おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

データも参考資料としての実務

2020-09-08 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

特に マンションの管理運営に関わる方たちの参考になればと思うのですが・・・

 

平成31年4月に マンション総合調査の結果が公表されました

令和元年末時点でのデータですが あらためて記してみます

 

マンションの戸数    約  665.5   万戸

居住者          約  1551      万人 〔 国民の 1割 〕 

旧耐震規準ストック    約    104     万戸

築 40年超         約      91.8     万戸
               <10年後>  約      213.5       万戸
       <20年後>  約      384.5       万戸

 

 

平成27年国勢調査による1世帯当たり平均人員 は 2.33人 ですので 
665.5 万戸 × 2.33  ≒ 1551 万人

築40年超のマンション割合は
91.8  万戸 ÷  665.5   万戸 ≒ 14 %  

 

ということで 

旧耐震規準のストック   約    104     万戸

というところに 視線が 特に もっていかれてしまいます

 

 

 

     ※ データをズバリ問うような国家試験もあります 〔社労士試験 は 特にその傾向がありますね〕
       知っていたか そうでないか で 天と地  というような情況も受け入れざることを得ないことに
       不条理感さえ覚えることもあるのが 試験 というものですね(そのような問題設定の妥当性に
       つい
てはサマザマな意見もあることでしょうが・・・)受験のために ということではなく 自身の実
       務上においてもタイセツな資料だと思っているので  
いまさらですが 広く 参考になればと思い 
       総合調査関連のホンノ一部 記してみました

 

 

建築基準法に基づく現行の耐震基準は 昭和56年6月1日に導入され

建築確認の通知書の発行日が 昭和56年6月1日以降であれば新耐震基準

5月31日以前であれば旧耐震基準の建築物

 

マンションの場合は工事期間が 一般に1年~1年半程度必要となるので 

昭和56年6月に建築確認を受けたとしても早くて昭和57年夏~秋頃に完成

した建築物から新耐震基準が適用されているのではと考えられています
≪もっとも 昭和58年分譲マンションなどでも 必ずしも新耐震を充たしている 
  とは限らないことなのですが≫

 

2019年和暦  平成31年は4月30日まで、令和元年は5月1日から
1989年和暦  昭和64年は1月7日まで、平成元年は1月8日から
1926年和暦  大正15年は12月24日まで、昭和元年は12月25日から
1912年和暦  明治45年は7月29日まで、大正元年は7月30日から

というような ヤヤコシイ こともありますが

昭和元年は1926年 なので 昭和が続いていたとして 現在は 昭和
?年
と サマザマな場面で考えてみるのも ひとつの方法で 私は それを
利用することが多いのです が・・・
新耐震基準は昭和56年(1981年)
今昭和だとすると昭和95年    昭和56年分譲のマンションですと
ホボ築40年 (かえって ヤヤコシイ かな ?)

 

 

 

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一切 世話になるつもりはないので・・・

2020-08-17 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

 

『世話になるつもりは一切ないので 何人で住んでいるかなど 情報提供を

するつもりはゼンゼン ありません』

とはいっても 本人はそれで満足でも そこに住居を設けた 団体組織として

の管理組合の構成員としては やはり身勝手な面がある と 理解されると

考えます

 

役員さんなどは <債務不履行 だとか 不法行為 だとか 他の類推である

かもしれないとしても 管理上の特別な社会的接触の関係のある者同士にお

ける付随義務である 
> というあたりの理論などもあり得 

総合的には ある意味
不条理・理不尽な根拠をもっての責任追及をされること

さえ皆無ではない 
ともいえるのです

 

“ あの部屋に 幼子を持つ娘さんも同居していたことさえ 把握していなかった

 のですか  それは いかにも 執行部として怠慢では ?”

というような言動に さらされないとも限らない

一切責任追及などしない などという類の申し合わせがあるとしても そうしたもの

が公的な規範からの追及への盾になるなどという理論のどこにも 保障などない

 

 

[個人情報の保護に関する法律] ・・・・・・・・・・・・・ 省略アリ

(利用目的による制限)

第十六条 
1 
個人情報取扱事業者は、あらかじめ本人の同意を得ないで、前条の規定に

  より特定された利用目的の達成に必要な範囲を超えて、個人情報を取り扱っ
  てはならない。
 
3 前二項の規定は、次に掲げる場合については、適用しない
一 法令に基づく場合
二 人の生命、身体又は財産の保護のために必要がある場合であって、本人の
同意を得ることが困難であるとき。

三 公衆衛生の向上又は児童の健全な育成の推進のために特に必要がある場合
であって、本人の同意を得ることが困難であるとき。

四 国の機関若しくは地方公共団体又はその委託を受けた者が法令の定める事務
を遂行することに対して協力する必要がある場合であって、本人の同意を得ること
により当該事務の遂行に支障を及ぼすおそれがあるとき。

(適正な取得)
第十七条 
2 個人情報取扱事業者は、次に掲げる場合を除くほか、あらかじめ本人の同意を得
ないで、要配慮個人情報を取得してはならない。
一 法令に基づく場合
二 人の生命、身体又は財産の保護のために必要がある場合であって、本人の同意
を得ることが困難であるとき。
三 公衆衛生の向上又は児童の健全な育成の推進のために特に必要がある場合で
あって、本人の同意を得ることが困難であるとき。

四 国の機関若しくは地方公共団体又はその委託を受けた者が法令の定める事務を
遂行することに対して協力する必要がある場合であって、本人の同意を得ることにより
当該事務の遂行に支障を及ぼすおそれがあるとき。
六 その他前各号に掲げる場合に準ずるものとして政令で定める場合
 
(第三者提供の制限)
第二十三条 個人情報取扱事業者は、次に掲げる場合を除くほか、あらかじめ本人の同意を得ないで、
個人データを第三者に提供してはならない。
一 法令に基づく場合
二 人の生命、身体又は財産の保護のために必要がある場合であって、本人の同意を得ることが困難であるとき。
三 公衆衛生の向上又は児童の健全な育成の推進のために特に必要がある場合であって、本人の同意を得ること
が困難であるとき。
四 国の機関若しくは地方公共団体又はその委託を受けた者が法令の定める事務を遂行することに対して協力す
る必要がある場合であって、本人の同意を得ることにより当該事務の遂行に支障を及ぼすおそれがあるとき。
 
5 次に掲げる場合において、当該個人データの提供を受ける者は、前各項の規定の適用については、第三者に該
当しないものとする。
一 個人情報取扱事業者が利用目的の達成に必要な範囲内において個人データの取扱いの全部又は一部を委託す
ることに伴って当該個人データが提供される場合
 
 
 
 
 
めったに無いこととは思うが
専有部に暮す世帯主・住居人数さえの提供も徒に拒むような場面においては アレコレ
の説明も まず 一切拒否されるのだろう
 
 
概略になるが
そうした場合は やむを得ない場合は ≪行政機関情報公開法≫を利用したり
法務局で 登記簿上の所有者を確認したり なんらかのトッカカリを掴む方法も
あるが やはり 個人情報保護の 本来の主旨を理解してもらうことに いっそう
努めてみることも タイセツだと思われる
差し迫った情況把握のための情報を得るため 利害関係人としての管理組合が 
市町村住民課
窓口で 当該住民世帯の〔住民票〕取得申請をすることも 一考な
のか ? とも思えるのだが・・・
 
 
 
 
参考までに 以前のブログも載せておきます
 
 
 
 
                  http://toku4812.server-shared.com/ibarakihatakeyama.html
 
 
 
                       
           

 

 

好ましい制度 でも 知ってもらえてないとすると・・・

2020-08-13 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

 

イロイロと有効・便利な制度であっても まずは その存在を知ってもらわないと・・・

 

ポイントだけをシンプルに記しますが

終身建物賃貸借制度 
「高齢者の居住の安定確保に関する法律」 に基づき
高齢者単身・夫婦世帯等が 終身にわたり 安心して
賃貸住宅に居住することができる仕組みとして 借家
人が生きている限り存続し 死亡時に終了する相続の
無い 一代限りの   借家契約を結ぶことができる制度

 

高齢者の居住の安定確保に関する法律(平成13年法律第26号 高齢者住まい法)によって

<サービス付き高齢者向け住宅の登録制度>などとともに
バリアフリーのことなどにも配慮の
<終身建物賃貸借事業の認可制度>が用意されているのですが ナカナカ 巷に浸透しない
ようで 要件の見直しが近年なされています
 
 
高齢者の賃貸関係は 大家さん側も慎重になるということで そういったことに対処するために
期待のかかった制度なのでしたが 思うほど 利用されていないようです
 
平成13年の法制化ですので ホボ20年が経過しているのですが 制度の存在自体が知られて
いないようで ザンネン という思いもします
 
 
あらためて おおよそのことを眺めてみますと
 
[ 借りる側のメリット ]
: 高齢になっても入居を拒まれない住居を見つけることができる
: 最期まで住み続けることができる
: 家主からの解約申し入れは 建物の老朽などの場合に限定される
: 死亡後も 同居していた配偶者・60歳以上の親族は継続して住むことができる
: 定期建物賃貸借で 最長1年の仮入居の試し期間を設け 住み具合の確かめもできる
: 前家賃制などがある場合 死亡し住むことなく残った分が確実に相続人などに戻るように
  保全措置がとられる
 
 
[ 貸す側のメリット ]
: 一般の契約だと 借り人の死亡後は賃借権は相続人に継がれるので 見つからずに契約
  を解約できずに空室の状態が続いてしまうようなことにもなり得るが 借家人死亡で契約
  終了 なので そうした心配がない
: 契約が相続人へ引き継がれないので 立ち退き料のことを心配する必要が無い
 
 
ということで ナカナカ 好ましい制度 だと思われるのですが・・・
 
少しでも この仕組みが拡がるように 申請関係のし易さなどで 法改正が近年ありました
 
制度のアピールに 住政策を担当する関係者にも さらに努めて欲しいし 自身も 業務上でも
 
説明のチャンスを拡げていきたいと考えています
 
 
 
ところで
高齢者の方たちの住生活というものを考えてみると 《介護》 ということなどの関連のあり方等から
 
通常賃貸借タイプ・利用権タイプ・分譲所有タイプ・終身借家タイプ などがあると思われます
(タイプの定義は 極く オオマカなイメージのものです) が
 
充分に検討をかさね 終の棲家のことを思い 慎重に ということですが 利用権型などにおいては
 
ナカナカ その契約内容の捉え方は難しいところがありますね
 
でも 理解できるまで 確認すべきは当然 なのですが ナカナカ徹底されずに トラブルになること
 
多し ということを ときに耳にします
 
施設の利用の権利 なのか 利用すべき部分についての所有権なのか 譲渡は可能なのか 当事者
 
限りの利用権限なのか とか・・・
 
 
マンションにおける賃貸利用のことなどもあるので こういった住政策にかんすること全般の
 
相談にものれるような第三者管理人を目指して 知識を蓄えておくべきだと 最近の相談傾向
 
からしても 昨今 特に 思っています
 
まさしく 「 高齢化社会 」 ではなく 「 高齢社会 」 です
 
 
 
 
管理費・修繕積立金・駐車場使用料などの滞納がかさみ そのうえ 固定資産税・購入時のローンの支払
 
も という方などは いたずらに現状の住環境にしがみつくことは良策とは思えないので 徹底した合理化・
 
低出費効率化を目指して 無理の無い賃貸物件への住替えなどの検討も 有益な場合があり得るとも思われ
 
るのです
 
 
                                       
                                                 
 
 
 
           

 

 

                                                                 

 

 


説明の工夫が足りない と 反省です 

2020-07-26 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

 

 

長いこと といっても 10年ほど マンション管理士として 組合の管理・運営に関する

相談を受けたりしていますが 先日 おおいに反省させられたことがありました

 

相談の 最後の頃になって

『マンションに住んで 自分の持ち物であるマンションの一室で暮らしていることを

戸建てに住んでいる と 言ったりしたら 笑われるのですか ?

借り物でなく 自分の所有の物 という意味で言ったのですけれど・・・

だって 自分の城みたいな 専用に使える部屋なのだもの 立派な 一戸建てとも

言えるでしょう ?

専用部分って 何処をさしているのですか ?

自分の持ち物の専用の部屋 とは違う部分を 約束事かなにかで そう呼ぶことに

しているのですか ? 』

『マンション建物が 滅失する と 朽ちる とは 扱いが違うのですか ?  』

 

 

仕事がら 専門用語を使えば 間違いの無い 誤解の無い 言葉の意味がバラバラではない説明ができる 

という感覚を常々大事にしているものだから ツイツイ どんな場面でも その一辺倒でいすぎた

きらいがあったようだ と おおいなる反省をしたのでした

 

「 あなたの持っている部屋のように 区分された部分を専有部分 といって

そういった区分された部屋が一つ屋根の下に集合しているような建物を

区分所有建物 というのです

そういう 区分された部分で成り立つ建物のための法律が <区分所有法> という
ものなのです 」

というような説明もしているつもりなのですが どうも 専門用語だけの説明に比べると

工夫が少なすぎたようだ と 反省しました

 

そうなのです

間違いがないように ということも モチロン 大事なことですが まずは できる限り

理解をしてもらえるように ということが ある意味 それ以上に大事なのでは・・・

 

ということで さらに 理解していただけるような工夫に 努めます(プロとしては当然でしょうが)

 

ひととおりの マンション関連法などを眺め終わっている方

ホボ 初めて 標準管理規約などに触れる方

当然 キチンと 説明方式を意識しなければならないのに 判っているようで いつか

曖昧に ボンヤリとした区分けしかしていなかったようで イエローカードどころか

レッドカードもので 大反省 です

 

それにしても 民法の特別法 区分所有法での 用語と 定義 など 

たしかに 独特で 難解なものが 多いですね 

それと 条文には直接登場でなくとも マンション関連用語の意味も 難解なものがありますね

 

一部共用部分
一部朽廃
一部区分所有者
管理所有者
規約敷地
規約共用部分
共同代表
躯体部分
組合型団体
原始規約
権利変換手続
再建建物
敷地利用権
借地権
耐震改修
耐力壁
タウンハウス方式
団地建物所有者の団体
定期借地権
当然共用部分
特定区分所有者
特定承継人
ピロティ
分離処分の禁止
法人登記
法定敷地
マンション管理適正化法
マンション建替事業
マンション敷地売却組合
みなし規約敷地

要除却認定

 

住民の方にとって も
ある日突然調べる必要ができる可能性などまず無い言葉 などとはいえないものが

そうとうにあるのです(上記は その一部)

学習者の方にとっては ホボ 理解していなければならないものばかりですね

 

                                https://blog.goo.ne.jp/toku2184

              http://toku4812.server-shared.com/ibarakihatakeyama.html      

 


危 機 感 と 組織の機構

2020-07-15 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

 

 

以前にも 関連記事を載せさせていただきましたが

重要な動きと思われますので あらためて リンクを 貼らせて頂きます

 

マンションの管理の適正化の推進に関する法律及び
マンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律(令和2年法律第62号)
                                 【令和2年6月16日成立 6月24日公布

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001350444.pdf

 

特徴的なことは 被災など緊急時の対応としての手法ということでなくとも

管理不全によることなど いわば緊急時外の対応としての手法として検討が図られてきた

結果が 登場し始めた ということでしょうか・・

象徴的なのが 

外壁の剥落等により危害を生ずるおそれがあるマンション等
・4/5以上の同意によりマンション敷地売却 を可能に
                   【公布後1年6か月以内施行】


ではないかな ? と 思われました

 

耐震性があるのなら 全員合意が必要となるところの敷地売却ですが
耐震性不足でないマンションであっても 建物除却の必要性に係る認定対象に
外壁の剥落等により危害を生ずるおそれがあるものなど が 追加されたということ

 

それほどの築後年数を経ているわけではない ともいえそうな場合(新耐震規準をみたすも
のだとしても) 
管理不全など
で 危険性があり周囲に影響を与えているようなマンションにも適用され得る
ということ

 

< 今後 老朽化や管理組合の担い手不足が顕著な高経年マンションが急増する見込み
   老朽化を抑制し 周辺への危害等を防止するための維持管理の適正化や老朽化が進み
     維持修繕等が困難なマンションの再生に向けた取組の強化が喫緊の課題 >

 

ということで

さすがに マンション政策 サマザマな危機感を 少しは現実として見据えてきたのか?

という感を覚えたのですが・・・今後 どのように推移していくのか マンションというものに

関わるもの全体の本気度あたりを シッカリと 見つめていきたいと思っています

 

管理運営の現場は どのような情況なのか それを把握する というか 当事者が どんな

ふうに自覚しているのか そのあたりを知ることが 要になることは明白 だ と 思われるの
ですが・・・

 

おそらく トンデモナイ運営がなされているのではないのかな ? と思える現場があったとしても

依頼(要請)が無い限り 近寄ることもできない ということ 
つまり 〔私的自治への 正当な手続なしの干渉は 所有権絶対の意味からも 許されない〕 という
アタリマエということに向かい合うとき 
いたしかたないことと思いつつも いつも ヤキモキさせられます
≪マンション政策に限らず 世には この類の悩みが サマザマな場面で見られることですが・・・≫

 

一部有志がモヤモヤしていても 執行部がそのような思いでないとすると 管理組合の意思 としての

『より好い管理運営のためにイロイロと相談・検討してみよう』

という波は 生まれようも無いのです

組織機構というものの 性(さが) を 思ってしまいます

 

残念なことですが 外部専門家のアドバイスなど利用してみようか などということの実現には とても

大きな ≪発案を担う執行部の壁≫ということの突破 が 必要なのです

特に 一年制輪番という体制の 管理の途絶の連続下の管理組合組織の心に 

『より好い管理運営のためにイロイロと相談・検討してみよう』 というような波が生まれようも無い

だろうことも ある意味 当然 なのか・・・ と 思わざるを得ません

 

では どのようにするか するべきなのか・・・

住み続けるうえで特に問題はないのだから “ベツニ ナニモフツゴウアルワケジャナイシ 
イインジャナイ”  ということかもしれませんが 実務上の経験から申すと 気付きが無さ過ぎる
とも言えるのです

組織内に溜まっているモヤモヤの発露を実現できるまでには 届かず 少しばかり未到達である 

ということあたりのレベルの連続で収まってしまっている というような感が 強くあるのです が・・・

こうしたことは 執行部外の 組合員個人のサマザマな相談事は パラパラとでもあり続ける

ということからも 理解できます

組合員各人の波と 管理組合の波 の 違いは あまりに大きすぎます

その管理組合自体の波は まず 執行部の波 である必要があるのです

相談を実行しよう としても 個人単位のそれではなく それを管理組合の行動として決議できるのは 

まず執行部発案なのであり 決して 個々の組合員では無いのです (当たり前すぎることで 
スミマセンガ)

 

ナンノ疑問も持たない執行部から より好い管理運営のサマザマな試みなど 生まれるわけが

ないのです

つまり 組織としての悩みとか不安には 成り得ないまま 一年毎あたりで その都度 過ぎて

行ってしまうのです

執行部のメンバー内で モヤモヤを 同志ではなくとも 同士 として まず 語り合い なんとか

管理組合の行動の心にまで育てていってくれないものかな と 思うことが 多々あります

 

 

自身も 考えながら 一歩一歩

                                 

                                  http://toku4812.server-shared.com/

                                  

 

                                  

 


特別な手法の実施

2020-07-03 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

 

総会を開くにも 大規模なマンションでは その集会場は狭すぎる とか 議案に反対の組合員がいる

とは思えない場合 とか 緊急な案件があるが臨時総会開催までは要しないのでは とか 

総会(集会)開催の背景・事情は イロイロ

今の情況下では 特に 特殊な対応に迫られることがあったり で 集会(総会)無しでの議決権行使

の場面として 集会を開催しない決議方法が 法でも用意されています

 

 

全員賛成がまず予想されるような議案の場合で 小規模なマンションなどだと 住人である組合員一人で

全員を個別に訪ね 合意を集める ということもあり得る 〔全員書面合意〕

その場合のことは 
<区分所有法  書面又は電磁的方法による決議 45Ⅱ><標準管理規約  書面による決議 50Ⅱ>

 

 

決議内容の承諾ではなく 集会無しで書面決議をすることについての
全員承諾あるときの決議 として 書面による決議 というものもある 〔書面決議・持回り決議〕

その場合のことは
<区分所有法  書面又は電磁的方法による決議 45Ⅰ><標準管理規約  書面による決議 50Ⅰ>

持ち回り決議というのは 一応説明させていただくと 例えば さんが決議すべき事項の内容を書いた書面
を作り署名押印しそれをBさん
のところに持って行き Bさんが署名押印しさらにCさんに・・・というような手法

 

ということですが 

(書面又は電磁的方法による決議)
第四十五条 この法律又は規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者全員の承諾があるときは、書面による決議をすることができる。
2 この法律又は規約により集会において決議すべきものとされた事項については、区分所有者全員の書面による合意があつたときは、書面による決議があつたものとみなす。
3 この法律又は規約により集会において決議すべきものとされた事項についての書面による決議は、集会の決議と同一の効力を有する。
5 集会に関する規定は、書面による決議について準用する。
 
 
とあるので
実施することについての全員の承諾があったのならば 
集会(総会)を招集すべき理事長などが各々の区分所有者に決議すべき事項を通知し(35) 各々の賛否
などを記入した書面の提出を受けるとする方法などで行うこととなります
必要のある場面では 集会に関する規定は、書面による決議について準用する と理解されるので 突然
書面による決議のための行動開始 ということではありません 
結果 普通決議や特別決議が成立・不成立となります

                               ※ 条文についてですが シンプルに示すため
                                 電磁的方法の部分を省略していることもあります
                                 ご容赦を願います

 

以前に関連のブログを示していますが 特別な仕組みが どのような実施の流れになるのかあたりは

質問に多いので 概要ですが 記してみました

 

[ 実は 上記の詳細の部分では 専門家においても アレコレ 議論があり 一義的な解釈が不動のもの
  として在るということではなく おおよそ妥当と思われるあたりのことなので その点 ご理解ください ]

 http://toku4812.server-shared.com/ibarakihatakeyama.html

          


グルッと あり方を 見直す

2020-06-28 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

 

『 見直しもタイセツ とは 思います・・・ が・・

たしかに 修理工事のことや 設備の入れ換えのことなど 長い間 役員さんの

会社に任せていたようなことだけれど 格別 苦情みたいなことは聞いてこなかったし

なにしろ 役員を引き受け続けてくれているし・・・

 

第三者的な役員さんでもいると 率直に イロイロ 見直しという動きも実行しやすい

のでしょうが・・・今までの慣行みたいなものを点検して改めることも大事 とは思っても・・・

ナカナカ 行動までは 無理 ですよ なんといっても内輪の人にアレコレ対応しなければ

ならないかも ということ なので・・ 』 

 

マンション管理士としても サマザマな相談があり また 行政書士としての<法規・法制相談>

としても捉えられることでもあるところの 組織内の利害関係に関わる案件が ケッコウ存在します

 

 

 

平成28年に 《利益相反》という言葉を含んだルール が 標準管理規約に登場しています
                                            【省略アリ 単棟式】 

(利益相反取引の防止)
第37条の2
役員は、次に掲げる場合には、理事会において、当該取引に
つき重要な事実を開示し、その承認を受けなければならない。
一 役員が自己又は第三者のために管理組合と取引をしようとするとき。
二 管理組合が役員以外の者との間において管理組合と当該役員との利益
が相反する取引をしようとするとき。

(理事長)
第38条
6 管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は、代表
権を有しない。この場合においては、監事又は理事長以外の理事が管理組
合を代表する。

(理事会の会議及び議事)
第53条
3 決議について特別の利害関係を有する理事は、議決に加わることができない。

               〔以上の参考〕 : 一般法人法  84 / 197 / 95
                                会社法  356 /365/ 369   

 

法人の場合の 上記のことあたりのことは 区分所有法では シンプルに 強行規定としての性質を有する
定めとして

(監事の代表権)
第五十一条 管理組合法人と理事との利益が相反する事項については、監事が管理組合法人を代表する。
 
とあります
 
法人の機関等の承認を要する とか 特別代理人を選んで処置する などでなく 監視する役目の監事が
必ず置かれている仕組みなので 利益相反の場面では 監事が管理組合法人を代表して 処理する
〔他にも代表権を有する理事があるなら その者が法人を代表すべき という説もあります が〕
 
ということで 上記の標準管理規約の仕組みとの整合性あたりが ナントモ 私の理解力ではハッキリしない
ところなので さらに 研鑽しなければと考えます
 
監事の重責を あらためて思わされるとともに ある意味 この場面では執行力とも捉えられそうな点をも
問われることとなりそうで 監査の役目の 極く 特殊な場面の本来の監査以外の意味を思ってしまいます
 
 
 
手本となる規約に
[利益相反の取引の防止]という文言登場
ということで 実務上でも 今までの利得の点検があったりして 理事会でビクッとする方や そこまでは
いかずとも ピクン とはしそうなことが増えていきそうな 条文です
 
 
 
既存の廃除 ということではなく より好い形を模索してみる ことの大事さ という意味の 点検・検討が
マスマス 必要とされる日常が続きます
外部者(組合員以外の第三者ということ)の役員就任制度も取り入れ(35条)ということの拡大を見込んで
の平成28年改正の 37条の2など でしたが
受験者の方は 特に 最新 の標準管理規約で学習することの大事さに 注意してください
(なにを今さら ヨケイナ お世話 でしょうが・・・)
 
 
 
 
夏至が過ぎ おてんとうさんの受け持ち登場時間は 短くなっていっているのですね
・・・もうすぐ 七月 暑さ本番は これからですが
 
どんなふうな 夏の生活になるのか ? この情況は ほんとうのところ いつ頃までなのか
少しでも 白日の下に ? 知りたいものだな と せつに 思われてしまうのです
 
 
                                             

改正のことを眺めて

2020-06-25 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

 

法改正のニュースがありましたので 記しておきます
〔参考〕
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001330502.pdf

 

「マンションの管理の適正化の推進に関する法律
及び
マンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律案」

2020年6月16日に衆議院において成立

 

概要

(1)マンションの管理の適正化の推進に関する法律関係

 [1] 国による基本方針の策定
   〇 マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針を策定
 [2] 市区(町村部は都道府県)によるマンション管理適正化の推進
  〇 基本方針に基づき、マンションの管理の適正化の推進を図るための計画
   (マンション管理適正化推進計画)を策定(任意
  〇 管理の適正化のために 必要に応じて 管理組合に対して指導・助言等を実施
  〇 マンション管理適正化推進計画を策定した場合に 管理組合が作成する個々の
   マンションの管理計画を認定



(2)マンションの建替え等の円滑化に関する法律関係

 [1]除却の必要性に係る認定対象の拡充
  〇 除却の必要性に係る認定対象に 現行の耐震性不足のものに加え
   外壁の剝落等により危害を生ずるおそれがあるマンションバリアフリー性能が
   確保されていないマンション等追加

          ※ 改正条文も ナカナカ 複雑で 追加されたものもケースにより 扱いが異なっています

 [2] 団地における敷地分割制度創設
  〇 要除却認定を受けた老朽化マンションを含む団地において 敷地共有者の4/5
   以上の同意によりマンション敷地の分割を可能とする制度創設

 

 

・・・外壁の剝落等により危害を生ずるおそれがある・・・

資金不足等で 手当てといっても・・・ どういう対応が可能 なのか・・・

というあたりのことは とても気になっていましたが さすがに 立法化されました

認定は必要 ですが 外壁がはがれ落ちるなど周辺に危害を及ぼす恐れのある建物について 
区分所有者の5分の4以上の同意があれば敷地も売却できる など

 

 

築40年超のマンション 現在の81.4万戸から
10年後 約2.4倍  198万戸
20年後 約4.5倍  367万戸

老朽化や管理組合の担い手不足などが不安な 築年数が増すマンションが急増の見込み
老朽化を抑制しつつ 周辺への危害等を防止する必要があります
維持管理の適正化 や 老朽化が進み維持修繕等が困難なマンションの再生に向けた
取組の強化が課題になっていますので さらに サマザマな施策が 続くのでしょうか ?

 

とりあえず 以上 記しておきます

 

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一つの流れ

2020-06-05 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

 

使われていない期間が たとえ 3年間になってしまっている としても 

所有者である以上 固定資産税は発生し続けるし

管理費・修繕積立金の納入義務は モチロン あるし・・・

いっそ 賃貸に と思ってみても 仲介者・管理受託者との

付き合いも費用も発生することだろうし 貸主の責任というものも ナントナク

メンドウだ とも聞いているし・・・・

 

一方で 集会室も設置されていないままの このマンションでも 出社しない形態での

ワークの住民が増えて デスクワークを別室で とはいっても 65㎡ほどの専有部ではナカナカ

というケースが ケッコウ増えていたり

 

『在宅勤務 といっても この部屋の環境じゃムリがある

マンション内に そういった場が借りれるのなら とても助かる

使われていない部屋の持ち主さんたちに ためしに アタックして・・・しかし・・・』

 

賃貸という仕組みは あくまで 債権契約 つまり 人と人 の約束

持ち主が替われば そこで ストップ(次に登場の方が契約当事者になってくれるとは限らない)

マンション居住は いつ 住民構成変化があるかも知れない仕組みです

 

というようなシーンのことあたりのことで 

 

 

相談の概要を 極く極く シンプルに記してみます

 

〔一つの 対処の 流れとしては〕

Aさん所有の部屋は おそらく 今後も 空き室が続く予想

高齢だし・・・

Aさんは 利用もしないのに年間そうとうな出費があることに とても困っている

・・・・かといって 貸し出すまでの行動には 諸々 ためらいがある

いずれやって来る 跡始末のことも・・・考えなければ・・・

 

結論から言うと

管理組合員の多くが 集会所として使える部屋を是非とも欲しがっているので その部屋を

サマザマな用途に使えるような体制をつくり 管理組合所有物として手に入れるのはいかがか

あるいは 規約共用部とする流れは どうか

 

理事会・総会用  広く管理組合運営に使用するために

加えて 在宅勤務者用に・住民の各種会合・工夫によっては 急な来客のための

緊急寝間用 などに有償で イロイロ用途に 随時 レンタルする

そのような区分所有部 を 数個 設ける

のも 管理運営上の手法の 一つの流れとして 考慮に値する

 

管理組合所有 ・ 規約共用部 となれば 住民構成の変化に影響されない 物権的な利用ができるかも

いろいろ 考えなければならないことは あるだろうが・・・

 

・管理組合を法人化する(組合主体で法的な行動をするときに とても 楽になる)

・その部屋についての 所有権移転登記等 規約共用部分の知識 のことなどを 学習・確認する

・処理の決議方法等を学ぶ(理事会行動・総会議決のあり方等を調べる)

・その部屋の利用細則をキリッとしたものにする(運営上の曖昧さは後々のトラブルを生むことになる)

・現所有者の譲渡所得など税金のことも学習したり(もっとも 取得費用との比較で 税金が発生する

 ほどの譲渡価格ではないだろうことがホトンド?とは思うが)

・要するに 管理組合として 財政的な総合判断を経て行うことも大事

 

ナドナド 細かいことは次に ということで お話しさせていただきました

 

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述 懐

2020-05-25 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

 

今までの実務上のことで マンション管理組合さんのための 有用とも思える事例

というか 諸々の論点を 率直に述べることは ある意味 有意義 とも思うのだが・・

どうしても プライバシー というか 率直に述べると 守秘義務のこともあり ナカナカ

 

少々 フィクションを加味する手法を採ったとしても 表出するのは難しいところがある

ということで そうとうの時間を経過してからでもなければ(もっとも 時間経過しさえ

すれば OK ということでもないが) ブログにも登場させ得ないことともなり・・・

 

多くの人たちが 訪問してくれているブログなので “ おそらく あのことだな・・・ ” と

当事者に直ぐに判断されるような表記では どこかに影響がでてしまう だろうから

 

 

でも 事案によっては 総合判断して さすがに時効事案としてなんとか納得してもらえそうかな 

と 判断できることもあるだろうから 片鱗を述懐させてもらうこととした

自身にとっては とても 意外な展開の事例を

 

<その組合の管理運営の実態を掴むまでに それなりの時間を要した

 いろいろの姿を見せる のだが 情報が入りにくい つまり ほぼ 無関心者団体

 という雰囲気の管理組合(そもそも 管理組合なのかな ? とでも言えそうな)

 一人 自称 代表? というべき人物が どうやらホボ勝手な解釈で ? 運営を

 主導している様子だけは掴めた

 どうやら その本人は “俺は 皆に 頼まれて 任されているのだ” と 解している様子

 組織の全容を ハッキリさせたかったが 管理運営の歴史を知ろうにも 自称代表者

 の独特の個性 つまり 管理運営知識の有無を判断できかねるような言動が続き

 意識的にそうしているのか 率直に言って 力量不足が過ぎた結果の曖昧さ なのか

 対応のウヤムヤサの本性の判断ができなかった というか自身の立ち位置さえ

 定かでなかったような複数人でのアドバイザー的なボランティアのような実務だった

 こともあって・・・ 

 周囲の者にもあたってみようとしたが いわゆる 取り付く島がない という情況

 そんなこんなで 二、三回の訪問終了時がアッという間に過ぎてしまったのだった>

 

 実務人としては 依頼が無いと正当な訪問?は叶わない

 プロとして 不完全極まりない実務のことは気にはなっていたが 自称代表者は いわゆる 

 難癖を浴びせることまでして 私の訪問は拒絶

 

 

 

そうとうな時を経て・・・ 某会場でアドバイス担当をしていると 

『 お久しぶりです 覚えておられますか ? 』

と 帽子をとりながら寄ってきた方がおられた 

「・・・どこかで 会ったことがある方だ」 と 直感

『 △△マンションで お世話になったことがある ○○です

  あのときは タイヘン失礼をしまして 申し訳ありません  なにせ 独断専行というような方で

  周りの者は口出しができない というか 口出しをせずに楽なのでマカセキリだった というのか・・・

  なんとも・・・

  立場上 私などは あなたに実相を述べるべきだったのですが・・・すまないことをしてしまい

  ほんとうに 申し訳なく思っておりました 』

 

  八、九年以上前のことで 2度ほどしか会っていなかったのだが 人の顔はおぼえているほう

  なので その折のことが 直ぐに思い起こされ

  「こちらこそ 心残りで 長い間気にはなっていたのですが・・・その後 どのような具合で進まれて

  いたのですか ?」

 

  自称 <頼まれているので 皆のために仕方なく動いているのだ>代表もどきさんは 酒ダイスキ

  人物で マダマダ 若い方だったが 亡くなったそう で

  どうりで 言動が ナントモ理解できないことがあったりし・・・まさか 昼日中から飲んでいたのか?

  私などは コップ一杯のビールで 真っ赤になってしまうので 直ぐにバレバレ なので コッソリ飲み

  など とても無理なのだが

  そういえば 別のマンション理事会終了後 即 そのマンションを訪問して 急ぎ足で当人の部屋を

  訪ねた折 “ あなた酒を飲んできたでしょう ” と ビックリ発言を受けたりしたことがあったり

 

同じ屋根の下に住む者としては 強引すぎるとも思える専行者に 口をはさみたくとも どうにも動けない

という情況だったのだ というあたりのことを その方は詫びていたが そうしたことを 感じとれなかった

自分も実務人として 反省の余地あり と とても 気になっていたので そうとう経過後の 理事長的?

立場だった人物の述懐は なんとも 心にしみた

 

教訓として

とにかく ワンポイントの関わり業務だとしても 気になることは 多少厳密な権限行使の法的な意味など

緊急避難的に捉えて 行動してしまうことも 場合によっては 必要であるかもしれない

ということ か な ?

住民が 何も言ってくれない なんらの資料提出もしてくれない どうやら特に問題は無かったのだ

あの者としたって まったくトンチンカンな運用などはしていないだろうから などとの即決は ヤハリ問題あり

で その折ジックリ要検討のサインなのかも と 思ってみる必要あり

ということを 痛感した

とにもかくにも 繰り返しになるが 同じ屋根に住む者同士は 他者の言動を率直に申告できることのほうが

まずもって 稀なのだ ということを 今さらながら 実感した

自身に置きかえて思ってみても “ まずいことだけれども マァ いいか しょうがない ”

という流れになってしまうだろう なー

 

 

私が相談担当者であること知り ワザワザ 寄ってくれて 事の真相(モチロン その方の 自身の判断による 
思いをも含まれているかもしれないが 10年ほど後の決心の伝言 かもしれないが)

を聞かせてくださったことには 

ヤハリ そういうことだったのか との 自身の思いを裏付けてくれた資料ともとらえられたので

どこかで ホッ ともしたのだった

とにもかくにも その方も 忘れることなく 気がかりであったことで 私にもその思いを伝えたかったのだ

ということは確かだと理解できるので うれしく思った

 

  

思うこと 気になることは 後悔しないためにも とにかく 蠢いてみる

ということを 今さらながら気付かせてくれた 某マンションにお住みの方の うれしい 突然の訪問

そうして 自身にも おおいに反省財材料を含んだ 噺 でした

 

                                   http://toku4812.server-shared.com/