おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

ためらいつつ も 外 出

2020-07-29 | ■ 業 務 エ ッ セ イ

 

 

IT技術の日々の進化 (?が付く点もあり なにからなにまで そうしたものの利用を

手放しでは喜べ難い面にも注意しなければなりませんが) も現実にあり リモート

型の業務推進のことも アレコレ 自身なりの姿勢を整理したりしていますが 考え

させられること 多し というところです

 

本日は 久しぶりに やや当事務所から遠距離にあるマンションでの 管理運営

チェックのお仕事

マンション保険にも関することで 現地で イロイロな判断材料・資料の存在をも

確かめながらの作業となります

 

 

可能な限りの外出規制を貫いてはいますが 今回は 慎重な手配を尽くしながら

伺うこととさせていただきました

リモート方式のことも 一応 自身の個人的立場の許容範囲内のことで 検討など

想定だけはしてみましたが ヤハリ 無理があると判断されます 

ので 個人的提言は控え 感染の情況などからの危惧はあるのですが・・・要請も

あり 外出のうえ 現地実行させていただくこととしたのでした

 

率直に言うと あくまで個人的見解ですが( ときには 組織上の立場を捉えられて

“それは あなた方の会の公式見解ですか ?” などと問われることもあるので )

マダマダ 生業活動も自粛しなければならない という情況と いつまでもそうしては

いられない との確執に悩むことがあります

 

『外出してのお伺いは 控えております』 との言葉に 「それでは こちらから 事務所に

出向きます」 とまでおっしゃってくださる方もおられ ナントモ ムズムズと心が蠢いてしま

うのです

 

こんな情況下ですが 生きていく上での サマザマな検討・悩み相談は 巷に 今までと

なんの変わりなく あります

 

 

梅雨明けを これほど待ち遠しく思ったことは ありません

そうして なにより 今の異常さが ナントカ 少しずつ 落ち着いて

いってくれることを祈るばかりの日々です

 

                                         

               hatakeyamaマンション管理士事務所

 

 


説明の工夫が足りない と 反省です 

2020-07-26 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

 

 

長いこと といっても 10年ほど マンション管理士として 組合の管理・運営に関する

相談を受けたりしていますが 先日 おおいに反省させられたことがありました

 

相談の 最後の頃になって

『マンションに住んで 自分の持ち物であるマンションの一室で暮らしていることを

戸建てに住んでいる と 言ったりしたら 笑われるのですか ?

借り物でなく 自分の所有の物 という意味で言ったのですけれど・・・

だって 自分の城みたいな 専用に使える部屋なのだもの 立派な 一戸建てとも

言えるでしょう ?

専用部分って 何処をさしているのですか ?

自分の持ち物の専用の部屋 とは違う部分を 約束事かなにかで そう呼ぶことに

しているのですか ? 』

『マンション建物が 滅失する と 朽ちる とは 扱いが違うのですか ?  』

 

 

仕事がら 専門用語を使えば 間違いの無い 誤解の無い 言葉の意味がバラバラではない説明ができる 

という感覚を常々大事にしているものだから ツイツイ どんな場面でも その一辺倒でいすぎた

きらいがあったようだ と おおいなる反省をしたのでした

 

「 あなたの持っている部屋のように 区分された部分を専有部分 といって

そういった区分された部屋が一つ屋根の下に集合しているような建物を

区分所有建物 というのです

そういう 区分された部分で成り立つ建物のための法律が <区分所有法> という
ものなのです 」

というような説明もしているつもりなのですが どうも 専門用語だけの説明に比べると

工夫が少なすぎたようだ と 反省しました

 

そうなのです

間違いがないように ということも モチロン 大事なことですが まずは できる限り

理解をしてもらえるように ということが ある意味 それ以上に大事なのでは・・・

 

ということで さらに 理解していただけるような工夫に 努めます(プロとしては当然でしょうが)

 

ひととおりの マンション関連法などを眺め終わっている方

ホボ 初めて 標準管理規約などに触れる方

当然 キチンと 説明方式を意識しなければならないのに 判っているようで いつか

曖昧に ボンヤリとした区分けしかしていなかったようで イエローカードどころか

レッドカードもので 大反省 です

 

それにしても 民法の特別法 区分所有法での 用語と 定義 など 

たしかに 独特で 難解なものが 多いですね 

それと 条文には直接登場でなくとも マンション関連用語の意味も 難解なものがありますね

 

一部共用部分
一部朽廃
一部区分所有者
管理所有者
規約敷地
規約共用部分
共同代表
躯体部分
組合型団体
原始規約
権利変換手続
再建建物
敷地利用権
借地権
耐震改修
耐力壁
タウンハウス方式
団地建物所有者の団体
定期借地権
当然共用部分
特定区分所有者
特定承継人
ピロティ
分離処分の禁止
法人登記
法定敷地
マンション管理適正化法
マンション建替事業
マンション敷地売却組合
みなし規約敷地

要除却認定

 

住民の方にとって も
ある日突然調べる必要ができる可能性などまず無い言葉 などとはいえないものが

そうとうにあるのです(上記は その一部)

学習者の方にとっては ホボ 理解していなければならないものばかりですね

 

                                https://blog.goo.ne.jp/toku2184

              http://toku4812.server-shared.com/ibarakihatakeyama.html      

 


紙に触れ 携帯でき 判例参照もオーケー

2020-07-24 | ◆ 国家試験受験サポート 〔 全 般 〕

 

いつでも どこでも 手軽に という点では いわゆるモバイル式六法に

人気が集まるのでしょうが 自身は 紙ベースがダイスキ

実務上でも 学習の場でも 六法は いつも傍に いてくれています

 

大型ものは別にして

判例付きの人気六法は おそらく 「 模範小六法 」 か 「 判例六法 」

ではないかと思われますが

自身は 双方持つようにしています が おおよそ 前者にお供になってもら

って 実務現場に向かうことになります

生業は マンション管理士関連 と 行政書士関連 とが中心なので どうにも

<マンション法 (区分所有法)> <行政書士法> が含まれたものでなけ

れば 不安なのですが・・・

後者には それらが 収録されていません

 

出版社によって 購買者層をシッカリと選択のうえ編さんしているのだろう か?

ということが ここらあたりからもうかがえそうですが ?

カッコ書きに 薄いアミを掛けてくれたり 2色ズリにしたり 工夫がなされるなど

個性が それなりにありますね

まず条文の骨格をナントカ理解  という場面では カッコ書き無しとして読み込むための 

アミ掛けの工夫は 自身には トテモありがたいです 

 

 

以前 記事にしましたが 「 判例セレクト六法 」 という サイズ小さ目の

かわいらしいけれど ナカナカ 実力のある(私には そのように思えたのですが)

ものが登場したのでしたが ほどなく その著名な出版社は その分野を撤退して

しまい とても残念な思いをしました

最後に出されたものは 平成25年版 でしたが これも傍において ときどき

眺めます(現行のものとの比較が必要な場合等 あり得ますので 利用することが

あるのです)

 

ということで 学習に 実務に 仕事がら手ばなせない六法もの ダイスキナ書物

です

 

著名六法 といわれているものにも 収録法令には差異があります

必要な法令が登場していないものでは 役にたたないこととなります

どうぞ 購入時 ご注意を

〔自身の苦い経験からの ヨケイナお世話 の お話でした〕

 

                      http://toku4812.server-shared.com/ibarakihatakeyama.html       

 

                               

            

 

hatakeyamaマンション管理士事務所


多彩な脚本のこと 涙を覚えてしまう台詞のこと

2020-07-20 | ▽ タワイモナイようなお話も あるけれど

 

 

チョットばかり 根を詰める調べものが続いていたりしたので

この2、3日 は 意識して 休憩を多めにしていた

 

キューブリックものを見続けたりした

作品傾向の多彩さには 驚かされてしまう

 

・博士の異常な愛情

・2001年宇宙の旅

・アイズ ワイド シャット

・ロリータ

・スパルタカス

・バリー・リンドン

・時計じかけのオレンジ

・非情の罠

・現金に体を張れ

・シャイニング

・突撃

・フルメタル・ジャケット

など ホボ 作品全部 観させていただいている

 

そのうち この2、3日で 

「博士の異常な愛情」 「アイズ ワイド シャット」 「スパルタカス」 を観て

それに続いて 木下恵介氏の 「野菊の如き君なりき」 を 出逢うといつもなのだが 泣きながら 

観てしまった

 

キューブリック氏もの 木下氏もの も ダイスキ

作品の傾向からすると その落差の意味 と 双方好き でもある ということには 自身にも ? 

疑問符が付きまくっているのだけれど・・・

 

 

映画のなかの あるシーン あるセリフに逢いたいがために 訪ねるということもあるのだが

「野菊の如き君なりき」の 民子の祖母の ラストまであと20分あたりに登場する

『・・・生きてきて なにが一番嬉しかったかというとな オジイサンといっしょになれたこと 

あれほど嬉しかったことはない・・・それだけでも この世にでてきてよかったと思っている・・・ 

ほかのことは あってもなくても どうでもよかったんじゃ・・・』

というような言葉が登場する 

映画館でそれに最初に触れたときの感動は いまだに忘れられない

 

今まで 何度も観ているものだが ここの台詞にも おおいなる共感を覚えてしまうのだ

共感 であり 信服・心服 というものあたりではない

女々しい あるいは 人生にはさらに上位の価値があるべきものなのだ ということを見出せない

類の人間なのか?

との ご批判が 睨んでいたりしそうだが・・・ とにかく 自身にとっては いつだって 色あせない共感を

覚えてしまう言葉なのだ

“ それぞれの人生に重ねて 公不幸のハザマで 背負うものの違いから こうした思いを持つことに 

嫌悪感さえ覚える方もおられる かもしれないが・・・ ” 

 

 

というようなことで 映画に それほどの哲学のようなものは それほどまでには 要らない

とにかく イイナー と 思える心に出逢えれば それで オーケー という思いが強い けれど

 

DVDなどで 両氏のものも含んで 観たくなったら逢える という贅沢には 感謝しかない

イイナー と思う映画の多くを 棚に並べて 折りにふれ 楽しませていただいている

 

 

さて いつまでも 休息してないで 

お仕事 再開 である

 

裏庭の草ボウボウ 自身は雑草も好き人間 なので 自然のままで とも思うのだけれど

草一葉たりとも敷地には 許せない という方も近隣にはおられ 他家の眼のこととはいえ

まったく気にしない とも言っておられず 今日あたりは 少しばかりでも ナントカしようと

思っていたのだが・・・

諸事情で 延期したりした

 

梅雨明けは いつになるのやら・・・

                                     

 


パニックになりそうなときの残像 Ⅱ

2020-07-18 | ◆ 国家試験受験サポート 〔 全 般 〕

 

 

問題を眺めていて ヒッカカリを見つけられずに パニックになりそうなとき

のために 自分なりの 柱を ナントカ その場で組み立てられるように

するためのメモのようなものを 作ってあったりします

 

特に そういった場面が起きそうなのは 自身の場合 行政法 と 会社法

前者は 行政救済法関係で 手続の流れで迷ってしまうことが多いので

後者では 登場する 関係利害当事者間での絡みが複雑に思えて混乱してしまうので

 

今回は <会社法>関係の 私なりのメモ を 載せてみます

要するに ≪自分なりの 動揺減少装置を持っておくのも好いかな ?≫
ということですが・・・自分の好みのボリュームでイザというときのために持つのも
無駄にはならないのではと思えるので・・・

 

なにしろ 試験場では 六法もなにも 一切無いのですし 仮に条文参照可の試験でも

パニック赤信号がタクサン点滅しそうなので なんらかの安心材料としての欠片でも

持っていたいので

 

 


 

     広範囲な思考を要求される場合としての想定ケース

            親会社A・・・Aの株主<少数a株主ら>・・・A債権者

            子会社B・・・Bの株主<少数b株主ら>・・・B債権者


 

B社の株主総会でA社に有利でB社に不利な内容の決議(事業譲渡や吸収合併など)が行われた場合

 

決議取消しの可否  831Ⅰ③

利益相反取引の規制 356・365

 


 

・B社の役員等がA社の利益を図りB社の利益に反する経営決定を行った場合

 

bら       B役員への任務懈怠責任〔423〕株主代表訴訟〔847〕

B債権者         B倒産なら B役員等の責任追及   〔429〕

(利益供与ありなら〔120Ⅲ〕 B社株主代表訴訟〔847Ⅰ前段〕)

B債権者      B社に対する請求をA社へ向ける 〔法人格否認の法理〕

B債権者 A代表者のB社経営への指図あるならA社へ損害賠償請求〔350〕

B社株主や債権者  具体的な指図をA社がB社へなら「事実上の取締役」と評価しA社責任追及 
                                                  〔429類推適用〕

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

<子会社の株式は親会社にとっては財産
      (その財産の価値を維持する監視を親会社取締役はする責務アリ)>

・親会社株主の子会社書類(株主名簿・取締役会議事録等)閲覧・謄写権利アリ

・親会社監査役等の子会社業務財産情況調査権限(358Ⅳ等)アリ

・多重代表訴訟 〔837の3〕

・株主権の縮減論『親会社株主は子会社への権利行使まではできないとされるが
 それだと権利が及ぶ範囲が不十分ではないか?という問題点』

・親会社による子会社の株式等の譲渡に親会社総会特別決議要〔467Ⅰ②2〕


 

 

ということで 〔会社法〕 は 私にとって 読むたび 疲れる科目です

が なぜか イロイロ 考えさせられるところ 興味を持たさせるところがあるので キライではありません

が もう少し 実力の欠片でもいいから 少しはついてほしいものだと 思うのですが・・・

アッサリと 肝心なところを忘れてしまっていて そうとう ガッカリしてしまいます

 

                    http://toku4812.server-shared.com/ibarakihatakeyama.html


パニックになりそうなときの残像 Ⅰ

2020-07-18 | ◆ 国家試験受験サポート 〔 全 般 〕

 

 

問題を眺めていて ヒッカカリを見つけられずに パニックになりそうなとき

のために 自分なりの 柱を ナントカ その場で組み立てられるように

するためのメモのようなものを 作ってあったりします

 

特に そういった場面が起きそうなのは 自身の場合 行政法 と 会社法

前者は 行政救済法関係で 手続の流れで迷ってしまうことが多いので

後者では 登場する関係当事者間での絡みが複雑に思えて混乱してしまうので

 

今回は <行政救済法>関係の 私なりのメモ と 以前の関連もののリンクを

載せてみます

要するに ≪自分なりの 動揺減少装置を持っておくのも好いかな ?≫
ということですが・・・自分の好みのボリュームでイザというときのために持つのも
無駄にはならないのではと思えるので・・・

なにしろ 試験場では 六法もなにも 一切無いので

 

 

 


登場 から 結末 一連の流れの ポイント

「許認可申請 と 不服が有る場合 と その後 など」を想定しながら・・・

                                ※ 法令に省略アリ


 

(登 場 時) 許認可申請等の場面

行政手続法・・・事前手続上の規律

  (定 義)
第二条 この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。

二 処分 行政庁の処分その他公権力の行使に当たる行為をいう。

三 申請 法令に基づき、行政庁の許可、認可、免許その他の自己に対し何らかの利益を付与
  する処分(以下「許認可等」という。)を求める行為であって、当該行為に対して行政庁が諾否の
  応答をすべきこととされているものをいう。

四 不利益処分 行政庁が、法令に基づき、特定の者を名あて人として、直接に、これに義務を
  課し、又はその権利を制限する処分をいう。ただし、次のいずれかに該当するものを除く。

ロ 申請により求められた許認可等を拒否する処分その他申請に基づき当該申請をした者を名
  あて人としてされる処分

 

申請に対する処分   と   不利益処分

               :不利益処分をしようとしている場合においての聴聞・弁明の仕組みは 
                 ≪申請に対する処分≫の条文には登場していない


 

(不 服 時) 認可申請等に対する決定等に不服がある場面

行政不服審査法・・・行政上の救済

  (目的等)
第一条 この法律は、行政庁の違法又は不当な処分その他公権力の行使に当たる行為に関し、
国民が簡易迅速かつ公正な手続の下で広く行政庁に対する不服申立てをすることができるため
の制度を定めることにより、国民の権利利益の救済を図るとともに、行政の適正な運営を確保す
ることを目的とする。

 

      : 介護タクシー料金認可申請に対する決定等に不服あるときなどに申立てる

      : 仮の救済として執行停止はあり得るが 行訴法にある仮の義務付け・仮の

       差止めはない

 審査請求  と  再調査の請求  と  再審査請求


 

結 末) 最終決着時の場面

行政事件訴訟法・・・司法上の救済

  (抗告訴訟)
第三条 この法律において「抗告訴訟」とは、行政庁の公権力の行使に関する不服の訴訟をいう。

2 この法律において「処分の取消しの訴え」とは、行政庁の処分その他公権力の行使に当たる
行為
(次項に規定する裁決、決定その他の行為を除く。以下単に「処分」という。)の取消しを求め

る訴訟をいう。

3 この法律において「裁決の取消しの訴え」とは、審査請求その他の不服申立て(以下単に
「審査請求」という。)に対する行政庁の裁決、決定その他の行為(以下単に「裁決」という。)の取
消しを求める訴訟をいう。

                 :現処分主義(10Ⅱ)が登場することあり

抗告訴訟( 取消訴訟 + その他の抗告訴訟 )


 

参考 https://blog.goo.ne.jp/toku2184/e/d4c10c9e0004be3074b033b87e5a94f6

 

実務上でも 突然の質問で マゴツイテシマウ ような場面では 深呼吸し 上の辺りのことを

背筋を伸ばしながら 思ってみたりします (ナントカ 3分の2くらいは 脳内にある残像を見つけ
られそうなので)

                               http://toku4812.server-shared.com/

                                            

                                                          

                          

 

                                                                    


危 機 感 と 組織の機構

2020-07-15 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

 

 

以前にも 関連記事を載せさせていただきましたが

重要な動きと思われますので あらためて リンクを 貼らせて頂きます

 

マンションの管理の適正化の推進に関する法律及び
マンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律(令和2年法律第62号)
                                 【令和2年6月16日成立 6月24日公布

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001350444.pdf

 

特徴的なことは 被災など緊急時の対応としての手法ということでなくとも

管理不全によることなど いわば緊急時外の対応としての手法として検討が図られてきた

結果が 登場し始めた ということでしょうか・・

象徴的なのが 

外壁の剥落等により危害を生ずるおそれがあるマンション等
・4/5以上の同意によりマンション敷地売却 を可能に
                   【公布後1年6か月以内施行】


ではないかな ? と 思われました

 

耐震性があるのなら 全員合意が必要となるところの敷地売却ですが
耐震性不足でないマンションであっても 建物除却の必要性に係る認定対象に
外壁の剥落等により危害を生ずるおそれがあるものなど が 追加されたということ

 

それほどの築後年数を経ているわけではない ともいえそうな場合(新耐震規準をみたすも
のだとしても) 
管理不全など
で 危険性があり周囲に影響を与えているようなマンションにも適用され得る
ということ

 

< 今後 老朽化や管理組合の担い手不足が顕著な高経年マンションが急増する見込み
   老朽化を抑制し 周辺への危害等を防止するための維持管理の適正化や老朽化が進み
     維持修繕等が困難なマンションの再生に向けた取組の強化が喫緊の課題 >

 

ということで

さすがに マンション政策 サマザマな危機感を 少しは現実として見据えてきたのか?

という感を覚えたのですが・・・今後 どのように推移していくのか マンションというものに

関わるもの全体の本気度あたりを シッカリと 見つめていきたいと思っています

 

管理運営の現場は どのような情況なのか それを把握する というか 当事者が どんな

ふうに自覚しているのか そのあたりを知ることが 要になることは明白 だ と 思われるの
ですが・・・

 

おそらく トンデモナイ運営がなされているのではないのかな ? と思える現場があったとしても

依頼(要請)が無い限り 近寄ることもできない ということ 
つまり 〔私的自治への 正当な手続なしの干渉は 所有権絶対の意味からも 許されない〕 という
アタリマエということに向かい合うとき 
いたしかたないことと思いつつも いつも ヤキモキさせられます
≪マンション政策に限らず 世には この類の悩みが サマザマな場面で見られることですが・・・≫

 

一部有志がモヤモヤしていても 執行部がそのような思いでないとすると 管理組合の意思 としての

『より好い管理運営のためにイロイロと相談・検討してみよう』

という波は 生まれようも無いのです

組織機構というものの 性(さが) を 思ってしまいます

 

残念なことですが 外部専門家のアドバイスなど利用してみようか などということの実現には とても

大きな ≪発案を担う執行部の壁≫ということの突破 が 必要なのです

特に 一年制輪番という体制の 管理の途絶の連続下の管理組合組織の心に 

『より好い管理運営のためにイロイロと相談・検討してみよう』 というような波が生まれようも無い

だろうことも ある意味 当然 なのか・・・ と 思わざるを得ません

 

では どのようにするか するべきなのか・・・

住み続けるうえで特に問題はないのだから “ベツニ ナニモフツゴウアルワケジャナイシ 
イインジャナイ”  ということかもしれませんが 実務上の経験から申すと 気付きが無さ過ぎる
とも言えるのです

組織内に溜まっているモヤモヤの発露を実現できるまでには 届かず 少しばかり未到達である 

ということあたりのレベルの連続で収まってしまっている というような感が 強くあるのです が・・・

こうしたことは 執行部外の 組合員個人のサマザマな相談事は パラパラとでもあり続ける

ということからも 理解できます

組合員各人の波と 管理組合の波 の 違いは あまりに大きすぎます

その管理組合自体の波は まず 執行部の波 である必要があるのです

相談を実行しよう としても 個人単位のそれではなく それを管理組合の行動として決議できるのは 

まず執行部発案なのであり 決して 個々の組合員では無いのです (当たり前すぎることで 
スミマセンガ)

 

ナンノ疑問も持たない執行部から より好い管理運営のサマザマな試みなど 生まれるわけが

ないのです

つまり 組織としての悩みとか不安には 成り得ないまま 一年毎あたりで その都度 過ぎて

行ってしまうのです

執行部のメンバー内で モヤモヤを 同志ではなくとも 同士 として まず 語り合い なんとか

管理組合の行動の心にまで育てていってくれないものかな と 思うことが 多々あります

 

 

自身も 考えながら 一歩一歩                 hatakeyamaマンション管理士事務所

                                 

                                  http://toku4812.server-shared.com/

                                  

 

                                  

 


今年の文月

2020-07-12 | ■ 業 務 エ ッ セ イ

 

自身の業務上 特に 民法の学習継続は欠かせません

会社法のポイントの学習も 継続する 必要があります

双方 目次を眺めるだけで その学ぶことの膨大さがわかります

民 法  附則前の最終条は  1050条

会社法  附則前の最終条は    979条 

しかし

条の挿入による枝番号付与などというものもあります

  • 第1条の2と第1条の3の間に新たに条を挿入する場合 
    挿入した条の条名を第1条の2の2とする
    •  第1条 …
    •  第1条の2 …
    •  第1条の2の2新たに挿入された条
    •  第1条の3 …
    •  第2条 

ということなので 実際は 最終条の数字よりも そうとうに多いのです

あたらしい仕組みができたりしたとき どうしても こういう枝番号条文が登場するということに
なりますね

 

民法では

根抵当 ・ 債権者代位権 ・ 詐害行為取消権 ・ 保証債務 ・ 有価証券 ・ 賃貸借の効力
保佐及び補助 あたりに枝番号条文がみえます

 

 

込み入っている という点からすると 会社法の入り組んだ迷路のようなところの理解は サスガに

疲れきりますね

そういう折に 特に 思うこと

制度がどれほど微細重層となろうと 要するにそれに相対する人が正しい運用をしないとすると
その効用はナカナカ発揮されない

制度が少しばかり粗めのところがあったとしても 正しい運用がなされるなら 公に資する効用が
さほど傷つけられないことが多い のでは・・・

要は つまるところ 「人」 なのだろうから

そういうことなのだろうな と つくづく 思われてしまうのですが
特に 会社法などは 法の隙間を悪用するようなエネルギーと それらの芽を さらに防ぎきろうと
する防護壁との ぶつかり合いの歴史のようにも思えて・・・よくもまあ ここまで長文の一条の
連続になるものだな と 愕然としたり・・・

 

ということで 調べものがあって ホボ 半日 条文とニラメッコ のようなことで もう 15時も過ぎ

コーヒーを飲み続けのわりに 仕事のはかがなかなか行きません

さいわい 当地は 今日は湿度がさほどでなく ありがたいのですが・・・

 

被災地の方など タイヘンナ思いを為されている方たちのことを思えば なんとゼイタクなことを

させてもらっているのか ということ なのに・・・・スミマセン

 

 

 もうすぐ 〔 七月 文月(ふづき・ふみづき) 〕 も 半分が過ぎようとしているのですね

 

                                 http://toku4812.server-shared.com/ 

 

                   

 


誠 実 義 務 などのこと

2020-07-08 | マンション〔実務に到るまでをも含む 相談アレコレ〕

 

 

『この記事に関連することは 以前 何度か記したことですが・・・』

 

 

いわゆる クレーマーと称される組合員だとしても その者の主張を聴いて 弁明の

チャンスを設けたり 理事会で一種の聴聞のような場をも設けなければならないことも 
あるだろうと思われます
(自身も 顧問として そうした場に参加したことがあります)

一概に 主張などを閉じ込めたり 排除することは 慎まなければならない と思われる
のです(余計 トンデモナイ情況になってしまったりするので)

物事双方の言い分を訊かないうちは 憶測による一方的判断などあってはならない と考えます

たとえ 組合員のおおかたが その者を 組合に超クレーマー登場 と 判断してしまっている場面

であって 修羅場のケースであっても・・・

 

そもそも 管理組合執行部が言うような 〔いわゆる クレーマー〕 なのかどうかが 問題で

顧問としてのスタートは そのことの判断を なんとかすることあたりとなるのでしょう

 

 

〈マンションの管理の適正化の推進に関する法律〉 という法に

(定義)
第二条 この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号の定めるところによる。
 五 マンション管理士 
第三十条第一項の登録を受け、マンション管理士の名称を用いて、専門的知識をもって、
管理組合の運営その他マンションの管理に関し、管理組合の管理者等又はマンションの
区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務とする者をいう。
 
 
という条文(省略アリ)があり この内容にて 自身も マンション管理士としての業務をさせていただいて
いるわけです
 
 
<・・・管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の相談に応じ、
    助言、指導その他の援助を行うことを業務とする・・・>
 
ということで 管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の援助 なので 
私が助言・指導その他の援助を行う相手は マンション管理組合等 あるいは 区分所有者等 という
こととなりそうです
 
できる限りシンプルにのべさせていただきますが 自身の業務上の立場は  援助ということでの
法律行為・事務をなす 無償あるいは有償の委任契約の 受任者 と理解されます
 
 
管理組合 と顧問契約を結ばせていただいている情況では 誠実義務・善管注意義務・忠実義務 という類
のことは 管理組合 に負うものであって 個々の組合員は義務の相手方にはなっていない と 理解され
ます
(会社法の諸々の場面では 会社から委任されている立場にある取締役の忠実義務は 会社に
負うのか 株主に負うのかなど論点になったりします<この点 一義的な解釈がハッキリしているわけでは
ないといえます>が 会社の利益を図るということは 基本的には その実質的所有者である株主の利益を図
ることなのだ ともいえそうで それと同様の考え方をとると その管理運営上の実質的な成果の受け手である 
個々のマンション管理組合員の利益を図ることも 管理組合と契約した顧問としての善管義務に含まれるとも
言えそうです が・・・もっとも 営利法人か否かという違いがあることは確かなことではありますが・・) 
 
 
仮に 個々の組合員さんからの依頼があっての場合は 自身の受任行為を為すにおいての義務の相手方に
管理組合はなっていない ということ ですし
 
仮に 双方から相談を受けて 互い(管理組合 対 個々の組合員)の利益が相反するような場面では 双方
の了解を得ない限り どちらかを選ぶか 双方へ辞退を告げなければならない と 考えます
 
 
 
以前 クレーマー問題で 管理会社も管理組合も処理に悩み 自身が矢面に立たざるを得なくなったことがあ
りました
サマザマな手法で 理論武装をもしているような組合員でしたが そのとき 
『管理組合と契約している顧問であるなら 個々の組合員の相談にも応ずるのが当然で 
契約者としての誠実義務があるのだから 自分の言い分をも理解するよう努めるのが義務だ』
という主張の電話を受けたりしました
 
そういう折には 上記のような説明をします つまり
 
管理組合と顧問契約を結ばせていただいている情況では 誠実義務・善管注意義務・忠実義務 という類
のことは管理組合に負うものであって 個々の組合員は義務の相手方には 基本的にはなっていない と 
理解される ということ
〔理解してもらえるかどうかは別にして〕
 
 
 
ということで 争いごとは 生来 好みません(おおよその人はそうでしょうけれど・・・)が
やむを得ず ディスカッションをはるかに超えた ディベート以上 になってしまうことも あったりします
 
 
 
顧問というお仕事 法的にも長けている手練手管技能者とのサマザマな闘争みたいなものである
こと でもあります
 
クレーマーといわれる方たちに 納得させるに近い理由付けを見つけ得ないと そこでマスマスのエスカレート
した振る舞いが 連続登場したりしてしまいます
 
 
 
以前にも記しましたが 経験をしないと理解してもらえないほどの 理不尽さ 不条理さ を忍ばなければ
ならないようなことにもなるリスクがあるのが 今の 超クレーマー行動対処のありよう ともいえます
 
いわゆる 古きよき時代に人生の大半を過ごせた方にしてみると特に とても理解不能の場面が 突如 
マンション生活に発生
したりするのですから
 
 
というわけで つまるところ できる限りの説得性のある言葉での対応が決め手 となり 決して 暴言
ともとれる発言や 暴挙と捉えられそうな行動をしてはならない ということも トッテモ気をつけなければ
ならないこと(言うまでもないことでしょうが・・・)
 
 
それこそ ≪弁論の全趣旨≫で事が済まされそうなときは ある意味 判決の理由の有無より暴言的
なことが発せられたか否かというようなことが ゼロ か パーフェクト か 裁判を拒否できない裁判官
としての心証を決めなければならない民事裁判の結果になったりする しかないようなこととなるのです
から
 
 
 
今日は 対策に少々悩んでいるようなことがあり 過ぎた日の事案を思い出したりしたものですから
 
関連した このような 記事になってしまいました
 
 
 
とんでもない情況にある日常の巷 寝つかれない夜が続いている方もおられることでしょうが
どうぞ お静かな 夕べと 朝が 続きますように・・・ 
 
                               
 
 
 

コツコツ と

2020-07-08 | 国家試験受験サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

 

 

受験会場で 六法類を参照することが許される試験 というものもあります

昔 宅建(宅地建物取引士)試験が そうでした

自身の受験のときは それが許されなくなっていたのでしたが そんなことと

は知らなかったので 後に “残念” と チョッピリ 思ったような・・・

なにしろ どこらあたりに記してあったはずだ という手法でも通用するだろうから

 

今も 司法試験などは参照可能ですが そういった国家試験もあることでしょう

 

受験時代(今も 学習は 実務上のこともあり続けてはいますが)の反省として

もう少し 〔条文〕 を重視しての学習の徹底をするべきだった か ? という思いが

あります

当時思っていたことは おおよその資格試験受験には 4本柱があるだろう ということで

基本書・条文・判例・応用(要するに問題にあたってみること)ということを考えてはいました

条文の重要さを よくは理解していなかった というか 最初の一歩からまったく一人狼状態

の受験生活で 法という話に触れたことが無いようなことで 無我夢中で走法など無頓着に

トラックを走り回っていたようなことでした ので・・・

 

ここ数日 マンション管理士受験者の方のサマザマな相談があり(受験の伴走者のような位置で

関わらしていただくことも生業としておりますので) そのなかで 条文での学習のタイセツさ と 

ある意味の効率性のあることあたりを 述べさせてもらったりしています

例をあげると 《区分所有法 第2章 団地》 あたりでツマヅク方が多いのですが その場合

とにかく 条文と格闘してみることを奨めたりします

整理整頓された 重要メモ というふれこみで 受験校などでも団地部分の講義などをするので

しょうが そうとうな理解力がつかないうちは いわゆるマトメラレタ結果理論だけを提示されても

実際の知識浸透は ナカナカ デキヅライ と 思われます(要するに 保管しづらく 保管内容の

持続期間が短い)

だからといって 自主ノートで整理 といっても 時間を相当に費やしても シンドイ

 

数日前 本試験での団地関連問題をブログに載せたりしました

50問のうちでの レベル的には高度の内容のもの とは思われますが 要は それぞれの条文での

キーポイン的なことを羅列しての問題作成 と 思われました

あの 詳細な条文内容を 参照もさせずに 限られた時間内に 答えさせるのですから 出題者

にしても それなりの配慮をしていると考えられるのです

実際 苦しみの果てに 団地部分をナントカ 70パーセントつかんだ受験生は 逆に シメタ と

思ったのではないでしょうか・・・(苦労が 報われた というような感を覚えて)

 

ということで ツマズキが酷い方は 特に 3、4日 団地の章条文を とにかく 読み返す ということを 

試すのも よいと考えられます 〔 しかし 学習エネルギー配分には配慮しながらですが 〕

疑問点が浮かんだときは 調べながら    浮かばなくても トニカク 繰り返す

どのような内容なのか を 30パーセントほど理解したの かな ? と 思えただけでも OK

なにを目的にしての条文なのかを知るためにも OK

まずは 65条 だけを できる限り意味を探りながら 暗記してしまうのも OK

だと思うのです

 

 

異常事態のうえに さらに 大規模災害も

ということで 心痛む日々ですが くれぐれも お元気でお暮らしなさいますよう

 

 

                      http://toku4812.server-shared.com/ibarakihatakeyama.html

 

 

          

 

          hatakeyamaマンション管理士事務所