主張 と 根拠

マンションの規約は　要するに　大事な約束事を記すもの

４分の３以上等要件で集会決議で設定ならば　守るべきものとして　

成立するわけです

法に反する内容のものは無効となること　当然　ですが



規約・細則類など

マンション管理組合において　決まりごとを定める場合のポイントを　極く　シンプルに述べると

☆　　その決まりごと　は　そもそも　管理組合として　個々の組合員に守らせ得ることなのか否か

☆　　決め得るとして　定めるための要件は　どのようなものになるか

ということであると考えられます

《　指定された場所以外での喫煙は禁止する

　各階ごとに　指定の喫煙場所を設けることとし　

　そこでのみ　喫煙可とする　》

 

そのような　決まりごとが定められようとしている　マンションを想定してみてください

組合員間において　どのような主張と　その根拠が登場しそうですか　？

『　住む前に　自分なりに調べたことなのだけど　買った部屋のことで気をつけなきゃならない

こととして　不当な使用はダメ　　使用や立入りを認めなきゃならないこともあり得る

規約で用途や用法の制限もあり得る　　工事申請などの義務もある　ということなどは

注意しなきゃと考えていたけど　自分の部屋であってもタバコ吸えないって　タイヘンなこと

部屋さえダメ　ならば　当然　バルコニーでもダメ　ということでしょ　？　困るなー　』

 

『どのような決まりごとができようが　自分の専有部での喫煙は　オールフリーであることは

当然でしょ　？　自分のお城の内で煙をだすことは　かまわないでしょ

エッ　それもダメで　いちいち　各々の階にある指定場所まで　行かないといけないの

それを守らないと　吸えないって　言うの　？　

子どもたちのためなど思うと　絶対に反対　というわけではないけど・・・階の両側に設けてくれる

のならともかく　

なにしろ　長い長い　廊下なんだから　このマンションは　　うちは　端っこなんだから　東側なの

西側なの　喫煙場は　ドッチにする予定なの』

 

『広い意味で管理の対象となるのは　建物〔本体）　と　敷地　と　附属施設　と

区分所有法の３条　とかなんとかにありますよね　？

私の専有部分は　私の所有物なのだから　管理の対象にはならないのでしょう　

対象外で管理から干渉無しなのだから　そこで　どのように暮らそうと　フリーでしょう

リフォームも自由　　　部屋で　どれほど　タバコを吸おうが　自由でしょう　

バルコニーだって　専用的に利用できるところなんだから　同様に　フリーでしょう・・・　

・・・・たしかに　煙が流れて　子どもたちにも　周囲にも影響はありそう　だけど・・・

一歩譲って　バルコニーではダメとしても　まさか　自室内では　フリーというのが本来の

あり方ですよね　？　

指定場所以外ということだけど　マンション敷地の範囲の上の全部空間で　完全に　禁止

ということさえ　あり得るの　？　指定を外すとか　あり得るの　防災上のこともあるからなの　？

それにしても　文言が　少々　？　曖昧だよね　』

 

『　内在的な制約　などと難しいことを言う人もいるけど　専有部分の使用制限は

大問題なんだから　総会普通決議ではだめで　規約に決める　となると　４分の３以上　ということじゃないの　？

規約でとか限定があったり　集会では決められないこともあるとか　？　ヤヤコシイネ

でも・・・今は　受動喫煙防止も問題になっているから　意外と　？　決まっちゃうかも　ネ

たしかに　マンションは　それぞれの部屋が　くっついているわけだしね

・・・

専有部分とはいっても　諸々の規準で　制限はあり得るだろう　けれど

共同利益違反　と言われるほどに　バクバク吸って　迷惑を掛けまくっている住民が　実際　いるの　？

・・・・

・・・そういえば　玄関が開いていたりしている場合に通ると　スゴイたばこ臭気を発している部屋も　あるね　

火事なんかも　恐ろしいしね』



『専有部であっても喫煙禁止とするということは　要するに　専有部の使用方法の制限ということで

その制限に　納得できる必要性があって　喫煙自体を禁止するのではなくて　吸える場所は設ける

のだから　住民の多数が理解を示すなら　約束事にしても　いいんじゃないかな　？　好きなものを辞めろ　

ということではなくて　嗜好品をとる場所を限ってくれ　ということなのだから・・・　

とにかく　議案を　理事会が提案することは　できるんでしょ　？』

参考：　区分所有法　〔省略あり〕　＆　判例要旨

（区分所有者の団体）

第三条　区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、

この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。

第六条　区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の

共同の利益に反する行為をしてはならない。

（規約事項）

第三十条　建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、

この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。

第四十五条　

２　この法律又は規約により集会において決議すべきものとされた事項については、・・・・

・　専有部分といえども物理的には一棟の建物の一部にすぎず、良好な状態に維持することが必要で

　あり、共同の利益に反する行為をすることは、専有部分に対する区分所有者の権利の範囲内の行為

　と認められるものであっても許されない。これは、区分所有の性質上当然のこと。　〔大阪高判平成１４・５・１６〕

・　区分所有法３０条１項は、規約事項について、共有部分に限定していないから、専有部分についても規約

　事項とすることができる。　〔東京地裁平成２３・７・２８〕

 

バルコニーにおける喫煙禁止のことは　総会の普通決議で　認められると考えますが

 

専有部での喫煙を禁止して　喫煙場所を指定するという決まりごとは　どうか　ということです

 

今後　そのようなマンションが　増えていきそうな？　動きも見えますが

いかがでしょうか　？

 

指定場所さえ設けない　全面禁止　となると　さらに重要な論点を整理しなければならないでしょうね


皆さんは　どのように　お考えですか

マンションで生活なさっている方　は　特に　考えてみる価値多し　？　と　思えることなのですが

 

管理運営の援助をする立場の者として　私も　アレコレより好ましい流れを検討しつつ　説明資料を　

整理しています

 

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