはそれを基礎としつつ賛否を算定しやすい数字に直した割合によるこ

とが適当である。

② 各住戸の面積があまり異ならない場合には、住戸1戸につき各1個の議

決権により対応することも可能である。

また、住戸の数を基準とする議決権と専有面積を基準とする議決権を併

用することにより対応することも可能である。

 

第72条関係

① 棟総会の議決事項については、団地総会の議決事項とすることはできな

い。

② 棟総会の議決事項は、団地全体や他の棟に影響を及ぼすことも考えられ

るので、計画段階において他の棟の意見を取り入れるといった方法や棟総

会で決定する前に理事会又は団地総会等に報告するといった方法で、団地

全体の理解を得る努力をすることが適当である。

 

第76条関係

区分所有法第57条から第60条までの規定は、団地関係に準用されて

いないことから、これらの措置は各棟ごとに実施することとなる。

 

以前から記していますが

標準管理規約〔団地型〕 は

・全部の棟が区分所有建物

・敷地共有

・団地規約による各棟一元管理

の団地ということで 区分所有法70条1項の 〔一括建替え決議〕が可能な型の団地です

 

 

マンション標準管理規約(複合用途型)コメント

全 般 関 係

④ 店舗や事務所が併設されているマンションであっても、その併設比率が

小さく、店舗一部共用部分、住宅一部共用部分がない場合は、必ずしも複

合用途型ではなく、単棟型又は団地型のマンション標準管理規約を参考に

して、管理規約を定めることも考えられる。いわゆる等価交換により特定

の者が多数の住戸又は店舗を区分所有する場合、管理組合を法人とする場

合、複合用途型でも数棟のマンションが所在する団地型マンションの場合

等は別途考慮するものとする。

⑤ この規約は、区分所有者全員の共有物である敷地、全体共用部分及び附

属施設のほか、一部の区分所有者の共有物である一部共用部分についても

全体で一元的に管理するものとし、管理組合は全体のものを規定し、一部

管理組合は特に規定していない。

 

第10条関係

① 敷地並びに全体共用部分及び附属施設の共有持分の割合については、専有部分の床面積

(一部共用部分(附属の建物を除く)のうち床面積を有す

るものがあるときは、その一部共用部分の床面積をこれを共用すべき各区

分所有者の専有部分の床面積割合により配分して、それぞれの区分所有者

の専有部分の床面積に算入する。)の割合によることとする。また、一部

共用部分の共有持分はこれを共用すべき各区分所有者の専有部分の床面積

の割合によることとする。

ただし、敷地については、公正証書によりその割合が定まっている場合、

それに合わせる必要がある。

登記簿に記載されている面積は、内のり計算によるが、共有持分の割合

の基準となる面積は、壁心計算(界壁の中心線で囲まれた部分の面積を算

出する方法をいう。)によるものとする。

② 敷地及び附属施設の共有持分は、規約で定まるものではなく、分譲契約

等によって定まるものであるが、本条に確認的に規定したものである。な

お、共用部分の共有持分は規約で定まるものである。

 

第25条関係及び第26条関係

① 全体管理費等の各区分所有者の負担額は、住戸部分及び店舗部分のため

に必要となる費用をあらかじめ按分した上で、住戸部分のために必要とな

る費用分については住戸部分の区分所有者の全体共用部分の共有持分の合

計に対する各区分所有者の共有持分の割合により算出し、店舗部分のため

に必要となる費用分については店舗部分の区分所有者の全体共用部分の共

有持分の合計に対する各区分所有者の共有持分の割合により算出すること

とする。

住戸部分及び店舗部分のために必要となる費用の按分は、費用項目を分

けた上でその項目ごとに費用発生の原因を勘案し、費用負担として振り分

けることが適当である。

 

第30条及び第31条関係

① 対象物件の経済的価値を適正に維持するためには、一定期間ごとに行う

計画的な維持修繕工事が重要であるので、全体修繕積立金、住宅一部修繕

積立金及び店舗一部修繕積立金を必ず積み立てることとしたものである。

 

第50条関係

① 議決権については、全体共用部分の共有持分の割合、あるいはそれを基

礎としつつ賛否を算定しやすい数字に直した割合によることが適当である。

② 住戸部分、店舗部分それぞれの中で持分割合があまり異ならない場合は、

住戸、店舗それぞれの中では同一の議決権により対応することも可能である。

また住戸又は店舗の数を基準とする議決権と専有面積を基準とする議決

権を併用することにより対応することも可能である。

③ ①や②の方法による議決権割合の設定は、各戸が比較的均質である場合

には妥当であるものの、高層階と低層階での眺望等の違いにより各戸の価

値に大きな差が出る場合もあることのほか、民法第252条本文が共有物

の管理に関する事項につき各共有者の持分の価格の過半数で決すると規定

していることに照らして、新たに建てられるマンションの議決権割合につ

いて、より適合的な選択肢を示す必要があると考えられる。これにより、

特に、大規模な改修や建替え等を行う旨を決定する場合、建替え前のマン

ションの専有部分の価値等を考慮して建替え後の再建マンションの専有部

分を配分する場合等における合意形成の円滑化が期待できるといった考え

方もある。

このため、各戸の価値に大きな差がある場合においては、単に共用部分

の共有持分の割合によるのではなく、専有部分の階数(眺望、日照等)、

方角(日照等)等を考慮した価値の違いに基づく価値割合を基礎として、

議決権の割合を定めることも考えられる。

この価値割合とは、専有部分の大きさ及び立地(階数・方角等)等を考

慮した効用の違いに基づく議決権割合を設定するものであり、各戸内の内

装や備付けの設備等各戸内の豪華さ等も加味したものではないことに留意

する。

 

第60条関係

① 住宅部会及び店舗部会は管理組合としての意思を決定する機関ではない

が、それぞれ住宅部分、店舗部分の一部共用部分の管理等について協議す

る組織として位置づけるものである。

② 住宅、店舗おのおのから選出された管理組合の役員が、各部会の役員を

兼ねるようにし、各部会の意見が理事会に反映されるような仕組みが、有効で

あると考えられる。

 

 

 

 

 

受験生の皆さん 試験日が近くなってきました

体調管理に気をつけ 無理のありすぎる努力に注意し 悔いの無いように

 

好い結果を 祈っております

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 〔クリックしていただくと とてもウレシクナリマス〕


お手本集 と 個性的約束事集を見比べながら

2019-09-12 | マンション〔規 約 類〕

 

 

 

『 区分所有法を 理事会で学習してみました

基本が大事 ということで質問するのですが

・・・

現行の法律の下であっても 管理組合の設立は義務的でなく任意的で つまり

区分所有者の団体は法律上当然に形成される けれど 管理組合という組織が

当然に設立されるわけではない

・・・ 

というところ    どうもピンと来ないのですが・・』

 

『 法律のことですけれど 標準管理規約 の親分みたいなものが 区分所有法 で 

区分所有法 の親分みたいなものが 民法 ですよね 

それにしても 標準管理規約に登場している管理組合・総会・理事会・理事長 という

言葉は 区分所有法には ゼンゼンでてきませんね 』

 

『 区分所有法って なんだか 具体的なことってあまりなくて抽象的って言うか

任意でいいよ みたいのが多くて なんとなく

実際に管理にすぐ役立つと思えないですね 』

 

相談者に来られた方から よく発せられる質問のこと 記してみました

 

<マンションといっても 実は いろいろな仕組みがあり得るんです

それはそうとして

なにしろ それぞれが自分自身の部屋の持ち主で 皆で使う部分の共有持分

を含めて 立派なというか完全なというと変な表現ですが 所有権を持っている

所有者さんの集まりなので

簡単に言うと 他の者は 干渉できない世界だから あまり アーダコーダと

口出しというか規制なんかできないから 強制の部分があまりない区分所有法って 

チョッと使いづらい 

というわけなのです

どうしても 歯どめが必要なところだけは ビシッと してはいけないことを

示してはいますけれど > というような回答を おおよそすることになります

 

 

要するに

学者さんあたりも 次のように 言っていたりします

《マンションでの生活の行動の手本を求めるなら 直接には法律というより

標準管理規約のなかに 手がかりを探したほうがよいだろう 》 と

実務という観点から言うと 妥当な言い方だと 思います

 

 

自身の反省として 以前は 区分所有法断然優先という学習方法でしたが

標準管理規約の重要性を思い知らされたことがあって 600ページもある

標準管理規約コンメンタールや標準管理規約専門基本書を急遽そろえたり

それまで基本にしていたものの他に

ほぼ800ページの区分所有法コンメンタールをも増したりしたことがありました

 

区分所有法という法律に基づいて形作られている標準管理規約

なので 違法の内容を含んでいるわけではないのは当然ですが 著しく妥当で

ないことが含まれているとは 当然のごとく 考えられず

管理組合運営上 実務の参考になる 一番手近な頼りになるものは

というと 標準管理規約 だ と 答えざるを得ません

 

 

ということですが 区分所有法も 標準管理規約も

奥が深いなー と おおいに 自身の浅読みを反省したりすること 多し です

マンション管理運営学って本当に手強く厄介なところも多い分野だな と 心から思っています

 

でも 好きです 

 区分所有法の条文の奥の深さ というか 難解さに 読み込むたびに 心奪われる

ような感慨を覚えることがあります ( 要するに 理解の浅さに その度に ギクッと

させられるから です    

資格試験に合格しているといっても 理解済みであるとの保証や

実務能力に関しての御墨つきなど どこにもあるわけじゃない ということを 思い知らされ

その都度 何度も 何度でも 調べなおすこと 頻りです )

 

 

思いを サッと 書きなぐりました   スミマセン

 

ということで 我ながら あきれてしまうほどの曖昧理解のところを 日々 学習中

 

 

本日は しのぎやすい 当地 です

罹災の皆さま

どうぞ ひと時も早く治まりますよう お祈りいたしております

 

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自治規範・コンプライアンスのあり様

2019-04-07 | マンション〔規 約 類〕

 

 

自身は さほど ジックリと気にしたことがないような(へんな表現ですが)

ことなのですが

以前に 少々 記したことがありましたが・・・

 

マンション管理組合さんに係わらせていただき

【相談を受け 助言・指導させていただき 援助を為す】ということが

マンション管理士の 法律の明文上の立場なのですが

この記事の主題は 端的に言うと 

 

『管理組合とマンション管理士の実務上の接点は どのよう流れで設けられるべきなのか』

ということ

 

 

できるだけ具体的に ということで 例を挙げると 

『管理会社との信頼関係上に影響を与えそうな重大な疑義があるのですが

法的なことも含めて 相談したいのです が 役員の一部から < 事業計画に載せて

いないのだから そのようなことはできないのでは ? >という指摘があったのですが・・・』

 

 

記事が抽象的になりすぎないようにするため

区分所有法などの法律に沿うように 国が示している【標準管理規約】も採り入れながら

記してみたいと思います

 

参考になる というか 参考にしなければならないものとして おおよそ挙げられるものは

 (管理費)

第27条  

 管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。

  八 委託業務費

  九 専門的知識を有する者の活用に要する費用

  十 管理組合の運営に要する費用 

 

 (専門的知識を有する者の活用)

第34条


 管理組合は、マンション管理士(適正化法第2条第五号の「マン ション管理士」をいう。)

 その他マンション管理に関する各分野の専門的 知識を有する者に対し、管理組合の運営その他

  マンションの管理に関し、 相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができる


(理事長)

第38条

 理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか、次の各号に掲げる業務を遂行する。

 一 規約、使用細則等又は総会若しくは理事会の決議により理事長の職務として定められた事項

 2 理事長は、区分所有法に定める管理者とする。


(理事)

 第40条  

 理事は、理事会を構成し、理事会の定めるところに従い管理組合の業務を担当する。

 

(議決事項)

第48条

 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければなら ない。

 一 収支決算及び事業報告   二 収支予算及び事業計画 

 十三 役員の選任及び解任並びに役員活動費の額及び支払方法

 十五 その他管理組合の業務に関する重要事項

 

 

できるだけ シンプルに記したいと思います

例えば マンション管理士を活用して といっても ケースが イロイロ あり得る

・役員になったので 知識を できるだけ身につけておきたい

・急なことでもあるが まずは 数度 理事会に同席させ 参考意見を聞きたい

・一定の期間 事あるときだけ 理事会同席以外も含めて 助力 を得ることとする

・当初から 顧問として 更新制度を設けての契約を締結したい 

 

 

稀な例も含むが 話をできるだけ具体的に ということで

管理組合ではなく 個人としての依頼もある(経費は個人負担)

その場合は そもそも 管理組合が当事者ではなく 複雑な理論整理は不要と考えられる

(当然ともいえますが 念のため記しました)

問題は 主として 当事者が管理組合であり管理組合会計から出費のケース

 

 

定期総会ごとの承認の下で 総合的な援助役として 当初から顧問に就くケースでは 

収支予算及び事業計画 双方の総会決議を要して関与となる これに異論はないと考えます


しかし 単発的な 想定外の緊急な執行のための専門的アドバイスを 理事会として必要とする場合

など

では 執行機関としての 必要と判断した執行にともなう やむを得ない活動のため 

執行部裁量で 予備費(役員活動費 さらには 会議費など)からの支出 

というような流れも

あり得るのでは

と 考えます

当事者としての管理会社変更の検討などを進めようとしているのだが 諸々の事情で自力だけでは

困難すぎ援助や指導が欲しい けれど 総会後でなければそのスタートも切れない という事態など

想定してみてください

 

総会後でなければコンタクト不可 たとえ 無償でも というレベルになると さらに いかがなものか 

ということに

なろうが・・・

 

マンション管理組合というのは 基本的に自治規範組織

(区分所有法で一部 絶対に曲げてはいけない強行規定もありますが)

 

諸々の判断基準に 有償・無償は 本来関係ありません(無償だからといって 

事業計画に載せていないことを

執行部独断で遂行してしまうことは不可 

もっとも なにからなにまで載せよ ということではありませんけれど)

 

 

管理組合活動 明確な行動指針が敢然として行えるように用意されている ということでもありません

もっとも このことは ほぼ どのような組織にも見えること

 

もしものときは 追認を得ることに努める 原状回復を図る 金銭的なことも元に戻す 

なおかつ 損害を与えたときは賠償する 心から陳謝する

ドンナ組織でもそういったもの です

 

私にしても 同様

迷惑をかけてしまったら 事の経緯を説明させていただくとともに心から謝り 

いただいたものをお返しし 

場合によっては 賠償もさせていただく

そういうこと です

 

ということで 

≪専門家活用のスタート時は 絶対に 総会後となる ≫ という運用しかないというのは 

妥当でないと考えます

 

 

いずれ関連記事を と 思っています

法的なことを中心に と思いましたが 今日は 結論部を主として概要的に 記しました

あくまで 私の実務上のスタンスからの記事です 

(モチロン 自己責任を基にしたものですが)

ご容赦ください

       http://toku4812.server-shared.com/ibarakihatakeyama.html

               

 

            

 

 

 

 


奇特な人

2018-11-30 | マンション〔規 約 類〕

 

マンション管理士という国家資格をもって 管理組合の顧問などを

経験してまいりました 

資格を得て 10年になりましたが 忘れられない経験が二三あります

 

某マンションでは 管理組合の 正式な執行部というものを持たず

住人から ≪ 皆のために みるにみかねて管理を受け持っていてくれる

奇特な人 ≫ と評価されているような?方が 自称理事 というような立場で?

さっそうと? 得意げに(失礼ですが そのように思われました) ? 行動していました

 

数度訪ねて 諸々のマンション管理上の基本的な仕組みを るる 説明させて

いただきましたが 自己独善の法律的な見解を妄信し かつ 合意など気に留めず

猛進するばかりで まったくお手上げだった という経験があります

冷静に 対話して 本来の管理の仕組みを 取り戻そうとしても

いっこうに 聞き入れません ホトホト困りました

なにより悩んだことは ほとんどの住民さんが 任せきりの無関心という状態

だったことです

マンション管理士業務といえど 当然のことですが 委任されてはじめて 行動できる

ということで 継続的な委任が無い以上 係わる術がないのでした

無関心ということほど 心配にたえないことはありません

管理上 一番の敵は まったくのところ 無関心 という病です

 

 

仮に 規約がないとしても すくなくとも 区分所有法という法律のなかにある強行規定

に違反しての管理は 著しく妥当でない というレベルの問題ではなく

違法です 

実質的な判断からはそのように言わざるを得ませんでしたが

・・・・なにしろ 「奇特な人」という評価には 結局 為す術を持ちえませんでした

 

己の力のなさを というか制度上の限界を 痛感させられました

今にして思えば もう少し 強行に 強攻に 強硬に 住民の方々への

アピールをすべきだった

と おおいに反省しております が・・・そのマンションのその後は どのようになって

いるのか・・・今も 気になります

 

 

 

すくなくとも 国で推奨している<標準管理規約>は 区分所有法に違反している

内容を含むものではないので 一度も眼にしたことがナイ という住民さんは

インターネットなどで 眺めてみて 住んでいるマンションの規約と見比べてみてください

規約など見たこともなく 年一回も集会(総会)などない

というようなマンションは 要注意状態 などというレベルではない管理不全

そのものです

異常な場合の例として 自称代表者 などという者からの 年に一度の状況報告もない

などというのは 完全な?疑いなき管理不全そのものです

金銭管理も すべて お任せきり 

何をかいわんや という お手上げ状況の継続だったわけですが マンション管理

ということの独特さに理解というか関心を持てないかたがたにとっては

ナンノコッチャ とにかく 住めてさえいればいいのだ ということなのでしょうか?

 

 

あなたのマンションの規約に 以下のような事がらのことは どのように決められて

いますか?

いつも言うように 標準管理規約といえどもすべてのマンションに万能というわけではなく 

各々のマンションにおいて違法な内容でなければ OK ということでもありますが・・

 

国交省標準管理規約の一部を示してみます

(駐車場の使用)
第15条
管理組合は、別添の図に示す駐車場について、特定の区分所有者
に駐車場使用契約により使用させることができる。
2 前項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理
組合に駐車場使用料を納入しなければならない。

3 区分所有者がその所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲
渡又は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

(専有部分の修繕等)
第17条
区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物
に定着する物件の取付け若しくは取替え(以下「修繕等」という。)であ
って共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのあるものを行おう
とするときは、あらかじめ、理事長(第35条に定める理事長をいう。以
下同じ。)にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならない。
2 前項の場合において、区分所有者は、設計図、仕様書及び工程表を添付
した申請書を理事長に提出しなければならない。
3 理事長は、第1項の規定による申請について、理事会(第51条に定め
る理事会をいう。以下同じ。)の決議により、その承認又は不承認を決定
しなければならない。
4 第1項の承認があったときは、区分所有者は、承認の範囲内において、
専有部分の修繕等に係る共用部分の工事を行うことができる。
5 理事長又はその指定を受けた者は、本条の施行に必要な範囲内において、
修繕等の箇所に立ち入り、必要な調査を行うことができる。この場合にお
いて、区分所有者は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない。
6 第1項の承認を受けた修繕等の工事後に、当該工事により共用部分又は
他の専有部分に影響が生じた場合は、当該工事を発注した区分所有者の責
任と負担により必要な措置をとらなければならない。
7 区分所有者は、第1項の承認を要しない修繕等のうち、工事業者の立入
り、工事の資機材の搬入、工事の騒音、振動、臭気等工事の実施中におけ
る共用部分又は他の専有部分への影響について管理組合が事前に把握する
必要があるものを行おうとするときは、あらかじめ、理事長にその旨を届
け出なければならない。

(暴力団員の排除)
第19条の2 
区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合に
は、前条に定めるもののほか、次に掲げる内容を含む条項をその貸与に
係る契約に定めなければならない。
一 契約の相手方が暴力団員(暴力団員による不当な行為の防止等に関
する法律(平成3年法律第77号)第2条第六号に規定する暴力団員
をいう。以下同じ。)ではないこと及び契約後において暴力団員にな
らないことを確約すること。
二 契約の相手方が暴力団員であることが判明した場合には、何らの催
告を要せずして、区分所有者は当該契約を解約することができるこ
と。
三 区分所有者が前号の解約権を行使しないときは、管理組合は、区分
所有者に代理して解約権を行使することができること。
2 前項の場合において、区分所有者は、前項第三号による解約権の代理
行使を管理組合に認める旨の書面を提出するとともに、契約の相手方に
暴力団員ではないこと及び契約後において暴力団員にならないことを確
約する旨の誓約書を管理組合に提出させなければならない。

(敷地及び共用部分等の管理)
第21条
敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負
担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の保存行為(区
分所有法第18条第1項ただし書の「保存行為」をいう。以下同じ。)の
うち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責
任と負担においてこれを行わなければならない。
2 専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を
共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行
うことができる。
3 区分所有者は、第1項ただし書の場合又はあらかじめ理事長に申請して
書面による承認を受けた場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行
うことができない。ただし、専有部分の使用に支障が生じている場合に、
当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が、緊急を要す
るものであるときは、この限りでない。
4 前項の申請及び承認の手続については、第17条第2項、第3項、第5
項及び第6項の規定を準用する。ただし、同条第5項中「修繕等」とある
のは「保存行為」と、同条第6項中「第1項の承認を受けた修繕等の工事
後に、当該工事」とあるのは「第21条第3項の承認を受けた保存行為後
に、当該保存行為」と読み替えるものとする。
5 第3項の規定に違反して保存行為を行った場合には、当該保存行為に要
した費用は、当該保存行為を行った区分所有者が負担する。
6 理事長は、災害等の緊急時においては、総会又は理事会の決議によらず
に、敷地及び共用部分等の必要な保存行為を行うことができる。

(窓ガラス等の改良)
第22条
共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他
の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の
向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計
画修繕としてこれを実施するものとする。
2 区分所有者は、管理組合が前項の工事を速やかに実施できない場合には、
あらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けることにより、当該工
事を当該区分所有者の責任と負担において実施することができる。
3 前項の申請及び承認の手続については、第17条第2項、第3項、第5
項及び第6項の規定を準用する。ただし、同条第5項中「修繕等」とある
のは「第22条第2項の工事」と、同条第6項中「第1項の承認を受けた
修繕等の工事」とあるのは「第22条第2項の承認を受けた工事」と読み
替えるものとする。

(理事長)
第38条
理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか、次の各
号に掲げる業務を遂行する。
一 規約、使用細則等又は総会若しくは理事会の決議により、理事長の職
務として定められた事項
二 理事会の承認を得て、職員を採用し、又は解雇すること。
2 理事長は、区分所有法に定める管理者とする。
3 理事長は、通常総会において、組合員に対し、前会計年度における管理
組合の業務の執行に関する報告をしなければならない。
4 理事長は、○か月に1回以上、職務の執行の状況を理事会に報告しなけ
ればならない。
5 理事長は、理事会の承認を受けて、他の理事に、その職務の一部を委任
することができる。
6 管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は、代表
権を有しない。この場合においては、監事又は理事長以外の理事が管理組
合を代表する。

(理事)
第40条
理事は、理事会を構成し、理事会の定めるところに従い、管理組
合の業務を担当する。
2 理事は、管理組合に著しい損害を及ぼすおそれのある事実があることを
発見したときは、直ちに、当該事実を監事に報告しなければならない。
3 会計担当理事は、管理費等の収納、保管、運用、支出等の会計業務を行
う。

 

(監事)
第41条
監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結
果を総会に報告しなければならない。
2 監事は、いつでも、理事及び第38条第1項第二号に規定する職員に対
して業務の報告を求め、又は業務及び財産の状況の調査をすることができ
る。
3 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認
めるときは、臨時総会を招集することができる。
4 監事は、理事会に出席し、必要があると認めるときは、意見を述べなけ
ればならない。
5 監事は、理事が不正の行為をし、若しくは当該行為をするおそれがある
と認めるとき、又は法令、規約、使用細則等、総会の決議若しくは理事会
の決議に違反する事実若しくは著しく不当な事実があると認めるときは、
遅滞なく、その旨を理事会に報告しなければならない。
6 監事は、前項に規定する場合において、必要があると認めるときは、理
事長に対し、理事会の招集を請求することができる。
7 前項の規定による請求があった日から5日以内に、その請求があった日
から2週間以内の日を理事会の日とする理事会の招集の通知が発せられな
い場合は、その請求をした監事は、理事会を招集することができる。

(総会)
第42条
管理組合の総会は、総組合員で組織する。
2 総会は、通常総会及び臨時総会とし、区分所有法に定める集会とする。
3 理事長は、通常総会を、毎年1回新会計年度開始以後2か月以内に招集
しなければならない。
4 理事長は、必要と認める場合には、理事会の決議を経て、いつでも臨時
総会を招集することができる。
5 総会の議長は、理事長が務める。

(総会の会議及び議事)
第47条
総会の会議は、前条第1項に定める議決権総数の半数以上を有す
る組合員が出席しなければならない。
2 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。

 

【 あなたのマンションでは 最低何人の出席があれば

守らなければならないことを決めることが可能なのでしょうか? 

別な言いかたをすると 何人の出席で 決まってしまうのでしょうか?】


3 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合
員総数の4分の3以上及び議決権総数の4分の3以上で決する。
一 規約の制定、変更又は廃止
二 敷地及び共用部分等の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わな
いもの及び建築物の耐震改修の促進に関する法律第25条第2項に基づ
く認定を受けた建物の耐震改修を除く。)
三 区分所有法第58条第1項、第59条第1項又は第60条第1項の訴
えの提起
四 建物の価格の2分の1を超える部分が滅失した場合の滅失した共用部
分の復旧
五 その他総会において本項の方法により決議することとした事項
4 建替え決議は、第2項にかかわらず、組合員総数の5分の4以上及び議
決権総数の5分の4以上で行う。
5 マンション敷地売却決議は、第2項にかかわらず、組合員総数、議決権
総数及び敷地利用権の持分の価格の各5分の4以上で行う。

(理事会の会議及び議事)
第53条
理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことがで
きず、その議事は出席理事の過半数で決する。
2 次条第1項第五号に掲げる事項については、理事の過半数の承諾がある
ときは、書面又は電磁的方法による決議によることができる。
3 前2項の決議について特別の利害関係を有する理事は、議決に加わるこ
とができない。

(収支予算の作成及び変更)
第58条
理事長は、毎会計年度の収支予算案を通常総会に提出し、その承
認を得なければならない。
2 収支予算を変更しようとするときは、理事長は、その案を臨時総会に提
出し、その承認を得なければならない。
3 理事長は、第56条に定める会計年度の開始後、第1項に定める承認を
得るまでの間に、以下の各号に掲げる経費の支出が必要となった場合には、
理事会の承認を得てその支出を行うことができる。
一 第27条に定める通常の管理に要する経費のうち、経常的であり、か
つ、第1項の承認を得る前に支出することがやむを得ないと認められる
もの
二 総会の承認を得て実施している長期の施工期間を要する工事に係る経
費であって、第1項の承認を得る前に支出することがやむを得ないと認
められるもの
4 前項の規定に基づき行った支出は、第1項の規定により収支予算案の承
認を得たときは、当該収支予算案による支出とみなす。
理事会が第54条第1項第十号の決議をした場合には、理事長は、同条
第2項の決議に基づき、その支出を行うことができる。
6 理事長は、第21条第6項の規定に基づき、敷地及び共用部分等の保存
行為を行う場合には、そのために必要な支出を行うことができる。

(第54条
理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる
事項を決議する。
・・・十 災害等により総会の開催が困難である場合における応急的な修繕工事
の実施等

第21条6 
理事長は、災害等の緊急時においては、総会又は理事会の決議によらず
に、敷地及び共用部分等の必要な保存行為を行うことができる。)

 

(管理費等の徴収)
第60条
管理組合は、第25条に定める管理費等及び第29条に定める使
用料について、組合員が各自開設する預金口座から口座振替の方法により
第62条に定める口座に受け入れることとし、当月分は別に定める徴収日
までに一括して徴収する。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収す
る場合には、別に定めるところによる。
2 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理
組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金として
の弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対し
て請求することができる。
3 管理組合は、納付すべき金額を納付しない組合員に対し、督促を行うな
ど、必要な措置を講ずるものとする。
4 理事長は、未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議に
より、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる。
5 第2項に基づき請求した遅延損害金、弁護士費用並びに督促及び徴収の
諸費用に相当する収納金は、第27条に定める費用に充当する。
6 組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分
割請求をすることができない。

 

  

 

(管理費等の過不足)
第61条
収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌
年度における管理費に充当する。
2 管理費等に不足を生じた場合には、管理組合は組合員に対して第25条
第2項に定める管理費等の負担割合により、その都度必要な金額の負担を
求めることができる

 

(借入れ)
第63条
管理組合は、第28条第1項に定める業務を行うため必要な範囲
内において、借入れをすることができる

(理事長の勧告及び指示等)
第67条
区分所有者若しくはその同居人又は専有部分の貸与を受けた者若
しくはその同居人(以下「区分所有者等」という。)が、法令、規約又は
使用細則等に違反したとき、又は対象物件内における共同生活の秩序を乱
す行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経てその区分所有者等
に対し、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことが
できる。
2 区分所有者は、その同居人又はその所有する専有部分の貸与を受けた者
若しくはその同居人が前項の行為を行った場合には、その是正等のため必
要な措置を講じなければならない。
3 区分所有者等がこの規約若しくは使用細則等に違反したとき、又は区分
所有者等若しくは区分所有者等以外の第三者が敷地及び共用部分等におい
て不法行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経て、次の措置を
講ずることができる。
一 行為の差止め、排除又は原状回復のための必要な措置の請求に関し、
管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行すること
二 敷地及び共用部分等について生じた損害賠償金又は不当利得による返
還金の請求又は受領に関し、区分所有者のために、訴訟において原告又
は被告となること、その他法的措置をとること
4 前項の訴えを提起する場合、理事長は、請求の相手方に対し、違約金と
しての弁護士費用及び差止め等の諸費用を請求することができる。
5 前項に基づき請求した弁護士費用及び差止め等の諸費用に相当する収納
金は、第27条に定める費用に充当する。
6 理事長は、第3項の規定に基づき、区分所有者のために、原告又は被告
となったときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならな
い。この場合には、第43条第2項及び第3項の規定を準用する。

 

ほんの一部の約束事を記してみました

 

いつも言わせていただくことですが 終の棲家となるかもしれない

自分の住処の約束事が どのようなものであるのか

是非 一度くらいは規約を 眺めてみてください

 

相談の折に聞く言葉として

≪自分のすんでいるマンションでは どのような約束事で管理することになって

いるか ということなど 気にも留めたことがない≫

というものが あります

 

終の棲家として考えている方ならなおさら 少しなりとも 管理運営の現状に

心を向けることがあっても いいのではないでしょうか?

“ エッ 修理するといっても こんな金額しか積み立てられて

いなかったのですか 驚きの額ですね ” などという言葉が

 

とある日 落胆とともに発せられることの無いように・・・

 

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おおつごもりまで

2015-12-30 | マンション〔規 約 類〕

 

ようようのこと 懸案を処理し 今年も あと一日となった
今 昼時

先日 力を借りながらなんとか大掃除を終えた事務所内は森閑として

おてんとうさんを浴びながら雲の流れでも眺めてみようかとしても

本日窓からの景色は雲ひとつ無く・・・

北の国の友との話には40センチの雪のことなど上るのに・・・

今年一年 ほぼ こうした日常をいただいたことに ボヤーン とした幸せを感じた
ことでした

 

あらためまして 今年一年も たくさんの方の厚情をいただきながら過ごせたこと

感謝 さらに 感謝 です

ありがとうございました

 

来る一年も マンション関係業務 と 行政書士関係業務のさらなる

充実を目指して頑張らせていただきたく思っております

 

この齢になると友との語らいの中にも 

“何事をなすにも どうにも気力が

付いてきてくれなくなり

困る” という言葉が目立つのですが ほんのチョッピリですが

自身にもあてはまることがあったような気がして とても とても

悲しくなったことがあったような・・・・?

でも まだまだ 私めは リングから降りるわけにはいかないので・・・

 

 

 

今 特に注視していることは

・民法改正問題の具体的スケジュールの予想と確認
  <情報が見え隠れしているような具合?で スッキリしない・・ような
  そんなわけで テキスト学習は一応しているのですが・・・
  ほんとうのところは確定なの? と なんだか不安
  なぜって 要らぬ変化は脳内に入れたくない(それでなくとも
  
レジストリー不足な入れ物なのだから)

・いわゆる民間住宅の宿泊施設としての利用規準問題(仕事柄 特に
  
マンションにおける関連問題)
 
管理規約の さらなる充実化の重要性を 痛感しています

 専有部分内での営業行為禁止の明文化を図ることの合意作り
 なかなか厳しいものがあったり
 例外なきものにするか 一定の止むを得ない範囲を設定すべきか などなど

 日常的訪問という合法的外形?をとっているような場合の対処法等々

 いざというときのための徹底的なデータ収集開始もやむなきこと なんてことも

 訪問者(来客)?数・訪問頻度・訪問目的の可能な限りの把握(まさしくプライバシ
 
ーもからむこと)
 訪問滞在時間・訪問集合手段等(乗り合いか三々五々の集合・離散か)
 訪問中の近隣への音(場合によっては五感のいずれかへの影響等)

 日常的 あるいは非日常的 の 差異  そのことが他の居住権に及ぼす影響如何
 などという ヤヤッコシイ議論 難しいものであることを実感

 専有部分所有者でなく 賃借人(占有者)の行為であったりすると 権利義務
 調整窓口のこともやっかいであったり・・・
 さらに 住人の国際化による住居というものの捉えかたの質の差があったりすると
 マナーひとつの調合具合も重労働になったりします

 とにもかくにも 対処法を検討せざるを得ないということで

 それにしても マンションコミュニケーションのことなどもあり
 検討課題は尽きません

 言えることは 公正な 妥当な 規準を共有すること
 そのことにつきる とは いえ 困難なことではありますが
 心配なことには 対処あるのみの気概を

 共に 共同利益の姿を見つけあうこと

 避けてはとおれない途 であることは確か・・・かと

 

・前者にも関係することなのですが

 反社会的勢力排除のためのことも
 再確認学習をしていたりします

 暴力団 暴力団員 暴力団準備構成員 暴力団関連企業 総会屋
 社会運動標ぼうゴロ 政治活動標ぼうゴロ 特殊知能暴力集団
 その他反社会的勢力

 マンション管理組合運営にも介入する事例もあるとのこと
 厳重に見つめていこうと考えています

 場合によっては 行政・警察への相談
 共同利益違反行為としての区分所有法上の使用禁止・引渡し請求・競売請求

  なんといっても そもそもは そのような場面に遭遇すること無きように
 予防をするのがポイント
 

 規約での徹底的防御
 (明文が無くとも 違法状態排除は当然可能 という考え方もあるでしょうが
 明確な防護線を配しておくことは重要なことと考えます)

 

ということで 2016年 平成28年に向かって 本年最後の実務学習タイム 再開

 

   

 

  皆さま よきお正月をお迎えくださいませ

 

                                   

               数年前に訪ね
                        
函館山を臨んでのシャッター

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