おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

スタートダッシュの姿

2020-11-28 | 国家試験受験サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

 

 

明日が試験なので 極く簡潔に 伝えたいことだけを記させていただきます

 

マンション管理士試験委員の方たちのことは 「試験委員について」 とのインターネット記事にて

そのメンバーをご存知の方も多いことでしょう

高名な学者さんも役人さんも含まれていて 25名体制です

各々の専門分野を担当しあって ということでしょうか・・・

率直に言って 
一見シンプルそうな しかし 奥深い ウナラセルヨウナ さすがと思わせる問題も配置されている

といえます

 

 

「鋒」 さきて・切っ先 などのこと・・・

50問の最初に登場する先鋒 そして次鋒あたりに そのウナラセルヨウナ 

鋭く手強さを隠した問題が ときに 登場したりします

文字数が少なめで シンプルな体裁で顔を出し いかにも受験者に『 しめた 』と思わせるような

風情で 舞台に ヒョット でてきたりします

アッサリ片付けてドンドン進もうとしている心にドギマギを与えて その対処の様子の度量を試そう

としているのか と思われるようなものが出題されたりします

スタート時に 
必要以上のコダワリを出し続けるようなことの無いように気をつけてください

この場面で 平常時のペースを 必要以上に乱してしまう方もおられるようです
〔自身にも 数度 そうした忘れられない経験があります〕

ゴチャゴチャし出したら ほんのチョットだけ 斜め前50度くらいに顔をあげて 問題文から一瞬 眼を

はずしてみて

そうして また 考えてみる

それでも 選択肢を特定し得ないのなら

未回答という意味の 例えば「未」というようなマークどこかに作っておいて そうしたものの
出題番号をそこにまとめてメモしておいて 次々前進する   
時間をみはかりつつ 後に 
あらたなシーンにて
挑戦しなおしてみる

 

決断に届きそうな しかし ナカナカ届かないその一問にコダワリすぎないこと を 
心に 意識して 留めておく 

 

ということで 自身の数多くの国家試験経験上で思わされてきたことの一つを記しました

 

各自 独特の受験手法があるのでしょうが 特に 挑戦経験が少なめの方に参考になるなら と 

余計な
お世話かもしれないことを覚悟で 記させていただきました

 

 

力が発揮できますことを お祈りいたしております

 

                        

 


<マンション>

2020-11-25 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

マンション住民さんとの管理組合運営に関する相談・援助において

適式な というか 特に 法律上の説明を徹底しなければならない場面では 曖昧な定義に

基づく説明は つとめて避けなければならないと 自身は思っています 

 

 

『土地とか附属施設そのもののことを “ ある場合においては それをもマンションと 捉える

ことになるのですよ ” というマンション管理士の説明が以前あったりしたので エッと思って 

付き合いのある 別のマンション管理士や弁護士にも訊いてみたのですが・・・・ナンダカ 

アヤフヤな説明で・・・

・・・でも いくらなんでも
 土地とか附属施設のことを マンションなどと呼ぶのは プロとして恥ずかしいですよね ?』

 

 

そうとう力のある受験者の方でもあるところの マンション住人さんより 同様な質問があり 

気になったので

試験日(マンション管理士・管理業務主任者)間近すぎて 今頃に と チョット迷いましたが 

簡潔にですが 載せさせていただきました

 

 

<マンション> という言葉は 区分所有法 ・ 被災マンション法 ・ 耐震改修促進法

の条文には登場しません が

                                          ※ 条文省略アリ

マンションの建替え等の円滑化に関する法律

(定 義 等)
第二条 この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。

 マンション  二以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分のあるものをいう

 

 

マンションの管理の適正化の推進に関する法律

(定 義)
 マンション  次に掲げるものをいう。

 二以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分のあるもの
 並びにその敷地及び附属施設

 一団地内の土地又は附属施設が当該団地内にあるイに掲げる建物を含む数棟の建物の所有者(専
 有部分のある建物にあっては、区分所有者)の共有に属する場合における当該土地及び附属施設
 
 
との条文があります
 
法の目的とするものに沿う 対象に関する捉え方の差異 というところなのでしょうか・・・
 
ということで マンション という法律用語は 必ずしも専有部分ある建物本体のみを指しているわけでは
ありません
〔法的には〕 ということですが 念のため 載せさせていただきました
 
 
 
 
                                      はたけやまとくお事 務 所

 

 


決まりごと

2020-11-22 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

 

『マンションを買う前に シッカリと管理組合規約を読んで 疑問点はハッキリとさせておくべき

 と 相談会で言われていたので 仲介の方の説明もキチンと聞いていたつもりなのですが

 ・・・・20日前ほどに そのマンションの総会があって そこで 今までのルールと変わったこと

が 二つ三つあるとかで・・・・ 契約を済ませてしまっているので チョット 困っているのですが

・・・

普通 集会とかの決まりごとは それに参加している者の場合はたとえ反対したとしても その

決議には背けないということはナントナク理解できるのですが 参加のチャンスもなかった新し

い住居人であっても その突然のルールにしばられるというのは どうも 合点がいかないので

すが ?

なんでも 極く少数の参加でも 規約上集会決議としては成立できてしまうことが 多くみられる

のだとか・・・少しばかり・・ 不安になってきてしまいました 』

 

日常においては 普通 合意による取り決めは その合意の当事者だけを拘束するというのが 

原則 なのでは ?

ということからすると マンションでの生活のルールのあり方に たしかに 釈然としない体験を

することもあるだろうか(参加したくなくとも 構成員にならざるを得ない仕組みであることからして)・・・

 

 

集会(総会)の決議の効力が区分所有者の特定承継人(前住居人からの購入者など)にも及ぶ

ことの理由付けとしては

一種の共同体的な関係に入ることを強制されるのであるから

とか

マンション管理組合というものは団体的な法律関係なのだから 構成員の変化に影響されずに 

つねに その時点での全員を拘束する仕組みなのだ

とか

そもそも そのような仕組みでなければ ルール遵守の囲みが無いということになってしまい マン

ションというところでの住生活は 成り立ち得ないこととなってしまうであろうから なので

とか・・・・と 説明をさせていただきますが

ある意味 シンプルに説得力があるのは とりあえず 

〔 法に そのような明文があるのです 〕 

ということ

 

この種のことには おおよそ 次の質問が登場する
『規約というのは 大事なルール事 なので 新しく加わる住民も 当然 守らなければいけない 

とは よく聞くのですが  

組合員となった時点以前の一切関知しようがなかった集会決議だとしても 同じく 守らなければ

ならないのだ ということ

どこに そんな条文があるのですか ?』 

 

〔マンションに適用される 区分所有法 という法律の 46条 に あります〕

 

 (・・・集会の決議の効力)
 46条
 ・・・集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても、その効力を生ずる。

 

売買・贈与などの個々の原因で権利を承継取得した者を <特定承継人>といいます
強制執行や抵当権などの担保権の実行による売却を原因とする承継取得も含みます

<特定承継人> という文言は
8条・29条・46条・54条などに登場します

 

 

 

ということで ・・・集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても、その効力を生ずる。

率直に言って 

アレコレ制度背景のことや 規約とちがって集会の決議については1983年頃までは法に明文

がなかったが などの説明よりも 条文そのものの説得力は ヤハリ 強いものがあるのでは と 

思います 

 

ということで マンション住民であるからには

規約 と同様 

集会の決議 も 

シッカリと 守らなければならないのです

 

はたけやまとくお事 務 所            

 


解決の筋道

2020-11-19 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

 

実務上では サマザマな相談があり得 なかには 相当手強い案件もあります

ですが つまるところは 
「問題は何か」「その問題を解きほぐす基準は何処にどのように用意されているのか」

をできる限り 依頼の相手に説明・共有しながら 事にあたる ということと 自身は 
理解しています

 

「共有し説明しながら」ということですが 全過程において自身だけが納得し結論だけ

を回答する

ということも ときに サマザマな情況の下ではあり得ますが その時々の流れを少し

でも質問者にフィードバックしながらのほうが 経験上好い結果を生むことが多いし

自身の問題の捉えかたや手法の不都合を悟らせていただくことの機会も多い です

 

さて

「問題は何か」
「その問題を解きほぐす基準は何処にどのように用意されているのか」

に関してですが どのようなマンションであろうと 管理運営のための規準は区分所有法を

筆頭としての法に則っているもであるはず
なので

マンション関係での相談のためには 自身の場合は 次の条文に登場してもらうことが多いです

例えて言うと サマザマな案件を処理していくために区分所有法に待ち構える 取締役会参加クラスメンバーと
思しき条文

3条〔区分所有者の団体〕 ・・・建物等の管理に関する重要事項はすべて原則として集会決議によること
17条〔共用部分の変更〕 ・・・共用部分の形状または効用のどのような変更なのか 特別の影響のことの手当ては
18条〔共用部分の管理〕 ・・・共用部分の管理のことは集会で決めるのが原則 だが規約に定めはあるか
30条〔規約事項〕・・・区分所有者相互間のことなのか  強行規定に触れることではないのか 
31条〔規約の設定、変更及び廃止〕・・・特別の影響を受ける者・一部共用部分者の反対のことの手当ては
38条〔議決権〕・・・規約の定めは どのようになっているのか  全員合意が必要となることはあり得ないか
39条〔議事〕・・・集会の決議事項と普通決議(法定の特別決議以外)の選択確認は為されているか

 

その管理組合の仕組みを総合的に確認し
物の形状とか効用のことなのか
組織のあり方のことか
資産の運営のことなのか・・・・

そうして
つまるところは
解決のために どの機関で どのような要件で どのようなことを決め得るのか検討・確認し
より良い仕組みを採用して

より好ましい答えを探究していく

 

ときには 
JV[ジョイント・ベンチャー]の雄に関することのためのように

65条〔団地建物所有者の団体〕 のこと
非日常的なことのために
61条〔建物の一部が滅失した場合の復旧等〕
のこと
62条〔建替え決議〕
のこと等の 執行役のように待機している条文にも当たり 

果敢に 処理に努める

 

というようなことで 難問と格闘中の午前中 でした

いつも言うことですが [ マンション法 ] というもの
守備範囲も思ったより広いし 奥も深いナー

調べても さらに調べても 疑問が尽きないような案件も ときにある

マッタクのところ 実力不足を反省せざるを得ないのだ

 

 

            http://toku4812.server-shared.com/ibarakihatakeyama.html

 


管理業務主任者試験受験

2020-11-16 | 国家試験受験サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

 

 

 

<マンション管理士試験>受験者の方のための参考に ということでの 一連の

気になる過去問題 30問ほどを載せさせていただきましたが ホボ 「区分所有法」と「標準管理規約」

の範囲を中心に載せさせていただいています

 

12月6日には【管理業務主任者試験】が行われますが こちらの受験者の方のためには
今回の一連の掲載は 率直に言って あまり参考にならないかもしれません

 

管理業務主任者試験は
「区分所有法」それ自体からの出題が それほどでないこと
「最も適切なもの・最も適切でないもの」という ある意味独特な問い方が多い ということ
「出題傾向が より実務的」 という この資格の位置付けからしての 捉えられる感があること
など 受験対策が そうとうに異ならざるを得ないことを あらためて思わされました

 

実は マンション管理士試験は平成20年に受けさせていただいたのですが 管理業務主任
者試験は10年後の平成30年試験を受けさせていただいて ナントカ合格しましたが 本日
あらためてその問題をながめて よくもまぁ 合格できたものだ との 思いをさせられました

そうとうに 問題の傾向に違いがあること 出題範囲にもソレゾレ独特なものがあることを 実
感させられました

 

ということですが 「管理業務主任者試験受験者」の方も もし スケジュール的に時間を使える

ようでしたら 当拙ブログの本年9月以降の 主に ≪気になる過去問題≫のところを流し読み

でもしてみて 参考にでも(なるようなところがあるようでしたら)してください
〔もっとも 記事全部が受験関連かつ受験者の方に向けてのもの ということではありませんけれど〕

 

                                               

http://toku4812.server-shared.com/


義務違反者のこと

2020-11-15 | 国家試験受験サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

 

マンション管理士試験

次の次の日曜日が 本番

多少なりとも参考になれば ということで 続けさせていただきましたが

本日をもって 今回は サヨウナラ をさせていただきます

直前となり 受験の方ソレゾレの最終準備のお邪魔になってもいけませんので・・・

 

 

本日の 気になる 過去問題です

2016年 問 10 です

 

〔問 10〕 

マンション内で共同利益背反行為を行っている占有者に対して、区分所有者の
全員が集会の決議により訴えを提起しようとする場合に関する次の記述のうち、
区分所有法の規定及び判例によれば、正しいものは何個あるか。
                                                                     ※ 問い方を変えて利用させていただいています
ア  
専有部分を賃借している占有者の共同利益背反行為による共同生活上の障害
が著しく、行為の停止を求める請求によってはその障害を除去して共同生活の
維持を図ることが困難であるときは、賃借人に対し、相当の期間の賃借人によ
る専有部分の使用の禁止を請求することができる。

イ 
占有者が専有部分の転借人であるときに、専有部分の賃貸借契約を解除し、専
有部分の引渡しを請求するためには、転貸人と転借人に加え、原賃貸人である
区分所有者を共同被告として、訴えを提起しなければならない。

ウ 
専有部分を区分所有者から賃借している占有者に対して、原告ではなく、賃貸
人である区分所有者に対して専有部分を直接に引き渡すよう求めることはでき
ない。

エ  区分所有者及び区分所有者から専有部分を賃借している占有者に対して、
専有部分の賃貸借契約を解除し、専有部分の引渡しを求める訴えを提起するた
めの決議をするには、あらかじめ区分所有者に対して弁明の機会を与えなけれ
ばならない。

 

1 一個

2 二個

3 三個

4 四個

 

ア について

 58条の使用禁止の請求は 占有者に対して行うことはできない

                                           以下 条文省略アリ

(使用禁止の請求)
第五十八条 前条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、前条第一項に規定する請求によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、相当の期間の当該行為に係る区分所有者による専有部分の使用の禁止を請求することができる。
 
 
 

イ について

転貸借なので 転貸借契約を解除することになる
転貸人と転借人を共同被告とするこことになるが 解除される契約の当事者ではないところの区分所有者
を共同被告とする必要はない 

 
(占有者に対する引渡し請求)
第六十条 第五十七条第四項に規定する場合において、第六条第三項において準用する同条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る占有者が占有する専有部分の使用又は収益を目的とする契約の解除びその専有部分の引渡しを請求することができる。
 
 

ウ について

貸主に対する引渡しではなく 原告に引き渡す

原告は 占有する権原を有する者(専有部の所有者<転貸借の場合は転貸人に>に
引き渡す(60③)

 

(占有者に対する引渡し請求)
第六十条 第五十七条第四項に規定する場合において、第六条第三項において準用する同条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る占有者が占有する専有部分の使用又は収益を目的とする契約の解除及びその専有部分の引渡しを請求することができる。
 
 

 

エ について

 弁明の機会は 占有者に与えれば足りる

 区分所有者には与えることを要しない(最判昭和62・7・17)

 

(占有者に対する引渡し請求)
第六十条 第五十七条第四項に規定する場合において、第六条第三項において準用する同条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る占有者が占有する専有部分の使用又は収益を目的とする契約の解除及びその専有部分の引渡しを請求することができる。
2 第五十七条第三項の規定は前項の訴えの提起に、第五十八条第二項及び第三項の規定は前項の決議に準用する。
(使用禁止の請求)
第五十八条 
3 第一項の決議をするには、あらかじめ、当該区分所有者に対し、弁明する機会を与えなければならない。
 
 
 

義務違反者に対する措置に関しては 以前 次のようなことも 問われています

区分所有法59条の競売は 共同利益背反行為者を排除するための制度で競売
申立人に対する配当を予定しておらず 買受可能価格が手続費用及び優先債権の
見込額の合計に満たない場合でも 競売を行える という趣旨の判例(東京高決
平成16・5・20)のこと

59条1項の競売の請求は 訴訟の口頭弁論終結後に 被告であった区分所有者
からの譲受人に対しては 同訴訟の判決に基づいての競売申し立てはできない
とする判例(最判平成23・10・11)のこと

このことに関して
管理組合が59条一項の競売請求権を有していても 対象の区分所有権が譲渡
されてしまうと この権利を実現することができなくなります
そこで 違反区分所有者の譲渡行為を前もって防ぐための処分禁止の仮処分を
申し立てるという措置が考えられます
競売請求権を被保全権利とする民事保全法上の処分禁止の仮処分についての
ことです が
問題となっている区分所有者を排除するための競売なので その者が任意にその
区分所有権等を処分することについて禁止することは相当でない として管理組
合による民事保全法上の処分禁止の仮処分の申立てを認めませんでした
                               (最決平成28・3・18)

シンプルに言ってしまうと 
自身の意思で マンションから立ち退く(マンションから
自ら立ち退いてくれる とい
うことで 目的としていた排除でができたとも言えるのだ とも理解されましょうが 
ナン
トナク 肩透かしを食らってしまうような感がマンション管理組合には残る ? 
こともありま
しょうか ? ・・・)
そのあたりの違反者の行為については干渉のしようがない ということ ?
仮に
〔共同の利益違反者〕と関わりがある者への譲渡であっても 任意の譲渡である
ので
そこまでは禁止することは 今の制度では許されないということなのだ 
と 
自身は理解しています

 

正解は 正しいのはウのみなので  1 です

 

 

ということで 
試験前の参考としての集中掲載は 本年は ここまで

させていただきます

 

健闘を お祈りいたしております

 

                               はたけやまとくお事 務 所


集会についての問題

2020-11-13 | 国家試験受験サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

 

 

本日の マンション管理士受験参考 です
2014年 本番問題から

 

〔問6〕集会に関する次の記述のうち、区分所有法及び民法の規定によれば、正し
いものは何個あるか。      
                           ※ 問い方を変えて利用させていただいています

  区分所有者は、規約の定めによらない限り、書面による議決権の行使に代え
  て、電磁的方法によって議決権を行使することはできない。

 専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者一
  人を定めなければならないが、共有者がそのための協議をしないとき、又は協
  議が調わないときであっても、管理者が指定することはできない。

  集会においては、招集の通知によりあらかじめ通知した事項についてのみ決
     することができ、規約で別段の取扱いをすることはできない。

 管理者は、集会において、毎年1回一定の時期に、その事務に関する報告を
  する必要があるとともに、個々の区分所有者の請求がある場合にも、これに応
  じることができない正当な理由がない限り、報告をする必要がある。

1 一個

2 二個

3 三個

4 四個

 

 について

・・・規約の定めによらない限り・・・とあるが 集会の決議によっても 可

(議事)
第三十九条 
3 区分所有者は、規約又は集会の決議により、前項の規定による書面による議決権の行使に代えて、電磁的方法(電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であつて法務省令で定めるものをいう。以下同じ。)によつて議決権を行使することができる。

 

 について

 管理者による指定のことについては 定められていない

(議決権行使者の指定)
第四十条 専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者一人を定めなければならない。

 

 について

 法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除いて 規約で別段の定めが可

 
(決議事項の制限)
第三十七条 
集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。

2 前項の規定は、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除いて規約で別段の定めをすることを妨げない。
  ※ 念のために記しておきますが 
    法律に とあるので規約によって特別の多数をもって決議すべきものとした事項ならば除かれない
  

 について

 ・・・集会において、毎年一回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない・・・ と条文にある
 が
 個々の区分所有者の請求についても直接報告する義務を負う とはされていない(判例 東京地判平成4・5・22)

(事務の報告)
第四十三条 管理者は、集会において、毎年一回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。

 

 

ということで 正しいものは イ のみで 正解は 1 となります

 

はたけやまとくお事 務 所


理事長の発言

2020-11-12 | 国家試験受験サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

 

 

本日も 約2週間後に迫った マンション管理士試験に関し 主として
受験者としての管理組合組合員さま
自身が直接に受験応援に関わらせていただいている方々 その他の
受験者の方々のため
多少なりともの参考としての記事を載せさせていただきます

 

 

気になる過去問題  本日は 2014年 問 28

〔問28〕組合員に対する管理組合の対応方法を検討する理事会での理事長の次の発
言のうち、標準管理規約(単棟式)によれば、適切なものはどれか。
                        ※ 出題当時の一部を変えて利用させていただいています


組合員Aから、自宅の窓ガラスを二重サッシにするための改良工事をA自身
で行いたい旨の申請がなされていますが、これは本年度に実施する計画修繕
で全戸一斉に行う予定となっておりますので、Aの申請は認めないものとします。


組合員Bから、専有部分の床フローリング工事を実施する予定であるとの相
談がありましたので、Bに対し、設計図、仕様書を添付した工事の申請書を提
出し、承認後には速やかに工程表を提出しなければならないことを伝えること
とします。


組合員Cが、管理費を3ヵ月滞納しているので、理事長として管理組合を代
表し法的措置によりその回収を図ることとしますが、これには総会決議が必要
なので、次期通常総会での議案の一つといたします。


組合員Dから、専有部分を第三者Eに賃貸する旨の相談がありましたので、
Dに対し、管理規約及び使用細則に定める事項をEに遵守させる旨をDが誓約
する書面を作成し、提出しなければならないことを伝えることとします。

 

1 について

・・これは本年度に実施する計画修繕で全戸一斉に行う予定となっております・・
ということなので <速やかに実施できない場合>とはいえない
そうであるので Aの申請を認めないことも適切といえる

(窓ガラス等の改良)
第22条 共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の
開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向
上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計画修
繕としてこれを実施するものとする。
2 区分所有者は、管理組合が前項の工事を速やかに実施できない場合には
あらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けることにより、当該工事を
当該区分所有者の責任と負担において実施することができる

 

2 について

・・・工程表を添付した申請書を理事長に提出・・・
とされているので
承認後に工程表提出の旨を伝えるのは 不適切

 

(専有部分の修繕等)
第17条 区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物
に定着する物件の取付け若しくは取替え(以下「修繕等」という。)であって共
用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのあるものを行おうとすると
きは、あらかじめ、理事長(第35条に定める理事長をいう。以下同じ。)にそ
の旨を申請し、書面による承認を受けなければならない。
2 前項の場合において、区分所有者は、設計図、仕様書及び工程表を添付
した申請書を理事長に提出しなければならない。

 

3 について

理事会の決議により 管理組合を代表して 訴訟その他法的措置の追行が可

(管理費等の徴収)
第60条
4 理事長は、未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議
より、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる。

区分所有法
(権 限)
第二十六条 
4 管理者は、規約又は集会の決議により、その職務(第二項後段に規定す
る事項を含む。)に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることがで
きる。

【参 考】
(理事長の勧告及び指示等)
第67条 区分所有者若しくはその同居人又は専有部分の貸与を受けた者若
しくはその同居人(以下「区分所有者等」という。)が、法令、規約又は
使用細則等に違反したとき、又は対象物件内における共同生活の秩序を乱
す行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経てその区分所有者等
に対し、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことが
できる。
3 区分所有者等がこの規約若しくは使用細則等に違反したとき、又は区分
所有者等若しくは区分所有者等以外の第三者が敷地及び共用部分等におい
て不法行為を行ったときは、理事長は理事会の決議を経て、次の措置を
講ずることができる。
一 行為の差止め、排除又は原状回復のための必要な措置の請求に関し、
管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行すること
二 敷地及び共用部分等について生じた損害賠償金又は不当利得による返
還金の請求又は受領に関し、区分所有者のために、訴訟において原告又
は被告となること、その他法的措置をとること

 

4について

誓約書を提出しなければならないのは 貸与にかかる契約の相手方である
借主E

(専有部分の貸与)
第19条 区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、この
規約及び使用細則に定める事項をその第三者に遵守させなければならない
2 前項の場合において、区分所有者は、その貸与に係る契約にこの規約及
び使用細則に定める事項を守する旨の条項を定めるとともに契約の相
手方にこの規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の誓約書を管理
組合に出させなければならない

 

ということで 正解は 1 です

 

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設備系法令 Ⅲ

2020-11-11 | 国家試験受験サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

 

                             ※ 掲載日においての法令に基づく
                               

マンション管理士試験に多少なりとも参考になれば 
ということで

設備系法令に関して 前回に続けさせていただきます

 

警備業法は とにかく 条文を眺めることでの準備をしてみる ということで いくつかを載せてみます ・・・・省略アリ

(定 義)

第二条 この法律において「警備業務」とは、次の各号のいずれかに該当する業務であって、他人の需要に応じて行うものをいう。

一 事務所、住宅、興行場、駐車場、遊園地等(以下「警備業務対象施設」という。)における盗難等の事故の発生を警戒し、防止する業務

四 人の身体に対する危害の発生を、その身辺において警戒し、防止する業務

4 この法律において「警備員」とは、警備業者の使用人その他の従業者で警備業務に従事するものをいう。


(営業所の届出等)

第九条 警備業者は、その主たる営業所の所在する都道府県以外の都道府県の区域内に営業所を設け、又は当該区域内で警備業務(内閣府令で定めるものを除く。)を行おうとするときは、内閣府令で定めるところにより、当該都道府県の区域を管轄する公安委員会に、次の事項を記載した届出書を提出しなければならない。この場合において、当該届出書には、内閣府令で定める書類を添付しなければならない。

一 第五条第一項第一号及び第四号に掲げる事項

二 主たる営業所の名称及び所在地

三 前二号に掲げるもののほか、内閣府令で定める事項

(警備の制限)

第十四条 十八歳未満の者又は第三条第一号から第七号までのいずれかに該当する者は、警備となってはならない。

2 警備業者は、前項に規定する者を警備業務に従事させてはならない。

※ ( ( 警備の要件 )
第三条 次の各号のいずれかに該当する者は、警備業を営んではならない。
八 営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者
ただし、その者が警備業者の相続人であって、その法定代理人が前各号及び第十号のいずれにも該当しない場合を除くものとする。) は 警備 についての要件

(護身用具)

第十七条 警備業者及び警備員が警備業務を行うに当たって携帯する護身用具については、公安委員会は、公共の安全を維持するため必要があると認めるときは、都道府県公安委員会規則を定めて、警備業者及び警備員に対して、その携帯を禁止し、又は制限することができる。

(書面の交付)

第十九条 警備業者は、警備業務の依頼者と警備業務を行う契約を締結しようとするときは、当該契約を締結するまでに、内閣府令で定めるところにより、当該契約の概要について記載した書面をその者に交付しなければならない。

2 警備業者は、警備業務を行う契約を締結したときは、遅滞なく、内閣府令で定めるところにより、次に掲げる事項について当該契約の内容を明らかにする書面を当該警備業務の依頼者に交付しなければならない。
二 警備業務の対価その他の当該警備業務の依頼者が支払わなければならない金銭の額

三 前号の金銭の支払の時期及び方法

四 警備業務を行う期間

五 契約の解除に関する事項


(苦情の解決)

第二十条 警備業者は、常に、その行う警備業務について、依頼者等からの苦情の適切な解決に努めなければならない。

    ※ (「依頼者等」とは、「依頼者」のほか、警備業務実施場所の周辺住民、通行者等をいう・・通達)

 

(警備員指導教育責任者)

第二十二条 警備業者は、営業所(警備員の属しないものを除く。)ごと及び当該営業所において取り扱う警備業務の区分ごとに、警備員の指導及び教育に関する計画を作成し、その計画に基づき警備員を指導し、及び教育する業務で内閣府令で定めるものを行う警備員指導教育責任者を、次項の警備員指導教育責任者資格者証の交付を受けている者のうちから、選任しなければならない。

(検 定)

第二十三条 公安委員会は、警備業務の実施の適正を図るため、その種別に応じ、警備員又は警備員になろうとする者について、その知識及び能力に関する検定を行う。

(即応体制の整備)

第四十三条 機械警備業者は、都道府県公安委員会規則で定める基準に従い、基地局において盗難等の事故の発生に関する情報を受信した場合に、速やかに、現場における警備員による事実の確認その他の必要な措置が講じられるようにするため、必要な数の警備員、待機所(警備員の待機する施設をいう。以下同じ。)及び車両その他の装備を適正に配置しておかなければならない。

 

(書類の備付け)

第四十四条 機械警備業者は、基地局ごとに、次の事項を記載した書類を備えなければならない。

一 待機所ごとに、配置する警備員の氏名

二 警備業務対象施設の名称及び所在地


 

 

            一年間の努力が発揮されますよう・・・ 

 

はたけやまとくお事 務 所


設備系法令 Ⅱ

2020-11-11 | 国家試験受験サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕
朝晩は特に メッキリ 気温が低くなってきました
 
試験まで残り少ない日々となりました
設備系法令に関する ホンノ 一部を載せてみます
この分野の出題数は少なく 全体で 5問 程度ですが・・・
 
 
消防法では 建物には その管理について権原を有する者がいることを前提としています 
法人格のないマンションの場合は 通常 管理者・理事長がこれに当たる
「管理について権原を有する者」を 一般的に「管理権原者」と呼ぶ
 
第二条 この法律の用語は左の例による。    ※ 掲載日における法令に基づいての記事です
                                    以下 省略もアリ
○2 防火対象物とは、山林又は舟車、船きよ若しくはふ頭に繋留された船舶、建築物その他の工作物若しくはこれらに属する物をいう。
○3 消防対象物とは、山林又は舟車、船きよ若しくはふ頭に繋留された船舶、建築物その他の工作物又は物件をいう。
○4 関係者とは、防火対象物又は消防対象物の所有者、管理者又は占有者をいう。
○5 関係のある場所とは、防火対象物又は消防対象物のある場所をいう。
第四条 消防長又は消防署長は、火災予防のために必要があるときは、関係者に対して資料の提出を命じ、若しくは報告を求め、又は当該消防職員(消防本部を置かない市町村においては、当該市町村の消防事務に従事する職員又は常勤の消防団員。第五条の三第二項を除き、以下同じ。)にあらゆる仕事場、工場若しくは公衆の出入する場所その他の関係のある場所に立ち入つて、消防対象物の位置、構造、設備及び管理の状況を検査させ、若しくは関係のある者に質問させることができる。ただし、個人の住居は、関係者の承諾を得た場合又は火災発生のおそれが著しく大であるため、特に緊急の必要がある場合でなければ、立ち入らせてはならない。
第五条 消防長又は消防署長は、防火対象物の位置、構造、設備又は管理の状況について、火災の予防に危険であると認める場合、消火、避難その他の消防の活動に支障になると認める場合、火災が発生したならば人命に危険であると認める場合その他火災の予防上必要があると認める場合には、権原を有する関係者(特に緊急の必要があると認める場合においては、関係者及び工事の請負人又は現場管理者)に対し、当該防火対象物の改修、移転、除去、工事の停止又は中止その他の必要な措置をなすべきことを命ずることができる。

第八条 学校、病院、工場、事業場、興行場、百貨店(これに準ずるものとして政令で定める大規模な小売店舗を含む。以下同じ。)、複合用途防火対象物(防火対象物で政令で定める二以上の用途に供されるものをいう。以下同じ。)その他多数の者が出入し、勤務し、又は居住する防火対象物で政令で定めるものの管理について権原を有する者は、政令で定める資格を有する者のうちから防火管理者を定め、政令で定めるところにより、当該防火対象物について消防計画の作成、当該消防計画に基づく消火、通報及び避難の訓練の実施、消防の用に供する設備、消防用水又は消火活動上必要な施設の点検及び整備、火気の使用又は取扱いに関する監督、避難又は防火上必要な構造及び設備の維持管理並びに収容人員の管理その他防火管理上必要な業務を行わせなければならない。

第八条の二 高層建築物(高さ三十一メートルを超える建築物をいう。第八条の三第一項において同じ。)その他政令で定める防火対象物で、その管理について権原が分かれているもの又は地下街(地下の工作物内に設けられた店舗、事務所その他これらに類する施設で、連続して地下道に面して設けられたものと当該地下道とを合わせたものをいう。以下同じ。)でその管理について権原が分かれているもののうち消防長若しくは消防署長が指定するものの管理について権原を有する者は、政令で定める資格を有する者のうちからこれらの防火対象物の全体について防火管理上必要な業務を統括する防火管理者(以下この条において「統括防火管理者」という。)を協議して定め、政令で定めるところにより、当該防火対象物の全体についての消防計画の作成、当該消防計画に基づく消火、通報及び避難の訓練の実施、当該防火対象物の廊下、階段、避難口その他の避難上必要な施設の管理その他当該防火対象物の全体についての防火管理上必要な業務を行わせなければならない。

第八条の三 高層建築物若しくは地下街又は劇場、キャバレー、旅館、病院その他の政令で定める防火対象物において使用する防炎対象物品(どん帳、カーテン、展示用合板その他これらに類する物品で政令で定めるものをいう。以下この条において同じ。)は、政令で定める基準以上の防炎性能を有するものでなければならない。
○5 第一項の防火対象物の関係者は、当該防火対象物において使用する防炎対象物品について、当該防炎対象物品若しくはその材料に同項の防炎性能を与えるための処理をさせ、又は第二項の表示若しくは指定表示が付されている生地その他の材料からカーテンその他の防炎対象物品を作製させたときは、総務省令で定めるところにより、その旨を明らかにしておかなければならない。

第十七条の三の三 第十七条第一項の防火対象物(政令で定めるものを除く。)の関係者は、当該防火対象物における消防用設備等又は特殊消防用設備等(第八条の二の二第一項の防火対象物にあつては、消防用設備等又は特殊消防用設備等の機能)について、総務省令で定めるところにより、定期に、当該防火対象物のうち政令で定めるものにあつては消防設備士免状の交付を受けている者又は総務省令で定める資格を有する者に点検させ、その他のものにあつては自ら点検し、その結果を消防長又は消防署長に報告しなければならない。 

 ※ 告示による 消防用設備等の点検方法・点検周期・・・・
                   「外観や機能の点検の機器点検 と 総合作動等を行う総合点検」
消火器具、消防機関へ通報する火災報知設備、誘導灯、誘導標識、消防用水、非常コンセント設備、無線通信補助設備及び共同住宅用非常コンセント設備
    機器点検 六月周期
屋内消火栓設備、スプリンクラー設備、泡消火設備、屋外消火栓設備、動力消防ポンプ設備、自動火災報知設備、非常警報器具及び設備、避難器具、連結送水管、非常電源(配線の部分を除く)、共同住宅用スプリンクラー設備 等
    機器点検 六月周期    総合点検 一年周期 

配線
   総合点検 一年周期  

            
防火管理者関係のこと・・・・通達等
・共同住宅等の防火管理者は 火気管理等主としての各居住者の責任において実施されるべき業務についての
 責任まで負うものではない
・所有者又は居住者等の中からの防火管理者の選任が困難な耐火共同住宅等では 防火管理業務を委託契約して
 いる管理会社等からの選任も一定の条件を満たす限り可ではあるが その場合であっても共同住宅等の防火管理
 上の管理権原及び防火管理責任まで移行したものではない
・防火管理者を管理会社の従業員の中から選任することも一定の要件のもとに認められるが その場合実施する
 防火管理業務は「消防計画の策定」「消火、通報及び避難の訓練」「共用部分における火気の使用又は取り扱い
 に関する監督」として差し支えない

   【参 考】  (防火管理者の資格)
第三条                               [消防法施行令]
2 共同住宅その他総務省令で定める防火対象物で、管理的又は監督的な地位にある者のいずれもが遠隔の地に勤務していることその他の事由により防火管理上必要な業務を適切に遂行することができないと消防長(消防本部を置かない市町村においては、市町村長。以下同じ。)又は消防署長が認めるものの管理について権原を有する者が、当該防火対象物に係る防火管理者を定める場合における前項の規定の適用については、同項中「防火管理上必要な業務を適切に遂行することができる管理的又は監督的な地位にあるもの」とあるのは、「防火管理上必要な業務を適切に遂行するために必要な権限及び知識を有するものとして総務省令で定める要件を満たすもの」とする。
 

 
 
当地も 朝晩は特に そうとう気温が下がるようになりました
どうぞ 風邪などひかれませんよう