妥当な行使をする

 

以前にも記しています　が　

サホドの件数ではないとしても

類似の相談がポツポツとあるので　オオヨソ常識？　のようなことかもしれませんが　

要点だけを　

記させていただきます

専有部分へ　上階からと思われる漏水があり　その事故の原因を調べるとか修理する

ためにどうしても他の専有部分への立入りが必要となるという場合には　それを認め

なければならず　拒むことはできないことになっています

 

\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\

　区分所有法　
（区分所有者の権利義務等）　　　　　　　　　　　　※　条文に省略部アリ

第六条　

２　区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、又は改良するため必要な範囲内
において、他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属しない共用部分の使用を請求す
ることができる。
この場合において、他の区分所有者が損害を受けたときは、その償金を支払わなければな
らない。

////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

 

ということで

 

使用請求権　は　規定によって当然に認められる法定請求権です

 

この＜使用権＞は　区分所有者同士が　相互に持っているものです　

 

 

法定請求権　とはいっても　

 

『　権利があるので立ち入らせてもらうよ　』　というような突然の訪問であっては
「　権利濫用だろう　」　といわれても仕方ないかもしれませんネ

 

［権利］などというものを得ると　なぜか　いつもと違う言動をしてしまうような方が

なぜか　多くなる　？　のでしょうか　？

 

他人の生活を妨害するおそれがあるのです　
権利の行使にも　当然　マナーが必要とされると考えなければなりません（当然のことですネ）

 

少しでも迷惑にならないように行使するべき
なので　権利使用の範囲・時期・方法などについて　具体的に話し合う　つまり事前協議と

いうようなことを済ませてから本番の訪問を設定するという流れを守るのが　スムースにいく

ための心構え　となるでしょう（アタリマエ　のようなことですが・・・）

 

 

立入りに　どうしても応じない場合は　裁判を起こしたうえでの使用となるのも止むを得

ない　と　理解されているといえます
（ケッシテ　自力で強行してはイケマセン　　違法行為とも判断されてしまいますので）

妥当な権利行使に徹しなければいけないと考えます

 

＜参考判例＞

マンションの給水管からの漏水事故につき　階下の居住者が右給水管の点検修理のための
立ち入りを求めたのに対し　階上居住者が拒絶したことが修理妨害にあたるとして　損害
賠償責任が認められています　（大阪地判昭和５４・９・２８）

 

 

 

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少しばかり？？ ドキリと かもしれない条文

 

特に滞納する理由というか事情がないようにみえる住民が　滞納常習状態になってい
るということで　

『こんな決まりもあるのですよ』

と　その決まりなども　眺めてもらったことなどあった

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
（共有物に関する負担）
第二百五十三条　
各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。

２　
共有者が一年以内に前項の義務を履行しないときは、他の共有者は、相当の償金を支払
ってその者の持分を取得することができる。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

 

共同で利用し　管理していく部分もあるのだから　キチンと約束事を守っていかなけれ
ばならないことを　多少なりとも気にして欲しいので

〔もっとも　これは民法の規定であって　特別法である区分所有法には登場しないので
　管理の費用を払わない組合員がいても　他の区分所有者が共用部分の共有持分を得て
　しまうことはできないのですが　マンションで暮すことのルールの重さというものを
　知って欲しく　共有ということは　このような面も本質としてあるのだろう　という
　ことを参考として説明させていただいたりするのですが・・・〕

 

 

 

 

関連して
こんなことを　訊ねさせていただいたりもします

『２０の区分された部屋を全員の共有にして　それぞれの部屋を　一人一人が一室利用
　しながら住む　ということ
と

　個別的に利用できる２０の部屋を　一人一人の持ち物として　その他の部分は共有と
　しながら住む　ということ
は

同じことでしょうか　？』

と訊ねてみたりしたこともある

これも　共に利用するとともに　共に暮す部分もあるといえそうなマンション暮らしの
仕組みのことを　少しなりとも思ってみて欲しい　との気持ちからですが・・・

 

そんなことあたりをボツボツと話題にしながら　滞納していることをどのように考える
か　と　事情を伺ってみるということも
あながち無駄にはならないことが　意外とあったりするのです

・・・・

《　払えない　》のではなく《　払いたくない　》という情況が　滞納者側にあったり
する場合など
では　
特に

 

 

 

 

自身の目指すマンション管理運営に関しての助言・助力・援助は　ワンストップサービス　
つまり

ルールのことも　会計のことも　住民の日々の生活上のこと　建物・設備などのこと　サ
マザマな多くのことでの実務的な接点をより多く持つことができる顧問とか第三者管理人
という姿でありたい　ということ（部門ごとに相談先が分かれるのでは　管理組合もサゾ
ヤご苦労なさることでしょう）

 

最近特に思うのは　住民の高齢化に関してのこと〔これからは　夫婦二人だけ世帯という
よりは単身者世帯のほうが多くなっていくという状況がドンドン進むと想定される〕で場
合によっては　行動がままならない方に後見制度について考慮が必要となり後見の事務の
利用も避けられないという場面も増えそうだ　ということなどもある

 

ということで　マダマダ　自身もいろいろチャレンジ続行の来る年となりそうです

 

 

 

 

 

本年も　ブログにタクサンの方々が訪れてくださり　感謝　さらに　感謝いたしております

ありがとうございました

 

 

 

 

みなさまにとって
穏やかな年末・年始でもありますこと　来る年もそのようでありますこと
お祈りいたしております

 

本年のブログは　ここまでで　失礼させていただきます

 

ありがとう　ございました

 

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　はたけやまとくお事　務　所　　　　　　　　

各人が と 区分所有者全員で との差

 

マンションでのお話です

本日の記事に関しての質問・相談も　少ないですが　あります

 

 

管理組合の理事長の不始末についての対応のあり方も　組合員個々に　考え方が

異なるのも　無理もないかもしれません

それぞれの　人生観・価値観などがあります

《他の組合さんはどうであろうと　私は　許すことができません》

という声もあり得ます

 

 

理事長の任務に背くようなことを為して　管理組合に損害を与えてしまった

損害賠償を請求するために訴訟を起こす　という場面でも　マンション管理組合

という法的な性格上　次のような問題があります
（いつも述べさせていただいていますが　専有部所有者各人が　レッキとした
　所有権者で構成されているので　団体　とはいっても　その性格が特殊だと
　考えられます）

被害者　つまり　裁判を起こすのは（原告になるのは）　

［管理組合］［個々の組合員の全体（総体）］［持分を持つ個々の組合員各々］

のうち　どれなのか　？　どれであっても　問題なく　可とされるのか

既判力　とか　当事者適格　とか　法的な言葉は抜きにして・・・

先に　追行されたものが　法的には　同一の訴えのなかで唯一有効　となると
いうことなのか？

そのあたりは　特に執行部としては知っておくべき知識でもあるのでしょうか・・・

争いごと　とはいっても

『裁判上での追及までは必要ないのでは』という考えもあるでしょうし

権利意識が　マスマス　強くなっている　？　といわれる昨今

『私一人であっても　納得できるまで訴訟を追行します』という組合員がいること

も　さほど珍しいことではないのかもしれません

 

 

理事長の不法行為に対しての損害賠償のことですが　各区分所有者が請求すると

いうことが許されるかについて　区分所有者が単独で請求することはできないと

いう判決があります（東京地判平成１７・６・８）

 

そもそも　［管理組合］の権利義務というのは　どのようなものなのでしょう　？

規約に違反している区分所有者が与えた損害が発生したとき　その損害賠償を

受け取る権利を持つのは　［管理組合］という団体でしょうか　それとも　その

違反者以外の［個々の組合員］　あるいは　［組合員全体］なのでしょうか　？

規約というのは管理組合内部の規範であり　それを守る義務は管理組合に対する

義務であると解されるので　その義務に対応する権利というものは法人格のない

社団としての管理組合が持つことになるのだ　ということなのでしょうか　？

持分を持つ共有者の団体でもあるのがマンション管理組合なので　一般的な団体

というものとは法的に扱いが異なる点があって当然であるとも解されるのであって　

大元の持分所有者である区分所有者自体が権利者なのだから　管理組合そのもの

の権利というもの以前に　区分所有者が　責任追及者で判決を受け取る者なのだ

という考え方もあるでしょうし・・・

 

というようなことが　問題になるのですが　理論は一義的に明確とはいえないよう

で　裁判においても　サマザマです（端的言うと　［管理組合］を前面に登場さ

せる　か　［区分所有者全体］を　あるいは　［個々の管理組合員］を　権利者

として　訴訟追行をも許すか

 

ということあたりのことですが

不法行為についての損害賠償請求　とか　不当利得返還請求については　管理者

（理事長）の権限を明確にしています

　　（権限）

　　第二十六条　

　　２　管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。第十八条第四項（第二十一条
　　において準用する場合を含む。）の規定による損害保険契約に基づく保険金額並びに共
　　用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領について
　　も、同様とする。

 

　　（成立等）

　　第四十七条　

　　６　管理組合法人は、その事務に関し、区分所有者を代理する。第十八条第四項（第二
　　十一条において準用する場合を含む。）の規定による損害保険契約に基づく保険金額並
　　びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領に
　　ついても、同様とする。

 

 

 

 

 

権利　ということが問題になる　反面

責任　のことも　
同様に問題になります

 

工作物責任（民法７１７）では　共用部分に起因した損害のことでは［管理組合］が責任を
負担するとの判例（漏水事故について　管理組合が水道管の占有者であるからとして東京
地判平成２３・５・２４）があったり

管理組合で管理すべき共用部分が原因となって個々の区分所有者に損害があった場合　最終

的には全区分所有者でその持分に応じてとなるとしても　先ずは管理組合は管理規約に基づ
いて　あるいは工作物の不法行為責任を免れない　との判例（福岡高裁平成１２・１２・２７）

があったり

 

債務不履行責任では　マンションの共用部分の修繕・保全を怠っていたために発生した専有部

への漏水による被害について［管理組合］への債務不履行責任追及が認められていたりしてい
ます（東京地判平成２２・２・１２）

 

ということで　［管理組合］への追及です

が

ゴミ置き場などへの不法占拠を是正することを怠ったことの追及を［管理組合］に為したこと

では　マンションの共用部分の維持管理が管理組合の管理業務であったとしても　その責務は

区分所有者全体に対して負うのであって　個々の区分所有者との関係においてその義務を負う

趣旨とは解されないので不法行為を構成しない　とされた判例（東京地判平成２１・１・２８）

があったりし　そこにおいては［管理組合］が責任の主体ではないとされています

 

 

 

 

では　関連して
区分所有者の責任は　
というと

 

（共用部分の負担及び利益収取）

第十九条　
各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部
分から生ずる利益を収取する。

 

とされているので　［管理組合］　が　工作物責任・債務不履行責任などの責任を負担する場合

には　区分所有者にも　持分に応じて負担が生じます

また　管理者の行為については

（区分所有者の責任等）

第二十九条　
管理者がその職務の範囲内において第三者との間にした行為につき区分所有者がその責めに
任ずべき割合は、第十四条に定める割合と同一の割合とする。ただし、規約で建物並びにそ
の敷地及び附属施設の管理に要する経費につき負担の割合が定められているときは、その割
合による。
　＜管理組合法人＞

（区分所有者の責任）

第五十三条　
管理組合法人の財産をもつてその債務を完済することができないときは、区分所有者は、第
十四条に定める割合と同一の割合で、その債務の弁済の責めに任ずる。ただし、第二十九条
第一項ただし書に規定する負担の割合が定められているときは、その割合による。

 

各区分所有者の負担の割合は　規約に別段の定めがあるのなら　規約の定めに従うことになる

 

となっています

 

 

　

マンションでお暮らしの方などには　参考になることかもしれません

 

受験者の方にとっても　参考になる知識だと　思われます
（一義的な解釈がなされない範囲のこととしても　適切か不適切か　という問い方での
　出題などは考えられることでしょう）

 

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

歩けるだけではなく どれほど走れますか？

 

放火という重大犯罪による

痛ましすぎる火災事故

準備を周到にしての　トンデモナイ作為による避難妨害もが仕組まれていた　ものらしい・・・

 

火災事故といっても　

特に　屋内に階段が一つしかない　不特定多数の人が出入りする雑居ビルなどの恐ろしさ

・・・

マンションにしたって　一定階数以上のものを想定すると　特にそれに類する危惧を覚えてしまう

 

 

階段や通路や防火扉などが障害物でふさがっていないか

消火器は　適切に設置されているか（使用方法を知る者が　住民の何パーセントほどなのか）

ベランダからの避難コースも　常にシッカリと確保されている　状況にあるか

（階段利用の避難は無理というような状況であっても　避難ができるように　

　イザという場合の各々のベランダをスタート地点としての　見学だけでは

　ない

　実体験避難訓練を　　

　各人が実際に地上に辿りつくまでの全過程訓練として　

　専有部住民単位でも　経験できているか
　＜たしかに　おおきなエネルギーが必要とされる企画の訓練行動となることで
　　はあるのだけれど・・・＞）

 

複合用途の共同住宅においての防火管理　　それぞれのマンションでの防火管理者の選任

の必要　など　　

という　消防法などの知識も必要となるような　ケッコウ複雑なことの理解はさておき

とにかく　

現実に即して

適切に避難経路が使えることを認識しておくことの大切さ　と　避難行動の実際が可能となる
エネルギーを　各自　保持できているか　？

 

『３年ほど前に　防火訓練に参加しているから　大丈夫』

ではなく　今　あなたは　どのくらいの距離を　どれほどの速度で移動できるでしょうか　？

ソモソモ　

何歩　何メートルほど歩けるか　ということもありますが　

走ること　については　どうですか　それこそ　それが可能ですか　？

特に　高齢者の方の避難行動　といっても年齢だけでは判断できないこともありますが　住民の

何割おられるのでしょう　？　行動がタイヘンな方の事は　どのように対処されることとなるので

しょう　？　

 

 

：　 密室で火災に気づかない　というようなことへの対策

：　１１９番通報ができない方もおられるだろう　ということへの対策

：　なんのために防火戸があるのかなどを知るための集いの催し方

：　防火管理者が必要とされているというようなことをホトンドの住民が意識していないことへの対応

：　視界がアヤフヤでも階段へたどりつくことができそうか　誘導灯の場所は　おおよそでも覚えてい
　　るか

などなど

・発見  /  通報の訓練　（ボヤなどで火災が消えた場合であっても　１１９番通報は必要であることなどを
　　　　　　　　　　　　知ったりすることも含めて）

・屋内消火栓での消火訓練

・防火戸  /  防火シャッターについての訓練（設備の役目を知ることも含めて）

・避難  /  誘導の訓練

・図上訓練という手法のこと

・地震発生時の対応のための訓練

 

 

 

イザとなると　なんと　曖昧な　知識となってしまっているか・・・

なんといっても　火災の発生を知らせるのが　まず　要
自動火災報知設備が万が一不全だとしたら　？　どのように事を知らせると好いのだろうか
いかなる場合でもコレならば　という手段は　？　
学校での始業時間を知らせるために使われていた　用務員さんの鐘を振る手段なども　
不安の少ない実効性を考慮すると　ケッコウあなどれないことなのでは　？

などと　アーダコーダと

本日は　防火管理に関すること（特に　マンション生活での）を　アレコレ　長い時間　考えていま
した

 

 

○　避難時には　さらなる火災の原因となるようなサマザマな使用中器具の始末をしなければならない

○　消火器で消火できそうなのは　天井に火が燃え移る前までだ　という目安を知っておくこと

○　エレベーターが設置されているとしても　避難の場合には使ってはいけないこと

○　避難ハシゴ　などの器具は　他に避難する手段が無い場合に使うものであって　避難は　まず
　　階段を使って行うべきものである　ということ

○　煙や炎で階段が使えない場合は　ベランダなど一時的に安全だと判断できた場所に避難し
　　消防の者の到着に手を振るなどして知らせるというようなこともタイセツな判断だ　ということ

○　避難したのなら　建物内に戻ってみようなどとは　ケッシテ　思ってはならないこと

これらのことを

サッと頭に浮かべられたか・・・

 

 

管理組合訪問時には　忘れずに　訓練関係をも話題に　と　あらためて　考えたりしたのでした

防火管理者が適切な訓練方法を知らないことはトテモ困ることなので

アドバイスも必要となります

そのためにも

防災管理 / 甲種防火管理講習課程での学びを　定期的に思い出さなければいけないと考えます

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　はたけやまとくお事　務　所　　　　　　　　　　　　　　

建替えのための学びの集い

 

 

実現できるか否か　即答など　できるはずがない　

というか

可能です　というような　あるいは　そうと誤解されるような説明は避けています

『５分の４以上要件が　４分の３以下に変更になっても　建替えに関しての状況は

　同様

　資金に関することが　このマンションにおいても　というか　どの管理組合にお

　いても　結論への決め手になるといえます』

 

建替えをするか否か　するにしても　何時　どのように進めていくのか・・・

建替え要件の変更などに関するニュースが　最近　流れています
〔マダマダ　これから　イロイロ検討されましょうが・・・〕

 

 

ドンドンと　現実に　多くのマンションで　その時期が近づきつつでもあり

とても重要な事柄になっていっている

そのとおり　なのですが　実際はサホド気にしていない　？？ような　住民さんが

意外に多く　

それこそ　意外に思われるのです　が・・・トニカク　時は　流れていく

 

　

学習者の方に　そうして　住民の方に　【建替えに関しての諸々の適否（正誤）】を

アットランダムに　問うてみます
（あくまで　現行の法　に基づいての　すこしばかり理論的なこと　とか　実務上のことを）

《建替え》　ということについての　少しでも参考になれば好いな　ということで

ＹＥＳ　/　ＮＯ　で答えてみてください

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

①：　建替え決議とは　既に在る建物を取り壊して　かつ　敷地もしくはそれの一部
　　の土地またはその敷地の全部あるいは一部を含む土地に　新たに建物を建築する
　　という旨の決議です

②：　今までの建物の取壊しや再建建物の建築など建替事業の実施そのものは［管理
　　組合］そのものの業務には含まれないものです

③：　マンションの全部が滅失したり　あるいは朽廃してしまっているなら　区分所
　　有法の建替えの規定の適用はされないことになります

④：　建替えに係る合意形成に必要となる事の調査に関する業務とか　建替え事業の
　　準備は管理組合の業務に含まれるといえます（建替えに参加しない者は除かれる
　　けれど）
　　

⑤：　建替えというのは　今までの建物を取り壊して再建建物を建築することなので
　　管理組合の業務ではないのだが　建替え決議の準備などの費用を管理組合の修
　　繕積立金から取り崩していいかどうかについて　標準管理規約にはそのあたり
　　のことに関しての次の条項があります

　　　　（修繕積立金）
　　　　第２８条 管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるも
　　　　のとし、積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する
　　　　経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。
　　　　四 　建物の建替え及びマンション敷地売却（以下「建替え等」という。）
　　　　　　に係る合意形成に必要となる事項の調査

　　　　２ 前項にかかわらず、区分所有法第６２条第１項の建替え決議（以下「建
　　　　替え決議」という。）又は建替えに関する区分所有者全員の合意の後であ
　　　　っても、マンションの建替え等の円滑化に関する法律（平成１４年法律第
　　　　７８号。以下「円滑化法」という。）第９条のマンション建替組合の設立
　　　　の認可又は円滑化法第４５条のマンション建替事業の認可までの間におい
　　　　て、建物の建替えに係る計画又は設計等に必要がある場合には、その経費
　　　　に充当するため、管理組合は、修繕積立金から管理組合の消滅時に建替え
　　　　不参加者に帰属する修繕積立金相当額を除いた金額を限度として、修繕積
　　　　立金を取り崩すことができる。

　　　（業務）
　　　第３２条 管理組合は、建物並びにその敷地及び附属施設の管理のため、次
　　　の各号に掲げる業務を行う。
　　　四　 建替え等に係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務

⑥：　法律上は　建替え決議が有効に成立するための事情（例えば　老朽化している
　　とか　耐震性能が劣っているとか）は問われていません

⑦：　再建される区分所有建物に使用目的の制約はないので　居住用だったものをオ
　　フィスビルに建替えたりマンションの一部を商業目的のフロアーにして貸し出す
　　ことも可能です　

 

⑧：　今までの敷地全部を隣地と交換してその上に再築することは　今までの敷地と
　　全く重ならない土地の上に建替えすることになってしまうので許されません
　　〔従前の敷地と一部でも重なっている土地である必要があります〕

⑨：　建替えを決議するためには　決議のための総会前に　議案の要領などの説明を
　　するための説明会を開催する必要があります

⑩：　建替え決議に反対していても　招集者からの催告に対して建替えに参加するこ
　　とを回答して　建替えに参加することができるような仕組みになっています　

⑪：　費用の分担に関すること・再建建物の区分所有権の帰属に関することなどの
　［建替え決議事項］の一部でも定められないと　決議は無効になってしまいます　

⑫：　建替決議に際しては　敷地が特定されていなければなりません

⑬：　取壊しと再建の費用の概算額は決議事項になっていますが　建替え費用を確定
　　することまでは要求されませんし　取壊しと再建を区別して定めることまでは
　　必要とされていません

⑭：　議事録には　各区分所有者の　建替え賛成・反対　を記載か記録しておく必要
　　があります（決議の反対者に対して売渡請求権＜区分所有権・敷地利用権を時価
　　で売り渡すよう請求する権利＞を行使することがあり得るので）
　

⑮：　建替え賛成者は全員合意で買受指定者（区分所有者以外の建替え事業に参加の
　　デベロッパーを指定することも可）を定めることができ　この者も売渡請求権を
　　行使できます（そのようにして建替え参加者を増やし反対者を減らしていきます）

⑯：　建替え参加者は　全員で　建替え決議で定められた内容によって建替えを行うと
　　の合意をしたものとみなされます（売渡請求権が行使されることで不参加者に
　　帰属していた区分所有権と敷地利用権がなくなったときに　合意が成立することに
　　なります）

⑰：　建替えを行う旨の合意をした団体（それまでの［管理組合］という団体とは別な
　　　もの）によって　建替えが実行されることになります

⑱：　建替え円滑化法に基づいての建替組合が結成されるなら　それが建替事業を遂行
　　していきます（都道府県知事の認可をうけて法人格をもつ建替組合を設立すること
　　で信用力が与えられ資金調達も容易になるだろうし　工事請負契約の関係も明確に
　　なり法律関係が安定するでしょう　が　建替組合の設立は義務付けられているわけ
　　ではありません）

⑲：　建替え円滑化法の適用があるのは　マンション　に限られます（区分所有建物
　　であれば　ということではありません）

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

ということですが

全部　
ＹＥＳ
です

特に　住民の方　いかがでしたか

一つでも　【建替え】の関しての知識として役にたつものであることを祈っておりますが・・・

なんといっても　

資金負担あたりのことが　一番の関心事であることでしょうか　？

そのあたりは　サラニ　サラニ　具体的な　実務的な説明が必要ですね

それこそ　学習会　・　検討会　・　説明の集い　などが必要となります

サゾヤ　質問事項が　タクサン　あることでしょうけれど・・・　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　はたけやまとくお事　務　所

施行規則のこと

 

先日の　ブログ（２０２１・１０・２２掲載）について　質問が

あったりしましたので

極く　シンプルに　記しておくこととします

 

 

例を挙げますと

マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則

マンションの建替え等の円滑化に関する法律施行規則

は　どちらも　国土交通　省令（施行規則）　です

 

では

建物の区分所有等に関する法律施行規則

は　国土交通　省令（施行規則）　でしょうか　？

法令名からすると　主管は　まず　国土交通省　だと解されることでしょう

が

法務　省令　なのです

建物の区分所有等に関する法律施行規則 | e-Gov法令検索

〔おそらく　規程してあることが（電磁的記録）など　それらに関して

　の　いわば　技術的なことだけ　で

　その方面のことは　広く　法務省が統括的に所管していることによる

　のでは　と　思われますが・・・　？　〕

 

ということで　このことは　記しておいたほうが好いと思い　記しました

 

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
                            　　 はたけやまとくお事　務　所

自身にとっては疑問 ？けれど？そうしたことではないのかな？

 

前回のブログでは　サマザマ　意見を述べさせていただいたのですが

そこでの　大きなポイントとして

［標準管理規約　は　法　規　ではない］

ということが　絡んでいます

 

 

昭和二十五年建設省令第四十号

建築基準法施行規則

建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）及び建築基準法施行令（昭和二十五年政令第三百三十八号）
を実施するため、建築基準法施行規則を次のように定める。

 

（○○○）

第一条　○○○○

 

例として

建築基準法関係の　施行令　と　施行規則　のことを載せました

 

なんのために　？　と　思われるでしょう

 

長い間の　大きな　？　疑問　なのですが

 

『・・・なぜ　区分所有法には　施行令　は無いし　？　施行規則も　ほんの

 

　技術的な事に関しての登場だけで　

　済んでいるんだろう　？　というか　済ませているのだろう・・・　』

　それらをより登場させることで　法に沿った管理基準を迅速に補えることもあり

　得るだろう　また　それに沿った標準管理規約など実質準法規類ともいえそ
　うなものの改正も　よりスムースに迎えられることがあるだろう・・・

　・・？　サマザマな緊急時にも　それらに働いてもらって　より迅速な手当
　てのための指針を示すことができて　より明確な法的効果を国民に示すこと

　ができ　マンション住民　や　関係するものにも　管理遂行の方向を法的な

　楯でもって保護し得るだろうに・・・・？
　
　国会など通させなくとも　内閣と連携をとりつつ　省独自でも規則でもって立法
　できることを　活用してみるといいのではないかなー（区分所有法にも　その
　ようなことで　特に　緊急時での対応可の範囲があるのでは？）
　

　・・・やはり　体制上の問題があるのかな　？　独特な理由が　どこかに

　在るのだろうか　？　関連法との　法的な理論上　のことなのかなー　？

 

 

 

　そんなふうなことを

　事があるたびに思っていたのです

 

 

 

『標準管理規約は　法　ではない　　
　管理規約の参考になるものを示している　
　標準管理規約担当部署は＜立法＞あるいは　その立案作業を直接担当して
　いるわけではない　と　解されましょうが

　マンション政策部門の方たち
　幾人ほどでモロモロの作業にあたっておられるのだろうか
（法案担当部署・標準管理規約担当部署は各々なのだろうか
　そもそも　前者は機構図のなかに登場しているのだろうか）？

　率直に言って　
　法の直下にある　というか　法を補うランクに位置どる政令や規則がないよう

　なまま＜技術論的な面ではさておき　組織・機構・各種手続のアレコレの面で＞
（つまり　緩衝部　とでもいうものがないような）状態で　一手に　即　いわば
　法のカバー（標準管理規約では　参考となるものを示すことに関わるというこ
　となのだろうが）を任され　・・・　
　法の範囲内とはいっても　どの程度まで示すことが許されるのだろう　など
　と逐一検討しながらの作業なのだろうかな　？　　タイヘンなお仕事だろう


　

 

　今日もあらためて　改正の標準管理規約を　必要に応じて眺めていたのです

　が　今回の改正などでは　言葉の歯切れがよくないなー　というか　表現に
　苦労をなさっているなー
（緊急時対策などに追われ　アチラコチラからの声に最前線での対応を強いられ

　たのだろうな　　　なんらかの方向を示さなければ　ということで
　日々　そうとうなご苦労をなさったことだろう）

　と感じてしまう部分が　アチコチ　に　少なからずある　？　という印象を　
　自身は拭えないでいます

 

　区分所有法施行令　・　区分所有法施行規則　類を　より活用するとしたなら　

 

　法的効力のある指針を　迅速・臨機応変に示すことができ　

 

　しいては　法規類の内容範囲に従うべき「標準管理規約（コメントも）」

 

　の改正も　歯切れよく　曖昧さのない　よりスッキリとした姿で示すことが

 

　できる場合が増えるように思ってしまうのだけれど・・・

 

 

 

と　

本日は　ツブヤイテしまいました　

 

一介の素浪人の　ブツブツ　呟き
（どうぞ　お許しを　くだされ）　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　

 

　　　　　　　　　　　　　　　　

 

 

自身は その手法にヒヤヒヤ感を拭えません

 

［管理者は、毎年１回一定の時期に行うべき管理者の事務に関する報告を、集会

　においてではなく、電磁的方法により行うことができる。］

　これは　２０１１年度のマンション管理士試験での肢として登場し　正誤を問わ

　れたものでしたが　現時点でも　自身としては　誤り　と答えざるを得ないと考

　えています（標準管理規約コメントによると　？？　となってしまう受験生もおられ

　るかもしれませんが　＜　もっとも　令和３年６月にだされたコメントによれば　

　なので　４月にはコメントにないことでしたが＞

 

 

ということで　法文にある［集会において　決議する・報告する］ということなど

に関してですが　マンション管理においての法的なよりどころのことですので　管

理組合から　相談がなされることが続いている情況でもあり　再び（以前に何度か

係る記事を載せておりますが）関連することを記させていただきたいと思い　本日

の記事となりました

 

 

 

たしかに　

［標準管理規約］　は　［管理規約の制定、変更をする際の　参　考］となるもの

であって

［指針あるいはモデル（ひな型）］というものではないとされています

が

区分所有法という基本となる法に基づく内容のものでなければならないことは　

当然

のことです（条規に限らずコメントも）

 

 

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

「マンション標準管理規約」の改正について
（概要）
Ⅰ．「マンション標準管理規約（単棟型）」の改正（概要） 
１．IT を活用した総会・理事会
「IT を活用した総会」等の会議の実施が可能なことを明確化し、これに合
わせて留意事項等を記載
〇「IT を活用した総会」等の会議を実施するために用いる「WEB 会議システ
ム等」の定義を定義規定に追加（第２条）
〇理事長による事務報告が「IT を活用した総会」等でも可能なことを記載
（第 38 条関係コメント）
〇「IT を活用した総会」等の会議を実施するにあたっては、WEB 会議システ
ム等にアクセスするための URL を開催方法として通知することが考えら
れることを記載（第 43 条及び同条関係コメント（総会）・第 52 条関係コ
メント（理事会））
〇IT を活用した議決権の行使は、総会や理事会の会場において議決権を行
使する場合と同様に取り扱うことを記載（第 46 条関係コメント（総会）・
第 53 条関係コメント（理事会））
〇「IT を活用した総会」等の会議の実施が可能であること及び定足数を算
出する際の WEB 会議システム等を用いて出席した者の取り扱い等につい
て記載（第 47 条及び同条関係コメント（総会）・第 53 条及び同条関係コ
メント（理事会））
 ※ IT を活用した総会・理事会の具体的な開催方法は（一社）マンション
管理業協会が「IT を活用した総会の実施ガイドライン」を定めています。
※ また、この IT を活用した総会・理事会については、それを可能とする
ことを明確化する観点から標準管理規約の改正を行っているものである
ため、この改正に伴って各管理組合の管理規約を変更しなくとも、IT を
活用した総会・理事会の開催は可能です。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

上記は　６月に出されたものの一部ですが　そこには

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

６．その他所要の改正
 改元に伴う記載の適正化、書面・押印主義の見直しや近年の最高裁判決等
に伴う改正 等
 ※ 総会の議事録への区分所有者の押印を不要とする改正（第 49 条（ア）第
２項（イ）第３項関係）については、今般のデジタル社会形成整備法による
区分所有法の改正が令和３年９月１日施行であることを踏まえ、同日まで
は引き続き押印が必要であることにご留意ください。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

と　法に沿っての　施行があるまでの留意の必要のことが　示してあり　法
に支えられての標準管理規約であることが　こうした文言によっても理解され
ます
（要するに　法に基づく標準管理規約であることの　ひとつの証左と捉えられ
　ます）

押印無用　という　率直に言って　サホド　重要とも思えない？ような事項につ
いてさえ

いわんや　［業務執行報告・総会招集］　をや　と思わざるを得ません

マンション管理においての法的なよりどころの　集　会　に関することです

いろいろとありますが　２点（区分所有法３４・４３）にしぼって　できるだけ

シンプルに記してみます

---

（理事長）
第３８条 
３ 理事長は、通常総会において、組合員に対し、前会計年度における管理組合
の業務の執行に関する報告をしなければならない。

【コメント】
第 38 条関係
②
第３項について、WEB 会議システム等を用いて開催する通常総会に
おいて、理事長が当該システム等を用いて出席し報告を行うことも
可能であるが、WEB 会議システム等を用いない場合と同様に、各組
合員からの質疑への応答等について適切に対応する必要があること
に留意すべきである。

 

区分所有法（事務の報告）

第四十三条　
管理者は、集会において、毎年一回一定の時期に、その事務に関する報告を
しなければならない。

 

---

 

---

（総会）
第４２条 
３
理事長は、通常総会を、毎年１回新会計年度開始以後２か月以内に招集しな
ければならない。

【コメント】
第42条関係
（第３項関係）
災害又は感染症の感染拡大等への対応として、WEB 会議システム等を
用いて会議を開催することも考えられるが、やむを得ない場合におい
ては、通常総会を必ずしも「新会計年度開始以後２か月以内」に招集
する必要はなく、これらの状況が解消された後、遅滞なく招集すれば
足りると考えられる。

区分所有法（集会の招集）

第三十四条　

２　管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。

---

 

 

 

上記のように　法４３・３４　においては　
（　３０条　規約事項　・　
　　３３条　規約の保管及び閲覧　・　
　　３９条　議事　・
　　４２条　議事録　・　
　　４５条　書面又は電磁的方法による決議　）
にあるような
電磁的記録・電磁的方法・電子的方式・電子計算機というような文言が　一切　
登場していません

このことは　何を意味するのでしょう

要するに　アタリマエともとれることですが　電磁的な手法などは　とり得ない

ということだと解さざるを得ないと思います
〔当然のことですが　改正の必要があれば　粛々と国会で議決すればよい

　ことです　が　法に触れる扱いを安易に？表現してしまうことには　違和感

　というか　著しい不当感　を覚えてしまいます〕

法の範囲内で成立つべきコメントに
報告を行うことも可能であるが　・　会議を開催することも考えられるが

というような表現の登場には　？？？　です

 

このことは　以前にも　何度か記載させていただいています

担当官と電話でお話をさせていただいたりしました（自身としては　１人の実務

者として　管理組合員さんへの説明に　曖昧なことは言えないこともあって）

 

組織の一員として　このような記事の掲載には　率直なところ迷うところでしょう

しかし　現在　自身は　マンション関係業務においては　どの集団・組織にも属し
ていません（だからといって　好き勝手なもの言いができる　したい　というこ

とではありません　ただ受任者としての職席上ならば　言うべきことを　言わない
とすると　

債務不履行にもなり得ますでしょう・・・）　

（モチロン　マンション管理士登録は済ませております）

 

ということで　ＩＴ総会の開催について相談をされた場合などにおいては　

『おすすめできない』

と答えさせていただいています

理由は　やはり　違法　あるいは　どう解釈しても不当性が著しい　と考えるから
です

 

 

集会の議事についての議決権の行使に関する電磁的方法さえ　法の明文があってこ
そ可能なのです（いやんや　集会の開催そのもののこと　をや　です）

例えば　４５条　について考えてみてください

電磁的方法によるといういわば例外的な決議をする　という以前の　そうした手法

を採ることができるのか否かということにさえ　全員の承諾が必須（強行規定）と

いう手当てがなされているのです

そのことを　電磁的方法　という文言を登場させて規定しているのです

ところが　４３・３４条では　そうした登場は許されていないのです

 

 

コメントというものも　大きな影響力を持つことは事実です

要するに　数年にわたる全世界における災禍でのモロモロの不都合など経験して

いるのですから　それをサマザマ検討し　４３・３４条など区分所有法を改正する

そうして　標準管理規約がそれに速やかに追随して整合性をはかるべきと考えます

なんとなく　ウヤムヤに　？　ことを運んで現状追認をせまるような手法？には自
身は賛成できません（曖昧なもの言いですましていて　断言はしていない　イロイロ
事情はあるのだろう　としても）

（４５条があっても　［集会をした］［事務に関する報告をした］と同一の効力を

　得られるものでもありませんし）

おそらく　？　全員合意で　そのような電磁式で集会をした・事務報告をした　とい
うことを指して　
報告を行うことも可能であるが　・　会議を開催することも考えられるが

との表現をしているのかな　？　とも思われるのですが　参考というものであるのだ
からとはいえ標準管理規約上に披露してしまうことには　後に問題発生の要因ともな

ることなので　自身は賛同できませんし　ましてや管理組合にグレーというかブラック

紛いの手法を薦めることには抵抗がありすぎる　というか　できません

 

法改正（巷の情況など思うとき　挙党一致で済むのでは　とも考えられる？）　
そして　標準管理規約改正　という　ありきたりの途を望んでいます
なし崩し的な手法には　やはり　賛同できませんし　為すべきではないことと考えます

 

 

 

念のため記しますが　

集会（総会）のことと　理事会でのことは　別論です

区分所有法に　理事会　というものは登場していませんので　成文法上では法違反と
いうことまではそもそもないのでは　とも　言えるでしょうか・・・

それと　組合員同士間の連絡の手法として電磁機器を利用することなども　モチロン

なんの障碍もないでしょう　（利用外の　あるいは利用不能の組合員の殊更の隔たりを

醸成しているというような異常な情況でない限り）　ですが

自身もＩＴ機器など利用させていただいて　ネット会議やネット談話などさせていた

だいていますし　そうした手法の採用に反対の立場の者ではありません

ただ　法をはじめとし　ルールは守るべき　と　考えるので（そうして　ＩＴ弱者

とでもいうような方たちのことも　十分に配慮が必要と考えるので）す

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 

 

 

---

ある雑談式の相談 のようなもの

 

サッ　と　眺めてみてください

 

以前に　何度も記しているように　マンションという形の住みどころに関する法

というもののスタートは　昭和３８年（区分所有法）

それ以前の　マンションのような形に関しての規準になりそうな条項は　二個　ほど

というような状況　でした

 

２００２年改正以前では　規約の作成方法に関しての明文規定はありませんでした
（もっとも　書面によることが前提とされていたと思われていたようですが・・・）

ということで　現行の　３０条５項　にある「書面又は電磁的記録により作成しなけれ
ばならない」というようなことが強行規定としてあるわけではなかった期間も　そう
とうに長かったのです

 

『書面での　規約というものはありません』　

「では　いままでは　何を規準にして　管理してきたのですか　？」

『まァ　慣例というようなもの　でしょうかね　？』

というような場面も　

マンザラ　あり得ないことではないのです

なにしろ　ナントカ修繕を重ね　築６０年を越すマンションもそれなりの数　？で存在し

ているともいえそうですし・・・

　　

“　改正という場合　おおよそは　現にある条項と　改正後のものを対照して示す

　ということを想定しつつ　改正の作業を進めますが　そうもいかないとなると　イロ

　イロ伺いながら　今までの規準を探りながら・・・というようなことになるのでしょう

　ね　”

 

 

以前にも何度か記していますが

組合的な管理運営　ということに関してですが

代替わりなどがあったとしても少戸数で　そうとう長い期間のマンション組織があり

明文の規約など持たないまま　ナントカカントカ来てしまったが　どうしても融資を求める

必要などあり　このままでは　？？

ということで・・・　

 

これまでの　長～～い期間の組織の姿は　ドンナものだったのか　？

いわゆる　？　組合的なマンション管理組合　？

考え方の参考になるものとして
人的な信頼によって成立つとされている　次の二つの仕組みのことなどもあります

：　民法上の組合のこと

極くシンプルに記してみると
団体を作る契約のことを［組合契約］といって　共同の事業を営むことを約束すること
が　そのなかみ　となる
当然のことですが　管理組合の場合は　マンションの管理運営を共同して進めていくため
の人の集まり（団体）ということ
組合では　組合財産は組合員全員の共有ということになるし
団体的な拘束がある（清算に入る前は分割請求はできない　など）
組合が責任を負う債務について　それぞれの組合員も責任を負う

 

：会社法の　持分会社のこと

持分会社（合名・合資・合同会社）のこととして　株式会社と比べていわれることが三個
あり
・　持分会社の場合は　各人それぞれが１個の持分を持つ　と表されるけれど　
　　それぞれの持分は大きさに違いがあることもあると解釈されることがある

・　持分会社では　社員は原則として業務の執行者となる

・　幅広く柔軟な規準を自分たちで作りながら　自治を進めることが認められている
　　（約束事を　自由に決定・変更　でき　組織の設計を自由に行える）

 

相談者の方から　今までの　管理運営のあり方などを伺い　上に記したようなことを参考に

にして　組織の仕組みを思い　それらをも斟酌しつつ規約作成作業を検討する

明文規準などないとしても　今になって作成のものを原始規約として形にしてしまう　とい

うのでは　それまでの長い歴史が無であったとするよう

なことで　融資先などへの組織の説明など事実に沿ってできないことになるので　

慣例としての不文律の規約というようなものの経緯をも可能な限り示し　規約変更という流れ

を遂行するのだ　ということで　事にあたるのが妥当では　と　提案させていただいたりして

（そんな折では　苦労しながらも管理組合の法人化を済ませておけた他の事例を思い　取引先

　へのモロモロの説明においての質の格差というか落差というか　費やさざるを得ないエネ

　ルギーの量もそうとうに異なってしまうことを実感させられます〔殊に　融資先との交渉の

　際などでは〕）

 

というようなことで

サマザマな実務　が　待ち構えておるのです

「書面の規約がないまま　ン十年過ぎてしまった　とオッシャイますが

　そんなふうな管理組合など　世にあるわけが無いでしょう」

などとは　ケッシテ　言えないことだゾ　

と　

その類の相談の折には　シッカリ　意識　します

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

大事な告示 ＜Ⅲ＞

五マンションの管理の適正化に関する啓発及び知識の普及に関する基本的な事項
マンションの管理の適正化を推進するためには、必要な情報提供、技術的支援等が不可欠であるこ
とから、国及び地方公共団体は、マンションの実態の調査及び把握に努め、必要な情報提供等につい
て、その充実を図ることが重要である。
国においては、法及びマンション管理適正化指針の内容の周知を行うほか、「マンション標準管理
規約」や各種ガイドライン・マニュアルの策定や適時適切な見直しとその周知を行っていく必要があ
る。
また、国、地方公共団体、マンション管理適正化推進センター、マンション管理士、ＮＰＯ法人等
の関係者が相互に連携をとり、管理組合等の相談に応じられるネットワークを整備することが重要で
ある。
地方公共団体においては、必要に応じてマンション管理士等専門的知識を有する者や経験豊かで地
元の実情に精通したマンションの区分所有者等から信頼される者、ＮＰＯ法人等の協力を得て、セミ
ナーの開催やマンションに係る相談体制の充実を図るよう努める必要がある。
マンション管理適正化推進センターにおいては、関係機関及び関係団体との連携を密にし、管理組
合等に対する積極的な情報提供を行う等、管理適正化業務を適正かつ確実に実施する必要がある。
これらのほか、国、地方公共団体、関係機関等は、管理計画認定制度の周知等を通じて、これから
管理組合の一員たる区分所有者等としてマンションの管理に携わることとなるマンションを購入しよ
うとする者に対しても、マンションの管理の重要性を認識させるように取り組むことも重要である。
六マンション管理適正化推進計画の策定に関する基本的な事項
マンションは全国的に広く分布しており、各地域に一定のストックが存在するが、中でも大都市圏
への集中が見られ、建設後相当の期間が経過し、管理上の課題が顕在化しているものも多い。また、
大都市以外でも、都市近郊の観光地等で主に別荘として利用される、いわゆるリゾートマンションを
多く有する地域もある。
地方公共団体は、このように各地域で異なるマンションの状況等を踏まえつつ、法及び本基本方針
に基づき、住生活基本計画（都道府県計画）（市町村にあっては住生活基本計画（全国計画）（令和
三年三月十九日閣議決定）第４（４）に基づく市町村計画を含む。以下同じ。）と調和を図るほか、
マンションの管理の適正化の推進に関する施策の担当部局と福祉関連部局、防災関連部局、まちづく
り関連部局、空き家対策関連部局、地方住宅供給公社等と連携し、マンション管理適正化推進計画を
策定することが望ましい。
１マンションの管理の適正化に関する目標
区域内のマンションの状況に応じ、二十五年以上の長期修繕計画に基づく修繕積立金額を設定し
ている管理組合の割合等、明確な目標を設定し、その進捗を踏まえ、施策に反映させていくことが
望ましい。
２マンションの管理の状況を把握するために講じる措置に関する事項
マンションの管理の適正化の推進を図るためには、大規模団地や長屋型のマンション等も含めた
区域内のマンションストックの状況を把握した上で、マンションの管理の実態について把握するこ
とが重要であり、登記情報等に基づくマンションの所在地の把握、管理組合へのアンケート調査等
の実態調査、条例による届出制度の実施等、地域の状況に応じた措置を位置づけることが考えられ
る。
なお、マンションの管理の実態の把握については、規模や築年数等に応じ、対象を絞って行うこ
とも考えられる。
３マンションの管理の適正化の推進を図るための施策に関する事項
地域の実情に応じてニーズを踏まえつつ、適切な施策を行っていくことが重要であり、管理組合
向けのセミナーの開催、相談窓口の設置、マンション管理士等の専門家の派遣、長期修繕計画の作
成等に必要な取組に対する財政支援等を位置づけることが考えられる。
また、きめ細やかな施策を推進するため、地方公共団体、地域の実情に精通したマンション管理
士等の専門家、マンション管理業者等の事業者、管理組合の代表者、ＮＰＯ法人等で協議会を設置
することも考えられる。
このほか、必要に応じ、地方住宅供給公社によるマンションの修繕その他の管理に関する事業を
定めることが考えられる。この場合において、地方住宅供給公社は、当該都道府県等の区域内にお
いて、地方住宅供給公社法（昭和四十年法律第百二十四号）第二十一条に規定する業務のほか、管
理組合の委託により、当該事業を行うことができる。
４管理組合によるマンションの管理の適正化に関する指針（都道府県等マンション管理適正化指針
）に関する事項
法第五条第一項に基づき、管理組合は、マンション管理適正化指針のほか、都道府県等マンショ
ン管理適正化指針にも留意してマンションを適正に管理するよう努めることとなるほか、都道府県
等マンション管理適正化指針は、法第五条の二に基づく助言、指導等の基準や、法第五条の四に基
づく管理計画の認定の基準ともなり得るものである。
マンション管理適正化指針と同様のものとすることも差し支えないが、必要に応じ、例えば、浸
水が想定される区域においては適切な防災対策を講じていることなど地域の実情を踏まえたマンシ
ョンの管理に求められる観点や水準を定めることが望ましい。
５マンションの管理の適正化に関する啓発及び知識の普及に関する事項
マンションの管理の適正化の推進を図るためには、必要な情報提供、技術的支援等が不可欠であ
ることから、マンション管理適正化推進センターやマンション管理士会、ＮＰＯ法人等と連携した
セミナーの開催、相談窓口の設置、専門家の派遣や、これらの取組を広く周知することを位置づけ
ることなどが考えられる。
６計画期間
地域のマンションの築年数の推移や、人口動態等の将来予測を踏まえて、適切な計画期間を設定
することが望ましいが、例えば、住生活基本計画（都道府県計画）が、計画期間を十年とし、五年
毎に見直しを行っている場合にはこれと整合を図ることなどが考えられる。
７その他マンションの管理の適正化の推進に関し必要な事項
管理計画認定制度の運用にあたって、例えば、法第五条の十三に基づく指定認定事務支援法人を
活用する場合にはその旨等を定めることが考えられる。
このほか、地域の実情に応じて取り組む独自の施策を積極的に位置づけることが望ましい。
七その他マンションの管理の適正化の推進に関する重要事項
１マンション管理士制度の一層の普及促進
マンションの管理には専門的な知識を要する事項が多いため、国、地方公共団体及びマンション
管理適正化推進センターは、マンション管理士制度がより一層広く利用されることとなるよう、そ
の普及のために必要な啓発を行い、マンション管理士に関する情報提供に努める必要がある。
なお、管理組合は、マンションの管理の適正化を図るため、必要に応じ、マンション管理士等専
門的知識を有する者の知見の活用を考慮することが重要である。
２管理計画認定制度の適切な運用
管理計画認定制度の活用によって、マンションの管理水準の維持向上と管理状況が市場において
評価される環境整備が図られることが期待されることから、同制度を運用する地方公共団体におい
ては、その積極的な周知を図るなど適切に運用していくことが重要である。
また、国においては、既存マンションが対象となる管理計画認定制度に加え、マンションの適切
な管理を担保するためには分譲時点から適切な管理を確保することが重要であることから、新築分
譲マンションを対象とした管理計画を予備的に認定する仕組みについても、マンション管理適正化
推進センターと連携しながら、必要な施策を講じていく必要がある。
なお、地方公共団体は、指定認定事務支援法人に、認定に係る調査に関する事務を委託すること
も可能であり、必要に応じてこれを活用するとともに、指定認定事務支援法人は個人情報等も扱う
可能性があることや利益相反も想定されることに鑑み、委託する際は適切に監督を行う必要がある。
３都道府県と市町村との連携
法において、都道府県は町村の区域内に係るマンション管理適正化推進行政事務を行うこととさ
れているが、市区町村と連携を図り、必要に応じて市区の区域内を含めて施策を講じていくことが
重要である。
また、町村が地域のマンションの詳細な実情を把握していることも想定されることから、都道府
県と町村においては、連絡体制を確立し、密に連携をとる必要がある。
なお、法第百四条の二に基づき、町村がマンション管理適正化推進行政事務を行う場合には、都
道府県と適切に協議を行い、必要な引継ぎを確実に受けるほか、その旨を公示等で周知するなど同
事務の実施に遺漏のないようにする必要がある。
４修繕等が適切に行われていないマンションに対する措置
法第五条の二において、都道府県等は管理組合の管理者等に対してマンションの管理の適正化を
図るために必要な助言、指導及び勧告を行うことができることとされているが、助言等を繰り返し
行っても、なおマンションの管理の適正化が図られないことも考えられる。修繕等が適切に行われ
なかった結果、老朽化したマンションがそのまま放置すれば著しく保安上危険となり、又は著しく
衛生上有害な状態となる恐れがあると認められるに至ったなどの場合には、建築基準法（昭和二十
五年法律第二百一号）に基づき、特定行政庁である地方公共団体が改善の命令等の強制力を伴う措
置を講じることも考えられる。
５修繕工事及び設計コンサルタントの業務の適正化
マンションの修繕工事や長期修繕計画の見直しにあたっては、管理組合の専門的知識が不足し、
修繕工事業者や設計コンサルタント等との間に情報の非対称性が存在する場合が多いことから、国
は、管理組合に対する様々な工事発注の方法の周知や修繕工事の実態に関する情報発信、関係機関
とも連携した相談体制の強化等を通じて、マンションの修繕工事や設計コンサルタントの業務の適
正化が図られるよう、必要な取組を行う必要がある。
６ＩＣＴ化の推進
国は、ＷＥＢ会議システム等を活用した合意形成の効率化や、ドローンを活用した外壁の現況調
査等、モデル的な取組に対して支援することにより、ＩＣＴを活用したマンションの管理の適正化
を推進していく必要がある。
また、法第七十二条第六項及び第七十三条第三項では、管理組合の負担軽減及びマンション管理
業者の生産性向上の観点から、重要事項説明時や契約成立時の書面交付について、ＩＴを活用した
電磁的記録による交付が可能である旨定められている。併せて、通常、対面で行われる重要事項の
説明等についても、ＩＴを活用した説明が可能であり、これらについてマンション管理業者の団体
等を通じて広く周知していくことが重要である。
別紙一法第五条の二に基づく助言、指導及び勧告を行う際の判断の基準の目安
法第五条の二に基づき管理組合の管理者等に対して助言、指導及び勧告を行う際の判断の基準の目安
は、以下の事項が遵守されていない場合とする。
なお、個別の事案に応じて以下の事項以外の事項についても、基本方針三のマンション管理適正化指
針や基本方針六４の都道府県等マンション管理適正化指針に即し、必要な助言及び指導を行うことは
差し支えない。
１管理組合の運営
⑴管理組合の運営を円滑に行うため管理者等を定めること
⑵集会を年に一回以上開催すること
２管理規約
管理規約を作成し、必要に応じ、その改正を行うこと
３管理組合の経理
管理費及び修繕積立金等について明確に区分して経理を行い、適正に管理すること
４長期修繕計画の作成及び見直し等
適時適切な維持修繕を行うため、修繕積立金を積み立てておくこと
別紙二法第五条の四に基づく管理計画の認定の基準
法第五条の四に基づく管理計画の認定の基準は、以下の基準のいずれにも適合することとする。
１管理組合の運営
⑴管理者等が定められていること
⑵監事が選任されていること
⑶集会が年一回以上開催されていること
２管理規約
⑴管理規約が作成されていること
⑵マンションの適切な管理のため、管理規約において災害等の緊急時や管理上必要なときの専有部
の立ち入り、修繕等の履歴情報の管理等について定められていること
⑶マンションの管理状況に係る情報取得の円滑化のため、管理規約において、管理組合の財務・管
理に関する情報の書面の交付（または電磁的方法による提供）について定められていること
３管理組合の経理
⑴管理費及び修繕積立金等について明確に区分して経理が行われていること
⑵修繕積立金会計から他の会計への充当がされていないこと
⑶直前の事業年度の終了の日時点における修繕積立金の三ヶ月以上の滞納額が全体の一割以内であ
ること
４長期修繕計画の作成及び見直し等
⑴長期修繕計画が「長期修繕計画標準様式」に準拠し作成され、長期修繕計画の内容及びこれに基
づき算定された修繕積立金額について集会にて決議されていること
⑵長期修繕計画の作成または見直しが七年以内に行われていること
⑶長期修繕計画の実効性を確保するため、計画期間が三十年以上で、かつ、残存期間内に大規模修
繕工事が二回以上含まれるように設定されていること
⑷長期修繕計画において将来の一時的な修繕積立金の徴収を予定していないこと
⑸長期修繕計画の計画期間全体での修繕積立金の総額から算定された修繕積立金の平均額が著しく
低額でないこと
⑹長期修繕計画の計画期間の最終年度において、借入金の残高のない長期修繕計画となっているこ
と
５その他
⑴管理組合がマンションの区分所有者等への平常時における連絡に加え、災害等の緊急時に迅速な
対応を行うため、組合員名簿、居住者名簿を備えているとともに、一年に一回以上は内容の確認を
行っていること
⑵都道府県等マンション管理適正化指針に照らして適切なものであること

 

 

---

                                                                           

     
                                                                   

 

たしかに　行政の　一歩踏み込んだ姿勢をうかがえるような内容とはなっているようです
今までよりは　実務に　少しでも沿おうとする（実利的に行える施策を目指したというような？）感も

あるのでは（一歩でも前進の施策となることをも祈っております）　

何度も　眺め返して　あらためて実務に活かすことができるように捉えなければ　と　考えております

 

ただ　ＮＰＯ法人　という言葉が数度も登場する場面では　？？　という思いを持たざるを得ませんでした

民法法人へのテコ入れには　莫大なエネルギーが費やされ　自身も　改革に　助力者・協力者という

立場で関与させていただいたりしましたので

次は　ＮＰＯ制度改革だ　と　当時言われたりしたのでした・・・が・・・
さほどのことはないような変化　？　改革と表されるようなものであるのかどうか　？

 

少なくとも　管理組合援助者として国家試験などの一定のお墨付きをいただける者の制度をワザワザ法で構築しているというのに（マンション管理運営における専門家としてのマンション管理士のようなものを　他に明確に謳っている法はないはず）

どのような要件での関与を予定しているのかは定かでありませんが　ナントナク　シックリしません

おそらく　その構成員として　一定数のマンション管理士が加わっている　とかなどの縛りがあるのでは？

などと思われますが　？　試験制度に公務員特権など一切ない珍しい？試験をくぐらなければならない

「マンション管理士」資格を得た者の１人として　［マンション管理士制度の普及］をうたっていただけている行政としての方針としては　正直なところ　チョットばかり　失望　です（こと　相談　という重要事にも関することなのですから）

もっとも　自らを省みて業務知識研鑽において恥ずべきところはないのか　と問われると　ムムム　という

感などない　とも　断言できない　というか　断言できる情況ではないのかな　？　と　複雑な思いを避けられないのかもしれませんが

とにもかくにも　より充実の管理組合助力に力を尽くせるように　より努めるしかないようです

ＮＰＯ法人　と　多くの組織機構のなかから　特に　名指しであることには　？？？　です

例えば　公益社団・公益財団法人　などの登場というのならマダシモ（マンション政策に精通する団体等
というような表現のほうが　より妥当なのでは　？）

〔けっして　ＮＰＯ法人すべてを批判しているなどということではありません　
　その制度改革が図られていたことに関連しての思いを述べさせていただいた　ということで　他意はござい

　ません〕

 

 

念のためですが　受験者の方は　この記事は　2021.9.28の公表に係るものであるので

当然　試験範囲に関してのことではありません
（ただし　内容に　４月１日において既に施行のことも含まれていることは　別論　ですが）