おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

〔認定〕マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

マンション の 1階

2019-10-13 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

 

以前 顧問として通っていたマンションの低階層に いわゆる

クレーマーさん が おりました

管理組合さんからの情報などで とにかく 上層階の住民

とくに いわゆる 高所得者層が多いとされる職業の方への サマザマな形での

誹謗中傷を繰り返すような方だそうで なんとも困っているので という相談があったのでした

 

管理組合(特に 役員さんたち)も管理会社も 対処に そうとう苦しんでおられたのでした

 

管理会社へも 常識ではトテモ考えられないような長時間クレーム電話が あったりしたそうです

それらのことを聞いたときの感想は 「 なぜに このクレーマー夫婦に そこまでの忍耐・無策の構えが

必要だったのか 

理解できない 」

という思いでした

 

一方当事者からだけの情報で 事に当たるのは 自身おおいに気をつけてはいますが

率直に言って さもありなん という言動で 顧問にも 尋常でない言動で ブツカッテきました

 

管理会社フロントも管理員さんも マンション役員さんも 

ホトホト 手をこまねいていたのでしたが 毅然とした対応を貫き

理事会への出頭を求めたり 電話で直接会話したり サマザマな対処の時間経過とともに

そうした情況から脱出することができたのでした・・・(顧問だけの力ということでは

ありません ジンワリと 管理組合を中心に 総体の力を持って 努めた成果 でした)

 

とにかく 統一性のある 一貫性のある 毅然とした 応対での 言動を続けることがポイントである

ことを 述べ続けましたし 顧問自身としても 直接 対処にあたりました

相手方が 直接当たってくるので 避けてはいられないのです

執行部でも 住民でもないのですが 一人の外部当事者的な立ち位置に就かざるを得ないのでした

 

 

おおよそ そうした 不当に問題を起こす人というのは 弱いところ 自己主張を聞いてくれそうな

より弱いところ 

は 今 何処なのか 何処にいるのか 

鋭敏にアンテナをはりつつ 迫ってきます

 

 

一種の 低層階住民のヒガミ のようなことが クレームの発生元の大きな要因であったことが 

うかがわれるような 案件でした

そのことを否定はできないかな と 思いました

 

(根底のところは つかめません 人間性そのものが

 なせたクレームなのか どうなのか・・・)

 

それにしても

いわゆる高層マンションの 最低階における日常 ということが よほど 気にさわっていた ? 

のでしょうか ?

 

 

 

顧問として そうしたことも経験したのですが

さて 1階での日々の メリットとデメリットを おおよそ眺めてみますと

< メ リ ッ ト >

・外出時の移動距離が少なく 行動しやすい

・エレベーター無用の日常 ともいえ 災害時の非難も比較的容易

・専用庭がある場合 利用できることも多い

 

< デ メ リ ッ ト >

・日当たりが悪く 湿気が高い ことが心配

・低階であることから 外部の目線からのプライバシーのこと や 防犯面で 心配がある

・虫になやまされる頻度が 比較的多い

 

などなど

 

 

 

比較的 特に1階は人気がない といわれることが多いですが

高齢化社会ともなり 移動距離の短さなどから 高齢者が好み

逆に言えば 高階層では暮らしづらいこと多しであろうこと

小さい子を抱える家庭にとっては 比較的 転落などの生活上のリスクが少ないこと

専用庭でのガーデニング需要などもあったりし

以前よりも 一階の人気が 上昇傾向にある

という情報もあります

 

 

今回の台風で 川崎市の マンションの一階部分での浸水による死亡のニュースには

驚きました

 

詳細は まだ つかめませんが

避難することも適わない状況だったのか ? と とてもショックを受けました

 

災害には比較的強いのでは と 考えれられているマンションでの 浸水による 死亡 とは・・・・

 

 

あらためて 自然災害などの恐ろしさ と マンションでのことに限らぬこと 当然ですが 防災対策の

重要さを あらためて思いました

 

 

 

詳しい被害情況は これから ですが

やはり そうとう大型の台風でした 

 

当地では 雨もそうですが 長い時間 風の強さに とても脅威を感じました

東日本地震のときの 揺れを つい 思い出してしまったりしました

 

 

被害にあわれた方の すこしでも早い回復を 祈っております

 

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債務の相続

2019-10-09 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

 

昨日のブログに直接関係するものではないのですが

共有 という感覚に近いもので 思い出す重要な判決が

あるので それを思い出しました

 

 

それを材料にして 例としてですが

 

マンション住人の Cさんが Bさんと連帯して(負担部分平等) Aから900万円を借りていた

のですが 突然亡くなってしまった

Cさんには 3人の相続人(相続分均等)がいるが この3人は Aから どのように請求されるか

連帯の債務なのだから 請求としては 『900万円払え』と請求されるのか ?

(最終的に Aは計900万円で

満足することは当然 として

<利息のことなどは考慮しないでの例>)

 

 

有名な判決があります

・・・・・・・最判昭和34年6月19日

連帯債務は、数人の債務者が同一内容の給付につき各独立に全部の給付をなすべき債務を負担しているのであ

り、各債務は債権の確保及び満足という共同の目的を達する手段として相互に関連結合しているが、なお、可分

なること通常の金銭債務と同様である。

ところで、債務者が死亡し、相続人が数人ある場合に、被相続人の金銭債務その他の可分債務は、法律上当然分

され、各共同相続人がその相続分に応じてこれを承継するものと解すべきであるから、連帯債務者の一人が死

した場合においても、その相続人らは、被相続人の債務の分割されたものを承継し、各自その承継した範囲に

おい本来の債務者とともに連帯債務者となると解するのが相当である・・・・・・・

 

不等額連帯債務関係 などと呼ばれたりもします)

 

 

ということで 上の例の3人は それぞれ 『300万円』の範囲で 請求される ということになります

 

青字のところが ポイント でしょう

求償される負担部分とかを考えると 数字としては

900・450・300 とかの数字が浮かび上がると思われますが 青字のところを シンプルに理解する

と C が負っていた連帯債務金900万円の3分の1 として 300万円 ということで

 

 

 

 

顧問とか相談役 とか マンション関連業務といっても 管理運営に関して 単に私的とは

断言できないような アッサリとそのようには言えないような サマザマな問いもあり

そのような問いも つまるところ 管理運営の助力になるようなことであったりします

 

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亡くなった組合員に相続人がいない

2019-10-08 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

本日も マンション管理士試験受験者さんの学習の参考のことですが

住民さんも 関心がある方は お読みくださると うれしいです

あり得るかもしれない事例 ですので

 

 

区分所有者が死亡したとき 相続人が不存在で 特別縁故者への財産分与がなく(最高裁判例は 

民法255条での他の共有者への持分帰属よりも 特別縁故者への財産分与を優先させています)

共有者もいないならば 

専有部分(住んでいた部屋)は 国庫へ ということとなります(民法959)

敷地の利用権については 他の部屋の持ち主さんたちと敷地の共有で 民法255条を

そのまま適用ならば 

それら共有者の持分に配分ということになってしまいます

 

そうすると 

専 有 部 分 (部 屋)       ⇒  国 庫

敷地利用権の共有持分            ⇒  他の区分所有者

となってしまい 分離処分禁止なら それに反してしまいます(区分所有法22・24条)

 

そこで 区分所有法24条で 敷地利用権には 民法255条の適用を除外しています

そうすることによって 部屋と敷地についての権利が分離しないようにしています

つまり 部屋も敷地の権利も 国へ ということ

 

 

上のことを説明するためには 次のような条文が登場することになります

ビッシリと 条文が絡みます

 

 

<省 略 部 分 も あり>

 
《 区分所有法 》

(分離処分の禁止)

第二十二条 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する
 
専有部分
 
その専有部分に係る敷地利用権とを
 
分離して処分することができない。
 
ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。

 

 

(民法第二百五十五条の適用除外)
 
第二十四条 
 
二十二条第一項本文の場合には、民法第二百五十五条(同法第二百六十四条において準用する場合を含む。)
 
の規定は、
 
敷地利用権には適用しない。
 
 
《 民 法 》
 
(持分の放棄及び共有者の死亡)
 
第二百五十五条 共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分
 
は、他の共有者に帰属する。
   ↑
【共有物弾力性の原則】
 
 
(特別縁故者に対する相続財産の分与)
 
第九百五十八条の三 前条の場合において、相当と認めるときは、家庭裁判所は、被相続人と生計を
 
同じくしていた者、
 
被相続人の療養看護に努めた者
 
その他被相続人と特別の縁故があった者の請求によって、これらの者に、
 
清算後残存すべき相続財産の全部又は一部を与えることができる。
 
 
(残余財産の国庫への帰属)
 
第九百五十九条 前条の規定により処分されなかった相続財産は、国庫に帰属する
   ↑
【国庫帰属の原則】
 
 
 
 
 
少々込み入っているかもしれませんが まとめて覚えておくと 一石二鳥的に 理解できることに
 
なるかもしれません
 
 
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資産管理団体としての貌と監事

2019-10-03 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

 

 

 

組織に関する法律として

会社法

一般法人法

というものもあります

 

ご存知のように 

前者は 営利目的の組織に関するもの

後者は 目的を問われることなしに広く利用される組織に関するもの

管理組合は マンションの管理運営(資産管理も当然含む)のための組織 

 

マンション管理組合組織は 営利を目的とするものではありませんので どちらかというと

一般法人法 が 参考になると思われます

が 

組織の点検役 としての 監査役・監事に関する規定のありかたは 

内容は 似ている  というより ホボ 同一 とも言えそう

 

人の集まりの その組織の見張り役のことに関するので 自ずと

同じ方向を向いての 定め方になるのでしょうか ?

 

 

例えば 標準管理規約 <複合用途型>

 

(監事) 第45条 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告しなければならない。

2 監事は、いつでも、理事及び第42条第1項第二号に規定する職員に対して業務の報告を求め、又は業務及び財産の

 状況の調査をすることができ る。

3 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときは、臨時総会を招集することができる

4 監事は、理事会に出席し、必要があると認めるときは、意見を述べなければならない。

5 監事は、理事が不正の行為をし、若しくは当該行為をするおそれがあると認めるとき、又は法令、規約、使用細則等、

 総会の決議若しくは理事会の決議に違反する事実若しくは著しく不当な事実があると認めるときは、 遅滞なく、その旨を

 理事会に報告しなければならない。

 6 監事は、前項に規定する場合において、必要があると認めるときは、理事長に対し、理事会の招集を請求する

 ことができる。

7 前項の規定による請求があった日から5日以内に、その請求があった日から2週間以内の日を理事会の日とする

 理事会の招集の通知が発せられない場合は、その請求をした監事は、理事会を招集することができる。

 

と あります

3項 には 一定の場合 臨時総会を召集することができる とさえ あります

 

 

店舗部と住居部とで形作られている 複合用途型マンションにあっても 名前だけの監事役員を

おいてある ということでなく ピリッと 役目を果せる監事がいてくれたなら 管理運営上

どれほど好い方向のエネルギーになるだろうか・・・と思うことがあります

 

店舗部の思惑 住居部の想い 

できるだけたくさんお客さんが集まって欲しい のと 居住環境として閑静さを可能な限り求めたい

というような 

ある意味 本来 相反する方向を持ち合っている管理団体とも 言えそうです

 

 

イザコザの多い マンションを眺めて 共通に 思うこと

それは

役員名簿にある名前だけではなく その実効のある 役員の存在の 重要さ

 

 

 

監事 とは

上の条文を眺めるだけでもわかるように とても 重い 役目です

一般の方にとっては なかなかコナセルモノではない という内容です

 

場合によっては何十億を超す ともいう資産管理団体の貌をもつ人の集まりの規定 

なので それはそれで 当然厳しい役目 

誰でもが担当できる と 考えること自体が オカシイコトナノダ とも言えそうです

 

 

外部専門家を その 監事の地位に利用するということも 検討に値する ひとつの

管理運営の手法です

立場として セールス記事となってしまっておりますが どうぞ ご容赦を

もっとも マンション管理士だけが ふさわしい外部専門家ということではありませんが

 

 

管理会社と管理委託契約を結んでいても ナカナカ いわゆる 

リスク管理(コンプライアンス管理を含む) が

妥当に順当に行われているとは 限りません

 

 

 

マンションでお暮らしの方々

一度 ジックリと 日々の管理運営のあり方を 思ってみてください

質すべきところ 正すべきところは ないのかを

 

 

特に心配なのは 

 

[規約類はシッカリとしたものに改訂済みか ? ]

 

[修繕積立金の額は見直され 妥当なものになっているのか ? ]

 

[執行部体制のあり方に改善点はないか ? ]

 

[管理会社にマカセキリで 資産管理団体の貌をも持つ管理組合の管理の主は自分たちであることを

 忘れてしまっていないかどうか ? ]

 

というあたりです

 

こういったことも 外部専門家(当然のことですが ラベルだけではなく 力も 具備している者)

たる監事の存在があることで おおよそ 好い方向へ向くかもしれない事柄です

 

 

 

同じ屋根の下で日々暮らしあっている者同士では まず 互いに批判めいたことはモチロン

チョットシタ意見を表明するにも ブレーキがかかってしまうものです

そういうことを いやというほど 顧問などしていると見聞きしているので

特に 監視役の監事の務めは 外部の者に限るべきだ とさえ 思います

 

同様のことは 理事・理事長に関しても 言えるのですが・・・

 

 

“・・・あの言動と人間性は たまらなく不快で とても役員に適う人物とは思えないが 

そのことを

とても 口には出せない

なんといっても 日々 顔を合わせる人なのだから・・・同じ屋根の下で暮らしているのだし・・”

 

ということで 会社法で言うところの 社外役員 という感覚は おおきな救いになりえるかも

しれないのでは と 

できる限り 提案したりすることも 多しです

 

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コメント も タイセツ

2019-09-30 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

 

標準管理規約 の コメントも とても重要なものだと思います

実務者にとっても 受験者にとっても

 

受験者の方は “ マンション政策関与者は なぜ コメントに その

文言を載せたのか 載せる必要があったのか ”

を思いつつ ジックリ 読んで ?マークが付くようなら ジッと 眺めて見る必要あり 

と 考えられます

 

当然のことですが 標準管理規約は 区分所有法を盾にしての決め事

ナンノことを ゴチャゴチャと言っているのだろう と 思われるときは

区分所有法の 「第2章 団地」の条文と 格闘する機会を 設けてみても

好いのでは と 思います

《団地建物所有者》というような言葉が標準管理規約9条・25条などに登場する必要性など 

思いながら

 

とにかく 区分所有法65条を理解・暗記し 66条も 最後まで眺めてみる

モンスターのような条文ですが 全体像が ボンヤリでも見るようになったら

シメタモノ ということかもしれません(自身の経験から言うと ですが)
・・・準用される側の条文 も シッカリと眺めることとなるでしょうから・・・

 

 

 

 

<団地型> と それと<複合用途型>からも 気になるコメントを 抜粋してみました

省略部分もありますが

 

 

マンション標準管理規約(団地型)コメント

 全 般 関 係

この団地型標準管理規約が対象としているのは、一般分譲の住居専用の

マンションが数棟所在する団地型マンションで、団地内の土地及び集会所

等の附属施設がその数棟の区分所有者(団地建物所有者)全員の共有とな

っているものである。各棟及び各住戸についてはその床面積、規模等が、

均質のものもバリエーションのあるものも含めている。

なお、この規約の対象となる団地の単位は、敷地が共有関係にある棟の

範囲である。団地型マンションで土地の共有関係が数棟ごとに分かれてい

る場合には、それごとに一つの管理組合を構成し、規約を作成することと

なる。

 

この規約では、団地建物所有者の共有物である団地内の土地、附属施設

及び団地共用部分のほか、それぞれの棟についても団地全体で一元的に管

理するものとし、管理組合は団地全体のものを規定し、棟別のものは特に

規定していない。ただし、区分所有法で棟ごとに適用されることとなって

いる事項(義務違反者に対する措置、復旧及び建替え)については、棟ご

との棟総会で決議するものである。

 

第10条関係

① 土地、団地共用部分及び附属施設の共有持分の割合については、各棟の

延べ面積の全棟の延べ面積に占める割合を出した上で、各棟の中での各住

戸の専有部分の床面積の割合によることとし、棟の共用部分の共有持分の

割合については、各棟の区分所有者の専有部分の床面積の割合によること

とする。ただし、土地については、公正証書によりその割合が定まってい

る場合、それに合わせる必要がある。

② 土地及び附属施設の共有持分は、規約で定まるものではなく、分譲契約

等によって定まるものであるが、本条に確認的に規定したものである。な

お、共用部分の共有持分は規約で定まるものである。

③ なお、第48条関係③で述べている価値割合による議決権割合を設定す

る場合には、分譲契約等によって定まる土地等の共有持分についても、価

値割合に連動させることが考えられる。

 

第25条関係

① 管理費等の負担割合を定めるに当たっては、使用頻度等は勘案しない。

② 管理費については、棟の管理に相当する額とそれ以外の管理に相当する

額とに、実費等を考慮してあらかじめ按分した上で、それぞれの共有持分

に応じて算出するものである。

 各棟の構造、設備、グレード等があまり異ならないときは、団地建物所

有者の土地の共有持分の割合によることもできる。

 

第28条及び第29条関係

③ 本規約の対象とする団地(コメント全般関係③参照)の建替えは、団地

全体の一括建替え決議による場合、棟ごとの合意及び団地の建替え承認決

議による場合の2つの方法がある。一括建替え決議を選択できるのは、区

分所有法第70条第1項の要件を満たす団地型マンションのみであり、管

理組合においては、各マンションの実態に応じて、規約を定めることが重

要である。

 

第37条関係

⑥ 本標準管理規約における管理組合は、権利能力なき社団であることを想

定しているが(コメント第6条関係参照)、役員として意思決定を行える

のは自然人であり、法人そのものは役員になることができないと解すべき

である。したがって、法人が区分所有する専有部分があるマンションにお

いて、法人関係者が役員になる場合には、管理組合役員の任務に当たるこ

とを当該法人の職務命令として受けた者等を選任することが一般的に想定

される。外部専門家として役員を選任する場合であって、法人、団体等か

ら派遣を受けるときも、同様に、当該法人、団体等から指定された者(自

然人)を選任することが一般的に想定される。なお、法人の役職員が役員

になった場合においては、特に利益相反取引について注意が必要である

(第39条の2関係参照)。

⑧ 外部の専門家を役員として選任する場合には、その者が期待された能力

等を発揮して管理の適正化、財産的価値の最大化を実現しているか監視・

監督する仕組みが必要である。このための一方策として、法人・団体から

外部の専門家の派遣を受ける場合には、派遣元の法人・団体等による報告

徴収や業務監査又は外部監査が行われることを選任の要件として、第4項

の細則において定めることが考えられる。

 

第50条関係

規約の変更の際には以下の点に留意する必要がある。

1 団地内の棟が数期に分けて分譲され、新たに分譲された棟が従前の棟

とその敷地等が同じ共有関係にある場合には、団地全体で管理する対象

を再度決める必要があり、この場合は、従前の棟も含めた各棟の棟総会

で、それぞれ各棟の区分所有者及び議決権の各4分の3以上で決議し、

かつ団地総会で、団地建物所有者及び議決権の各4分の3以上で決議

し、団地の規約に位置づける。

2 団地全体で管理することとしていた棟の管理を各棟で管理することに

する場合は、団地総会で、団地建物所有者及び議決権の各4分の3以上

で決議し、団地の規約を変更した上で、各棟でその棟の管理のための規

約を制定する。

3 団地全体で管理する対象の管理の方法について変更する場合は、団地

総会で、団地建物所有者及び議決権の各4分の3以上で決議し、団地の

規約を変更する。

 

第68条関係

① この団地型標準管理規約では、区分所有法で各棟ごとに適用されること

となっている事項についても、一覧性を確保する観点から、各棟固有の事

項について意思決定を行うことが必要になった場合の棟総会について、本

条から第75条において規定したものである。

なお、第69条及び第74条については、団地総会に関する第45条関係

及び第51条関係のコメントを参考にする。

② 棟総会に関する管理規約の変更は、棟総会のみで議決できる。各棟によ

って棟総会に関する管理規約に差異が生じた場合は、第8章を団地管理規

約から分離し、各棟の規約を別に定めることが望ましい。

③ 各棟においては、日常的な管理は行わず、管理者は選任しないことか

ら、棟総会は、区分所有法第34条第5項の規定に基づき、招集すること

としている。

④ 事前に棟総会を招集する場合の世話人的な役割の人を決めておくことが

望ましい。世話人は、当該棟より選任された団地管理組合の役員が兼ねる

ことも考えられるし、理事とは別の区分所有者に定めることも考えられ

る。

 

第71条関係

① 棟総会における議決権については、棟の共用部分の共有持分の割合、あ

るいはそれを基礎としつつ賛否を算定しやすい数字に直した割合によるこ

とが適当である。

② 各住戸の面積があまり異ならない場合には、住戸1戸につき各1個の議

決権により対応することも可能である。

また、住戸の数を基準とする議決権と専有面積を基準とする議決権を併

用することにより対応することも可能である。

 

第72条関係

① 棟総会の議決事項については、団地総会の議決事項とすることはできな

い。

② 棟総会の議決事項は、団地全体や他の棟に影響を及ぼすことも考えられ

るので、計画段階において他の棟の意見を取り入れるといった方法や棟総

会で決定する前に理事会又は団地総会等に報告するといった方法で、団地

全体の理解を得る努力をすることが適当である。

 

第76条関係

区分所有法第57条から第60条までの規定は、団地関係に準用されて

いないことから、これらの措置は各棟ごとに実施することとなる。

 

以前から記していますが

標準管理規約〔団地型〕 は

・全部の棟が区分所有建物

・敷地共有

・団地規約による各棟一元管理

の団地ということで 区分所有法70条1項の 〔一括建替え決議〕が可能な型の団地です

 

 

マンション標準管理規約(複合用途型)コメント

全 般 関 係

④ 店舗や事務所が併設されているマンションであっても、その併設比率が

小さく、店舗一部共用部分、住宅一部共用部分がない場合は、必ずしも複

合用途型ではなく、単棟型又は団地型のマンション標準管理規約を参考に

して、管理規約を定めることも考えられる。いわゆる等価交換により特定

の者が多数の住戸又は店舗を区分所有する場合、管理組合を法人とする場

合、複合用途型でも数棟のマンションが所在する団地型マンションの場合

等は別途考慮するものとする。

⑤ この規約は、区分所有者全員の共有物である敷地、全体共用部分及び附

属施設のほか、一部の区分所有者の共有物である一部共用部分についても

全体で一元的に管理するものとし、管理組合は全体のものを規定し、一部

管理組合は特に規定していない。

 

第10条関係

① 敷地並びに全体共用部分及び附属施設の共有持分の割合については、専有部分の床面積

(一部共用部分(附属の建物を除く)のうち床面積を有す

るものがあるときは、その一部共用部分の床面積をこれを共用すべき各区

分所有者の専有部分の床面積割合により配分して、それぞれの区分所有者

の専有部分の床面積に算入する。)の割合によることとする。また、一部

共用部分の共有持分はこれを共用すべき各区分所有者の専有部分の床面積

の割合によることとする。

ただし、敷地については、公正証書によりその割合が定まっている場合、

それに合わせる必要がある。

登記簿に記載されている面積は、内のり計算によるが、共有持分の割合

の基準となる面積は、壁心計算(界壁の中心線で囲まれた部分の面積を算

出する方法をいう。)によるものとする。

② 敷地及び附属施設の共有持分は、規約で定まるものではなく、分譲契約

等によって定まるものであるが、本条に確認的に規定したものである。な

お、共用部分の共有持分は規約で定まるものである。

 

第25条関係及び第26条関係

① 全体管理費等の各区分所有者の負担額は、住戸部分及び店舗部分のため

に必要となる費用をあらかじめ按分した上で、住戸部分のために必要とな

る費用分については住戸部分の区分所有者の全体共用部分の共有持分の合

計に対する各区分所有者の共有持分の割合により算出し、店舗部分のため

に必要となる費用分については店舗部分の区分所有者の全体共用部分の共

有持分の合計に対する各区分所有者の共有持分の割合により算出すること

とする。

住戸部分及び店舗部分のために必要となる費用の按分は、費用項目を分

けた上でその項目ごとに費用発生の原因を勘案し、費用負担として振り分

けることが適当である。

 

第30条及び第31条関係

① 対象物件の経済的価値を適正に維持するためには、一定期間ごとに行う

計画的な維持修繕工事が重要であるので、全体修繕積立金、住宅一部修繕

積立金及び店舗一部修繕積立金を必ず積み立てることとしたものである。

 

第50条関係

① 議決権については、全体共用部分の共有持分の割合、あるいはそれを基

礎としつつ賛否を算定しやすい数字に直した割合によることが適当である。

② 住戸部分、店舗部分それぞれの中で持分割合があまり異ならない場合は、

住戸、店舗それぞれの中では同一の議決権により対応することも可能である。

また住戸又は店舗の数を基準とする議決権と専有面積を基準とする議決

権を併用することにより対応することも可能である。

③ ①や②の方法による議決権割合の設定は、各戸が比較的均質である場合

には妥当であるものの、高層階と低層階での眺望等の違いにより各戸の価

値に大きな差が出る場合もあることのほか、民法第252条本文が共有物

の管理に関する事項につき各共有者の持分の価格の過半数で決すると規定

していることに照らして、新たに建てられるマンションの議決権割合につ

いて、より適合的な選択肢を示す必要があると考えられる。これにより、

特に、大規模な改修や建替え等を行う旨を決定する場合、建替え前のマン

ションの専有部分の価値等を考慮して建替え後の再建マンションの専有部

分を配分する場合等における合意形成の円滑化が期待できるといった考え

方もある。

このため、各戸の価値に大きな差がある場合においては、単に共用部分

の共有持分の割合によるのではなく、専有部分の階数(眺望、日照等)、

方角(日照等)等を考慮した価値の違いに基づく価値割合を基礎として、

議決権の割合を定めることも考えられる。

この価値割合とは、専有部分の大きさ及び立地(階数・方角等)等を考

慮した効用の違いに基づく議決権割合を設定するものであり、各戸内の内

装や備付けの設備等各戸内の豪華さ等も加味したものではないことに留意

する。

 

第60条関係

① 住宅部会及び店舗部会は管理組合としての意思を決定する機関ではない

が、それぞれ住宅部分、店舗部分の一部共用部分の管理等について協議す

る組織として位置づけるものである。

② 住宅、店舗おのおのから選出された管理組合の役員が、各部会の役員を

兼ねるようにし、各部会の意見が理事会に反映されるような仕組みが、有効で

あると考えられる。

 

 

 

 

 

受験生の皆さん 試験日が近くなってきました

体調管理に気をつけ 無理のありすぎる努力に注意し 悔いの無いように

 

好い結果を 祈っております

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外部者の管理運営力も利用してみる

2019-09-27 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

・・・<外部専門家> という言葉をよく聞くのですが どのような人たちのことを 

    そう呼ぶのですか ?・・・

 

そうした類の相談も 増えてきました

 

 

例として 複合用途型マンション(店舗と住宅とでできているもの)に関して 国土交通省のコメントの一部

を参照してみますと 次のような説明があります ( 省 略 あ り )

 

 

・・・・・

近年、マンションの高経年化の進行等による管理の困難化やマンションの高層化・大規模化等による管理の高度

化・複雑化が進んでおり、これら の課題への対応の一つとして、外部の専門家の活用が考えられる。

 

以前から、管理組合がマンション管理士等の専門家に対し、相談、助言、指導その他の援助を求めることにつ

いては

規定してきたが、さらに進んで、外部の専門家が直接管理組合の運営に携わることも想定する必要がある。

 

このような外部の専門家には、管理の執行を担うという点から、特に、管理規約、管理の委託、修繕、建替え等

に関する広範な知識が 必要とされ・・・・・・・・・・・

 

 外部の専門家が管理組合の運営に携わる際の基本的なパターンとしては、

(1)理事・監事外部専門家型又は理事長外部専門家型、
(2)外部管理者理事会監督型、
(3)外部管理者総会監督型

の三つが想 定される。

・・・・・

 

 

 

極く 簡潔に 青字のこと について 説明してみます

 

(1)は 理事・監事・理事長という役員を マンションに住んでいない外部者から選んで就任させる

  ということで 例えば 管理運営がうまくいっていないような場合に 専門的な知識で建て直しの

  力になってもらう というような場合  計画的な大規模修繕等の適切な実施 耐震改修・建替え等の

  耐震対策等専門的知見が必要な場合など を想定  <限定的な専門性が求められるケースも>

 

(2)は 区分所有法に 管理者という者のことが登場するのですが 要するに 外部から管理運営

  のプロと言うような者をその立場に就かせ 任せるということ

  理事会は その執行を監督する

  資産価値がそうとうなものとなる高層マンションなどでの利用が想定される

 

  総会は意思決定機関 管理者は知見豊富な執行者 理事会は監視機関 と 分担や責任の明確化 が期待で

  きる

  さらに 専門性が高く 時間的な拘束が強く心理的な負担も大きい管理費回収訴訟 反社会的勢力 

  被災対応等の 特定問題も担当することも 主に想定している と 考えられます

 

(3)は(2)と同様に外部の管理者が就き 役員を選ぶのもタイヘンな情況の 主に小規模な組織が

  想定され 

  総会が監視の役目をする ( 監事は置いたりしますが 原則 役員は置かない )

  要するに 支援的性格が強い手法です

 

 

 

というような シンプルな説明をさせていただくこと 多し です

 

詳細は 標準管理規約のコメントなどを ジックリ 参照していただき その解説をさせていただきながら

解きほぐしてようなことになります(いろいろな言葉が登場し ナカナカ 理解は 困難かもしれませんが)

 

 

 

巷には サマザマな情況のマンション管理組合があり サマザマな助力が必要となることが

増えていくと思われます

情況に合う いろいろな手法を用意する必要もあると考えられます

 

外部専門家が執行したり 執行意思に加わったりする方法も 有用な ひとつの手段だと思います 

 

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重責の監査担当

2019-09-26 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

会社法・一般法人法等 その他 さまざまな組織の 監査体制の仕組みの規定は

そうとうに厳しい内容となっている とも言えるでしょう

 

さまざまな組織において コンプライアンスを求めることの進化が続いている と 感じます

 

実際の運用がどのようになっているかは 別としても・・・

 

 

どの実務界も コンプライアンス重視の要請が強いといえるでしょう

 

 

 

 

 

 

 

マンションの標準管理規約の監事の規定も 権限強化が進んでいます

とても重責の役職です

 

現行の内容を示しておきます

 

あなたのお住みのマンションの規約では どのように定められていますか ?

ゼンゼン異なる内容のまま では ありませんか ?

改訂を図るべき情況ではありませんか ?

 

とてもタイセツな役員であり 『 名前だけ 貸す とか 借りる 』で済ませられる立ち位置

なんぞでは

もうとうありません ヨ

     

単棟型

 (監事)

第41条 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告

    しなければならない。

 

2 監事は、いつでも、理事及び第38条第1項第二号に規定する職員に対して業務の報告を求め

 又は業務及び財産の状況の調査をすることができる

 

3 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認 めるときは、

 臨時総会を招集することができる。

 

4 監事は、理事会に出席し、必要があると認めるときは、意見を述べなけ ればならない

 

5 監事は、理事が不正の行為をし、若しくは当該行為をするおそれがあると認めるとき、又は法令、規約、

 使用細則等、総会の決議若しくは理事会の決議に違反する事実若しくは著しく不当な事実があると認めると

  きは、遅滞なく、その旨を理事会に報告しなければならない。

 

6 監事は、前項に規定する場合において、必要があると認めるときは、理事長に対し、

 理事会の招集を請求することができる。

 

7 前項の規定による請求があった日から5日以内に、その請求があった日 から2週間以内の日を理事会の日

 とする理事会の招集の通知が発せられない場合は、その請求をした監事は、理事会を招することができる。

 

                              

         <  複合用途型では 45条     団地型では 43条 を参照ください >

 

                 ※ 国交省のホームページに掲載されています          http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html

 

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日々の 業 務

2019-09-25 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

 

 

『 植栽の管理のことなのですが 駐車場の四つ角にある 高木というか 中木 というか

その一部の枝が 少々邪魔という感じがしたということで 理事長が 自身の判断で 

数箇所の枝を切断した

というのです

 

そうしましたら 日除けにもなっていたし 駐車場の出入りの運転中眩しくもなくて

敷地内の交通安全のためにも チョウドよかったのに

・・・

だいいち あの木にしたって みんなのものでしょう

独裁者みたいで 勝手すぎる 

と 

一部住民から ショッキングな言葉での 苦情がありました

 

マズカッタでしょうか ネ ?

 

理事長としては 良かれと思ってしたことなのだそうですけれど 

苦情の対処に困惑気味で・・・ショボンとして 元気がないのです・・・』

 

 

『 管理組合から委任されている者として 我々 役員にも 損害賠償請求なんぞもあり得ること

なのでしょうか ? 

今どきの 特に 若い威勢のいい人は 率直で 是は是 非は非だ と 実にハッキリしているようで 

なんとも 心配で 心配で・・・ 

理事長だけでなく 執行部員としての理事や 全体の見張り役の監事 それぞれも 

それなりに責任問われたりするものでしょうか ? 

 

そういえば 業務執行の監視 監督も 理事会の職務なんですよね・・・』

 

 

 

どうも 私のブログは 少々専門的なことの記載が多めで 実際のマンション管理の具体策

には どうも 遠すぎる理論が見うけられる との 意見も伺ったりします・・・

 

 

 

でも 諸々のケースの 一つ一つに答えるのも必要でしょうが そうした答えを出す 基盤の考え方

こそ大事なことで その理解に努めれば おおよその具体的案件の答えは 自ずと見える と思うので

硬めの理論も載せさせていただいているのです  

要するに 細かいことを100項目述べるより 肝心なところの基を 10個示すほうが応用が利くと 

考えられます ので

 

いずれにしても

受験者さんのためのブログをも兼ねているので 硬すぎる傾向については 申し訳ないとは 

思っておりますが

 

 

 

さて

理事長の職務として 標準管理規約【単棟式】には

(理事長) 第38条

理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか、次の各号に掲げる業務を遂行する。

規約、使用細則等又は総会若しくは理事会の決議により、理事長の職務として定められた事項

二 理事会の承認を得て、職員を採用し、又は解雇すること。

 

と あります

 

 

 

 

日常的な植栽の枝の剪定については 集会(総会)承認の予算の範囲内で  執行意思決定を担当する

理事会に諮るまでもなく 理事長が業務執行に及ぶことは可 と思われます

組合員間で賛否が分かれるかも と 疑義がある場合 あるい諸々の配慮が必要とされることありとの

場合は 

自身だけの判断での執行は 避けるべきと考えます 

 

ということから 広く 組合員の意向を探るべきだとする場合

ベストな途は と 問われれば 総会決議を経ることだ と するのが より妥当となるでしょう

 

 

<規約、使用細則等又は総会若しくは理事会の決議により、理事長の職務として定められた事項 >

とあるのですが 実際には 微妙な解釈を必要とする場面が多いです

 

 

よく訊かれることなのですが

日常的な事項(このことの意味も 一義的に決まっていることではありませんが 一応 

明確な範囲が文言では規定されていない

示されていない事柄のことであって いわゆる 定型的な およそ一般的な判断基準での処理で

結果も許容されること とでも言えそうな事項のこと 

と表現されるようなこと でしょうか)

については

執行部である理事会で執行意思を決めることができるとされるでしょうが 理事会は

なにせ招集によって会合する機関

なので なんでもかんでも 招集会合で ということではなく 一般的には そういった

ことの決定は理事長に委譲されていると考えるべきでしょう

 

 

 

 

相関連することとして

理事会のことにしても

(理事会) 第51条

2 理事会は、次に掲げる職務を行う。

一 規約若しくは使用細則等又は総会の決議により理事会の権限として定められた管理組合の

  業務執行の決定

 

とあります

 

総会のことにしても

(議決事項)

・・・・・・

・・・・・・

十五 その他管理組合の業務に関する重要事項

 

とあります

 

 

 

総会の決定 と 理事会の権限のことで 次のような判例があったりします

《 修繕工事に関し 実施するとの総会の議決があっても 執行部において 議決されたこと

すべて実施(執行)する義務があるということでなくて 実施の権限が与えられた という意味

であるので 一定の裁量が 理事会には認められているというべきである 》 

 

このような理解がされることもあるのです

 

 

 

 

 

ということで 総会・理事会・理事長という機関の いわば守備範囲のこと  

総会の議決・執行意思の決定・執行権限のこと 

あたりのことの解釈のことでの断言は 少々 勇気が必要となることがあります

 

モチロン 回答担当する者として プロとしてベストを尽くして 諸々の事情を確かめながら 

求めに応じ 助力に努めること 

当然のことですが

 

 

念のためですが 

条文中の 職員 は 管理組合自身が採用する対象者のことであり 管理会社の雇用者たる管理員

のことを指しているわけではありません

 

 

ということで 

マンション管理組合管理運営の実際の執行場面での諸々の判断は シンプルな定型作業とはいかない

こと多し

という 本日の 記事でした

 

 

 

今までの実務上の具体例について これまでより多く 示すこと 

できる限り心して増やしていきたい と 考えてはおります 

 

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区分所有者単独での管理のこと

2019-09-20 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

 

事務所内で チョット 休憩

 

ふと 

共用部分の管理 ということに関しての マンション管理組合員さんの

鋭い質問を思い出したりしました

 

マンションの憲法 ともいわれる 管理規約ですが 区分所有法という 法律 に

反することを

定めることはできません

区分所有法の範囲内で 成立します

 

 

 

『・・・ということは 共用部分の塗装工事なども 

   保存工事として 

   集会の決議を要せずに 区分所有者が単独で

   することも可能なのですか ?

   私一人の権限でも できてしまうのですか ?

   そんなことって あり得ませんよ ネ 』

 

 

さて

誤解をさけ 理解の一助とするために 区分所有関係の〔 管 理 〕 という

言葉について 

記しておきます                 <条文は 区分所有法>

 

広い意味 と 狭い意味 と 2種類に用いられているといえます

 

広い意味では

  ・保存行為( 18・1但書 )

  ・狭い意味の管理( 18・1本文 )

  ・変更行為( 17・1  18・1本文 )

を含んだもの

 

狭い意味では

  保存行為 と 変更行為を除いたもの

 

※ 変更行為のうちの 著しく形状・効用を変えない変更を 狭い意味の管理に含ませている分類法

  もみられます

 

 

 

共用部分の保存行為 とは 

《 共用部分を維持する行為 (滅失・毀損を防止して現状の維持を図る行為) 》

と理解されているといえます

 

共用部分の保存行為をする権限は 原則 

各区分所有者と 管理者が 並存して有しています ( 18 ・ 26 )

 

『ということは 共用部分の塗装工事なども 保存工事として 集会の決議を要せずに 

 各区分所有者が

 単独ですることも

 可能なのですか ?』

 

 

鋭い質問があったりしますが 結論的には 

【集会の決議が無くとも各区分所有者が単独でなし得る】ということから

比較的軽度の維持行為ならば という 限定付きの行為に限る と 解されています

 

修繕積立金を取り崩すほどの規模の修繕は 保存行為ではなく 狭い意味の管理行為 と 

解される

と考えられます

 

『ナントナク スッキリ しませんが 確かに 単独で 塗装工事などできてしまう というのも

とてもオカシイ かな 

限定が付く 保存行為 ?

という解釈をしなければならない というあたりに どうも 法律の解釈というものの

七変化の微妙さ みたいなものを

感じてしまうんですよね・・・

条文の文言からは 限定のことなど そんなこと うかがえないですよ ネ』

 

 

ということで 学習熱心なマンション住民さんからの質問を 思い出しながら 

サッと 記してみました

詳細は 省かせていただきました

 

 

さて

少子高齢化 とか 急速なIT技術進行 とか ロボットによる作業の代替 とか

さまざま要因による 思いもよらないような変化が 進みそうな 昨今

 

マンション管理業界においても さらなる 効率化・集約化が進みそう ? で

管理員についても フロント的な業務も付加して いわゆる プレーイング・マネージャー的な

働き方も検討されている というようなことも 聞きます

 

管理員さんに <管理業務主任者試験>に挑戦してもらう ということも検討する管理会社が

増えていくかも

というようなことも耳にしました

 

ビックリするようなことが アレッという間に できあがる時代であるのかも知れません

 

というようなことですが

いずれにせよ 自分の努めることは 

スキルアップ につきるので

情況は情況として 坦々と歩む日常です

 

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団体等 議決権代理 役員指定 など

2019-09-18 | ◆〔認定〕 マンション管理士業務

 

マンションで ○○株式会社など いろいろな法人などが 専有部(部屋)の所有者となっている場合

所有者自体が 自然人 ではないので

そのマンション管理組合員としての 権利義務のあり方の理解に 困ることがあったりします

 

ある意味 細かいことですが

総会での議決権 や 役員に就任のこと などで 諸々 考えさせられることなど

実際に 問題になったりすることがあります

 

 

 

規約などには 「代理人は 組合員に限る」 などとあっても 自然人以外の場合等

の実際の 行使のあり方など 輪番制役員の場合の 実際の理事会参加者のこと など

そのあたりのことまでを 正確に定めてあるものは 

まず 見たことがありません

いろいろ トラブルになることもあり得ます

(あの人は 議決権を行使できる立場にはなかった どういう権限があったのだ

とか

理事会に参加していたが 権限も明らかでない者が加わっている執行部方針など 無意味だ

議案がオカシイ のだから 議決をやりなおさなければならない

というような争いになりかねません

 

そういったことには 整理整頓された理論で疑念を取り払いながら 進むべきで 曖昧なままの

進行は 後に 無益な エネルギーを要し 長期 非難合戦に拡大してしまうことも あります

役員あるいはその候補者間派閥抗争などの キッカケとなる代表的なこととして 

手続き上の瑕疵の扱いの杜撰さ が 挙げられます

議決権行使のあり方 や 役員の資格に関することは 問題点としてとりあげられること 多しです)

 

管理に熱心な 学習好きな?組合員さんから 質問を受けたりしました

 

 

いろいろ考えていく場合に関係資料となるようなものを 載せておきたいと 思います

 

 

〔考える参考になる 判例〕

一、株式会社が定款で株主総会における議決権行使の代理人の資格を株主に限定している場合

  株主である地方公共団体、株式会社の職員又は従業員による議決権の代理行使

 
[裁 判 要 旨]
 
 一、株式会社が定款で株主総会における議決権行使の代理人の資格を株主に限定している場合においても、
 
   株主である地方公共団体、株式会社が、その職制上上司の命令に服する義務を負い、議決権の代理行使に
 
   あたつて
 
   法人の代表者の意図に反することができないようになつている職員又は従業員に議決権を代理行使させる
 
   ことは、
 
   右定款の規定に反しない。              <最判 昭和51・12・24>
 
 
 
 
株式会社の場合の議決権のことですが マンション管理組合 に置きかえて考えると
 
とても参考になると思います 
 
定款 を 規約とみる などしながら 眺めてみてください
 
 
もっとも こういった場合は 代理ではなく 使者ととらえてしまう解釈もあり得るのではと思いました
 
そのように解することが可能なら 議決権の代理行使者ではないので 議決権行使の代理人の資格を株主に限定
 
している場合においても アーダコーダと争うことも必要ないのか と ?
 
 
 
〔考える参考になる国交省コメント〕
 
 
標準管理規約の 35条関係のコメント
 
本標準管理規約における管理組合は、権利能力なき社団であることを想 定しているが(コメント第6条関係参
 
照)、
 
役員として意思決定を行える のは自然人であり、法人そのものは役員になることができないと解すべき であ
 
る。
 
したがって、法人が区分所有する専有部分があるマンションにお いて、法人関係者が役員になる場合には、
 
管理組合役員の任務に当たるこ とを当該法人の職務命令として受けた者等を選任することが一般的に想定
 
される。
 
 
外部専門家として役員を選任する場合であって、法人、団体等から派遣を受けるときも、同様に、当該法人、
 
団体等から指定された者(自然人)を選任することが一般的に想定される。
 
 
 
※ なお 念のためですが 区分所有法上の管理者ですが 法律上 資格に制約はありません
     法人でも可とされています
     
     参考までですが 一般に 法人は他の法人の理事となることはできず(大判昭和2.5.19)
     法人法<一般法人法>には その旨の明文もあります(65条)
 
 
 
 
 
 
 
ということで 自然人以外の関係では いろいろ 独特な 考慮を要することがありますが 
 
上記のようなことも
 
参考になるかもと 記してみました
 
 
もっとも 上記のコメントの文章のなかにさえ 権利能力なき社団・自然人・職務命令・外部専門家・法人、
 
団体等・派遣・指定された者・
 
など 専門用語 や 一般的な語の理解でもって解釈していいのかどうか明確でない語が 
 
登場しています
 
率直に言って アッサリと理解できる内容というわけにはいかない と 考えられます
 
 
派遣 という語など チョット 身構えてしまうような表現だと思える(遣わす者 遣わされる者 
 
どちらが マンション管理組合との当事者なのか
 
少々 迷う かもしれないし 派遣法などのことを想起したりしてしまう が) 
 
法人そのものは役員になることができないと解すべき
 
とコメントされている ので つまるところ 役員は その遣わされた者と解さざるを得ない が
 
その遣わした者と 管理組合の法的な関係は どのように理解すべきなのか
 
一切 無関係 とは 少々理解し難く思える だが・・・・? そう捉えるのだ  と
 
国交省担当者からは伺った
 
それと 念のためだが コメントに登場する 派遣 という語は 労働派遣法関係定義に
 
無関係である 
 
とのことも 伺った)
 
 
 
〔 ここでは 詳細なことは 省いています
いろいろと 専門的な理論の説明をしながら
でないと ナカナカ 理解していただけないような
説明も とても長文になるような 困難なところ
ですので 〕
 
 
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