おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

〔認定〕マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

眺めておいてみてください

2019-11-11 | ◆ 国家試験受験サポート

( 2019・7・21掲載ブログの ホボそのままの再掲ですが 
  受験者の方は特に 

  ながめておいてみてもいいかな 
  ということで 試験前 ホボ二週間ですが 載せてみました 

  実務上も おおいに参考になる判例<結論だけでなく 
  考え方とし
ても> と 私には 思われますので )

 

 

管理組合の文書開示義務に関して、権利能力なき社団であるマンション管理組合と

その構成員たる各区分所有者との間のマンション管理に関する法律関係には、委任契約

に関する民法645条(受任者の報告義務に関する規定)が類推適用されるのが相当であり、

この場合において、各区分所有者は、

マンション管理規約に明文の定めがない場合であっても

民法645条に基づき、

管理組合に対して管理組合がマンション管理業務について保管している文書

(会計帳簿の裏付けとなる原資料等)の閲覧及び閲覧の際の当該文書の写真撮影を請求

する権利を有する

 

大阪高等裁判所 平成28年12月 9日

<保管文書の閲覧及び写真撮影を請求する権利>

 

 

 

〔 参 考 〕    条文の一部省略あり

《民法》

第六百四十五条 

受任者は、委任者の請求があるときは、いつでも委任事務の処理の状況を報告し、委任が終了した後は、

遅滞なくその経過及び結果を報告しなければならない。

 

《標準管理規約  単棟式》

第49条

 3 理事長は、議事録を保管し、組合員又は利害関係人の書面による請求 があったときは、

  議事録の閲覧をさせなければならない。

  ※ 管理組合理事会の議事録について この条項が準用されている

 

第64条 理事長は、会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿及びその他の帳票類を作成して保管し、

組合員又は利害関係人の理由を付した書面による 請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。

2 理事長は、第32条第三号の長期修繕計画書、同条第五号の設計図書及び同条第六号の修繕等の履歴

情報を保管し、組合員又は利害関係人の理由 を付した書面による請求があったときは、これらを閲覧

させなければなら ない。

 

3 理事長は、第49条第3項(第53条第4項において準用される場合を 含む。)、本条第1項及び第2項

並びに第72条第2項及び第4項の規定 により閲覧の対象とされる管理組合の財務・管理に関する情報

については、組合員又は利害関係人の理由を付した書面による請求に基づき、当該請求をした者が

求める情報を記入した書面を交付することができる。

 

第72条  2 規約原本は、理事長が保管し、区分所有者又は利害関係人の書面による 請求があったときは、

規約原本の閲覧をさせなければならない。

 4 区分所有者又は利害関係人の書面による請求があったときは、理事長 は、規約原本、規約変更を決議

した総会の議事録及び現に有効な規約の内容を記載した書面(以下「規約原本等」という。)並びに現に

有効な第1 8条に基づく使用細則及び第70条に基づく細則その他の細則の内容を記載した書面

(以下「使用細則等」という。)の閲覧をさせなければならな い。

 

ということで マンション管理運営関係情報開示については 徹底した開示を指向している と 

言えそうです

 

 

区分所有者は 管理組合(所有者集団たる社団という性格を持つ)構成員

管理者(理事長という立場の者)は 管理組合の執行機関

管理者は 区分所有者という本人 の代理人

ということなどからなのかどうかは 詳細な判旨が示されたものがみつからないので

明確に記すことはできませんが 上記判例の下線部(民法645条の類推適用)という判旨は 情報開示

関連場面で 威力をともなっているマンション管理規約に明文の定めがない場合であっても 

受任者の あるいはそうした立場にあるものでもあると管理組合をとらえ その責務として

示されている)と 

ある意味 類推適用を明示したこと 私には衝撃的でした

 

ただし あくまで 判例 (しかも 高裁の)

事案によっては どのような流れとなるかもしれません (事案は 個々 独自の特殊情況が

あったりしますので 絶対的基準とは申せませんが 実務にも 影響大のこと であると

言えるでしょう ← 高裁段階の判例 ということからか ? それほど広まっては

いないような ??)

 

 




ということで 平成28年の重要な参考となる判例(その後の展開は 未だ

情報不案内です スミマセン)と 現行標準管理規約の関連条項の状況を記して

みました

 




 《追 記》

(参照すべきもの みつかりました)
 http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail4?id=86398

                                         

 

   http://toku4812.server-shared.com/


あらためて 理解済み を眺める

2019-11-10 | ◆ 国家試験受験サポート

 

マンション管理士試験が近づいてきました

 

マンションの管理の適正化の推進に関する法律については 確実に理解する心構えが必要と思います

ここで 点数を落とすと 残念すぎることとなります(免除されない受験者は 覚悟してかからねばなりません)

定義について 括弧( )書き部分を省いて ホボ全文覚え それから( )部分にもあたる

という手法で臨むのが好ましいと思います

( 他の条文においても そのような読み方を 私は とります  
 もっとも そのような手法は 既に採られている方が多いでしょうが )



今日は (定義)部分を 載せました  何処を訊かれても スムースに答えなければなりません
                         括弧( )書き部分を省いて載せています

(定 義)
第二条 この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号の定めるところによる。
一 マンション 次に掲げるものをいう。
イ 二以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分のあるもの並びにその敷地及び附属施設
ロ 一団地内の土地又は附属施設が当該団地内にあるイに掲げる建物を含む数棟の建物の所有者の共有に属する

  場合における当該土地及び附属施設

二 マンションの区分所有者等 前号イに掲げる建物の区分所有者並びに同号ロに掲げる土地及び附属施設の同号

  ロの所有者をいう。
三 管理組合 マンションの管理を行う区分所有法第三条若しくは第六十五条に規定する団体又は区分所有法

  第四十七条第一項に規定する法人をいう。
四 管理者等 区分所有法第二十五条第一項の規定により選任された管理者又は区分所有法第四十九条第一項

   の規定により置かれた理事をいう。
五 マンション管理士 第三十条第一項の登録を受け、マンション管理士の名称を用いて、専門的知識をもって、

  管理組合の運営その他マンションの管理に関し、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の相談に応じ、

  助言、指導その他の援助を行うことを業務とする者をいう。
六 管理事務 マンションの管理に関する事務であって、基幹事務を含むものをいう
七 マンション管理業 管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で業として行うものをいう。
八 マンション管理業者 第四十四条の登録を受けてマンション管理業を営む者をいう。
九 管理業務主任者 第六十条第一項に規定する管理業務主任者証の交付を受けた者をいう。




99個の部屋が事務所で 世間では オフィスビル と呼ばれている建物で

区分所有の建物であって 

2以上の区分所有者がいて 

人の居住の用に供する専有部分はひとつ

この建物は 法律上 マンション ?



超基本的な部分ですが そういうところほど 試験場では 迷うことが多いです

自身の判断だけで OKサインをしてしまうことが多く 復習を欠き 詰めが甘くなっているからです

上の設問の答えは Yes(2以上  と ひとつ のところ 迷いませんでしたか?)



         http://toku4812.server-shared.com/         

気になるところを並べました

2019-11-01 | ◆ 国家試験受験サポート

 

 

 

 

行政書士試験は 残すところ 1週間ばかりとなりました

 

記述式の 気になるところを 私なりに 条文を選ぶ方式で 挙げてみます

行政法  20 の条文

民 法  30 の条文

あくまでも参考ですが 気になるので 載せてみます

 

 

 

行 政 法

 

   行政手続法

(定 義) 2条

(審査基準) 5条

(行政指導の一般原則) 32条

(申請に関連する行政指導) 33条

(許認可等の権限に関連する行政指導) 34条

 

   行政不服審査法

(再調査の請求) 5条

(再審査請求) 6条

(執行停止) 25条

(審理員意見書) 42条

(不利益変更の禁止) 48条

(再調査の請求の認容の決定) 59条

 

   行政事件訴訟法

(行政事件訴訟) 2条

(抗告訴訟) 3条

(民衆訴訟) 5条

(職権証拠調べ) 24条

(裁量処分の取消し) 30条

(取消判決等の効力) 32条

(無効等確認の訴えの原告適格) 36条

(訴えの提起) 42条

(仮処分の排除) 44条

 

  民 法

(成年被後見人の法律行為)  9条

(審判相互の関係) 19条

(管理人の権限) 28条

(失踪の宣告の取消し) 32条

(同時死亡の推定) 32条の2

(法人の能力) 34条

(主物及び従物) 87条

(果実の帰属) 89条

(任意規定と異なる慣習) 92条

(意思表示の受領能力) 98条の2

(本人のためにすることを示さない意思表示) 100条

(無権代理) 113条

(無権代理の相手方の催告権) 114条

(占有の性質の変更) 185条

(占有の承継) 187条

(持分の放棄及び共有者の死亡) 255条

(抵当権の順位の変更) 374条

(法定地上権) 388条

(抵当権の消滅時効) 396条

(損害賠償の範囲) 416条

(第三者の弁済) 474条

(法定代位) 500条

(時効により消滅した債権を自働債権とする相殺) 508条

(相殺が禁止される場合) 509条

(組合員の持分等) 676条

(組合の債務者等) 677条

(債務の不存在を知ってした弁済) 705条

(他人の債務の弁済) 707条

(不法原因給付) 708条

(遺言による推定相続人の廃除) 893条

 

 

 

あまり多くては 出題予想ポイントとしての価値が低くなるので

全 50 条文 にとどめることとしました

 

 

 

試験前日は 休養日とするのがベター と 私は思います

せめて前日は 受験用の体力・思考力・視力の温存のための時間と割り切ることも 

大事なことだと思われますが いかがでしょう・・・

 

 

ベストを尽くせることを 祈っております

 

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手強い が 鍵となる行 政 法

2019-10-22 | ◆ 国家試験受験サポート

 

 

不順すぎる気象が続きます

当地は 今日も雨

みなさまのところは いかがですか

 

被災地の方の日常を思うと 心も沈みます

 

 

 

 

 

 

 

 

これからの時期も 国家資格試験が続きます

受験生の方たちのガンバリが 活かされますよう 祈っております

 

告げたいこと 示したいこと を モットモ シンプルに 可能な限り少ない文字で表したものが

条文です

(当然のことで 恐縮ですが あえて述べました)

 

附則を除いての最後の条

 

行政手続法 46条 ( 36条 の 2 ・ 3 も あり)

行政不服審査法 87条

行政事件訴訟法 46条 ( 23条 の 2    37条 の 2 ・ 3  ・ 4 ・ 5 

              も あり)

 

 

 

行政書士試験の山場  行政法科目の主たるもの(私は そのように考えております)の上記三者は

とてつもない条文数ではない とも言えます

 

会社法は 979条 (○○条の○ も 多くあり)

来春全面施行となる 民法の最後の条は 1050条 (○○条の○ も 多くあり)

 

とにもかくにも 受験日が迫っている時期においては 特に 条文に当たり 

何を言っているのか マッタク 意味がツカメテイナイ という条文に 

広く浅くでもよいから 眼を通すべき と 考えます

 

文系国家資格試験のほとんどには 民法が登場

受験生にとっては この科目が一番馴染みがありそうですが

行政法は 行政書士試験 と 司法試験 あたりにしか ハッキリとは顔を見せることがない か ?

とにかく 不気味な相手である ? と 言えそう 

いずれにしても 繰り返しますが 行政書士試験のキーポイントは 行政法 だと思います

特に 記述式の行政法問題 は 配点からしても 合否に大きく影響する 山場と言えそうです

 

結論 

言われるまでもなく おおよその方が実行していると思われますが あえて 参考までに述べることですが

行政法は 特に 試験直前期は 条文理解復習が 一番効率的学習法だと思います

記述式対策としても 効率的であると思います

・・・言われるまでもないことかもしれません けれど ・・・

 

実は 民法にしても 試験直前期は 条文中心復習が 一番効率的学習法だと思います

とにかく 広く浅く 

見直すべき範囲を 合理的に計算しながら 時間配分しながら の学習が ポイントになる

・・・言われるまでもないこと かもしれません けれど あえて記しました 参考までに ・・・


以前のページを 貼っておきます〔2015年 のもの ですが〕

https://blog.goo.ne.jp/toku2184/e/d4c10c9e0004be3074b033b87e5a94f6

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マンション・敷地 を 売る

2019-10-07 | ◆ 国家試験受験サポート

 

 

・・・・・大きめの地震が 再度 襲ってきたとしたら

このマンションは どうなってしまうだろう・・・・・

と 思わざるを得ない管理組合の顧問を

一時 受任していたことがありました

 

諸々の事情で 今は 任務休止 ? ですが

サマザマなことを想定しながら 心配でなりません

 

 

 

 

耐震性不足のマンションに係るマンション敷地売却

に関しての 基本的条文など 数点 記すこととします

 

受験生の方は 一度 眺めておくと好いのでは と思われます

極く極く 基本的なことでも 知っておくと イザというとき 設問と格闘するための

エネルギーになる ことがあります

 

モチロン マンションでお暮らしの方(特に 旧耐震規準でできたマンションで日々お過ごしになっている方)

とっても 参考になると思います

とても複雑とも言えそうな制度 ですが まず 知識として身につけておく努力も必要だと思います

そういったところに いろいろな事情はあるにしても 現住している のですから

 

 

マンションの建替え等の円滑化に関する法律

 (除却の必要性に係る認定)

第百二条 

建築物の耐震改修の促進に関する法律(平成七年法律第百二十三号)第二条第一項に規定する

耐震診断が行われたマンションの管理者等(区分所有法第二十五条第一項の規定により選任された

管理者(管理者がないときは、区分所有法第三十四条の規定による集会(以下「区分所有者集会」という。)

において指定された区分所有者)又は区分所有法第四十九条第一項の規定により置かれた理事をいう。)は、

国土交通省令で定めるところにより、建築基準法(昭和二十五年法律第二百一号)第二条第三十五号

規定する特定行政庁(以下単に「特定行政庁」という。)に対し、当該マンションを除却する必要がある旨の

認定を申請することができる。

 

 

※ < 上記を 簡潔にしたもの >

建築物の耐震改修の促進に関する法律に規定する耐震診断が行われたマンションの管理者等は、

国土交通省令で定めるところにより、建築基準法に規定する特定行政庁に対し、当該マンション

除却する必要がある旨の認定 を申請することができる。

※ 建築物の耐震改修の促進に関する法律
https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=407AC0000000123

 

(マンション敷地売却決議)

第百八条 

第百二条第一項認定を受けた場合において、要除却認定マンションに係る敷地利用権が数人で有する

所有権又は借地権であるときは、区分所有者集会において、区分所有者、議決権及び当該敷地利用権の

持分の価格の各五分の四以上の多数で、当該要除却認定マンション及びその敷地(当該敷地利用権が

借地権であるときは、その借地権)を売却する旨の決議(以下「マンション敷地売却決議」という。)を

することができる。

 

 

標準管理規約 〔団地型〕

(議決事項)

第72条

次の各号に掲げる事項については、棟総会の決議を経なければならない。

五 区分所有法第62条第1項の場合の建替え及び円滑化法第108条第1項の場合のマンション敷地売却

 

(棟総会の会議及び議事)

第73条

棟総会の議事は、その棟の区分所有者総数の4分の3以上及び第71条第1項に定める議決権総数の

4分の3以上で決する。

 

4 マンション敷地売却決議は、第1項にかかわらず、その棟の区分所有者総数、議決権総数及び

敷地利用権の持分の価格の各5分の4以上で行う。

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とにかく 眺める 挑む Ⅱ

2019-10-06 | ◆ 国家試験受験サポート

 

 

 

習 タイヘンとは思いますが 

 

マンション標準管理規約(複合用途型)

についても 特に気になるところだけ載せてみます

                          《省略部分あり》

 

(定義)

第2条

この規約において、次に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。

一部共用部分 区分所有法第3条後段の一部共用部分をいう。

 

(規約及び総会の決議の遵守義務)

第3条

 2 区分所有者は、同居する者又はその店舗に勤務する者に対してこの規約及び総会の決議を遵守させなければ

  ならない。

 

(専有部分の範囲)

第7条

対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分は、次のとおりと する。

一 住戸番号を付した住戸(以下「住戸部分」という。)

二 店舗番号を付した店舗(以下「店舗部分」という。)

2 前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおり とする。

 二 玄関扉及びシャッターは、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。

 

(共用部分の範囲)

第8条 対象物件のうち共用部分を次のとおり区分し、その範囲は別表第2 に掲げるとおりとする。

一 全体共用部分 共用部分のうち次号及び第三号に規定する部分以外の部分をいう。

住宅一部共用部分 共用部分のうち住戸部分の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな部分

  をいう。

三 店舗一部共用部分 共用部分のうち店舗部分の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな部分

  をいう。

 

(共有)

第9条

対象物件のうち敷地、全体共用部分及び附属施設は、区分所有者の共有とする。

2 住宅一部共用部分は、住戸部分の区分所有者のみの共有とする。

 店舗一部共用部分は、店舗部分の区分所有者のみの共有とする。

 

(全体管理費等)

第25条

区分所有者は、敷地、全体共用部分及び附属施設の管理に要する 経費に充てるため、

次の費用(以下「全体管理費等」という。)を管理組合に納入しなければならない。

一 全体管理費  二 全体修繕積立金

2 全体管理費等の額については、住戸部分のために必要となる費用と店舗部分のために必要となる費用をあら

かじめ

按分した上で、住戸部分の区分所有者又は店舗部分の区分所有者ごとに各区分所有者の全体共用部分の共有持分

応じて算出するものとする。

 

(一部管理費等)

第26条

一部共用部分の管理に要する経費に充てるため、住戸部分の区分所有者にあっては第一号及び第三号に掲げる費

用を、

店舗部分の区分所有 者にあっては第二号及び第四号に掲げる費用を、それぞれ管理組合に納入しなければなら

ない。

一 住宅一部管理費  二 店舗一部管理費  三 住宅一部修繕積立金  四 店舗一部修繕積立金

2 前項各号に掲げる費用(以下「一部管理費等」という。)の額については、住戸部分又は店舗部分の各区分

所有者の一部共有部分の共有持分に応じて算出するものとする。

 

(区分経理)

第32条

管理組合は、次の各号に掲げる費用ごとにそれぞれ区分して経理 しなければならない。

一 全体管理費  二 住宅一部管理費  三 店舗一部管理費

四 全体修繕積立金  五 住宅一部修繕積立金  六 店舗一部修繕積立金

 

 

(使用料)

第33条

駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料(以下 「使用料」という。)は、それらの管理に要す

る費用に充てるほか、全体修繕積立金として積み立てる。(管理費等)

 

(住宅部会及び店舗部会)

第60条

管理組合に、住戸部分の区分所有者で構成する住宅部会及び店舗部分の区分所有者で構成する店舗部会を置く。

住宅部会及び店舗部会の組織及び運営については、別に部会運営細則に定めるものとする。


 

(管理費等の過不足)

第66条

収支決算の結果、全体管理費、住宅一部管理費又は店舗一部管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は

翌年度におけるそれぞれの費用に充当する。

 

(消滅時の財産の清算)

第70条

管理組合が消滅する場合、その残余財産について、住宅一部共用部分に係るものは、第10条に定める

住宅一部共用部分の共有持分割合に応じて住戸部分の各区分所有者に、

店舗一部共用部分に係るものは、第10条に定める店舗一部共用部分の共有持分割合に応じて店舗部分の

各区分所有者に、それ以外に係るものは、第10条に定める全体共用部分の共有持分割合に応じて各区分

所有者に帰属するものとする。

 

(理事長の勧告及び指示等)

第72条

区分所有者、その同居人若しくは店舗勤務者又は専有部分の貸与を受けた者、その同居人若しくは

店舗勤務者(以下「区分所有者」という。)が、法令、規約又は使用細則等に違反したとき、又は

対象物件内における共同生活の秩序を乱す行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経てその

区分所有者等に対し、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことができる。

2 区分所有者は、その同居人若しくは店舗勤務者又はその所有する専有部分の貸与を受けた者、その

同居人若しくは店舗勤務者が前項の行為を行った場合には、その是正等のため必要な措置を講じなけ

ればならない。

 

 

 

 

 

ほんとうに 一年過ぎる速さに 驚かされますね

体調に気をつけて 無理をし過ぎないように ガンバッテください

 

学習が 予定通りに進むことを お祈りしています

 

《なお 学習の際は 必ず 条文集など にあたってくださるよう お願いいたします》

 

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とにかく 眺める 挑む

2019-10-06 | ◆ 国家試験受験サポート

 

受験者のみなさま

いかがですか 学習は 順調でしょうか ?

 

標準管理規約の 気になるところを 載せてみました

参考になるようなら 眺めてみてください

 

 

マンション標準管理規約(団地型)   

                        《省略部分あり》

 

(定義)

第2条

この規約において、次に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に 定めるところによる。

団地建物所有者 区分所有法第65条の団地建物所有者をいう。

六 共用部分 区分所有法第2条第4項の共用部分(以下「棟の共用部 分」という。)及び区分所有法第67条第1項の

団地共用部分(以下 「団地共用部分」という。)をいう。

七 土地 区分所有法第65条の土地をいう。

九 専用使用権 土地及び共用部分等の一部について、特定の団地建物所有者が排他的に使用できる権利をいう。

 

 

(専有部分の範囲)

第7条

2 前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおり とする。

一 天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。

二 玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。

三 窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。

3 第1項又は前項の専有部分の専用に供される設備のうち棟の共用部分内にある部分以外のものは、専有部分とする。

 

(共有)

第9条

対象物件のうち、土地、団地共用部分及び附属施設は団地建物所有者の共有とし、棟の共用部分は

その棟の区分所有者の共有とする。

 

(分割請求及び単独処分の禁止)

第11条

団地建物所有者又は区分所有者は、土地又は共用部分等の分割を請求することはできない。

2 団地建物所有者又は区分所有者は、専有部分と土地及び共用部分等の共有持分とを分離して譲渡、

抵当権の設定等の処分をしてはならない。

 

(駐車場の使用)

第15条

3 団地建物所有者がその所有する専有部分を、他の団地建物所有者又は第三者に譲渡又は貸与したときは、

その団地建物所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

 

(管理費等)

第25条

団地建物所有者は、土地及び共用部分等の管理に要する経費に充 てるため、

次の費用(以下「管理費等」という。)を管理組合に納入しな ければならない。

一 管理費  二 団地修繕積立金  三 各棟修繕積立金

2 管理費の額については、棟の管理に相当する額はそれぞれの棟の各区分所有者の棟の共用部分の共有持分に応じ、

それ以外の管理に相当する額は 各団地建物所有者の土地の共有持分に応じて算出するものとする。

3 団地修繕積立金の額については、各団地建物所有者の土地の共有持分に応じて算出するものとする。

4 各棟修繕積立金の額については、それぞれの棟の各区分所有者の棟の共用部分の共有持分に応じて算出するものとする。

 

(区分経理)

第30条

管理組合は、次の各号に掲げる費用ごとにそれぞれ区分して経理 しなければならない。

一 管理費  二 団地修繕積立金  三 各棟修繕積立金

2 各棟修繕積立金は、棟ごとにそれぞれ区分して経理しなければならな い。

 

(使用料)

第31条

駐車場使用料その他の土地及び共用部分等に係る使用料(以下 「使用料」という。)は、それらの管理に要する

費用に充てるほか、団地建物所有者の土地の共有持分に応じて棟ごとに各棟修繕積立金として積み立てる。

 

(出席資格) 第47条

組合員のほか、理事会が必要と認めた者は、団地総会に出席する ことができる。

 

 

(団地総会の会議及び議事)

第49条

団地総会の会議は、前条第1項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。

2 団地総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。

3 次の各号に掲げる事項に関する団地総会の議事は、前項にかかわらず、 組合員総数の4分の3以上及び

議決権総数の4分の3以上で決する。

一 規約の制定、変更又は廃止(第72条第一号の場合を除く。)

二 土地及び共用部分等の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わな いもの及び建築物の耐震改修の促進に

関する法律第25条第2項に基づく認定を受けた建物の耐震改修を除く。)

4 建替え承認決議は、第2項にかかわらず、議決権(第48条第1項にか かわらず、建替えを行う団地内の

特定の建物(以下「当該特定建物」とい う。)の所在する土地(これに関する権利を含む。)の持分の割合によ る。

第6項において同じ。)総数の4分の3以上で行う。

7 一括建替え決議は、第2項にかかわらず、組合員総数の5分の4以上及 び議決権(第48条第1項にかかわらず、

当該団地内建物の敷地の持分の割合による。)総数の5分の4以上で行う。

ただし、当該団地総会におい て、当該各団地内建物ごとに、それぞれその区分所有者の3分の2以上及び

議決権(第48条第1項に基づき、別表第5に掲げる議決権割合による。)総数の3分の2以上の賛成がなければならない。

11 団地総会においては、第45条第1項によりあらかじめ通知した事項に ついてのみ、決議することができる。

 

(議事録の作成、保管等)

第51条

 団地総会の議事については、議長は、議事録を作成しなければ ならない。

 2 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、議長及び議長の指名する2名の団地総会に

出席した組合員がこれに署名押印しなけれ ばならない。

 

(消滅時の財産の清算)

第67条

管理組合が消滅する場合、その残余財産について、団地に係る部 分については、第10条に定める

各団地建物所有者の団地共用部分の共有持分割合に応じて各団地建物所有者に、各棟に係る部分

については、第1 0条に定める各区分所有者の棟の共用部分の共有持分割合に応じて各区分所有者に、

帰属するものとする。

 

(棟総会)

 第68条

棟総会は、区分所有法第3条の集会とし、○○団地内の棟ごと に、その棟の区分所有者全員で組織する。

2 棟総会は、その棟の区分所有者が当該棟の区分所有者総数の5分の1以上及び第71条第1項に定める

議決権総数の5分の1以上に当たる区分所有者の同意を得て、招集する。

 

(出席資格)

第70条 区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的に つき利害関係を有する場合には、

棟総会に出席して意見を述べることがで きる。この場合において、棟総会に出席して意見を述べようとする者は、

あらかじめ棟総会を招集する者にその旨を通知しなければならない。

 

(議決事項)

第72条

次の各号に掲げる事項については、棟総会の決議を経なければな らない。

一 区分所有法で団地関係に準用されていない規定に定める事項に係る規 約の制定、変更又は廃止

二 区分所有法第57条第2項、第58条第1項、第59条第1項又は第 60条第1項の訴えの提起及び

これらの訴えを提起すべき者の選任

三 建物の一部が滅失した場合の滅失した棟の共用部分の復旧

四 建替え等に係る合意形成に必要となる事項の調査の実施及びその経費に充当する場合の各棟修繕積立金の取崩し

五 区分所有法第62条第1項の場合の建替え及び円滑化法第108条第 1項の場合のマンション敷地売却

六 区分所有法第69条第7項の建物の建替えを団地内の他の建物の建替えと一括して建替え承認決議に付すこと

 

(棟総会の会議及び議事)

 第73条

棟総会の議事は、その棟の区分所有者総数の4分の3以上及び第 71条第1項に定める議決権総数の4分の3以上で決する。

2 次の各号に掲げる事項に関する棟総会の議事は、前項にかかわらず、議決権総数の半数以上を有する区分所有者が

出席する会議において、出席区分所有者の議決権の過半数で決する。

一 区分所有法第57条第2項の訴えの提起及び前条第二号の訴えを提起すべき者の選任

建物の価格の2分の1以下に相当する部分が滅失した場合の滅失した棟の共用部分の復旧

三 建替え等に係る合意形成に必要となる事項の調査の実施及びその経費 に充当する場合の各棟修繕積立金の取崩し

3 建替え決議及び前条第六号の団地内の他の建物の建替えと一括して建替え承認決議に付する旨の決議は、

第1項にかかわらず、その棟の区分所有者総数の5分の4以上及び議決権総数の5分の4以上で行う。

マンション敷地売却決議は、第1項にかかわらず、その棟の区分所有者総数、議決権総数及び敷地利用権の

持分の価格の各5分の4以上で行う。

 

 

特に 気になるものだけを厳選しました 

とにかく 全文 眺めてみることです

 

 

「標準管理規約によれば」 と 問われたなら ある意味 余計な知識を引き出さず

(特に 区分所有法の知識ゴチャマゼニ比べることなく) シンプルに 

そのまま暗記する くらいの気持ちで 読み眺めることが 

大事だと思います

 

受験時代 素直さが無くて 「標準管理規約によれば」 とワザワザ出題者はことわっているのに 

妙に アレコレ

考えてみるような 失敗を繰り返しました

 

 

 

 

さいわい マンション管理士 も 管理業務主任者も 一回受験ですみましたが・・・

 

 

 

 

単棟式・標準管理規約 については 言うまでもなく 受験者としては 暗記が必須 です

タイヘンな作業とは思いますが ある意味 より確実な得点可能箇所でもあり そこを狙うのは

より効率的な学習手法でもありますので

 

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繰り返し 挑んでみる

2019-09-24 | ◆ 国家試験受験サポート

 

 

 

細かいこと だとしても 重要なことを含むこともあるので

つまずいたら調べなおす

 

そういう学習姿勢になれたら しめたもの

合格は間近いだろう との 雰囲気を感じます

 

 

 

受験者さんや マンション住人さんと

最近 

話したこと 訊かれたこと

 

・  ある事項を 総会において特別決議が必要であると決めるための決議は

  特別決議である必要は無く 普通決議で可と考えられる

 

・  区分所有法58条から60条の裁判の場合 訴訟追行をする者を選ぶ場面では

  普通決議で可

  訴訟提起そのものについては そうはいかず 特別決議である

  しかし 議案の要領の通知までは要求されていない

 

・  標準管理規約上は 監事に理事会出席義務があるが 手続上瑕疵が無ければ 

  監事欠席であっても 理事会決議の有効性には影響しない

 

・  区分所有法における集会招集通知は 発信主義である

  到達主義ではない

 

 

 

 

・標準管理規約団地型でいうところの <団 地 型> 

 と

区分所有法に登場の <団 地> についての考え方が ゴチャゴチャのままでいる

 

(つまり そもそも条文を眺めていないので拘わりようが無い か 差異の質をさほど

 

気にしていない というか その差異にゼンゼン気付いていない)ようだと

 

受験者としては マダマダ とは言いませんが 条文読みを最初からカットしないで欲

 

しいな とは 思ったりします(実務家になると 何時 何を訊ねられるかも知れませ

 

んし)

 

専門家といわれる人のなかにも まるで理解していない そもそも 区分所有法団地の章 

などは と 学習から除いているのか と思わざるを得ないような トンチンカンなことを 

平気で説明する方もいたり 唖然としたことがあります

 

残念なことですが・・・

 

 

 

<団 地>といえば 数棟のマンションが敷地を共通にしている関係をいうのが一般的

なのだろうけれど 区分所有法の2章に登場の <団 地> とは 本来 数棟の単

 

独所有(いわゆる戸建て)の建物が敷地を共通にしている関係を言い その場合に区分所有

法の第1章の規定の一部を準用するために そこに登場していると説明されているようだ 

 

そうした形式が適切か ?[ 自身も 学習当初は特に 戸建だけの団地もあり得る

というのに なぜに区分所有法にワザワザ登場しているのだろう と 疑問に思い続けた ]

とは

思われるが・・・

 

 

 

なにをゴチャゴチャ言っているのか と 訝る 特に 受験者の方は

65条を何度も何度も眺めたり( 建物 と言っているのであって 区分所有建物だけが関

 

係している条文ではない《そのことだけからも標準管理規約の団地型の場面とは異なることなのだ》 

というあたりに注意しながら )

 

もしよければ

リンク[以前のブログ]を参照したりして みてください

 https://blog.goo.ne.jp/toku2184/e/909d773b7a173b97de11e0754ad92484

 

第二章 団地

団地建物所有者団体

第六十五条 一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又は附属施設

(これらに関する権利を含む。)がそれらの建物の所有者(専有部分のある建物にあつては、

区分所有者)の共有に属する場合には、それらの所有者(以下「団地建物所有者」という。)は、

全員で、その団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成し、

この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる

 

(建物の区分所有に関する規定の準用)

第六十六条            「省 略」

 

 

 

 

 

 

 

 

もちろんのことですが 私自身にしたところで 生涯学習者 です

眺めても 眺めても 疑問がつきないところ挑んでみるべきことが 続きます

 

深くて 広くて まったく マンションに関する学習というもの スゴイ分野だな と 

考えさせられること頻りですし

力不足を 素直に感じること 多しです

 

でも そうしたものだろう と 甘えていてはいけないな とは 思っています

自己責任そのものを背負う プロ なのですから

 

そうしたものを生業とさせていただいているのですから

 

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構想 の 土曜日

2019-09-21 | ◆ 国家試験受験サポート

 

 

 

『 マンションの役員なんぞ みんな バカみたいなもの ですから

  規約のことなど 理解しようともしない 

 

  基になっている区分所有法のことなど 

  とても 理解できそうもないでしょうが 』

と 

超過激な住民さんもおられる ようで

 

 

よほど 管理運営に対しての 自分の思いが一方通行 

そうしたことがなせる言動なのか

よほど 考え方が異なる役員などいるのか どうか ?

 

もうすこし 冷静に 思いが通うようなスキームを工夫してはいかがか

などと思ってもしまうのだが・・・

 

 

 

 

いわゆる超高等教育を受けた方々の多い 研究都市地域あたりなどでは

特に そうした イライラ感を募らせた住人さんもいました

 

 

顧問である 私に 強烈なボディブローやジャブなど 連続攻撃して

きたりすることも ありました

 

矛先を 外部者である 顧問にぶつける というわけです

 

 

『 区分所有者の規約遵守義務の違反について

 債務不履行に基づく損害賠償請求が認められた判例

 ありますよね 』

 

「はい」

 

『 債権があるから債務があって その不履行をしたら損害賠償請求される

 ということですね ?』

 

「 はい そのように理解されると思います 」

 

『 債権の発生原因というもののこと 知ってますか ? 』

 

「 契約 と 事務管理 と 不当利得 と 不法行為 だと思います 」

 

『 規約遵守義務違反を問うている判例ですが 規約というものは 

  集会の特別多数で決められたもので 当事者の合意によりできあがるところの

  契約 という性質のものではないですよね 』

 

「 そのように理解されると思います 」

 

『 契約の成果ではない規約を遵守する義務に違反した というのが根拠となって

  債務不履行

  となる? なれるのですか ? 契約関係下のことではないけれど 債務 不履行 ですか ? 

 

 

 

関係者一同が揃う理事会御目見えの場で まずは 先制攻撃の 一種の顧問力量見定めの

儀式の一幕でした

 

質問としては とてつもなく 唐突なことではない とは思われましたが

なかなか 一義的な回答は シンドイところの 自分の力量では 自信満々で断言するなど

とても とても というようなことでした 

 

 

 

区分所有者(マンションの専有部分の所有権者)は 規約が定められていれば

専有部分の利用や共用部分の使用・管理に当たっては 規約に基づく義務を負担

します<規約義務>

 

それと

専有部分や共用部分を使用するには ほかの区分所有者や居住者に対する

配慮が不可欠となります

ほかの区分所有者や居住者の使用権限との調整のため 規約の有無にかかわらず

当然に負担する義務を 内在的義務といいます<6条義務>

 

そんなことも下敷きになっていますが・・・

 

 

「一定の 契約類似の関係下と捉えて 遵守義務を問う債権といえるものあたりを観念して

 それに基づいて その遵守違反という債務不履行と捉えることができるあたりの責任を問う

 損害賠償請求が認められた 

 というようなことか と・・・・

 

 判例全体を把握できていませんし チャンスがあり次第 有識者さんあたりに

 教えを乞い 全体を把握しておきたいものだと 考えています

 率直に言って 整理できていないところであり スミマセン 」

 と その場では 答えておいたりしましたが・・・

 

 繰り返しになりますが

 マッタク唐突な質問でもない とは 思いましたが 問い掛けのタイミングには

 おおいに 面喰いました

 

 

 

 

 

 

というようなことで 住民さんのなかには 法学部出身者の方など 逆に専門知識を乞いたい

ほどの面々がワンサカ というような地域もあります

茨城で言うと 特に 国立の研究機関などが集中しているつくば市近辺のマンション管理

組合が そのような感じ で 理事会などは 5時間連続が通常 みたいな時期が

あったりしました

 

そうしたところでの管理運営のことでは 管理会社フロント担当者も苦労なさっていました

なにしろ 学究肌の方も多いですが 超個性派さんも それなりにおられたので

 

 

 

 

とにかく 奥が深いなー と つくづく思わされる マンション学 ではあります

 

でも 好き なのです

 

もっとも そうでなければ 顧問など とても務まらないかも ? しれませんが

 

 

 

 

 

学習熱心な住民さんが多そうなマンションでは 特に マンション

関係国家資格を目指しての

定期的な学習の伴走者の役目もさせていただいて

いずれ 自身が住んでいるマンション管理にかかわったり 生涯学習の一環にしたり 

退職後のための資格取得のサポートの場とする というのも ある意味 好ましい手法なのでは と 

考えたりしています

 

例えば 理事会後の場を 受験講座の場として活用し 1時間半から2時間程度 

国家資格試験受験の講習の場

として利用させていただく(もちろん 集会場利用料金をお払いして)

私は 受験伴走講師として使っていただく

 

 

 

 

200戸以上のマンションなどでは 5名くらいは 受験学習など そうしたことを

ボンヤリとでも 考えている住民さんも

いるかも ? と 構想などしている 本日 三連休初日です

 

 

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理解すること その理解を文字にすること など

2019-09-15 | ◆ 国家試験受験サポート

 

 

司法試験の論文式を何度か受けたときの感想

 

理解する ということと その理解した(自分ではそのように思い込んでいたが)

ことを外部に出す 特に 口頭でではなく 文字で表記することとは

ゼンゼン 消費エネルギーが違うことだ

 

ということ

 

郵便配達をしていて 学習時間が限られていたので どうしても知識の

吸入のほうにエネルギーを注ぎ込まざるを得なかった ので <書いてみる>

ということを 後回しにすることが多かった

というより 疲れきってしまうので むしろ 避けていた感があった

そのような情況では 合格など おぼつかない

よほど 能力がすごくて 書き方さえひととおりつかめば オーケーという方も

おられるかもしれませんが 

私の場合は そんな力など とても及ばないことでしたので

 

本来は とにかく 文字で表す作業に力を費やすべきだったが たった一問を

一時間に書き終えることさえ ままならなかった

グッタリとしてしまうことが常だった

 

ようするに 知識量の点でも 文章構成能力 と 書記能力の点でも 力不足だった

ということだが とにかく 体力も無かった 疲れきっていた

 

 

というようなことで 受験は まず 体力

健康であること と 今思うと 納得できる

 

そうすることが ソモソモ無理なような環境での受験は よほど 徹底的な改革が

必要か と思われる(余計なお世話を覚悟で言っています)

 

 

一次試験から まったくの自力学習だった私などは 力もないのに お金もないのに 時間もないのに

若いということは ある意味 オソロシイ

とにかく ハチャメチャだった  周囲の人に 特に 妻には 感謝しかない

挑戦してみたいという想いを 許してもらっていたのだから 幸せ者以外の なにものでもない

 

 

今受験するとすると 私の場合は

憲法・民法・刑法・会社法・民事訴訟法・刑事訴訟法・行政法・労働法 となる

(当時は 民事訴訟法と刑事訴訟法は いずれか選択でしたし

社会政策と労働法を選択していたのでした)

もっとも 今にしたって 業務上必要となることが多いので 司法試験受験範囲の学習が

続いているようなものではあります

 

 

さて

ということで 受験学習に疲れすぎていて 話にならない 自己採点しても そのようなレベルにある方

自身では気付かないこと多し です

 

全項目点検という気持ちで 日々の流れ というか 受験学習体制 

を 見つめてみるのも 大事かな と 思います

 

またまた 余計なお世話を覚悟で 記してしまいました

 

 

参考になるかどうかはさておいて

私の場合の その当時の 疲れの一番の徴候は 

『脳の中心部だろうかな と目される(感じられる)部分が いつも

ボンヤリ ボヤーッ と 気だるい疲れを訴えているような

ようするに 芯がスッキリとすることが まず ない ような』

そういう感覚があったことでした

当然の結果 ? かもしれませんが とにかく 労働時間以外(場合によっては その時間さえ) 

時間がとれると 読み通し 考え通し

なので そのようなナントモ表現しようもないような 脳内微熱とダルさが連続するような・・・

詳細な答えなど とても出せようがないほど 首が凝り固まるような ク-ン と 脳がうったえている

ような・・・要するに 首筋から鼻腔の奥を通して脳の中心あたりを貫いて ダルサの微熱が硬い芯を

成している

ような

 

そんなときは 寝床で聴く 志ん生・円生・可楽・三木助さん(志ん生師匠時代の面々)あたりの古典落語

に なんとか寝つけるまで 助けられました(眠れないことには労働に差し障り 生活の糧を得ることさえ

ままならぬようなことになりますので)

たまに行けた 日帰り温泉(私と子と母を乗せ 室蘭・白老間を妻が往復してくれました)にも助けて

もらったりしました

 

 

 

イロイロ 言ってしまいました

とにかく 健康第一 

そうはいきませんよ そうしてはいられないから 辛いのです と 言われそうですが

でも 言わせてください 

まずは 健康第一 だと思います

  

無理しすぎる情況が続くと 勉強・受験も できないこととなってしまうかもしれません

 

工夫の途があるやもしれません 一度は 日々の体制を点検してみるのもいいのでは

健康第一で 学習が進むことを お祈りしています

 

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