おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

ある雑談式の相談 のようなもの

2021-10-02 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

サッ と 眺めてみてください

 

以前に 何度も記しているように マンションという形の住みどころに関する法

というもののスタートは 昭和38年(区分所有法)

それ以前の マンションのような形に関しての規準になりそうな条項は 二個 ほど

というような状況 でした

 

2002年改正以前では 規約作成方法に関しての明文規定はありませんでした
(もっとも 書面によることが前提とされていたと思われていたようですが・・・)

ということで 現行の 30条5項 にある「書面又は電磁的記録により作成しなけれ
ばならない」というようなことが強行規定としてあるわけではなかった期間も そう
とうに長かったのです

 

書面での 規約というものはありません』 

「では いままでは 何を規準にして 管理してきたのですか ?」

『まァ 慣例というようなもの でしょうかね ?』

というような場面も 

マンザラ あり得ないことではないのです

なにしろ ナントカ修繕を重ね 築60年を越すマンションもそれなりの数 ?で存在し

ているともいえそうですし・・・

  

“ 改正という場合 おおよそは 現にある条項と 改正後のものを対照して示す

 ということを想定しつつ 改正の作業を進めますが そうもいかないとなると イロ

 イロ伺いながら 今までの規準を探りながら・・・というようなことになるのでしょう

 ね ”

 

 

以前にも何度か記していますが

組合的な管理運営 ということに関してですが

代替わりなどがあったとしても少戸数で そうとう長い期間のマンション組織があり

明文の規約など持たないまま ナントカカントカ来てしまったが どうしても融資を求める

必要などあり このままでは ??

ということで・・・ 

 

これまでの 長~~い期間の組織の姿は ドンナものだったのか ?

いわゆる ? 組合的なマンション管理組合 ?

考え方の参考になるものとして
人的な信頼によって成立つとされている 次の二つの仕組みのことなどもあります

: 民法上の組合のこと

極くシンプルに記してみると
団体を作る契約のことを[組合契約]といって 共同の事業を営むことを約束すること
が そのなかみ となる
当然のことですが 管理組合の場合は マンションの管理運営を共同して進めていくため
の人の集まり(団体)ということ
組合では 組合財産は組合員全員の共有ということになるし
団体的な拘束がある(清算に入る前は分割請求はできない など)
組合が責任を負う債務について それぞれの組合員も責任を負う

 

:会社法の 持分会社のこと

持分会社(合名・合資・合同会社)のこととして 株式会社と比べていわれることが三個
あり
・ 持分会社の場合は 各人それぞれが1個の持分を持つ と表されるけれど 
  それぞれの持分は大きさに違いがあることもあると解釈されることがある

・ 持分会社では 社員は原則として業務の執行者となる

・ 幅広く柔軟な規準を自分たちで作りながら 自治を進めることが認められている
  (約束事を 自由に決定・変更 でき 組織の設計を自由に行える)

 

相談者の方から 今までの 管理運営のあり方などを伺い 上に記したようなことを参考に

にして 組織の仕組みを思い それらをも斟酌しつつ規約作成作業を検討する

明文規準などないとしても 今になって作成のものを原始規約として形にしてしまう とい

うのでは それまでの長い歴史が無であったとするよう

なことで 融資先などへの組織の説明など事実に沿ってできないことになるので 

慣例としての不文律の規約というようなものの経緯をも可能な限り示し 規約変更という流れ

を遂行するのだ ということで 事にあたるのが妥当では と 提案させていただいたりして

(そんな折では 苦労しながらも管理組合の法人化を済ませておけた他の事例を思い 取引先

 へのモロモロの説明においての質の格差というか落差というか 費やさざるを得ないエネ

 ルギーの量もそうとうに異なってしまうことを実感させられます〔殊に 融資先との交渉の

 際などでは〕)

 

というようなことで

サマザマな実務 が 待ち構えておるのです

「書面の規約がないまま ン十年過ぎてしまった とオッシャイますが

 そんなふうな管理組合など 世にあるわけが無いでしょう」

などとは ケッシテ 言えないことだゾ 

と 

その類の相談の折には シッカリ 意識 します

 

                           


大事な告示 <Ⅲ>

2021-09-30 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》
マンションの管理の適正化に関する啓発及び知識の普及に関する基本的な事項
マンションの管理の適正化を推進するためには、必要な情報提供、技術的支援等が不可欠であるこ
とから、国及び地方公共団体は、マンションの実態の調査及び把握に努め、必要な情報提供等につい
て、その充実を図ることが重要である
国においては、法及びマンション管理適正化指針の内容の周知を行うほか、「マンション標準管理
規約」や各種ガイドライン・マニュアルの策定や適時適切な見直しとその周知を行っていく必要があ

また、国、地方公共団体、マンション管理適正化推進センター、マンション管理士、NPO法人等
の関係者が相互に連携をとり、管理組合等の相談に応じられるネットワークを整備することが重要で
ある
地方公共団体においては、必要に応じてマンション管理士等専門的知識を有する者や経験豊かで地
元の実情に精通したマンションの区分所有者等から信頼される者、NPO法人等の協力を得て、セミ
ナーの開催やマンションに係る相談体制の充実を図るよう努める必要がある
マンション管理適正化推進センターにおいては、関係機関及び関係団体との連携を密にし、管理組
合等に対する積極的な情報提供を行う等、管理適正化業務を適正かつ確実に実施する必要がある
これらのほか、国、地方公共団体、関係機関等は、管理計画認定制度の周知等を通じて、これから
管理組合の一員たる区分所有者等としてマンションの管理に携わることとなるマンションを購入しよ
うとする者に対しても、マンションの管理の重要性を認識させるように取り組むことも重要である
マンション管理適正化推進計画の策定に関する基本的な事項
マンションは全国的に広く分布しており、各地域に一定のストックが存在するが、中でも大都市圏
への集中が見られ、建設後相当の期間が経過し、管理上の課題が顕在化しているものも多い。また、
大都市以外でも、都市近郊の観光地等で主に別荘として利用される、いわゆるリゾートマンションを
多く有する地域もある。
地方公共団体は、このように各地域で異なるマンションの状況等を踏まえつつ、法及び本基本方針
に基づき、住生活基本計画(都道府県計画)(市町村にあっては住生活基本計画(全国計画)(令和
三年三月十九日閣議決定)第4(4)に基づく市町村計画を含む。以下同じ。)と調和を図るほか、
マンションの管理の適正化の推進に関する施策の担当部局と福祉関連部局、防災関連部局、まちづく
り関連部局、空き家対策関連部局、地方住宅供給公社等と連携し、マンション管理適正化推進計画を
策定することが望ましい
マンションの管理の適正化に関する目標
区域内のマンションの状況に応じ、二十五年以上の長期修繕計画に基づく修繕積立金額を設定し
ている管理組合の割合等、明確な目標を設定し、その進捗を踏まえ、施策に反映させていくことが
望ましい
マンションの管理の状況を把握するために講じる措置に関する事項
マンションの管理の適正化の推進を図るためには、大規模団地や長屋型のマンション等も含めた
区域内のマンションストックの状況を把握した上で、マンションの管理の実態について把握するこ
とが重要であり、登記情報等に基づくマンションの所在地の把握、管理組合へのアンケート調査等
の実態調査、条例による届出制度の実施等、地域の状況に応じた措置を位置づけることが考えられ
る。
なお、マンションの管理の実態の把握については、規模や築年数等に応じ、対象を絞って行うこ
とも考えられる
マンションの管理の適正化の推進を図るための施策に関する事項
地域の実情に応じてニーズを踏まえつつ、適切な施策を行っていくことが重要であり、管理組合
向けのセミナーの開催、相談窓口の設置、マンション管理士等の専門家の派遣、長期修繕計画の作
成等に必要な取組に対する財政支援等を位置づけることが考えられる
また、きめ細やかな施策を推進するため、地方公共団体、地域の実情に精通したマンション管理
士等の専門家、マンション管理業者等の事業者、管理組合の代表者、NPO法人等で協議会を設置
することも考えられる
このほか、必要に応じ、地方住宅供給公社によるマンションの修繕その他の管理に関する事業を
定めることが考えられる。この場合において、地方住宅供給公社は、当該都道府県等の区域内にお
いて、地方住宅供給公社法(昭和四十年法律第百二十四号)第二十一条に規定する業務のほか、管
理組合の委託により、当該事業を行うことができる。
管理組合によるマンションの管理の適正化に関する指針(都道府県等マンション管理適正化指針
)に関する事項
法第五条第一項に基づき、管理組合は、マンション管理適正化指針のほか、都道府県等マンショ
ン管理適正化指針にも留意してマンションを適正に管理するよう努めることとなるほか、都道府県
等マンション管理適正化指針は、法第五条の二に基づく助言、指導等の基準や、法第五条の四に基
づく管理計画の認定の基準ともなり得るものである。
マンション管理適正化指針と同様のものとすることも差し支えないが、必要に応じ、例えば、浸
水が想定される区域においては適切な防災対策を講じていることなど地域の実情を踏まえたマンシ
ョンの管理に求められる観点や水準を定めることが望ましい
マンションの管理の適正化に関する啓発及び知識の普及に関する事項
マンションの管理の適正化の推進を図るためには、必要な情報提供、技術的支援等が不可欠であ
ることから、マンション管理適正化推進センターやマンション管理士会、NPO法人等と連携した
セミナーの開催、相談窓口の設置、専門家の派遣や、これらの取組を広く周知することを位置づけ
ることなどが考えられる
計画期間
地域のマンションの築年数の推移や、人口動態等の将来予測を踏まえて、適切な計画期間を設定
することが望ましいが、例えば、住生活基本計画(都道府県計画)が、計画期間を十年とし、五年
毎に見直しを行っている場合にはこれと整合を図ることなどが考えられる
その他マンションの管理の適正化の推進に関し必要な事項
管理計画認定制度の運用にあたって、例えば、法第五条の十三に基づく指定認定事務支援法人を
活用する場合にはその旨等を定めることが考えられる
このほか、地域の実情に応じて取り組む独自の施策を積極的に位置づけることが望ましい
その他マンションの管理の適正化の推進に関する重要事項
マンション管理士制度の一層の普及促進
マンションの管理には専門的な知識を要する事項が多いため、国、地方公共団体及びマンション
管理適正化推進センターは、マンション管理士制度がより一層広く利用されることとなるよう、そ
の普及のために必要な啓発を行い、マンション管理士に関する情報提供に努める必要がある
なお、管理組合は、マンションの管理の適正化を図るため、必要に応じ、マンション管理士等専
門的知識を有する者の知見の活用を考慮することが重要である
管理計画認定制度の適切な運用
管理計画認定制度の活用によって、マンションの管理水準の維持向上と管理状況が市場において
評価される環境整備が図られることが期待されることから、同制度を運用する地方公共団体におい
ては、その積極的な周知を図るなど適切に運用していくことが重要である
また、国においては、既存マンションが対象となる管理計画認定制度に加え、マンションの適切
な管理を担保するためには分譲時点から適切な管理を確保することが重要であることから、新築分
譲マンションを対象とした管理計画を予備的に認定する仕組みについても、マンション管理適正化
推進センターと連携しながら、必要な施策を講じていく必要がある
なお、地方公共団体は、指定認定事務支援法人に、認定に係る調査に関する事務を委託すること
も可能であり、必要に応じてこれを活用するとともに、指定認定事務支援法人は個人情報等も扱う
可能性があることや利益相反も想定されることに鑑み、委託する際は適切に監督を行う必要がある
都道府県と市町村との連携
法において、都道府県は町村の区域内に係るマンション管理適正化推進行政事務を行うこととさ
れているが、市区町村と連携を図り、必要に応じて市区の区域内を含めて施策を講じていくことが
重要である
また、町村が地域のマンションの詳細な実情を把握していることも想定されることから、都道府
県と町村においては、連絡体制を確立し、密に連携をとる必要がある
なお、法第百四条の二に基づき、町村がマンション管理適正化推進行政事務を行う場合には、都
道府県と適切に協議を行い、必要な引継ぎを確実に受けるほか、その旨を公示等で周知するなど同
事務の実施に遺漏のないようにする必要がある
修繕等が適切に行われていないマンションに対する措置
法第五条の二において、都道府県等は管理組合の管理者等に対してマンションの管理の適正化を
図るために必要な助言、指導及び勧告を行うことができることとされているが、助言等を繰り返し
行っても、なおマンションの管理の適正化が図られないことも考えられる。修繕等が適切に行われ
なかった結果、老朽化したマンションがそのまま放置すれば著しく保安上危険となり、又は著しく
衛生上有害な状態となる恐れがあると認められるに至ったなどの場合には、建築基準法(昭和二十
五年法律第二百一号)に基づき、特定行政庁である地方公共団体が改善の命令等の強制力を伴う措
置を講じること考えられる
修繕工事及び設計コンサルタントの業務の適正化
マンションの修繕工事や長期修繕計画の見直しにあたっては、管理組合の専門的知識が不足し、
修繕工事業者や設計コンサルタント等との間に情報の非対称性が存在する場合が多いことから、国
は、管理組合に対する様々な工事発注の方法の周知や修繕工事の実態に関する情報発信、関係機関
とも連携した相談体制の強化等を通じて、マンションの修繕工事や設計コンサルタントの業務の適
正化が図られるよう、必要な取組を行う必要がある
ICT化の推進
国は、WEB会議システム等を活用した合意形成の効率化や、ドローンを活用した外壁の現況調
査等、モデル的な取組に対して支援することにより、ICTを活用したマンションの管理の適正化
を推進していく必要がある
また、法第七十二条第六項及び第七十三条第三項では、管理組合の負担軽減及びマンション管理
業者の生産性向上の観点から、重要事項説明時や契約成立時の書面交付について、ITを活用した
電磁的記録による交付が可能である旨定められている。併せて、通常、対面で行われる重要事項の
説明等についても、ITを活用した説明が可能であり、これらについてマンション管理業者の団体
等を通じて広く周知していくことが重要である
別紙一法第五条の二に基づく助言、指導及び勧告を行う際の判断の基準の目安
法第五条の二に基づき管理組合の管理者等に対して助言、指導及び勧告を行う際の判断の基準の目安
は、以下の事項が遵守されていない場合とする。
なお、個別の事案に応じて以下の事項以外の事項についても、基本方針三のマンション管理適正化指
針や基本方針六4の都道府県等マンション管理適正化指針に即し、必要な助言及び指導を行うことは
差し支えない
1管理組合の運営
⑴管理組合の運営を円滑に行うため管理者等を定めること
⑵集会を年に一回以上開催すること
2管理規約
管理規約を作成し、必要に応じ、その改正を行うこと
3管理組合の経理
管理費及び修繕積立金等について明確に区分して経理を行い、適正に管理すること
4長期修繕計画の作成及び見直し等
適時適切な維持修繕を行うため、修繕積立金を積み立てておくこと
別紙二法第五条の四に基づく管理計画の認定の基準
法第五条の四に基づく管理計画の認定の基準は、以下の基準のいずれにも適合することとする。
1管理組合の運営
⑴管理者等が定められていること
⑵監事が選任されていること
⑶集会が年一回以上開催されていること
2管理規約
⑴管理規約が作成されていること
⑵マンションの適切な管理のため、管理規約において災害等の緊急時や管理上必要なときの専有部
の立ち入り、修繕等の履歴情報の管理等について定められていること
⑶マンションの管理状況に係る情報取得の円滑化のため、管理規約において、管理組合の財務・管
理に関する情報の書面の交付(または電磁的方法による提供)について定められていること
3管理組合の経理
⑴管理費及び修繕積立金等について明確に区分して経理が行われていること
⑵修繕積立金会計から他の会計への充当がされていないこと
⑶直前の事業年度の終了の日時点における修繕積立金の三ヶ月以上の滞納額が全体の一割以内であ
ること
4長期修繕計画の作成及び見直し等
⑴長期修繕計画が「長期修繕計画標準様式」に準拠し作成され、長期修繕計画の内容及びこれに基
づき算定された修繕積立金額について集会にて決議されていること
⑵長期修繕計画の作成または見直しが七年以内に行われていること
⑶長期修繕計画の実効性を確保するため、計画期間が三十年以上で、かつ、残存期間内に大規模修
繕工事が二回以上含まれるように設定されていること
⑷長期修繕計画において将来の一時的な修繕積立金の徴収を予定していないこと
⑸長期修繕計画の計画期間全体での修繕積立金の総額から算定された修繕積立金の平均額が著しく
低額でないこと
⑹長期修繕計画の計画期間の最終年度において、借入金の残高のない長期修繕計画となっているこ

5その他
⑴管理組合がマンションの区分所有者等への平常時における連絡に加え、災害等の緊急時に迅速な
対応を行うため、組合員名簿、居住者名簿を備えているとともに、一年に一回以上は内容の確認を
行っていること
⑵都道府県等マンション管理適正化指針に照らして適切なものであること
 
 

                                                                           
     
                                                                   

 
たしかに 行政の 一歩踏み込んだ姿勢をうかがえるような内容とはなっているようです
今までよりは 実務に 少しでも沿おうとする(実利的に行える施策を目指したというような?)感も
あるのでは(一歩でも前進の施策となることをも祈っております) 

何度も 眺め返して あらためて実務に活かすことができるように捉えなければ と 考えております
 
ただ NPO法人 という言葉が数度も登場する場面では ?? という思いを持たざるを得ませんでした
民法法人へのテコ入れには 莫大なエネルギーが費やされ 自身も 改革に 助力者・協力者という
立場で関与させていただいたりしましたので
次は NPO制度改革だ と 当時言われたりしたのでした・・・が・・・
さほどのことはないような変化 ? 改革と表されるようなものであるのかどうか ?
 
少なくとも 管理組合援助者として国家試験などの一定のお墨付きをいただける者の制度をワザワザ法で構築しているというのに(マンション管理運営における専門家としてのマンション管理士のようなものを 他に明確に謳っている法はないはず)
どのような要件での関与を予定しているのかは定かでありませんが ナントナク シックリしません
おそらく その構成員として 一定数のマンション管理士が加わっている とかなどの縛りがあるのでは?
などと思われますが ? 試験制度に公務員特権など一切ない珍しい?試験をくぐらなければならない
「マンション管理士」資格を得た者の1人として [マンション管理士制度の普及]をうたっていただけている行政としての方針としては 正直なところ チョットばかり 失望 です(こと 相談 という重要事にも関することなのですから)

もっとも 自らを省みて業務知識研鑽において恥ずべきところはないのか と問われると ムムム という
感などない とも 断言できない というか 断言できる情況ではないのかな ? と 複雑な思いを避けられないのかもしれませんが
とにもかくにも より充実の管理組合助力に力を尽くせるように より努めるしかないようです
NPO法人 と 多くの組織機構のなかから 特に 名指しであることには ??? です
例えば 公益社団・公益財団法人 などの登場というのならマダシモ(マンション政策に精通する団体等
というような表現のほうが より妥当なのでは ?)
〔けっして NPO法人すべてを批判しているなどということではありません 
 その制度改革が図られて
いたことに関連しての思いを述べさせていただいた ということで 他意はござい
 ません〕
 
 
念のためですが 受験者の方は この記事は 2021.9.28の公表に係るものであるので
当然 試験範囲に関してのことではありません
(ただし 内容に 4月1日において既に施行のことも含まれていることは 別論 ですが)

大事な告示 <Ⅱ>

2021-09-30 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》
国の役割
国は、マンションの管理水準の維持向上と管理状況が市場において評価される環境整備を図るた
めにマンションの管理の適正化の推進に関する施策を講じていくよう努める必要がある
このため、マンション管理士制度及びマンション管理業の登録制度の適切な運用を図るほか、
ンションの実態調査の実施、「マンション標準管理規約」及び各種ガイドライン・マニュアルの策
定や適時適切な見直しとその周知、マンションの管理の適正化の推進に係る財政上の措置リバー
スモーゲージの活用等による大規模修繕等のための資金調達手段の確保、マンション管理士等の専
門家の育成等によって、管理組合や地方公共団体のマンションの管理の適正化及びその推進に係る
取組を支援していく必要がある
また、国は、マンションの長寿命化に係る先進的な事例の収集・普及等に取り組むとともに、管
理組合等からの求めに応じ、マンション管理適正化推進センターと連携しながら、必要な情報提供
等に努める必要がある
地方公共団体の役割
地方公共団体は、区域内のマンションの管理状況等を踏まえ、計画的にマンションの管理の適正
化の推進に関する施策を講じていくよう努める必要がある
このため、区域内のマンションの実態把握を進めるとともに、法第三条の二に基づくマンション
管理適正化推進計画を作成し、施策の方向性等を明らかにして法第三章に基づく管理計画認定制度
を適切に運用することで、マンションの管理水準の維持向上と管理状況が市場において評価される
環境整備を図っていくことが望ましい
その際、特に必要がある場合には、関係地方公共団体、管理組合、マンション管理士、マンショ
ン管理業者、マンションの管理に関する知識や経験を生かして活動等を行うNPO法人(以下「N
PO法人」という。)の関係者に対し、調査に必要な協力を求めることも検討し、これらの関係
者と連携を図りながら、効果的に施策を進めることが望ましい
さらに、マンション管理士等専門的知識を有する者や経験豊かで地元の実情に精通したマンショ
ンの区分所有者等から信頼される者等の協力を得て、マンションに係る相談体制の充実を図るとと
もに、管理組合等からの求めに応じ、必要な情報提供等に努める必要がある
なお、管理が適正に行われていないマンションに対しては、マンション管理適正化指針等に即し
、必要に応じて法第五条の二に基づく助言、指導等を行うとともに、専門家を派遣するなど能動的
に関与していくことが重要である
マンション管理士及びマンション管理業者等の役割
マンションの管理には専門的知識を要することが多いため、マンション管理士には、管理組合等
からの相談に応じ、助言等の支援を適切に行うことが求められており、誠実にその業務を行う必要
がある。また、マンション管理業者においても、管理組合から管理事務の委託を受けた場合には、
誠実にその業務を行う必要がある
さらに、マンション管理士及びマンション管理業者は、地方公共団体等からの求めに応じ、必要
な協力をするよう努める必要がある
また、分譲会社は、管理組合の立ち上げや運営の円滑化のため、分譲時に管理規約や長期修繕計
画、修繕積立金の金額等の案について適切に定めるとともに、これらの内容を購入者に対して説明
し理解を得るよう努める必要がある
マンションの管理の適正化に関する目標の設定に関する事項
マンションの適切な管理のためには、適切な長期修繕計画の作成や計画的な修繕積立金の積立が必
要となることから、国においては、住生活基本法(平成十八年法律第六十一号)に基づく住生活基本
計画(全国計画)において、二十五年以上の長期修繕計画に基づき修繕積立金を設定している管理組
合の割合を目標として掲げている。
地方公共団体においては、国が掲げる目標を参考にしつつ、マンションの管理の適正化のために管
理組合が留意すべき事項も考慮し、区域内のマンションの状況を把握し、地域の実情に応じた適切な
目標を設定することが望ましい
管理組合によるマンションの管理の適正化の推進に関する基本的な指針(マンション管理適正化
指針)に関する事項
本マンション管理適正化指針は、管理組合によるマンションの管理の適正化を推進するため、その
基本的な考え方を示すとともに、地方公共団体が法第五条の二に基づき管理組合の管理者等に対して
助言、指導等を行う場合の判断基準の目安を別紙一に、法第五条の四に基づき管理計画を認定する際
の基準を別紙二に示すものである。
管理組合によるマンションの管理の適正化の基本的方向
マンションは、我が国における重要な居住形態であり、その適切な管理は、マンションの区分所
有者等だけでなく、社会的にも要請されているところである。
このようなマンションの重要性にかんがみ、マンションを社会的資産として、この資産価値をで
きる限り保全し、かつ、快適な居住環境が確保できるように、以下の点を踏まえつつ、マンション
の管理を行うことを基本とするべきである
マンションの管理の主体は、マンションの区分所有者等で構成される管理組合であり、管理組
合は、区分所有者等の意見が十分に反映されるよう、また、長期的な見通しを持って、適正な運
営を行うことが必要である。特に、その経理は、健全な会計を確保するよう、十分な配慮がなさ
れる必要がある。また、第三者に管理事務を委託する場合は、その内容を十分に検討して契約を
締結する必要がある
管理組合を構成するマンションの区分所有者等は、管理組合の一員としての役割を十分認識し
て、管理組合の運営に関心を持ち、積極的に参加する等、その役割を適切に果たすよう努める必
要がある
マンションの管理には専門的な知識を要する事項が多いため、管理組合は、問題に応じ、マン
ション管理士等専門的知識を有する者の支援を得ながら、主体性をもって適切な対応をするよう
心がけることが重要である
さらに、マンションの状況によっては、外部の専門家が、管理組合の管理者等又は役員に就任
することも考えられるが、その場合には、マンションの区分所有者等が当該管理者等又は役員の
選任や業務の監視等を適正に行うとともに、監視・監督の強化のための措置等を講じることによ
り適正な業務運営を担保することが重要である
マンションの管理の適正化のために管理組合が留意すべき事項
管理組合の運営
管理組合の自立的な運営は、マンションの区分所有者等の全員が参加し、その意見を反映する
ことにより成り立つものである。そのため、管理組合の運営は、情報の開示、運営の透明化等を
通じ、開かれた民主的なものとする必要がある。また、集会は、管理組合の最高意思決定機関で
ある。したがって、管理組合の管理者等は、その意思決定にあたっては、事前に必要な資料を整
備し、集会において適切な判断が行われるよう配慮する必要がある
管理組合の管理者等は、マンション管理の目的が達成できるように、法令等を遵守し、マンシ
ョンの区分所有者等のため、誠実にその職務を執行する必要がある
管理規約
管理規約は、マンション管理の最高自治規範であることから、管理組合として管理規約を作成
する必要がある。その作成にあたっては、管理組合は、建物の区分所有等に関する法律(昭和三
十七年法律第六十九号)に則り、「マンション標準管理規約」を参考として、当該マンションの
実態及びマンションの区分所有者等の意向を踏まえ、適切なものを作成し、必要に応じてその改
正を行うこと、これらを十分周知することが重要である。さらに、快適な居住環境を目指し、マ
ンションの区分所有者等間のトラブルを未然に防止するために、使用細則等マンションの実態に
即した具体的な住まい方のルールを定めておくことも重要である
また、管理費等の滞納など管理規約又は使用細則等に違反する行為があった場合、管理組合の
管理者等は、その是正のため、必要な勧告、指示等を行うとともに、法令等に則り、少額訴訟等
その是正又は排除を求める法的措置をとることが重要である
共用部分の範囲及び管理費用の明確化
管理組合は、マンションの快適な居住環境を確保するため、あらかじめ、共用部分の範囲及び
管理費用を明確にし、トラブルの未然防止を図ることが重要である
特に、専有部分と共用部分の区分、専用使用部分と共用部分の管理及び駐車場の使用等に関し
てトラブルが生じることが多いことから、適正な利用と公平な負担が確保されるよう、各部分の
範囲及びこれに対するマンションの区分所有者等の負担を明確に定めておくことが重要である
管理組合の経理
管理組合がその機能を発揮するためには、その経済的基盤が確立されている必要がある。この
ため、管理費及び修繕積立金等について必要な費用を徴収するとともに、管理規約に基づき、こ
れらの費目を帳簿上も明確に区分して経理を行い、適正に管理する必要がある
また、管理組合の管理者等は、必要な帳票類を作成してこれを保管するとともに、マンション
の区分所有者等の請求があった時は、これを速やかに開示することにより、経理の透明性を確保
する必要がある
長期修繕計画の作成及び見直し等
マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値の維持向上を図るためには、適時適切な維持
修繕を行うことが重要である。特に、経年による劣化に対応するため、あらかじめ長期修繕計画
を作成し、必要な修繕積立金を積み立てておく必要がある
長期修繕計画の作成及び見直しにあたっては、「長期修繕計画作成ガイドライン」を参考に、
必要に応じ、マンション管理士等専門的知識を有する者の意見を求め、また、あらかじめ建物診
断等を行って、その計画を適切なものとするよう配慮する必要がある。長期修繕計画の実効性を
確保するためには、修繕内容、資金計画を適正かつ明確に定め、それらをマンションの区分所有
者等に十分周知させることが必要である
管理組合の管理者等は、維持修繕を円滑かつ適切に実施するため、設計に関する図書等を保管
することが重要である。また、この図書等について、マンションの区分所有者等の求めに応じ、
適時閲覧できるようにすることが重要である
なお、建設後相当の期間が経過したマンションにおいては、長期修繕計画の検討を行う際には
、必要に応じ、建替え等についても視野に入れて検討することが望ましい。建替え等の検討にあ
たっては、その過程をマンションの区分所有者等に周知させるなど透明性に配慮しつつ、各区分
所有者等の意向を十分把握し、合意形成を図りながら進める必要がある
発注等の適正化
管理業務の委託や工事の発注等については、事業者の選定に係る意思決定の透明性確保や利益
相反等に注意して、適正に行われる必要があるが、とりわけ外部の専門家が管理組合の管理者等
又は役員に就任する場合においては、マンションの区分所有者等から信頼されるような発注等に
係るルールの整備が必要である
良好な居住環境の維持及び向上
マンションの資産価値や良好な居住環境を維持する観点から、防災に係る計画の作成・周知や
訓練の実施、被災時を想定した管理規約上の取り決め、火災保険への加入等、管理組合としてマ
ンションにおける防災・減災や防犯に取り組むことは重要である
また、防災・減災、防犯に加え、日常的なトラブルの防止などの観点からも、マンションにお
けるコミュニティ形成は重要なものであり、管理組合においても、区分所有法に則り、良好なコ
ミュニティの形成に積極的に取り組むことが重要である
一方、自治会及び町内会等(以下「自治会」という。)は、管理組合と異なり、各居住者が各
自の判断で加入するものであることに留意するとともに、特に管理費の使途については、マンシ
ョンの管理と自治会活動の範囲・相互関係を整理し、管理費と自治会費の徴収、支出を分けて適
切に運用する必要がある。なお、このように適切な峻別や、代行徴収に係る負担の整理が行われ
るのであれば、自治会費の徴収を代行することや、防災や美化などのマンションの管理業務を自
治会が行う活動と連携して行うことも差し支えない
その他配慮すべき事項
マンションが団地を構成する場合には、各棟固有の事情を踏まえつつ、全棟の連携をとって、
全体としての適切な管理がなされるように配慮することが重要である
複合用途型マンションにあっては、住宅部分と非住宅部分との利害の調整を図り、その管理、
費用負担等について適切な配慮をすることが重要である
また、管理組合は、組合員名簿や居住者名簿の管理方法等、個人情報の取り扱いにあたっては
、個人情報の保護に関する法律(平成十五年法律第五十七号)による個人情報取扱事業者として
の義務を負うことに十分に留意する必要がある
マンションの管理の適正化のためにマンションの区分所有者等が留意すべき事項
マンションを購入しようとする者は、マンションの管理の重要性を十分認識し、売買契約だけで
なく、管理規約、使用細則、管理委託契約、長期修繕計画等管理に関する事項に十分に留意するこ
とが重要である。また、管理組合及びマンションの区分所有者等は、マンションを購入しようとす
る者に対するこれらの情報の提供に配慮する必要がある
マンションの区分所有者等は、その居住形態が戸建てとは異なり、相隣関係等に配慮を要する住
まい方であることを十分に認識し、その上で、マンションの快適かつ適正な利用と資産価値の維持
を図るため、管理組合の一員として、進んで、集会その他の管理組合の管理運営に参加するととも
に、定められた管理規約、集会の決議等を遵守する必要がある。そのためにも、マンションの区分
所有者等は、マンションの管理に関する法律等についての理解を深めることが重要である
専有部分の賃借人等の占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、マンシ
ョンの区分所有者等が管理規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負うことに十分
に留意することが必要である
マンションの管理の適正化のための管理委託に関する事項
管理組合は、マンションの管理の主体は管理組合自身であることを認識したうえで、管理事務の
全部又は一部を第三者に委託しようとする場合は、「マンション標準管理委託契約書」を参考に、
その委託内容を十分に検討し、書面又は電磁的方法(管理組合の管理者等又はマンションの区分所
有者等の承諾を得た場合に限る。)をもって管理委託契約を締結することが重要である
管理委託契約先を選定する場合には、管理組合の管理者等は、事前に必要な資料を収集し、マン
ションの区分所有者等にその情報を公開するとともに、マンション管理業者の行う説明会を活用し
、適正な選定がなされるように努める必要がある
管理委託契約先が選定されたときは、管理組合の管理者等は、説明会等を通じてマンションの区
分所有者等に対し、当該契約内容を周知するとともに、マンション管理業者の行う管理事務の報告
等を活用し、管理事務の適正化が図られるよう努める必要がある
万一、マンション管理業者の業務に関して問題が生じた場合には、管理組合は、当該マンション
管理業者にその解決を求めるとともに、必要に応じ、マンション管理業者の所属する団体にその解
決を求める等の措置を講じる必要がある
四マンションがその建設後相当の期間が経過した場合その他の場合において当該マンションの建替
えその他の措置に向けたマンションの区分所有者等の合意形成の促進に関する事項
日常のマンションの管理を適正に行い、そのストックを有効に活用していくことは重要だが、一方
で、修繕や耐震改修等のみでは良好な居住環境の確保や地震によるマンションの倒壊、老朽化したマ
ンションの損壊その他の被害からの生命、身体及び財産の保護が困難な場合には、マンションの建替
え等を円滑に行い、より長期の耐用性能を確保するとともに、良好な居住環境や地震に対する安全性
等の向上を実現することが重要である
マンションの建替え等の円滑化に関する法律(平成十四年法律第七十八号)では、地震に対する安
全性が不足しているマンション外壁等の剥落により周囲に危害を生ずるおそれのあるマンション等
を、建替え時の容積率特例マンション敷地売却事業及び団地型マンションにおける敷地分割事業
対象とし、また、バリアフリー性能が不足しているマンション等を含めて建替え時の容積率特例の対
象としている。
マンションが建設後相当の期間が経過した場合等に、修繕等のほか、これらの特例を活用した建替
え等を含め、どのような措置をとるべきか、様々な区分所有者等間の意向を調整し、合意形成を図っ
ておくことが重要である。管理組合においては、区分所有者等の連絡先等を把握しておき、必要に応
じて外部の専門家を活用しつつ、適切に集会を開催して検討を重ね、長期修繕計画において建替え等
の時期を明記しておくこと等重要である

 
                                                                         
 


大事な告示 <Ⅰ>

2021-09-30 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

以前 下記のようなことを含んだ記事を載せていただいたことがあります
                          <2019.10.10>          

・・・・・・・・・・・・

「マンションの管理の適正化に関する指針」

 

というものは 〔告 示〕 という形式で 公表され 世に登場しています

マンションでの生活というものの全体を 平面図 として眺めるための資料として

仕事上 自身も利用させてもらっているものです

限られた時間内に 広く浅く とにかくこれだけは知っていただきたい という場合 

特に 重宝しています

国交省のマンション政策関係のホームページの上部に登場していて いわば 全体の 

カシラ 

のようなものとも考えられると思います

 

ある会場で 聴講されている方から 

『告示されたことって どういう意味を持つものなのですか? 

要するに守らなければいけないこと ということですか ? 』 という類の問いがあっ

たことがありました

・ 告示は 行政機関の意思決定や一定の事項を国民に周知させるための形式のひとつ

  だが その内容・性質は 一様でない

・ 法規命令 として 法規としての性質を持ち 外部法

 (つまり国民の権利義務にかかわるもの)

 なのか 

 行政規則 というものだから法規としての性質を持たない内部法

 (つまり 行政組織の内部向け 行政機関や職員のためのマニュアルのようなもの)なのか  

 行政立法の この二つのうち 告示 とはどちらなのか

 一様でない

・ 所掌している事務について 

  公示を必要とする場合に発することができるもので(行組法14)

  さまざまな内容・性質の事柄でも盛り込めるという法形式

                とにもかくにも 告示 というもの 一様ではないのです

・(参考) 

行政手続法
第二条 この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。

一 法令 法律、法律に基づく命令(告示を含む。)、条例及び地方公共団体の執行機関の規則
(規程を含む。以下「規則」という。)をいう。

 
国家行政組織法
第十四条 各省大臣、各委員会及び各庁の長官は、その機関の所掌事務について、公示を必要とす
る場合
においては、告示を発することができる。
 
 
それにしても たしかに 告示というもの 一様だ とは とても言い難いだろうなー
 
あまりに サマザマな種類の内容を含む形式なのだから・・・
 
生活保護法の生活保護基準は 官報で告示されているだろうけれど 裁量基準なのか 法規そのものなのか ?
 
告示される学習指導要領については 最高裁で 法規としての性質をもつことを認めたりしていますが・・
 
 
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
 
 
上記の青字の 「マンションの管理の適正化に関する指針」というものが 指針 から 方針 と変わり
改められたものとして登場し これまでのものは廃止されます(2021.9.28プレスリリース)
 
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○国土交通省告示第千二百八十六号
マンションの管理の適正化の推進に関する法律(平成十二年法律第百四十九号。以下「法」という。
)第三条第一項の規定に基づき、マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針を定め
たので、同条第四項の規定に基づき、公表する。
令和三年九月二十八日
国土交通大臣赤羽一嘉
マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針
 
附則
1この告示は、マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化
に関する法律の一部を改正する法律(令和二年法律第六十二号)の施行の日から施行する
2マンションの管理の適正化に関する指針(平成十三年国土交通省告示第千二百八十八号)は廃止
する
 
               修繕 (mlit.go.jp)

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いろいろと話題になっている ?
管理計画認定制度
のことも登場しています

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マンションの管理の適正化の推進に関する法律

第三章 管理計画の認定等                     省略アリ
(管理計画の認定)
第五条の三 管理組合の管理者等は、国土交通省令で定めるところにより、当該管理組合によるマンションの管理に関する計画(以下「管理計画」という。)を作成し、マンション管理適正化推進計画を作成した都道府県等の長(以下「計画作成都道府県知事等」という。)の認定を申請することができる。
2 管理計画には、次に掲げる事項を記載しなければならない。
一 当該マンションの修繕その他の管理の方法
二 当該マンションの修繕その他の管理に係る資金計画
三 当該マンションの管理組合の運営の状況
四 その他国土交通省令で定める事項

(認定基準)
第五条の四 計画作成都道府県知事等は、前条第一項の認定の申請があった場合において、当該申請に係る管理計画が次に掲げる基準に適合すると認めるときは、その認定をすることができる。
一 マンションの修繕その他の管理の方法が国土交通省令で定める基準に適合するものであること。
二 資金計画がマンションの修繕その他の管理を確実に遂行するため適切なものであること。
三 管理組合の運営の状況が国土交通省令で定める基準に適合するものであること。
四 その他マンション管理適正化指針及び都道府県等マンション管理適正化指針に照らして適切なものであること。

:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::
 
 
 
今までの指針に基づいていた施策が 

どのような流れに変わっていく ? ものなのか 注目していきたいと思っています
 
それにしても 
今どき ? 縦書き文書は そのままコンピューターに登場だと読みづらい感がありますね
(皆さんはいかがですか?)

 
 
○国土交通省告示第千二百八十六号
マンションの管理の適正化の推進に関する法律(平成十二年法律第百四十九号。以下「法」という。
)第三条第一項の規定に基づき、マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針を定め
たので、同条第四項の規定に基づき、公表する。
令和三年九月二十八日
国土交通大臣赤羽一嘉

マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針
我が国におけるマンションは、土地利用の高度化の進展に伴い、職住近接という利便性や住空間の
有効活用という機能性に対する積極的な評価、マンションの建設・購入に対する融資制度や税制の整
備を背景に、都市部を中心に持家として定着し、重要な居住形態となっており、国民の一割以上が居
住していると推計される。
その一方で、一つの建物を多くの人が区分して所有するマンションは、各区分所有者等の共同生活に
対する意識の相違、多様な価値観を持った区分所有者等間の意思決定の難しさ、利用形態の混在によ
る権利・利用関係の複雑さ、建物構造上の技術的判断の難しさなど建物を維持管理していく上で、多
くの課題を有している。
特に、今後、建設後相当の期間が経過したマンションが、急激に増大していくものと見込まれるが、
これらに対して適切な修繕がなされないままに放置されると、老朽化したマンションは、区分所有者
等自らの居住環境の低下のみならず、外壁等の剥落などによる居住者や近隣住民の生命・身体に危害
、ひいては周辺の住環境や都市環境の低下を生じさせるなど深刻な問題を引き起こす可能性がある。
このような状況の中で、我が国における国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与するため
には、管理組合がマンションを適正に管理するとともに行政はマンションの管理状況、建物・設備
の老朽化や区分所有者等の高齢化の状況等を踏まえてマンションの管理の適正化の推進のための施策
を講じていく必要がある
この基本的な方針は、このような認識の下に、マンションの管理の適正化の推進を図るため、必要
な事項を定めるものである。
マンションの管理の適正化の推進に関する基本的な事項
管理組合、国、地方公共団体、マンション管理士、マンション管理業者その他の関係者は、それぞ
れの役割を認識するとともに、効果的にマンションの管理の適正化及びその推進を図るため、相互に
連携して取組を進める必要がある
管理組合及び区分所有者の役割
マンションは私有財産の集合体であり、その管理の主体は、あくまでマンションの区分所有者等
で構成される管理組合である。法第五条第一項においても、管理組合は、マンション管理適正化指
針及び都道府県等マンション管理適正化指針の定めるところに留意して、マンションを適正に管理
するよう自ら努めなければならないとされている。マンションストックの高経年化が進む中、これ
らを可能な限り長く活用するよう努めることが重要であり、管理組合は、自らの責任を自覚し、必
要に応じて専門家の支援も得ながら、適切に管理を行うとともに、国及び地方公共団体が講じる施
策に協力するよう努める必要がある
マンションの区分所有者等は、管理組合の一員としての役割及び修繕の必要性を十分認識して、
管理組合の運営に関心を持ち、積極的に参加する等、その役割を適切に果たすよう努める必要があ
る。
 

 

 

                                                                         


相談の中の モロハノツルギ? 

2021-09-29 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

 

『 なにしろ 全員 一切同価値の 1票 ですからね

 今まで 14年間 一度だって委任状も議決権行使書も出さないで済ませていた方が 

 いきなり理事長ですからね 

 とにかく なんでもカンデモ 平等原則 ということでは・・・・不満の処理が

 タイヘンなのですよ

 要するに 愛情の差がありすぎるのを長い間見せられ続けなので あまりにも
 議決権もカワイソウスギル ということを 多くの組合員が思うらしいのです

 ナントカ 運営を推進している者のエネルギーが有効に費やされるための工夫な

 どはないものなのか 

 ということですが・・・

 極く少数者によっての 管理組合の支配を招いてしまいそうだ という危険さえも

 感じてしまうのです

 なにしろ 任せっぱなしの方たちが ホボ 半数です

 我々も 高年齢者 ばかりで ホトホト ・・・

 この議案はナントカ成立させないと このマンションのこれからは どんなことに

 なるのやら

 人数要件ではいたしかたないとしても 議決権要件ではナントカ クリアーしたいの

 ですが・・・・どうにもこうにも ドンナ事情があろうと 平等 という壁があるので・・・

 マッタクのところ 平等というもの 両刃の剣 ですね

 ・・・ ○○○○ ○○○ ○○ というような情況なのですが なんとかならないものなので

 しょうか ?』

 

「 あくまで 検討していくための参考になればということなのですが たしかに 他

 の団体組織の運営においては 議決権関係などについてサマザマな手法が設けられたりし

 てもいますね

 休憩中の雑談としての話題として聞いてほしいのですが 株主などのことでは 

 <議決権の行使を制限される>

 とか

 <総会・取締役会の決議事項を拒否できる>

 とか
 
 <あらかじめ定められた数の取締役や監査役の選任ができる>

 とかの株式を 要件を充たせば認めたり

 <持ち株数とは無関係に 株主ごとに決められた個数の議決権が与えられる> 

 ことを決めたりもできる場合もあるのです

 組織の情況とモロモロの必要に合わせて サマザマな仕組みを設けることができるよ

 うになっているのです

 モチロン 会社というものと 管理組合というものとの 団体の目的がちがうことは

 承知の上での話をしているのですが・・・あくまで 考えていく途中での参考と

 してです モットモ 管理組合も 場合によっては何十億という あるいはそれ以上

 の財産に関しての資産管理団体でもあるわけですが」

 『 当然 要件をジックリと検討しながらということでしょうが 二個とか三個の

 議決権を持つ組合員がいたりするマンションも あり得る ということですか ? 』

 「 情況がどのようなもので ナゼ そのような仕組みが必要なのかを 充分に知って

  から答えさせていただきますが 考え方としては 複数議決権という考え方ですが 

  マッタク議論にもできないということではない と 考えます

  規約で別段の定めが可能 ということには なっていますので

  ただ そうとうにハードルの高いことへの挑戦となることは間違いないと思われま

  すね 

  そうして それこそ モロハノヤイバ にもなってしまう仕組みのことですからね」

  というような 雑談 をしました

 

  “ 自主管理 ということだけれど 

   ドノヨウナ情況の組合さん なのかな ? 

   それにしても ご高齢の方三人で ご苦労なことだ・・・ ”

  某日の ある出会いに 登場のお話のことでした

 

                               


よりシッカリと印象づけて

2021-09-26 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

公示する手段を持っているというのは やはり 心強い

相手も より安心することだろう

融資を受ける際にも よりスムースに進みそうだ

なにより 
自身の姿をシッカリと 相手に印象づけることができる

「 名 称
   主たる事務所
      法人成立の年月日
      目的 等
      役員に関する事項
      登記記録に関する事項  」

ということを 
公の発する文書・記録で 相手にも知っていただけ  自らも あらためて知る

法務省・法務局の案内にも登場しており その実際の登記申請手続きも知ることができる

その他の会社・法人(特例有限会社・NPO法人・その他):法務局 (moj.go.jp)

 

マンション住人さんとお話をさせていただくとき

『 どのような管理組合の姿が 管理運営のためにはお勧めですか ?』

という趣旨のお訊ねをうかがうことがある

そうした折には おおよそ 次のようなお話もさせていただいている

 住人の方たちの総意に沿う管理運営 というものが 当然大事なことは アタリマエの

コトとしてですが 

できれば法人化して 法に明文で登場している条項を効率的に活用する とともに 組織を

誰からも見えやすく 自らにもヨリ見えやすくする

組織のあり方についても 52条あたりを検討してみる

52条というのは


(事務の執行)

第五十二条 

管理組合法人の事務は、この法律に定めるもののほか、すべて集会の決議によつて行う
ただし、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項及び第五十七条
第二項に規定する事項を除いて、規約で、理事その他の役員決するものとすることが
できる

2 前項の規定にかかわらず、保存行為は、理事が決することができる。


という条文なのですが 一定の事項を 理事その他の役員 で決めることができる と
 
明文で示されています
 
事務(建物・敷地・付属施設の管理を行う上での団体として必要な一切の事務のこと)は
 
集会(総会)の決議で進める ということが基本なのですが 一定の事を除いては総会の
 
決議によらなくとも可能と 明文で示されています
 
その他の役員 ということについては 例えば 階ごとに あるいは 棟ごとに 代議員
 
とか 評議員(名称はどのようなものでも相応しいものを考えて)とかを選び 一定の事項
 
については 総会招集・議案決議という流れを採らなくとも 例えば代議員会とか評議委員会
 
などの 合議体で決めることができる という仕組みを検討してみたりするのも好いのでは・・・
(そのように 規約で理事以外の者に委任されたなら その事務については理事には決定権
 がないとするけれど 最高意思決定機関である総会にまかせることは許される)
 
役員のなり手に関して いろいろと運営が困難になってきている(特に 輪番制の維持がタ
 
イヘンだというような)折 事務について決められる 決議機関としての総会の代替となる
 
ような手法を設けておくのも 好いのでは 
 
そうすれば 平時と異なる情況の場合にも 管理運営についての安心度が すこしでも 
 
ちがってくるのでは 
 
というような 話をさせていただいています

(もっとも 法人化をしなくとも この52条で示されているような仕組みは可能だとも思える
 
 のですが ただ 明文でシッカリと示されていることの力強さは 自身には魅力的なのです)
 
 
というようなことで 
サマザマな相談ごとが あります
 
法人化した場合 法的には 理事 も 監事   1人 いるならば 可 です
                           
参考として
管理組合法人についての条項を載せていただきます
 
 ::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::
                                                                                                             省略部アリ
第六節 管理組合法人
(成立等)
第四十七条 第三条に規定する団体は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で法人となる旨並びにその名称及び事務所を定め、かつ、その主たる事務所の所在地において登記をすることによつて法人となる。

2 前項の規定による法人は、管理組合法人と称する。

3 この法律に規定するもののほか、管理組合法人の登記に関して必要な事項は、政令で定める。

4 管理組合法人に関して登記すべき事項は、登記した後でなければ、第三者に対抗することができない。

5 管理組合法人の成立前の集会の決議、規約及び管理者の職務の範囲内の行為は、管理組合法人につき効力を生ずる。

6 管理組合法人は、その事務に関し、区分所有者を代理する。第十八条第四項(第二十一条において準用する場合を含む。)の規定による損害保険契約に基づく保険金額並びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領についても、同様とする。

7 管理組合法人の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。

8 管理組合法人は、規約又は集会の決議により、その事務(第六項後段に規定する事項を含む。)に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる。

9 管理組合法人は、前項の規約により原告又は被告となつたときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならない。この場合においては、第三十五条第二項から第四項までの規定を準用する。

10 一般社団法人及び一般財団法人に関する法律(平成十八年法律第四十八号)第四条及び第七十八条の規定は管理組合法人に、破産法(平成十六年法律第七十五号)第十六条第二項の規定は存立中の管理組合法人に準用する。

11 第四節及び第三十三条第一項ただし書(第四十二条第五項及び第四十五条第四項において準用する場合を含む。)の規定は、管理組合法人には、適用しない。

12 管理組合法人について、第三十三条第一項本文(第四十二条第五項及び第四十五条第四項において準用する場合を含む。以下この項において同じ。)の規定を適用する場合には第三十三条第一項本文中「管理者が」とあるのは「理事が管理組合法人の事務所において」と、第三十四条第一項から第三項まで及び第五項、第三十五条第三項、第四十一条並びに第四十三条の規定を適用する場合にはこれらの規定中「管理者」とあるのは「理事」とする。

13 管理組合法人は、法人税法(昭和四十年法律第三十四号)その他法人税に関する法令の規定の適用については、同法第二条第六号に規定する公益法人等とみなす。この場合において、同法第三十七条の規定を適用する場合には同条第四項中「公益法人等(」とあるのは「公益法人等(管理組合法人並びに」と、同法第六十六条の規定を適用する場合には同条第一項及び第二項中「普通法人」とあるのは「普通法人(管理組合法人を含む。)」と、同条第三項中「公益法人等(」とあるのは「公益法人等(管理組合法人及び」とする。
14 管理組合法人は、消費税法(昭和六十三年法律第百八号)その他消費税に関する法令の規定の適用については、同法別表第三に掲げる法人とみなす。

(名称)
第四十八条 管理組合法人は、その名称中に管理組合法人という文字を用いなければならない。
2 管理組合法人でないものは、その名称中に管理組合法人という文字を用いてはならない。

(財産目録及び区分所有者名簿)
第四十八条の二 管理組合法人は、設立の時及び毎年一月から三月までの間に財産目録を作成し、常にこれをその主たる事務所に備え置かなければならない。ただし、特に事業年度を設けるものは、設立の時及び毎事業年度の終了の時に財産目録を作成しなければならない。

2 管理組合法人は、区分所有者名簿を備え置き、区分所有者の変更があるごとに必要な変更を加えなければならない。

(理事)
第四十九条 管理組合法人には、理事を置かなければならない。

2 理事が数人ある場合において、規約に別段の定めがないときは、管理組合法人の事務は、理事の過半数で決する。

3 理事は、管理組合法人を代表する。
4 理事が数人あるときは、各自管理組合法人を代表する。
5 前項の規定は、規約若しくは集会の決議によつて、管理組合法人を代表すべき理事を定め、若しくは数人の理事が共同して管理組合法人を代表すべきことを定め、又は規約の定めに基づき理事の互選によつて管理組合法人を代表すべき理事を定めることを妨げない。
6 理事の任期は、二年とする。ただし、規約で三年以内において別段の期間を定めたときは、その期間とする。
7 理事が欠けた場合又は規約で定めた理事の員数が欠けた場合には、任期の満了又は辞任により退任した理事は、新たに選任された理事(第四十九条の四第一項の仮理事を含む。)が就任するまで、なおその職務を行う。
8 第二十五条の規定は、理事に準用する。

(理事の代理権)
第四十九条の二 理事の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。

(理事の代理行為の委任)
第四十九条の三 理事は、規約又は集会の決議によつて禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人に委任することができる。

(仮理事)
第四十九条の四 理事が欠けた場合において、事務が遅滞することにより損害を生ずるおそれがあるときは、裁判所は、利害関係人又は検察官の請求により、仮理事を選任しなければならない。
2 仮理事の選任に関する事件は、管理組合法人の主たる事務所の所在地を管轄する地方裁判所の管轄に属する。

(監事)
第五十条 管理組合法人には、監事を置かなければならない。
2 監事は、理事又は管理組合法人の使用人と兼ねてはならない。
3 監事の職務は、次のとおりとする。
一 管理組合法人の財産の状況を監査すること。
二 理事の業務の執行の状況を監査すること。
三 財産の状況又は業務の執行について、法令若しくは規約に違反し、又は著しく不当な事項があると認めるときは、集会に報告をすること。
四 前号の報告をするため必要があるときは、集会を招集すること。

4 第二十五条、第四十九条第六項及び第七項並びに前条の規定は、監事に準用する。

(監事の代表権)
第五十一条 管理組合法人と理事との利益が相反する事項については、監事が管理組合法人を代表する。

(事務の執行)
第五十二条 管理組合法人の事務は、この法律に定めるもののほか、すべて集会の決議によつて行う。ただし、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項及び第五十七条第二項に規定する事項を除いて、規約で、理事その他の役員が決するものとすることができる。

2 前項の規定にかかわらず、保存行為は、理事が決することができる。

(区分所有者の責任)
第五十三条 管理組合法人の財産をもつてその債務を完済することができないときは、区分所有者は、第十四条に定める割合と同一の割合で、その債務の弁済の責めに任ずる。ただし、第二十九条第一項ただし書に規定する負担の割合が定められているときは、その割合による。
2 管理組合法人の財産に対する強制執行がその効を奏しなかつたときも、前項と同様とする。
3 前項の規定は、区分所有者が管理組合法人に資力があり、かつ、執行が容易であることを証明したときは、適用しない。

(特定承継人の責任)
第五十四条 区分所有者の特定承継人は、その承継前に生じた管理組合法人の債務についても、その区分所有者が前条の規定により負う責任と同一の責任を負う。

(解散)
第五十五条 管理組合法人は、次の事由によつて解散する。
一 建物(一部共用部分を共用すべき区分所有者で構成する管理組合法人にあつては、その共用部分)の全部の滅失
二 建物に専有部分がなくなつたこと。
三 集会の決議
2 前項第三号の決議は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数でする。

(清算中の管理組合法人の能力)
第五十五条の二 解散した管理組合法人は、清算の目的の範囲内において、その清算の結了に至るまではなお存続するものとみなす。
(清算人)
第五十五条の三 管理組合法人が解散したときは、破産手続開始の決定による解散の場合を除き、理事がその清算人となる。ただし、規約に別段の定めがあるとき、又は集会において理事以外の者を選任したときは、この限りでない。
(裁判所による清算人の選任)
第五十五条の四 前条の規定により清算人となる者がないとき、又は清算人が欠けたため損害を生ずるおそれがあるときは、裁判所は、利害関係人若しくは検察官の請求により又は職権で、清算人を選任することができる。
 
(清算人の職務及び権限)
第五十五条の六 清算人の職務は、次のとおりとする。
一 現務の結了
二 債権の取立て及び債務の弁済
三 残余財産の引渡し
2 清算人は、前項各号に掲げる職務を行うために必要な一切の行為をすることができる。

(債権の申出の催告等)
第五十五条の七 清算人は、その就職の日から二月以内に、少なくとも三回の公告をもつて、債権者に対し、一定の期間内にその債権の申出をすべき旨の催告をしなければならない。この場合において、その期間は、二月を下ることができない。
2 前項の公告には、債権者がその期間内に申出をしないときは清算から除斥されるべき旨を付記しなければならない。ただし、清算人は、知れている債権者を除斥することができない。
3 清算人は、知れている債権者には、各別にその申出の催告をしなければならない。
4 第一項の公告は、官報に掲載してする。

(期間経過後の債権の申出)
第五十五条の八 前条第一項の期間の経過後に申出をした債権者は、管理組合法人の債務が完済された後まだ権利の帰属すべき者に引き渡されていない財産に対してのみ、請求をすることができる。

(清算中の管理組合法人についての破産手続の開始)
第五十五条の九 清算中に管理組合法人の財産がその債務を完済するのに足りないことが明らかになつたときは、清算人は、直ちに破産手続開始の申立てをし、その旨を公告しなければならない。
2 清算人は、清算中の管理組合法人が破産手続開始の決定を受けた場合において、破産管財人にその事務を引き継いだときは、その任務を終了したものとする。
3 前項に規定する場合において、清算中の管理組合法人が既に債権者に支払い、又は権利の帰属すべき者に引き渡したものがあるときは、破産管財人は、これを取り戻すことができる。
4 第一項の規定による公告は、官報に掲載してする。

(残余財産の帰属)
第五十六条 解散した管理組合法人の財産は、規約に別段の定めがある場合を除いて、第十四条に定める割合と同一の割合で各区分所有者に帰属する。

(裁判所による監督)
第五十六条の二 管理組合法人の解散及び清算は、裁判所の監督に属する。
 
(解散及び清算の監督等に関する事件の管轄)
第五十六条の三 管理組合法人の解散及び清算の監督並びに清算人に関する事件は、その主たる事務所の所在地を管轄する地方裁判所の管轄に属する。

(不服申立ての制限)
第五十六条の四 清算人の選任の裁判に対しては、不服を申し立てることができない。
(裁判所の選任する清算人の報酬)
第五十六条の五 裁判所は、第五十五条の四の規定により清算人を選任した場合には、管理組合法人が当該清算人に対して支払う報酬の額を定めることができる。この場合においては、裁判所は、当該清算人及び監事の陳述を聴かなければならない。
 
第五十六条の六 削除
(検査役の選任)
第五十六条の七 裁判所は、管理組合法人の解散及び清算の監督に必要な調査をさせるため、検査役を選任することができる。
 
 
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                   はたけやまとくお事 務 所

 

 

 

 


思い描くマンション とは ?

2021-09-17 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

マンション管理士としては さほど長い間実務に関わってきたということではない(マンション

管理士という国家資格ができて ヤット ? 20年)のですが

極く シンプルに 

専門的な言葉など登場させずに その折々に 思ってみたばかりのことを それこそ フト

浮かんだまま

思い描いている姿などをも絡めて・・・記させていただきます

 

・・・・・・・・

 

このマンションの住人は 屋上も 外壁も 自分もその持ち主の1人なのだ というこ
とを思い描いてみたことが あったのだろうか ?
一部 とはいっても自分のもののアレコレを決めていくことなのだから 一戸建ての我
家を管理していくことと さほど違うこことではなく根は同じことだと思ってみること
など なかったのだろうか・・・ ?

 

検討の仕組み・検討の場 というものが あることはあるような ないような・・・
ここのマンション管理組合だけれど

いわゆる ドンの差配で事は決まる というような仕組みにはケッシテなっていないと
願うばかりだ けれど・・・
誰が運用というものの主なのかなどということを 理解する必要などないという雰囲気
の住人が半分以上 かな ? そういう情況なのかもしれない
でも 途は いろいろあるから改めていかなければいけないことを なんとか知って欲
しいものだなー

 

植栽のことは それなりの知識を持つ住民もおられるのだから 自分たちで 近隣の業者
を吟味して頼むことで済ませるなどしながら 予算をみなおしていこうじゃないか 

そのような経験を積んでいけば いずれは 住民自身の思いを形作れる仕組みを育ててい
けのでは と思っている方などは 皆無なのだろうか・・・ 
とかく管理というものは高等な技を要することに決まっているのだろう ということで 我
々住民自身が手を出すようなことではないのだ などと思い込んでいるのだろうか・・・

 

その発言で 一番に言いたいこと と うかがわれることとは
・・・
ここを終の棲家としようとは思っていないし つまるところ途中下車はいつでもできるの
で 格別 アレコレ管理のことを思案する必要など覚えることは無い マカセッキリのど

こが なにが 悪いのだ ということなのか・・・チョットばかりさみしすぎるなー
多くの住人が そう 思っているのだろうか・・・あの姿の建物も可愛そうなようなこと
だな

 

あの人に あるいは 管理会社に一切まかせておけば それでOK という流れになりきって
の諦めなどが支配しているわけではないことを願うが・・・ もっとも それこそ検討の場 
というものがあって “今回も再びあの人に この会社に 任せよう” ということなら
それはそれで好いとも思えないでもないが・・・でも そうしたことも シッカリと見定め
なくては と 

考えてみる住民はおられないのか そうした 改めの機運の芽生えは ? 
少しなりとも そうした芽生えのような時期が あったりしたことはないのだろうか・・・?

 

あまり口をださないで 訊かれたことだけに答えればよいのだから 今日はこれで 黙って
おこうかな それとも 物事 その場で そのタイミングで その事を表しないと チャンス
の再現を図るというものは いかに難しくなってしまうものか・・・ 
会議メンバーに 発言者の内容の不当なことを助力者としてこの場で表しなければ 黙認した
こととなってしまう そうしたことのリカバリーをしようと後に思ったとしても・・・
再現時の言行というものと そのリアルでの言行の効果の差などを思うなら 是正の必要とい
うことの重さを思うのなら・・・率直に その折に すべきだ

 

今までの 実務での思いなど スケッチしてみました

 

そうしたことの 裏返しに描かれるもの が 自身の想い描く マンション と なっていく
のかなー

 

 

 

思い(想い)の描かれた マンション・・・とは ドンナものなのかな ?

    ・・・・・・

マンション内でも 外でも 住民間に限らずの大仰でない挨拶がある雰囲気の

ときには マンションの予算として 管理費とは年間いくらくらい費やされているものかを知ろう
とする住民が半数以上ほどは おられ

そうした ある住民のお休みの午後には・・お気に入りの飲み物とともに
15年後の 建物と周辺の様子 と 自身の 家族の これから と お隣同士など住民メンバー
の変化の程までのこと ナドナドが 次々と思いに浮かび続いたり

 

マンション暮らしのでの知恵を どれほど積んでいけるものかを思ってみたりする方さえおられ

 

こんなふうな 事の決め方のほうが どれほど 管理と運営のうえで実効性があるだろうな と 
考えてもみたりする各世代のご夫婦や 1人暮らしの初老さん若人さんなど も おられ
そうした方々の疑問に 答えるチャンスも授けられることもあって・・

 

生活していくだけで 精一杯 管理組合のあり方などということへの興味など コレッポッチも
生れることなどないだろうな ? と コーヒーを啜りながらボヤーンと考えてみたり・・・す
るかもしれない青年もおられ でも そうした方とも意見を交わすチャンスが ときにはあって
管理のことに 少しなりとも眼を向けようかな と 思ってみたりしていただけたりもして

 

ITの進歩での マンションの管理のことなども話題になって 実務ともからむ検討さえ
住民の間の話題に増えていき そうした知識の達者な方から苦手な組合員への上手な助力さえな
される場面などさえあり 自身もそうした場で学ばさせていただけたりし

 

学習意欲のある方の集まりに自由に参加できるような雰囲気がそのマンションにはあって 自身
も 『オジャマニナラナイ生涯現役を目指しております』などと紹介させていただき マンショ
ン生活のアレコレ
についての知識欲にカゲリがさほどない
ままで・・ 日々を過ごさせていただけていたりもして・・・
そうして 巷の サマザマなマンションの管理人さんとも意見を交わせたりまでできて・・・

 

 

 

調べつくせないほどかなとも思われる奥の深いマンション管理運営のサマザマな姿に挑みながら
つまるところは 人と人との 生き方の好ましい調整の仕組みを 希み 求めながら・・・
マンションに係ることを学び続けさせていただきたいと願っていた今朝なので
<思い描くマンション>とは と 無整理のままの思いに 自問してみたりしていたのでした

 

『・・・人と人とのこと・・・
 サマザマなことの調整にはソレゾレの技も必要となることだろうが 少しばかりといえども
 姑息なものであっては この巷 
 通用することなどおぼつかないだろう な・・・』 と 思ったりもしながら・・・

 

                          


ルール同士の間柄 ?

2021-09-13 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

初老 とは と 気になって辞典を調べたら 40歳の異称 などとあったので

ビックリ

もっとも 今は 50歳から60歳前後をいう

などとされていたので ヤヤ 納得

相談にこられたのは 初老の?男性と女性の方 複数人

 

規範(ルール)のことに関しての疑問点のこと

相談の主旨は 

『 ここに登場する

  法律・規約・集会 の関係 と いうか 関連 と いうのか そのあたりのことは 

  どのようなことになっているのでしょうか ? 

  ルールというものは どれを指しているものなのでしょうか ? 』

役員になって イロイロ 学習されている方で いずれ 国家試験にも挑戦するつもりだ

という女性の方が口火をきられて・・・

いわゆる 初学者というレベルだから と 自ら述べられ どれもタイセツなことだな と

思われることを熱心に発言し また 訊こうともするのでした

 

 

受験者の方にとっても マンションで生活をなさっている方にとっても

基本中の基本 というお話をさせていただきました

 

 

マンションに関しての法として 区分所有法があります


 
(区分所有者の団体)
第三条 
区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、
この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。
一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分(以下「一部共用部分」
という。)をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。
 
(共用部分の変更)
第十七条 
共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、区分所有者及
び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。

 

(共用部分の管理)
第十八条 
共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。

2 前項の規定は、規約別段の定めをすることを妨げない。
 
 
(規約事項)
第三十条 
建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律
に定めるもののほか、規約で定めることができる。
 
 
(規約の設定、変更及び廃止)
第三十一条 
規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議に
よつてする。
 
 
(規約及び集会の決議の効力)
第四十六条 
規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても、その効力を生ずる。
 

 

というような こと それ以外にも タイセツなことが示されているのですが

 

 

 

 

マンションで暮す方たちの 守るべきルール《規範》としては

守るべきこととして <> に示されていること

自治規則として 自らが定めたルールである <規約> という書面(あるいは電磁的記録)
に示されていること

最高意思決定機関としての <集会> で決議し 示されたこと

があります

 

建物等の管理・使用に関するルール(およびその前提となるルール) として

強行規定 としての性質を持つ定めが区分所有法にあり それらによって定められている事
項は 規約や集会の決議をもっても異なる定めをすることはできない

建物等の管理・使用に関するルールとなる包括的な定めとしての 規約 がある

集会の決議によってルールを定めることもでき 強行規定として定められている事項 や
規約でのみ定められる事項以外については 原則として すべて集会の決議で 定めること
ができる

 

 

これら <> と <規約> と  <集会> の間柄とは どのようなものなのか ?
あらためて見てみると

まず

規約> と <集会> で定めるルールは <> に触れる違法なものであっては
ならない(違法なことを ルールとして守ることを強制するわけにはいかないこと 当然)

法に触れない範囲のことならば <規約> でも <集会> でも 定め得るということで
もなく 必ず<規約>で定めるしかないものもある (必要[絶対]的規約事項)


集会での 「特別決議事項」 とされているものは 必ず <集会> の決議によって定め
なければならず <規約> によっても 集会の決議以外の方法(例えば 管理者や
理事会の権限とする)で定めてしまうことはできない(この点 普通決議事項と異なる)

 

 

 

このあたりのことを シッカリと掴む

そうでないと

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

(書面又は電磁的方法による決議)
第四十五条 
この法律又は規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者全員の承諾が
あるときは、書面又は電磁的方法による決議をすることができる。ただし、電磁的方法によ
る決議に係る区分所有者の承諾については、法務省令で定めるところによらなければならない。

2 この法律 又は 規約 により 集会において決議すべきものとされた事項については、
区分所有者全員の書面又は電磁的方法による合意があつたときは、書面又は電磁的方法によ
る決議があつたものとみなす。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
 
相談者さんから 法律又は規約により集会において決議すべきものとされた事項 の箇所
示されて
 
『 規約により集会において決議すべきものとされた事項 とあるのですから
  ドンナ事項でも 集会での決議事項とできるのですよね ?』
というような相談を受けたときは ドギマギ です
 
要するに 区分所有法には定められていない事についても 規約によって 集会の決議事項と
することができるか という問題ですが・・・[45条2項などは それができると前提しての
規定だとの解釈もある]
結論としては 可能 といえるでしょう(試験委員の方も そのようにおっしゃっておられる)
 
 
けれど どのようなことでも というわけにはいかない

・ 区分所有法の強行規定に反することは定め得ない

・ 区分所有法が規約で定める としている事は 規約ではなくて集会の普通決議で定めると

  することはできない
 
 
 
 
以上
概略 というようなことですが
 
質問があったり (判例も それなりにあり) するのは
 
【 専有部分使用制限 】のことは 原則として 規約によってのみ定めることが可能であり

  集会決議事項とすることはできないのでは ? ということについて

(規約事項)
第三十条 
建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この
法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。
 

                                                
なので 規約事項とはなり得る けれども 
 

(共用部分の管理)
第十八条 
共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行
為は、各共有者がすることができる。


とあるので 専有部分 のことなので共用部分の管理 ではないので 集会では・・・ ?
 

(共用部分に関する規定の準用)
第二十一条 
建物の敷地又は共用部分以外の附属施設(これらに関する権利を含む。)が区分所有者の共有
に属する場合には、第十七条から第十九条までの規定は、その敷地又は附属施設に準用する。

 

専有部分の使用制限 なので 21条にいう場合ではない ので

 

・・・・

集会決議事項には ならない と解される という判例もある

 

専有部分で使用した電気料、水道料を集会の決議によって定めることができるかどうか

 が争われた裁判で 専ら専有部分で使用の電気料、水道料は、各自の責任で負担するべ

 き性質のものなので その料金の算定を集会の決議で多数決の方法によって決めること

 はできない とされた (東京地判 平成 5・11・29)〕

 

 ※ 専有部分の使用制限が規約事項である旨の明文はあるのだけれど 集会決議事項で
   であることの明文はない

 (参考)

  標準管理規約コメント

 第18条関係
① 使用細則で定めることが考えられる事項としては、動物の飼育やピアノ
等の演奏に関する事項等専有部分の使用方法に関する規制や、駐車場、倉
庫等の使用方法、使用料、置き配を認める際のルール等敷地、共用部分の
使用方法や対価等に関する事項等が挙げられ、このうち専有部分の使用に
関するものは、その基本的な事項は規約で定めるべき事項である。また、
マンション内における感染症の感染拡大のおそれが高いと認められた場合
において、使用細則を根拠として、居住者による共用部分等の使用を一時
的に停止・制限することは可能であると考えられる。
なお、使用細則を定める方法としては、これらの事項を一つの使用細則
として定める方法と事項ごとに個別の細則として定める方法とがある。

 

 

 

ということで マンションルールに関しての 基本的なお話 でした

受験者の方にとっては 基本的なところで いまさら という感をもたれる方も多いとは

思われますが 念のため チェック のつもりで眺めておいてみても好いのでは・・・

ということで 記してみました (概略 ですが)

 

                      

 


専有部分を貸し出す ならば

2021-08-31 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

マンションの専有部も 一戸建て同様 〔借地借家法〕の 借家として法の対象になります

賃貸借においても 約束事の理解の齟齬などから いろいろなトラブルが起こることがあり
ます

資格受験にも 〔借地借家法〕の登場がみられ マンション管理士試験においては ここ10
年ほどでは おおよそ10肢ほどに 以下の条文に関連してのものなど 問われています

 

〔借地借家法〕は民法の特別法なので その独特さを掴むため まず条文に当たりながら意義
をつかめないところについて基本書などで捕捉する式の学習が 出題数からしても効率的でベ
ターなのでは と 考えられます


                          ※ 条文に省略部分アリ


(趣旨)

第一条 
この法律は、建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権の存続期間、効力等並びに建物
の賃貸借の契約の更新、効力等に関し特別の定めをするとともに、借地条件の変更等の裁判手
続に関し必要な事項を定めるものとする。

(定義)

第二条 この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。

一 借地権 建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。

二 借地権者 借地権を有する者をいう。

三 借地権設定者 借地権者に対して借地権を設定している者をいう。

四 転借地権 建物の所有を目的とする土地の賃借権で借地権者が設定しているものをいう。

五 転借地権者 転借地権を有する者をいう。

第2章 借 地

(借地権の存続期間)

第三条 
借地権の存続期間は、三十年とする。
ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。

 

(借地権の更新後の期間)

第四条 
当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、更新の日から十年
(借地権の設定後の最初の更新にあっては、二十年)とする。
ただし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。

 

(建物の再築による借地権の期間の延長)

第七条 
借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失(借地権者又は転借地権者による取壊しを含む。
以下同じ。)があった場合において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造した
ときは、その建物を築造するにつき借地権設定者の承諾がある場合に限り、借地権は、承諾が
あった日又は建物が築造された日のいずれか早い日から二十年間存続する。
ただし、残存期間がこれより長いとき、又は当事者がこれより長い期間を定めたときは、その
期間による。

2 借地権者が借地権設定者に対し残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造する旨を通
知した場合において、借地権設定者がその通知を受けた後二月以内に異議を述べなかったとき
は、その建物を築造するにつき前項の借地権設定者の承諾があったものとみなす。

 

(強行規定)

第九条 この節の規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効とする。

(強行規定)

第十六条 
第十条、第十三条及び第十四条の規定に反する特約で借地権者又は転借地権者に不利なものは、
無効とする。

 

定期借地権)

第二十二条 
存続期間を五十年以上として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にか
かわらず、契約の更新(更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む。次条第一項におい
て同じ。)及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの
請求をしない
こととする旨を定めることができる。

この場合においては、その特約は、公正証書による書面によってしなければならない。


事業用定期借地権

第二十三条 
専ら事業の用に供する建物(居住の用に供するものを除く。次項において同じ。)の所有を目的と
し、かつ、存続期間を三十年以上五十年未満として借地権を設定する場合においては、第九条及び
第十六条の規定にかかわらず、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第
十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。

2 専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を十年以上三十年未満として借
地権を設定する場合には、第三条から第八条まで、第十三条及び第十八条の規定は、適用しない

3 前二項に規定する借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければならない。

建物譲渡特約付借地権)

第二十四条 
借地権を設定する場合(前条第二項に規定する借地権を設定する場合を除く。)においては、第九
条の規定にかかわらず、借地権を消滅させるため、その設定後三十年以上を経過した日に借地権の
目的である土地の上の建物借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨を定めることができる

2 前項の特約により借地権が消滅した場合において、その借地権者又は建物の賃借人でその消滅
後建物の使用を継続しているものが請求をしたときは、請求の時にその建物につきその借地権者又
は建物の賃借人と借地権設定者との間で期間の定めのない賃貸借(借地権者が請求をした場合にお
いて、借地権の残存期間があるときは、その残存期間を存続期間とする賃貸借)がされたものとみ
なす。
この場合において、建物の借賃は、当事者の請求により、裁判所が定める。

3 第一項の特約がある場合において、借地権者又は建物の賃借人と借地権設定者との間でその建
物につき第三十八条第一項の規定による賃貸借契約をしたときは、前項の規定にかかわらず、その
定めに従う。

一時使用目的の借地権)

第二十五条 
第三条から第八条まで、第十三条、第十七条、第十八条及び第二十二条から前条までの規定は、
時設備の設置その他一時使用
のために借地権を設定したことが明らかな場合には、適用しない。

 

 

第三章 借 家

 

(建物賃貸借契約の更新等)

第二十六条 
建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前
での間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知を
しなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす
ただし、その期間は、定めがないものとする。

2 前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継
続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。

3 建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃
借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用
する。

 

(解約による建物賃貸借の終了)

第二十七条 
建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日
から六月を経過することによって終了する。

2 前条第二項及び第三項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合に準用する。

 

(建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件

第二十八条 
建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び
賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の
賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条
件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合
におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

 

(建物賃貸借の期間)

第二十九条 
期間を一年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす。

2 民法(明治二十九年法律第八十九号)第六百四条の規定は、建物の賃貸借については、適用しない

   

   (賃貸借の存続期間)

   第六百四条 
   賃貸借の存続期間は、五十年を超えることができない。
   契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、五十年とする。

  2 賃貸借の存続期間は、更新することができる。
   ただし、その期間は、更新の時から五十年を超えることができない。

 

 

(借賃増減請求権)

第三十二条 
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格
の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当と
なったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求す
ることができる。
ただし、一定の期間建物の借賃を額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

2 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正
当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。
ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一
割の割合
による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

3 建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正
当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。
ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超
えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければな
らない。

 

居住用建物の賃貸借の承継)
第三十六条 
居住の用に供する建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合において、その当時婚姻又は縁組の届出
をしていないが、建物の賃借人と事実上夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者があるときは、
その同居者は、建物の賃借人の権利義務を承継する。ただし、相続人なしに死亡したことを知った後
一月以内に建物の賃貸人に反対の意思を表示したときは、この限りでない。

 

定期建物賃貸借)

第三十八条 
期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による書面によって契約をすると
きに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。
この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない

2 前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃
借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸
借は終了することについて、その旨を記載した書面交付して説明しなければならない。

3 建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定
無効とする

4 第一項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、
期間の満了の一年前から六月前までの間(以下この項において「通知期間」という。)に建物の賃借
人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人
に対抗することができない

ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、
その通知の日から六月を経過した後は、この限りでない。

5 第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借(床面積(建物の一部分を賃貸借の目的とす
る場合にあっては、当該一部分の床面積)が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。)にお
いて、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活
の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れ
することができる。
この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。

6 前二項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。

7 第三十二条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある
場合には、適用しない。

 

 

参 考

   民 法

   (賃借権の譲渡及び転貸の制限)

   第六百十二条 
   賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を
   転貸することができない。

   2 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたと
   きは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。

 

 

   (期間の定めのない賃貸借の解約の申入れ)

   第六百十七条 
   当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申 
   入れをすることができる。この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、
   解約の申入れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって
   終了する。

   一 土地の賃貸借 一年

   二 建物の賃貸借 三箇月

     

 

   (期間の定めのある賃貸借の解約をする権利の留保)

   第六百十八条 
   当事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても、その一方又は双方がその期
      間内に解約をする権利を留保したときは、前条の規定を準用する。

 


 
 
というようなことですが
 
例えば
契約期間の更新の無い借地権(定期借地権)としては
・一般定期借地権(22条)
・事業用定期借地権(23条)
・建物譲渡特約付定期借地権(24条)
3種類
というふうに 
ポイントを絞って 見定めて 覚えるのが 効率的理解法の一つ だと思われます
 
 

滞納金のことなど

2021-08-22 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

 

管理費や修繕積立金の滞納に関する相談もあります

 

管理費等の滞納については 標準管理規約(コメントも含む)に

関連の条項等があります(60条と そのコメント部)

 

コメントに 回収の手法について 別添3「少額訴訟」のことが登場して

いますが「民法第七編 督促手続」のことは案内がない ? かな ?

率直に言って 管理費等の支払を滞っている組合員が 異議を申し立てるこ

とは まずないのでは(約束を守ってないことによる滞りということにつきる

ので 主張できそうな抗弁などは想定できない と考えられる)と思われる

ので 実費等も比較的少なく 申立て後の流れは時間の経過を少しばかり

要しますが(相手方の対応等を待つ時間も必要なので)用いやすい手法だと

思われます

 

 

自身の個人的な債権のことで (電子情報処理組織による支払督促の申立て)

利用したことがあります

北の地に住む債務者に対し 自宅からパソコンで東京簡裁とのやりとりに

て債務名義(強制執行に必要となる仮執行の宣言を付した支払督促 等)

を得ることができました 

 

 

滞納金対策などの相談を受けると 『専門家への依頼の費用のことを思う

と・・・』 などとしり込みをなさる方もおられますが 今は 官庁も

手続に親切なところが 以前と比べると 格段に ? 多くなっていま

すし より具体的な案内も ホームページなどで なされていますし

訴訟も デキルカギリ 管理組合自身で挑戦すべきでは と 申し上げる

ことが 自身の相談では多いです(法人化登記のことなども 同様な

アドバイスをさせていただいています)


 
民事訴訟法
 
(支払督促の要件)
第三百八十二条 
金銭その他の代替物又は有価証券の一定の数量の給付を目的とする請求については、
裁判所書記官は、債権者の申立てにより、支払督促を発することができる。ただし、
日本において公示送達によらないでこれを送達することができる場合に限る。

(支払督促の申立て)
第三百八十三条 
支払督促の申立ては、債務者の普通裁判籍の所在地を管轄する簡易裁判所の裁判所
書記官に対してする。
 
(支払督促の効力)
第三百九十六条 
仮執行の宣言を付した支払督促に対し督促異議の申立てがないとき、又は督促異議の
申立てを却下する決定が確定したときは、支払督促は、確定判決と同一の効力を有する。
 
 
 
《参 考》

 

 

 

 


コメント                     省略部アリ                      

第60条関係

③ 管理費等の確実な徴収は、管理組合がマンションの適正な管理を行う上
での根幹的な事項である。管理費等の滞納は、管理組合の会計に悪影響を
及ぼすのはもちろんのこと、他の区分所有者への負担転嫁等の弊害もある
ことから、滞納された管理費等の回収は極めて重要であり、管理費等の滞
納者に対する必要な措置を講じることは、管理組合(理事長)の最も重要
な職務の一つであるといえる。管理組合が滞納者に対してとり得る各種の
措置について段階的にまとめたフローチャート及びその解説を別添3に掲
げたので、実務の参考とされたい。


⑤ 督促及び徴収に要する費用とは、次のような費用である。
ア)配達証明付内容証明郵便による督促は、郵便代の実費及び事務手数料
イ)支払督促申立その他の法的措置については、それに伴う印紙代、予納
切手代、その他の実費
ウ)その他督促及び徴収に要した費用


                                                               

                                                 はたけやまとくお事 務 所