おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

スパッとした規準を知りたい

2021-07-29 | マンション〔責 任〕

 

 

前回の記事については ヤハリ というか 自身の受験学習の頃に抱いた疑問

というか モヤモヤ感での理解のままが続いていた頃覚えていた よりスパッ

としたポイントへの欲求(オオゲサかもしれませんが)が よみがえったりし

した

 

そうしたことに関しての学習相談が ありましたので

スパッとした理解へのお手伝いになるかどうかは別として 一応のポイントを

並べてみます

                   (標準管理規約は単棟式条項)

・ 住民の義務違反行為(不当・違法な行為)への対応の形として 標準管理

  規約からの視点からすると 66条 と 67条 とがある

・ 標準管理規約 66条 では 区分所有法 57条から60条 までの規定に

  基づいての措置を示している

  その措置の対象となるものに共通するのは <共同の利益に反する行為>

  ということ

  57条では訴訟と訴訟外とのいずれも可だがその訴訟の場合 と 使用禁止

  請求(58) ・ 競売請求(59) ・ 解除引渡し請求(60)とは 

  権利行使に 集会の決議 が必須

・ 標準管理規約67条では 青字 にあるようなことを対象にしています

  集会の決議までは必要でなく 理事会の決議 があればよいので 提訴を区

  分所有者に知らせる通知が要求されています


                           省略アリ
  (理事長の勧告及び指示等)
第67条 区分所有者若しくはその同居人又は専有部分の貸与を受けた者若
しくはその同居人(以下「区分所有者等」という。)が、法令、規約又は
使用細則等に違反したとき、又は対象物件内における共同生活の秩序を乱
す行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経てその区分所有者等
に対し、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことが
できる。

2 区分所有者は、その同居人又はその所有する専有部分の貸与を受けた者
若しくはその同居人が前項の行為を行った場合には、その是正等のため必
要な措置を講じなければならない。

3 区分所有者等がこの規約若しくは使用細則等に違反したとき、又は区分
所有者等若しくは区分所有者等以外の第三者が敷地及び共用部分等におい
不法行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経て、次の措置を
講ずることができる。

一 行為の差止め、排除又は原状回復のための必要な措置の請求に関し、
管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行すること
二 敷地及び共用部分等について生じた損害賠償金又は不当利得による返
還金の請求又は受領に関し、区分所有者のために、訴訟において原告又
は被告となること、その他法的措置をとること

6 理事長は、第3項の規定に基づき、区分所有者のために、原告又は被告
となったときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならな
い。


 

 

 

要するに 

区分所有法 第七節 57条~60条 の 措置 〔標準管理規約 66条〕

区分所有法 26条にある 《訴訟追行の授権がある場合》 による措置
                       〔標準管理規約 67条〕

とは

措置の内容にも 権利権限行使の要件にも 差異があるということ

違反行為といっても 違反の内容・程度にも差異があり 措置による影響

にも差異があり 措置を受ける側へのために為すべき手続遵守にも差異があ

る ということ です

 

共同利益違反行為 には該当しないところの規約義務違反行為というもの

「 一般的には 前者より違法性が小さいと考えられる行為」もある と

いうこと 

(この場合 区分所有法26条に 明文で[・・規約 または 集会の決議 

 により・・・]となっているのですが 個別の集会の決も必要だ とす

 る説もあったりしています が・・・)

 

 

繰り返しになりますが 

どのような行為が措置の対象になるのか

どのような手続が必要となるのか

その措置を行える根拠

などで 差異があるということ

 

ということで モットモット 詳細に というところですが スパッと

まではいかなくとも 少しでも理解の助けになるとすると サイワイです

モチロン 自身も さらなる学習を続けなければなりません

 

 


一義的な解釈が欲しい けれど・・

2020-06-20 | マンション〔責 任〕

 

 

[ 生涯学習者の一人として 自身も気になるところであり

  そうして 折々 質問があったりするが多いところ に関してですが・・・]

 

 

管理に関しての経費の徴収は 権利能力のない社団(マンション管理組合の一般的な形)であると

管理組合自体が請求の当事者であるとされましょう が・・・

 

規約を守らない住人に対して 『 キチンと ルールを確認して迷惑をかけないようにしてください 』

と言えたり

不法なことで損害を及ぼされた場合(不法行為の責任追及) とか 正当な理由も無いのに利得

している住人にそれの返還を要求する(不当利得の返還請求)とか 為し得るのは

管理組合 なのか それとも 区分所有者である各住民が持分に基づいて 為すことなのか ?

 

極くシンプルに 論点を示してしまうと 管理運営上サマザマな場面で 権利と義務が生じる場合

<管理組合自体が 権利・義務を持つのか ? > <個々の区分所有者が 持つのか ?>

という問題です

 

そのあたりのことに手当てをする必要があって平成14年改正で管理者の権限を明文化したり

して 一定の立法的な手当て( 区分所有26Ⅱ ・ 区分所有47Ⅵ )がされたのでしたが・・・

その後も それに沿わない判例などがだされたりしています( 東京地判平成22・6・8 )

 

 

 

管理者(理事長)の為した管理運営上の取引についての責任についても 同様の論点が

あります

その場合 次のような説明がなされたりします

《 管理者が職務権限内で工事業者と契約をした場合 区分所有者全員が持分の割合に

 応じて責任を負担する( 区分所有29⇒区分所有者の責任等  区分所有26⇒ 権限(代理)など)

 のであって 
管理組合が負担するのではない

 管理組合(区分所有者の団体)というのは 区分所有者に多数決によって一定の義務を

 負わせる〔集会の決議によって拘束する〕ための団体 というものなのだから 》

が・・・ ?

 

実務の上では 管理費などの名目で 管理組合という団体の財産であるというものが有る場合

は それが支払(弁済)に充てられる ということで 不足のときには組合員の責任となりましょうが

 

 

ということで 

管理運営上サマザマな場面で 権利と義務が生じる場合

<管理組合自体が 権利・義務を持つのか ? > <個々の区分所有者が 持つのか ?>

ということに関して

学者さんの間においても 一義的な理解はなされていないように考えられます

判例も ドッシリ とはしていないように思われます

 

要するに 

管理組合 という団体自身を法的に権利義務主体として捉えきるか

専有部の持ち主という所有権者集団の各人が獲得している共用部共有者持分という立場を基点

として検討をスタートさせるか

というあたりの差異のように思えますが・・・

 

 

力不足で ハッキリ ズバッと言えずに すまないことですが・・・

数冊の基本書類を漁っても ナカナカ まとまりきれないところだと 自身には思われます

それぞれの理論を自分なりに理解しておくということで 一応の目途をつけておくことが肝要だと思います

(要するに 一義的な整合性追究は そうとうシンドイという感を覚えるのでは? ということ なので・・・

いわば マンション法における 当事者論の独特特殊性みたいなところ 団体論と共有持分者尊重論との

棲み分けと整合性追究のようなもの ? なので)

 

ただ このあたりを それなりに 読みきることは とても 大事な学習であり 将来 関連する実務上の質問に

答えるためにも 重要なことでもあるということは 間違いないと思います

 

                                                                  はたけやまとくお事 務 所

 


責任 の 仕組み

2020-01-05 | マンション〔責 任〕

 

 

本年も どうぞよろしく お願い申しあげます

 

いろいろと調べごとなどあり ほぼ 事務所内で日常業務をしていたような お正月

でしたが 集いもあり 楽しい時も過ごせたりしました

ということで 5日ともなり 本格的に 始業ということで 今年の初めての ブログ です

 

早々に硬い話が登場で 恐縮ですが 以前の記事に関して質問などありましたので

できるだけ わかりやすく 書き直したほうが好いかどうか 自身も迷っていたところ

なので 記してみようと 思ったのでした


マンションで暮らす方においての 

《マンション管理組合という団体・構成員各自 としての いざという場合の責任》 

というあたりのこと です



とても有名な判例があります

権利能力なき社団の代表者が社団名義でした取引上の債務は、その社団の構成員

全員に総有的に帰属し、社団の総有財産だけがその責任財産となり、構成員各自は

個人的債務ないし責任を負わない。 [最判昭和48・10・9]

 



 

法人化していないマンション管理組合のようなものを 権利能力なき(法人格無き)社団

といい 要するに 仮に強制執行までの場面まで進んでも 管理組合員個人の財産には

影響が及ばない ということを示している判決と解されます


端的に例を挙げて言ってしまうと 管理組合財政がホボ破綻している状況下で 社団の代表たる

理事長が行った給水ポンプ交換工事契約代金支払に使う原資は管理組合会計上のもののみ 

なので

 
ホボ赤字情況で 債務弁済に不安大であろうと 構成員各自(組合員各自)に累が及ぶこと

はない という主旨 と 理解されます(この判例のみに基づく解釈ならば ということですが)

が・・・

法人格がないマンション〔法人化しているマンションは マダマダ少ない〕の責任のあり方

として 上の判例そのままの理解で 通るでしょうか

 

(区分所有者の責任等)  
第二十九条 

管理者がその職務の範囲内において第三者との間にした行為につき区分所有者がその


責めに任ずべき割合は、第十四条に定める割合と同一の割合とする。

                                               【省略あり】

 

 

管理者(通常 理事長のこと)は その職務に関して区分所有者〔組合員〕を代理する(26条) ので

その結果は 代理させている本人〔組合員〕に帰属します


法律をつくるとき 役人さんの言として 「区分所有者の団体の性質からみて、団体の財産のみが

責任を負うとすることは相当でなく、各区分所有者が何らかの形で負うとするほかないであろう」

というあたりの説明を述べているようですが・・・

 

学説の概略では

管理者(一般に理事長)がその職務の範囲内において第三者との間にした行為につき 

「区分所有者の団体(3条)は、区分所有者とは別個に第三者に対して権利・義務

を有するものではなく、団体自身が区分所有者に代わって29条の責めを負うと考えるべきでは

ない<3条の団体は、区分所有者に多数決によって一定の義務を負わせるための団体、すなわち、

構成員各自を集会の決議によって拘束するための団体である>。

区分所有者全員が責任を負う。

実務上は、団体の財産が存在するならそれ(管理費・修繕積立金等)で弁済して、不足があるなら

区分所有者が責任を問われる

ことだろう

が、団体の責任の補充ということではない。


管理組合法人の場合は、法人の財産が法律上一次的な弁済者・責任者で区分所有者は補充的な

二次的責任(53条)とされていることと区別される。」 

と 述べられていたりします


 

 

ということで 

上記の判例

{・・・・構成員各自は個人的債務ないし責任を負わない。} 

があるのだから安心できる 

とか 

区分所有者個々は管理組合団体のことで強制執行の場面に遭遇するようなことはあり得ない 

との考えは 間違っていると いえます




一般の団体論に沿った スッキリと共通項の理解で済むことがない場面も登場し 

ナカナカ手強い面がある理由は マンション管理組合というものが 社団は社団でも

いわば単なる社員権というようなレベルではないところの

確固とした所有権をも持つ 一国の城主たる人の集まり である という 特性から

きていると 自身は理解しているのですが・・・(あくまで 個人的な表現による見解です)



 

以前の記事よりは 誤解の無きように 説明文を増やしたつもりですが また 機会を見て さらに 専門的な

ところも加えさせていただこうと思ったりしますが・・・

あまりに 記事内容が硬すぎる との意見もありますが 相談者さんも サマザマ 

ある意味 範囲によっては 自身の知識をもっては 満足していただけないほど 知識満載の方もおられ

200人を超す某マンションでは 受験学習者さんなどもおられたり 専門的知識追究に励む理事さんも

おられたり・・・

詳細な説明を求められることも ときどき あります



新年になったとたん 【責任】 のことなどが テーマで すみません

 

というようなことですが 本年の自己研鑽のスタート です

                                

 

                 http://toku4812.server-shared.com/

 

 

                                                                                

                                                         

  

 

                         

 

 

             


昨今は特に 無償でも 責任追及 ?

2019-11-13 | マンション〔責 任〕



役員に 報酬を与える管理組合が 徐々に 増え始めてきているとの情報があります

管理組合の運営に要する費用として 役員活動費も挙げることも可能だと理解されます

監事も役員ですので 定めがあれば必要経費と報酬を受けることが可能です


マンションにお暮らしの方 報酬のことあたりについて 規約などでは どのような決め事になっていますか ?

関連することを 標準管理規約から抜き出して示してみました

 

(議決事項)

第48条

次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。

 十三 役員の選任及び解任並びに役員活動費の額及び支払方法



(役員の誠実義務等)

第37条 

2 役員は、別に定めるところにより、役員としての活動に応ずる必要経費 の支払と報酬を受けることができる。

 

(管理費)

第27条 管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。

十 管理組合の運営に要する費用





理事に対して 月 額 1万円 の報酬を支給することになり それに充てるため 一議決権当たり 

月 額 5,000円を徴収する という総会決議が有効かどうか 裁判になったりしました

特殊なケースでしょうが 決議の効力が肯定されたということです(東京地判平成25年4月15日)

 

 

自身の意見としては 規模に見合う役員報酬の支払について どちらかというと 賛成です


職務を執行しなければならないという法律上の義務を負い 責任問題が生ずる場合もあることを

覚悟しての 行動を 組織のために遂行する立場に就くのですから


もっとも 受任者としては 無償であろうとも 誠実にその職務を遂行しなければならないのですが
〔民法 644〕

無償であろうとなかろうと 責任追及は あり得ます

役員とマンション管理組合との間に委任の法律関係が成り立つことを 明言 した判例もあります
〔東京地判平成20年4月8日〕

 

ということで 役員の必要経費請求は当然の権利(民法649・650

組合としての支払規準のルール作りは 大切なことと思われます)ですが
  

報酬のことも

今後 検討をするマンションが 増えていくのでは と 思われます


役員の為すべき役割ということについて 少しでも考え いろいろ気付かせる チャンスを持たせるためにも

報酬というもの ひと働きしてくれるのではないかな とも 思われます

 

              http://toku4812.server-shared.com/

  

 

                         

 

 

                          

 

   

                                    

                 


アピールを続けます

2019-03-29 | マンション〔責 任〕

 

 

極論過ぎるだろう との批判もあるかもしれません

が 記すこととします

 

 

国の力も 行政の力も 巷の力も 少子高齢化の急速な進行の下での

この国においては 当てにすることはできません

基本的に自己責任のさらなる徹底化社会が 容赦なく 続くことは

ホボ 間違いない と思われます


行政自体が破産する ということさえ 現実化しているのですから

 

 

100億の総資産ともなり得る超高層マンションといえども

マンション購入者団体(管理組合)の構成員各人が 最終的には責任を負う

約束の下に成り立っています(モチロン 対外的 法的にも)

他に 責任を負う者など 現実に存在しません

要するに 所有権者個々が 責任者です

 

一戸建ての戸主と 根本的なところでは 一所有権者として なんら差異はありません

 

建築許可を受け 建物竣功し売買があって 各々の専有部の所有者が確定し 

その者たちによる

管理運営責任の下で 

所有物が保持されていく

 

たとえ 100万円の一戸建て であろうが 総資産100億のマンションであろうが

事の道理は同じこと

 

 

なんども なんども 同様のことを 機会があるたびに申しあげてきている

つもりですが マンション知識の普及進歩 危うし という感が 未だ強くあります

自省を込めて 記します

 

 
『国家試験であるマンション管理士試験合格者の集まりとして マンション管理士会

というのは 世に どんな貢献ができるのですか? なにができたのでしょう?

いままでのところ なにか 施策としてやってきたこと あったのでしょうか?

行政の我々に対するかかわりかたも 以前住んでいたところとは段違いなのですが

こんなノンビリ雰囲気でいいんですかね 

 

となりのマンション 管理会社も係わっているようですけど いろいろタイヘンなこと

になっているようですよ

なんでも 修繕積立金 あれほどの規模なのに ○○○万円ですって 20年も経っていて

大修繕なんぞ

マダらしいのに どうするんでしょうかね

一時金を集めるとかなんとか 今どき 高齢者が多いマンションで 一時金○○万円

と なんとか抑えたとしても 意見がマトマル と思えますか ?

終の棲家として 今さら手をかけるつもりなどナイ と考えている人たちが多いのに

・・・誰か アドバイスに加わることができる立場の者って いないのですか

マンション管理士さんは どうなんです ? 無償でもだめなんですか

 

そうなんでしょうね 人の物に 勝手に口は出せませんもんネ』 

 

 

結論から先に述べますが これから先 今までとは違ったレベルで マンション管理運営に

関する苦情・訴訟などが増えていくことと思われます

 

築 40年くらいの建物のパーセントがドンドン大きくなっていき 高齢化は進み

問題山積だったものが 一気に 現実化していくだろうと考えられるからです

 

これらのことに関して 自身は 今まで機会を捉えては話をさせてもらってりしましたし

ブログでも 再三 諸々言わせていただきましたが・・・

 

 

 

先を見越して諸々の施策を遂行していた行政もありますが 国内ほとんどの

地区では 最後の拠りどころとならざるを得ないだろう? 行政さえ

本腰になるほどの手はつけていません

 

つくづく思うことは マンション購入後となると管理組合員になってしまってからですので

マンション関連法規法制のことなど 気にも留めない住民がホトンドです

購入時に不動産業者から重要事項説明などあったとしても 説明側も それを

受ける側も どれほどの関心と理解度があってのことでしょう ?

(なかには 真摯に説明する仲介者 案内を乞う購入者もおられるでしょうが・・・)

 

 

某所での情報では 購入時の修繕積立金の5倍近くまでのアップの議案が

ほとんど無知の住民の間で議論されることもなく 管理会社主導で 決められて

しまっている それらが 管理会社系列の工事請負金に流れ

というようなことさえあるのです

修繕時期が早期に過ぎるのでは などとの主張も 立証はタイヘン

そのような場合に 常套として言われるのが

『私有財産の管理は所有者が自己責任で ということ

 行政といえども どこに干渉の権限がありますか?

 訴訟といえど どこに 不手際や妥当性にかけるところがありますか?

 法的にも 規約上からも 不自然不手際な箇所などありませんよ

 いかがです 私どもは 住民さんから依頼されている立場の者

 管理運営の直接の責任者などでは そもそもありませんでしょ

 管理士さんなら そこらあたり ご理解済みでしょ

 

 もっとも いざとなったら 当社としては 撤退 すればすむことですけれど・・』

 

一番相応しいと考えられる行政が主催して 

≪マンションにおける居住について≫ とでも謳って 

マンション購入予定者に

定期的に(せめて 購入前に一回でも)半強制的に参加していただく説明会

など開催すべきでは 

ということさえ 私は考えるのです

 

いくら 私的自由 所有権絶対 の尊重 管理運営に不可侵が前提 とはいえ

すくなくとも 周囲住環境への影響度などのそうとうな差からしても 戸建とマンションとでは

住政策のあり方に合理的範囲での差異があってもいいのでは と思うのです

というより あってしかるべき情況だと思うのです

 

事が 複雑に絡み合うような事態を予防する意味からも 行政の最低限の干渉も

やむを得ないと思うのです

以前から申しあげているように 管理運営状況の定期的な行政への届け

不全マンションへの 最低限の干渉たる状況把握権限の付与さらなる付与 

最低限でも 運営アドバイスの提供に努めること

 

 

自身のホームページにも 

マンション購入時に必要となる様々な知識・マンション関係の法規法制の相談をお受けします 

 ご連絡ください


と書き入れています(個人プロの立場でですが)

 

 

 

『賃貸マンションのときは 管理の苦労なんて全然思ってもみなかったのに
自分のものになった途端 アーダこーだ と・・・
一時金徴収もあり得るなどとは 
妻も私も 考えてもみなかった

あんなに夢見た分譲マンションというものなのに
自分の城を持ったら 逆に 不自由になってしまった みたいな・・・』

 

 

 

 

一マンション管理士として

マンション制度を愛する者として

いろいろ率直に述べました

 

 

基本的な知識を得てから購入する

このことを 大事に守ってスタートしたマンション暮らしならば 

未来はケッコウ見えるはずです

 

 

 

 http://toku4812.server-shared.com/

 

 

         

 


海辺の丘にて

2019-02-20 | マンション〔責 任〕

 (以前の記事を参考にしたものです)

 

 

 

築40年以上経過マンションが増えてきていて
 
マンション管理士として 経験上 

最近 頓に考えさせられること

マンションにおける管理費等滞納問題の深刻さは

いわゆるリゾート型のそれに 多くみられるようだ

 

理由は 

利用頻度が おおよそ 意外と少ないことにもよるのか


自己所有物たるマンションの管理運営の把握に


さほど熱心でないことが多く 


管理費請求書を眺めたことなどを契機に 


例年とは違う時季に久しぶりに訪れてみて


海辺の丘に立つ経年の所有物件を


あらためてジックリ眺めて


≪・・・こんな価値低下物に いまさら 管理費なんぞ


マトモニ払い続けていられるものか・・・


今さら こんな様子のものをリゾート用・投資用


として欲しいと思う者も まず いないだろうし 


買い手などいまさら・・・

手放すことも まず だめだろう・・・≫ と

呟き

 

共同所有部分を抱えるマンション管理組合員としては

当然のこととして 管理費等を払い続けるべきことは


必然の義務


年に一度の利用であろうが

管理会社に管理組合業務を委任していようがいまいが


自主管理で 渋々受けている役員に対し有償であろうが


無報酬であろうが


とにもかくにも


最終的管理運営責任の所在は 個々の管理組合員の


総体たるもの と 捉えられよう



最後の最後まで 共同使用部分をも抱える所有者責任


を全うしなければならない


価値がどれほど下がろうと

共同で構成している形をたたむまで より正確に言うと 


建物解体後であろうと 個々の関連債務は残り 分割債務


としてであろうとも 


負の遺産として 


完済まで 引き継がれ続けることになる

 

 

 

 

専有部分の建物の表示

家屋番号・建物の名称などを提示 滞納管理費等を


権利として示すなどして 


区分所有法7条 先取特権(民法303) 


という 心強い手段が 一応ある

なによりも 法定担保権 なので まず裁判所の力を借りて

債務名義(判決書等)を得て そうして強制競売手続 


というような場面をカットできる


抵当権実行と同様に ただちに競売手続(担保不動産


競売の手続)が可能(民事執行法 180・181等)

もっとも 競売などという物騒な?手段は差し控えたいが

どうにもこうにも現状を理解していただけない場面では


マンション管理運営における共同の利益遂行のために


はやむを得ないケースもあろう

 

区分所有権が 甲から乙 乙から丙に移った場合

<甲⇒乙⇒丙>


乙は中間取得者で現在の区分所有者ではなくっているが


甲が滞納した管理費支払義務があるのか


特定承継人の立場(区分所有法8)の問題ですが


地裁判例ですが 丙も支払い義務ありとされているよう

 

そのようなことで 今さらながら? 当初からの住人さんに

も マンションの一員になるということの意味?というような


ことの説明を 40年後に 初歩スタートコースからしなければならない


ため 


顧問として


うごめいていたりしていることもあったりする 

 

他の仕事もあるが まずは 滞納問題のアドバイスに

ベストをつくさねば と思う 


 

海を従えて景観は40年前とさほど変わらないのだろうが

老い寂れたマンションを前にしての 思いは複雑 

 

 

              以前撮ったもの

                         この記事との関連はありません)  

          http://toku4812.server-shared.com/ibarakihatakeyama.html

 

 

 

       


兆候 そして 現実の不安へ

2016-12-27 | マンション〔責 任〕

 

 

 

年末ですが 仕事での外出もありの日々 

数箇所で同じセリフを受け取りました

『 年末も お正月も 飲みすぎにご注意してくださいネ 』

 

自身は意外なのですが けっこうな頻度で 酒豪にみられること多し

なにしろ コップ一杯のビールで 全身真紅(マッカッカ)になるのですが

どうも その赤鬼面からして ノンベイ と思われているようで・・・

確かに 特に おてんとうさんが沈みきらない時間の宴会は

若い頃から 苦手

どうみても 他の人の 2倍も3倍もガブガブ という顔をされけだす

ようなことになっていて ついつい面目ないような面持ちになってしまう

こと多しで

 

でも 少々頂くと 愉快になる  セミお酒のみ です

酒量は 20歳の頃と 変わらず 可愛い?という程度のものです

 

さて つまらないことを述べていないで・・・

 

 

 

http://blog.goo.ne.jp/toku2184/e/63f776d2cd6531bf8104cc899b0daa6d

http://blog.goo.ne.jp/toku2184/e/c9d32db8d363b1f4ee84d1b81d72c0f0

http://blog.goo.ne.jp/toku2184/e/7c03172599b51c37cf598b6346a0f618

などなど 過去に くりかえし述べさせていただいたことあたりの危惧が

ジワジワと 現実の姿となって 増えてきている恐怖

 

マンションで暮らす者が心していなければならないはずのこととは

 

もちろん 好いところも多いであろう 共同の屋根の下の生活では

あるのですが・・・・

 

 

新聞紙上に 『26日 福岡県内 
         繁華街そばの一角 市道付近通行止め 
         築30年超  空き室多い マンションの 
         外壁落下』

ひとつ間違えば 人命さえ も・・・

 

 

とにもかくにも まずは 管理不全マンションの実態把握

について全国的に取り組まなければと思うのですが

この動きを どのように より現実化していくのか?

・・・していくべき などという段階ではなく 

ねばならない という MUST 状況だと 痛切に思うのですが

一部 先鞭をつけている公の存在もあるにはあるのだろうけれど

その 地域などによる 温度差の 隔絶には 

なんともいたたまれない気もする

折に触れて 微力ながら 説明は続けるのだが・・・・

 

 

 

もちろん ≪私有財産への不可侵≫という原則はあるの

ろうが ≪公共の真の利益尊重  信義誠実という行為規範  

       権利濫用の禁止≫

という大 大 大原則もあるのです

 

繰り返しになりますが

【周辺公共への影響ということを無視できない規模の構造物の管理

については たとえ財産権の不可侵・居住の自由という憲法上の保障

があるとしても

最低限度の定期的管理状況報告義務あたりを伴なうこととする

とするくらいの干渉も 

やむを得ないのではないのか ?】

 

修繕のための管理金など ほぼゼロ という状態のマンションが

全国にどれほど隠れているのか・・・

 

 

近隣にも こうした憂うべきマンションがあって

年末の一日 こうした憂いに 囲まれている

首うなだれ甘えていては なさけない

昨晩からの連続で いろいろと 

特に マンション管理の問題への

より抵抗の少ない入り口のあり方 というあたりを探っています

が・・・

 

 

先日も 某放送局で これらに関したことの収録をさせていただき

 

ました 

 

放送日が確定しましたら 参考までに ブログにてお知らせ

 

させていただこうと 考えております

 

 

あと残すところ 数日という今年なのに

今も いろいろと学習の要にせまられ 

少しばかり 

呻吟 

 

 

みなさま この一年も お付き合い頂き 

ありがとうございました

来る年も どうぞ お力をいただきながらのお付き合いを

させていただきたく 

心から お願い申し上げます

 

よい お年を

 

                           

 

 

                                                     

                            

        

            

 

 

 

 


管理責任

2016-07-17 | マンション〔責 任〕

 

 

あたふたとしていて 久しぶりの投稿

もう直ぐ? 当地は梅雨明け ?

大好きな ホンモノの夏到来

いつもこの時期に思うこと

『・・・眩しいほどの夏の陽光 ダイスキ・・・

その光の中の故郷の山を見つめることのできる

幸せに 感謝・・・』

 

 

 

さて

築40年以上経過マンションが増えてきていて 
マンション管理士として 経験上 
最近 頓に考えさせられること

マンションにおける管理費等滞納問題の深刻さは
いわゆるリゾート型のそれに 多くみられる

理由は 
利用頻度が おおよそ 意外と少なく
自己所有物たるマンションの管理運営の把握に
さほど熱心でなく 
管理費請求書を眺めたことなどを契機に 
久しぶりに
海辺の丘に立つ経年の所有物件を
あらためてジックリ眺めて
≪・・・こんな価値低下物に いまさら 管理費なんぞ
マトモニ払い続けていられるものか・・・
今さら こんな様子のものをリゾート用・投資用
として欲しいと思う者も まず いないだろうし 
手放すことも まず だめだろう・・・≫ と
呟き

 

共同所有部分を抱えるマンション管理組合員としては
当然のこととして 管理費等を払い続けるべきことは
必然の義務

年に一度の利用であろうが
管理会社に管理組合業務を委任していようがいまいが
自主管理で 渋々受けている役員に対し有償であろうが
無報酬であろうが
とにもかくにも
最終的管理運営責任の所在は 個々の管理組合員の
総体たるもの と 捉えられよう

最後の最後まで 共同使用部分をも抱える所有者責任
を全うしなければならない
価値がどれほど下がろうと
共同で構成している形をたたむまで より正確に言うと 
建物解体後であろうと 個々の債務は残り 分割債務
としてであろうとも 
負の遺産として 
完済まで 引き継がれ続けること

 

専有部分の建物の表示
家屋番号・建物の名称などを提示 滞納管理費等を
権利として示すなどして 
区分所有法7条 先取特権(民法303) 
という 心強い手段がある

なによりも 法定担保権 なので まず裁判所の力を借りて
債務名義(判決書等)を得て そうして強制競売手続 
というような場面をカットできる
抵当権実行と同様に ただちに競売手続(担保不動産
競売の手続)が可能(民事執行法 180・181等)

もっとも 競売などという物騒な?手段は差し控えたいが
どうにもこうにも現状を理解していただけない場面では
マンション管理運営における共同の利益遂行のために
はやむを得ないケースがある

 

区分所有権が 甲から乙 乙から丙に移った場合
<甲⇒乙⇒丙>
乙は中間取得者で現在の区分所有者ではなくっているが
甲が滞納した管理費支払義務があるのか
特定承継人の立場(区分所有法8)の問題ですが
地裁判例ですが 丙も支払い義務ありとされているよう

 

そのようなことで 今さらながら? 当初からの住人さんに
もマンションの一員になるということの意味?というような
ことの説明を 35年後に スタートからしなければならない
ため 
顧問として
うごめいていたりしている 

他の仕事もあるが まずは 滞納問題のアドバイスに
ベストをつくさねば と思う 
海を従えて景観は40年前と変わらないが
老い寂れたマンションを前にしての 2016年の 初夏 です

 

                                  

                            http://toku4812.server-shared.com/ibarakihatakeyama.html

    

 

 

  

                                               

       


運命共同体をシッカリと見つめながら

2016-03-23 | マンション〔責 任〕

 

率直に言おう       プロとして クライアントからいただく報酬について

妥当な範囲か    見合う分の等価以上の交換は提供しているか

相手の無知のせいなのだ ともいえそうなものに   甘えてはいないか

 

折に触れて ときには意識的に 

4分の1ほどでもその日の業務スケジュールに組み入れ 

立ち止まってチェックする必要も あるのでは・・・

 

弁護士会での着手金の扱いの不当性(違法性?)による 懲戒事例などの記事を眼にして 

私の周辺でも

《・・・そのような業務で この数字の報酬をいただき続ける
ことに プロとして 自身 抵抗は無いのだろうか・・・  》

と思わざるを得ないことを見聞きしているものだから いろいろ 考え込んでしまった

 

まして どうかなー というような説明責任ですませていたり

そもそも 説明責任 コンプライアンスへのこだわりの無さすぎ

なんぞが背景にあるのだ と推測せざるを得ない事例で
加えて 誤解というか間違った説明をしているようなケースには

プロとして 落胆を覚えざるを得ない

区分所有法って 民法の特別法 後者をそれなりにつけめば
マンション管理運営コンサルタント オーケー
と言い得るほど マンション関係法 

とても とっても 甘いもんじゃない

相談事に そんな間違いを回答してきたようでは 国家資格などをもたない 巷の自称コンサルタント

群の人たちとさえ 競争していくことができないのでは・・・と 余計なお世話レベルで思ったり・・・

しかし 依頼者の 自己判断 自由 というような壁があり

それ以上の干渉は 当然 控えざるを得ず・・ 

営業妨害 なんぞの誤解を生んでは 問題をこじれさせるだけだと思うので・・・

が・・・妙に 寂しい

なぜ このような今日のブログ

になったか その動機になったところのヒトツの事例を知ったので・・・それを記すことと・・・しました

 

住人の責任は マンション管理組合の責任と つまるところ運命共同体で

後者の消滅とともに 前者の責任は終了なんぞと説明しているような いわゆるプロがいる・・・らしい

具体的に例を挙げると

管理不全マンションが まともな大修繕など一度も経験しない状態で建物管理に意を尽くさず 

外壁の落下で通行人に
重症を負わせてしまった

法的な条項として

まず 民法717条が登場  不法行為の場面  区分所有法 19条も登場

法的な構成に完璧な一義的な理解で統一されていない部分があろうと無かろうと 

外壁という共用部分の設置・保存瑕疵による責任 なので 

管理組合(区分所有者全員)の責任が発生し 例え 管理組合解散・消滅状態になったとしても 

住人であったものが負っていた債務が いわば連動して消滅 ということでは モチロン ありません

(もっとも 管理組合自身の責任や清算終了時までは存続というような 他の論点 これも モチロンありますが・・)

 

この理は 法人化していようがいまいが 同様  離散した 旧管理組合構成員が 各人の責任の範囲で

未済部分があれば 背負い続けることになります

 

上記の理は 管理者の 不法行為のケースではなく債務不履行責任 の場面だとしても 同様

 

いわゆる 管理不全・限界マンションと表現されるマンションに共通して読み取れる 住人にから感じる

キーワード的な感覚

それは

【人というもの 集合の中にいると 己の責任さえ その集合というものに いつか埋もれさせてしまい

各個に明確に存する持続して為すべきこと さえをも なぜか 意識しづらくさせてしまう 】

数の多さ というものが 1という数字を駆逐する というか 自己は 1として その数に関与・参加している

ということをも おぼろにさせていく・・・とでも言えるような・・・

 

マンションというものには <共>という言葉が頻出しますが <個>というそれ も 運命共同体とでもいう立場で

まず どんなときも くっついています

 

昨日は 行政書士会の某集い にて

[    災害時における行政書士の役割について

 ~災害支援を通じ社会に貢献できる行政書士をめざして~]

という講演を拝聴 学習してまいりました

実際に 経験したことのお話 に 被災者のかた 支援者のかたがより具体的に想像され 胸がつまり 

涙してしまいました

誤解をおそれずに言わせていただくと 

被災に関する涙に差はあるわけもないのですが

生まれ故郷 いわき市 も 登場のおはなしでもあったので

涙をこらえ さらに堪えたのですが つい つい 耐え難く・・・

           (責任論は概略で述べました      各自の精査を願います) 

                               


責任に関すること (追記)

2016-03-17 | マンション〔責 任〕

 

 

 

さっそく 質問があったりしたので

念のため

 

直前のブログでの マンション住人の責任に関することですが

責任というものが 記事内のことに限られるということではなく

例えば

マンションという建物の設置や保存に瑕疵(欠点・不備・不具合

というようなこと 要するに欠陥 という意味)がある場合に 

そのことによって他人に損害が生じたときに 被害者に対し

その損害を賠償するということも

重要な 責任の一つ です  (民法717条)

工作物責任というものです(建物や建物の附属物は工作物)

 

占有者の責任が否定された時は 二次的に 所有者たる者

が 

無過失責任を負います

(注意を尽くしていたのだから責任無し
という主張は許されません)

 

 

 

設置または保存の瑕疵が特定の専有部分(簡潔に言うと

自分の所有としたマンション内の部屋・部分)にあることが

証明されれば区分所有者全員が責任を負うわけではあり

ません

この証明がないとマンションというものを

共同で所有使用している

住人全員が

責任をとらなければならない 

ということになります

(瑕疵は共用部分にあると推定されることになっていて
被害者の立証の負担を考慮しています <9条>
もっとも[・・とみなす]という規定ではありません
あくまで [推定] です
それと 少々専門的になりますが 損害が建物の設置
または保存の瑕疵が原因でない場合は この推定は
適用無しです
上の部屋の洗濯機の故障で下の部屋で漏水発生して
損害発生という場合などは 建物の設置または保存に
基づく損害ではないので 推定は働きません

 

 

 

マンションの外壁がはがれて崩れ落ちた

給水タンクや給水管や排水管の欠陥で近隣に被害を

与えた

そのために 人身被害発生ということも ・・残念ながら

現実にはあり得て・・・

テニスコートのフェンスの扉の不具合による傷害に関する

判例 などもあります

 

 

マンションでは 一般に 共用部分については管理組合

(区分所有者全員)が占有・所有しますので 上記のごとく

工作物責任

が発生します

 

 

マンションの機械式立体駐車装置で この約10年間に

13件ほどの事故が発生し 7人(うち子供3人)が死亡

などということが報告されています

 

 

   マンション住人としての

   《責任》 ということについて

   誤解があるといけないので

   (区分所有法上のことに限ら

   ない知識も必要)

   ということで

   追記させていただきました