おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

店舗もあるマンションの歴史ある規約

2021-03-23 | マンション〔団地・複合用途〕

 

 

現行の内容と そうとうに異なる内容の規約を管理の規準としている複合型(店舗部

と住居部の併有のもの)マンションでは 一部共用部分をも含むことが多いとも言えそ

うなので 管理運営に苦労なさっているところが散見されます

ほぼ 店舗部専用になってしまっている施設などがあり そのような箇所についての

主に管理費用負担のあり方などでトラブルが起きることがあったりします

 

事を決める際に 七つばかりの会合が必要とされていて困っている 

というようなことで 現行の標準管理規約を参考にして  特に議決機関を できる限りシンプルに 

ということあたりを検討中 との相談があったりしています

 

そのようなときには <一部共用部分とは> というあたりから ジックリ学んでからの対話がタイセツ

になったりします

 

一部共用部分とは> 
構造上一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分のこと

 

 

区分所有法に 「一部共用部分」の文言が明確に登場するものを 列記し ポイントを簡潔に記して

おくこととします
〔受験生の方の参考にもなれば とも考えました〕

 

                                                                              区分所有法(省略アリ)

(区分所有者の団体)

第三条 

区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し

この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。

一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分(以下「一部共用部分

という。)をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする

 

     ※  同様とする としているので 一部共用部分をそれらの区分所有者が管理するときは 

        その者らは 全員で その一部共用部分の管理を行うための団体を当然に構成する

        ⇒ 集会を開き ・ 規約を定め ・ 管理者を置ける
        (同時に一棟の建物の団体の構成員でもある)

 

 

(共用部分の共有関係)

第十一条 

共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。ただし、一部共用部分は、これを共用すべき区分

所有者の共有に属する。

 

 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

 

(管理所有者の権限)

第二十条 

第十一条第二項の規定により規約で共用部分の所有者と定められた区分所有者は、区分所有者

全員(一部共用部分については、これを共用すべき区分所有者)のためにその共用部分を管理す

る義務を負う。

 

一部共用部分の管理)

第十六条 

一部共用部分の管理のうち、区分所有者全員の利害に関係するもの又は第三十一条第二項の

規約に定めがあるものは区分所有者全員で、その他のものはこれを共用すべき区分所有者のみ

で行う。

 

   ※ 一部共用部分の管理のうち 区分所有者全員で行うものは


    ①  区分所有者全員の利害に関係する管理

      ②  全員の利害に関係しないものでも 全員の規約で全員で

        行うとした管理 [31条2項の規約に定めがあるもの]

 

 

       ※ 一部共用部分の管理のうち これを共用すべき区分所有者

         のみで行うものは

        区分所有者全員の利害に関係しないもので かつ 31条2項

        の規約の定めがないもの

 

 

(規約事項)

第三十条 

建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の

事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。

 一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは区分

所有者全員の規約に定めがある場合を除いて、これを共用すべき区分所有者の規約

で定めることができる。

 

 

(規約の設定、変更及び廃止)

第三十一条 

規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数に

よる集会の決議によつてする。

この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の

影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。

 

 前条第二項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は

廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の四分の一を超える者又はその

議決権の四分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。

 

 

(解散)

第五十五条 

管理組合法人は、次の事由によつて解散する。

 建物(一部共用部分を共用すべき区分所有者で構成する管理組合法人にあつては、

その共用部分)の全部の滅失

 

 

 

 

すこしばかりは春らしい雰囲気があるような 無いような・・・?

事務所窓からのそんなふうな青空模様の当地 ですが

皆さん いかがお過ごしですか

 

マダマダ イロイロ たいへん 

ということですが 体調にお気をつけられますよう

 

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利害の衡平性 とは ?

2020-12-22 | マンション〔団地・複合用途〕

 

不動産登記においても 種類としては用途により 〔 居宅・店舗・事務所・

倉庫・車庫〕 などと区分されます

お店部分と住居部分とで成り立っている管理組合のための標準管理規約

(複合用途型)では 費用関係について 以下のような規定になっています

                            <省略アリ>



コメント
この規約は、区分所有者全員の共有物である敷地、全体共用部分及び附
属施設のほか、一部の区分所有者の共有物である一部共用部分につい
ても全体で一元的に管理するものとし、管理組合は全体のものを規定し、
一部管理組合は特に規定していない。

第2節 費用の負担
(全体管理費等)
第25条 区分所有者は、敷地、全体共用部分及び附属施設の管理に要する
経費に充てるため、次の費用(以下「全体管理費等」という。)を管理組合に
納入しなければならない。
一 全体管理費
二 全体修繕積立金

2 全体管理費等の額については、住戸部分のために必要となる費用と店舗
部分のために必要となる費用をあらかじめ按分した上で、住戸部分の区分
所有者又は店舗部分の区分所有者ごとに各区分所有者の全体共用部分の
共有持分に応じて算出するものとする。

(一部管理費等)
第26条 一部共用部分の管理に要する経費に充てるため、住戸部分の区分
所有者にあっては第一号及び第三号に掲げる費用を、店舗部分の区分所有
者にあっては第二号及び第四号に掲げる費用を、それぞれ管理組合に納入
しなければならない。
一 住宅一部管理費
二 店舗一部管理費
三 住宅一部修繕積立金
四 店舗一部修繕積立金

2 前項各号に掲げる費用(以下「一部管理費等」という。)の額については、住
戸部分又は店舗部分の各区分所有者の一部共有部分の共有持分に応じて算出す
るものとする。

(全体管理費)
第28条
全体管理費は、敷地、全体共用部分及び附属施設の次の各号に掲
げる通常の管理に要する経費に充当する。
一 管理員人件費
二 公租公課
三 共用設備の保守維持費及び運転費
四 備品費、通信費その他の事務費
五 全体共用部分及び附属施設に係る火災保険料、地震保険料その他の損
害保険料
六 経常的な補修費
七 清掃費、消毒費及びごみ処理費
八 委託業務費
九 専門的知識を有する者の活用に要する費用
十 管理組合の運営に要する費用
十一 その他第36条に定める業務に要する費用(第29条から第31条
までに規定する経費を除く。)

(住宅一部管理費及び店舗一部管理費)
第29条
住宅一部管理費は住宅一部共用部分の、店舗一部管理費は店舗一部共用部分
の、それぞれ次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。

一 管理員人件費
二 公租公課
三 共用設備の保守維持費及び運転費
四 備品費、通信費その他の事務費
五 一部共用部分に係る火災保険料、地震保険料その他の損害保険料
六 経常的な補修費
七 清掃費、消毒費及びごみ処理費
八 委託業務費
九 専門的知識を有する者の活用に要する費用
十 その他第36条に定める業務に要する費用(住宅一部共用部分又は店
舗一部共用部分のみに係るものに限る。次条及び第31条に規定する経
費を除く。)

(全体修繕積立金)
第30条
管理組合は、各区分所有者が納入する全体修繕積立金を積み立てるものとし、
積み立てた全体修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費
に充当する場合に限って取り崩すことができる。

一 一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
二 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
三 敷地、全体共用部分及び附属施設の変更
四 建物の建替え及びマンション敷地売却(以下「建替え等」という。)
に係る合意形成に必要となる事項の調査
五 その他敷地、全体共用部分及び附属施設の管理に関し、区分所有者全
体の利益のために特別に必要となる管理

(住宅一部修繕積立金及び店舗一部修繕積立金)
第31条 管理組合は、住戸部分の各区分所有者が納入する住宅一部修繕積
立金及び店舗部分の各区分所有者が納入する店舗一部修繕積立金を、それ
ぞれ積み立てるものとする。
2 住宅一部修繕積立金は住宅一部共用部分の、店舗一部修繕積立金は店舗
一部共用部分の、それぞれ次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充
当する場合に限って取り崩すことができる。
一 一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
二 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
三 一部共用部分の変更
四 その他一部共用部分の管理に関し、当該一部共用部分を共用すべき区
分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理

(区分経理)
第32条 管理組合は、次の各号に掲げる費用ごとにそれぞれ区分して経理
しなければならない。
一 全体管理費
二 住宅一部管理費
三 店舗一部管理費
四 全体修繕積立金
五 住宅一部修繕積立金
六 店舗一部修繕積立金


 

 コメントにある 一元的管理をしている管理組合でさえ 上記のように ある意味
複雑 です
住宅部 と 店舗部 ということで 個性と個性の兼ねあい・ぶつかり合いの調整を 
どうしても避けにくい というところから シンプルさの追及にも限度がある という
ことでしょうか ?

複合用途型は 独特な生い立ち(駅前密集地などでは 広い意味の周辺開発計画

等も絡んだりしていて)

を抱えていたりして とても複雑な組織機構になっていたりし 業務上関わらせてい

ただいた折も とても学習になった というより 理解に苦しむようなこともあり ?

旧態依然の規約そのままなどというところではガップリ四つに組めるまで そうとう

な時間を要したりしました

 

さて

店舗の管理費及び修繕積立金が 住戸のそれの2.45倍となっているマンション

で 専有面積1㎡あたりの額が住戸の管理費等の平均額の2倍を超える部分は

法30条3項 民法90条に反するので無効

との東京地裁の判決が 翌年の高裁の判決では 2倍を超える部分も有効とされ

たりしました

店舗の業種は 不動産会社・飲食店・理容店・保険代理店・印刷関連会社・スナック店

整形外科リハビリ科・建築設計事務所・マッサージ店・喫茶店 などで

前審では

『非常に多くの顧客が利用すると想定されるショッピングセンターのようなもの

と想定し難い・・』

というようなことも 判断されていたりしましたが

控訴審では 事情を総合すると 格差を設けることに必要性と合理性が認められる

とされたのでした


 

(規約事項)                                  区分所有法

第三十条 建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。

 一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めがある場合を除いて、これを共用すべき区分所有者の規約で定めることができる。

 前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設(建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。)につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。


 

 

居室の使用目的の差異からのことでは 居住用か事業用なのかにおける管理費のことでは

東京地裁の平成27年12月17日判決は 事業用物件の管理費を居住用物件の倍額とす

る規約の効力が 区分所有法30条3項違反として否定されています

( 営利目的の事業用なので その居室からの収益が想定されるし そうであれば管理費の
負担能力が高いはずだから とか 共用部分の使用頻度のこともあるのだから差があっ
てもよい とは言えない

 というような理解がされたことによる判決 とも読めるといえそうです)

 

衡平性とは ?

管理経費などについて 規約や集会の決議で持分割合とは異なる割合などを定めること

は可能 ですが・・・

団体の構成員間での差をどこまで認め得るのか ?

なかなか一義的な結論を見通すことが難しい論点である といえますでしょう

とにもかくにも ≪差≫ というものが 発生してしまう ことなのです から

その 差の理由付けを できる限り納得してもらえるよう努めなければならないのですから

当然 タイヘンなエネルギーを必要とされることです   

 

                           はたけやまとくお事 務 所


団地における建替え

2020-03-15 | マンション〔団地・複合用途〕

 

団地にお住みの方にとっても

理解が なかなかタイヘンなところとして
 
〔 団地 〕 においての 〔 建替え 〕 というものの
特質 というあたり
 
が挙げられると思うのですが いかがでしょうか ?

 
 
 
 
〔 建替え 〕 と 〔 団地 〕とが 重なる 
 区分所有法69条と70条
 について 
 ほとんど 以前のものの再掲になりますが シンプルに まとめてみます

 
 69条における  4分 の 3  :  5分 の 4 
 70条における  3分 の 2  :  5分 の 4 
 が登場しますが
 
 それぞれに 差異 があります

 
団地内の建物 の 建替え承認決議) 第69条
 
 
建替えを予定している団地内の建物(特定建物)においての62条による
建替え決議
 
の他に 
 
建替え承認決議
 
というものも必要になります
 
土地の持分割合 による議決権の 4分の3以上の多数が必要
〔頭数は問われない〕
 
62条の場合(1棟区分所有建物の建替え)の議決権の内容とは 異なります
 
団地を形成している 土地の 共有者の承諾が必要ですので
 
 
 
・建替え承認決議ができるためには 団地内の建物のうち少なくとも
 
 一棟は 専有部分のある建物(マンションなど区分所有建物)であること
 
 
・団地内建物の所在する 土地が 団地建物所有者の共有・準共有であること

                                         ※ 念のために記しますが
                                                 専有部分のある建物と単独所有の建物とが混在して
                                                 いる団地において 後者のための承認決議もあります
                     
                        
                                                        

 
 
                                                
 
 



団地内の建物の 一括 建替え決議) 第70条
 
 
一括でない場合の69条の承認決議の場合と同様に 団地内土地を
共有し合う者の間での
建替えのこと なので 
 
建物の所在する土地の持分割合を 議決権割合とします
 
そのほかに 各棟ごとの決議として 3分の2 が登場ですが このときの議決権は 
内容が 異なります(土地の共有持分割合ではなく 床面積などによる割合による)し
頭数要件も必要
 
 
 
 
・団地内建物の 敷地 が団地内建物の区分所有者の共有
(あるいは賃借権などの準共有)
 であること
・団地内建物の 全部 が専有部分のある建物であること
 
・団地内建物についての 団地管理規約による一元管理 の定めがあること
 
     ※[ 標準管理規約 団地型 ]は この3個の要件を満たしている団地を想定している



 
 
 
ということで 極々 要点中の要点だけを記してみました


 

〔 これも念のために記すことですが 団地の内に単独所有の建物など
あり得るわけないだろう という問い合わせがあったりしますが [団地]
という区分所有法の章のことの知識と標準管理規約に登場の[団地型]
マンションにおいての団地型ということについての知識は 同一のことで
はありません その団地型というものは 団地という区分所有法に登場の
ものの ある意味 特殊なシンプルな形のもののことです 〕
 
 
                   
 
 
 
          
 

空想のなかの 一戸建てやマンションのある土地

2020-03-14 | マンション〔団地・複合用途〕

 

複雑な法規を 理解しようとする場合 文字だけを追うのではなく

理解の対象となっているであろう 場面・情況を想定してみると

すこしばかりでも 論点がみえやすいのかもしれません

::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::

その 一区画は ドローンでの映像を眺めてみる と

そこには

一戸建てが大小25軒ほど ・ 7階建ての お手ごろ価格マンション3棟 ・

4階建てのシャレタ外壁のマンションが2棟

そうした建物群の真ん中あたりに 集会所 がある

ほぼ 同時期に開発が進んで そんなふうな プチ街並みと呼べるような 

一区画になっている


そのような ある範囲の巷で 住民の入れ替わりも トキドキある 
::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::

 

第二章 団地

(団地建物所有者の団体)                  
第六十五条                                  区分所有法
一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又は附属施設(これらに関する権利を含む。)が

それらの建物の所有者(専有部分のある建物にあつては、区分所有者)の共有に属する場合には、
それらの所有者(以下「団地建物所有者」という。)は、全員で、その団地内の土地、附属施設
及び専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集
を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。

               ※ 構成される団体は 当然に存在するもので 構成員は
                団体への所属を拒否できず脱退・除名も認められない

                            

 

 


区分所有法の団地規定は どのような場合適用できるのだろうか

 ・ 一団地内に 複数棟の建物がある

 ・ 団地内の土地または付属施設が 複数棟の建物の所有者の共有・準共有になっている

ということが適用の条件 と 65条 にあります

(つまり 団地関係が成立していれば ということ)

この場合の 土地・付属施設は 結びつきの核 ですので 当然 本来の管理対象

そうして

≪ 第1章の 建物の区分所有 の多くの条文を準用できること ≫ が 66条 に
示してあり

 

≪ できるなら 一部の人たちが共有している土地・付属施設も管理対象にしたい ≫ 
ならば 規約を設定することとして

全員での構成の集会での特別決議にプラスして 
管理対象となる土地の全部または付属施設の
全部について それぞれ共有者の4分の3以上 
その持分の4分の3以上を有する者の同意必要
のことが 68条1項1号 に示されています

       ※ 団地内にあるものであっても 
        
: 一部の建物の所有者の単独所有の土地・付属施設は 
          団地建物管理組合の管理対象とすることはできない
          戸建ての所有者のみの共有に属するものも除外される

≪ 専有部分のある建物も管理対象にしたい ≫ 
ならば 規約を設定することとして
 

団地建物所有者全員で構成の集会での
特別決議にプラスして 団地内の全棟について
各々各棟集会で区分所有者および議決権の各
4分の3以上の決議が必要であることが 
68条1項2号 に示されています
           【各棟全部が まとまっていること が 必須です】

       ※ 団地内にあるものであっても 
        : 一戸建て住宅(専有部分のある建物ではないもの)
          は 団地建物管理組合の管理対象とすることはできない

 

        
            

            

≪ 団地内の建物所有者全員の共有に属する付属施設である建物といえるものを
  規約で団地共用部分としたい≫

 という場合などのために 67条 があります

 

ということあたりが 団地の章における 65~68までの条文のポイント
69・70条建替え関係は また 別の面のことで 以前に概略を記したりしました)

 

標準管理規約の <団地型>は ある意味 シンプルな形で 団地規定を適用している姿

・ 建物全部 が 区分所有建物

・ 住民全員 で 敷地・付属施設を共有

・ 団地規約による 一元管理

というものです

 

 

順番が最後になりましたが

団地とは 複数棟の建物が一定の範囲に建てられている場合の 一定範囲の土地 
意味している用語

一定の要件を満たす場合に 区分所有法 第2章の団地の規定が適用されるもの
ということ です


そうして 団地内の共有物の管理と 区分所有建物の共用部分の管理は性質が

似ているので その準用の内容を 66条で示しているのです

      http://toku4812.server-shared.com/         

                    

                             

 

                         

 

 

                          

          


団地内で建物の建替え

2020-02-07 | マンション〔団地・複合用途〕



                                   

 

共有地上に複数の建物がある場合 その一つの建物で建替えをすることは

共有物である土地の変更行為であるとされるので共有者全員の合意必要(民法251条)

 

そうであるとすると

区分所有法の団地で 団地内の建物の建替えは事実上不可能 ということに ?

そこで

全員の合意ではなく 団地管理組合の集会で4分の3以上で建替えの承認決議を得ることで

建替えをすることを可能にしたのが 69条〔区分所有法〕

 

特定建物(建替えの対象となる土地上の建物)の建替えには

区分所有者および議決権の各5分の4以上の多数による 特定建物の建替え決議
(または全員の同意)

土地の持分割合による議決権の4分の3以上の多数による 土地についての建替え承認決議
(または全員の同意)

とが

必要になるということ

 

皆で持っている土地の上の建替えということなので 土地に関しての承認も必要になる

ということ 

 

要件として ① と ②

全部又は一部が専有部分のある建物

「一団地内にある数棟の建物(団地内建物)の全部又は一部専有部分のある建物であり、

かつ、特定建物の所在する土地が当該団地内建物の第65条に規定する団地建物所有者の

共有に属する場合」 に 建替え承認決議をすることができる

 

すべて一戸建てという場合には この建替え承認決議は問題になりません

 

最低一つは区分所有建物でないといけないけれど 一戸建てが含まれてもかまいません

専有部分のある建物以外の建物だけで成立する団地もありますが そのような場合は

民法の共有の例外を認める必要性などないとされています

(親族で土地を共有していて 各々が建物を単独所有している場合 等)

でも 専有部分のある建物と単独所有の建物が交じっている団地で 単独所有の建物を特定建物

(建替えの対象となる建物)としての建替え承認決議も可能(69条①2号)ですが

 

土地が共有(準共有も含む)に属している

次に 「特定建物の所在する『土地』が団地建物所有者の共有」 に属する場合ということ

「土地」を共有していることが要件(筆数は問いません

団地というのは 土地だけでなく 附属施設を共有している場合にも成立しますが

建替え承認決議を行うのは 「土地」が共有の場合だけ

特定建物の所在する土地なので 土地といっても通路を共有しているだけでは要件を充たしません

特定建物の敷地の共有者・準共有者ではない団地建物所有者は承認決議からは除外です
(適用外になる)

土地を共有しているのであれば 従来の土地とは別の筆の土地の上に区分所有建物を再建すること

も可です

建替え承認決議の議決権割合は 特定建物の所在する 土地 の持分割合(69条2項) 

区分所有者の頭数は問題にされていません

これは建替え承認決議は 土地が共有の場合のみ認められ 通常の管理の決議でなくて

土地の利用に関することだから

これについては 規約で別段の定めをすることができません

 

特定建物の建替えは

特定建物の建替え決議(5分の4)

建替え承認決議(4分の3)

が必要

特定建物の所有者は たとえ特定建物の建替え決議において反対していたとしても

棟として建替えの意思決定がなされた以上 建替え承認決議においては 賛成する旨の議決権

の行使をしたものとみなされます(69条3項)

 

建替え承認決議は 建替え決議と同様に 2月前に招集通知を発し この期間は規約で伸長は可

短縮は不可

建替え決議と異なり 建替え承認決議のための説明会必要との規定は無し

特定建物の建替えが 他の建物の建て替えに特別の影響を及ぼすときは 建替え承認決議において

その影響を受ける建物の区分所有者の議決権の4分の3以上の賛成が必要

例えば 特定建物が より大きな容積率の建物に建て替えるなら 団地全体の容積率が制限されて

いるような場合は 特定建物の建替えが他の建物に配分される容積率を侵し 今後の建替え支障が

生じる可能性があるような場合

建替えによる日照 騒音被害等は これに該当せず 別途差止め 損害賠償請求等の対応で解決

されることになると考えられています


特定建物が2つ以上ある場合 それぞれの特定建物について建替え承認決議を受けて建替えを

してもかまいませんが 複数の特定建物をまとめて建替え承認決議にかけるというのが
<一括建替え承認 決議>

(少々混乱しそうですが 70条 の 全部建替え決議団地内の全建物の一括建替えのこと
ではありません)

これは隣接する建物が建替えを行う場合には 相互に統一して調和の取れた再建建物にした方が
いいわけなので

1棟1棟建替え承認決議だけではなく このような一括建替え承認決議を認める意味があり

特定建物の建替え決議が成立すれば 当該特定建物の区分所有者は建替え承認決議においては

建替え承認決議に「賛成」したものとみなされますので 複数の特定建物を一括して承認決議にかけ

れば 承認決議が成立しやすくなります

この一括建替え承認決議は強制されているのではなく 個々の特定建物ごとに建替え承認決議を

得ても
可ではありますが

一括建替え承認決議を行うには 特定建物の団地建物所有者の「合意」が必要

区分所有者から個々にこの同意を取り付けるのは大変ですので 特定建物が区分所有建物である

場合は 建替え決議の際に「一括して建替え承認決議に付する旨の決議」も併せて行うことができ 

この決議があれば 特定建物の団地建物所有者の「合意」があったものとみなされる(第7項)


ということで

団地内の建物の建替えのこと やや 〔というか そうとうに〕 複雑なこととなりますが 

説明を求められることもあり得ます

 

同じ場所に 同じものを建替えるとしても 工事に他の敷地部分を使うことがあったり

耐用年数が大幅に延長されるだろう等 敷地の利用関係に重要な変更が生じます

共用部分の変更(17条)の場合の4分の3以上あたりの感覚が相当ということで

承認は4分の3以上 となったのか ? 

 

団地建物所有者(団地関係が存在する場合の 建物の所有者・区分所有者)以外の

共有者・準共有者(団地管理組合の構成員ではない)については 

承認決議とは別に 個別に建替えの
同意を得なければなりません

《団地内の共有物は 土地・付属施設でも構わないのですが その共有者は複数棟の

建物の所有者と完全に一致する必要はない

建物の所有者の中に共有物の所有者でない者がいる場合や 共有物が建物の所有者と第三者

の共有となっている場合であっても 団地規定が適用される

が その第三者には団地規定は適用されないので 第三者との関係では区分所有法の定めに

従うのではなく 民法の共有の規定に従うことになる

 

[ 団地型標準管理規約 ] には

50条(議決事項)に 団地総会の決議に関して 10・11号
72条(議決事項)に 棟総会の決議に関して 5・6号
上記関連のこと登場しています

両議決権割合の比較(土地の共有持分の割合等 と 棟の共有持分の割合等)
にも注視です〔コメント48・71条関係〕

団地内での建物の建替えのこと

受験者の方にとっても  注意を要する箇所となるようです

                           

                      

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店舗・事務所 と 主体は住宅

2019-12-18 | マンション〔団地・複合用途〕

 

 

 

それぞれのマンション管理組合の規約について 国の標準管理規約との照らし合わせを

してみることの意義などについて

単棟型 と 団地型 については 今までに 折にふれ 記させていただいている感がありますが

店舗・事務所などと住居専用が一緒の 「複合用途型」マンションについての相談も ときどきありますので 

今回は


関連の標準管理規約のコメントを載せさせていただいたり 極く シンプルな 説明を まず させていただきたい

と思います


いわゆる下駄履きマンションなど 「複合用途型」 で暮らしている方は 登場の コメントなどを参考にしながら 

自身の住んでいるマンションの 基本的な約束事の決まりが どのようになっているのか 確認してみることも 

タイセツなことと思われます

 

<中高層共同住宅標準管理規約> を指針とするように と 当時の建設省から通達が出されたのは

昭和 57年 のこと

平成 9年 に 改正され 団地型 ・ 複合用途型 とされるものも 登場 

その後 <マンション標準管理規約> との名称になり 国交省から公表されたのは 平成16年



ということで 平成9年以前頃に建てられたマンションなどでは 複合用途型としての違いが 現行などとは

ハッキリしている
ものも あり得ることでしょう 〔平成23年 28年の 改正もありました〕


もっとも 標準管理規約は あくまで 参考 ですので 異なっているところありとはいっても 一概に問題あり

との結論を出す必要があるとは限りません

法にふれていなければ それぞれの管理組合の私的自治にまかせるべきものでありますが・・

より効率的な管理運営を目指すためにも 点検・確認することは 大事なことだと思われます



複合用途型
の相談を受けて散見されることとして そのマンションの生い立ちの事情にもよる(再開発がらみとかで関係者に

おける調整が複雑だったりしたためか?) のですが 特に改善すべきと思われるのは 管理運営システムの

合理化の必要というあたり(一つ懸案を推進するために 住宅部と店舗部にそれぞれ3段階の そして 

総括的に最終議決機関が控えていて 合計7つの会議 を要するようなシステムのままであったりしているので) 

大修繕工事とかの場合などで 統一見解を目指す場合 ドンナ具合になってしまうのか 心配になってしまいます

〔現行の規約では 住宅部と店舗部との調整のあり方を含みながら とてもシンプルな合議の流れで進む仕組み

になっていると 理解されましょう〕



現行複合用途型コメント の 一部

④ 店舗や事務所が併設されているマンションであっても、その併設比率が 小さく、店舗一部共用部分、

住宅一部共用部分がない場合は、必ずしも複合用途型ではなく、単棟型又は団地型のマンション

標準管理規約を参考に して、管理規約を定めることも考えられる。

いわゆる等価交換により特定の者が多数の住戸又は店舗を区分所有する場合、管理組合を法人と

する場合、複合用途型でも数棟のマンションが所在する団地型マンションの場合等は別途考慮する

ものとする。

⑤ この規約は、区分所有者全員の共有物である敷地、全体共用部分及び附属施設のほか、一部の

区分所有者の共有物である一部共用部分についても 全体で一元的に管理するものとし、管理組合は

全体のものを規定し、一部管理組合は特に規定していない。

 

ということで 国で示しているのは ⑤で述べているように

《全体で一元的に管理する》

という 管理組合で シンプルな 仕組みのものですが



一度 ジックリ 

店舗や事務所さんなどと合同で 住宅部の方も 規約を見直して

みるのも 有意義だと思います

見直しのための会合からして 住宅部とそれ以外で別々に ということではなく ご一緒に というあたりが 

肝要となる

ような気がします


どうしても

なかなか利害が一致しないこと多し というのが 複合型のさだめ ? というようなことがあります

でしょう が・・・


(ある程度の閑静さを求めるであろう住宅部と できるだけ人の参集を望み 夜間営業時間帯も
欲しいと願う店舗というものでは ナカナカ 調整するのもタイヘンがあたりまえ すこしでも 我が方の
益になるように というのも無理からぬこと・・・かも
でしょうか    しかしながら 同じ屋根の下で 暮らしていく 同胞 であります) 

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400戸超の団地ともなると

2019-12-10 | マンション〔団地・複合用途〕

 

 

今までに 関与させていただいたマンションは 複合用途型〔店舗部と住居部〕 一棟型など

それも サマザマな個性を背景にもつもので それぞれ管理会社の個性もあったりで 思い出も

イロイロ あります 

一番規模が大きかったのは 団地型というもので10棟以上で400戸を超えたものでした

 

さすがにというか 理事会・総会での質問もサマザマなもので 特に理事会でのそれは より

身近なものから 学習を積んでいる方など 本業の延長で役員についている方などの ほぼ 

専門的管理知識の 即答を求められることがホトンド なので 経験が少なかった頃は それなりに

多量のエネルギーを要する場面が多くあったように思い返されます


それぞれの規約のあり方による差異はともかく

それぞれの棟と 全体との関係のことなどは よく 質問があります

 

どのような規約であろうと 区分所有法 という法律の縛りはあるわけで

第二章団地には 第1章中のなかで 準用がされないところもあります

極くシンプルに記しますが

・「敷地利用権」の各規定が準用されない理由は 団地内の戸建てについては 分離処分を禁止でき

 ないから                                               <22~24>

・「義務違反者に対する措置」 の各規定(それと6条)が準用されない理由は 密接に関係を持つ その

 棟の組合員に判断を任せるべき(他の区分所有の関与を避け)が妥当 とされるから<57~60>


・「復旧と建替え」の各規定が準用されないのは その棟の決定に任せ 費用負担も それらにさせるのが

 適当とされようから                                         <61~64>

 

です


念のためですが 69 条の承認決議とか 70 条での一括建替え決議などでは 一団地内の数棟が 共に

行動・関連する場面など あったりします 




少々 専門的で 解りづらいところでしょうが 規約でどうにでもなる ということを避けている範囲が 法律には

団 地のことに関してもある というあたりを 記してみました


シンプルに ということで 説明の量を省かせていただいていますが

そうはいっても 根拠を知りたい という住民さんも おられましたので

団地に住んでいる方のために一応 区分所有法の関係条文を<>に載せておきました



今までの 実務において
区分所有法という法律に 興味をもっていただいて うれしく思ったことも あった ような・・・?


とどこおりなく住めればいいだけであって ことさら 法律を眺める必要なんぞ どこにあるの ?

との意見もあるでしょうが

国の指針においては 

『マンションの区分所有者等は、マンションの管理に関する法律等に関する理解を

深める必要が ある 』 

と 言い切っていたりしています


何十億という資産を自らの責任で管理運営する立場なのですから あながち トンデモナイ こと

ヨケイナオセワ を言っているわけでもないのだ と 私には 思われるのですが・・・

みなさんは いかが お思いですか ?


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制度の普及

2019-06-27 | マンション〔団地・複合用途〕

 

 

 

資格業者の一日の業務のスタート時

只今も 事務所内

少々 待ち時間が有るので 思いつくことをランダムに記してみます

 

 

以前に 「団地」 についての学習のことを記したことがありました

 

『 一戸建て住宅などだけから成り立つ団地

というものは あり得ますか ?』

 

「マンションなどを含まないものでも 団地 なのか ということですか ?

・・・・そういう形のものは 団地 ではあり得ないと考えますが・・・ 

ダイイチ 区分所有のことに関する法という条文に マンションを含まない一戸建て住宅など

から成り立つ仕組みに関することなど 

そもそも 登場することもないでしょうし・・・」

 

 

どのような学習においても 

定義というのは 大事なものです

 

区分所有法の 「第2章 団地」 に登場の団地規定は

   ・  団地内に 複数棟 の 建物 がある

   ・  団地内の土地 または 付属施設が 複数棟の建物の所有者の

      共有または準共有に属する

という2つの要件を満たせば適用されます(65条)

 

建物 とされているだけであって  区分所有建物 とされているわけではありませんので

 

ということで 定義にシッカリこだわって読み込むと

一戸建て住宅だけで成り立つ団地もあるのだ と 理解できます

 

 

残念なことですが いわゆるプロといわれる方にも そのあたりの知識に 疎い

というか <実務には トンと 縁のないことだから>とばかり たった数条の 団地規定

のことは ホボ 眼を通すこと無し状態 の方も 散見されたりします

 

けっして 縁のない部分というわけではなく 標準管理規約の団地型の説明や 

その8章 棟総会 あたりに関して 説明を求められたり 関連する区分所有法上のことも

参考として説明したり 質問されることもあります

 

適正化指針 は  告示 

標準管理規約 は 告示ではない   住宅局長 通知

 

標準管理規約そのままの 団地型マンション規約 ということもありましょうが

そうではない形もモチロンあり得 区分所有法の団地の知識も 底にないと 業務上

シンドイこともあるのでは ?

とも思えます(参考知識など 組員さんからの さまざまな角度から 諸々鋭い質問があったりします)

 

学習に熱心な組合さんあたりから 準用の絡み合った 複雑な区分所有法団地条項の

説明を求められたりした場合に 右往左往するようでは 自身が困ることになると

思われます

 

モチロンのこと 自身も その都度その都度 あらためて団地条項の再学習

まったくのところ 奥の深い箇所だということ 毎度 思い知らされています

何度も 何度も 読み返さないことには 理解困難 という部分だと思われます

(私の場合は ということです 

それほどエネルギーを使わずとも 脳内に整理整頓されている方も おられるでしょうが 

ウラヤマシイカギリ です)

 

 

 

平成13年に告示され 平成28年に改正のあった 国の「マンション管理適正化指針」

を眺めていて 国あたりの<マンション管理士制度> への期待のほどは

次の文を読めば うかがい知れると思いました

 

要するに すくなくとも 立案者 マンション制度関係者間らにおいては マンション管理士制度への

期待感は 当時 そうとうなものであったという雰囲気があります

 

 

五 マンション管理士制度の普及と活用について

 

マンションの管理は、専門的な知識を要する事項が多いため、国、地方公共団体

及びマンション管理適正化推進センターは、マンション管理士制度が早期に定着し、

広く利用されることとなるよう、その普及のために必要な啓発を行い、マンション管理士に

関する情報提供に努める必要がある。

なお、管理組合の管理者等は、マンションの管理の適正化を図るため、必要に応じ、

マンション管理士等専門的知識を有する者の知見の活用を考慮することが重要である。

 

と 謳われていることを思い その時からおよそ二昔(ふたむかし) 経た現状を思い なんとも

ヤリキレナイ 心になってしまうことがあります

( 地域差もありますが 担当役人さんあたりから “管理会社とマンション管理士と管理組合の

立ち位置あたりって いまだに ピンとこないような・・・” というようなセリフをうかがったりすると

ギャフン 悲しい )

 

自分たちの 力の足りなさも あるのでしょうが いわゆる寄り添いの力の価値の売り込み

営業力も 乏しすぎるのかなー

とも思っています

 

国家試験資格は持たずともコンサルタントと称し 活動なさっている方たちからすると 

管理組合あたりに対するアピール度

が なんとも こころもとないものに とどまっている のか・・・?

なんとしても 管理組合さんからの需要が増えるよう 努めなければなりません

 

 

上記 指針に示されている

・・・マンション管理士制度が早期に定着し、

広く利用されることとなるよう、その普及のために・・・

より以上の切磋琢磨を意識して 管理組合に寄り添い マンション管理運営の援助者の務めの

充実に励みたいと思っております

 

プロとして 学習を欠かさずに 一日一日 シッカリと

 

いわゆる マンション管理運営コンサルタント専門家として

当然のこと というべきことですが あらためて 意識しなおして 進みたいと思います

 

 

さて 業務 再開

梅雨空連続の当地です

が もう少々で ダイスキナ 夏

 

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再掲 です(スミマセン)

2015-07-09 | マンション〔団地・複合用途〕

 

さすがに おてんとうさんが 恋しい

梅雨本番という感の 当地

 

 

ナンダカンダとグズグズ?して あたふたと 業務やらに

追われているうちに 久しぶりの投稿になりました

7月到来

 

数日前の朝晩に 夏虫の声を聴いたような気が・・・

大好きな 夏本番が待ち遠しい

 

さて 最近特に気になっているのは

マンションのオートロック式保安のあり方

この手法の大前提の理論は 

《マンションの関門チェックをすれば安心 

つまり 外部との遮断が肝心 密閉状態こそ 治安確保力最大発揮の空間

どうしてって 外部の治安より内部の治安のほうが安心レベルが上に決まっているのだから・・》

ということであるかもしれない

が・・・どうなんだろう 日常時の場合 災害など非日常での場合 などなど

そう 単純に断定できることなのだろうか 

オートロック式・保安員巡回式・自警団式などなど いろいろ検討の余地はないのだろうか

そもそも あの莫大な?保安関係費用は どのような根拠で積算されているのだろう・・・

 

実は 関係先某複合型(住居部と営業店舗部との共同体)マンションにおける保安関係

予算の膨大さに恐れ入ったからだったのだが・・・(未だ精査中なので一概には断定できない

点もあるが)

あれほどの費用をかけても守るべきことって・・・というか 費用に見合う代替案は?無いのか

あれほどの費用をかけてまで守るべき みあう効果 なのだろうか・・・

 

<治安・安全のためなのだから 止むを得ない> という なんとも抗し難い大義名分

しかし 検証の余地があるマンション管理組合も 少なからずあるのでは?

真の 費用対効果 を検討すべき だと考えているのだが・・・

 

 

 

もうひとつは この複合型における管理関係お金の使い方と 保管の仕方の 問題

財布も使いかたも いわゆる住宅部会と店舗部会などというものの各々が独立独歩 

という管理組合もあるようなのだが

問題点は ? 全体の統一予算があるようなないような・・・特に支障がなく それでもよいのだ

と考えられるような

同じ屋根の下の統一あるマンション管理という面には不自然なような ?

 

全貌を見尽くしているわけではないので もう少し 慎重に精査しようとは考えているが・・

 

 

というようなことですが 近日中に 課題をまとめることとして

明日は 【特定行政書士】法定研修 で 行政法 の研修であります

今月中に 四日間 各々 10時から16時前後になるミッチリ講座

シッカリ聴いて 10月の試験に備えなければなりません

 

 

梅雨が明ける頃には 高校野球 予選も華盛り かな?

一度くらいは 絶対に観に行きたいなー