おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

〔認定〕マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

あなたの規約 今時のもの?

2019-12-13 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

 

『・・・マンションに関連する法律では 迷惑をかけまくる困った住人

に対しての究極の手段の裁判のこととか 建替えのことなどは それぞれの棟で

決まりをつける というようなことらしいですが・・・

     ※ 前回のブログhttps://blog.goo.ne.jp/toku2184/e/97fa420050f6d2ee3ecf12d1c650aa73

そういったことについて 

実務上 現実に直接に手本となりやすいのは 国で示している標準管理規約だ 

と ブログで読んだことがあるのですけれど 

団地の場合 その手本の規約では 法律に登場している棟単位での行動が必要

なことあたりについて とか それぞれの棟の費用負担のこととか 棟関係のことは 

ドンナ文章で記されているのでしょうか ? 』

 

前回のブログに 直接関連するところのことは 標準管理規約 〔団地型〕に 次のように

登場しています 


(議決事項)
第72条

次の各号に掲げる事項については、棟総会の決議を経なければな らない。

一 区分所有法で団地関係に準用されていない規定に定める事項に係る規約の制定、変更又は廃止

二 区分所有法第57条第2項、第58条第1項、第59条第1項又は第 60条第1項の訴えの提起及び
これらの訴えを提起すべき者の選任

三 建物の一部が滅失した場合の滅失した棟の共用部分の復旧

四 建替え等に係る合意形成に必要となる事項の調査の実施及びその経費に充当する場合の
各棟修繕積立金の取崩し

五 区分所有法第62条第1項の場合の建替え及び円滑化法第108条第 1項の場合のマンション敷地売却

六 区分所有法第69条第7項の建物の建替えを団地内の他の建物の建替えと一括して建替え承認決議に付すこと





他に [] という表現が登場しているところの主なものを並べておいてみます<省略部分もあり>

 
(管理費等)
第25条

団地建物所有者は、土地及び共用部分等の管理に要する経費に充 てるため、

次の費用を管理組合に納入しな ければならない。

一 管理費   二 団地修繕積立金   三 各修繕積立金

2 管理費の額については、の管理に相当する額はそれぞれのの各区分所有者の
の共用部分の共有持分に応じ、それ以外の管理に相当する額は 各団地建物所有者の
土地の共有持分に応じて算出するものとする。

3 団地修繕積立金の額については、各団地建物所有者の土地の共有持分に応じて算出
するものとする。

4 各修繕積立金の額については、それぞれのの各区分所有者のの共用部分の
共有持分に応じて算出するものとする。


(各修繕積立金)
第29条

管理組合は、それぞれのの各区分所有者が納入する各修繕積立金を積み立てるものとし、
積み立てた各修繕積立金は、それぞれのの共用部分の、次の各号に掲げる特別の管理に
要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。

一 一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
二 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
の共用部分の変更
四 建替え等に係る合意形成に必要となる事項の調査
五 その他の共用部分の管理に関し、そのの区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理




(区分経理)
第30条

管理組合は、次の各号に掲げる費用ごとにそれぞれ区分して経理 しなければならない。

一 管理費   二 団地修繕積立金   三 各修繕積立金

2 各修繕積立金は、ごとにそれぞれ区分して経理しなければならな い。




(議決事項)
第50条

次の各号に掲げる事項については、団地総会の決議を経なければ ならない。

六 第28条第1項又は第29条第1項に定める特別の管理の実施並びにそれに充てるための資金の
借入れ及び団地修繕積立金又は各修繕積立金の取崩し

七 第28条第2項若しくは第3項又は第29条第2項若しくは第3項に定める建替え等に係る計画又は設計等
の経費のための団地修繕積立金又は各修繕積立金の取崩し

八 団地修繕積立金及び各修繕積立金の保管及び運用方法


 

特別な場合のこととはいえ 災害が続いていたり 突発的な事故が起こったり 団地に住むうえで

アッサリとでも 知っておいたほうが好ましいことは 確かです


あなたの団地の 規約は どの程度まで 国で奨める現行のもの(標準管理規約は あくまで 参考資料

ですが

区分所有法という強制的に守らなければならないことを含んでいるものに反しているようなことは 

示されてはいないことは 当然 で 安心


ということなので それぞれのマンションの事情に合わせ 見直しなどの手本とするのに ふさわしいもの

であることは マチガイアリマセン) に近いですか ?


緊急時の役員の権限のこと それに必要な費用のことなど 重要な改正も 近年ありました



チャンスがあったなら というより 是非一度 そのような時間をつくって 確認しておくことも

互いにとって タイセツなことだと 思われます

 

 

(団地型に限らず 店舗を含むもの モチロン 一棟だけのマンションであろうと 規約の確認

ということは 住人全体にとって 重要なことです) 
 

マンションに住みながら 規約のことなど 知らない などということは アリマセンヨネ ?

あなたの資産の管理運営のことなどの タイセツな約束事が収まっているのですから


                           

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400戸超の団地ともなると

2019-12-10 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

今までに 関与させていただいたマンションは 複合用途型〔店舗部と住居部〕 一棟型など

それも サマザマな個性を背景にもつもので それぞれ管理会社の個性もあったりで 思い出も

イロイロ あります 

一番規模が大きかったのは 団地型というもので10棟以上で400戸を超えたものでした

 

さすがにというか 理事会・総会での質問もサマザマなもので 特に理事会でのそれは より

身近なものから 学習を積んでいる方など 本業の延長で役員についている方などの ほぼ 

専門的管理知識の 即答を求められることがホトンド なので 経験が少なかった頃は それなりに

多量のエネルギーを要する場面が多くあったように思い返されます


それぞれの規約のあり方による差異はともかく

それぞれの棟と 全体との関係のことなどは よく 質問があります

 

どのような規約であろうと 区分所有法 という法律の縛りはあるわけで

第二章団地には 第1章中のなかで 準用がされないところもあります

極くシンプルに記しますが

・「敷地利用権」の各規定が準用されない理由は 団地内の戸建てについては 分離処分を禁止でき

 ないから                                               <22~24>

・「義務違反者に対する措置」 の各規定(それと6条)が準用されない理由は 密接に関係を持つ その

 棟の組合員に判断を任せるべき(他の区分所有の関与を避け)が妥当 とされるから<57~60>


・「復旧と建替え」の各規定が準用されないのは その棟の決定に任せ 費用負担も それらにさせるのが

 適当とされようから                                         <61~64>

 

です


念のためですが 69 条の承認決議とか 70 条での一括建替え決議などでは 一団地内の数棟が 共に

行動・関連する場面など あったりします 




少々 専門的で 解りづらいところでしょうが 規約でどうにでもなる ということを避けている範囲が 法律には

団 地のことに関してもある というあたりを 記してみました


シンプルに ということで 説明の量を省かせていただいていますが

そうはいっても 根拠を知りたい という住民さんも おられましたので

団地に住んでいる方のために一応 区分所有法の関係条文を<>に載せておきました



今までの 実務において
区分所有法という法律に 興味をもっていただいて うれしく思ったことも あった ような・・・?


とどこおりなく住めればいいだけであって ことさら 法律を眺める必要なんぞ どこにあるの ?

との意見もあるでしょうが

国の指針においては 

『マンションの区分所有者等は、マンションの管理に関する法律等に関する理解を

深める必要が ある 』 

と 言い切っていたりしています


何十億という資産を自らの責任で管理運営する立場なのですから あながち トンデモナイ こと

ヨケイナオセワ を言っているわけでもないのだ と 私には 思われるのですが・・・

みなさんは いかが お思いですか ?


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コンサルタント だれのための?

2019-12-09 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務



(以前にも 関連した記事を載せました が

https://blog.goo.ne.jp/toku2184/e/cdd685a174f12c78397d8e6847855444

https://blog.goo.ne.jp/toku2184/e/678372258cce8e1662b12ae4e2b795d3

 

マンション管理士業務ではなく 並行して進めていた懸案の行政書士業務をしていたのだが 

事務所から居間にうつって 一息つこうとした 日暮れ時   
受話器を とりあげた

即 語尾を荒げ上げた

『 だれのための マンション管理士顧問なの ?

私も 依頼側の一人なのでしょ  じゃ 今 この電話を聞いて 私の主張をシッカリ

理解する義務があるはずだわ 』 という主旨の 突然の 有無を言わせぬ 罵声を伴う 一方的

シャベリマクリ

顧問先マンションに住む  いわゆるクレーマー から だった

 

自身が着任する以前のことだが 某 管理会社に 5時間超 クレームを続けた ということ

そういった報告を受けたりした

当時は 管理会社としては 管理組合との委託契約更新至上主義のようなことがあり 組合員とのトラブルは

是非とも避けなければならない お客様は神様です 的な扱いがあったりした ようだ

昨今は だいぶ雰囲気が変わり 不始末は不始末として公表し その是正に尽くす姿勢こそ 企業のとるべき

行動だとされようが・・・とにかく そういった報を受けたとき なぜに 業務妨害を止め得なかったのか 不思議であった


ということだが

そうした 兵〔ツワモノ〕   その ツワモノ本人からの 事務室での業務中 への いかにもハイ状態 と思える

突然の電話だった


 

 

 

法律上の表現としては

マンション管理士とは
登録を受け、マンション管理士の名称を用いて、専門的知識をもって、管理組合の運営

その他マンションの管理に関し、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の

相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務とする者

 

上記等の業務を受任するということを内容にし 顧問契約を為すことが通常

 

あらためて この場面での 彼女への言葉を思い返してみる

とにかく ドナリマクル ので 会話などというレベルではなかったが 伝えた要旨は

『 契約相手は管理組合 であるから 執行部である理事会・執行部の長たる理事長・各役員・総会
出席者などが私の担当となるのだろう  たとえ数百人であろうと 組合員も 各々 コンサルタントの
相手であるとも思慮される

けれど その受任業務にも サマザマな時と場合との情況から なんらかの優先順位を考慮しなけ
ればならないこともあり得 そうした場合には 契約相手の明確な指示を探っていられない場面では 
管理組合の実質的な利益のために 受任者の 一定の範囲の裁量も許され得ると考えています 』

というようなことを述べたかったのだが 現実は そこまではいかず

希望を捨てずに まずは 説明を試みてみよう とは・・・・したのだが

『そのような一方的発言の連続では残念ながら会話にならない 
業務中なので受話器を
おろさせてもらう』 

そんなようなことで その場は 一旦 エンド だった



繰り返しになろうが
管理組合・執行部である理事会・執行部の長たる理事長・各役員・総会出席者などが

実務的な理解では顧問としては受け持ち担当相手となるのだろうし それプラス たしかに  

たとえ数百人規模であろうと 組合員が 一人一人 コンサルタントの相手 と 捉えられる

のだろう か・・・



関連の論点として 顧問に就かせていただく 端緒としては 長たる理事長や執行部たる理事会や 役員

のうちの志の方向が同じ数人 などであろうが 顧問に就く前段での単発要請決定という執行意思を

決めたのは つまるところ 執行部である理事会

だとしても 顧問 というか受任者の立場に就く マンション管理士自身の立ち位置は あくまで 管理組合の

実質的な利益

のための行動を為すべき者として係わるところ



理事長個人の思うところのための  採用時の執行部面々だけのための  採用に奔走してくれた同志役員の

思惑応援のための 総じて 一部の者のための私利に益するだけの顧問 あるいは コンサルタント相談相手 

であってはならない


繰り返しますが 〔管理組合総体のための 実質的な利益追求のための 援助者〕でなければいけない と 

思っています 

(どのような場面であっても プロとして 不当なことは不当 と アドバイスしなければならない 

当然の事 なのですが そうとうに難しいことでもあります 

たとえ 自身を認めてくれて 顧問採用を主導してくれたような方であっても

妥当でないときは それを訂正する必要を説きながら 援助活動する

硬すぎる というくらいのスタンスでないと ○○の味方的言動 に つい なってしまう虞があるので)


今までの 経験からしての 反省を込めた記事にもなってしまいました

要するに 
組織団体の実質的な益のために動くのであって   
個人的〔私益〕のための言動であってはならない
たとえ 
個人的には恩義を感じざるを得ないことに関してで 

あろうと・・・

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何が起こるかわからない けれど

2019-12-06 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

マンションでの生活 おおよそ比較的強固な建物での日常 まずは 安心

そうであるにしても

たしかに 何が起こるかわからない

とにもかくにも 大災害だって 増えている

関連性も不明な ? 不気味な 地震も 彼方此方に 起きている

 

前回の記事の 補足になりますが ヤヤコシイ範囲で 確かに誤解も多いので

ポイントだけを 記しておこうと思いました ( 繰り返しになるところもありますが )

 

最大のポイントは 「 被災マンション法 」 というのは 大規模な火災・震災その他の

災害で 政令で定めるもの限って そのつど 適用される ということ

一般の場合(いわば個別災害)には 全部滅失で一人でも再建等に反対 とか 大規模一部滅失

の場合
で一人でも反対なら それぞれの場合に可能な 再建等とか建物と敷地の売却等 をする

ことが
できない          (共有物の変更) 第251条 
                   
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、
                   共有物に変更を加えることができない。

前者なら 敷地について共有物分割請求の訴え等になるのでしょう〔民 256・258〕



極くシンプルに繰り返しますが
区分所有建物の全部または一部が滅失した全ての場合に適用されるのではない ということです

 

                

それと 
「 マンション 」にだけ ではなく  「 区分所有建物 」ならば 適用される法律です

店舗や事務所だけの区分所有ビル等も 「 被災マンション法 」の適用対象 だということです

ちなみに 「建替え円滑化法」 は マンションに適用 です





上に記した いわば 特別の場合のことと比較して 少しでもわかりやすくなるかもしれないこととして

区分所有法上の(いわば おおよそ通常の状態時のための法律上の)建替え決議 というのは

既存の建物を取り壊し かつ 敷地もしくはその一部の土地またはその敷地の全部もしくは一部を含む土地

に 新たに建物を建築する旨の決議 》

なので

マンションの 全部が滅失し または朽廃してしまった ような 場合 には 

区分所有法の建替えの規定などは適用できないのです(取り壊す建物が そもそも存在しないのだから)

それなので 特別な法律が必要となって「 被災マンション法 」などがあるのです

                     

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売渡を求めたり買取りを求めたり

2019-12-05 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

 

マンションというものの歴史も それなりに長い ともいえるでしょう

区分所有法という法律が施行されたのは 昭和38年4月1日

その時期からしても 約60年が過ぎていてるのです



その建物と敷地の間柄もサマザマな形のものがあり 敷地権の

仕組みにくるまれて おおよそ不安を覚えることなどナイ という

ものばかりでは 当然 ? ないのです

長い間 穏やかに? 住環境が続いていても 事が起こり 経緯を

追って権利関係をあからさまにしなければならないことも 起こり得るのです


建物には 敷地というものが 必要です

区分所有者が敷地を利用する権利を持たない場合は 敷地の権利者は

専有部分の収去を請求できるということになります〔権利のない者が敷地を勝手に使えないのは 当然のこと〕

区分所有法 10条

(区分所有権売渡請求権)
第十条 敷地利用権を有しない区分所有者があるときは、その専有部分の収去を請求する権利を有する者は、
     その区分所有者に対し、区分所有権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。

一例をあげますと 

区分所有者が敷地を賃借したけれど 解約権留保特約で解約されたり 賃料の不払い等で解除されたり

という場面もあります

専有部分の収去とはいっても 実際は物理的にも 社会の通念上も まず 不可能

そこで 時価で売り渡すことを請求できるとされているのです

硬い話になりますが この権利は形成権というものなので 意思を伝えれば 一方的に売買契約成立の効果

が生まれます
 
 
マンションの仕組みでは 広い意味で 似たような権利として

売渡請求 : 建替え関係で 建替の不参加者に対しての 区分所有権・敷地利用権の売渡請求   〔63条〕

買取請求 : 建物の一部が滅失し復旧などで賛成者以外の者からする建物と敷地権利買取請求  〔61条〕

被災マンション法〔4・12〕にも類似の仕組みがあります
 
積極的に復旧・建替えへの参加の心を持つ者が使う [売渡請求]
消極的に離脱することを望む者が使う[買取請求]
という感があるのでしょうが マンション生活 いつ どのようなことがあり得るのか ?

もっとも 戸建であろうと どのような住環境にあろうと サマザマなことがあり得ることは 同様

 
 
政令で定める災害によって大規模滅失した場合には

区分所有法による復旧 〔 61 〕

建替え 〔 62 ・ 70 〕

建物敷地売却 〔 被災マンション 9 〕

建物取壊し敷地売却 〔 被災マンション 10 〕

取壊し 〔 被災マンション 11 〕

一括建替え等決議 〔 被災マンション18 〕

の決議があり得ます


 
敷地についての共有物分割請求〔 民法256 〕のみが可能という場面もあったりします
 
 
 
被災マンション法の正式な名前は 

< 被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法 >
こういった法律に関し よく 述べられることとして
『 区分所有法という民法の特別法が用いられるのは 区分所有の建物が現に有る場合に限られる


建物の全部が滅失した場合には 法律上「建物」は存在しないで 瓦礫などが土地の一部として在る

だけで 建物全部が災害によって滅失した場合も同様で 共用部分等共同の管理に服すべきものが

無い以上 法律上区分所有者もその団体も存在しない
  

区分所有法を適用する余地はない 』

 
 
 
建物全部が滅失した場合 それについての定めは 区分所有法 には ありません
 
 
建物の「朽廃」とは 偶然の事故によってではなく 物理的社会的な耐用の限度を超えることによる

効用を失うこと と理解されましょうが 「滅失」と異なって 予測と対策は 不可能なことではないこと
 
ということですが 「朽廃」のケースに「滅失」に関しての扱いが許されるか ?  61条のことか18条の

ことなのか 諸々 説はあるようで・・・

ということで とにかく マンション関係法規は 奥が深い です

 
 
当地 不気味な地震の連続  茨城・栃木・群馬で 正体がハッキリしないような 不明の ?

そんな折の 相談などは 熱心な理事さんから サマザマな突発的なケースのアレコレなども問われ

あり得ないことではないので 次から次と 円環的に条文などを漁りながら 確認しながらの 

タドタドシイ 説明になってしまい

実力の涵養の必要を ドカーン と 反省させられ 

シンミリと 

冷めたコーヒーを ススッタリ

するのです
 
 
              
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12月03日事務室への陽光を浴びながら

2019-12-03 | ◆ 国家試験受験サポート

 

 

 

 

極月」(きわまりづき)に 突入


管理業務主任者試験も 終了

18,464    15,591    84.4(%)   〔 今回  申込者  受験者  受験率 〕  

受験率は マンション管理士試験と ほぼ 同じ

ちなみに
19,177    16,249    84.7(%)  〔 昨年   〃      〃     〃   〕



ということで 私も マンションに関する二つの国家試験問題にあたってみました

まず   マンション管理士試験問題     [ 公益財団法人 マンション管理センター発表 ]
続いて  管理業務主任者試験問題    [ 一般社団法人  マンション管理業協会発表 ]

たしかに 似た問題も散見されましたが

難易度は さすがに 違うな という印象を持ちました

 

解いた後の疲労度で その問われる内容の難易度の差を 感じました

率直に言って マンション管理士試験には 訊かれる深度レベルが異なることを実感させられます

 

もちろん 管理業務主任者試験受験も シンドイことなのですが



例年 管理業務主任者は   100名のうち  約 20名

    マンション管理士は   100名のうち  約  7名   という合格者割合です


本来ならば 申込者に対する合格者の割合で捉えるべきと思われますので その観点からすると

実態は さらに厳しい試験であるとも 理解されましょう

 

ということで 自身も 知識のさらなる深度を目指し 努めなければならないことを 

今さらながら 気付かされるのでした






話題は変わり・・・

 

神妙な面持ちで いつもらしからぬ雰囲気で

『 役員などに 罰則があるとか聞きましたが ほんとうでしょうか ? 』 との質問が先日あり

たしかに

区分所有法という法律には 罰則のことも記されています<71・72>

概略ですが

管理者や 理事や 規約を保管する者 議長 清算人 などについて 過料 を払わなければ

ならない場面のことが登場します

過料というのは 罰金とか科料とかの刑罰とは ちがうものです

簡単に言うと 地方裁判所が関与して 検察官の命令で執行されます

重要なことを履行しない場合に キチンとするべきことを実行させる目的で 国が制裁を加えることがある

ということです

 

例えば 

・正当な理由も無いのに 集会〔総会〕の議事録の閲覧請求を拒んだり

・議長が 集会〔総会〕の議事録を作らなかったり

・管理者〔理事長〕が 定期に事務の報告を怠ったり 虚偽の報告をしたり

・法人化している場合に 規約で決められている役員の人数が足りないのに 選任の手続を怠けたり

・必要な登記を怠ったり

というような秩序違反行為に 国が 過料を課すことがあります

監事は 本条による過料の対象者にはなっていません



以前 ある一般社団法人の管理に関与していたことがあったのですが その任務が終わってから

数年経って 過料
を払わされた との報を受けたことがありました 

登記を怠っていたのでした

気になっていたのですが 案の定 ウッカリミスをしていたのです

というわけで “ 過料なんぞ くることなど まず ないよ ” と ノンビリしすぎることは 避けなければ

なりません

マンション管理運営に このような形ででも 国が 関係することがあるのです

 



日暮れのスピードが速いこと


それにしても  時間よ 止まってくれ と お願いしたくなるときがあります


今年も 後 ○○日
ということで  

毎年 この時季 同じことを 嘆いてしまいます  

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インターネットの利用なんぞ ?

2019-12-02 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

 

相談事項として ときどき 登場する質問

『インターネット利用料とかなんとか なんのことかわからないけど 予算にのっていて

それなりの数字を毎年払っていることに ビックリ

自分たち全員の管理費から払われているのだろうけど

パソコンなんぞ 利用したことも無いのに なんとなく 合点がいかない

どういう理屈で こういうことがまかりとおるのかな ? マンションというところでは』

 

どちらかというと やはり 年配の方に多い 苦情ですね

 

<・・・インターネットサービスにかかるLAN配線機器などの設備そのものは 共用部分と

いうことができるので その保守・管理に要する費用は 資産価値の維持・保全に資する

もの ということができる

そうすると その費用は各区分所有者が一律に負担すべきものとなる>

特に 問題なのは 接続回線契約やプロバイダ契約関係での費用 で

そこのところは たしかに 実際に使用しているか否かは 判断のポイントになりそうですが・・

<各戸に対するサービスに関して 一律提供のことも 手続のことなど全体を総合して

判断すると 合理性があるので 利害の衡平が図られていないのだから無効だ とまでは

いえない>

そういったようなことを

概要としているような 判例があります [広島地裁平成24年11月14日]
(あくまで シンプルに まとめての文言ですので 詳細は 精査ください)

 

「12階マンションの一階に住んでいるというのに なぜに エレベーター関係の管理費を平等

に負担しなければならないのか」

というあたりのことで 以前にも 理由となるかもしれないこと(総合的に判断すると つまるところ 

マンション全体の資産価値に貢献している設備なのだ ということ

使用頻度規準による費用負担額査定徴収となると 実際問題 非常に困難な作業を必要として

しまうこと など) と同様な説明になるのですが どうしても 合点がいかない相談者さんには 

判例の要旨を そのまま 読み・眺めていただき 説明を加えさせてもらう手法も 有効かな 

とも考えています

〔実務上参考としているおおよその基本書には 重要な判例も載っていることが多い ので〕

実際 巷で 他のマンションで 争いになったことの判例にも 説明役を担ってもらうのも 有効かも ?

ということですが・・・

 

というようなことですが 本日は 今回の 《マンション管理士試験》 の問題を 少々 眺めたり

一部 自身でも 解いてみたりしました

そうとうに考えさせられる問題もありますが 実に シンプルなものもあり 決め手は

おおよその受験生が解けるものを 絶対にうっかりミスしないこと

それと つまるところ 頼りになるのは 条文解釈(単なる文言暗記 ということではない)かな と 

ツクヅク 思ったことでした


それにしても 申込済みだが 試験会場には現れない方が 今回も そうとういました

さまざまな事情があるのでしょう

約1万2千人が 実際受験   申込者100人のうち14人は 欠席 でした

 

昨日は 業務管理主任者試験

出題傾向は マンション管理士試験に 毎年 似る との情報もありますが

いかがだったのか ?

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幸福追求

2019-12-01 | ■エッセイコラム・ダイアリー

 

 

 

ほんとうに久しぶりに 《憲法 の 自身選定の基本書》 を ジックリ と 眺めています

 

まったくのところ 長い間 買い替えが必要でもない ? という分野なので

他の 民法・刑法・会社・刑訴・民訴・行政・労働 あたりの基本書というものを思うと

巷の一貧乏書生にとっては ありがたいことです(もっとも 頻繁に? 関連書は出され

続けてはいますが)

 

まったくのところ 特に 会社法なんぞは 毎年のように現行に合わせる必要があったりで

民法も しばらくは 買い替えに気をつけなければならないと考えていますが

 

さて 本日は 憲法を眺めてみよう ということで

第十三条 

すべて国民は、個人として尊重される。生命、自由及び幸福追求に対する国民の権利については、

公共の福祉に反しない限り、立法その他の国政の上で、最大の尊重を必要とする。

1776年のアメリカ独立宣言に由来し ジョン・ロックの思想にも影響されている とのこと

ロックの自然権論では 「生命、自由および財産」に対する権利が主張されたそうですが

独立宣言では 「財産」 が 「幸福追求」 に変えられた とのこと

「われわれは、自明の理として、すべての人は平等に造られ、造物主によって、一定の奪いがたい
天賦の権利を付与され、そのなかに生命、自由および幸福の追求の含まれることを信ずる」


このことを見るだけで 当時のアメリカの情況 というか 特に 建国に関しての中心になる人たちの思い

というか 意気込み というか 見識 というか ・・・なんとも 私なんぞは あこがれてしまうのです

 

で こういった感慨を覚えたことのことを いつだったか ブログにしたことがあった ? と

遡っていたら・・・見つけました  2008年に記したもの
https://blog.goo.ne.jp/toku2184/e/951a3fbee2d39b3a48782328114b0f86






ということで 唐突に下世話な?話になってしまうことでもありましょうが

私の生業でもうしますと 実務として 憲法は無縁ではないので

例えば 海事代理士試験 行政書士試験でも 憲法を訊かれます


それにしても 和訳もさまざまで 造物主 のところは 神 と訳されたりもしますが

神 ・ 造物主 ・ 創造主 など よりも 私自身は なぜか

至高の存在 

という表現が一番好きです 

 

 

ということで アレコレ 硬すぎるような 軟らかくもある ? ような 話題で スミマセン

さて 仕事に戻ります



それにしても 今の アメリカの巷というものは・・・  そうして 我が日本の巷では・・・


               

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住む処 の 仕組み

2019-12-01 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

『 水洗トイレの槽には 必要な量の水が蓄えられていて

使われたら 次の回に必要となる量が また 貯まっていて

いい具合に 水の補給がサイクルされていて・・・・・・

でも 便器に水が流れ続けてしまい困ってしまったこともあるけど・・

レバーを動かせば流れて あとはほっといても キチンと

貯まっていて 直ぐにヒッソリと静かな トイレ室に戻っていて・・・

ドンナ 仕組みにナッテイルンダロウ 』

 

『 台所などからの管の高圧洗浄をするので その時間には居てください

と 連絡がきたけど メンドウだなー

でも トイレでも 洗濯機でも お風呂でも水を使うけど そういうものって

うちのマンション250戸もあるけど どこを どう通って どこに行き着いているんだろう・・

そうとうな量になると思うけど・・・


南棟の3・4階で 緊急に 特別に 給水管と配水管の点検をするとかいってたけど

どこが どうなってしまったのだろう・・・うちの棟は 大丈夫なのかな ?

屋上に 貯水槽があるけれど あの貯水槽に貯める水も いい具合に 必要な分の

判断をどっかでしているんだろうけど 送り込むポンプを止めたり 働かせたり

ドンナ具合の仕組みで キチンと役目を果してくれているんだろう・・・

でも 屋上に槽らしいものが見えないマンションも近くにあるのだけれど 飲み水やら

他に使う水

どこからやってきて各部屋まで届いているんだろう・・・ ?』

 

 

住居の設備は シンプルに考えると 戸建も マンションも 同様と言える と 考えます

基礎を造り 外壁と屋根と床などを設け 内部の設備を整えて 給水と雨水や雑排水や

汚水などの排水関係の回路を確保する 空調などの 設備関係も 基本は同様

その構造を 一戸で設けるか 一戸単位を集合したもので 共同で使う部分は まとめて

連結して設ける とかで 規模が大きくなっているのが 集合住宅であるところの マンション 

 

集合で 共同で 持ち合って 使いあっているので < ドゥ イット ユア セルフ >

と 勝手にイジルわけには いかない(皆のためにもなるのだから OKだろう とは いかない)


 

5年間ほど 縁があって ビル管理に関した仕事もしていました

年季が入った建物で 賃貸事務所の集合体建物でした いろいろ 勉強になりました

オーナーは 電気工事業を主体とするグループの方でした

電気工事関係社員さん 関係設備機器関連の社員さん などから さまざまな工事実務を教えていた

だいたり 屋上のコーキング(隙間を目地材などで充填すること)を自身もしたり 設備の異常点検 とか 

人通りある箇所の外壁タイルの監視 とか 地下と屋上の貯水槽の点検とか 旧式ボイラーや冷却塔

方式だと思われる いわゆる当時の空調設備関係なども 一通り眺める日常でした

その頃は マンション管理士業務を意識していませんでしたが 最初の就職先が建設会社であったことと

この5年間のビル管理関係業務経験は 今の業務との縁を感じざるを得ません


 

ということで 本日は 建物・設備に関した記事でした

ときどき 法律系○○ とか 設備系○○ とかの自己紹介方式があり 自身も どちらかというと法律系

かな ? とも思われますが いずれにしても 双方の知識を蓄えないと 実務にはならない と 思われます

“ 設備や建物のことは 関知できません ” では 仕事になりませんので

 

マンション管理士試験も 管理業務主任者試験も ビッシリと広範囲の建物・設備関係出題があります

 

実務においても 新しい設備のことの知識にふれておくことの大事さを ときに 痛感させられています

学校時代の知識との隔絶を 圧倒的に意識させられてしまうのは やはり I T というものの 驚異的な進展です

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