おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

〔認定〕マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

かんじんかなめのポイント

2019-12-19 | マンション〔外部専門家・  第三者管理〕

 

『第三者管理というのは 区分所有者以外の者が役員に就けるということですよね

そもそも 第三者管理 とか 外部の専門家 などという言葉は 参考となる規約のどこにも


登場しないのだから 役員は組合員でなくともよいとなると 極端な場合 ドンナ人でもかまわない とも

言えそうなので


外部の専門家でなければ 就けない ということではないですよね

だいいち その外部専門家というのは どういう者を示しているのですか

規約で<役員は総会で選任する>として 今までの<組合員のうちから>

という縛りをはずすのだから 要するに ナンデモアリ ということになってしまうかも

ということ ですか ?


組合員以外からの選任のことは 細則で約束事を決めておくといっても

外部の専門家とは ドンナフウな 定義になるのか

もしかすると それこそ ナンデモアリ に ならないのかなー

だって 専門家か そうでないのかなんて 決め手は何ナノ でしょうね

国家資格者かどうか とか 経歴書を理事会で判断する とか 組合員数名が薦める自称専門家を

どういう具合に吟味するのとか どういう場合は排除できるの か とか? いろいろアッチこっちで

?マークが増えそう

組合員の息子さんが同居していても その方自身は外部者・第三者ですよね

うちのマンションって 立候補できる条件とか 輪番制との絡み とか 配偶者とか一親等親族が代理を超えて役員に

就いてしまうのも可能にする予定だとか で それもたしかに所有者自身ではないから第三者管理 だとか・・・?

考え出すと ポイントが タクサン絡み合って よく 理解できないんです


でも 落ち着いて考えてみると・・・

外部者・第三者 というのは ・・・要するに 専有部所有者(区分所有者)ではない者 というのは理解できそう

だけど

専門家 というところが とっても 曖昧

国の参考資料にも その他の関係団体の説明のようなものにも ハッキリとは示してくれていないようで・・・?

いくつかの 資格保持者とか というあたりは眺めてみたこともあるんですけど・・・

いままでの組合員からの選任に重心を置くとしても 外部専門家との兼ね合いのことなどのルールなど

例えば その外部者が役員になり得る者と理解するとして立候補(自薦する仕組み)も認め得るのか とか 

次期輪番役員の配偶者と一親等の親族の役員就任〔代理ではなく役員としての地位のこと〕にしても

ひとつの 第三者としての役員の場面の問題だろうけれど・・・輪番に関係ないとしたら 夫婦そろって

役員・・・でも 夫婦で共有の部屋なら 二人とも組合員 だから どちらかが外部者 に なるのだろうし?・・

なんだか 表現が難しいなァ



第三者だけでの執行部ではないのだから 組合員からの役員枠とかの確保 とか 逆に言えば 外部者の

枠の限界とか いろいろ 決めないとならないかも とか

トニカク 総会で選任なのだから 一括了承でなく 役員候補者ごとの信任の手続をとる必要があるだろう

とか・・ いろいろあって ナンダカ たいへんそうですね 

エイッ ヤー と 第三者管理に移る なんぞ とてもできそうもナイ のでしょうか ?』

 

もっと アレコレ 疑問点が噴出した相談でしたが 無理もない と 納得してしまいました

自身の 仕事の基本は ジックリ 聞かせていただくということですが 上記の 質問は さほど 時間を

費やしたものではありませんでした  一気に 元気よく 要領よく

鋭い指摘に 勉強家の片鱗を感じさせられました ものごとを 曖昧に処理するのが苦手 という方と

お見受けしました 役員としての重責をズッシリと感じているのでしょう か・・・


今さらながら 論点の未整理が残る 第三者(外部)専門家

活用の仕組み であることは 確か と言えそうです

法に触れない限り

役員選任の方法は 本来 管理組合が それぞれの考えで 自由に決め得ること



周囲の者は アドバイスや参考資料を示し得ても それ以上の干渉は 不可

私的財産の管理運営に関すること である以上 自己責任で ということ

です が

思いを率直にいわせていただくと 参考となる第三者管理細則ルールあたりを より 具体的文言で 示して

ほしいなー との感想を持ち続けています

もっとも プロとしては それこそ 自己責任をもって 援助にかかわらしていただくのですが

 

自身なりの ものは それなりに 構成していますが さらに 研鑽が必要だと 実感させられています






第三者の意義の 捉え方については 繰り返しになりますが 

当該マンション内に居住・非居住に拘わらず 当然 【区分所有者以外の者 : 共有者の場合は

一人を届出するとか考察を要する場合もあり?として】 ということで

さほど 困難はないものと思慮されますが

問題は 専門家 ということについての解釈・定義

・ 簡明な例としては 国のコメントにもあるような一定の国家資格保持者であること

  それと 一定の実務経験年数を要件とする

・ 就任資格判断に必須とされるような 詳細な必要関係経歴書の提出を求め その査定を
 

  本人との面談方式で 理事会で為し 専門性の判定を断行することとする

等々 おおよその方が想定するでしょう

要するに 次期役員候補を 執行部で提案して 総会での選任となる流れとなるのであろうから

総会議案書には 外部専門家候補の必要関係経歴書等専門家判断資料等を添付し

選任議案一括承認ではなく 全候補者一人一人の総会信任を得ることの徹底を図ることとする

各々のマンションに合わせ 役員選任の 立候補制・推薦制・輪番制などのこととの整合性の勘案されたもの

のルールとする

というようなポイントを細則化する

ようなことを骨子とする説明となりましょうが・・・




マンションには 単棟型・団地型・複合用途型などがありますが

役員に関しての 標準管理規約での参考条項としては 同様のもので

次のように示されています

 

  (役員) 第35条 管理組合に次の役員を置く。
一 理事長    二 副理事長     三 会計担当理事 
四 理事(理事長、副理事長、会計担当理事を含む。以下同じ。)    五 監事 

2 理事及び監事は、組合員のうちから、総会で選任する。

3 理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事のうちから、理事会で選任 する。


(外部専門家を役員として選任できることとする場合)の参考
 

2 理事及び監事は、組合員のうちから総会で選任する。
3 理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事のうちから、理事会で選 任する。
4 組合員以外の者から理事又は監事を選任する場合の選任方法について は細則で定める。 


<外部専門家> そのもののことは 規約条文上には 明らかな

形では登場していません

標準規約にある 文言だけから言うと ナンデモアリ という解釈も成り立ち得るともいえます

組合員のうちから という限定が無いので 【総会で選任する】 ということのみの縛り ですので


そもそも 外部専門家 


ということが想定されての参考なのだ との理解もあるでしょうが 

(それは あくまで いわゆる忖度 の範囲に任せる というような手法になり 約束事を定める場面で

とり得る手法とは 思えません)  規約条項文言上には 一切無し  


仮に 外部専門家を選任できる という文言であったとして 運営上重大となる その定義をどうするか・・・

組合員の 親族だとしても 同居の有無を問わず 《第三者》

隣のマンションの 自称専門知識満載の理事も 《第三者》

自称 外部専門家アピールの輩 も 《第三者》

サマザマな ? マンション管理関係団体に属する者も 《第三者》 


とにかく 組合員本人以外は すべて第三者 ということ


問題となるのは やはり マンション管理運営知識の専門家とは を 顕す術 のこと

細則で 明らかにできるだろう とはいえ 外部 は定義できるとして 専門家 とは ?

恐縮ですが


保持している国家資格で 限定しますか 実績報告書で 判断しますか 年齢制限は設けますか ?

資格がなくとも管理運営実務経験で申告してもらい検証しますか 経歴書類と面接応答で 理事会

の場で判断しますか?

標準管理規約どおりの 第三者管理方式だ とばかり 組合員のうちから という縛りをはずせばOK という

ことでもないと考えられることについて 本日は 記してみました





雑駁な記事で 申し訳ありません が 思うところあたりを サッと 記させていただきました
また 折を見て 記させていただきたいと考えております


自身の年末・年始  自己作成の役員選任プログラムの点検を続けなくてはいけません

 

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