おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

〔認定〕マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

電子内容証明

2015-02-28 | ◆ 業 務 参 考( 総 合 )

 

 

本日 サタデー

いろいろあって少々眼が充血気味

なので休養日としたいのだが そうもいかない

まずは 内容証明を提出に

 

エッ 土曜日なのに 内容証明出せるの ?

 

そうなのです わが事務所の近くには 土・日曜も郵便業務をして

いて 内容証明サービスも扱ってくれる日本郵便(株)の郵便局があるのです

(さしたることではない かな ?)

昨日 電子内容証明サービスを利用したのですが 原因不明(もしかすると

受けて仕組みの側の混雑による不具合か? 案内には そうとうの未処理

あり状況の知らせがありましたが・・・)の中途断念で 送信持ち越し

昨日は金曜日 この調子なら 事務所内いつでもオーケーの発信は利用できず

来週持ち越しだ と お客さんにも ことわっておこうかな と 思案

ふと思い出したのが 近隣の郵便局の存在でした

 

で 紙ベース手法で 準備して 10時からの営業と確認して 出向き

ここまでは 順調 だった が 例のごとく ほぼ30分近く待ち

さいわい さほど窓口に客はなく そのことにかかりきりの担当者さん でしたが

再検査? を含めて 二人係で ほぼ30分

もっと混んでいる状態なら どんなことになっていたのかと 他のお客さんに

なんだか申し訳ないような・・・  担当員さんにも スマナイような・・・

 

 

遠い昔 郵政公務員として 勤めたことがあり ふと その頃を思い出しました

自分は貯金のほうでしたが 郵便窓口での内容証明の独特の扱いを [タイヘンソウだなー]

と眺めていました

なんといっても 三式の文書の内容完全同一性の確認 あれこそ 最大の肩凝りのもと

当時は コピー技術や機器コストの面から思いつかないことでしたが

今日 一連の扱いを眺めていたら

“・・・原本を持参させて あとの二式は 局側でコピーですませることは なぜダメ

なのだろう   おおよそ50年以上? 同じ手法で 処理にあせる側も 待たされる側も

タイヘン  たしかに 印のコピーは白黒だと まずい? ということもあったかも

しれないが 法的には押印は絶対の要求にはなっていないはず・・・それに二式は

送り手手元用と局保管用 なのだから それほど原本という捉え方にこだわらなくとも

いいような・・・”

と心の中でツブヤイテいた

不可解な仕組みだなー ?? でも それ相当の理由があるのだろう

そうでないとすると それこそ時代遅れでナントモ非効率・不合理すぎる?? ような・・・

 

 

さて もう一仕事

 

 

そうそう 今朝 久しぶりに 雉さんがわが苫屋の裏庭を訪問してくれていました

でも 今回は そそくさと アッという間に おいとまされてしまいました

奥さんは朝早くから洗濯物干しをしていたし 自分は遠慮無くフラッシュをあびせてしまった

ので

ご免なさい

また来てね

 

                      

 

                       

                                  hatakeyamaマンション管理士事務所


住替え と 建替え

2015-02-22 | ◆ 国 家 資 格 受験

 

 

本日 サンディ なれど 波高し(なすべきこと多し)

お休み無し(これは原則論 で もはや 休息タイムのアレコレを企んでいる)

 

マンション建替えの円滑化に関する法律 と名のっていたのが

マンション建替えの円滑化に関する法律 と改正されています

後者のの意味するところは [マンション敷地売却] ということを含んでのこと

 

建替え という言葉の周辺は とても複雑で たしかに判りづらい

絶対に整理しなければならないキーポイントとして私が注意していることは

☆ 一般のマンション と 耐震性不足のマンション における適用の差異

   改修          前者は区分所有法による改修 → 3  /  4

                             後者は 耐震改修促進法での改修 →過半数 (容積率等の緩和特例)

   建替え        前者は区分所有法による建替え → 個別売却

                    マンション建替法による建替え   → 権利変換 → 4  /  5

                             後者はマンション建替えの円滑化に関する法律で措置され

                                敷地売却制度 → 4  /  5  (容積率の緩和特例)

                                もあり

 となっていますが 

前者 つまり 一般のマンションで 取り壊して住替え(いわば 管理組合関係の全面解消) を目指す場合

民法の原則に基づいて 全員合意  が要求される ということです

 

 

 

マンション敷地売却制度の大きな流れは

・耐震性不足の認定

・買受計画の認定

・マンション敷地売却決議

・マンション敷地売却組合の設立認可

・反対区分所有者への売渡し請求

・分配金取得計画の決定/認可

・組合によるマンションと敷地権利の取得

・買受人への売却(買受人によるマンション除却)

・買受人による敷地の新たな利用

となるよう

(区分所有者は 他への住替え等となろうが 同地にマンションが再び建てられることもあり得るから新マンションへ入居ということもあり得るだろう が 敷地利用目的は制限されていないので いわゆる建替えという概念で捉えることはできない と考える)

 

 

 

マンションのストック数は約600万戸 そのうち旧耐震基準建設が 約100万戸

とにもかくにも 関係する改正法律が施行されている

国交省のマンション敷地売却ガイドラインで 細部を頭に叩き込まねば と考えている

 

それにしても・・・区分所有関係の 建替え の形の複雑なこと といったら・・

被災関係の法もあるし・・・

 

アレッ ??

《・・・区分所有者、議決権及び当該敷地利用権の持分の価格の各5分の4以上の多数で決議・・》

持分の 価格 ? ?

 

                  

 


あいさつの風土

2015-02-20 | ◆ 業 務 エ ッ セ イ

 

数年前のことですが 先日 同じような思いをしたので

載せさせていただきます

 

 

たとえ 5分 10分の立ち話でも
初対面の方でも

別れには ささやかなものでも挨拶というものが 添え物 付き物
それが人の世の自然と登場の約束事・・・なのでは・・・

と 思っていましたが

当地での同じような場面で
エッと思うようなことが数度

日帰り温泉に行った時など
温泉の話
旅行の話
などなど 隣の席のよしみで親しく?会話した後
先に発つ方に挨拶をと構えていると
なんのことも無く なにも無かった如く サッサと ソッケナク 離れていく
こちらの存在など かけらも気にしている風もなく 微々たるサインさえも無しに

同業者の会合でも 長いこと共同で施策の推進などで共に汗して活動した仲間なので

絶対に挨拶を欠かせないな と身構えて いつでも頭を下げえる格好で待ち構えて

いるすぐ近くを 私の存在なんぞどうということなく 相手は過ぎ去り 

追って行ってまでの挨拶もむなしく思われ・・・ 

あれ どこかで機嫌を損ねたのかな? なんぞと 余計なことを? 考えてみたりまで・・


そんなことで

東北の故郷でも
長らくお世話になった北の大地でも
華の東京での就職先でも
そういうことはなかったので
妙に さびしいような もの悲しいような気分になったことが
数度ありました 人と人の付き合い方にも 

風土の差異というものが

あるものなのかなー なんぞとまでさえ


昨日は東京で同級会があり新橋まで
高速バスが都合よかったので待合所に向かうと
先客が一人 中年の男性
東京への久しい旅?という感じで
不安そうにいろいろ訊ねてきました
私も知識のある限りで不安除去に協力
どうやら上野で降車とのこと

上野近くになり もしかするとこの男性も別れの挨拶
無し派か
と 

でも・・・
自分は自分としての生きる流儀を と 挨拶を想定して やや構えていると
『いろいろと どうも ありがとう
お蔭でたすかりました』

とても丁寧な 別れの ご挨拶


その後 旧友 悪友たちとのたくさんの笑顔の挨拶を交わし 

雨上がりの新橋での ビールと日本酒の
美味しかったこと


そうして やや二日酔いの指先で
今朝 このブログを記しています

 

さて 複合用途型マンション管理組合規約と 築40年経過の旧耐震基準マンションのこれからのこと

を ミッチリと整理整頓しなきゃいけないんだった

 

場合によっては 下に載せた案内をして 住人さん役員さんたちと懇談させていただきます

                    

 

                       ご案内

                             

以下のものを、各自可能な限り持参し、懇談形式で、共に、マンション管理運営を考えてみませんか?

 

 

 

□  建物の区分所有等に関する法律条文 

 

 

 

⇒ インターネット検索(公益財団法人マンション管理センター等)のうえ取得 あるいは 市販の簡易六法購入にて取得《掲載されているか否か必ず確認のこと》

 

 

 

□  自己専有部分の登記事項証明書(不動産登記簿)

 

 

 

⇒ 近隣法務局(出張所も可)にて取得(手数料600円ほど)

 

 

 

□  マンション標準管理規約(単棟型・団地型・複合用途型)

 

          

 

⇒ インターネット検索のうえ取得(公益財団法人マンション管理

 

センター等)※お住みのマンションの型により上記三型より選択

 

 

 

□  当マンション管理規約集

 

 

 

□  当マンションと管理会社との管理委託契約書

 

※ この案内にご不明な点等がありましたならば、マンション管理士までお知らせください。

    

            

            


お引越し

2015-02-15 | ◆ 業 務 エ ッ セ イ

芥川龍之介さんの小説に 次のようなものがあります

おおよその噺の流れは

初老の農家の女性の息子に やっとのことで嫁がきます
女性は これですこしは自分も楽ができそうと期待します

嫁は期待以上の働き者
女性の喜びは より強くなり
・・・・
しかし その嫁の働きぶりは尋常でない程のもの
女性は 老体に鞭打ちながらも
その働きの邪魔にならない程度には動かざるを得ず

ある意味 楽になるどころか
どんどんと心労も重なり
前以上の体の酷使で タメイキをついてばかり

『・・・ほどほどの働きで充分なのに・・・程も過ぎると
・・・』



何事にも 程(ほど)というものが

Aサンの共同廊下掃除は 常に 塵ひとつも無いほどにの
程度で終わるべきもの

だが

直ぐ隣の
B家のそれは  いわゆる世間並みのもの

一般的に 塵ひとつ無いほどに毎日毎日続ける
Aさんの掃除に近隣の賛同は大きいことでしょう

が しかし 

どうなのでしょう
マンションの廊下の掃除を 日に3・4度もミッチリと
なめるようにするAサンの隣の
仕事の関係上連日深夜帰宅のBサンの
一日おきの
朝出がけの涙ぐましい時間配分のなかの掃除
奥さんは病弱です(メニエール病)

一概に比べて B家を非難できるでしょうか

ちなみに Aサンは家に居て 奥さんが勤めています
4階のフロアーは6軒
お子さんの居る家族は2軒(お子さんといっても高校生)
いまだかって フロアーの汚れで来客者が不快感を
抱いたことは まず あり得ないだろうというのが
マンション住人のほとんどの感想

でもAサンは 自己の感覚からすると
自分の掃除こそが 掃除と言えるもの で
Bサンのそれは掃除なんぞと呼べるものではなく
とても不快である という主張
先住者たるBサンは ホトホト 弱っております

Aサンは3か月前に 当マンションに引越してきました


マンション

なやましい部分もあるワンダーランド

区分所有者
専有部分 専用使用部分
一部共用部分
専用使用権
敷地   
敷地権たる賃借権・地上権
管理者(俗に言う管理人さんではなく)
規約と標準規約と区分所有法

建替円滑化法と管理適正化法
集会
管理組合
管理組合法人
復旧
建替え
団地
管理業者
管理業務主任者
付属施設と付属の建物

などなど

マンションに関する法律語
いろいろな定義がワンサカ

[管理組合法人はその事務について区分所有者を代理する権限を有します。
・・・・・管理組合が法人化されていない場合、
これと同様の代理権は《管理者》に帰属します。
しかし、法人化されている管理組合の場合の代理権の
帰属先は、《理事》ではなく《管理組合法人》です。
理事は、区分所有者の代理人である管理組合法人を
代表して行動するという関係になります。]

マンション関係法を読んでいると 上のような表現も登場

まったく 複雑なわかりずらい法関係と見えます
法自体も判りづらいし 実態もいろいろ
(掃除関係もサマザマで業者さん担当は定期的・部分的等)
複雑な面もありますね

ほんとうの紳士・淑女的共同生活を営むことの困難さを
一歩間違えば というより 運命によっては
ある日突然味わい始める

先住者さんたちの慣例次第
越してきた隣人さん次第という 賭けのような面が
マンション選びに
特に
あるような気がします
なにしろ ある意味密着空間?世界のこと


とあるマンションで 超クレーマー対策相談を受けながら

つくづく 十人十色どころの世界でない千人千色の個性

そのあたりのことを思いました

 

どこにも 賭けの世界はあるそうな・・・・
だからこそ
ワンダーランド
我が地球

そんなこと言っていられないです
深刻な問題です

 

過剰神経質的 かつ 超々綺麗好き過ぎ隣人の突然の登場

そうして 

突風の吹き初め

 

“ どうか どうか お願いですので お静かにお暮らしのマンションさんに

風神さんが袋を抱えて越していらっしゃいませんように ”

心に思うこと 祈ることは 自由 でしょうから・・・

さまざまなタイプの超クレーマーさん登場がある 此の頃

そのように願わずにはいられません

 

(一部変更し 再掲)

                  





パーフェクト ? の答え

2015-02-13 | ◆〔特定〕 行 政 書 士   業務

 

 


(以前の掲載の改訂版です)

 


『絶対に それで間違いありませんね』

稀にですが
お客さまに こう訊かれることがあります

ですが・・・絶対なのか と問われると どうにもこうにも・・・

断言できるケースは めったにないのでは と思わざるを

得ません

 

 

 

ある方(Wさん とします)が先月亡くなり
某 金融機関に預金債権600万円を残しました
遺言などはありません

この方に 奥さんと 3人のお子さんがいます

奥さんを    A
長男を     B
長女を     C
二男を     D
とします

法律の基本的な考えは Wさんが亡くなった時点で 
預金債権は それぞれ法定相続分の割合で 各自に帰属
します

ということは Aさんが一人で この金融機関
(X銀行とします)にでかけて 顔見知りでもあるし
すぐにでも300万円を受け取れ葬儀費用にまわせそう

ですが・・

しかし 実務上は そう簡単にはいきません

まず X銀行は
『相続人の方全員で合意なさり 受取人を決めてください』
と まず 対応します

そこで
『でも 私は妻として2分の1の300万円はいただけますよね』

しかし
たぶん こうくるかも
『相続人さんの合意で 例えば受取人さんをDさんとする可能性もあるのですから そうはいかないのです』


判例も 実はさまざま
結論も分かれ
結論が同じでも 理由付けは 諸々


法律理論からすると 基本判例上は 
≪可分債権だから  各自の権利
としながら
実務界の都合
(相続人間のイザコザに惑わされたくない・
一度で処理を済ませたい・
払い過ぎ?の危険を避けたい・
取引経緯や残高証明などの情報開示の点からしても
めいめいを相手にすることは煩雑・
とにかく 窓口は一人に統一してもらい銀行側の帰責事由は
最低ラインにとどめておきたい)
などのことから

現実 というか実際の実務場面では 

長年Wさんを支え苦労をともにし
子達を育てた妻といえども 困難を抱えることがあり得ます

まとめて言うと 
可分な債権の共同相続について 分割・非分割の対立が
あるのですが この点も共有・合有という対立だけではなく
関係者間の実質的利益考量が重視されているのです

利益考量 とは
なんと 不可解な 拠り所があるようで無い基準でしょう
そう言わざるを得ません
判断基準があるようで 無い とも言える基準ですから
とても 絶対変わらない基準とは 到底言えません

つまり
法律理論だけが拠り所ではないのです
憲法で言うところの 多数者の実質的利益
民法での             公序良俗
刑法での             実質的正義
民訴法での            公平手続
刑訴法での            適正手続
商法での             適正営利
このような基本理論も つまるところは

利益調整の条理 とでもいうような観念には 勝てない??

最近 このような感慨をもつことが多々あります
(だからといって 法律理論をおろそかにはできませんが)



ちなみに 上記の例で 預金債権ではなく
現金そのものを奥さんAが600万円(Wさんのもの)預かっていたとき
Aが300万円自分のものとできるでしょうか
(Wさんが亡くなった時点のこと)

判例上は 預金債権以上に 勝手にできません

現金は 相続人間の利害調整の最後の砦ともいうべき
最高の手段(換金操作不用) だから 最後の最後まで エースとして 切り札として

とっておくべき

現金も動産の一種と考えられる(動産そのものは本来的
可分債権とはいえない・・・ダイヤの指輪そのものを
4分の1に分けて持つことは?)

そんなふうな理由で ある意味預金債権よりも慎重に保管を
要するのです(詳しい法理論は省きます)
(あくまでも 法律的には ということですが)

こんなふうですので

絶対ですとは 

とても おおよそどの分野でも 言えないのです
(現実の基準は 結果的に 法律だけでは決してない とも言えるのですから)


まったく ドンナ理由で どうなるか 
以上の理論だって
2年後には もしかするともっともっとスピードアップしながら変わるかも知れないのです
諸々の事情により・・・・

ちなみに 預金債権のケースでは
銀行などの都合を 相続人の都合よりも優位に置きすぎている と 私は考えています
銀行は ある意味のリスクを
営利追求機関として覚悟のうえ立場上お客さまに負っている とも思えるのです が・・・
(詳論は省きますが)



というわけで この世に そうそう 絶対ということはないのだから

最初から絶対OK なんとも思えないし

反対に 絶対できそうもない なんとも思うことなく

とにかく 一歩一歩 進んでいくしかないナー

なんて 巷の一介の素浪人おじいさんは 思っているのです

 

この掲載内容にしたって 厳密には 現時点での絶対一義的な解釈基準に沿うている なんぞ

それこそ 絶対には 断言できないのです

あくまで この数年間私が拠りどころにしてきた 個人的なもの (モチロン のこととも言えましょうが

)です  

もしかすると 《超 遅れている  というか 時代遅れも甚だしい 骨董的理論だよ》 と言われそうで

ビクビク ですが・・・・もし そうだとすると とにもかくにも 陳謝するしかありませんが・・・



                   
(いつものことですが 厳密な法理論は省略している箇所が
                    あることを ご了解ください

ご自身で ご確認くださいネ)

 

     hatakeyamaマンション管理士事務所

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ご挨拶まわり

2015-02-09 | ◆ 業 務 エ ッ セ イ

 

 

本日は 茨城県マンション管理士会としての新しい旅立ちの挨拶回りをさせていただきました

一般社団法人の理事長として 茨城県・水戸市・つくば市・土浦市の担当係りの部署さん 建築士

務所協会さん 建築士会さん 建築センターさん を訪問させていただきました

県の担当部署では 挨拶の後約30分間面談させていただき マンション関連施策などについて意

見を交わさせていただきました

水戸市の担当部署でも 少々時間を頂きお話を伺うことができました

 

立春も過ぎましたが 早春賦にある 春は名のみの風の寒さや そのものの一日でしたが 予報ほ

は風が強くなく 多くの組織を挨拶訪問でき ホッとしている ただ今 20時50分

皆さまのお力とご教示を受けながら なんとしても マンション管理士としての務めを果たすべく

研鑽を積んでいかなければならないことを あらためて思ったことでした

 

 

さて マンション管理士関係ばかりではなく 私には 行政書士と 他の資格業の部分で為すべ

きこともあり なかなか 忙しい事です

でも さまざまな分野の方と接しながら動いていられるという幸せを 前々年よりも前年 前年

よりも今年と つくづく感じている この頃でもあります

感謝 さらに 感謝です

 

 

訪問業務など外出が多いこの頃ですが 明日からの二三日は ジックリと区分所有法関係の専門書

と格闘したいと考えています

とても複雑な組織を持つ複合用途型マンションというもののための 脳内総整理です

多くの住居部分を載せたお店や施設の集まりであって 標準型から遠く離れたとても個性的過ぎる

規約に基づく運営管理をなさっている大規模といえるであろうマンションにおいて整理すべき論点  

どうにも知識が曖昧なところがあり なんとも心もとない落ち着かないことなので ミッチリ理解

に努めたいと思っているのですが さて どんな具合になりますやら

 

おおよそ 根を詰めざるを得ない調べごと

悩ましいことでもあり でも どこかで 楽しみでもあることであります

ノルマ? を果たしたら ご褒美に 楽しみに取っておいたDVD鑑賞をしようとたくらんでおります

が・・・

                 


妥当表示

2015-02-02 | ◆ 業 務 エ ッ セ イ

 

 

先日 国家試験であるマンション管理士の合格発表がありました

知人が受験していることもあり また 自身の業務にも関ること なのでおおいに関心があり

その結果発表を見て 以前から疑問を抱いていたことがムクムクと起きだしました

 

発表された合格率 8.4 パーセント   

1000人に84名

多いとみるか 少ないと感じるか・・・・

 

数式としては   合格者÷受験申込者数

           合格者÷受験者数

が 想定されますが 明らかに 下段の公式によっています

私の感覚では どちらかというと上段の数式がピンとくるのですが みなさんはいかがですか?

 

リングに登った者だけについての報告とみるか 闘う意思を持って登場するはずがリングに

登ることを避止したことをも含んでの戦況報告ととらえるべきか・・・

 

参考までに 上段の数式からすると 合格率 7.2パーセント となるのでした 

1000人中72名の通過

現実の受験者の感覚からすると どの分野の試験も 実態を表すには上段での数字が 

より妥当だと思うのですが・・・

 

 

 

 

さて 都市の再開発に関する知識を増やさねばならなくて いろいろ漁っているのですが 

なかなかタイヘン

ピタッとした書物・情報が少なく 業務上ぜひとも明らかにすべき論点にふさわしい記述を

探しまくっているところです

マンションに関係する事案なのですが 知りたい最大の論点は 個々の専有部分獲得者と

原始規約上等にあるところの

再開発に起点を持っていると思われる通常と異なる独特条項の効力の強さ というか 

どの当事者が どの時点まで 

そうした拘束力(概していうと 当初の約束事 あるいは 紳士協定的なもの ?) に従わなければ

ならないのか というあたりのこと 

なにしろ 何十年という日常を その場で過ごさねばならない人たちにとって ハッキリとしたものを

掴ん
でおかないと 終の棲家 に決定 とはなかなか こころもとなくて・・・

 

 

特定のマンションのことではなく 一般論としての記述ですが

売主たる公的な組織・前者と密接な関係のある民法法人の理事連・前者の後継?

組織公社・デベロッパー・地権者

諸々の利害関係人・店舗部分の借主 転借人・道路提供者・独特な権利?を有する敷地内病院と

不可解な独立性をやや持つ駐車場などなど とても とっても 複雑怪奇 ??

でも もしかすると 整理が終われば 意外に シンプルな途が見つかるかも・・・??

そうあってほしいものだと 思いつつの 調査と整理作業と対応検討

 

 

 

依頼人さんのために ベストを尽くす

当然といえば 当然のことの どの分野においてもの私の業務信条

説明を尽くすためには 自身が 事に当たるべき対象物をジックリと見尽くして 

納得して理論を整理しなければなりません

ということで 分厚い規約・細則類 との格闘の日々である 2月当初のわが事務所 

ただ今 13時40分です

 

                               

 

  http://toku4812.server-shared.com/ibarakihatakeyama.html

    hatakeyamaマンション管理士事務所