相談を受けていて 桁外れの出費項目を眼にすることがある
もっとも 費用基準の目盛りは コンサルタントを仕事に
している者の間でも 各々 考え方に違いがあるだろうが
それにしても・・・
一例として
長期修繕計画見直し時の 建物・設備診断のこと
一概に 診断 といっても 目的が異なるものもあり
築 ７年後での 長期修繕計画の見直しのための診断 もあり得るだろうし
築２４年後での 大規模修繕の本番工事費用査定のための それもあるだろう
そもそも 診断までは要しない 計画変更のケースもある
例えば １５年先の大規模修繕を想定しての修繕計画の見直しのための診断の
大きな目的は その時点での建物・設備の様子からはじき出せ得る工事等費用の
数字を基に 修繕積立金のあり方をも検討をするためであろう
あくまで その時点での 参考資料に基づいての 予想
本番の大規模修繕前の診断とは 費用対効果の点からして 精度にある程度の
密度の差があっても 可と 私は考えている
繰り返すが
本番用の診断 と 予行用の診断は
異なるものだから
誰もが考え得ることだが
人件費 ・ 資材費 ・ 設備改修の基準 ・ 住民の意向 ・ デフレ傾向インフレ傾向
などなどに どれひとつ確約されていて不変である項目など 無いと言ってよい
本番時 と 予行時 とは いろいろな意味でのズレを避けられないだろう
ということで
『長期修繕計画を頼んだら 片や ○○万円 一方 ○○○万円
場合によっては ○万円・・・
桁が違いすぎるのですが どういうわけで こんなに違う数字が登場したりする
のでしょう ？ 』
管理組合の皆さん 特に 役員さん
目的と手法を考えて 費用対効果をも考えて
一概に精度の高いものがベストなどとの固定観念を持たずに行動するべきだ
と 私は思っています
長期修繕計画の見直し相談でのお話を伺いながら マンションの規模などから
しても どういう経緯で どういった目的で これほどまでの経費をかけてまで
の診断が必要だったのか 理解に苦しむことがあります
もっとも 『計画変更の資料としたいので ジックリ 細かい診断を』
というような 概略しか依頼の向きを聞いていないとすると
経費はいくらかかっても
と 依頼された側は判断したのでしょうから
責められない ような気もしますが
もしもマンション管理運営にそれなりの知識をもっているはず という者であったと
すると 診断レベルについて アドバイスすべきことがあったでは と
首を傾げざるを得ないケースもあります
長期修繕計画ソフト などで それほどエネルギーを使わずに作業が終わりそうな
こともあるので 何百万円もかけたような長期修繕計画見直しを知って 複雑な
思いをすることがあり このブログとなりました
・・・築後年数 ・ 修繕周期 ・ 耐用年数 などなどのことからして・・・
まさか 診断無しでの計画見直しアドバイス費用が こんな大きな額になるとは思えない
そもそも 診断が必要な場合だったのだろうか ？
管理会社は ？ 関与していないのだろうか・・・
“こんなときに 相談してほしいものだなー
知識があれば ビックリするような費用で管理組合の財産を減らすことなどなく
済んだものを・・・”
一介のプロとしては
そのような気持ちを 抑えることができずに その相談の場を去ることになり
残念な思いを引きずったりするのです
［参考］
長期修繕計画標準様式 長期修繕計画作成ガイドライン 長期修繕計画作成ガイドラインコメント
平成20年６月 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/common/001172730.pdf
http://toku4812.server-shared.com/ibarakihatakeyama.html
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