昼前、生憎の小雨模様の中、研修に参加のため横浜西公会堂に行って来ました。
ＦＰ研修の概要は、下記の通り。
----------------------- 研修の概要 -----------------------
テーマ ：分かっていたい不動産の知識と市況
主催者 ：日本ＦＰ協会 神奈川支部
課 目 ：第１部、動揺する世界の不動産市場と日本
第２部、最新の不動産市況と今後の展望
講 師 ：小夫 孝一郎(ドイツ証券 不動産投資銀行部)／第１部
幸田 昌則 （不動産市況アナリスト）／第２部
開催日 ：０９／６／６
時 間 ：13:00 ～ 16:30
会 場 ：横浜市西公会堂
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以下、印象に残った項目を、箇条書きしておきます。
第１部
①日本の不動産資産規模の推計は、２３００兆円。
上位３位までは、個人の持ち家が６００兆円、法人所有（本社、支社、工場、
施設等）が４９０兆円、国／地方自治体が、４５４兆円。
ファンドやＲＥＩＴは２０兆円で、Ｊ－ＲＥＩＴは８兆円程度の規模。
国交省、日銀 他より
②国内主要都市のキャップレート（取引利回り）は、ＳＰ問題表面化した０７年夏
からリーマンショック前０８／上期に底打ちし、０８／下期は若干上昇しており、
東京圏で４％弱である。
このキャップレートを１０年物国債との金利差、イールドスプレッドで見ても
同様な傾向にあり、今期は、前期よりスプレッドの上昇を予測している。
日本不動産研究所より
③国内直接不動産投資によるリターンは、過去１０年程度で見れば、オフィース、
商業、住宅も、０６年にピークに、減少傾向にある。オフィースは下げ止まり
傾向があり５、６％程度。商業や住宅は、０％程度である。
ＩＰＤジャパン資料より
④会社別の０８年不動産買収ランキングは、ＧＳ（ゴールドマン・サックス）が
断トツの１位で、１１０００（百万ドル）オーバー。以下AP Fastigheter(SWE)、
Klepierre(仏)と続く。日本からは、三井不動産４０００（百万ドル）弱、三菱地所の
約３０００（百万ドル）程度で、モルガン・スタンレーと同程度。
ＲＣＡ，ＲＲＥＦリサーチより
⑤金融危機の影響でオフィース空室率は、現在も上昇中。東京で６～７％程度で
底打ちし、１０年度より改善傾向？
三鬼商事より
⑥オフィス賃料の大型ビルは、現在も減少しているが、中、小型ビルは下げ渋りで
安定している。
三鬼商事、三幸エステートより
⑦首都圏におけるマンション平均販売価格は、リーマンショック以降 下落傾向に
ある。その販売価格下落で、契約率は、現在上昇し、改善傾向にある。
不動産経済研究所より
⑧住宅価格、地価価格を見る上で、米Ｓ＆Ｐケース・シラー住宅価格指数が、先行
指標として有効である。（２０１０／下 当りから上昇？）
Ｓ＆Ｐケースシラー、ＣＭＥ先物より
⑨首都圏におけるマンション平均販売価格は、２０００年以降のデータを見ると、
年初が安いので、狙い目である。
不動産経済研究所より
⑩主要国の住宅流通量に占る中古住宅シェア比較は、日本が約１５％弱に対し、
米国８０％弱、英国９０％弱である。日本は住宅耐用年数が３０年程度と新築が
８５％強となる。（因みに、米国の耐用年数５５年程度、英国７７年程度。）
住宅・土地統計調査より
⑪Ｊ－ＲＥＩＴ市場は、投資価格インデックスは０７年６月をピークに下落してたが、
今年に入って下げ渋り傾向にあり、３／Ｍから株式市場の上昇から、底打ち？。
［Ｊ－ＲＥＩＴ（４１銘柄）の時価総額は、２．５兆円程度］
Bloombergのデータより
第２部
①不動産購買態度指数は、昨年の秋を底に、現在「買い時だと思う」に変化。
②神奈川県の新築分譲マンションは、０７年後半から価格減少傾向にある。また、
供給戸数は、０５年より減少している。建売住宅の供給戸数も同傾向。
③首都圏のテナント募集中のオフィース物件は、０８年以降、急増中。
④土地・売却依頼数は、０７年後半から急増し、０８年下期でピークで、改善？
⑤０９年５月調査の不動産売却理由は、７３％換金、相続１２％、買い替え１０％
その他５％で、０８年１１月調査から変化は、相続（８．６％→１２％）
⑥２００５年を１００とした時の各地の人口推計は、２０２５年度に、東京や神奈川は
１００以上をキープするが、全国平均は９５を切ると推定され、２０３５年度には、
全国で８６．７程度となる。
⑦土地は、預貯金や株式等に比べ有利な資産であるかアンケートに対し、そう思う
との回答は、９３年６１．８％で、０７年度は、３７％である。
国交省「土地問題に対する国民の意識調査」より
不動産投資、Ｊ－ＲＥＩＴ投資等を実施する場合は、自己判断、自己責任で
お願いします。
ＰＳ サッカーＷＣアジア地区予選、前半ウズベキスタンに１対０でリード。
日本が、世界で一番早く、出場決定しそうです！
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