おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

改めることは 心配 でもある と 理解はできますが・・・

2022-07-13 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

前回のブログに 法人化に関して 関連条文を載せさせていただきました

省略させていただいたものもあるのですが 全条文を載せさせていただきます

疑問を持たれることが多く 質問が多い条文について 特に大切であろうと思われるところを 

シンプルに補足させていただきます

マンションでお暮らしの方 よろしければ 眺めてみてください

受験生の方のための知識としても さらに将来の実務のためにも 少しでも役に立つなら 

サイワイです

 

:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::

第六節 管理組合法人
(成立等)
第四十七条 第三条に規定する団体は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で法人となる旨並びにその名称及び事務所を定め、かつ、その主たる事務所の所在地において登記をすることによつて法人となる。
2 前項の規定による法人は、管理組合法人と称する。
3 この法律に規定するもののほか、管理組合法人の登記に関して必要な事項は、政令で定める。
4 管理組合法人に関して登記すべき事項は、登記した後でなければ、第三者に対抗することができない。

 硬い話で恐縮ですが マンション住人は管理組合の一員にならないことは許されなく当然に団体の構成員
 とされるのであり 団体的な拘束から逃れ得ません(3条)
 しかし 法的には この団体が当然に権利・義務の主体となるということでもないのだ との解釈があり
 ます(権利能力のない社団 として扱われることもあるが)
 とにかく 法人格を得ることによって 管理組合団体財産 と 個人財産との区分が明確になるというこ
 とですから第三者との取引関係においても 管理組合団体と区分所有者との関係においても 法律関係が
 ハッキリとします(団体財産の存在というものが 法的に認められるので不動産登記などのことが管理組
 合法人名義で可能となること等もあるし)
 総じて 対外的(外部との関係)でも対内的(管理組合と個々の区分所有者との関係)にも組織の形が
 公示されて見えやすいものともなるので サマザマな場面で実務的に・法律的に 効率が良くなる
 
  
5 管理組合法人の成立前の集会の決議、規約及び管理者の職務の範囲内の行為は、管理組合法人につき効力を生ずる。

 法人設立ということは 新たに団体が形作られることを意味しますが 管理組合の法人化は団体が誕生する
 というものではありません(モトモトが 団体です から 新たに団体が形成されるということではないの
 です)
 《管理組合法人というのは それまで存在していた区分所有者の団体が 同一性をもって法人格を取得した
 ものですし 組織の目的や事務の執行などについては 法人化前と異なるところがない
 ということです
 法人成立前の集会(総会)の決議や規約は 管理組合法人の集会(総会)の決議や規約と 同じ効力を
 有しているということです》
 管理者の職務権限は 当然に消滅することになります
 
6 管理組合法人は、その事務に関し、区分所有者を代理する。第十八条第四項(第二十一条において準用する場合を含む。)の規定による損害保険契約に基づく保険金額並びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領についても、同様とする。
7 管理組合法人の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。
8 管理組合法人は、規約又は集会の決議により、その事務(第六項後段に規定する事項を含む。)に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる。
9 管理組合法人は、前項の規約により原告又は被告となつたときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならない。この場合においては、第三十五条第二項から第四項までの規定を準用する。
10 一般社団法人及び一般財団法人に関する法律(平成十八年法律第四十八号)第四条及び第七十八条の規定は管理組合法人に、破産法(平成十六年法律第七十五号)第十六条第二項の規定は存立中の管理組合法人に準用する。
11 第四節及び第三十三条第一項ただし書(第四十二条第五項及び第四十五条第四項において準用する場合を含む。)の規定は、管理組合法人には、適用しない。
12 管理組合法人について、第三十三条第一項本文(第四十二条第五項及び第四十五条第四項において準用する場合を含む。以下この項において同じ。)の規定を適用する場合には第三十三条第一項本文中「管理者が」とあるのは「理事が管理組合法人の事務所において」と、第三十四条第一項から第三項まで及び第五項、第三十五条第三項、第四十一条並びに第四十三条の規定を適用する場合にはこれらの規定中「管理者」とあるのは「理事」とする。

13 管理組合法人は、法人税法(昭和四十年法律第三十四号)その他法人税に関する法令の規定の適用については、同法第二条第六号に規定する公益法人等とみなす。この場合において、同法第三十七条の規定を適用する場合には同条第四項中「公益法人等(」とあるのは「公益法人等(管理組合法人並びに」と、同法第六十六条の規定を適用する場合には同条第一項中「普通法人」とあるのは「普通法人(管理組合法人を含む。)」と、同条第二項中「除く」とあるのは「除くものとし、管理組合法人を含む」と、同条第三項中「公益法人等(」とあるのは「公益法人等(管理組合法人及び」とする。


14 管理組合法人は、消費税法(昭和六十三年法律第百八号)その他消費税に関する法令の規定の適用については、同法別表第三に掲げる法人とみなす。


(名称)
第四十八条 管理組合法人は、その名称中に管理組合法人という文字を用いなければならない。
2 管理組合法人でないものは、その名称中に管理組合法人という文字を用いてはならない。

(財産目録及び区分所有者名簿)
第四十八条の二 管理組合法人は、設立の時及び毎年一月から三月までの間に財産目録を作成し、常にこれをその主たる事務所に備え置かなければならない。ただし、特に事業年度を設けるものは、設立の時及び毎事業年度の終了の時に財産目録を作成しなければならない。
2 管理組合法人は、区分所有者名簿を備え置き、区分所有者の変更があるごとに必要な変更を加えなければならない。

 第七十一条 次の各号のいずれかに該当する場合には、その行為をした管理者、理事、規約を保管する者、
 議長又は清算人は、二十万円以下の過料に処する。
 
 六 第四十八条の二第一項(第六十六条において準用する場合を含む。)の規定に違反して、財産目録を作
   成せず、又は財産目録に不正の記載若しくは記録をしたとき。
 
 ということで 罰則 もあります
 が 堅実な組織維持のためには 罰則も必要となるもの との理解の仕方もタイセツではないかと思われま
 す
 


(理事)
第四十九条 管理組合法人には、理事を置かなければならない。

2 理事が数人ある場合において、規約に別段の定めがないときは、管理組合法人の事務は、理事の過半数で決する。
3 理事は、管理組合法人を代表する。
4 理事が数人あるときは、各自管理組合法人を代表する。
5 前項の規定は、規約若しくは集会の決議によつて、管理組合法人を代表すべき理事を定め、若しくは数人の理事が共同して管理組合法人を代表すべきことを定め、又は規約の定めに基づき理事の互選によつて管理組合法人を代表すべき理事を定めることを妨げない。
6 理事の任期は、二年とする。ただし、規約で三年以内において別段の期間を定めたときは、その期間とする。
7 理事が欠けた場合又は規約で定めた理事の員数が欠けた場合には、任期の満了又は辞任により退任した理事は、新たに選任された理事(第四十九条の四第一項の仮理事を含む。)が就任するまで、なおその職務を行う。
8 第二十五条の規定は、理事に準用する。
(理事の代理権)
第四十九条の二 理事の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。
(理事の代理行為の委任)
第四十九条の三 理事は、規約又は集会の決議によつて禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人に委任することができる。
(仮理事)
第四十九条の四 理事が欠けた場合において、事務が遅滞することにより損害を生ずるおそれがあるときは、裁判所は、利害関係人又は検察官の請求により、仮理事を選任しなければならない。
2 仮理事の選任に関する事件は、管理組合法人の主たる事務所の所在地を管轄する地方裁判所の管轄に属する。
 
 
(監事)
第五十条 管理組合法人には、監事を置かなければならない。
2 監事は、理事又は管理組合法人の使用人と兼ねてはならない。
3 監事の職務は、次のとおりとする。
一 管理組合法人の財産の状況を監査すること。
二 理事の業務の執行の状況を監査すること。
三 財産の状況又は業務の執行について、法令若しくは規約に違反し、又は著しく不当な事項があると認めるときは、集会に報告をすること。
四 前号の報告をするため必要があるときは、集会を招集すること。
4 第二十五条、第四十九条第六項及び第七項並びに前条の規定は、監事に準用する。
(監事の代表権)
第五十一条 管理組合法人と理事との利益が相反する事項については、監事が管理組合法人を代表する。


(事務の執行)
第五十二条 管理組合法人の事務は、この法律に定めるもののほか、すべて集会の決議によつて行う。ただし、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項及び第五十七条第二項に規定する事項を除いて、規約で、理事その他の役員が決するものとすることができる
2 前項の規定にかかわらず、保存行為は、理事が決することができる。

 前回のブログにも登場させていただいた 条文です
 集会(総会)がタイセツなものである ということは 普遍のこと・不変のこと です

 が 法人化で〔よりサマザマな場面における総会以外の決議機関を設けておくことも 
 昨今特に必要となっていることへの対策としても 有用な手法を用い得ることになる〕
 のメリットになり得ることの 一つの例となる規定です
 
(区分所有者の責任)
第五十三条 管理組合法人の財産をもつてその債務を完済することができないときは、区分所有者は、第十四条に定める割合と同一の割合で、その債務の弁済の責めに任ずる。ただし、第二十九条第一項ただし書に規定する負担の割合が定められているときは、その割合による。
2 管理組合法人の財産に対する強制執行がその効を奏しなかつたときも、前項と同様とする。
3 前項の規定は、区分所有者が管理組合法人に資力があり、かつ、執行が容易であることを証明したときは、適用しない。
    法人が 第一次的に管理組合法人の債務を負担するのだということが 前提となっています
    (29条に各区分所有者が分割して責任を負うことが規定されているけれども)
(特定承継人の責任)
第五十四条 区分所有者の特定承継人は、その承継前に生じた管理組合法人の債務についても、その区分所有者が前条の規定により負う責任と同一の責任を負う。
(解散)
第五十五条 管理組合法人は、次の事由によつて解散する。
一 建物(一部共用部分を共用すべき区分所有者で構成する管理組合法人にあつては、その共用部分)の全部の滅失
二 建物に専有部分がなくなつたこと。
三 集会の決議
2 前項第三号の決議は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数でする。
(清算中の管理組合法人の能力)
第五十五条の二 解散した管理組合法人は、清算の目的の範囲内において、その清算の結了に至るまではなお存続するものとみなす。
(清算人)
第五十五条の三 管理組合法人が解散したときは、破産手続開始の決定による解散の場合を除き、理事がその清算人となる。ただし、規約に別段の定めがあるとき、又は集会において理事以外の者を選任したときは、この限りでない。
(裁判所による清算人の選任)
第五十五条の四 前条の規定により清算人となる者がないとき、又は清算人が欠けたため損害を生ずるおそれがあるときは、裁判所は、利害関係人若しくは検察官の請求により又は職権で、清算人を選任することができる。
(清算人の解任)
第五十五条の五 重要な事由があるときは、裁判所は、利害関係人若しくは検察官の請求により又は職権で、清算人を解任することができる。
(清算人の職務及び権限)
第五十五条の六 清算人の職務は、次のとおりとする。
一 現務の結了
二 債権の取立て及び債務の弁済
三 残余財産の引渡し
2 清算人は、前項各号に掲げる職務を行うために必要な一切の行為をすることができる。
(債権の申出の催告等)
第五十五条の七 清算人は、その就職の日から二月以内に、少なくとも三回の公告をもつて、債権者に対し、一定の期間内にその債権の申出をすべき旨の催告をしなければならない。この場合において、その期間は、二月を下ることができない。
2 前項の公告には、債権者がその期間内に申出をしないときは清算から除斥されるべき旨を付記しなければならない。ただし、清算人は、知れている債権者を除斥することができない。
3 清算人は、知れている債権者には、各別にその申出の催告をしなければならない。
4 第一項の公告は、官報に掲載してする。
(期間経過後の債権の申出)
第五十五条の八 前条第一項の期間の経過後に申出をした債権者は、管理組合法人の債務が完済された後まだ権利の帰属すべき者に引き渡されていない財産に対してのみ、請求をすることができる。
(清算中の管理組合法人についての破産手続の開始)
第五十五条の九 清算中に管理組合法人の財産がその債務を完済するのに足りないことが明らかになつたときは、清算人は、直ちに破産手続開始の申立てをし、その旨を公告しなければならない。
2 清算人は、清算中の管理組合法人が破産手続開始の決定を受けた場合において、破産管財人にその事務を引き継いだときは、その任務を終了したものとする。
3 前項に規定する場合において、清算中の管理組合法人が既に債権者に支払い、又は権利の帰属すべき者に引き渡したものがあるときは、破産管財人は、これを取り戻すことができる。
4 第一項の規定による公告は、官報に掲載してする。


(残余財産の帰属)
第五十六条 解散した管理組合法人の財産は、規約に別段の定めがある場合を除いて、第十四条に定める割合と同一の割合で各区分所有者に帰属する。

 55条1項3号の解散の場合は 区分所有者の団体自体は存続する(法人ではなくなるが)のだから
 規約に別段の定めがない限り 各区分所有者の分割請求を許さないとすべきとの説があります
 残余財産の帰属について 法人格を持たない区分所有者の団体に帰属させる ということです

 管理組合法人と解散後の区分所有者の団体とは 実質的に同一性が維持されていると考えられますから
 理事の行為・法人解散前の規約・集会(総会)の決議は法人解散後も有効です
 (47条における場面<法人化前とその後の扱い>と逆の場面ですが 実質的な同一性の維持という点
  からの考え方は 同様)
 
(裁判所による監督)
第五十六条の二 管理組合法人の解散及び清算は、裁判所の監督に属する。
2 裁判所は、職権で、いつでも前項の監督に必要な検査をすることができる。
(解散及び清算の監督等に関する事件の管轄)
第五十六条の三 管理組合法人の解散及び清算の監督並びに清算人に関する事件は、その主たる事務所の所在地を管轄する地方裁判所の管轄に属する。
(不服申立ての制限)
第五十六条の四 清算人の選任の裁判に対しては、不服を申し立てることができない。
(裁判所の選任する清算人の報酬)
第五十六条の五 裁判所は、第五十五条の四の規定により清算人を選任した場合には、管理組合法人が当該清算人に対して支払う報酬の額を定めることができる。この場合においては、裁判所は、当該清算人及び監事の陳述を聴かなければならない。
第五十六条の六 削除
(検査役の選任)
第五十六条の七 裁判所は、管理組合法人の解散及び清算の監督に必要な調査をさせるため、検査役を選任することができる。
2 第五十六条の四及び第五十六条の五の規定は、前項の規定により裁判所が検査役を選任した場合について準用する。この場合において、同条中「清算人及び監事」とあるのは、「管理組合法人及び検査役」と読み替えるものとする。
 
                  はたけやまとくお事 務 所
 
 
         

即時性・双方向性 と アリの穴

2022-04-10 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

 

< あなたのあの記事は 何を言わんとしているのか チットモ あるいは 少々 

トニカク  わからない >

という 率直な意見を伺うことが ときに あります
(ブログを訪ねてくださったことに 心から感謝の気持ちは 抱かせていただいておりますが)

 

抽象的過ぎる議論は それこそ 論点が噛み合わずに 徒に時間だけを消費する

ことになってしまう惧れが強いので シンプルに 肝心なところを浮かび上がらせて 

記させていただくこととします

 

この二 三年のマンション管理運営に関する実務上の流れとしては リアル出席総会 

と バーチャル集会(オンライン総会)とのそれとは 

後者でも

《 即 時 性》と《双 方 向 性》とを兼ね備えた議論をなし得るのだから 

現実の(リアルの)会合 つまり区分所有法上の集会(総会)

と なんら異ならないことと解釈できる

というあたりを 楯にしての IT技術利用のマンション管理運営関係志向・指向

してのものが 本流となってしまっている のでは? と 

自身は

考えています

しかし その 《即時性》と《双方向性》とを兼ね備えた合意作りのための議論から

の成果 

というものの 実際の存在・記録・保存・総じてそうしたものへの信頼
(あえて このような硬い表現を使わせていただきます)

について 関係当事者が 疑いを持ち合いだしたならば どのような情況になってしまう

のでしょう・・・か・・・

 

 

前回のブログに登場の [・・・アリの穴・・・ の くだりは わが国の 現在の 

著名憲法学者さんの言なのですが 自身には 極く モットモな考え方と思えてしまうの

です

(一介の素浪人が なにをホザイテイル とも思われましょうが どうぞ ご容赦を
 ください)

 

 

昨今の マンション管理運営関係当事者の根拠にしているものは 何なのでしょうか ?

マンション学の基本法といえる 【建物の区分所有等に関する法律】 の どこに どの

ような姿で 

ネット集会(Web総会)

オーケーですよ という 根拠が 存在・登場していると言えるのでしょうか ?


<参考> 2年ほど前〔2020・4・16〕のグログですが 

最低限の配慮さえ無いような言動 - おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み (goo.ne.jp)

 

 

・・・リアル集会(総会)の開催場所と各区分所有者との間で情報伝達の双方向性と即時性が
確保されているといえる環境にあれば、個々の区分所有者が、インターネット等の手段
(WEB 会議システム等)を用いて集会(総会)に参加し、議決権を行使することは可 能 と
考 え る・・・

という解釈 というか 一つの立論というようなものが いつしか 可 能を 既に超して 

進めていってナンラ問題無し という

レベルに勝手に育ってしまっている という実務情況だと思われるのです

 

 

ということで イロイロと質問 というか 
『何が 問題となるの ドコがマズイと考えられるの? 極くシンプルに言ってみてよ』

という問い合わせもあるので あらためて 本日のブログとさせていただいたのです が・・・

 

 

実務人として 実務に余計な雑音を交えるようなことは 慎むべきことは当然なのです

が どうにも 自身の疑問も消えないままなのですが・・・ 皆さんは いかがお考え

でしょうか ? 私の疑問は 荒唐無稽な バカバカシイ 意味の無い 取るに足らない

もの なのでしょうか? [ 人の支配 ではなく 法の支配 の 尊厳さ] などとは無縁

のこと

なのでしょうか ?

 

 

今までにも申し上げておりますが 自身もWEB会議の便利さなどは承知していますし

利用すべき(というか 用いても 法的に問題無し というシーンでは 

リアルとバーチャルの本質的な差異 などということにこだわる必要無し というこ

とで 以前から用いています・・法で縛りを付している範囲のことではないのですから)

しかし 曖昧な?根拠で グングン 進んでしまっている既得権が 法に裏打ちされた

ものと違わない という曖昧さの容認し過ぎ とも言えるものからの結果が 剥ぎ取る

ことができないほどに育っていってしまってからでは・・・そうしたことへの疑問符

が世に現われることもないままで加速して過ぎて行ってしまうのを傍観しているだけ 

というのも

いかがなものか と 巷の 実務人の一人として 悲しすぎるので 本日のブログに

なっています 

危惧せざるを得ない ところを この記事を記している この時点でも そう覚えて

しまう のです

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

ⅰ リアル集会(総会)の開催場所と各区分所有者との間で情報伝達の双方向性と即時性が
確保されているといえる環境にあれば、個々の区分所有者が、インターネット等の手段
(WEB 会議システム等)を用いて集会(総会)に参加し、議決権を行使することは可能と
考える

ⅱ その場合の議決権の行使は、建物の区分所有等に関する法律(以下、「区分所有法」という。)
第 39 条第 3 項に規定する(集会に出席しない場合の)電磁的方法による議決権行使では
なく、その区分所有者が招集場所で開催されている集会(総会)に出席し、その場で議決
権を行使したものと取扱うことも可能であると考えられる

ⅲ なお、管理者等がオンラインによる出席をし、その職責を果たすためには、リアル集会
(総会)の開催場所と当該管理者等並びに各区分所有者との間で情報伝達の双方向性と即
時性が確保されているといえる環境にあり、集会(総会)における議事進行等を支障なく
行える仕組みが整備されていることが必要となる。


ⅰ 招集通知の性質上、集会の日時・場所を明示することは当然のことであるが、区分所有
法第 35 条第 1 項において、開催場所を明示しなければならない旨の特段の定めはない

ⅱ 物理的な場所を不要とする、完全オンライン形式の集会(総会)を開催する場合は、
分所有法第 35 条第 1 項に規定する通知事項として、開催方法を明示することが考えられ

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

というような 昨今の マンション管理運営の指針を担うべき法的・学界の中枢部における 

ある意味 周りから ジワジワ くるめていって いつかわからぬうちに 絶対に

保持しなければならない 法的明文の約束事の最深部に位置する本丸をなし崩し的に虫食い

だらけにしてしまう ような その手法 

というか 方向性・志向性・指向性が なんとも不安感満載のものなのでは と 思えてし

まうのです

 

 

 

自身の 最近の実務上の対応としては マンション管理組合さんにインターネット等環境を導入

しての管理運営の説明あたりまではすることがありますが 関連する問題点のことは 

自己の責任において モチロン客観的な視野をもって 対応しています
(要するに 主観的には疑問符が付かざるを得ない解釈での実務の流れの事は 納得でき

ていない 

けれど と 表明させていただきながらの対応をさせていただいております)
<当然のことですが 一人のプロとして 完全自己責任のうえで>

 

 

ということですが 本日は ここらあたりで 止めます

今まで 何度も 同じことをブログで繰り返してしまっていますが ケッシテ IT

技術導入利用など モッテノホカ ということを述べているのではなく 皆で理解し得る

大義名分 というか 関係人の皆が拠りどころにできるものに 徒に反しての

というか 法治国家として 明文規定に反するような解釈下 での 突っ走りには

危惧を覚えてしまう ということです〔 しかるべき手続にて 事を進めなくては

いけないのでは と 言わせていただいて いる ということなのです が・・・〕

極く 単純に言わせていただくと ルールは守らなければならない という 極く あた

りまえのことを述べさせていただいている というだけのことなのです

自身としては どうしても心に浮かんできてしまう疑問点というか だまっているのは

いかがなことか と マンション管理運営に係る 組合さんとも密接に関わっている

一人の実務人の責務とも理解できる として 述べさせていただいている のです

 

 

                 はたけやとくお事 務 所

 

 

年度末関係の仕事やら モロモロ の思案もありまして 40日以上もお休みを頂き

久しぶりのブログになってしまいました

いろいろと事情というものがありまして その事情に目途がつきましたので 以前の

ペースのように イロイロ 記させて

いただくこと 再開 させていただきたく思っております

どうぞ ヨロシク さらなるお付き合いのほど お願い 申 し ま す

 

                           

 

  


通常は甘受すべきこと ?

2022-01-20 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

遠隔地への通勤の往復時間

ということが話題になる場合 おおよそ 何時間までの通勤であれば 通常は甘受すべき
かな ? 
と 
あなたなら考えるでしょうか ?


『 片道 1時間半 なら・・・なんとかして通える だろうから 我慢して

 勤め続ける・・かな ?』 

『 ギリギリ 片道 2時間かな ? それ以上は トテモトテモ・・・

 そのような通勤距離だと まちがいなく 誰しもが遠隔地からの通勤だと認めることに

 なるのではないでしょうか・・・? 』

 

 

実務をするうえで <通常の感覚> ということに敏感でなくてはいけないな
と 強く反省させられることが トキドキ あります

例えば [妥当な通勤時間とは どの程度のことをさしているのか]という問いに

対して 自身は 往復何時間と答え得るだろうかナ?

遠隔地 という表現をする場合に 通勤のための往復時間としてどれくらいなら 遠隔地

すぎる勤務は無理 という結論につながることに なるのだろうか・・・

 

 

 

常時介護を必要とする親族と同居する労働者が 概ね往復5時間以上を要する遠隔地に転勤を
命じられたことにより離職した場合 当該転勤は労働者にとって通常甘受すべき不利益であ
るから特定受給資格者にはならないのかどうか ?

特定受給資格者 というのは 簡潔に言うと 離職によって失業した場合の生活保障のために
支給される基本手当について 一般の受給資格の方よりも長い日数の支給がなされるという資
格を持っている方のことです(例えば 一般の方が120日数のところ 270日数とか)

 

 

権利濫用に当たるような事業主の配転命令がなされた場合には特定受給資格者に該当する
ということで
家族的事情(常時本人の介護を必要とする親族の疾病・負傷等の事情がある場合をいう)を抱える
労働者が 遠隔地に転勤を命じられた場合等  権利濫用に当たるような事業主の配転命令がなされた
場合には「 事業主が労働者の配置転換等に際して 当該労働者の職業生活の継続のために必要な配
を行っていないこと 」に該当し  特定受給資格者に該当するとされています


この場合の「遠隔地」とは 通常の交通機関を利用し又は自動車・自転車を用いる等通常の方法に
より通勤するために 概ね 往復4時間以上要する 場合をいう
とされているようです〔雇用保険分野のこととしてですが〕

 
 
管理人さんの通勤のことが話題になった時に 自身の 遠隔地 ということの捉え方のことで おお
いに反省させられたことがあったりしました
実務感覚のためのアンテナを シッカリと立てていないといけないな と 気付かされたりしたので
した
実務における常識といえるような規準に あまりに隔たるような言動には 充分注意しなければなら
ない 
と 思ったことでした
 
 
 
“そんなに遠くから通勤為されていたのですか ? オドロキ です”
と 
率直な感想を マンション管理員さんに伝えたことがあったりしました

まさか それほどまでの時間をかけての通勤であるとは 想像していなかったので
自身の感覚の甘さを 痛感させられたのでした
 
 
 
 
さて
あなたの通勤距離・通勤時間は どれくらいですか ?
週何度の マンション集会室でのワークですか?
お部屋でのテレワークと どちらが 好ましいことですか ?
エントランスホールでのテレワークを認めるかどうか のことは どうなりましたか ?
多少の混乱は 通常甘受すべきこととして 規準が曖昧であっても仕方ない こととして済ませますか?
いつまで こうした管理運営上の非常特例的な処理を続行しますか ? 
というか続行していても良いのですか ? 

[ 利用の仕方として どうなのか どうすべきなのか ? 
 共用部分の管理なのだから集会で決めるということだと考えますが 利用が先行してしまっているよ
 うですけれど 緊急時とはいっても 管理執行の流れが整理されていないと ヤハリ マーイイカ式
 な判断行動を許してしまう雰囲気が膨らんでいってしまうのではないか と 心配しているのですが
 ・・・? ]
 
 
まだまだ 通常ではない日常が続きそうで イロイロと 自身の考え方を整理しておく必要もあり
そうに思えています(規約や細則の改変を より具体的に提案すべきか否か・・・ などなど)
 
マンションにおける 今までの通常感覚 と 通常ではない情況での今のそれをシッカリとみきわめて 
管理援助を尽くさなければならない と 
あらためて 広い範囲で 
サマザマなことを より 真に実利的・効率的な実務を目指しつつ 思っているのです
 
 
                
               はたけやとくお事 務 所                  

 


コチラも アチラも 第三者ではある

2022-01-11 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

質問と相談にも 前提となる下地のようなものがある程度示されないと 

ナカナカ 歩にスピード感を増すことができずに グルグル回りの繰り

返しになってしまいそうな場面もありそうだ

 

『第三者管理というのは 区分所有者以外の者が役員に就けるということ

そもそも 第三者管理 とか 外部の専門家 などという言葉だけからは 
極端な場合 相応しいと思えるなら ドンナ人でもかまわない ? との

解釈もありそうで 枠など無い とも言えそう なので・・・』



『 専門家でなければ 就けない ということではないですよね

だいいち その外部専門家というのは どういう者を示しているのですか

規約で<役員は総会で選任する>として 今までの<組合員のうちから>

という縛りをはずすのだから 要するに ナンデモアリ ということになっ

てしまうかも

ということ だったり・・・そんなようなことにもなってしまうのですか ?』




「 専門家か そうでないのかなんて 決め手は何ナノ でしょうね

国家資格者かどうか とか 経歴書を理事会で判断する とか 組合員数名

が薦める自称専門家をどういう具合に吟味するのとか どういう場合は候補者

からの排除ができるの か とか?

 

組合員の息子さんが同居していても その方自身は外部者・第三者ですよね

所有者ではない場合はスベテ ということだとすると・・・枠というものは

専門家といえるかどうか ということ・・・?

配偶者とか一親等親族が代理を超えて役員に就いてしまうのも可能にする予定

だとか そういうことならば専有部の所有者自身ではないのだから とにかくあの方も

こちらの方も 第三者管理人

候補ではある だとか・・・プラスことの 専門家とそうでない方の区別・規準とは ?

考え出すと ポイントが タクサン絡み合ってしまうようで よく 理解できないんです


<専門家> というところがボンヤリしすぎて形が捉えきれないので とにかく曖昧で 

ナンノコトダロウ

国の参考資料にも その他の関係団体の説明のようなものにも ハッキリとは示して
くれていないようで・・・?

夫婦で共有の部屋で 二人ともお手本にしたいくらいの組合員で どちらが管理人になって

くれるとしても

とにかく

第三者管理人ではない

ということ

だろう けれど・・・そうか 管理者は一人である必要はないのだし 第三者管理人ではない

のだから 専門家でなくとも・・・アレッ それにしても グルグルめぐっているけれど

専門家のラベルみたいなものは どこでどのように見つけたら

いいのかな?」




[第三者だけでの執行部という仕組みは構想外なので 組合員からの役員枠とかの確保

とか 逆に言えば 外部者の枠の限界とか いろいろ 決めないとならないかも とか

トニカク 総会で選任なのだけれど 第三者管理人については 一つの議案 他の役員

については 監事を除いて一括了承で可 とか・・・ この機会に今後は役員候補者ご

との信任の手続をとる必要もある とするべきなのだろうか

とか・・ いろいろあって ナンダカ たいへんそう 

エイッ ヤー と 第三者管理に移る なんぞ とてもできそうもナイ のでしょうか ?]

 

 

 

もっと アレコレ 疑問点が噴出した相談が 数件 でしたが 

いろいろ迷うのも無理もないだろうな と 納得してしまいました

ジックリ 話を伺うことに徹しましたが 案の定 質問がグルグル回転状態になっていく

のでした

 

 

法に触れない限り

役員選任の方法は 本来 管理組合が それぞれの考えで 自由に決め得ること

ですが

今さらながら 論点の未整理が残る 第三者(外部)専門家活用の仕組み であることは 確か 

とも言えそうです









第三者管理者の意義の 捉え方については 繰り返しになりますが 

当該マンション内に居住・非居住に拘わらず  区分所有者ではない者を示すということで

さほど そのこと自体説明に困難はないものと思慮されますが 問題は 専門家 ということ

についての解釈・定義

・ 簡明な例としては 国のコメントにもあるような一定の国家資格保持者であること

  それと 一定のマンション管理実務経験年数を要件とする とか・・・

・ 就任資格判断に必須とされるような 詳細な必要関係経歴書の提出を求め その査定を
 
  本人との面談方式で 理事会で為し 専門性の判定を断行することとする とか・・・

などなど これらのことは おおよその方が想定することでしょう

要するに 次期役員候補を 執行部で提案して 総会での選任となる流れとなるのであろうから

総会議案書には 外部専門家候補の必要関係経歴書等専門家判断資料等を添付し

選任議案一括承認ではなく 第三者関係では 全候補者一人一人の総会信任を得ることの徹底を

図ることとする

各々のマンションに合わせ 役員選任の 立候補制・推薦制・輪番制などのこととの整合性の勘

案されたもののルールとする

というようなポイントを 明文細則化し スタート時に規約・細則の案

と同時に 第三者管理方式スタート時の幕開け候補者議案を 双方 総会にかけることとする
〔あるいは 制度設計案のほうだけ を先行させておく〕

というようなことがポイントとなる のでしょうが・・・




 

 

  


<外部専門家> そのもののことは  明らかな形では登場していません

標準規約にある 文言だけから言うと ナンデモアリ という解釈も成り立ち得るともいえます

組合員のうちから という限定が無いので 【総会で選任する】 ということのみの縛り ですので

 

 





組合員の一親等親族だとしても 同居の有無を問わず 専有部所有者でなければ《第三者》

隣のマンションの 自称専門知識満載の理事 も 《第三者》

自称 外部専門家アピールの輩 も 《第三者》

サマザマな ? マンション管理関係団体組織に属する者 も 《第三者》 

とにかく 組合員本人以外は すべて第三者 ということ なのです


問題となるのは やはり マンション管理運営知識の専門家とは を 顕す術 のこと



保持している国家資格で 限定しますか 実績報告書で 判断しますか 年齢制限は設けますか ?

資格がなくとも管理運営実務経験で申告してもらい検証しますか 経歴書類と面接応答で 理事会

の場で判断しますか?

 

ということで

標準管理規約どおりの 第三者管理方式だ とばかり 組合員のうちから という縛りをはずせば

OK という
ことでもないと考えられる ? ことについて 本日は 記してみました

 

自身としては 質問・相談があったばあいの一応の構想はあるのですが

いろいろ検討なさっている管理組合の皆さま間で

前提の下地作りのための入り口として 次の掲載を眺めておいていただくと 好いな

と思われます

参考になさってみてください


外部専門家の活用ガイドライン  001189183.pdf (mlit.go.jp)

 

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妥当な行使をする

2022-01-10 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

以前にも記しています が 

サホドの件数ではないとしても

類似の相談がポツポツとあるので オオヨソ常識? のようなことかもしれませんが 

要点だけを 

記させていただきます


専有部分へ 上階からと思われる漏水があり その事故の原因を調べるとか修理する

ためにどうしても他の専有部分への立入りが必要となるという場合には それを認め

なければならず 拒むことはできないことになっています

 

\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\
 区分所有法 
(区分所有者の権利義務等)            ※ 条文に省略部アリ
第六条 

2 区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、又は改良するため必要な範囲内
において、他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属しない共用部分の使用を請求す
ことができる。
この場合において、他の区分所有者が損害を受けたときは、その償金を支払わなければな
らない。
////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////
 
ということで
 
使用請求権 は 規定によって当然に認められる法定請求権です
 
この<使用権>は 区分所有者同士が 相互に持っているものです 

 
 
法定請求権 とはいっても 
 
『 権利があるので立ち入らせてもらうよ 』 というような突然の訪問であっては
「 権利濫用だろう 」 といわれても仕方ないかもしれませんネ
 
[権利]などというものを得ると なぜか いつもと違う言動をしてしまうような方が
なぜか 多くなる ? のでしょうか ?
 
他人の生活を妨害するおそれがあるのです 
権利の行使にも 当然 マナーが必要とされると考えなければなりません(当然のことですネ)

 
少しでも迷惑にならないように行使するべき
なので 権利使用の範囲・時期・方法などについて 具体的に話し合う つまり事前協議と
いうようなことを済ませてから本番の訪問を設定するという流れを守るのが スムースにいく
ための心構え となるでしょう(アタリマエ のようなことですが・・・)
 
 
立入りに どうしても応じない場合は 裁判を起こしたうえでの使用となるのも止むを得
ない と 理解されているといえます
(ケッシテ 自力で強行してはイケマセン  違法行為とも判断されてしまいますので)
妥当な権利行使に徹しなければいけないと考えます
 
<参考判例>
マンションの給水管からの漏水事故につき 階下の居住者が右給水管の点検修理のための
立ち入りを求めたのに対し 階上居住者が拒絶したことが修理妨害にあたるとして 損害
賠償責任が認められています (大阪地判昭和54・9・28)
 
 
 
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少しばかり?? ドキリと かもしれない条文

2021-12-30 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

特に滞納する理由というか事情がないようにみえる住民が 滞納常習状態になってい
るということで 

『こんな決まりもあるのですよ』

と その決まりなども 眺めてもらったことなどあった

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
(共有物に関する負担)
第二百五十三条 
各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。

2 
共有者が一年以内に前項の義務を履行しないときは、他の共有者は、相当の償金を支払
ってその者の持分を取得することができる。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
 
 
共同で利用し 管理していく部分もあるのだから キチンと約束事を守っていかなけれ
ばならないことを 多少なりとも気にして欲しいので
〔もっとも これは民法の規定であって 特別法である区分所有法には登場しないので
 管理の費用を払わない組合員がいても 他の区分所有者が共用部分の共有持分を得て
 しまうことはできないのですが マンションで暮すことのルールの重さというものを
 知って欲しく 共有ということは このような面も本質としてあるのだろう という
 ことを参考として説明させていただいたりするのですが・・・〕
 
 
 
 
関連して
こんなことを 訊ねさせていただいたりもします

『20の区分された部屋を全員の共有にして それぞれの部屋を 一人一人が一室利用
 しながら住む ということ
 個別的に利用できる20の部屋を 一人一人の持ち物として その他の部分は共有と
 しながら住む ということ
同じことでしょうか ?』
と訊ねてみたりしたこともある
これも 共に利用するとともに 共に暮す部分もあるといえそうなマンション暮らしの
仕組みのことを 少しな
りとも思ってみて欲しい との気持ちからですが・・・

 
そんなことあたりをボツボツと話題にしながら 滞納していることをどのように考える
か と 事情を伺ってみるということも

あながち無駄にはならないことが 意外とあったりするのです
・・・・
《 払えない 》のではなく《 払いたくない 》という情況が 滞納者側にあったり
する場合など
では 
特に
 
 
 
 
自身の目指すマンション管理運営に関しての助言・助力・援助は ワンストップサービス 
つまり
ルールのことも 会計のことも 住民の日々の生活上のこと 建物・設備などのこと サ
マザマ
な多くのことでの実務的な接点をより多く持つことができる顧問とか第三者管理人
という姿であり
たい ということ(部門ごとに相談先が分かれるのでは 管理組合もサゾ
ヤご苦労なさ
ることでしょう)

 
最近特に思うのは 住民の高齢化に関してのこと〔これからは 夫婦二人だけ世帯という
よりは
単身者世帯のほうが多くなっていくという状況がドンドン進むと想定される〕で場
合に
よっては 行動がままならない方に後見制度について考慮が必要となり後見の事務の
利用
も避けられないという場面も増えそうだ ということなどもある
 
ということで マダマダ 自身もいろいろチャレンジ続行の来る年となりそうです
 
 
 
 
 
本年も ブログにタクサンの方々が訪れてくださり 感謝 さらに 感謝いたしております
ありがとうございました
 
 
 
 
みなさまにとって
穏やかな年末・年始でもありますこと 来る年もそのようでありますこと
お祈りいたしております
 
本年のブログは ここまでで 失礼させていただきます
 
ありがとう ございました
 
 
                        

        はたけやまとくお事 務 所        


各人が と 区分所有者全員で との差

2021-12-25 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

マンションでのお話です

本日の記事に関しての質問・相談も 少ないですが あります

 

 

管理組合の理事長の不始末についての対応のあり方も 組合員個々に 考え方が

異なるのも 無理もないかもしれません

それぞれの 人生観・価値観などがあります

《他の組合さんはどうであろうと 私は 許すことができません》

という声もあり得ます

 

 

理事長の任務に背くようなことを為して 管理組合に損害を与えてしまった

損害賠償を請求するために訴訟を起こす という場面でも マンション管理組合

という法的な性格上 次のような問題があります
(いつも述べさせていただいていますが 専有部所有者各人が レッキとした
 所有権者で構成されているので 団体 とはいっても その性格が特殊だと
 考えられます)

被害者 つまり 裁判を起こすのは(原告になるのは) 

[管理組合][個々の組合員の全体(総体)][持分を持つ個々の組合員各々]

のうち どれなのか ? どれであっても 問題なく 可とされるのか

既判力 とか 当事者適格 とか 法的な言葉は抜きにして・・・

先に 追行されたものが 法的には 同一の訴えのなかで唯一有効 となると
いうことなのか?


そのあたりは 特に執行部としては知っておくべき知識でもあるのでしょうか・・・

争いごと とはいっても

『裁判上での追及までは必要ないのでは』という考えもあるでしょうし

権利意識が マスマス 強くなっている ? といわれる昨今

『私一人であっても 納得できるまで訴訟を追行します』という組合員がいること

も さほど珍しいことではないのかもしれません

 

 

理事長の不法行為に対しての損害賠償のことですが 区分所有者が請求すると

いうことが許されるかについて 区分所有者が単独で請求することはできないと

いう判決があります(東京地判平成17・6・8)

 

そもそも [管理組合]の権利義務というのは どのようなものなのでしょう ?

規約に違反している区分所有者が与えた損害が発生したとき その損害賠償を

受け取る権利を持つのは [管理組合]という団体でしょうか それとも その

違反者以外の[個々の組合員] あるいは [組合員全体]なのでしょうか ?

規約というのは管理組合内部の規範であり それを守る義務は管理組合に対する

義務であると解されるので その義務に対応する権利というものは法人格のない

社団としての管理組合が持つことになるのだ ということなのでしょうか ?


持分を持つ共有者の団体でもあるのがマンション管理組合なので 一般的な団体

というものとは法的に扱いが異なる点があって当然であるとも解されるのであって 

大元の持分所有者である区分所有者自体が権利者なのだから 管理組合そのもの

の権利というもの以前に 区分所有者が 責任追及者で判決を受け取る者なのだ

という考え方もあるでしょうし・・・

 

というようなことが 問題になるのですが 理論は一義的に明確とはいえないよう

で 裁判においても サマザマです(端的言うと [管理組合]を前面に登場さ

せる か [区分所有者全体]を あるいは [個々の管理組合員]を 権利者

として 訴訟追行をも許すか

 

ということあたりのことですが

不法行為についての損害賠償請求 とか 不当利得返還請求については 管理者

(理事長)の権限を明確にしています

  (権限)
  第二十六条 
  2 管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。第十八条第四項(第二十一条
  において準用する場合を含む。)の規定による損害保険契約に基づく保険金額並びに共
  用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領について
  も、同様とする。
 
  (成立等)
  第四十七条 
  6 管理組合法人は、その事務に関し、区分所有者を代理する。第十八条第四項(第二
  十一条において準用する場合を含む。)の規定による損害保険契約に基づく保険金額並
  びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領に
  ついても、同様とする。
 
 
 
 
 
権利 ということが問題になる 反面
責任 のことも 
同様に問題になります
 
工作物責任(民法717)では 共用部分に起因した損害のことでは[管理組合]が責任を
負担するとの判例(漏水事故について 管理組合が水道管の占有者であるからとして東京
地判平成23・5・24)があったり
管理組合で管理すべき共用部分が原因となって個々の区分所有者に損害があった場合 最終
的には全区分所有者でその持分に応じてとなるとしても 先ずは管理組合は管理規約に基づ
いて あるいは工作物の不法行為責任を免れない との判例(福岡高裁平成12・12・27)
があったり
 
債務不履行責任では マンションの共用部分の修繕・保全を怠っていたために発生した専有部
への漏水による被害について[管理組合]への債務不履行責任追及が認められていたりしてい
ます(東京
地判平成22・2・12)
 
ということで [管理組合]への追及です
ゴミ置き場などへの不法占拠を是正することを怠ったことの追及を[管理組合]に為したこと
では マンションの共用部分の維持管理が管理組合の管理業務であったとしても その責務は
区分所有者全体に対して負うのであって 個々の区分所有者との関係においてその義務を負う
趣旨とは解されないので不法行為を構成しない とされた判例(東京地判平成21・1・28)
があったりし そこにおいては[管理組合]が責任の主体ではないとされています
 
 
 
 
では 関連して
区分所有者の責任は 
というと
 
(共用部分の負担及び利益収取)
第十九条 
各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部
分から生ずる利益を収取する。
 
とされているので [管理組合] が 工作物責任・債務不履行責任などの責任を負担する場合
には 区分所有者にも 持分に応じて負担が生じます

また 管理者の行為については
(区分所有者の責任等)
第二十九条 
管理者がその職務の範囲内において第三者との間にした行為につき区分所有者がその責めに
任ずべき割合は、第十四条に定める割合と同一の割合とする。ただし、規約で建物並びにそ
の敷地及び附属施設の管理に要する経費につき負担の割合が定められているときは、その割
合による。
 <管理組合法人>
(区分所有者の責任)
第五十三条 
管理組合法人の財産をもつてその債務を完済することができないときは、区分所有者は、第
十四条に定める割合と同一の割合で、その債務の弁済の責めに任ずる。ただし、第二十九条
第一項ただし書に規定する負担の割合が定められているときは、その割合による。
 
各区分所有者の負担の割合は 規約に別段の定めがあるのなら 規約の定めに従うことになる
 
となっています
 
 
 
マンションでお暮らしの方などには 参考になることかもしれません
 
受験者の方にとっても 参考になる知識だと 思われます
(一義的な解釈がなされない範囲のこととしても 適切か不適切か という問い方での
 出題などは考えられることでしょう)
 
 
                          

歩けるだけではなく どれほど走れますか?

2021-12-22 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

放火という重大犯罪による

痛ましすぎる火災事故

準備を周到にしての トンデモナイ作為による避難妨害もが仕組まれていた ものらしい・・・

 

火災事故といっても 

特に 屋内に階段が一つしかない 不特定多数の人が出入りする雑居ビルなどの恐ろしさ

・・・

マンションにしたって 一定階数以上のものを想定すると 特にそれに類する危惧を覚えてしまう

 

 

階段や通路や防火扉などが障害物でふさがっていないか

消火器は 適切に設置されているか(使用方法を知る者が 住民の何パーセントほどなのか)

ベランダからの避難コースも 常にシッカリと確保されている 状況にあるか

(階段利用の避難は無理というような状況であっても 避難ができるように 

 イザという場合の各々のベランダをスタート地点としての 見学だけでは

 ない

 実体験避難訓練を  

 各人が実際に地上に辿りつくまでの全過程訓練として 

 専有部住民単位でも 経験できているか
 <たしかに おおきなエネルギーが必要とされる企画の訓練行動となることで
  はあるのだけれど・・・>)

 

複合用途の共同住宅においての防火管理  それぞれのマンションでの防火管理者の選任

の必要 など  

という 消防法などの知識も必要となるような ケッコウ複雑なことの理解はさておき

とにかく 

現実に即して

適切に避難経路が使えることを認識しておくことの大切さ と 避難行動の実際が可能となる
エネルギーを 各自 保持できているか ?

 

『3年ほど前に 防火訓練に参加しているから 大丈夫』

ではなく 今 あなたは どのくらいの距離を どれほどの速度で移動できるでしょうか ?

ソモソモ 

何歩 何メートルほど歩けるか ということもありますが 

走ること については どうですか それこそ それが可能ですか ?

特に 高齢者の方の避難行動 といっても年齢だけでは判断できないこともありますが 住民の

何割おられるのでしょう ? 行動がタイヘンな方の事は どのように対処されることとなるので

しょう ? 

 

 

:  密室で火災に気づかない というようなことへの対策

: 119番通報ができない方もおられるだろう ということへの対策

: なんのために防火戸があるのかなどを知るための集いの催し方

: 防火管理者が必要とされているというようなことをホトンドの住民が意識していないことへの対応

: 視界がアヤフヤでも階段へたどりつくことができそうか 誘導灯の場所は おおよそでも覚えてい
  るか

などなど

・発見  /  通報の訓練 (ボヤなどで火災が消えた場合であっても 119番通報は必要であることなどを
            知ったりすることも含めて)

・屋内消火栓での消火訓練

・防火戸  /  防火シャッターについての訓練(設備の役目を知ることも含めて)

・避難  /  誘導の訓練

・図上訓練という手法のこと

・地震発生時の対応のための訓練

 

 

 

イザとなると なんと 曖昧な 知識となってしまっているか・・・

なんといっても 火災の発生を知らせるのが まず 要
自動火災報知設備が万が一不全だとしたら ? どのように事を知らせると好いのだろうか
いかなる場合でもコレならば という手段は ? 
学校での始業時間を知らせるために使われていた 用務員さんの鐘を振る手段なども 
不安の少ない実効性を考慮すると ケッコウあなどれないことなのでは ?

などと アーダコーダと

本日は 防火管理に関すること(特に マンション生活での)を アレコレ 長い時間 考えていま
した

 

 

○ 避難時には さらなる火災の原因となるようなサマザマな使用中器具の始末をしなければならない

○ 消火器で消火できそうなのは 天井に火が燃え移る前までだ という目安を知っておくこと

○ エレベーターが設置されているとしても 避難の場合には使ってはいけないこと

○ 避難ハシゴ などの器具は 他に避難する手段が無い場合に使うものであって 避難は まず
  階段を使って行うべきものである ということ

○ 煙や炎で階段が使えない場合は ベランダなど一時的に安全だと判断できた場所に避難し
  消防の者の到着に手を振るなどして知らせるというようなこともタイセツな判断だ ということ

○ 避難したのなら 建物内に戻ってみようなどとは ケッシテ 思ってはならないこと

これらのことを

サッと頭に浮かべられたか・・・

 

 

管理組合訪問時には 忘れずに 訓練関係をも話題に と あらためて 考えたりしたのでした

防火管理者が適切な訓練方法を知らないことはトテモ困ることなので

アドバイスも必要となります

そのためにも

防災管理 / 甲種防火管理講習課程での学びを 定期的に思い出さなければいけないと考えます

                     

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建替えのための学びの集い

2021-12-17 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

 

実現できるか否か 即答など できるはずがない 

というか

可能です というような あるいは そうと誤解されるような説明は避けています

『5分の4以上要件が 4分の3以下に変更になっても 建替えに関しての状況は

 同様

 資金に関することが このマンションにおいても というか どの管理組合にお

 いても 結論への決め手になるといえます』

 

建替えをするか否か するにしても 何時 どのように進めていくのか・・・

建替え要件の変更などに関するニュースが 最近 流れています
〔マダマダ これから イロイロ検討されましょうが・・・〕

 

 

ドンドンと 現実に 多くのマンションで その時期が近づきつつでもあり

とても重要な事柄になっていっている

そのとおり なのですが 実際はサホド気にしていない ??ような 住民さんが

意外に多く 

それこそ 意外に思われるのです が・・・トニカク 時は 流れていく

 

 

学習者の方に そうして 住民の方に 【建替えに関しての諸々の適否(正誤)】を

アットランダムに 問うてみます
(あくまで 現行の法 に基づいての すこしばかり理論的なこと とか 実務上のことを)



《建替え》 ということについての 少しでも参考になれば好いな ということで

YES / NO で答えてみてください

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

①: 建替え決議とは 既に在る建物を取り壊して かつ 敷地もしくはそれの一部
  の土地またはその敷地の全部あるいは一部を含む土地に 新たに建物を建築する
  という旨の決議です

②: 今までの建物の取壊しや再建建物の建築など建替事業の実施そのものは[管理
  組合]そのものの業務には含まれないものです

③: マンションの全部が滅失したり あるいは朽廃してしまっているなら 区分所
  有建替えの規定の適用はされないことになります

④: 建替えに係る合意形成に必要となる事の調査に関する業務とか 建替え事業の
  準備は管理組合の業務に含まれるといえます(建替えに参加しない者は除かれる
  けれど)

  

⑤: 建替えというのは 今までの建物を取り壊して再建建物を建築することなので
  管理組合の業務ではないのだが 建替え決議の準備などの費用を管理組合の修
  繕積立金から取り崩していいかどうかについて 標準管理規約にはそのあたり
  のことに関しての次の条項があります

    (修繕積立金)
    第28条 管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるも
    のとし、積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する
    経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。
    四  建物の建替え及びマンション敷地売却(以下「建替え等」という。)
      に係る合意形成に必要となる事項の調査

    2 前項にかかわらず、区分所有法第62条第1項の建替え決議(以下「
    替え決議」という。)又は建替えに関する区分所有者全員の合意の後であ
    っても、マンションの建替え等の円滑化に関する法律(平成14年法律第
    78号。以下「円滑化法」という。)第9条のマンション建替組合の設立
    の認可又は円滑化法第45条のマンション建替事業の認可までの間におい
    て、建物の建替えに係る計画又は設計等に必要がある場合には、その経費
    に充当するため、管理組合は、修繕積立金から管理組合の消滅時に建替え
    不参加者に帰属する修繕積立金相当額を除いた金額を限度として、修繕積
    立金を取り崩すことができる。

   (業務)
   第32条 管理組合は、建物並びにその敷地及び附属施設の管理のため、次
   の各号に掲げる業務を行う。
   四  建替え等に係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務


⑥: 法律上は 建替え決議が有効に成立するための事情(例えば 老朽化している
  とか 耐震性能が劣っているとか)は問われていません

⑦: 再建される区分所有建物に使用目的の制約はないので 居住用だったものをオ
  フィスビルに建替えたりマンションの一部を商業目的のフロアーにして貸し出す
  ことも可能です 

 

⑧: 今までの敷地全部を隣地と交換してその上に再築することは 今までの敷地と
  全く重ならない土地の上に建替えすることになってしまうので許されません
  〔従前の敷地と一部でも重なっている土地である必要があります〕

⑨: 建替えを決議するためには 決議のための総会前に 議案の要領などの説明を
  するための説明会を開催する必要があります

⑩: 建替え決議に反対していても 招集者からの催告に対して建替えに参加するこ
  とを回答して 建替えに参加することができるような仕組みになっています 

⑪: 費用の分担に関すること・再建建物の区分所有権の帰属に関することなどの
 [建替え決議事項]の一部でも定められないと 決議は無効になってしまいます 

⑫: 建替決議に際しては 敷地が特定されていなければなりません

⑬: 取壊しと再建の費用の概算額は決議事項になっていますが 建替え費用を確定
  することまでは要求されませんし 取壊しと再建を区別して定めることまでは
  必要とされていません

⑭: 議事録には 各区分所有者の 建替え賛成・反対 を記載か記録しておく必要
  があります(決議の反対者に対して売渡請求権<区分所有権・敷地利用権を時価
  で売り渡すよう請求する権利>を行使することがあり得るので)
 

⑮: 建替え賛成者は全員合意で買受指定者(区分所有者以外の建替え事業に参加の
  デベロッパーを指定することも可)を定めることができ この者も売渡請求権を
  行使できます(そのようにして建替え参加者を増やし反対者を減らしていきます)

⑯: 建替え参加者は 全員で 建替え決議で定められた内容によって建替えを行うと
  の合意をしたものとみなされます(売渡請求権が行使されることで不参加者に
  帰属していた区分所有権と敷地利用権がなくなったときに 合意が成立することに
  なります)

⑰: 建替えを行う旨の合意をした団体(それまでの[管理組合]という団体とは別な
   もの)によって 建替えが実行されることになります

⑱: 建替え円滑化法に基づいての建替組合が結成されるなら それが建替事業を遂行
  していきます(都道府県知事の認可をうけて法人格をもつ建替組合を設立すること
  で信用力が与えられ資金調達も容易になるだろうし 工事請負契約の関係も明確に
  なり法律関係が安定するでしょう が 建替組合の設立は義務付けられているわけ
  ではありません)

⑲: 建替え円滑化法の適用があるのは マンション に限られます(区分所有建物
  であれば ということではありません)

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・




ということですが

全部 
YES
です

特に 住民の方 いかがでしたか

一つでも 【建替え】の関しての知識として役にたつものであることを祈っておりますが・・・

なんといっても 

資金負担あたりのことが 一番の関心事であることでしょうか ?

そのあたりは サラニ サラニ 具体的な 実務的な説明が必要ですね

それこそ 学習会 ・ 検討会 ・ 説明の集い などが必要となります

サゾヤ 質問事項が タクサン あることでしょうけれど・・・             

                         

                             

  はたけやまとくお事 務 所


施行規則のこと

2021-10-26 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

先日の ブログ(2021・10・22掲載)について 質問が

あったりしましたので

極く シンプルに 記しておくこととします

 

 

例を挙げますと

マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則

マンションの建替え等の円滑化に関する法律施行規則

は どちらも 国土交通 省令(施行規則) です

 

では

建物の区分所有等に関する法律施行規則

は 国土交通 省令(施行規則) でしょうか ?

法令名からすると 主管は まず 国土交通省 だと解されることでしょう

法務 省令 なのです

建物の区分所有等に関する法律施行規則 | e-Gov法令検索

〔おそらく 規程してあることが(電磁的記録)など それらに関して

 の いわば 技術的なことだけ で

 その方面のことは 広く 法務省が統括的に所管していることによる

 のでは と 思われますが・・・ ? 〕

 

ということで このことは 記しておいたほうが好いと思い 記しました

 

 

                            
                               はたけやまとくお事 務 所