おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

ささやか公園案内図

2019-12-30 | ■エッセイコラム・ダイアリー

 

 

 

明日一日を残す 2019年の 午前 11時30分    外は 雨模様

事務所にて アレコレの整理 など

来る年 そうそう 1月中にも7日間ほど マンション管理士関係業務としては

管理運営知識の講座の 講師役を担当することになっているので 調べものなどあり 

で・・・

 

二三日前から 合間を見て ブログ記事のカテゴリー整理も 少々

ささやかすぎる公園もどきを せっかく 覘きにきていただいても 案内がオオマカすぎては 

ご不便でありましょう 

今の段階で 可能な限り 分別 してみました

 

というようなことで おおつごもりも お仕事も続く というような 当事務所であります

 

 

本年も ささやかなブログの場にもかかわらず 多くの方においでいただき 感謝 感謝 で あります


ありがとうございました

 

数だけ載せても 内容が なんのお役にもたたないようでは 申し訳ないとは思うのですが

日常の生業をも絡めた思いなどを 勝手ながら 気ママな心も含ませてしまって 綴らせていただいているようなこと 

なので ご容赦を願うほか 

ないのであります が・・・

なにとぞ 来る年も お付き合いをいただきましたなら 望外の喜びであります

 

今年の感謝と 来る年への お付き合いのお願いを兼ね 本日の 拙いブログとなってしまっています

 

サマザマな 心遣いなど頂き ありがとうございました

この場もおかりし 重ねて 御礼を もうしあげます

 

どうぞ ご健康にお気をつけられ お静かな年末・年始をすごされますことを 祈念もうしあげます

                                             
                                              はたけやまとくお事務所
                                                   畠 山  徳 男
                

                     
                            

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相談していただく と いうこと

2019-12-25 | マンション〔実務に到るまでをも含む 相談アレコレ〕

 

いよいよ 押しつまってまいりました



行政書士の方が マンション管理運営関連業務をもなさっていることは 自身の活動の周辺にも みられ

ること です

恐縮ですが 自身も 行政書士としての 業務をさせていただいております

他には 弁護士 あるいは 一級建築士の方なども おみうけされたりすることがあります

おそらく その関連業務の案件の相当数を占めるのは 相談業務であろうと 推測され さまざまな

管理組合管理運営に関しての知識を 本年も 問われたことでしょう 



一般社団法人 茨城県マンション管理士会 としての相談会としては

毎月 定例日に 定例の場 にて 管理組合管理運営に関しての無料相談を実施しております

また 少なくとも 年に 一度は 県内にて セミナーとともに 無料相談会を設けさせていただいています

自身も加入している 会の あるいは 行政の ホームページにも そうしたことが載ってもいます

そうした折の相談は 諸々の事情により 時間制限などもあり 必ずしも来場者の方の

ご希望に沿ってのものには なっていないかもしれませんが・・・

 

私事で 恐縮ですが プロとしての立場からは すべての業務分野で 有料とさせていただき 相談を

お受けさせていただいておりましたが マンション管理士業務としての分野で 一部 無料相談の場を

設けさせていただこうと思いました

昨今 折にふれ ニュースなどにも 登場のことですが マンション管理運営における 二つの高齢化

つまり 人的な面での それと 住まいの場の経年のそれ との問題が増え 自身の担当相談においても 

そうした内容のものが 増えていることは 確か という感があり・・・

 

自身のホームページにもその旨 載せさせていただいたことですが

マンション管理運営関連相談について

特に 自主管理のマンション(管理会社に委託することなく 自ら管理運営をなさっている管理組合)からの

訪問希望による相談において 初回 3時間以内の相談は 無料とさせていただく

それと

広く マンション管理運営関連相談につき 30分以内のもの(ただし 電話による相談に限らせていただき)も

無料とさせていただくこととしました


マンション管理運営の相談ということのあり様には 率直に言って ある 特性というものを感じます

相談者の方は 
「マンションの 一住民」 「管理組合の 一構成員」 それに 「管理組合役員 の一人」
でもある

というように 自身の立場が重なっていたりするので ある意味 立ち位置からの忖度 のようなものの思惑
とか 言い切りへの不安 といえそうなもの などから ナカナカ 表現できないモヤモヤ感があったりする

それと 相談費用は 役員さんにしても 管理組合会計からの出費が認証されているうえでのこと

でもないようなこともあり かといって 全体に関することを 自身負担で相談するのも ナンダカ・・・

というような ワダカマリ ? というようなこともあるのでは ? という具合・・・で

確かめたいことであっても “ 相談は ヤメトコウ ”  という流れに なってしまっていたり・・・

そうしたこともあり
率直に言わせていただくと 高齢者の方たちが ワザワザ 足を運んでくださって 自主的な管理の
現状をうったえる内容なども多いこと などから 範囲を限ってはいますが 無料と させていただこうと 
思った次第です


ということで ヤハリ と言ってはなんですが 高齢化による管理運営の苦心の現状が 築年数との

関係で 一気に 増えていくのでは と 予想されたりします


いわゆる 潜んでいた 諸々の問題の表面化 という予兆も 徐々に噴き出しているような感じがするのです

国で謳い続けている 指針に沿った管理運営関連行政など マッタク というほどに縁の無いような ?

ところでも 多少なりとも ? あわてての施策(まずは 管轄内管理組合数の把握 その情況調査 などに 

ヤットノコト 手を付け出すのでは) が ボツボツと

マンション制度対策後進地と言えそうな地域においても 

それこそ 散見されはじめるのでは・・・

“ 管理に 外部の力を利用する といっても どういう力量の人 というか どういうことをキチンと知っているなら 

  安心でき 任されるのでしょうか ? ”

第三者管理 ・ 外部専門家管理 などのことを問われたりするのですが その売り込み人 ? の資格の有無の

不安のことなど あるのだけれど     巷においては 制度のことの言葉だけが 徒に 先行しているような・・・ 

アレコレ気になるであろう 当然とも言えそうな質問に 納得せざるを得なかったりし なんとも自身の非力を

恥じたりしてしまったり

そうしたことなどありますが・・・

相談にみえる方の思いを シッカリ 伺い    自身の思いも 伝えさせていただき

せめて 可能ならば その外部専門家候補者さんとも会話させていただき 自身の判断を より客観的に マンション

管理組合にとって より実効的な参考となるよう

相談に答える者としての 責任を尽くすべく 述べさせていただく


寒いなか おみえになった

その自主管理マンションの高齢者の方たちの 少しでも実質的な援助になるような行動をとらねば と あらためて

思ったりするのです

それにしても 住民の全員が65歳以上というような 限界集落もあり とか そうとうなスピードで 

地方自治体の衰退化 さらに 消滅さえもあり得る とか 

そうしたことが 想定内シナリオ などではなく ホントノコト という現実 として 次々と 登場

そうした 日本という国 に なってしまいました

でも うなだれてばかりでは いられません

自身は まず シッカリと 
相談者の力に エネルギーになる 答えができるように
せねばなりません

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根 と 枝木葉

2019-12-21 | マンション〔トラブル〕

 

 


遠い昔 空き地管理を任されていた時期があった

ケヤキの木が その 四辺形の土地の一角にあったのだが いつのまにか 大木になってしまって・・・

うかつといえば というより うかつすぎた(当時 周辺に住宅など無く 長いこと ノンビリしてしてしまっていたのだ)

撤去せざるを得なくなり その 工事規模の大きさに 驚いた(費用も 想像以上だった)

枝葉だけではない なんといっても その根の堅固さとビッグさに ビックリした


そのことと 某マンション敷地の植栽管理上の大問題になった 大木の悪戯のことなどが

「根と枝葉」 のことの 私の二つの大きなメモリー だ


そのマンションは 敷地一杯の緑の木々が売り物だった らしい

顧問として伺って しばらくは気付かなかったが いろいろと問題がニョキニョキと

一つは 大木の根による 敷地内排水設備などへの侵入破壊のこと

一つは 想像以上に ふくれあがった枝木葉による 眺望妨害 と 日陰部分の増大・日照遮蔽

ある意味 調整に苦労するのは 

一方から “なんと好い 日除けと目隠しなんでしょう”  木々のおかげだわ

もう一方からは “なんと邪魔な 枝葉なんでしょう”  高い階に住めるなら まだしも 
                                  木なんて鬱陶しいし いらないわ

 

 

『大きめな木 暑い盛りに駐車場の日除けにもなったりして助かっていたのに・・・

団地の敷地のアチコチで 何本か伐採されてしまっているけれど 

いつの間に 誰が どんな権限でやってしまったのですか ?』

 

伐採といっても サマザマな 情況があると思われますが

その木の 大きさ 位置 周囲の住人の意向 維持するうえでの管理上の問題の有無と程度 など・・・


伐採実行の権限と手続きについての判断も 手ごわいこと ? かもしれません

 

法的には 共用部分の管理ということで 変更行為・管理行為・保存行為に分類して考える として

大々的に 敷地の大木・中木のほとんどを伐採 などという場面では 変更だとして総会の特別決議が必要

となる 場合もあり と 考えます

形状とか効用の著しい変更までは伴わないものであるとの判断であると 管理行為ととらえられて 総会普通

決議で と いうことも


(ただし 規約で 特別な定めをしているような場合<例 : ・・・定例的な管理に必要となる工事等で○○円以内の

事柄の執行意思の決定と執行は 理事会の権限にて可とする> は 別論ですが)


伐採しないと他の保存・育成すべき樹木に影響がありすぎる とか 倒れる危険があって日常生活に大きな

不安がある場合


などには これを避けるために必要となる範囲で伐採することは 「保存行為」にあたる ともいえそうで 

総会議決までは不要とも言えそう





植栽費などとの項目で予算の承認を事前に受けている管理組合が ほとんどであると思います

事業計画の一環として例年のように伐採などをしているなら 予算案の承認を受けることで 伐採などを承認

することの決議が
含まれていると理解することも できるのでは とも 考えられますでしょう
(モチロン 事業計画でも 具体化されているのがベストですが)

総会で予算を決議するとともに 伐採計画の内容を示しておいての事業計画決議も大切で そうするのが

ベスト ということは 
当然と言えば 当然のことです が



というようなことで ある意味 利害関係というより そうとう広い敷地の団地など棟単位での事情もあったり 

枝木葉切り落とし

ひとつとっても アッチには 好都合


コッチには 都合悪い などという場面で アーダ コーダで 中途半端な採決は余計に溝を深めそうなど

という場面では・・・ 《マッタクのところ 人というものの好みと感覚 判断の拠りどころ などは 
                                       まことに微妙なものなのかも ですね》


規約で 総会以外の場(まず 理事会)での決済可の運用も可能にしておくことが 有用であったりすることも

あります



規約で (区分所有法 30) 

いわば 定例となっているようなこと あるいは そのように理解され得る管理行為

であって 総会にて設定された限度額以下の支出で済む範囲に関することは理事会執行に委ねる

(要するに 区分所有法30条にいう 

建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項

について 執行部である理事会に 一定の範囲の 概括的な権限を規約で与えるという趣旨)

などと 定めておくことも マンションの個性 〔特に 執行部の技量〕 にもよりますが 効率のよい管理運営

となる場合もあります



理事会が任されての 大木伐採の顛末は いかがなものに ? なったのか・・・

総会で あくまで数的な決着で 亀裂を残すかもしれないようなことよりは つまるところの個人ではなく 

[理事会]という 別なところ ?に在った ? 組織処理

で事を済ます


ということにより マズマズ 収まるということもあるだろう という  お話  でした

 

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かんじんかなめのポイント

2019-12-19 | マンション〔外部専門家・  第三者管理〕

 

『第三者管理というのは 区分所有者以外の者が役員に就けるということですよね

そもそも 第三者管理 とか 外部の専門家 などという言葉は 参考となる規約のどこにも


登場しないのだから 役員は組合員でなくともよいとなると 極端な場合 ドンナ人でもかまわない とも

言えそうなので


外部の専門家でなければ 就けない ということではないですよね

だいいち その外部専門家というのは どういう者を示しているのですか

規約で<役員は総会で選任する>として 今までの<組合員のうちから>

という縛りをはずすのだから 要するに ナンデモアリ ということになってしまうかも

ということ ですか ?


組合員以外からの選任のことは 細則で約束事を決めておくといっても

外部の専門家とは ドンナフウな 定義になるのか

もしかすると それこそ ナンデモアリ に ならないのかなー

だって 専門家か そうでないのかなんて 決め手は何ナノ でしょうね

国家資格者かどうか とか 経歴書を理事会で判断する とか 組合員数名が薦める自称専門家を

どういう具合に吟味するのとか どういう場合は排除できるの か とか? いろいろアッチこっちで

?マークが増えそう

組合員の息子さんが同居していても その方自身は外部者・第三者ですよね

うちのマンションって 立候補できる条件とか 輪番制との絡み とか 配偶者とか一親等親族が代理を超えて役員に

就いてしまうのも可能にする予定だとか で それもたしかに所有者自身ではないから第三者管理 だとか・・・?

考え出すと ポイントが タクサン絡み合って よく 理解できないんです


でも 落ち着いて考えてみると・・・

外部者・第三者 というのは ・・・要するに 専有部所有者(区分所有者)ではない者 というのは理解できそう

だけど

専門家 というところが とっても 曖昧

国の参考資料にも その他の関係団体の説明のようなものにも ハッキリとは示してくれていないようで・・・?

いくつかの 資格保持者とか というあたりは眺めてみたこともあるんですけど・・・

いままでの組合員からの選任に重心を置くとしても 外部専門家との兼ね合いのことなどのルールなど

例えば その外部者が役員になり得る者と理解するとして立候補(自薦する仕組み)も認め得るのか とか 

次期輪番役員の配偶者と一親等の親族の役員就任〔代理ではなく役員としての地位のこと〕にしても

ひとつの 第三者としての役員の場面の問題だろうけれど・・・輪番に関係ないとしたら 夫婦そろって

役員・・・でも 夫婦で共有の部屋なら 二人とも組合員 だから どちらかが外部者 に なるのだろうし?・・

なんだか 表現が難しいなァ



第三者だけでの執行部ではないのだから 組合員からの役員枠とかの確保 とか 逆に言えば 外部者の

枠の限界とか いろいろ 決めないとならないかも とか

トニカク 総会で選任なのだから 一括了承でなく 役員候補者ごとの信任の手続をとる必要があるだろう

とか・・ いろいろあって ナンダカ たいへんそうですね 

エイッ ヤー と 第三者管理に移る なんぞ とてもできそうもナイ のでしょうか ?』

 

もっと アレコレ 疑問点が噴出した相談でしたが 無理もない と 納得してしまいました

自身の 仕事の基本は ジックリ 聞かせていただくということですが 上記の 質問は さほど 時間を

費やしたものではありませんでした  一気に 元気よく 要領よく

鋭い指摘に 勉強家の片鱗を感じさせられました ものごとを 曖昧に処理するのが苦手 という方と

お見受けしました 役員としての重責をズッシリと感じているのでしょう か・・・


今さらながら 論点の未整理が残る 第三者(外部)専門家

活用の仕組み であることは 確か と言えそうです

法に触れない限り

役員選任の方法は 本来 管理組合が それぞれの考えで 自由に決め得ること



周囲の者は アドバイスや参考資料を示し得ても それ以上の干渉は 不可

私的財産の管理運営に関すること である以上 自己責任で ということ

です が

思いを率直にいわせていただくと 参考となる第三者管理細則ルールあたりを より 具体的文言で 示して

ほしいなー との感想を持ち続けています

もっとも プロとしては それこそ 自己責任をもって 援助にかかわらしていただくのですが

 

自身なりの ものは それなりに 構成していますが さらに 研鑽が必要だと 実感させられています






第三者の意義の 捉え方については 繰り返しになりますが 

当該マンション内に居住・非居住に拘わらず 当然 【区分所有者以外の者 : 共有者の場合は

一人を届出するとか考察を要する場合もあり?として】 ということで

さほど 困難はないものと思慮されますが

問題は 専門家 ということについての解釈・定義

・ 簡明な例としては 国のコメントにもあるような一定の国家資格保持者であること

  それと 一定の実務経験年数を要件とする

・ 就任資格判断に必須とされるような 詳細な必要関係経歴書の提出を求め その査定を
 

  本人との面談方式で 理事会で為し 専門性の判定を断行することとする

等々 おおよその方が想定するでしょう

要するに 次期役員候補を 執行部で提案して 総会での選任となる流れとなるのであろうから

総会議案書には 外部専門家候補の必要関係経歴書等専門家判断資料等を添付し

選任議案一括承認ではなく 全候補者一人一人の総会信任を得ることの徹底を図ることとする

各々のマンションに合わせ 役員選任の 立候補制・推薦制・輪番制などのこととの整合性の勘案されたもの

のルールとする

というようなポイントを細則化する

ようなことを骨子とする説明となりましょうが・・・




マンションには 単棟型・団地型・複合用途型などがありますが

役員に関しての 標準管理規約での参考条項としては 同様のもので

次のように示されています

 

  (役員) 第35条 管理組合に次の役員を置く。
一 理事長    二 副理事長     三 会計担当理事 
四 理事(理事長、副理事長、会計担当理事を含む。以下同じ。)    五 監事 

2 理事及び監事は、組合員のうちから、総会で選任する。

3 理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事のうちから、理事会で選任 する。


(外部専門家を役員として選任できることとする場合)の参考
 

2 理事及び監事は、組合員のうちから総会で選任する。
3 理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事のうちから、理事会で選 任する。
4 組合員以外の者から理事又は監事を選任する場合の選任方法について は細則で定める。 


<外部専門家> そのもののことは 規約条文上には 明らかな

形では登場していません

標準規約にある 文言だけから言うと ナンデモアリ という解釈も成り立ち得るともいえます

組合員のうちから という限定が無いので 【総会で選任する】 ということのみの縛り ですので


そもそも 外部専門家 


ということが想定されての参考なのだ との理解もあるでしょうが 

(それは あくまで いわゆる忖度 の範囲に任せる というような手法になり 約束事を定める場面で

とり得る手法とは 思えません)  規約条項文言上には 一切無し  


仮に 外部専門家を選任できる という文言であったとして 運営上重大となる その定義をどうするか・・・

組合員の 親族だとしても 同居の有無を問わず 《第三者》

隣のマンションの 自称専門知識満載の理事も 《第三者》

自称 外部専門家アピールの輩 も 《第三者》

サマザマな ? マンション管理関係団体に属する者も 《第三者》 


とにかく 組合員本人以外は すべて第三者 ということ


問題となるのは やはり マンション管理運営知識の専門家とは を 顕す術 のこと

細則で 明らかにできるだろう とはいえ 外部 は定義できるとして 専門家 とは ?

恐縮ですが


保持している国家資格で 限定しますか 実績報告書で 判断しますか 年齢制限は設けますか ?

資格がなくとも管理運営実務経験で申告してもらい検証しますか 経歴書類と面接応答で 理事会

の場で判断しますか?

標準管理規約どおりの 第三者管理方式だ とばかり 組合員のうちから という縛りをはずせばOK という

ことでもないと考えられることについて 本日は 記してみました





雑駁な記事で 申し訳ありません が 思うところあたりを サッと 記させていただきました
また 折を見て 記させていただきたいと考えております


自身の年末・年始  自己作成の役員選任プログラムの点検を続けなくてはいけません

 

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店舗・事務所 と 主体は住宅

2019-12-18 | マンション〔団地・複合用途〕

 

 

 

それぞれのマンション管理組合の規約について 国の標準管理規約との照らし合わせを

してみることの意義などについて

単棟型 と 団地型 については 今までに 折にふれ 記させていただいている感がありますが

店舗・事務所などと住居専用が一緒の 「複合用途型」マンションについての相談も ときどきありますので 

今回は


関連の標準管理規約のコメントを載せさせていただいたり 極く シンプルな 説明を まず させていただきたい

と思います


いわゆる下駄履きマンションなど 「複合用途型」 で暮らしている方は 登場の コメントなどを参考にしながら 

自身の住んでいるマンションの 基本的な約束事の決まりが どのようになっているのか 確認してみることも 

タイセツなことと思われます

 

<中高層共同住宅標準管理規約> を指針とするように と 当時の建設省から通達が出されたのは

昭和 57年 のこと

平成 9年 に 改正され 団地型 ・ 複合用途型 とされるものも 登場 

その後 <マンション標準管理規約> との名称になり 国交省から公表されたのは 平成16年



ということで 平成9年以前頃に建てられたマンションなどでは 複合用途型としての違いが 現行などとは

ハッキリしている
ものも あり得ることでしょう 〔平成23年 28年の 改正もありました〕


もっとも 標準管理規約は あくまで 参考 ですので 異なっているところありとはいっても 一概に問題あり

との結論を出す必要があるとは限りません

法にふれていなければ それぞれの管理組合の私的自治にまかせるべきものでありますが・・

より効率的な管理運営を目指すためにも 点検・確認することは 大事なことだと思われます



複合用途型
の相談を受けて散見されることとして そのマンションの生い立ちの事情にもよる(再開発がらみとかで関係者に

おける調整が複雑だったりしたためか?) のですが 特に改善すべきと思われるのは 管理運営システムの

合理化の必要というあたり(一つ懸案を推進するために 住宅部と店舗部にそれぞれ3段階の そして 

総括的に最終議決機関が控えていて 合計7つの会議 を要するようなシステムのままであったりしているので) 

大修繕工事とかの場合などで 統一見解を目指す場合 ドンナ具合になってしまうのか 心配になってしまいます

〔現行の規約では 住宅部と店舗部との調整のあり方を含みながら とてもシンプルな合議の流れで進む仕組み

になっていると 理解されましょう〕



現行複合用途型コメント の 一部

④ 店舗や事務所が併設されているマンションであっても、その併設比率が 小さく、店舗一部共用部分、

住宅一部共用部分がない場合は、必ずしも複合用途型ではなく、単棟型又は団地型のマンション

標準管理規約を参考に して、管理規約を定めることも考えられる。

いわゆる等価交換により特定の者が多数の住戸又は店舗を区分所有する場合、管理組合を法人と

する場合、複合用途型でも数棟のマンションが所在する団地型マンションの場合等は別途考慮する

ものとする。

⑤ この規約は、区分所有者全員の共有物である敷地、全体共用部分及び附属施設のほか、一部の

区分所有者の共有物である一部共用部分についても 全体で一元的に管理するものとし、管理組合は

全体のものを規定し、一部管理組合は特に規定していない。

 

ということで 国で示しているのは ⑤で述べているように

《全体で一元的に管理する》

という 管理組合で シンプルな 仕組みのものですが



一度 ジックリ 

店舗や事務所さんなどと合同で 住宅部の方も 規約を見直して

みるのも 有意義だと思います

見直しのための会合からして 住宅部とそれ以外で別々に ということではなく ご一緒に というあたりが 

肝要となる

ような気がします


どうしても

なかなか利害が一致しないこと多し というのが 複合型のさだめ ? というようなことがあります

でしょう が・・・


(ある程度の閑静さを求めるであろう住宅部と できるだけ人の参集を望み 夜間営業時間帯も
欲しいと願う店舗というものでは ナカナカ 調整するのもタイヘンがあたりまえ すこしでも 我が方の
益になるように というのも無理からぬこと・・・かも
でしょうか    しかしながら 同じ屋根の下で 暮らしていく 同胞 であります) 

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管理組合という 契約当事者

2019-12-16 | マンション〔実務に到るまでをも含む 相談アレコレ〕

 

 

 

120年を経て 民法債権法で変わるところあり とのこと

来年 4月 1日から いよいよ

ということで 数年来 一応は 準備はしてきたつもりですが なかなか ヤッカイナところも あり・・・

 

自身の仕事上で 一番関心を持たざるを得ない部分は 「委任」 のところ

なにしろ 中心業務であるマンション管理士業務はじめ 他の業務でも 委任され受任の契約の下で 

ベストを尽くさせていただく ということですので

 

マンション管理組合自身においても 「委任」 の範囲は 重要なところです

管理会社との委託契約 ・ 請負契約ばかりではなく 工事・点検業者などとの各種準委任契約 ・ 外部専門家との

顧問契約 

など ありますので

 

 

自身のことで恐縮ですが ある管理組合との契約のことで 顧問契約解除に関して ジックリ 判例など検討した

ことが 数年前 ありました

ゼロ状態から三年かかって マンションコミュニティのことの整理 自治会会計と 管理組合会計の峻別を終え 

さらに 法人化など検討し 改革をと目していたところ 輪番制の運命の悪戯 ? によって トンデモナイ 

自己アピール
満載優先の理事長の出現などで 理事会内部などもギクシャクし 一年制輪番の弊害と思われる

あたりを タップリ 
味あわされたりしたので・・・


是非とも為すべきことのスケジュールが明白な場合等は 組合に最小限度の数年 双方解除権放棄を契約条項

に加えることを提案
させていただくことも

やむを得ない ? とも 思ったりしたのでした

とにもかくにも 次期事業計画と予算案に専門家活用のことが載せられないと エンド ですので


現執行部 場合によっては次期執行部の一存で どうとでもなってしまうのです(管理組合は ナンノタメニ あるのか 

というあたりを ほとんど理解できない 次期役員候補もいて そうした方に限って 声高に 有無を言わせず合議の

場を
仕切る風潮があると感じたりすること 残念ですが 多しです)




さて

<改正前民法> (委任の解除) 第651条

1.委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができる。

2.当事者の一方が相手方に不利な時期に委任の解除をしたときは、その当事者の一方は、相手方の損害を

 賠償しなければならない。ただし、やむを得ない事由があったときは、この限りでない。

 

現行条文では いつでも 解除できる とはありますが・・・

受任者の利益をも目的とする委任については 委任者からは原則として解除することはできないが

やむを得ない事由がある場合とか それがなくとも 委任者が解除権自体を放棄したものとはみなされない事情が

あるときは 委任者は解除できる とか 重要な判例も あったり・・・

 

有償であるというだけでは受任者の利益をも目的とするものとは言えないという判例の趣旨 など も 

とり入れたりして 次の 新しい条文 と なりまして


(委任の解除) 第651条

1.<改正前民法651条1項の通り>

2.前項の規定により委任の解除をした者は、次に掲げる場合には、相手方の損害を賠償しなければならない。

ただし、やむを得ない事由があったときは、この限りでない。

一 相手方に不利な時期に委任を解除したとき。

二 委任者が受任者の利益(専ら報酬を得ることによるものを除く。)をも目的とする委任を解除したとき。

 

いずれにしても 651条は 〔任意規定〕 です

なので 当事者間で ジックリと 特約などを検討することが大事

ということ

上に述べたように 例えば3年ほどの解除権放棄を謳ってもらうことの検討も 必要な場合もあるのでは とも

思われます


というようなことで マンション管理組合役員さんからも質問の多い 民法改正にからんだ委任解除あたりのことを 

極く シンプルに記してみました


以上

委任〔準委任〕の解除に関連して 今の そして 改正後の あり方のことについて

管理組合さんへのアドバイスを 極く シンプルに 言い切ってしまうならば 

[ 解除権放棄の条項などなければ 解除申し入れは 理由を問わず まず 可能    その解除により相手に対し

責を負うなら 

それについては 損害賠償を為す こと ]

つまり 解除はおおよそフリーに しかし いかがなものかと思慮される場合は損害賠償をして

と 理解されましょう


ということで

651条に関して 実務上は 取り扱いが大きく変わることはないのでは と 考えられる と 思います






それにしても 管理会社からの 委託契約 解除 が増えているとのニュース 

いろいろと 考えさせられています

管理会社間の熾烈な委託費削減リプレイス合戦も 一因である ? のでしょうが 人件費のこと等で

採算がとりづらいとのことも理由となるのでしょう 


強引な要求をする管理組合 ・ クレーマー対策にお手上げ ということも

増えているようですが・・・


さまざまな実務実態と真の実体を しっかりと見つめていきたいと思っております

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あなたの規約 今時のもの?

2019-12-13 | マンション〔規 約 類〕

 

 

 

『・・・マンションに関連する法律では 迷惑をかけまくる困った住人

に対しての究極の手段の裁判のこととか 建替えのことなどは それぞれの棟で

決まりをつける というようなことらしいですが・・・

     ※ 前回のブログhttps://blog.goo.ne.jp/toku2184/e/97fa420050f6d2ee3ecf12d1c650aa73

そういったことについて 

実務上 現実に直接に手本となりやすいのは 国で示している標準管理規約だ 

と ブログで読んだことがあるのですけれど 

団地の場合 その手本の規約では 法律に登場している棟単位での行動が必要

なことあたりについて とか それぞれの棟の費用負担のこととか 棟関係のことは 

ドンナ文章で記されているのでしょうか ? 』

 

前回のブログに 直接関連するところのことは 標準管理規約 〔団地型〕に 次のように

登場しています 


(議決事項)
第72条

次の各号に掲げる事項については、棟総会の決議を経なければな らない。

一 区分所有法で団地関係に準用されていない規定に定める事項に係る規約の制定、変更又は廃止

二 区分所有法第57条第2項、第58条第1項、第59条第1項又は第 60条第1項の訴えの提起及び
これらの訴えを提起すべき者の選任

三 建物の一部が滅失した場合の滅失した棟の共用部分の復旧

四 建替え等に係る合意形成に必要となる事項の調査の実施及びその経費に充当する場合の
各棟修繕積立金の取崩し

五 区分所有法第62条第1項の場合の建替え及び円滑化法第108条第 1項の場合のマンション敷地売却

六 区分所有法第69条第7項の建物の建替えを団地内の他の建物の建替えと一括して建替え承認決議に付すこと





他に [] という表現が登場しているところの主なものを並べておいてみます<省略部分もあり>

 
(管理費等)
第25条

団地建物所有者は、土地及び共用部分等の管理に要する経費に充 てるため、

次の費用を管理組合に納入しな ければならない。

一 管理費   二 団地修繕積立金   三 各修繕積立金

2 管理費の額については、の管理に相当する額はそれぞれのの各区分所有者の
の共用部分の共有持分に応じ、それ以外の管理に相当する額は 各団地建物所有者の
土地の共有持分に応じて算出するものとする。

3 団地修繕積立金の額については、各団地建物所有者の土地の共有持分に応じて算出
するものとする。

4 各修繕積立金の額については、それぞれのの各区分所有者のの共用部分の
共有持分に応じて算出するものとする。


(各修繕積立金)
第29条

管理組合は、それぞれのの各区分所有者が納入する各修繕積立金を積み立てるものとし、
積み立てた各修繕積立金は、それぞれのの共用部分の、次の各号に掲げる特別の管理に
要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。

一 一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
二 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
の共用部分の変更
四 建替え等に係る合意形成に必要となる事項の調査
五 その他の共用部分の管理に関し、そのの区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理




(区分経理)
第30条

管理組合は、次の各号に掲げる費用ごとにそれぞれ区分して経理 しなければならない。

一 管理費   二 団地修繕積立金   三 各修繕積立金

2 各修繕積立金は、ごとにそれぞれ区分して経理しなければならな い。




(議決事項)
第50条

次の各号に掲げる事項については、団地総会の決議を経なければ ならない。

六 第28条第1項又は第29条第1項に定める特別の管理の実施並びにそれに充てるための資金の
借入れ及び団地修繕積立金又は各修繕積立金の取崩し

七 第28条第2項若しくは第3項又は第29条第2項若しくは第3項に定める建替え等に係る計画又は設計等
の経費のための団地修繕積立金又は各修繕積立金の取崩し

八 団地修繕積立金及び各修繕積立金の保管及び運用方法


 

特別な場合のこととはいえ 災害が続いていたり 突発的な事故が起こったり 団地に住むうえで

アッサリとでも 知っておいたほうが好ましいことは 確かです


あなたの団地の 規約は どの程度まで 国で奨める現行のもの(標準管理規約は あくまで 参考資料

ですが

区分所有法という強制的に守らなければならないことを含んでいるものに反しているようなことは 

示されてはいないことは 当然 で 安心


ということなので それぞれのマンションの事情に合わせ 見直しなどの手本とするのに ふさわしいもの

であることは マチガイアリマセン) に近いですか ?


緊急時の役員の権限のこと それに必要な費用のことなど 重要な改正も 近年ありました



チャンスがあったなら というより 是非一度 そのような時間をつくって 確認しておくことも

互いにとって タイセツなことだと 思われます

 

 

(団地型に限らず 店舗を含むもの モチロン 一棟だけのマンションであろうと 規約の確認

ということは 住人全体にとって 重要なことです) 
 

マンションに住みながら 規約のことなど 知らない などということは アリマセンヨネ ?

あなたの資産の管理運営のことなどの タイセツな約束事が収まっているのですから


                           

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400戸超の団地ともなると

2019-12-10 | マンション〔団地・複合用途〕

 

 

今までに 関与させていただいたマンションは 複合用途型〔店舗部と住居部〕 一棟型など

それも サマザマな個性を背景にもつもので それぞれ管理会社の個性もあったりで 思い出も

イロイロ あります 

一番規模が大きかったのは 団地型というもので10棟以上で400戸を超えたものでした

 

さすがにというか 理事会・総会での質問もサマザマなもので 特に理事会でのそれは より

身近なものから 学習を積んでいる方など 本業の延長で役員についている方などの ほぼ 

専門的管理知識の 即答を求められることがホトンド なので 経験が少なかった頃は それなりに

多量のエネルギーを要する場面が多くあったように思い返されます


それぞれの規約のあり方による差異はともかく

それぞれの棟と 全体との関係のことなどは よく 質問があります

 

どのような規約であろうと 区分所有法 という法律の縛りはあるわけで

第二章団地には 第1章中のなかで 準用がされないところもあります

極くシンプルに記しますが

・「敷地利用権」の各規定が準用されない理由は 団地内の戸建てについては 分離処分を禁止でき

 ないから                                               <22~24>

・「義務違反者に対する措置」 の各規定(それと6条)が準用されない理由は 密接に関係を持つ その

 棟の組合員に判断を任せるべき(他の区分所有の関与を避け)が妥当 とされるから<57~60>


・「復旧と建替え」の各規定が準用されないのは その棟の決定に任せ 費用負担も それらにさせるのが

 適当とされようから                                         <61~64>

 

です


念のためですが 69 条の承認決議とか 70 条での一括建替え決議などでは 一団地内の数棟が 共に

行動・関連する場面など あったりします 




少々 専門的で 解りづらいところでしょうが 規約でどうにでもなる ということを避けている範囲が 法律には

団 地のことに関してもある というあたりを 記してみました


シンプルに ということで 説明の量を省かせていただいていますが

そうはいっても 根拠を知りたい という住民さんも おられましたので

団地に住んでいる方のために一応 区分所有法の関係条文を<>に載せておきました



今までの 実務において
区分所有法という法律に 興味をもっていただいて うれしく思ったことも あった ような・・・?


とどこおりなく住めればいいだけであって ことさら 法律を眺める必要なんぞ どこにあるの ?

との意見もあるでしょうが

国の指針においては 

『マンションの区分所有者等は、マンションの管理に関する法律等に関する理解を

深める必要が ある 』 

と 言い切っていたりしています


何十億という資産を自らの責任で管理運営する立場なのですから あながち トンデモナイ こと

ヨケイナオセワ を言っているわけでもないのだ と 私には 思われるのですが・・・

みなさんは いかが お思いですか ?


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コンサルタント だれのための?

2019-12-09 | マンション〔実務に到るまでをも含む 相談アレコレ〕



(以前にも 関連した記事を載せました が

https://blog.goo.ne.jp/toku2184/e/cdd685a174f12c78397d8e6847855444

 

マンション管理士業務ではなく 並行して進めていた懸案の行政書士業務をしていたのだが 

事務所から居間にうつって 一息つこうとした 日暮れ時   
受話器を とりあげた

即 語尾を荒げ上げた

『 だれのための マンション管理士顧問なの ?

私も 依頼側の一人なのでしょ  じゃ 今 この電話を聞いて 私の主張をシッカリ

理解する義務があるはずだわ 』 という主旨の 突然の 有無を言わせぬ 罵声を伴う 一方的

シャベリマクリ

顧問先マンションに住む  いわゆるクレーマー から だった

 

自身が着任する以前のことだが 某 管理会社に 5時間超 クレームを続けた ということ

そういった報告を受けたりした

当時は 管理会社としては 管理組合との委託契約更新至上主義のようなことがあり 組合員とのトラブルは

是非とも避けなければならない お客様は神様です 的な扱いがあったりした ようだ

昨今は だいぶ雰囲気が変わり 不始末は不始末として公表し その是正に尽くす姿勢こそ 企業のとるべき

行動だとされようが・・・とにかく そういった報を受けたとき なぜに 業務妨害を止め得なかったのか 不思議であった


ということだが

そうした 兵〔ツワモノ〕   その ツワモノ本人からの 事務室での業務中 への いかにもハイ状態 と思える

突然の電話だった


 

 

 

法律上の表現としては

マンション管理士とは
登録を受け、マンション管理士の名称を用いて、専門的知識をもって、管理組合の運営

その他マンションの管理に関し、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の

相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務とする者

 

上記等の業務を受任するということを内容にし 顧問契約を為すことが通常

 

あらためて この場面での 彼女への言葉を思い返してみる

とにかく ドナリマクル ので 会話などというレベルではなかったが 伝えた要旨は

『 契約相手は管理組合 であるから 執行部である理事会・執行部の長たる理事長・各役員・総会
出席者などが私の担当となるのだろう  たとえ数百人であろうと 組合員も 各々 コンサルタントの
相手であるとも思慮される

けれど その受任業務にも サマザマな時と場合との情況から なんらかの優先順位を考慮しなけ
ればならないこともあり得 そうした場合には 契約相手の明確な指示を探っていられない場面では 
管理組合の実質的な利益のために 受任者の 一定の範囲の裁量も許され得ると考えています 』

というようなことを述べたかったのだが 現実は そこまではいかず

希望を捨てずに まずは 説明を試みてみよう とは・・・・したのだが

『そのような一方的発言の連続では残念ながら会話にならない 
業務中なので受話器を
おろさせてもらう』 

そんなようなことで その場は 一旦 エンド だった



繰り返しになろうが
管理組合・執行部である理事会・執行部の長たる理事長・各役員・総会出席者などが

実務的な理解では顧問としては受け持ち担当相手となるのだろうし それプラス たしかに  

たとえ数百人規模であろうと 組合員が 一人一人 コンサルタントの相手 と 捉えられる

のだろう か・・・



関連の論点として 顧問に就かせていただく 端緒としては 長たる理事長や執行部たる理事会や 役員

のうちの志の方向が同じ数人 などであろうが 顧問に就く前段での単発要請決定という執行意思を

決めたのは つまるところ 執行部である理事会

だとしても 顧問 というか受任者の立場に就く マンション管理士自身の立ち位置は あくまで 管理組合の

実質的な利益

のための行動を為すべき者として係わるところ



理事長個人の思うところのための  採用時の執行部面々だけのための  採用に奔走してくれた同志役員の

思惑応援のための 総じて 一部の者のための私利に益するだけの顧問 あるいは コンサルタント相談相手 

であってはならない


繰り返しますが 〔管理組合総体のための 実質的な利益追求のための 援助者〕でなければいけない と 

思っています 

(どのような場面であっても プロとして 不当なことは不当 と アドバイスしなければならない 

当然の事 なのですが そうとうに難しいことでもあります 

たとえ 自身を認めてくれて 顧問採用を主導してくれたような方であっても

妥当でないときは それを訂正する必要を説きながら 援助活動する

硬すぎる というくらいのスタンスでないと ○○の味方的言動 に つい なってしまう虞があるので)


今までの 経験からしての 反省を込めた記事にもなってしまいました

要するに 
組織団体の実質的な益のために動くのであって   
個人的〔私益〕のための言動であってはならない
たとえ 
個人的には恩義を感じざるを得ないことに関してで 

あろうと・・・

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何が起こるかわからない けれど

2019-12-06 | マンション〔法 令・判 例〕

 

 

マンションでの生活 おおよそ比較的強固な建物での日常 まずは 安心

そうであるにしても

たしかに 何が起こるかわからない

とにもかくにも 大災害だって 増えている

関連性も不明な ? 不気味な 地震も 彼方此方に 起きている

 

前回の記事の 補足になりますが ヤヤコシイ範囲で 確かに誤解も多いので

ポイントだけを 記しておこうと思いました ( 繰り返しになるところもありますが )

 

最大のポイントは 「 被災マンション法 」 というのは 大規模な火災・震災その他の

災害で 政令で定めるもの限って そのつど 適用される ということ

一般の場合(いわば個別災害)には 全部滅失で一人でも再建等に反対 とか 大規模一部滅失

の場合
で一人でも反対なら それぞれの場合に可能な 再建等とか建物と敷地の売却等 をする

ことが
できない          (共有物の変更) 第251条 
                   
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、
                   共有物に変更を加えることができない。

前者なら 敷地について共有物分割請求の訴え等になるのでしょう〔民 256・258〕



極くシンプルに繰り返しますが
区分所有建物の全部または一部が滅失した全ての場合に適用されるのではない ということです

 

                

それと 
「 マンション 」にだけ ではなく  「 区分所有建物 」ならば 適用される法律です

店舗や事務所だけの区分所有ビル等も 「 被災マンション法 」の適用対象 だということです

ちなみに 「建替え円滑化法」 は マンションに適用 です





上に記した いわば 特別の場合のことと比較して 少しでもわかりやすくなるかもしれないこととして

区分所有法上の(いわば おおよそ通常の状態時のための法律上の)建替え決議 というのは

既存の建物を取り壊し かつ 敷地もしくはその一部の土地またはその敷地の全部もしくは一部を含む土地

に 新たに建物を建築する旨の決議 》

なので

マンションの 全部が滅失し または朽廃してしまった ような 場合 には 

区分所有法の建替えの規定などは適用できないのです(取り壊す建物が そもそも存在しないのだから)

それなので 特別な法律が必要となって「 被災マンション法 」などがあるのです

                     

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