おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

管理組合による 専有部取得

2021-01-04 | マンション〔法 人〕

 

一般的には 
区分所有者の団体である管理組合が新たに不動産を手に入れることを 
[・・・建物・敷地・付属施設の管理・・・]
と捉えることには 少々無理がある と 考えられそうです( 区分所有法3条 )

 

以前 顧問先マンションにて 次のようなケースがあったことの事情聴取を経験

したことがありました

 

<管理費の不払いがあり その専有部分を競売手続に付した

 なかなか購入希望者が現われなかった

 競売対象のその専有部分からの管理費の徴収は無く それにもかかわらず

 使用収益は競売手続が滞っているため継続されるので損耗も進む

 建物全体の価値を維持するためにも 管理団体としてそのような情況を放って
 おくわけにもいかなかった>


そうした情況下で無し得ること というか 為すべきことの一つ は ?

 

 

管理組合には そのような情況を改善すべき責務あるといえます
執行部役員は 管理担当の先鋒として 受任者としての行動をなすことになる

 

ということで 管理組合が所有者となる〔 購入者が登場するまで 〕という手法を

検討したのでした

 

管理組合による専有部取得の是非の判例として 東京高裁平成14年1月 や 

東京地裁平成23年7月 があります

 

「 法人格の無い社団 」ではなくて いずれも 管理組合法人 による取得です

法人 ですので 所有権登記名義人になることが可能です

 

全員合意を要するという考えもあるでしょうが 管理運営上必要となった

決議として そこまでの要件は要らないとの解釈が可能となりそうです

 

以前
2019年 2月21日ブログで 上記に関したことを記していました

https://blog.goo.ne.jp/toku2184/e/1a8d6d3c458f32654eb47d566a83fb58

 

自身の力量では 残念ですが 専有部取得のための決議要件について 一義的な
結論じみたことを述べることはできません

ご容赦ください〔判例の詳細をつかみきっていません モウシワケアリマセン〕

 

とにかく 法人化してあれば ということで

法人化を勧める理由の一つは 上記のようなケースでの処理を思ってのことです


共 同 代 表

2020-06-13 | マンション〔法 人〕

 

 

マンション管理組合の法人化のアレコレを相談されることが 増えているように思われます

以前に 数個 関連するブログを載せさせていただいています

https://blog.goo.ne.jp/toku2184/e/338e9fa30d929810bdd5d27795b18537 
など

 

 

 

区分所有法(マンション法)には 管理組合法人のところに 「・・・共同して・・・代表すべきこと・・・」 〔49Ⅴ〕

という言葉が登場します

この定めがあると その理事は 単独で代表権を持つのではなく その数人が共同してでないと

代表権限を行使できない ということで その旨の登記がなされます 〔組合等登記令〕 

 

A ・ B ・ Cという3名の共同代表者がいる場合 管理組合法人が工事契約を為すときなど

全員の署名(記名・押印)が揃っていなければならないというようなことを想定してみると 

理解がしやすいと思います

 

理事が複数の場合 各々が独立の代表権を有する形が原則 〔49Ⅳ〕 ともいえます

共同代表制という仕組みは 今は とても珍しいことですが  

この手法を採用する管理組合が多かったらしく マンション法では 現に 採用されています

 

 

この手法を取り入れて より慎重な執行体制を目指してみる ということも それぞれの管理組合

の情況によっては 一考の価値あり ではないかと思われます

 

自身は 第三者管理の体制での管理者の地位に就くことを管理組合から要請されるような場面では 

住民の方の代表者との 「共同代表制」 を提案させてもらおうと考えております  

 

           http://toku4812.server-shared.com/ibarakihatakeyama.html

 

 

  

                                               

                                             はたけやまとくお事 務 所


共同 代表

2019-05-18 | マンション〔法 人〕
 
 
 
 
マンション管理士として法人化助力業務のときに ときどき 質問が
あったりしますが
「共同代表」について 記してみます


区分所有法
(理事)
第四十九条 管理組合法人には、理事を置かなければならない。

2 理事が数人ある場合において、規約に別段の定めがないときは、管理組合法人の事務は、理事の過半数で決する。

3 理事は、管理組合法人を代表する。

4 理事が数人あるときは、各自管理組合法人を代表する。

5 前項の規定は、規約若しくは集会の決議によつて、管理組合法人を代表すべき理事を定め、若しくは数人の理事が共同して管理組合法人を代表すべきことを定め、又は規約の定めに基づき理事の互選によつて管理組合法人を代表すべき理事を定めることを妨げない。




(A)代表すべき者が複数人いること
(B)複数人が共同して代表する

ということは 異なることです


わかりやすい例で説明すると 修繕工事委託契約書にサインする場合
(A)の場合は 各々の単独サインがあるだけでも代表の行為として有効
   〔各々は 単独で 代表権を有しているので〕

 ですが

(B)の場合は 複数人のサインが揃わないと代表の行為として無効
   〔各々は 単独では代表権を有していないので〕



会社法関係などでは 共同代表という仕組みが 法制度上ありましたが
それほど利用されたことが無いようなこともあって 廃止されています

区分所有法には 管理組合法人における仕組みとして 今も登場しています


登記手続きにおいても 
「共同代表の定めがあるときは その定め」
を登記することとなります (組合等登記令 別表)



共同代表という制度は 今は とても珍しい制度です
(今もってあるかな ? 他にも ?)

代表の暴走などを懸念しての制度と理解されます
単独では代表行為ができない ということですから

マンション管理組合において 
外部専門家等を代表者として活用する場面などには 
管理組合・管理組合員の不安に対処する手法として
利用価値があるかもしれない 
と 考えられます

活用例として
内部代表者(管理組合員の代表者)
外部専門家・第三者的代表者 

双方での共同代表行為が必須となるようにしておく

あるいは 第三者管理者の立場の者相互間に 共同代表制を採用する


単独代表者の トンデモナイ突っ走りを予防・制限するための手法です


その仕組みの登記簿公示で 第三者にも 
当然 認識可となることです



マンション管理組合法人化のときは この制度のことも案内しておく
と好いのでは と思っています

 
 

繰り返し さらにアピール

2019-03-22 | マンション〔法 人〕

 

 

 

今朝 私のできる唯一の家事? であるゴミ出しをして

帰り道(といっても 200メートルほどしかありませんが)ジョギングを

したら 

“大気に ホンモノの春の感じあり” と 覚え チョッピリ 浮き浮きしてしまいました



まだまだ 春が遠いところでお暮らしの方たちには 浮かれすぎでしょう と

注意されそうなことかもしれませんが・・・

 

 

 

マンション管理運営の相談を受ける場合

できる限り [管理組合の法人化]を勧めるようにしています

増加しているとは聞いていますが 実感としては 

マダ マダ

 

 

以前から述べさせていただいていますが 

メリットとして

・第三者からも内部からも 組織の姿かたちが見え易くなる

 (標準管理規約に基づくとされていても内実は各々の独自のスタイル

  での管理運営が多いのだが 法人化によって ほぼ定型基準のもので

  管理運営・取引できるという安心・安定感を得られる)

・管理組合名義の銀行口座を持てる

・管理組合名義の所有権名義等登記も可能になる

・法人が当事者 なので契約がし易い(大規模修繕時などの融資を受け易くなる)

・法人が当事者 なので訴訟がし易い(滞納回収訴訟での当事者適格などで悩まなくて済む)

・「共同代表」という手法も 法律上の明文で可能となる 

 などなど

 

 

 

『法人化すると 組合員個々人に法的な責任が発生してしまう』 などとの意見が

ときどきありますが

法人化しようがしまいが

いわゆる 工作物責任(外壁落下など) や 代表者の取引行為に関しての組合員の責任

(理事長の為した建物修理依頼の契約上の責任などに関し)は 各々の住民(専有部分の所有者)

が それぞれの団体の法的な性格からの責任のあり様からしての 責任を追求されることです

 

デメリットとして

そもそも手間がかかる と いわれたりしますが

もともと 管理組合としての団体は存在して それを法人化

ということ なので 新たに団体を設立というゼロからのスタートではありませんから 

さほどの手間はかかりません

行政庁の許可も不要です

登記費用がかかる などとの声もあがったりしますが

設立時も 役員変更時も 登録免許税はかかりません

2~3年ごとの変更登記も 定型的な作業であり 資格業者に依頼するほどの

ことでもありません

アドバイスを受けたり 学習したり 法務局で案内を受けたりすることで 対応可能なことです



通常 法人設立などというと 定款認証を要し 公証人費用も発生となったりしますが

そのようなことはなく 規約改正自体は 法的には設立登記には要求されていません

(もっとも 規約改正も並行して進めることでしょうが・・・)


法人住民税は 減免の申請を検討すべき

仮に課せられたとしても 一戸あたりの負担を思ってみてください

 

総じて デメリットといわれるものとメリットを比して 考えてみていただけると

おおよそ 法人化の有意義さを ほぼ理解できるのでは と 考えます

 

 

第六節 管理組合法人

 

(成立等)
第四十七条 第三条に規定する団体は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で
 法人となる旨並びにその名称及び事務所を定め、かつ、その主たる事務所の所在地において
 登記をすることによつて

 法人となる。
 
5 管理組合法人の成立前の集会の決議、規約及び管理者の職務の範囲内の行為は、管理組合法人につき
  効力を生ずる。
6 管理組合法人は、その事務に関し、区分所有者を代理する。
8 管理組合法人は、規約又は集会の決議により、その事務(第六項後段に規定する事項を含む。)に関し、
  区分所有者のために、 
  原告又は被告となることができる。

 

 

 

(区分所有者の責任)

 

第五十三条 管理組合法人の財産をもつてその債務を完済することができないときは、区分所有者は、
 第十四条に定める割合と同一の割合で、その債務の弁済の責めに任ずる。 
 ただし、第二十九条第一項ただし書に規定する負担の割合が定められているときは、その割合による。

 

<区分所有法 抜粋> 
 
 
 
 
最後に 法人化における最大のメリットは 
 
≪法人化することによって 管理運営のあり方への住民意識が変わる
 キッカケになるだろう
 法的な組織の一員なのだ ということが より明確になることで≫ 

ということです

 

 

 

登記をし法人となり 公簿にシンプルに登載され 内外に 組織を視覚でも確かめてもらえ

ることとなります

 

機会がありましたなら 住民間で検討し 総会などで意見を出してみることに 賛成です

 

                     

 http://toku4812.server-shared.com/ibarakihatakeyama.html

 

 

 

 

 


超シンプルな管理組合法人説明

2019-03-01 | マンション〔法 人〕

 

 

( 管理組合法人 とはということに関して 

法人ではない組織との違いを捉えきれ
ない

<特に 事務の執行あたりのこと>ので 理解のための


ポイントを示してほしいという問いがありましたので 

超シンプルに という要望に副って私なりに 記してみました 


おそらく 青字あたりが シックリとは理解しづらい ? 

ということからの問いかけ のような ? 気がしますが・・)

 

法人成り前の 事務処理基準は 組合型か社団型かなど

見極めに困難さがあったりすることもあり得ますが 

おおよそ権利能力無き社団(法人格無き社団)扱いが多いと思われます 



法人成り後の 事務処理基準は52条 であり 理事が規約あるいは集会の

決議にしたがって法人の事務を
執行します

(原則論で述べます 理事複数場合などの諸場面省略)

 

ここでも 集会と規約が大きな役割を果たすことになります

区分所有法で集会の決議についての特別の定めの事項(特別決

議事項)と57条2項は必ず集会の決議を必要とし 規約によっても

理事に決定を任せることはできず

[例えば 55条1項3号解散決議]

また 規約という方法で定めることだけを認める場合

[例えば 規約共用部分・規約敷地を定める4条2項・5条1項]

などに注意しながらも 財産処理関係の場面で理事が決する範囲もあり得 

つまるところは その管理組合法人の自治方針によることになる

と考えられます

 
厳密には 差異はもちろんありますが 会社法上の機関・事務執行

のありかたなどと ほとんど重なる理解になると考えられます

 

財産関係の事務といっても 一定の枠の範囲の処理は 法には登場しない

理事会という組織に一任という仕組みもとり得る形態です

ということで

管理の仕組みについて 基本的には 法人化してない管理組合の場合と

異ならないといえると考えます

 

もっとも 

理事が登場することになるので 管理者をおくことはできません

(1章4節適用なし)

そうして

財産の状況や 理事の職務執行の状況を監視するための監事を 

必ず置かなければなりません(50条1項)

 

ということですが

いずれにせよ 

法律で つまり公的な明文で 

役員のことや 区分所有者の責任のこと など

いろいろのことを 住人や第三者に示すことができるということだけでも 

法人化は意義があることだ と 私は思っています

 

国の標準管理規約を参考にしていたとしても 規約は 法律 ではないのです

そもそも規約がない とか さまざまな 独特なものが約束事として含まれていたり 

古い時代のままの内容であったり

形が限定されていないのです




その管理組合法人の自治方針によることになる部分もある とはいえ

法律に則って 法人化をして それに沿って運用する範囲が厳然とあるという

安定感は 格別ではないか と 考えられるのですが 

いかがでしょうか・・・

 

 

 

法人化を勧め お手伝いをさせていただいたこともありました

これから さらに 

銀行の融資の当事者となる関係上で
 
所有権登記名義人となる場合 法人になる必要がある

法人名義で口座を設ける

明確な訴訟当事者として登場できる

など 

法人化率は 諸々の事情で上昇していく と 思っております

 

 

極くシンプルに 管理組合の法人化に関することの基本中の基本について 

まず押さえる考え方などを記してみました

 

参考になれば 幸いです

 

       http://toku4812.server-shared.com/

 

 

 


生きザマ と 呻吟 と 日曜日のお仕事

2016-02-21 | マンション〔法 人〕

 

 

先日 尾崎紅葉氏の著名な小説の原稿発見

というニュースがありました

画面を拝見した限りの印象ですが 作家さんの

業 というか とにもかくにも 推敲を窮め尽くして

という感がする 想像しただけで奥歯が凝るような

思いがしました

神経が尖るにいいだけ尖りきる

筆を執る間中だけでなく その後先も そのようなことになる

のでしょうか・・・

 

私の特にお気に入りの文士さんは

鴎外先生・漱石先生・葛西善蔵さん・武田百合子さん・沢木耕太郎さん・

尾崎放哉さん

ですが 善蔵さんなどは 推敲ということを一切しないかただったそうです

が その書き出すまでの 一行目の言葉を生むまでの呻吟は 

それはそれは それこそ表現が難しいほどのものだった そうですが・・・ 

 

生きカタ との表現に なんとなくためらいを覚え

生きザマ という表現に つい なってしまうような人生もあり・・・

 

さて そうした呻吟のおそらくは万分の一にもならないようなものでしょうが

私にとっても日曜だ というのに 業務上の 呻吟もどき状況の昼前後

・ 軽自動車の 「自動車検査証返納後の所有者変更記録申請」の確認

・ 電力の小売全面自由化のことで 「発電部門・送配電部門・小売部門」等々 

  定義の確認をして 顧問先マンション管理組合さんに説明しながら意見交換

  するための準備

・ マンション管理組合法人化の法人登記 についての法規・法制説明

 

 

 “ インターネットで法務省関係のページをさがして 
  <管理組合法人登記申請> 

  まで辿り着けば それを参考にしてトライしてみてください ” と
  言ったら

  『一緒に考えてください  アドバイスしてください 』 とのこと

で 司法書士さんに頼むのはどうです との提案にも 

みんなでやってみます いろいろ考えを教えてください とのこと
で 関係する法規・法制のことをおおよそ 次のように説明

基本を理解できれば おおよそのことは 自力で可能ともいえます
ワザワザ 経費を使って他力を頼むことは 得策とはいえないことも
あります〔理事の中にも 法学部出身の方が それなりにおられる
ようなマンションにおいては殊に アッサリと可能なこと でもあったり
します〕

  ・スタート時の役員の任期は、設立日から。

   それまでの、団体としての任期は、内部事項問題として、処理

   (必要ならば辞任とかの処理)⇔ 

  登記関係では、代表理事のみなので、それ以外のことは、一切関知なしという原則から、

   このように言える。

  ・添付書類は 

  印鑑証明書 一通(代表理事のもの) となるが、印鑑届の関係で添付書類となるので、 

  設立登記申請書のところには、登場なしのはず。

  ただし、設立集会の場で「理事就任の意思表明があった」としても、
  「理事長の就任承諾書」は添付書類として必要となるはず。

  法務局からもそのように回答あるはず。

  ・設立手続き終了日から設立申請日までの間隔があっても問題なしともいえる。
  ただし、法律上は手続き終了日(おおよそ、設立集会終了日)から2週間以内
  に設立登記申請すべき。

 

 ・理事の互選での代表理事であっても、「登記すべき事項上の資格欄は 理事 
  として可」。

 他の箇所でも、おおよそ、代表理事ではなく 「理事」 という表記で可のはず。

 

 ・規約は、新/旧とも添付不要
( とにかく、登記すべき(別な見方をすると 登記できること)事項関係
以外の事項
  の裏付けは、法務局側としては要求しないので )。

 おおよそ、登記申請において法務局に提供すべき情報は、必要最小限で可とする
 ( 逆な言い方をすると
余計なものを添付されると事務処理効率の点でも困るし、
 公的機関が点検した申請添付記録というものが
一種の御墨付きを得ることになって
 しまうという虞をも考慮して 登記要件を満たす最小単位で仕切る仕組み

 だと思う←私の解釈 )、というのが原則。

 

(私見)
ようするに、申請時に、代表権ある理事がいることを確認できれば、法務局の
処理上の要件は ホボ
、満たされる。

よって、現行も設立後規約内でも、互選による代表理事の条項があっても、
その互選の事実の証明用の添付書類は

不要扱いをする(法務局は関知しないこと)。
結果、その時点では団体たる管理組合内の整合に関係なく、
申請
自体は完結される。という、理解なのだろう?

しかし、申請だけを一応整えるということでなく内部の整合もモチロン大事。
もっとも、特に役員任期は、設立時からの
一斉スタートであることは先に説明しました。

設立集会にて、役員の肩書きまで設定された選出をし、なおかつ、代表理事の
就任承諾書のみは登記申請に添付で、

他の役員は集会内で承諾の手法で、内部の整合性(集会で各々を選任、
役付けも集会内で、代表権も集会内で・・・

すくなくとも、互選よりは4分の3以上の集会決議のほうが、より、強力?)をとるようにする?

これも私見ですが、一言でいうと、申請時点ではそれまでの管理組合は
いろいろの顔を持つ個性あるやも知れない
いわば任意性格団体、ゆえに、統一扱いが困難ゆえ、
「移行」というより、【法人化する】ということと、【代表する理事】をとにかく設定できれば
管理組合法人の公示としては
充分とする

という感覚だと思います?

 

とにもかくにも役員選任は集会での承諾付きでオーケー、代表理事については、
さらに、就任承諾書添付でオーケー。

法務局で掲載されている申請案内に登場の <理事> とは、すべて、
代表権ある理事のこと、と理解して
いいようですよ。

 

?マークが多い説明ですが、参考書があるようで 意外と見当たらない? 
法務省案内もさほど細かくないので 法規法制からの私の推断がホトンドです。 
お許しを 願います。 


総組合員のためのマンションのため 

ベストを尽くして 

管理組合法人設立登記の完成目指して ガンバッテ 

 

 

 

 

昨晩 星座を見て アレッ この星は??

と首をかしげてしまった  久しぶりだったので 特定するのに 不安感イッパイ

たしか しし座の 大がま だったはず ?

 

雨上がりの とてもステキな天空の幻燈会だった

 

さて 午後からのメインは コーヒーブレイク と JAZZ名曲選 と懐かしのオールディー特選

と 超特和製ポップス & 艶歌

それにしても ちあきなおみさんから コルトレーンまで登場とは 

ツクヅク 何でも屋 だなー                              

                           

                          

 

   

                                 

 


ほんとうのところは?

2015-08-26 | マンション〔法 人〕

 

 

秋が到着して もはや居座り続けてしまったような陽気?

ですが どうしちゃったんでしょう

おてんとうさんは しばらく 夏季休暇なのかな・・・

と思ってしまう 当地の今朝の夏

事務所内気温 20度くらい?

涼しい というか 寂しいくらいに涼しすぎる

と 夏大好き人間が あまりの暑さに グズグズしていたくせに

それがないと おてんとうさんに注文をつけ始めたり

まったく わがまま オジイサン そのものの私めです

 

 

さて またまた マンション関係の仕事が続きますが

フト 感じたこと

《マンション管理組合の法人化》 という話題になって 『わがマンションでは

法人化済みです』などの報告があると “ススンデマスネー”との賞賛の声?

が圧倒的であったような思いをしていましたが

冷静に考えると そうでもない・・・ような・・・

 

たしかに実務上は 法人化してようがいまいが それほどの差異はない

という感覚が見て取れますが

私は 法人化賛成派・推進派 です

一番の理由は なんといっても 管理組合の姿を どの方向からもジックリ見据えられる

体制作りには必須で そうすることによって 内部関係も 対第三者・外部関係においても

客観的・法的に より安定した形での運営も交渉もできるということ

 

法人化の意味無し とおっしゃる方が言われる

・ もしかすると 法人住民税がかかる

・ 登記手続きに注意をし続けねばならない

・ 一部 罰則規定適用の備えまで心配しなければならない

などなどですが これらは ある意味欠点とまでは言えない 止むを得ない事情からのこと

 

要は 『法人化しよう』という合意作りさえスタートできれば ほぼ 山を越し

登記手続きは 法務局の案内ページでリードしてくれています(それほどの登記項目ではありません)

代表権ある者の交代時等のそれも 同様 さほどの事務量ではありません

 

5月25日のブログも ご覧になってみてください

 

さて 話し 戻って

どうやら 法人化への動機には やむにやまれないような ほぼ共通の事情があった

< 専有部分を 管理組合自身が所有者になるべきときに 法人化していないと移転登記上

新所有権者(登記簿上 権利者)になることができない >ので 成り行き上の法人化

滞納者所有の専有部分を 代物弁済的に 所有名義を替える

とか・・・

店舗部分の撤退必須状況になり ほぼ止むを得ない事情から管理組合が取得し貸し出す

などなど

 

 

ということで 法人化済みマンション管理組合 といえども 一概に ススンデルー

と 誉め言葉一辺倒の応対だと “ 実情も知らず 空気が読めない管理士だなー ”

と評価されかねないので 注意 さらに注意 というところです

 

 

それと 最近特に目立つのは 理事会内対立構図ガチガチ の組織 のジワジワ 増加?

過去の地位だとか 勲章もどきの数の多寡 だとか 男社会のしがらみ(セクハラになってしまう かな?)

なんぞがあったり? ・・・そういえば ご夫婦でお暮らしでも なぜか 理事には

圧倒的に旦那さん登場 ??(厳密に言えば 管理組合員は専有部分所有者つまり区分所有者自身 

というシバリが大原則だから という 理由からかな? )

規約で工夫して 配偶者の範囲なら理事会出席オーケー という選択を活用 というあたりのことを

検討していくのも有意義かも・・

もちろん スムースに流れている男社会理事会も たくさん 存在していること確かですが

 

いずれにしても

理事会における代理出席

ここの整理も それぞれのマンション管理組合にて

判例など 規約 などで確認しておくことが大事

いったん ことがコジレルと 《 あのとき あの理事の母親が 代理で来たといって議決に

加わっていたけど まずかったんじゃないの 》

なんぞと スムースに行っていた頃には考えられもしなかった発言が 突如噴出してきたり

します

 

そんなことにならないように 私としては 『 硬すぎる顧問であること 』を 貫くべきときには貫いている?

つもりですが・・・

とにかく いろいろあるのが マンション管理組合の日常

だって 400戸 住人1000人超え という程度にもなると

サモアリナン ということも理解できる気がします

そこまでいかない規模でも サマザマな人模様があるのですから・・・

                                 

                                                         

 

                      hatakeyamaマンション管理士事務所    

 

                          

 

   

                                         

 

                 


法人化って?

2015-05-25 | マンション〔法 人〕

 

 

 

今 顧問として関与させていただいているマンション管理組合の 

法人化 の

お手伝いをさせていただいています

 

管理組合さんの状況などからして 法人化の必要 おおいにあり との判断をして説明に入ると

『 なんのために 法人化なんぞという聞きなれないことをするんですか なんか イイコトがあるんでしょうか ?』 という問いが

まずは 65パーセント以上の組合員さんから 99パーセント ?? 登場することとなりますね 

 

無理もない ともいえます

手間も 少々費用もかかり 登記も必要だし 罰則規定適用などという場面(区分所有法第三章)もあったりしますから

 

《 そうですね 例えて言えば スポーツの薄暮試合を 観覧席の上段からみているとき

照明設備の充実した広々としたグラウンドで選手はプレイでき 観戦はゆとりで か

それとも 薄暗いままのボヤーッとして手狭のグラウンドで グレー一色のせめぎ合いという感じのプレーを空想力も少し混ぜて眺めているしかないときもある というような違いがあるような? かな? ≫

我ながら なんとも妙な例え ?? ですが・・・

 

 

世にある おおよそのマンション管理組合の法的な性格は <法人格なき社団>といわれているが

実は けっこうさまざまなタイプがあったりして ジックリ見極めないとおいそれとは運営のアドバイスも

曖昧にしかできない ということもあり得るのです

稀だが 一例として 組合的な結合の組織もあり得たり 権利能力なき社団とさえ捉えることが困難ともいえる 単なる人の集まりみたいなもの? と解さざるを得ない形だってあり得る かもしれない

そうしたことを考えると

☆ 取引の当事者となり得るのか

☆ 訴訟当事者となり得るのか

☆ その管理組合の所有物証明手段ともいえる不動産の登記の道はあり得るのか

☆ とにもかくにも 安全な取引となり得るのか

というような点で 設立登記して法人化することは やはり 意義があることだと考えます

 

とにもかくにも その都度 異なる場面ごとに苦労してきたであろう 自分たちの所属している組織の説明も圧倒的に客観的にできることとなるし 相手方の了解度も格段のレベルアップが図られる と思われます

登記簿をみていただいて 法人名義で銀行口座の開設も スムースにオーケー

管理組合自身を専有部分持ち主としての不動産登記も オーケー 

繊細な法的処理場面ではもちろんのこと そこまでの要件を要求されない場面だとしても 法人格を取得しておいての簡易・効率的 処理遂行の利点は けっして 少なくないと考えられます

 

というわけで 建築後30年40年過ぎたマンションだからこそ 法人化の意味するところは 考えているよりも大きいと思われます   融資を受けるにも 行政とナンダカンダと協議するにも 対外的にさまざま場で援助アピールの要に迫られたとしても まずは 自分自身を眺めてもらって 自分を説明しなければなりませんでしょうが 説明の苦労のレベルの差と 説明結果の効果の差は 歴然としていることでしょう なんといっても 法人登記簿 という いわば公器・公的手段で 名前も居所も執行者のことなど相手に示し得るのですから 

 

概して マンションという組織が責を負うとき 実務上 一般的には その団体組織が責を負うのでしょうが未法人化の より多く存在している通常の?形のマンションでの第一義的責任の形としては 全組合員が各々分割債務を負う という理解がなされそうです(いろいろと 解釈がわかれるところでしょうが・・・)

管理組合法人では 各組合員の責任のありかた(区分所有法53条で)のことも名文で確認できたりします

 

実は 対第三者という面だけではなく 組織内部においても役員の執行権限などの姿がよりハッキリと見えやすくなったり・・・このような点でも 法人化の意義はあると思います 先日も記しましたが  共同代表 という稀な形なども確認できますし 相手方にも理解しておいてもらえます  何十億という資産における共同使用部分を管理していく組織として 特殊な執行体制の需要があるかもしれませんし

 

 

 

 

もう少しで 5月とも サヨウナラ

そうして 今年も梅雨が来たり過ぎたり

そんななか 高校野球も始まったり

蛙の鳴き声も一日一日 大きく元気になって

陽光も 少しずつ 明るさと熱気エネルギー いっぱいを目指しながら・・・

そうして 田舎の一介の素浪人が 「夏は来ぬ」を歌いながら聴きながら待っていると 

大好きな夏の季節がやってきてくれるのでした

 

我が自由業の定年?は いつの日やら

とにもかくにも まだ 歩くしかない日々

というより 歩かせていただいているシアワセに 感謝 感謝

 

      hatakeyamaマンション管理士事務所

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見えやすいマンション組織

2015-03-03 | マンション〔法 人〕

 

 

マンションに関する相談についてなのですが 
実は 基本の基本にあたるような部分の理解が手強いのです
未だに 組織のあり方が独特すぎるような形態もあるようで
なかなか 実体調査自体が進まないことも・・・

特に 標準管理規約などが手本となっていないもの

    あるいは 標準管理規約があったときのものでも

    それによらない個性強きもの

そういうものは 今もって とても手ごわい全体像を現し さまざまな

難問をブッツケテきます

そんな場合に 提案のひとつとして [法人化] を検討していただくことも

稀に ? あります

どうせ整理するなら 外からも内からも できる限り 形が見えやすいものを

というわけで・・・

 




 

法人成り前の 事務処理基準は 組合型か社団型かなど

 困難さはありますが おおよそ権利能力無き社団扱いが

 多いと思われますが 法人成り後の 事務処理基準は52条

であり 

 理事が規約あるいは集会の決議にしたがって法人の事務を

 執行します
(原則論で述べます 理事複数場合などの諸場面省略)

 

集会と規約がおおきな役割を果たします

 区分所有法で集会の決議についての特別の定めの事項(特別決

議事項)と57条2項は必ず集会の決議を必要とし 規約によっても

 理事に決定を任せることはできず
[例えば 55条1項3号解散決議]

 また 

 規約という方法で定めることだけを認める場合
[例えば 規約共用部分・規約敷地を定める4条2項・5条1項]

 などに注意しながらも 財産処理関係の場面で 理事が決する

範囲ももちろんあり得 

つまるところは管理組合法人の自治方針によることになると考えられます

ので “・・・法人化前と あまり 変化はないんじゃないの・・”と思われること多し

ですが 

とにもかくにも 明確な法制下での組織の形 という心強さ

とでも表現される部分があることが 最大の利点 だと

私自身は考えています

 厳密には 差異はもちろんありますが 会社法上の機関・事務執行

 のありかたなどと ほとんど重なる理解になると考えられます

 財産関係の事務といっても 一定の枠の範囲の処理は 理事会

に一任という形態もとり得る形態であります

 

 

というような法人化関連短文報告書を作成したのですが 神経をおおいに使います

ほんものの知識が乏しいからでしょう・・・ ← おてんとうさんからのメッセージ )


というわけで マンション学の深さ 自分の学習の浅さを またまた思い知らされた 

本日の反省の巻でした

今晩は 燗酒とビール 両方挑戦しちゃおう
“  ああツカレター ”と言ってますので 脳の芯が さっきから盛んに

(マンション学にも諸説がある箇所が多く 上記は私の理解に基づく 
権威乏しきものであること どうぞご了承を)

                                  

                             

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疑問点はつきません

2010-01-26 | マンション〔法 人〕


前回記事は 笑われてしまうような 幼い?疑問が
主題でしたが
本日の疑問点は ほとほと疲れる内容のものでした

マンションに関する相談なのですが 
実は 基本の基本にあたるような部分の理解が手強いの
です
未だに 組織のあり方が独特すぎるような形態もあるようで
なかなか 実体調査事態が進まないことも・・・

少々 専門的になりますが

法人成り前の 事務処理基準は 組合型か社団型かなど

 

困難さはありますが おおよそ権利能力無き社団扱いが

 

多いと思われますが 法人成り後の 事務処理基準は52条

であり 

 

理事が規約あるいは集会の決議にしたがって法人の事務を

 

執行します
(原則論で述べます 理事複数場合などの諸場面省略)

 

集会と規約がおおきな役割を果たします

 

 

 

区分所有法で集会の決議についての特別の定めの事項(特別決

事項)と572項は必ず集会の決議を必要とし 規約によっても

 

理事に決定を任せることはできず
[例えば 5513号解散決議]

 

また 

 

規約という方法で定めることだけを認める場合
[例えば 規約共用部分・規約敷地を定める42項・51項]

 

などに注意しながらも 財産処理関係の場面で 理事が決する

範囲ももちろんあり得 

つまるところは管理組合法人の自治方針に
よることになると考えます

 

厳密には 差異はもちろんありますが 会社法上の機関・事務執行

 

のありかたなどと ほとんど重なる理解になると考えられます

 

財産関係の事務といっても 一定の枠の範囲の処理は 理事会

に一任という形態もとり得る形態であります


というような短文報告書を作成するのにも 神経をおおいに使います(ほんものの知識が乏しいから・・・)


とうわけで マンション学の深さ 自分の学習の浅さを 
またまた思い知らされた 本日の反省の巻
でした

今晩は 燗酒とビール 両方挑戦しちゃおう
“脳の芯が ツカレター と言ってますので”


(マンション学にも諸説がある箇所が多く 上記は私の理解に基づく 
権威乏しきものであること どうぞご了承を)