おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

気になる肢を載せてみます [Ⅱ]

2021-11-30 | マンション管理士試験 等サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕
                  《前回と異なり 解答を各々の下部に記しました》  
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【問 31】 あるマンションにおける次の管理規約の定めのうち、区分所有法の規定によれば、無効とされるものはどれか。

 総会の議事録は、その会議の状況を録音したテープの保存をもって、書面による作成に代えることができる。
 特別決議事項に関する議決権割合は専有部分の床面積割合によるものとし、普通決議事項に関する議決権割合は1住戸1議決権とする。
 
 
  1 無効
    録音テープによる方法は認められていない。   
   (議事録)
    第四十二条 集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなけ
    ればならない。
 
  4 有効
   各区分所有者の議決権は、共用部分の持分割合によるが、これについては規約に別段の定めをする  
   ことができるので、本肢のように特別決議事項に関する議決権割合と、普通決議事項に関する議決 
   権割合を異なるものとすることも理論的には可能である。
   
  (議決権)
   第三十八条 各区分所有者の議決権は、規約に別段の定めがない限り、第十四条に定める割合によ
   る。
  (共用部分の持分の割合)
   第十四条 各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
   4 前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
 
H23
【問 1】 マンション(マンションの管理の適正化の推進に関する法律(平成12年法律第149号。以下「マンション管理適正化法」という。)第2条第1号に規定するものをいう。以下同じ。)の管理組合A(以下本問において「A」という。)の管理者B(以下本問において「B」という。)とマンション管理業者(マンション管理適正化法第2条第8号に規定する者をいう。以下同じ。)C(以下本問において「C」という。)との間で管理委託契約(以下本問において「本件契約」という。)が締結された場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか

 本件契約がBが法律行為の基礎とした事情についてのその認識が真実に反する錯誤に基づいて締結された場合には、BがCに対してその認識を表示していないときでも、Bは、法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要な部分に錯誤があることを理由に本件契約の取消しを主張することができる。
          
     4 誤り
       本肢ではその動機が相手方に表示されていた場合にのみ錯誤による取消しを主張できる
       本肢ではBがCに対してその動機を表示していないのでBは法律行為の目的及び取引上の
       社会通念に照らして重要な部分に錯誤があることを理由に本件契約の取消しを主張するこ 
       とはできない
       
    (錯誤)
     第九十五条 意思表示は、次に掲げる錯誤に基づくものであって、その錯誤が法律行為の目的
     及び取引上の社会通念に照らして重要なものであるときは、取り消すことができる。
     一 意思表示に対応する意思を欠く錯誤
     二 表意者が法律行為の基礎とした事情についてのその認識が真実に反する錯誤
     2 前項第二号の規定による意思表示の取消しは、その事情が法律行為の基礎とされているこ
       とが表示されていたときに限り、することができる。
     3 錯誤が表意者の重大な過失によるものであった場合には、次に掲げる場合を除き、第一項
       の規定による意思表示の取消しをすることができない。
     一 相手方が表意者に錯誤があることを知り、又は重大な過失によって知らなかったとき。
     二 相手方が表意者と同一の錯誤に陥っていたとき。
     4 第一項の規定による意思表示の取消しは、善意でかつ過失がない第三者に対抗することが
       できない。
【問 4】 マンションの管理組合A(以下本問において「A」という。)とマンション管理業者B(以下本問において「B」という。)との間で管理委託契約(以下本問において「本件契約」という。)が締結されたが、同契約において、Bに管理事務を行わせるためAに帰属する管理事務室(以下本問において「本件管理事務室」という。)を無償で使用させる旨が定められている場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

 本件契約に別段の定めがない限り、本件管理事務室の通常の必要費については、Aが負担する。

 Aは、本件契約の本旨に反する本件管理事務室の使用によって損害が生じた場合、Bに対し、その賠償請求をすることができるが、本件管理事務室の返還を受けたときには、その時から1年以内に請求しなければならない。
          
      3 誤り
        使用貸借においては借主が借用物の通常の必要費を負担するので Bが負担
        することになる
      
     (借用物の費用の負担)
      第五百九十五条 借主は、借用物の通常の必要費を負担する。
      2 第五百八十三条第二項の規定は、前項の通常の必要費以外の費用について準用する。
     (買戻しの実行)
      第五百八十三条 
      2 買主又は転得者が不動産について費用を支出したときは、売主は、第百九十六条の規定
      に従い、その償還をしなければならない。ただし、有益費については、裁判所は、売主の請
      求により、その償還について相当の期限を許与することができる。
     (占有者による費用の償還請求)
      第百九十六条 占有者が占有物を返還する場合には、その物の保存のために支出した金額そ
      の他の必要費を回復者から償還させることができる。ただし、占有者が果実を取得したとき
      は、通常の必要費は、占有者の負担に帰する。
      2 占有者が占有物の改良のために支出した金額その他の有益費については、その価格の増
      加が現存する場合に限り、回復者の選択に従い、その支出した金額又は増価額を償還させる
      ことができる。ただし、悪意の占有者に対しては、裁判所は、回復者の請求により、その償
      還について相当の期限を許与することができる。
     4 正しい
     使用貸借において契約の本旨に反する使用又は収益によって生じた損害の賠償及び借主が支
     出した費用の償還は 貸主が返還を受けた時から1年以内に請求しなければならない
     
    (損害賠償及び費用の償還の請求権についての期間の制限)
     第六百条 契約の本旨に反する使用又は収益によって生じた損害の賠償及び借主が支出した費
     用の償還は、貸主が返還を受けた時から一年以内に請求しなければならない。
     2 前項の損害賠償の請求権については、貸主が返還を受けた時から一年を経過するまでの間
     は、時効は、完成しない。
 

【問 5】 制限行為能力者に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

2 成年後見人が、成年被後見人に代わって、成年被後見人が所有する居住の用に供するマンションの専有部分について抵当権を設定する場合には、家庭裁判所の許可を得なければならない。
      
     2 正しい
     成年後見人は成年被後見人に代わってその居住の用に供する建物又はその敷地について抵当権
     の設定その他これらに準ずる処分をするには 家庭裁判所の許可を得なければならない
     
    (成年被後見人の居住用不動産の処分についての許可)
     第八百五十九条の三 成年後見人は、成年被後見人に代わって、その居住の用に供する建物又
     はその敷地について、売却、賃貸、賃貸借の解除又は抵当権の設定その他これらに準ずる処分
     をするには、家庭裁判所の許可を得なければならない。
 
【問 6】 甲マンションと乙マンションの各敷地が隣接している場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

4 甲マンションの管理組合は、乙マンションの敷地の樹木(乙マンションの管理組合の所有)の枝が境界線を越えるときは、その枝を自ら切除することができる。
              
    4 誤り
    隣地の竹木の枝が境界線を越えるときはその竹木の所有者にその枝を「切除させる」ことができ
    るのであって 自ら切除することはできない
    
   (竹木の枝の切除及び根の切取り)
    第二百三十三条 隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除
    させることができる。
    2 隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる。
 
【問 10】 マンションの管理費の滞納に対する対策及びその法的手続について管理業務主任者(マンション管理適正化法第2条第9号に規定する者をいう。以下同じ。)が管理者等に対して行った次の説明のうち、正しいものはどれか。

1 管理費の滞納額の全額でなくても、滞納者が一部の支払いであることを明示して、一部の額を支払ったときは、その残額についても時効が更新されます。

2 滞納管理費を裁判外において書面で請求する場合、内容証明郵便により、6箇月ごとの催告を継続すれば、そのつど管理費債権の消滅時効の完成が猶予されます。
       
     1 正しい
     債務者が一部の支払いであることを明示して一部支払いをした場合は 時効の更新事由の
     「承認」に該当する
        
    (承認による時効の更新)
     第百五十二条 時効は、権利の承認があったときは、その時から新たにその進行を始める。
     2 前項の承認をするには、相手方の権利についての処分につき行為能力の制限を受けていな
       いこと又は権限があることを要しない。
     2 誤り
      6箇月ごとの催告を継続しても 肢にあるようなそのつど管理費債権の消滅時効の完成が
      猶予されるということはない
     
    (催告による時効の完成猶予)
     第百五十条 
       催告があったときは、その時から六箇月を経過するまでの間は、時効は、完成しない。
     2 催告によって時効の完成が猶予されている間にされた再度の催告は、前項の規定による時
       効の完成猶予の効力を有しない。

【問 11】 マンションの管理組合A(以下本問において「A」という。)とマンション管理業者B(以下本問において「B」という。)との間で管理委託契約が締結されたが、同契約では、Bが管理費等の滞納者(以下本問において「滞納組合員」という。)に対する同契約所定の督促を行っても、当該滞納組合員が支払わないときは、Bは責めを免れ、その後の収納の請求はAが行うものとされている場合に関し、Aが検討している次の方策のうち、民法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。
 
ア 滞納組合員に対して、連帯保証人を選任してもらい、以後は、滞納組合員と連帯保証人との間の保証委託契約を、もっぱら根拠として、滞納分について連帯保証人に対して請求したい。

イ 滞納組合員に対して、管理費等の債務が時効により消滅するのを防ぐために、時効完成前に、時効の利益を放棄する旨の文書を提出させておきたい。

ウ 滞納組合員が、Aに対して金銭債権(悪意による不法行為に基づく損害賠償、人の生命又は身体の侵害による損害賠償以外の債権)を有しているときは、滞納額と同債権にかかる債権額とを対等額にて相殺したい。

エ Aの収納請求の事務上の負担を軽減するために、滞納組合員に対して、以後は、管理費等を供託所に供託させることにしたい。
       
     ア 誤り
     保証契約は 債権者と保証人が締結する
     保証委託契約は 債務者と保証人とで締結する  
     債権者が連帯保証人に対して請求するには 前者の契約が必要となる
     債権者と連帯保証人となろうとする者の間で連帯保証契約を締結する必要があり
     その連帯保証契約に基づいて債権者が契約当事者である保証人に請求を行うことになる
     保証委託契約の契約当事者ではない債権者が 保証委託契約を根拠にして連帯保証人に請求を
     することはできない
     
    (保証人の責任等)
     第四百四十六条 保証人は、主たる債務者がその債務を履行しないときに、その履行をする責
     任を負う。
     2 保証契約は、書面でしなければ、その効力を生じない。
     3 保証契約がその内容を記録した電磁的記録によってされたときは、その保証契約は、書面
       によってされたものとみなして、前項の規定を適用する。

     イ 誤り
       時効の利益は 時効完成前にあらかじめ放棄することができない 
     (時効の利益の放棄)
      第百四十六条 時効の利益は、あらかじめ放棄することができない。
 
     ウ 正しい      
     二人が互いに同種の目的を有する債務を負担する場合において双方の債務が弁済期にあるとき
     は各債務者はその対当額について相殺によってその債務を免れることができる
     本肢では双方の債権が金銭債権であり 特に相殺が禁止される事由もないから相殺することが
     できる
     
    (相殺の要件等)
     第五百五条 二人が互いに同種の目的を有する債務を負担する場合において、双方の債務が弁
     済期にあるときは、各債務者は、その対当額について相殺によってその債務を免れることがで
     きる。ただし、債務の性質がこれを許さないときは、この限りでない。
     
    (不法行為等により生じた債権を受働債権とする相殺の禁止)
     第五百九条 次に掲げる債務の債務者は、相殺をもって債権者に対抗することができない。
     ただし、その債権者がその債務に係る債権を他人から譲り受けたときは、この限りでない。
     一 悪意による不法行為に基づく損害賠償の債務
     二 人の生命又は身体の侵害による損害賠償の債務(前号に掲げるものを除く。)
 
     エ 誤り
      供託が可能となる要件が定められている
      収納請求の事務上の負担を軽減するためのような理由によって供託することはできない
      
     (供託)
      第四百九十四条 弁済者は、次に掲げる場合には、債権者のために弁済の目的物を供託する
      ことができる。この場合においては、弁済者が供託をした時に、その債権は、消滅する。
      一 弁済の提供をした場合において、債権者がその受領を拒んだとき。
      二 債権者が弁済を受領することができないとき。
     2 弁済者が債権者を確知することができないときも、前項と同様とする。ただし、弁済者に
       過失があるときは、この限りでない。
 
【問 30】 管理者に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。

2 管理者に選任することができるのは、自然人、法人を問わず、また区分所有者でなくてもよいが、規約に定める理事長と同一人でなければならない。
         
     2 誤り
      管理者については区分所有法に特にその資格について規定はなく 自然人 法人を問わ
      ず また区分所有者でなくてもよい
      標準管理規約によると「理事長は、区分所有法に定める管理者とする」とされているが
      区分所有法上は管理者が規約に定める理事長と同一人でなければならないという条項はない
       
    (選任及び解任)
     第二十五条 区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任
           し、又は解任することができる。
【問 37】 次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 規約で、集会の成立要件について、議決権総数の4分の3以上の組合員の出席が必要と定めることができる。

3 規約違反の区分所有者に対し違反行為の停止請求の訴訟を提起することを決議する場合でも、その者の議決権行使を認めなければならない。

4 共用部分の大規模修繕工事により、専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときでも、その専有部分の所有者の承諾は必要でない。
          
    1 正しい
     会議を行うために必要とされる最小限度の出席者数を定足数という
     集会の成立要件としての定足数について区分所有法に規定はなく 本肢のような規約を定
     めることもできると解される
          
    (議事)
    第三十九条 集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権
          の各過半数で決する。
 
    3 正しい
     区分所有者が、規約に違反する行為をした場合には違反行為の停止等を請求する訴訟を提起
     するには集会の決議によらなければならない
     この場合に義務違反者の議決権行使を認めない旨の規定はなく 議決権行使を認めなければな
     らない
     
   (共同の利益に反する行為の停止等の請求)
    第五十七条 区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれが
    ある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、そ
    の行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ること
    を請求することができる。
    2 前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。
    4 誤り
    共用部分の大規模修繕工事によりその形状又は効用の著しい変更を伴う場合は 区分所有者及び
    議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議だけでなく共用部分の変更が専有部分の使用に
    特別の影響を及ぼすべきときは その専有部分の所有者の承諾を得なければならない
    
   (共用部分の変更)
    第十七条 共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、区分
         所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この
         区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
       2 前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきと
         きは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

<続く>


気になる肢を載せてみます [Ⅰ]

2021-11-30 | マンション管理士試験 等サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

管理業務主任者試験

平成時代の過去問題の肢で 平成21~平成25の 気になるものを羅列してみました

令和3年4月1日時点で施行の法令にて 参考に眺めてみてみてください
(自身のスケジュールに支障のない
方は どうぞ)

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H21

【問 1】 管理組合法人を一般の法人と比較した次の記述のうち、建物の区分所有等に関する法律(昭和37年法律第69号。以下「区分所有法」という。)及び一般社団法人及び一般財団法人に関する法律(平成18年法律第48号)の規定によれば、正しいものはどれか。

1 一般の法人の成立は、民法その他の法律の規定によるが、管理組合法人の成立は、民法の規定による。

【問 4】 マンションの301号室をAとBが共有している場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

4 Aが死亡した場合に、Aに相続人がないときには、301号室のAの持分は国庫に帰属する。
 
H22

【問 2】 マンションの管理組合A(以下本問において「A」という。)とマンション管理業者(マンション管理適正化法第2条第8号に規定する者をいう。以下同じ。)であるB(以下本問において「B」という。)との間で管理委託契約が締結された場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
 
2 Bが、A及びB双方の責めに帰することができない事由によって委託業務に係る債務を履行することができなくなったときには、Bは、Aに対して、委託業務費の半分の支払いを請求することができる。



【問 3】 民法で定める代理人と区分所有法で定める管理者又は理事を比較した場合に関する次の記述のうち、民法及び区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。

2 権限の定めのない民法上の代理人は、保存行為をする権限を有しないが、管理者は、保存行為をする権限を有する。

3 管理組合法人においては、理事が民法でいう代理人に該当し、管理組合法人が民法でいう本人に該当する。

4 民法上の代理人が損害保険契約をするためには本人から代理権を授与される必要があるが、管理者は、権限内の行為として自己の判断により共用部分につき損害保険契約をすることができる。

 
【問 5】 マンションにおいて、その建物又は敷地上の工作物若しくは樹木についての設置・保存又は栽植の瑕疵により、他人に損害が発生した場合に関する次の記述のうち、民法及び区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。

2 敷地上の樹木の栽植の瑕疵により他人に損害が発生した場合に、樹木は土地の工作物ではないので、樹木の栽植を行った者が損害賠償責任を負い、樹木の占有者は責任を負わない。

【問 6】 マンションの管理組合A(以下本問において「A」という。)とマンション管理業者B(以下本問において「B」という。)との間で管理委託契約(以下本問において「本件契約」という。)が締結された場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ウ 本件契約がAとBとの通謀虚偽表示に当たる場合であっても、当事者間においては同契約の効力は妨げられない。
 
 
【問 10】マンションの管理費の滞納に対する対策及びその法的手続に関する次の記述のうち、民法及び民事訴訟法(平成8年法律第109号)の規定によれば、誤っているもののみの組合せはどれか。

ア 滞納額が、60万円以下の場合は、通常の民事訴訟でなく、少額訴訟制度(民事訴訟法の「少額訴訟に関する特則」)によらなければならない。

ウ 管理費を滞納している区分所有者が、民事再生手続開始の決定(民事再生法(平成11年法律第225号)の「再生手続開始の決定」)を受けた場合でも、管理費の消滅時効の完成は猶予されない。
 
【問 31】 あるマンションにおける次の管理規約の定めのうち、区分所有法の規定によれば、無効とされるものはどれか。

 総会の議事録は、その会議の状況を録音したテープの保存をもって、書面による作成に代えることができる。
 特別決議事項に関する議決権割合は専有部分の床面積割合によるものとし、普通決議事項に関する議決権割合は1住戸1議決権とする。
 
 
H23
【問 1】 マンション(マンションの管理の適正化の推進に関する法律(平成12年法律第149号。以下「マンション管理適正化法」という。)第2条第1号に規定するものをいう。以下同じ。)の管理組合A(以下本問において「A」という。)の管理者B(以下本問において「B」という。)とマンション管理業者(マンション管理適正化法第2条第8号に規定する者をいう。以下同じ。)C(以下本問において「C」という。)との間で管理委託契約(以下本問において「本件契約」という。)が締結された場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか

 本件契約がBが法律行為の基礎とした事情についてのその認識が真実に反する錯誤に基づいて締結された場合には、BがCに対してその認識を表示していないときでも、Bは、法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要な部分に錯誤があることを理由に本件契約の取消しを主張することができる。

【問 4】 マンションの管理組合A(以下本問において「A」という。)とマンション管理業者B(以下本問において「B」という。)との間で管理委託契約(以下本問において「本件契約」という。)が締結されたが、同契約において、Bに管理事務を行わせるためAに帰属する管理事務室(以下本問において「本件管理事務室」という。)を無償で使用させる旨が定められている場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

 本件契約に別段の定めがない限り、本件管理事務室の通常の必要費については、Aが負担する。

 Aは、本件契約の本旨に反する本件管理事務室の使用によって損害が生じた場合、Bに対し、その賠償請求をすることができるが、本件管理事務室の返還を受けたときには、その時から1年以内に請求しなければならない。
 

【問 5】 制限行為能力者に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

2 成年後見人が、成年被後見人に代わって、成年被後見人が所有する居住の用に供するマンションの専有部分について抵当権を設定する場合には、家庭裁判所の許可を得なければならない。
 
【問 6】 甲マンションと乙マンションの各敷地が隣接している場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

4 甲マンションの管理組合は、乙マンションの敷地の樹木(乙マンションの管理組合の所有)の枝が境界線を越えるときは、その枝を自ら切除することができる。
 
 
【問 10】 マンションの管理費の滞納に対する対策及びその法的手続について管理業務主任者(マンション管理適正化法第2条第9号に規定する者をいう。以下同じ。)が管理者等に対して行った次の説明のうち、正しいものはどれか。

1 管理費の滞納額の全額でなくても、滞納者が一部の支払いであることを明示して、一部の額を支払ったときは、その残額についても時効が更新されます。

2 滞納管理費を裁判外において書面で請求する場合、内容証明郵便により、6箇月ごとの催告を継続すれば、そのつど管理費債権の消滅時効の完成が猶予されます。
 
 
 
【問 11】 マンションの管理組合A(以下本問において「A」という。)とマンション管理業者B(以下本問において「B」という。)との間で管理委託契約が締結されたが、同契約では、Bが管理費等の滞納者(以下本問において「滞納組合員」という。)に対する同契約所定の督促を行っても、当該滞納組合員が支払わないときは、Bは責めを免れ、その後の収納の請求はAが行うものとされている場合に関し、Aが検討している次の方策のうち、民法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。

ア 滞納組合員に対して、連帯保証人を選任してもらい、以後は、滞納組合員と連帯保証人との間の保証委託契約を、もっぱら根拠として、滞納分について連帯保証人に対して請求したい。

イ 滞納組合員に対して、管理費等の債務が時効により消滅するのを防ぐために、時効完成前に、時効の利益を放棄する旨の文書を提出させておきたい。

ウ 滞納組合員が、Aに対して金銭債権(悪意による不法行為に基づく損害賠償、人の生命又は身体の侵害による損害賠償以外の債権)を有しているときは、滞納額と同債権にかかる債権額とを対等額にて相殺したい。

エ Aの収納請求の事務上の負担を軽減するために、滞納組合員に対して、以後は、管理費等を供託所に供託させることにしたい。
 
 
【問 30】 管理者に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。

2 管理者に選任することができるのは、自然人、法人を問わず、また区分所有者でなくてもよいが、規約に定める理事長と同一人でなければならない。
 
 
【問 37】 次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 規約で、集会の成立要件について、議決権総数の4分の3以上の組合員の出席が必要と定めることができる。

3 規約違反の区分所有者に対し違反行為の停止請求の訴訟を提起することを決議する場合でも、その者の議決権行使を認めなければならない。

4 共用部分の大規模修繕工事により、専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときでも、その専有部分の所有者の承諾は必要でない。
 
 
【問 38】 管理組合法人に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。

2 集会所のみを共有する1戸建て住宅で構成される団地管理組合は、団地管理組合法人になることができない。
 
 
H24
【問 3】 マンションの管理費の支払債務と時効に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

2 区分所有者が、管理組合に対して負う管理費の支払債務が時効により消滅した場合には、管理費の支払いの遅滞によって発生した遅延損害金も消滅する。
 
 
H25
【問 11】 マンションの管理費の支払義務に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

2 区分所有者が破産手続開始の決定を受けたとしても、当該区分所有者は、破産手続開始決定の日の翌日以降の管理費の支払義務を免れない。

 
【問 36】 管理組合法人に関する次の記述のうち、区分所有法によれば、誤っているものはどれか。

4 管理組合法人が、集会の特別決議によって解散する場合には、区分所有法第3条の団体としての管理組合はなお存続する。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
 
 誤り
 「区分所有法の規定」による。  
(成立等)
第四十七条 第三条に規定する団体は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で法人となる旨並びにその名称及び事務所を定め、かつ、その主たる事務所の所在地において登記をすることによつて法人となる。

 誤り
民法(持分の放棄及び共有者の死亡)
第二百五十五条 共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する

※ 次の条文もあることを 一応 理解しておくべきなのだが・・そのことは考慮外としての出題
  と解される
(残余財産の国庫への帰属)
第九百五十九条 前条の規定により処分されなかった相続財産は、国庫に帰属する。
      ※ 前条 というのは <特別縁故者に対する相続財産の分与・958条の3>
  
※(民法第二百五十五条の適用除外) の場合のことに注意
(分離処分の禁止)
第二十二条 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。
第二十四条 第二十二条第一項本文の場合には、民法第二百五十五条(同法第二百六十四条において準用する場合を含む。)の規定は、敷地利用権には適用しない
〔敷地利用権には共有者がいるので 相続人がないということでその共有者らに持分が属することになってし 
 まうと 専有部は国庫に 敷地利用権はその共有者らに ということで分離してしまい分離処分禁止の趣旨
 を貫くことができなくなってしまうので 分離処分が禁止の場合は255条を適用しない(敷地利用権持分
 は他の共有者に帰属しない)とされる
 結果として 敷地利用権も国庫に帰属することになる<特別縁故者に対する相続財産の分与・民958の 
 3のことは考慮外としてのこと>〕
 
 誤り
当事者双方の責めに帰することができない事由によって債務を履行することができなくなったときは債権者(A)は反対給付の履行を拒むことができる(危険負担における債務者主義)
Aは委託業務費の「全部」の支払を拒める
 
(債務者の危険負担等)
第五百三十六条 当事者双方の責めに帰することができない事由によって債務を履行することができなくなったときは、債権者は、反対給付の履行を拒むことができる。

 2誤り   3誤り  4誤り
 権限の定めのない代理人は保存行為をする権限を有する
(権限の定めのない代理人の権限)
第百三条 権限の定めのない代理人は、次に掲げる行為のみをする権限を有する。
一 保存行為
二 代理の目的である物又は権利の性質を変えない範囲内において、その利用又は改良を目的とする行為


 管理組合法人はその事務に関し区分所有者を代理する
  管理組合法人においては管理組合法人が代理人 本人が区分所有者という関係になっている

(成立等)
第四十七条 
 6 管理組合法人は、その事務に関し、区分所有者を代理する。


 民法上の代理人が損害保険契約をするためには本人から代理権を授与される必要がある
  管理者は損害保険契約に基づく保険金額の「請求及び受領」については代理権を有するけれど損害保険契
  約の「締結」については当然に区分所有者を代理するというわけではない
(権限)
第二十六条 
 2 管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。
 第十八条第四項(第二十一条において準用する場合を含む。)の規定による損害保険契約に基づく保険金額 
 並びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領についても、同様と  
 する。

 誤り
民法の工作物責任の規定は 竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合について準用されている
樹木の栽植の瑕疵により他人に損害が発生した場合 第一次的には占有者が責任を負うことになる

(土地の工作物等の占有者及び所有者の責任)
第七百十七条 土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。
2 前項の規定は、竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合について準用する。
 
 誤り
通謀虚偽表示は当事者間においても無効
(虚偽表示)
第九十四条 相手方と通じてした虚偽の意思表示は、無効とする。
2 前項の規定による意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない。
  
 ア 誤り    ウ 正しい
 
肢の場合に 少額訴訟による審理及び裁判を求めることが「できる」ということで 必ず少額訴訟によらなければならないということではない

(少額訴訟の要件等)
第三百六十八条 簡易裁判所においては、訴訟の目的の価額が六十万円以下の金銭の支払の請求を目的とする訴えについて、少額訴訟による審理及び裁判を求めることができる
ただし、同一の簡易裁判所において同一の年に最高裁判所規則で定める回数を超えてこれを求めることができない。
2 少額訴訟による審理及び裁判を求める旨の申述は、訴えの提起の際にしなければならない。
3 前項の申述をするには、当該訴えを提起する簡易裁判所においてその年に少額訴訟による審理及び裁判を求めた回数を届け出なければならない。
 

管理費滞納者が再生手続開始の決定を受けた場合 その再生手続開始決定の時に時効の完成が猶予されるということではなく 債権者が再生手続に参加した時に 時効の完成猶予の効力が生ずる

(裁判上の請求等による時効の完成猶予及び更新)
第百四十七条 次に掲げる事由がある場合には、その事由が終了する(確定判決又は確定判決と同一の効力を有するものによって権利が確定することなくその事由が終了した場合にあっては、その終了の時から六箇月を経過する)までの間は、時効は、完成しない
一 裁判上の請求
二 支払督促
三 民事訴訟法第二百七十五条第一項の和解又は民事調停法(昭和二十六年法律第二百二十二号)若しくは家事事件手続法(平成二十三年法律第五十二号)による調停
四 破産手続参加、再生手続参加又は更生手続参加
 [続く]

続いて 管理業務主任者試験

2021-11-29 | マンション管理士試験 等サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

 

 

当地は メッキリ 寒くなってまいりました

皆さまのところは いかがですか

 

さて 昨日 [マンション管理士試験]が行われました

自身が係わらせていただいている受験者の方のお話を伺うと 

『前半部の出題内容の難しさが 上昇している ように思えた』 

『いわゆる個数問題の連続箇所などもあったりした』 

とのことでした

が ?

 

 

次は [ 管理業務主任者試験 ]です

ご存知かと思いますが 試験委員の3人ほどは 両試験に係わっておられるはず

著名な 大学教授の方 と 弁護士の方 など

なので 出題傾向を探るためのひとつの方向性を示す糧でもあろうと考えられる

ので

今回の [マンション管理士試験] についての講評類を一応参考になさるのも

有益ではないかと思われます(サマザマな受験予備校などでもネットなどで情報を

出されておられるよう ですので・・・)

 

 

自身も ブログ記事で 気になる箇所や 過去問題についての解説のための記事な

どを載せさせてまいりましたが

間近の折なのですが もしよかったならば 

国家試験受験サポート 〔マンション管理士・管理業務主任者〕欄のものの

気になる範囲だけでも お時間があるなら 自身のスケジュールにさしさわりが

ない程度で どうぞ 眺めてみてください(以前から申し上げているように 両試験

においては 同一範囲においても 少しばかり 出題分量・問い方が異なったりして

いることが多い

とも

言えますが・・・)

学習内容に限らず 最近載せた 解法手法においてのサマザマ など

参考になることもあるだろう と 思われますので

 

 

ということで

[マンション管理士試験]受験者の方 タイヘン お疲れさまでした

続いて 休む間もなく [管理業務主任者試験]受験 という方もおられるので

しょうね・・・


管理業務主任者試験の受験生の方の詰めの学習が順調に進まれることを お祈り

いたしております 

< なんといっても まずは体調管理に十分注意されながらのお努めを・・>

 

 

                 はたけやまとくお事 務 所 

 

 


この期におよんで ゴメンなさい ?

2021-11-24 | マンション管理士試験 等サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

 

 

本番を前にして 残すところ数日 というところで 理論ではなくて 受験場

での つまり本番受験上 の こころがまえ というか 解答の手法というか 

そうしたこと関連の心配事 の 相談も あったりします

 

『 某受験予備校の講師は 次のようにすると良い と言い切っているのです

  ・・・が ・・

  そのようにしなければならないでしょうか そのようにしないと 合格は 

  ムリなのでしょうか ?


 ・個数問題(正しい肢は 何個か というような問い方) と 長文の肢の羅列

  のものは 時間をとられるので 後回しにしなさい

 ・自分の得意な分野から 答えなさい

 ・解答用紙へのマークは 15問ごとに付しなさい(そうすることによって

  問題だけに集中でき かつ マーク作業だけに集中できるのだから)

 ・難問は避け ひととおり進んでから後で検討することにしなさい しかし 

  解答用紙へのマークだけは一応しなさい

 ・マーク見直し時間を○○分 とる などのいくつかのルール は 必ず実行

  するようにしなければいけません

  ナドナド アドバイスされているのですが 本番会場でそのようにできるか

  どうか という そのこと自体が とても気になってしまって・・・』

 

 

国家試験といっても サマザマ   受験生の思考のありようも サマザマ です

・受験生のオオヨソにとって 時間との戦いになることを想定の上で 作成されて
 いるもの

・受験時間そのものが 昼食のホボ1時間を除いて 連続5時間 というもの

・法別の出題がなされ 問題用紙自体に 各々[○○法]とのタイトル付きとなって
 現われ その集合の問題冊子となっているもの

・50問中から 自身で20問を選択できる という科目もあるもの

・2肢 ・ 4肢 ・ 5肢 ・ 20語句群から一語句選択など 選択式のもの

・一日に数時間をかけての論文を数個まとめる方式 を 連日 というもの

など

 

 

受験生の側にしても

・ 一つ一つ あくまで順番どおりに進まないと 途中で 一々 残り問数・進度が気になる

  ので 落ち着いて思考することができなくなってしまう

 

・ 一問一問 思考して マークして などという手法は 無駄を感じてしまうので 思考は

  思考で連続 マークは 全問思考後 まとめての作業としている

・ 偶数番号だけを連続 次いで 奇数番号問題へ移る とか 昇順・降順 を繰り返すのが常

・ とにかく ランダムに問題番号を選びながら しかし 問われているのは正誤のどちらか・
  マーク箇所のウッカリなどについては細心の注意を徹底する(そうしたことが 集中力に活
  を入れてくれるように思えるから)

などという方も おられる 

ような ?

ということで

 

 

参考となるかも と

自身の 代表的な失敗例を示してみます

: 得意なものから ということで進んでいたら 得意なものに大苦戦し

  あまり得意でないものが 意外と答えるのに楽だった(得意なものの点数は

  想定外のものになってしまっていた・・・自分の得意度判定は 実にアイマイ

  なものだったのだろう・・・)

: そもそも その出題の多くが[○○法・△△法・□□法によれば 式]だったの

  で 得意法だけのものを選びながら と問題を探しくぐっていたりして余計な

  エネルギーで時間をロスしてしまい 焦った

: 順調な回答でリズム感さえ覚えるほどの展開だったのが 問題の質が難化して

  いる肢が連続し リズムが狂ってしまい 見直しどころか 最後の問いに辿り

  つけるかどうかもアヤシクナリ 一発式 の連投となってしまった

      ※ 一発式 というのは コレダ という肢以後の肢については眺め
        ること無しに 次問に跳んでしまう という手法 

: 個数問題とはいっても 実に素直な問題が混じっていて 必要以上に慎重に

  なっていて後回しにしたが そうした問題が意外に多く 切羽詰った残り時間

  内での一斉処理を反省したことがある

  同様なことが 長文問題への対応についても 計算問題にもあった

  必要以上の警戒は しないほうが好いのでは と 思えた

  そうした問題にも いずれにせよ 解答を出さねばならないのだから(そう

  した問題の 数点が 合否を決めるのだろうから もっとも 当たってみて

  難問ならば 潔く飛ばすのは いたしかたなく 最後の最後には 一応マーク

  を付するけれど)

 

 

要するに イロイロ予測し サマザマな手法を想定しておいての準備もタイセツな

ことかもしれませんが 試験時間の流れにおいての それぞれの先のことでは 予

測不能だったことも生じ得ます


そうしたこともあり

総合して これだけは と言えそうなこととしては 

試験開始後のどの時点においても 進み具合を 即 掴むことができて 未だ解く

ことができないまま 格闘すべき問題数量がどれくらいあるか 

では 残り時間とのかねあいからは どうしたら良いのか(一発式を躊躇なくヤル

しかない とかの決断)を探り 極く極く短時間に 自分なりの対処への実行に移

ることができるようにしておけるか 

ということだと思われます

 

 

 

それならば キッパリと言ってくれ ということだとすると 言い得ることは 

ホボ 実は 上記のことの関連のことなので あたり前 といえそうなことに

つきるのですが

 

第一に

未だ手を着けてない(あるいは 手を着け始めたが答えとしてまとめきれていな

いもの)の問題番号を スグにわかるところ(例えば 問題冊子表面)にメモして

おくことを忘れないこと

 


それと

第二に

とにかく合格点数を獲得することがスベテ なのだから アレコレ ベスト手法な

どの紹介という類のものに徒にはまどわされることなく(講師の指示を暗記して

是非とも そのとおりの実行を心がけなくてはならない などとヤキモキするよう

なことは この期におよんで絶対に避けるべきことと思う)

万人に通ずる これが最高 などという手法は まず無い(あるのなら苦労は無い)

問題順番どおりに当たっていって 正誤(適切・不適切)のどちらで答えるのか

と マークについては 後の再点検など意識せず その都度 細心の集中であたる

(試験時間とのかねあいの進み具合を いつでも まずは アレコレ探らず知ること

ができる<残りの時間を 残りの問題に全て費やすことが より少ないエネルギーで

可能 としておく情況にしておける> という

点で シンプルでベスト であり 

個数問題の意外な多さ・ ある分野の問いの意外な難化 ・ 長文問題や計算問題

や 見たこともない初出もの など 何があるか予知できない先のサマザマな事象

の対応の場面で 対応するための状況を知るには 一番効率的・効果的・安心感が

ある手法 だと思える (要するに アーダコーダと 小さいものだとしても と

にかくエネルギーが必要となってしまうような作為の途を増やさないことが好い)

・・・

予想外緊急時に 

アレ と ソレ は マーク済みだったか あの範囲は 後で手を着けることに

していたが どうしたのだったか ? 難問でも指示通りマークはしておいたかどうか

? などと なったりしたら アウト だ ともいえるので

試験場での ドキッ とは 怖ろしいものです 想像以上に テンポを狂わすものです)

 

 

第三に

ひととおりの感触で 飛ばしたほうが好い と 感じる問題は 迷っていないで 

潔く 飛ばす  [持ち時間は 最強の味方] ( その跳んだ問題番号
                       メモ          
                       を 忘れないように ) 

 

 

 

 

受験生それぞれには 個性というものがあり 一つ一つ 順番を守って事を処理すること

がベストで マークの誤りについて後で見返すなどということをするくらいなら その時

一回で キチンと片付けます そのようにして生きてきたのが ランドセルを背負い始めた

頃からの私の人生です

というような受験生に <比較検討して アレを先に コレを後に マークはまとめて ○○

式に などと受験間際に説く(参考になさい ならまだしも そうしなさい では・・・いか

がなものか 

参考にするのは良としても 説かれた方としては 気が重くなるほど考えることもあるかもしれ

ない そのようなことの対処 大人なら それは 判断できるだろう ということでもありまし

ょうが 受験生自身にとって試験数日前 

想像以上に

繊細 そのもの

というようなことで あと数日 余計なことには 

絶対にとらわれてはいけません     学習に励むほうが よほど 好ましい です>  

 

 

自身の このブログにしたって ということですが そのとおり

余計なことでしょう

でも ツイ 記してしまいました(スミマセン)

世には そのような受験生さんもいるのだ ということだけは 知って欲しくて です

他意はありません

たしかに どのような情況も 自己責任 とも言えそうですが・・・

時と情況と場合と 知己の対相手との特殊な接点での必要となる配慮 というものも プロ

としては

あるのでは(望まれての指示なら別論ですが 一般的には 特定の事項の具体的指示ともな

ると 場面によっては 

イカガナモノカ と思われるのです) 

 

 

 

 

本日の最後に 一言

自身の経験からですが

秒針の付いた時計を前にして 1分 3分 5分 経過するまでの秒針をながめてみて

ください( お時間があれば ですよ )

どうでしょう 
5分間 秒針を眺めることは さぞや ・・・ だったのでは ?

(時の経過 を どれほどに 実感では 感じられましたでしょう ?) 

                                  

 

 

というようなことで                      

マンション管理士試験終了時まで ブログ掲載をお休みさせていただきます

それこそ アーダ コーダと ジャマなことを載せたりしたら 本日のようなブログ

を記させていただいている者としても とても申し訳ないこととなりますので・・・

そのようにさせていただきます

 

 

 

受験生の方

頑張ってくださいね

よい結果を お祈りしております

                     はたけやまとくお事 務 所


通常総会は トウに終えていても

2021-11-22 | マンション〔実務に到るまでをも含む 相談アレコレ〕

 

 

総会を終えても モヤモヤ感が残り続け いまや それを超え 疑念が膨らん

でしまっている というようなことも あるようで・・・

『 ○○○○ というような処理が 総会議事進行中になされたのですが その

手法というか 判断は 妥当だったのでしょうか ?

妥当かどうかということなどの問題ではなく 違法 というようなことだった

のではないのか ? と 今も思い返したりしているのですが

あの時 あの場で 管理会社の為した 総会運営への補助的な説明などに疑念

をもっていたのです・・ ヤハリ おかしな流れだったのではないでしょうか

△△△△△ というようなことが □□□□ とうような手法で議決されたので

すが どうにも納得できないのです 』

 

 

何度もブログに登場させていただいていますが 

平時 と 争い時との差 というものは これほど異なるものなのか

ということを思い知らされる場面の登場は マンション管理運営において ある日

突然 たった一人の内心から 現実の発言・主張となって 現われ 他者にも 疑

念が波及し膨らんでいく

ということもあり得ます

溜まっていたものが噴き出すというようなことなので 少々 荒っぽい主張として

受け取られがちなので 初動 つまり起こり始めの行動に デキルカギリ 冷静に

対応することが とても大事になると思われます

常套として理事会に招いての意見表明 それに対する説明 ということが考えられ

ますが 真っ向対峙し続ける位置取りなどからの発言交差は避け いわゆる 円卓

会議式で まず 互いの第一声は サッソク論点を披露するなど避け 挨拶(自己

紹介)を交わす というようなことも とってもタイセツなことと思います(人間 

感情の動物 ということを 身に沁みて感ジル機会は 多いものですね・・・みな

さんは いかがですか ?

( 普段は理性を元にして話したり考えたりしていても いざ行動をしようとする
  時には
  感情が出やすくなってしまう
  それなので あらたまっての問題提起の対話のシーンなどでも感情の部分が理
  性よりツイ優勢となってしまっている
  人は感情の動物なのだ と言われるのも なんとなく ウナヅケソウ? かな)

 

 

総会に関することで 最近も相談があったこと 今までに経験したりしたことを 極

く簡潔に 

参考になるかもしれないことを中心に〔再掲のことも多いですが〕 記してみます

(原則 標準管理規約を基にしています が 会議原則などというものをも参考に
 したことも 少々含みます ので より実務的なものです)

 

・ 議長には 

  議事を進行させ 整理する権限(議事整理権)

  と 

  議場の秩序を維持する権限(議場の秩序維持権)

  があります

  質疑のために必要と判断した場合には 出席の資格がない者であっても出席を認

  めることもできる(理事会の決定が無くとも 議長の裁量の範囲内で議長が第三

  者の傍聴や発言を認めることも可能)とする考え も あります

  が

     ※ (出席資格)
      第45条 
      組合員のほか、理事会が必要と認めた者は、総会に出席する
      ことができる。

  と 標準管理規約には示されています

 

  議長という立場は それなりの権限を持つ(反面 重責でもある)ので 誰が担

  当するかは 会合が充実したものになるかどうかの重要なポイントです

         ※ 標準管理規約では [総会の議長は、理事長が務める。]
           と あります(42⑤)



・ 正当な招集でなければいけないので 役員の定数が一名足りない状態での

  臨時総会招集決議後の総会決議は無効とされたりします
                     (東京地判平成26・11・27)

  争いある状態でのマンションにおいては特に このようなことも起き得るので 

  定員は守らなければならないのです

   

  事の重大さを蹴散らし たかが一名ごときの不足 なんの問題があるのだとばかり 

  無視して強引に進めようとする方がおられたりしましたが・・・

  長年の知己 ほぼ 顔を見知った者の集まりだ としても お気楽な?茶飲み会など

  ではケッシテナイのです(レッキトシタ 資産管理団体の会合なのですから)

  後々 現実に 重箱の隅をさらいあうような事態にもなりかねないのです

  とにもかくにも 瑕疵がないように 進める必要があります



・ 招集の通知の方法について 区分所有法と標準管理規約に制限はありませんので必

       ずしも文書でなくとも 口頭や電話でも可 とはされますが 文書が望ましいこと

  は当然です

 

・ 一定の重要事項の決議の場合は 議題のほかに 議案の要領の通知も必要です

  議題とは 話合いの対象となる事柄のタイトル 例えば「管理費値上げの件」など

  と示され 会議の目的 といわれるもの

  議案とは 決議内容の案   議案の要領とは 決議内容の案の要約

  

  ここらあたりも 後々 問題として追求されることがあり得ます

  「管理費値上げの件」であった場合 管理費値下げの動議が出されたとしても

  これを討議することはできないと判断されるでしょう

  (通知外のことは決議できません 47⑩)
     [総会においては、第43条第1項によりあらかじめ通知した事項につい
      てのみ、決議することができる。]

  内容を縮小する方向の(値上げ幅を小さくする)動議なら許される場合もあります

 

・ 複数の住戸を持っている1人の区分所有者(マンション住人さん)が議決権を使う時

  分割して行使すること(いわゆる不統一行使)は 認められないとされてはいます

  が 少々専門的過ぎる話題ですが 信託の対象となっている場合は やむを得ないと

  判断されると思います

 

・ 景気の好い時代のリゾートマンションなどでは 別荘用になどということで 使用時期を

  調整しながらの いくつかの法人間で共有制度を採ったような場合もあったりします

  専有部分が共有の場合で一の組合員とみなされる場合は議決権行使者1人を決めなければ

  なりません(区分所有法40)

  民法の特別法である区分所有法にはそのあたりのことの規定がないので つまるところは 

  共有者の持分の価格の過半数で決めることになるでしょう(民法252)

 

・ 総会には出席しないけれども 開催前に議案について賛成・反対を記した

  書面(議決権行使書)を招集者に提出することがあります

  出席者としてカウントされるので 総会運営上重要な方法ですが 

  [賛否の記載のない場合でも 賛否いずれかの意思表示とみなすこととする]

  とされていたりしていても そのような扱いはつまるところ意思を明らかにできない

  ので不適切であって 効力は認められません

  が 定足数の扱いなどで 出席組合員として取り扱うこと自体は可能とも考えられる

  でしょう

 

・ 代理人による議決権行使についてですが

  代理権授与は 総会ごとであり 将来の総会まで含めて 包括的に代理権限を授与

  することはできないとされているのが多数説 ? だと理解されます

  が 

  限定期間や特殊限定ケースを勘案して 規約での特別例外があってもよいのでは
 (総会での委任状獲得に苦労している役員さんが 意外と多く 今後マスマス そ
  のエネルギーを必要とされるような印象があるので

  妥当な運営・運用なら 可としても よいのでは )?

  という思いを 自身は抱いています(巷の素浪人マンション管理士のツブヤキ
  にすぎないこと ではありますが・・・)

  判例には 事前に包括的に 許すというものがあったりしています
                        (東京地判平成23年・7・6)

  

 

  念のための記述ですが 

  議決権行使書と委任状は どちらも本人が総会には出むかないで議決権を使う方法ですが

  前者は自らが賛否の意思を決定し 後者は それを代理人に委ねるものです

  代理人は 委ねられているとしても 本人の権限授与の意義を尊重することは重要ですが

 

 

・ 規約に限定が無ければ 未成年者でも代理人に就けます 

  関連して 

  区分所有者が未成年であるというような 特殊?な場合もあり得ます(近頃は資産のある

  未成年者さんも増えているのかも?)

  この場合 成年後見人がついていたり 親権者であるような場合は 規約に代理人の資格

  制限を定められていても 法定代理人であるのですから 規約の制限には縛られないと解

  されます



・ ある事項を 総会での特別決議が必要である対象としようとする場合のその決議自体は

  特別決議であることまでは必要でなく 普通決議で可 とされます



・ 管理費等の支払を猶予する場合も 総会の決議を経る必要があると解されます

  (東京地判平成20・4.24)

 

 

 

 

争い事が起きた時 つまるところは 裁判で ということにもなりますが

その判定を考えるとき 極端な話ですが 大法廷判決も いつ どのような事情で

変わるかもしれませんし

そもそも 判定の基準は条文だとも限りません

公共の福祉 というような 広い幅をもつものであったり 最後の最後は

一般常識的なもので エイヤーと決めざるを得ない といっても

時代とともに微妙に捉え方が曖昧になったり 

場合によっては事情判決 などというような

ある意味 法以上の武器?が基準となって法廷に現われたり

ということで 

一番無難なのは 疑義がある場合は 議長さんは ≪ その都度 総会意思を確認しながら

進めておく ≫ ということに つきると考えます

 

“マァ いいか  とか  議長たる俺の権限でいいのだ”などと走ることは禁物

動議などが重なる とか 突然 規約や細則でも エイヤー といかないような

輪番優先役員候補と 突然の立候補者の乱立 とかが入り乱れるとか 

とても複雑に入り乱れた動議の提案の嵐の迷いの森に

深く入り込みそうな場合は 

“皆さん これでいかがでしょう”

と 多数決合意を確認しながら総会を進めることが 肝要

 

つまるところ 私的所有者の団体であるマンション管理組合なのですから 

国といえでも それぞれの私的事項に対しては 自治を認め 究極的には尊重せざる
を得ない

 

自分たちのことを自分たちで了承して運営しているのだから 多少法的に疑義があっ

ても そのこと(私的財産に関することの私的自治)を尊重すべきであって

あまり干渉すべきではない いや 干渉してはいけない

という気配? そうした流れがある判決も多く眺められるのですから  

 

 

もう少しだけ 総会関連のお話を続けさせていただきますが

・長期修繕計画を策定する議案と 計画に基づく工事を実施する議案は別のもので

 前者が議決済みだからといって そのまま 工事実施もオーケーということには

 なりません 

 特別の管理であるものの あるいは それ以外の管理の実施であるものの決議が

 各々必要

 だと理解されます

 『長期修繕計画の変更のための出費は どこから出すことになるのですか ? 管

  理費からでしょうか ? 修繕積立金からでしょうか ?

  標準管理規約と ホボ同じ規約になっているはずなのですが ハッキリとしない

  ので・・・』
 という質問もあったりします

 このことにも関することとして
 劣化診断(建物診断)についてですが 
<長期修繕計画の作成・変更に関してのもの> と <修繕工事実施の前提としてのもの> 
 があると理解されます

コメント 第32条関係 には 次のように示されています

長期修繕計画の作成又は変更 及び 修繕工事の実施の前提 として、劣化診断
 (建物診断)を管理組合として併せて行う必要がある。

長期修繕計画の作成又は変更に要する経費 及び 長期修繕計画の作成等のための
    化診断(建物診断)に要する経費の充当については、管理組合の財産状態等に応じ
   て管理費又は修繕積立金のどちらからでもできる
    ただし、修繕工事の前提としての劣化診断(建物診断)に要する経費の充当につい
 ては、修繕工事の一環としての経費であることから、原則として修繕積立金から取
 り崩すこととなる。


・最後に 質問の多い事項ですが

 総会の議事録が区分所有法や規約に則って作られていないとしても 総会の手続に

 瑕疵がなければ 総会の決議の有効性に影響することはない とはされています

 (福岡簡判27・5・19  東京地判平成26・7・10)

 

 

以上 総会関係のこと それに関して 特に質問があったあたりを 少々ですが 記

してみました

 

 

〔念のためですが 

 受験を間近に控えているのに 実務的過ぎる記事《チョットわけがあり 本日 
 載せさせていただいております》

 ですので

 受験生の方は トニカク 今は 条文明文に沿っての理解に徹底くださるよう 

 どうぞ  

 お願いいたします〕

 


信頼し合うことを目指しての同士

2021-11-16 | マンション〔実務に到るまでをも含む 相談アレコレ〕

 

 

 

自身の場合 業務上で まず関心を持たざるを得ない債権条項部分は「委任」 

のところ

なにしろ 中心業務であるマンション管理士業務はじめ 他の業務でも 委

任され受任の契約の下で ベストを尽くさせていただくということですので



マンション管理組合自身においても 「委任」 の範囲の知識は 重要なも

のとなります

管理会社との委託契約 ・ 請負契約ばかりではなく工事や点検業者などと

の各種委任準委任契約 ・ 外部専門家との顧問契約 など ありますので

 

 



ゼロ状態から三年かかって マンションコミュニティのことの整理 自治会

会計と 管理組合会計の峻別を終え さらに 法人化など検討し 改革をと

目していたところ 輪番制の運命の悪戯 ? によって トンデモナイ ?

暴走理事長の出現などで 理事会内部などもギクシャクし 一年制輪番の弊

害の典型と思われるあたりを タップリ 味あわされたりもしたので・・・

そのようなことで・・・事を為すためには 1年ではどうにも足りないこと

が多い

是非とも為すべきことのスケジュールが明白な場合などには 最小限度の数

年間においては双方解除権放棄を契約条項に加えることを提案させていただ

くことなどもやむを得ない ? と 考えさせられたりしたのでした

とにもかくにも 次期事業計画と予算案に専門家活用のことが載せられない

と すべて エンド 

です

現執行部 場合によっては次期執行部の一存で どうとでもなってしまう

(管理組合は ナンノタメニ あるのか というあたりを ほとんど理解で
 きない役員候補もいたり そうした方に限って 声高に 有無を言わせず
 合議の場を仕切る風潮があると感じたりすること 残念ですが 多しです)





さて その タイセツな 委任条項のこと

<改正前民法> (委任の解除) 第651条

1.委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができる

2.当事者の一方が相手方に不利な時期に委任の解除をしたときは、その当事

  者の一方は、相手方の損害を賠償しなければならない。

  ただし、やむを得ない事由があったときは、この限りでない

 

いつでも 解除できる とはありますが・・・

受任者の利益をも目的とする委任については 委任者からは原則として解除する

ことはできないが

やむを得ない事由がある場合とか それがなくとも 委任者が解除権自体を放棄

したものとはみなされない事情があるときは 委任者は解除できる とか 重要

な判例も あったり・・・

 

有償であるというだけでは受任者の利益をも目的とするものとは言えないという

判例の趣旨 など も 

とり入れたりして 次の 新しい条文 と なりまして


(委任の解除) 第651条

1.<改正前民法651条1項の通り>

2.前項の規定により委任の解除をした者は、次に掲げる場合には、相手方の損
  害を賠償しなければならない。

  ただし、やむを得ない事由があったときは、この限りでない

一 相手方に不利な時期に委任を解除したとき。

二 委任者が受任者の利益(専ら報酬を得ることによるものを除く。)をも目的
  とする委任を解除したとき。




いずれにしても 651条は 〔任意規定〕 です

なので 当事者間で ジックリと 特約などを検討することが大事

ということ

上に述べたように 例えば3年ほどの解除権放棄を謳ってもらうことの検討も必
要な場合もあるのでは とも 思われます


というようなことで マンション管理組合役員さんからも質問の多い 民法改正
にからんだ委任解除あたりのことを 極く シンプルに ポイントだけを記して
みました

 

 

委任〔準委任〕の解除に関連して 

管理組合さんへのアドバイスを 極く 
シンプルに 言い切ってしまうならば 

[ 解除権放棄の条項などなければ 解除申し入れは 理由を問わず まず 

  可能    その解除により相手に対し責を負うなら それについては 

  損害賠償を為す ]

つまり 解除はおおよそフリーに しかし いかがなものかと思慮される場
合は損害賠償をして

と 理解されましょう



ということなので

改正後 も
651条に関して実務上の取り扱いが大きく変わることはないのでは 
と 考えられる 
と 
いうことです



管理会社からの 委託契約解除 が増えているとのニュース イロイロと考え
させられています

管理会社間の熾烈な委託費削減リプレイス合戦も 一因である ? のでしょうが 
人件費のこと等で採算がとりづらいとのことも大きな理由となっているのでしょう 

それと
強引な要求をする管理組合 ・ 対管理会社クレーマーにお手上げ ということも
増えているようです が・・・
経験上のことですが そうした傾向があると いえないこともありません(たしか
に アレじゃ 管理会社も撤退を考えるかも ? というケースもありました)


サマザマな実務実態と そのあるべき真の実体のところを シッカリと見つめてい

きたい と 思っております

   

                   はたけやまとくお事 務 所


どこが どうちがうの ?

2021-11-15 | マンション〔実務に到るまでをも含む 相談アレコレ〕

 

<質問が多いところなので 再掲 というようなことですが 載せてみます>

専門的な説明が どうしても 加わってしまいますが どうぞ 疑問点をお持ちの

方は 参考までに 眺めてみてください

 

 

題を設けるとすると

【マンション管理費等滞納者に対する請求訴訟で要した弁護士費用を 損害賠償 
 として請求できるのか】

というようなことになります



相当因果関係にある損害(そのようなことが起きてしまった場合 それに関して費
やされ生じたものだとして滞納金同様に請求できることに問題は無い と 捉える
ことが 一般的に認められるべきもの)なのか どうなのか ?


不法行為の場合は <相当な範囲の額ならば 弁護士費用を含めての請求も可>

というのが 判例です

 要旨の一部 
[ 訴訟活動において、一般人は十分に訴訟追行をなし得ない。
  不法行為の被害者が損害賠償請求訴訟を弁護士に委任した場合の弁護士費用は、事案
  の難易、請求額、認容された額その他諸般の事情を斟酌して相当と認められる額の範  
  囲内で、相当因果関係に立つ損害といえる。    最高裁判決 昭和44・2・27]

 

では 債務不履行 の場合は 認められないのか ということですが 要件を満たす場合は

認めてもいい という判例も 出ていたりします 

 要旨の一部
[ 労働者が、使用者の安全配慮義務違反を理由とする債務不履行に基づく損害賠償を請
  求するために訴の提起を余儀なくされた場合弁護士費用について、事案の難易、請
  求額、認容された額その他諸般の事情を斟酌して相当と認められる額の範囲内のもの
  に限り、安全配慮義務違反と相当因果関係に立つ損害である。  
                           最高裁判決 平成24・2・24]

 

 

 

“ ナンデ 滞納金のほかに弁護士費用の分 マデモ 払わなければならないんだ ”

というような ゴタゴタを避ける意味 ? からも 標準管理規約では 60条に  

【 違約金 としての弁護士費用 】として 登場させています

 

金銭債務の特質から 損害賠償金としての弁護士費用は認められないのか

それとも

弁護士費用は 損害賠償請求に係る通常生ずべき損害とは認められないからなのか

ということあたりの説明が 関連判例の位置付けのことあたりも含めて ハッキリとせ

ず ??

基本書あたりでもナンダカ 根拠が曖昧なのではないかなー ? と 自身は思ってい

るのです が( あくまで 私見 です )

 

 

金銭を目的とする債務の履行遅滞による損害賠償の額は、本条(民419)の反面とし
、たとえ約定又は法定の利率以上の損害が生じたことを立証しても、その賠償を請求
することはできず、弁護士費用その他の取立費用も請求できない。
:同事件の別掲載要旨:
金銭債務の履行遅滞を理由とする損害賠償は、損害の証明を要しない反面として、約定
または法定の利率による額を超える損害が生じたことを立証しても、その賠償を請求す
ることはできない。(弁護士費用その他の取立費用の賠償を否定)。
                      (最判昭48・10・11)

 

ともかく
 
損害賠償としての弁護士費用の請求

違約金としての弁護士費用の請求は異なるのだ

という理論で 事は進められていますよう ですので・・・

 

それでは 違約金 とは ?


(賠償額の予定)
第四百二十条 
当事者は、債務の不履行について損害賠償の額を予定することができる。
2 賠償額の予定は、履行の請求又は解除権の行使を妨げない。
3 違約金は、賠償額の予定と推定する。

             ※ 改正前には 「裁判所は、その額を増減することができない」
               という文言も登場していました が 削除されています
               けれども 解釈に今までとの変化はないとの解説が多いです
               相手の弱みにつけこんだような公序良俗違反などにあたるよう
               な違約金などについては 減額が認められることもありました
               ので


ということで
繰り返しになりますが 

請求額に含めてしまっていいのかダメか
(その不履行に通常発生する損害とはいえないのか

その不法行為によって生じた損害と認めてよいのかダメなのか

419条の金銭債務の特則があるから弁護士費用は請求できないのか )
というような議論をもしなくていいように 

標準管理規約 には 違約金(賠償額の予定)として組み込まれています

 

金銭債務の不履行による損害賠償として 債務者に対し弁護士費用その他の取立費用を
請求することはできない(最判昭和48・10・11)というものがあるので 別途に
請求できる違約罰賠償金ではなく 制裁金のようなものとして弁護士費用を請求す
ることができるとして 標準管理規約に定められた と解されているようです
                      参照 (東京高判平成26・4・16)

(東京高判平成26・4・16)は 〔管理規約の文言も「違約金としての弁護士費用」
とするよりも 「管理組合が負担することになる一切の弁護士費用(違約金)」との
文言とするほうが望ましいといえよう〕 とも 述べています

 

 

ということで

『弁護士費用を請求するにも その根拠に イロイロと 配慮 というか 工夫 という
 か そこらあたりのことが 少しは ワカッタような気がする』

とオッシャッテ いただけるかどうか 

一応 説明 させていただきました けれど・・・? ヤハリ シックリこない
でしょうか ?

 

 

以前から記していますが 

相談があった場合

「弁護士さんなどに頼まなくても 裁判所の広報などを見ながらでも ナントカ 訴状
 なども できあがってしまうものですし 実際の追行することなど ということもでき
 てしまうものですよ
 それに どうみても 滞納側が争う理由付けなどできないことが ホトンド なので」

と 自身は 説明させていただいています

                      


これも 気になるもの です

2021-11-14 | マンション管理士試験 等サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

 

《 第三編 債権 》 の範囲において 今回の改正に関しての 気になる条文を載せておきます

                              ※ 項・号省略のものアリ

(法定利率)
第四百四条 利息を生ずべき債権について別段の意思表示がないときは、その利率は、その利息が生じた最初の時点における法定利率による。
2 法定利率は、年三パーセントとする。
3 前項の規定にかかわらず、法定利率は、法務省令で定めるところにより、三年を一期とし、一期ごとに、次項の規定により変動するものとする。

(不能による選択債権の特定)
第四百十条 債権の目的である給付の中に不能のものがある場合において、その不能が選択権を有する者の過失によるものであるときは、債権は、その残存するものについて存在する。
 
(履行期と履行遅滞)
第四百十二条 債務の履行について確定期限があるときは、債務者は、その期限の到来した時から遅滞の責任を負う。
2 債務の履行について不確定期限があるときは、債務者は、その期限の到来した後に履行の請求を受けた時又はその期限の到来したことを知った時のいずれか早い時から遅滞の責任を負う。
3 債務の履行について期限を定めなかったときは、債務者は、履行の請求を受けた時から遅滞の責任を負う。
 
(履行不能)
第四百十二条の二 債務の履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして不能であるときは、債権者は、その債務の履行を請求することができない。
2 契約に基づく債務の履行がその契約の成立の時に不能であったことは、第四百十五条の規定によりその履行の不能によって生じた損害の賠償を請求することを妨げない。

(受領遅滞)
第四百十三条 債権者が債務の履行を受けることを拒み、又は受けることができない場合において、その債務の目的が特定物の引渡しであるときは、債務者は、履行の提供をした時からその引渡しをするまで、自己の財産に対するのと同一の注意をもって、その物を保存すれば足りる。
 
(履行遅滞中又は受領遅滞中の履行不能と帰責事由)
第四百十三条の二 債務者がその債務について遅滞の責任を負っている間に当事者双方の責めに帰することができない事由によってその債務の履行が不能となったときは、その履行の不能は、債務者の責めに帰すべき事由によるものとみなす。
2 債権者が債務の履行を受けることを拒み、又は受けることができない場合において、履行の提供があった時以後に当事者双方の責めに帰することができない事由によってその債務の履行が不能となったときは、その履行の不能は、債権者の責めに帰すべき事由によるものとみなす。
 
(履行の強制)
第四百十四条 債務者が任意に債務の履行をしないときは、債権者は、民事執行法その他強制執行の手続に関する法令の規定に従い、直接強制、代替執行、間接強制その他の方法による履行の強制を裁判所に請求することができる。ただし、債務の性質がこれを許さないときは、この限りでない。
2 前項の規定は、損害賠償の請求を妨げない。
 
(債務不履行による損害賠償)
第四百十五条 債務者がその債務の本旨に従った履行をしないとき又は債務の履行が不能であるときは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。ただし、その債務の不履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして債務者の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
2 前項の規定により損害賠償の請求をすることができる場合において、債権者は、次に掲げるときは、債務の履行に代わる損害賠償の請求をすることができる。
一 債務の履行が不能であるとき。
二 債務者がその債務の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。
三 債務が契約によって生じたものである場合において、その契約が解除され、又は債務の不履行による契約の解除権が発生したとき。
 
(損害賠償の範囲)
第四百十六条 債務の不履行に対する損害賠償の請求は、これによって通常生ずべき損害の賠償をさせることをその目的とする。
2 特別の事情によって生じた損害であっても、当事者がその事情を予見すべきであったときは、債権者は、その賠償を請求することができる。
 
(中間利息の控除)
第四百十七条の二 将来において取得すべき利益についての損害賠償の額を定める場合において、その利益を取得すべき時までの利息相当額を控除するときは、その損害賠償の請求権が生じた時点における法定利率により、これをする。
2 将来において負担すべき費用についての損害賠償の額を定める場合において、その費用を負担すべき時までの利息相当額を控除するときも、前項と同様とする。
 
(過失相殺)
第四百十八条 債務の不履行又はこれによる損害の発生若しくは拡大に関して債権者に過失があったときは、裁判所は、これを考慮して、損害賠償の責任及びその額を定める。
 
(金銭債務の特則)
第四百十九条 金銭の給付を目的とする債務の不履行については、その損害賠償の額は、債務者が遅滞の責任を負った最初の時点における法定利率によって定める。ただし、約定利率が法定利率を超えるときは、約定利率による。
2 前項の損害賠償については、債権者は、損害の証明をすることを要しない。
3 第一項の損害賠償については、債務者は、不可抗力をもって抗弁とすることができない。
 
(賠償額の予定)
第四百二十条 当事者は、債務の不履行について損害賠償の額を予定することができる。
2 賠償額の予定は、履行の請求又は解除権の行使を妨げない。
3 違約金は、賠償額の予定と推定する。
 
       旧条文にあった [1項 ・・・この場合において、裁判所は、その額を
        増減することができない。]は 削除されています
       (もっとも 公序良俗違反等を理由の減額は認められていましたけれど)
 
(代償請求権)
第四百二十二条の二 債務者が、その債務の履行が不能となったのと同一の原因により債務の目的物の代償である権利又は利益を取得したときは、債権者は、その受けた損害の額の限度において、債務者に対し、その権利の移転又はその利益の償還を請求することができる。
 
(債権者代位権の要件)
第四百二十三条 債権者は、自己の債権を保全するため必要があるときは、債務者に属する権利(以下「被代位権利」という。)を行使することができる。ただし、債務者の一身に専属する権利及び差押えを禁じられた権利は、この限りでない。
2 債権者は、その債権の期限が到来しない間は、被代位権利を行使することができない。ただし、保存行為は、この限りでない。
 
         ※ 旧条文の[・・・裁判上の代位によらなければ・・]は民事保全手続が用意されて
           いるなどのことから条文から消えた
 
3 債権者は、その債権が強制執行により実現することのできないものであるときは、被代位権利を行使することができない。
 
(債権者への支払又は引渡し)
第四百二十三条の三 債権者は、被代位権利を行使する場合において、被代位権利が金銭の支払又は動産の引渡しを目的とするものであるときは、相手方に対し、その支払又は引渡しを自己に対してすることを求めることができる。この場合において、相手方が債権者に対してその支払又は引渡しをしたときは、被代位権利は、これによって消滅する。
 
(債務者の取立てその他の処分の権限等)
第四百二十三条の五 債権者が被代位権利を行使した場合であっても、債務者は、被代位権利について、自ら取立てその他の処分をすることを妨げられない。この場合においては、相手方も、被代位権利について、債務者に対して履行をすることを妨げられない。
 
(被代位権利の行使に係る訴えを提起した場合の訴訟告知)
第四百二十三条の六 債権者は、被代位権利の行使に係る訴えを提起したときは、遅滞なく、債務者に対し、訴訟告知をしなければならない。
 
(詐害行為取消請求)
第四百二十四条 債権者は、債務者が債権者を害することを知ってした行為の取消しを裁判所に請求することができる。ただし、その行為によって利益を受けた者(以下この款において「受益者」という。)がその行為の時において債権者を害することを知らなかったときは、この限りでない。
2 前項の規定は、財産権を目的としない行為については、適用しない。
3 債権者は、その債権が第一項に規定する行為の前の原因に基づいて生じたものである場合に限り、同項の規定による請求(以下「詐害行為取消請求」という。)をすることができる。
4 債権者は、その債権が強制執行により実現することのできないものであるときは、詐害行為取消請求をすることができない。
 
(転得者に対する詐害行為取消請求)
第四百二十四条の五 債権者は、受益者に対して詐害行為取消請求をすることができる場合において、受益者に移転した財産を転得した者があるときは、次の各号に掲げる区分に応じ、それぞれ当該各号に定める場合に限り、その転得者に対しても、詐害行為取消請求をすることができる。
一 その転得者が受益者から転得した者である場合 その転得者が、転得の当時、債務者がした行為が債権者を害することを知っていたとき。
二 その転得者が他の転得者から転得した者である場合 その転得者及びその前に転得した全ての転得者が、それぞれの転得の当時、債務者がした行為が債権者を害することを知っていたとき。
 
(被告及び訴訟告知)
第四百二十四条の七 詐害行為取消請求に係る訴えについては、次の各号に掲げる区分に応じ、それぞれ当該各号に定める者を被告とする。
一 受益者に対する詐害行為取消請求に係る訴え 受益者
二 転得者に対する詐害行為取消請求に係る訴え その詐害行為取消請求の相手方である転得者
2 債権者は、詐害行為取消請求に係る訴えを提起したときは、遅滞なく、債務者に対し、訴訟告知をしなければならない。
 
(債権者への支払又は引渡し)
第四百二十四条の九 債権者は、第四百二十四条の六第一項前段又は第二項前段の規定により受益者又は転得者に対して財産の返還を請求する場合において、その返還の請求が金銭の支払又は動産の引渡しを求めるものであるときは、受益者に対してその支払又は引渡しを、転得者に対してその引渡しを、自己に対してすることを求めることができる。この場合において、受益者又は転得者は、債権者に対してその支払又は引渡しをしたときは、債務者に対してその支払又は引渡しをすることを要しない。
2 債権者が第四百二十四条の六第一項後段又は第二項後段の規定により受益者又は転得者に対して価額の償還を請求する場合についても、前項と同様とする。
 
(認容判決の効力が及ぶ者の範囲)
第四百二十五条 詐害行為取消請求を認容する確定判決は、債務者及びその全ての債権者に対してもその効力を有する。

第四目 詐害行為取消権の期間の制限

第四百二十六条 詐害行為取消請求に係る訴えは、債務者が債権者を害することを知って行為をしたことを債権者が知った時から二年を経過したときは、提起することができない。行為の時から十年を経過したときも、同様とする。

(不可分債権)
第四百二十八条 次款(連帯債権)の規定(第四百三十三条及び第四百三十五条の規定を除く。)は、債権の目的がその性質上可分である場合において、数人の債権者があるときについて準用する。
 
         ※ 債権の目的である給付が不可分なものであるところの 不可分債権
           関係というものがあります(債権者が数人の不可分債権 と 債務
           者が数人の不可分債務とがあります)
 
           不可分債権・債務には 性質上のそれ と 意思表示によるそれ
           とが あります
 
           多数ある債権者または債務者の一人について債権の効力に影響を及
           ぼす事由(請求・更改・免除など)が生じたとき 他の債権者また
           は債務者にどのような影響を及ぼすことになるのかについて 他の
           者にも影響を及ぼすもの(絶対的効力)と 他の者には影響を及ぼ
           さないものとがあります(相対的効力)           
           
           改正前の [・・・当事者の意思表示によって不可分である場合]
           という箇所が 条文からナゼ 消えたの ?
           ということですが・・・
                                        改正後は 新たに連帯債権というものが導入されました
           連帯債権は 債権の目的が可分である場合に 法令の規定または当
           事者の意思表示により数人が連帯して債権を有するもの(新432)
           なので 不可分債権は債権の目的が性質上の不可分なものに限定さ
           れることになった というようなことと解されます
                                         
           それと 関連するようなことですが           
                                  不可分債務は相対的効力を原則としていました(旧429②・430)
           が連帯債務は絶対的効力を原則としていました
           けれども
           改正によって 連帯債務においても相対的効力が原則となったので
           不可分債務と連帯債務に関する規定が類似することになり 給付が
           可分である場合に不可分債務とする余地を残すことの必要が実質的
           にはなくなったと解されています
           それなので 改正後430条において 不可分債務の成立は債務の
           目的が性質上不可分である場合に限り 債務の目的が性質上可分で
           ある場合には 法令の規定または当事者の意思表示によって連帯債
           務となるとの条文を設けた(改正後436)
           と 
           基本書類には説明があります(要するに 当事者の意思表示によっ
           て不可分である場合には 同様に相対的効力になったのだから 連
           帯債務の条文に担当させ 428条からは 当事者の意思表示で不
           可分になる場合は 省いてしまってもよいのでは 
           というようこと と 理解されるでしょうか ?)
 
(不可分債権者の一人との間の更改又は免除)
第四百二十九条 不可分債権者の一人と債務者との間に更改又は免除があった場合においても、他の不可分債権者は、債務の全部の履行を請求することができる。この場合においては、その一人の不可分債権者がその権利を失わなければ分与されるべき利益を債務者に償還しなければならない。 
 
(不可分債務)
第四百三十条 第四款(連帯債務)の規定(第四百四十条の規定を除く。)は、債務の目的がその性質上可分である場合において、数人の債務者があるときについて準用する。
 
(連帯債権者による履行の請求等)
第四百三十二条 債権の目的がその性質上可分である場合において、法令の規定又は当事者の意思表示によって数人が連帯して債権を有するときは、各債権者は、全ての債権者のために全部又は一部の履行を請求することができ、債務者は、全ての債権者のために各債権者に対して履行をすることができる。
          
          ※ 連帯債権とは VとWが100万円ずつ出し合って Xに200万円を貸し
            貸主各人が200万円全額請求する権利を持ち Xはどちらかに200万円
            を払えば債権が消滅する というような債権です
            
          ※ 免除について 
            連帯債権については絶対的効力(改正後 433)
            なのですが
            連帯債務については相対的効力(改正後 441) です
            (旧437では 免除は連帯債務において 免除を受けた債務者の負担部分
             について絶対的効力が認められていました)

(相対的効力の原則)
第四百三十五条の二 第四百三十二条から前条までに規定する場合を除き、連帯債権者の一人の行為又は一人について生じた事由は、他の連帯債権者に対してその効力を生じない。ただし、他の連帯債権者の一人及び債務者が別段の意思を表示したときは、当該他の連帯債権者に対する効力は、その意思に従う。
 
(連帯債務者に対する履行の請求)
第四百三十六条 債務の目的がその性質上可分である場合において、法令の規定又は当事者の意思表示によって数人が連帯して債務を負担するときは、債権者は、その連帯債務者の一人に対し、又は同時に若しくは順次に全ての連帯債務者に対し、全部又は一部の履行を請求することができる。
 
          ※ 連帯債務において
            絶対的効力は 弁済・代物弁済・供託 と 相殺 ・ 更改 ・ 混同
                              (439①・ 438・ 440)
          ※ (相対的効力の原則)
            第四百四十一条 第四百三十八条、第四百三十九条第一項及び前条に規定する場合 
            を除き、連帯債務者の一人について生じた事由は、他の連帯債務者に対してその効
            力を生じない。ただし、債権者及び他の連帯債務者の一人が別段の意思を表示した
            ときは、当該他の連帯債務者に対する効力は、その意思に従う。

 
(連帯債務者の一人との間の免除等と求償権)
第四百四十五条 連帯債務者の一人に対して債務の免除がされ、又は連帯債務者の一人のために時効が完成した場合においても、他の連帯債務者は、その一人の連帯債務者に対し、第四百四十二条第一項の求償権を行使することができる。
 
         ※ 旧 445条は 削除された(連帯の免除は 債権者との外部関係に限定し
           て 連帯債務者間の内部関係には及ばないものとされた)
           新444条で処理される
(債権の譲渡性)
第四百六十六条 債権は、譲り渡すことができる。ただし、その性質がこれを許さないときは、この限りでない。
2 当事者が債権の譲渡を禁止し、又は制限する旨の意思表示(以下「譲渡制限の意思表示」という。)をしたときであっても、債権の譲渡は、その効力を妨げられない
 
 
(将来債権の譲渡性)
第四百六十六条の六 債権の譲渡は、その意思表示の時に債権が現に発生していることを要しない。
2 債権が譲渡された場合において、その意思表示の時に債権が現に発生していないときは、譲受人は、発生した債権を当然に取得する。
3 前項に規定する場合において、譲渡人が次条の規定による通知をし、又は債務者が同条の規定による承諾をした時(以下「対抗要件具備時」という。)までに譲渡制限の意思表示がされたときは、譲受人その他の第三者がそのことを知っていたものとみなして、第四百六十六条第三項(譲渡制限の意思表示がされた債権が預貯金債権の場合にあっては、前条第一項)の規定を適用する。
 
 
(併存的債務引受の要件及び効果)
第四百七十条 併存的債務引受の引受人は、債務者と連帯して、債務者が債権者に対して負担する債務と同一の内容の債務を負担する。
2 併存的債務引受は、債権者と引受人となる者との契約によってすることができる。
3 併存的債務引受は、債務者と引受人となる者との契約によってもすることができる。この場合において、併存的債務引受は、債権者が引受人となる者に対して承諾をした時に、その効力を生ずる。
4 前項の規定によってする併存的債務引受は、第三者のためにする契約に関する規定に従う。
 
 
(免責的債務引受の要件及び効果)
第四百七十二条 免責的債務引受の引受人は債務者が債権者に対して負担する債務と同一の内容の債務を負担し、債務者は自己の債務を免れる。
2 免責的債務引受は、債権者と引受人となる者との契約によってすることができる。この場合において、免責的債務引受は、債権者が債務者に対してその契約をした旨を通知した時に、その効力を生ずる。
3 免責的債務引受は、債務者と引受人となる者が契約をし、債権者が引受人となる者に対して承諾をすることによってもすることができる。
 
(免責的債務引受における引受人の求償権)
第四百七十二条の三 免責的債務引受の引受人は、債務者に対して求償権を取得しない。

                
(第三者の弁済)
第四百七十四条 債務の弁済は、第三者もすることができる。
2 弁済をするについて正当な利益を有する者でない第三者は、債務者の意思に反して弁済をすることができない。ただし、債務者の意思に反することを債権者が知らなかったときは、この限りでない。
3 前項に規定する第三者は、債権者の意思に反して弁済をすることができない。ただし、その第三者が債務者の委託を受けて弁済をする場合において、そのことを債権者が知っていたときは、この限りでない。
4 前三項の規定は、その債務の性質が第三者の弁済を許さないとき、又は当事者が第三者の弁済を禁止し、若しくは制限する旨の意思表示をしたときは、適用しない。
            
(相殺の要件等)
第五百五条 二人が互いに同種の目的を有する債務を負担する場合において、双方の債務が弁済期にあるときは、各債務者は、その対当額について相殺によってその債務を免れることができる。ただし、債務の性質がこれを許さないときは、この限りでない。
2 前項の規定にかかわらず、当事者が相殺を禁止し、又は制限する旨の意思表示をした場合には、その意思表示は、第三者がこれを知り、又は重大な過失によって知らなかったときに限り、その第三者に対抗することができる。
 
(不法行為等により生じた債権を受働債権とする相殺の禁止)
第五百九条 次に掲げる債務の債務者は、相殺をもって債権者に対抗することができない。ただし、その債権者がその債務に係る債権を他人から譲り受けたときは、この限りでない。
一 悪意による不法行為に基づく損害賠償の債務
二 人の生命又は身体の侵害による損害賠償の債務(前号に掲げるものを除く。)
 
(更改)
第五百十三条 当事者が従前の債務に代えて、新たな債務であって次に掲げるものを発生させる契約をしたときは、従前の債務は、更改によって消滅する。
一 従前の給付の内容について重要な変更をするもの
二 従前の債務者が第三者と交替するもの
三 従前の債権者が第三者と交替するもの
 
(復受任者の選任等)
第六百四十四条の二 受任者は、委任者の許諾を得たとき、又はやむを得ない事由があるときでなければ、復受任者を選任することができない。
2 代理権を付与する委任において、受任者が代理権を有する復受任者を選任したときは、復受任者は、委任者に対して、その権限の範囲内において、受任者と同一の権利を有し、義務を負う。
 
(委任の解除)
第六百五十一条 委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができる。
2 前項の規定により委任の解除をした者は、次に掲げる場合には、相手方の損害を賠償しなければならない。ただし、やむを得ない事由があったときは、この限りでない。
一 相手方に不利な時期に委任を解除したとき。
二 委任者が受任者の利益(専ら報酬を得ることによるものを除く。)をも目的とする委任を解除したとき。
           
(寄託物受取り前の寄託者による寄託の解除等)
第六百五十七条の二 寄託者は、受寄者が寄託物を受け取るまで、契約の解除をすることができる。この場合において、受寄者は、その契約の解除によって損害を受けたときは、寄託者に対し、その賠償を請求することができる。
2 無報酬の受寄者は、寄託物を受け取るまで、契約の解除をすることができる。ただし、書面による寄託については、この限りでない。
3 受寄者(無報酬で寄託を受けた場合にあっては、書面による寄託の受寄者に限る。)は、寄託物を受け取るべき時期を経過したにもかかわらず、寄託者が寄託物を引き渡さない場合において、相当の期間を定めてその引渡しの催告をし、その期間内に引渡しがないときは、契約の解除をすることができる。

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今までに記した  民法改正関係 および それに関しての ここ2年間における記事 です
上記にないもの 記事内容が重なるところのやや詳細のもの など もあるのですが 
参考までに 載せておきます
改正の範囲のことの確認 などに 好かったら 利用してください

連帯債務など - おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み (goo.ne.jp)

債権者代位権とくれば 次に控えしは・・ - おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み (goo.ne.jp)

民法改正 重要なこと タクサン あり - おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み (goo.ne.jp)

それほど改められたわけでは ? - おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み (goo.ne.jp)

削除された条文のホンノ一部だが - おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み (goo.ne.jp)

保証の相談だが・・再学習を必要とされそうです - おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み (goo.ne.jp)

ツケ飲み 注意 ? - おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み (goo.ne.jp)

部屋をタダで貸し借りする間柄にもルール - おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み (goo.ne.jp)

預金・貯金債権のことなど - おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み (goo.ne.jp)

日常の暮らしの法 - おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み (goo.ne.jp)

改正を確認しながら - おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み (goo.ne.jp)

時効の完成猶予・更新 - おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み (goo.ne.jp)

不法行為条文の改正は? - おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み (goo.ne.jp)

売買 の 新規定の一部 - おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み (goo.ne.jp)

改正 一段落だけれど - おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み (goo.ne.jp)

賃貸借のことなど - おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み (goo.ne.jp)

遺言書の保管 - おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み (goo.ne.jp)

ガンガン変わる - おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み (goo.ne.jp)

                                      


改正の 気になる条文を いくつか

2021-11-13 | マンション管理士試験 等サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

 

 

 

今年度の マンション管理士(管理業務主任者も)試験の受験のための

過去問題の掲載は 試験日が近づいていて 受験者の方々の準備スケジュール

のジャマになってはいけませんので 終了 させていただきました

民法改正も ひとまず 落ち着いた(一部の未施行を除いて)といえるのです

が 受験上で気になるところの条文を いくつか 載せておこうと思いました

ので よかったら 参考にしてみてください

改正は 債権・相続 のところが注目されますが 他のところにも改正があり

ます

総則 と 物権 のところのもののいくつかを 載せておきます

 

眺めてみて [こんな改正も たしかに アッタノダ] という程度でも 少

しばかりは 本番のためのタシニナル かもしれませんので・・・

 

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                        ※ 条文中における項・号の部分の省略アリ

(錯誤)
第九十五条 意思表示は、次に掲げる錯誤に基づくものであって、その錯誤が法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要なものであるときは、取り消すことができる
一 意思表示に対応する意思を欠く錯誤
二 表意者が法律行為の基礎とした事情についてのその認識が真実に反する錯誤

2 前項第二号の規定による意思表示の取消しは、その事情が法律行為の基礎とされていることが表示されていたときに限り、することができる。

3 錯誤が表意者の重大な過失によるものであった場合には、次に掲げる場合を除き、第一項の規定による意思表示の取消しをすることができない。
一 相手方が表意者に錯誤があることを知り、又は重大な過失によって知らなかったとき。
二 相手方が表意者と同一の錯誤に陥っていたとき。

4 第一項の規定による意思表示の取消しは、善意でかつ過失がない第三者に対抗することができない。



 
(詐欺又は強迫)
第九十六条 詐欺又は強迫による意思表示は、取り消すことができる。

2 相手方に対する意思表示について第三者が詐欺を行った場合においては、相手方がその事実を知り、又は知ることができたときに限り、その意思表示を取り消すことができる。

3 前二項の規定による詐欺による意思表示の取消しは、善意でかつ過失がない第三者に対抗することができない。


 
(意思表示の効力発生時期等)
第九十七条 意思表示は、その通知が相手方に到達した時からその効力を生ずる。

2 相手方が正当な理由なく意思表示の通知が到達することを妨げたときは、その通知は、通常到達すべきであった時に到達したものとみなす。

3 意思表示は、表意者が通知を発した後に死亡し、意思能力を喪失し、又は行為能力の制限を受けたときであっても、そのためにその効力を妨げられない。



(意思表示の受領能力)
第九十八条の二 意思表示の相手方がその意思表示を受けた時に意思能力を有しなかったとき又は未成年者若しくは成年被後見人であったときは、その意思表示をもってその相手方に対抗することができない。ただし、次に掲げる者がその意思表示を知った後は、この限りでない。
一 相手方の法定代理人
二 意思能力を回復し、又は行為能力者となった相手方
 


(代理人の行為能力)
第百二条 制限行為能力者が代理人としてした行為は、行為能力の制限によっては取り消すことができない。ただし、制限行為能力者が他の制限行為能力者の法定代理人としてした行為については、この限りでない。
 


(仮差押え等による時効の完成猶予)
第百四十九条 次に掲げる事由がある場合には、その事由が終了した時から六箇月を経過するまでの間は、時効は、完成しない。
一 仮差押え
二 仮処分


 
協議を行う旨の合意による時効の完成猶予
第百五十一条 権利についての協議を行う旨の合意が書面でされたときは、次に掲げる時のいずれか早い時までの間は、時効は、完成しない。
一 その合意があった時から一年を経過した時
二 その合意において当事者が協議を行う期間(一年に満たないものに限る。)を定めたときは、その期間を経過した時
三 当事者の一方から相手方に対して協議の続行を拒絶する旨の通知が書面でされたときは、その通知の時から六箇月を経過した時

2 前項の規定により時効の完成が猶予されている間にされた再度の同項の合意は、同項の規定による時効の完成猶予の効力を有する。ただし、その効力は、時効の完成が猶予されなかったとすれば時効が完成すべき時から通じて五年を超えることができない

3 催告によって時効の完成が猶予されている間にされた第一項の合意は、同項の規定による時効の完成猶予の効力を有しない。同項の規定により時効の完成が猶予されている間にされた催告についても、同様とする。


 
(債権等の消滅時効)
第百六十六条 債権は、次に掲げる場合には、時効によって消滅する。
一 債権者が権利を行使することができることを知った時から五年間行使しないとき
二 権利を行使することができる時から十年間行使しないとき。

2 債権又は所有権以外の財産権は、権利を行使することができる時から二十年間行使しないときは、時効によって消滅する。
 
 
人の生命又は身体の侵害による損害賠償請求権の消滅時効)
第百六十七条 人の生命又は身体の侵害による損害賠償請求権の消滅時効についての前条第一項第二号の規定の適用については、同号中「十年間」とあるのは、「二十年間」とする。
 
 
 
(定期金債権の消滅時効)
第百六十八条 定期金の債権は、次に掲げる場合には、時効によって消滅する。
一 債権者が定期金の債権から生ずる金銭その他の物の給付を目的とする各債権行使することができることを知った時から十年間行使しないとき。
二 前号に規定する各債権を行使することができる時から二十年間行使しないとき。
 
 
 
(地役権の時効取得)
第二百八十三条 地役権は、継続的に行使され、かつ、外形上認識することができるものに限り、時効によって取得することができる。
 
第二百八十四条 土地の共有者の一人が時効によって地役権を取得したときは、他の共有者も、これを取得する。
2 共有者に対する時効の更新は、地役権を行使する各共有者に対してしなければ、その効力を生じない。
3 地役権を行使する共有者が数人ある場合には、その一人について時効の完成猶予の事由があっても、時効は、各共有者のために進行する。


 
(債権を目的とする質権の対抗要件)
第三百六十四条 債権を目的とする質権の設定(現に発生していない債権を目的とするものを含む。)は、第四百六十七条の規定に従い、第三債務者にその質権の設定を通知し、又は第三債務者がこれを承諾しなければ、これをもって第三債務者その他の第三者に対抗することができない。
 
 
(根抵当権の被担保債権の譲渡等)
第三百九十八条の七 元本の確定前に根抵当権者から債権を取得した者は、その債権について根抵当権を行使することができない。元本の確定前に債務者のために又は債務者に代わって弁済をした者も、同様とする。

2 元本の確定前に債務の引受けがあったときは、根抵当権者は、引受人の債務について、その根抵当権を行使することができない。

3 元本の確定前に免責的債務引受があった場合における債権者は、第四百七十二条の四第一項の規定にかかわらず、根抵当権を引受人が負担する債務に移すことができない。

4 元本の確定前に債権者の交替による更改があった場合における更改前の債権者は、第五百十八条第一項の規定にかかわらず、根抵当権を更改後の債務に移すことができない。元本の確定前に債務者の交替による更改があった場合における債権者も、同様とする。
 
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
 
 
                            
 

ポツポツ と 続く相談

2021-11-12 | マンション〔実務に到るまでをも含む 相談アレコレ〕

 

 

ブログを読んでくださっている マンション暮らしの方から

今のところは 少数 ですが でも ポツ ポツ と継続し

ている [質問 と 相談] があります

 

『 ○○ ○○ の記事を見たのですが 少しばかり 専門的というか 
 解釈が難しいと
ころがあるので チョット 質問したいのですが ? 』 
 という類の [質問 と 相談]


その主なものとしての
以前の記事の 

一部 は 
次のものです

 

:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::


・・・・・・
・・・・・・・・・・マンション住人さんとお話をさせていただくとき

『 どのような管理組合の姿が 管理運営のためにはお勧めですか ?』

という趣旨のお訊ねをうかがうことがある

そうした折には おおよそ 次のようなお話もさせていただいている

 住人の方たちの総意に沿う管理運営 というものが 当然大事なことは アタリマエの

コトとしてですが 

できれば法人化して 法に明文で登場している条項を効率的に活用する とともに 組織を

誰からも見えやすく 自らにもヨリ見えやすくする

組織のあり方についても 52条あたりを検討してみる

52条というのは


(事務の執行)

第五十二条 

管理組合法人の事務は、この法律に定めるもののほか、すべて集会の決議によつて行う
ただし、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項及び第五十七条
第二項に規定する事項を除いて、規約で、理事その他の役員が決するものとすることが
できる

2 前項の規定にかかわらず、保存行為は、理事が決することができる。


という条文なのですが 一定の事項を 理事その他の役員 で決めることができる と
 
明文で示されています
 
事務(建物・敷地・付属施設の管理を行う上での団体として必要な一切の事務のこと)は
 
集会(総会)の決議で進める ということが基本なのですが 一定の事を除いては総会の
 
決議によらなくとも可能と 明文で示されています
 
その他の役員 ということについては 例えば 階ごとに あるいは 棟ごとに 代議員
 
とか 評議員(名称はどのようなものでも相応しいものを考えて)とかを選び 一定の事項
 
については 総会招集・議案決議という流れを採らなくとも 例えば代議員会とか評議委員会
 
などの 合議体で決めることができる という仕組みを検討してみたりするのも好いのでは・・・
(そのように 規約で理事以外の者に委任されたなら その事務については理事には決定権
 がないとするけれど 最高意思決定機関である総会にまかせることは許される)

 
役員のなり手に関して いろいろと運営が困難になってきている(特に 輪番制の維持がタ
 
イヘンだというような)折 事務について決められる 決議機関としての総会の代替となる
 
ような手法を設けておくのも 好いのでは 
 
そうすれば 平時と異なる情況の場合にも 管理運営についての安心度が すこしでも 
 
ちがってくるのでは ”
 
というような 話をさせていただいています

(もっとも 法人化をしなくとも この52条で示されているような仕組みは可能だとも思える
 
 のですが ただ 明文でシッカリと示されていることの力強さは 自身には魅力的なのです)
 
 
というようなことで 
サマザマな相談ごとが あります
 
法人化した場合 法的には 理事 も 監事 も  1人 いるならば 可 です
                           

:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::

 

ということで [質問 と 相談] などございましたら

どうぞ

        はたけやまとくお事 務 所

 

 

参考 《以前の記事 全文》

よりシッカリと印象づけて - おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み (goo.ne.jp)