団体等 議決権代理 役員指定 など

 

マンションで　○○株式会社など　いろいろな法人などが　専有部（部屋）の所有者となっている場合

所有者自体が　自然人　ではないので

そのマンション管理組合員としての　権利義務のあり方の理解に　困ることがあったりします

 

ある意味　細かいことですが

総会での議決権　や　役員に就任のこと　などで　諸々　考えさせられることなど

実際に　問題になったりすることがあります

 

 

 

規約などには　「代理人は　組合員に限る」　などとあっても　自然人以外の場合等

の実際の　行使のあり方など　輪番制役員の場合の　実際の理事会参加者のこと　など

そのあたりのことまでを　正確に定めてあるものは　

まず　見たことがありません

 

いろいろ　トラブルになることもあり得ます

 

（あの人は　議決権を行使できる立場にはなかった　どういう権限があったのだ

とか

理事会に参加していたが　権限も明らかでない者が加わっている執行部方針など　無意味だ

議案がオカシイ　のだから　議決をやりなおさなければならない

というような争いになりかねません

 

そういったことには　整理整頓された理論で疑念を取り払いながら　進むべきで　曖昧なままの

進行は　後に　無益な　エネルギーを要し　長期　非難合戦に拡大してしまうことも　あります

役員あるいはその候補者間派閥抗争などの　キッカケとなる代表的なこととして　

手続き上の瑕疵の扱いの杜撰さ　が　挙げられます

議決権行使のあり方　や　役員の資格に関することは　問題点としてとりあげられること　多しです）

 

管理に熱心な　学習好きな？組合員さんから　質問を受けたりしました

 

 

いろいろ考えていく場合に関係資料となるようなものを　載せておきたいと　思います

 

 

〔考える参考になる　判例〕

一、株式会社が定款で株主総会における議決権行使の代理人の資格を株主に限定している場合と

　　株主である地方公共団体、株式会社の職員又は従業員による議決権の代理行使

 

［裁　判　要　旨］

 

 

 一、株式会社が定款で株主総会における議決権行使の代理人の資格を株主に限定している場合においても、

 

　　　株主である地方公共団体、株式会社が、その職制上上司の命令に服する義務を負い、議決権の代理行使に

 

　　　あたつて

 

　　　法人の代表者の意図に反することができないようになつている職員又は従業員に議決権を代理行使させる

 

　　　ことは、

 

　　　右定款の規定に反しない。　　　　　　　　　　　　　　＜最判　昭和５１・１２・２４＞

 

 

 

 

 

株式会社の場合の議決権のことですが　マンション管理組合　に置きかえて考えると

 

とても参考になると思います　

 

定款　を　規約とみる　などしながら　眺めてみてください

 

 

 

もっとも　こういった場合は　代理ではなく　使者ととらえてしまう解釈もあり得るのではと思いました

 

そのように解することが可能なら　議決権の代理行使者ではないので　議決権行使の代理人の資格を株主に限定

 

している場合においても　アーダコーダと争うことも必要ないのか　と　？

 

 

 

〔考える参考になる国交省コメント〕

 

 

標準管理規約の　３５条関係のコメント

 

本標準管理規約における管理組合は、権利能力なき社団であることを想 定しているが（コメント第６条関係参

 

照）、

 

役員として意思決定を行える のは自然人であり、法人そのものは役員になることができないと解すべき であ

 

る。

 

したがって、法人が区分所有する専有部分があるマンションにお いて、法人関係者が役員になる場合には、

 

管理組合役員の任務に当たるこ とを当該法人の職務命令として受けた者等を選任することが一般的に想定

 

される。

 

 

外部専門家として役員を選任する場合であって、法人、団体等から派遣を受けるときも、同様に、当該法人、

 

団体等から指定された者（自然人）を選任することが一般的に想定される。

 

 

 

 

※　なお　念のためですが　区分所有法上の管理者ですが　法律上　資格に制約はありません

　　　　　法人でも可とされています

　　　　　

　　　　　参考までですが　一般に　法人は他の法人の理事となることはできず（大判昭和２．５．１９）

　　　　　法人法＜一般法人法＞には　その旨の明文もあります（６５条）

 

 

 

 

 

 

 

 

ということで　自然人以外の関係では　いろいろ　独特な　考慮を要することがありますが　

 

上記のようなことも

 

参考になるかもと　記してみました

 

 

 

もっとも　上記のコメントの文章のなかにさえ　権利能力なき社団・自然人・職務命令・外部専門家・法人、

 

団体等・派遣・指定された者・

 

など　専門用語　や　一般的な語の理解でもって解釈していいのかどうか明確でない語が　

 

登場しています

 

率直に言って　アッサリと理解できる内容というわけにはいかない　と　考えられます

 

 

派遣　という語など　チョット　身構えてしまうような表現だと思える（遣わす者　遣わされる者　

 

どちらが　マンション管理組合との当事者なのか

 

少々　迷う　かもしれないし　派遣法などのことを想起したりしてしまう　が）　

 

法人そのものは役員になることができないと解すべき

 

とコメントされている　ので　つまるところ　役員は　その遣わされた者と解さざるを得ない　が

 

その遣わした者と　管理組合の法的な関係は　どのように理解すべきなのか

 

一切　無関係　とは　少々理解し難く思える　だが・・・・？　そう捉えるのだ　　と

 

国交省担当者からは伺った

 

それと　念のためだが　コメントに登場する　派遣　という語は　労働派遣法関係定義に

 

無関係である　

 

とのことも　伺った）

 

 

 

〔　ここでは　詳細なことは　省いています

いろいろと　専門的な理論の説明をしながら

でないと　ナカナカ　理解していただけないような

説明も　とても長文になるような　困難なところ

ですので　〕

 

 

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いろいろな裁判がマンションにもあります

 

 

 《　判　例　》

マンションの住戸を賃借する者の同居人が、共用部分から盗電行為を行った場合に、同人は、

当該住戸を賃貸している区分所有者の規約遵守義務についての履行補助者に該当するとして、

賃貸人(区分所有者)に対しても債務不履行に基づく損害賠償請求が認められた事例　

〔宮崎地判　平成２４年１１年１２日〕

 

 

 

 

 

管理規約を守りあう立場にいる管理組合員に　債務不履行に基づく損害賠償がなされた事案です

 

賃借人の同居家族や転借人のように　債務者とともに　または債務者に代わって目的物を利用

する者を利用代用者といいますが　広い意味で履行補助者には利用代用者が含まれて　その者の

過失などは債務者のものとなりうることは　認められています

 

マンションの裁判といっても　さまざまなレベルのものがあります

迷惑をかけている住人の持ち物であるマンションの部屋を　相当の期間使えなくする

とか

究極のものは　その部屋を競売にかけ　マンションから　出て行ってもらう　などという裁判も

用意されています

 

標準管理規約をみると　区分所有法　という法律の下　単棟式マンションの場合　６６条と６７条で　

そのあたりのことを

知ることができます

 

あなたの住むマンションの　管理規約では　どのようなことが約束事項として　決められていますか？

圧倒的な議決権などもっていて　横暴ともいえる行為をしている者にも　可能な範囲のことなら　裁判も

起こすことが可能です

管理規約の定め方が　とても　大事なのです

 

繰り返しますが

あなたのマンションでは　ドンナ内容の管理規約で　管理運営されているのでしょう　？

総会で決めなくとも　場合によっては　執行部が　裁判を起こせることもあるのです

 

ドンナ場合であっても　とにもかくにも総会の議決がなければ訴訟できないのだから　

圧倒的議決権者には

ナントモ手の出しようが無い

などと　諦めないでください

 

裁判の要件も　その裁判の内容によって　定まることになります

争い　要求　といっても　いろいろ　ありますから

 

管理運営上　組合員の　あるいは　その部屋を借りている者などの約束違反行為などに

ホトホト困っているような場合は　管理組合として　（あるいは　個人としての訴訟もあり得ますが）

強硬な手段も止む得ないということで　法的な処置を検討する途もあることを　知っておいてください

 

 

どうにもならない　と　諦めることの無いように　いろいろ　改善のルートを調べておくことも　

大事なことです

 

 

とにかく　そうした場合にも　住人の約束事である　管理規約の決め事が　とても　大事です

 

 

日々の生活のため　また　タイセツな資産を守っていくため　総じて　管理組合管理運営の健全さを

守るためにも　規約の点検を　管理組合として　実行することは　とても大事です

（管理会社がいるとしても　そういったことに疎い　？　というケースも多いですヨ）

 

現行の標準管理規約　６７条にあるように　＜集会（総会）の可決でなくとも　管理者（通常は理事長）が

理事会の決議を経て　裁判を起こせる場合もある　という条文は　シッカリとした内容で　用意されて

いますか　？＞

 

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要約マンション判例170

　　

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 

 

　　　　　　　　　　　　　

                          　　　　

　　　　　　　

 

以前の記事

 

 

昨日の　先のほうの記事のことに関したもの（立候補の扱いなど　マンション人事のこと）で　　

以前に　すこしばかり　述べさせてもらったことがあると記したのですが　

その記事の　日付　を問われました

 

リンクを貼っておきます

 

参考にしていただければ　サイワイデス

 

　　　　https://blog.goo.ne.jp/toku2184/d/20170508
　　　　          〔マンション人事案件〕　　　２０１７．５．０８

 

        https://blog.goo.ne.jp/toku2184/e/cc6b016aea0ad6e43b76ba9d2edd53b0
                  〔老　害　っ　て〕　　　　　２０１７．２．０１　　　　　　　　　　　　       　　

 

 

 

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理解すること その理解を文字にすること など

 

 

司法試験の論文式を何度か受けたときの感想

 

理解する　ということと　その理解した（自分ではそのように思い込んでいたが）

ことを外部に出す　特に　口頭でではなく　文字で表記することとは

ゼンゼン　消費エネルギーが違うことだ

 

ということ

 

郵便配達をしていて　学習時間が限られていたので　どうしても知識の

吸入のほうにエネルギーを注ぎ込まざるを得なかった　ので　＜書いてみる＞

ということを　後回しにすることが多かった

というより　疲れきってしまうので　むしろ　避けていた感があった

そのような情況では　合格など　おぼつかない

よほど　能力がすごくて　書き方さえひととおりつかめば　オーケーという方も

おられるかもしれませんが　

私の場合は　そんな力など　とても及ばないことでしたので

 

本来は　とにかく　文字で表す作業に力を費やすべきだったが　たった一問を

一時間に書き終えることさえ　ままならなかった

グッタリとしてしまうことが常だった

 

ようするに　知識量の点でも　文章構成能力　と　書記能力の点でも　力不足だった

ということだが　とにかく　体力も無かった　疲れきっていた

 

 

というようなことで　受験は　まず　体力

健康であること　と　今思うと　納得できる

 

そうすることが　ソモソモ無理なような環境での受験は　よほど　徹底的な改革が

必要か　と思われる（余計なお世話を覚悟で言っています）

 

 

一次試験から　まったくの自力学習だった私などは　力もないのに　お金もないのに　時間もないのに

若いということは　ある意味　オソロシイ

とにかく　ハチャメチャだった　　周囲の人に　特に　妻には　感謝しかない

挑戦してみたいという想いを　許してもらっていたのだから　幸せ者以外の　なにものでもない

 

 

今受験するとすると　私の場合は

憲法・民法・刑法・会社法・民事訴訟法・刑事訴訟法・行政法・労働法　となる

（当時は　民事訴訟法と刑事訴訟法は　いずれか選択でしたし

社会政策と労働法を選択していたのでした）

もっとも　今にしたって　業務上必要となることが多いので　司法試験受験範囲の学習が

続いているようなものではあります

 

 

さて

ということで　受験学習に疲れすぎていて　話にならない　自己採点しても　そのようなレベルにある方

自身では気付かないこと多し　です

 

全項目点検という気持ちで　日々の流れ　というか　受験学習体制　

を　見つめてみるのも　大事かな　と　思います

 

またまた　余計なお世話を覚悟で　記してしまいました

 

 

参考になるかどうかはさておいて

私の場合の　その当時の　疲れの一番の徴候は　

『脳の中心部だろうかな　と目される（感じられる）部分が　いつも

ボンヤリ　ボヤーッ　と　気だるい疲れを訴えているような

ようするに　芯がスッキリとすることが　まず　ない　ような』

そういう感覚があったことでした

当然の結果　？　かもしれませんが　とにかく　労働時間以外（場合によっては　その時間さえ）　

時間がとれると　読み通し　考え通し

なので　そのようなナントモ表現しようもないような　脳内微熱とダルさが連続するような・・・

詳細な答えなど　とても出せようがないほど　首が凝り固まるような　ク－ン　と　脳がうったえている

ような・・・要するに　首筋から鼻腔の奥を通して脳の中心あたりを貫いて　ダルサの微熱が硬い芯を

成している

ような

 

そんなときは　寝床で聴く　志ん生・円生・可楽・三木助さん（志ん生師匠時代の面々）あたりの古典落語

に　なんとか寝つけるまで　助けられました（眠れないことには労働に差し障り　生活の糧を得ることさえ

ままならぬようなことになりますので）

たまに行けた　日帰り温泉（私と子と母を乗せ　室蘭・白老間を妻が往復してくれました）にも助けて

もらったりしました

 

 

 

 

イロイロ　言ってしまいました

とにかく　健康第一　

そうはいきませんよ　そうしてはいられないから　辛いのです　と　言われそうですが

でも　言わせてください　

まずは　健康第一　だと思います

　　

無理しすぎる情況が続くと　勉強・受験も　できないこととなってしまうかもしれません

 

工夫の途があるやもしれません　一度は　日々の体制を点検してみるのもいいのでは

 

健康第一で　学習が進むことを　お祈りしています

 

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議題 と 議案 と 動議

 

 

この記事は　集会（総会）のルールに関することで

役員選任や動議にも関すること　です

 

以前にも　ほんの少しですが　述べさせていただいたことがありますが・・・

 

 

一般に　というか　おおよそ異義はないものと思いますが

議題とは　　討論決議の外枠を画するもの　

議案とは　　そのまま決議の対象となる形を具えたもの

動議とは　　会議中に　予定されていた議題以外に審議・裁決を求める事項を提案すること　

 

 

 

〔参考〕

会社法３０４条には　議案提出権として

第三百四条　株主は、株主総会において、株主総会の目的である事項（当該株主が議決権を

行使することができる事項に限る。次条第一項において同じ。）につき議案を提出することができる。

 

とあって　著名な学者さんが

『　総会の場において　＜会議の一般原則＞により　動議を提出することは可能であり　この点では　

３０４条は確認的な規定である　』　とも言っています

 

法人法４４条には

第四十四条　社員は、社員総会において、社員総会の目的である事項につき議案を提出することができる。

という条項もある

（一部省略）

 

標準管理規約上の理解では　あらかじめ通知した事項についてのみ　決議可能（４７条１０項）

たとえ動議が出されても　審議事項があらかじめ通知した事項にかかわらないならば　採決不可

とされる　

 

 

 

役員選任のことで　定められた候補者の役員選任が議題とされていたところ　その候補者が総会で

辞任を表明した場合に　別の候補者が立候補して　新役員を選任することが　招集通知に記載されて

いない事項を決議することとなるのか否か　

＜判例（東京地判平成１７．７．１１）では　新役員になろうとする者が総会前にあらかじめ立候補して

いなかったとしても違法ではなく　決議に影響は無いとした＞事案の詳細はスミマセンが不明なのですが・・

 

個人的には　この判例には　とても疑義を感じます

規約等に別段の定めが無い場合のこととして〔会議原則のことなどの絡みでイロイロ論点が浮かびますが〕　

通知された議題の範囲内で　討論決議の外枠を画するものに逸脱しない範囲での決議で無ければならない

ことが要求されるからです

 

（役員候補という立場は　当然　人という　代替がきかない個性を持つものとして　特定候補者として

議案に具体的に示され　提案されているのですから　代替性可能だとばかり　軽く考えたと

捉えざるを得ないようなことだったとすると　著しく妥当でない　と　思われます

立候補という手法　それと　その突発的情況での扱いも含めると　議題の枠内の議案ととらえきれること

だったのか　疑問です）　　　＜標準管理規約上の規準に沿った場合の考察ですが＞　

 

法的なことの意味からだけでなく　実務上の視点からしても

総会の場で　突然立候補というケースでは　率直に言って　経験上からも　反対しにくいものです　

なにせ　同一生活環境下で過ごす　一種の身内に対する賛否を問われることなので　面と向かって

就任反対の意思を示すことは　とても勇気の要ることとなりますので

 

つまるところ　ＯＫ　マア　いいだろう　という流れになってしまうこと　多し　

　　

役員になってほしい人が結局就任しない場合は　残念　またの機会を　

ということで一応済みましょうが　

仮に　なって欲しくない人が就任してしまった　となると　諸々　不都合が絶えない　というのが　

自身の経験上からの思いです

立候補制を全面的に否定するわけではありませんが　せめて　マンション規模に見合う数の

推薦人を要件とすべきではとも　自身は考えています

 

なにしろ　立候補というのは　冷静にかんがえると　良くも悪しくも自己主張・ある意味売り込みシーン

ですので

昨今は　超個性派も　時間もてあまし派も　自己主張の場欲しさ派　などなど

管理組合員のなかにさまざま厄介タイプ　多き　時代　です

意地悪な意見となってしまっているでしょうが　敢えて述べさせていただきました

顧問となって　イロイロ　経験してしまっているので・・・

 

時価６０億円のマンションの理事長に　自称モノシリオジサンが理事に立候補し

理事長互選の場でも“私が就いてもいいですよ”と主導するようなことを想定してみて

ください　その後のそのマンションの管理運営のことも想定してみてください

管理会社は　おおよそ　その理事長の暴走をたしなめることなど　しません

というより　委託契約を切られることが頭を過ぎり　さからうことなどできません

私は　闘いましたけれど

もっとも　正義の立候補者の方もおられるでしょうから　ナカナカ見極めは困難ですが

ハッキリとしろ　と　問われると　なんら制限無し立候補制には　賛成できません

問題はあるとしても　輪番制などが長年公認の制度などになっている場合など

そうしたものに　なんら歯止めが無い形で　徒に役目逃れができてラッキーとばかりに

立候補者優先などすることには　おおいに疑義を持たざるを得ません

 

ということで　立候補制・推薦制・輪番制の調整の仕組みなど　

役員選任に関する規定の作成などは　重要なことだと考えられます

総会で　一人一人につき　信任を得るべき　と考えます）

 

さて

理事の選任について　総会の通知に理事立候補者の氏名を記載していなかったとしても　

法令に違反するものではない

＜判例（東京地判平成２１．９．２９＞

というような　本日の記事に　関連するような問題もあります

 

 

 

 

さて　会議の目的（議題）についてですが

 

区分所有法

（決議事項の制限）

第三十七条　

集会においては　第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ

決議をすることができる

２　前項の規定は　この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除いて　

　　規約で別段の定め　をすることを妨げない

 

（招集の通知）

第三十五条　

集会の招集の通知は　会日より少なくとも一週間前に　会議の目的たる事項を示して

各区分所有者に発しなければならない

 

とされています

（一部省略あり）

 

 

 

 

標準管理規約　では

（総会の会議及び議事）
第４７条
10　 総会においては　第４３条第１項によりあらかじめ通知した事項についてのみ　決議することができる

 

（招集手続）

第４３条 総会を招集するには　少なくとも会議を開く日の２週間前までに

会議の日時　場所及び目的を示して　組合員に通知を発しなければならない

 

となっている

（一部省略あり）

 

 

 

標準管理規約　では　区分所有法３７条２項にある　≪規約で別段の定め≫を採用していません

審議事項があらかじめ通知した事項にかかわらない場合は　採決することはできないことになります

が

（　通知された　議題の　範囲で　範囲内の　議案＜動議＞　を提起することは可能　と　自身は

理解しています

少々　イロイロ論点があり　細かい説明が必要となるのですが　）

 

住民自治の下で　約束事にのっとって　管理運営をする　ということで　以上のような理解の下　と　

会議の一般原則　を　尊重しつつ　動議が出された場合の対処をするべきと考えます

 

管理組合員は　管理組合を構成している所有者の１人です

最高議決機関たる総会の場で　一定の発言をする権利は　尊重されるべき

と考えられます

（執行部が提案した範囲内での　ある意味限定をともなう範囲で　ではあるにしても）

 

 

それにしても　＜会議の一般的原則＞　とか　裁判制度における　＜弁論主義＞　とか

内容が文字で確認できるわけでもなく　学者間においてさえ前提となる重要定義というようなものさえ

同義の上に立っての理論なのかも不明のようなことなのかもしれないのに　大きな原則だから　

規定などおくまでもないのだ

というようなありかた　どうも　自身には理解でき辛い　のですが　しかし・・・

そういったものの尊重も必要でしょうし

 

そういうことで　さまざまな重要な会議とか裁判など専門的領域でも　事は流れてすぎていくということに　

なんともいえない　この世の巷の不思議さを感じてしまう

 

法曹という重大な任務を負う　超専門家の係る範囲にしてもなお　

規定などおくまでもない大原則なのだという合意？があるとみなすような　

仕組みとは　

ということに

たしかに　不思議さを覚えてしまいます

 

曖昧さを含むような記事で　申し訳ありません

 

 

 

本日の記事は　役員選任に関した　議題　と　議案の動議

ということについて　概論を述べさせていただきました

（　率直に言って　論点の多いところで　詳細に述べると

　ある意味　学者さんにもイロイロの捉え方があるような？

　私には荷が重過ぎる　というようなところもあります

　さらに　研鑽を続けたいと思っております

　なお　実務上は　質問に答えることこそ業務の範囲ですし

　自身としての理解は固めてはおりますが）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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より具体的な知識範囲

 

 

 

（　知り合いの自由業者さん　マンション住民さん達から

　より具体的な　マンション管理士試験の　

　出題範囲あたりを訊かれました

　２０１６年に載せたブログの一部を引用して　関したこと

　など含みながら　載せさせていだきます　）

 

私は　行政書士会にも加入しているのですが　会組織のお知らせ欄に

【マンション管理士試験】に関することが載っていたことがあって　

珍しいなー　と思いました　が　

以前からそのような案内はあって　見落としていただけなのかも・・・

 

マンション管理士試験の出題科目は　概していうと

：区分所有法　：民法　：借地借家法　：不動産登記法　：被災マンション法　

：建替え円滑化法　：建築基準法　：都市計画法　：消防法　：標準管理規約　

：会計　：建築材料　：大規模修繕

：耐震改修法　：給水設備　：マンション管理適正化法　：民事訴訟法　：換気設備　

：コンクリート　：建物調査　：宅建業法　：消費者契約法　：個人情報保護法　

：各判例　：品確法　：警備業法

：関係税務　：電力設備　：郵便法　：建築士法　　などなどです

 

太字あたり〔　プラス　広く　浅く　ですが建築設備関係全般〕がメインである　と　

考えられます

 

ご覧になってお分かりのとおり　法的な分野と　設備関係の分野と　会計分野　等　

そうとうな範囲の知識を求められます

もっとも　これだけの分量ですので　濃淡こもごも　ではありますが

 

何が言いたいのかといいますと

法的な裁量　と　理工的な裁量　と　経済感覚的な裁量　と　一応？　なんでもあり屋さん

みたいなものなのです

そこで　  弁護士・司法書士・行政書士というような法的な資格知識だけでも足りないし

　　　　  　建築士資格の知識だけでも足りないし

　　　　　  税理士資格の知識だけでも足りないし

つまるところ　マンション問題に一番近い距離にいるのは　マンション管理士かなー？と

思えたのです

もっとも　チームを組んで行動すると　よりベターなのでしょうが　なかなか管理組合さんの

事情もあり　難しいというところです

 

お付き合いのある弁護士さんが　おおよそ　おっしゃることは

《　マンション関係　や　行政法関係　など　特化した分野の先生というのは　

思っているより　　そうとう少ない　　のが実情かもしれない　》

 

何が心配かというと　都市圏ではさほどでないのですが　地方では　

マンション問題に関われる知識を持つものが　少なすぎるのでは　ということ

現時点ではさほど表に出ていない　いわゆる　２０２０年問題関連の危険

組合員（住人）の超高齢化・建物設備の著しい老朽化・管理不全の顕在化

・大規模修繕のさらなる困難化　などなど

このような局面が予想されるのに　おそらく最後の砦になる　というか

ならざるを得ないであろうところの行政・国は　やっと　腰を上げだした　

という感もある　？　のが　おおよその実態（私の判断）

 

とにもかくにも　人的にも整備しておいて　対応する必要のことを　

さらに熱を入れて考えるべきでは　と　個人的には　強く思っています

 

もっと早めに相談してくれていれば　

ここまでグシャグシャナ管理運営状況にはならないようアドバイスができたろうに・・・

と　思うことも　実務上　シバシバ

なにしろ　素人が　何億という資産の管理をし続ける体制（仮に管理会社が

関与していようが執行の基は　つまるところ素人の集合から成り立っている

ものです）

いわゆる理事会がそれなりに協力体制が整って　一定の合理性の下にある

ならまだしも　過去の威光を後ろ楯にし　取締役会きどり　行政の幹部会きどりで　仕切り

内部抗争の果てに各派閥で理事長の椅子を争い　名誉毀損問題までに発展し

なんてことも　もとをただせば　

管理運営の基本の無理解からきていたりしていて・・・

ガッカリしてしまう　というか　残念無念　というか

 

というわけで　いざというときに　専門的に力になる仲間が　もう少し増えてほしい

というのが私の勝手な思い（マンションの数に比例してのことで　地方での専業

マンション管理士が少なすぎるのは　致しかたないのかもしれませんが・・）

 

念のために記しますが　こう言っていながら　現時点では　マンション管理士

の資格を得て　その立場だけで生計を維持できるほどの効率的？資格では

ないと言えそう

（もっとも　都市圏などでは事情が違いましょうし　つまるところ各人のなせる

ところに因る　ということでもあるのでしょうが・・）

 

とにもかくにも　いろいろな知識を持ち寄り　広い意味で　大きな社会資本の

一つであることは間違いないマンションの有効性のある存在に少しでも寄与

できるよう　これからも　努めるつもりです

 

今まで　自分なりに重ねてきた知識を　自分なりに発揮できる一番の場所は　マンション

管理組合のお手伝い　ではないかと　昨今は思い続けています　

 

一応は　法的知識資格としての：行政書士

一応は　理工的な経験として建設会社勤務とビル管理業務経験　

一応は　経済にも関係する資格として：ファイナンシャル・プランニング技能士

一応は　知的財産管理的発想による運営に関して：知的財産管理技能士

一応は　：宅地建物取引士試験合格者

一応は　マンション関係国家試験として：マンション管理士

社会保険・労働法規関係も学習継続

これらを少しでも活かし　周りの有用な知識を持つ仲間と共に　務めさせて頂ける

幸せを思い　進んでいきます

 

ということで　出題範囲は　そうとうに広いですし　区分所有法関係あたりは

そうとうに深い知識を問われたりしますが　挑戦する価値は　昨今は特に

大きくなりつつあると思われます

 

以上　思いも含んで　述べさせていただきました

 

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専 門 性

 

 

『　最近は　マンション管理に関する仕事だけをしているのですか　？

　　ブログも　そういった内容のものが多くなっていますネ　』

 

 

お付き合いをいただいている行政書士さんや弁護士さんや依頼者さんから

上のような言葉をいただくことが　増えてきました

 

マンション管理の法規・法制相談などに関しても　マンション管理士資格知識だけで

取計らせていただいているわけではありません

行政書士資格の知識も　その他の資格知識も　利用・応用させていただいたりします

要するに　特定の資格知識だけで対応させていただいているわけではありません

 

つまるところ　トータルな知識を求められること多し　です

 

 

 

というようなことで　「行政書士資格者」も　マンション管理運営業務に係わるという

ことが広まる方向にあることも　期待されているのでは　と　考えられます

（既に　そういうスタンスで　業務展開している行政書士さんもおられるかもしれませんが）

例えば　広く成年後見関連知識・高齢化に対処する身上監護制度に絡む管理運営のことの相談とか

 

とにかく　管理組合管理運営に関し　民法の特別法たる区分所有法とか　国交省の標準管理規約など

独特の法規類の理解なども　必要とされるでしょうが・・・

 

 

「　管理組合が支援を受けることが有用な専門的知識を有する者としては、 マンション管理士

のほか、マンションの権利・利用関係や建築技術に関する専門家である、弁護士、司法書士、建築士、

行政書士、公認会計士、税理士等の国家資格取得者・・・・などが考えられる。　」　　　　

　　　　　　　　　　　　　↑

 国交省が示している　　＜マンション標準管理規約＞　（単棟式）　コメントの一部　です

 

 

 

 

ということで　行政書士の知り合いの方から　マンション管理組合援助業務のことや

マンション管理士試験・管理業務主任者試験のことで相談があったりしたので　

チョッとだけ　顧問経験実務のことなど含め　案内させてもらったりしました

 

 

 

さて　めっきり　秋っぽくなってきました当地

このまま　夏は　終わってしまうのか　

 

なんとなく　さみしいような・・・

 

罹災者のみなさまのご苦労が　一日も早く治まりますよう　祈っております

 

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お手本集 と 個性的約束事集を見比べながら

 

 

 

『　区分所有法を　理事会で学習してみました

基本が大事　ということで質問するのですが

・・・

現行の法律の下であっても　管理組合の設立は義務的でなく任意的で　つまり

区分所有者の団体は法律上当然に形成される　けれど　管理組合という組織が

当然に設立されるわけではない

・・・　

というところ　　　　どうもピンと来ないのですが・・』

 

『　法律のことですけれど　標準管理規約　の親分みたいなものが　区分所有法　で　

区分所有法　の親分みたいなものが　民法　ですよね　

それにしても　標準管理規約に登場している管理組合・総会・理事会・理事長　という

言葉は　区分所有法には　ゼンゼンでてきませんね　』

 

『　区分所有法って　なんだか　具体的なことってあまりなくて抽象的って言うか

任意でいいよ　みたいのが多くて　なんとなく

実際に管理にすぐ役立つと思えないですね　』

 

相談者に来られた方から　よく発せられる質問のこと　記してみました

 

＜マンションといっても　実は　いろいろな仕組みがあり得るんです

それはそうとして

なにしろ　それぞれが自分自身の部屋の持ち主で　皆で使う部分の共有持分

を含めて　立派なというか完全なというと変な表現ですが　所有権を持っている

所有者さんの集まりなので

簡単に言うと　他の者は　干渉できない世界だから　あまり　アーダコーダと

口出しというか規制なんかできないから　強制の部分があまりない区分所有法って　

チョッと使いづらい　

というわけなのです

どうしても　歯どめが必要なところだけは　ビシッと　してはいけないことを

示してはいますけれど　＞　というような回答を　おおよそすることになります

 

 

要するに

学者さんあたりも　次のように　言っていたりします

《マンションでの生活の行動の手本を求めるなら　直接には法律というより

標準管理規約のなかに　手がかりを探したほうがよいだろう　》　と

実務という観点から言うと　妥当な言い方だと　思います

 

 

自身の反省として　以前は　区分所有法断然優先という学習方法でしたが

標準管理規約の重要性を思い知らされたことがあって　６００ページもある

標準管理規約コンメンタールや標準管理規約専門基本書を急遽そろえたり

それまで基本にしていたものの他に

ほぼ８００ページの区分所有法コンメンタールをも増したりしたことがありました

 

区分所有法という法律に基づいて形作られている標準管理規約

なので　違法の内容を含んでいるわけではないのは当然ですが　著しく妥当で

ないことが含まれているとは　当然のごとく　考えられず

管理組合運営上　実務の参考になる　一番手近な頼りになるものは

というと　標準管理規約　だ　と　答えざるを得ません

 

 

ということですが　区分所有法も　標準管理規約も

奥が深いなー　と　おおいに　自身の浅読みを反省したりすること　多し　です

マンション管理運営学って本当に手強く厄介なところも多い分野だな　と　心から思っています

 

でも　好きです　

 区分所有法の条文の奥の深さ　というか　難解さに　読み込むたびに　心奪われる

ような感慨を覚えることがあります　（　要するに　理解の浅さに　その度に　ギクッと

させられるから　です　　　　

資格試験に合格しているといっても　理解済みであるとの保証や

実務能力に関しての御墨つきなど　どこにもあるわけじゃない　ということを　思い知らされ

その都度　何度も　何度でも　調べなおすこと　頻りです　）

 

 

思いを　サッと　書きなぐりました　　　スミマセン

 

ということで　我ながら　あきれてしまうほどの曖昧理解のところを　日々　学習中

 

 

本日は　しのぎやすい　当地　です

が

罹災の皆さま

どうぞ　ひと時も早く治まりますよう　お祈りいたしております

 

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管理組合援助資格アピール

 

 

只今　２０時少し前

 

事務所に　朝　出たとき　と　一応業務を終え　出るときは

まず　業務メールを　必ず　確認する

それと

軽く　ネットサーフィンをしてみる　ことを習慣としている

のです　　　　　　　　　　　　　　今も　ネットサーフィン中

 

それで　最近

エッと思うことが多いのは　弁護士さんの業務紹介アピール欄に

＜マンション管理士資格についても　取得済みです＞　という類の文言が目だつ

ようになってきた　という　驚き

 

単に　マンション管理組合援助業務もいたします　ではなく

それに加えて　＜マンション管理士資格についても　取得済みです＞　との

どうぞ判ってください　単に？弁護士資格だけではなく　マンション管理士資格も

持っていますよ　という　売り込み　？　アピール　？　が　とにかく　目立つ

ように思われる

 

 

ある意味　マンション関連業務をするにはマンション管理士資格

の名称が　ケッコウ　決め手になる　というような雰囲気を感じてしまいそう

 

弁護士資格を得ているほどなのだから　マンション管理運営相談あるいは

管理組合顧問などの業務に　管理士資格の有無は　本来　問題ではない

とも言えそうだが　そうでもないようなこと　なのか

 

率直に言うと　名称独占のこともあるのかもしれないが　名称を使いたくての

受験ではなく　民法の特別法である　ということだけ　というのではなく

その独特の理論を自己のものとして利用仕切るためには　それなりに特別に学習・知識が

必須である　ということの証し　であると言ってくれているような・・・

なんとなく　うれしいことではありますが・・・

　

マスマス　関連業務に就くことの競争が激烈になって

困難さが増幅されていくこと必至であることを示されているようで　緊張感が　

自身には増しています

 

マンション管理士資格　プラス　特定行政書士その他の国家資格　では　

弁護士の同類業務に

勝てるわけがないよ　と　アッサリとは言われないように

少しでも　喰らいついていけるように　独自の手法を駆使し 

さらに　研鑽に励まなければ　と　事務所内でこのブログを終え　今　背を伸ばしました

 

それにしても　インターネットでの業務アピール合戦も　ムクムクと　華々しくなりつつ

あるとの印象を　日毎に　持つ　この頃です

 

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思 い を

 

何があっても不思議ではない　という年齢にもなっている？　かも

それと　時々　質問らしいことがあるので　記しておこう

と　本日のブログになりました

 

マニアックこのうえないような内容でもあるので　業務エッセイとは

分類していますが　個人的思いに関したことなので　そういう類には

興味など無し　という方は　どうか　スルーを　お願い申しあげます

 

『プロ　資格業のブログといえども　あそこまで専門的記事を掲載することは

いかがと思います

受験者に係るサポート業務をもしてるとしても　マンション管理士としての

業務で　任意的とか訴訟担当　とかなんとかの　まず　実務では説明の必要など

あり得ないようなことまで　掲載するのは　少々　嫌味っぽく　ないですか　？』

 

本人に　そのような意図はマッタク無い　というか　実際に訊かれたことなどを　率直に

基本となる実務書にも　記述があるようなことなので　記しているだけです

私が　仮に　そのマンション住民であったのなら

『あの住人さんを被告として　管理組合としては

どういう立場で　何を求めて　どのように　

裁判を起こすのですか　？』

と　極く自然に疑問を持ち　理事長や理事会あたりに　あるいは総会での発言で

曖昧な回答に　そうした疑問をブツケル　かもしれません

管理会社や役員に訊いても　ハッキリしないこと　不思議なことには　疑問点が募るものです　

 

再学習の意なども含みながら記しているだけのことなのです　が・・・

 

マンション管理士業務においても　特に　自主管理などで長年管理運営を

してきたが　

建物も築年数の関係で設備ともども管理がタイヘンだ

住人も高齢者割合が急速に進んで　役員選出などタイヘンだ

という管理組合が全国的に増えてきているので　そのような相談が多いし

できれば　管理運営全般を　徹底した効率的な合理的な形の仕組みになるよう

（徒に経費削減が最大の眼目という主張ではないが）図っていくため　

管理者の立ち位置に就かしていただいたり

管理運営全般の援助をさせていただく手法の採用も

自身の人生の途として　あるな　と　思っています

であるならば　とにもかくにも　住民さんの生活全般の助力ができれば

いいな　研鑽に努めておこう　ということで　イロイロな資格も受けまくって

きました

社会保険などの知識も　当然必要となるだろうし　行政書士として可能な

範囲のことも利用できるだろうし　その他の合格済み国家試験の知識も

有効に活用できるかもしれないし　　今までの経験を　ケッコウ　無駄なく

活用できそう　　とにかく　管理組合さんからは　どのような相談・質問が

あろうと　助力に努めたいし

総じて　司法試験受験のための法律知識も活かすということの意味でも

自分の人生のあり方としては　相応しいかも　とも思うし

重ねて　今　優先しての業務はマンション管理士業であるので　管理者的

立場になっての　管理費滞納金訴訟提起やその他の裁判も　社会保険関係の処理

の手伝いも　アドバイスも　相続関係のことも　設備のことも　経済のことも　ナンデモ　

トニカク　可能な限り　今まで以上に　研鑽に努めよう

そんなふうなことです

 

管理組合管理者ということであっても　専属・専任という形に拘らずとも可能ですが

イザとなる場合によっては　そうしたことも検討しながら

要請があるなら　地も選ばず　とも　考えたりしています

 

そんな方針を考えているので　業務関係知識を　ひとつでも多く積んでおきたいとの

思いの結果　で

ヤヤコシイ　特異とも言えそうな知識を掲載している　こともあるのです

 

もっとも　アラユル知識が問われる風潮の　オール資格業界でもある　といえそうです

依頼者さんも　そうとうに　学習していますし

プロとして　有償で知識を利用していただくためには　研鑽を続けるのでなければ

いずれ　困難すぎリタイア　という場面に遭遇してしまうでしょうし　曖昧な知識では

私にしたって　当然　そのような欠職候補の一員に過ぎません　が　

 

トテモトテモ　不安に勝てないでしょうし　カラダも心も負けてしまうでしょうから

なにせ　マンションの全面的な管理運営者としての仕事　を　全責任を持って受け持つ身

なのですから

それと　もうひとつ　

国家試験受験関連業務の位置づけは　実は　個人的に

ある人物との交渉から　触発されたという面をもつことでした

その人物は　一生懸命　いろいろなもののために　人生を努めてきたのでした

私も　助けられたりしました　人生における　愛すべき同志　です

仕事も終え　いよいよ　マスマス　次のステージでも　その方らしく　活き活きと

日常を重ねていくのだろう　と　確信していました　

どちらかというと　趣味に生きる

というタイプではないだろうな　自分など　とても　とても及ばない　独特の堅実さ

からして　それでも　今まで　ガンバリ続けたのだから　息抜きの趣味など

なにか作り出して　そうしたことの話を聞かせてもらうのも　楽しみ

などと　思っていました

ところが　アレッと気付かされることが続き　要するに　認知症の気配が

多少感じられるまでに　ある日　久しぶりの電話での会話で　ハッキリと

違和感を持たざるを得ない程度に　なってしまっていたのです

 

一時期　なぜか　頻りに自由業資格者のことを話題にして　私の立場をさかんに

うらやましがる話をしていたりしました　どの資格業も実態は甘くない職業です

という主旨を含んだ会話を繰り返し　アレコレ述べたりしていましたが

後になって　＜○○国家試験でも目指して　学習でも始めてみませんか　？＞

というようなことを　一度でも　しておいてみても　よかったかな？

と　反省したりしたのです　　そうすることによって　脳の活性化　という意味も

兼ねえたかも　と・・・・

 

暇すぎる　というのも　人によっては　そうとう苦痛なのだ　ということを　自身も

なんとなく判りそうになったこと　というか　そんなふうな経験をしたことがあったり

したもので　

学習を始めてみるのも　いいかも　ですよ

というようなこと　奨めてみても　好かったな　と　反省するのです

 

学習意欲がある方の　受験サポート　というのも　意義があることかもしれない

と思いますし（ただ　認知症予防のひとつの手法とだけ捉えているわけではありせん）

世には　《一度　読んで理解できないことは　結局理解できない》　として挫折する方も

ケッコウいる　ということを見聞きしているので　そうした方の学習伴走者という立ち位置

の者がいるというのも　好いかもしれない　とも　思っているのです

 

ということで　マンション管理組合総合援助者 を目指す　

と　

主として　定年後の方の 学習意欲サポート伴走者 としての立場

に就けるといいなー

というのが　今の自身の　二つの大きな 指針であり　努力目標 なのです

 

というわけで　これからも　走り続けたい　と　思っています

 

私の人生の伴走者さんの口癖は　

『いままでに積み重ねてきたことを

少しでも多く　使ってネ　　無駄にならないように

モッタイナカッタ　という終わりにならないように　ネ』

 

それはそうと

伴走者さんも　私も　蓄財ということには　パーフェクトに弱い

というより　私には　その才覚　カラッキシ　ゼロ　というより　マイナス能力保持者です

私に　とりえ　というものが　もしもあるとすると　日頃の伴走者さんの

食生活を含む気遣いのお陰で　健康だけは　ナントカ　ということ

で　生涯現役が　望みです

 

ということで　イロイロ思いを　書きなぐってしまいました

なにをいまさら　と　いうことですが　失礼をいたします

ありがとうございます

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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