おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

ポジティブ という言葉 など

2020-04-25 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

個人事業者の自身としては こうした異常な日常でも

マズ なすべきことは 実務の継続

なので 事務的な作業は 為すべきことを 当然だが念入りの 作為 として続行させて

いただいている が・・・

コロナ禍での格闘は 自身のケースの場合 外出しない 人とできる限り接しない ○○しない 

という 不作為 の行い

 

 

ささやかな事務所の日々だが それであっても それなりの変化が起きている

 

即 対人的な業務のおおがかりな規模の組織などにおいては特に この異常事態

以前と 現時点とで 諸々の面でどれほどの差異が生じてしまっているやら・・・

それぞれが どんなにか 想像以上のご苦労をなさっていることやら・・・

 

規模を問わず 営利・非営利の組織かにもかかわらず・・・計り知れないほどの辛さも

あることでしょうに・・・

 

 

 

個人的なことで申し訳ありませんが

今朝 不作為 という言葉の意味が まず 目覚めの布団のなかで なぜか 思われた

それとともに いくつかの言葉も 枕から離れる前に ホボ連鎖的に 一群れに登場してきた

 

不作為・ポジティブ・ときに必要となる後退・アンバランス・・・

 

外へは動かない  人・組織との協働も避ける ということによる 不作為でのウイルス禍との格闘

圧倒的なIT技術の進化が先頭に立つ理論技術の展開というものあたりを想うときに感じる 
眼下の巷の実生活・実態との落差のようなこと と 不確か と 不可解さ と 表現し難い不安 と 
前進への希望 と ときに必要ともなるであろう後退 との 不気味な アンバランスのこと

 

ポジティブの反対語 は ? などというシンプルすぎる問いに答えるのに 数分を要してしまった 
記憶力の乏しさに ずいぶんと落胆させられたり ( とにかく ポジティブな心持でなくてはならない 
と 
想ってみたりしたので ところで 反対語は ? などと なんだかみょうに拘ってしまい
そんな折 アッサリと出てくるべき語彙が登場してくれないことへのガッカリ感は ケッコウ身にこた
えたり)

 

というようなことで 非日常のことなどを不作為ということで為さねばならない などという情況で

それこそ 未経験のことの連続という経験を ただ悲観的に付き合うのではなく 今後のことの

糧となるようなことなら シッカリと見ておかねばならないなどと とりとめもないような気持ちのまま

2020年4月25日の我が事務所内で考えたりしたのでした

 

 

それこそ ボヤーンとしすぎているような記事で スミマセン

言いたいものだ と 思ったことは 多少思考がチグハグなような心持ちのようなことがあっても 

非日常に
負けないよう ガンバッテ いきましょう と いうこと

 

敢えて言わせていただきたいような気持ちが募ったものですから

いかにもどうでもいいような記事なので もうしわけないことですが 記してしまいました

 

 

意識して 心を奮い立たせてみることも ときに必要なのかもしれませんね

さすがに そんなことまで考えてしまうよな 自身 想定外の毎日なもので

皆さんは いかがお暮らしか と・・・・

 

くれぐれも お元気で 

   

 

   

                     

それにしても 不動産評価のあり方 というか それぞれの手法というものには そうとうに

個性があるものだと つくづく思い知らされることが つい最近もありました

用途地域・容積率・建蔽率・接道義務・築年数・位置指定道路・道路と通路・私道負担とか

さまざまに要素の異なる不動産評価の提案を国内有数の不動産2社にあたってみたりした方の

相談相手になり これほどまでに評価値が異なるものだろうか 同業者間で突合せでも

したようなとき 同一対象物件について 1:3 ほどの価値評価の違いのあったことを仮に

互いに知り得たとき 

その互いに相手を見知っている者同士 それぞれ どのような思いを抱くことだろうか と

〔1社の評価値は ホボ 自身の予想と一致していて 他方の約3倍でした〕

 

 

特に いわゆる 一見さん型 単発型 というような契約の場合は 少なくとも2者の比較値で

事を進めるべきこと(当然といえば当然ともいえますが)を あらためて実感しました

 

当然 そのような配慮で行っているとは思われますが マンションにおいても 知己の業者がいる

とか 地域で名の通った会社だからとか 長年の付き合いがあるし 前例に倣ってとか 

無難に例年に
ならって とかいうあたりのことに流されず

意識して 見直す 

という行動も大事 であることに関して 念のため 記させていただきました 

マンション管理組合にも いわゆる ドン のような者がいたりして 『そこのところは 今さら

手を入れることはできない』 などとしり込みするようなことの無きよう 契約内容を ジックリ 

点検してください 

相手が何も動いてこないからといって こちらもそれに合わせて 不作為 でいる必要は

ないのであって まず 見直し点はどこに隠れているか そのあたりからのスタートも

大事なことです

見直し検討は 役員任期を超えても 申し送りで連続させていくべきです

 

某管理組合においては 管理会社変更が検討されていた情況にもありましたが 自身が顧問

に就いた ということだけで 特別な提案をしたわけではないのに ナンダカ判らぬうちに

年間500万円もの管理委託費等総額削減をアッサリ提示してきたりしたことがあったりしました
〔この数字も 諸々の関係業者が10個あるとして1個あたり年間50万円工夫すると出
てくる可能性のある額 であったりするのです

 

 

       

                    

          

 

    

 

                   

               

       

          

        

 

                         

       

          

    

          


記憶にあった記事

2020-04-22 | ▽ タワイモナイようなお話も あるけれど

 

 

午前中は 民法改正に伴う学習などをしました

 

契約書の作成ということも 「権利義務に関する書類作成」という業務の

範囲なので 主として売買契約に関して 債務不履行責任・瑕疵担保責任・

契約不適合責任(新しく登場の表現ですね)などを調べました

 

債権改正の内容は いままでの判例の積み重ねの整理という面もある ということが

理解できます

裁判上 おおいに争われていたところの整理 と やはり 判りやすく かつ 国際化

にも対応ということが主眼にされた改正が多い ということでしょうか

 

いままでの債権法関係事案が 4月1日を境に ガラリと法適用の点で全案件について

変わるということではない(以前の法適用規準が継続される案件もある)ので 新旧双方の

知識が必要になることも 当然 タクサンありますね

 

 

4月1日からの中古の不動産物件売買などでは 今まで以上に 明確に 免責特約のあり方

など 注意 ということですね  買主側の責任を求める手法が 以前より広いと理解されますから


売主に請求を問える要件は 瑕疵担保責任が「隠れた瑕疵」  
契約不適合責任は 「契約の内容に合致しない場合」

買主が請求できる範囲は 瑕疵担保責任では「契約解除」と「損害賠償」
契約不適合責任では「追完請求」「代金減額請求」「催告解除」「無催告解除」「損害賠償請求」

損害賠償請求については 売主が無過失か過失かの違い や 損害の範囲が信頼利益に限定
されるか 履行利益も含まれるか


などなど 概略ですが 自身も さらに確認し学習を要する というところ ですが

一応の範囲で 記してみました

 

 

 

学習している最中にも どうも集中が途切れたりすることがあって 昨日のブログの

<サウンド・オブ・ミュージック> の お気に入りシーンのことを思っていたり して・・・


“ そういえば マリアの役柄など のことで 以前にブログの話題にさせてもらったことが あったはず ”

 

 

そうとう以前の記事でしたが その ブログ内容まで 意外と覚えていました

こうした巷の中で たわいもないことで もうしわけもありませんが 

お時間のある方は よかったならどうぞ ということで リンクを貼らせていただきます

 

https://blog.goo.ne.jp/toku2184/e/1063f3e125c49fba292287904f510da3

 

 

https://blog.goo.ne.jp/toku2184/d/20140730

 

 

 

 

外出を控えている(というか 外出してはならぬ と思う) ので 気分を整えるためにも 

というか 

日常エネルギー 生活のアクセントに

仕事の合間 スクリーンのなかの それぞれの人生を ときには訪ねたり しています

 

 

 

皆さま たいへんな日常でしょうが お元気で

                                  

 

       

 

 

 


生きていく熱情

2020-04-21 | ■エッセイコラム・ダイアリー

 

 

 

歴史の過去には 人類の危機 などという重すぎる言葉を 実感させる現実も

幾度かあり それを 体験せざるを得なかった人々も 多くおられたことでしょう が・・・

 

戦争・大災害の連続・経済のあり方をはじめ未曾有の社会仕組みの大混乱 などなど

 

今 生きながらえておられる方のなかにも そのような経験をお持ちの方も多いことで

しょうが・・・

 

自身については 生きながらえている間には それほどまでのことを経験することは

ないだろうな などと 思っていました が 

全世界規模の今の事態には さすがに  「生きていく熱情」というものをも 自身

意識して必要としているのかな と 感じているときがあったりします

 

生きるために必要かもしれない熱情を 意識して感じるように 心を配る ということ・・

そんなことまでをも考えてしまうほど トテツモナイ現実 の 今 のような気がします

 

 

今日も なんとも 思いが 蠢いて すこしでも心を整理するエネルギーが欲しいように

なり 音楽とか 自身の趣味の中から映画を選択し 5個のスクリーンから 

『サウンド・オブ・ミュージック』を鑑賞させてもらうことにしました 

 

眼を休ませていなければならない情況なのに なぜか どうしてもそのような時間が

欲しくなって・・・

「七人の侍」「ゴッドファーザー Ⅰ・Ⅱ」「汚れなき悪戯」 とともに 私の 5大映画です

 

どれも 脚本・キャスティング・音楽など すべてスゴイナーと思ってしまう作品

ですが その時どきの心が欲するスクリーンは微妙にチガッテ 今日は 『サウンド・オブ・ミュージック』

 

 

この映画の強みは ミュージカル といえども 登場の音楽すべて 私にとっては名曲と思えること

コルトレーンなども そのなかの 〔私のお気に入り〕を 特に愛しているのでは ? と思えたり・・

なので

この映画に触れると なぜか 気持ちが 登場の ストーリー ・ ひとつひとつの場面 ・ 時代背景などの

雰囲気 ・ ピッタリのキャスティング ・ なんといっても どれもがすばらしいミュージック 

などによって 

すこしでも晴れるような・・・観る度にそんな気がして

 

登場の全ての曲が それぞれのシーンにピッタリと思え ダイ好きですが

特に 「Climb Every Mountain (すべての山に登れ)」 が ダイダイ好き です

 

 

ということで 自由と信念をも求めての山脈越えのシーンなどを思い 自身もがんばらなくては と 

思うのです

この映画から 人生というものあたりを観照後は また お仕事に熱情を と 思っています

 

 

皆さま いろいろと お気をつけて

 

 

              
         (ブログに何度か登場している 私の故郷の ひとつのシーン です)

 

 

 

                                

                    

 

   

           

 

    

 

                   

               

       

          

        

 

                         

       

          

    

            

 


危機管理採点

2020-04-19 | ■ 業 務 エ ッ セ イ

 

 

通常だと 一実務人として 業務上の外出などが適度に散りばめられた

日常

なので それほど強くなく 少々心配な眼の精のことは さほど気には

していなくてよかった ? が 

特定警戒都道府県 となって

ついつい事務所内に居続け 調べものを

継続する毎日 の 文字との格闘 で 注意不足もいいところなのだが

眼精疲労というか結膜炎というか さすがに 眼を使うことを控えなくては

ならなくなっている

が 

性懲りも無く このブログを記している

 

まったく 自身 危機管理の採点の結果は ゼロ というようなことで 反省

 

こんなときに 精度をより要請される契約条項点検などの依頼があったとしたら

実情を説明させていただき それこそ 契約猶予を願わなければならないところ

でした

特定警戒都道府県 となる前に 行政官庁への届け等 特に気になる案件は

処理を済ませておいて よかった

 

 

さて

広い意味での被雇用者の働き方の変形というか特殊形に関する言葉として

・みなし労働時間制

・事業場外労働のみなし労働時間制

・専門業務型裁量労働制

・企画業務型裁量労働制

・フレックスタイム制

・高度プロフェッショナル制度

などが登場します

 

ガゼン注目の テレワーク(在宅勤務・サテライトオフィス勤務・モバイルワーク・リモートワークなど)

のことですが 上の専門業務型裁量労働制などは

「 業務の遂行の手段及び時間配分の決定などに関し 
   使用者が具体的な指示をしない 

という形

ですが 指示を受けながらの労働が 一般の被雇用者の 労働の形

 

群島のなかの孤島での働き方 という捉えかたもあるような テレワーク

 

特に 
自宅 が ズッと職場 というスタイルだと
自由なのか  ある意味  不自由なのか ?

 

実務においては テレワークに関し

実労働時間の扱いというのが やはり重要な論点になるでしょうが・・・

なにしろ 自身で 労働時間を管理する役目も担当するようなことになる のですから

そういったことのストレスに は ある意味 意識をして対処しなければならないこと

なによりも 心身ともに 健康であることが 第一 なので

 


 
(心理的な負担の程度を把握するための検査等)
第六十六条の十 事業者は、労働者に対し、厚生労働省令で定めるところにより、医師、保健師
その他の厚生労働省令で定める者(以下この条において「医師等」という。)による心理的な
負担の程度を把握するための検査を行わなければならない

2 事業者は、前項の規定により行う検査を受けた労働者に対し、厚生労働省令で定めるところ
により、当該検査を行つた医師等から当該検査の結果が通知されるようにしなければならない。
この場合において、当該医師等は、あらかじめ当該検査を受けた労働者の同意を得ないで、当
該労働者の検査の結果を事業者に提供してはならない。

3 事業者は、前項の規定による通知を受けた労働者であつて、心理的な負担の程度が労働者の
健康の保持を考慮して厚生労働省令で定める要件に該当するものが医師による面接指導を受け
ることを希望する旨を申し出たときは、当該申出をした労働者に対し、厚生労働省令で定める
ところにより、医師による面接指導を行わなければならない。この場合において、事業者は、
労働者が当該申出をしたことを理由として、当該労働者に対し、不利益な取扱いをしてはならない
 
 
6 事業者は、前項の規定による医師の意見を勘案し、その必要があると認めるときは、当該
労働者の実情を考慮して、就業場所の変更、作業の転換、労働時間の短縮、深夜業の回数の
減少等の措置を講ずるほか、当該医師の意見の衛生委員会若しくは安全衛生委員会又は労働
時間等設定改善委員会への報告その他の適切な措置を講じなければならない。
 
8 厚生労働大臣は、前項の指針を公表した場合において必要があると認めるときは、事業者
又はその団体に対し、当該指針に関し必要な指導等を行うことができる。
 
                                   労働安全衛生法  省略あり〕

 
いわゆる ストレスチェックのこと
さらに 重要なウェイトで扱われる必要がありそうですね

 

実務においては テレワークに関し

繰り返しになりますが

実労働時間の管理 というのが やはり重要な論点になるでしょう ・・・

 

 

 

それにしても <リモートワーク> という言葉には 少々 違和感を感じるのです が・・・

リモート という言葉に 遠隔操作 ということを思ってしまい 自由自在に 操作される

というあたりを連想してしまい・・・ 

(古すぎる感覚によるためなのかな ?

自身が少年の頃 リモコン模型飛行機などが おおはやりでした 今も 愛好者は多いのでしょうが ?)

 

 

ということで 在宅ワークの方  いろいろタイヘンでしょうが くれぐれも  自身の労働管理に 

ご注意なされますよう

 

お気をつけて

 

http://toku4812.server-shared.com/

 

                                            

                                                                         

            

            


最低限の配慮さえ無いような言動

2020-04-16 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

 

区分所有法45条(書面又は電磁的方法による決議)は 強行法規 です
 
集会(総会)場の設定・参集形式等に関しての特例的のことは 法に登場がありません
 
 
 
いわゆる ネット集会・ネット理事会 に関しての議論のなかにおいて
 
< 理 事 会 > < 集会 〔総 会〕 >
というもの 
 と 
< 管理組合に関しての会合 ・ 管理組合員の集い > 
< 理事会に関しての会合 ・ 理事メンバーの打ち合わせ >
というあたりのもの
 
とは そもそも 法的な扱いのレベルが異なる(アタリマエのことですが)べきこと を意識して 
 
充分な配慮をもって 
 
慎重に 言葉〔大事なことなので 硬い表現ですが 定義〕を使い分けて欲しいなー
 
“ ネット総会 も ネット理事会も 問題ありません ” などと アッサリ述べたり・記したり
することは
避けて欲しい というか プロとしては もう少し繊細な定義言葉での言動であるべきだろう と 
強く
思うことが 最近 特に 多いです
 
 
 
 
繰り返しになってもうしわけないことですが
 
国交省が標準管理規約コメントで登場させているのは あくまで 本来の 一堂に会しての理事会
への参集かなわず 
ネット式で会堂の外からやむを得ず加わるスタイルも 規約を設けることによって 考えられる・・・
という趣旨の記載
 
 
総会のことに関しては 強行法である45条があるのであり 集会(総会)の ネット的な参集の
 
ことなど 法に違背できない立場の標準管理規約に登場のことなど そもそも 想定などされて
いません
 
 
そんな情況下で “規約があってのこと などの限定付きの要件さえ述べずに ネット理事会
問題なし 賛成です 広めていきましょう” との類の プロとしての発言は どのような根拠で述べて
いるのか 
自身に とっては 理解困難な不可思議なことで なんとも ビックリしているのです が・・・
 
 
 
懸命に学習なさっているマンション住人さんたちから 一部の ある意味無責任ともとらえられそうな
プロの意見としての ネット式総会・理事会のあり方に関する 問い合わせがあり 
そうした マンション管理士等の言動に対する 鋭い批判 を浴びてしまいました
 
 
徒な混乱をうみそうな言動かな と 懸念があるようなら 各々が細心の検討を施してからに
して欲しいし・・

もっとも 
残念なことですが そうした方は そもそも あまり コダワリが無さ過ぎるのか
な・・・ プロという集団の一員としては 自身なさけなく もうしわけない ことですが
 
 
 
        http://toku4812.server-shared.com/
 
 
 
                 

 

                         

 

 

                          

 


いつもと異なる日常にて

2020-04-13 | マンション〔規 約 類〕

 

いつもと異なる というか 違う日常では いつもと違う顔が窺えたりするようです

 

『 いつまでも ここ住んでいるとは限らないし 今年一年の役員の

  おつとめ

  こんな情況なんだから そんな硬いこと言わずに エイ ヤッ と

  片付けてしまいませんか 』

 

というような場面もあるよう ? ですが・・・

いつもと異なる日常での疑問には イロイロ重大な疑義が重なったりするので

いつもとは異なって 基本に戻って点検してみよう というような雰囲気も 緊急

会合に登場したりすることもある ようです

 

『 たしかに特殊緊急な事態ですけど そんなふうなルールを この管理組合に

設けてしまって いいものでしょうか ? 』

 

 

マンション住人が 管理・使用において守るべきルール(規範)には 
3種類ある
と考えられています
           ※ 主なものについては法文に付してあるカッコ
                                         にある文言など
を参考に 示してみます
             ( ちなみに12条の条文には表題部とでもいう( )
                                                 が 
法文上 付してありません)

第一
区分所有法にある強行規定 ⇔ 規約や集会決議でも異なる定めは不許

1条                   建物の区分所有
2条      定義
3条        区分所有者の団体
6~10条   区分所有者の権利義務等・特定承継人の責任 等
12条
13条     共用部分の使用
15条     共用部分の持分の処分
21条     共用部分に関する規定の準用
23条     分離処分の無効の主張の制限
24条     民法255条の適用除外
30~33条  規約事項・規約の変更 等
36条     招集手続の省略
40条     議決権行使者の指定
42~48条の2   議事録・書面又は電磁的方法による決議 等
51条     監事の代表権
54条     特定承継人の責任
55条       解散
57~60条  区分所有権の競売の請求 等
62~70条  建替え決議・団地建物所有者の団体・団地内建物の建替え承認決議 等

など

 

第二
規 約     ( 《必要的・絶対的規約事項》 と 規約以外でも 
                    たとえば集会の決議でも可のもの《任意的・相対的規約事項》
                    もあり )

4条2項           共用部分  
5条1・2項     規約による建物の敷地
11条2項      共用部分の共有関係
14条4項          共用部分の持分の割合
17条1項・21条  共用部分の変更
18条2項・21条  共用部分の管理
19条・21条    共用部分の負担及び利益収取
22条1項      分離処分の禁止
22条2項         
25条1項      管理者の選任及び解任
26条1項・28条  管理者の権限 等
27条1項      管理所有
29条1項      区分所有者の責任等
34条3項      集会の招集
35条1項4項    集会の通知
37条2項                 決議事項の制限      
38条・39条1項  議決権・議事 
49条5項・6項但書・50条4項   理事・監事 等
52条1項              事務の執行
61条4項     建物の一部が滅失した場合の復旧等
62条4項     建替え決議
<集会決議でも可のもの>
7条1項      先取特権       
26条4項・47条8項   管理者権限・管理組合法人権限
33条1項・42条5項・45条4項  規約の保管及び閲覧・議事録・書面又は
                   電磁的方法による決議
39条3項     議事
49条5項     代表理事・共同代表 

 

第三
集会の決議によってのルール(規範) ⇔ 第一のもの と 規約でと定められている
                                                                事項以外は
原則として集会の決議で定める
                                                                こと可

                                                                          「特別決議事項」は規約によってしても集会決議以外
                                                                              の方法では決し得ない

 

ということで ルールの根拠について 記してみました

 

 

実務上の経験からすると

いろいろと 約束事に関する制限もあるということをも 考えて欲しいなー

と 思えてしまう役員さんの言動 や 残念なことですが あまり その方面を

気にしなさすぎるプロの方もいたりするので 

 

後々 要らぬ紛争など発生しないように

トラブルは 物事を決める手続と決められる内容の不完不備をめぐるイザコザに

集約される ということ ですので

異常情況でも ・・・いや そういった情況だからこそ 要注意だと思われます

ので

いろいろと たいへんなことでしょうが 決まりごとの限度は守らなければなり

ません

 

みんなの資産にも関わる ルール ということだけではなく

社会的な資産という意味をも持つ マンションを守る 約束事のこと ですので

 

http://toku4812.server-shared.com/ibarakihatakeyama.html

 

 

 

 

   

 
                           
                           

 

 


生きることすべてにおける気がかり

2020-04-13 | ■ 業 務 エ ッ セ イ

 

 

 

それほどの量ではありませんが 実務上の懸案事項は いくつか 抱えさせて

いただいています

・ 極く少数人自主管理マンション管理組合への助力の形の検討のこと

・ 以前の相続法規準時代(家督相続とかいうものが登場していた頃)に関する調べもの

・ 判決を獲得はしているが 経年後の時効中断関係のこと

・ 古家がのっている土地の これからの活用とか更地化との較量判断のこと

・ [通路]と[道路]のことの知識の整理

 

 

想像もできなかった情況下で 外出も控えていることもあり 事務所内でアーダ

コーダと格闘しています

そうしたこととともに 今までのことの諸々の反省と 再学習を要する部分とが

ハッキリと見えてきたりで 思い回したり 急遽 参考本をネット注文したり の日常

 

 

以前から [法規・法制相談]という業務を意識して生業としてきたので そのため

にも できる限り 資格試験にも 挑戦してきました

生きること全てにおける気がかり に なんらかのアドバイスができる立場 という

ものが自身の生業に相応しいかな ? そうさせていただけるものなら と

より その資格に相応しい情況を構築しなければ と とにかく 知識修得には努

めてきた(その分野の職業人としては当然のことでしょうが)つもりですが・・・

トキドキ 力量の無さにあらためて気付かされ 愕然とすること多しです

 

先日も マンション管理運営の基本中の基本のことの 根拠付けにアタフタしました

なにがナサケナカッタかというと <マダマダ充分には理解済みではない ということ

に 気付かずに過ごしてきてしまっていた> というショック 

 

 

 

 

司法試験・予備試験の延期が数日前になされました

これからの予定されている国家資格試験 どのようになってしまいますか

人生の岐路に立って 決断を思い悩んでいる方も多いことでしょう

もちろん 人々が それぞれ 日々 岐路・分かれ道を選びながら暮らしているような

ことでしょう けれど ・・・・・

 

各人が 未来予想を画きつつ それに対する人生設計を 築いていく 築いて行かざるを

得ない ということで・・・ とにかく 諸々 考えさせられます

 

一日も早い異常事態の終息を切望しています が いずれにせよ 在宅ワークという

労働環境・それを支える技術の展開 ということが さらに進むであろうことも まず 

確か

 

先日も 世も人の思いも 外的な変化に振られ そうとうに アッサリ 変化してしまう

変えざるを得なくなる ということあたりを述べさせていただいたばかりでしたが

オリンピックのことや この異常情況のことは 今後の 世の 巷の動きを どのように

変えていくのか ?

個人的 実務そのもののことでおそれいることですが 

工事現場を支える方たちの人件費などは どのように 下がるのか 上昇するのか?

首都圏では 地方では ・・・・ 事業をする側 雇用される側 労働する方々の動きは

いろいろ運営する人々の考えは どのようなものとなっていくのか・・・

いろいろな情報が錯綜していますが アドバイスは 自分なりに 当たり前ですが自分の

力量の最大限範囲で 結果は当然自己責任で 巷の 一人のプロとしての 法規・法制

相談実務の場で 今までの学習を 総動員して トータルに 果敢に提案をしていきたいと

思います

 

 

東京に出向きたいことがあるのですが ガマン の 日々です

 

自身も 巷の一隅で 蠢きながらも 今までより ジックリと 考えつつ 歩んで行きたい と 

思っています

 

 

 

みなさま くれぐれも お気をつけなされますよう

 

マンションに特に限ることではもちろんありませんが とにかく接触を少なく

ということで マンション共用の場・集会室・キッズルームなどの使用制限/消毒

の徹底などの検討 考慮して 〔ほぼ対応済みとは思われますが 念のため〕 

 

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前提の整理のある議論

2020-04-12 | マンション〔実務に到るまでをも含む 相談アレコレ〕

 

 

緊急事態のもとで あわただしい質問(やむを得ないことも多いでしょう)が

あったりします

 

自身のブログを訪ねてくれる方には いつも感謝しておりますが 誤解も多い

です(できる限り 混乱するような記事とならないようにしているつもりなのですが)

 

『いわゆる ネット会議の類について 要するに 反対なのですか ?』

という類のことについて 記させていただきます

 

 

マンション管理運営上での

ネット会議類といっても サマザマの手法と 利用場面とがあります

 

自身がブログで述べていることは 極く シンプルにまとめさせていただくと

 

・ 適式な議事録の保管を要請されるような会議(総会・理事会等)に関しては

  今のところ 標準管理規約コメントで示されているところの 理事会に関して 

  [ インターネット技術によるテレビ会議等での参加という手法も可であること
    が規約に明文としてあり それを前提に 一堂に会して開催される本来の
    理事会加わる ということも考えられる 

  というあたりのことが マンション政策上の ある意味 現時点での唯一の
  公的な情報であろうか と 理解している      

                   <参考 単棟式標準管理規約53条関係コメント>

 

・ どのような会合であろうと 非公式な というか 広く意見交換的な場面では 

  一概にネット会議類に反対しているわけではない が

  ただ 実務上の運用においては 利用可能でない方もおられたり それなりの

  環境設定の問題などがあるので 情報格差対策などサマザマな検討も必要と

  なるだろう 

 

以上 2点のこと あるいは その周辺を述べていることに尽きます

さらなる学習の必要〔当然のことですが〕を 痛感しています

 

 

 

自身は そうとう以前から 業務上 あるいは私的に スカイプを利用させて
いただいてきました

ドンドンと その方面の手法が開発されてきているので いろいろ検討中です

 

 

異常事態下ですが

この方面のことについても 早期の 公的指針類の登場が 待ち望まれます

 

 

みなさま

くれぐれも 健康第一で お過ごしくださいますよう

            

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法よりも 規約が強いの?

2020-04-11 | マンション〔規 約 類〕

 

<今日の話題も 少々 ? 理屈っぽいところです

実務上のことって おおよそ そうしたものですが・・・>

 

 

 

『法人化しているところは少し違うのでしょうけど うちみたいなところの

理事とか監事とか理事会とかの機関に関することって 区分所有法のどこにも

示されていませんよね ? それでも 規約で そうしたところのことを決めても

かまわないんですか ?  

規約は 区分所有法の範囲内で成立なのですよね ? 

法にマッタク登場しないことなのに 規約でもって決めてしまっていいのですか ?

どうにも 不思議で仕方がない というか 気になっていたことなのですが・・・』

 

 

自身も そうした 同じ疑問を持ったものでした 

たしかに とても不思議に思いました〔マンションの組織というものが多種多様

というか 型式があって無いような? 個性がイロイロというような ことで捉え

がたいようなところがあるので あえて 入り込まなかったのか ? 込めなかった

のか・・・せめて 管理者という位置付けだけのところには介入しておいたのか?

 

≪規約というものは 区分所有法という法の範囲内で成立しているもの≫

なのであるのに・・・法にゼンゼン登場しないことを 規約で決め得るのか ?

 

 

法人格の無い管理組合〔おおよそのマンション管理組合〕における役員・機関に
関することは

区分所有法が モトモト予定している と考えられる事

なので それに関する規約規定を設けることも許されるし また 法意に反しないものならば

その規定には効力がある との理解がされているといえましょう

〔多少 強引ともいえそうな理論である ような ないような ですが〕

 

 

原則論になりますが

区分所有法と規約の関係を 極く マトメテしまうと

規約で定めなければならないこと・定めることができること〔規約事項〕は

・区分所有法が 規約での定めを個別に認めている事柄

   ※ 法が原則を定め 規則にそれと異なる定めをすることを認めている事項

      【例  共用部分の持分割合の定め14条4項】

・区分所有法の一般的な原則を具体的にしている事柄

   ※  【例  専有部分の用途 や 専用使用権の ルール】

・区分所有法には登場していないけれど 規約になることが予定されている事柄

   ※  【例  合意管轄に関する事項】

 

区分所有法に触れる規約事項は無効 なので 自治規範としての規約 といえども

そもそも そのような条項を 規約に盛ることはできない

 

 

ということで

本日の記事の意味は 前回の記事などの関係で 法に登場しない事項のことは 規約

になっていなくとも問題はなく つまり 制約の無いオールフリー との捉え方には 大きな

疑問を持たざるを得ないことからでした〔ネット総会・理事会の仕組み採用は 規約に許容要件

のことなどの条項が無くともなんら問題無し というような主張もあるようだ・・・

ということなどについて〕

 

法文上に登場していないとしても 規約になることが予定されている事があり 法人格の無い

管理組合〔おおよそのマンション管理組合〕における役員・機関に関することは それの一つ

であるので 規約に登場させてもさしつかえはないと考えられる ということ

かといって 規約の内容として 法文上にも登場している電磁的方法による決議(45条)よりも 

ある意味 重大なことであろうネット集会(総会)・理事会等を 規約での許容も問われずに行っ

てしまうのは いかにも問題だろう ということ 

 

 

ということで アッサリとネット総会・理事会あたりを断行してしまうことは いかがなものかと 疑問を

発するだけでいるのは なんとも ある意味勝手すぎるかも と思い 理由付けを一応してみたのです

とにもかくにも反対 という手法は どうも プロとしては特に こころもとなさすぎるし 無責任すぎるだ

ろうと思われるので・・・

 

 

 

実務人の一人としては できる限り早期に インターネット技術によるネット会議等への見解・指針を

公的立場から マンション管理組合にも示していただきたいものだ と 願っているのですが・・・

 

組織というところでは 前例の威力 というものに 充分に注意しなければならないので 

自身は 硬いといわれようと アイマイな妥協はしていません 

というより “どうにかなるでしょうから OKです”  なんて イロイロな 管理手続き上の流れへの

評価の齟齬に端を発したイザコザを眼にしたりしているので とても言えません 

 

 

 

 

 

全世界的なこと で 日本でのこともモチロンそうですが

たとえばアメリカという超大国での コロナウイルスとの これほどまでの闘い 

想像だにできないことでした

なんとなく いまだに ほんとうのところの実感というものが掴めないでいたりしています

オドロキそのものの 現実 です

 

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異常な状況下で

2020-04-10 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

 

 

コロナウイルス感染問題で マンション管理運営にも 諸々 影響がでています


 

2018年の管理業務主任者試験に次のような出題がなされていました


 【問31】 理事会に関する次の取扱いのうち、標準管理規約によれば、最も適切なも
       のはどれか。

1  出席が予定されていた理事が急病になったので、理事会の決議によって、その配偶
     者の出席を認め、議決権を代理行使してもらった。

2  組合員から、給排水管の改修を伴う浴室の改修工事についての「専有部分修繕等工
    事申請書」が提出されたので、理事の過半数の承諾を得て、電磁的方法により承認の
    決議をした。

3  海外出張のため出席できない理事に対して、理事会の決議によって、議決権行使書
     により議決権を行使してもらった。

4  不正が明らかになった会計担当理事の役職を解くため、入院中で出席できない理事
     に対して、理事会の決議によって、委任状により議決権を行使してもらった。


 

 

この問題などは 民法・区分所有法などを想い描いての判断だと けっこう時間がかかって

しまうことでしょう
(もっとも 管理組合理事会についての条文は そもそも 民法にも 区分所有法にも登場
  していないのですが)

<標準管理規約によれば> ということで 理事会において 唯一 電磁的方法による決議

が可能なのが標準管理規約にはある ということについての理解をも求められています

つまり ≪専有部分修繕等工事申請書についての電磁的方法による承認≫のこと

その部分に触れる と同時に 即決解答できたのでした

 

1・3・4のことは 規約で定めてなければ許されず 理事会の権限では NO ということ

 

 

 

                                   〔条文 省略あり〕

(理事会の会議及び議事)
第53条 理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことがで
きず、その議事は出席理事の過半数で決する。
2 次条第1項第五号に掲げる事項については、理事の過半数の承諾がある
ときは、書面又は電磁的方法による決議によることができる。

 

(議決事項)
第54条 理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる
事項を決議する。
五  第17条、第21条及び第22条に定める承認又は不承認

     ※ 専有部分の修繕等 ・ 敷地及び共用部分等(付属施設含む)の保存行為 ・
        窓ガラス等の改良工事の承認又は不承認

 

(専有部分の修繕等)
第17条
区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物
に定着する物件の取付け若しくは取替え(以下「修繕等」という。)で
あって共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのあるも
のを行おうとするときは、あらかじめ、理事長にその旨を申請し、書
面による承認を受けなければならない。

 

 

要するに 単棟式でいいますと 

標準管理規約上で 電磁的方法 のことが登場するのは 53条の2項のところ

 

 [参 考]https://blog.goo.ne.jp/toku2184/e/d4c41ffe38a9276202809e3f43942097

 

 

 


区分所有法には 理事会に関しての条項が無い ということは フリーに解釈してよい
よって ネット会議も 原則 オーケー

という捉え方の方もおられるようですが

区分所有法には 45条で 集会(総会)に関しての電磁的方法による決議のことは
特例的に登場させている 
と解釈される
ということは それ以外の 特殊例外的な手法は そもそも想定していない 

との捉え方も当然あり 

総合考量(較量・衡量)すると 自身は後者を支持します

 

ところで

管理組合理事会における いわゆるネット参加方式のことは 標準管理規約コメント

で 規約に定めることも考えられる とあります

あくまで 一堂に会しての現実の場が設けられていて そこへ現実出席参加困難な者

の意見等の発出のことであるのであって その前提を誤解してはいけないのです

 

いずれにしても 今回の異常な情況下での教訓から 集会・理事会の決議の方法に限らず 

決議の場〔ITネット技術によって形成されるところの会同会堂〕

のことについても 公的な手当て(法令等改正)がなされ得ることでしょうが 今の段階では

決め事・約束事
である 規約 が無いにもかかわらず 安易に 事情変更の原則の応用 や 

緊急行為の
容認 とかの理論で事を進めてしまうことは 組織の実質的な利益のためにも 

厳に慎むべきと考えます

 

異常下の特殊事態とはいえ 自身は 上のような考え方を相談者の方に示しています

 

『ネットでの総会・理事会・委員会会議 どこに問題があるの ? 

顧問先マンション住民は 関連の規約など無くとも 理解してくれますよ』 と アッサリ

答えるプロの方がいたりしますが・・・

そもそも マンション住人のすべてがIT機器所持者とは限りませんし 現在の構成員に 

2週間後には 予想外の異動ありかもしれません 

 

構成員も コンセンサスも とても 流動的でもあり得るのが マンション管理組合 というもの

です

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